(完整版)土地评估项目实施专业技术方案

七、评估工程实施方案

郑州市市国土资源局为了规范本级协议土地出让和划拨土地宗地评估行为，采用公开招标的方式确定土地评估中介机构。我公司拟投标，为了规范入围后我公司参与的具体宗地评估工程的评估行为，按时、保质完成具体宗地评估业务，保证我公司出具的评估结果科学、合理，且符合郑州市和具体估价对象的实际情况，特制订本方案。

一、机构人员组织、业务流程及岗位职责

我公司具备从事河南省范围内的土地评估业务的资质的机构，自公司成立以来一直从事涉及土地出让、转让、土地划拨、企业改制等地价评估工作。另外，除了日常的宗地评估外，本公司还承担着中原出版传媒投资控股集团有限公司下属子公司企业改制工程等，本公司目前已经充分掌握了河南省大部分地区的土地、房地产交易资料，对河南省土地市场的现状特点、发展规律有较为全面的了解。

本公司具体负责该工程评估工程的负责人和土地估价师均是长期从事宗地地价评估的专职资深注册土地估价师，从事过大量土地出让、转让、划拨、企业改制工程的评估工作，不但理论功底扎实、实践经验丰富，而且对河南省，尤其是郑州市涉及土地出让、转让、土地划拨的有关政策、办理流程有充分的了解，完全有能力为委托方提供高质量、高效率的服务。

根据工程特点，本公司拟安排公司总经理徐进兰为总负责人，孙建伟作为工程负责人，组织、协调具体评估工作。另抽调多名丰富经验的土地估价师成立两个工程小组，负责具体工程的组织实施（详见

下表）。

工程实施主要人员情况

本公司宗地评估工程依据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB／T18508—2001）、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（CB／T18507—2001）、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB／T 21010—2007）、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部第21号）、《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局第1号）及委托方提供的有关估价对象的资料（包括规划设计资料、宗地图及出让前置条件和配套保障性住房的文件、委托评估约定书等）受理业务，之后进入估价程序到完成估价报告，主要经过以下步骤：

1、明确评估的基本事项。内容主要包括估价对象（权属、用途、面积等）、估价目的、基准日、价格类型、估价日期等。

2、拟定估价作业计划；

3、收集资料，实地踏勘，分析整理相关资料，商讨估价技术方法；

4、选择合适的估价方法，确定相关的技术参数，确定试算价格；

5、初算结果工程负责人自检，并将自检结果交于工程经理会议讨论；

6、工程经理会议讨论结果报技术总负责人审核，,总估价师审核评估报告书是否符合合法性原则，委托方的委托依据、所提供的文件、材料是否充分可靠，以及评估过程是否符合《城镇土地估价规程》的要求，评估结果是否客观、公正、科学、可行，审核通过的技术总负责人签署审核意见；

7、确定估价结果；

8、撰写估价技术报告及估价结果报告初稿；

9、报告初稿提交审核小组审核；

10、经审核过的报告提交委托方。

二、工程工作进度安排

郑州市国土资源局委托的协议土地出让评估、划拨土地评估工程的完成日期按照正常情况，承诺5个工作日完成，如果委托方有其他特殊情况需要加快进度的，在保证成果质量的前提下，我方承诺全力配合保证不影响委托方需求。一般情况下，具体工作进度安排如下：收到委托方作业通知后：

第l天明确估价基本事项、拟定作业计划、完成现场踏勘、估价对象资料收集、周边房地产市场情况和上地利用情况调查；

第2天分析整理相关资料，选定适合方法试算价格；

第3天土地评估公司内部进行三级审核，确定测算价格；

第4天撰写估价报告并自审；

第5天审核报告，装订成果，提供成果给委托方。

三、工程实施技术路线

根据《城镇土地估价规程》，宗地地价评估的技术途径是利用调查的有关资料，采用市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法评估宗地地价。估价方法的选择要根据估价目的、估价对象所在的区域条件和估价对象的具体利用条件，选择合适的估价方法进行评估。根据郑州市城市资源保障能力、当前社会经济发展水平以及房产、地产市场的发育水平，考虑到估价目的，对于不同用途估价对象的首选估价方法按以顺序进行：

1、商服用地采用收益还原法、市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法评估；

2、城镇住宅用地可采用市场比较法、假设开发法、基准地价系数修正法评估；

3、工业用地采用基准地价系数修正法、市场比较法、成本逼近法评估；

4、其他地类采用基准地价系数修正法、市场比较法、成本法评估。

以上方法为通常情况所用的测算方法，在具体工程评估中，根据宗地具体状况、估价目的对各估价方法进行适用性分析，总体原则就是方法要适合估价对象的客观存在情况。

按照《城镇土地估价规程》要求，每个估价工程应当至少选择两种以上方法，考虑到涉及政府收益评估的复杂性，具体评估工程要根

据估价对象的具体利用方式选择适合的方法。

四、确保工程质量、工期的技术和组织措施

我公司自成立以来，一直从事地价评估工作，并多次作为牵头机构，参与全省范围内的各种类型宗地评估工程，积累了丰富的地价资料和地价评估经验，具有较强的组织协调能力和较高的专业技术水平，能够保证高效率、高质量完成委托方的宗地评估业务；并且能够充分应用各项基础业务成果，保证估价结果的客观、真实。

（一）质量方针

质量方针：遵守规范、质量为先、精诚团结、改革创新。

（二）质量保证体系

公司为确保本工程以顺利的完成，实现宗地评估工程成果达到优良等级的总目标，公司决定建立一套完整的质量保证体系，组织一支技术精湛、经验丰富的质量管理队伍。

公司总经理对工程质量总负责。公司技术负责人在公司总经理领导下具体地对宗地评估工作负责组织指导、定期定时检查，对薄弱环节和重大技术问题组织攻关活动，运用经济手段奖优罚劣。工程经理对宗地评估工程负责。公司和评估部设立专职审核部门，设立兼职审核员，形成质量控制网，一层抓一层，层层抓质量。

1、工程组质量管理职责规定

(1)工程总经理

是本评估工程质量的第一责任人。负责组织贯彻公司的质量方针目标，保证整体质量体系的有效运行。

(2)评估部

评估部对工程总经理和公司技术负责人负责。负责具体宗地评估的评估方法、计算参数和方案方法的贯彻实施；负责日常的技术管理工作；做好具体工程的组织设计、方案、进度计划的必要修改和报审；填写工程日志；处理解决技术问题。

(3)审核部

审核部对公司技术负责人和技术组负责。负责编制工程质量计划，认真按照《城镇土地估价规程》中规定的合格评审要求，对评估部出具的数据及其文本文件进行检查，做好检验记录，保证内容齐全、数字准确、情况真实；制定质量不合格工程的纠正和预防措施，并监督实施。

2、质量奖罚制度

按照各岗位职责分工，能够圆满完成各自职责的，公司酌情给予物资奖励和精神鼓励。对于不能坚守岗位、玩忽职守，给公司形象造成不良影响的，并造成评估工程不能按照约定时间交付的，将给予扣减奖金处罚；情节较重的，将酌情扣减基本工资。

3、评估结果一票否决制度

在对宗地评估工程的各个阶段坚持“三级检查制度”的同时，公司坚决支持各级审核人员的工作，赋予其“一票否决”的权力，在公司内部三级检查过程中，无论哪一级审核人员认定该分项质量达不到合格等级，都不再向上一级审核部门申报检验，待完全达到合格标准后，方可向上一级审验，直到每一级都达到合格评审要求为止。

4、质量控制程序

(1)文件和资料的控制

针对管理性文件，由工程总经理负责与委托方进行沟通并索要管理性文件。现场勘查土地估价师负责具体宗地评估工程有关文件的收集、整理和归档。

（2）技术控制

严格执行中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB／T18508—2001）、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（CB／T18507—2001）、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB／T 21010—2007）及其他国家和河南省及郑州市的相关规定，保证估价结果独立、客观、公正、公平。

（3）质量记录的控制

宗地评估工程文件保存时间为二十年，在档案室专人保留存放。文字记录、照片及其他资料应注意保存环境条件，不能使之霉变，针对电子文件资料专门进行可移动硬盘备份并定期检查，审批存放和失效销毁由公司技术负责人负责。

5、质量保证措施一般要求

（1）认真贯彻质量方针，建立以工程总经理为质量第一责任者的岗位责任制。

②实行三级质量检查制，严格控制分部分项工程的质量。

③加强人员培训，提高技术素质。

④对质量事故处理坚持“三不放过”的原则。

（三）保证措施

1、工期保证措施

为了保证按时、保质的完成郑州市协议土地出让评估、划拨土地评估工作，我公司制定了以下措施：

（1）对于涉及政府土地收益的宗地评估工程不同于一般的抵押、核定资产、企业改制等市场类评估工程，不但要求评估结果客观、公正，估价中所采用的各种参数的确定也必须依据充分，估价报告经得起检验。因此，对于这类工程的评估不能仅靠加班加点来缩短工期，要严格按照规定的程序进行，把需要做的工作分解到日常工作中，以此提高工作效率。

（2）我公司自成立以来，已经完成多项土地出让、转让和划拨土地评估工程，了解土地出让、转让、划拨的办理程序，知道这类工程评估的要点。我公司有专人负责搜集郑州市土地出让、转让等交易资料，并对资料进行录入、上传、分析工作，同时，我们建立了资料定期收集制度，每一位土地估价师每年采集一定数量的土地交易数据，是公司考核的一项重要指标。目前我们不但有丰富的交易信息，而且有历年来社会经济发展资料、规划资料、基准地价资料、基础设施和公共服务设施资料、环境条件资料等影响地价的资料。因此，估价师在做该类工程评估时，只需要结合现场踏勘，收集、调查估价对象的现状和规划利用资料、估价对象所在区域土地利用情况。不需要再花费大量的时间收集影响地价的其他信息。可大大节约时间，提高工作效率。

（3）工程负责人和参加人员都是经过公司反复研究抽调的业务骨干，有丰富的工作经验，他们可根据具体估价工程的特点，快速做出科学判断，选择合适的估价方法和技术路线，利用公司丰富的地价信息，合理测算地价。

（4）由于我们每年都在做土地出让工程评估工作，可利用已有的评估案例，提高报告撰写的工作效率。

（5）目前评估部每2天召开一次评估交流会，重点检查评估工程的执行情况，并针对估价技术问题，由技术小组提出解决的措施，限期解决，确保工期的按时和提前完成。

（6）评估工程承包制，各小组要按下达的评估工程准时完成任务，对提前完成的予以奖励，对拖延工期的给予惩罚。积极组织技术人员，根据工期和工程需求，随时增加技术人员。

2、质量保证措施

(1)建立评估工程质量管理体系，由工程总经理担任该评估工程的总负责人，落实评估工程各级人员的职责，责任到人。

(2)坚持：“以人为本”的管理理念，严格要求评估工程成员的资格，在工程开展中对工程成员进行考核。

(3)编制明确细致的质量计划，在工程实施的过程中采取适宜的质量保证措施，抓好质量流程各环节的工作，明确每个岗位的质量责任。

(4)严格按照城镇土地估价规及省厅的技术规程进行操作。

(5)对出现质量问题的小组，查明原因，严重者调出本工程。

(6)坚持自检、互检、复检的三级检查制度，保证工程质量。

3、人员保证措施

工程主要人员情况表

4、资金保证措施

为了使评估工作不因资金问题而影响工作进度和参加人员的工作积极性，使大家始终保持高昂的斗志和工作热情，公司决定会针对此次评估工程设立专项资金，专门用于外业勘查的交通、就餐、外业补助，内业用于评估工程设计等工作的需要。总之土地评估公司在资金需求方面一定会大力支持评估人员的需要。

5、资料保障

地价评估实质上是在对大量资料分析基础上，对地价水平的科学判断。占有资料的多少以及对资料分析的深度直接影响估价师对地价形成机制、土地市场发展现状和发展规律的把握，进而影响方法选择、估价参数确定及估价结果的客观、公正。

6、组织保障

考虑到郑州市国土资源局采用招标方式确定协议土地出让评估、划拨土地评估工程评估机构，为了做好该工程，公司领导多次开会研

究，根据估价师的特点和专长，成立了两个工程组，为该工程提供专职服务。可从组织上保障工程的顺利实施。

7、严把质量关、确保报告高质量的措施

为确保估价质量及工期的技术措施，在接受委托后，我公司将确定该工程总负责人，由总负责人安排车辆、人员、资金，然后安排一个工作组进行实地勘察，及收集资料，资料收集完成后，在实地踏勘基础上成立一个由多名估价师成立的专项小组，对土地评估方法的选取，并试算估价结果，再集体讨论进行初步试算结果进行调整，最终确定估价结果。

总之，为保证工程质量及评估结果客观、公正、合理，还要进行相应的审核制度。

（1）审核程序

评估人员在接受安排任务后，第一时间明确评估目的并进行外业调查，调查完成后结合内业迅速完成初稿，初稿完成后将报告交给检查人员，检查人员在检查完报告后需在初稿上标注需要完善的地方，并进行说明然后后返还评估人员修改、评估人员在修改后，交给工程经理审核，工程经理审核后提交总经理审核，最后出具正式报告。

（2）审核依据和标准

《城镇土地分等顶级规程》和《城镇土地估价规程》中要求的方法、准则、原则和标准。以及《国土资源部办公厅关于发布<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》的通知>》（国土资厅发[2013]20号）、《河南省国土资源厅办公室关于贯彻执行国有建设用

地使用权出让地价评估技术规范（试行）的通知》（豫国土资办发[2013]36号）和《郑州市国土资源局关于转发<河南省国土资源厅办公室关于贯彻执行国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）的通知>的通知》（郑国土资文[2013]562号）确定的原则和标准。

五、技术路线和测算过程符合国家标准和郑州市实际土地市场情况

1、坚持实地踏勘，调查待估宗地周边范围内实际市场资料；

2、以郑州市通过验收的基准地价作为评估的基础和参考；

3、坚持以郑州市地价动态监测结果作为评估的重要参考；

4、选取足够数量的成交案例，确保待估宗地价格能符合实际水平；

5、评估要结合郑州市宏观经济走向与整体经济发展趋势。

土地评估项目实施方案.doc

七、评估项目实施方案 郑州市市国土资源局为了规范本级协议土地出让和划拨土地宗地评估行为，采用公开招标的方式确定土地评估中介机构。我公司拟投标，为了规范入围后我公司参与的具体宗地评估项目的评估行为，按时、保质完成具体宗地评估业务，保证我公司出具的评估结果科学、合理，且符合郑州市和具体估价对象的实际情况，特制订本方案。 一、机构人员组织、业务流程及岗位职责 我公司具备从事河南省范围内的土地评估业务的资质的机构，自公司成立以来一直从事涉及土地出让、转让、土地划拨、企业改制等地价评估工作。另外，除了日常的宗地评估外，本公司还承担着中原出版传媒投资控股集团有限公司下属子公司企业改制项目等，本公司目前已经充分掌握了河南省大部分地区的土地、房地产交易资料，对河南省土地市场的现状特点、发展规律有较为全面的了解。 本公司具体负责该项目评估项目的负责人和土地估价师均是长期从事宗地地价评估的专职资深注册土地估价师，从事过大量土地出让、转让、划拨、企业改制项目的评估工作，不但理论功底扎实、实践经验丰富，而且对河南省，尤其是郑州市涉及土地出让、转让、土地划拨的有关政策、办理流程有充分的了解，完全有能力为委托方提供高质量、高效率的服务。 根据项目特点，本公司拟安排公司总经理徐进兰为总负责人，孙建伟作为项目负责人，组织、协调具体评估工作。另抽调多名丰富经验的土地估价师成立两个项目小组，负责具体项目的组织实施（详见

下表）。 项目实施主要人员情况 本公司宗地评估项目依据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB／T18508—2001）、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（CB／T18507—2001）、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB／T 21010—2007）、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部第21号）、《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局第1号）及委托方提供的有关估价对象的资料（包括规划设计资料、宗地图及出让前置条件和配套保障性住房的文件、委托评估约定书等）受理业务，之后进入估价程序到完成估价报告，主要经过以下步骤： 1、明确评估的基本事项。内容主要包括估价对象（权属、用途、面积等）、估价目的、基准日、价格类型、估价日期等。 2、拟定估价作业计划； 3、收集资料，实地踏勘，分析整理相关资料，商讨估价技术方法； 4、选择合适的估价方法，确定相关的技术参数，确定试算价格；

山东省土地利用总体规划中期评估工作方案设计(4稿子)

省土地利用总体规划中期评估 工作方案 为做好我省土地利用总体规划中期评估工作，按照《国土资源部办公厅关于印发土地利用总体规划中期评估工作方案的通知》要求，结合我省实际，制定如下工作方案： 一、评估目的 全面掌握我省各级土地利用总体规划实施情况，深入分析我省耕地和基本农田保护情况、建设用地节约集约利用情况、各级规划对工业化、信息化、城镇化和农业现代化同步发展的保障情况等，提出规划实施存在的突出问题及有关建议，提高土地利用总体规划实施管理科学化、规化水平。 二、评估原则 （一）全面评估，突出重点。系统回顾规划实施的总体情况，全面分析各项目标和任务的落实情况，重点分析各项约束性指标和重要预期性指标的实现程度，总结规划实施的成效和存在的问题。 （二）立足规划，着眼未来。围绕规划核心容和主要指标，紧密结合以城镇化发展为引擎，“四化”同步推进、区域城乡协调发展、社会民生加快建设等新形势新要求，评估规划对未来发展需求的保障程度，提出应对措施和建议。

（三）统一部署，典型剖析。在做好省级规划中期评估的同时，同步开展市、县两级规划的中期评估，深入了解地方各项规划目标任务的实现程度，对规划实施存在的新情况新问题进行有针对性的剖析。 （四）专家领衔，多方参与。加强组织协调，充分发挥专家领衔作用，广泛吸收相关专家学者、各级国土资源部门和公众的意见和建议，确保评估成果的科学性和客观性。 （五）客观真实、统筹兼顾。各地应根据经济社会发展需要，客观分析当前规划实施面临的突出问题，准确研判未来发展态势，实事开展规划中期评估工作。采用权威部门发布的经济社会、土地利用等数据和资料，如实反映规划实施情况，保证评估过程和结论的客观性。广泛听取社会公众意见和建议，统筹兼顾，提出科学有效的实施措施。 三、评估时点围 本次评估期限为2006年1月至2012年12月。评估围2012年土地利用变更调查行政区划实际管辖围。 四、评估任务 本次评估分为省级、市级、县级三个层面进行，各地可根据需要开展乡级规划中期评估工作。 （一）省级层面评估。 采用多种方法客观分析全省规划实施中的主要问题，预测规划实施的趋势，总结规划实施好的经验做法，提出解决

项目拆迁评估工作的具体实施方案

XXXXX房屋征收项目 实 施 方 案 XXX房地产土地评估有限公司 2018年 03月 28日

目录 项目概况 (3) “三调”实施方案 (4) 一、任务及工作内容 (4) 二、技术路线与方法 (7) 三、土地利用现状调查 (8) 四、专项用地调查 (13) 五、土地调查数据库建设 (14) 六、检查与验收 (15) 七、统一时点更新 (17) 八、成果汇总 (17) 九、主要成果 (19) XXXXX房屋征收项目测绘实施方案 (22) 一、测绘技术依据 (22) 三、实施方案 (23) 三、测绘工作流程与方法 (24) 四、质量检查及保障措施 (42) 五、测绘周期承诺 (45) XXX项目评估实施方案 (50) 一、统一相关技术参数选取，统一解释口径 (50) 二、本项目拆迁评估工作流程 (51) 二、技术方案 (55) 四、根据工作方案，确定组织方案 (61) 五、本项目组织架构图 (62) 六、作业时间 (63) 七、棚户区改造项目重点、难点分析 (63)

项目概况 项目区域简介及项目简介：XXXXXX XXX..... 所需开展任务要求内容包括了“三调”，地籍测绘，房产测绘,房屋评估。“三调”及房屋地籍测量结果的应用为城市棚户区改造工程提供了科学严谨的法律依据，涵盖变更地籍资料、土地利用分类、初始权属、地籍的区域划分、宗地划分等内容，为改造过程中的土地利用和权属变更提供了公平合理的法律依据，是城市棚户区改造工作中的一项总要内容。 （一）实施任务的服务要求：符合国家及行业标准，并满足招标人项目内容相关服务要求。 （二）服务期限：自合同签订之日起，180日历天完成外业调查，内业处理，宗地图、房产图编制和项目成果统计汇总以及后期伴随服务等工作。为顺利完成拆迁任务，现将该项目中存在的可能影响工作进展的问题加以分析，并提出具可操作性的解决方案，以保证按时高质量的完成工作。

XXXX项目拆迁评估工作地具体实施方案设计

实用标准XXXXX房屋征收项目

XXX房地产土地评估有限公司2018年03月28日

目录 项目概况 (4) “三调”实施方案 (5) 一、任务及工作内容 6 二、技术路线与方法 ......................................................... 1 0 三、土地利用现状调查 ........................................................ 1 2 四、专项用地调查 ........................................................... 1 8 五、土地调查数据库建设 (19) 六、检查与验收 (21) 七、统一时点更新 (23) 八、成果汇总 ............................................................... 2 4 九、主要成果 (27) XXXXX房屋征收项目测绘实施方案 (30) 一、测绘技术依据 (30) 三、实施方案 (32) 三、测绘工作流程与方法 34 四、质量检查及保障措施 58 五、测绘周期承诺 (61) XXX项目评估实施方案 (67)

一、统一相关技术参数选取，统一解释口径 (67) 、本项目拆迁评估工作流程 68 二、技术方案 (72) 四、根据工作方案，确定组织方案 (79) 五、本项目组织架构图 (79) 六、作业时间 (80) 七、棚户区改造项目重点、难点分析 (81) 项目概况 项目区域简介及项目简介：XXXXXX XXX.…. 所需开展任务要求内容包括了“三调”，地籍测绘，房产测绘，房屋评估。“三调”及房屋地籍测量结果的应用为城市棚户区改造工程提供了科学严谨的法律依据，涵盖变更地籍资料、土地利用分类、初始权属、地籍的区域划分、宗地划分 等内容，为改造过程中的土地利用和权属变更提供了公平合理的法律依据，是城市 棚户区改造工作中的一项总要内容。 （一）实施任务的服务要求：符合国家及行业标准，并满足招标人项目内容相关服务要求。

土地评估技术服务方案范本

技术服务方案 （招标单位名称）采用公开招标的方式确定土地评估服务单位。我公司拟投标，为了规范入围后我公司参与的具体宗地评估项目的评估行为，按时、保质完成具体宗地评估业务，保证我公司出具的评估结果科学、合理，且符合云南省、曲靖市相关要求，结合曲靖市土地收储中心估价对象的实际情况，特制订本方案。 一、公司情况简介 我公司具备从事全国范围内的土地评估业务的资质的 机构，自公司成立以来一直从事涉及土地出让、转让、土地划拨、企业改制等地价评估工作，目前已经充分掌握了云南省大部分地区的土地、房地产交易资料，对云南省土地市场的现状特点、发展规律有较为全面的了解。 本公司具体负责该项目评估项目的负责人和土地估价 师均是长期从事宗地地价评估的专职资深注册土地估价师，从事过大量土地出让、转让、划拨、企业改制项目的评估工作，不但理论功底扎实、实践经验丰富，而且对XX省，尤其是XXX、XXX、XXX涉及土地出让、转让、土地划拨的有关政策、办理流程有充分的了解，完全有能力为委托方提供高质量、高效率的服务。 二、工作思路和措施

（一）成立项目小组，明确评估人员、业务流程及岗位职责 根据项目特点，本公司拟安排公司评估副经理XXX作为项目负责人，组织、协调具体评估工作。另抽调多名丰富经验的土地估价师成立项目小组，负责具体项目的组织实施（详见下表）。 项目实施主要人员情况 本公司宗地评估项目依据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB／T18508—2001）、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（CB／T18507—2001）、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB／T 21010—2007）、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部第21号）、《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局第1号）及委托方提供的有关估价对象的资料（包括规划设计资料、宗地图及出让前置条件和配套保障性住房的文件、委托评估约定书等）受理业务，之后进入估价程序到完成估

土地评估项目实施方案

七、评估项目实施方案 市市国土资源局为了规本级协议土地出让和划拨土地宗地评估行为，采用公开招标的方式确定土地评估中介机构。我公司拟投标，为了规入围后我公司参与的具体宗地评估项目的评估行为，按时、保质完成具体宗地评估业务，保证我公司出具的评估结果科学、合理，且符合市和具体估价对象的实际情况，特制订本方案。 一、机构人员组织、业务流程及岗位职责 我公司具备从事省围的土地评估业务的资质的机构，自公司成立以来一直从事涉及土地出让、转让、土地划拨、企业改制等地价评估工作。另外，除了日常的宗地评估外，本公司还承担着中原出版传媒投资控股集团下属子公司企业改制项目等，本公司目前已经充分掌握了省大部分地区的土地、房地产交易资料，对省土地市场的现状特点、发展规律有较为全面的了解。 本公司具体负责该项目评估项目的负责人和土地估价师均是长期从事宗地地价评估的专职资深注册土地估价师，从事过大量土地出让、转让、划拨、企业改制项目的评估工作，不但理论功底扎实、实践经验丰富，而且对省，尤其是市涉及土地出让、转让、土地划拨的有关政策、办理流程有充分的了解，完全有能力为委托方提供高质量、高效率的服务。 根据项目特点，本公司拟安排公司总经理徐进兰为总负责人，建伟作为项目负责人，组织、协调具体评估工作。另抽调多名丰富经验的土地估价师成立两个项目小组，负责具体项目的组织实施（详见下

表）。 项目实施主要人员情况 本公司宗地评估项目依据中华人民国国家标准《城镇土地估价规程》（GB／T18508—2001）、中华人民国国家标准《城镇土地分等定级规程》（CB／T18507—2001）、中华人民国国家标准《土地利用现状分类》（GB／T 21010—2007）、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部第21号）、《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局第1号）及委托方提供的有关估价对象的资料（包括规划设计资料、宗地图及出让前置条件和配套保障性住房的文件、委托评估约定书等）受理业务，之后进入估价程序到完成估价报告，主要经过以下步骤： 1、明确评估的基本事项。容主要包括估价对象（权属、用途、面积等）、估价目的、基准日、价格类型、估价日期等。 2、拟定估价作业计划； 3、收集资料，实地踏勘，分析整理相关资料，商讨估价技术方法； 4、选择合适的估价方法，确定相关的技术参数，确定试算价格；

2017土地估价实务在建工程的评估方法

2017土地估价实务:在建工程的评估方法 一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意) 1、《城市房地产管理法》规定,以出让方式取得建设用地使用权的,转让房地产后,受让人改变原建设用地使用权出让合同约定的土地用途,必须取得__同意,并依法办理相关手续。 A.原出让方与市、县规划行政主管部门 B.原出让方 C.城乡规划行政主管部门 D.转让人 2、甲于2005年2月1日购买一商铺,2007年5月将其转卖,在办理相关交易、过户手续过程中,甲不需缴纳__。 A.土地增值税 B.营业税 C.印花税 D.契税 3、根据商业出租柜台资料评估土地价格,可采用下述公式计算样点地价:样点地价=／(出租柜台分摊土地面积×土地还原率)。 A:商店纯收益 B:商店总收益 C:商店土地纯收益 D:商店出租柜台土地纯收益 E:时间因素 4、土地登记面积与出让合同上的面积不一致时,以为准。 A:土地证上登记面积 B:出让合同上的面积 C:实际测量面积 D:委托方确定的面积 E:合法性 5、下列有关土地、房地产税收的说法正确的就是.【2009年考试真题】 A:学校、幼儿园、养老院占用耕地,也需要缴纳耕地占用税 B:供城市居民观光旅游采摘的农业生产用地可以免征城镇土地使用税 C:目前外商投资企业不缴纳房产税,而缴纳城市房地产税 D:中外合资企业与外资企业不需要缴纳城市维护建设税 E:土地 6、下列人员情形,不能报名参加土地估价师资格考试的有。 A:被取消土地估价师资格已3年 B:被取消考试资格已3年 C:在评估业务中受到行政处罚,自处罚之日起至报名之日止已3年 D:因故意犯罪受刑事处罚,自刑罚执行完毕之日起至报名之日止已8年 E:合法性 7、在土地两权分离条件下所实行的土地有偿使用制实质上就是__。

土地整治项目工程质量评估实施报告

xxxxxxxxxxxxxxxxx土地整理开发 （占补平衡）项目 质量评估报告 xxxx建设监理有限公司 二〇一四年六月

目录 一、项目概述 (1) （一）项目区基本情况 (1) （二）项目主要指标 (3) （三）工程建设内容 (4) （四）工程开工日期、竣工日期 (4) 二、工程质量评估依据 (5) 三、施工质量控制 (7) 四、质量控制成效 (9) 五、对各标段施工管理、工程质量的综合评述 (10) 六、经验、建议、存在问题及改进措施 (10)

xxxxxxxxxxxxxxxx土地整理开发 （占补平衡）项目质量评估报告 一、项目概述 （一）项目区基本情况 1、项目区位置 xxxxxxxxx（占补平衡）项目位于xxx县xxx洪福村委会、回龙村委会及xxx华侨农场境内。洪福村委会隶属xxx县xx镇，地处xxx东部，距xxx政府所在地7.00公里，到镇道路为土路，交通方便，距县城70公里。 东邻稼依镇，南邻差黑村民委员会，西邻大新村民委员会，北邻蒲草村民委员会。回龙村委会隶属砚山县xxx，地处镇南边，距镇政府所在地5.00公里，到镇道路为公路，交通方便，距县85公里。东邻差黑行政村，南邻拉白冲行政村，西邻阿舍乡，北邻尧房行政村、大新行政村、洪湖行政村。华侨农场位于文山壮族苗族自治州砚山县xxx，地处东经103°49′，北纬23°42′。 距砚山县政府所在地66公里，距文山州政府所在地67公里，距省城昆明市280多公里。 项目区地理坐标为东经103°48′26″～103°49′30″，北纬23°41′33″～23°44′00″。项目区东边

主要以道路为界，南边以道路为界，西边以权属界线及道路为界，北边以道路、居民区边界为界，四至清晰，权属明确。 2、项目区地形地貌 项目区位于xxx洪福村委会、回龙村委会及xxx华侨农场境内地处滇东南岩溶高原中部，地势较平坦。项目区整体地势由西向东看呈现中间低两边高，由北向南看呈现南高北低的地势。海拔在1460-1464米之间，地面平均坡度在0-2度之间。 3、项目区水资源 项目区无天然河流，有季节性坑塘。区内无稳定可利用灌溉水源，灌溉水源主要靠天然降水，但季节分配不均。坑塘是项目区主要的泄洪区。 4、项目区气候 项目区属亚热带高原季风气候类型，冬无严寒，夏无酷暑，冬春干旱，夏秋湿润，年内温差变化小，气候温暖，干湿季节分明。年平均气温16.3℃，月均最高26.6℃，月均最低4.7℃，极端最高35.5℃，极端最低0℃以下。项目区地形开阔、平缓，年日照时数约2200小时，日照百分率

项目风险评估实施方案

重大工程建设项目社会稳定风险评估实施方案 为切实加强重点工程建设项目的维稳工作，确保社会稳定，根据县维稳办的安排部署，结合我局实际，制定本实施方案。 一、指导思想 以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实党的十七大、十七届三中全会精神，深入贯彻落实科学发展观，认真落实中央、省、市、县有关维护稳定的指示和工作部署，坚持稳定压倒一切的方针，正确处理改革发展与稳定的关系，逐步建立从源头上预防和减少涉稳隐患的有效机制，确保重大工程项目建设期间和建成后的社会稳定，为苍溪经济快速发展营造和谐稳定的社会环境。 二、重大工程建设项目的范围及维护稳定风险评估的主要内容 （一）重大工程建设项目的范围 重大工程建设项目，是指全县范围内被国家、省、市、县确定为重点工程建设项目的在建、拟建工程。 （二）重大工程建设项目维护稳定风险评估主要内容 对每个重大工程建设项目，所在乡镇和负责该工程管理的县级部门要坚持客观、公正、准确、实效的原则，从以下九个方面所涉及内容逐一进行分析预测，对是否可能出现不稳定问题作出评估： 1、资金（含专项资金）的组织和使用。主要测评：（1）资金筹措渠道是否合法可靠；（2）所需资金总额是否能按计划、按时足额到位；（3）资金能否做到专储、专账、专管、专用； 2、农村征地补偿及房屋拆迁安置。主要测评：（1）征地是否报批；（2）征地补偿安置费用标准是否符合法律法规和政策规定；（3）征地应安置人员的安置办法是否可行；（4）房屋拆迁安置补偿标准是否符合法律法规和政策规定；（5）征地补偿安置、房屋拆迁安置补偿费用是否准备充足；（6）征地拆迁安置实施单位及人员是否明确；（7）征地拆迁安置争议调处单位、调处人员和责任领导是否明确； 3、失地农民就业及生活保障。主要测评：（1）中央、省、县有关失地农民就业及生活保障的政策能否切实的贯彻落实；（2）失地农民的基本社会保险能否落实到位；（3）符合“低保”条件的失地农民能否应保尽保；（4）失地农民劳动技能培训方案和帮助、指导其实现再就业的措施能否落到实处； 4、移（农）民搬迁安置及其生产、生活。主要测评：（1）安置资金是否落实到位；（2）过渡期生活费能否按期如数兑现；（3）后期扶持措施能否跟上；（4）安置规划是否已制定、报批；（5）安置点能否满足群众生产、生活需要；（6）被安置群众对安置点的意见等。 5、城县建设房屋拆迁安置。主要测评：（1）拆迁计划是否符合城乡统筹协调发展的要求、是否按规定审批；（2）拆迁安置方案是否与城县规划方案相衔接和协调；（3）拆迁安置补偿方案是否具有合理性和可操作性；（4）是否切实维护了被拆迁群众的合法利益，群众对拆迁安置方案是否满意；（5）拆迁准备金是否充足并作专项存储，过度方案能否落实；（6）拆迁安置争议调处单位、调处人员和责任领导是否明确；（7）在处理拆迁日常事务中能否严格按程序办理，做到程序不违法； ）建设期和建成后可能出现哪些较大的社1（、周边社会治安秩序。主要测评：6． 会治安问题；（2）周边社会治安情况分析。

资产评估工作实施方案(投标)

工作方案 本机构投标响应XXXXXXXX单位2017-2018年度审计机构及资产评估机构入围招标公告，根据《资产评估法》、《招投标法》、《中华人民共和国企业国有资产法》、《国有资产评估管理办法》、《企业国有资产评估管理暂行办法》、《企业国有资产评估报告指南》和资产评估各项准则、指南及指导意见的要求，结合项目的具体情况，特制定此评估服务工作方案。 一、委托方基本情况 二、服务工作目的 本机构遵循独立、公正、公平的原则，为委托方实现经济行为目的所涉及资产提供价值参考依据。 所提供服务：本机构及其评估专业人员遵循法定或公允的标准和程序，运用科学的方法，以货币作为计算权益的统一尺度，对在一定时点上根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。 三、服务依据 （一）法规类依据 1.《中华人民共和国公司法》（2013年12月28日第十二届全国人民代表大会常务委员会第六次会议修订）； 2.《中华人民共和国资产评估法》（全国人民代表大会常务委员会于2016年7月2日发布）

3.《中华人民共和国企业国有资产法》（2008年10月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）； 4.《国有资产评估管理办法》（国务院第91号令，1991年）； 5.《企业国有资产评估管理暂行办法》国务院国有资产监督管理委员会令第12号（2005年8月25日）； 6.《企业国有产权转让管理暂行办法》(国资委、财政部第3号令，2003年12月31日)； 7.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274号）； 8.《企业国有资产交易监督管理办法》（国务院国资委财政部令第32号）； 9.《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国资产权[2009]941号）； 10.《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）； 11.《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1998年12月24日国务院第12次常务会议通过）； 12.《中华人民共和国房地产管理法》(2007年8月30日)； 13.《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过）。 14.《企业国有资产评估项目备案工作指引》（国资发产权[2013]64号）；

项目拆迁评估工作的具体实施方案模板

项目拆迁评估工作的具体实施方案 ，

XXXXX房屋征收项目 实 施 方 案 XXX房地产土地评估有限公司 03月28日

目录 项目概况 (3) ”三调”实施方案 (4) 一、任务及工作内容 (4) 二、技术路线与方法 (7) 三、土地利用现状调查 (8) 四、专项用地调查 (13) 五、土地调查数据库建设 (14) 六、检查与验收 (15) 七、统一时点更新 (17) 八、成果汇总 (17) 九、主要成果 (19) XXXXX房屋征收项目测绘实施方案 (22) 一、测绘技术依据 (22) 三、实施方案 (23) 三、测绘工作流程与方法 (25) 四、质量检查及保障措施 (42) 五、测绘周期承诺 (45) XXX项目评估实施方案 (50) 一、统一相关技术参数选取,统一解释口径 (50) 二、本项目拆迁评估工作流程 (51)

二、技术方案 (55) 四、根据工作方案,确定组织方案 (62) 五、本项目组织架构图 (62) 六、作业时间 (63) 七、棚户区改造项目重点、难点分析 (64) 项目概况 项目区域简介及项目简介: XXXXXX XXX..... 所需开展任务要求内容包括了”三调”, 地籍测绘, 房产测绘,房屋评估。”三调”及房屋地籍测量结果的应用为城市棚户区改造工程提供了科学严谨的法律依据, 涵盖变更地籍资料、土地利用分类、初始权属、地籍的区域划分、宗地划分等内容, 为改造过程中的土地利用和权属变更提供了公平合理的法律依据, 是城市棚户区改造工作中的一项总要内容。 ( 一) 实施任务的服务要求: 符合国家及行业标准, 并满足招标人项目内容相关服务要求。 ( 二) 服务期限: 自合同签订之日起, 180日历天完成外业调查, 内业

房地产评估服务工作方案(仅供参考)

二、技术部分 附件一、项目实施方案 （一）项目服务优势 根据招标文件介绍，入围后我公司将承担xxx人民政府房屋征收评估工作。我公司 已在xxx省范围内从事房地产评估工作达八年之久，拥有注册房地产估价师8人，注册 土地估价师8人，承担过多宗类似项目的房地产评估，我公司对本项目具有长期的评估 服务经验。 房地产评估工作设计被评估单位的方方面面，委托方的配合是至关重要的、决定性的，配合程度直接决定工作的进度甚至影响评估报告的质量。根据评估房地产的规模及 性质等特点，我们分析认为，执行本项目我公司具有很大优势，主要体现在： 1、快速优势：根据我们已经掌握的房地产信息，可快速制定工作方案，进行人力安排， 进行现场勘查工作。 2、团队及沟通优势：基于多年的工作经验，我们拥有专业的工作团队，我们能够分清主次，抓住重点，与负责人以及具体经办人进行沟通，使工作更有针对性，沟通更加顺畅，结果更具说服力。 3、技术优势：我公司是经中国房地产估价师协会具有评估全国范围内房地产的贰级估价 机构，拥有强大的估价团队和估价技术支持。 1

（二）项目组织管理 1、总负责人 项目由我公司法定代表人xxx先生负责全面协调与处理。 2、技术小组 鉴于本项目的特殊性，技术支持工作尤为重要，本项目由我公司法定代表人xxx先生、 公司技术部负责人xxxx等组成，在整个项目过程中提供技术指导与支持。 3、保证措施 本公司具有多年的执业经历，具有丰富的评估执业经验，拥有强大的专业队伍。针对被 评估对象的具体情况，本公司将根据委托方的评估要求，在全公司范围内安排经验丰富 的优秀评估专业人员，组成强大的专业服务队伍，按时保质完成委托方交与的评估任务。（1）更具项目特点，项目负责人由具有丰富评估经验的评估师担任； （2）鉴于本项目的特殊性，技术支持工作尤为重要，本项目拟由本公司法定代表人xxx 先生、技术部负责人xxx、资深估价师xxx在整个项目过程中提供技术指导与支持 2

土地评估重难点分析方案

土地评估重点、难点分析方案 1 勘查核实中的重难点分析 1.1 存在性 对土地的查勘主要包括估价对象名称、坐落、四至、面积、用途、形状；地形、地势、地质、基础设施、公共配套设施；开发程度、周围环境、景观等 对建筑物、构筑物及地上物的查勘主要包括建筑规模、估价对象外观、建筑结构、建筑年代、楼层、层高、新旧程度、平面布置、朝向；估价对象内外部装修、设施设备、利用现状、维护保养、物业管理。 1.2 合法性 土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等几个方面。在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或其他合法证件为依据；在合法使用方面，应以使用管制（如城市规划、土地用途管制）为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据。 土地使用权的合法性主要从以下方面核实：土地出让合同、划拨批准文件、国有土地使用证、不动产权登记证书；土地转让合同、法院判决书、土地权属登记资料；共有土地使用权、分摊土地使用权、用益物权、担保物权、租赁占用情况、法院查封、拖欠税费；规划条件、土地使用限制。 房屋所有权主要从以下核实：房屋所有权证、房屋购买合同、房屋转让合同；房屋权属登记资料；法院判决书。 1.3 市场性 （1）区位价格分析： ·所在区域：行政区、功能区

·所处地段、微观坐落 ·周边环境（邻里、污染、学校、单位） （2）交易状况分析： ·已建成同类物业的租售情况 ·在建同类物业情况 ·空置率、交易结构、交易趋势 （3）功能价格分析： ·基础设施及配套（交通、通讯、供暖、燃气） ·房型、朝向 1.4 财务性 （1）账面价值： ·入账原值、历史成本、账面净值 ·应收、应付 ·固定资产 （2）损益情况： ·收入、成本、费用 ·利润 （3）纳税情况 ·营业税、所得税、增值税 1.5 实施方案及要求 （1）亲自到现场：参与项目的技术人员及负责人必须亲自到现场。 （2）核实图件：要求提供原件，对图件与现场有出入的，应测绘核实。 （3）查验权属文件的原件：要求提供权属文件的原件，到登记机关和国土部门的核查权源。 （4）关注房地关系。

(完整版)土地评估项目实施专业技术方案

七、评估工程实施方案 郑州市市国土资源局为了规范本级协议土地出让和划拨土地宗地评估行为，采用公开招标的方式确定土地评估中介机构。我公司拟投标，为了规范入围后我公司参与的具体宗地评估工程的评估行为，按时、保质完成具体宗地评估业务，保证我公司出具的评估结果科学、合理，且符合郑州市和具体估价对象的实际情况，特制订本方案。 一、机构人员组织、业务流程及岗位职责 我公司具备从事河南省范围内的土地评估业务的资质的机构，自公司成立以来一直从事涉及土地出让、转让、土地划拨、企业改制等地价评估工作。另外，除了日常的宗地评估外，本公司还承担着中原出版传媒投资控股集团有限公司下属子公司企业改制工程等，本公司目前已经充分掌握了河南省大部分地区的土地、房地产交易资料，对河南省土地市场的现状特点、发展规律有较为全面的了解。 本公司具体负责该工程评估工程的负责人和土地估价师均是长期从事宗地地价评估的专职资深注册土地估价师，从事过大量土地出让、转让、划拨、企业改制工程的评估工作，不但理论功底扎实、实践经验丰富，而且对河南省，尤其是郑州市涉及土地出让、转让、土地划拨的有关政策、办理流程有充分的了解，完全有能力为委托方提供高质量、高效率的服务。 根据工程特点，本公司拟安排公司总经理徐进兰为总负责人，孙建伟作为工程负责人，组织、协调具体评估工作。另抽调多名丰富经验的土地估价师成立两个工程小组，负责具体工程的组织实施（详见

下表）。 工程实施主要人员情况 本公司宗地评估工程依据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB／T18508—2001）、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（CB／T18507—2001）、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB／T 21010—2007）、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部第21号）、《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局第1号）及委托方提供的有关估价对象的资料（包括规划设计资料、宗地图及出让前置条件和配套保障性住房的文件、委托评估约定书等）受理业务，之后进入估价程序到完成估价报告，主要经过以下步骤： 1、明确评估的基本事项。内容主要包括估价对象（权属、用途、面积等）、估价目的、基准日、价格类型、估价日期等。 2、拟定估价作业计划； 3、收集资料，实地踏勘，分析整理相关资料，商讨估价技术方法； 4、选择合适的估价方法，确定相关的技术参数，确定试算价格；