论房地产与资本市场
毕业设计（论文）题目：论房地产与资本市场
院（系）土木工程学院
专业工程管理
届别 2013级
学号 0912212011
姓名王兆阳
指导老师李蒙莫懿懿
华侨大学教务处印制
2013年6月
论房地产与资本市场
专业：工程管理
姓名：王兆阳
学号： 0912212011
指导老师：侯祥朝
摘要
随着我国房价的一再走高，国家对于房地产市场的调控力度也越来越大，因此为了持续健康的稳步发展，我国的房地产企业必须摒弃传统的发展模式，拓宽并创新融资渠道，在此背景下房地产与资本市场的联系将越来越紧密。本文首先从资本市场入手，介绍了国内外房地产融资的资本市场的形成与发展，资本市场的各种工具及其特点（包括股票，债券，可转换公司债等），企业融资的目的。紧接着介绍分析了我国房地产市场的历史，现状以及现阶段房地产的产业政策。随后分析了房地产行业和资本市场的联系以及相互的影响，进而分析房地产企业如何在不同资本市场工具之间进行选择，已达到融资的目的。
最后，本文通过对已有的国内外房地产证券化领域的经验及案例的分析指出，我国房地产行业现阶段仍处于初级阶段，与资本市场的联系仍然较少且缺乏成熟的行业准则及法律规范。因此我国应该积极促进房地产市场与资本市场的融合，建立健全的行业和法律机制，早日实现我国的房地产证券化，扩展出房地产企业新的融资渠道，以实现房地产行业全面协调的可持续发展。
关键词：房地产资本市场；上市融资；债券融资；房地产证券化
Theory of real estate and capital markets
Major：Construction Management
Name: Wang zhaoyang
Student ID: 0912212011
Supervisor: Li meng and Mo yiyi
Abstract: Along with our country house prices go up again and again, the state's control power to the real estate market is becoming more and more big, so in order to healthy steady development continuously, our country real estate enterprise must abandon the traditional development pattern, widen the financing channels and innovation, under the background of the real estate and capital market connection will be more and more closely. First of all, from the perspective of the capital market, this paper introduces the formation and development of real estate financing capital market, capital market a variety of tools and features (including stock, bond, convertible corporate bonds, etc.), the purpose of corporate finance. And then introduces the history of the real estate market in China is analyzed, present situation and the present real estate industry policy. Then analyzed the real estate industry and capital market connection and mutual influence, and analysis of real estate enterprises how to choose between different capital market instruments, has been to achieve the purpose of financing.
Finally, this article through to the existing domestic and foreign experience in the field of real estate securitization and case analysis, points out that the real estate industry in our country at present is still in its infancy, the contact of the capital market is still less and lack of mature industry standards and legal norms. So our country should actively promote the fusion of the real estate market and the capital market, the industry and legal mechanism, establish and improve the early realization of real estate securitization in our country, develop new financing channels for real estate enterprises, in order to realize the comprehensive coordinated sustainable development of the real estate industry.
Keywords: real estate capital markets; Public finance; Bond financing; Real estate securitization
1 绪论 (1)
1.1 目前我国资本市场现状 (1)
1.2目前我国房地产行业状况 (1)
1.2.1 房地产投资状况 (1)
1.2.2 房地产开发状况 (1)
1.2.3 房地产销售情况 (2)
1.3 国内外房地产与资本市场关系研究现状 (2)
2 房地产与资本市场 (3)
2.1 资本市场的基本概念 (3)
2.1.1 股票的定义及类型 (3)
2.1.2 债券的定义及类型 (3)
2.1.3 中长期放款市场 (4)
2.2 我国房地产市场的产业政策 (5)
2.3 房地产企业的上市融资 (6)
2.3.1 我国房地产企业的上市历程回顾 (6)
2.3.2 房地产企业的上市程序和条件 (6)
2.3.3 房地产企业的借壳上市 (8)
2.3.4房地产企业上市的必要性及作用 (8)
2.4 房地产企业的债券融资 (10)
2.4.1 房地产债券的特点及作用 (10)
2.4.2 房地产债券的分类 (11)
2.4.3 房地产企业发行债券的相关条件 (11)
2.5 房地产企业债券融资与股权融资的比较 (13)
2.6 房地产证券化 (13)
2.6.1 房地产证券化的基本概念 (13)
2.6.2 我国房地产证券化的发展历程 (14)
2.6.3房地产证券化发展存在的问题 (14)
3 对于中国房地产融资的资本市场的一些思考 (16)
3.1 房地产融资的资本市场与房地产市场的相互影响 (16)
3.2 中国房地产融资的资本市场面临的机遇与挑战 (16)
3.3 对中国房地产融资资本市场的未来展望 (17)
4 国内房地产融资的经典案例分析 (20)
4.1股票上市融资案例 (20)
4.1.1 顺发恒业借壳上市的过程和结果分析 (20)
4.1.2 鹏润国美的资产重组案例分析 (21)
4.2债券融资案例 (27)
5结论 (29)
致谢 (30)
参考文献 (32)
1 绪论
1.1 目前我国资本市场现状
改革开放以来，我国资本市场规模迅速扩张，企业债券和股票初露头角，开始柜台交易。在沪深交易所成立之后，中国证券市场特别是股票市场开始飞速发展，截止2011年底我国境内上市公司数（A、B股）2342家，股市投资者14050.37万户，证券投资基金投资基金914只，股票市值总价214758.09亿元，占国内生产总值的41.16%（以上数据来源中国证券监督管理委员会官方网站）。随着证券市场的迅速膨胀，为了切实加强证券市场的管理，保证资本市场的健康发展，我国先后建立了一些规范资本市场运作的监管机构和法律体系。例如《证券法》、《公司法》、《资产评估管理办法》等法律法规，对资本和产权交易的当事人、中介服务、企业公司和交易所等等已经有了比较系统的行为规范。
但是，由于我国资本市场相比于其他发达国家起步较晚，目前还存在很多问题。一是银行和金融机构贷款占金融资产的比重仍然很高。二是证券市场目前规模仍然较小，结构也不合理，其表现在一级市场上股票发行比重过高，二级市场债券流通比重过低，总体上过度依赖股票，压制了债券市场的发展。三是信息不对称，股市价格及收益与公司实质表现高度不相关，基本面的分析对于股价影响不大，投机性过强。四是中国的企业融资制度仍以间接融资为主导，直接融资规模总体仍然较小。由于本文主要讨论房地产与资本市场的关系，因此对于目前资本市场存在的问题不再赘述，其对于房地产市场的影响本文将在后面进行详细的分析。
1.2目前我国房地产行业状况
1.2.1 房地产投资状况
从目前国内房地产经济来源分析，房地产投资仍然处于不断增长的态势之中，占全社会固定资产投资的比重也比较大。这种投资一方面来自于国内民间资本的投入，另一方面是国际投资。其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额的绝大部分，2012这一比例占到了7成以上，而从增长速度来看，出了2008年有较小回落，2004年至2010年都保持了高速增长态势，2011年随着国内房地产调控政策出台，这一数据又开始逐渐回落。
1.2.2 房地产开发状况
根据中国房地产协会统计，国内房地产开发呈现出两个特点，一是新开工面积增多，施工面积增速减缓。随着政策改变，一些开发商对土地的囤积情况逐渐向使用过度，开工情况增加很多。而是拆迁规模收到遏制，国家相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地违规使用依然难以得到遏制，这是因为房地产所贡献的巨额GDP以及税收使得地方政府难以下决心去整治，因此违法用地以及违规开发等事件依然较多。
1.2.3 房地产销售情况
我国房地产销售量不断增加，剧国家统计局公布的数据显示，2010年全国商品房销售面积就达到10.43亿平方米，首度超过10亿平方米大关。从市场需求来看，受中国城市化进程及人们落户城市的意愿来看，房地产的刚性需求仍然强烈，而且由于人们对房地产市场的普遍看好，投资性需求也不断放大。进入2013年以来，尽管国家再次出台了新版的国五条，但很多地方得房价依然在三月出现了暴涨，而且仅以厦门市场来看，新房供应量严重不足，导致了很多“日光”甚至“时光”楼盘的出现，可谓一房难求。
1.3 国内外房地产与资本市场关系研究现状
目前国内外对于房地产与资本市场的研究主要集中于房地产证券化领域的研究。其相关研究结果（部分）如下：
国内研究现状：
欧阳国欣，张立君（2002）以新制度经济学制度变迁理论为基础，构建一个分析住房抵押贷款证券化（MBS）问题的理论框架。通过分析他们认为我国现阶段不适宜实现MBS，但从长远来看，其推行不过是迟早的事。
王长江，侯杰。刘晓辉（2002）进行了我国房地产证券化的障碍分析，包括制度障碍、市场障碍及内在障碍。
曲卫东，侯爽（2005）通过对2005年第一期建行“建元个人住房抵押贷款资产支持证券”发行的研究指出，由银行试行抵押贷款证券化是可行的。
张固，魏雪清，王霞（2007）分析了我国推行房地产证券化的保障措施。
国外研究现状
欧美主流经济学家研究的重点在于资产证券化对于经济周期及房地产泡沫的影响。
Carry（1990）建立了一个在信息不对称情况下的土地价格模型，分析了土地价格变化和投资者数量与银行贷款额之间的关系。
Bertrand(1996)认为，在金融自由化合放松金融管制的情况下，新的信贷机构不断出现，形成了银行间相互竞争的态势。
Bradford Case, William N.Goetzmann, K.Geert Scharnhorst(2000)通过对全球房地产证券化产品连续7年收益率的研究指出，各国GDP的改变导致了全球房地产证券化产品收益的急剧变动。
2 房地产与资本市场
2.1 资本市场的基本概念
资本市场是指融资期限再一年以上的金融市场，包括股票市场、长期债券市场、中长期借贷市场和基金市场等，其融通的资金主要作为扩大再生产的资本使用。但是由于长期以来在世界各主要国家的资本市场中证券市场最为重要，以及从世界金融市场发展的趋势来看，长期融资证券化已成为当今乃至往后融资活动的主要特征，因此一般可将资本市场等同或者偏向侧重于证券市场。
2.1.1 股票的定义及类型
1.股票的定义：
股票是股份公司在筹集资本时翔出资人公开或私下发行的、用以证明出资人的股本身份和权利，并根据持有人所持有的股份数享有权益和承担义务的凭证。股票是一种有价证券，代表着其持有人（股东）对股份公司的所有权，每一股同类型股票所代表的公司所有权是想等的，即“同股同权”。股票是股份公司资本的构成部分，可以转让、买卖或作价抵押，是资金市场的长期信用工具。其具有五个特点：不返还型、风险性、流通性、收益性和参与权。
2.股票的类型：
1) 按照股东的权益和大小可以分为普通股、优先股和后配股。普通股是指在公司的经营管理和盈利及财产的分配上享有普通权利的股份，代表满足所有债权偿付要求及优先股东的收益权与求偿权要求后对企业盈利和剩余财产的索取权。普通股构成公司资本的基础，是股票的一种基本形式。在上海和深圳证券交易所上进行交易的股票都是普通股；优先股相对于普通股，在利润分红及剩余财产分配的权利方面优先于普通股；后配股是在利益或利息分红及剩余财产分配时比普通股处于劣势的股票，一般是在普通股分配之后，对剩余利益进行再分配。
2）按照业绩可以分为垃圾股、绩优股和蓝筹股。垃圾股是指经营亏损或违规的公司的股票；绩优股是指每股税后利润在全体上市公司中处于中上地位，公司上市后净资产收益率连续三年显著超过10%的股票；蓝筹股是指在股票市场上，在其所属行业内占有重要支配性地位、业绩优良、成交活跃、红利优厚的大公司的股票。
另外根据不同的分类方法，股票还可以分成很多种类：例如可以根据投资主体的不同分为国家股、法人股、内部职工股和社会公众个人股；按照认购股票投资者身份和上市地点不同，可以分为境内上市内资股、境内上市外资股和境外上市外资股三类。
2.1.2 债券的定义及类型
1 债券的定义：债券是政府、金融机构、工商企业等直接向社会借债筹措资金时，向投资者发行，承诺按一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。债券的本质是债的证明书。它是一种固定利息证券（定息证券）。在金融市场发达的国家和地区，债券可以上市流通。其作为一种重要的融资手段和金融工
具具有以下特征：偿还性、流通性、安全性以及收益性。
2 债券的分类：
1）按照发行主体划分：可以分为政府债券、金融债券、公司（企业）债券。本文在这里只讨论第三种即公司（企业）债券。
在国外，没有企业债和公司债的划分，统称为公司债。在我国，企业债券是按照《企业债券管理条例》规定发行与交易、由国家发展与改革委员会监督管理的债券，在实际中，其发债主体为中央政府部门所属机构、国有独资企业或国有控股企业，因此，它在很大程度上体现了政府信用。公司债券管理机构为中国证券监督管理委员会，发债主题为按照《中华人民共和国公司法》设立的公司法人，在实践中，其发行主体为上市公司，其信用保障是发债公司的资产质量、经营状况、盈利水平和持续赢利能力等。公司债券在证券登记结算公司统一登记托管，可申请在证券交易所上市交易，其信用风险一般高于企业债券。2008年4月15日起施行的《银行间债券市场非金融企业债务融资工具管理办法》进一步促进了企业债券在银行间债券市场的发行，企业债券和公司债券成为我国商业银行越来越重要的投资对象。
2）按财产担保可以划分为抵押债券和信用债券。
抵押债券是指以企业财产作为担保的债券，按抵押品的不同又可以分为一般抵押债券、不动产抵押债券、动产抵押债券和证券信托抵押债券；信用债券是不以任何公司财产作为担保，完全凭信用发信的债券。一般只有政府和一些信誉卓越的大公司才有资格发行信用债券。
3）按是否可转换划分为可转换债券和不可转换债券。
可转换债券是指在特定时期内可以按某一固定的比例转换成普通股的债券，它具有债务与权益双重属性，属于一种混合性筹资方式。由于可转换债券赋予债券持有人将来成为公司股东的权利，因此其利率通常低于不可转换债券。若将来转换成功，在转换前发行企业达到了低成本筹资的目的，转换后又可节省股票的发行成本。根据《公司法》的规定，发行可转换债券应由国务院证券管理部门批准，发行公司应同时具备发行公司债券和发行股票的条件。
不可转换债券是指不能转换为普通股的债券，又称为普通债券。由于其没有赋予债券持有人将来成为公司股东的权利，所以其利率一般高于可转换债券。
另外根据不同的分类方法，债券也可以分成其他很多种类，例如按是否能够提前偿还，债券可以分为可赎回债券和不可赎回债券；按计息方式分类可分为单利债券、复利债券和累进利率债券；按债券是否记名可分为记名债券和无记名债券；按是否能够上市可分为上市债券和非上市债券。另外债券还有很多的衍生产品，在此不一一细表。
2.1.3 中长期放款市场
中期贷款是指贷款期限在一年以上（不含一年），五年以下（含五年）的贷款；长期贷款是指贷款期限在5年以上（不含5年）的贷款。包括：技术改造贷款、基本建设贷款、项目贷款、房地产贷款等。中长期贷款又可称为项目贷款，是指商业银行发放的，用于借款人新建、扩建、改造、开发、购置等固定资产投资项目的贷款，房地产贷款也属于项目贷款范畴，但所执行的政策不同于项目贷款。
2.2 我国房地产市场的产业政策
本文总结了2003~2013年十年间我国房地产产业的相关主要政策，具体内容如下：
2003年8月份，国务院明确将房地产行业作为国民经济支柱产业。
2004年3月，提高拿地门槛；10月首次宣布上调存贷款利率。
2005年3月，房贷优惠政策取消，房产税改革深入，老国八条出台，调控上升到政治高度；5月，7部委意见，调控加强、细则出台（新国八条）；9月，银监会212号文件收紧房产信托；10月，国家税务总局发布《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》，文件正式明确个人买卖二手房，须缴纳个人税。
2006年陆续出台11项政策，调控从指导意见转向可操作性，其中包括再次上调房贷利率、出台国六条、出台二手房营业税政策、“外资限炒令”、108号文件全国范围强制征收二手房转让个人所得税等。
2007年出台八项政策，五次加息，从金融层面打压房地产。
2008年出台16项政策，其中上半年三次上调存款准备金率，并且对商品住宅开发期限做出不超过三年的规定，新增廉租房等一系列调控政策。下半年9月，受美国金融危机影响，央行宣布“双率”齐降，并打出“降率免税”组合拳，十七届三中全会提出土地或可转让抵押继承，小产权房有望破题等一系列新政支持房地产业的发展。
2008年11月1日，个人首次购买90平方以下普通住房，契税下调到1%，免征印花税，免征土地增值税。首次购买住房和改善性普通住房提供贷款利率7折优惠，最低首付下调为20%；个人住房公积金贷款利率，5年期内和5年期以上的贷款利率分别下调0.27%，4.05%和4.59%；地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。(杭州救市24条，包括购房入户等政策，极大地促进了房地产市场的火爆)；2008年10月28日，央行年内第三次下调利率，存贷款分别下调0.27个百分点。
2009年政策整体来看，从五月开始为分水岭，在GDP保八的前提下，前半年出台的政策仍然有利房地产市场的发展，尤其是地方政府可自主出台救市政策，打打促进了房地产市场尤其是沿海一带楼市的发展。后半年由于房价快速飙升，宏观调控再次卷土重来，其中包括终止营业税免征优惠政策、提出研究开征物业税、个人住房转让营业税免征时限由两年恢复至五年、出台国四条等。
2010年4月份，在国内各大城市房价狂飙的情形下，在一季度GDP增长超过11%的前提下，中央终于下定决心，对房地产市场进行史上最严厉的宏观调控《国十条》，限制异地购房、二套房贷标准大幅提高、开发商买地不得贷款、在建及在售小产权房须停建停售等具体可执行性的措施一下子将高温的房地产市场打入冰窖，各地房地产市场交易严重萎缩。
2011年一月份公布新版“国八条”，设立上海、重庆为房产税点，加大保障性住房建设和供应以及增加住房用地有效供应等政策继续实行房地产调控。
2012年四大行首套房贷利率降至基准线
2013年出台新版“国五条”，地方性细则在逐步落实之中。
由以上历年政策可以看出，房地产作为国民支柱产业，其发展与我国国民经济息息相关，在经济高速发展之中，国家为保障民生，持续出台宏观政策，其意图为抑制房价过快上涨，而一旦出现金融危机，房地产市场仍然为我国经济的救命稻草。因此，本文断定，我国房地产市场仍处于发展期，其泡沫维持在合理范围之内，未来十年我国房地产市场仍然存在诸多机遇。但是，只要国内外金融形势
不出现大的波动，国家对于房地产市场的调控将会持续进行，那么对于大部分房企来说，如何突破融资困境便是他们能否继续在房地产行业立足的根本所在。因此本文将在以下内容中着重讨论我国房企现有的融资渠道以及所面临的困境和解决方法，希望能够探讨出一种新的融资渠道来突破目前我国房企融资难的这样一种局面。
2.3 房地产企业的上市融资
房地产企业的上市融资即房地产企业通过公开发行股票并上市的方式来实现融资的目的。
2.3.1 我国房地产企业的上市历程回顾
我国的房地产业在经历了1987-1989年的起步、1989-1992年的徘徊、1992-1994年的快速扩张和1994-1997年的调查后，自1997年下半年开始步入了理性发展的阶段。在这个发展过程中，房地产企业的上市融资非常曲折。
在1993年以前，政府管理部门对房地产企业进入股票市场非常欢迎，具有比较宽松的政策环境。在这样的条件下，深万科、陆家嘴、兴业房产、深深房，珠江实业等成为了我国第一批上市的房地产企业。
进入20世纪90年代初期，房地产开发过热，房地产的炒作行为以及金融秩序的紊乱严重干扰了我国正常的经济秩序。为了抑制房地产的过度投机、规范房地产市场和证券市场，我国在1993年开始了一轮宏观调控，明确提出不鼓励房地产企业上市以及对于一些企业兼营房地产的，不能将其房地产部分包装上市。1996年和1997年，中国证券监督管理委员会两次提出并要求对金融、地产行业暂不考虑其上市请求。
由于宏观调控的影响，虽然规范了房地产和金融市场的发展，但也在一定程度上限制了房地产业的发展。1997年，国家提出了将住宅建设培育成为新的国民经济增长点，房地产业也得以突飞猛进，进入了一个新的历史阶段。而此时若仍在上市的步伐上止步，那些优秀的地产企业便无法吸收社会上的闲散资金用于开发建设，这大大制约了我国房地产业乃至整个社会经济的发展。为此，1999年下半年，国务院同意了又建设部选出的几家优秀骨干企业推荐给中国证监会进行试点上市。2001年，北京天鸿宝业房地产股份有限公司和金地房地产股份有限公司在证券媒体上刊登了招股说明书，这标志着房地产上市禁令的解除。
然而，在禁止房地产企业上市期间，很多房地产企业在直接上市受阻的情况下选择了借壳上市或者买壳上市的方式进入了股票市场进行融资，例如1998年上半年北京阳光房地产企业实现了对原来广西虎威的控股，更改募股资金投向方式，将募集资金用于住宅建设；1999年初世纪兴业投资公司控股中天企业；1998年光彩集团控股南油物业等。另外，还有一些房地产企业选择了在境外上市，如北京华远地产通过其控股公司华润北京置地在香港成功上市，就是其中的成功案例之一。由此可见，房地产企业对于上市融资有着强烈的渴望，因为只有融资渠道正常畅通，才能保证它们正常健康的发展。
2.3.2 房地产企业的上市程序和条件
本文中所指房地产企业上市是指房地产企业初次发行股票，其上市流程应符合
我国对一般企业上市要求。通常来说，发行一般有以下程序（以A股为例）。
1 报国务院证券监督管理委员核准。根据我国《证券法》第43-46条规定：股份有限公司申请其股票上市交易，必须报经国务院证券监督管理机构核准。国务院证券监督管理机构可以授权证券交易所依法核准股票上市申请。国家鼓励符合产业政策同时又符合上市条件的公司股票上市交易。企业在向国务院证券监督管理机构提出股票上市交易申请时，应当提交下列文件：
(1) 上市报告书；
(2)申请上市的股东大会决议；
(3) 公司章程；
(4) 公司营业执照；
(5) 经法定验证机构验证的公司最近三年的或者公司成立以来的财务会计报告；
(6) 法律意见书和证券公司的推荐书；
(7) 最近一次的招股说明书。
股票上市交易申请经国务院证券监督管理机构核准后，其发行人应当向证券交易所提交核准文件和前条规定的有关文件。证券交易所应当自接到该股票发行人提交的前款规定的文件之日起六个月内安排该股票上市。
2 报交易所申请上市
1)上市的推荐人应在公司申请上市过程完成相关工作，公司在材料提供方面给予援助。
2) 公司向交易所申请上市，至少需在拟定上市日的五至七个工作日前向交易所提供齐备的申请材料。
3) 发行结束后，上市推荐人应及早和存管部联系，在上市之前5个工作日之前将全体股东登记股权托管资料交存管部登记托管完毕，填写相关审查表并交存管部确认后，报送上市部。
4) 上市部对公司提交的上市申请材料进行审查，符合上市条件的报中国证监会批准。
5) 上市安排经证监会同意后，公司应当在上市交易日前五日内在指定报刊社刊登上市公告书，并与交易所签订《上市协议》和《股票发行登记长期服务合同》。股票上市交易申请经证券交易所同意后，上市公司应当在上市交易的五日前公告经核准的股票上市的有关文件，并将该文件置备于指定场所供公众查阅。
3 上市交易
房地产企业初次申请公开发行股票时，应当符合下列条件：
(1) 生产经营符合国家政策；
(2) 发行的偶铜鼓限于一种，同股同权；
(3) 发起人认购的股本数额不少于公司拟发行股本总额的35%；
(4) 公司股本数额不少于人民币5000万元；
(5) 发行前一年末，净资产在总资产中所占比例不低于30%，无形资产（不含土地使用权）占其总股本数的比例不得高于20%；
（6）社会工资发行的部分不少于公司拟发行股本总额的25%，拟发行股本超过人民币4亿元的企业，可酌情降低向社会发行部分的比例，但最低不得少于公司拟发行股本总额的15%；
（7）发起人在近3年内没有重大违法行为；
（8）近3年连续盈利等。
2.3.3 房地产企业的借壳上市
借壳上市是指一间私人公司透过把资产注入一间市值较低的已上市公司即壳公司，得到该公司一定程度的控股权，利用其上市公司地位，使母公司的资产得以上市。通常该壳公司会被改名。
在实施手段上，借壳上市的一般做法是：第一步，集团公司先剥离一块优质资产上市；第二步，通过上市公司大比例的配股筹集资金，将集团公司的重点项目注入到上市公司中去；第三步，再通过配股将集团公司的非重点项目注入进上市公司实现借壳上市。与借壳上市略有不同，买壳上市可分为买壳--借壳两步走，即先收购控股一家上市公司，然后利用这家上市公司，将买壳者的其他资产通过配股、收购等机会注入进去。
要实现借壳上市或买壳上市，必须首先要选择壳公司，要结合自身的经营情况、资产情况、融资能力及发展计划。选择规模适宜的壳公司，壳公司要具备一定的质量，不能具有太多的债务和不良债权，具备一定的盈利能力和重组的可塑性。接下来，非上市公司通过并购，取得相对控股地位，要考虑壳公司的股本结构，只要达到控股地位就算并购成功。其具体形式可有三种：
A：通过现金收购，这样可以节省大量时间，智能软件集团即采用这种方式借壳上市，借壳完成后很快进入角色，形成良好的市场反映。
B：完全通过资产或股权置换，实现“壳”的清理和重组合并，容易使壳公司的资产、质量和业绩迅速发生变化，很快实现效果。
C:两种方式结合使用，实际上大部分借“壳”或买“壳”上市都采取这种方法。
非上市公司进而控制股东，通过重组后的董事会对上市壳公司进行清理和内部重组，剥离不良资产或整顿提高壳公司原有业务状况，改善经营业绩。
借壳上市作为一种融资手段，其成本较低且成功率较高，在美国从1934年已经开始出现，至目前其越来越受欢迎，而且由于上一轮金融危机的影响，目前很多上市公司的市值仍处于低谷期，这便使得很多公司可以利用他们的壳资源进行上市。尤其是近几年随着中国经济改革开放，有很多企业欲在海外上市，但碍于政治上的一些因素以及繁琐的程序，部分企业会选择收购一些海外的壳公司，从而达到融资的目的。尤其是之前科技互联网的泡沫破裂，很多该行业的公司濒临破产市值极低，这便给了我国的公司收购其从而借壳上市的机会。从我国房地产行业的发展角度来看，对于企业去海外融资用于国内的房地产建设，我国政府应该在加强监督的前提下在政策上予以支持，这样更有利于我国房地产行业的健康快速发展，继续它完成国民经济支柱的历史使命。
2.3.4房地产企业上市的必要性及作用
随着我国房地产市场越来越成熟，在保证监管严格的前提下，国家理应允许符合条件的房地产企业上市。房地产企业上市的必要性在于：
1 深化住房制度改革，满足不同层次住房消费需求。
除廉租房外，我国目前新建商品房只租不售，这样使得不同层次的消费需求无法的到满足，而且也不利于正常的住宅供给结构的形成。这种政策的形成除了希望引导消费拉动内需等因素外，还有一个很重要的原因就是我国房地产企业缺乏足够的资本金，往往开发资金中银行贷款所占比重过大。倘若建造出租用的住房，企业的资金要经过30年左右才能收回，面临强大的通货膨胀预期以及银行的还贷压力，一般的房地产企业根本无法承受。因此允许优秀的企业上市以吸收更多的
闲散资金，这样更有利于在相对宽松的资金环境下从事租售并举的住宅开发，这对于深化我国住房体制改革，满足多层次住房需求有着深远的影响。
2.优化企业和项目融资结构，规避市场风险。
目前我国企业的困境在于融资难，尤其是房地产行业。一般来说，房地产开发项目融资的资金占用量和投资回收期比普通商品项目要大（长），但相比与传统的项目融资类项目，例如大型的能源基础设施，铁路交通等，要小（短）。目前随着我国开发规模的逐渐扩大，越来越多的房地产项目由具有互利目标、能力和资源的多个投资者组成的合资集团所开发、拥有和控制。这样不仅让不同投资者的优势可以相互结合，从而为项目获得有力的贷款条件和巨大的互补性收益，而且可以有力地规避可能产生的风险。
3.提高我国房地产企业的竞争力
我国入世后已有众多的海外房地产企业进入中国房地产开发市场，他们大多数都实力雄厚，拥有大量的资金、人才技术以及管理等多方面的优势，对国内的房地产企业已经构成了越来越多的威胁。面对这样一种竞争，国内房地产企业必须积极应对，通过上市融资取得更加雄厚的资本，扩大规模，提高实力，改善形象，给投资者以更加强大的信心，提高自身的竞争力。
房地产企业的上市除了上述的必要性以外，同时也会对我国社会经济的发展产生影响。其作用如下：
1 推进现代企业制度改革和房地产企业的资产重组
一方面，根据我国现行政策，上市的企业必须是股份制改制企业，且要等到股份制改造完成一年后才能上市。在2001年以后被推荐上市的公司都是已经完成了股份制改造、现代企业制度已经形成并运作的企业。这样，对需要扶植的国有房地产企业来说，要获得国家在上市融资方面的支持，就必须先进行现代企业制度改革，在产权明晰、制度健全的基础上，优化产业结构和资产构成；另一方面,对新推荐上市的企业来说，在广泛筹集社会资金的同时也要对自身的形象、发展后劲以及运作的连续性上给予特别的关注。在主要依靠银行贷款进行企业和项目运作的时期，面对沉重的资金还贷压力，房地产企业不会考虑长远利益和企业的长期发展。上市融资就不同了，面对股市的压力，企业要考虑内部机制、外部形象，而且，可以在来自股民的、可承受的压力下，进行项目运作和资本运作，使得房地产企业走向可持续发展的良性轨道。
2 形成区域性垄断的大型房地产企业集团，改善房地产市场的竞争格局
房地产业的发展具有很强的地域性，属于地区垄断性行业。在市场经济发达的国家和地区，通常由几家大型的房地产企业集团垄断该地区的房地产市场，这对于市场的供给和价格起着重要的引导和自我调控作用。在当前我国转变经济增长方式的大前提下，选择一批能够代表行业发展水平、规模大、效益好、有发展前景的房地产企业上市，借助证券市场的筹资、融资功能，尽快形成一批具有市场倒像作用的房地产企业集团，对于改善我国目前的市场竞争格局。推动房地产业的长期良性发展具有非常重要的意义。
3 与国际惯例接轨，更好地迎接加入WTO的挑战
WTO制定的各项协议几乎规范了与贸易和服务有关的所有方面的权益，房地产业自然也不能例外。在全面开放房地产市场后，在“机遇与挑战并存”的大背景下，境内外的房地产企业同场竞技，我国房地产企业在资金、经验、管理等方面的不足就会凸显出来。因此。我国的房地产企业必须要认真地研究和掌握WTO的各项规则，精确地理解各项条款的含义，以便适应新的竞争。同时，要学习、借
鉴发达国家和地区的经验。并结合自己的实际情况制定相应的发展对策。
从本质上讲，房地产市场作为整个市场经济的重要组成部分，要顺利适应新旧环境转变的考验，就必须依靠市场经济体制的建立和健全。因此，尽快完成由准市场经济向市场经济的过渡，是我国房地产企业成功应对加入WTO冲击的关键所在。应该说，重新开放符合条件的房地产企业上市，既是在房地产融资方面与国际惯例接轨的重大举措，又是引导境内企业与资本市场融合、运用自身实力迎接国际资本市场竞争的重要手段。
受我国资本市场发展的限制，早起我国的房地产业的融资以财政拨款以及银行贷款为主。但是，在国内的资本市场逐渐趋于开放、金融创新趋于深化，房地产开发企业的外部融资环境将大大改善的情况，许多房地产企业仍旧固步自封，不愿意主动走出以银行贷款为主的传统融资模式，从而严重制约了房地产企业的发展。从商业银行间接融资和资本市场直接融资两方面的比较上看，国际上把房地产业的资本化程度作为衡量该产业成熟与否的主要标准。而近年我国房地产开发企业资金来源的统计结果显示，企业自筹资金不足28%，银行融资占21.7%，建筑公司的工程垫款和购房者的预付款占28%，在资本市场的直接融资仅占总量的10%。因此，房地产开发企业要顺应潮流，把握时机，积极利用新兴融资工具，以吸引更多的投资者，或者在我国资本市场尚未完全开放的情况下为QFII投资者提供更多的投资机会。
2.4 房地产企业的债券融资
房地产企业债券是指房地产开发企业为筹措房地产开发资金而向社会发行的借款信用凭证。房地产上市公司发行债券必须经政府主管部门审批。我国目前的房地产企业债券发行数量与规模还远远不够，由于长期债券面临较大的利率风险，但是投资者又缺乏有效的避险工具，这就导致房地产债券市场活跃程度比较差。实际上，西方的发达国家债券融资在企业融资比例中占有很大的份额，从长远来看，我国的房地产企业债券还有广阔的发展空间。
2.4.1 房地产债券的特点及作用
房地产债券的特点：
1.发行总额大、票面利率较高。房地产业本身就是耗资巨大，风险收益均较高的行业，所以其债券其有总额犬、利率高的特点。
2.期限长。债券按偿还期限的不同可分为短期债券、中期债券和长期债券。
偿还期限不超过一年的为短期债券，1-10年为中期债券，10年以上为长期债券。
由于房地产业周期长，资金周转慢的行业特点，所以房地产企业都倾向于发行中长期债券，以获取长期资金。
3.可与购房相结合。房地产债券的发行可采取与购房结合的形式，居民购买债券可以不还本付息，到期转为购房的预付款，补差价后，以实物形式还给债权人住房，或债权人享有一定购房优惠的形式。这种方式既能促进债券的销售，又能加快解决居民住房问题。
4.房地产债券较安全。风险小房地产本身具有保值、增值性，所以即使房地产企业破产清算，清产核资也有可观的破产财产，可弥补债券人的部分损失。当然，当经济不景气时，房地产价格也会一落千丈，这时债券的风险会加大。
房地产债券的作用：
1.房地产建设初期需要一次性投入一大笔资金，房屋出售时则可以收回初期的投入成本，而债券融资恰恰可以提供大量的资金。因为债券的特点，即发行总额达，票面利率高并且风险较小，这既适合于投资者也适合于房地产开发商。因此，房地产开发商可以通过发行债券来达到募集大量开发资金的目的。
2.房地产企业利用债券融资也有利于降低房地产企业的融资成本，因为债券的利息是计入成本的，而发行债券的利息是税后支付的，这从一定程度上可以减少企业的应缴税额，减轻了企业的压力。
3.政府通过发行企业债券，可以大大降低保障性住房建设的自有资金投入，提高地方政府发展保障性住房的积极性，对于我国合理分配住房格局起到了关键性的作用。
2.4.2 房地产债券的分类
房地产债券的种类繁多，可按不同的标准进行分类，其中最主要、最常见的一种是按发行主体的不同分为房地产政府债券、房地产金融债券、房地产企业债券。
1.房地产政府债券。房地产政府债券指政府为发展房地产业而向社会发行的债券，也称公债，体现了在资本市场上与企业债券的区别。政府债券主要包括中央政府，地方政府和政府机构面向社会发行的债券，是建立在以权力为基础的国家信用之上的债券。在我国发行政府债券一般是抵补财政收支的不平衡，同时主要应用于生产性资本。目前我国发行的房地产政府债券多为地方政府向社会发行的债券，其目的主要是为创办开发区和为住宅建设筹集资金。房地产债券本身具有显著的专项负债与专项资产的特征，如住房建设债券和投资债券两类就明显带有专款专用的特点。不论哪一级政府发行的债券，都是政府通过发行房地产债券可以集聚一部分闲散资金，集中用于一些大型的土地开发和住房建设项目，也可以作为发展房地产的启动资金。
2.房地产金融债券。房地产金融债券指由银行或其他非银行金融机构发行的债券，是金融机构筹集房地产信贷资金的渠道之一。在资本市场上发行金融债券筹集长期资本，一般是由发行长期信用的银行和金融机构发行的，一般的商业银行作为存款银行，主要通过吸收存款筹集资金，而不发放金融债券。我国房地产金融债券的发展历史较为短暂，这种筹集方式还不普遍，只有部分城市开发和商品房建设方面发行了短期金融债券，缓解了资本供需矛盾。但从理顺资本渠道和规范债券市场来看，房地产投资债券应该由发行企业债券来代替．并将债券资本存入开户银行。
3.房地产企业债券。房地产企业债券即公司债券，是我国房地产债券中最常见的一种，指房地产企业为筹集长期资金而发行的债券。我国房地产企业债券主要有住房建设债券、土地开发债券、房地产投资债券、危房改造债券、小区开发债券、住房有奖债券等。
2.4.3 房地产企业发行债券的相关条件
与股票筹资的不可偿还性不同，企业债券有固定的存续期限，发行人必须在到期时向投资者支付本金，并按预定的利率水平支付利息。因此，各国都对企业债券的发行制定了严格的限制条件，以确保发行人的偿债能力，保护投资者的合法利益。
在1993年8月以前，我国企业债券的发行人主要是国有大中型企业。自《企业债
券管理条例》于1993年8月生效之后，企业债券发行主体由国有企业扩大到一切有法人资格的企业。1994年7月1日《中华人民共和国公司法》生效后，有3类公司可以发行公司债券：股份有限公司、国有独资公司和两个以上的国有企业或者其他两个以上的国有投资主体投资设立的有限责任公司。
1 按照《企业债券管理条例》的要求，企业发行企业债券必须符合下列条件。1）企业规模大到国家规定的要求
2）企业财务会计制度符合国家规定
3）具有偿债能力
4）企业经济效益良好，发行企业债券前连续三年盈利
5）所筹资金用途符合国家产业政策
6）企业发行企业债券将用于固定资产投资的，依照国家有关固定资产投资的规定办理
7）企业发行企业债券所筹资金应当按照审批机关批准的用途，用于本企业的生成经营。企业发行企业债券所筹资金不得用于房地产买卖、股票买卖和期货交易等与本企业生产经营无关的风险性投资
8）企业债券的利率不得高于银行相同期限居民储蓄定期存款利率的40%
2 按照《中华人民共和国公司法》的要求，发行公司债券，必须符合下列条件。1）股份有限公司的净资产额不低于人民币3000万元，有限责任公司的净资产不低于人民币6000万元
2）累计债券总额不超过公司净资产额的40%
3）最近三年平均可分配利润足以支付公司债券一年的利息
4）筹集的资金投向符合国家产业政策
5）债券的利率不得超过国务院限定的利率水平
6）发行公司债券筹集的资金，必须用于审批机关批准的用途，不得用于弥补亏损和非生产性之处。
2.4.4 可转换公司债
可转换公司债券（简称可转换债券）是公司债的一种，有广义和狭义之分。狭义的可转换公司债是指债券持有人有权依照约定的条件将所持有的公司债券转换为发行公司股份的公司债。广义的可转换公司债是指赋予了债券持有人转换为他种证券权利的公司债券，转换对象不限于发行公司的股份。
可转换公司债券是一种可以在特定时间、按特定条件转换为普通股股票的特殊企业债券。可转换债券兼具有债券和股票的特性，含有以下三个特点：
（1）债权性。与其他债券一样，可转换债券也有规定的利率和期限。投资者可以选择持有债券到期，收取本金和利息。
（2）股权性。可转换债券在转换成股票之前是纯粹的债券，但在转换成股票之后，原债券持有人就由债权人变成了公司的股东，可参与企业的经营决策和红利分配。
（3）可转换性。可转换性是可转换债券的重要标志，债券持有者可以按约定的条件将债券转换成股票。转股权是投资者享有的、一般债券所没有的选择权。可转换债券在发行时就明确约定，债券持有者可按照发行时约定的价格将债券转换成公司的普通股股票。如果债券持有者不想转换，则可继续持有债券，直到偿还期满时收取本金和利息，或者在流通市场出售变现。（简称可转换债券）是一种可以在特定时间、按特定条件转换为普通股股票的特殊企业债券。
相比于一般的债券，可转换公司债具有以下优缺点：
1）可转换债券的利率一般比不可转换的要低，可以使发行企业用较低的利率筹集资金，同时，对债券持有人也比较有利，使其既有固定的利，皂、收入，又可以享有在企业的股票市价超过转换价格时把公司债券转换成普通股票的权利。也就是说企业在发行可转换债券时，实际上给了债权人两种权利，一种是在债券到期日收回本金和债券还本前收取利息的权利；另一种是在必要时将债券转换成股票的权利。
2）可转换债券对于发行企业来说，会使公司企业的总股本扩大，摊薄了每股收益。
3）在某种意义上说，可能对股价不利，但也并非绝对。
2.5 房地产企业债券融资与股权融资的比较
股权融资作为一种由企业股东出让部分企业所有权,引进新股东的融资方式,其优势在于：取得比较大量的资金，不必还本付息，有利于企业的运营.
其劣势在于：可能导致股东增多，企业管理方面分歧较大；在年末分红时，减少企业的未分配利润;进行股权融资的只能是有限责任公司或者股份有限公司,这大大限制了非这两类企业的融资；在股东人数上有限制，限制了融资的金额；只有上市公司才能在股票交易所挂牌交易，限制了融资范围。
关于债券，源于公司债，是依照法定程序发行，约定在一定期限还本付息的有价证券。是公司通过证券发行，与他人形成的金钱债权债务关系，一般是整体发行，内容一律，面向不特定的公众发行。
债券融资优势在于：公司债券的发行主体不限于股份公司可以满足公司的融资需求和投资者的投资需求，满足企业越来越多元化的融资要求防范由企业经营风险引发的金融风险，通过负债的方式进行融资，不仅能够使企业放大销售增长所带来的企业盈利，还是企业合理避税的途径之一，债权人不参与管理有利于企业发展。
其劣势是：
1.财务风险较高。债券通常有固定的到期日，需要定期还本付息，财务上始终有压力。在公司不景气时，还本付息将成为公司严重的财务负担，有可能导致公司破产。
2.限制条件多。发行债券的限制条件较长期借款、融资租赁的限制条件多且严格，从而限制了公司对债券融资的使用，甚至会影响公司以后的筹资能力。
3.筹资规模受制约。公司利用债券筹资一般受一定额度的限制。我国《公司法》规定，发行公司流通在外的债券累计总额不得超过公司净产值的40%。
2.6 房地产证券化
2.6.1 房地产证券化的基本概念
房地产证券化是房地产融资手段的创新，是随着全球房地产金融业的发展而衍生出来的。资产证券化源于70年代美国的住房抵押证券，随后证券化技术被广泛应用于抵押债权以外的非抵押债权资产，并于80年代在欧美市场获得蓬勃发展。90年代起，资产证券化开始出现在亚洲市场上，特别是东南亚金融危机爆发以后，在一些亚洲国家得到迅速发展。资产证券化（包括不良资产证券化和房地产证券化）是近30年来世界金融领域最重大和发展最快的金融创新和金融工具，是衍生
证券技术和金融工程技术相结合的产物。
2.6.2 我国房地产证券化的发展历程
(1)1992年海南首推“地产投资券”，这是我国住房贷款证券化的首次尝试。
(2)1998年，中国人民银行牵头组织“住宅抵押贷款证券化研究”，表明中央银行已开始关注这项业务。
(3)1999年初，由深圳平安保险公司倡导，深圳市住宅局、建行深圳分行、工行深圳分行和联合证券组成联合研究小组，研究住宅抵押贷款证券化，并提出住房贷款证券化试点方案。
(4)2000年，中国人民银行正式批准中国建设银行、中国工商银行为住房贷款证券化试点单位。这标志着资产证券化业务可以在我国的商业银行有条件地进行。截至2002年12月份，两家银行已连续3次向中国人民银行及国务院上报住房贷款证券化试点方案。
(5)2002年，中国建设银行加快了住房贷款证券化业务的准备。建设银行与德国施豪银行签署了合资合同等文件，筹建合资住房储蓄银行;与澳大利亚麦格理银行签订合作协议，准备合作引进住房抵押贷款引荐业务，并在上海成立了麦格理管理咨询(上海)有限公司，开展以二手房市场为重点的住房抵押贷款引荐业务。(6)2003年2月21日，中国人民银行发布《2002年中国货币政策执行报告》，首次在报告中提出“积极推进住房贷款证券化”。
(7)2005年，中国建设银行首次以较为规范的方式发行以信贷资产为基础资产的房地产证券化产品。
建设银行从上海市、江苏省和福建省三家一级分行中筛选出了一万五千余笔、金额总计约三十亿元的个人住房抵押贷款组成资产池，委托中信信托投资有限责任公司发行二○○五年第一期“建元个人住房抵押贷款资产支持证券”，这是国内首单个人住房抵押贷款债权证券化产品。
在建行公布的《发行说明书》中披露，该信托的第一次利息将在2006年1月26日予以支付。此次证券发行是通过中信信托投资有限公司作为中介机构实施的，信托的法定最终到期日为2037年11月26日。建行本身将购买其中9050万元的次级资产支持证券，其余的29.26亿元优先级资产支持证券将按照不同信用评级分为A、B、C三级。在29.26亿元的优先级资产支持证券中，A级为26.69亿元，B级为2.03亿元，C级为5279万元。MBS将和按揭贷款一样，采取每月付息还本，并采用浮动利率。
2007年中国建设银行发行的总额41.6亿元人民币的“建元2007-1个人住房抵押贷款支持证券”以及2008年发行的总额27.65亿元的“建元2008-1”，成为我国银行业在房地产资产证券化领域的继续探索和深入实践。
2.6.3房地产证券化发展存在的问题
1 体制制约
房地产证券化是发达国家金融创新的产物,其基础是私有制,房地产产权的细分出售正是私有化的集中体现。而我国所要建立的社会主义市场经济体制显然是有别于西方国家的市场经济体制。从实际情况看,目前我国还不能将大量资金投资于房地产,而是优先用于农业、能源、交通、原材料等短线部门,这就决定了我国所要
推行的房地产证券化有一定的范围限制。况且,我国现行的房地产投资与金融体制正在进行重大改革,专业银行商业化、利率市场化、项目业主负责制等举措正是改革的重大步骤,但是这些目标的真正实现还要经历一个相当长的过程。这也在一定程度上制约了我国的房地产证券化进程。
法规制约
住房贷款证券化是一项极其复杂的系统工程,将银行债权转化为投资者有价证券持有权的过程中,涉及原始债权人、证券特设机构、信用评级机构、贷款服务、证券投资者等方面的利益。然而,我国现行《证券法》的相关条款中,缺乏对资产证券化在房地产融资业务应用中的规定,这势必增加住房贷款证券化的推进难度。同时,在建立风险隔离机制所要借助的相关法律有《破产法》和《信托法》,由于这两种法规在国内出现的时间还不长,实施过程中难免存在种种困难。
资本市场的制约
现阶段,我国的证券市场虽然发展迅速,但仍属初级阶段,市场容量和市场规模十分有限。而房地产证券化品种很多,一经推出势必会给已经“饱和”的证券市场带来巨大压力,这对证券市场的发展很不利。房地产证券化工具多半是依赖于证券交易所进行交易的,房地产证券流通市场要承受证券市场与房地产市场的双重风险,这更会使其在流通中受阻。
房地产金融一级市场欠发达
西方房地产证券化的规律是:房地产金融一级市场发展到一定程度后,必然要寻求发展二级市场,因为二级市场能解决一级市场发展中面临的流动性、资金来源、信贷集中性等主要矛盾;二级市场的出现又促进了一级市场的发展。我国长期实行的福利住房制度使房地产金融市场一直没有获得真正的发展,尤其是国有四大商业银行在金融市场上的垄断地位,决定了我国房地产金融市场以非专业性房地产金融机构的商业银行为主体。
2 信用制约
现阶段,我国尚无完整意义上的个人信用制度,银行很难对借款人的资信状况作出准确判断,对个人信贷业务的贷前调查和对贷款风险的评价显得困难重重。由于个人流动性大、财务收支状况难以确定,银行为了减少信贷风险,只好在贷款方式上严格控制,无形中制约了个人信贷业务规模的扩展,而规模过小的住房抵押贷款初级市场对证券化的推行是没有实际意义的。
3 技术制约
首先,房地产证券化虽然原理简单,但真正的实施难点很多。其次,我国现阶段的会计与税收处理远远不能满足房地产证券化进展的需要。怎样才能避免双重征税是一个复杂的问题,不同的会计处理会导致不同的证券化成本与收益,如何设计合理的房地产证券化会计制度将是一个漫长的过程。第三,我国对房地产证券化技术的研究刚刚起步,国内缺乏相关技术人才,房地产证券化具体操作技术尚不成熟,这将成为制约我国房地产证券化进程的重要因素。
3 对于中国房地产融资的资本市场的一些思考
3.1 房地产融资的资本市场与房地产市场的相互影响
内外的经验表明，房地产业的发展与金融业关系十分密切，无论是居民个人购房还是开发商投资建房，都必须借助向银行贷款或发行债券或股票融通筹集资金。可以说，没有发达的金融业，就不可能有兴旺的房地产业。
房地产业与金融业的发展具有互补性，房地产业大量和持续的资金需求，能有效地扩大金融业的放贷业务，促进金融业的发展，而房地产本身的高附加值及其保值增值的特点，又利于使这个产业成为抵押贷款的可信对象。然而近几年来，中国房地产融资的资本市场出现了一些不协调的音符：一方面，大量的资金积压在银行里贷不出去，需要扩大贷款；而另一方面，由于房价上涨，房地产领域的风险越来越大，迫使中央一再出台控制贷款的政策。
目前，中国房地产融资目前主要还是靠商业银行，融资渠道单一；中国房地产业的融资能力虽然较以前有了很大提高，但其融资量远远满足不了房地产发展的需要，１９９２年全国开发企业的流动资金中，仅有２４％来自银行贷款。个人住房抵押贷款发展更是缓慢，利息高，期限短，手续繁琐，且仅限于少数大城市。目前国内市场重启IPO后，内地企业新上市成为可能，但由于门槛太高，房地产企业一般考虑海外上市。
海外基金在国内投资房地产也开始崭露头角，特别是加入WTO后，2006年中国金融业全面开放，将会有更多的外资金融机构进入，更多的外资金融产品和房地产融资渠道会为房地产企业打开，外资资金的进入会加速中国金融体系的建设。如万科和新加坡RZP合资成立了“万科星地产投资有限公司”，进行联合投资。“境外的金融机构及基金将会是中国房地产，特别是商业地产另一个有效融资通道。” 经济学家巴曙松近日在一个名为“责任地产高峰论坛”上指出，很多国际地产基金已收购了中国的写字楼和一些物业，而中方企业也愿意被这样“打包”发展，因为这不仅让开发商名利双收，而且还向国际化发展迈进一步。但同时，由于外资的逐利性，特别是游资更强的投机性，它们的大量进入或流出会对中国经济产生不可估量的影响，因此有关部门必须密切关注国际“热钱”进入房地产市场的动向，防止其对中国房地产市场造成太大的冲击。
3.2 中国房地产融资的资本市场面临的机遇与挑战
中国加入WTO后，中国本土房地产企业的规模扩大和增长加速，根据中国加WTO 的承诺，中国将在2006年12月11日前向外资银行开放对中国境内公民的人民币业务，并取消开展业务的地域限制以及其他非审慎性限制，在承诺基础上对外资银行实行国民待遇。这势必推动国际资本更有效地进入中国房地产市场。房地产融资的资本市场必将面临前所未有的机遇和挑战；
业内对于近几年开始的宏观调控有个共识，那就是房价的上涨导致积压在金融系统中的风险越来越大，而宏观调控的目的之一就是通过调控房地产市场来减小金融风险。在中国新一轮的宏观调控里，房地产行业是波动最大的。但是，如果金融体制方面没有深层次的改革，房地产融资的资本市场将可能面临大起大落；在目前情况下，要让金融市场多元化，让金融机构不断创新开发更多的产品、更
论会计信息和资本市场有效性
目录 一、资本市场有效性的概念解析 二、会计信息和有效资本市场的关系 三、我国会计信息和资本市场有效性的关系分析 论会计信息和资本市场有效性
摘要：资本市场有效性是指资本市场的交易对象——金融产品的价格充分 反映了与该产品相关的信息，即价格具有充分的信息含量。会计信息和资本市场有效性之间存在密切的关系，会计信息作为一种重要的信息来源，其充分与否和质量高低，对金融产品价格和资本市场有效性有着深刻的影响。在我国，提高资本市场市场化程度、加强投资者教育、完善信息披露法规、改善公司治理等是改进资本市场有效性的重要途径。 关键词：资本市场；资本市场的有效性；会计信息 一、资本市场有效性的概念解析
资本市场是金融市场的重要组成部分，是中长期资金融通的场所。资本市场包括中长期银行信贷市场、证券市场、基金市场、保险市场和融资租赁市场等，其中，“证券市场是资本市场中最重要、最活跃、最具创新性与影响力的组成部分”，也是本文的主要研究对象。资本市场最为重要的特点，主要表现在以下两个方面： 1.资本市场的交易对象是原始期限在一年以上的金融产品（工具），金融产品的价值本质使得其交易具有非物质化的特点，投机行为充斥其间，风险性较大。 2.资本市场是信息市场。“资本市场的运行过程，就是信息的发布、传递、收集、处理、运用和反馈的过程。”信息在金融产品的价格形成和变动中发挥了至关重要的作用，一条利好信息，可能会迅速地带动股价的大幅度上扬；反之，一条不利信息会带动股价大幅度下跌。资本市场中流动的信息，不仅包括有关已经发生的事实的信息，还包括有关未来的信息；不仅包括财务信息，如收益信息，也包括非财务信息，如董事会成员的变化等。 资本市场优劣的衡量标准包括：“安全性、流动性、透明性、有效性和公平性五个方面”。其中，安全性指金融交易能正常地进行；流动性指资本市场参与者在既定的价格水平上入市或脱手的可能程度；透明性指市场组织的透明性和市场信息的透明性；公平性指竞争条件的公平和游戏规则的公平；而有效性指金融产品的市价对各种信息的反映程度。资本市场越有效，则金融产品的市价越能快速地、全面地和无偏地反映各种有关的信息，从而其价格越趋向于其真正的价值。一个有效的资本市场一般会同时具有安全性、流动性、透明性和公平性，而无效资本市场则反之。可见，资本市场的有效性是衡量资本市场质量的重要的和核心的标准。 资本市场有效性是在20世纪60年代末由西方经济学者作为一个假说提出的，它“在会计研究的发展过程中扮演了十分重要的角色，）…… ，导致了实证会计理论和方法在会计文献上的出现和普及”。=>？有效资本市场假设证券（金融产品）存在一种客观的均衡价值，投资者是理性的，他们的买卖行为将使证券的价格趋向于其内在价值。 美国瓦茨、齐默尔曼在《实证会计理论》中指出，所谓有效资本市场是指“对于一组信息 Q，如果根据该组信息从事交易而无法赚取到经济利润，那么市场就是有效的。”也就是说，该组信息已完全地反映在金融产品的市场价格中，从而不再包含能导致未来股价变动的因素。加拿大的学者威廉姆·R·司可脱在《财务会计理论》一书中指出，“有效资本市场是这样一个市场，市场上任何时候的证券交易价格将正确地反映所有为公众所知的与该证券相关的信息”，即指“价格有充分信息含量”。这里作者所指的有效资本市场指“半强式有效资本市场”。 西方学者将有效性又进一步区分为三类：弱式、次强式和强式。弱式有效性指市价能充分反映过去的价格和交易量信息，投资者不能期望从对过去的价格和交易量信息的分析中获利。次强式有效性指金融产品的市价能正确地反映所有与
复星首个养老地产项目落地(星堡养老社区相关资料)
复星首个养老地产项目落地 2013年05月16日 本报记者苏丝上海报道 5月13日，由复星集团与峰堡投资集团合资设立的上海星堡老年服务有限公司（简称 上海星堡）宣布其在中国首个综合养老社区——星堡中环养老社区正式开业。星堡中环养老社区面积达1.8万平方米，峰堡大中华区总裁兼星堡公司CEO贺慧莉透露，经过3个月试运营之后，目前已有近60位老人支付了定金，20多位老人已入住。 据上海星堡首席市场官王雨珂透露，这是美国峰堡集团在中国投资的首个养老地产项目，也是复星集团首次在国内尝试养老地产，今后将以“星堡”作为品牌进行连锁开发，目前正在上海物色其他地块。合资公司中，“美国峰堡与复星的投资比例为各占50%股份”。 星堡中环养老社区采用国内尚处试水阶段的持续照料退休社区模式，通过为老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力发生变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的照料服务。该社区包括150间独立生活单元，为老人提供一室户到大两室户等各种户型，同时也有50个单独居住和双人居住的协助式护理床位。按照家庭模式设计的协助生活区主要接受从老年痴呆到短期康复服务等有特殊照顾需求的老人入住。 据介绍，该项目收费采取“月费涵盖全包式”，即除了一次性5万元左右的入住费外，自理单元每月费用从7100元到3万元不等，服务内容包括一日三餐、公共事业费和维护费，每周一次的客房清洁、社区内设医疗诊所服务等，合同期为一年起。 眼下，养老地产正在成为各大开发商争夺的热点。但受制于投资回收周期，国内养老地产的商业模式还处于探索期。而“持续照料退休社区”的模式在一开始就需要支付入门费，门槛并不低，需要培养市场认可度、企业品牌，才能逐步推广起来。 星堡，为幸福晚年而生 时间：2012-09-27
09第二章第三节房地产市场的特性与功能及第四节房地产市场的运行规律(一)(2013新版)
一、本讲考点 1．房地产市场的六大特性。 2．房地产市场的功能中的“指导供给以适应需求的变化”，2005、2011年考点。 3．房地产空间市场和资产市场的联系。 4．房地产市场的自然周期是重要考点，也是本章难点。 5．房地产市场自然周期和投资周期关系。 6．房地产泡沫和过度开发的关系、泡沫成因、过度开发诱因、房地产泡沫指数。 7．国际上通常采取的住房保障方式。包括：政府直接建房、依靠政府贷款利息补贴、鼓励非营利机构建房、对住房投资人减税、对住房承租人补贴以及政府干预等。 8．政府干预市场的七种手段。 二、内容讲解 第三节房地产市场的特性与功能 一、房地产市场的特性（2012、2009、2006、2005年考试考点） （一）市场供给的垄断性 房地产市场是垄断竞争市场。市场供给在短期内缺乏弹性、供给具有异质性，由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易存在部分或者地域性的垄断。 （二）市场需求的广泛性和多样性 （三）市场交易的复杂性 （四）房地产价格与区位密切相关 （五）存在广泛的经济外部性（房地产投资特性中的存在效益外溢和转移） 经济外部性是指一个经济主体的活动对另一个主体的影响并不能通过市场运作而在交易中得以反映的那一部分，分为正外部性和负外部性。正外部性是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价。负外部性是某个经济行为个体的活动使他人或社会受损，而造成外部不经济的人却没有为此承担成本。
【2012年试题】某大型房地产开发项目对该区域的商业、教育、金融等配套带来较大改善，也提升了周边房地产的市场价值，这说明该项目具有（）。 A．垄断性 B．外部性 C．复杂性 D．信息不对称性 答案：B 见教材P44 （六）市场信息的不对称性 通常产品的卖方对自己所生产或提供的产品拥有更多的信息，而产品的买方对所要购买的产品拥有很少的信息。在缺乏完善的法律保护的情况下，消费者的利益就很容易受到损害，甚至出现“逆向选择”和“道德风险”等问题。 延伸阅读： 逆向选择是指由交易双方信息不对称和市场价格下降产生的劣质品驱逐优质品，进而出现市场交易产品平均质量下降的现象。 道德风险是从事经济活动的人在最大限度地增进自身效用的同时做出不利于他人的行动。或者说是：当签约一方不完全承担风险后果时所采取的自身效用最大化的自私行为。道德风险亦称道德危机。 【2009年试题】房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有（）。 A．竞争性 B．垄断性 C．外部性 D．均衡性 E．信息不对称性 答案：BCE 解析：房地产市场区别于一般商品市场的特性，包括垄断性、外部性和信息不对称性。 二、房地产市场的功能（2005、2011年考点） （一）配置存量房地产资源和利益 （二）显示房地产市场需求变化 引起需求增加或减少的原因主要有这样几个：未来预期收益变化、政府税收政策的影响、收入水平变化或消费品味变化、原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化。
房地产与金融业的关系
房地产与金融业的关系 房地产业是指是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。 金融业是指经营金融商品的特殊行业，它包括银行业、保险业、信托业、证券业和租赁业。 从以上房地产业和金融业的含义上看，两者之间还是存在相互依存的关系，两者是相辅相成的。首先，一方面金融业是房地产业发展的必要条件，房地产的开发与经营需要金融业的有力支持，房地产的流通和消费需要金融业的支持参与，金融业是房地产业的“调节器”，房地产发展过程也需要提供其他的金融服务。另一方面，房地产业是金融业发展的重要领域，房地产不断增值的特性，吸引金融业的进入，房地产业促进了金融业务向多样化发展，金融业需要在房地产业拓展金融服务内容。 据统计，近年来房地产开发企业的建设资金来源中，向银行贷款占21.7％，建筑公司的工程垫款和购房者预售款占38％，自有资金投入28％，在资本市场的融资仅占总量的10％。银行贷款的比例过高对银行而言则是风险的过分集中，进而是国家金融风险的集中，不利于国家的金融稳定。所以放开资本市场，增加上市公司，实现开发建设资金来源多元化将既有助于房地产业的发展，也可促进金融业的繁荣，并可降低经济、金融体系的系统性风险。 由房地产业和金融业延伸而来的即房地产金融市场，是指房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的总和。它可以是一个固定的场所，也可以是无形的交易方式，交易的方式可以是直接的，也可以是间接的。随着信用工具的日益发达和不断创新，房地产金融市场的业务范围日益扩大，包括了各类住房储蓄存款。住房贷款、房地产抵押贷款，房地产信托、房地产证券，房地产保险、房地产典当等。如今房地产金融已承担着宏观调控的职能，利用金融政策手段调节房地产市场运行，并促进金融业与房地产业同时实现快速、稳健的增长。、 金融业肩负着促进经济增长和调控市场健康运行的双重任务。商业性住房金融体系，通过货币或资本市场提供筹集住房建设与消费资金的融资渠道，运用住房开发信贷、住房消费信贷、住房信托投资等形式，支持住房建设和住房消费，这本身是金融服务业的职责。事实
会计与资本市场关系研究
龙源期刊网 https://www.wendangku.net/doc/c515802240.html, 会计与资本市场关系研究 作者：吉海燕 来源：《大经贸》2018年第07期 【摘要】本文以历史的视角对资本市场和会计的关系加以讨论，论证了资本市场与会计是一种相互影响、相互依存、相互促进的关系。一方面，会计为资本市场的产生和发展提供了信息和管理的保障，另一方面，资本市场复杂的产权关系又为会计提供了拓展领域和完善方法理论体系的环境与条件。然而，资本市场与会计关系的表现形式并不是固定不变的，而是呈现出不断演化的动态关系。只有正确处理好资本市场和会计之间的关系，提高会计信息的质量，才能保证资本市场功能的正常发挥。 【关键词】资本市场会计演化会计史 一、引言 在现代资本市场发展过程中，资本市场作为资金融通场所和资源配置中心，已成为现代经济生活中不可或缺的一个部分，但是它同样也给经济发展带来了不同程度的影响，在这些影响发生时，资本市场危机的发生并不是由于其本身的问题引发的，而是由于受到多方面的因素影响。资本市场归根到底是一个产权交易的市场，它所体现的关系本质上是一种产权关系，它的功能和作用的发挥最终是通过价格和收益来体现的。一种优良的产权制度必然要有两方面的保障：一方面要求有健全的法律制度对产权进行保护，另一方面要求与之相适应的会计信息和会计控制来保障。从这个意义上讲，会计肩负着对产权主体进行保护，并对产权进行界定、计量、记录、报告和控制的任务，也就成了资本市场的核心因素。资本市场越发达，资本市场的保障基础越重要，会计发展也越快，会计信息和会计监控的作用也就越明显。会计与资本市场的关系也不仅是服务于被服务的关系，更是一个相互促进、相互影响的关系。 二、文献综述 （一）国外研究 国外关于资本市场与会计的研究主要集中在以下几个方面： 1、会计对资本市场的保障作用 1929—1933年的经济大萧条使人们对会计和会计信息的保障作用有了充分的认识，并因 此导致了以政府行政监管和行业自律并举的资本市场监管模式的出现，最终催生了统一会计标准的形成。 2、会计信息对资本市场的定价作用
复星的集团管控分析
复星的集团管控分析 上海复星高科技（集团）有限公司（简称复星）1992年由复旦大学五名年轻教师创办，是中国最大的综合类民营企业。复星扎根中国、投资于中国成长的根本动力，其核心业务跨医药、房地产、钢铁、矿业、零售、金融服务及战略投资等六大领域。 2007年7月16日，复星的控股母公司复星国际（0656.HK）在香港联交所主板上市，实现了复星15年来最重要的历史性跨越。2007年，复星国际实现营业收入319.77亿元、净利润33.54亿元，分别同比增长32%和206%。目前，复星已稳居中国企业前50强。旗下产业业绩稳定增长，在行业内也基本进入国内前十强。 经过十五年的实践，复星形成了一个以认同复星文化的企业家团队为核心，以持续发现中国高增长投资机会、持续优化管理提升企业价值、持续建设多渠道融资体系对接优质资本的三大能力为基础的价值创造链的正向循环发展模式，并以高成长的历史业绩予以证明。 1.复星集团母子公司管控问题的由来 众所周知，复星集团以"多元化投资，专业化经营、专业化融投资"为投资管理理念。通过适度多元的投资，构筑"利润和现金流平衡、成长性和稳定性并重、国内国外二个市场依存、产业资本和金融资本并举"的产业结构，使整个集团能够长期稳健成长；通过专业化经营，在所投资的每一个分支领域均达到国内同行前三名，并积极扩展对标体系，努力成为有国际竞争力的专业化企业；通过专业化融投资，保证专业化企业融得的资金在本领域专业化使用，并通过自有资金增量、股权融资、引入战略投资伙伴和适当的借贷实现融资形式的多样性。 一贯追求内部管理的复星集团在追求自身超常规的发展的过程中不断思索下面三个问题。 1.1如何实现从企业经营到产业经营？ 复兴要做大要发展，就不能仅仅停留在做企业的高度。只有从产业的高度来经营，才能发展成为行业的龙头，才能真正成为具有控制力的企业。但是，企业经营与产业经营之间有一条天然的沟壑：企业经营是一个企业，产业经营是几个企业的联合，各企业之间如何协调，如何发挥能动性，形成最大合力，建立产业优势，而不是内部竞争资源，内耗不断，在外部市场丢城失地？解决产业经营的问题绝对不是有先进理念就可以解决的问题，单纯的理念往往是失败的隐患。 1.2如何兼顾母公司有效控制和子公司的专业化经营？ 复星集团要跨行业发展，需要面临一个难题。在多个产业中攻城略地，取得良好的绩效，复星凭什么在每一个产业中实现专业化？凭什么提高每个产业单独的经营效率？同时，每个产业的专业化又必须在集团整体的有效控制之下。如何跳好这支带着镣铐的舞蹈，绝对是对管理者功力的一大考验。
论品牌对房地产企业的意义和价值效应
简论“品牌”极其对房地产企业的意义和价值效应 摘要：创立自己的“品牌”是当今世界所有的规模企业非常重视的战略目标，对此往往不惜巨额投入，从而产生了许多世界知名的品牌。我们对“”可口可乐‘大众汽车、丰田汽车、家乐福、中国移动等都是耳熟能详的。 在房地产行业，创建自己的品牌已经成为越来越多的国内房地产企业的共识和不懈追求，而一批在全国初具影响的品牌已然出现。如企业品牌有合生创展、万科地产、保利地产等，还有些地域性的房地产企业也在努力的打造自己的品牌并从中获益如珠海的“华发股份”等。 关键词：品牌房地产企业意义和价值效应 创立自己的“品牌”是当今世界所有的规模企业非常重视的战略目标，对此往往不惜巨额投入，从而产生了许多世界知名的品牌。我们对“”可口可乐‘大众汽车、丰田汽车、家乐福、中国移动等耳熟能详。为什么他们对此战略目标孜孜以求不惜巨额投入呢？ 首先让我们来解析“品牌” 一、品牌的内涵 1、品牌的定义 正确理解品牌的含义是开展品牌战略的基础。虽然很多学者对品牌的定义从不同角度提出了不同的看法，但综观这些定义，它们基本上都认同了①品牌是通过某种或者某组标识来表现；②品牌是为了区别于竞争对手的。我们认为品牌应当具有狭义和广义两种不同的含义。从广义的角度讲，品牌就是通过某种或者某些标识来传达的一种实体与外部利害关系人之间的关系。通常我们说的名牌大学就是从广义的角度进行的定义。它可以使用于企业中，也可以使用于企业之外的一些实体，而且它的主要表现形式不一定是商标。而狭义上的品牌则主要是指企业的品牌，从市场营销的角度看，品牌就是通过一定的标识（主要是商标），以高效地为消费者提供消费选择为目的的一种企业无形资产，它能够为企业的产品或者服务创造一种“溢价”，它的实质是承诺、保证和契约，与消费者建立的长远的关系。 2、品牌的生成机制 虽然消费者最终接受的只是一个品牌的符合系统，但他们却往往要对提供商品（服务）的经营者的核心竞争力进行全面的评价与认知，如他们常常关注经营者的经营理念、管理团队、资源组合与生产方式、营销策略等方面的问题，他们甚至还非常在意经营者在社会道德方面的价值取向。这种认知的过程也就是品牌生成机制的内涵。
多层次资本市场形成与发展的重大意义
多层次资本市场形成与发展的重大意义 资本市场是企业融资的重要渠道，也是社会主义市场经济进行社会资源优化配置的重要平台。资本市场能否充分发挥优化资源配置的作用，不但取决于资本市场的制度性建设，更取决于资本市场多层次体系的完备。 自1990年底上海和深圳证券交易所的建立和A股的发行，让我国资本市场实现了从无到有的实质性突破发展，并从此不断深入研究本国市场实际，学习和借鉴发达国家资本市场的成功经验，不断的通过资本市场产品创新推出新的品种和交易市场。到2003年政府针对层次单一的大中型企业主板市场首次提出建立多层次资本市场体系，于是2004年我国推出了中小板，2009年推出了创业板，去年的十八届三中全会又提出了“新国九条”，明确了今后一个时期对促进资本市场健康发展、推进资本市场全面深化改革的总体要求和政策举措。这数十年探索，国家多层次资本市场体系已初具规模，股票交易所市场日益壮大，中小企业股份转让系统“新三板”服务范围已扩展至全国，同时债券市场期货及衍生品市场蓬勃发展，产品日益丰富，规模不断扩大。可见多层次资本市场建设不仅有力支持了经济社会发展，而且为建立现代企业制度、构建现代金融体系、推动多种所有制经济共同发展作出了重要贡献。 多层次资本市场是对现代资本市场复杂形态的一种表述，是资本市场有机联系的各要素总和，完备的多层次资本市场体系就是成熟资本市场的表现。从发达国家成熟的资本市场来看，多层次资本市场是各类现代企业融资的重要渠道，对经济的可持续增长具有重要意义。资本市场的存在价值和功效取决于资本市场的效率，资本市场的效率从根本上讲是资本市场在完成储蓄转化为投资这一对经济发展具有根本意义的功能时所体现出来的效能，从资本供给者和需求者的多样化来看，资本市场必定要通过市场细分提供多样的投资品种来最大限度、高效率地实现供求平衡才能体现其效率和功能，要达到这样的的目的，多层次资本市场也就成为必然。 另外，建立多层次的资本市场体系也是当下市场经理发展的客观要求。目前我国国内注册的大小工商企业超1000万家，在深沪市场上市的仅有不到2000家，几千上万家企业排队等着上市，单一的资本市场远远解决不了绝大多数企业
复星集团整合三大产业平台构建大健康战略格局(精)
复星集团整合三大产业平台构建大健康战略格局 2014-11-19 16:14:28来源:?网易财经 网易财经11月19日讯今日，复星集团宣布将打通旗下养老保险、综合地产、医药健康三大产业平台，构建复星“1+1+1”大健康战略格局。 据了解，与传统房企、药企及险资布局养老、健康产业相比，复星所提出的大健康是将保险、地产、及医药医疗、养老保健融为一体，意图打造涵盖全产业链的健康航母。 复星集团董事长郭广昌表示，随着中国人口老龄化进程的加快和城镇化建设的深入推进，居民的养老、健康需求日益凸显。 事实上，健康养老产业已经逐渐成为新的投资热点，万科、保利、中国平安及泰康人寿等众多房企、险资纷纷宣布进军健康养老产业，而随着复星的加入，中国的大健康领域市场态势获将迎来新一轮调整。 就复星集团的产业链来说，保险是其近年来打造的核心业务，被视为投资能力对接长期优质资本的最佳途径。目前，复星已经基本完成了财险、寿险、再保险“三驾马车”的布局。 此次战略整合中，由复星与美国保险巨头保德信集团合资组建的复星保德信人寿联合复星地产签署战略合作协议，共同推出“幸福守护”系列养老保险产品，链接保险和养老地产。 在与地产的资源整合方面，体现在复星所推出的“蜂巢城市”中。据介绍，“蜂巢城市”是复星地产依托复星深耕中国20年的产业基础，所打造的“以产促城、产城融合”的新型城市及社区。复星地产依托“蜂巢城市”为载体，植入健康医疗、养生养老及保险业务的资源，构筑一个健康产业互融共通的大棋局。 据复星地产总裁徐晓亮介绍，此次落地的“健康蜂巢”产品，动员了复星地产旗下复地集团、星堡养老、星浩资本等产品线。此外，还推出了一家专注健康地产的平台——星健资本。 在复星所构建的大健康战略中，复星医药亦成为一颗重要砝码，将为健康领域各类服务提供资源体系。据了解，近年来，复星医药持续加大医疗服务布局，先后投资安徽济民医院、岳阳广济医院、宿迁钟吾医院、南洋肿瘤医院、佛山禅城医院，并于2014年对美中互利发起私有化邀约，帮助高端医院品牌“和睦家”加速全国发展，奠定了复星大健康战略在医疗健康领域的基础。 保险、地产、医药三位一体复星“蜂巢城市”谋 局大健康 本报记者苏锶上海报道
我对资本市场的认识
我对资本市场的认识 摘要：进入9月后，风雨飘摇的华尔街成为焦点。从房利美、房地美两大房贷巨头被政府接管，到158年之久的雷曼兄弟公司破产，再到美林、AIG、高盛、摩根士丹利等大投资银行被收购、政府接管或转为银行控股公司。前美联储主席格林斯潘称，美国正陷于百年一遇的金融危机中，这场危机进而引发的经济衰退，为世界带来的严重的金融动荡和经济影响。世界在不断进行全球化的今天，已经是没有一个国家可以成为美国金融危机之外的绝缘体了。正确认识资本市场在今天已具有越来越重要的作用和意义。 主题词：资本市场货币市场证劵市场体系 无论是政府要培育和发展资本市场，还是自然人或法人要参与资本市场都首先要弄清资本市场为何物。由于资本市场在中国还仅仅是一个初级阶段的产物，进入社会经济生活的历史还不长，所以，许多人实际上并不清楚到底哪些属于资本市场的范围。现在一些涉足于资本市场的人，往往也只是对资本市场作了非常狭义的解释，最常见的就是把资本市场与货币市场或证券市场等同起来，以致于对资本市场的认识产生了不少误区，这对进一步拓展和繁荣资本市场，鼓励更多的人参与资本市场是不利的。在这里，我就以下三个问题谈谈自己的认识。 一、资本市场不等于货币市场 最常见的是许多人把资本市场等同于货币市场，不少人在谈资本市场时，实际上仅仅是就货币市场而言的，这是一种非常狭义的资本市场观念。资本不仅有货币形态存在，货币也不一定都必然能够成为资本。资本本身有多种表现形态，既有货币形态，也有实物形态，还有证券形态、技术形态等。货币市场包含了一般货币市场和货币资本市场。一般货币市场包含不以盈利为目的的货币兑换，但只要以盈利为目的，货币市场就一定是货币资本市场，而不是一般的货币市场。尽管在货币兑换中，人们的行为往往都是以盈利为目的，但也不能排除确实存在不以盈利为目的，而仅仅为了使用方便的货币兑换。还要强调的是，资本市场也不仅仅是货币市场，正如资本与货币不能划等号一样，资本市场与货币市场也不能划等号。货币市场仅仅是资本市场的一部分，尽管是非常重要的部分，但却不能等同。所以确切地说，现在人们常用的货币市场概念主要是指货币资本市场。 毫无疑问，货币资本市场是整个资本市场的核心，货币资本市场的繁荣与否，会直接影响到整个资本市场的发展。因此，人们往往最关心的也是货币资本市场。同时，货币资本市场的发达程度也决定了整个资本市场的发达程度，于是，有的人就把货币资本市场与内容更丰富、范围更广阔、内涵更深刻的整个资本市场等同起来。为此，我们必须对一般货币市场有明确的认识。 简单地说，货币市场往往被叫做金融市场。按照一般的解释，金融就是资金融通。最通俗的一种资金融通是指有资金剩余的一方将资金借贷给缺少资金的另一方，这种借贷关系大量地表现为银行业务。 其实，随着社会经济的不断发展，我们现在所说的金融已经具有更广泛的含义。货币的发行，信贷业务的开展，外汇交易的进行，证券的买卖，信托投资活动的兴起，保险理赔业务的扩大，典当业的出现等都直接涉及到货币的流通，它们属于大金融的范围。金融市场就是从事资金融通的场所，货币市场作为资金融通的场所，尽管有的是有形市场，有的是无形市场，但人们通常统称为金融市场，即一般所说的货币市场。 二、资本市场不等于证券市场
房地产市场营销意义
房地产市场营销意义 房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物，市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分。强有力的房地产市场营销活动不仅可以促进地区的经济繁荣，还有助于将计划中的房地产开发建设方案变成现实，使每一宗物业顺利出售或出租。本文通过对该领域相关成果的系统梳理，着重从房地产资源的深度开发及目标顾客明确定位的营销与管理等方面对这些房地产营销策划存在的问题进行分析和评述，针对中国房地产营销策划存在的问题归纳出比较合理的建议。 传统的房地产营销策划理论是建立在菲利普·科特勒的营销学理论基础上的。这一理论以4PS营销组合为核心，即营销的四要素为产品、价格、渠道、促销。4PS理论被奉为营销理论的经典而被许多企业所采用。在我国，随着房地产策划实践的不断深入，各种策划思想、策划理论、策划流派也开始出现。最具代表性的房地产策划思想有王志刚的“概念地产”思想。他认为“很多项目都是先给他们一个概念，这个概念被社会接受以后，这个概念所支持的硬件就能被消费者对象所接受，基本上是不愁市场的”。 随后，房地产营销策划界出现了两个主要策划理论：王志刚的“策划基本理论”和冯程的“全程策划理论”。“策划基本理论”的内容主要包括：策划的“四个”理论基础、策划的“生产力”本质、策划的“辩证”作用、策划的“三因”与“三性”原则、策划成功的“四出”目标和标准、策划的“十大”流程、以及策划人的思维特征和素质等。“全程策划理论”主要强调两方面：一是房地产策划应从市场调研、项目论证、概念设计、规划布局、建筑设计、工程控制、营销推广、售后服务等一系列环节中进行“全过程”策划，各个环节相互连贯，缺一不可。二是在每一策划环节中以提高产品价值为主要目的，强调项目开发提升价值的手段和空间。 目前房地产营销策划业最为流行的是“房地产全程营销”这一策划理论。朱曙东的“房地产全程营销”策划理论强调运用科学的营销思想贯穿于房地产开发的各个环节，形成独到的策划理论体系。主要内容有房地产全程营销工作流程和全程营销思想。它以市场营销为主线，以“满足市场需求，提供有效供给”为目的，将房地产开发经营管理八个流程有机地结合起来，融为一体。它完整地系统地讲述了房地产全程营销的每一个流程和每一个具体步骤。 随着房地产市场竞争的日趋激烈和房地产业的理性化发展，房地产市场进入“买方市场”，房地产市场营销已从过去的“消费者请注意”的模式，转变为“请注意消费者”的模式，在房地产营销策划中全面引入市场营销中的4C理论。所谓4C即消费者需求、消费者成本、消费方便、与客户的沟通。4C理论的出发点和中心点是消费者，房地产营销中的4C理论使得开发商从消费者的角度出发，
浅析房地产市场与金融市场的关系
浅析房地产市场与金融市场（金融市场包括的内容十分的广泛，银行、保险、证券三个行业只是其中的一小部分，如果这样写的话，题目会很大，大而空，不好把握，）的关系 摘要：建筑业是国民经济的支柱产业，占有的GDP比重大，（房地产业从拉动经济方面来看，房地产业的持续繁荣，可以带动钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等60余个相关产业的发展。）产业链比较长涉及的产业多元化，所以房地产市场与其他市场的关系错综复杂。房地产开发投资和房地产消费市场主要资金来源是银行贷款，这使得房地产市场与金融市场紧密联系起来，而金融市场中的其他两个行业——保险行业与证券市场对房地产市场产生间接的影响，同时也受房地产市场波动的影响。 关键词：房地产市场；金融市场；影响关系； 一、房地产市场与银行体系的关系 我国房地产市场对银行体系依赖性较强，商业银行对房地产市场的信贷支持力度大，双方都在追求自身利益最大化的过程中形成一种均衡的状态，但是房地产市场的变动对于银行等中介机构来说的影响是滞后的。（下面的两段内容都是在阐述房地产商和银行互相利用，最终结成利益的共同体，所以最后一句话在这里是不恰当的） 房地产企业贷款占比（数据来源：中国国家统计局） （此图可以用来解释房地产贷款的比例是十分巨大的） 万达集团对我们来说并不陌生，万达广场成为现代都市的标志性建筑，万达商业地产的运作模式却是通过“绑架”银行来实现的。地产商最重要资金来源是银行贷款和购房者提前交的购房款，但是受政调控策的影响，房地产资金来源中的定金及预售的比例逐渐减少，房地产开发贷款占总的投资贷款的比例逐渐增加。截止2015年上半年末，万达地产资产总值约为5786亿元，其中4205亿元是负债，资产净值不过1581亿元，万达地产负债总额4205亿元中流动负债高达2597亿元。由于贷款的金额巨大，所以说以王健林为代表的房地产商们绑架了银行等金融机构。 当然，银行把钱借给地产公司，是为了利息，天下没有免费午餐。银行向各个行业提供贷款，但是对房地产行业的贷款力度在14%~20%，不仅是因为房地产需要的投资的资金体量大，银行分配的贷款业务完成快，只需一次贷款就能完成本季度甚至本年度的贷款任务量。更重要的是房地产行业的贷款的资金回收期短，利息高。以房屋住宅开发投资为例，房地产商在开发投资阶段进行抵押贷款，用于支付前期投资，后期房屋销售时商业银行会自动将销售房屋价款划为房地产商还款金额，房屋从开发投资到出售的周期比其他行业资金回收期短，银行贷款的回收期同样比较短。银行不仅赚取房地产商高额的利息，同时赚取消费者在购买房屋时按揭贷款的利息，可谓是一箭双雕。
论会计信息在资本市场中的价值及实现
论会计信息在资本市场中的价值及实现
摘要: 资本市场上会计信息的价值在于提高投资者的预期效用。针对上市公司会计信息披露的逆向选择和道德风险，需要发挥公司内部治理和政府监管双重机制加以防控。公司治理与会计信息相互作用，改善公司治理是实现会计信息价值的内部途径。会计信息价值实现的外部途径是政府监管，现阶段应加大对会计信息披露违规行为的处罚力度，使其违规成本远远大于违规收益。 关键词: 会计信息; 资本市场; 信息披露; 监管 一、会计信息在资本市场中的价值体现 信息经济学的重要分析基础是决策理论。个体决策理论分析的是决策者个人的决策。首先，决策者被假定为理性的投资者，他总是希望以最小的代价获取最大的利益。在决策者只掌握不完全信息的情况下，为减少决策的不确定性，追求自身效用最大化，信息的搜寻显得格外重要。由此就产生了信息的价值问题。 从信息论和系统论的角度看，会计是反映企业资金运动的一个经济信息系统。在资本市场中，会计信息系统之所以具有价值，是因为它向其使用者传递了有关上市公司资金运动的新知识，而这种新知识能够帮助使用者减少或消除对公司认识的不确定性，从而获得令其满意的收益。从这种意义上讲，会计信息就是反映企业资金运动，旨在降低或消除其使用者决策不确定性的知识差。 在信息不对称的情况下，当事人利用会计信息后，其经济行为不确定性程度减少的越多，会计信息的价值也就越大。在资本市场上，假定除了会计信息之外没有其它信息，当股票价格发生了变动时，则一定是出现了新的会计信息，这种新信息改变了投资者对该股票心理预期的概率分布，进而使投资者改变或坚定了原来的信念并最终影响了股票价格。当然，资本市场上充满了各种各样的信息，这意味着会计信息和其它信息是相互补充或相互竞争的，投资者在最终决策前要对这些信息进行筛选。但无论如何，会计信息作为一种“硬性”的量化信息，在投资者的决策中起着举足轻重的作用。 二、会计信息价值在资本市场的实现机理 个体决策离开社会是不可能进行的，因此，经济学分析更重要的任务是分析人们在经济社会中的行为互动。在资本市场上作为会计信息信源的上市公司存在典型的互动关系，即委托—代理关系。其中，会计信息使用者( 以投资者和债权人为主体) 与提供者（经营者）之间的关系是一种最重要的委托—代理关系。在这种委托－代理关系中，由于信息不对称引起的逆向选择和道德风险是导致市场失败的重要原因。
复星地产事业合伙人样本
复星地产事业合伙人样本：资源嫁接平台 文/苏锶（21世纪经济报道） 作为复星集团地产投资和管理平台的复星地产，目标是在6-7年时间资产管理规模到5000亿元，颇有厚积薄发、聚势谋远之意。复星地产总裁徐晓亮此前接受21世纪经济报道采访时明确表示：“2014年是复星在地产板块战略成型以后对外布局的元年，也是蜂巢城市投资和实践的元年。” 据徐晓亮介绍，复星地产控股已经成为复星集团在房地产领域的投资及管理平台，并且“复星地产的金融属性将越发明显”，同时还要跟复星万亿资产的管理大战略相配合。 这一战略落地的方式则是复星早已提出的“蜂巢城市”概念。徐晓亮称，复星有两大优势，一是产业优势，有20多年投资产业的基础；另外一个优势，是有海外收购兼并，把中国动力嫁接全球资源的能力。 伴随复星向投资集团转型的是，在转型之初提出来的复星事业合伙人制度，在徐晓亮看来，核心理念是把职业经理人变成事业经理人。其实，复星事业合伙人制度的构想，要早于万科，只是没有引起万科那般声势浩大的关注罢了。 跟投约束机制 如何让职业经理人拥有事业经理人的思维模式和做事方法，站在董事会角度去思考问题，是复星地产一直在思考的问题。徐晓亮指出，3年前，复星地产在转型之初引进星浩资本团队时，就采取了合伙人制度的尝试，如今效果显著。 星浩前三期募集资金达百亿元，已成为地产基金的领头羊。确切地说，复星地产是投资集团属性，不是一个开发集团，采取的是合伙人加跟投机制，即每个项目的经理人必须跟投所操盘项目。 星浩资本其实是复星集团第一个以合伙人制建立起来的企业。以赵汉忠为核心组织团队，用复星的平台一起募集资金，把一二三期加在一起，星浩将近管理100亿的资金，从零开始到成为国内私募基金的老大，只花了3年的时间。 复星地产旗下上海星泓投资控股有限公司总裁刘斌喜欢用“天时地利人和”六字来评价星泓资本的创立，天时是指巨大的市场需求，而地利则是复星集团打造“大物贸”的方略。如果“天时、地利”是创立星泓资本的理性契机，那“人和”就是刘斌加入复星的感性理由。刘斌口中的这个“人和”实际就是复星地产的“事业合伙人机制”，他坦言，这是他之前20年地产从业生涯中没有遇到过的。 刘斌认为：“复星地产的事业合伙人机制，不仅仅是简单的一种模式、一种制度，可能更是一种发展的机制，一种管理的机制，一种分享的机制。在这种模式下，每一个加入进来的企业家可以掌握自己的命运。”同样，复星地产对像刘斌这样优秀的合伙人，也是不遗余力地“追逐”，打造这种新机制与新平台就是为了这些优秀的企业家“再创业”。“我们来到这里，就是可以和复星形成背靠背的信任，与复星分享成就。” 星景资本，作为复星地产旗下有一个园林、产业园区投资平台，其创始合伙人、CEO温晓东接受21世纪经济报道记者专访时透露，复星地产事业合伙人制度为旗下各个投资平台提供了良性的金融创新环境，作为星景资本合伙人的温晓东用自己的资金实投，然后发基金再跟投项目。正是这种灵活的跟投机制，成就
论中国房地产市场的发展开题报告
毕业论文 开题报告 课题名称论中国房地产市场的发展情况编制 本科专业工程管理 本科班级工管1002班 姓名廖威 评分 指导老师（签名） 2012年3月11日 湖北工业大学
目录
论中国房地产市场的发展开题报告 1选题的背景和意义 选题的背景 近年来，我国在房地产价格呈现不断升高态势，同时各地的房地产价格变化极不均衡，呈现出显着的地区差异。究竟是什么原因导致这种经济现象的发生? 其中隐藏何种规律性的东西? 这是值得我们深思的。由于土地价格的特殊性，加之中国国情的特殊性，房地产价格形成问题比一般商品价格要远为复杂，从而至今仍存在许多未解之迷。例如，对于房价学术界多从纵向角度展开研究，在空间角度仅限于级差地租理论的逻辑延伸，很少以空间视野从不同区域地理、地方政府政策的异质性来解析房地产价格形成机制及差异。而不能全面揭示中国房地产价格上升之迷，也就难以探寻调控房价的有效对策。房地产业木来就是一个存在着诸多不确定性和市场风险的产业，节节攀升的房地产价格使房地产业获得了巨大利润，但同时风险也逐渐积聚起来。在此背景下，如果不能全面揭示房地产价格形成的规律，从根本上解决我国房地产业发展过程中存在的一方面闲置“广厦千万间”，另一方面众多“寒士”无房所有的问题，这一产业将无法步入健康和可持续发展的轨道，也不可能预防或规避累积的市场风险。 选题的意义 政府在相关管理方面的缺失以及土地制度不健全。政府在经营土地方面缺乏监管，一些房地产开发商和政府往往有着密切的关系，政府与房地产商及银行合作，把大量资产投入房地产市场的发展，暗箱操作和政治寻租的现象比较普遍。这种行为的出现导致土地资源不能实现优化配置，影响了经济的可持续发展。另外，中国的土地出让制度是由政府一次性收取出让金，这部分的收入进入财政收入，算作政绩考察的一部分。导致一部分政府领导人会超量开发和出让土地。目前，中国在房地产税制等方面也存在一些问题：征税面比较窄，税制安排不合理等等，对房地产市场的投机行为起不到抑制的作用。
我国房地产融资现状及发展研究
我国房地产融资现状及发展研究-企业管理论文 我国房地产融资现状及发展研究 欧雯诗 一、房地产企业融资模式现状 目前，房地产企业融资的模式中，最常见的是银行信贷，此外还有房地产企业上市、发行公司债、房地产信托，以及正在讨论、试点中的房地产投资信托和保险基金等。 1.银行信贷模式 银行信贷是银行将自己筹集的资金暂时借给企事业单位使用，在约定时间内收回并收取一定利息的经济活动。房地产开发贷款的规范体系相对比较完整，相关的规范性文件主要包括：中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号）；中国银行业监督管理委员会《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》（银监发[2006]54号）；以及中国人民银行、中国银行业监督管理委员会共同制定、颁布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号）及其补充通知（2007 年12 月5 日，银发〔2007〕452号）。从现状来看，银行信贷仍是房地产企业融资最主要的模式，房地产企业存在过度依赖银行信贷的现象，截至2012 年末，主要金融机构人民币房地产贷款余额12.11 万亿元，同比增长12.8%，全年增加1.35万亿元，同比多增897亿元。 2.资本市场模式 房地产企业通过资本市场进行融资是一种比较传统的方式，其最大的优点在于可以最大程度的吸收社会闲散资金，但是中国境内对公司上市、发行公司债
的条件限制非常严格，因此，资本市场融资在目前中国房地产企业融资总额中比重较小。就房企发行股票来说，由于受政策限制，房企上市比较困难，大多数房企很难达到相关要求。因此，上市的房地产企业基本都是国内知名的大型房企，且大多数选择在境外上市。与之相比，房企发行公司债融资更是少见，主要原因有：一是中国对发行公司债券的主体要求非常严格；二是中国债券市场相对规模较小，发行和持有的风险均较大。 3.房地产信托模式 《中华人民共和国信托法》第二条规定，信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。关于房地产信托，中国银行业监督管理委员会于2004 年10 月18 日发布《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）》（以下简称“《征求意见稿》”），《征求意见稿》第二条规定，房地产信托业务，是指信托投资公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。 《信托投资公司资金信托管理暂行办法》规定，信托投资公司可以集合管理、运用、处分信托资金，但接受委托人的资金信托合同不得超过200 份（含200 份），每份合同金额不得低于人民币5 万元（含5 万元）。 《中国人民银行关于信托投资公司资金信托业务有关问题的通知》进一步规定，具有相同运用范围并被集合管理、运用、处分的信托资金，为一个集合信托计划。
房地产行业大数据分析的作用
https://www.wendangku.net/doc/c515802240.html, 房地产行业大数据分析的作用 在房地产行业，有一个明显的迹象表明，数据分析正在发挥更多的作用。例如，房地产企业通过使用数据挖掘技术，从不同的阶层了解人们的住房需求，并做出改变以适应不同的住房需求。交易价格、上市价格、数量和其他关键指标都可以帮助咨询师给出相对准确的估计价格。 然而，这并不是房地产行业现在已经达到的终点。作为房地产行业的一名见多识广的内部人，你必须从市场中获取更多有价值的信息，以发掘销售线索，拓展业务。因此，您应该清楚您的目标是什么，为什么要使用这些数据。
https://www.wendangku.net/doc/c515802240.html, 一、房地产大数据可以帮助你更好的了解客户住房需求 这些数据虽然不可能满足客户所有的住房需求，但我们可以在大多数客户中找到一些共性。为了更好地了解客户的需求，我们需要通过培训历史客户记录数据或统计数据挖掘客户的行为。 数据采集可以通过不同的方式。对于一些企业来说，他们更喜欢在社交媒体平台上爬取，这些平台可以显示出用户的习惯、行为、偏好和情感数据，他们可以通
https://www.wendangku.net/doc/c515802240.html, 过使用自动网络爬虫工具，比如八爪鱼，来轻松提取数据，可以从大多数网站收集数据。我们还可以使用分类或聚类算法来对客户的需求分类。 例如，工作的性质、习惯和生活条件，甚至购买和浏览历史记录都可以被列为值得挖掘的数据，我们可以使用基于云的技术来过滤、计算和优化客户群体，包括高质量的客户、潜在的客户、根据他们的特点，从不同的维度来给客户推广。 二、房地产大数据有助于精确行业市场定位 企业想进入或开拓某一区域房地产行业市场，首先要进行项目评估和可行性分析，只有通过项目评估和可行性分析才能最终决定是否适合进入或者开拓这块市场。如果适合，那么这个区域人口是多少？消费水平怎么样？客户的消费习惯是什么？市场对产品的认知度怎么样？当前的市场供需情况怎么样？公众的消费喜好是什么等等，这些问题背后包含的海量信息构成了房地产行业市场调研的大数据，对这些大数据的分析就是我们的市场定位过程。