近年我国房地产价格变化分析

近年我国房地产价格变化分析

近年我国房地产价格变化分析

摘要

房地产是现代经济社会中最为发达的行业，也是一个国家经济繁荣程度的最直接体现，作为国民经济中支柱产业,对经济的发展有着举足轻重的作用。由于房地产产业链长,波及面广等特性,几乎国民经济中的所有产业和房地产业都有所关联。另外，房地产业还关系到民生问题。这些决定了房地产市场在宏观调控中的位置。

近年来,我国房地产价格上涨较快,部分地区房价持续飙升,上涨幅度大大超出经济总体增长水平及其它行业产品与服务的上升幅度。房价增长过快的趋势,不仅极大地影响到城市居民的生活质量,也是整个国民经济继续平稳发展的一个不稳定因素,房价问题己经成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。

（一）我国房地产行业发展状况

我国房地产市场自1998 年开始步入市场化,由于历程较短, 房价的波动尚未经历一个完整的波动周期。从我国房价波动的经验来看, 房屋销售价格表现出持续上涨的波动特征, 在最近几年房价上涨幅度大幅提高。1998~2002 年的5 年间,房屋平均销售价格上涨幅度比较平稳, 年均为2.43%。2003 年开始, 房价涨幅加大, 同比增长4.84%; 2004 年商品房平均销售价格同比增长14.4%, 涨幅比2003 年提高10.6 个百分点。在政府的宏观调控影响下, 2005 年全国商品

房价格增长速度减缓:1 季度商品房平均销售价格涨幅12.5%, 1 到2 季度涨幅10.1%, 一到三季度涨幅8.8%。2006年第一季度，全国70个城市新建商品房面积同比上涨了6.3%。而北京的房价竟然猛涨了17%。而这一数字，仍受各界普遍的质疑。实际上涨幅度要比政府部门公布的上涨幅度要大的多。

（二）以北京房价变化看全国房价走势情况

在走过了房地产初期开发的二十多年平稳期后，北京进入城市化发展最为迅猛的时期，2004—2007年三年间，新建住宅用建筑面积超过了之前的十年，之前关于城区的观念范围也得到了最大化的延伸，北京的经济、城市发展、国际影响力各方面也正是在这一时期取得了最快的进步，从而真正确立了自己国际一线大都市的地位，水涨船高，作为中华人民共和国的伟大首都，北京受到了前所未有的万千宠爱，奥运会所带来的新一轮移居热潮成为北京别于其它地区的显著楼市景观。

2000年到2010年内城房价走势

从近八年来的政府交易统计数据可以看出，北京的房价在进入21世纪后，走过了一段平稳发展期，政策扶持、市场健康有序的大环境下，房价不但没有上涨，反而连续有小幅下降。04年是一个转折期，房价由此一发不可收拾，发生了明显的上升趋势，三年时间北京商品房价格由5053元/㎡涨到如今的14411元/㎡，上涨幅度达到185%，2007年的商品房均价较2006年上涨超过50%，已步入房产发展的畸形期。

就全国而言，随着中心城市房价渐涨，引发全国房价在二十一世纪初集体井喷，北京、上海、广州、深圳四大中心城市房价更是一路飚红，其中以北京最为严重，04年之后的北京楼市价格，涨幅快到以日计算，让民众望而生畏。

（三）.当前社会公认的导致房价持续高涨的原因

新华网２００７年１月３０日《２００７年全国“两会”系列调查：房价问题》，调查个体认为导致高房价的原因，网上调查数据如下：

１.消费者越来越注重生活方式，住房需求持续旺盛４.７３％１５００

２.地方政府出于对地方利益考虑，调控措施执行不利２５.０４％７９３３

３.住房供应结构不合理，普通住宅和经济适用房比重过低、供应过少１６.６２％５２６６

４.投机资金涌入房地产市场，炒房者炒高房价２０.８０％６５９０

５.开发商和中介机构囤积房源，哄抬房价２２.７２％７１９８

６.土地价格上涨，可利用开发的土地供应量减少１０.０９％３１９６

（四）国家宏观调控的影响作用初步显现

2010年，为遏制一些城市房价过快上涨的势头，国务院三次部署调控工作。特别是当年4月《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现了积极的变化，房价同比涨幅持续回落，环比涨幅回落后在低位波动，投资投机性购房需求得到一定抑制，住房用地供应明显增加，商品房供应有所增加，保障性安居工程进展顺利。但是，在通胀预期等多种原因的推动下，2010年11

月以来，一些地方高价地再度出现，部分未实施限购的中心城市的住房成交量价齐升，限购城市周边地区的房价出现较快上涨。这些现象的出现，说明调控效果尚不巩固，距离群众期待还有一定距离。

2012年1月70大中城市住宅销售价格变动情况

一、新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况

(一)与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有48个，持平的城市有22个。与去年12月份相比，1月份环比价格下降和持平的城市增加了2个。

(二)与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有15个，比去年12月份增加了6个。1月份，同比涨幅回落的城市有50个，涨幅均未超过3.9%。

二、二手住宅价格变动情况

(一)与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有54个，持平的城市有11个。与去年12月份相比，1月份环比价格下降的城市增加了3个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.1%。

(二)与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有37个，比去年12月份增加了8个。1月份，同比涨幅回落的城市有29个，涨幅均未超过3.5%。

（五）坚持国家宏观调控力度不减

在十一届全国人大五次会议闭幕后的新闻发布会上，国务院总理温家宝表示：一些地方房价还远远没有回到合理价位，因此，调控不

能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。此次讲话，是中央最高决策层再次强调对房地产市场的调控力度不能放松。

通过温总理的讲话和目前的市场形势，我们对房地产市场的判断总体是：短期偏空，市场或将继续筑底，长期偏多，量和价震荡上行。从短期来看，总理讲话之后，预计从中央层面短期内调控将继续维持高压，全年的调控基调不会改变。地方政府调整限购、限价的政策短期内将陷入平静。但年中开始，新一轮的地方政府“闯关”将重新上演，地方和中央的博弈继续进行。在房价方面，2012年市场将会出现先抑后稳的走势。此外，二季度随着部分城市中档及中高档项目的陆续入市，这些城市房价或将出现结构性的上涨，而这也有可能引起中央的关注，使政策面出现新的不确定因素。

从中长期来看，眼下市场上已经出现了很多项目成本价销售甚至亏本销售的情况，房价继续下调的空间已比较小。而且“十二五”规划的城镇化速度不会比过去慢，以及国务院已首次放开了对地级市的入户限制，这些举措无疑会拉高未来几年城市的新增刚需。“十二五”新增的保障房数目或将远远不能满足市场旺盛的刚需，未来市场的成交量会更高。城市化进程和人口红利并未消失，这是房价继续上行的核心因素。在核心因素并未改变的情况下，短期调控政策影响的只是房价的涨幅和速度而已，不能改变房价长期向上的大趋势，只是上升的坡度相对平缓。

（六）中国房价走势的预测

综合前面个方面因素的分析，对我国未来3—5年中国房价的趋势预测：

1．增幅放缓

中国商品房的供应量会保持高速增长，但从近两年来房地产购买量明显下降迹象，房屋购买者都持谨慎观望态度，这很可能迫使部分房地产企业降价销售，以避免陷入财务危机。同时我国通货膨胀率在创历史高位，导致居民用于衣食住行的开支全面提高，而房屋租赁价格增长已经连续多年低于房屋销售价格增长速度。另外目前抑制高房价的呼声很高，房地产调控还可能进一步强化，但考虑到其他一些因素的话，特别是地方政府出于税收、社会就业、经济增长和城市快速发展等考虑，它们非但不希望房价下降，而且还希望地价和房价能在社会可承受的限度内继续保持平稳增长。综合各种因素来看，中国未来房价的增幅将放缓。

2．存在下跌可能

房价增幅放缓会对购房者和房地产投资者的心理产生影响。特别是经济危机席卷全球的今天，消费者心理预期会更谨慎。历史的泡沫和危机告诉我们。人的心理预期改变是非常可怕的。一旦房价增幅低到一定程度，超过房地产投机者的机会成本时，他们很可能做出抛售房地产行为，引起市场的非理性抛售房地产，从而引发房价下跌。

3．大幅下跌的可能性不大

受中国城市化水平不断提高的影响，中国房地产市场的潜在需求

量将保持在较高水平。因此房价下跌可能会吸引更多的人来购买房地产。有了巨大的房地产需求来支撑，中国房地产房价大幅下跌的可能性不大。

（七）总结

房地产市场是一个非常复杂的市场，其价格由多种因素共同决定，针对目前相对高房价的现状，我们应该从以下几方面改善：（1）进一步完善城市投资结构，注重控制房地产投资规模，使其与城市的整体投资规模相适应，从投资的角度防范房地产泡沫的产生。（2）严格控制土地市场，加强对房地产业的监管力度。强有力的政府监管是房地产良性发展的保证。政府部门的监管既有政策制定问题，更有政策有效执行问题。（3）严格监控房价，适当提高居民收入。一方面，政府监管部门应对市场上房地产价格进行严格监控，防止房价大幅波动，有效控制房价的非理性波动。另一方面，可以通过适当提高居民收入方式，使更多的普通百姓买得起房。（4）完善房地产市场结构的建设，引导住房梯度消费。要通过引导居民梯度住房消费，扩大二手房的市场需求。同时降低二手房交易门槛和税费标准，简化交易手续，推动二手房市场规范发展。

2019年房地产行业发展趋势

2019年房地产行业发展趋势 第一节政策发展趋势 2018年中央经济工作会议对房地产的表述为“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。在经济尚存在较大不确定性的背景下，中央经济工作会议对房地产行业政策态度出现了微妙变化，也给2019年政策调整留了空间：首先，强调了房地产的民生属性。涉房表述不再单独成项，而是作为加强保障和改善民生中的一项。而在住建部2019年的十大工作“稳定”和“租赁”仍是工作重点，其中，以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展为第一位。其次，政策更强调地方的能动性和主动性。2018年末，菏泽、广州、杭州、珠海等城市房地产出现的微调，预计未来因城施策是主基调，更以地方为主导。 总体来看，展望2019年，当前房地产市场缓降、预期稳定的格局来之不易，因此整体不可能调控宽松。未来房地产行业的定调将与稳增长、促民生更加相关，而“房住不炒”仍然是硬约束，更多采用因城施策的模式，而不是全局性老路。 第二节行业发展趋势 2019年房地产行业运行继续下行，预计销售面积受棚改货币化安置走弱影响同比负增长，低库存环境下新开工面积增速同比放缓，地产投资增速或仍正增长但受土地购置费用增长放缓，增速同比回落。

一、棚改政策变动导致三四线城市销售下滑商品房销售将下降 预计2019年商品房销售面积将下降，结构上一二线城市会略微回升而三四线城市会有所降温。由于三四线城市占比更高，带动整体销售下降。2019年一二线城市销售会略微回升，主要原因在于推盘提提升，以及去化率处于较低水平；三四线城市销售预计将明显回落，主要受棚改货币化安置放缓影响，叠加改善类等需求自然回落。从各区域情况来看，中西部棚改货币化安置面积占当地销售面积的比例更高，例如新疆、青海、内蒙古、陕西、贵州、湖南、甘肃、湖北、云南、陕西等地区受棚改货币化影响相对更大，而珠三角、长三角、环渤海等东部沿海地区受影响相对较小。 二、谨慎预期下投资拿地积极性受阻房地产开发投资增长同比放缓 2018年的房地产开发投资增长主要依赖于土地购置费增长。本年土地购置费用与本年上半年和上年下半年土地市场相关度较高。2018年土地市场先扬后抑，2季度开始，土地成交价和溢价率同比走低。待开发土地面积增速10年新高叠加市场销售趋冷，房企拿地意愿减弱。预计2019年土地购置费用增长将显著放缓。受此影响，预计2019年房地产投资继续保持增长，增速低于2018年。 三、需求放缓、土地市场回落等因素致房企新开工动力不足 预计2019年房屋新开工面积继续保持增长，但增幅低于2018年。首先，截至2018年11月，房地产开发企业的待开发土地面积累计为45597.38万平方米，同比增长33.4%，当前房企的存货组成中有较多待开发土地资源，预计为2019年新开工提供较强支撑。但是2018年土地成交溢价率较低，企业新开工面积意愿下降。其次，商品房销售面积是开工面积的先行指标，当销售情况发生变化时，

2018-2020年房地产行业分析报告

2018-2020年房地产行业分析报告 2017年12月

目录 一、小周期延长：供给端调控导致小周期延长，需求侧投资逻辑向供给侧转换 (7) （一）我国房地产小周期规律：我国房地产呈现3年小周期规律，但传统经验判断方式有所失效 (7) （二）本轮房地产小周期的反常：需求周期和供给周期的双双延长综合推动本轮小周期延长 (12) 1、需求周期：需求端的调控因城施策和货币周期淡化推动了需求周期的延长 (12) 2、供给周期：房企销售与拿地的动态平衡的破坏导致了供给周期的延长 (15) （三）供给端调控是本轮房地产小周期延长以及基本面反常的根本原因 (18) 1、从深层次来看，本轮小周期延长来自于政府增加了供给端的政策调控 (18) 2、全国建设供地缩减作为供给端调控将在更大周期尺度上导致周期行为的淡化 (21) （四）供给端调控下房地产的基本面及投资逻辑将由需求侧逻辑转向供给侧逻辑 (22) 二、总量稳定：行业总量稳定，投资、销量、价格等指标平稳，基本面韧性强 (26) （一）按照小周期延长规律及供给侧投资逻辑，基本面将表现为总量稳定、韧性较强 (26) 1、房地产低库存将导致量价、投资等基本面指标表现更为稳定 (27) 2、政策自由度的提升也将赋予政府对基本面具有更强的把控能力 (28) （二）投资预测：预计17-18年商品房投资增速分别为+7.5%和+6.0%，其中住宅拉动、商办拖累 (29) 1、投资结构分化，住宅补库存推动住宅投资较强、而商办去库存致使商办投资拖累 (29) 2、传统投资预测逻辑：从需求端出发、以销售为领先指标，预测路径：销售->拿地 ->开工->施工->投资 (31) 3、销售和拿地、销售和新开工、新开工和施工的传导机制，导致传统投资预测逻辑

2013年上半年全国房地产市场分析报告

2013年上半年全国房地产市场分析报告 一、房地产开发投资完成情况 2013年1-6月份，全国房地产开发投资36828亿元，同比名义增长20.3%（扣除价格因素实际增长20.3%），增速比1-5月份回落0.3个百分点。其中，住宅投资25227亿元，增长20.8%，增速回落0.8个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。 1-6月份，东部地区房地产开发投资21140亿元，同比增长18.7%，增速比1-5月份回落0.3个百分点；中部地区房地产开发投资7645亿元，增长20.8%，增速回落1.0个百分点；西部地区房地产开发投资8043亿元，增长24.3%，增速提高0.3个百分点。 1-6月份，房地产开发企业房屋施工面积549408万平方米，同比增长15.5%，增速比1-5月份回落0.5个百分点；其中，住宅施工面积403521万平方米，增长12.9%。房屋新开工面积95901万平方米，增长3.8%，增速提高2.8个百分点；其中，住宅新开工面积70630万平方米，增长2.9%。房屋竣工面积35346万平方米，增长6.3%，增速提高1.0个百分点；其中，住宅竣工面积27428万平方米，增长2.7%。 1-6月份，房地产开发企业土地购置面积15721万平方米，同比下降10.4%，降幅比1-5月份收窄2.7个百分点；土地成交价款3699亿元，增长7.5%，增速提高3.8个百分点。

二、商品房销售和待售情况 1-6月份，商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%，增速比1-5月份回落6.9个百分点；其中，住宅销售面积增长30.4%，办公楼销售面积增长31.7%，商业营业用房销售面积增长8.3%。商品房销售额33376亿元，增长43.2%，增速比1-5月份回落9.6个百分点；其中，住宅销售额增长46.0%，办公楼销售额增长45.7%，商业营业用房销售额增长20.5%。 1-6月份，东部地区商品房销售面积26110万平方米，同比增长32.8%，增速比1-5月份回落9.4个百分点；销售额20989亿元，增长48.5%，增速回落12.2个百分点。中部地区商品房销售面积12754万平方米，增长29.1%，增速回落7.3个百分点；销售额6158亿元，增长40.3%，增速回落10.0个百分点。西部地区商品房销售面积12569万平方米，增长20.6%，增速回落2.2个百分点；销售额6229亿元，增长29.9%，增速回落2.5个百分点。 6月末，商品房待售面积43731万平方米，比5月末增加807万平方米。其中，住宅待售面积增加506万平方米，办公楼待售面积增加2万平方米，商业营业用房待售面积增加114万平方米。

我国房地产市场回顾及未来走势分析

我国房地产市场回顾及未来走势分析 陈颖玫张靖峰 一、本轮房地产周期回顾 本轮房地产周期随着我国本轮经济复苏（1998-现在）而产生，大致分为无泡沫理性上涨、泡沫形成时期、泡沫的非理性膨胀三个阶段。 （一）房地产无泡沫理性上涨阶段（1998-2002） 1998年，政府出台了多种措施刺激国内需求，产生了明显的效果。在经济回升的拉动下，居民收入提高，购买力逐渐增强，城市化速度随着经济增长而加快。1998年是房地产需求增长的关键一年，其中两项政策举措对拉动房地产需求起到了极大的推动作用。一是住房实物分配制度的取消。二是房地产贷款政策的全面实施。1998年4月7日，人民银行发布《关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知》，支持商品住房办理个人住房贷款业务和普通住房建设，1999年又进一步扩大贷款利率优惠幅度。房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济增长的主要动力。 图1 1998-2007年房地产价格指数

（二）房地产泡沫形成时期（2002-2004年） 在房地产价格上涨一段时间以后，市场上开始出现投机心理，拉动了购房需求的进一步增加。随着房地产价格上涨预期的形成，房地产市场供不应求的局面继续扩大，价格被进一步推高，房地产价格上涨的预期得以实现。如此反复，房地产市场价格开始偏离基础价值，泡沫开始出现。2002年开始，房价增速迅速提高到%，并一直保持在4-5%左右。 （三）泡沫的非理性膨胀阶段（2004-现在） 在这一时期，房价上涨预期进一步强化，市场“羊群效应”愈发明显，非理性的投资者大量涌入，市场需求继续放大。分地区看，在这一阶段前期即2004-2005年，以长三角地区的房价飙升为主要标志，当时市场投机和非理性因素非常明显。2005年，国家出台宏观调控政策，市场经历了短暂的盘整，长三角地区房价增速明显回落，市场观望气氛加重。但是，房价上涨预期迅速打破了市场的沉闷。2006年开始，北京、珠三角地区的房价增速加快。2005年以前上海等地的房价增长率明显快于全国大中城市平均房价增长率，但之后下滑到全国水平以下；与此相反，北京、深圳房价在2005年以前低于全国平均增速，2006年以后却持续高于全国平均增速。 在泡沫膨胀阶段，非理性气氛较浓。一是买家普遍存在房价上涨的心理预期，市场上买家不看重租金收益，房屋闲置占相当比重。房屋闲置指存量房既未出租又非自住。人民银行金融市场司抽样调查显示，2005年11月，北京等10城市住房空置率（闲置住房在全部调

2018年房地产行业发展趋势分析报告

目录 1销售走势回顾与展望 (6) 1.1回顾：短周期波动扁平化，内部结构分化 (6) 1.1.1短周期回顾：短期调控产生周期波动 (6) 1.1.2短周期新趋势：波动扁平化，区域分化加剧 (9) 1.2展望：持续回落，2018年增速-8%筑底 (11) 1.2.1回落势定，二三线拖累增速 (11) 1.2.2预计2017年增速 3.4%，2018年-8% (13) 2投资走势回顾与展望 (15) 2.1回顾：销售缓降传导，低库存提供支撑 (15) 2.1.1销售传导资金约束，投资增速缓慢回落 (15) 2.1.2低库存下投资有韧性 (18) 2.1.3区域和业态分化 (22) 2.2预测：低库存和租赁住房拉动投资回升 (26) 2.2.1地区结构法：一二线回升、三四线压力较大 (26) 2.2.2成本结构法：土地购置费增速回落、施工面积增速回升、单位建安支出持续上扬 (30) 3新开工走势回顾与展望 (34) 3.1回顾：销售缓降传导，补库存支撑 (34) 3.1.1拐点已现，增速持续缓降 (34) 3.1.2区域与业态结构分化，住宅和三四线在高位 (36) 3.2预测：销售传导、继续缓降 (37)

4两个重要边际因素量化分析：棚改和发展租赁住房 (39) 4.1棚改：对销售、投资、新开工边际拉动转负 (39) 4.1.12018年货币化安置率将降低 (39) 4.1.2对销售边际拉动转负 (42) 4.1.3对新开工和投资贡献率转负 (44) 4.2发展租赁住房：分流销售、拉动新开工投资边际大幅提升.46 4.2.1边际影响大幅提升的两个时点 (46) 4.2.2分流销售 (47) 4.2.3增加新开工 (48) 4.2.4增加投资 (50) 5投资建议与推荐标的 (52) 6风险提示 (53) 图表目录 图表1：限购限贷松紧变化放大市场波动弹性 (7) 图表2：货币投放和商品房销售增速正相关 (7) 图表3：贷款利率和商品房销售负相关 (7) 图表4：房地产销售增速变动历程 (8) 图表5：2008年以来房地产波动周期情况 (8) 图表6：分城市能级销售面积同比增速分化 (10) 图表7：分城市能级销售金额同比增速分化 (10) 图表8：全国1-9月商品房月均销售面积分化 (10) 图表9：一二线城市2017年1-9月销售面积增速与占比 (12)

全国房地产市场发展报告

更多资料请访问.(..．.．) 2009上半年全国房地产市场发展情况报告 (摘要） 经历了２007年四季度以来的深度调整之后，国内房地产行业在2０09年的春天迅速回暖，在相关政策的鼓励引导下，市场以超过绝大多数人先前预期的速度和幅度重回上升通道，表现为:需求明显释

放,交易量持续大幅度放大,价格启稳并快速反弹,土地交易重新活跃，有效供给开始增加，交易和开发两个市场先后被激活，行业景气逐月回升。 一、房地产政策导向以放松鼓励为主 上半年,房地产相关政策延续了08年四季度以来以宽松鼓励为主的基本基调,政策着力点由房地产交易环节向上延伸到开发环节。两会政府工作报告明确强调了房地产行业的支柱地位；随后,人民银行、银监会要求执行适度宽松的货币政策，一度收紧的针对房地产企业的投融资通道被放松。5月,国务院下调房地产开发项目资本金比例，鼓励房地产项目加快投资建设,国土资源部要求加快保障性住房用地供应计划的编制工作,进一步加大保障性住房用地供应。发改委再提研究开征物业税，旨在规范现行房地产税费制度,活跃存量房市场,稳定交易价格。 房地产市场对政策的反应迅速而积极,二季度以来部分区域隐有过热迹象。面对市场最新动态,政策面开始注意动态微调,6月，银监会强调严格执行二套房贷政策，央行也重提监测房地产信贷风险。接下来的政策出台或将在维持主基调不变的前提下,体现区域性及结构性差异。 二、房地产开发投资增速低于近年来平均水平,二季度以来加速增长 受到去年行业形势低迷的影响,上半年全国房地产开发投资完成额同比去年增长了9.9%，大幅度低于全社会固定资产投资3３．6%的增长水平。按月来看，一季度投资疲软，4月份以来投资开始放大,并逐月加速增长。住宅投资占总投资的比重维持在７0%左右,商业营业用房投资占比约1２%,办公楼投资占比约4%。银行信贷资金对房地产投资的支持力度明显加大,资金占比约60%；受外部金融环境的

2012年房地产市场走势分析

2012年房地产行业形势分析 2012年国家仍然延续上年度的公民福利政策之路，房地产业将在挤压与淘汰中顽强成长。 由于上年度对货币从紧政策、限价政策、限购都没有对商品房限制达到预期、保障性住房在人民强烈呼吁声迟缓走到台前，城镇住房刚性需求根本不会逆转，房地产业也绝对不会崩盘，商品房开发商确实难，商品房价格涨也难，降也难。保障性住房批量上市那一天，就是房地产业政策松动的光环，要等到下半年。 2012年房地产业仍属于国家为经济放缓做贡献，为国家调控GDP 走势的杠杆之一。 一、房地产政策调整 2012年国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是继续整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使其房地产业健康发展。 1、国家进一步完善保障性住房基建政策与使用管理政策； 2、国家进一步完善房地产土地分类供应政策； 3、一线城市征收房产税将陆续出台；开征房产税之时，就是限购房政策自动取消之日； 4、国家按区域性调整政策性商品房政策；

5、下半年对商品房的金融政策将适度调整； 6、下半年对商品房的管理政策会也会适度调整，调整幅度不会太大。 二、土地供应量走势 土地供应量走势为：2012年土地供应总量会适度增加，但不会超过2011年15%，土地供应向政策性商品住房倾斜。对一二线城市商品住房土地供应仍属于严控范围。呈现商品住房有钱也无地的局面；三四线城市为了财政积累，将商品住房土地供应量会适量放开。 对保障性住房，政策性商品住房和商品住房国家采用了不同的土地供应方式，政策性商品住房将是土地供应主体。 1、保障性住房土地供应方式：以计划经济形式供应占总土地供应量15%。 2、政策性商品住房土地供应方式：以计划加市场经济形式供应，实行限制性招、拍、挂。占总土地供应总量50%。 3、商品住房土地供应方式：以市场经济形式供应，招、拍、挂。占总土地供应总量35%。 这样的土地供应格局基本定型。由于地方财政情况没有较大的好转，地方土地财政的态势暂时无法缓解。

(市场分析)房地产市场价格分析报告最全版

区域房地产市场价格月度分析报告（2010年10-11月） （市场分析）房地产市场价 格分析报告

内部报告仅供参考 未经允许不得引用 房地产市场价格分析报告 （2010年10-11月）2010.12 目录 章节目录 一、全国房地产市场概况9 （一）房地产政策导向9 （二）主要指数分析11 （三）全国房地产开发投资情况分析12 二、全国房地产增量房市场交易情况分析22 三、重点城市存量房市场交易情况40 （一）11月份存量房房价指数40 （二）重点城市分析：11个监测城市二手房价格指数全部上涨41

（三）其他分析46 四、重点城市分析50 （一）11月份重点城市房地产市场概况50 （二）2010年重点城市房地产市场状况小结51 五、房价综述和政策导向分析56 （一）政策导向及预测56 （二）房地产市场走势预测58 表目录 表1：2010年11月长三角地区房屋销售价格指数变化情况22 表2：2010年11月长三角地区部分城市商品房成交情况22 表3：2010年11月珠三角地区房屋销售价格指数变化情况25 表4：2010年11月珠三角地区部分城市商品房成交情况26 表5：2010年11月环渤海地区房屋销售价格指数变化情况28 表6：2010年11月环渤海地区部分城市商品房成交情况29

表7：2010年11月中原地区房屋销售价格指数变化情况31 表8：2010年11月沿江经济圈房屋销售价格指数变化情况33 表9：2010年11月东北经济圈房屋销售价格指数变化情况35 表10：2010年11月西南地区房屋销售价格指数变化情况36 表11：2010年11月西北地区房屋销售价格指数变化情况38 表12：房屋销售价格同比增幅前十名的城市39 表13：房屋销售价格同比增幅后五名的城市39 表14：新建住房价格同比增幅前十名的城市40 表15：新建住房价格同比增幅后五名的城市40 表16：2010年11月全国11个城市二手房价格指数变化情况41 表17：2010年11月中国主要城市住宅市场交易情报50 图目录 图1：2009-2010年11月全国房地产开发景气指数11 图2：2008-2010年1-10月固定资产投资与房地产开发投资增长率12

房地产市场回顾及未来走势分析

房地产市场回顾及未来走 势分析 Revised final draft November 26, 2020 我国房地产市场回顾及未来走势分析 陈颖玫张靖峰

一、本轮房地产周期回顾 本轮房地产周期随着我国本轮经济复苏（1998-现在）而产生, 大致分为无泡沫理性上涨、泡沫形成时期、泡沫的非理性膨胀三个 阶段。 （一）房地产无泡沫理性上涨阶段（1998-2002） 1998年，政府出台了多种措施刺激国内需求，产生了明显的效 果。在经济回升的拉动下，居民收入提高，购买力逐渐增强，城市化速度随着经济增长而加快。1998年是房地产需求增长的关键一年，其中两项政策举措对拉动房地产需求起到了极大的推动作用。 一是住房实物分配制度的取消。二是房地产贷款政策的全面实施。1998年4月7日，人民银行发布《关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知》，支持商品住房办理个人住房贷款业务和普通住房建设，1999年又进一步扩大贷款利率优惠幅度。房地产投资 进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济增长的主要动力。 图1 1998-2007年房地产价格指数 （二）房地产泡沫形成时期（2002-2004年） 在房地产价格上涨一段时间以后，市场上开始出现投机心理，拉动了购房需求的进一步增加。随着房地产价格上涨预期的形成，房地产市

场供不应求的局面继续扩大，价格被进一步推高，房地产价格上涨的预期得以实现。如此反复，房地产市场价格开始偏离基础价值，泡沫开始出现。2002年开始，房价增速迅速提高到％,并一直保持在4-5%左右。 （三）泡沫的非理性膨胀阶段（2004-现在） 在这一时期，房价上涨预期进一步强化，市场“羊群效应”愈发明显，非理性的投资者大量涌入，市场需求继续放大。分地区看，在这一阶段前期即2004-2005年，以长三角地区的房价飙升为主要标志，当时市场投机和非理性因素非常明显。2005年，国家岀台宏观调控政策，市场经历了短暂的盘整，长三角地区房价增速明显回落，市场观望气氛加重。但是，房价上涨预期迅速打破了市场的沉l^o 2006年开始，北京、珠三角地区的房价增速加快0 2005年以前上海等地的房价増长率明显快于全国大中城市平均房价增长率，但之后下滑到全国水平以下：与此相反，北京、深圳房价在2005年以前低于全国平均增速，2006年以后却持续高于全国平均增速。 在泡沫膨胀阶段，非理性气氛较浓。一是买家普遍存在房价上涨的心理预期，市场上买家不看重租金收益，房屋闲置占相当比重。房屋闲置指存量房既未出租又非自住。人民银行金融市场司抽样调査显示，2005年11月，北京等10城市住房空置率（闲置住房在全部调查样本中所占比例）平均为10%； 2006年11月北京等16城市住房空置率平均为％,实际可能更高。调査发现，对于投资者型购房而言，不出租的原因主要是他们预计持有房产的时间短，若未装修新房出租的话，需要投入装修费，但今后转售的价格并不划算，因此选择闲置。这也说

2018年房地产市场行情运行情况总结分析行情调研分析

2018年房地产市场运行 情况总结分析 2018年的房地产市场，以政策为主导。从降准降息到“330新政”，从高层喊话“去库存”到经济会议“鼓励开发商适当降价”，都体现了政府对房地产市场的重视。 在这样的大背景下，xx楼市延续了稳定表现。据统计，2018年xx 主城区共成交新房27.6万套，二手房8.7万套。受政策影响，xx市场整体呈现刚需为主，改善型需求明显增加的特点。 楼市量价关键词：稳定 2018年，xx房地产市场无论从供应量，成交量还是房价，均保持了“稳”字当头。 首先，xx新房成交量连续三年稳定在27万套以上。根据xx网上房地产的数据显示，2018年xx共成交一手商品房275781套，同比微涨1.44%。其中，商品住宅共成交174744套，占比63.4%，非住宅101037套，占比36.6%;成交面积为2296.97万平方米，同比微降2.4%。 此外，2018年xx主城区共成交二手房85197套，同比上涨15%。在3月底的“五改二”政策落地后，二手房市场成交量有明显提升，

从4月开始，平均每月成交8072套二手房。 第二，库存量降低，去化周期变长。克而瑞机构数据显示，截止到2018年11月30日，xx楼市库存量为1300万方，而2018年12月时，库存量为1514万方，相比减少约214万方。但与此同时，去化周期也从8.1个月上升到15个月，在全国重点城市中仍属健康范畴。 第三，xx房价同样保持稳定。克而瑞机构数据显示，2018年1-11月xx商品房成交均价为7592元/平米，同时，单月房价随着开发商的推盘节奏发生波动。其中，3、5、9、10四个月份，房价在传统的市场营销节点均值较低，在市场淡季有所回升。因此，供需市场对xx房价起到决定性作用，而政策等因素影响很小。 政策关键词：救市去库存 2018年是楼市“政策大年”，年内央行共降息5次，降准6次，政府部门出台了330新政，中央高层也在四季度屡次提到“去库存”，并“鼓励开发商降价”……政策的密集程度在近三年达到高峰，而这些政策对xx楼市，也有较为直观的影响。 第一，经历5次降息后，100万商业房贷每月可以少还700多元。从2018年元旦开始，置业者将享受到这一利好。 第二，330新政使改善型置业成交量上涨。330新政出台后，二套房首付降至四成，房贷还清后再买房首付款按首套房执行。这些都加大了改善型置业需求。数据显示，2018年xx主城区建面50-100平方米的住宅成交占比约58%，而建面100-160平方米的住宅成交占

2018年佛山房地产市场分析报告

2018年佛山房地产市场分析报告

目录 一、土地成交情况 (4) 二、房地产市场情况 (4) （一）佛山新建商品房（住房）交易情况 (4) 1.上市情况 (4) 2.成交情况 (5) 3库存情况 (5) 4.全市房价走势 (5) （二）各区新建商品房（住房）交易情况 (6) 1.禅城区 (6) 2.南海区 (7) 3.顺德区 (7) 4.高明区 (7) 5.三水区 (7) （三）佛山市和各区存量房（二手房）交易情况 (8) 1.全市交易情况 (8) 2.各区交易情况 (9) （四）佛山市和各区存量房（二手房）交易情况 (10) 1.全市交易情况 (10) 2.各区交易情况 (11) 3.各区交易量对比 (12) 三、佛山周边城市房地产市场情况 (13) 四、市场研判 (14) （一）坚持房住不炒定位，合理调控房地产市场 (14) （二）土地出让增量明显，未来两年总体市场供应充足 (14) （三）金融政策保持紧缩趋势，对房地产影响持续 (14)

图表目录 图表1 2017年1-12月新建商品房成交情况 (5) 图表2 2017年佛山市新建商品房房价走势情况 (6) 图表3 2017年佛山及五区新建商品住房房价走势情况 (6) 图表4 2017年1-12月各区交易情况 (8) 图表5 2017年1-12月存量房成交情况 (8) 图表6 2017年1-12月各区存量房成交情况 (9) 图表7 2017年1-12月存量房成交情况 (10) 图表8 2017年1-12月各区存量房成交情况 (11) 图表9 2017年1-12月各区房地产市场交易量对比 (12)

上半年汉口房地产市场调查报告

2008年上半年汉口房地产市场调查报告 一、汉口房地产市场发展现状 优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是汉口房地产业的发展的主要特质。从2000年起至今，汉口商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，汉口已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言，汉口房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。 2005年以后，随着大量外埠资本注资汉口，该区域房地产格局呈现出新变化。一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商业业态于一体。房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使汉口的房地产业不能满足细分市场的要求。2006年后，这一局面被打破，汉口滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。2007年，汉口房地产进入了历年来最火爆的一年。 目前，汉口房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。 二、汉口商品住宅发展特征 产品特征：汉口中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主；城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。 价格特征：汉口城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在 6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。 供求特征：全市商品房销售项目中，汉口区域占据了%，汉口区域楼盘供求基本平衡。 消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。 产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。

我国房地产市场回顾及未来走势分析

我国房地产市场回顾及未来走势分析陈颖玫张靖峰 一、本轮房地产周期回顾 本轮房地产周期随着我国本轮经济复苏（1998-现在）而产生，大致分为无泡沫理性上涨、泡沫形成时期、泡沫的非理性膨胀三个阶段。 （一）房地产无泡沫理性上涨阶段（1998-2002） 1998年，政府出台了多种措施刺激国内需求，产生了明显的效果。在经济回升的拉动下，居民收入提高，购买力逐渐增强，城市化速度随着经济增长而加快。1998年是房地产需求增长的关键一年，其中两项政策举措对拉动房地产需求起到了极大的推动作用。一是住房实物分配制度的取消。二是房地产贷款政策的全面实施。1998年4月7日，人民银行发布《关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知》，支持商品住房办理个人住房贷款业务和普通住房建设，1999年又进一步扩大贷款利率优惠幅度。房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济增长的主要动力。 图1 1998-2007年房地产价格指数

（二）房地产泡沫形成时期（2002-2004年） 在房地产价格上涨一段时间以后，市场上开始出现投机心理，拉动了购房需求的进一步增加。随着房地产价格上涨预期的形成，房地产市场供不应求的局面继续扩大，价格被进一步推高，房地产价格上涨的预期得以实现。如此反复，房地产市场价格开始偏离基础价值，泡沫开始出现。2002年开始，房价增速迅速提高到4.3%，并一直保持在4-5%左右。 （三）泡沫的非理性膨胀阶段（2004-现在） 在这一时期，房价上涨预期进一步强化，市场“羊群效应”愈发明显，非理性的投资者大量涌入，市场需求继续放大。分地区看，在这一阶段前期即2004-2005年，以长三角地区的房价飙升为主要标志，当时市场投机和非理性因素非常明显。2005年，国家出台宏观调控政策，市场经历了短暂的盘整，长三角地区房价增速明显回落，市场观望气氛加重。但是，房价上涨预期迅速打破了市场的沉闷。2006年开始，北京、珠三角地区的房价增速加快。2005年以前上海等地的房价增长率明显快于全国大中城市平均房价增长率，但之后下滑到全国水平以下；与此相反，北京、深圳房价在2005年以前低于全国平均增速，2006年以后却持续高于全国平均增速。 在泡沫膨胀阶段，非理性气氛较浓。一是买家普遍存在房价上涨的心理预期，市场上买家不看重租金收益，房屋闲置占相当比重。房屋闲置指存量房既未出租又非自住。人民银行金融市场司抽样调查显示，2005年11月，北京等10城市住房空置率（闲置住房在全部调

历年房地产市场简要分析

龙岗历年房地产市场简要分析 目录 第一章、宏观环境分析 一、深圳市经济发展状况 二、深圳市房地产市场现状与走势 第二章、龙岗环境分析 一、龙岗概况 二、龙岗区经济发展现状 三、龙岗发展思路 第三章、龙岗区房地产市场状况 一、龙岗区房地产经历的几个发展阶段 二、龙岗区房地产市场发展现状 三、城中村改造现状 第四章、龙岗区房地产开发情况 一、施工情况 二、竣工情况 三、安居房建设 第五章、龙岗区二级市场发展特点 一、商品房供给 二、商品房买卖 三、龙岗区商品房销售情况 四、龙岗区房地产住宅市场客户结构分析 五、热点片区分析

六、二级市场走势分析 第六章、龙岗区典型楼盘介绍 一、介绍对象 二、典型楼盘特征分析 三、龙岗区近期开发楼盘统计 第七章、龙岗区三级市场的特点 第八章、龙岗区房地产市场发展预测 [第一章——宏观环境分析] 一、深圳市经济发展状况 1、国民经济持续增长 2004年深圳市国民经济继续保持平稳、快速、健康的发展势头,全年全市生产总值(GDP)达3422.8亿元，按可比价格计算，比上年增长17.3%。 其中，第一次产业增加值 14.18亿元，下降19.8％；第二次产业增加值2108.14亿元，增长21.3％；第三次产业增加值1300.48亿元，增长11.3％。三次产业结构为0.4：61.6：38.0。按常住人口计算，人均GDP达59271元，增长7.8％。按现行汇率计算,全市生产总值达到413.54亿美元，人均GDP为7161美元。全社会劳动生产率77934元，增长4.3％。 2、固定资产投资规模继续扩大 2004年全市固定资产投资增势呈现上半年较弱，三季度渐强，全年走稳趋势。全年全社会固定资产投资额1090.14亿元，比上年增长14.9％，其中，基本建设投资458.96亿元，增长27.5％，占全社会固定资产投资比重为42.1％；更新改造投资87.57亿元，增长55.9％,占8.0％；房地产开发投资432.01亿元，增长4.7％，占39.6％，房地产开发投资所占比重比上年下降3.9个百分点。 全社会房屋建筑竣工面积 1876.24万平方米,比上年下降15.8％,其中基本建设房屋竣工面积344.38万平方米，增长100.8％。商品房竣工面积690.76万平方米，下降32.3％。商品房销售面积1037.92万平方米，增长15.3％。 二、深圳市房地产市场现状与走势 1、商品房需求整体保持平稳增长 根据市国土资源和房产管理局网上备案预售合同资料显示， 2004年深圳市商品房销售面积为935.85万平方米，同比增加了6.61%，市场整体需求平稳增长。从不同类型商品房的销售情况来看，住宅、办公楼和商业用房的销售面积全面增长。2004年全市住宅销售面积为820.13万平方米，同比增长1.01%；办公

2018年房地产基金市场研究报告

2018年房地产基金市场研究报告 2018年9月

目录 前言..................................... 错误！未定义书签。 1、房地产基金公司是什么 (1) 2、我国房地产基金行业发展前景十分广阔 (2) 2.1、我国的房地产基金行业才刚刚起步 (2) 2.2、海外可比公司一览——黑石房地产基金 (4) 2.3、中国式REIT S是中国房地产基金业务发展的希望所在 (9) 2.4、我国房地产基金行业的营收市场空间约500亿元 (14) 2.5、业主拥抱中国式REIT S的热情长期看涨 (17) 2.6、投资者配置REIT S产品的热情持续增加 (18) 3、房地产基金公司核心竞争力——投资能力和投后管理能力 (21) 3.1、投资能力 (21) 3.2、投后管理能力 (23) 3.3、小专题一：投后管理能力具体是什么？ (25) 3.4、小专题二：为什么开发商背景的房地产基金公司发展并不迅猛。 (26) 3.5、扎根金融，了解地产——优秀房地产基金公司的特征 (27) 4、房地产行业调控和利率上升的风险 (29) 5、房地产基金行业企业分析 (31) 5.1、嘉宝集团 (32) 5.1.1、两大能力奠定公司发展基石 (32) 5.1.2、AUM快速增长有望带动收入增长 (36) 5.1.3、传统开发业务具备安全边际 (39) 5.2、嘉宝集团财务分析 (40)

图表目录 图表1：全球范围，房地产基金的新增融资排名 (1) 图表2：中国指数研究院评选的房地产基金综合实力十强 (3) 图表3：黑石房地产基金AUM和增长率单位：百万美元 (4) 图表4：黑石房地产基金2016Q3各项业务AUM占比 (5) 图表5：黑石集团各业务资产管理规模历史变化单位：百万美元 (5) 图表6：黑石集团业务收入单位：百万美元 (6) 图表7：黑石集团房地产业务收入明细单位：百万美元 (6) 图表8：黑石房地产基金收入及增速单位：百万美 (6) 图表9：房地产基金业务收入占公司收入比例单元/%位：% (7) 图表10：MS房地产基金持有资产地域分布 (8) 图表11：MS房地产基金投资策略组成 (8) 图表12：REITs简化示意图 (10) 图表13：美国对于REITs的主要条款详见下表 (10) 图表14：美国房地产基金发展历程简表 (11) 图表15：美国前五大REITs资产组合 (11) 图表16：部分中国式REITs产品 (12) 图表17：表10：中国式REITs产品核心优势 (12) 图表18：中国式REITs产品交易结构 (13) 图表19：表11：成熟市场REITs与国内类REITs比较 (13) 图表20：黑石房地产基金的收入/资产管理规模 (15) 图表21：中国式REITs市场规模构成 (16) 图表22：新城控股实践——中国式REITs产品交易公告举例 (18) 图表23：部分REITs发行规模和租售比 (19) 图表24：四个一线城市的优质写字楼租金 (19) 图表25：表13：某REITs产品分级举例 (22) 图表26：表14：一鱼多吃——分阶段的房地产基金募集 (24) 图表27：2016年三季度中国办公楼市场需求情况 (25) 图表28：传统的开发企业和房地产基金在经营理念上面的不同之处 (27) 图表29：优秀房地产基金具备的能力总结 (28) 图表30：房地产基金公司的业务单元架构设计举例 (28) 图表31：全国首套房贷平均利率 (30) 图表32：单季新增个人购房贷款单位：亿元 (31) 图表33：光大安石投资团队部分人员一览 (33)

最新上半年县城房地产市场调研报告

最新上半年县城房地产市场调研报告 一、云阳概况 （一）区域基本情况 云阳县位于重庆市东部，三峡工程库区腹心地带。东领奉节县，南连湖北省利川市，西界重庆市万州区，北接开县、巫溪县。地理座标介于东经108°24 32 —109°14 51 ，北纬30°35 6 —31°26 36 之间，南北长99.5公里,东西宽70.2公里,幅员面积3649平方公里。长江由西向东横空而过，境内流程68.1公里。新县城顺江而下至宜昌市288公里（距三峡大坝260公里），顺江而上西至重庆市区337公里（距万州区水路23公里、陆路41公里）。云阳县共辖42个乡镇，XX年末总人口129万人，其中：农业人口103万人，占91.03%；非农业人口26万人,人口密度平均每平方公里342人。民族以汉族为主，少数民族有回、彝、苗、壮、满、蒙古、侗、土家、高山、朝鲜、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人，占0.28%。 （二）区域自然环境 云阳地处川东平行岭谷区，地形近似以东南西北为顶点的菱形。云阳地表由南北向中间倾斜，最高点为海拨1809米，最低95米；全县地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平坝更少，可概括为“七山一水二分田”。云阳属东南中亚热带湿润气候区，季风明显，具有春早不稳定，夏热多伏旱，秋凉多绵绵雨，冬暖少日照，主体气候明显等特点。年平均气温18.4°c，最低气候-4.0°c,最高气候41.7°c。年平均日照1484.8小时，年平均降雨量1100.1毫米，无霜期300天以上，适宜多种农作物生长。 （三）区域经济条件与社会条件 “xxx”期间，地区生产总值年均增长11.9%，XX年全县gdp达到53.3亿元，比XX年接近翻一番，人均gdp达到5285元。固定资产投资153亿元，相当于“十五”的3倍，年均增长24%，高出计划11.4个百分点。财政收入达到2.23亿元，年均增长12.99%，比预期目标高3.99个百分点。农民人均纯收入2223元，年均增长8.3%。三次产业结构比由XX年42.3:33.7:24.0调整到XX年的31.1:33.3:35.6。社会消费品零售总额达到18.2亿元，年均增长12.2%，比计划高0.9个百分点。城镇登记失业率控制在4.8%以内。城镇化率达到26.78%。

2020年房地产发展形势预测

2020年房地产发展形势预测 1、市场分化进一步加大，一二三线城市差距越来明显 去库存的政策下，预计2016年楼市供应整体偏紧。一线城市由于地价高，产量稳，加上房企也偏爱一线城市，预计一线的量价将继续向上;但对于三四线城市来说，人口流入的吸引力不强，需求量不高，房价上涨乏力，甚至面临高库存、较大销售压力时，存在降价走量，以期减少库存、回笼资金的可能，各线城市之间市场分化进一步加剧。 2、楼市政策不断，走向乐观 3、土地成交总量将停滞不前 目前中国的楼市整体的库存都存在一个供远大于求的失衡状态，要想“去”库存，首先肯定要控制入市量，这就必然限制土地的成交量。 4、房地产市场波动大 5、市场需求结构发生改变 16年的为了消化库存，鼓励农民进城买房，释放更多的刚性需求。虽然三四城市实施效果并不理想，但从年末中央经济工作会议态度来看，2016年政府会再接再厉通过新型城镇化等各项政策助力三四线城市去库存，增强楼市信心。基于此，2016年国内商品住宅市场将向小户型偏移。 6、限购限贷政策不会完全放开 7、一线城市的房价以二手房价格为风向标

土地成交量减少，新房供应量短缺，存量房成交面积逐年上升，处于定价权掌握在卖方市场的存量房时代，一线城市房价以二手房 价格为风向标迹象将更加凸显。 8、房企多维度经营变革的时代到来 房地产市场由“产品导向型”发展为“客户导向型”，“互联网+”冲击，去库存压力增大，中央适当降价提议，转型进入深水区……2016年房企将面临更加复杂的环境，强者生存，房企多维度 经营变革在即。 1、城市之间房价差距将更大 由于公共资源无法均衡配置，发展机遇更多地集中在首都、直辖市、省会城市和特区，城市发展中的“马太效应”将日益明显。 过去5年里，中国形成了“三大三小”6个人口增长中心。“三大”是北京、上海、深圳及其周边城市;“三小”是郑州、长沙和 “厦门+泉州”。资金增量上，北京、上海、深圳、成都、杭州、南 京成为明星城市。上述这些地方，其房价将获得人和钱的双重支撑。 2、大城市房屋日益资产化 一线城市，以及10个左右的强二线城市，其中心区的物业将日 益资产化，而且投资人将全球化、全国化。中小城市，特别是人口 流失城市，房屋将回归居住、办公、商业等原始属性。对于多数中 国人来说，房子最令人痛苦的时代过去了。绝大多数城市的95后， 他们的青春将不再受到住房的挤压，这是房地产泡沫带给我们的最 大福利。 3、小户型将机械化 20来平米的小公寓，将演变成一架精密的仪器，通过折叠、打开，创造出丰富的生活场景。开发商越来越像客机、游轮的生产商。 4、逆城市化很难出现

2018年新加坡房地产行业专题研究报告

２０１８年新加坡房地产行业专题研究报告

摘要： ●新加坡的高住房自有率奇迹 建国后短短30年，新加坡成功从第三世界跻身第一世界，在创造经济奇迹的同时，更以其高住房自有率成为全球典范，被公认为全世界解决住房问题最好的国家之一。人均住房面积从自治之初的不足6平提高至2015年的27.6平；套户比在1985年达到1后一直稳定在1以上；住房自有率在2001年达到历史高点93.1%，此后一直维持在90%左右。 新加坡还形成以组屋为主、私宅为辅的住房供给结构。82%以上的新加坡人居住在政府提供的组屋中，仅有不到18%的高收入家庭和外国人住在开发商建设的私人住宅。组屋类型多元，不仅有提供给中低收入家庭的普通组屋，还面向“夹心层”家庭提供设计更好、面积更大、配套更全的执行共管公寓和3-Gens公寓，满足多层次住房需求。而价格不到私人住宅的1/3，组屋的房价收入比始终维持在5.5左右，私人住宅的房价收入比约为21，均远低于香港（47）、北京（44）和上海（44）等，居民购房压力较小。 见贤思齐，最好的学习就是模仿，是什么造就了新加坡高住房自有率的奇迹？ ●新加坡住房制度四大支柱 （1）国有为主的土地制度 新加坡国有土地占比近九成，政府在土地规划、出让、管理上拥有绝对话语权。1966年颁布的《土地征收法》规定，政府出于公共利益需要可强制征地，并限定赔偿款在较低水平，保障政府低价获取大量土地，国有土地占比从1960年的44%快速上升至2006年的87%。所有权和使用权两权分离，政府以招标和拍卖转让土地使用权（住宅99年）。 政府以低价转让土地给HDB，保障组屋建设量足价廉：一是保证组屋建设用地充足，由SLA征收并向HDB供应大量公共建设用地；二是HDB以远低于市价获取土地，组屋售价远低于私宅。 （2）公积金主导的住房金融制度 住房金融体系以强制储蓄型的中央公积金为主、辅以商业贷款。《中央公积金法》明确规定，所有公民和永久居民均需缴纳公积金，2017年覆盖率高达95.3%。1968年开始用于购买组屋，1981年扩至私宅，中央公积金制度大幅提升新加坡人房屋购买力。 中央公积金：存贷分离、高存低贷、固定利率、封闭管理。中央公积金局负责收取、政府投资公司负责增值、HDB负责发放住房贷款，保证专款专用。新加坡公积金缴存比例极高，2016年以来为37%（雇员20%，雇主17%），远高于德国、中国、巴西、智利等国家。公积金存款利率高于同期商贷利率，贷款利率一般为公积金存款利率上浮0.1%，1993年来稳定在2.6%。发挥两大关键作用：一是支持政府“建得起”组屋：中央公积金局为HDB提供间接资金支持；二是让居民“买得起”组屋：通过优惠贷款和补助形式支持居民买房。