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售后返租模式

商铺流行出售经营权

2012-10-18 浏览次数:4411

商业地产市场中，产权式商铺、售后包租等销售方式早已不是什么新鲜概念。在投资者还在讨论包租模式利弊的时候，出售一定年限的经营权成为了武汉商业地产中的新现象。值得投资者关注。

今年8月份，汉口北国际商品交易中心汉口北酒店用品城、日用品城二期，首次推出20年经营权商铺，总价低到产权商铺的40%。引发市场热议。卓尔（拓展选址信息）控股副总裁田旭东表示，采取此项销售策略，主要目的是旗下商户提供最为宽松的融资、经营及成长环境。下一步，为继续保持汉口北在国内市场的优势、推动武汉打造全国商业中心及国家中心城市，将在市场运营管理方面不断突破。

但实地考察过汉口北市场群的投资者都应该清楚，现阶段汉口北运营还处在起步阶段，整个市场人气不够，大多数开门营业的商家都是亏

损状态。卓尔在这样一种形式下，推出20年经营权出售，具有代表性。出售经营权的商业项目到底是真正的产品创新还是急于回笼资金的无奈之举？

门槛低、回报高，听上去很诱人

前不久，万松园西园商业街推出30年经营权转让，10平米起，均价2万元一平米。10年包租，保底回报9.7%，第3年无理由回购。第6年开始超出保底租金部分7:3分成。合同期内，买主可以自由转让。

在武广核心商圈拥有一间铺面通常意味着巨额投入，但西园商业街这种销售策略，一方面大大降低了投资门槛。“13万买一间武广旺铺，你信吗？”；另一方面，较高的回报率大大超过目前市场上一般的投资产品。让人很难不动心。

市场上很早就流传着“一铺养三代”的说法。商铺投资是房产投资的重要方面。尤其在当前住宅受打压的情况下，一些手头稍有闲钱的就把资产保值增值的目光瞄准了商铺。

众所周知，买商铺，地段很重要，因此地段较好商铺售价都较高，很多想投资商铺的中小投资者往往因为资金而“望铺兴叹”。在这样的背

售后返租统一管理模式

售后返租统一管理模式投资者的投资店铺心理都是为了保值升值赢取利润空间，所以商城可以采取售后返租的方式，既能加快店铺的销售和出租又能统一进行管理，有利以商城的增值，在管理过程中我们可以对出租用户进行整体统一管理、统一收银、统一促销。操作方式： 1、将现有的店铺以销售方式进行销售签订返租3-5年协议。 2、所有的店铺都可以进行出租签订统一管理、统一收银、统一促销。（根据房屋法规出租也可以买卖） 3、统一管理：营运管理过程中让消费者感觉商城是个整体，可以实行商城会员卡，推动商城的商品销售，与商家签订会员卡协议，每月按实际销售额收取商户会员卡3%推广费用。 4、统一收银：设置中央收银系统，一次性收取商户5000元系统费用，每月1%的系统维护费，这样也便于商户减少设备投入、人员投入有利以双方的管理。 5、统一促销：在中央收银系统前提下，商城为商户提供统一促销方案，每次做促销提前通知商家做好促销商品的筹备工作，收取每家300—500的海报费用（根据商家促销商品数每支商品50-100）本方案可商议其有很大的操作空间，如同意届时将制作完整的手册，能在短期内提高商城运作知名度及人气。

如不采用统一收银可采用充值卡方式由消费者在一定的时间内在各个商户店铺消费累积一定金额（金额另定）动员商户（商铺签约）加盟充值卡活动来，充值卡有利以政府机构、团体、企业的奖金过节费的发放及集团购买，此方式有益于提高商户的销售和提高商城的人气。具体方法为：加盟商户认可本充值卡在其商铺消费，并同意商城按照消费金额提取3%的会员费后将其余货款转至其帐户。消费者每月购买1000元可参加每月(或三个月)的会员消费分红；例：本月消费会员1000人金额平均每人500元合计500万元。2%金额为10万元：其中有100人是达到月消费1000元，将10万元让这100人平均分配，即每人可得1000元其目的：让消费者感觉到在消费的同时还可得利，其可在极短的时间内提高商户的销售额，商城的人气值相应得到提高，可到到真正的三赢。

返租协议

商铺委托经营管理协议本协议双方当事人：委托人（甲方）：身份证号码【个人填写】：或者营业执照号码【单位填写】：地址：邮政编码：【法定代表人或负责人】【单位填写】：联系电话：【购铺合同号】【商铺编号】受托人（乙方）: ×商业管理有限公司营业执照号码地址：邮政编码：【法定代表人】姓名：联系电话：鉴于：甲方从四川中奥利达置业有限公司（以下简称开发商）处购买位于（(以下简称项目，项目名称的变更不影响本协议的效力与履行）内物业第层号商铺（以下简称该商铺），具体内容详见《商品房买

卖合同》；乙方为项目的统一经营管理方，甲方同意将在该项目所购该商铺委托乙方统一经营管理。根据《中华人民共和国合同法》等相关法律、法规的规定，为明确双方的权利义务，甲、乙双方经友好协商，就甲方全权委托乙方经营管理该商铺的事宜，达成以下协议，以共同遵守。第一条合作目标乙方以专业服务运作模式为基础，依托完整的市场定位体系、优势资源，提升该商铺的市场形象，保持良好的市场竞争优势，传导先进商业管理理念，促进该商铺整体运营的可持续性发展，实现该商铺保值与升值，最终达成甲、乙双方的共赢局面。第二条商铺概况 2.1商铺位置：位于省市区第层第层号商铺。 2.2商铺建筑面积：该商铺面积为平方米（最终以该商铺的房屋所有权证载明的建筑面积为准），两者载明的面积不一致时，不影响本协议的效力及本协议的履行。 2.3商铺用途：由乙方负责对该商铺统一招商、租赁、经营、管理。第三条协议期限 3.1委托经营管理的期限为年个月，自交铺之日年月日起至年月日止（以商铺实际交付之日起计算）。 3.2协议期限内，本协议为不可解除协议，乙方为该商铺的唯一经营管理者。第四条经营管理回报 4.1装修期为 3 个月，自交铺之日年月日起至年月日止，装修期内乙方无需支付经营管理回报给甲方（以商铺实际交付之日起计算）。 4.2装修期满后的第一日起，无论乙方经营管理的盈亏，本协议期内乙方须向甲方支付经

酒店返租式销售方案

分户产权酒店公寓返租式销售方案（草案）一、销售标的：在建酒店客房楼层二、物业性质：商业地产三、目标客户群体：项目周边及附近城市有资产保值增值投资需求的中小型投资者四、返租式销售方案说明： 1 、基本流程： A 、购房者向开发商购买标的物业一间或多间酒店式公寓房，全款或分期支付。 B 、开发商或第三方酒店管理公司租赁购房者购买的公寓房，用于酒店经营，定期向购房者支付租金。 C 、租赁期结束，酒店租赁方将公寓房返还购房者，酒店客房自动转变为公寓物业管理模式，购房者得到租金收益及公寓房产。 2、附加方案：为促进房产销售，可根据项目实际情况增加以下对投资方的增益方案（建议方案，可单独或搭配使用） A 、营业项目增利方案：返租房产用于经营酒店，赠送购房者酒店的免费入住天数，在返租租金之外增加购房者的额外收益。 B 、搭配销售方案：可与其他投资理财产品组合成金融资产包，

由两个或多个不同性质的投资项目组合而成，增加项目的回报率。 C 、回购方案：对于项目购买方承诺一定年限后可由开发商回购房产，作为投资方的风险控制保证，具体回购方式可根据项目的实际情况操作。五、销售方式详细说明: 1项目建议售价：项目单套公寓房售价在30~50万元之间，合每平米约7500~8500元，项目总售价（422间公寓房）约亿元。 2、返租方案：返租期建议在15年，返租比例每三年递增一次, 分五期，第一期1~3年，每年返租购房款的6%第二期4~6年，每年返租购房款的7%第三期7~9年，每年返租购房款的8%第四期 10~12年，每年返租购房款的9%第五期13~15年，每年返租购房款的10%返租期15年共计租金返还比例为购房款的120%以一套售价40万元公寓房为例，返租回报计算表格如下:

售后服务委托协议示范文本

售后服务委托协议示范文本 In Order To Protect Their Legitimate Rights And Interests, The Cooperative Parties Reach A Consensus Through Consultation And Sign Into Documents, So As To Solve And Prevent Disputes And Achieve The Effect Of Common Interests 某某管理中心 XX年XX月

售后服务委托协议示范文本使用指引：此协议资料应用在协作多方为保障各自的合法权益，经过共同商量最终得出一致意见，特意签订成为文书材料，从而达到解决和预防纠纷实现共同利益的效果，文档经过下载可进行自定义修改，请根据实际需求进行调整与使用。沈阳美安净*设备有限公司（简称甲方）委托（简称乙方）为地区的唯一售后服务点。根据《中华人民共和国产品质量法》，《中华人民共和国消费者权益法》，《部分商品修理更换退货责任规定》（新“三包” 规定），为了更好地服务于消费者，确保甲方产品的维修和三包服务工作有效进行，及时有效解决问题，切实维护消费者权益，经过友好协商，本着相互信任，精诚合作的原则，达成本协议，双方共同遵守。原则：谁销售谁提供售后服务甲方的义务：一.免费为乙方培训维修人员，培训地点由甲方决定。二.及时提供维修技术资料，将产品设计改进和采用新

技术的信息通知乙方。一.向乙方及时提供合格的维修配件。保修期内免费提供。保修期外以优惠价格供应。二.对于乙方确实无能力解决的问题，甲方积极协调解决。三.不定期走访乙方，听取乙方的意见和建议，对乙方反映的工作中问题及时有效处理。一.提取合同期内实际年销售额的1%作为服务考核保证金，乙方达到甲方的服务规范，甲方向乙方返还保证金，第二年返还第一年，第三年返还第二年，以此类推。甲方的权利：一.有权对乙方的售后服务质量进行检查、考核。二.有权从乙方处获得用户档案，维修台帐。三.有权对售后服务体系和政策根据需要作出相应的调整。

售后服务委托代理协议书范本正式版

YOUR LOGO 售后服务委托代理协议书范本正式版 After The Contract Is Signed, There Will Be Legal Reliance And Binding On All Parties. And During The Period Of Cooperation, There Are Laws To Follow And Evidence To Find 专业合同范本系列，下载即可用

售后服务委托代理协议书范本正式版使用说明：当事人在信任或者不信任的状态下,使用合同文本签订完毕，就有了法律依靠,对当事人多方皆有约束力。且在履行合作期间,有法可依,有据可寻，材料内容可根据实际情况作相应修改，请在使用时认真阅读。甲方：___________ 乙方：___________ 甲乙双方根据《合同法》及有关规定，本着平等互利、真诚合作、共同发展的原则，为共同开拓市场，做好牌产品的售后服务工作，乙方在经销甲方产品的同时承担售后服务工作。经双方协商，就________牌产品在乙方经销区域内的售后服务达成以下协议：一、甲方的责任与权利 1.负责为乙方(培训期间的路费由乙方承担，食宿由甲方提供)，为乙方提供产品的维修配件及相关技术资料。 2.制订并提供《维修收费标准》给乙方。 3.对乙方的服务质量不定期进行检查。若乙方服务质量无法达到甲方要求时，甲方可要求乙方更换售后服务人员或拒绝支付维修费用。 4.对乙方不能维修的产品，甲方应提供技术协助乙方维修。二、乙方的责任和义务

1.必须设立________产品售后服务机构，配备合格维修人员、设备及服务场地。 2.明确维修负责人和专职维修人员，同时提供售后服务地址及咨询电话给甲方，若有变更应提前十天通知甲方。 3.乙方必须为经销区域内的________牌产品提供维修服务，对于经销区域内非乙方销售的________牌产品不得拒绝提供维修服务。对于特殊情况应及时联络甲方协商处理。 4.接受甲方的指导与监督，按甲方提供的《售后维修月报表》格式及时、详细地记录维修信息，并在次月三日内传真给甲方。三、维修费用的结算 1.甲方依据乙方季度回款额的____%作为乙方的季度专项维修费用，甲方每月统计一次，逐月累计，每季度结算。季度结算时，如乙方季度实际维修费用超出季度回款额的____%，乙方应该在当季度将超出部分支付给甲方。反之，则移至下季度，年终余额可移至下一年度，不作为货款抵扣。 2.此费用专用于乙方维修物料的领用及其它维修所需的费用。 3.所有的维修物料均由甲方明确收费标准，乙方领用维修配件时，额度在其季度回款的____%内，可直接供给，超出部分甲方按维修物料收费标准向乙方收取相应超额费用。 4.如甲乙双方的经营合同终止时，乙方的售后服务义务(期

商铺返租销售方案

商铺返租销售方案一．方案描述：方案1：投资型客户购买置恒新天地步行街一层二层商铺，并将商铺委托甲方经营5年，甲方一次性给乙方支付两年的租金；客户购房时在总额中一次性扣除，后三年按销售价格的5%作为保底，超出部分2：8进行分成（在租金收取后的第三个月支付），并由商管公司统一运营管理。自购自营客户在不影响项目整体业态分布的情况下，对其自有商铺拥有优先租赁权。方案2：投资型客户购买置恒新天地步行街一层商铺，并将商铺委托甲方经营3年，甲方一次性给乙方支付1年的租金，客户购房时在总额中一次性扣除，后两年按销售价格的5%作为保底，超出部分按照2：8分成。投资型客户购买置恒新天地步行街二层商铺，并将商铺委托甲方经营5年，甲方一次性给乙方支付2年的租金，后三年按销售价格的5%作为保底，超出部分按照2:8分成。方案3：投资型客户购买置恒新天地步行街一层二层商铺，并将商铺委托甲方经营3年，甲方一次性给乙方支付一年的租金；客户购房时在总额中一次性扣除，后三年按销售价格的5%作为保底，超出部分2：8进行分成（在租金收取后的第三个月支付），并由商管公司统一运营管理。

二．推出本案的目的： 1.经过初略了解客户普遍对置恒新天地项目位置认可，所以我们在通过返租形式获得商铺的支配权的时候，再以较低的门槛租赁给经营户经营的同时，我们需要充分考虑该地段的租金，以避免出现返租的点比实际租金少。 2.置恒新天地步行街目前还未形成，“买铺自愿，出租自便” 的模式，在很大程度上阻挡了投资户的投资热情，对于有经济实力的客户来说，买铺不是难事，如何出租铺位却是难事。用售后返租的形式可以解决这类投资户的后顾之忧。3.一层二层的业态短期内不容易准确定位，以返租五年的形式卖给投资者为置恒新天地步行街的成功打造赢得了五年的宝贵时间。三．详细方案（个人建议采用方案1） 1.置恒新天地步行街一层商铺价格拟定为30000元，返租后的实际成交价即为26400元。二层商铺价格拟定为10000元，返租后的实际成交价即为8800元。 2.执行方法（1）采用五年包租、前两年按每年6个点的租金一次性返还。也就是购买任何一个商铺，则该商铺五年的经营权委托第三方（实际上就是开发商）进行全权经营，而且在购铺签

售后返租委托经营协议(专业版)

编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载售后返租委托经营协议(专业版) 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________

甲方：乙方：鉴丁甲方在小区售后返租后续经营管理服务需要，甲方全权委托乙方对小区内的公寓（土建称呼）进行日常管理与经营服务。乙方愿意接受其聘请。经双方友好协商，在不违反有关国家相关法律法规的情况下，达成了一致的共识。特订立本协议，以资共同遵照履行。双方合作包括（但不限丁）：一、委托经营管理范围 _________________________________ （土建称呼）二、经营管理内容（土建称呼）所届售后返租经营服务项目三、合同期限（土建称呼）正式交付之日起计算之后至—月止四、双方的权利和义务 1、甲方权利与义务甲方权利（1）监督乙方在经营过程中遵守法律、法规的权利。若因乙方发生违法经营可能造成行政、经济上的责任，甲方有权向乙方提出书面整改意见。若乙方收到甲方提出书面整改意见三个月不能整改时，甲方有权要求中止合同；（2）甲方有权对会所设备进行监督检查；（3）在协议期间内，涉及会所经营的一切债权债务的纠纷由乙方承担。甲方义务（1）负责按设计要求完成会所的建造、装修装饰和物品配备，但是因为乙方经营需要改变原设计的，产生的费用有乙方承担。（会所装修装饰和物品配备，需经甲乙双方协商后而定，配套设备项目明细在合同附件中细列、）（2）甲方有义务为乙方提供一个良好的外部经营环境，负责办理会所的消防、环保、安全等许可证手续，发生影响委托经营时应承担相应责任；（3）甲方保证公用设施的正常使用。如：水、电、路等（上级部门限电、检修等特殊原

售后服务委托代理协议书(完整版)

售后服务协议书甲方：_________________________________________ 乙方：_________________________________________ 甲乙双方根据《合同法》及有关规定，本着平等互利、真诚合作、共同发展的原则，为共同开拓市场，做好________牌产品的售后服务工作，乙方在经销甲方产品的同时承担售后服务工作。经双方协商，就________牌产品在乙方经销区域内的售后服务达成以下协议：一、甲方的责任与权利 1．负责为乙方（培训期间的路费由乙方承担，食宿由甲方提供），为乙方提供产品的维修配件及相关技术资料。 2．制订并提供《维修收费标准》给乙方。 3．对乙方的服务质量不定期进行检查。若乙方服务质量无法达到甲方要求时，甲方可要求乙方更换售后服务人员或拒绝支付维修费用。 4．对乙方不能维修的产品，甲方应提供技术协助乙方维修。二、乙方的责任和义务 1．必须设立________产品售后服务机构，配备合格维修人员、设备及服务场地。 2．明确维修负责人和专职维修人员，同时提供售后服务地址及咨询电话给甲方，若有变更应提前十天通知甲方。 3．乙方必须为经销区域内的________牌产品提供维修服务，对于经销区域内非乙方销售的________牌产品不得拒绝提供维修服务。对于特殊情况应及时联络甲方协商处理。 4．接受甲方的指导与监督，按甲方提供的《售后维修月报表》格式及时、详细地记录维修信息，并在次月三日内传真给甲方。三、维修费用的结算 1．甲方依据乙方季度回款额的____%作为乙方的季度专项维修费用，甲方每月统计一次，逐月累计，每季度结算。季度结算时，如乙方季度实际维修费用超出季度回款额的____%，乙方应该在当季度将超出部分支付给甲方。反之，则移至下季度，年终余额可移至下一年度，不作为货款抵扣。

房屋售后返租合同

售后返租合同甲方：乙方：关于乙方向甲方购房事宜，双方经协商，达成协议如下：一、甲方将其拥有独立、全部产权的位于xx号（x院内x号楼x单元x室）的房屋（房屋所有权证编号:xxxxx，建筑面积xx平方米，储藏室xx平方米），该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。以人民币xx元整（￥x .00）出售给乙方，乙方愿意以上述价格向甲方认购该房，同时甲方向乙方支付租金五千元，自房屋产权过户日起计算，租期为x 个月。二、甲方承诺： 1、向乙方提供符合要求的房屋资料以备查核，保证对出售的房屋拥有独立产权 2、自签订本协议起，保证将该房屋按约定价格售给乙方，期间不得反悔或将房屋出售给第三人。 3、协同乙方办理产权过户，并依要求将房屋产权资料交付乙方，按照前述业务的需要，及时签订各项合同文件和办理各种手续。三、乙方承诺： 1、按国家要求不改变房屋的结构。 2、按照前述业务需要，及时签订各项合同文件和办理各种手续，并承担产权过户时所支付的契税、维修基金、评估费、产权登记费等费用。 3、保证产权过户后，自产权过户日起开始计算租期，租期为x个月，期间不再另收房租。四、甲、乙双方同意，乙方预交五千元定金，若乙方违约，定金不退，甲方违约，双倍返还。乙方于x年月日前支付十万元房款，剩余房款向甲方出具欠条后，甲乙双方共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记；乙方在领取《房屋所有权证》时，向甲方支付剩余房款。原房屋土地使用权证（xxxx号）交于乙方继续使用，不予变更（经市土管局核实：此土地属于划拨性质，按国家政策规定可继续使用，不予变更）。五、该房屋正式交付乙方时，水、电、有线电视、大暖设备保存完好，此后产生的相关费用由乙方自行承担。六、甲、乙双方在履行本契约中若发生争议，应协商解决。协商不成的，提交房屋所在地仲裁委员会仲裁，依法向人民法院起诉。七、协议自双方签字之日起生效。本协议壹式两份，双方各执壹份。甲方签字：乙方签字：日期日期

谈产权式商业物业售后返租模式

谈产权式商业物业售后返租模式谈产权式商业物业售后返租模式作者：佚名时间：2008-11-29 浏览量： mall返租模式必将退出历史的舞台再谈产权式商业物业的售后返租模式笔者曾经在《万达》月刊和一些专业网站的论坛上谈到过商业物业的几种运作模式,发现文中提到的"售后返租"模式的运作最能引起同行们的共鸣,论坛上的跟贴众多,我也收到很多邮件,大家纷纷提出了自己的见解。虽然近年来返租模式大行其道,但业内一直缺乏对这种模式的系统性分析。笔者在本文试图对管理型商铺的售后返租模式进行一些探讨,希望起到抛砖引玉的效果,对我们的工作有所帮助。产权式商业物业是指由专业的商业经营管理公司负责经营管理,而物业产权为了回笼资金的需要实行拆零销售,所有权与经营管理权实施分离,用于从事商品销售、休闲、娱乐等经营活动的建筑物。产权式商业物业主要区别于产权未进行拆零销售的经营式商业物业,它的进一步细分主要以其租赁的方式为依据,分为整体租赁、分零租赁和整体分零租赁

相结合三种方式。零售产权、整体租赁的商业物业又称作"管理型商铺",其根本特征是开发商拆零销售产权回收资金,通过长达10-20年固定化、利率化的返租回报,将经营权从投资者手中取回,然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营,获取租金,回报投资者。因为由专业公司代为管理,投资者获取长期稳定的返租回报,故名"管理型商铺",其运作方式往往概括为"售后返租"。一、案例情况 A项目,位于成都市地理中心和商业中心天府广场旁边,于1997年底破土动工,2001年6月竣工完成。该大楼占地面积7172平方米,总建筑面积近11万平方米,共34层。其中地下3层、4层为车库,可泊车400余辆;地下2层至地上11层均为营业用房,单层面积约5000平方米。12层至30层为写字楼,单层面积约1500平方米。裙楼设扶梯40部,两部观光电梯,货梯1台,消防梯1台,客用电梯2台。该项目地处绝佳位置,具有无法复制的优势地位。其地下室

商铺售后返租协议

商铺售后返租协议篇一:售后返租操作模式与商铺租金回报率计算方法售后返租操作模式与商铺租金回报率计算方法篇二:商业地产售后返租若干法律问题商业地产售后返租若干法律问题核心提示:售后返租是一种颇具争议的房地产开发经营模式，其具有较高的法律风险和经营风险，但投资者和开发商却欣然向往。本文主要探讨售后返租的部分法律风险，并提出有关法律风险防范建议及立法建议，以供参考。售后返租是商业地产开发商的一种常用房地产开发经营模式，开发商将商业地产如商铺、酒店等划成众多小面积出售给投资者，随后开发商返租投资者购买的商业地产，返租年限多为3至10年，由开发商整体进行商业运营，开发商向投资者固定每月返还一定比例的租金。根据建设部于2010年出台的《商品房销售管理办法》，售后返租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。售后返租是否合法对于售后返租，我国立法还缺乏系统 1 的法律规制。总体而言，由于售后返租引发的往往是群体性纠纷，造成很多社会和经济不稳定因素，因此截止到目前我国对于售后返租采取的仍然是否定和限制的态度。但政府规制并未阻挡住开发商和投资者的趋利心理,很多开发商向投资者承诺高额回报，对外出售还在建设中的商业地产项目，投资者趋之若鹜。在追逐更大利

益的心理驱使下，投资者再转手出让，因此，在竣工前往往房屋买卖合同已转经几手，价格也随之高得离谱。而开发商却因资金等问题无力履约，烂尾楼和无休止的诉讼再度产生。2001年建设部出台《商品房销售管理办法》，该办法第十一条规定:“房地产开发企业不得采取售后返租或者变相售后返租的方式销售未竣工商品房。”2006年，住房和城乡建设部发布《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，明确表态:对承诺售后返租、返本销售的，予以严肃处理。 2011年1月4日，最高人民法院颁布《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》，该解释第二条规定:“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后返租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将被以非法吸收公众存款罪定罪处罚。” 综合前述规定可见，《商品房销售管理办法》仅禁止开发商通过售后返租销售未竣工的商品房，而竣工的商品房并未 2 限制。最高人民法院的司法解释也语焉不详，如何判定司法解释中的“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的”，目前还没有明确的参考和判断标准。售后返租可能涉及多方主体，如开发商、运营商、担保人、投资者、商铺实际使用者等等，因此售后返租中包含了多层的法律关系，主要有如下几种: 1、房屋买卖合同关系开发商将商业地产分割为小单元对外出售，投资者与开发商签订房屋买卖合同，双方建立房屋买卖合同关系。房屋买卖合同关系是售后返租的基础法律关系，其他法律关系均基于此。 2、房屋租赁合同关系

售后返租型融资租赁的法律分析[2]

售后回租型融资租赁合同效力认定四川恒和信律师事务所杨仕建葛伟关键词：融资租赁售后回租融物融资借贷担保融资租赁具有融物和融资的双重属性。在售后返租型融资租赁中，租赁物所有权的原始取得、转让手续办理、租赁物的合理对价、租金构成等因素，是认定融资租赁合同效力的关键。如售后返租型融资租赁合同被认定为借贷法律关系，则按相应的法律规定来确定各方的权利义务。案件基本情况 2016年8月9日A公司与B公司签订《融资租赁合同（回租）》（以下简称“主合同”），约定由B公司购买A公司相应物品，购买后返租给A公司，购买价为6000万元人民币或2000万元人民币（如不满足主合同约定的条件，该约定的主要条件为提供相应土地作为抵押），租赁利率为10%／年。该主合同在公证处作了强制执行公证。 2016年8月9日， A公司与B公司（以下简称“B公司”）签订《财务顾问协议》，约定A公司委托B公司融资6000万元或2000万元人民币，财务顾问费为900万元人民币。同日，A公司向B公司

出具《财务顾问服务确认函》，确认B公司履行完毕《财务顾问协议》项下的所有义务。 2016年8月9日，A公司与B公司签订《抵押合同》，B公司授权A公司将主合同约定的租赁物作为抵押物抵押给B公司，用于担保A公司履行主合同义务。 2016年8月9日，C公司与B公司签订《抵押合同》，将其名下两宗地块使用权抵押给B公司，用于担保A公司履行主合同义务，该抵押合同在公证处作了强制执行公正。同日，A公司与C公司向B公司出具《承诺函》，承诺将C公司名下两宗地块使用权在上述《抵押合同》签订后45个工作日内解除其上已存抵押后与B公司办理抵押权登记。 2016年8月9日，A公司与B公司签订《质押合同》，A公司将持有的D公司的100%股权出质给B公司，为A公司履行主合同义务提供担保，该《质押合同》在公证处作了强制执行公证。同日，D公司与B公司签订《国药批文质押合同》，D公司将其持有的两项国药批文质押给B公司为A公司履行主合同义务提供担保。 2016年8月9日，D公司及其法定代表人甲分别与B公司签订《保证合同》，为A公司履行主合同义务提供连带责任担保，上述《保证合同》均在公证处作了强制执行公证。 2016年8月9日，D公司及其法定代表人甲分别与B公司签订《保证合同》，为A公司履行《财务顾问协议》义务提供连带责任担保。

委托售后服务协议书

委托售后服务协议书在竞争日益激烈的今天，委托售后服务现象越来越频繁，对于委托售后服务协议书你了解多少呢?以下是我为大家整理的委托售后服务协议书范文，委托售后服务协议书范文1 甲方：_ _____ 乙方：_ _____ 甲乙双方根据《合同法》及有关规定，本着平等互利、真诚合作、共同发展的原则，为共同开拓市场，做好郴州地区的相关业务，乙方成为甲方在地区的售后服务机构。经双方协商，达成以下协议：一、甲方的责任与权利 1.负责为乙方进行相关业务的培训，与协助乙方共同开拓地区的业务，为乙方提供产品的维修配件及相关技术资料。 2.制订并提供《维修收费标准》给乙方。 3.对乙方的服务质量不定期进行检查。若乙方服务质量无法达到甲方要求时，甲方可要求乙方更换售后服务人员或拒绝支付维修费用。 4.对乙方不能维修的产品，甲方应提供技术协助乙方维修。二、乙方的责任和义务 1.必须配备专人负责甲方在郴州各项目的售后服务，具有相关服务的设备及服务场地。 2.明确维修负责人和专职维修人员，同时提供售后服务地址及咨询电话给甲方，若有变更应提前十天通知甲方。 3.乙方对于特殊情况应及时联络甲方协商处理。 4.接受甲方的指导与监督，按甲方提供的《售后维修月报表》格式及时、详细地记录维修信息，并在次月三日内传真给甲方。三、维修费用的结算 1.甲方依据项目总金额额的_2%作为乙方的年度专项维修费用，甲方每年统计一次。 2.此费用专用于乙方维修物料的领用及其它维修所需的费用。

3.所有的维修物料均由甲方明确收费标准，乙方领用维修配件时，额度在其年度回款的_10_%内，可直接供给，超出部分甲方按维修物料收费标准向乙方收取相应超额费用。 4.如甲乙双方的经营合同终止时，乙方的售后服务义务(期限为产品销售之日起一年内)仍然存续的。乙方可以将售后服务的义务转给甲方，同时双方应结清相应的维修费用。四、维修配件的申领及退换 1.为避免配件供应不及时，确保维修的及时性，乙方应计划领用配件，常用配件应建立库存。 2.乙方每月可填写《维修配件备料》单向甲方申领配件，甲方依此单向乙方随货发配件，对于加急配件(如EMS，火车快件、空运)所产生的运输差价由乙方承担。 3.乙方每月所领用的配件按甲方制定的《维修收费标准》收费，甲方每月统计后与乙方核对。五、退货的规定和程序 1.甲方为乙方提供一年的保修服务(时间从产品销售给顾客之日起计算)，不提供退货服务，乙方对消费者附加的承诺由乙方自行兑现。 2.乙方在收到货物后的七日内，应及时对产品进行验收，发现非运输过程中造成的损坏(不包括包装破损，产品淋湿等)或存在质量问题的，属开箱不良.开箱不良的产品乙方应先进行维修(维修费用由甲方承担)，维修不了的，经甲方确认，可以申请退货，运费由甲方承担。 3.乙方将甲方的产品销售给顾客后的十五日内(销售日期以产品回执单和销售发票为准)，产品出现质量问题的，属品质不良.品质不良的产品，乙方应先进行维修(维修费用由甲方承担)，维修不了的，经甲方确认，也可以申请退货，运费由甲方承担。 4.除上述开箱不良或品质不良的情况外，在保修期内的所有退货或返修货的返回运费、产品翻新配件费均由乙方承担，并从乙方专项维修费用中扣除。产品修理完毕后返回乙方的运费由甲方承担。 5.乙方在保修期外的所有退货或返修货的往返运费、产品翻新配件费均由

售后返租合同(完整版)

售后返租合同委托方： _(以下简称【甲方】) 地址：邮政编码：【本人】【法定代表人】姓名：联系电话：受托方： (以下简称【乙方】) 地址：邮政编码：法定代表人：电话：依据《中华人民共和国合同法》、《民法通则》等相关法规的规定，甲、乙双方本着自愿、平等、协商的原则，就甲方所购地块房售后返租合作事宜达成以下条款：一、返租标的。 1、标的物：位于内，所购置的房屋为地块幢层号，建筑面积平方米。 2、标的用途：本合同标的为用房，经营范围以乙方确定的商办经营定位报告为准。二、返租方式。甲方就其拥有的幢层号房屋返租给乙方，该房屋全部投资经营管理权、全部收益权委托给乙方或乙方设立的公司，由乙方或乙方设立的公司在法律规定的范围内进行合法经营，通过全面展开专业有效的经营，提升委托标的商业项目的行业地位、品牌地位。在返租期限内,乙方有权根据市场运作需要对委托标的自行经营或对外租赁（以下可称经营管理）,甲方不得干涉乙方或第三方的经营管理,但乙方或第三方不得违法经营。三、返租期限。 1、返租期限：返租期限为年，即年月日，止于年月日。 2、甲乙双方特别约定:在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。四、合同的存续。在本合同有效期限内，为维护整体经营形象，实现统一管理，甲方对委托标的进行产权转让时，本合同规定的甲方的全部权利和义务，随之转移给房屋产权的受让方，甲方有义务与受让方至乙方处办理变更手续。受让方必须遵守《售后返租合同》之规定。五、售后返租租金及支付方式。 1、售后返租租金标准：在本合同有效期内，乙方支付给甲方的售后返租租金为甲方购买该房屋时双方约定总价的税后 %/年。由实测面积与合同约定面积误差造成本合同约定的房屋总价款调整的，返租租金据实调整。 2、返租租金的支付方式： ⑴甲方交清购房首付款后，乙方将本合同约定的返租期限内的售后返租租金一次性支付给甲方。 ⑵售后返租租金自《商品房买卖合同》规定的房屋交付之日起开始计算至售

5-20151202浅议产权式商铺售后返租模式中开发商及经营管理公司的法律风险控制

浅议产权式商铺售后返租模式中开发商及经营管理公司的法律风险控制文｜潘雯律师摘要：产权式商铺售后返租近年来发展迅猛，同时也带来诸多纠纷。开发商、经营管理公司在获得收益的同时，也为处理纠纷而头疼不已。本文从产权式商铺售后返租模式的发展、涉及的法律关系、立法现状等方面着手，分析开发商、经营管理公司所面临的风险，最终就风险控制提出了见解。产权式商铺是近几年非常流行的一种商业地产开发模式，所谓产权式商铺即开发商将其开发的大型购物广场分割成一个个小面积铺位进行出售，出售后并非由业主直接进行经营，而是将铺位返租给开发商指定的经营管理公司，由经营管理公司进行招商经营，业主收取租金，产权式商铺的所有权和经营权是相分离的。一、产权式商铺售后返租模式的发展这种产权式商铺在上个世纪90年代中期从香港传入我国，但是这个模式理论上和实践上都不够成熟，出现了很多问题，因此在2001

年6月1日实施的《商品房销售管理办法》第四十二条中明令禁止采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房，但是已经竣工的商品房还是可以通过售后包租的方式进行销售的。近几年，产权式商铺开发异常红火，但在大型购物广场开业进行租赁后，也产生了众多的问题，且目前的法律法规并无明确规定，也无法得到妥善解决，导致了业主和开发商、经营管理公司之间矛盾不断。二、产权式商铺售后返租涉及的法律关系（一）商品房买卖合同关系产权式商铺首先涉及到的就是商铺的买卖，购房者与开发商签订《商品房买卖合同》，形成商品房买卖合同关系。购房者向开发商支付商品房的价款，开发商向购房者交付符合交付条件的商品房。（二）担保合同关系商品房买卖合同中涉及到商品房价款的支付，大部分购房者都会选择通过贷款方式支付部分商品房价款。在房屋抵押手续办理完毕前，开发商需提供阶段性担保，从而开发商与购房者之间形成担保合同关系。（三）委托合同关系购房者购买产权式商铺后，通常将商铺委托经营管理公司进行经营管理，经营管理公司以自身名义将商铺出租给第三方，收取的租金扣除经营管理公司的佣金后支付给购房者。购房者与经营管理公司间形成委托合同关系。（四）租赁合同关系

售后维护委托协议

售后维护委托协议甲方：乙方：经双方友好协商，甲乙双方友好协商，甲乙双方就乙方承担甲方地区建成项目的售后服务工作的合作事宜达成以下协议，具体内容如下：一、合作内容服务范围：甲方承接的地区工程售后服务二、合作方式：乙方将根据协议内容作为甲方的售后服务公司，乙方负责在甲方授权同意的前提下对甲方在鹤壁市范围内承建项目的售后服务事宜等进行配合合作。由乙方按本合同的约定对甲方负责。三、项目各款项及费用要求 1、乙方按照该项目中甲方对该工程售后服务承诺内容代替甲方履行在该项目中的所有售后服务内容； 2、乙方在配合或支持服务过程中产生的费用均由乙方承担，在售后服务工作中分阶段进行结算； 3、关于售后服务质量及售后服务工作，乙方应严格按照甲方与建设方签订的总包合同的相关条款执行； 4、具体费用收取：（1）．甲方依据项目总金额额的1%作为乙方的年度专项维修费用，甲方每年统计一次。（2）．此费用专用于乙方维修物料的领用及其它维修所需的费用。（3）．所有的维修物料均由甲方明确收费标准，乙方领用维修配件时，额度在其年度回款的10%内，可直接供给，超出部分甲方按维修物料收费标准向乙方收取相应超额费用。（4）．如甲乙双方的经营合同终止时，乙方的售后服务义务（期限为产品销售之日起一年内）仍然存续的。乙方可以将售后服务的义务转给甲方，同时双方应结清相应的维修费

用。四、甲、乙双方责任、权利 1、甲方负责提供承建项目的售后服务内容及要求； 2、甲方授权乙方组建项目售后服务小组，乙方根据有关主管部门的相关规定办理一切与施工有关的手续。乙方负责保质、保量按时完成所承担的售后服务工作并保证工程及技术性能，符合国家有关标准和规范，以及与业主的协议规定要求，乙方必须保证售后服务工作能够得到业主认可； 3、在售后服务工作中所可能形成的债权应由甲方负责、乙方配合进行追缴，债务或经营亏损完全由乙方承担。若因乙方（及其雇佣人员）原因导致对第三方（如发包方、分包方或设备材料供应方等）的违约行为而引起或甲方成为任何行政程序、诉讼程序、仲裁程序中的被告或被申请人，为此而产生的一切相关费用由乙方承担，如造成甲方任何经济损失的，乙方还应予全部赔偿； 4、乙方维修人员应认真遵守各项规章制度，文明施工，并服从业主现场管理：保持维修现场清洁，强化安全责任，抓好安全生产和杜绝一切事故的发生，确保安全在维修现场中发生消防，人身事故、治安事件均由乙方承担一切责任 5、售后服务中的所有文件和资料，包括售后服务协议、投标方案书，施工图纸，工程联系单（元件），竣工验收报告、竣工决算资料、竣工图等，甲方应完整移交具有法律效力的上述文件及其电子版等全套工程资料给乙方； 6、乙方未经甲方事先方面同意不得擅自把项目售后服务工作的任何组成部分或全部分包出去，如予同意，并不免除乙方根据本协议所承担的任何责任或义务，任何分包人（及其雇佣人员）的行动、违约和疏忽等，就如同乙方（及其雇佣人员）的行动、违约和疏忽等一样，乙方应承担全部责任； 7、乙方在承担协议期间，因责任心差，工作失职等主管原因，造成甲方信誉受损对业主造成经济损失，乙方应承担相应经济赔偿责任； 8、乙方应按甲方与业主签订的合同书的规定向业主方提供必要的技术培训，在保修期内为业主提供保修和维护服务； 9、在需要的情况，甲方给乙方提供必要的技术支持或其他支持； 10、乙方对所有甲方提供的工程有关文档负有保密义务。五、违约责任

公寓或酒店返租协议范本模板

公寓或酒店返租协议范本模板山水苑公寓返租协议甲方: 购房人乙方: 商业公司丙方: 开发公司鉴于甲方向开发商购买坐落在“公寓” （以下称项目）内的物业: 号房位（位置及装饰、设备标准见该商品房买卖合同），建筑面积平方米（以下简称该房屋），乙方为项目的经营管理方，丙方为项目的开发商，各方经友好协商，就相关事宜，达成如下协议: 一、根据有关相邻关系的法律规定和项目物业的特殊性，为维护全体业主的共同利益，项目实行统一经营管理的方式进行经营和收益: 即统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一营销活动、统一向业主支付租金和收益，对此甲方在签订《商品房买卖合同》是以充分了解，并予以同意。二、统一经营管理期限，从甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》约定的交房之日起算。三、甲方委托和协助乙方按照本协议附件二所列交房标准与开发商办理房屋交接手续。在办理房屋交接手续时，乙方的签收行为对甲方具有法律效力。甲方由乙方案返还时的房屋现状想继续进行的营运管理公司移交房屋，移交时甲方同意乙方和丙方均无需对该房屋所在的物业的共用部分承担任何维修责任和恢复责任。四、在该房屋的返租期限内，该房屋的月租金为五、甲方的权利与义务:

1、在返租期限内甲方不承担开发商交房标准以外的装修费用和承租人承租期间的任何行政事业收费。 2、承担该房屋返租期限开始前的物业管理费用，并按《物业管理条例》规定承担在保修期结束后对房屋的维修责任，若乙方代为实施维修，甲方同意其维修费用可直接从目标租金种直接扣除。 3、在购买该房屋时采取按揭付款方式付款的，甲方保证返租期内，按时偿还房屋银行按揭贷款。 4、乙方享有甲方所承诺的返租月租1200元，及享有每月免费入住2 天，可以累积到6 天，也可以有指定的人来住。 5、在本协议约定的返租期内，若甲方将房屋转让，则应将本协议的甲方权利与义务一并转让给受让方，并提前书面告知乙方。若甲方将房屋抵押给第三人的，则因要求第三方承诺在形式抵押权时不影响本协议的继续履行。 6 、为方便招商工作的进行及保持项目管理的稳定性，最大限度的保护甲方投资回报和物业的升值潜力，甲方承诺在返租期限内不得接触本协议、不自行出租该房屋、不自行经营、不另行委托任何第三方托管经营该房屋、不侵害本协议约定的乙方和丙方的利益。 7、为保证项目的统一经营管理和全部业主的目标租金利益，甲方承诺本协议约定的返租期限内，不得自行或委托他人与该房屋承租人联络、收取租金或其

商业销售与售后返租方案

商业销售及返租方案一、价格制订方式（一）项目整体价格策略制定合理的商铺价格体系能够有利于推动项目的成功推广，在竞争激烈，消费者日渐理性的市场情况下，必须冷静的进行价格体系的制定。一）、整体价格制定原则 1、确定合理的利润率在定价过程中，确定合理利润率，在塑造项目优良的素质的同时，为了提高项目的市场竞争力，项目必须对购买者要有吸引力(不一定是低价)。这需要很好的项目包装，同时，为尽快吸引买家入场，在项目销售的前期，价格不一定是最高的，随着销售的进度的进行，价格将逐渐上升，价格上升的过程，将伴随销售控制的进行，合理进行价格的调整。 2、贴近市场的承受力在制定价格表时，必须保持项目不同区位之间的商铺的价格均好性，在商铺规划时，保持地段价值和价格基本吻合。 3、单位价格制订原则：一般情况下，除了集团购买之外，个人购铺都是以个体铺位为单位。由于房地产商品的异质性，不同的铺位，由于位置的不同，对购房者来说，其经营也将有其不同的效果。因此，我司认为可遵循二大原则，六项参照值进行评估。（1）、二大原则：原则1：有效人流的多少；原则2：注目率的高低。（2）、六项参照值： a、以成熟商业区为参照值：比邻成熟商业区的铺位，要比较远离成熟商业区的价格更高； b、以街道为参照值：临街的铺位要比非临街（含室内）的价格高； c、以主力店为参照值：四周的铺位要比稍远的价格更高； d、以主入口为参照值：愈临近主入口，价格更高；反之，则价格较低。 e、以主干道为参照值：临近主干道的商铺要比临近非主干道的价格更高； f、以位于商业街的位置为参照值：商业街两端的商铺要比中间位置的价格更高；（3）、项目价格制订系数：在订价过程中，以上述各价格层级为基础，根据各铺位的条件不同，以此类推，得出各单位的价格。二）、价格策略：定价不仅需要专业的技术知识，更需要创造性的判断力和对消费者购买动机的深刻认识，有效的定价能在消费者接收的空间内让发展商获取更多的利益． 1、销售价格策略：（1）、建议执行“低开高走”的订价策略：低开高走是指项目在开盘销售时，以低于市场心理价位的价格入市，随着交铺期的接近，销售价格逐步提高的策略。项目在建筑期间，由于销售的商铺还不是现铺，投资者对购买期铺仍存在投资顾虑，在开盘时以较低的价格销售，一方面可以吸引目标客户成交，迅速回收资金，减低发展商在建筑期的资金压力；另一方面，随着项目不断接近竣工期以及旺销