1.23物业管理的理论基础

物业管理的理论基础

物业管理仅是简单的实践，并无理论可言，似乎是一种普遍存在的思维定势，以致于行业内举办的各种论坛和职业教育，总是伴随着质疑和不解。当年在物业管理师执业资格考试培训教材的策划和编写过程中，笔者一直在思考一个问题：物业管理有何理论依据？如今中国物业管理协会成立行业发展研究中心，重提这一问题似乎恰逢其时。笔者认为，物业管理在中国产生和发展二十多年后的今天，认真研究和探讨物业管理的理论基础问题，不仅有利于进一步认识行业本质和解释现实难题，而且有助于下一步物业管理的制度创新和专业建构。

一、建筑物区分所有权理论——物业管理的法律学基础

（一）理论要点及现实问题

建筑物区分所有权理论以区分所有建筑物的权利来源、权利构成、行权规则和侵权处臵为研究内容，是现代不动产物权理论的重要组成部分。建筑物区分所有权是指数个业主（即区分所有权人）共同拥有一个建筑物时，业主对建筑物专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。作为现代工业化和城市化背景下产生的新的不动产所有权形式，建筑物区分所有权为大多数国家的法律制度所确认。2007年3月，《中华人民共和国物权法》出台，其中第六章规定了“业主的建筑物区分所有权”，标志着我国建筑物区分所有权制度的确立。研究建筑物区分所有权理论，能够为我们廓清物业管理权利本源和权利行使等重大现实

问题带来诸多的启示。

理论要点之一

业主的建筑物区分所有权由三部分构成：专有部分所有权、共有部分共有权和共同管理权。其中，专有部分所有权是基础权利，业主转让建筑物专有部分所有权的，其对共有部分的共有权和共同管理权一并转让。业主可自行管理建筑物及其附属设施，也可委托物业服务企业或其他管理人管理。

现实问题

一方面，物业管理是业主管理区分所有建筑物及其附属设施的一种形式，业主既是物业管理的权利主体，也是物业管理的责任主体。物业服务企业根据业主的委托管理建筑物及其附属设施，其管理权基于物业服务合同的授予，其管理行为应接受业主的监督，所以业主不能认为物业管理是物业服务企业强加的，物业服务企业也不能以“管理者”自居。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

另一方面，业主在物业管理中所享有的权利和应履行的义务，与其拥有专有部分所有权的份额相对应，在没有约定或约定不明时，建筑物共有部分及其附属设施的费用分摊、收益分配以及专项维修资金缴存份额等事项，按照业主专有部分所占建筑总面积的比例确定，与业主公共性服务的消费数量并无对应关系，这正是我们通常以业主所拥有的住宅和经营性用房的建筑面积确定其承担物业服务费数额的依据。

理论要点之二

业主行使专有部分所有权和共有部分共有权，不得危及建筑物的安全，不得侵害公共利益和其他业主的合法权益。业主不得以放弃共有权利为由

拒不履行共同义务。

现实问题

一方面，业主的建筑物区分所有权并不具备传统意义上所有权的绝对性和排他性，单个业主所有权的行使是受到有条件限制的。业主对专有部分的占有、使用、收益和处分，必须按照其本来的用途和使用目的，不得妨碍建筑物的安全，不得影响建筑物的正常使用功能，破坏建筑物的外观，并且负有相互容忍的义务，业主违章装修、擅自改变房屋用途等行为，属不当行使专有部分所有权。业主对共有部分仅具有按约定使用的权利，而不得以共有为名擅自占有、收益和处分；业主任意弃臵垃圾、侵占通道、排放大气污染物、施放噪声、违章搭建等行为，属不当行使共有部分共有权，均应承担相应的法律责任。限制业主滥用物权，约束少数业主不当行使建筑物区分所有权的行为，是“物业管理”题中应有之义，也是破解长期以来“物业管理”与“物业服务”正名之争的关键。

另一方面,业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有权利的同时，必须承担相应的共同义务,业主有权选择放弃共有权利,但该种权利的放弃并不意味着相应义务的免除。在物业管理活动中,我们强调业主共同履行交费义务,反对个别业主以放弃享受物业服务以及享受物业服务较少为借口拒绝履行相应的付费义务,正是基于这一理论依据的。

理论要点之三

建筑物的共同管理权由全体业主共同行使。业主通过业主大会和业主委员会行使共同管理权，业主大会以产权及人数多数表决原则决定共同管理的重大事项。业主大会和业主委员会有权处理损害业主共同利益的行为，业主大会和业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。

现实问题

一方面，根据建筑物区分所有权理论，虽然每个业主对建筑物的共有部分都有共同管理的权利，但并不意味着每个业主都有权直接决定物业管理事项，该管理权是一种间接的权利，具体表现为业主委员会委员的选举权、被选举权以及重大事项的提议权和表决权。其中业主委员会委员的被选举权是基于业主的身份而由所有业主平等享有，而业主委员会委员的选举权，重大事项的提议权和表决权的大小，则取决于各个业主拥有的专有部分的面积和业主的人数。单个业主通过行使选举权和被选举权实现自身管理权利的让渡，确认业主大会和业主委员会的代表地位；通过行使提议权和表决权实现共同管理事务的参与，影响物业管理重大事项的决策。

另一方面，业主大会有权对制定和修改管理规约和业主大会议事规则、选举业主委员会或者更换业主委员会委员、选聘和解聘物业服务企业、筹集和使用专项维修资金、改建和重建建筑物及其附属设施等重大事项作出决定，业主大会和业主委员会有权代表全体业主要求侵害业主共同利益的行为人停止侵害、消除影响、排除妨害和赔偿损失，乃至根据法定程序提起诉讼。由此可见，业主大会和业主委员会是业主共同管理物业的基本组织形式。

理论要点之四

业主大会议事规则是业主大会议事方式和表决程序的约定，管理规约是业主使用、维护和管理建筑物及其附属设施的约定。业主大会应当制定并执行业主大会议事规则和管理规约，业主应当遵守业主大会议事规则和管理规约。

现实问题

一方面，从程序性规则看，业主物业管理权的有效行使，必须以相应的共同规则为依据，业主大会议事规则从业主投票权确定、业主委员会组成、议事方式和表决程序等方面规范了业主大会的组织运作，决定了业主大会决议是否合法有效，实践中大量出现的业主与业主委员会、业主委员会与业主大会的矛盾冲突以及对业主大会决议有效性的质疑等现象，大多是由于缺乏业主大会议事规则或者业主大会议事规则得不到严格的执行造成的。

另一方面，从实体性规范看，管理规约在物业管理活动中，主要承载两方面的功能：一是明确权利让渡规则。业主通过签署管理规约承诺书，已将物业共有部分的管理权让渡给业主大会，业主大会就有权代表业主选聘物业服务企业并签订物业服务合同，因而物业服务合同的效力自然及于每位业主，个别业主以非物业服务合同的签约人为由，否认物业服务合同的约束力有悖法理；二是明确业主内部自律规则。业主行使建筑物区分所有权的基本规则，应事先通过管理规约的形式予以明确，这样能够在业主内部形成自我监督机制，凭借多数业主的善良意志约束个别业主的不当行为，缓解物业服务企业与业主的矛盾和冲突，进而纠正以往物业服务企业代行制定业主居住与管理规则的弊端。

（二）物业管理业主自治的理论基础

基于区分所有的建筑物而产生的建筑物区分所有权，之所以成为现代物权法律制度所设立的一项特殊的不动产所有权形式，其根本原因在于建筑物区分所有的情况下，业主拥有和行使权利的复杂性远非传统的“一物一权”理论所能涵盖，所以在不否认广义的物业管理应包括单一业主对其

建筑物及其附属设施维护和管理的前提下，我们可以从本质上将物业管理视为多业主区分所有建筑物的管理。这是二00三年国务院颁布的《物业管理条例》的前瞻性之所在，虽然该行政法律并未采用“区分所有建筑物管理”的表述，而二00七年全国人大制定并颁布实施《物权法》在第六章中对“业主的建筑物区分所有权”的相关规定，则意味着国家在法律层面上对这一定性的肯定。

建筑物区分所有权理论告诉我们：物权是物业管理权的基础，物业管理作为业主自我管理不动产的权利，是业主实现其财产权的自发需求和重要手段，在物业管理活动中，业主与物业服务企业双方任何形式的错位和越位，均是对双方正常法律关系的扭曲并最终无益于业主宪法权利（财产权）的保护。建筑物区分所有权理论还告诉我们：无论是体现集体决策和多数表决的业主大会和业主委员会，还是反映权利来源和自律规则的管理规约和业主大会议事规则，都是业主自我管理共有财产不可或缺的基本组织和基础契约。如果不仅仅从市场本位的视角看待物业管理，而是从权利本源的基础认识物业管理，那么根据建筑物区分所有权理论，我们可以将“物业管理”重新作如下定义：物业管理是业主以私有财产（专有部分所有权）为核心，以公共财产（共有部分共有权）为纽带，以公共契约（管理规约和业主大会议事规则）为基础形成的自我管理不动产的行为。正是在这个意义上，建筑物区分所有权理论构筑了物业管理业主自治的理论基础。

二、公共产品与公共选择理论——物业管理的经济学基础

（一）公共产品理论要点与现实问题

公共产品理论是公共经济学理论框架的核心内容和逻辑起点。公共产品是相对于私人产品而言的，是指用于满足社会公共需要的产品和服务。传统意义上，政府是提供公共产品的主体，随着经济和社会的发展，公共产品的提供者出现多元化的趋势，非盈利组织、私人企业、民间社会团体等都成为公共产品的提供者。以公共产品理论为出发点，我们就不难理解物业管理收费问题的特殊性和产生根源。

理论要点之一

公共产品具有非排他性。公共产品的消费是集体共同进行的，公共产品一旦被提供出来，就不可能排除任何人对它的不付代价的消费，容易产生“搭便车”问题。所谓“搭便车”，是指某些人虽然参与公共产品的消费，但却不愿意支付公共产品的生产成本，完全依赖于他人对公共产品生产成本的支付。

现实问题

物业管理服务的消费同样会产生“搭便车”现象，物业管理服务是向物业管理区域内的全体业主提供的，物业服务企业无法因为个别业主不交物业费而阻止其享受服务，当不交费业主能够享受与交费业主同样的（甚至更多的）服务的时候，人们基于自利本性自然倾向于“搭便车”。具有非排他性，无法象在一对一的买卖中那样将不交费业主排斥在消费群体之外，是物业管理收费难的根本原因。

理论要点之二

公共产品具有非竞争性。公共产品一旦被提供，增加一个人的消费不会减少其他消费者的受益，也不会增加相应的生产成本，其新增消费者使

用该产品的边际成本接近于零。

现实问题

物业服务企业提供的秩序维护、保洁、绿化、公共设施维护等公共性服务，其服务成本相对固定，业主（非业主使用人）的增加和减少，对服务成本的影响相对较小。因此，一定的区域规模和入住规模有利于物业服务效益的最大化，而且物业服务企业不能依据业主对物业服务实际享有量来增减应支付的服务费（即对价），业主不能以未实际居住作为拒交管理费的理由，这是《物业管理条例》第四十二条规定“建设单位应承担未出售物业的管理费”的理论依据，同时也是《物权法》第七十二条规定“业主不得以放弃权利不履行义务”的经济学基础。

理论要点之三

公共产品具有不可收费性。由于公共产品的非排他性，导致产品的提供者向消费者收费不易，或者收费本身所需成本过高，因而公共产品的提供，只能通过非市场的手段进行。

现实问题

公共产品在传统上是由政府无偿提供的，国家通过强制性的税收实现公共产品的价值补偿。物业管理服务具有公共产品的非排他性和非竞争性，却必须通过市场手段由业主（即受益者）提供服务成本。在物业管理过程中，服务成本的核算，价格信息的传递以及业主人数的分散，不仅提高收费的成本，而且增加收费的难度，从而导致物业服务收费的矛盾和冲突。

理论要点之四

公共产品具有外部性。公共产品的生产和消费会使生产者和消费者以

外的社会成员获得利益或遭受损失，而获益者和受损者却无需为此支付成本或受到补偿。

现实问题

物业管理服务同样具有外部性。从服务提供的角度，楼宇外观的美化和整洁，有利于城市环境的优化，小区公共秩序的维护，有利于城市治安环境的改善；从服务消费的角度，业主遵守居住规则、合理节制地消费物业服务，有利于延长物业使用寿命，降低物业服务成本，业主不当使用物业，对公共设施的不合理损耗和破坏，则会造成物业使用寿命的缩短和管理成本的提高。物业管理服务的外部性，不仅有利于我们全面、多视角地把握物业管理的成本和收益，而且有助于我们加深对物业管理和城市管理之间密不可分关系的认识。

（二）公共选择理论要点与实际运用

公共选择理论是公共产品理论的自然派生。公共选择是指与个人选择相区别的集体选择，也就是通过集体行动和投票程序来决定资源在公共产品之间如何分配，公共产品的存在决定了公共选择的必要，决定公共产品的数量和生产方式的过程，本身就是一个公共选择的过程。公共选择理论的核心是对投票及其相关决策程序的研究，透过公共选择理论，我们可以清晰地了解现阶段业主大会和业主委员会机制的症结之所在。

理论要点之一

公共选择的低效率。与个人选择不同，由于公共选择的集体性质，个人参与公共选择的成本与收益之间并不存在一一对应的关系，公共选择与个人选择之间也没有必然联系，在公共选择过程中，个人选择只有与多数

人的选择一致时才能转化为公共选择。

现实问题

出于个人参与小区公共事务管理的成本和收益的严重不对称，无论是业主委员会委员的选举和被选举，还是业主大会关于重大管理事项的表决，大多数业主的理性选择就是不作为，这就导致了业主大会和业主委员会运作的低效率（经济发达的北京，也仅有不到30%的小区成立业主大会）。同时，由于《物权法》和《物业管理条例》规定了全体业主直接参与的多数表决原则，物业管理重大事项的表决往往会因为参与投票的业主人数太少或专有面积不足而无法达成决策。

理论要点之二

公共选择的强制性。公共选择中，投票人在投票表达自己意见时，不得不遵从少数服从多数的原则，在这种情况下，人们所接受的公共产品，并不一定是符合他们的个人偏好，公共选择存在着一定程度的“多数人对少数人的强制”。

现实问题

物业管理重大事项的表决，几乎无法出现全体业主一致同意的结果，这本属于正常的情况。但问题在于部分业主在个人偏好和个人选择与多数业主或业主委员会的意见不一致时，不是无条件地服从，或者采取合法的程序改选业主委员会，而是拒绝履行业主大会和业主委员会的决定。正是由于部分业主对公共选择强制性的违反，常常使得“业主大会或者业主委员会的决定对全体业主具有约束力”的法律规定流于形式。

值得注意的是，《物权法》第七十八条关于“业主大会或者业主委员会

做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤消”的规定，在充分赋予业主诉讼救济权利的同时，可能起到支持个别业主违反公共选择强制性的作用，而个别业主滥用诉权的后果将加大公共选择的不确定性，削弱公共决策的权威性。2008年6月，最高人民法院根据这一规定，在《关于审理涉及建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）》中对业主如何行使诉权做了进一步明确的规定，相关法律规定及其实际适用效果，我们将拭目以待。

理论要点之三

公共选择的“代理人”问题。为了提高公共选择的效率，公共选择经常采用间接民主的代表制，由公众选举的代表人或代理人代为进行公共选择活动，但由于代表人或代理人在公共选择中追求自身利益，容易导致公众利益的忽视和损害。

现实问题

在物业管理活动中，为了增强业主大会的可操作性，通常做法是选举出业主委员会作为执行机构，处理日常事务。业主委员会在履行职责过程中，因缺乏必要的监督，滥用职权谋取自身利益，损害业主共同利益的情况时有发生，业主委员会的“代理人”问题远非推行业主大会制度就能解决，需要多管齐下，综合治理。近年来，为解决“代理人”问题，一些地方在政策规定和操作实践中，尝试建立业主监督委员会（业主监事会）等组织，以期对业主委员会进行必要监督，但这种做法的法理基础、组织成本和负面作用均有待论证。

（三）物业管理政府规制的理论基础

应当看到的是，与公共产品相比，物业管理服务所具有的非排他性和非竞争性是不完全的，我们可以称之为“准公共产品”。同时，由于物业管理产品表现形式为无形服务而非有形物品，我们可以更准确地称之“准公共服务”；与公共选择相比，业主大会机制不具有政府机制的政治性和广泛性，我们可以称之为“准公共选择”或“准公共决策”。

虽然如此，观察物业管理的现实状况，我们就会发现公共产品提供和公共选择决策中的相关问题无一例外反映在我们的物业管理实践中。在政府不承担私人群体共有物业维修养护责任的情况下，由私人企业（物业服务企业）提供准公共性的物业管理服务，如何克服业主的“搭便车”惯性，通过强制性专项维修基金政策等手段，保证物业管理服务的有效供给和价值补偿？在物业管理与现代城市管理密不可分的情况下，如何通过有效的办法增加物业管理服务的正外部效应，减少其负外部效应？在缺乏公共权利义务观念和公共监督机制的情况下，如何建立相应的程序规则引导激励业主主动参与公共事务？如何设计相应的制度框架制约业主代表机构的权利滥用？……现阶段所有这些与市场失灵相关问题的有效解决，都有赖于政府公权的适度介入，都离不开政策法规的调整控制。正是在这个意义上，公共产品与公共选择理论构筑了物业管理政府规制的理论基础。

三、制度创新与专业建构——物业管理基础理论研究的双重价值

（一）基础理论研究是物业管理制度创新的指针

根据以上分析，从理论的角度来看，物业管理问题的特殊性决定了制度规范的独特作用。不仅如此，从实践的角度来看，我国物业管理实践与经济体制转轨的同步进行，物业管理初级阶段明显的“政府主导、企业推

动”的中国特色，同样决定了制度建设的先导作用。二00三年《物业管理条例》和二00七年《物权法》的颁行，标志着物业管理的法制建设的里程碑，但绝不意味着物业管理的制度建设就此画上了休止符。管理服务产品的独特性、法律关系的复杂性，相关矛盾的尖锐性，都要求我们适时进行制度的优化和创新，这不仅有益于解决当前物业管理面临的新情况、新问题，也是我们进行物业管理理论研究的现实价值所在。以物业管理基础理论为指针，以改善行业生态环境为目标，笔者认为近期物业管理的制度创新可从以下几个方面入手：

1、规范业主行权方式，防止个体滥用权利。

在公共事务中，基于人的自利本性，个体的理性往往容易导致集体的非理性，从而损害公共利益并最终危及个体利益。建筑物区分所有权理论对传统所有权理论发展创新的一个重要方面，就是打破所有权绝对性的神话，《物权法》中对业主行使专有部分所有权和共有部分共有权的规范，对业主改变房屋用途的前提条件限制，虽有利于防止单个业主滥用实体权利，但要使相关法律规定落到实处，还需要配套的法规政策对业主的行权方式和禁止行为予以进一步的细化。在程序权利上，《物权法》第七十八条和第八十三条分别赋予单个业主对“侵害业主合法权益”的决定和行为提起诉讼的权利，但如何理解“侵害业主合法权益”？当个别业主利益与多数业主利益均为合法但彼此冲突时，是否可以认为有利于多数业主利益的决定和行为属于侵权？如果我们无条件允许个别业主以“侵害合法权益”为名对抗多数业主的共同利益，无疑与建筑物区分所有权的“权利让渡”理论相违背，容易导致业主滥用诉权，激化矛盾，加大公共成本。令人遗憾的是， 2008年6月最高人民法院在《关于审理物业服务纠纷案件具体应用

法律若干问题的解释（征求意见稿）》中，依然赋予单个业主在物业服务合同违约之诉中的诉权，这种制度设计不仅不利于物业服务合同的稳定，而且可能造成大量累诉，浪费宝贵的司法资源，应建议参照北京、上海等地司法部门的已有成熟做法予以修正。

2、明确共有部分物权，界定权利义务边界。

公共产品理论告诉我们，如果一种资源没有排他性的所有权，必然导致人们对这种资源的过度使用，进而产生“公有地的悲剧”，相反，产权界限越明确的物品，越有利于其有效利用和价值保护。由于我国共有产权登记制度的缺失，建设单位、物业服务企业和业主之间因共用部位和共用设施设备的所有权和使用权发生冲突屡见不鲜，《物业管理条例》第二十七条规定的可操作性遭到质疑。虽然《物权法》中对建筑规划区域内的绿地、道路、物业管理用房和车库、车位等共有物权作了原则规定，但除此之外的“公共场所”和“公用设施”应包含哪些内容？如果将“供电、供水、供气、有线电视设施”等认定为“公用设施”，相关公用部门是否可以“业主共有”为由拒绝承担维修养护责任，进而使《物业管理条例》第五十二条的规定流于形式等等？这些问题的解决，在我国长期以来“专有部分”和“共有部分”划分相当模糊混乱，缺乏权利登记依据的背景之下，都需要立法和执法部门在实事求是的基础上，创造性明确相关主体权利义务边界，并以制度的形式予以巩固和稳定。

3、推行临时管理规约备案制度，强化业主大会议事规则功能。

在业主大会成立之前，制定临时管理规约并要求业主承诺遵守，不仅是建设单位的法定权利，也是其应尽义务，符合物权自治的法理。但是，由于建设单位与房屋买受人的潜在利益冲突，加上前期物业管理阶段业主

共同利益代表人的缺位，以及业主与建设单位的信息不对称，使得建设单位存在着利用临时管理规约的制定权逃避应尽责任和获取不当利益的可能性，因此从平衡利益、保护弱者的角度出发，应提倡适度的公权介入，推行业主临时公约的备案制度，市场经济发展成熟的香港地区的“大厦公契”备案制度的既有做法值得我们认真借鉴。同时，业主大会议事规则作为业主大会召开、议事、表决的程序性文件，其重要性不亚于管理规约，但在“重实体、轻程序”的传统观念下一直未受到应有的重视，这是实践中业主委员会的合法性和业主大会决议的有效性屡遭质疑的根本原因。考虑到多数业主相关知识和信息的欠缺，应尽快制定全国性业主大会议事规则示范文本，以供参照授引。强调政府主管部门对临时管理规约的适度监管，强化业主大会议事规则的指导功能，是从源头上解决物业管理问题的事半功倍的举措。

4、建立业主委员会激励机制，加大违反管理规约执法力度。

在现行的业主大会制度下，业主委员会委员被设计成别无他求的公共利益追求者，业主委员会委员的工作纯属义务，没有任何报酬，这就容易产生公共选择理论中的“代理人”问题。为了鼓励广大业主参与公共选择，有必要理性务实地建立业主委员会激励机制，明确业主委员会主要成员（主任、秘书）取酬权；当然，为了防止业主委员会委员在公共事务中滥用职权，应建立相应的失职问责制度，追究造成公共利益重大损失的直接责任人的赔偿责任。同时，业主任意弃臵垃圾、侵占通道、违章搭建和拒付管理费等行为，都是对管理规约或业主大会决议的违反，应加大对此类违约行为的惩罚力度，适度加大违约者的损失成本，才能维护管理规约和业主大会决议的严肃性。当然，目前基于政治考量和社会管理等诸多原因，在

业主大会和业主委员会的社团法人地位无法确立的前提下，业主委员会的激励和惩戒功能尚无法得以充分发挥，但根据《物权法》的相关规定，通过司法解释等明确业主大会和业主委员会在物业管理纠纷中的诉讼主体地位，不失为一种务实有效的做法。

5、推行物业管理的社会保障机制，促进行业的可持续健康发展。

物业管理的准公共性、外部性，物业管理与城市管理的密切关系，以及我国长期的福利制住房消费的背景，都决定了政府不能一蹴而就地实行完全市场化的物业管理服务供给体制。对于产权关系复杂的老旧小区，对于经济适用房和廉租房，对于商品房小区中的贫困业主，政府应因地制宜、实事求是地提供物业管理支出的相应补贴和救助。物业管理的社会保障机制，应是住房保障体制的重要组成部分，它不仅可以体现社会公平、提高城市管理水平，而且可以鼓励物业服务企业参与老旧小区、经济适用房和廉租房的管理服务，只有服务于不同类型物业和不同收入业主的物业服务企业都有各自的生存空间，都能通过等价交换实现企业自身的良性循环时，物业管理行业全面、健康和可持续的发展才能成为现实。

（二）基础理论研究是物业管理专业建构的基石

分析我国短暂的物业管理发展历程，有一个基本判断：经过二十多年的努力，我们已经走过了“要不要搞物业管理”的起步阶段，进入了“如何搞好物业管理”的初级阶段。如果说《物权法》、《物业管理条例》乃至《城市新建住宅小区管理办法》确立了物业管理行业的法律地位的话，那么物业管理行业在社会主义市场经济中的专业地位并未得到同步确立。与物业管理制度建设的快速和高效相比，物业管理专业形象的树立和提升则

相对滞后，制度上的高度肯定和现实中的负面评价所构成的巨大反差，从长远来看，必将影响制度的执行力并最终制约物业管理的可持续发展。因此，提升行业的专业素质和塑造行业的专业形象是处于变革时期物业管理行业的当务之急，如果说基础理论研究对物业管理的制度创新具有现实性的指导价值的话，那么它对物业管理的专业建构同样具有前瞻性的思想价值。当前，物业管理行业的专业建构，无论是外向型的行业宣传，还是内向型的专业教育，都必须建立在对物业管理基础理论的深刻理解和娴熟应用之上，只有这样，方能做到有的放矢、对症下药，心存高远、脚踏实地。

1、行业宣传应当运用基础理论研究取得的成果

中国物业管理从诞生到今天，一个始终困扰我们的问题就是行业的公信力不足，这固然与部分媒体过分夸大物业管理的负面影响的舆论导向有关，但更根本的原因则是全社会对物业管理行业专业性的质疑。多年以来，虽然一直试图改善行业舆论环境，但是，我们的努力大多表现为浅层次的请求呼吁舆论导向，我们的工作大多数停留在表象上的好人好事正面宣传，缺乏理论的高度和专业的素养，其说服力自然大打折扣。只有强调行业宣传的专业性，才能保证其科学性、客观性和公正性，进而切实提高物业管理行业的影响力和公信力。

如何提高行业宣传的专业性？一种重要的方法就是不失时机地运用物业管理基础理论研究取得的成果进行宣传报道。我们要通过各种途径帮助媒体乃至大众了解建筑物区分所有权的法律属性，了解物业管理服务准公共产品的非排他性、非竞争性和外部性，了解公共选择的低效率，强制性和代理性，我们要采取多种形式引导媒体乃至大众从财产、契约、消费角度理解物业管理服务，在社会性、服务性基础上认识物业管理的商业性，

透过日常物业管理活动的表象了解物业管理行业的规律和特征……只有这样，才能够消除社会上对物业管理固有的偏见和误解，才能够树立起物业管理行业的专业形象，而只有建立在专业认同基础上的公信力才会是坚实长久的。

2、专业教育应当改变基础理论研究缺失的现状

物业管理在我国是一个新兴的行业，物业管理理论研究在我国也刚刚起步，虽然一些大学里设臵了物业管理专业甚至个别授予了研究生学历，但我们无法否认物业管理基础理论研究缺位的现状。无论是经济学，还是法律学，无非是从不同的视角观察物业管理这一社会现象，也都为研究物业管理提供了理论分析工具，除此之外，物业管理理论研究还应吸收其他学科的优秀理论成果。

本文虽然仅仅是个尝试，但笔者始终认为，我国物业管理的问题，不仅是制度问题，更是人的素质问题。在培养从业人员素质的专业教育工作中，除了强调知识技能的训练，基础理论的灌输同样不容忽视，从业人员掌握了反映行业发展内在规律的基础理论，是物业管理从业人员专业地位的一个标志，而专业地位的确立，不仅标志着物业管理从业人员职业资格制度的实至名归，而且意味着物业管理行业核心竞争力的名符其实。

某物业公司电梯安全运行管理制度

电梯安全运行管理制度为了加强电梯的安全运行管理，更好的为乘客提供安全、优质的服务，制定以下电梯安全运行管理制度： 1、公司电梯设备的维修保养工作以合同方式委托给有资质 的专业电梯维修保养公司，电梯维保公司应定期对电梯进行维修保养工作，对电梯的正常运行及安全负责，不能以质量保证替代日常维护保养，保证每年度质量技术监督局对电梯的安全检验合格。 2、由工程部负责电梯日常运行及安全的监督管理，以保证 电梯的用电、消防、防雷、通风、通讯和报警等系统安全可靠。每月进行抽检，并将检查结果填写在《电梯检查表》。 3、由工程部主管对电梯进行抽检，抽查内容包括电梯的安 全系统是否可靠，电梯巡视及保养记录是否完整，电梯各部位的维修保养质量是否合格。在电梯的检查中发现的问题提出整改填写《整改通知单》，责令电梯维保公司限期整改，整改完毕后填写《整改回执单》，工程部主管对整改内容进行复查。 4、工程部每年度对电梯进行安全普查并建立年度电梯安全 检查档案。 5、工程部每年度对电梯维保公司的营业执照、维修保养资 质证明、安装改造大修的资质证明和现场维修工的特种作业操作证等进行验证，确保其有合格资质。 6、电梯发生安全事故后，各部门采取抢救受伤人员，防止 扩大损害后果，责成电梯维保公司保护事故现场及有关物证，查明事故原因，防止类似事件重复发生，配合质量技术监督行政部门对事故进行调查。 记录： 《电梯检查表》

《整改通知单》 《整改回执单》 工程部电梯检查表 项目名称：电梯编号：

检查人：检查日期：年月日工程部经理： 备注：1、工程部应制定电梯检查工作计划，每季度按此标准和工作计划将区域内电梯全部检查一次。 2、检查出的问题应及时向电梯维保公司下达整改通知，限期整改。 电梯故障处理办法 为保证电梯安全运行，减少故障不留隐患，要求电梯维保单位必须做到： 1、凡遇到重大安全隐患（如：开门走车、抱闸失灵、限速 器、安全钳失灵、电梯泡水、火灾等情况）现场维修工必须及时停梯处理，并记录处理结果，并将事件情况和处理结果上报电梯公司请求技术支援，同时向工程部通报。 2、一周之内同一台电梯出现同种故障三次以上的，无论现 场维修工能否解决故障，当事维修工都必须上报电梯公司请求技术协助，排除故障保证不再出现同种故障，同时向工程部通报。

停车场管理制度规定

停车场管理制度规定 一、车辆管理负责人职责 1.依法循章对交通、车辆进行管理。 2.负责按物价部门收费规定收取车辆保管费。 3.熟悉掌握车辆流通情况，车位情况，合理布署安排，优先保证业主使用车位。 4.负责监督和落实员工岗位职责，对员工进行日考核，填写《员工日考核表》。 5.负责每日工作检查，并填写《车辆管理日检表》。 6.负责对外协调与联系，处理车辆管理方面的问题和客户投诉。 7.负责对员工进行法制教育和职业道德教育，不断提高服务质量。 8.负责对员工进行岗位培训，并做好培训记录。 9.定时向管理处主任汇报工作。 二、车辆管理员的职责及纪律 (一)车辆管理员的职责如下 1.负责对停车场的汽车，摩托车，以及保管站内的自行车管理。 2.实行24小时轮流值班，服从统一安排调度。 3.按规定着装，佩戴工作牌，对出入车辆按规定和程序指挥放行，并认真填写《车辆出入登记表》。 4.遵守规章制度，按时上下班，认真做好交接班手续，不擅离职守。 5.按规定和标准收费，开具发票，及时缴交营业款。

6.负责指挥区内车辆行驶和停放，维持小区交通、停车秩序。 7.负责对小区道路和停车场的停放车辆进行巡视查看，保证车辆安全。 8.负责停车场的消防以及停车场、值班室，岗亭和洗车台的清洁工作。(分别按小区清洁工作手册中《停车场清洁》、《值班室、岗亭的清洁》进行清洁) (二)车辆管理员的纪律 1.仪容整洁，遵守《仪容仪表规定》。 2.执行公司文明礼貌用语规范，讲究文明服务，礼貌待人。 3.严格遵守《交接班制度》。 4.值班时禁止喝酒、吸烟、吃东西：不准嘻笑、打闹，不准在值班时会客、看书报、听广播，及做其他与值班职责无关的事。 5.爱护各种器具，不得丢失、损坏、转借或随意携带外出。 6.依法办事，廉洁奉公，坚持原则，是非分明。 7.禁止在公司所管物业范围内打麻将；不准借娱乐为名搞变相赌博。 8.团结互助，禁止闹纠纷；不说脏话，不做不利团结的事。 9.遵守《员工宿舍管理规定》，不得带人留宿，来客留宿必须经管理处分管主任(或房管员)批准。 三、门卫管理制度 这里的门卫包括停车场库的门卫和物业区域大门门卫。某些区域，既需保持相对宁静，又需保证行人的安全和环境的整洁，为此，必须控制进入物业区域的车辆，这便是大门门卫的一部分职责。除救护车、消防车、

物业公司如何管理电梯

物业公司如何管理电梯 Company Document number：WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998

物业公司如何管理电梯、确保电梯安全使用 随着社会的发展，文明的进步，人类的居住办公环境越来越趋向于高层建筑，随之而来的是对电梯的依赖性越来越强。电梯的维护与保养、延长使用寿命、及时排除故障等问题也就摆在物业公司的面前。虽然大部分物业公司对于电梯的管理仍然倾向于电梯维保公司，签订维保合同，但从安全性与及时性考虑，必须在日常工作中加强对电梯的维护保养，电梯出现故障就要对故障进行处理。 电梯是危险性较大的特种设备，其维修、保养有着严格的要求。我国《特种设备安全监察条例》明确了“电梯的日常维护保养，必须由依照本条例取得许可的安装、改造、维修单位或者电梯制造单位进行。”可见，电梯从业活动受到了相关法规的制约。就目前市场情况看，电梯的维保单位主要有：一是电梯制造商直属的维保公司：二是电梯制造商委托的维保公司；三是专门从事电梯安装、维护的公司；四是规模较大的个别物业管理企业，面向辖管楼盘电梯的维保，依照《特种设备安全监察条例》取得自保资质认可，而组建的电梯维保部门。那么，作为物业管理企业，在目前激烈竞争的电梯市场中，面对五花八门的电梯维保单位，选择怎样的电梯公司来维修保养电梯是关键。一旦在这方面选择失策，电梯维保的及时有效性、安全可靠性就很难保证，将使物业公司的管理水平大打折扣，甚者招惹业主揭竿炒物业管理企业的残局。实际上，不管是哪种性质的电梯维保公司，维保市场的运作都有一个共同的运营成本，价低有价低的维保方式，充其量也只能做个表面功夫，或者在更换零件维修时掠取电梯配件差额。所以，便宜莫贪!资质、信誉、娴熟的技术、配件的跟踪，才是物业管理企业选聘电梯维保公司的主要考虑因素。 物业管理企业把电梯委托给专业电梯公司维保，并非撒手不理。因为，一般来说，电梯公司也只不过每月做 2—3次的电梯维保(特殊除外)，而大量的日常管理还是落在物业管理企业。物业管理企业应当搞好内部与安全有关的规章制度建设，从制度上确保特种设备使用环节的安全，并做好至少每周1次的电梯自检，并记录。物业管理企业也可通过小区的文化建设，大力开展宣传教育活动，倡导爱护、保护公共设施设备。让乘客文明乘梯，不在轿厢内乱涂、乱画。教育乘客在乘梯时不乱按方阔按钮。例如要往上乘梯就不要上、下按钮都按，以减少电梯应答次数，从而缩短电梯运行时间，起节能作用。让业主明白，自己既是电梯的使用者，也是电梯费用的“埋单者”。摆明了利害关系，有利于物业管理。通过加强物业管理企业员工的培训，普及电梯使用知识。特别是应加强电梯困人的应急处理能力训练。有条件的，可选派部分人员参加电梯操作证考证，持证上岗，直接实

物业公司停车场管理制度

物业公司停车场管理制度 为了加强停车场规范有序的管理，保障停车场的正常运行，现结合各项目实际情况特制定管理制度如下： 一、车辆管理负责人职责 1、依法循章对交通、车辆进行管理。 2、负责按物价部门收费规定收取车辆保管费。 3、熟悉掌握车辆流通情况，车位情况，合理布置安排，优先保证业主、 颐和集团领导使用车位。 4、负责监督和落实员工岗位职责，对员工进行日考核。 5、负责每日工作检查，并填写《车辆管理日检表》。 6、负责对外协调与联系，处理车辆管理方面的问题和客户投诉。 7、负责对员工进行法制教育和职业道德教育，不断提高服务质量。 8、负责对员工进行岗位培训，并做好培训记录。 二、车辆管理员的职责及纪律 1、车辆管理员的职责如下： (2)实行24小时轮流值班，服从统一安排调度。 (3)按规定着装，佩戴工作牌，对出入车辆按规定和程序指挥放行，并认 真填写《车辆出入登记表》。 (4)遵守规章制度，按时上下班，认真做好交接班手续，不擅离职守。 (5)按规定和标准收费，开具发票，及时缴交营业款。

(6)负责指挥区内车辆行驶和停放，维持停车秩序。 (7)负责对小区道路和停车场的停放车辆进行巡视查看，保证车辆安全。 (8)负责停车场的消防以及停车场、值班室，岗亭和洗车台的清洁工作。 2、车辆管理员的纪律 (1)仪容整洁，遵守《仪容仪表规定》。 (2)执行公司文明礼貌用语规范，讲究文明服务，礼貌待人。 (3)严格遵守《交接班制度》。 (4)值班时禁止喝酒、吸烟、吃东西：不准嬉笑、打闹，不准在值班时会客、看书报、听广播，及做其他与值班职责无关的事。 (5)爱护各种器具，不得丢失、损坏、转借或随意携带外出。 (6)依法办事，廉洁奉公，坚持原则，是非分明。 (7)禁止在停车场所管物业范围内打麻将；不准借娱乐为名搞变相赌博。 (8)团结互助，禁止闹纠纷；不说脏话，不做不利团结的事。遵守《员工宿舍管理规定》，不得带人留宿，来客留宿必须经管理处分管主任批准。 三、门卫管理制度 停车场库门卫需设两人，一人登记收费，一人指挥车辆出入和停放。其职责是： 1、严格履行交接班制度。 2、对进出车辆作好登记、收费和车况检查记录。 3、指挥车辆的进出和停放。 4、对违章车辆，要及时制止并加以纠正。

物业服务考核管理办法

精品文档 . 管道公司机关廊坊基地办公区物业服务管理考核规定（暂行） 一、总则 为了对物业服务外包方进行有效管理，保障服务质量平稳，约束外包方加强管理，形成高效有序的运行机制，切实保障物业管理服务品质。特制订本暂行考核办法。 二、范围 本规定适用于公司机关廊坊基地物业、餐饮、安保及绿化等外包服务内容。 三、考核内容 （一）外包方管理体系的考核 1、适用于本项目的规章制度、操作规程、质量标准等管理体系文件齐全、合理。 2、管理体系执行情况。包括各项操作记录、质量检查记录、物料使用记录、技术资料留档、人员考核等。各项管理体系的工作记录真实、全面。 3、各项应急预案齐全，制定预案培训、演练计划，演练、总结、整改等实施情况记录和演练现场图片资料齐全。 （二）服务人员管理的考核 1、服务人员定员数量与合同约定一致。 2、重要岗位人员的招聘、调岗必须报基地服务管理中心筹备组审批。 3、各岗位按国家、地方或行业规定持证上岗。 4、项目管理机构设置合理，重要岗位设有专职管理人员，应设有安全负责人岗位。

精品文档 （三）服务质量考核 1、客务与保洁服务 （1）考核前台接待、会议服务、大型活动接待的管理制度执行情况和服务质量情况，包括登记、礼仪、引领、精神面貌、技能、会议准备和现场服务、会议保障以及工作记录等内容。 （2）考核办公区环境保洁管理制度执行情况和服务质量，包括楼宇内公共区域、办公室入室、院区道路和设施、公寓房间保洁，以及大理石地面墙面和地毯清洁保养及工作记录等内容。 2、工程日常维修及设备维护、运行 （1）考核设备设施维护、运行等服务的管理制度执行情况和服务质量，包括楼宇建筑、共用设施设备、水、电、气、暖、消防、电梯、门禁、监控、会议等设施设备运行、维护，设备安全及维保管理及各项工作记录等内容。 （2）考核日常维修的管理制度执行情况和服务质量，包括报修流程、维修及时性、维修质量、耗材使用以及工作记录等。 （3）考核现场施工和安全管理，包括第三方施工人员、环境、质量及安全等内容的监督管理。 3、员工食堂服务 （1）考核食堂厨房各项管理制度执行情况和服务质量，包括食品验收入库、成品控制、菜品质量、食品卫生、人员资质及各项工作记录等内容。（2）菜谱的制定应遵循营养均衡、食物宜忌、低盐低油低脂的原则，菜品重复率每月不超过20%。 （3）保证食品安全，符合国家食品卫生安全相关法律法规要求，严禁使 用国家或地方明令禁止的食品原料。 .

物业公司如何管理电梯

物业公司如何管理电梯、确保电梯安全使用 随着社会的发展，文明的进步，人类的居住办公环境越来越趋向于高层建筑，随之而来的是对电梯的依赖性越来越强。电梯的维护与保养、延长使用寿命、及时排除故障等问题也就摆在物业公司的面前。虽然大部分物业公司对于电梯的管理仍然倾向于电梯维保公司，签订维保合同，但从安全性与及时性考虑，必须在日常工作中加强对电梯的维护保养，电梯出现故障就要对故障进行处理。 电梯是危险性较大的特种设备，其维修、保养有着严格的要求。我国《特种设备安全监察条例》明确了“电梯的日常维护保养，必须由依照本条例取得许可的安装、改造、维修单位或者电梯制造单位进行。”可见，电梯从业活动受到了相关法规的制约。就目前市场情况看，电梯的维保单位主要有：一是电梯制造商直属的维保公司：二是电梯制造商委托的维保公司；三是专门从事电梯安装、维护的公司；四是规模较大的个别物业管理企业，面向辖管楼盘电梯的维保，依照《特种设备安全监察条例》取得自保资质认可，而组建的电梯维保部门。那么，作为物业管理企业，在目前激烈竞争的电梯市场中，面对五花八门的电梯维保单位，选择怎样的电梯公司来维修保养电梯是关键。一旦在这方面选择失策，电梯维保的及时有效性、安全可靠性就很难保证，将使物业公司的管理水平大打折扣，甚者招惹业主揭竿炒物业管理企业的残局。实际上，不管是哪种性质的电梯维保公司，维保市场的运作都有一个共同的运营成本，价低有价低的维保方式，充其量也只能做个表面功夫，或者在更换零件维修时掠取电梯配件差额。所以，便宜莫贪!资质、信誉、娴熟的技术、配件的跟踪，才是物业管理企业选聘电梯维保公司的主要考虑因素。 物业管理企业把电梯委托给专业电梯公司维保，并非撒手不理。因为，一般来说，电梯公司也只不过每月做 2—3次的电梯维保(特殊除外)，而大量的日常管理还是落在物业管理企业。物业管理企业应当搞好内部与安全有关的规章制度建设，从制度上确保特种设备使

集团物业公司车辆使用管理规定

集团物业公司车辆使用管理规定 为方便物业公司车辆的管理，特制定本管理规定，本管理规定仅限于物业公司车辆的日常使用与日常保养维护，与车辆有关的其他方面应遵循银盛泰集团有限公司车辆管理办法。 1、为方便物业公司车辆的管理，物业公司成立驾驶员小组，驾驶员小组成员为：逄锦宏、付绍强、袁著玺、孙治国，逄锦宏任组长。 2、除物业公司驾驶员小组成员及集团公司驾驶员拥有物业公司车辆驾驶权限外，其他员工如有驾照及丰富驾驶经验，因工作需要须驾驶公司车辆，必须提交书面申请，并经驾驶员小组长、物业公司总经理批准方可驾驶公司车辆。 3、物业公司车辆使用由物业公司综合办公室负责调配；车辆钥匙由综合办公室负责保管，车辆使用完毕，应及时将钥匙送回物业公司综合办公室；由驾驶员小组负责车辆的保养、维护及维修。 4、物业公司人员因公务用车需提前申请，填写派车单（见附表1），经驾驶员小组长、直属上级、总经理三方签字确认并报综合办公室登记备案后，由行政助理统一派车；因紧急情况或特殊安排可直接向物业公司总经理申请，批准后，先派车后补派车单。

5、各部门人员如需用车，应提前1-2个小时申请，便于综合办公室整体安排。 6、在车辆出发前，应在物管中心通知栏上予以标记，返回后撤消。 7、各部门人员在车辆使用过程中，应遵循集团公司全面预算管理，核实车辆使用里程数，填写车辆出行记录单（见附表2），并予以签字确认。 8、节假日或上班时间外车辆的使用须经物业公司总经理核准后调派，不得擅自出车。 9、物业公司车辆的各种附带资料，除行车执照、保险卡由各使用人携带外，其余均由综合办公室负责登记存档，不得遗失，如该车移转时应办理车辆转籍手续，并将该车各种资料随车转移。 10、物业公司驾驶员小组及综合办公室人员应定时参加集团安排的车辆安全培训课程，保证物业公司车辆的行车安全。 本管理规定解释权归物业公司综合办公室。

物业外包服务监管细则

物业外包服务监管细则 一、目的 确保物业项目部整体外包后物业服务工作得到有效监控和管理，切实保障物业服务品质。 二、适用范围 适用于行政后勤处对于物业项目部服务质量的监管。 三、监管依据 本细则作为物业服务合同的附件，经过了合同甲、乙双方的认可。 四、监管内容 1.人员管理 1.1按照合同要求的人数上岗，如有员工离职或请假，须在3天之内补充其他人员上岗，不得以任何理由拖延，否则甲方将按照实际出勤人数进行物业服务费用结算并在监管考核中扣除相应分数，因人员不足产生的加班费用由乙方自行承担，如造成物业服务投诉或其他不良影响，由乙方承担全部责任。 1.2乙方选派的管理人员（主管及以上）的更换频率每年不得超过1人次，更换之前一个月，以书面形式通知甲方并由甲方对更换的管理人员进行面试考核，满足要求的方可上任；新上任的管理人员在正式上任前，必须与原管理人员进行全面的工作交接，并现场学习、熟悉环境至少一周时间（不承担相关费用），试用期一个月内甲方提出不胜任岗位的，乙方须更换管理人员。

1.3每月5日前整理《物业服务人员花名册》（乙方所有在岗人员信息）报至甲方备案，每月人员更换频率不超过2人次。 1.4乙方选派的保洁员年龄30-50岁，秩序维护员年龄20-40岁，会服人员年龄18-30岁，维修人员年龄25-55岁，身体健康，职业素质良好，具备较强的服务意识，熟知岗位工作流程，专业技术熟练，能升任工作岗位任务。 1.5国家、地方或行业有规定须持证上岗的，乙方应按照相应规定执行。 2.内部管理 2.1有完善的内部管理制度，包括岗位职责、工作流程、工作标准、培训制度、应急预案、奖惩制度、安全管理制度等 2.2按照规定打卡上下班，如因迟到、早退、空岗等原因造成物业服务投诉，由乙方承担全部责任。 2.3项目经理及各部门主管、领班每天巡视不少于2次，并填写、留存日巡查记录，甲方可随时对乙方的巡查记录进行抽查，如有缺失，甲方将在监管考核中扣除相应分数。 2.4乙方每月25日前向甲方报当月工作总结与下月工作计划。 2.5乙方在工作中须留存工作痕迹，具备各项管理资料以备查。 3.培训管理 3.1乙方须制定切实可行的年度培训计划并报送甲方，甲方有权根据项目部的运行情况对乙方制定的培训计划提出修改意见。 3.2乙方应严格按照培训制度对员工进行定期培训，内容包括但

物业公司电梯运行管理制度

电梯运行管理制度 编制依据：《电梯使用管理与维护保养规则》（TSG T5001-2009）编制单位： 2013年12月编制

目录 一电梯岗位责任制 二电梯钥匙使用管理制度 三电梯安全操作规程 四电梯事故与故障的应急措施和救援预案五电梯使用日常检查制度

一电梯岗位责任制 （一）特种设备安全管理员岗位责任制 1、组织贯彻执行国家、省、市、区有关部门关于电梯管理方面的法律法规和电梯操作规程； 2、全面负责本单位电梯使用安全管理工作，制定和落实电梯的定期检验计划； 3、组织制定并审批本单位电梯使用管理方面的规章安全制度及有关规定，并经常督促检查其执行情况； 4、进行电梯运行的日常巡视，记录或督促记录电梯日常使用状况； 5、检查电梯安全注意事项和警示标志，确保齐全清晰； 6、妥善保管电梯钥匙及其安全提示牌； 7、发现电梯运行事故隐患需要停止使用的，有权作出停止使用的决定，并且立即报告本单位负责人； 8、接到故障报警后，立即赶赴现场，组织电梯维修作业人员实施救援； 9、实施对电梯安装、改造、维修和维保工作的监督。 （二）电梯管理部门（工程部）负责人岗位责任制 1、在单位主管设备负责人的领导下，具体组织贯彻执行上级有关电梯使用管理方面的规定； 2、负责本单位电梯使用管理工作，组织或会同有关部门编制本单位电梯使用管理规章制度； 3、审核本单位有关电梯的统计报表；

4、组织做好电梯使用管理基础工作，检查电梯档案资料的收集、整理和归档工作情况； 5、做好电梯能效测试报告、能耗状况、节能改造技术资料的保存； 6、抓好操作人员的安全教育、节能培训和考核工作，不断提高操作人员技术素质； 7、根据本单位电梯使用状况，审定所编制的电梯定期检验和维护保养计划，并负责组织实施； 8、定期或不定期组织检查本单位电梯使用管理情况； 9、参加电梯事故调查与分析，提出处理意见和措施。 （三）电梯值班保安岗位责任制 1、坚守岗位，不得擅自离岗、脱岗，不做与岗位无关的其他事情； 2、按时定点、定线巡回检查； 3、接到电梯故障报警后，及时上报工程部或保安部。 4、电梯维修和故障救援时，配合电梯维修人员做好电梯外围安全和相关辅助工作。 （四）电梯操作人员（司机）岗位责任制 1、电梯司机须经安全技术培训，并考试合格，持有当地质量技术监督局部门核发的“特种作业证”方可上岗，无作业证者不得驾驶电。； 2、对工作认真负责，热情为乘客服务，上班前不喝酒，有充足睡眠。 3、做好交接班工作，认真看交班日志，了解上一班运行情况，不

物业车辆管理方案

物业车辆管理方案（一） **年1月28日，辽宁省建设厅、公安厅联合颁布了《辽宁省城市住宅物业管理区域车辆停放管理规定》（以下简称《规定》）。该《规定》遵循了《物权法》、《物业管理条例》的立法精神，结合辽宁省实际情况，在小区机动车辆停车位设置、车辆管理、停车位内专用设备和公用设施的保护及物业过失致车辆受损赔偿等几个方面做出详细规定。辽宁槐城律师事务所丁达鹏律师就该《规定》相关内容做如下解析，小区车主和物业服务企业参考。 一、《规定》适用范围 本《规定》适用于辽宁省城市住宅物业管理区域内的机动车停放管理。以下三种情况不适用该《规定》： 1、非住宅用途，如写字楼、商场等地下及周边范围内机动车停放； 2、没有物业公司管理服务的区域； 3、非机动车辆的管理，如自行车、电动自行车等。 二、为小区业主提供停车位成为有关单位的义务 《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。但随着小区私家车不断增多，规划用于停车的车位逐渐不能满足小区业主的需要，停车难困扰着业主和物业管理服务企业。为解决这一难题，《规定》第三、四明确了公安机关有协助指导业主大会和物业服务企业在住宅区周边为小区业主设立临时、夜间机动车车辆停车位的义务，由物业服务企业实施管理。 三、《住宅区机动车停放管理规约》是物业服务企业实施管理的依据。 该《管理规约》不同于物业服务合同，是由建设单位或业主大会依据《物权法》、《物业管理条例》制定的，委托物业服务企业实施管理，委托费用由需要停车位的业主承担。 四、受委托的物业服务企业有如下义务： 1、安排一定数量的车辆管理员。车辆管理员应尽职尽责，做好巡视记录和交接班记录，严禁擅自离岗；文明执勤、热情服务，及时指挥车辆停放，维持车辆停放秩序。 2、画明专用停车位的停车线，保持道路通畅，场地清洁卫生。指挥专用停车位的机动车辆在指定的车位停放。 3、指挥无专用停车位的业主及外来人员在临时停车位停放车辆。 4、指挥车辆在住宅物业管理区域内停放，不得对其他车辆的进出和其他车位的使用造成障碍。 5、严禁指挥将车辆停放在消防通道上。 6、在日常巡视过程中发现业主有乱停乱放行为时，物业服务企业及管理员要及时劝阻。对劝阻无效的，要立即向业主委员会、社区委员会、有关行政主管部门报告。 五、小区车主义务 物业管理区域内车主有要爱护停车位内的消防、供水、供电、通讯等一切专用设备和公用设施的义务。不慎损坏时需按价赔偿，若造成严重事故者，将追究其法律责任。 六、物业管理企业的过失致车辆受损，物业管理企业负责赔偿。 《规定》首次明确了物业管理企业对住宅物业管理区域内发生的机动车人为损害承担管理过错赔偿责任。该条款为业主主张权利提供了法律依据。但业主主张该权利时应注意以下两点： 1、必须有证据证明物业管理企业未尽到本文第四项列明的6项管理义务，同时要结合物业服务合同约定的物业企业应承担的义务，如24小时门禁管理、夜间巡逻、录像监控等等，即管理过错。 2、按《住宅区机动车停放管理规约》的约定进行赔偿，因此在制定《住宅区机动车停放管理规约》，一定要将赔偿事由、赔偿标准约定清楚。

物业作业指导书-服务项目外包监控管理办法

物业作业指导书:服务项目外包监控管理办法 物业作业指导书：服务项目外包监控管理办法 1、目的 为服务项目外包过程监控提供指引，提高服务专项管理水平，保证外包后的服务质量 2、适用范围 适用于物业公司各管理处对服务项目外包质量的监控管理 3、定义 无 4、职责 部门/岗位工作职责频次 品质管理部组织设备设施、环境大检查，评估服务供方服务质量 抽查供方服务质量清洁、绿化每季度评估一次；设备设施每半年评估一次 每季度至少一次 管理处对设备设施、环境供方服务质量全面检查与监督每月一次 监控人员日常检查服务供方的服务质量及成本控制情况 定期评估服务供方服务质量 监督服务供方消耗我方资源的控制情况清洁每日检查，绿化、设备设施每周检查。 清洁、绿化每月，设备设施每季 持续 5、过程控制及方法 5.1 总则 5.1.1建立对各类业务外包的监控管理办法，监控包括管理处和公司两个层次，即管理处依据合同、公司规定督促供方和品质部对供方进行定期总结与评估，实施与供方中高层定期沟通 5.1.2物业公司指定品质管理部对业务外包的服务质量进行监控 5.1.3各管理处根据管理区域的实际情况，指定一名或一名以上的专人负责对某项业务外包的服务质量的监控。 5.1.4管理处责任部门通过每日巡查、每周检查、每月、季、年评估等方式监控供方提供的服务，检查内容包括：服务质量、人员礼仪、工具材料、水电消耗（我方承担相关费用的）。对不符合要求的现象提出整改要求，如供方未按要求整改或未执行合同条款，按合同附件处罚标准进行处罚。 5.1.5品质管理部每季度对清洁、绿化供方进行评估，每半年对设备设施类外包方进行评估，内容包括对各项检查中集中反映的问题、供方曾经出现过的较严重的问题及改善情况、顾客的意见、各服务供方的服务质量对比、现场抽查情况、目前存在的问题等。 5.1.6对于公司要求的新的管理服务标准要求，由管理处的有关人员组织对供方人员进行培训并考核，培训记录应予以保存。 5.1.7客户日常反映的投诉、意见和建议，顾客意见调查，外部质量机构的监督检查，政府各类评比活动等也是对供方进行监控的一种方式，也应作为对供方进行月度或季度考核的参考。 5.1.8在供方进场作业前，应向管理处提供以下资料：现场操作规程、现场作业人员架构及基本概况（包括照片１张、身份证复印件、年龄、联系方式等）、作业人员岗位职责及分管区域、作业时间、工作进度计划等，并指定与我方直接联系人。供方所提供的资料有变动时，应及时通知我方。

物业公司车辆管理制度【最新版】

物业公司车辆管理制度 一、目的:使公司车辆高效、安全、最好的服务于公司总体生产经营活动。 二、适用范围:公司所有车辆， 3.1、本公司车辆分为售后服务车、办公用车。 3.2.售后服务车是指主要用于电梯维修、现场解决质量、技术问题的车辆。 3.3办公用车是指主要用于办理公务和给予部门经理个人配置的专用车辆。 四、管理职责 4.1公司办公室:负责车辆调配、年审、保险、修理、安全事故处理。负责车辆包干费用预算控制与审计。 五、管理细则

5.1各类车辆日常调度使用: l 售后服务车出车审批权维修部与办公室负责人。 l 办公用车上班时间内由办公室统一调度。5.2 出现如下情况，所有车辆均可由办公室紧急调用，手续使用后补办: 5.3.车辆的日常保养 l 清洁卫生:司机必须随时保持整个车辆内外清洁卫生，办公室将不定期进行检查 l 定期保养:车辆每行驶5000公里定期保养一次，保养点由公司确定。 l 加油:加油点由公司确定，一般情况下只准在指定加油站加油，特殊情况下路途加油不得超过30公升，每月不得超过100公升。 5.3.9行车记录:服务用车每周由司机填写行车记录，并由使用人员签字确认，否则财务不得报销相关出差费用。 5.4车辆的维修管理:一般情况下，维修的车辆由司机提出申请，

报公司领导批准后，由办公室统一安排维修。车辆在路途中出现故障需维修者，由司机电话告之办公室，同意后方可维修，车辆回公司后补办手续。 5.5车辆的安全管理 5.5.1车况检查:司机每日必须检查车灯、水箱、刹车系统、轮胎、水、油、皮带等，并填好《车况点检表》。对有异常情况的要及时报告、及时排除。 5.5.2安全行驶:司机必须树立“安全第一”的思想，严禁超速、撞红灯、无照驾驶、酒后驾驶及任意停车。 5.5.3责任事故划分及赔偿:由于司机本人原因造成的交通违章罚款不给予报销;司机责任事故在保险赔偿之外的经济损失个人赔偿50%。对于酒后驾车或没经批准私自出车的，保险赔偿之外的经济损失全部由个人赔偿。 5.5.4钥匙保管:非经办公室同意，任何人不得复制车辆钥匙;车辆回公司后或司机请假钥匙由办公室托管专人保管;司机离职钥匙交回公司办公室。

物业外包管理管理方案与监管措施

物业外包管理管理方案与监管措施 1范围 本指南规定了服务分包项目的监管依据、监管检查、检查结果确认、不合格/不符合判定、问题处置、监管细则等内容，为各单位开展保洁、绿化养护、保安、配餐、酒店式公寓（接待中心）服务分包项目的监管工作提供指导。 2监管依据 2.1项目分包合同及附件 与分包方签订的服务分包合同及附件，包括服务范围、服务质量标准、甲乙双方权利义务、违约责任、考核细则、安全协议等。 2.2所适用的企业标准及分公司三级文件 企业标准：其它有关服务和作业标准 公司制度：及相关安全管理制度等 （三级文件）《管理方案》《作业指导书/流程》年度工作计划、月/季度工作任务书、工作计划等 2.3其它依据 业主有关管理规定及国家和地方有关的法律法规； 本指南监管流程（见附录《监管工作图示》）。 各单位应根据企业标准、关联交易服务标准及业主要求，在分包合同中明确服务质量标准，采用《服务分包项目监管细则》（以下简称《监管细则》）提供的方法对分包项目的服务质量及过程进行监管检查，按本指南监管流程进行处置等工作，使服务达到合同约定的质量标准。 3监管检查 例行检查：监管员依据分包项目合同内容要求，参考《监管细则》中监管检查频次、方法及范围，对服务质量、过程以及“人、机、料、法、环”等要素实施检查。 项目性检查：对于外墙清洗、大修理及装修、VIP接待、大型活动等临时性、项目性内容，根据项目需要进行必要的实施准备工作检查、实施过程及效果检查、问题项复查及整改验证。 即时检查：对于跑水、火情、设备事故及人员伤害等突发事件，监管员应进行即时检查及整改效果验证检查。 4检查结果确认 对检查出的问题项，凡涉及乙方责任的，要求乙方进行确认。其中： a)独立检查：监管员对乙方服务现场独立检查，由所查区域责任人/工作人员在记录上签字确认。 b)联合检查：监管员会同乙方项目经理/主管，或本单位监查组、业主单位等，共同对乙方质量进行全面的检查评估(如月检和节日前大检查)，检查结果由双方签字确认。 5不合格/不符合判定 监管员按照《不合格及事件、事故控制程序》、《质量事故等级划分及调查处理规定》有关不合格/不符合判定标准，根据问题情节轻重和影响程度，判定其属性（即轻微、一般、严重不合格/不符合）： 轻微不合格（服务及有型产品等）指对服务质量影响轻微的不合格。如服务中有连续几处质量轻微不达标但未造成抱怨、投诉等影响、员工未戴工牌等。 轻微不符合（职业健康安全、违章作业等）可立即整改的物的不安全状态和人的不安全行为；环境管理（轻微）违章作业。违反劳动纪律（轻微、未造成质量安全不良影响）。 一般不合格（服务及有型产品等）1、指对服务质量影响较大。如未及时服务、收费错

物业公共管理制度

公共管理制度 2.1停车场管理须知 A、区停车场交通、治安均由小区保安人员负责。入场车辆都应自觉服从停车场保安人员的调度和管理。 B、您不要乱停、乱放车辆，不要将车辆停放在阻碍其他车辆进出的位置。除预先告知外，非小区业主车辆禁止在小区停车过夜。 C、请您不要将车辆停放在小区各出入口处，影响小区居民的出入。 D、小区业主应自觉交纳泊位费并办理停车证。 E、出租车（除特殊情况下）不得驶入小区。 F、对于违反本规定的车辆，保安人员将有权进行锁车及扣押；同时相关业主应对由此造成的损失负责赔偿。 2.2卫生管理须知 为了保持小区环境整洁，使业主享受幽雅舒适的生活环境： A、您将生活垃圾装袋并放置楼洞门口指定地点。 B、您不要将各种杂物投入下水道及便桶中。如因使用不当，造成堵塞或损坏，业主应承担全部修理费用及连带责任。 C、请您爱护小区内公共环境，不要随意乱涂、乱画、乱帖广告、标语。如属儿童所为，应由其家长负责。 D、请您不要将自种花卉放置在楼栋口或楼道内，避免丢失及影响其他业主的出入。 E、请您不要在楼梯间放置车辆或将鞋架、家具、储藏类等家庭

物品。 一经发现，物业处不经通知，有权进行清理。 2.3宠物管理须知 为美化、净化小区的居住环境，防止病疫传播，保障广大业主合法权益不受侵犯： A、您定时携带宠物犬在小区内活动，并佩束犬链，由主人牵领、看管，及时清除排出的粪便； B、为免对他人的滋扰和对设施的损坏，请您不要携宠物进入会馆、公建楼、幼儿园等公共场所； C、个人豢养宠物不得妨害他人，宠物影响他人正常生活、休息时，宠物主人有义务采取有效措施予以制止； D、每年须对所养宠物打防疫，防止疾病的传播； E、对生病、受伤、死亡的宠物应妥善照管、处置，死亡的宠物请不要遗弃或埋在小区内。 2.4绿化管理须知 A、了保持小区环境优美，请您爱护住宅小区内的绿地、花草、树木、雕塑等小品是小区美化点缀设施。 B、您不要攀折花草树木，不要用树木晾晒衣物或扎铁丝、 铁钉等，不要损坏花木的保护措施。 C、请您不要穿越绿化带或碰损绿篱栅栏。 D、请您及您的孩子不要在绿化带内打斗玩耍，不要在绿地内进行体育活动。

物业公司物业外包管理办法

物业外包管理办法 为了确保公司所开发的项目外包物业符合委托代管合同中要求，同时遵照小区物业管理相关的国家、地方法规政策和实际需要，特制本办法。 本办法适用于公司自主开发项目的物业外包管理。 第一条参考文件 （一）《房屋接管验收标准》建设部建标[1991]第69号 （二）《物业管理条例》国务院令[2003]第379号 （三）《武汉市住宅区物业管理移交办法》武政[2000]70号 （四）《商品房销售管理办法》建设部[2001]第88号令 （五）《城市房屋白蚁防治管理规定》建设部[2004]第130号令。 （六）合同法规定 第二条责任 （一）总经理负责审批公司所开发各项目物业外包交付标准。批准物业外包合同签订。 （二）各项目部总监或主持工作的副总监为该项目移交工作的第一责任人，负责在物业外包合同约定交房时间前三十天达到交付要求。项目相关资料（详见公司物业交房标准交管理办法）在交房时间前七天，达到移交标准状态。 （三）由公司项目部组织验收移交工作，原则上在施工单位竣工验收向项目部移交后1个月内（垄断行业的工程项目在2个月内）由项目部组织实施，外包物业公司配合（具体时间单体工程以竣工验收报告为准，室外工程以达到具备装修条件即水通、电通、道路通为准），无法按期组织实施的，项目部在同外包物业公司协商后方可延期，涉及到工程量大或技术难度高的变更部分必须经双方协商认可批准后方可甩项。起草物业外包委托代管合同，经公司会签后，协调外包公司同开发公司签订合同。 （四）公司各相关部门负责人应督促本部门全力配合各项目总监或副总监，按时提供项目移交所需相关资料或其他配合工作。 第三条小区应达到的交付标准 依据公司《物业管理交房标准管理办法》中要求的房屋交付标准，达到物业外包同公司管理的物业小区同等交付条件标准。 1

物业公司电梯安全运行管理规定精编版

物业公司电梯安全运行管理规定精编版 MQS system office room 【MQS16H-TTMS2A-MQSS8Q8-MQSH16898】

电梯安全运行管理制度 为了加强电梯的安全运行管理，更好的为乘客提供安全、优质的服务，制定以下电梯安全运行管理制度： 1、公司电梯设备的维修保养工作以合同方式委托给有资质的专业电梯维修保养公司，电梯维保公司应定期对电梯进行维修保养工作，对电梯的正常运行及安全负责，不能以质量保证替代日常维护保养，保证每年度质量技术监督局对电梯的安全检验合格。 2、由工程部负责电梯日常运行及安全的监督管理，以保证电梯的用电、消防、防雷、通风、通讯和报警等系统安全可靠。每月进行抽检，并将检查结果填写在《电梯检查表》。 3、由工程部主管对电梯进行抽检，抽查内容包括电梯的安全系统是否可靠，电梯巡视及保养记录是否完整，电梯各部位的维修保养质量是否合格。在电梯的检查中发现的问题提出整改填写《整改通知单》，责令电梯维保公司限期整改，整改完毕后填写《整改回执单》，工程部主管对整改内容进行复查。 4、工程部每年度对电梯进行安全普查并建立年度电梯安全检查档案。 5、工程部每年度对电梯维保公司的营业执照、维修保养资质证明、安装改造大修的资质证明和现场维修工的特种作业操作证等进行验证，确保其有合格资质。 6、电梯发生安全事故后，各部门采取抢救受伤人员，防止

扩大损害后果，责成电梯维保公司保护事故现场及有关物证，查明事故原因，防止类似事件重复发生，配合质量技术监督行政部门对事故进行调查。 记录： 《电梯检查表》 《整改通知单》 《整改回执单》 工程部电梯检查表

物业服务项目外包监控管理办法作业指导书 - 制度大全

物业服务项目外包监控管理办法作业指导书-制度大全 物业服务项目外包监控管理办法作业指导书之相关制度和职责，物业作业指导书:服务项目外包监控管理办法1、目的为服务项目外包过程监控提供指引,提高服务专项管理水平,保证外包后的服务质量2、适用范围适用于物业公司各管理处对服务项目外包质... 物业作业指导书:服务项目外包监控管理办法 1、目的 为服务项目外包过程监控提供指引,提高服务专项管理水平,保证外包后的服务质量 2、适用范围 适用于物业公司各管理处对服务项目外包质量的监控管理 3、定义 无 4、职责 部门/岗位工作职责频次 品质管理部组织设备设施、环境大检查,评估服务供方服务质量 抽查供方服务质量清洁、绿化每季度评估一次;设备设施每半年评估一次 每季度至少一次 管理处对设备设施、环境供方服务质量全面检查与监督每月一次 监控人员日常检查服务供方的服务质量及成本控制情况 定期评估服务供方服务质量 监督服务供方消耗我方资源的控制情况清洁每日检查,绿化、设备设施每周检查。 清洁、绿化每月,设备设施每季 持续 5、过程控制及方法 5.1 总则 5.1.1建立对各类业务外包的监控管理办法,监控包括管理处和公司两个层次,即管理处依据合同、公司规定督促供方和品质部对供方进行定期总结与评估,实施与供方中高层定期沟通 5.1.2物业公司指定品质管理部对业务外包的服务质量进行监控 5.1.3各管理处根据管理区域的实际情况,指定一名或一名以上的专人负责对某项业务外包的服务质量的监控。 5.1.4管理处责任部门通过每日巡查、每周检查、每月、季、年评估等方式监控供方提供的服务,检查内容包括:服务质量、人员礼仪、工具材料、水电消耗(我方承担相关费用的)。对不符合要求的现象提出整改要求,如供方未按要求整改或未执行合同条款,按合同附件处罚标准进行处罚。 5.1.5品质管理部每季度对清洁、绿化供方进行评估,每半年对设备设施类外包方进行评估,内容包括对各项检查中集中反映的问题、供方曾经出现过的较严重的问题及改善情况、顾客的意见、各服务供方的服务质量对比、现场抽查情况、目前存在的问题等。 5.1.6对于公司要求的新的管理服务标准要求,由管理处的有关人员组织对供方人员进行培训并考核,培训记录应予以保存。

物业电梯管理

浅谈电梯管理 在物业管理行业，电梯的管理是由三方组成，物业管理者（物业管理公司）、维保单位（电梯公司）和电梯使用者（业主），当然有的物业管理公司有自己的专业维修队伍，但总的来说电梯运行是否良好与这三者之间有密切的联系。本人多年来一直在物业管理公司从事电梯维修保养和管理方面的经验，通过这几年来的实际工作中碰到的设备管理和安全管理方面的问题谈谈自己的心得体会，供大家参考： 一、电梯的设备管理 （1）、在一个楼盘土建和装修工程即将完工，物业管理公司准备进驻时，其中验收工作是一项重要工作，把住这一关，对今后的管理和使用者有着很重要的意义，对电梯的接管也是一样，对每部电梯都应个别验收，物业管理企业接到电梯安装公司的“接管通知”后，应即组织验收小组，其成员应有物业管理企业主管负责人员及技术人员，验收时应有原施工单位负责人参加，物业管理企业如电梯技术力量，可委托“质量监督站”进行验收，第一次验收为初检，对发现的问题应商定安装单位签订协议保修或赔款补偿，对这类协议必须是在设备能用不致出现重大问题时方可签订。 （2）、验收时应注意对重点部位的检查，验收的具体技术标准按国家现行规范、标准执行。 （3）、交验时应提交完整的电梯设备安装与建筑施工图，包括使用说明书，电气控制原理图与性能测试记录。 （4）、其它相关问题： 第一：保修期，按规定，产品在出厂一年半内保修，安装质量在一年内保修，特殊要求与施工单位协商决定。 第二：提供电梯的易损件和备件费。 这两项问题可以在验收时协商议定。 2、维保方面的管理 电梯是一种使用相当频繁的设备，电梯在整个运行过程中，其主机与各零件都在发生不同程度的自然损耗，而良好的维修保养可减少损耗，提高可靠性，确保安全，延长电梯的使用寿命，节约资金，使其保值、增值。物业管理公司在对电梯进行维修保养时，可以自己成立一个专门的电梯维修保养队伍，也可委托社会上的专业电梯公司进行管理，但必须注意如下事项： （1）、电梯维修单位应取得质量技术监督部门的资格审查，方能从事相应的维修业务。 （2）、在维修保养及修理工程中应严格执行电梯安全操作规程。 （3）、电梯每年由当地检测部门进行一次安全检测，合格后方能继续使用。 （4）、保养时间要固定，保养内容要达到电梯的安全使用标准，并尽量避开节假日和上下班高峰用梯时间。（5）、因故障或计划修理电梯，应尽量缩短操作时间，在维修过程中，要确保人身安全，必须悬挂警示标记。 3、技术档案资料的管理 每部电梯都要在接管后建立单独的档案，这样对以后电梯的维修和管理方面都有很大的帮助。 （1）、电梯文件和原始资料：验收报告、安装合同、电气原理图、使用说明书、遗留问题协议书等。（2）、设备登记表：电梯运行记录表，性能参数，各主要配件的型号、功率等。 （3）、大、中、小记录表，记载大、中、小修时间，次数、维修内容等。 （4）、维修资料：包括维修单，维修保养记录表，电梯改造项目，更新记录等。 二、电梯的安全管理 电梯作为一种交通运输设备本身就具有一定的危险性，其维修工作又具有高空作业和带电作业的特点，因此对安全工作必须有严格的管理制度，电梯的安全管理首先是对电梯司机、电梯操作人员，电梯管理人员和电梯维修人员的安全作业的训练；其次是对电梯安全监督和检查，对电梯的各项安全开关经常检查，检查开关按钮是否运作可靠；第三是对用户的安全教育和宣传电梯的安全使用知识。 第一：加强对电梯作业人员的培训考核。

绿城物业各项管理制度

管理处主任岗位职责 在公司总经理直接领导下，贯彻执行公司各项方针、政策，全面负责管理处的日常事务和管理工作。 1、建立、健全各项规章制度，检查督促岗位责任制的执行情况，不断提高服务质量，落实奖惩制度； 2、安排和调整本部门人员工作，负责制定本部门的工作计划，并组织编写管理报告和各种通知、公函； 3、负责传达公司文件、通知及会议精神； 4、检查监督本辖区工程维修、保安清卫人员以及管理员工作情况并进行考核，按《员工手册》的要求抓好管理； 5、熟悉国家有关法规和物业管理规定，掌握各业主情况，检查督促各责任区管理的实际操作； 6、随时掌握租金、管理费、水电费等交纳情况，及时做好物业管理费催交的组织工作，并组织解决好有关投诉，不断改进服务质量； 7、抓好本部门的组织工作和思想工作，主持日常和定期工作会议，研究拟定下一步工作计划； 8、加强各班的团结合作，树立整体思想，密切与其他部门的联系，互相沟通、协调； 9、认真完成公司交给的其他任务。 管理员岗位职责 在管理处主任的直接领导下开展日常管理服务工作。 1、熟悉掌握物业辖区业主和物业的基本情况； 2、建立收费台帐，掌握收费动态，及时收取、催交各项应收费用； 3、负责办理业主入住、迁出手续，监督管理装修事务； 4、负责巡视物业使用情况，以及保安、清洁、维修人员的工作情况； 5、负责对外包服务过程进行监督管理；

6、负责与业主沟通、回访，有效处理业主的投诉。 保安人员岗位职责 （一）、总则 1、贯彻执行公安机关和上级部门制订的各项法规和制度，努力维护好物业辖区内的治安安全； 2、遵守公司规章制度和《员工手册》，服从领导，完成公司交给的其它工作任务； 3、负责做好对辖区内的巡逻、值班工作，做好大宗物品出物业辖区的登记工作； 4、负责做好机动车辆的管理和收费工作； 5、负责做好综合管理费收取工作； 6、熟悉楼宇情况、以动态、巡查等方式预防、发现、制止各类事故如：打架斗殴、盗窃等事件，提高应急处理能力； 7、按规定着装，文明值勤，严格交接班手续，认真做好值班记录和交接班记录； 8、讲究文明、礼貌待人，耐心说服、教育住户遵守物业辖区各项管理规定。 （二）、保安队队长岗位职责 保安队长在管理处主任的直接领导下，全面负责保安队的各项管理工作。 1、了解和掌握保安队的情况，根据管理处领导的要求和意图，结合实际，建立和健全各项工作细则的奖惩条例，抓好实施组织和监督工作，对物业辖区的治安、消防、车辆交通工作全面实施管理； 2、主持保安业务工作会议，督促检查各项规章制度的落实，重点是《员工手册》及保安相关规定的落实情况，组织队员学习业务知识和形体仪表训练，认真做好培养和业务训练，提高全体队员的整体素质。； 3、经常定期不定期检查保安队员的工作情况，做好监督、检查和考评工作，落实岗位责任制和奖惩条例； 4、掌握队员的思想动态，认真做好思想工作，抓好保安队伍的思想