物业管理招投标分项评分表

物业管理招投标分项评分表发标单位：

第六章 物业管理招投标

第六章物业管理招投标

第六章物业管理招标投标 本章目的要求： 1、掌握物业管理招投标的概念， 2、掌握物业管理的招标方式 3、了解物业管理招投标的原则 4、掌握物业管理招投标的程序 5、掌握物业管理招投标书的编写 第一节物业管理招标与投标的概念与原则 [讲授与训练] 物业管理的招标和投标，分前期物业管理的招标投标和业主、业主大会选聘物业管理的招标投标， 前期物业管理的招标投标是指开发商在业主、业主大会选聘物业管理企业之前通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 前期物业管理的招标投标是2003年6月国务院颁布的《物业管理条例》以及随后由建设部印发的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》中明确提出的。 此前在讲述物业管理的招标和投标时未作这种明确的划分。为了叙述的方便，更因为这两类物业管理的招标投标除了招标人不同以外，其他操作过程大体相当，而且，《前期物业管理招标投标管理暂行办法》中明确规定，业主和业主大会通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业的，参照该办法执行，因此，在本章中就将两类物业管理的招投标一起讲述，只是招标人上进行了区分。

根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第三条的规定：住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业； 投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。 一、物业管理招标投标的基本概念 1、含义： 招投标是在国内外经济活动中常用的一种竞争性的交易方式。 物业管理的招标，是指物业所有权人或其法定代表（开发商或业主委员会），在为即将竣工使用或正在使用中的物业选择物业管理企业时，通过制订符合管理服务要求和标准的招标文件向社会公开，由多家物业管理企业竞投，从中选择最佳对象，并与之订立物业管理合同的过程。 物业管理的投标，是对物业所有权人等的招标的回应，是指物业管理企业根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，综合考虑本企业的实力，依法编制投标文件，参与投标活动的过程。物业管理招投标实质上是物业管理权的一种交易形式。 2、理解： （1）前期物业管理招标人是物业建设单位或开发商。 （2）正常物业管理招标人是业主或业主大会。 （3）物业管理投标人是指响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业管理企业。投标人应当具有相应的物业管理企业资质

上海市物业管理招投标管理办法

上海市物业管理招投标管理办法 第一章总则 第一条【目的和依据】 为规范物业管理招投标活动，保护物业管理招投标当事人的合法权益，促进物业管理市场公平竞争,根据《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国招标投标法实施条例》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等相关规定，结合本市实际情况，制定本办法。 第二条【适用范围】 建设单位、业主大会通过招投标方式选聘物业服务企业和行政主管部门对招投标活动实施监督管理，使用本办法。 投标人少于3个或者住宅规模较小的，经批准可以采用协议方式选聘物业服务企业。 第三条【主管部门分工】 上海市住房保障和房屋管理局(以下简称市房管局)对本市物业管理招投标活动实施监督管理，并建立本市统一的物业管理招投标信息管理系统（以下简称招投标平台),为选聘物业服务企业提供指导和服务。 区县房屋行政管理部门（以下简称区县房管局）负责所辖行政区域内以下物业管理招投标活动的监督管理职责： （一）建设单位选聘物业服务企业的招标备案； （二）业主大会采用招标方式选聘物业服务企业的招标备案； （三）确定开标场地，安排开标、评标时间； （四）物业管理项目的中标备案； （五）批准建设单位协议选聘物业服务企业； 第二章一般规定 第四条【公开招标规定】 除建设单位、业主大会决定协议选聘或者继续聘用的外，住宅建设单位选聘物业服务企业或者业主大会决定采用招标方式选聘物业服务企业的，应当通过物业管理招投标平台公开招标。 第五条【协议选聘情形】 符合以下情形之一的，可以采用协议方式选聘物业服务企业： （一）建设规模小于5万平方米建筑面积的住宅物业管理项目； （二）投标人少于3个的住宅物业管理项目； （三）业主大会决定继续聘用原物业服务企业或者采用协议方式选聘物业服务企业的； （四）非住宅建设单位采用协议方式选聘物业服务企业的。 第六条【建设单位变更物业服务企业的规定】 前期物业管理期间，业主大会尚未组建、物业管理区域内有下述情形之一、确需变更物业服务企业的，建设单位应当按照原物业服务合同的约定，制定选聘方案并向全体业主公告后，通过招投标平台另聘物业服务企业。 （一）物业服务企业违约，致使合同约定不能实现的； （二）物业服务企业提出解除合同； （三）物业服务企业因解散、破产等原因无法继续履行物业服务合同。 第七条【业主大会公开招标选聘物业服务企业的规范】 业主大会通过公开招标选聘物业服务企业前，业主委员会应当拟定选聘方案。选聘方案应当包括以下主要内容： （一）拟选聘物业服务企业的资质、信用情况和管理实绩要求；

物业管理投标答辩技巧

物业管理投标答辩技巧 投标答辩是招投标过程中为人们所关注的焦点。通过投标答辩，使评委和业主代表能充分了解投标企业所制作投标书的内容，从而展示该物业管理企业的实力，同时投标企业回答问题的技巧不但能减少或消除会议的枯燥感而且也能体现出其管理人员的水平。物业管理企业投标负责人在投标过程中答辩技巧有如下： (一)发表、保持仪表，形象致胜 答辩会的评委和业主代表首先看到的是你本人，然后才听到你的发言，在你说出第一句话前，他们已经对你形成一种印象，因此，发言时，着装和姿势尤为重要。发言者的着装应舒适而且适合答辩会的场合，并充分考虑到与会者可能的穿着。站立笔直，两脚有力，双肩稍向后，这种姿势能够表现自信和自尊的气质。如果你的双手和身体不停地晃动，玩弄小物体，眼睛不敢正视听众，那无疑是向听众传递你紧张不安、没有做好准备的信号。 (二)发表、控制声音 发音清晰，不要出现语言含混不清或者把句子的末尾词语吞掉的情况；恰当地调整或改变音调可以增加讲演的变化性和趣味性；足够大的音量，让在场的每位听众都能听到你的讲话。 (三)发表、利用身体位置和动作

1．身体位置 发言者站在哪里很重要，许多专业人士认为，发言者的最佳位置是站在视觉材料(屏幕)发表、的右边，这样，听众的视线在转移到视觉材料之前会集中在发言者身上。如果你在发言的过程中需要走动，记住要站在不会挡住屏幕的位置上。 2．目光接触 发言者和听众保持目光接触非常重要。在你开始发言之前，你要花一点时间从一边到另一边看看各位评委与业主代表。这样使听众意识到你很放松，做好准备。 在发言过程中，你应该小心保证你是在与听众进行目光交流，使每一位听众感到你在与他保持接触。月光接触的技巧：在答辩过程中，即使他(她)发表、说完话之后，你的眼神不要移开。如果必须移开，也要做得慢一点。不论讲话的人是谁，一直盯着你的目标就对，你的眼神看着说话的人，不过每当说话人讲到一个段落，你的眼神要顺势转到目标对象上。这样让目标对象感觉到你对他的注意，紧绷的感觉可以稍微舒缓一点。 3．手势和举止 手势和举止要自然。发言者的手部动作应该与你和人进行一对一交谈时所用的手势差不多，而且你也应该相信自己能做到，你可用手势来强调重点内容

广州市物业管理招标投标程序

广州市物业管理招标投标程序 各区国土资源和房屋管理局、各建设单位、业主委员会： 为规范广州市物业管理招标投标市场秩序，根据国务院《物业管理条例》和建设部《关于印发〈前期物业管理招标投标管理暂行办法〉的通知》（建住房〔2003〕130号）精神，我局制定《广州市物业管理招标投标程序》及相关的示范文本，现印发给你们，请遵照执行。执行中遇到的问题，请及时向我局物业管理处反映。 二○○四年二月五日 广州市物业管理招标投标程序 一、筹备招标 （一）招标人为业主(物业为单一业主，或业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的)或业主大会的： ⒈业主委员会组织召开业主大会，决定物业招标事宜包括：招标采取公开招标或邀请招标、评标委员会成员人数、推选代表招标人的评标委员会成员以及业主大会授权业主委员会在招投标事宜中的各项权力。 ⒉业主委员会将业主大会表决物业招标事宜的结果向业主公布。 ⒊草拟《招投标工作方案》、《投标须知》（附件1）、《评标标准》、《招标公告》（附件2）或《投标邀请书》（附件3），并将《投标须知》、《招投标工作方案》在小区（大厦）内明显位置张贴公布15日，征求业主意见并进行修改。 （二）招标人为建设单位的： ⒈建设单位确定招标小组人员。 ⒉草拟《招投标工作方案》、《投标须知》、《评标标准》、《招标公告》或《招标邀请书》。 二、招标备案 招标人为建设单位的，应在公开发布《招标公告》或发出《投标邀请书》的10日前，提交以下材料报物业项目所在地的区国土房管局备案。 （一）《关于×××（项目名称）修建性详细规划的批复》； （二）《招标公告》或《投标邀请书》； （三）招标文件；

小区物业管理招投标方案

×××小区物业管理方案 一、投标函 第二章：×××小区物业概况； 第三章：×××小区物业管理服务方案 第一节：小区环境管理 第二节：小区卫生绿化管理 第三节：小区的安全保卫管理 第四节：设施的维修管理 第五节：小区的文化建设 第六节：其他物业服务项目 第四章：×××小区管理组织结构图 第五章：人员配备； 第五章：金费收支预算； 一、投标函 致：×××小区业主委员会： 根据贵区日前发布的招标公告，现决定参加“×××小区物业管理”项目的竞标，并作出如下法律承诺： 1、严格遵守《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的一切规定，履行相关义务。

2、受法定代表人授权全权处理与本次投标项目有关的事务。 3、投标文件的内容真实可*。如果中标，本投标文件即成为中标合同必然的附属法律文件。 4、同意提供招标人所要求的其他资料。 5、招标人无义务必须接受或有权拒绝我们的投标。 6、所有有关本次投标的联络请函、电下列地址： 地址：邮编电话：传真 法定代表人（签字或盖章）： 投标人全称：（投标单位公章） 年月日 第二章×××小区物业概况 ×××小区住宅部分面积约为21000平方米，共4栋252套单元房；公共部分面积约为1000平方米，有一个自行车棚和一个值班室。楼楼之间独立成为封闭小院，与周边围墙组成一个封闭式的小区，由一个大门出入。小区原由青城物业公司托管，后由业主委员会负责日常卫生等部分物业服务工作。

第三章×××小区物业管理服务方案 根据×××小区的实际情况，并贯彻×××物业公司“尽心服务，超值服务”的服务宗旨，我公司拟将物业服务重点放在环境管理、卫生绿化、.安全保卫.设施维修.文化建设五个方面。 第一节环境管理 维护规划的严肃性，定期进行检查维修，禁止乱凿洞，乱开门窗的破坏行为，禁止个别业主随意改动房屋结构或乱搭建行为，保证业主的居住安全。我公司将严格按照国家有关的装修规定制定符合小区实际情况的管理制度，保证住宅楼的结构不被破坏，从根本上使小区不动产保值增值。 第二节卫生绿化管理 小区的卫生环境和绿化环境是体现小区面貌的重要因素，为搞好×××小区的卫生和绿化，我公司将严格按照ISO9001质量标准的要求，规范作业。我们要树立全员保洁意识，制定严格的保洁制度、工作标准和奖惩措施，并层层落实。目标管理达到：一日三清扫，垃圾日日清，严格控制二次污染。具体实施方案如下：

物业公司投标答辩材料

物业公司投标答辩材料 IMB standardization office【IMB 5AB- IMBK 08- IMB 2C】

物业公司投标答辩材料 尊敬的各位领导、各位业主代表： 大家晚上好！ 我叫朱可成，在宁波地区从事物业管理工作已有10年多，现任温州鹿城物业服务有限公司客服部经理。此时此刻，我受公司的委托，代表公司全体员工，感谢城岸花园业主委员会和全体业主，给予我们一个良好的平台和展示的机会。感谢大家对我们的了解和信任。借此机会，我就竞标贵小区管理项目的有关事项，向在座的各位代表简单介绍一下： 一、公司的基本情况。回顾公司近几年的工作，可以讲是一年一个台阶，年年都有发展。我公司自成立以来，对所有接管的项目在日常管理服务中都受到了广大业主的好评和认可，已成为温州市物业管理协会的会员，是一家完全市场化运作的物业管理公司。专业提供高标准、全方位的物业服务，管理的物业已覆盖了多层、排屋、高档别墅、高层、小高层等综合类型，面积达60多万平方，员工一百余人。目前受委托管理的项目有：温州地区：香溢公寓、紫薇花园、新雅花园；宁波地区：美政花苑、天福花园、世纪坊。 公司秉承“有限管理，无限服务”的指导思想，坚持“以人为本、诚信服务”的核心理念，充分发挥“团结、高效、创新、奉献”的企业精神，积极营造符合业主不断增长的精神需求，努力实现业主的归属感、舒适感、幸福感，以托管小区为家，把小区构建成和谐、温馨的美好家园。公司上下弘扬自我学习、不断进取的精神，重视员工的培训，注重队伍整体素质的提高，讲究服务细节，不空谈，讲实干，看业绩，求实效，低调做人，高调做事，靠严格的制度管人，以具体的行动做事，扑下身来全心全意为业主服务。在此，我很自信的可以向大家承诺：我公司完全有能力、有信心承担起城岸花园小区的物业管理工作，决不辜负城岸花园业主的期望。 二、接管后公司对城岸花园物业服务的总体思路。 1、在城岸花园社区、业委会及全体业主的支持配合下，有效利用社区和小区现有资源，把城岸花园创建为安全、文明、和谐的小区，从整理小区环境脏乱差的薄弱环节入手，积极配合城市管理，更好的为业主服务。 2、强化安全管理，加大安全防范工作力度，增强业主自我防范意识，组建一支训练有素、责任心强的秩序维护队伍，树立保安门岗窗口形象，严格把好各大门关口，加强对外来

物业管理招投标

物业管理招投标将招投标的形式引入物业管理领域，是我国物业管理行业发展到一定阶段的必然产物，也是行业发展日趋成熟的体现。不断培育和完善我国物业管理招投标市场，是加快推进物业管理行业市场化进程的关键。 伴随着我国物业管理的不断发展，物业管理招投标市场从无到有，从小范围到全国范围历经了近10年的发展。将招投标的形式引入物业管理领域，是我国物业管理行业发展到一定阶段的必然产物，也是行业发展日趋成熟的体现。不断培育和完善我国物业管理招投标市场，是加快推进物业管理行业市场化进程的关键。 深圳是在全国率先实行物业管理招投标的城市，1994年1月10日，以大型住宅区“莲花北村”为试点，深圳市住宅局在系统内部实行管理权招标，通过平等竞争确定物业管理企业，并于1995年开始在深圳市范围内试行物业管理招投标。1996年11月1日，深圳住宅局在新闻媒介上刊登公告，将大型住宅区“鹿丹村”的物业管理权在全社会范围内公开招标，并于12月3日通过竞标成功选聘了物业管理企业。“鹿丹村一体化物业管理”社会化招投标拉开了我国物业管理招投标市场的序幕，成为我国物业管理市场首例通过社会化招投标的项目。如今，深圳市的物业管理企业已经将一体化、专业化、企业化的物业管理服务通过招投标这一市场化的方式成功推广

到全国的物业管理领域。 1997年开始，北京、上海、广州、武汉、长沙等大中城市的物业管理招投标市场相继建立，通过市场化的招投标活动确定物业管理权的项目从普通商品居住型物业扩大到政府机关、金融机构、医院、学校、码头、工业区、商业区等各类物业。 2003年5月28日，我国第一部《物业管理条例》公布，明确了住宅物业应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，为培育物业管理招投标市场提供了有利的支持，象征着我国的物业管理行业发展已进入成熟的市场化阶段。 物业管理招投标在行业发展中的重要意义与作用主要体现在以下几个方面: 物业管理招投标是推动行业发展的重要手段 物业管理招投标是运用公正、公平、公开的市场竞争机制来确定物业管理权的活动。参与招投标的双方通过价值规律、公平竞争等市场手段实现双方利益的最大化，在竞争的过程中，它有效促进了物业管理企业优化资源配置，使企业在参与竞争的同时不断提高专业水平和市场竞争力，从而形成行业公平竞争的良性循环，逐步提高物业管理行业整体水平，加快了物业管理

物业管理投标答辩问题定稿.

1、相比于其他公司，你们公司的优势是什么？你们公司是否有类似的管理经验？ 1、品牌优势：业内著名品牌。 2、品质优势：人性化服务、个性化服务，优质、高效。 3、服务优势: 秉承诚信为本的服务理念 全心全意满足顾客需求一条龙式服务体系 多方面提供周全的服务。 全天候、全方位服务。 4、性价比优势 雄厚的资金实力。中科物业是中科集团旗下企业，有雄厚的资金支持。物业管理费将不再制约本公司的物业管理水平的体现。 6、人才优势：素质优良的管理队伍 高素质管理者队伍，拥有丰富的管理运营经验，公司管理层皆为业界资深人士。 精英团队。按照现代企业的要求建立起新的用人机制，创建了一支精干高效的员工队伍。 8、规模优势 中科物业，国际发展战略。以长沙为中心，辐射全国各大都市，大批在管高档写字楼，集聚效应。 雄厚的多元化经营实力。围绕物业管理主行业进行多元化经营是提高物业管理公司综合实力的重要措施。多年来,在物业租赁代理、物业保险代理、物业管理咨询、机电设备安装、电梯维修工程等方面形成了一定的经营规模，取得了良好的投资回报。 9、管理优势 特色管理，超值服务。精细化管理；人性化服务；信息化操作。 完善的管理系统。丰富的管理经验。 10、文化优势：强有力的企业文化 经营理念：为员工创造机遇，为企业创造效益；为客户创造幸福，为社会创造价值。 质量方针：管理规范高效，服务真诚快捷。 企业目标：服务业主，追求完美；管理规范，锐意进取。 服务宗旨：点点滴滴融于心，全心全意只为您。 12、业绩优势 我公司在管和曾经管理过的有不下十家商业写字楼物业，其中就有长沙运达国际广场、泊富国际广场等知名写字楼。 13、资质优势：完善的质量保证体系 本公司是具有二级资质的物业管理公司。正在为成为一级资质的物业管理公司而进行不懈的努力。 企业通过ISO9001—2000质量管理体系认证和ISO14001环境管理体系认证。 14、其他优势 追求完美的心和持续不歇的前进动力。 （2）本公司有丰富的管理类似项目的经验。我公司管理过不下十家商业写字楼物业，其中就有长沙运达国际广场、泊富国际广场等知名写字楼。 2、请问你们公司选择投标我们项目的原因是？ 项目位于长沙市东西向主干道五一大道和南北向主干道芙蓉路交汇之西北角，居长沙城市规划CBD的核心区域。项目区域交通便捷，区位优势明显，地理位置优越，周边市政配套齐全，视野开阔，人流、车流量大，是一个集甲级写字楼、行政公馆、国际公寓、精品商业街和大型地下停车场为一体的高效商务建筑综合体，建筑风格简洁、大气，极富时代感，其宏伟的“门”字造型，气势磅礴，壮丽华贵，为长沙市的标志建筑之一。

物业管理招投标流程

1、成立招标领导小组：在政府房地产主管部门指导下，由委托方成立招标领导小组，全面 负责投标工作。小组成员可聘请有关部门人员和物业管理专家组成。 2、编制招标文件：招标文件通常包括《招标公告》、《招标书》、《投标须知》、《投标书编制 要求》、等，重点是《招标书》的编制和标底的确定。 3、向社会发布招标公告：通过新闻媒体向社会公开发布招标公告，内容主要是拟招标的物 业名称，投标单位条件，报名截止日期、报送投标书截止日期及联系地址、电话等。 4、投标单位的资质审查：从报名单位中选出符合资质条件的单位参加投标，并书面通知各 投标单位。 5、发放招标文件及有关设计图纸、技术资料 6、组织投标单位勘查项目并答疑 7、成立评标委员会，制定评标标准、定标办法：聘请有关人员组成评标委员会，并制评分 标准，定标原则与办法。评标委员会一般由业主代表、有关部门人员、物业管理专家及未参与竞标的相同的物业管理企业负责人组成。 8、收取投标书：在规定的时间、地点收取标书，一般，公开招投标应请公证人员现场公证， 并保存投标书至正式开标时止。 9、开标与标书评阅：在规定的时间、地点开标。参加人员为业主代表、公证员及参与投标 的单位代表。开标由招标领导小组组长主持，公证员公证，当中启封投标书，并唱读其报价、管理计划及各项服务达到的标准，开标后应将标书发给评委会委员，由各委员独立详细阅读、审查投标书，就投标书给出评分。 10、组织答辩会，评标定标：阅标后召开答辩会。按抽签顺序，各投标单位负责人（一般 为授权代表人及项目经理）参加答辩。就公司介绍及委员提出的问题予以解答，委员评分汇总后按定标原则与办法确定中标单位。 11、发出中标通知书：确定中标单位后，由招标单位向其发出中标通知书。 12、预中标单位签订物业服务合同：（摘自《物业经营管理》第八章第三节）

2取得物业管理项目的途径 招投标

1.1取得物业管理项目的途径 一、不同历史时期的房屋管理 （一）计划经济下的房屋管理 传统的房屋管理是在计划经济条件下，实行福利分房制度，由政府或其职能部门、事业单位采用行政手段，直接对房屋进行管理，管理机构是房管局、房管所或房管总公司和房管分公司，实行两级或三级管理。 （二）市场经济下的房屋管理 物业管理是在社会主义市场经济条件下进行房改的产物，由专业化的企业通过市场竞争取得管理项目，采用科学管理的手段进行社会化管理提供有偿服务，其管理机构是物业管理公司。 二、市场经济下物业管理项目的取得 物业管理是市场经济条件下的经营型服务性的行业。物业管理的实体是具有法人资格的专业企业。由于房屋产权属个人所有，物业管理企业通过合同或契约，接受业主委托（雇用），代表业主并运用经济手段经营管理物业。 （一）谁开发、谁管理 10多年前，在房地产市场刚刚启动时，物业管理概念未被广大业主所认识，物业管理也未被绝大多数业主所接受。为避免开发商开发出的楼盘卖出后由于产权分散而无人管理，政府制定了“谁开发建设、谁负责管理”的政策。当时绝大多数的小区（大厦）都是由开发商属下的物业管理公司负责管理的。 （二）招投标 随着人们对物业管理的认识提高和行业的发展壮大，以及法律法规的健全与完善，物业管理逐步走向市场化、社会化。一大批专业的管理公司，凭借素质良好的人才及丰富的经验、优良的服务态度获得开发商及业主的信赖，为开发商承担了物业经营的最后一个环节--管理服务工作，从而实现了物业所有权与管理权的分离，也使物业管理的招投标成为可能并进而成为必须。 物业管理招投标彻底变了物业管理由房地产开发派生出来并依附于房地产开发的状况，使物业管理企业真正成为自主经营、自负盈亏和自我发展的市场主体，独立进入市场，独立承担民事责任，实施专业化管理，从体制上解决了建管不分产生的弊端，在业主、政府、物业招投标单位各个层面强化了市场化物业管

物业管理招投标程序

物业管理招投标程序 (一)准备阶段 1.选择招标方式。是公开招标还是邀标、议标。 2.成立招标领导小组。在政府物业管理行政主管部门指导下,由业主方(如房地产开发商或业主委员会)成立招标领导小组,小组成员由业主方派出,也可聘请有关部门人员和物业管理专家参加。通常还委托招标代理机构(如物业管理招投标有形市场)来具体实施招标工作。 3.确定招标项目、招标指导思想及原则。 4.编写招标书。招标书的主要内容有: (1)拟招标的物业基本情况。包括占地面积、建筑面积、房屋类型与数量、公用设施、场地情况等。 (2)物业管理内容。包括基础服务管理、特殊要求管理,还有专项管理。 (3)对招标的有关说明。如物业管理委托期限,物业移交日期,给物业管理提供的条件(如提供管理用房、商业用房面积),物业管理服务收费及维修资金标准,以及其他需要说明的问题。 (4)物业管理考核标准与奖惩措施。 (5)投标开标时间。 此外,对招标书的具体内容和要求还应做出较详细的说明,如提供建筑结构图、设备型号清单等,以便投标单位编制标书。 5.若是公开招标,则将向社会发布招标公告。通过公众信息渠

道向社会公开发布招标公告。公告内容主要包含招标的物业名称、投标单位条件、报名投标截止日期,投送投标书截止日期,以及联系地址、电话等有关事项。 (二)招标阶段 1.招标单位向投标单位提供招标文件,接受咨询。在进行规模较大、比较复杂的物业项目招标时,通常由招标单位委托的招标代理机构在投标人购买招标文件后,统一安排一次投标人会议,即标前会议。标前会议通常安排在现场;或者先到现场视察,再集中开标前会。召开标前会议的目的在于解答投标人提出的各类问题。 2.投标单位资质资信审查。在报名截止日期后,对报名投标单位进行资质审查,从中选择若干家参加投标,并书面通知各投标单位。 3.投标书的报送。参加投标的物业管理企业应在规定的报送投标书截止日期前,将投标书密封送达投标领导小组(办公室)或其委托的招标代理机构。 (三)开标阶段 1.按照标书中规定的时间、地点,在法律公证机关公证员及有关投标管理部门工作人员、投标单位代表共同参与监督下,公开开标并登记。 2.由评标委员会采用会议形式审查和评议各投标单位的标书,确定中标单位。评标委员会成员通常由物业管理专家组成。 3.公证员宣读公证书,确认预选中标单位。 (四)中标和订立合同 确定中标单位后,应书面通知中标单位。中标单位与业主方一

招投标答辩问题参考汇总

招投标答辩问题参考 1、如何做好车辆管理？ 答：一、在地下停车场入口处设置车辆自动刷卡系统、固定岗亭、道闸、护栏、减速条等车场设施，同时在地下、地面停车位设置停车标识：车辆进出地下车库使用智能化系统，电脑自动跟踪记录车辆进出情况； 二、制订车辆停放管理规定。 三、车辆进出做好登记，车管员并对项目内车辆进行合理引导，加强对外来车辆的 管理，临时车辆指定停放，拒绝大型货车或载有危险品不明物品车辆进入。 四、监控安保员利用监控装置协助车场管理员调配车辆停放，防止通道堵塞。 五、对业主入伙、装修、搬迁期间外来运送车辆规定通行时间，由车管员统一指挥， 确保道路畅通。 2、贵公司如何做好安保工作，确保无责任事故发生？ 答：一、针对大楼的布局设置相关岗位。 二、拟订大楼治安管理工作规定和消防管理规定，做好宣传工作。制订《安保作业指 导书》，明确各岗位工作职责、制订相关操作流程和考核措施，规范日常操作。 三、监控系统24小时对大楼出入口及重点部位进行有效监视，对各种可疑因素或突发 事件及时处理，并向上级汇报。 四、建立培训制度，加强队伍建设，定期开展礼仪礼貌培训、业务操作培训及突发事 件处理培训，提高业务水平。 五、管理处与业主形成安全防范共同体，设安全求救电话。与街道、派出所、消防大 队形成安全联防小组，随时邀请相关部门协助、指导。 3、如何做好消防管理工作？ 答：一、在前期介入阶段提醒开发商注意消防安全设施的配置到位，在大楼的适当位置安装消火栓和灭火箱，汽车库及人防设施均设自动喷水灭火系统。 二、物业接管后，公司将建立消防组织机构、编制消防作业指导书、消防应急预案等 来确保消防设施和设备的完好和安全使用。对各消防设备设施定期检查、养护，预防为主

物业管理招投标书范本

东郡华府前期物业管理招标公告 一、招标人 、招标人名称：扬州东瑞置业有限公司 、招标人地址：仪征市真州东路号 、联系人：任晶晶 、联系电话： 二、招标代理人 、招标代理人名称：扬州市万康地产咨询服务有限公司 、招标代理人地址：扬州市文汇西路号华远国际大厦- 、联系人：赵蒙 、联系电话： 三、招标物业基本情况 、物业名称：东郡华府 、物业地址：新农街南侧、梅家沟东侧、仪扬河北侧。 、规划总用地面积：㎡ 、物业总建筑面积：.㎡ 、物业类型及分类面积：住宅 （）项目总用地面积㎡，总建筑面积.㎡，计容总建筑面积为.㎡，其中住宅建筑面积.㎡，其中多层住宅.㎡（住宅面积.㎡、阁楼层面积.㎡），跃层住宅.㎡，联排住宅.㎡，商业及配套设施.㎡，其中商业.㎡，门卫房㎡，养老中心.㎡，警卫室.㎡，监控室.㎡，消防控制室.㎡；未计容建筑面积.㎡，容积率.，绿地率%，建筑密度%。 、物业管理区域四至： 北至新农街，西至梅家沟，南至仪扬河。

、项目预计交付进度：项目预计于年月整体交付使用。 四、前期物业服务合同期限 本合同自合同签订之日起至业主大会召开，业主委员会受业主大会委托与物业服务企业签订物业服务合同生效时，合同自动终止。 五、招投标活动时间安排 、发布招标公告 （）发布时间：年月日～年月日(不低于天) （）发布网站：“扬州住房保障和房产管理局”、“扬州物业网”、“仪征市人民政府网”、“仪征市房地产信息网” 、接受投标报名 （）投标报名时间：年月日时分～年月日时分止。 （）投标报名材料递交地点：仪征市住房保障和房产局房屋管理科及招标代理人地址。（报名材料当天内同时递交） （）仪征市房管局地址：仪征市真州镇国庆路号，咨询电话- 、实施资格预审 （）资格预审时间：年月日时分～时分止。 （）资格预审地点：仪征市住房保障和房产局房屋管理科。 、发放资格预审合格通知书及招标文件 （）发放时间：年月日时分～年月日时分止（天之内）。 （）发放地点：仪征市住房保障和房产局房屋管理科。 、组织项目现场踏勘答疑 （）现场踏勘：投标人可自行前往项目现场 （）答疑时间：年月日时分。 （）答疑地点：扬州市华远国际大厦- 、投标文件递交和开标

招投标答辩问题参考

招投标答辩问题参考 1、如何做好车辆管理 答：一、在地下停车场入口处设置车辆自动刷卡系统、固定岗亭、道闸、护栏、减速条等车场设施，同时在地下、地面停车位设置停车标识：车辆进出地下车库使用智能化系统，电脑自动跟踪记录车辆进出情况； 二、制订车辆停放管理规定。 三、车辆进出做好登记，车管员并对项目内车辆进行合理引导，加强对外来车辆的 管理，临时车辆指定停放，拒绝大型货车或载有危险品不明物品车辆进入。 四、监控安保员利用监控装置协助车场管理员调配车辆停放，防止通道堵塞。 五、对业主入伙、装修、搬迁期间外来运送车辆规定通行时间，由车管员统一指挥， 确保道路畅通。 2、贵公司如何做好安保工作，确保无责任事故发生 答：一、针对大楼的布局设置相关岗位。 二、拟订大楼治安管理工作规定和消防管理规定，做好宣传工作。制订《安保作业指 导书》，明确各岗位工作职责、制订相关操作流程和考核措施，规范日常操作。 三、监控系统24小时对大楼出入口及重点部位进行有效监视，对各种可疑因素或突发 事件及时处理，并向上级汇报。 四、建立培训制度，加强队伍建设，定期开展礼仪礼貌培训、业务操作培训及突发事 件处理培训，提高业务水平。 五、管理处与业主形成安全防范共同体，设安全求救电话。与街道、派出所、消防大 队形成安全联防小组，随时邀请相关部门协助、指导。 3、如何做好消防管理工作 答：一、在前期介入阶段提醒开发商注意消防安全设施的配置到位，在大楼的适当位置安装消火栓和灭火箱，汽车库及人防设施均设自动喷水灭火系统。 二、物业接管后，公司将建立消防组织机构、编制消防作业指导书、消防应急预案等 来确保消防设施和设备的完好和安全使用。对各消防设备设施定期检查、养护，预防为主

物业管理招投标的一般流程

物业管理招投标的一般流程 一、物业管理招标投标的基本概念 招投标是在国内外经济活动中常用的 一种竞争性的交易方式。 1999 年 8 月 30 日全国人大常委会第九届十一次会议通 过的我国第一部《招投标法》，确立了强制性招投标制度。 物业管理的招标， 是指物业所有权人或其法定代表 （发商基业主委员会） ，在为其物业选择管理者 时，通过制订符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会公开， 由多家物业管 理企业竞投，从中选择最佳对象，并与之订立 物业管理合同的过程。 物业管理的投标，是指符合招标文件要求的物业管理企业， 根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准， 根据国家有关法 律、 法规与本 企业的实力， 编制投标文件， 参与投标的活动。 物业管理招投标实质上是物业管 理权的一种交易形式。 1994 年初，深圳莲花北村举行了物业管理权内部招 投标，深圳万厦居业有限公司中标， 对莲花北村提供全面的物业管理服务， 并以 优质服务、规范管理和丰富多彩的社区文化赢得业主、政府和社会的广泛好评， 开创了我国物业管理招投标的先河。 1996 年以来，深圳又率先尝试由政府行业 主管部门组织，公开招聘鹿丹 村、桃源村和梅林一村等住宅小区的物业管理单位， 推动了深圳物业管理市场的迅猛发展。 1999 年 5 月，全国第三次物业管理工作 会议在深圳召开，建设部领导在工作报告中强调各地要 " 在调查研究的基础上， 制定物业招投标规则，努力创造公开、公平、公正的市场环境，精心组织招投标 工作。 "会议精神得到全国各地行业主管部门的积极响应，物业管理招投标活动 在一些经济比较发达、 物业管理起步比较早的城市广泛开展起来， 并在实践中积 累了很多宅贵经验。 2003年 9月1日正式实施的国家《物业管理条例》第 24 条明确规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则， 通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 物业管理的招标按内 容可分为： 单纯物业管理招标和物业管理与经营总招标两种。 一些经营性的物业 管理 （例如商住楼、购物中心 ）往往采用第二种形式。 二、物业管理开展招投 标应遵循的原则 物业管理的招投标行为是一种通过 市场化方式实现的双向 选择。根据《招标法》的规定，招投标活动中必须遵循 和"合理 "的原则。具体要求如下： （一）公开原则 果物业管理招投标定为公开招标， 就必须按公开原则， 召开新闻发布会， 在报刊、 电台、、电视上公开登出招标公告， 把所需要达到的服务要求与条件公开告诉一 切想投标的物业管理企业。 （二）公平原则 所谓公平原则，就是指在招标 文件中向所有物业管理企业提出的投标条件必须是一致的， 也就是说所有参加投 标者都必须在相同的基础上投标。例如根据住宅小区 （大厦楼宇 ）要求，需要资质 在三级以上的物业管理企业参与竞争， 那么就不能随便拒绝任何具有三级以上资 质的物业管理企业来投标， 同时也不能允许低于三级以下资质的物业管理企业来 投标竞争，总之要体现公平性。 （三）公正原则 所谓公正原则，就是在评定 "公开"、"公平 "、"公正" 所谓公开原则， 就 是说如

物业管理招投标书范本

投标书(一) 投标编号: 项目名称: _______________ 投标人: 目录 第一章投标函 (2) 第二章企业法人营业执照 (3) 第三章资质文件及公司相关简介 (4) 第四章法定代表人授权书 (5) 第五章公司简介 (6) 第六章业绩一览表 (7) 第七章投标报价表 (8)

第一章投标函 致: 根据公司招标文件正式授权下述签字人 (姓名与职务)代表投标人 ,提交下述文件正本壹份,副本壹份。 1、保洁费用投标报价表; 2、人员配置表与主要人员介绍(按配置表); 3、服务管理工作标准(按项目编制); 4、服务保障承诺书; 5、服务管理工作总体设计表(各岗位职责制度、工作程序、进退场交按方案、应急措施等); 6、企业状况一览表; 7、资格证明文件; 8、投标保证金; 9、投标须知要求投标人提交的全部文件,据此函,签字人兹宣布同意如下: (1)我们已详细审核全部招标文件及其有效补充文件,我们知道必须放弃提出含糊不清或误解的问题的权利。 (2)我们同意从规定的开标日期起遵循本投标书,并在规定的投标有效期满之前均具有约束力。 (3)如果在开标后规定的投标有效期内撤回投标,我们的投标保证金可被贵方没收。 (4)同意向贵方可能另外要求的与投标有关的任何证据资料。 (5)一旦我方中标,我们将根据投标文件的规定,严格履行合同的责任与义务,并保证按规定的标准提供服务(管理)。 (6)如我方中标,我方愿意遵守招标通告及招标文件中所列的收费标准。 (7)与本投标有关的正式通讯地址为: 地址: 邮编: 电话: 传真: 投标单位名称(盖章): 有限公司 被授权人签章: 日期:

物业管理招标现场竞标答辩

物业管理招标现场竞标答辩

招标现场竞标答辩 编写人：Jason Qian 北京首次物业管理招标由美林花园成功举办。招标会上，由多位专家和客户代表组成的评委会针对每一家竞标单位都进行了“连珠炮”式的现场提问，其中很多问题都是物业管理工作的一些焦点、热点话题。以下是这次问答的精选。 第一答辩人：北京达文物业管理公司 刘志宇（北京市小区办主任，以下简称“刘”）：你们在标书中提到了接管美林花园后要先收３个月的物业管理费作抵押，请问这种做法的根据是什么？ 答：我们依据的是北京市小区办的规定，要收２％或是３％的基金，这３个月的管理费要用于重大公用设施的改建和维护，因为高档物业需要比较高的支出，尤其是工程管理方面，所以需要有适当的管理费用作为维修基金。 刘：北京市现在没有关于要收物业管理费押金的规定。

点评：物业管理费及公共代办性服务项目预付押金或保证金的问题，法律法规对此无规定，是否收取需以双方在《房屋使用、管理、维修公约》中的约定为依据。 季如进（清华大学房地产研究所副所长，以下简称“季”）：你们在标书中提出，工程维修费用每年按２０％的速度递增，依据的是什么？你们采取的是提取酬金的方式，但不知你们在降低管理成本上有哪些措施？ 答：首先，物业的保修应由发展商提供，但现在的情况是发展商把维修费用都转给物业管理公司承担；固定资产都有一定折旧，维修费也应逐渐递增，２０％是我们根据目前的实际情况提出的。 第二点，在降低管理成本上，我们有非常明确的目标，在工程维修、维护方面，我们做到有章可循，因为此次美林花园招标中对一些功能安排不清，我们只能按一般测算值来确定。 点评：工程维修是在建筑商、发展商对工程保修项目之外及保修期限届满之后才会发生的，该费用划分为中小修项目费用与大修项目费用，前者从日常物业管理费中支付，后者从公共维修

物业管理招投标案例分析

第七节物业管理招投标案例分析 案例一北京回龙观“竞选”管家 ——北京天鸿房产管理公司、深圳长城物业管理公司中标 1999年11月8日，由北京天鸿集团公司开发建设的全国最大的经济适用房项目——北京回龙观文化居住区(一期)物业管理招投标活动在北京举行。北京天鸿集团公司房产管理经营公司和深圳长城物业管理有限公司在招标中胜出。北京面向全国招标物业管理公司，在全国是第一次；北京市副市长汪光焘、建设部住宅与房地产业司副司长沈建忠出席了竞标活动。 本次天鸿集团物业管理招标活动，先后有来自深圳、重庆、西安和北京等地共计30多家物业管理公司报名，经过专家复评，最后选择了具有甲级资质的北京天鸿集团房产经营管理公司、北京燕侨物业管理有限公司、北京市望京实业总公司、深圳长城物业管理有限公司、深圳福田物业发展有限公司等5家技术力量较强、物业管理水平较高、社会效益较好的物业管理公司参加本次最终竞标。答辩会上，5家物业管理公司向评委介绍了公司的情况、物业管理业绩和对回龙观居住区物业管理的设想，并回答了评委的提问，最终北京天鸿集团公司房地产经营管理公司和深圳长城物业管理有限公司在激烈的竞争中以微弱的优势中标。 目前全国房地产市场快速发展，竞争日趋激烈，许多开发商都将物业管理作为房地产项目开发的延伸，作为市场竞争的主要手段和品牌建设的重要组成部分。开发商——北京天鸿集团公司董事长兼总经理李发增说：“此次招标正是要改变过去‘重建设轻管理’、‘谁建谁管’的旧模式，将‘开发建设’与‘物业管理’分开，不仅避免过去‘建管’不分造成的责任不清、互相推诿给居民造成的困难和麻烦，同时也可规范市场竞争行为，从而推进物业管理市场化进程。” 沈建忠在竞标会上指出：此次物业管理招标活动将对全国的物业管理工作产生很大影响，其意义首先表现在它打破了过去社会上一直认为在普通住宅、低价位住宅区无法进行专业化、社会化物业管理这样一个禁区，转变了某些人认为只有高档物业才能进行一流服务、一流物业管理的观念，普通住宅小区也同样需要一流的专业服务；二是这次招投标是在严格、公正、公平的原则下进行的，为全国物业管理招投标工作积累了经验，是有益的借鉴；三是有助于开发公司和物业管理企业转变经营作风，改进服务态度，提高服务质量，在市场竞争中树立和培养一批优秀的物业管理企业。 案例二深圳市府物业找“管家” 深圳市对政府办公大楼管理公开招标，从而迈出了市府物业管理专业化、社会化、科学化的第一步。 主持招投标的深圳市机关事务管理局局长说：“以后，市政府办的物业将全部采取公开招标的方式让专业公司进行管理。此次向社会招投标活动是机关事务管理局为节省财政开支、深化机关后勤改革及进一步提高办公楼物业管理服务水平的一次实践和尝试。”

物业管理招标投标程序.

物业管理招标投标程序 2011/11/30 一、筹备招标 （一）招标人为业主(物业为单一业主，或业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的或业主大会的： ⒈业主委员会组织召开业主大会，决定物业招标事宜包括：招标采取公开招标或邀请招标、评标委员会成员人数、推选代表招标人的评标委员会成员以及业主大会授权业主委员会在招投标事宜中的各项权力。 ⒉业主委员会将业主大会表决物业招标事宜的结果向业主公布。 ⒊草拟《招投标工作方案》、《投标须知》、《评标标准》、《招标公告》）或《投标邀请书》，并将《投标须知》、《招投标工作方案》在小区（大厦）内明显位置张贴公布15日，征求业主意见并进行修改。 （二）招标人为建设单位的： ⒈建设单位确定招标小组人员。 ⒉草拟《招投标工作方案》、《投标须知》、《评标标准》、《招标公告》或《招标邀请书》。 二、招标备案 招标人为建设单位的，应在公开发布《招标公告》或发出《投标邀请书》的10日前，提交以下材料报物业项目所在地的物业管理主管部门备案。 （一）《关于×××（项目名称）修建性详细规划的批复》； （二）《招标公告》或《投标邀请书》； （三）招标文件； （四）招标小组人员情况表； （五）法律法规规定的其他材料。

三、招标 （一）招标人公开发布《招标公告》或发出《投标邀请书》； （二）招标人收到投标申请人《投标申请》的同时,向投标申请人开具《投标申请回执》。 （三）招标人对投标申请人的资格进行预审，将预审结果书面告知投标人，发出《资格预审合格通知书》，同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。 四、投标评标 （一）投标人在招标人限定期限内将已密封的投标文件（在封口处加盖投标单位公章）送达招标人，经招标人检查后向投标人开具《投标文件收件回执》。 （二）招标人在评标前一天，到物业所在地的区国土房管局随机抽取占评标委员会2/3的专家作为评标委员会成员，并在抽取当天向各位评委送达《评标邀请 函》。 （三）组建评标委员会。由招标人随机抽取的物业管理专家与业主大会推选的代表招标人的评标委员会成员组成评标委员会。 （四）招标人组织开标。 招标人在开标会上将投标文件交由投标人或其推选的代表检查投标文件的密封情况，经确认无误后，当众予以拆封宣读。 （五）评标委员会进行评标。评标委员会根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评分，将评标分值进行统计，推荐前3名为中标候选人，并对评标结果签字确认。 （六）招标人按照中标候选人的顺次排序确定中标人，由招标人确认及宣布中标人。 （七）招标人将中标结果在小区（大厦）内明显位置向业主张贴公布，公布期限为15日（前期物业管理招标无需公布）。 （八）招标人向中标人发出中标通知书,同时将中标结果通知所有未中标的投标人。 五、中标备案