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榆林市基准地价

榆林市基准地价研究

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论文作者签名：年月日

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论文作者签名：年月日

导师签名：年月日I

摘要

本文从土地定级和城市地价的基本理论入手，综合运用土地经济学、经济地理学、地理信息科

学等原理和方法，按照城市土地定级和基准地价评估计算的技术路线，对榆林市的基准地价体系建设进行了详细研究。借鉴已有的城市土地定价经验，在综合分析榆林市各类自然、经济条件的基础上，针对市区具体情况，采用资料分析与实际调查、定性分析与定量分析相结合，依托GIS 的理论与技术，以陕西省榆林市为例，进行建立市区地价体系的研究。

论文首先综述了土地定级、基准地价评估的理论，结合榆林市自然条件与社会经济条件，确定

了土地定级、基准地价评估的技术路线，对参与定级的各因素、因子以及权重进行了详细研究，确定了定级单元的划分方法；在定级的基础上又继续进行了样点地价测算，确定了榆林市土地基准估价，为了提供准确的市区地价，又进行了基准地价修正系数的计算，对初步的地价进行了调整。

在对地价修正法的使用，特别对基准地价修正系数表的应用提出了一些见解，可以用来解决中

一些实际工作的问题。

关键词：城市地价体系、城市土地定级、基准地价评估、基准地价修正。II

Abstract

Based on the history and current situation of urban land graduation and evaluation, this article studied

the urban benchmark land evaluation system according to the theories and technologies of Land Economy, Geographic Economy and Geographic Information System. Followed The Regulations of of City Land Graduation and The Proposal of Land ValueSystem Foundation of Shaanxi Province, the article shows how to establish the valuation system of Yuling City following the examples of other cities. Based on the GIS technology, we choice Land Price Amendment as the main technology of land valuation of Yuling City. Writer recounded the theories of land graduation and land valuation first, then confirmed the route of urban land evaluation, and then choiced the way of unites devide based on the theory of elements evaluation. In the last, the researcher confirmed the benchmark land price of Y uling City. For aprovement of accuracy, then adjusted the price in the way of benchmark land prices amendment.

Writer deeply studied the utilization of benchmark land prices amendment and finded some problems which could not resolved by the amendment. With the new way, writer raised in the article, we can conque those problems.

The proposals raised in the article on the land price amendment, may resolve some problems in the

real work.

Key words: urban land valuation system, urban land graduation, benchmark land price, Land Price AmendmentIII

第一章．绪论 (1)

1.1 研究背景 (1)

1.2 国内外研究现状 (2)

1.2.1 国外研究综述 (2)

1.2.2 国内研究综述 (3)

1.3 研究的内容 (4)

第二章．土地定级、基准地价评估的基础理论 (5)

2.1 地租理论 (5)

2.1.1 级差地租理论研究概述 (5)

2.1.2 城镇间级差地租 (6)

2.1.3 级差地租理论对城镇土地分等的指导意义 (6)

2.2 城市地价理论 (7)

2.2.1 地价理论研究概述 (7)

2.2.2 城市土地价格的构成 (8)

2.2.3 城市土地价格影响因素 (8)

2.3 区位理论 (9)

2.3.1 区位理论概述 (9)

2.3.2 中心地理论与城镇等级体系 (9)

2.4 土地定级、基准地价评估的技术路线 (10)

2.4.1 土地定级技术路线 (10)

2.4.2 基准地价评估技术路线 (11)

第三章．榆林市土地定级方法 (14)

3.1、土地定级的对象及原则 (14)

3.1.1 土地定级对象 (14)

3.1.2 土地定级原则 (14)

3.2 土地定级因素因子选择及权重的确定 (15)

3.2.1 土地定级因素因子的选择应当遵循以下原则 (15)

3.2.2 土地定级指标体系建立过程 (16)

3.2.3 土地定级因素因子及其权重的确定结果 (17)

3.2.4 结果分析 (19)

3.3.土地定级因素因子的分析与量化 (20)

3.3.1 土地定级资料调查的要求......................................................................................20IV 3.3.2 土地定级资料收集范围与调查内容. (20)

3.3.3 土地定级因素因子量化的方法 (20)

3.3.4 土地定级影响度定量化处理 (21)

3.4 空间数据采集及土地定级 (39)

3.4.1 空间要素采集 (39)

3.4.2 空间要素数据转换 (39)

3.4.3 空间实体属性赋值 (39)

3.4.4 定级信息设置 (40)

3.4.5 定级单元的划分和分值计算 (40)

3.4.6 土地级别划分 (45)

3.5 级别的验证与调整 (48)

3.5.1 市场资料验证 (48)

3.5.2 依据地价差异进行验证与调整 (49)

3.5.3 定级结果及面积统计 (50)

第四章．榆林土地基准地价评估方法 (53)

4.1 样点地价测算 (53)

4.1.1 利用土地使用权出让资料测算地价 (53)

4.1.2 利用土地使用权转让资料测算地价 (55)

4.1.3 利用房屋出租资料测算地价 (58)

4.1.4 利用土地征用资料测算地价 (64)

4.1.5 利用柜台出租资料测算地价 (68)

4.1.6 利用房屋买卖资料测算地价 (69)

4.2 基准地价确定 (71)

4.2.1 基准地价计算设定 (71)

4.2.2 样点剔除 (71)

4.2.3 基准地价评估 (71)

第五章基准地价修正系数 (77)

5.1 建立修正系数表的目的 (77)

5.2 基准地价修正系数表类型 (78)

5.3 基准地价修正系数表编制的基础 (78)

5.4 编制基准地价修正系数表 (78)

5.4.1、基准地价修正因素的选择 (79)

5.4.2、因素影响地价程度的确定 (79)

5.4.3、各因素影响地价幅度的计算 (80)

5.4.4、宗地地价修正系数表的使用 (82)

5.5 基准地价修正体系中的一些问题 (84)

5.5.1 缺乏灵活性 (84)

5.5.2 很难解决综合用地地价修正时的问题.................................................................. 84V 5.5.3 个别因素对地价修正的影响. (85)

第六章．结论 (88)

6.1 榆林市基准地价评估结果 (88)

6.2 研究结论 (88)

参考文献 (90)

附录 (92)

致谢 (941)

第一章．绪论

1.1 研究背景

土地是人类赖以为生之根本。但是，由于人类社会经济的发展以及由其衍生出的土

地非均质性需求，使土地具有了等级内涵及价格差异。虽然自古代社会起，农业性城镇及其周围的土地就形成了以杜能圈为特征的由不同级差地租构成的异类均质区，但是，自从工业生产出现以来，土地表现出的宏观、中观和微观区位上的地租差异日趋强烈，因土地供给的有限性及经济社会的迅速发展，不同区位的同类型土地间的价格会在相对小的尺度范围内呈现出巨大的涨落。城市土地不论在任何国家和地区都成为一种稀缺资源。

地价是反映土地市场和土地供需状况的“晴雨表”，也是政府调控土地市场的重要

杠杆。在现实经济生活中，地价有力地促进了土地资源合理利用，显化了国有土地资产，支持了国有企业改制；同时，地价是政府在经营城市土地、制定和实施土地供应计划、调控土地供应结构时的科学参考，也是土地市场交易、房地产开发、建设项目投资决策和房地产税制改革的重要依据。随着社会经济的发展，地价处于不断的变化之中。只有对地价进行深入研究，才能够准确把握土地市场的走向，充分了解地价的现状及其变化特征，研究地价调控的机制，把握土地市场变动的规律，才能为政府进行宏观经济决策提供参考。随着我国市场经济的发展,土地已经成为社会主义市场经济重要的宏观调控手段，城市土地是城市一切生产和经营的基本要素，而市场经济条件下土地价格则是这一重要资源实现最优化配置和城市土地市场正常运行的核心

[1]

。

城市地价受到很多因素的综合影响，这种变化主要反映在地价的时空变化上。从首

次提出区位地租概念及其空间变化的德国学者冯·杜能（V on Thunen），到美国经济学

家阿朗索(Alonso)、米尔(Mills)和莫斯(Muth)的西方城市空间结构均衡理论

[2]

。国外关于

城市地价的研究从宏观到微观、从理论到实证都作了深入的研究，建立了各具特色的地价波动模型。国内一些学者开展了大量城市地价评估的理论探讨和实例研究，但对地价

空间变化方面的理论及实证研究相对较少，究其原因可能与我国城市土地市场发展时间较短，土地交易数据欠缺，数据收集困难有关

[3]

。2

由于土地商品的特殊性和我国土地管理现行政策的局限性，目前城镇土地交易市场

处于不完善状态，由于没有合理的基准价格，导致二、三级市场价格的透明度与可比性较差，交易双方难以准确把握交易价格信息

[4]

。

1.2 国内外研究现状

1.2.1 国外研究综述

上世纪70 年代以后国外陆续有学者对土地价格变化进行研究，传统的观点，如Muth 和Wetzler(1976)、Ohls Weisburg 和White(1974)、Pogodzinski 和Sass(1989)认为建立土地供给约束机制将对已开发的土地价格产生正向影响，对未开发土地价格具有负面影响。在这些学者所构建的理论模型中，证明了在开放城市中控制土地利用不会对住宅价格产生影响，在住宅服务供给处于充分竞争的个别区位上，土地利用控制仅仅通过区位舒适度(amenity)的改变对住宅价格产生影响

[5]

。

然而，进入20 世纪90 年代，国外学者更加关注土地供给约束对地价、住宅价格变

化影响的研究。Pollakowski 和Wachter(1990)利用美国华盛顿地区蒙哥马利郡的数据进行实证研究时发现，土地供给限制对土地价格、住宅价格产生了溢出效应，土地利用限制越严格，住宅价格和已开发土地价格上升的就越快。Peng 和Wheaton(1994)利用香港1965-1990 年数据对土地供给约束的溢出效应进行了计量经济分析，实证结果显示土地

供给变化对地价、住宅价格和住宅供给都有较大影响。他们认为，土地供给不足使住宅供给总量下降，再加上消费者预期未来土地更加稀缺和住宅租金上涨，最终导致了土地价格和住宅价格同时上涨

[6]

。

Tsoukis 和Alyousha(1998，1999)运用欧拉方程论证了在完全竞争的市场中住宅价

格、土地价格与实际利率之间存在长期关系，利用英格兰和威尔士的数据进行检验时，说明土地利用效率与土地价格、住宅价格变化有直接关系

[7]

。

日本是地价变化最典型的国家之一。日本是发达资本主义国家中人口密度最高的国

家之一，其国土面积中约67％是森林，农地（耕地、园地、牧草地等）仅占13％，由于地理地貌的关系，森林很难转化为城市用地和农业用地，而城市用地大多是从农地转换而来的，二战后日本经济的发展，要求增加城市用地，在1955-1973 年的高速增长时期，民间设备投资非常旺盛，工业化快速推进需要大量的工业用地；同时随着城市化的3 发展，又需要大量的住宅用地、商业用地；此外，政府大力兴办公用事业、基础设施也需要大量公共用地。这样要求在短时期内迅速增加城市用地，而城市用地不足，造成了土地价格特别是大城市中的地价迅速上涨，成为日本社会经济中一个严重的问题

[8]

。许

多日本学者也纷纷开展地价变化的研究，其中很有代表性的是野口悠纪雄教授，他的著作《土地经济学》这本书中，运用一般均衡分析方法和经济计量模型，通过大量的统计资料和多种形式的比较研究，考察了日本土地问题的演变过程和地价变动背后的土地供需关系。论述了有关日本经济高速增长的机制和土地问题的关系。野口教授的书比较系统地总结了日本在土地方面所遇到的问题及基本的机制，并用现代经济学方法分析了解决土地问题的税收、证券化等方面的政策手段

[9]

。

国外对于地价变化的研究还从城轨交通建设方面对地价变化的影响进行分析，在欧

美日等发达国家和地区则已经做了大量的定量研究工作。运用的方法主要包括前后地价

比较法、地域比较法、地价函数法三种重要方法,在国外比较有代表性的研究包

括:Sheppard(1999)和GibbonsandMachin(2003);JanC.Fransoo 和J.WillM.Bertrand(2000); GrahamR.Crampton(2003)。国外在研究中发现，在轨道交通之中,这种基础设施的外溢效

益表现得更为明显,站点周围房价往往呈环状大幅波动,评价这种波动趋势更为重要和紧

迫

[10]

。

1.2.2 国内研究综述

改革开放以来，随着我国土地有偿使用制度的推行，城市地价问题逐步成为热门的

研究课题

[11]

。研究地价的目的之一是为了利用地价来调控和完善土地市场。

最近几年，我国城市地价逐年快速增长，国内学者开展了对地价的大量研究，其中

以昆明市的地价空间变化研究最为突出，主要以西方城市空间结构的地价均衡理论为依据，结合昆明市2001-2005 年的实际交易地价数据，实证研究了昆明市不同用途地价的

空间变化特征和变化差异，提出建立昆明市均衡的地价空间变化曲线及其土地利用模型

的思想。此项研究主要是借助GIS 空间分析和相关技术分析地价的影响因子并建立了影

响因子和地价之间的关系模型。国内开展过此类研究的还有南京大学的陆跃进、周生路，他们利用access 和mapinfo 软件分析1997～2001 年南京城区土地出让价格的时空变异，并对分异规律的形成原因进行了探讨

[12]

。南京师范大学刘俊、郑光辉等人用马尔可夫链4

对地价走势进行预测

[13]

。中国农业大学的蒋芳、朱道林利用北京市1998—2003 年的普

通住宅出让地价资料,采用统计分析和GIS 空间分析相结合的方法,得到北京市普通住宅

出让地价的系列空间分布图,在此基础之上揭示北京市住宅地价空间分布规律及其成因，

并在此基础上提出了地价梯度和地价指向两项指标,表征地价的空间变化

[14]

。

2004 年华中农业大学的钱建平、周勇以可持续发展为总体目标,采用D-S–R（驱动

力—状态—响应）模型和因果分析法,构建城乡结合部土地价格影响因素体系。分析城乡

结合部土地价格特点,提出土地价格影响因素的D-S-R 概念模型；尝试构建土地价格影

响因素体系和土地估价的动态模型，这些模型和分析方法有助于分析地价变化的规律[15]

。

1.3 研究的内容

本文从国内外城市地价体系的历史和现状出发，对城市地价体系建设的目的、意义、

理论基础及技术方法等做了全面的阐述，以《城镇土地分等定级规程》和《陕西省建立

城镇地价体系实施技术方案》为依据，借鉴已有的城市土地定价经验，在综合分析榆林

市各类自然、经济条件的基础上，针对市区具体情况，采用资料分析与实际调查、定性

分析与定量分析相结合，依托GIS 的理论与技术，以陕西省榆林市为例，进行建立市区

地价体系的全面研究。

论文首先综述了土地定级、基准地价评估的理论，结合榆林市自然条件与社会经济

条件，确定了土地定级、基准地价评估的技术路线，对参与定级的各因素、因子以及权

重进行了详细研究，确定了定级单元的划分方法；在定级的基础上又继续进行了样点地

价测算，确定了榆林市土地基准估价，为了提供准确的市区地价，又进行了基准地价修正系数的计算，对初步的地价进行了调整。5

第二章．土地定级、基准地价评估的基础理论

城镇土地分等是对城镇土地质量的经济评价，而城镇土地质量的高低与其区位有很

大的关系，城镇土地质量与土地价格和地租也有密切关系，因此，有关城镇土地的基础理论主要涉及到地租理论、地价理论、区位理论等理论基础.

[16]

。

2.1 地租理论

地租分为绝对地租、级差地租和垄断地租，对于城镇土地质量和价格的影响而言，

主要是级差地租在起作用。级差地租与城镇土地等级存在着互为因果的逻辑关系，城镇土地质量等级是级差地租产生的条件，城镇土地稀缺性是级差地租产生的原因，城镇土地等级越高，级差收益越高。

2.1.1 级差地租理论研究概述

17 世纪初，威廉·配第第一次提出级差地租的概念，指出了土地的位置与肥力不同

所要求的地租不同，对地租理论作出了开拓性的贡献。亚当·斯密在论述级差地租问题时，认为肥沃的土地能提供更多的地租，距离市场较近的地块能获得较多的地租。被马克思称作“级差地租理论的真正创始人”的安德森认为同一的市场价格是形成地租的前提，他发现了级差地租I 和级差地租II，并对之作了详尽的分析。李嘉图在土地边际收益和报酬递减率研究的基础上，运用劳动价值理论，奠定了差额地租学说的理论体系提出了因土地质量差异形成的丰度地租和因土地距市场远近不同而形成的位置地租。萨伊在其著名的《政治经济学概论》中提出了“生产三要素”理论。认为产品是劳动、资本和土地共同作用的结果，这一理论成为我国采用模型法计算土地级差收益的理论基础。马克思全面的、系统的、深刻地阐述了级差地租问题，形成了完整的地租理论体系

将级差地租分为两种形式:级差地租I 是同土地肥瘦和位置优劣有关的;级差地租II 是同土地进行连续投资所引起的劳动生产率差别有关的。1964 年美国区域经济学家威廉—阿兰索在农业区位论基础上创建了城市土地价值理论，把级差地租理论应用到城市土地，提出了竞租观点，建立了阿兰索模式。6

2.1.2 城镇间级差地租

马克思认为“级差地租实质上终究只是投在土地上等量资本所具有的不同生产力的

结果”，“级差地租的条件不过是土地等级的不同”。也就是说只要存在土地的客观差异不论是农用地还是城镇土地，无论是在城市内部还是不同城市之间，均存在级差地租在一个较大的地域范围内，如果把每个城镇的建成区视为一块土地，城镇间也存在级差地租，并同样存在级差地租I 和级差地租II 两种形式。

由城镇宏观区位差异产生的土地超额利润，属城镇间土地级差地租I 的范畴。城镇

宏观区位的内涵，不仅表现在以自然条件差异性为基础形成的城镇与产品市场的空间关系上，还反映了各种经济要素在不同城镇间的空间分布，包括资源、劳动力、经济腹地交通、通讯、网络等多种因子。

[17]

如城镇宏观区位条件与开发区国际竞争力、多年实际

利用外资额、地均出口额等均存在明显的相关性。随着距离大城市距离的增加，各种经济要素也呈现出逐渐递减的规律。

级差地租II 的产生是由于实行集约经营，在同一块土地上投入较多的资本，采取先

进的技术和管理手段，提高单位面积产出和总的产出率，从而产生级差超额利润，形成级差地租。大量研究表明，在其他条件相同的情况下，我国城镇土地经济效益与投入强度呈正相关关系。因为对城镇投入的增加，一方面可以极大改善城镇经济发展的条件如基础设施、生活服务设施、城镇交通等，增强城镇经济发展力;另一方面，可以提高城镇产业的集聚度和城镇土地利用集约度，充分发挥规模经济的集聚效益，提高城镇的综合竞争力。因此，区域内不同城镇间土地，由于投入不同产生的超额利润差别，相当于城镇间土地级差地租II。

城镇间级差地租的两种形态往往是互相交织，有机联系在一起，特别在大城镇，由

于对城镇土地的追加投资而产生的效益往往会向周边渗透，从而改变原城镇的等级评价。因此，在一定时期后，某些地区的级差地租工便会转化为级差地租I，呈现复合状态。所以，从一定意义上讲，城镇级差地租工是级差地租II 的基础，城镇级差地租II 是城镇级差地租工的延伸或转化。

2.1.3 级差地租理论对城镇土地分等的指导意义

级差地租理论对于评价土地质量、评定城镇土地等级具有重要意义

[18]

。级差地租与7

城镇土地等级存在着互为因果的逻辑关系，城镇土地质量等级是级差地租产生的条件，城镇土地稀缺性是级差地租产生的原因，城镇土地等级越高，级差收益越高。级差地租理论是确定土地分等指标体系的理论依据，该理论认为，级差地租取决于土地的质量状况，具体指土地的肥力和位置。所以土地质量评价(土地分等)应从土地自然条件和土地

经济条件两方面着手，而在土地市场发育成熟的地方，可直接用地租量的大小划分土地质量级别。

另外，还可通过级差收益测算的结果验证城镇土地分等结果，如有学者提出在全国

城市间宏观划分等后，城市间级差收益应满足模型:

Yn=A(1+r)

式中Yn 为n 等级的城市土地效益，A 为基值，r 为级差系数，n 为土地等级。

2.2 城市地价理论

地租理论和地价理论是相互补充，密不可分的，所不同的是地租理论对土地分等起

着定性化的指导作用，而地价理论则是使土地分等工作更接近模型化与定量化的基础。城市土地价格理论与其涉及的价值理论、生产理论、投入产出理论一起决定着土地分等中的某些基本原则和评价方法。例如，在土地等次初步确定后，一般需根据市场资料计算基准地价或样点地价来验证。

2.2.1 地价理论研究概述

马克思地价理论主要包括以下几点:1、天然土地不是劳动产品，没有价值，但有使

用价值并存在价格，但这个价格“不是土地的购买价格，而地租的资本化;2、己开发利

用的土地由土地物质和土地资本构成;3 土地价格包括三个部分:(1)真正的地租，即绝对

地租和级差地租;(2)土地投资的折旧;(3)土地投资的利息。

在西方经济学中对地价的理论则主要采用边际分析、供求分析等数量分析的方法，

其理论基础是效用价值论、生产费用论和供求论

[19]

。

我国地价理论与城市土地价格相关研究始自于20 世纪30 年代，这一时期的城市土

地价格研究主要以介绍国外土地经济理论及地价理论为主，并在此基础上对我国城市土8 地价格做了初步研究

[20]

。建国以后，受“土地无价”观点的影响，以及整个土地经济学

研究没有受到应有的重视，我国有关土地价格的研究也中断了。20 世纪80 年代，我国学者重新开始对城市土地价格问题的理论探索，突破了以往国内关于土地价格研究的理论禁区，在理论与实践上均具有重要意义

[21]

。

2.2.2 城市土地价格的构成

城市土地都是经过开发后的土地，和天然土地相比，城市土地凝结了人类劳动，是

自然物和人工物的结合体，城市土地价格自然由土地物质价格和土地资本价格两部分组成。土地物质价格是地租的资本化，主要受制于区位的影响，土地资本价格则与投入土地的资本大小呈正比。需要指出的是土地资本价格包括土地资本补偿价格、虚幻的土地资本价格和外部土地辐射价格。

2.2.3 城市土地价格影响因素

城市地价影响因素是分析城市土地分等影响因素的基础。

R.T 伊利等认为引起市地价格上涨的最重要的因素有四:工商业的发展;交通和运输

业的发展;公共设施的数童与质量;人口的不断增加与可利用的土地的有限性。哈特提出

城市地价受三方面因素支配:(1)创造城市的动力;(2)城市的宏观区位;(3)城市的发展方

向。MaurySeidin 在1925 年提出确定宏观城市地价水准四要素:(1)城市发展的动力:包括城市化、郊区化;(2)全国的金融模式:包括银行利率、借贷政策以及人们的消费观念;(3)

全国的发展模式:包括人口迁移、产业结构等;(4)当地的发展:’发展方向(产业结构及空

间结构)、人口分布及经济实力。

城市地价影响因素有多种划分方法。

按影响地价因素本身的性质划分，可区分为五类，包括(l)投资因素:指通过对土地进

行投资而使其增值的因素;(2)供求因素;(3)用途因素:指土地用于高收入部门时的价格高，反之则低;(4)收益因素:指影响单位面积土地的收益提高的因素会促使地价提高，反之则

降低地价。(5)土地本身因素:指土地的性状、使用价值。

其次，按照影响地价因素的影响空间划分，可区分为三类，包括(1)一般因素:指对

全国地价具有普遍影响的政治、经济、社会等方面的因素。(2)区域因素:指影响某一地

区或某一产业用地价格的因素;(3)个别因素:指仅仅影响宗地价格的因素。此外，按照影9 响地价因素的影响时间，可区分为持久性因素或不变性因素、短暂性因素或可变性因素。在基准地价的研究中，应从各个方面对影响城市土地价格的因素进行分析。

2.3 区位理论

2.3.1 区位理论概述

区位理论是关于人类社会经济活动的空间分布及其空间相互关系的学说，旨在探求

人类社会经济活动的空间法则和规律。代表性的区位论有农业区位论、工业区位论、中

心地理论、市场区位论、零售业区位论等。

区位论的发展大致经历了三个阶段:即古典区位论、近代区位论和现代区位论，从成

本学派演变到市场学派、行为学派和结构主义学派，研究的方法从微观的静态平衡演变

到宏观的动态平衡

[22]

。

城镇土地分等应以宏观区位理论为指导，即从宏观尺度研究每个城镇的空间位置，

剖析与其它城镇和地区的经济联系和相互关系。城镇宏观区位反映了在以自然地理条件

为基础的，在各种社会、自然、经济条件影响下，城镇在经济发展过程中从整体上表现

出的城镇土地利用效益、城市竞争力水平等的差异，影响宏观区位的因素主要有城镇地

理位置、所在地区的经济发展状况、交通运输、城镇职能和集聚规模等

[28]

。

2.3.2 中心地理论与城镇等级体系

中心地理论又称城市区位论，是关于城市的“等级一规模”的学说。该理论研究一

定区域内城市的分布及城市间的相互关系，为揭示城镇与区域空间在经济上的依存关

系，解释与构建城镇等级体系结构，提供了系统的理论基础。

中心地理论的要点是:

1、城镇是区域的“中心地”。在一定区域内必然会形成若干经济活动的中心地—城

镇;城镇与周围地区形成相互依存、促进的关系。

2、不同等级的中心地的地位和作用不同。区域内必然形成大中小等级不等的中心

地并构成中心地体系，各中心地具有不同的地位和作用:高级中心地提供全面的、大量的、高级的商品和服务，低级中心地提供局部的、少量的、初级的商品和服务。这种差别是

由不同中心地的区位所决定的。10

3、不同等级的中心地在数量上和面积上具有密切关系，上一级中心地与下一级中

心地的市场区范围具有固定的系数K。据此原理，可预测区域内各级城镇数量、规模，合理规划城镇等级体系

。

2.4 土地定级、基准地价评估的技术路线

2.4.1 土地定级技术路线

城镇土地定级是根据城镇土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地

位、作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异，评定城镇土地级。城镇土地定级的技术路线是采用多因素综合评价法，应用MapGIS 进行综合定级，以市场资料分析法等进行验证。城镇土地定级的技术路线如下：

1、编制工作底图

在城市现状图的基础上，对变化的实际地物进行调绘，并在此基础上修改、补充相

应的地物图形元素，然后提取本次定级所需要的图形、图层，将其作为工作底图，在此基础上利用数字化方式建立其相应的图形数据库。

2、建立土地定级评价指标体系

组织专家征询组，采用特尔斐法确定影响土地级别的因素因子及其权重。

3、土地定级资料调查

全面收集调查区内综合定级的定级资料。定级资料主要包括：商服繁华度、道路通

达度、对外交通便利度、基础设施完善度、公用设施完备度、环境质量优劣度、自然条件优越度、城市规划影响度等资料。

4、建立土地定级数据库系统

在土地定级软件系统的支持下，将土地定级因素因子分布图（样本图）和调查表（属

性说明表）输入计算机，建立土地定级因素因子空间数据库和属性数据库。

5、土地定级资料整理及定量化处理

根据土地定级因素因子调查表数据和图件，采用《城镇土地分等定级规程》规定的

方法对定级因素因子进行量化，并确定其作用分。对其中的点、线状因素因子根据其影响方式和强度，确定其服务半径。编制各土地定级因素因子作用分值表。

6、土地定级单元的划分11

采用网格化方法，由计算机自动划分土地定级单元。考虑到商服繁华影响度和道路

通达度作用分值的计算精度以及土地级别划分的数目，土地定级单元采用10×10（相当于实地距离10m×10m）的几何网格。

7、土地定级单元内作用分值计算

在土地定级软件系统的支持下，按各因素因子对土地质量的影响方式，分别选择指

数扩散、线性扩散和区域赋值方法，由计算机自动计算所有因子对定级单元的作用分值，并建立其数据库。采用数字叠置技术，即加权求和的方法，自动进行土地定级因素作用分值和作用总分值的计算。

8、土地级别的初步划分

运用总分频率曲线，绘制总分频率直方图，按土地优劣的实际情况，选择总分频率

曲线分布突变处作为级间分界。运用等值线法或晕线法，自动绘制理论土地级别界线图。对照土地利用现状图，进行土地级别界线的初步落界，形成初步的土地级别图和图形数据库，并绘制土地级别图。

9、土地级别的验证与确定

采用市场交易资料测算法和专家论证法对初步划分的土地级别进行验证、调整，并

进行实地踏勘校正，最终确定土地级及其界线。

10、土地定级图件编制

按照《城镇土地分等定级规程》的技术要求，编制土地级别图。

11、土地级别面积量算

在编制完成的土地级别电子图上，采用解析法由计算机自动量算各土地级面积，并

用图幅面积对量算图斑面积进行控制。

12、土地级别的边界落实及分宗整理

将土地级别图形数据库与榆林市市区城市现状图形数据库套合，落实每一条土地级

别边界。按土地级别、用地类型进行宗地整理、统计。

2.4.2 基准地价评估技术路线

城镇基准地价评估，是在综合土地定级的基础上，通过调查市场交易资料，将调查

样点资料输入Excel，评估样点地价，计算各级别土地的平均价格，最后评估确定各级12 别各用途基准地价，并编制基准地价修正系数表。榆林市市区基准地价评估的技术路线

如下：

1、收集土地市场交易样点资料

采用实地调查的方法，到土地管理部门、房屋交易中心、房屋管理部门以及开展沿

街调查，分类调查各类土地交易资料，并填写各类资料调查表。

2、调查样点上图

把收集到的每个交易样点资料根据实际位置标注在工作底图上，根据定级结果统计

其相应的级别。

3、根据Excel 功能编辑公式、输入样点资料

（1）利用Excel 特有的公式编辑功能，编辑收益还原法、剩余法和成本逼近法等相

关测算地价的公式。

（2）输入调查的样点资料，测算各个样点的地价。

（3）统计级别内的样点地价，分析测算级别平均地价。

（4）对商业繁华路段测算其商业路线价。

榆林市市区地价体系建设的技术路线如图表2-1 所示。13

资料收集

市场资料调查基础资料收集

资料分析、补充、整理

确定用地类型

工作底图处理

土地定级空间要素采集

土地定级计算

市场资料校核

定级因素分析及权重确定

处理市场样点数据

计算样点地价

样点的剔除

土地利用类型

均质区的研究

选取标定地价监测点

标定地价监测点地价测算

界线落实

界线调整

确定土地级别

级别面积量算

图件编制、撰写文字报告

形成各类成果

计算样点

修正地价

计算级别平均地价

将地价样点

点入级别图

编

制

修

正

系

确定基准地价

标定地价监测

点

将标定地

价监测点

点入级别

图

将宗地

图与标

定地价

监测点

连起来

图表2-1 城镇地价体系建设技术路线图14

第三章．榆林市土地定级方法

3.1、土地定级的对象及原则

3.1.1 土地定级对象

榆林市市区土地定级对象为榆林市建成区，定级面积为65.36 平方公里。

3.1.2 土地定级原则

按照《城镇土地分等定级规程》和《陕西省建立城镇地价体系实施技术方案》的规

定，结合榆林市市区实际情况，确定本次土地定级采用综合定级。在土地定级过程中，主要遵循以下基本原则：

1、综合分析与主导因素原则

城市土地质量的优劣是由自然、社会、经济等各方面的因素综合作用造成的。因此，

土地定级必须综合考虑各种自然、社会、经济因素，对这些因素进行综合分析后划分土地级别。另一方面，各种因素对土地质量的影响强度存在着较大差异，所以在土地定级中既要考虑各因素的综合影响，更要考虑对土地质量起主导作用的因素，突出主导因素的影响。

2、地域分异原则

城市土地区位的不同，使得同类经济活动的收益大不相同，它从本质上反映了土地

质量的差异。城市土地定级应掌握土地区位条件和土地特性的分布与组合规律，分析由于区位条件不同形成的土地质量差异，将类似地域划归同一土地级别。

3、土地收益差异原则

城市土地级别应明显揭示土地收益的空间分布规律，各个土地级别之间应存在着明

显的收益差异。因此，在土地级别初步划分后，应测算不同土地级别的收益，进一步验证土地级别划分的合理性。

4、定量与定性分析结合原则

为使土地定级的结果与实际情况基本一致，必须对能够量化的因素加以定量化，对

某些难以定量的社会、经济因素先定性分析，然后量化，以定量分析为主，尽量减少土地定级的主观性，提高土地定级的精度。15

5、定级与估价相结合的原则

以土地定级结果为基础，一方面大幅度简化地价均质区域的评价与划分，另一方面

充分利用收集到的地价样点资料，评估出各土地级别各类用地样点地价，再以地价验证、校核土地定级成果。

6、因地制宜原则

土地定级既要遵循国家规定的技术程序和作业规范，又要结合定级区的实际情况，

以确保土地定级成果的客观性和实用性。

3.2 土地定级因素因子选择及权重的确定

3.2.1 土地定级因素因子的选择应当遵循以下原则

1、主导性原则

城市土地质量的优劣，主要体现在用地经济效益的高低上。在土地定级因素中，商

服条件和交通条件对土地质量起着普遍而重要的作用，并且两者还存在着因果关系。商业服务与城市居民生活联系最为密切，它们对土地区位的反映也最敏感；道路交通更是人们进行日常工作生活的联系纽带和桥梁，交通方便程度必然对土地利用起着重要的作用。同时，市区基础设施和各类生活配套设施也直接影响区域土地质量，因此，把商服繁华度、交通条件及基础设施选为土地定级的主导因素。

2、差异性原则

针对综合定级所选取的因素，在区域分布上必须具备一定的分异性。如各类

市区公用设施和生活设施虽覆盖面广，但在分布上存在着区域差异的，可以作为定级因素，而有些因素在分布上具有普遍性，对区域影响的差异不大，如供电、粮店等因子则不予选取。

3、特殊性原则

影响土地质量的因素除普遍分布的因素外，市区特有的一些因素也对土地级别有较

大影响。如市区地质地貌等自然条件状况，直接影响着区域土地的有效使用，因此，在此次土地定级中作为特殊因素予以选取。

4、发展性原则

城市建成区作为人群聚居地和社会政治、经济、文化活动的中心，随着时间的推移16

和时代的变迁而不断发展变化。改革开放以来，榆林市市区面貌有了很大改观，城内道路的改、扩建，对近期或未来该地域及其周围的土地产生重大影响。因此，在选择土地定级因素时，考虑了区域的发展潜力，将城市规划作为因子选入。

3.2.2 土地定级指标体系建立过程

土地定级指标体系建立的实质是进行土地定级因素因子的选择及其权重的确定，它

是土地定级的一项基础工作。土地定级因素因子选择及权重的合理与否，直接关系到整个土地定级成果客观、实用与否。

1、准备工作

根据榆林市市区建设发展状况、城市用地布局结构和城市基础设施分布特征，在充

分分析城市经济、社会文化、自然及环境条件的总体特征及市区土地利用区域差异的基础上，从反映城市地段土地质量区位差异入手，按照《城镇土地分等定级规程》的要求，结合榆林市市区土地利用的现状，主要进行以下两方面的准备工作。第一，建立市区土地定级参评因素因子层次体系。第二，设计市区土地定级因素因子选择及权重征询表，并提供有关文字说明材料。

2、选择专家

榆林市市区地价体系建设领导小组邀请了市国土局、环保局、商务局、建委、规划

局、计委、交通局、教育局等部门以及评估机构、高校等共20 名领导和专家，组成市区土地定级因素因子及其权重特尔斐法测定的专家组。

3、专家征询

采用单独征询的方法（专家打分过程中彼此不讨论），在打分前向各专家说明本次

土地定级的任务、基本内容，土地定级因素因子的含义，专家打分的技术规定等内容，然后由专家填写调查表格。

4、数据处理

收回专家填写的表格后，对表格按因素、因子进行汇总，整理分析。对整理后的资

料按下式计算专家打分的均值和标准差。

公式：

∑

= ；

(aE)

∑

δ=17

式中E—某因素因子均值，δ—某因素因子的标准差，n—打分的专家人数，ai—第

i 位专家打分的权重。

均值反映各位专家意见均等情况下某因素因子权重值，标准差反映专家意见的离散

程度。标准差越大，表明专家意见分歧越大；反之，标准差越小，表明专家意见分歧越小，即专家意见越趋于一致。

因此，判断专家打分是否有效，关键在于分析标准差。第一轮征询的主要内容是榆

林市市区土地定级因素因子选择的重要性比较及权重值确定，要求专家独立选择填写，并注明要素重要性序号，赋给权重值（权重值在0--1 之间），各因素权重值之和为1。通过第一轮专家打分结果的标准差分析，表明第一轮征询的权重值分歧较大，主要

是环境状况、城市规划状况结果差异较大，故进行第二轮打分。第二轮征询是在第一轮的基础上将首轮结果反馈给专家，专家根据首轮结果，对各因素因子权重进行打分，使第一轮结果再次收敛集中，达到意见基本一致。进入软件因素因子系统的因素因子征询和特尔菲法确定权重模块，将专家打分通过计算得到榆林市市区土地定级的因素因子权重。经处理分析，第二轮打分的权重标准差处于限差范围内，说明专家意见比较一致。

3.2.3 土地定级因素因子及其权重的确定结果

榆林市市区土地定级受多种因素影响，通过专家打分，使其构成一个多层次、相互

联系的定级因素因子指标体系。权重值的高低说明了各土地定级指标对土地级别影响的大小。

1、土地定级因素因子确定

土地定级因素因子体系层次结构见图表3-1。

2、土地定级因素因子权重

采用《城镇土地分等定级规程》所确定的技术方法，计算各土地定级因素、因子的

权重和标准差。结果见表3-1。18

图表3-1 榆林市市区土地定级指标体系层次结构图

榆林市市区土地定级因素因子体系城市规划

城市规划影响度

环境状况

环境质量优劣度

自然条件优越度

大气状况

水状况

商服繁华程度商服繁华影响度

基本设施状况

中学

小学

幼儿园

医院

银行

农贸市场

文化娱乐

邮电局

供水

排水

供气

供热

基础设施完善度

公用设施完备度

交通条件

道路通达度

公交便捷度

对外交通便利度

火车站

汽车站

机场19

表3-1 榆林市市区土地定级因素因子体系及权重

因素层一级因子层二级因子层均值标准差权重繁华程度33.65 1.5256 0.3365

商服繁华度100 0.0000 0.3365

交通条件25.45 0.9206 0.2545

道路通达度39.60 2.8178 0.1008

公交便捷度30.10 1.5780 0.0766

对外交通便利度30.30 2.2825 0.0771

火车站37.15 1.4925 0.0286

长途汽车站33.10 1.0440 0.0255

机场29.75 1.4098 0.0229

基本设施状况21.00 0.8944 0.2100

基础设施完善度51.30 1.1000 0.1077

供水29.00 0.9487 0.0312

排水26.05 0.8047 0.0281

供气22.35 0.7263 0.0241

供热22.60 0.8000 0.0243

公用设施完备度48.70 1.1000 0.1023

中学14.75 0.9421 0.0151

小学12.95 0.6690 0.0132

幼儿园12.05 0.8646 0.0123

医院14.70 0.7141 0.0150

银行11.05 0.6690 0.0113

农贸市场12.75 0.7665 0.0130

文化娱乐设施10.65 0.5723 0.0109

邮电局11.10 0.5385 0.0114

环境状况12.45 0.8646 0.1245

环境质量优劣度53.55 2.5392 0.0667

大气状况48.85 1.7685 0.0326

水状况51.15 1.7685 0.0341

自然条件优越度46.45 2.5392 0.0578

城市规划7.45 0.9206 0.0745

城市规划影响度100 0.0000 0.0745

3.2.4 结果分析

根据特尔斐法测定结果，榆林市市区定级指标体系中参评的定级因素共有 5 个，一20 级因子9 个，二级因子17 个，涉及到影响土地质量的 5 个方面，即繁华程度、交通条件、基本设施状况、环境条件和城市规划，选取的指标代表性强、覆盖面广、指标间相关性小，各参评指标对土地级别影响程度有明显的差别。其中，繁华程度最重要，权重达0.3365；其次为交通条件，权重达0.2545；基本设施状况居第三位，权重为0.21；

环境状况和城市规划权重较低，分别为0.1245、0.0745。这一顺序反映了市区内商服活动对城市土地质量好坏起关键性的作用，它基本符合同等规模城市的一般规律。

3.3.土地定级因素因子的分析与量化

3.3.1 土地定级资料调查的要求

1、外业调查、收集到的资料，要按实地位置标注到定级工作辅助图或底图上；

2、利润、销售额等数据的调查按抽样方法进行，要求近期连续三年以上资料；

3、外业调查资料应填入相应的调查手册或各种表格中，数值准确到小数点后两位。

3.3.2 土地定级资料收集范围与调查内容

综合定级资料主要包括：商服繁华程度、道路通达度、公交便捷度、对外交通便利

度、基础设施完善度、公用设施完备度、环境质量优劣度、自然条件优越度、城市规划影响度等方面资料。

1、繁华程度资料的收集与调查，包括商业、服务业中心的数量、位置、范围、经

营面积、年经营额、所占土地面积、商业网点数等；

2、交通条件资料，包括有关道路通达度、公共交通便利度、对外交通等；

3、基础设施状况资料，包括供水、排水、供气、供热、中小学、幼儿园、医院、

诊所、文化娱乐设施、农贸市场、银行、邮电局等；

4、环境条件，主要为自然条件优越度和环境质量优劣度（包括大气质量和水质量）

等；

5、城市规划，主要为城市规划影响度。

3.3.3 土地定级因素因子量化的方法

定级因素的量化可分为面状因素和点、线状因素两大类型进行。

1、面状因素21

面状因素指对土地的影响仅与因素指标值有关的因素。面状因素直接计算其对空间

上各点的作用分。其量化步骤为：

（1）对因素进行整理，计算指标值；

（2）按下式计算作用分：

( ) ( )

minmaxmin

e100 XX/XX

=×

——i 指标值的作用分；

——i 指标值；

min

——i 指标值的最小值；

max

——i 指标值的最大值。

（3）划分3—10 个作用分区间，编制作用分值表。

2、点、线状因素

若因素对土地的影响既与因素涉及的设施规模有关，又与距设施的相对距离有关，

称为点、线状因素。点、线状因素应计算设施本身的功能分，进而计算设施对空间上各点产生的作用分。其量化步骤为：

（1）各因素按规模或类型求出各点或线的功能分，其最大值为100；

（2）采用计算机系统为辅助手段进行定级，按相应的衰减公式直接计算因素对单

元中心点的作用分；

（3）当因素作用分衰减遇到不可直接跨越的障碍（如铁路、高速公路、河流等）

时，则作用分衰减应以可通行处为结点，按结点处的因素作用分及剩余的影响半径，再次进行衰减；当不可直接跨越的障碍有较多的通行处时，可以忽视其的存在。

3.3.4 土地定级影响度定量化处理

1、商服繁华影响度定量化处理

（1）商服繁华状况分析

商服繁华影响度是反映城市土地经济区位最重要的指标，是土地定级中一个十分重

要的因素。商服繁华影响度主要通过商服中心的规模和影响力来衡量。22

从总体上看，榆林市市区商服企业的分布以老城区城墙区域内最为集中，由此向外

分布密度逐渐降低，企业规模亦渐渐变小，这些大大小小的商服企业在市区内的不均匀分布，形成了榆林市市区大小不一、等级有别、性质不同的商服中心，共同服务于榆林市民的生产与生活。

（2）商服中心的确定

商服中心的确定主要有以下过程：

①根据市区商服企业分布情况，结合城市总体规划，由调查小组实地踏勘，初步确

定市区各商服中心的分布范围、规模、等级和服务范围。

②邀请相关部门的领导专家对初步确定的商服中心进行论证，最终确定市区各商服

中心及其功能、服务范围。

③参照土地利用现状图、城市现状图，进行实地调查，在各个商服中心所在的区域

内选择商服繁华状况突变的地段，以明显地物或非商业建筑物作为商服中心边界，编制商服中心分布图。

本次针对榆林市市区土地定级计算，共确定了6 个商服中心，即国贸购物大厦及新

建路商服中心、钟楼商服中心、上郡路商服中心、西沙人民路商服中心、西沙服装商城商服中心、天惠商场商服中心。

（3）商服中心规模指数计算

各商服中心规模指数通过销售总额等经济指标，按下式确定：

max

I =100×X÷X

式中：

——k 商服中心的规模指数；

——k 商服中心经济指标实际值或该级商服中心指标平均值；

max

——最高级商服中心的经济指标。

根据计算，各商服中心规模指数见表3-2。

表3-2 榆林市市区商服中心规模指数表

编号商服中心名称规模指数

1 国贸购物大厦及新建路商服中心100

2 钟楼商服中心41.2523

3 西沙服装商城商服中心39.11

4 上郡路商服中心12.36

5 西沙人民路商服中心18.52

6 天惠商场商服中心14.12

（4）商服中心分级

根据各个商服中心的规模指数，对商服中心进行分级。我们将榆林市市区商服中心

共划分为3 个级别，即一级商服中心1 个，二级商服中心2 个，三级商服中心 3 个。结果见表3-3。

表3-3 榆林市市区商服中心分级表

级别商服中心名称商服中心个数

一级国贸购物大厦及新建路商服中心1

二级钟楼商服中心、西沙服装商城商服中心 2

三级

上郡路商服中心、西沙人民路商服中心、

天惠商场商服中心

（5）商服中心内各级功能分的分割计算

商服中心功能包含与中心自身级别相应的商服功能和低于其级别的各级功能，中心

对土地繁华的影响由这些功能综合体现，并应以相应级别的功能分来衡量。中心内各功

能的功能分按下式进行分割计算：

f =I I

min

f =I

式中：

——某商服中心I 级功能的功能分；

——I 级商服中心的规模指数；该商服中心本身为I 级时，应取其自身的规模

指数；

——次一级中心规模指数；

min

——最低级功能的功能分；

min

——最低级商服中心规模指数。24

（6）商服中心各级功能的服务半径和相对距离确定

商服中心各级功能的服务半径以商服中心边缘为起算点，通过商服中心分布图按下式确定：

城镇商服中心功能的服务半径=城镇商服中心的最大服务距离

商服中心的不同级功能划分3—15 个对应的相对距离区间，相对距离按下式进行计算：

rdd

=÷

(

0 ≤r≤1

)

式中：r——相对距离；

——在i 级商服功能的服务半径内，某点距中心的实际距离；

d ——i 级商服功能的服务半径。

（7）商服功能影响作用分衰减公式的确定

综合定级各级商服功能影响作用分按下式进行衰减：

( )

式中：

——j 点受i 级商服功能的作用分；

——i 级商服功能的功能分；

r——j 点到具有i 级功能的商服中心的相对距离。

（8）商服功能影响作用分值表

经过对以上资料的分析整理，得到榆林市市区商服功能影响作用分值表，如表3-4 所示。并绘制了商服中心功能分级图，如图3-1 所示。

表3-4 榆林市市区商服功能影响作用分值表

商服中心作用分值作用半径（米）

等级 1 60 15000

等级 2 25 10000

等级 3 15 200025

图3-1 榆林市市区商服中心功能分级图

2、交通条件资料定量化处理

（1）道路通达度资料整理

道路通达度是指城市内部交通运输条件的优劣，它由道路宽度、流量、功能和交通

管制等指标综合体现。它取决于城市内部的道路体系和道路空间布局。

道路通达度一方面影响商业用地的区位条件，在商业繁华地段，临道路状况对地价

影响十分明显；另一方面对工业生产、市民日常生活的影响也非常大。一般来说，道路

通达度越好的地段，其市场保证、商业聚集条件、人们出行条件和产品运输等方面的条

件越优越，随之导致周围土地级别的提高。城市内道路体系和布局实质上是城市内部布

局的骨架，它是实施城市规划的先决条件。其道路体系的改良往往需要巨额的投资，这

种投资的本质归结于对土地的投入，结果必然会提高周围土地乃至整个市区的土地收

益。

①道路系统基本情况分析

目前榆林市区已初步形成了与城市布局相适应的方格网状的快速道路系统。城市主

干道网络系统贯穿城市东西南北，覆盖西沙、南郊、东沙、老城区、经济开发区，并具

有向外的可“生长性”。210 国道沿铁路东侧绕出，南北向主干道有文化路、上郡路、肤26 施路、新建路、长城路、解放路、航宇路、长乐路等，东西向主干道有榆阳路、人民路等，榆靖高速公路沿市区北侧贯穿而出，加强了城市的出入口联系，并为榆林飞机场提

供高度、便捷的通道。

②道路类型的划分

按道路在城市交通中的作用可分为主干道、次干道和支路。主干道指联系城市中主

要工矿企业、交通枢纽和全市性公共活动场所的道路，是城市中主要客货运输线；次干

道指联系城市主干道之间的道路；支路指各街坊之间的联系道路。

道路类型划分的主要依据是：（1）道路宽度和车道数；（2）道路的功能；（3）道路

在城市交通中的地位和作用（主要考虑道路流量）。需要说明的是榆靖高速公路连接市

区段，没有实行封闭，故作为市区道路给予考虑。

根据上述标准，在市区内对调查到的85 条道路进行了分类。

③道路通达度资料定量化处理

（a）.道路的作用指数和功能分计算

道路作用指数反映某类道路在城镇交通运输中所起的作用。其与道路作用和车流量

大小成正比，数值在0～1 之间，最佳道路的作用指数值等于1，其余类型依次递减。

道路功能分计算按下式：

f =100×I

式中：f

——I 类道路功能分；

——I 类道路作用指数。

（b）.道路影响距离及相对距离计算

a) 主干道、次干道影响距离按实际推算，其公式为：

d=s÷2L

式中：d——主干道或次干道影响距离；

s——城镇规划建设用地面积；

L——主干道或次干道总长度。

b) 支路的影响半径在0.3～0.75km 之间确定。

c) 道路影响的相对距离按下式计算，不同道路类型对应划分3～10 个相对距离区

间：27

r=d

÷d [ 0 ≤r ≤1]

式中：r——i 类道路影响的相对距离；

——在i 类道路影响距离内，某点距该类道路的最短距离；

d——i 类道路影响距离。

其中，d 为各级道路的影响距离，s 为定级区范围面积（榆林市市区调查区范围面

积为65.36km

），L 为某级道路（包括级别高于该级的道路）的总长度。经计算，主干

道、次干道和支路的影响距离分别为2000 米、1000 米和700 米。

（c）.道路通达度作用分衰减公式的确定

综合定级时，道路通达度作用分按下式衰减计算：

( )

式中：

e ——i 道路对j 点的通达度作用分；

f ——i 道路或同类道路的功能分；

r——j 点到i 道路的相对距离。

（d）.道路通达度作用分值表

经分析测算，榆林市市区道路通达度作用分值如表3-5：

表3-5 榆林市市区道路通达度作用分值

道路类型作用分作用半径（米）

主干道100 2000

次干道60 1000

支路15 700

（2）公交便捷度资料整理

公共交通是城市重要的交通方式之一，尤其对于我国的大、中城市而言，公

共交通尤为重要。公交便捷度直接影响到市民和流动人口的出行，同时影响一个地段的

人流量。公交线路、公交站区多的地段，对商服业和金融业的集聚程度有明显的积极影响。同时，住宅集中、工业成片的地方，也是公交便捷度较高的地方。公交便捷度越高，对提高周围土地级别愈有利。公交便捷度主要由公交线路和公交站点状况两方面体现。28 由于公交线路都是沿市内主次干道分布，它对土地级别的影响已由市内道路通达度体

现，因而，公交便捷度对土地级别的影响主要考虑公交站点的状况。

①公交现状分析

重庆市国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准实施细则

重庆市国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准实施细则重庆市国土房管局关于印发《重庆市国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准实施细则》的通知渝国土房管发2002486 号有关区国土资源局：为贯彻落实《重庆市人民政府关于调整国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准的通知》（渝府200279 号），我局拟定了《重庆市国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准实施细则》，现印发给你们，请认真贯彻执行。附件：重庆市国有土地使用权土地级别基准价和土地出让金标准实施细则二○○二年七月九日重庆市国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准实施细则根据《重庆市人民政府关于调整国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准的通知》（渝府200279 号）的规定，制定本实施细则。1.基本概念1.1 基准地价。基准地价是城镇土地分区域、分用途测算出的平均价格（含土地出让金），是政府宏观调控土地市场，也是土地估价及有关部门制定各种土地费（税）政策的依据，不是具体收费标准。 1.2 土地级别。土地级别是根据城镇土地自然和经济属性而划分出的土地等级序列。重庆市城镇土地级别另行分布。宗地级别不明确时，可参照宗地周围土地级别确定。 1.3 土地出让金。土地出让金是指国有土地使用权出让时，土地使用者应向政府缴纳的款项。 1.4 土地收益。土地收益是指划拨土地使用权转让时，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定经批准可以不办理出让手续的，转让者需向国家缴纳的费用。 1.5 土地还原率。土地还原率是用以将土地纯收益还原为土地价格的利率（或比率）。制定本次基准地价和土地出让金标准的土地还原率为0.0585。 2.本次调整的土地级别、基准地价和土地出让金标准的适用区域范围： 2.1 东起铜锣山，西至中梁山，北起井口、人和、唐家沱，南至小南海、钩鱼咀、道角区域内的土地。 2.2 北部新区范围内的土地。2.3 渝北区回兴街道、双凤桥街道、双龙湖街道。 2.4 巴南区鱼洞街道。 3.江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、巴南区、渝北区除上述区域以外的其他区域的土地级别按渝国土房管发2002252 号文件颁布的土地级别上调一个级别执行，基准地价和土地出让金仍按渝府发200276 号执行。北碚区的天生街道、朝阳街道、龙凤桥镇、北温泉镇、童家溪镇按渝国土房管发2002252 号文件颁布的土地级别上调两个级别，其他区域上调一个级别执行。基准地价和土地出让金仍按渝府发200076 号执行。 4.土地用途分类重庆市国有土地使用权土地级别、基准地价和土地出让金标准将土地用途分为商业、住宅、工业三种用地类型。 4.1 商业用地包括：一般商业、金融保险业、餐饮旅馆业和其他商业建筑用地及其相应附属设施用地。 4.1.1 一般商业包括：商店、商场、各类批发零售市场及其相应附属设施用地。 4.1.2 金融保险用地包括：银行、保险、证券、信托、期货、信用社等用地。 4.1.3 餐饮旅馆业用地包括：饭店、餐厅、酒吧、宾馆、旅馆、招待所、度假村等及其相应的附属设施用地。 4.1.4 其他商业用地包括：写字楼，商业性办公楼；旅行社、运动保健休闲设施、夜总会、歌舞厅、俱乐部、高尔夫球场、加油站、洗车场、洗染店、维修网点、照相、理发、洗浴等服务设施用地。4.1.5 旅游业、加汽站、经营性墓地、车库、经营性露天停车场等用地的基准地价和土地出让金标准参照商业用地执行。 4.2 住宅用地包括：指供居住用的各类房屋用地。 4.3 工业用地包括：一般工业用地、采矿地和仓储用地。 4.3.1 一般工业用地指工业生产及其相应附属设施用地。 4.3.2 采矿地指采矿、采石、采沙场、盐田、砖瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地。4.3.3 仓储用地指用于物资储备、中转的场所及期相应附属设施用地。 4.4 公用设施用地的基准地价和土地出让金标准参照工业用地执行。公用设施用地包括公共基础设施用地和瞻仰景观休闲用地。4.4.1 公用基础设施用地包括给排水、供电、供然、供热、邮政、电信、消防、公用设施维修、环卫等用地。4.4.2 瞻仰景观休闲用地包括名胜古迹、革命遗址、景点、公园、广场、公用绿地等。 4.5 公共建筑用地的基准地价和土地出让金标准参照工业用地执行。公共建筑用地包括机关团体用地、教育用地、科研设计用地、文体用地、医疗卫生用地和慈善用地。4. 5.1 机关团体用地包括：国家机关、经批

(2020年编辑)北京市基准地价资料

欢迎来主页北京市基准地价变化资料目录北京市基准地价表 (2) 基准地价使用说明 (5) 北京市基准地价级别范围(商业用途) (6) 北京市基准地价级别范围(综合用途) (10) 北京市基准地价级别范围(居住用途) (13) 北京市基准地价级别范围(工业用途) (15) 应用2002年北京市基准地价测算宗地价格方法 (17) 北京市基准地价容积率修正系数表 (19) 北京市基准地价因素修正系数说明表 (20) 北京市基准地价因素修正系数说明表 (22) 北京市基准地价因素修正系数说明表 (23) 北京市基准地价因素修正系数说明表 (25) 北京调整地价地价将分十级 (26)

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基准地价使用说明一、基本内容（一）基准地价是各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（以下简称“七通一平”），或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内土地平整（以下简称“五通一平”），在平均容积率条件下，同一用途的完整土地使用权的平均价格。（二）基准地价的表示形式为楼面熟地价，同时公布楼面毛地价。楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格。楼面毛地价是指各土地级别内，在平均容积率条件下，政府收取的某种用途法定最高出让年期内的土地出让金、市政基础设施配套建设费的平均楼面价格。（三）基准地价土地用途划分为商业、综合、居住、工业等四类。 1.商业类：包括商业服务业用地（含商场、购物中心、专卖店、加油站、超级市场、各种商业网点、批发市场等用地），旅游业用地（含饭店、酒店、度假村、游乐园、旅馆、旅游附属设施等用地），金融保险业用地（含银行、信托、证券、保险机构等用地），餐饮娱乐业用地（含酒楼、饭庄、快餐店、俱乐部、康乐中心、歌舞厅、高尔夫球场、赛车场、赛马场等用地）。 2.综合类：包括办公科研用地（含写字楼、会展中心、普通办公楼、科工贸一体化办公楼、科研和勘测设计机构、停车场、停车楼等用地），文体教育用地（含各种学校、体育场馆、文化馆、博物馆、图书馆、影剧院等用地），医疗卫生用地（含医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地）。 3.居住类：包括居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种居住类型用地。 4.工业类：包括工业用地（含工业生产及其相应附属设施用地、高新技术产业研发与展示中心），仓储用地（含用于物资储备、中转的场所及相应附属设施用地），交通运输用地（含用于运输通行的地面线路、场站等用地，包括民用机场、地面运输管道和居民点道路及其相应附属设施用地）。其他未列入上述范围的用地，其用途类别可参照相关或相近用地的用途类别确定。（四）根据不同用途土地的特点及相应地价水平，将四类用地的基准地价由高至低，由城区至远郊区分别划分为若干个级别。其中，商业、综合和居住用地的基准地价分为十个级别，工业用地的基准地价分为九个级别。各类用地基准地价级别范围见附件2。（五）本次基准地价基准期日为2002年1月1日。（六）各类基准地价级别土地开发程度。商业、综合、居住用地：一至六级的开发程度为“七通一平”，七至十级的开发程度为“五通一平”。工业用地：一至五级的开发程度为“七通一平”，六至九级的开发程度为“五通一平”。（七）各类基准地价级别土地的平均容积率。商业、综合、居住用地：一至六级的平均容积率为2，七至十级的平均容积率为1。工业用地的平均容积率为1。二、注意事项（一）对于需要征收土地出让金的项目，凡在四环路道路中心线以内地区的，其土地出让金应按毛地价的40%征收；凡在四环路道路中心线以外地区的，其土地出让金应按毛地价的60%征收。

《大理市城市规划管理技术规范》-2010

大理市城市规划管理技术规范第一章总则第一条为科学编制城市规划，加强城市规划管理，确保城市规划有效实施，促进经济社会全面协调可持续发展，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《云南省大理白族自治州城镇管理条例》和经批准的《大理市城市总体规划》以及有关法律、法规、规章、规范和标准，结合大理市的实际情况，特制定本规范。第二条本规范适用于大理市规划区内进行的城市规划、设计和规划管理的相关活动。大理市内历史文化名城、名镇、名村和名街范围内的建设项目应当符合相关的名城、名镇、名村和名街保护法规、规范、标准和规划要求。编制和审批分区规划、详细规划（含控制性详细规划和修建性详细规划）、各项专业规划以及有关建筑设计，应当符合相关法律、法规、规范、标准和本规范。大理市规划区内的土地利用和各项工程建设活动应当按照经批准的详细规划执行；详细规划未作出规定或者尚无经批准详细规划的，应当按照上层次城市规划和本规范执行。第三条在本市规划区内制定、实施城市规划和进行建设应当采用1994年大理城建坐标系和1985国家高程基准。第四条本市规划区根据经批准的《大理市城市总体规划》确定。

在本市范围内非城市规划区的区域，参照本规范执行。第二章建设用地规划管理第五条本市中心城区的建设用地分类和建设标准，按照中华人民共和国国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》执行；镇建设用地分类和建设标准按《镇规划标准》执行。（一）中心城区的建设用地分为10大类：居住用地（R）、公共设施用地（C）、工业用地（M）、仓储用地（W）、对外交通用地（T）、道路广场用地（S）、市政公用设施用地（U）、绿地（G）、特殊用地（D）、水域和其他用地（E）。（二）镇的建设用地分为9大类：居住用地（R）、公共设施用地（C）、生产设施用地（M）、仓储用地（W）、对外交通用地（T）、道路广场用地（S）、工程设施用地（U）、绿地（G）、水域和其他用地（E）。第六条在城市建设用地规划管理中，对用地性质的确定按照经批准的控制性详细规划执行；尚无经批准控制性详细规划的，按已批准的上层次规划和本规范执行。第七条各类建设用地的划分、使用应当遵循兼容性原则。详细规划已明确地块兼容性内容的，按详细规划执行；中心城区的建设用地详细规划未明确地块兼容性内容的，根据表2-1执行；镇建设用地的兼容性参照中心城区建设用地兼容性执行。第八条依法取得土地使用权的单位和个人，不得擅自变更土地使用性质。确需改变建设用地使用性质超出地块兼容性范围的，应当按照规定程序和审批权限报有关机构审批。经审查批准的，在补交土地出让金后，重新与土地管理部门签订土地使用出让合同或变更协议后方可使用土地。

城市房屋参考租金测定与空间分布_以广州为例

文章编号：1000-8462（2009）04-0618-06 城市房屋参考租金测定与空间分布 ———以广州为例贾士军1，周春山2 （1.广州大学商学院，中国广东广州 510006；2.中山大学城市与区域研究中心，中国广东广州510275）摘要：房屋参考租金是指在城市规划区范围内，由房地产管理部门对现状利用条件下不同区片、路段等均质地域的房屋，按照商业、居住、写字楼、工业等用途，分别评估测定并定期发布的市场平均租金。它是地方政府租金课税的重要依据。文章探讨了房屋参考租金测定的技术路线与方法，并利用2007年广州市房屋参考租金成果，分析了房屋参考租金的空间分布规律。关键词：房屋参考租金；空间分布；广州市中图分类号：F293.35 文献标识码：A 根据国家建设部的文件精神，要求全国各地建立租金指导价测定与发布系统，条件具备的地方可以通过一定的立法程序将房屋参考租金测定与发布制度化。官方定期公布房屋参考租金的意义在于：①为政府部门租金课税提供依据；②引导房屋租赁市场合理确定租金，为租赁双方商议租金提供参考；③为评估机构进行房地产估价提供依据。事实上， 2004年底至2007年间，由于国内大中城市房地产市场过热，刺激了开发商获取国有土地以及房地产投机行为，所谓的“地王”、“楼王”频现，政府单纯通过地价、房价反映当地房地产状况已不客观科学，而房屋租赁一般不存在租而不住、租而不用的行为，因此测定并定期发布房屋参考租金更具有现实意义。目前，北京、天津、广州、深圳等地已先后开展了此项工作，但由于各地研究标准不一，存在问题明显。例如，北京市对外公布的房屋参考租金仅限于住宅范围，并且租金标准按照户型进行（例如一居室、二居室、三居室租金每月多少元），成果既不完善，也过于粗略。深圳市测定并发布全市房屋参考租金已愈10年历史，其参考租金包含商业、写字楼、住宅、工业房地产的路段与区片价，成果翔实、具体，但其测定路段与区片价时事先未研究样本分布类型，就直接采用中位数算法确定平均价的做法值得商榷，同时也未对外发布租金指数与空间分布规律，其成果研究深度还有待提高。目前，国土资源部已经制订城镇土地定级规程、城镇土地估价规程，多年以来国内学者研究了地价的空间分布[1-4]、房价的空间分布[5-6]、城市住房空间结构[7]、房地产价格指数编制[8-9]等问题，上述规范与成果在研究思路与方法上为城市房屋参考租金测定提供了借鉴。国内也有学者研究房屋租金问题[10-11]，但有关研究主要是基于面板数据的城市整体租金研究，未对城市内部商业、写字楼、住宅租金空间分布规律展开研究，也未对城市参考租金的测定方法进行探讨。 1房屋参考租金测定的技术路线与方法 1.1房屋参考租金测定的任务与技术路线房屋参考租金测定的工作范围主要限于城市的建成区内，目的在于科学反映城市内部房地产出租市场的租金水平。由于数据资料、时间、人力等方面状况，目前测定时间一般以年为单位，条件许可时，可以半年或季度为单位。当以年为单位时，评估基准日以当年的7月1日为宜。房屋用途可以按照商业、写字楼、住宅、工业（或仓库与厂房）进行分类。其中商业按照首层和非首层进一步细分，住宅按低层、多层、高层进一步细分。房屋参考租金的测定单元一般有区域和路段两种类型。对于商业、写字楼房屋，一般是临路分布，故可采用路段租金。对于住宅、工业房屋，一般采用区域租金。房屋参考租金的测定单位一般采用元/建筑面积m 2 ·月。房屋参考租金测定的技术路线可按图1进行。建设部软科学项目（编号：20030092）和广州市教育局科技计划项目（编号：63039）联合资助。收稿时间：2008-04-21；修回时间：2009-02-20 第29卷第4期经济地理Vol.29，No.42009年4月ECONOM IC GEOGRAPHY Apr.，2009

重庆市城镇土地定级与基准地价数据库标准研究与实践

重庆市城镇土地定级与基准地价数据库标准研究与实践摘要：研究目的：为重庆市新一轮城镇土地级别和基准地价更新工作中数据库的建设建立数据库标准，为此次工作的数据库建设提供指导，统一工作成果，为今后基准地价管理信息化打下基础。研究方法：参照《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地定级规程》和相关地理信息标准化的要求，密切结合实际，广泛征求意见。研究结果：建立了一个对数据库的基本内容、分类体系、信息编码、要素分层定义、属性数据结构设计、数据交换格式、元数据标准等进行规定的重庆市城镇土地定级与基准地价数据库标准。研究结论：城镇土地定级与基准地价更新数据库标准化是一个系统的工作过程，数据库标准的建立将对规范、深化重庆市城镇土地定级与基准地价调整工作起到重要作用。关键词：重庆市；土地定级；基准地价；数据库标准 Abstract：The purpose of the study is to build the standard for constructing the database in the new round of Chongqing urban land grading and standard land price update work, provide guidance for the constructing the database and unify the work product. It is also the foundation of informationization in the later work of land value management. The requirements of Regulation for gradation and classification on urban land, Regulations for valuation urban land and related geography information standards were referenced; a lot of advices were accepted according to the reality. The standard for Chongqing urban land grading and standard land price update database were constituted, in which, such as basic content, classification system, information encoding, data layering, definition of attribute data structure, metadata was prescribed. Urban land grading and standard land price update database standardization is a systemic work process, new requirements on Chongqing urban land grading and standard land price update work emerged after database standard had been set up. Keywords: Chongqing; land grading; standard land price; database standard 1 引言我国经济体制改革的逐步深化，对土地使用制度提出了更高要求。城镇土地定级估价作为土地使用制度改革的基础，具有突出的地位和突出的作用。特别是随着市场经济体制的建立和土地有偿使用制度的实施，评定城镇土地质量等级和基准地价已经成为当前和未来土地管理中一项十分重要的任务。但由于土地的自然性、社会性、区域性、多源性等特点，土地定级估价具有工作量大、数学计算多、实时更新、数据类型复杂等特点。 2011年，重庆市启动了土地级别调整和基准地价更新工作[1]，并且制定了工作的实施方案[1]，以适应国家宏观调控政策、土地市场管理的客观要求，保证城镇土地基准地价的现势性、指导性，促进土地资源合理配置，提高土地利用的社会效益和经济效益。重点工作内容之一就是建立全市土地级别与基准地价数据库，但2002年7月1日实施的《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价

北京基准地价评估收费新标准

北京基准地价评估收费新标准北京市物价局、市房屋土地管理局最新颁布的基准地价评估收费标准： ------------------------------------------------ 档次城镇面积（平方公里）收费标准（万元） 1 5以下（含5） 4－8 2 5－20（含20） 8－12 3 20－50（含50） 12－20 4 50以上 20－40 ------------------------------------------------ 北京房地产价格评估收费新标准以下是北京市物价局、市房屋土地管理局最新颁布的房地产价格评估收费标准：------------------------------------------------ 档次标的总额（万元）累计计费率‰ 1 100以下（含100） 5 2 101以上至1000 2.5 3 1001以上至2000 1.5 4 2001以上至5000 0.8 5 5001以上至8000 0.4 6 8001以上至10000 0.2 7 10000以上 0.1 ------------------------------------------------ 注：1、本标准执行中可下浮，但下浮幅度不得超过20％。 2、差额定率分档累进制收费方法举例说明：例如：标的总额40000万元，计算评估收费额。 100万元×5‰＝0.5万元（1000－100）万元×2.5‰＝2.25万元（1000－1000）万元×1.5‰＝1.5万元（5000－2000）万元×0.8‰＝2.4万元（8000－5000）万元×0.4‰＝1.2万元

大理市城市规划管理技术规范

大理市城市规划管理技术规范大理市规划局二〇一〇年九月二十八日

目录第一章总则第二章建设用地规划管理第三章建筑容量控制指标第四章绿化与景观第五章建筑间距第六章建筑退让第七章建筑高度控制第八章公共服务设施和停车泊位第九章城市道路及交通公用设施第十章市政管线工程第十一章规划设计和建设项目报建要求第十二章附则附录

第二章建设用地规划管理第五条本市中心城区的建设用地分类和建设标准，按照中华人民共和国国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》执行；镇建设用地分类和建设标准按《镇规划标准》执行。（一）中心城区的建设用地分为10大类：居住用地（R）、公共设施用地（C）、工业用地（M）、仓储用地（W）、对外交通用地（T）、道路广场用地（S）、市政公用设施用地（U）、绿地（G）、特殊用地（D）、水域和其他用地（E）。（二）镇的建设用地分为9大类：居住用地（R）、公共设施用地（C）、生产设施用地（M）、仓储用地（W）、对外交通用地（T）、道路广场用地（S）、工程设施用地（U）、绿地（G）、水域和其他用地（E）。第六条在城市建设用地规划管理中，对用地性质的确定按照经批准的控制性详细规划执行；尚无经批准控制性详细规划的，按已批准的上层次规划和本规范执行。第七条各类建设用地的划分、使用应当遵循兼容性原则。详细规划已明确地块兼容性内容的，按详细规划执行；中心城区的建设用地详细规划未明确地块兼容性内容的，根据表2-1执行；镇建设用地的兼容性参照中心城区建设用地兼容性执行。第八条依法取得土地使用权的单位和个人，不得擅自变更土地使用性质。确需改变建设用地使用性质超出地块兼容性范围的，应当按照规定程序和审批权限报有关机构审批。经审查批准的，在补交土地出让金后，重新与土地管理部门签订土地使用出让合同或变更协议后方可使用土地。

基准地价测算公式-因素修正系数

附件3 北京市基准地价因素修正系数说明表（商业）注： 1.商业繁华度指距商业中心的距离、商业设施的种类规模与集聚程度、经营类别、客流的数量与质量。 2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。 3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。 4.临街宽度和深度指临街宽度和深度对商业经营的影响。 5.临街道路状况指临街道路类型、级别、人行道宽度和交通管制。 6.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。 7.基础设施状况指水、电、热、通讯等各种基础设施的配套完善程度。

北京市基准地价因素修正系数说明表（综合）注： 1.办公集聚程度指办公设施的种类规模与集聚程度、距政府管理职能部门的距离。 2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。 3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。 4.临街宽度和深度指临街宽度和深度对商业经营的影响。 5.临街道路状况指临街道路类型、级别、人行道宽度和交通管制。 6.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。 7.公共服务设施和基础设施状况指各种公共服务设施和基础设施的配套完善程度。

北京市基准地价因素修正系数说明表（居住）单位：% 注： 1.居住社区成熟度指区域居住用地比例、居住小区规模和社区发展完善程度。 2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。 3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。 4.临路状况指临街道路类型、级别和交通管制。 5.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。 6.公共服务设施和基础设施状况指各种公共服务设施和基础设施的配套完善程度。 7.自然和人文环境状况指学校数目和类型；文体休闲设施状况；居民素质；景观；噪音、空气和水体污染及危险设施或污染源的临近程度。 8.与商业中心的接近程度指与各种规模商业中心的距离和相互通达状况。

广州市增城国有土地使用权基准地价(2011年版)

增国房字…2010?10号关于公布增城市国有土地使用权基准地价的通告为健全本市地价体系，加强地价管理，保障国家土地资产的合理收益和当事人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广东省地价管理规定》，结合房地产市场、城市建设和城市规划变化的情况，市国土资源和房屋管理局和市物价局联合制定了《增城市国有土地使用权基准地价》。经增城市人民政府批准，现予以公布。一、本次公布的国有土地使用权基准地价（以下简称基准地价）覆盖我市全域，即包括荔城街、增江街、朱村街、新塘镇、中新镇、石滩镇、派潭镇、正果镇和小楼镇所辖范围。二、基准地价采用网格点基准地价和商业路线价予以表示，并以土地级别图、网格点基准地价图、土地级别范围和商业路线价加价表予以公布。三、本次基准地价的价格基准日为2008年1月1日。四、基准地价土地用途划分为商业、住宅、工业等三类。 1. 商业类：包括批发零售业用地（含各类商场、销售和服务网点、批发零售市场、加油站等用地），旅游餐饮娱乐业用地（含宾馆、酒店、饭店、旅馆、招待所、度假村、餐厅、酒吧、游乐

及旅游设施、歌舞厅、俱乐部、康乐中心、高尔夫球场等用地），其他商业服务业用地（含洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相馆、理发美容店、洗浴场所、电信、银行、信用社、证券、期货、保险和其他服务的对外营业场所等用地）。 2. 住宅类：用于生活居住的各类房屋用地，包括普通住宅、公寓及别墅、低密度住宅用地。 3. 工业类：包括工业用地（含工矿企业的生产车间、库房、露天作业场及其附属设施用地），仓储用地（含用于物资储备的库房、堆场、包装加工车间、中转的场所及相应附属设施用地），交通运输用地（含铁路、公路、管道运输、港口、机场的线路、站场等用地以及城市道路、广场、车站、社会停车场及其相应附属设施用地），市政设施用地（供水、供电、供燃气、供热、邮政、电信、消防、环卫、公交站场等设施及其相应附属设施用地）。综合（办公）用地，包括办公用地（含国家机关、人民团体及其它事业单位办公楼、会展中心、商业写字楼、金融保险业办公楼、普通办公楼、科工贸一体化办公楼、高新技术产业研发中心、厂区外独立的办公楼等用地）及科研设计用地（含科学研究和勘测设计机构等用地）参照住宅用地基准地价的110％计算。公共事业项目用地，包括文体教育用地（含各类教育、文化馆、博物馆、图书馆、影剧院、体育场馆、体育训练基地等用地），医疗卫生用地（含医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地），慈善用地（含孤儿院、养老院、福利院等用地）及宗教用

全国各地基准地价汇总解析

北京市出让国有土地使用权基准地价表北京市出让国有土地使用权基准地价表 (美元计价) 单位:美元/平方米地价区类出让金基础设施配套建设费土地开发及其它费用商业公寓住宅工业市政及四源小区建设配套城镇拆迁费近郊区县征地费远郊区县征地费 (1) (1) (1) (1) (2) (3) (4) (5) (6) 一类400-680 380-580 250-340 40-70 68-100 20-50 740-980 20-56 - 二类300-400 280-380 200-250 30-40 68-100 20-50 740-980 20-56 - 三类250-300 230-280 125-200 25-30 68-100 20-50 740-980 20-56 - 四类190-250 180-230 100-250 20-25 68-100 20-50 740-980 20-56 - 五类125-190 125-180 75-100 15-20 68-100 20-50 740-980 20-56 - 六类65-125 65-125 50-75 10-15 68-100 20-50 740-980 20-56 10-23 七类50-65 40-65 20-50 5-10 68-100 20-50 740-980 20-56 10-23 八类10-50 10-40 8-20 4-5 68-100 20-50 - - 10-23 九类8-10 5-10 4-8 3-4 68-100 20-50 - - 10-23 十类5-8 4-5 3-4 2-3 68-100 20-50 - - 10-23 基准地价计算公式：(1)*容积率修正系数+[(2)+(3)]*容积率+(4)*调整系数+(5)或(6)=基准地价(每平方米用地)

云南省大理白族自治州高三上学期地理12月月考试卷

云南省大理白族自治州高三上学期地理12月月考试卷姓名:________ 班级:________ 成绩:________ 一、选择题 (共9题；共46分) 1. （6分） (2015高一上·厦门期中) 当我国乌苏里江早上的时候，帕米尔高原还是黑夜，造成该现象的主要原因是（） A . 气压带风带的移动 B . 地球公转 C . 太阳直射点的移动 D . 地球自转 2. （6分） (2020高二下·商丘期中) 下图是某地全年昼夜变化示意图。读图，完成下面小题。（1）该地最可能位于（） A . 66°34′S B . 66°34′N C . 90°S D . 90°N （2）在此地昼最长期间，下列说法可能正确的是（） A . 商丘市昼短夜长 B . 澳大利亚西北部盛行东南风 C . 北印度洋洋流为逆时针

D . 地球公转速度最快 3. （6分） (2019高三上·益阳期末) 读2018年福建春运期间高速主要分道限速抓拍路段分布图，完成下列各题。（1）下列路段中，最容易出现大雾天气的是（） A . 早晨晋江一石狮段 B . 上午永安一三明段 C . 下午南平一三明段 D . 傍晚福州一福清段（2）与其他路段相比,图中龙岩一泉州段限速较低的最主要影响因素是（） A . 道路级别 B . 地势起伏 C . 车辆多少

D . 天气状况（3）在行车中，前方如果出现交通诉故导致拥堵，导航系统会告诉你前方交通拥堵状况，然后重新规划出避行路线，道路规划用到的地理信息技术主要是（） A . RS B . GPS C . GIS D . 数字地球 4. （6分）造成我国“一场春雨一场暖”现象的天气系统是下列四幅图中的（） A . B . C . D . 5. （6分） (2017高一下·武威月考) 抚养比是指非劳动力人口数与劳动力人口数之间的比率。老年抚养比= （65岁以上人口数/15～64岁人口数）×100%；少年抚养比=（0～14岁少年儿童人口数∕15～64岁人口数）×100%。“人口红利期”是指随着生育率的下降和总人口中劳动适龄人口比重的上升，形成了一个劳动力资源相对丰富、人口抚养负担相对较轻的时期。图为我国不同年龄段人口比例随时间变化图，读图完成下列各题。

大理州土地开发整理项目管理办法

云府登331号大政办发〔2007〕29号白族自治州人民政府办公室关于印发州土地开发整理项目管理办法等四个文件的通知各县市人民政府，州级国家行政机关各委办局（司行社区）：《州土地开发整理项目管理办法（试行）》、《州土地开发整理项目施工招标投标办法（试行）》、《州土地开发整理项目资金管理办法（试行）》、《州土地开发整理项目专家库管理办法（试行）》已经州人民政府研究通过，并经省人民政府法制办公室登记（云府规登准〔2007〕30号），现予印发，请遵照执行。二○○七年五月九日州土地开发整理项目管理办法（试行）第一条为切实做好补充耕地工作，保护和提高粮食综合生产能力，实现耕地总量动态平衡，根据《中华人民国土地管理法》、《省土地管理条例》、《省土地开发整理项目管理暂行办法》、《省土地开发整理项目管理实施细则》等有关法律法规的规定，结合本州实际，制定本办法。第二条本办法所称土地开发整理项目是指州级（含州本级）以下所有土地开发整理项目，包括政府投资、用地单位和个人履行耕地占补平衡或土地复垦义务以及社会投资从事土地开发整理的活动。土地开发整理项目，包括：（一）重点项目：以增加耕地面积为主要目的，集中资金成规模进行耕地开发的土地开发整理项目；（二）补助项目：指对特定地区耕地开发给予适当资金支持的土地开发整理项目。第三条土地开发整理项目的申报立项、评审论证、计划下达、项目实施及竣工验收，适用本办法。

第四条州级国土资源部门根据土地利用总体规划、土地开发整理专项规划、年度开发计划和土地开发整理项目库，负责组织土地开发整理项目审定、年度项目计划与项目投资编制、项目实施监督及项目初验。县（市）国土资源部门负责土地开发整理项目的申报、实施、自查等工作。第五条土地开发整理项目由县（市）国土资源部门于每年4月30日前集中申报。新建项目实行年度申报和审定，续建项目实行年度核定。第六条申报土地开发整理项目应符合以下原则：（一）符合土地利用总体规划、土地开发整理专项规划，并已列入县（市）土地开发整理项目库；（二）以开发未利用土地和复垦损毁耕地为主；（三）保护和改善生态环境，防治水土流失；（四）增加有效耕地面积，经济、社会和生态效益显著；（五）土地权属清楚无争议，县乡政府和当地人民群众积极性高，后续利用措施可行；（六）项目投资标准不超过该类工程国土资源行业预算定额标准。第七条申报土地开发整理项目应具备以下条件：（一）基础条件：项目所在区位具备土地开发整理所必需的水、电、路等配套基础设施；或已经拟定相关的道路、水利、电力工程、村庄改造等建设方案，有关措施与资金已经落实，拟同步规划、同步实施或正在实施。（二）建设规模：土地开发整理项目实施面积原则上在20～200公顷之间，可不集中连片，单片面积不少于3公顷，片块不超过10片。（三）项目净增耕地面积比例：土地开发净增耕地面积不低于项目区总面积的60%；土地复垦净增耕地面积不低于项目区总面积的40%。（四）建设期限：土地开发整理项目建设期限原则不得第八条申报土地开发整理项目的程序：（一）县（市）国土资源部门于每年4月30日前将申报项目的《项目建议书》报州级国土资源部门；（二）州级国土资源部门从州土地开发整理项目专家库中组织部分专家现场踏勘、论证和审查，根据项目条件进行筛选入库（占补库）；

2020年(地产市场分析)北京项目房地产价格评估报告

（地产市场分析）北京项目房地产价格评估报告

北京××项目房地产价格评估报告北京国地不动产咨询中心报告摘要此报告是为委托方核实房地产现值所制作的，委估房地产为一个综合性建筑，土地使用权现状为划拨，目前用于租赁经营。在估价时考虑了委估房地产的特殊性而选择了两种估价路径：成本途径的基本思路为首先利用重置成本法来评估建筑物的价格，然后利用市场比较法来测算毛地价，最后加上拆迁费即为委估房地产的综合价格；收益途径是通过充分的调查研究，确定公寓、写字楼和酒店等三部分不同的收益水平后扣除合理的费用，再将委估房地产未来收益年限中的年纯收益折现为房地产现值，然后扣除需补交的土地出让金即为评估结果。致委托方函北京××项目有限公司：受贵公司委托，我中心对贵公司所属位于北京市××区××的北京××项目现时的市场价格进行了客观、公正的评估。我们确定该房地产项目建筑面积为69671.62平方米，土地面积为14036.05平方米，土地产权为划拨，土地用途为综合（酒店、办公、公寓），在扣除应上缴政府地价款后于估价时点二○○一年十二月三十一日的市场价格为人民币：

127344.79万元，大写金额：壹拾贰亿柒仟叁佰肆拾肆万柒仟玖佰元整。上述价格不包括划拨土地使用权补办土地出让手续时应缴纳给政府的地价款。我们估算补缴的地价款总额为4412.01万元，大写金额为人民币肆仟肆佰壹拾贰万零壹佰元整。评估过程、结果及有关说明详见《估价结果报告》及《估价技术报告》。北京国地不动产咨询中心二○○二年元月二十日估价师声明（同房地产估价规范）估价的假设和限制条件一、根据委托方提供的《中华人民共和国国有土地使用证》[京市××澳台国用××号]中的记载内容，北京××项目位于××区××，用地总面积为14036.05平方米，土地使用权类型为划拨，土地证载用途为综合(旅游业)，土地使用者为××项目有限公司。根据委托方提供的国家计划委员会《关于在京修建××项目的复函》[计资××号] 文件中的记载内容，北京××项目用地被批准为建造客房、出租办公楼、以及俱乐部和信息中心等。根据委托方提供的《土地使用合同》中的记载内容，北京××项目用地的土地用途为酒店、

重庆市国有建设用地使用权供应地价评估和价款测算细则(试行)

附件重庆市国有建设用地使用权供应地价评估和价款测算细则（试行）第一章总则第一条为规范国有建设用地使用权供应地价评估和价款测算行为，根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》、《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》、《重庆市国有建设用地使用权出让管理实施办法》及《重庆市人民政府关于进一步规范土地出让管理工作的通知》等土地供应的相关规定、规程和标准，结合我市实际，制定本细则。第二条本细则适用于重庆市主城区国土资源行政主管部门（以下简称“国土部门”）拟定土地供应方案涉及的地价评估和价款测算，以及土地出让后增加土地面积或建筑面积、改变土地利用条件、发生土地增值等情况需要补缴地价款的评估及价款测算。主城区外的区县（自治县）国土部门应根据本细则制定本行政区的实施办法。

第二章国有建设用地使用权出让第一节基本原则第三条国土部门应委托具备资质的土地评估机构按照国家发布的有关规定、规程标准、技术规范，根据拟出让宗地的空间位置、土地面积、规划用途、规划建筑面积、出让年期等条件，选取合适的评估方法并结合土地市场情况评估拟出让土地市场参考价。第四条国土部门或土地出让协调决策机构应以评估的市场参考价为重要参考依据，统筹考虑产业政策、土地供应政策和土地市场运行情况，集体决策确定土地出让起始价。土地出让起始价不得低于拟出让土地所在级别基准地价的70%。工业用地的出让起始价不得低于国家及重庆市规定的工业用地出让最低价标准。第二节评估技术要求第五条土地评估机构除遵循《城镇土地估价规程》、《土地利用现状分类》、《城市用地分类与规划建设用地标准》等技术规定、标准规范外，还应符合《重庆市城市规划管理技术规定》及本细则等重庆市的相关规定。第六条评估居住用地，应优先选用市场比较法、剩余法；评估商业、旅游、娱乐用地，应优先选用市场比较法、收益还原法。

北京市基准地价

北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知京政发〔2002〕32号各区、县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》和国土资源部关于全国城市基准地价更新与平衡工作的部署，为进一步加强本市国有土地使用权出让价格管理，规范和培育房地产市场，市国土房管局会同有关部门对1993年本市出让国有土地使用权基准地价进行了调整更新。现将《北京市基准地价表》印发给你们，请认真贯彻执行，并就有关事项通知如下：一、本次调整的出让国有土地使用权基准地价（以下简称基准地价）是在1993年本市基准地价的基础上，以近期市场资料为依据，采用分类定级方法确定的各类土地基准价格。二、基准地价一般由市政府每2年至3年调整一次。在房地产市场价格发生重大变化的情况下，市政府也可适时进行调整。市国土房管局可根据实际情况，对局部地区的基准地价级别进行调整。三、本次基准地价更新成果除本通知印发的基准地价表及使用说明、基准地价级别范围外，还包括的应用方法、修正系数表、基准地价级别示意图等文件材料，由市国土房管局负责公布实施。四、宗地出让、转让价格需参照基准地价，按照规定的程序，使用合理的评估方法确定。其中，出让价格须经国土房管部门审核后确定。五、本通知自2002年12月10日起施行，《北京市人民政府发布北京市出让国有土地使用权基准地价的通知》（京政发〔1993〕34号）同时废止。施行中的具体问题由市国土房管局负责协调解决。二〇〇二年十二月四日

附件一：应用2002年北京市基准地价测算宗地价格方法（一）宗地价格的类型及计算公式根据基准地价测算的宗地价格可分为宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价、宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价等四种类型。1.商业、综合、居住用地（1）宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）?期日修正系数?年期修正系数?容积率修正系数?因素修正系数宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）?期日修正系数?年期修正系数?容积率修正系数?因素修正系数?宗地容积率（2）宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式 ①当宗地容积率≥级别平均容积率时：宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价?期日修正系数?年期修正系数?因素修正系数宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价?期日修正系数?年期修正系数?因素修正系数?宗地容积率 ②当宗地容积率<级别平均容积率时：