物业工程管理服务手册
目录
第一篇：服务礼仪篇
（一）职业形象 (05)
（二）行为规范 (07)
（三）服务规范 (09)
第二篇：内部管理篇
（一）岗位职责 (11)
（二）宿舍管理规定 (13)
（三）设备房管理规定 (14)
（四）主要设备完好率统计方法 (22)
（五）设施管理规定 (23)
（六）房屋（钢筋混凝土结构）完损等级评定 (24)
（七）工程维修工具管理、操作和维护规定 (29)
第三篇：工程设备运行操作和保养作业篇
（一）供配电系统 (33)
（二）安防系统维护保养流程 (40)
（三）给水泵运行操作流程 (41)
（四）给排水系统维护保养流程 (42)
（五）消防设备运行操作工作流程 (44)
（六）设备设施外包维保监管工作指引 (45)
（七）电梯运行管理 (46)
（八）中央空调运行操作流程 (47)
（九）中央空调末端设备维护保养 (47)
（十）家政维修工作流程 (48)
（十一）公共建筑设施维护保养操作指引 (51)
（十二）应急事件处理措施 (57)
第二篇：服务礼仪篇
(一)职业形象
项目要求图例禁止
整体要求1、自然大方得体，精神饱满，
充满活力，整齐整洁，符合工
作需要及安全规则；
2、注意个人卫生，身体、面
部、手部保持清洁，勤洗澡，
无体味；
3、保持口腔清洁，无异味。
精神不振、衣冠不
整、身体或口腔有异
味。
着装工作时间穿着本岗位最新款制
服，制服保持干净、整洁、平
整，纽扣、挂钩齐全扣好，衣
袋内不放置物品。
1、制服有异味、明显
污迹、皱痕、破损、
掉扣，混搭配服装，
擅自改变制服的穿着
形式，外露出个人物
品，口袋装过多物
品；
2、披衣、挽袖、敞
胸、赤脚、穿拖鞋、
戴歪帽或将帽子拿在
手上；
3、非上班时间穿着工
作制服。
工牌保持工牌清洁、端正，工作时
间须将工牌统一按规范佩带，
佩带在左胸显眼处，挂绳式工
牌应正面向上挂在胸前。
工牌佩戴歪斜。
发型1、保持头发清洁，梳理整齐，
无头皮屑、无杂物；
2、前发不过眉，侧发不盖耳，
后发不触后衣领。
1、染发；
2、刘海遮住眉毛，发
稍遮住脸；
3、剃光头。
面容脸、颈及耳朵保持干净。1、留胡须；
2、鼻毛外露。
饰物工作期间可佩戴手表和婚戒。佩戴除手表和婚戒以外的其他饰物；
手部手掌、指甲保持干净、整洁，
指甲长不超过指尖2mm。
指甲过长。
鞋袜须穿深色袜子，着未露脚趾、
脚跟的鞋，鞋面、鞋底与鞋侧
保持清洁。
1、穿凉鞋、拖鞋，鞋
跟订金属掌；
2、鞋袜有破损。
（二）行为规范
项目要求图例禁止
整体要求1、姿态端正、自然大方；
2、工作中做到：走路轻、说话
慢、操作稳，尽量不发出物品
相互碰撞的声音。
1、上班前吃过异味食
物；
2、在工作场所内吸
烟、饮酒；
3、当客户面或在公共
场所整理仪容仪表；
4、语速过快，音量过
大或过小；
5、动作大，操作发出
噪音。
站姿1、抬头、挺胸、含颚、夹肩、
收腹、提臀，两眼平视前方，
双臂自然下垂；
2、双脚自然分开与肩同宽，两
眼平视前方，双手自然下垂放
于身体两侧或重叠放于腹前\身
后。
双手交叉抱胸或双手
插兜、歪头驼背、依
壁靠墙、东倒西歪，
手里拿与工作不相干
的物品。
走姿抬头、挺胸、收腹，目视前
方，面带微笑, 行走时双肩平
稳、挺直腰杆、摆臂自然，脚
步利落轻稳。
低头、手臂不摆或摆
幅过大、手脚不协
调、步子过大、过小
或声响过大。
行走1、工作中行走一般靠右行，勿
走中间，与客户相遇时要稍停
步，侧身立于右侧，点头微
笑，主动让路；
2、与客户同时进出门（厅、楼
梯、电梯）时，应注意礼让客
户先行，不与客户抢道并行，
有急事要超越客户，应先在口
头致歉“对不起”，然后再加
紧步伐超越；
3、手拉货物行走时，勿挡住视
线；
4、在小区内列队行走，三人成
列、两人成行。
1、走过道中间、与客
户抢道并行、工作场
合内奔跑，跳跃、边
走边吃东西；
2、将手放入口袋与他
人勾肩搭背、嬉戏打
闹、大声喧哗；
3、有影响客户通行、
客户正常活动行为、
举止。
蹲姿1、一脚在前，一脚在后，两腿
弯曲向下蹲；
2、前脚全着地，小腿基本垂直
于地面，后脚跟提起，脚掌着
地，臀部向下。
弯腰塌背或头部下
垂。
坐姿上身应保持挺立姿势，男士两
腿自然并拢或分开与肩同宽。
1、盘腿、脱鞋、斜
靠在椅背上、翘二郎
腿、腿搭座椅扶手、
趴在台面上或用手撑
头；
2、前俯后仰、半躺半
坐斜靠在椅背上或把
脚翘放在工作台上。
微笑1、对客户无论何时都应面带笑
容，和颜悦色，热情主动，微
笑应贯穿礼仪行为的整个过
程；
2、微笑打招呼，眼睛应正视对
方，并接受对方的目光，自然
大方、真实亲切；
3、微笑时结合语言和肢体动
作：点头、15度鞠躬，说“早
上好”、“您好”、“下午
好”、“再见”等。
皮笑肉不笑、态度生
硬。
指引为客户指引方向或指点位置
时，手指并拢伸直，用手掌指
向所指示方向，手臂微曲、低
于肩部，身体向所指示方向微
微前倾。
用手指或使用工具戳
点。
递送物品1、尊重对方，双目注视对方，
双手递物或接物；
2、递尖利的物品时，需将尖端
朝向自己握在手中，而不要指
向对方；
3、递交文件、名片等，应使文
字正面朝着对方，不可倒置。
单手递交或抛投物
品。
（三）服务规范
第三篇：内部管理篇
(一)岗位职责
1、工程主管：
?负责统筹工程维修部的日常运作，制订年度工程维修工作方案和计划，并组织实施；
?负责制订设备、设施的年、月检修保养计划和备用材料计划，并组织实施；?负责本部门所需维修物料/设备零配件的申购；
?负责制订《构建筑物年度维修保养计划》，并组织实施；
?定期巡视各设备系统的运行状况，检查班组的质量记录；
?负责本部门团队建设，组织日常培训和考核；
?负责制订工程维修相关应急预案，定期组织演练；
?负责收集、整理项目设备设施技术资料；
?监督工程施工质量，解决工程难题；
?协助处理工程维修类客户投诉；
?完成上级交办的其它工作。
2、工程班长：
?负责工程维修部的日常工作安排；
?每周巡视设备、设施的运行及养护情况，检查工作质量记录情况；
?负责采集、分析项目水、电等能耗数据，协助主管制订节能措施；
?负责项目外委、外包工程现场工作监督、记录；
?负责本部门工器具及维修材料的日常管理；
?负责本部门安全作业管理；
?完成上级交办的其它工作。
3、强弱电维修工：
?负责按操作规程和工作计划操作、维修、保养各类公共设备设施，并做好工作记录；
?严格执行交接班规定，完善交接手续，做好交接记录；
?负责设备房和值班室的清洁卫生；
?负责完成临时检修，并协助其他工种完成设备设施检修任务；
?完成上级交办的其它工作。
4、空调工：
1 / 1
?按照机组操作程序、规定、空调运行时间表，控制空调机组的各项性能指标在规定的标准值范围内；
?负责对标准层空调温度检测，并根据客户需求进行温度调节，保障供应质量；
?负责空调系统的运行操作和管理；
?负责空调及附属设备的运行、维修保养、零部件消耗和故障检修工作，处理空调运行中发生的异常情况，做好工作记录；
?负责空调机房和值班室的清洁卫生；
?完成上级交办的其它工作。
?
6、电梯安全管理员：
?负责小区内所有电梯的运行及维护管理；
?负责与电梯维保单位的工作对接；
?负责电梯及附属设备的维修保养和故障检修工作；
?负责电梯运行中发生的异常情况处理；
?完成维修工作记录及零部件消耗记录；
?完成上级交办的其它工作。
7、居家维修工：
?按照相关规章制度以及上门维修服务的工作流程要求，为客户提供入户维修服务；
?与客户建立良好客户关系；
?真实完整填写维修工作单；
?完成上级交办的其它工作。
（二）宿舍管理规定
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3、严禁私自占用、挪用公共物品，损坏公物照价赔偿；
4、严禁在宿舍内私拉电线、插座，严禁使用大功率电器，人离开时熄灯、关闭电器开关；
5、室内严禁放有易燃、易爆、毒害及其他危险品；
6、严禁在室内大声喧哗、放大音响等影响他人休息行为；
7、严禁在宿舍内赌博。
8、出入宿舍随手关门，保管好私人财物，注意防火防盗；
宿舍值日1、工程维修部负责人负责编制每月《宿舍值日安排表》，并根据各宿舍人员的变化及时对值日安排进行调整；
2、宿舍值日人员职责：每日对宿舍公共区域卫生进行不少于一次的清洁打扫；检查外出期间的水、电、煤气阀门等是否关闭；对个人内务整理不合格的人员进行提醒；对破坏宿舍内务卫生的情况及时制止。
宿舍检查1、工程维修部负责人每周组织一次工程员工宿舍的内务大检查，形成《宿舍内务检查记录表》，检查结果内部通报；
2、项目每月组织宿舍内务大检查，检查结果在项目内进行通报，奖优罚劣。
（三）设备房管理规定
项目内容和要求参考图示
基本要求设备房门外侧应有设备房名称和责任人
标识，且有“机房重地，闲人免进”的
标识。
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设备房墙面应悬挂相应《设备管理规范》、《操作指引手册》、《应急处理
预案》等文件。
无人值守的设备房应上锁管理；设备房
钥匙专人管理，备用钥匙应在中控室留存，非专业人员工不得持有或配置设备
房钥匙。
设备房照明须满足规定要求，室内保持
空气流通、地面干净整洁，物品摆放整
齐无杂物，通道和出入口保持畅通无
阻。
设备房内应配置消防对讲或内线电话，
按消防规范配足有效灭火器材和应急照明。
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写字楼物业装修管理手册.
1、设计与装修协调会 ?在签署租赁合同后，金茂大厦与“租户、租户设计单位、租户装修单位等”召开设计、装修协调会，向租户提供场地租赁条件图及装修指引等资料。 ?金茂物业对装修涉及的资料和程序进行说明及口头答疑，包括图纸设计、装修进场程序、装修进场需提供资料、消防报审报验、金茂物业相关部门职能等事宜的沟通。 2、设计图纸审批 ?租户提交的方案设计图应至少包括下列内容： ü效果图（至少包括表达室内装修的两个视角）。 ü平面布置图。 ü天花吊顶平面图。 ü地面铺装图。 ü立面图、剖面图 ü主要材料及颜色的样板。 ?租户应尽早（距交付日不少于30天）向金茂物业提交包含有效果图的方案设计图（一般比例为1：50）打印稿1套（A3）及其电子文件（须同时提供PDF及CAD格式）。?在收到方案设计图的5~10个工作日之内，金茂物业提出审核意见。如未获金茂物业批准，或金茂物业提出修改方案，租户需在5工作日之内重新提交新方案，金茂物业在5个工作日内提出复审意见，直到最终通过方案。 3、装修施工图纸审批 ?租户提交的施工图纸应至少包括下列内容： ü效果图 ü平面布置图
ü天花布置图 ü立面图、剖面图 ü地面铺装图 ü空调施工图（包括设计说明、水管图、风管图） ü电气图（包括接线系统图、照明线路图、插座线路图） ü弱电系统施工图（含网络、电话、CCTV、音响等） ü给、排（污）水施工图（租区内如有卫生间、茶水间、洗手盆等设计） ü套有专业消防公司设计图框的消防系统施工图（包括消防喷淋布置图、消防报警布置图、消防排烟布置图） ?餐饮类租户另须增加以下图纸 ü厨房排油烟施工图 ü给、排（污）水施工图 ü燃气管道及报警装置布置图（政府指定专业施工单位出具） 4、消防报审 ?金茂物业会告知租户向相关政府部门（如消防局）申报装修施工图，以便办理相关证照（如《建设工程消防设计备案受理凭证》），消防审批合格后方可进场装修。 ?租户应自行支付相关费用，因租户的原因造成图纸审核或装修工作延迟，由租户自行负责。如因特殊原因未能及时回复租户审核结果，金茂物业应向租户说明。 5、场地移交 ?金茂大厦提供场地符合合同约定标准。 ?金茂大厦在合同约定的场地移交时间内与租户进行现场交接手续，双方签订移交凭据《金茂大厦租户接场验收登记表》（详见附件1），登载场地硬件情况及移交日期等信
物业工程管理制度汇编
物业工程管理制度汇编 1、配电室安全管理制度 2、配电室巡视检查制度 3、配电室设备缺陷管理制度 4、配电室值班制度 5、配电室接班制度 6、配电室消防安全制度 7、水泵房管理制度及安全操作规程 8、物业工程部维修交接班制度 9、消防安全管理制度 10、工程部巡视制度 配电室安全管理制度 （1）张贴“闲人免进”标志，控制无关人员进入。如工作需要，应进行登记后方可进入。（2）所有电工要持证上岗，按规定穿戴好劳动防护用品。值班员要坚守岗位，勤检查，勤巡视，及时排除异常情况，避免发生短路、断电、火灾等事故。 （3）工作人员要严格遵守岗位安全制度和安全运行规程，禁止在岗位内喝酒、吸烟、娱乐、睡觉等，严禁擅离职守，认真履行职责。坚持巡回检查制度，做好设备运行登记和工作记录。（4）配电室内不得堆放杂物及与工作无关的物品，严禁堆放可燃物品和存放易燃易爆物品。（5）定期对变压器、开关柜、配电柜等进行清扫。 （6）安装、维修电器线路时，要在上级电闸悬挂“有人操作、严禁合闸”的标志牌，严格执行安全操作规程。 （7）应按规定正确填写、使用倒闸操作票。 （8）经常检查配电室通往室外的挡鼠板是否插好，经常检查墙体、门窗和通风处的防护网是否严密，有无孔洞、缝隙，防止飞鸟、小动物进入造成短路，引起事故。电缆沟内应定期投放鼠药。 （9）熟知消防报警程序及配电室消防器材存放位置和使用方法，严禁将消防器材挪作他用。（10）保证应急照明装置正常运行。 配电室巡视检查制度 巡视检查是为了掌握设备的运行情况，及时发现缺陷，消灭隐患事故，确保安全运行，每位值班人员必须严格按照规定和要求，认真做好巡视检查工作。 一、经常性定期巡视检查，执行特殊巡视检查，根据电气负责人的布置。 二、电气负责人和正式操作的值班人员，可以单独巡视高压设备。 三、巡视时，应思想集中，仔细观察。做到看、想、听、嗅并用。 四、单独巡视高压设备时，不得移开遮栏或进入设有遮栏的设备内，除巡视外不得进行任何操作。 五、室内巡视应随手将门关好，防止小动物进入。
物业工程部管理制度
物业工程部管理制度 一、工程部每天工作事项 1、每天按时交接班后，首先做好各自区域内的卫生，保证所有办公区域、设备操作间的卫生整洁。 2、工程部人员每日对所管辖的各种设备、设施进行认真的巡回检查，并做好相关记录, 对所发现的问题要及时处理，及时上报相关领导。 3、工程部人员每日必须严格遵守各项规章制度，对所操作的设备运行情况要认真填写清楚，并对在运行中所发现的问题要及时上报有关领导。 4、工程部配电室人员每天必须严格遵守各项规章制度，并对所有设备的每日耗能、容量详细记录，保证正常供电。 5、工程部每日必须保证有人接听报修电话，保证维修工及时维修率为栋办公楼的 100 %，保证整 正常工作。 6、工程部经理每日必须对所管辖的所有区域进行检查、督促各工种人员的工作，对所发现的问题，要及时给予纠正并帮其改正 7、工程部值夜班人员必须在十一点以前对所有设备、设施检查无误后，方可休息，运行工每日必须早上7点半开启制冷机组，下午6点关闭运行设备。 8、工程部各班组负责人必须在每日下午6点集中开碰头会，把每日所做的工作和发现 的问题做出总结，并安排好第二天工作安排后方可下班。 二、工程部礼貌用语规范 1、接报维修电话服务用语：接到报修电话时，首先问“您好！工程部，您有什么需要帮助的吗？”在报修人员讲明需维修的事项时，做好记录（如：报修事项、报修地址、报修人姓名及电话），在记录做好后说“好的，我们会尽快派维修工赶到现场给您维修，您还有什么需要帮助的吗？”再问清没有其它事项后，说“再见” 2、维修工服务用语：在接到维修通知单后，及时赶到维修现场，如进办公场所时，首先敲门，经同意后方可进入。进入后说“您好！我是工程部维修工，是您需要帮助吗？”在落实清楚说“好的，让我先帮您检查一下。”在检查完毕后，发现问题及时维修。维修完毕 后说“您好！现在已修好了，您可以使用了，您还有什么需要帮助的吗？”在报修人员没有其它事情后说“再见”。 3、操作工服务用语：设备操作运行工如在设备间遇到检查人员或参观人员说“您好！ 您有什么需要帮助的吗？” 再问清来由后说“请您稍等一会儿，我通知我们工程部主管一下。”
物业工程管理部岗位标准化手册(最新)(2)
岗位标准化作业手册·物业工程管理部 目录 第一章部门职能 第一节部门职能概述 (2) 第二节部门岗位编制说明 (2) 第三节部门内专用名词注解 (3) 第二章物业工程管理部长岗 (5) 第一节职务说明书 第二节岗位应知应会 一、岗位专业知识应知应会 二、企业规章制度应知应会 三、部门规章制度应知应会 第三节岗位绩效考核 一、目标责任书（样本） 二、部门月度绩效考核表 三、部门年度绩效考核表 第三章工程师管理岗 (6) 第一节职务说明书 第二节岗位工作内容及作业标准 第三节岗位应知应会 一、岗位专业知识应知应会 二、企业规章制度应知应会 三、部门规章制度应知应会 第四节岗位作业流程及表单（含表单使用说明） 一、岗位作业流程清单 二、岗位作业流程图 三、作业表单及填写说明 第四章资产管理岗 (7) 第五章档案管理岗 (10) 第六章安全保卫岗 (12) 第七章设备设施岗 (13) 第八章装修工程岗 (15) 第九章采购招标岗 (16)
第十章实施及修改 第十一章附则·（部门内所有岗位应知应会制度、流程） 第一章部门职能 第一节部门职能概述 一、工程师管理职能：主要负责参与大型工程的改造、商场新建施工方案的拟定和图纸的 审核，工程项目列项及进度控制、技术指导；负责协助进行对外职能关系的协调；负责对市场进行考察，对设备设施价格进行了解，对新产品进行选购；负责提出节能改造、技术革新的思路及方案；负责对大型设备设施进行选型、采购；负责设备设施事故及大型故障的鉴定；负责对出现的疑难问题进行指导、解决。 二、设备设施管理职能：负责建立健全公司设备、设施管理制度，制定设施、设备维护、 维修的标准。对设备工程技术管理、项目预算管理进行指导、审核。对设施设备的节能降耗，技术的整改进行管理。组织制定设备预算并考核实体实施情况。审核实体设施、设备的维护、维修方案。 三、装修装饰管理职能：负责制定装修改造的标准、制度、流程，为各实体提供工程方面 的技术及信息服务和指导，并对各实体工程管理的情况进行监督、考核。 四、采购招标管理职能：负责建立和完善集团工程及设备材料采购招投标制度，监督、指 导实体工程及设备材料采购的招投标工作，并对各实体日常的采购工作进行检查、监督，从而保障各实体采购及招投标工作的正常进行。 五、资产管理职能：负责建立资产管理体系；制定设备设施等实物资产的使用及报废标准， 对其实施进行监督、考核；负责集团年度资产清查和盘点工作；负责集团总部的资产管理工作；负责集团资产管理应用软件的开发、使用管理； 六、档案管理职能：负责搜集、整理、保管本部门文档及集团范围内资产、设备、设施资 料档案；负责制定集团资产、设备档案资料管理办法并监督实施，协助上级安排日常的维修、资产、采购、报账方面的工作，协助上级完成各种文案工作，对其他行政和业务方面的工作提供行政支持。 七、安全消防管理职能：负责集团公司的安全保卫及消防管理工作；负责制定各种管理标 准并进行监督、审批；负责安全消防对内对外的事务性工作。
物业工程制度流程图
工程部工作手册
部门职责 一、设备设施管理 1、设备运行管理 (1)负责对设施设备的运行进行巡视监控。 (2)负责对设施设备运行中发生的异常情况的处理。 (3)负责对设备设施机房的管理。 2、设备维护管理 (1)负责设施设备的维护保养计划的制定。 (2)负责对设施设备的日常保养。 (3)负责对设施设备的日常维修。 (4)负责对设施设备突发故障的抢修。 二、物业接管验收与交付管理 1、物业接管验收 (1)负责对物业实物形态的验收。 (2)负责跟进工程遗留问题整改。 (3)负责设施、设备资料档案的接管验收。 2、物业交付 (1)负责协助业主进行物业验收。 (2)负责协调工程遗留问题整改。 三、维修服务 1、有偿维修服务 (1)负责对维修项目的价格认定（确认业主维修收费项目相关事宜）。 (2)负责实施维修操作。 (3)负责对有偿服务项目的回访。 2、共有部分的维修 (1)负责实施维修操作。 (2)负责对维修效果、工程质量的回访、验证。 3、工程遗留问题的处理 (1)负责对委托整改的工程遗留问题的处理。 (2)负责对处理结果回访的回访、验证。 四、部事务管理
1、安全管理 (1)负责设备设施安全管理。 (2)负责员工作业安全管理。 (3)工作质量管理 (4)负责服务规的管理。 (5)负责服务技能的管理。 (6)负责维修工程质量管理。 (7)负责员工劳动纪律的管理。 2、培训管理 (1)负责本部门培训计划的制定。 (2)负责入职员工的培训。 (3)负责组织专业基础知识的培训。 3、成本控制 (1)负责提出控制本部门成本的具体方案。 (2)负责执行成本控制方案。 4、业绩考核 (1)负责对本部门员工进行业绩评定。 (2)负责提出考评建议。 5、档案资料管理 (1)负责工程档案资料的分类保管。 (2)负责本部门质量记录的保管。 五、装修管理 1、负责装修方案的审理 (1)负责方案中对影响楼宇本体结构方面审理。 (2)负责方案中对水、电、气线路安装规的审理。 (3)负责向业主提出合理的建议。 2、装修过程的管理 (1)负责业主装修过程中对影响楼宇本体结构方面控制。 (2)负责业主装修过程中对水、电、气线路安装规的控制。
物业工程部管理制度
物业工程部管理制度标准化文件发布号：（9312-EUATWW-MWUB-WUNN-INNUL-DQQTY-
物业工程部管理制度 一，维修班工具使用管理办法 为贯彻执行公司物品妥善保管，合理使用，有效控制的方针，特制定本办法。 工程维修部使用工具分为：共用工具与私用工具。所谓共用工具是指较大件工具（如切割机、电烙铁、套钳、电钻之类）私用工具是指发放给个人的小件常用维修工具。 （1）共用工具使用管理： 共用工具由工程部主管保管，只允许公司内部使用，不得以个人名义转借他人使用，如有特别情况须由主管以上人员同意，方能借出。 当值班人员下班时，须在交接班记录表上注明工具使用情况，并由接班人员清点检查工具使用情况确认后签收。 所有使用工具的人必须爱惜工具，遵守谁损坏谁赔偿的原则，由值班人员监督。 （2）私用工具使用管理 发放给个人的工具由个人妥善保管，并由个人在工具领用表上签收，离职时交还给公司。 个人所领取的工具，自己必须爱惜，人为损坏由个人赔偿。 个人所领工具属常规性磨损折旧，日久不能使用的，可申请换取新的工具，但必须旧件。 二、工程部每天工作事项 1、每天按时交接班后，首先做好各自区设备房卫生，保证所有办公区域、 设备操作间的卫生整洁。 2、工程部人员每日对所管辖的各种设备、设施进行认真的巡回检查，并做好 相关记录，对所发现的问题要及时处理，及时上报相关领导。 3、工程部人员每日必须严格遵守各项规章制度，对所操作的设备运行情况要 认真填写清楚，并对在运行中所发现的问题要及时上报有关领导。 4、工程部值班配电室人员每天必须严格遵守各项规章制度，并对所有设备的 每日耗能、容量详细记录，保证正常供电。 6、工程部主管每周必须对所管辖的所有区域进行大检查、督促各员工的工作情况，对所发现的问题，要及时给予纠正并帮其改正。 7、工程部值夜班人员必须在十二点以前对所有运行设备、设施，电箱检查无 误后，方可休息，。
知名物业管理公司工程项目部运作管理手册
当前文档修改密码：8362839 某知名物业治理公司工程部运作手册 第一节治理范围 总体：工程部负责项目有： (1)对所有设备的日常运行治理。 (2)对建筑物及所有机电设备的维护保养。 (3)对楼宇未尽人之处提出整改方案。 (4)对客户的装修工程方案审核，对施工进行监督治理。
(5)对客户进行有偿服务。 (6)为物业治理提供一切有关工程询问。 一、强电专业 1．负责整个楼宇变配电系统的日常运行、治理。 2．负责整个楼宇变配电系统的维修保养工作。 3．负责空调、冷水机组等动力电源、电机、操纵柜的维修保养。 4．负责给排水专业所有动力电源、电机、操纵柜的维修保养。 5．负责楼宇公共区域的照明维修。 6．负责楼宇临时供电的安排和打算。 7．负责提供节约电力的打算方案，并经批准后实施。 8．对系统不完善的地点提出整改方案，并经批准后实施。 9．负责电梯的维修、保养。
10．负责卷帘门的维修、保养。 11．为客户提供有偿服务。 二、空调专业 1．负责楼宇整个空调、采暖、通风系统的日常运行、治理2．负责楼宇整个空调、采暖通风系统的维修保养。 3．负责空调、采暖、通风系统中，电机和操纵柜的巡视工作，发觉问题后及时报告电气维修班处理。 4．改善空调、采暖、通风系统的设计，使楼宇有一个良好舒适环境，同时最大限度节约能源。 5．为业主、客户提供有偿服务。 三、给排水专业 1．负责楼宇的供水系统、排水系统、消防给水系统、喷洒系统、雨淋系统的运行、维修、保养和故障检修。 2．负责楼宇所有卫生洁具的维修保养。
3．负责楼宇内所有机械的维修，如：手推车等。 4．负责水箱、水池及污水井、雨水井、化粪池等清理。 5．负责生活水水质处理。 6．为业主、租户提供有偿服务。 四、土建专业 1．负责楼宇内公共范围的天花、玻璃窗、墙、门等所有项目的修理、调整。 2．负责建筑结构方面的问题，例如渗漏、裂缝等修、整改。 3．负责公共范围内和物业公司的家具维修。 4．负责安排一些小五金件的维修和调整。 5．负责一些临时性的任务。 6．为业主、客户提供有偿服务。 五、弱电系统
物业工程管理工作手册--物业品质运营部
编制物业品质运营部审核 批准 工程管理服务手册索引
一、日常管理规程 1、工程部日常管理规程 ............................................................................................................. - 3 - 2、工程部工具管理规程 ............................................................................................................. - 8 - 3、工程部门员工培训规程 ....................................................................................................... - 10 - 4、设备事故处理规程 ................................................................................................................. - 13 - 5、园区亮灯率考核管理方法 ..................................................................................................... - 19 - 6、配电房管理制度 ..................................................................................................................... - 20 - 7、供配电设施设备操作及运行管理规程.................................................................................. - 25 - 8、供配电设施设备维护保养管理规程...................................................................................... - 29 - 9、配电间运行管理规程 ............................................................................................................. - 31 - 10、消防系统设施设备维护保养规程 ...................................................................................... - 33 - 11、二氧化碳灭火系统操作规范................................................................................................ - 36 - 12、安防系统维护保养与维修规 ............................................................................................... - 36 - 13、生活水泵房设施设备操作及运行管理规程........................................................................ - 42 - 14、消防水泵房设施设备操作及运行管理规程........................................................................ - 44 - 15、给排水设施设备维护保养规程 ........................................................................................... - 46 - 16、生活供水箱（池）清洗操作规范 ....................................................................................... - 48 - 17、消防泵房管理规程 ............................................................................................................... - 50 - 18、电梯运行管理规程 ............................................................................................................... - 51 - 19、电动扶梯运行管理规程 ....................................................................................................... - 55 - 20、中央空调机房管理制度 ....................................................................................................... - 56 - 21、中央空调水冷主机运行操作规程 ....................................................................................... - 59 - 22、中央空调维护保养规程 ....................................................................................................... - 61 - 23、中央空调风冷机组运行管理规程 ....................................................................................... - 63 - 24、计量与检测设备控制规程 ................................................................................................... - 65 - 25、检测仪表校对控制规程 ....................................................................................................... - 67 - 26、柴油发电机运行管理规程 ................................................................................................... - 70 - 27、柴油发电机运行操作规程 ................................................................................................. - 73 - 28、柴油发电机维护保养规程 ................................................................................................... - 75 - 29、房屋共用部位及设施维护规程 ......................................................................................... - 78 - 30、通讯、网络、电视管理规程 ............................................................................................... - 82 - 31、设施设备安全管理 ............................................................................................................... - 82 - 32、公共区域设施设备施工现场操作规程................................................................................ - 90 - 第二部分设施设备维护保养标准 一、设施设备安全管理标准 ....................................................................................................... - 93 - 二、公共区域设施设备施工现场操作规程.............................................................................. - 101 - 三、供配电设施设备维护保养标准 ......................................................................................... - 105 - 四、给水系统设施设备维护保养标准 ..................................................................................... - 105 - 五、排水系统设施设备维护保养标准 ..................................................................................... - 113 - 六、共用设施维护保养标准 ..................................................................................................... - 116 - 七、消防系统设施设备维护保养标准 .................................................................................... - 128 - 八、安防系统设施设备维护保养标准 .................................................................................... - 138 - 九、游泳池维护保养标准 ......................................................................................................... - 145 - 第三部分规程表单 1、管理处工程人员名册 (15149) 2、《工程事故报告》 (153) 3、设备卡 (154) 4、设施设备缺陷记录 (155) 5、设备安装验收交接表 (156) 6、设备停用/封存/报废审批表 (157) 7、设施设备台帐 (156) 8、共用设施设备房台帐 (157) 9、计量检测仪表台帐 (158)
物业管理工作手册新编
物业管理篇 一、××××物业管理服务内容 ××××的物业管理服务由××物业管理公司提供，在项目交付使用后至项目业主委员会成立前，物业管理服务的主要内容如下： 1、房屋建设共用部位的维修，养护和管理。共用部位是指物业管理区域内属全体业主或公寓楼单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、走廊通道、公寓房屋承重结构、公寓室外墙面、屋面及其他共同部位。 2、共同设施设备的维修、养护、运行和管理。共同设施设备是指物业管理区域内属全体业主或公寓楼单幢物业的 业主、使用人共同使用的水泵、排水管道、窨井、垃圾箱（房）、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门、信报箱及其他共用设施设备。 3、公共绿化 （1）及时修剪、浇灌、施肥、除虫等绿化养护，促使花草树木正常生长； （2）清理公共绿地，保持公共绿地整洁； （3）必要的补种，保持绿化的完整；（4）保护和改善生态环境。 4、属配套建筑和设施的养护和管理，包括游泳池、网球场、健身绿地、垃圾转运站、公共停车场。 5、公共环境卫生
（1）公共场所清扫、道路的保洁； （2）公共设施设备的保洁； （3）生活及装修垃圾的收集、清运。 6、保安 （1）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，进行安全防范； （2）门岗值勤； （3）物业区域内巡查； （4）报警监控。 7、交通秩序与车辆停放 （1）外来车辆进出管理； （2）停车泊位管理； （3）维护交通安全； （4）车辆行驶，停放有序； （5）退速、限重、禁鸣，保持小区安静。 8、房屋装修管理 根据国家建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和《长沙市城镇住宅装修管理办法》，对物业区域内的房屋装修行为进行管理。 9、消防管理 （1）消防器材管理，确保消防器材无缺少，不失效； （2）确保消防通道畅通； （3）加强易然、易爆品的管理； （4）加强消防常识的宣传，开展义务消防；
绿城物业工程部工作手册(掌上物业管理)
绿城***物业服务集团有限公司工程承接查验工作手册
目录 第一部分承接查验流程 1. GT-ZY-FZ-001集团接管项目交付前准备工作职责分配表........ - 1 - 2. GT-BF-GC-001物业承接查验管理办法....................... - 16 - 3. GT-ZY-GC-009接管物业需移交资料清单（模板）............. - 33 - 第二部分承接查验指引 1. GT-ZY-GC-001配电系统设施设备承接查验操作指引........... - 40 - 2. GT-ZY-GC-002给排水系统设施设备承接查验操作指引......... - 45 - 3. GT-ZY-GC-003楼宇及精装修系统承接查验操作指引........... - 50 - 4. GT-ZY-GC-004空调暖通系统设施设备承接查验操作指引....... - 69 - 5. GT-ZY-GC-005消防系统设施设备承接查验操作指引........... - 75 - 6. GT-ZY-GC-006电梯与升降系统设施设备承接查验操作指引..... - 78 - 7. GT-ZY-GC-007安防及弱电系统设施设备承接查验操作指引..... - 80 - 8. GT-ZY-GC-008人防系统设施设备承接查验操作指引........... - 85 - 9. GT-YJ-016交付突发事件应急预案.......................... - 90 - 第三部分记录表单 一接管验收移交表单 1. GT-R-GC-001接管物业移交资料清单........................ - 98 - 2. GT-R-GC-002接管物业未移交资料明细表.................... - 99 - 3. GT-R-GC-003共用设施设备系统移交明细表................. - 100 - 4. GT-R-GC-004接管验收设施设备遗留问题清单............... - 101 - 5. GT-R-GC-005共用设施设备资料移交清单................... - 102 - 6. GT-R-GC-006共用设施设备备品件移交清单.................. - 103 -
物业工程部管理手册资料
物业工程部管理手册资料 工程部管理手册 目录 怡景丽苑项目概况 第一章部门概述一、工程部的作用 二、组织机构 (一) 、建立组织机构的原则 (二) 、组织机构的设计 (三) 、工程管理的中心思想 (四) 、工程部架构第二章岗位职责范围及岗位职责一、工程部的主要职责二、工程部各专业职责范围第三章管理检查细则一、设备机房检查细则二、维修保养检查细则第四章工作流程 一、报修 二、日常维护保养 三、设备检修 四、设备故障/事故处理五、增改项目 六、配电巡检 七、给排水巡检 八、锅炉运行检查 九、空调运行检查 十、电梯日常巡检 十一、电梯事故处理 十二、安全监控系统保养 十三、档案资料管理
十四、设备购置 十五、设备报废 第五章设备、设施管理规程及制度 一、工程部管理制度 (一) 、工程值班制度 (二) 、交接班制度 (三) 、运行记录管理制度 (四) 、工程档案管理制度 (五) 、维修档案管理制度 (六) 、设备设施管理规定 (七) 、运行交接班制度 (八) 、巡检制度 (九)、消防制度 (十) 、机房管理规定 (十一) 、设备机房防火规定 (十二) 、机房卫生管理规定二、强电系统管理制度及操作规程 (一) 、层间配电房管理制度 (二) 、转、停电通知用户工作规程(三) 、停电、限电管理规程 (四) 、供配电运行安全操作规程 (五) 、供配电设备运行管理规程 (六) 、供配电设备维修保养规程 (七) 、电房倒闸操作制度 (八) 、工作票 (九) 、配电室门卫制度 (十) 、变电站消防制度 (十一) 、电器设备维护检修、实验制度 (十二)、设备缺陷管理制度 (十三)、配电室安全制度 (十四) 、配电室管理制度 (十五) 、配电室值班制度 (十六) 、电气事故处理制度 (十七) 、交接班制度 (十八) 、擦窗机操作规程三、弱电系统管理制度及操作规程 (一) 、弱电系统管理规定 (二) 、弱电系统维修保养规程 (三) 、楼宇自控系统管理
物业工程部管理手册
万 吉 广 场 《物业工程管理手册》 RQ:201604 目录 一．工程物业部组织人员架构图................................... 1.人员架构................................................. 2.人员岗位编制依据......................................... 二．部门职责说明............................................... 三．物业工程管理制度........................................... 1.开闭店管理制度：......................................... 2.安全巡逻制度：........................................... 3.物品出入管理制度：....................................... 4.红外报警管理制度：.......................................
5. 燃气报警管理制度：....................................... 6.押款管理制度：........................................... 7. 停车场管理制度：......................................... 8. 消防安全检查制度：....................................... 9. 动火作业管理制度：....................................... 10. 监控（消控）中心管理制度： ............................. 11. 消防设备（器材）管理制度：............................. 12消防器材、设施维护管理：................................ 13. 物业工程人员消防管理制度：............................ 14.设备机房巡检管理制度：.................................. 15. 变电所停送电刀闸管理制度： ............................. 16. 防火卷帘管理制度：.................................... 17. 电梯安全管理制度;....................................... 18. 设备（房）巡检管理制度:................................ 19. 水泵维保管理制度: ...................................... 20. 变配电柜设备维修保养管理制度： ......................... 21. 给排水系统保养管理制度：............................... 22. 安防设备维保管理制度：................................. 23. 空调维修保养管理制度：................................ 24. 消防系统维保管理制度： ................................. 25. 电梯维保管理制度：..................................... 26. 维修技术人员安全管理制度：.............................
物业管理工程维修服务手册范本
工程维修服务手册 一、岗位职责与管理制度 1. 工程部行为准则 1.1 目的 规范工程维修人员的服务行为，树立公司良好形象，为客户提供优质服务。 1.2 适用范围 适用于物业管理公司工程维修人员。 1.3 内容 1.3.1 关心公司，热爱本职工作，遵守公司各项规章制度和劳动纪律，维护公司利 益和荣誉，爱护公司设备、设施。 1.3.2 认真贯彻公司“开源节流”的方针，在工作中力行节俭，不浪费公司资源。 13.3 从全局出发，树立良好的合作意识，团结、真诚协作，达到畅顺、高效率的 工作绩效，切实服从领导的工作安排和调度，如有异议，必须做到“先服从 后投诉”。 1.3.4 对工作中出现的问题不推诿，勇于承担责任，并从中吸取教训，不断提升工 作水平。 1.3.5 未经公司领导授权或批准，不得以公司名义对外展开业务或在外兼任获取薪 酬或间接利益之工作。 1.3.6 未获批准，不准将本公司的办公用品、公用工具、设备、设施等擅自赠与、 转租、出租、出借、抵押给其他公司、单位或个人。 1.3.7 工作时间须配戴工作证，着装整洁，注意形象、仪表。 1.3.8 严禁向业主索取或收受任何礼品酬金。 1.3.9 必须将服务意识，服务态度和服务技巧贯彻落实到言行中，语言文明礼貌， 对业主提出的质疑要耐心、细致地回答或解释，不得推脱。 1.3.10 对设备、设施及业主报修项目应及时认真地处理，一般情况由当班员工处理完毕。 1.3.11 对上门服务应注意业主家内卫生，必须穿鞋套，不得损坏业主物品，如移动 物品，需经业主同意，收费时应公平、公正、公开、合理，并经业主签字生 效，服务完毕，应将工作场所打扫干净。
物业公司工程部管理制度
工程部主任岗位职责 1、在物业管理公司项目经理的领导下，贯彻执行有关设备 和能源管理方面的各项法律、法规，保障物业管理各种方针、政策、规章和制度的落实； 2、在“安全、可靠、经济、合理”的前提下，保障各设备所需 的能源(水电、油、天然气等）的供给，并做好节约能源、节约开支的工作; 3、负责组织设备的使用、维护、革新改造直到报废的整个使用 过程的管理工作，保障设备处于良好的技术状态，不能影响使用效果,更不能影响到对业主和用户的服务质量； 4、负责调配、组织人力、物力，及时完成业主和用户提出的请 修要求,为业主和用户提供良好的工作、生活、学习条件； 5、组织拟定设备管理、操作、维修、养护的各种规章制度和技 术标准，并监督执行； 6、组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸,做好设备的技 术管理工作，落实好国家的各项技术政策； 7、组织编制各种设备的保养、检修计划,原材料采购计划，并 组织实施,遇到特殊情况时及时调整、变更计划； 8、组织员工开展技术、业务学习和培训,不断提高员工的业务 技术水平和服务质量; 9、负责编制所管设备的年、季、月检修计划及相应的材料、工 具准备计划，经工程部经理审批后负责组织计划的落实，并
检查计划的完成情况； 10、负责检查所管设备的使用、维护和保养情况,并解决有 关技术问题,以保证设备经常处于良好的技术状态，防止出现严重损坏、停止使用或造成其他重大损失的情况发生；11、负责制订所管系统的运行方案并查阅运行记录,敦促下 属人员认真负责，承担起相应的岗位责任，严格执行操作规程，保证设备的正常运行,发现不符合规范的情况要及时纠正; 12、发生事故时从技术角度组织调查、分析设备事故出现的 原因，提出处理意见及工作改进措施,以防止同类事故的再次发生； 13、负责制订所管设施的更新、改造计划，以消除原设计和 施工中存在的问题,并负责工程的监督工作，以达到“安全、可靠、经济、合理”的目标； 14、负责组织技术学习和培训工作，不断提高下属员工的技 术素质,服务意识以及服务质量； 15、完成上级交代的其他工作； 二、领班岗位职责 1、负责本班所管设备的运行、维护、保养工作，严格做到“三 干净、四不漏、五良好”.所谓“三干净”指的是设备干净、机房干净、工作场地干净;“四不漏”指的是不漏电、不漏油、不漏水、不漏气；“五良好”指的是使用性能良好，密
物业工程部管理制度(新)
工程部管理制度 一，维修班工具使用管理办法 为贯彻执行公司物品妥善保管，合理使用，有效控制的方针，特制定本办法。 工程维修部使用工具分为：共用工具与私用工具。所谓共用工具是指较大件工具（如切割机、电烙铁、套钳、电钻之类）私用工具是指发放给个人的小件常用维修工具。 （1）共用工具使用管理： 共用工具由工程部主管保管，只允许公司内部使用，不得以个人名义转借他人使用，如有特别情况须由主管以上人员同意，方能借出。当值班人员下班时，须在交接班记录表上注明工具使用情况，并由接班人员清点检查工具使用情况确认后签收。所有使用工具的人必须爱惜工具，遵守谁损坏谁赔偿的原则，由值班人员监督。 （2）私用工具使用管理 发放给个人的工具由个人妥善保管，并由个人在工具领用表收，离职时交还给公司。 个人所领取的工具，自己必须爱惜，人为损坏由个人赔偿。 个人所领工具属常规性磨损折旧，日久不能使用的，可申请换 取新的工具，但必须旧件返还。 二、工程部每天工作事项 1、每天按时交接班后，首先做好各自区设备房卫生，保证所有办
公区域、设备操作间的卫生整洁。 2、工程部人员每日对所管辖的各种设备、设施进行认真的巡回检 查，并做好相关记录，对所发现的问题要及时处理，及时上报相关领导。 3、工程部人员每日必须严格遵守各项规章制度，对所操作的设备运行情况要认真填写清楚，并对在运行中所发现的问题要及时上报有关领导。 4、工程部值班配电室人员每天必须严格遵守各项规章制度，并对 所有设备的每日耗能、容量详细记录，保证正常供电。 5、工程部每日必须保证有人接听报修电话或通知电话，保证维修 工及时维修率为100％，保证整栋办公楼的正常工作。 6、工程部主管每周必须对所管辖的所有区域进行大检查、督促各 员工的工作情况，对所发现的问题，要及时给予纠正并帮其改正。 7、工程部值夜班人员必须在十二点以前对所有运行设备、设施， 电箱检查无误后，方可休息。 三、工程部礼貌用语规范 1、接报维修电话服务用语：接到报修电话时，首先问“您好！工程部，您有什么需要帮助的吗？”在报修人员讲明需维修的事项时，做好记录（如：报修事项、报修地址、报修人姓名及电话），在记录做好后说“好的，我们会尽快赶到现场给您维修，您还有什么需要帮助的吗？”再问清没有其它事项后，说“再见”。