德国大型会展中心选址模式及场馆规划_许懋彦
=文章编号>1002-1329(2003)09-0032-08
=中图分类号>TU242:T U984
=文献标识码>A
德国大型会展中心
选址模式及场馆规划
许懋彦 张音玄 王晓欧
表1 德国会展场馆面积排名
排名会展中心展览面积(m 2)
展场面积(m 2)
1汉诺威469760578352法兰克福289931757623科隆286000520004杜塞尔多夫234398325005慕尼黑(新馆)1600002800006柏林1600001000007纽伦堡140933275008埃森110000200009莱比锡1012003300010
汉堡64200850011斯图加特595001000012奥格斯堡580005500013腓特烈港5064018000
14多特蒙德4827015皮尔马森斯450001100016不来梅3374010000017慕尼黑(旧馆)2872118申海姆282601000019萨尔布吕肯257242740020奥芬堡225803500021卡尔斯鲁厄217001000022威斯巴登20500120023奥芬巴赫1800024
弗赖堡
15000
100000资料来源:AUM A 。
=摘要>德国作为一个会展业的大国,分布各地的大型会展中心是城市公共设施中的基础性设施。在简述德国会展业状况和会展中心基本分布的基础上,重点分析了不同时代和类型的会展中心与城市构成的四类不同关系。总结了德国在会展中心与包括城市公交、轨道交通、各类公路、航空水运及外部交通条件的联系方式及主要数据。分析比较了德国会展场馆的规模和功能组成的分类及发展趋势;特别关注到德国会展场馆的几种改扩建模式,提出这是德国大型会展中心生存发展的重要途径之一;同时对德国的会展场馆周边场地及交通规划和环境标识设计做出了评价。=关键词>会展业;大型会展中心;场馆规划;德国
THE MODE OF SITE SELEC -TION AND FACIL ITY PLAN -NING FOR EXH IBIT ION CEN -TERS IN GERMANY
XU Maoyan,ZHANG Yinxuan,
WANG Xiao ou
ABSTRACT:It introduc es the ex -hibition industry in Germ any a nd the distribution of its exhibition cente rs w ith focus on the four modes of e xhibit ion facilitie s in terms of their place in t he city.Then it summarize s the outw a rds conne ctions of the e xhibit ion facil-i ties concerning city public trans -port,rail transport,
road trans -port ,air a nd water transport etc.Thirdly it c ompare s the size a nd
functions of the e xhibit ion facilitie s and predicts the trend of them.After that,it stresses the w ays of reconstruct ion and exte nsion of the exhibition facilit ies.Finally it eva -l uates the surrounding sites,trans -portation pla nning and sym bol de -sign of the facilities.KEYWORDS:exhibition indus -try;
exhibition
center;
fa cility
planning;Germ a ny
1 德国会展业及会展场馆分布概述
111 德国会展业发展简述
德国地处欧洲中部,面积3517万km 2,人口8180万,共有16个州(其中东北部的5个州为原东德部分),是欧盟的重要成员之一,也是世界上最主要的工业国家之一。
以会展为主的贸易活动在欧洲起源于11至12世纪。最初是由皇家特许某些城市和地区经营。从那时起,会展业就成为德国一些城市发展的重要动力和影
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响因素。随着特许权的废除,贸易展览活动在德国蓬勃发展起来。而19世纪末20世纪初,全世界对于博览会的热情空前高涨,在英国伦敦、法国巴黎等地接连举办的博览会,创造了工业、贸易、乃至建筑的奇迹。在德国也产生了莱比锡、法兰克福等知名的会展城市,而使其会展业得到迅速的发展。随后而来的两次世界大战则停止了一切,战后的两德分裂又导致其会展业发展的严重不平衡。
地处欧洲中部的便利交通条件,贸易展览的悠久历史,以及重要工业国的基础共同造就了德国会展业的大国地位。伴随着战后的迅速重建、全球经济贸易活动的繁荣以及两德的合并,现在的德国又重新树立起会展业大国的形象,并一直保持着良好的增长趋势。如今在德国,几乎所有的重要城市都有自己的会展中心。德国拥有全球20%的展览面积。每年在德国举办将近140个国际、国内的交易会和展览会,占全球的2/3,吸引1715万个参展商和1000万参观者。每年会展业的营业额约25亿欧元,其带动的经济效益则高达230亿欧元,并可以提供25万个工作岗位1
。
图1 德国会展场馆分布
112 德国会展场馆分布概况
德国拥有的展览面积以及会展中心的分布密度在全球都是最高的。展览面积在115万m 2以上的会展中心共有24家,总展览面积超过250万m 2(表1)。拥有大型会展中心的城市大致可分为以下几种类型(图1):
(1)具有重要的政治、经济地位的中心城市,如首都柏林;
(2)重要的商业中心城市或地处交通枢纽的大城市,如慕尼黑、法兰克福、科隆等;
(3)各州府所在地城市,如杜塞尔多夫、斯图加特等;
(4)以会展业为主要特色的城市,如汉诺威、莱比锡等;
(5)拥有某一特定行业专业展览的中小城市;如奥芬堡、奥芬巴赫等。
由于二战后两德长期的分裂,导致东西部发展的不均衡,主要的会展场馆基本都集中在交通条件好、经济发达的西部和南部。经过将近半个世纪的发展,这些大型会展中心不仅拥有了设施完善的场馆,并已成功经营了若干名牌展会,取得了良好的业绩,目前全球五家最大的展览公司就有四家在德国。如处于德国中部的法兰克福,其会展中心自1911年建立以来,凭借该市重要的金融、交通中心的地位,以及自身良好的经营策略,成为当前德国销售额最高的展览公司;处于中北部的汉诺威则借世界博览会的契机加速发展,成就了全球规模最大的会展中心,拥有将近47万m 2的展览面积。两德合并后东部地区各行业均在加快建设,会展业作为带动经济发展的重要动力而成为重点发展的产业。例如莱比锡这个东部的传统商业城市,会展中心作为产业发展方向和城市复兴的强心剂而异地重建,并已成为重要的城市标志,不仅带动了整个地区的经济贸易活动,促进了新区建设,改善了周边环境,而且增强了整个城市的信心,树立了可信的形象。
近年来德国会展业伴随全球经济贸易活动而得以迅速发展,从1997年到2002年间仅场馆面积就增加了35万m 2(表2)。这里包括了有一些异地重建的新馆,也有一些传统会展中心的持续改建与扩建。
2 德国大型会展中心选址模式211 会展中心与城市的关系
贸易展览作为重要的城市功能,因此会展中心在城市中的地位也相当重要。在德国甚至能成为与火车站、飞机场等场所同样重要的公共设施。其建设多由各级政府和行业协会出资,委托专业展览公司经营管理。会展中心的选址往往能得到政府的支持或政策倾斜,因而能选取较利于其发展的地方。由于现代会展中心
动辄拥有超过10万m 2的展览场表2 德国会展场馆面积增长
年份面积(m 2)19972213967199823309221999238515220002445881200124843572002
2561636
资料来源:AUM A 。
表3 各会展中心距市中心的距离会展中心距市中心的距离(km )
法兰克福1科隆
2斯图加特3杜塞尔多夫4汉诺威6柏林7莱比锡7慕尼黑
11注:根据各个会展场馆提供的资料分
析。
馆,同时还需要大量的室外展场、停车场、货物堆场及发展预留用地和配套设施等,加之需要通畅的人流、物流流线,因此会展中心往往需要规模庞大的用地和便利的交通条件。通过百年来的发展,基本形成了处于城市边缘、靠近主要交通干线的选址模式。这种模式也基本适用于所有
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图2 法兰克福会展中心位置示
意
图3 科隆会展中心位置示
意
图4 斯图加特会展中心位置示意
注:以会展中心为圆心的三个圈的半径分别
为5、10、
20km
图5 杜塞尔多夫会展中心位置示意
的德国会展中心,但由于建设年代及所处城市发展的不同,各会展中心的具体情况也有很大的差异。主要有以下几种情况(表3):
(1)处于城市中心。这类会展中心以法兰克福、科隆和斯图加特会展中心为代表(图2~4)。它们多拥有较长的建馆历史,所处位置基本就在城市中心的附近不超过3km
的距离。其周边已处于建成状态,可供会展中心扩展用地近乎没有了。其中地处欧洲交通枢纽和金融中心的法兰克福会展中心更具典型性。有建于1909年的世界最大的穹隆式建筑,有建于1989年达26515m 的当时欧洲最高建筑,已成为城市地标的博览会大厦。从会展中心步行仅10min 可达市中心的火车站。建于1924年的科隆会展中心则与著名的科隆大教堂隔河相望,与繁华的市中心相距不过1km 。
(2)处于城市近郊。这类会展中心以杜塞尔多夫、柏林会展中心为代表(图5、6)。它们的历史相对较短,多建于20世纪70年代前后,一般处于城区边缘,距市中心5km 左右。既有便利的公共交通系统可达,又有相对宽敞的扩展用地。通过
30年的运营,这些会展中心也在不断扩建改建。目前它们的扩建能力也近乎到达极限。以杜塞尔多夫会展中心为例,它的展览面积已经从最初1971年的1113万m 2扩充到2000年的2314万m 2,现有场地已经接近饱和。
(3)处于城市远郊。这类会展中心以慕尼黑、莱比锡会展中心为代表
(图7、8)。它们均为近年来迁新址建成的,处于城市的远郊,距市中心10km 左右,靠近高速公路或快速道路。这类会展中心多是因原有市中心老馆发展受限制而异地重建的,它们的选址往往是改造利用一些衰落的产业用地。比如慕尼黑会展中心利用了旧的机场,而莱比锡会展中心则利用了废弃的工业垃圾堆场。选择远郊一方面能为场馆发展储备充足的建设用地,而同时也带动了城市新区的发展。
(4)相对独立的会展城。这是指汉诺威会展中心。作为世界上最大的会展中心,它拥有近47万m 2的展览面积,俨然是个小城市的规模。它距市中心虽然仅6km,但却自成一体,相对独立。凭借2000年世界博览会的契机,汉诺威会展中心改造扩建了部分场馆,进一步加强了其会展城市的功能(图9)。212 会展中心的外部交通条件
由于会展中心规模庞大,展览活动具有短期性的特点,因此展览期间人流、物流量相对集中。配备高效率、大容量的交通是大型会展中心必须的条件。因此,德国会展中心的选址也十分注意其外部交通条件(表4)。
(1)公路交通条件。在德国公路运输仍是目前主要的运输方式之一,全境都建设有高标准、密集的高速公路网。高速公路和高等级公路是到达会展城市或会展中心的重要途径之一,同时也是重要的物流运输线。因此,多数大型会展中心都建在城市的边缘或是郊区,靠近连接城市间的高速公路入口。不少会展中心甚至就坐落在高速公路边,如柏林、莱比锡和慕尼黑会展中心。即便在市区范围内的会展中心也距离高速公路的入口不远,一般不会超过2~3km 。只有少数相对比较老的会展中心身陷于城市中心,距离高速公路入口比较远,制约了其自身的发展。
(2)轨道交通及城市公交条件。德国拥有发达的轨道运输网络,全境约有4万km 的铁轨,
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其客运方式由四部分组成:城际特快(ICE)、城际列车(IC)、欧洲城际列车(EC)和地区间列车(IR)o。城际列车的时速一般可达200km,因此乘坐火车是城市之间到达目的地的选择方式之一。与很多欧洲城市类似,大部分的德国城市也是以火车站周边为城市的中心,从火车站往往有便利的公交车或城市轨道交通系统可以通达会展中心。如杜塞尔多夫会展中心主入口前有两条地铁线均直达市火车站;有一路公共汽车也可直达市中心。再如距法兰克福会展中心1km远的火车站就可乘坐城际特快(ICE)到达整个欧洲的各大城市,4条城市铁路线路可达法兰克福市周边的各个地区,而且城铁线甚至在会展中心的中部设有一个专门的站点;同时还有两路公共汽车也设有停靠站。柏林会展中心不仅在周边布置了城市铁路、地铁和公交巴士系统,甚至将专门的城市铁路修进了场地的中间,在展会期间开设专列。图6柏林会展中心位置示
意
图7慕尼黑会展中心位置示
意图
8莱比锡会展中心位置示
意图
9汉诺威会展中心位置示
意
(3)与航空港的联系。德国地处欧洲的中心,由于地理及经济的因素形成几个重要的国际空港城市,如法兰克福、杜塞尔多夫等。德国的主要会展城市一般都拥有自己的机场。乘坐飞机是外国、特别欧洲以外的参展商和参观者的主要方式。因此,会展中心与机场的高效连接是展会活动的重要保障,也是其是否具备国际性的硬件基础。多数会展中心与机场的距离在15~20km之间,其间有高速公路、城市快速路、城市铁路等相连接,15~ 20m in即可到达。少数会展中心则依托机场选址,如杜塞尔多夫会展中心距机场只有3km,可以利用周边机场的配套设施,更好的解决了旅行的效率问题。也有的会展中心距离机场比较远,如慕尼黑新会展中心距机场34km,但高效率的城市外环路可以保证在20min左右到达。另外,在展会期间,多数会展中心都会加设来往于机场和会展中心之间的专用巴士来解决大量人流的集散。
(4)与航运码头的联
系。欧洲的多条大河都穿
越德国流向四面八方,如
莱茵河、美因河、易北
河、多瑙河及其支流等。
虽然并不是主要交通方
式,但河流航运仍是一些
会展中心货流运输的选择
途径之一。因此,许多会
展城市坐落于河流近旁,
有一些会展中心就沿河岸
建设,如科隆、杜塞尔多
夫会展中心均建在莱茵河
岸。为迎送参观人流,靠
近会展中心的岸边一般设
有小型游船码头。
3德国大型会展中心的
场馆规划
311会展场馆的规模及
功能组成
德国的会展中心不仅
总量世界第一,而且单个
场馆的规模也很大。拥有
大量的建筑物、宽阔的室
外展场和停车空间几乎是
德国会展中心的共同特征
(表5)。
以展览面积为指标
看,超过115万m2的会
展中心共有24个。除最
大的汉诺威会展中心展览
面积近47万m2外,其中
有三家展览面积在20~
30万m2之间;五家在10
~20万m2之间;四家在
5~10万m2之间;其它
11家在115~5万m2之
间(表1;图10)。虽然
面积在10~30万m2的会
展中心仅占其中的1/3,
但展览面积则占到总数的
60%,因此,这类规模已
成为德国会展中心的主
流,的确其销售情况也是
最好的。
据统计,室外展场与
展览面积之比一般控制在
15%~30%之间。当然也
有特例,如建设较早的柏
林会展中心原有占地较
大,具有大型庭院的格
局。而新建的慕尼黑会展
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张
音
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王
晓
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德
国
大
型
会
展
中
心
选
址
模
式
及
场
馆
规
划
图10 不同规模会展中心面积、数量所占比例分配表4 各会展中心距交通枢纽的距离城 市距机场(km)
距火车站(km)距高速公路入口(km)
法兰克福1612科隆1915斯图加特17312杜塞尔多夫341汉诺威2551柏林
930莱比锡1570慕尼黑
34
11
表5 各会展中心室外展场面积比例
会展中心
占地面积(m 2)展览面积(m 2)室外展场(m 2)室外展场占展馆面的百分比室外展场占占地面积百分比汉诺威1000000469760578351213%518%法兰克福 470000
289931757622611%1611%科隆-286000520001812%-杜塞尔多夫-234398325001319%-慕尼黑 730000
16000028000017510%3814%柏林-1600001000006215%-莱比锡 986000101200330003216%313%斯图加特
111600
59500
10000
1618%
910%
注:根据各个会展场馆提供的资料编制表6 各会展中心建筑密度比较会展中心建设年代占地面积(m 2)首层建筑面积(m 2)
建筑密度(%)
汉诺威194710000007419007412%法兰克福1911 4700003448007314%斯图加特1950 111600724006419%慕尼黑1998 7300002643003612%莱比锡
1996
986000
167000
1619%
注:根据各个会展中心提供数据编制
中心,是其保留较大规划发展用地所至(表5)。
从各个会展中心的建筑密度来看不难发现其中的规律(表6)。基本上是场馆的历史越久其建筑密度则越大,
最大达到
75%,达到这个密度的会展中心往往就需考虑择地重建或在原地
的不断翻建,诸如挖掘地下空间、多层空间等方式来扩充面积了。而新建的几个会展中心的用地相对宽余,建筑密度可以控制在30%左右甚至更小,有大量的预留用地,为将来的持续发展做了必要的准备。
会展中心对于停车量的要求
非常高,往往需要大面积的停车场或停车楼(表7)。根据典型数据统计可以看出,德国大型会展中心的停车量一般能达到不低于每千平方米展览面积70辆。
另外,大型会展中心还有大量的用地用来进行绿化和环境处
理。如慕尼黑和莱比锡,在规划中均非常注意景观绿地的设计。它们共同的特点是在会展中心各展厅之间或主要的轴线上设置绿化休闲场地,供参展、参观者使用,并可开展多种室外展示活动。在场馆外围,特别是主要入口的周边进行大规模的景观设计。而且这两个场馆都有大片的人工湖,这对营造良好的环境氛围,改善小气候及消防储备都很有好处。关于究竟需要多少的绿地面积并无定数。在允许的范围内尽量增加绿化面积是各场馆都
在努力争取的目标。
大规模展会涉及的内容除展览之外,还包括诸如信息咨询、新闻转播、餐饮休闲、纪念品销售和住宿等配套服务设施。德国的会展中心一般都提供有必要的信息咨询站点和方便简易的餐饮休闲服务设施,大规模的会展中心还设有新闻中心、展览服务机构等。但酒店设施一般靠城市功能来解决,仅有少数的会展中心会有自己的酒店。如杜塞尔多夫市周边有715万张酒店床位,在大型展会期间预定酒店非常困难,因此会展中心就计划在2010年前建设自己的四星级酒店。
312 会展场馆的规划及改扩建模式
目前德国会展业发展势头良好,对于展览面积的需求也在不断增长,因此,不断地扩建或翻建几乎是所有德国会展中心所要
面临的现实(表8)。如杜塞尔多夫会展中心计划在40年内扩建的幅度达215倍;慕尼黑会展中心也计划在10年内再增加50%的展览面积。这样的过程在一些历史悠久的场馆中甚至可以长达百年,如法兰克福会展中心多种风格建筑混杂的情况就是不
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断翻建、扩建的结果。而最新规划的呈鱼骨状单元化规则排列的慕尼黑会展中心也是为了便于将来继续扩建而选择的模式。因此,德国会展中心场馆的规划模式基本上是围绕着扩建模式形成的。根据不同发展时期和扩建方式可以分为以下三种:
(1)异地重建型。如慕尼黑、莱比锡新会展中心均是此类情况。这样的模式多为近年新建的会展中心。它们往往由政府统筹安排规划,提供一定的优惠和政策倾斜,并由各级政府和行业协会参股。而且这些会展中心的建设往往还担负着带动新区发展、改造城市郊区环境的重任。如慕尼黑会展中心所在的城市东侧的里姆展览城最好的改造了原有机场用地,利用其交通条件,同时还建设了住宅区、商业区及大面积的绿化(图11),提升了土地的价值。莱比锡会展中心也是在废弃的工业用地建设的。从征集设计方案起,它们就格外地强调周边区域的规划设计,特别是会展公园的规划对于提升相当大区域内的土地价值有极大的带动作用。而且作为原东德地区城市改造的巨大工程的一部分,会展中心的建设重新确立了莱比锡作为传统展览城市的地位,并提升了整个城市的自信心。
图
11
慕
尼
黑
里
姆
会
展
城
图
12
科
隆
会
展
中
心
的
历
史
变
迁
表7各会展中心停车量比较
会展中心展览面积停车数量(辆)每千平方米展览面积停车数汉诺威4697605000010615
法兰克福289931220007519
科隆286000140004910
杜塞尔多夫234398200008513
慕尼黑160000130008113
柏林160000120007510
莱比锡10120071007012
斯图加特5950046007713
表8各会展中心的扩建情况比较
城市
初期展览
面积(m2)
扩建后展览
面积(m2)
扩建幅度
(%)
扩建持续时间
(年)
法兰克福28993190(1911~2001)杜塞尔多夫11300028900025518%(1971~2010)
慕尼黑14000020000014219%39(1996~2005)莱比锡102500102500
斯图加特5950039(1950~1989)注:根据各个会展中心提供数据编制
(2)在原有场地基础上扩建或翻建。如法兰克福、科隆和柏林会展中心就采用这种模式。它们逐步拆除老的、不适用的建筑而以新的大跨度、大规模、高效率的建筑取代(图12,13),在不断的建设过程中,应用新的技术,适应新需求,完善了新功能。如科隆会展中心就在原地将围院式建筑逐步改造为大跨度的展厅,并以连廊将各个展馆相连
通。再如法兰克福会展中心,它拥有从1909年一直到2001年建设的包括穹顶式多功能会堂、超高层办公楼、大跨度的新型展厅等各类型的建筑。其形态清楚地刻划出多次改扩建的时间痕迹。这样的扩建投资规模比较小,实施灵活,多以加建单独的大型展馆、连接通廊或主要的入口大厅
等内容为主。并由会展中心根据
自身的发展需要及筹措资金的情
况因时、因地而宜。
(3)上述两种类型的综合。
其实,这样的扩建模式也是最为
常见的。如杜塞尔多夫会展中心
就是重新选址异地重建,继而又
在规划场地上不断扩建而达到目
前的规模。再如汉诺威会展中心
的建设也是集扩建模式之大成,
又利用了世界博览会的契机成为
目前的展览巨无霸。就以慕尼黑
和莱比锡会展中心这样异地重建
的新展馆而言,在未来的一段时
间内,它们也有计划在现有规划
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德
国
大
型
会
展
中
心
选
址
模
式
及
场
馆
规
划
图13 法兰克福会展中心的混杂场面
图14 慕尼黑会展中心总平
面
表9 各会展中心交通接口数量比较
会展中心主入口数
停车数停车数场
地铁及城轨站
地铁及城轨线公交车站
穿梭巴士站
出租车站直升机停机坪
法兰克福6220002533科隆5140002212
423杜塞尔多夫32000052534慕尼黑3130001221913柏林3120001542126莱比锡27100611111
斯图加特
4
4600
81
1
1
11
注:根据各个会展中心提供数据编制
场地内根据发展需要进行扩建。由此看出,德国会展中心扩建的主流是先在用地宽余的城市边缘择址建设新馆,并在随后相当长的时间内持续地扩建和改造。313 会展场馆的周边交通规划
(1)交通方式的选择。一个国际性的展览会,对于参展商及参观者来说可选择的交通手段包括公路(高速公路)、轨道、航空、水运等方式。一般而言,在城市中可乘坐公交车、城市轨道或自驾车;来自邻近地区的可选择铁路交通或长途汽车;来自周边国家的可选择高速铁路、航空或游船途径,部分也可自驾车;来自海外的宾客则首先乘飞机到达所处城市,再选择城市公共交通。因此,会展中心可根据宾客的性质、数量及来去方向估计各种交通方式的流量情况,进行合理的规划布局,缓解局部交通压力,并可以计算出静态交通量的需求。
(2)主入口的布局。大型会
展中心往往需设多个主入口,分布于几个主要的方向,既利于大量人流货流的集散,也有利于同时举办多个展会而互不影响,同时,主要的人行入口和货物入口也需分别布置。各入口需考虑与主要道路、停车场、轨道交通及公共交通站点的关系,是解决会展中心与外界高效联系和组织内部交通的关键。在慕尼黑、莱比锡等单轴线布局的会展中心,主入口一般设于轴线的各个端头(图14)。而在杜塞尔多夫、汉诺威等呈环绕布局的会展中心中,主入口一般均匀分布在整个场地的四周(图15)。像法兰克福、科隆这样分散布局的会展中心主入口一般会分地块布置。
(3)停车场的布局。一般德国的会展中心都会在不同的入口附近提供多个停车场(楼)。其中有一、两个大的集中停车场,这些停车场还可同时兼作室外展场使用(表9)。如科隆会展中心共有22个停车场,可停车
114万辆。莱比锡会展中心共有6个停车场,7100个车位,其中参观者用6000个,参展商用1000个,
其中载重货车位40
个,小卡车位80个。它的1、2号停车场还是未来建设的预留用地。从停车场到主入口一般不超过两三百米。个别大的停车场远离主入口,则会在这些停车场和场馆之间设专用穿梭巴士。如杜塞尔多夫会展中心的1、2号停车场距会展中心远达1km 以上,它就用穿梭巴士来联系。
(4)轨道交通站点的布局。几乎所有德国的会展中心都有包括地铁、轻轨和城市铁路在内的轨道交通的直达站点。轨道交通运力大、效率高,是会展中心集散人流最便捷的交通方式之一。在各会展中心主入口附近设置的地铁或城市轨道交通站点,距离一般也不会超过300m 。特别像柏林会展中心,城市铁路的轨道直接就铺到了展馆的中心位置,可在展会期间加开专列。法兰克
国外规划研究
P LAN NING ST UDIES OVER SEAS
2003年第27卷第9期
38
许懋彦 张音玄 王晓欧 德国大型会展中心选址模式及场馆规划
图15杜塞尔多夫会展中心公共交通布局图16
指引慕尼黑新会展中心的路牌
图17慕尼黑新会展中心的中心绿地及标志塔
福会展中心更是横跨在一条城市
铁路线的两侧,共有四条城市铁
路线和一条地铁线可以直达。
(5)公共交通站点的布局。
德国的会展中心主入口附近都设
有公共汽车、区间穿梭巴士和出
租车停靠站。根据会展中心规模
的大小往往能够提供若干条公交
线路,一般都有直接通往飞机场
和城市中心的线路。值得一提的
是,德国的会展中心在公共交通
的服务上均做得非常出色,在所
有的与展览相关的印刷品、场馆
中张贴的平面图以及多媒体信息
点均可以提供交通方面的信息和
详细的交通示意图。
314会展场馆的标识、标志设
计
德国的会展中心有同机场、
火车站等公共设施相同的重要地
位。从城市外围的高速公路开始
一直到城市的主要道路上均设有
大量的指引会展中心的标志(图
16)。醒目的/M0(即德文
Messe会展中心的缩写)标志随
处可见。几乎所有德国的会展中
心都拥有一个地标性的高塔或建
筑,如慕尼黑和莱比锡会展中心
均是在主入口前设标志塔;柏林
会展中心中有一个电视塔;科隆
会展中心的高塔与大教堂隔河相
望;而法兰克福和杜塞尔多夫会
展中心均拥有高层的办公楼。这
些塔(楼)一方面在整个城市中
起到一个地标的作用;另一方
面,在会展中心内部它们也是视
觉的中心,是定位的最佳坐标。
由于会展中心的规模庞大,
必须拥有明确、清晰、高效率的
标识设计。这对于来访者方便地
到达会展中心所在
地,寻找停车场、主
入口,乃至在场馆内
高效地到达目的地都
极为重要。一般的人
行走在这样大体量的
建筑群中往往会产生
渺小感、极易迷失方
向,进而引起疲劳、
焦虑等不良感受,通
常这样的感觉被称之
为/蚂蚁综合症0。
因此,良好的方向感
和必要的标识指引非常重要。通
常的建筑手段是采用矩形的空间
或明确的轴线来进行方向的指
引,如慕尼黑和莱比锡会展中心
均通过处于中部的轴线型公共空
间强调了方向感(图17)。同
时,单元化的展厅设计能够加快
人们熟悉陌生环境的速度,各种
服务设施的规则布置也更加便于
寻找。而利用标识指引方向则更
是所有会展中心必须使用的方
法,通过数字、字母、图案等鲜
明的形象来清楚地标明各个场地
和建筑物的性质和方位。另外,
展位的布局也必须将正对各展厅
入口的通道留出,从而达到容易
识别的目的。
4德国会展中心规划建设的启
示
(1)德国大部分会展中心基
本是由各级政府牵头出资建设,
并成立了专门的有限责任股份公
司加以运营管理。这样的建设经
营模式和组织结构,一方面是使
会展中心可以获得政府从土地、
交通乃至政策方面的大力支持,
使其具有城市基础性公共设施的
特征,树立城市形象;另一方面
也可以保证高效、灵活的商业运
营管理,带动城市和地区经济。
(2)伴随着大量会展中心的
规划建设、改建扩建,德国会展
业的一个成熟标志和重要特色是
拥有公正权威的行业协会。如德
国会展协会AUMA l u和展览展销
数据自愿监督公司FKM l v。这些
协会和组织的职责是对行业内部
进行监督、评估和提供信息,它
们对规范行业、避免恶性竞争起
到了很大作用。
(3)以可持续发展原则来指
导会展中心的规划建设、改建扩
建,是德国新老会展中心普遍遵
从的理念。规划时重视扩建方
式、后续工程或改建工程,且不
影响建成部分的使用。这与我国
目前会展中心的建设往往求大求
全、缺乏计划的做法不同。
(4)会展中心往往给人尺度
大、人工化、缺乏生气的印象,
而不少德国会展中心非常重视景
观环境的人性化设计:包括庭
院、屋顶和垂直绿化,从城市到
(下转第48页)
城市规划CI TY PLANNING REVIEW Vol127N o19Sep12003
392003年第27卷9期
许
懋
彦
张
音
玄
王
晓
欧
德
国
大
型
会
展
中
心
选
址
模
式
及
场
馆
规
划
315 落实/城市设计管理0
任何设计行为目标的实现都要依赖管理行为,缺乏有效管理将导致设计行为混乱以及无法实现行为目标。城市设计管理是极其重要的城市设计行为。城市设计管理包括行为管理和实施管理两种行为方式。
行为管理的主要目的是规范城市设计行为。主要内容包括研制和应用城市设计编制的有关法规与技术规定、鉴定与审批城市设计成果以及调控城市设计市场等。
实施管理的主要目的是确保城市设计成果能有效实施,指导与控制城市建设行为,保障城市设计目标的实现。主要内容是按
规程和需要全方位实行城市设计成果实施、调整或修改的动态管理,对实施城市设计成果的建设行为实行指导监督,对违法建设行为实行处罚等。
我国目前尚未落实城市设计管理,既缺乏相应管理机构,也缺乏相应管理规定。自发性的地方管理机构和管理规定仅存在和应用于少数城市。这对规范我国城市设计行为、建设行为及设计市场行为等都是极为不利的,应尽快落实城市设计管理,全面实行城市设计管理行为。316 普及/城市设计教育0
城市设计教育包括专业人才培养和大众普及教育两种行为方式。
城市设计学科发展的关键是要有一支适应发展需求的专业队伍。当前我国缺乏这支专门的队伍。从事城市设计工作的人员分别来自城市规划、建筑、景园及其它相关专业。并非说这些人员不能从事城市设计工作,这就相当于不能说建筑师不能从事城市规划工作一样,但是应该明确,建筑师毕竟不能取代城市规划师,同样,相关设计人员也不能取代城市设计师,因为城市设计形成与发展历程已经表明,由于城市规划、建筑等学科自身的发展已无法包容城市设计学科研究和解决的问题,城市设计学科因为需要而形成,城市设计因为独特已经发展成为一门具有特定对象、目标、任务和法则的相对独立的专门学科,城市设计师必须具备特有的知识结构和技能。因此,启动城市设计本科专业教育行为十分必要,事实上,社会早已发出培养城市设计本科专业人才的呼吁,国家教育部门和行为部门应给予高度重视并积极行为。目前在硕士和博士阶段培养城市设计高层次人才,在本科阶段相关专业仅仅开设城市设计课程,这种行为方式是远远适应不了需求的,笔者倡议尽快在本科阶段开办城市设计专业。
大众城市设计教育不可轻视,大众对城市公共空间环境、城市历史文化价值、城市历史街区保护、生态环境保护、城市形象等等的认识能力及维护意识和参与行为直接关系到能否顺利甚至能否实现城市设计目标。执行/大众为本0准则和实行/公众参与0行为都要以/大众素质0为基础。开展大众城市设计教育应该成为常规性城市设计行为方式,包括开办城市设计知识讲习
班,主办城市设计展览,召开城市设计咨询会,通过报纸、电视、电台等媒体进行城市设计宣传等等多种行为方式,不言而预,大众教育行为的普及将带来大众素质的普遍提高。大众/高素质0的意义远远超出了城市设计本身!这既是我们的期待也是大众的希望。4 小结
本文仅就城市设计行为准则和方式作了框架式的肤浅论述,旨在提出问题供大家深入讨论和研究,这里每个行为准则和行为方式都是一篇大文章,期望关心城市设计学科发展的专家和同行共同来写好这些文章,最终完成/具有中国特色的城市设计理论与方法体系0总篇章。
参考文献(Ref erences)
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询文件(二)
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一阶段公众咨询[Z ].2001, 3.
htt p://w https://www.wendangku.net/doc/df17958319.html,.hk.4 余柏椿.城市设计并非阶段性设计
工作[J].新建筑,1998(1).
=作者简介>
余柏椿(1948-),男,中国城市规划学会理事,城市设计学术委员会委员,华中科技大学建筑与城市规划学院副院长,城市规划系主任、教授。
=收稿日期>2003-01-17
(上接第39页)
展馆内外无处不在的标识、标志设计以及尽可能提供休憩的场所。
注释(N ot es)
1资料来源:德国会展协会AU M A o祖国霞,等,翻译.德国.中国水利水电出版社,P357.
?AU M A (Associat i on of the G erman Trade Fair In dus t ry),德国会展协会,成立于1907年,总部设在柏林。?
FKM
(G es ellsch af t zur Freiw i lli gen
K ontrolle von M e sse -u nd Auss t e -l lu ngs zahlen),
展览展销会数据自愿
监督公司,成立于1966年,进行展览的监督审计和信息发布工作。参考文献(Ref erences)1 Prestel ,M iinchen.
A rchit ect ure in Germany
2000
[M ].
London,
N ew Y ork,2000.
2 w https://www.wendangku.net/doc/df17958319.html,,德国会展
协会AU MA (Ass oci at ion of t h e G er -man Trade Fair In dus t ry)的网站.3 w ww.fkm.
de,展览展销会数据
自愿监督公司FKM (G esellschaft
zur Freiw illigen K ont rolle von M es se -und A u sst ellungszahlen)的网站.
=作者简介>
许懋彦(1960-),男,现任清华大学建筑学院副教授,建筑设计研究所副所长。
张音玄(1976-)女,现为清华大学建筑学院硕士研究生。王晓欧(1973-),女,现为清华大学建筑学院硕士研究生。=收稿日期>2003-07-15
城市设计
U RBAN DESIGN
2003年第27卷第9期
48
余
柏椿 论城市设计行为准则及方式
选址必须知道的几大要素
选址必须知道的几大要素 选址有多重要，想必每个门店经营人都是心知肚明的，不然不会有的人为了选址耗上了三五个月的时间。 如果选对址，客流量就有了保证，经营就可在营销、产品、运营、扩张等层面多方位展开；如果选错址，就要耗费大量的人力物力周璇。因此，选址是门店经营最重要的经营决策之一，选址的好坏甚至能决定门店是否能存活下去。 但刚入经营的我们，惊慌失措，茫然跟风，常常会犯下这样的错误： 1、找个地理位置好，人流量大的，那么生意一定会好： 还是那句话人流量不等于客流量，不要误以为人气旺，生意就旺。 其实根本没有考虑到自己真正的消费群体主要聚集在哪。地铁站出入口人流量大不大，但是你看到哪家星巴克是以地铁站为选址标准的，就连入住率特别高的住宅区也没有星巴克的影子。 原因是什么我们都很清楚，这些流量大的和他的目标客户匹配度并不高。看他人都明明白白，但是看自己倒想不清楚了。 在选址之前，要先搞清楚自身的定位，弄清楚自己的目标消费人群在哪儿。如果没想清楚就贸然开店，迟早要关店。 2、找个房租便宜的，风险小 节约成本是肯定的，但也不能纯粹因为房租便宜。可能内心觉得房租便宜，哪怕不赚钱也不会亏损很严重。 做生意不是为了怎么想少赔，而是想怎么做好。即使一千块的房租，一年仅房租的费用也是一万多。还不算人力成本。道理也是同样的，选址要想清楚定位，考虑到长远发展。 3、找个离家近的，方便 离家近，自己不但方便，更重要的是左邻右舍也会多帮衬自己，你的左邻右舍是你的目标客户吗？ 开个消费高的美容院，左邻右舍接受美容消费的人少，这种情况你认为可以帮衬多少？更重要的是人情也会有用完的一天。 4、附近有成功的案例 看到别人在这里开店，做的风声水起。同行消费人群也是摩肩接踵，收入可观。跟风开店，也不一定能复制成功的路线。 因此选址首要的两大的要素： 一、市场分析，弄清自身定位 搞清楚自己的目标人群，你就知道了大体方向，少走冤枉了。不适合商圈，就不用在商圈去浪费时间。不适合临街、地铁口，锁定范围，节约时间，找到合适的店铺。 二、确定位置及考察店址 看到合适的店铺，需要蹲点！蹲点！蹲点！考察（重要的事情说三遍）确定你要的位置。计算店的人流量客流量，消费人群。 人流计算的方法： 1.首先要在不同方向的客人到达餐厅的最近的路线上去计算 2.计算有两个时间有节点 A、在一周中选4个连续的营业日，要包含周末 B、营业时间之内统计数据 总之，选址不能想当然，理性选址，才可以提前避免风险。
多物流配送中心选址规划的算法分析
第10卷第4期 2010卑8月 潍坊学院学报 Journal of Weifang University V01.10No.4 Aug.2010 多物流配送中心选址规划的算法分析。 王 (潍坊学院,山东 鑫 潍坊261061 摘要:通过对多物流配送中心选址规划的不同算法进行分析,研究了鲍摩一瓦尔夫模型、单阶段 CFLP模型和多阶段CFLP模型、多产品模型、动态模型等的优缺点,指出了各自适用的不同条件和环境, 在进行多物流配送中心选址规划时,可根据实际情况和具体条件进行选用。 关键词:物流配送中心;选址;算法 中图分类号:U491文献标识码:A 文章编号:1671—4288(201004--0046—03 物流配送中心的地址几乎决定了整个物流系统的模式、结构和形状,物流配送中心选址决策包括设施的数量、位置和规模等。如果要配送的货物范围比较小,一般来讲配送货物的目的地都非常明确,可以考虑建设一个物流配送中心,在这种情况下,选址的因素主要考虑运费率和该点的货物吞吐量。如果要配送的货物范围分布广,用一个物流配送中心无法满足需求,就需要考虑设立两个或多个物流配送中心。实际上几乎所有的大公司的物流系统都有一个以上的物流配送中心,由于这些物流配送中心不能看成是经济上相互独立的,且可能的选址布局方案很多。文章结合选
址的普遍性问题如物流网络中物流配送中心数量、规模、地点等问题对一些常用的多物流配送中心选址方法进行了比较分析。 1鲍摩一瓦尔夫模型(Baumol--Wolfe model 对于从几个工厂经过几个物流配送中心向用户输送货物的问题,物流配送中心的选址分析一般只考虑运费为最小时的情况。这里需要考虑的问题是:各个工厂向哪些物流配送中心运输多少商品?各个物流配送中心向哪些用户发送多少商品? 总费用算法: f(X驰一∑(%+h。x。。+∑口i(硼i8+∑Fir(w: (1 i。J,j 2 f0(W.=0 式中,o划<1, “㈣2{l (W:>0 其中,cb为从工厂k到物流配送中心i每单位运量的运输费;h,j为从物流配送中心i向用户j发送单位运量的发送费㈣C k为从工厂k通过物流配送中心i向用户j 发送单位运量的运费,即Cijk=Cki+hi,;X。k为从工厂k通过物流配送中心i向用户j 运送的运量;w.为通过物流配送中心i的运量,即W;一≥:xot;v.为 j,女 物流配送中心i的单位运量的可变费用;Fi为物流配送中心i的固定费用(与其规模无关的固定费用。总费用函数f(X¨k的第一项是运输费和发送费,第二项是配送中心的可变费用,第三项是物流配送中心的固定费用(这项费用函数是非线性的。 该模型的计算方法是首先给出费用的初始值,求初始解;然后进行迭代计算,使其逐步接近费用最小的运输规划。 这个模型具有一些优点,但也有些缺点,使用时应加以注意。
影响仓库选址的因素
影响仓库选址的因素 设置仓库位置的时候，要选择适当的场所，因此对这个场所必须进行规划，这就需要用仓库选址理论来解决。 为解决这个问题，必须懂得仓库选址的原则与仓库位置的特殊性，列出仓库选址规划的要点。在研究规划要点的时候，从仓库有关的外界因素和内在因素两个方面来考虑比较妥当。如下表所示，分别为外部因素和内部因素规划要点，其中有许多计划项目的处理，应当根据企业自身情况来安排。 表1 外部因素 外部因素规划要点 国土开发计划考虑国土开发计划中，有什么规定影响选址，对仓库是否有利 城市规划了解城市的规划，以及城市未来的发展，以便确定仓库有利的位置 道路与铁路规划了解有关国家、省、县、市、镇、村道路、高速公路和铁路的发展计划，了解道路的宽度、桥梁的负荷能力，高速公路和出口位置等。 其他公共设施规划调查电力、煤气、医院、学校等公共设施的计划作为参考 气候、水木这个问题对仓库非常重要，针对仓库存放的物料必须特别留意温度、湿度了解四季最高与最低温度、湿度，拿这些数据作为判断的资料运费及交通设备对运输线路、运输时间、交通状况等的调查 水路、河流了解航道宽度、深度、河流日常水量、上游的情况、过去洪水情况、水质、堤防状况及其维护状况等，根据情况利用水路或河流对仓库是有利的 港湾调查港湾状况及利用效果等，了解海流、潮水涨落时的状况、潮流速度、涨落潮差等。调查港湾的风向、台风的情况及风向等 用地及地形了解仓库用地的地势、地形等情况 给、排水要切实调查给、排水是否方便等资料 电力、燃料等了解供电电力容量和城市煤气供气的状态 确保劳动力调查和判断劳动力是否容易获得 公害了解在仓库附近有无污染环境的企业 废弃物处理仓库所产生废弃物和垃圾的处理状况 市场情况市场需求的时间、数量、地点 表2 内部因素 内部因素规划要点 经营政策和方针根据政策去选定的位置、性质以及建设的形态 预测未来预测仓库的未来需求 仓库技术从确定技术水平的高低及其未来的理想状态方面进行研究仓库的经费与核算根据客观条件和企业的具体情况，分解仓库建设的成本物料的装卸、堆放仓库作业的工艺流程 卡车等车辆的周转卡车出库的等待时间及行驶路线，是否存在障碍的情况废物的处理废物处理的渠道和场所
国家会展中心技术标 标段
第一篇总体概述 第一章综合说明 第一节技术标书编制依据及编制原则 一、编制依据 1.中国博览会会展综合体项目（北块）机电安装工程（一标段）施工招标文件及招标补充文件。 2.中国博览会会展综合体项目（北块）机电安装工程（一标段）施工招标图。 3.中国博览会会展综合体项目工程执行的规范、标准。 4.对中国博览会会展综合体项目的现场踏勘。 二、编制原则 1. 我公司针对中国博览会会展综合体项目机电安装工程制定的施工方针是“精心施工，竭诚服务，科学管理，再创样板”，以此表达我公司的愿望、承诺、诚意、质量目标。我公司本着这个宗旨来编写技术标。 2. 质量保证措施仅是我公司ISO9001：2008质量管理体系的一部分，在中标之后，项目经理部将编写更全面的《中国博览会会展综合体项目工程质量计划》，体现我公司ISO9001：2008在项目经理部中的具体落实。 3. 我公司在以往众多的大型机电安装工程的施工中，针对工程的特点，总结了施工中的优点和不足，积累了一整套科学的施工管理方法，因此有理由相信我公司有强大的实力、坚定的信心、丰富的经验，以更出色的项目管理，确保满足招标文件中提出的全部要求。 第二节对建设方的承诺 在全面响应招标文件、技术规格书的相关内容和要求的同时，我公司郑重承诺： 1. 机电安装质量未获得“白玉兰奖”时，罚款1500万元；未能达到“鲁班奖”质量要求时，罚款500万；未能达到中国绿色建筑三星认证标准时，罚款500万。 2. 工地因我公司原因未被评为上海市级文明工地时，罚款50万元。 3. 总工期因我公司原因未按时完成时，按每延一天罚款35万元。 4. 发生安全施工事故按建设方要求，一旦发生事故处罚金额为人民币20万元。
配送中心选址规划
四川托普信息技术职业学院 配送中心选址与布局规划实习报告 学生姓名：廖鹏 学生学号：0903060405 专业班级：物流管理4班 指导教师：程祖全 2011年9月23日
配送中心选址与布局规划实习是一个综合性和实践性都很强的教学环节。学生在学习完成本专业的全部课程后，在毕业实习（实训）中应通过该环节，运用所学的物流系统规划与设计的基本原理，对配送中心的作业量进行了分析，并根据设计年度的作业量预测结果，完成选址方案；之后再根据配送中心的基本功能及作业流程，运用相关分析方法，对各功能区域的平面面积大小及其布局进行初步地设计。 通过该项实习任务，学生应了解并熟悉配送中心规划与设计的基本步骤及方法，为今后的就业和工作打下良好基础。 一、实习目的 1、使学生掌握规划和设计物流系统的基本方法和技术； 2、熟悉物流系统规划和设计过程的程序和步骤； 3、巩固学生对物流管理专业课程的基本理论与分析方法的学习成果； 4、提高学生综合分析和解决问题的能力； 5、使理论教学与实际操作相结合，培养学生能够综合运用所学知识，进行初步的物流系统规划和设计 二、实习要求 1、假定某公司需要规划和设计一个配送中心来支持超市的发展； 2、选定该配送中心的经营商品对象种类，如生鲜食品、干杂活、图书音像、电器、装饰材料建筑材料、燃料及易燃材料等； 3、为该配送中心进行选址（单一设施选址问题）； 4、确定配送中心的占地面积； 5、确定配送中心运作目标、配送中心的功能； 6、初步规划配送中心的内部布局，即确定该配送中心内各个功能区域的面积和各个功能区域的相对位置； 7、最后得到配送中心的平面布置图。 三、实习环境 配送中心的规划与设计是学生运用专业相关课程的基础知识和专业技能，进行的一次理论联系实际的综合训练。应组织学生深入某一配送中心进行现场调查研究，收集配送中心基本规划资料，直观了解配送物流中心的实际运作情况，提高对配送中心规划的感性认识。在充分调查的前提条件下，再根据给定的步骤进行设计任务。 四、实习具体内容
常规选址模式的选址要素及基本分析
常规选址模式的选址要素及基本分析 购物中心的选址实际上需要考虑很多问题，对用地也必须进行多层面分析，才能真正做好购物中心的选址。 恰当的用地和恰好的位置是购物中心开发的前提条件，用地的地理位置和周围地区的经济状况与人口状况决定购物中心能否生存发展。获得足够的消费人群，在选址阶段，可从两个大的方向思考：一是依托密集的居住社区和消费群，二是靠近规模商圈，但无论是哪种情况，都必须扩大购物中心的商圈磁场效应与辐射效应。 一、用地区位和交通人口状况分析 购物中心的位置决定其易达性，并直接影响商圈范围。为此，购物中心用地应符合商业用地选择的一般区位原则： 1.到达时间最短原则:即应当位于人流集散最方便的区位。商业活动的基本前提是商业与购物者面对面进行交易。所以，传统商业建筑都混杂在居民区中间，但是随着交通改善，购物者的活动范围大大增加，因此距离已经不是决定购物者行为的主要因素，而更多地要考虑购物过程所花费的行车时间。 2.区位易达性原则：商业用地一般应分布于交通便捷、易达性好的位置。易达性取决于交通工具和道路状况。 3.聚集原则：商业活动具有集聚效应，集中布置能够相互促进，以提高整体吸引力。城市人流、物流和城市社会经济活动的焦点常常成为优先选择的地点。 4.接近购买力原则：商业用地要接近人口稠密区，又要接近高收入或高消费人口分布区。维持商业设施存在的最低服务人口数量称为人口门槛。 因此，为了判断用地是否值得开发，需要收集用地周围必要的经济和人口基础资料进行分析，这主要包括： 1.购物人口分析 开发地区的经济潜力和经济状况分析，用地附近是否有值得依托的大量居住人口，人口的收入、购买力状况、消费习惯和消费心理。人口增长变化包括人口自然增长和迁移，这是一个动态过程，所以需要进行动态预测。接下来需要对人口进行收入与购买力的调查，并分析人口组成和消费习惯。 2.交通易达性分析 交通易达性也就是交通便捷程度，主要取决于购物者从起点(一般是家里)到购物地点所花费的时间。依据格伦的观点，从不同的地方来到购物中心需要花费的时间一般是12—15分钟，最多不能超过25分钟。特别需要指出的是，空间距离和时间距离是有区别的，易达性分析确定的距离不仅仅是空间距离，因为空间距离和汽车行走需
物流配送中心选址分析
物流配送中心选址分析 在物流系统中，配送中心居于重要的枢纽地位。物流配送中心的选址，是指在一个具有若干供应点及若干需求点的经济区域内，选一个或多个地址设置配送中心的规划过程。较佳的物流配送中心选址方案可以有效地节约费用，促进生产和消费的协调与配合，保证物流系统的平衡发展。因此，物流配送中心的合理选址就显得十分重要。 一、物流配送中心选址的影响因素 （一）货物分布和数量。这是配送中心配送的对象，如货物来源和去向的分布情况、历史和现在以及将来的预测和发展等。配送中心应该尽可能地与生产地和配送区域形成短距离优化。货物数量是随配送规模的增长而不断增长的。货物增长率越高，越是要求配送中心选址的合理性，从而减少输送过程中不必要的浪费。 （二）运输条件。物流配送中心的选址应接近交通运输枢纽，使配送中心形成物流过程中的一个恰当的结点。在有条件的情况下，配送中心应尽可能靠近铁路货运站、港口及公路。 （三）用地条件。物流配送中心的占地问题在土地日益昂贵的今天显得越来越重要。是利用现有的土地，还是重新征地？地价如何？是否符合政府规划要求等等，在建设配送中心时都要进行综合考虑。 （四）商品流动。企业生产的消费品随着人口的转移而变化，应据此更好地为企业的配送系统定位。同时，工业产品市场也会转移变化，为了确定原材料和半成品等商品的流动变化情况，在进行物流配送中心的选址时，应考虑有关商品流动的具体情况。 （五）其他因素。如劳动力、运输与服务的方便程度、投资额的限制等。 二、物流配送中心选址方法 （一）定性分析法。定性分析法主要是根据选址影响因素和选址原则，依靠专家或管理人员丰富的经验、知识及其综合分析能力，确定配送中心的具体选址。主要有专家打分法、德尔菲法。定性方法的优点是注重历史经验，简单易行。其缺点是容易犯经验主义和主观主义的错误，并且当可选地点较多时，不易做出理想的决策，导致决策的可靠性不高。 （二）定量分析法。定量的方法主要包括重心法、鲍莫尔-沃尔夫法、运输规划法、Cluster法、CFLP法、混合0-1整数规划法、双层规划法、遗传算法等。定量方法选址的优点是能求出比较准确可信的解。其中，重心法是研究单个物流配送中心选址的常用方法，这种方法将物流系统中的需求点和资源点看成是分布在某一平面范围内的物流系统，各点的需求量和资源量分别看成是物体的重量，物体系统的重心作为物流网点的最佳设置点。
企业选址影响因素及步骤(含案例)
案例 仅仅5年星巴克从一个无名小卒成长为一位耀眼的明星，并迅速演变为一种标榜流行时尚的符号。在都市的地铁沿线、闹市区、写字楼大堂、大商场或饭店的一隅，在人潮汹涌的地方，那墨绿色商标上的神秘女子总是静静地对你展开笑颜。 星巴克其实选址的策略很简单星巴克的定位就是“第三生活空间”，这是什么意思？就是家和办公室，中间还应该有一个地方可以提供大家休息、畅谈，包括来洽谈一些商务的环境，星巴克进入市场的切入点就是这一点。第三生活空间对我们来讲是什么呢？在1999年星巴克没有开店以前，如果大家想谈一些事情会去哪里？是麦当劳、肯德基，或是去一些中餐馆，如果在用餐的时间去没有问题，但是非用餐时间去哪里？这些确实是有很困惑的事情，而星巴克当时切入点也就是针对能够给客人提供一个谈的场所，这也决定了星巴克选的一些理念，包括一些方法。 近5年来，星巴克几乎平均每年开10家店，每天卖掉的咖啡超过1万杯。如此迅捷的步伐，秘诀是什么？ “星巴克给我的方便大于给我的味觉享受。”一位正在品尝咖啡的方小姐这样说道，“它总是出现在最繁华的街道最显眼的位置，于是当逛街逛到疲惫时，当双眼在电脑屏幕前感觉酸涩时，当朋友来了没地方说话时，我会自然而然地想到星巴克。” 这正是星巴克想要的--任何时候都能够为热爱星巴克的人群提供服务。而支撑这份雄心的是一张明晰的选址图。 星巴克选址首先考虑的是诸如商场、办公楼高档住宅区此类汇集人气聚集人流的地方。此外，对星巴克的市场布局有帮助，或者有巨大发展潜力的地点，星巴克也会把它纳入自己的版图，即使在开店初期的经营状况很不理想。 星巴克对开店的选址一直采取发展的眼光及整体规划的考量。因为现在不功并不等于将来不成功。星巴克全球最大的咖啡店是位于北京的星巴克丰联广场店，当初该店开业时，客源远远不能满足该店如此大面积的需要。经营前期一直承受着极大的经营压力，但随着周边几幢高档写字楼的入住率不断提高，及区政府对朝外大街的改造力度不断加大，丰联店一定会成为该地区的亮点。于是最终咬着牙关坚持了下来。现在该店的销售额一直排名北京市场前列。 星巴克在中国的拓展之路就这样一步步地迈开了。步调的快速则得益于开店时遵循以租为主的发展策略。星巴克对店面的基本要求很简单，从十几平米到四百平米都可以开设，以租为主，可以在最短的时间内利用最少的资金开设最多店面。 星巴克的选店模式更多倚重于当地星巴克公司。 首先，当地的星巴克公司根据各地区的特色选择店铺; 这些选择主要是来自三个方面，公司自己的搜寻，中介介绍，另外还有各大房产公司在建商楼的同时，也会考主动引进星巴克来营造环境。在上海，这三种选择方式的比例大概是1: 1: 2。
关于物流配送中心的选址研究毕业设计(精)
毕业设计（论文） 题目：关于物流配送中心的选址模型研究 学班级: 专所在系: 管理系 关于物流配送中心的选址模型研究 摘要 在物流网络中，配送中心连接着供货点和需求点，是两者之间的桥梁，在物流系统中有着举足轻重的作用，因此搞好配送中心的选址将对物流系统作用的发挥乃至物流经济效益的提高产生重要的影响。 本论文在综述配送中心选址问题研究现状的基础上，对配送中心选址的模型和算法进行了研究。本课题的第一部分对物流配送中心选址的研究背景进行介绍，阐述物流配送中心选址的重要性；第二部分对国内的物流配送中心选址问题的研究进行平述。第三部分物流配送中心选址的模型的理论模型。深入分析改进的重心法模型与整数规划模型的理论模型和算法。第四部分是实证研究，以验证本文所构建的重心法模型的合理性及可行性。本文结论是：采用改进的重心法建立选址模型,然后利用多元线性回归对重心法模型中的总成本函数方程中的系数进行优化。这样使重心法模型克服对于系数的数据处理的主观性，减小了主观因素带来的偏差，也使模型在配送中心的选址中具有实用性。通过指派问题模型可以实现配送中心资源的重新优化配置，并且其为配送中心选址提供一条新的途径。 关键词：物流配送中心选址重心法分派问题模型 ABOUT THE LOCATION OF LOGISTICS DISTRIBUTION CENTER MODEL RESEARCH ABSTRACT In the logistics network, the distribution center point and needs to connect the supply point is a bridge between the two, in the logistics system has a pivotal role, it will improve the logistics distribution center location and even played the role of the logistics system economic efficiency have an important effect. In the review of this paper the problem of distribution center location based on the current situation, on the distribution center location model and algorithm research. The first part of this issue of logistics distribution center location of the background briefing, explained the importance of logistics distribution center location; the second part of the domestic logistics distribution center location problem to level out. The third part of the logistics distribution center location model of the theoretical model. In-depth analysis of the improved center of gravity model and the theoretical model of integer programming models and algorithms. The fourth part is the empirical study to validate the constructed model of gravity method is reasonable and feasible. This conclusion is: the
高校选址影响因素
高校选址影响因素 高等教育是一个国家社会发展最重要的源泉和动力，而高校作为一个人才的孵化器，它的建设面临的首要问题就是高等学校的选址影响因素进行论述。而我认为高校选址建设的总原则就是使有限的人力，物力，发挥最大的社会效益，并有效地融入城市系统之中，与城市交互作用，共同发展。 1. 大学校园的选址不宜选择远离城区的郊外，远离城区，大学与城市交互作用，共同发展的目标难以实现。但是大学校园又不宜选址于市中心区，选址于市中心区，尤其是四向面临城市交通干道，不利于学校的弹性发展，市中心建成区地价较昂贵，土地存量极为有限，一旦学校进行改造或者规模的扩展，由此会带来居住生活等相应用地的扩大，容易在工作地与居住地的空间分布上出现结构性的障碍，并且，容易造成城市中心用地紧张，因此，势必会限制高校的长远发展。同时，中心区喧闹的噪声和浓郁的商业氛围，也不利于营造幽静的学习环境。所以，大学校园的选址即不宜远城，更不宜进城。 2. 在校园建设中应尽量不占良田，充分利用山坡，荒地和丘陵地。在山地建设校园，由于自然条件所限，不可避免会遇到困难，诸如地质地貌复杂，高差变化极大，而且又常是岩石层，土石方量大，并带来大量挡土墙等砌筑工程。交通运输，水电供应，管网敷设等亦面临诸多问题。但山地，丘陵因土方量过大等原因，亦很难有效地纳入城市机动车交通系统，而作为大多实行步行含自行车交通优行的原
刚的高校用地则较为合适。 3. 校园选址优选的方案应为尽可能的近城，如湖泊，溪流，河口湾，海洋等水体或山丘，丘陵等地势起伏地带，从人文学术氛围来说，选择山地、丘陵建校也有其不可比拟的优势。我国古代就常在山地选址建校，“依山林”，“择圣寺”，是古代书院选址韵指导思想，北宋初年的六大著名书院中，有五座于山林僻静之处，如湖南岳麓书院选址于岳麓山下，自鹿洞书院选址于庐山五老峰下。选择依托于城市自然景观为基地建设的大学校园不仅有利于营造优美的校园环境，为学者治学，学生求学提供良好的场所，而且对充分发掘和利用校园深层功能及其文化价值大有裨益。 4. 美国教育专家也指出“现代大学的精神，不是狭义的技术或职业的教育，而是使青年，在现代机动复杂丽常变的社会中，有自然批判的能力，并随时能再教育自己；从社会服务性而言，大学的任务不只是点滴的发现，而是积极的推动服务社会的计划与技术”。 4.1 如日本新建的群马县立女子大学，该校选址定在三个市镇的几何中心，便于为更多的县民服务。与居民区的距离近可以有效保证学校生源的数量。 4.2 选址附近能和名胜古迹，纪念牌柱等城市历史人文内涵结合起来。并使新校园成为景区新增添的风景点，那它也必然形成校园乃至城市的一个高潮空间，通过在规划中合理地进行“封闭式”，“半封闭式”、“开放式”等分级“模块”的组合，处理好外向与内向，动与静两组空间的关系，完全可以营造出相对封闭而安静的学习环境以及
国家会展中心附近楼盘
国家会展中心是国家商务部与天津市人民政府共建项目，是为打造全球会展业新高地的战略性安排,将改变京津冀地区缺乏大型展馆的局面,成为中国北方会展旗舰平台。 项目位于天津市津南区海河中游南岸，东至规划国展路，南至天津大道，西至宁静高速公路，北至规划海河南道。项目总用地2.2平方公里，总建筑面积134万平方米，室内展览面积40万平方米，室外展览面积10万平米。项目分两期建设，一期建设16个展厅和综合配套区，净展览面积20万平米。 （详情点击进入官网咨询） 随着多项利好落定，津南已经成为天津热门价值板块，越来越多的菁英人士选择在此工作、生活。高端圈层的凝聚不仅为津南带来了发展活力，更吸引各开发商入驻盘活津南楼市，龙湖·紫宸即是津南不可多得的高端生活住区。龙湖溯源城市洋楼文化，建筑匹配圈层身份的纯洋房住区——龙湖·紫宸。在国家会展中心带动产业发展、绿色森林屏障带造福生态、高铁&地铁双轨交通便利出行等政策相继落实之下，天津龙湖·紫宸成为了“一步津南心”的代言；并从“品牌、物业、配套、产品、景观、圈层”六大维度，打造“六星纯洋房”生活理念，开启人居新时代。
而在龙湖入津南之前已开始了对圈层居住需求的研究，在万份调查问卷中精制而成建面约125平/153平星级产品，为不同家庭的不同需求匠造星级生活。 （详情点击进入官网咨询） 对于善筑豪宅的龙湖来说，此次将“洋房别墅化”理念带给津南，其中龙湖·紫宸建面约153平阔境洋房营造平墅居住格局，近14.8米南向大面宽令大多数洋房望尘莫及；近7.5米大横厅令宴宾聚会彰显非凡气度；更可分隔出四居格局，书房&客房&娱乐间令生活丰富多彩。与此同时，龙湖·紫宸阔境洋房位居全项目之心，坐拥双轴中央景观，横揽近800平湖泊央景，纵瞰花&光&丘三园至美之境。一席阔境洋房，居可奢阔入怀，行可湖光花语，堪称当代桃花源居住典范。 而在家庭型客户中，他们更青睐龙湖·紫宸建面约125平全龄洋房，此产品也是龙湖的升级之作。为了给家庭营造更舒适的居住体验，全龄洋房三大居室皆享有超大居住空间：主卧近25平拥有独立卫生间，打造主人的私密生活；南次卧近16平，采光充足适合长者居住；北次卧近11平，给孩子专属空间。除此之外，十大主题花园围绕全龄洋房而立，雕琢诗意栖居；由“海洋主题游乐场、近800米慢跑道、老人活动区”等组成的3M全龄优享社交空间，令全家在繁花相伴中享受室外健康生活。
物流配送中心选址的主要方法与类型范文
（三）物流配送中心选址的主要方法与类型 1.选址方法类型 近年来，随着选址理论迅速发展，各种各样的选址越来越多，层出不穷。特别是计算机技术的发展与应用，促进了物流系统选址的理论发展，对不同方案的可行性分析提供了强有力的工具。但是现阶段选址的理论方法大体上有以下几类: （1）运筹法 运筹法是通过数学模型进行物流网点布局的方法。采用这种方法首先根据问题的特征、己知条件以及内在的联系建立数学模型或者是图论模型。然后对模型求解获得最佳布局方案。采用这种方法的优点是能够获得较为精确的最优解缺乏是对一些复杂问题建立适当的模型比较困难，因而在实际应用中受到很大的限制。解析法中最常用的有重心法和线性规划法。 （2）专家意见法 专家意见法是以专家为索取信息的对象，运用专家的知识和经验考虑选址对象的社会环境和客观背景，直观地对选址对象进行综合分析研究寻求其特点和发展规律并进行选择的一类选址方法是专家选择法，其中最常用的有因素评分法和德尔菲法。 （3）仿真法 仿真法是将实际问题用数学方法和逻辑关系表示出来然后通过模拟计算及逻辑推理确定最佳布局方案。这种方法的优化是比较简单，缺点是选用这种方法进行选址，分析者必须提供预定的各种网点组合力案以供分析评价，从中找出最佳组合。因此，决策的效果依赖于分析者预定的组合方案是否接近最佳方案该法是针对模型的求解而言的，是种逐次逼近的方法。对这种方法进行反复判断实践修正直到满意为止。该方法的优点是模型简单，需要进行方案组合的个数少，因而，容易寻求最佳的答案。缺点是这种方法得出的答案很难保证是最优化的一般情况下只能得到满意的近似解用启发式进行选址，一般包括以下步骤:
工厂选址需考虑的因素资料
工厂选址需考虑的因 素
精品文档 工厂选址需考虑的因素 对于影响设施选址的因素，可根据它们与成本的关系进行分类。与成本有直接有关系的因素，称为成本因素，可以用货币单位来表示各可行位置的实际成本值。与成本无直接关系，但能间接产品成本和未来企业发展的因素称为非 针对几种主要的成本因素和非成本因素进行说明。 □主要的成本因素 1、运输成本 对于大多数制造业工厂和从事分配的企业来说，运输成本在总成本中均占有较大的比重。运输距离越远近、运输环节多少、运输手段的不同，均对运输成本构成直接影响。因此，通过合理选址，使运输距离最短、减少运输环节中装卸次数，尽量靠近码头，公路，铁路等交通设施，可以使运输成本最低、服务最好。 2、原料供应 某些行业对原料的量和质均有严格的要求，这类部门长期以来分布在原料地附件，以降低运费，减少时间阻延，得到较低的采购价格。但是目前工业对原料地依赖性呈缩小趋势，主要原因包括技术进步导致单位产品原料消耗的下降，原料精选导致单位产品原料用量、运费的减少，工业专业化的发展导致加工工业向成品消费地转移，运输条件的改善导致单位产品运费的降低等等，尽管如此，采掘业、原料用量大或原料可运性小的加工工业仍以接近原料产地为佳。 3、动力、能源的供应量和成本 对于火力发电厂、有色金属冶炼、石油化工等行业来说，动力、能源因素的考虑将占据重要地位。 4、水力供应 不同企业对于生产用水的质量和数量要求是不一样的。中国传统酿酒工业对于水质的要求与矿泉水生产一样，几乎到了苛刻的地步；而钢铁工业、电厂、造纸厂则必须靠近江河水库，一般的城市供水是无法满足其水量要求。 5、劳工成本 收集于网络，如有侵权请联系管理员删除
物流配送中心选址的分析报告
物流配送中心选址分析 关键词：物流配送中心；选址；重心法 在物流系统中，配送中心居于重要的枢纽地位。物流配送中心的选址，是指在一个具有若干供应点及若干需求点的经济区域内，选一个或多个地址设置配送中心的规划过程。较佳的物流配送中心选址方案可以有效地节约费用，促进生产和消费的协调与配合，保证物流系统的平衡发展。因此，物流配送中心的合理选址就显得十分重要。 一、物流配送中心选址的影响因素 （一）货物分布和数量。这是配送中心配送的对象，如货物来源和去向的分布情况、历史和现在以及将来的预测和发展等。配送中心应该尽可能地与生产地和配送区域形成短距离优化。货物数量是随配送规模的增长而不断增长的。货物增长率越高，越是要求配送中心选址的合理性，从而减少输送过程中不必要的浪费。 （二）运输条件。物流配送中心的选址应接近交通运输枢纽，使配送中心形成物流过程中的一个恰当的结点。在有条件的情况下，配送中心应尽可能靠近铁路货运站、港口及公路。 （三）用地条件。物流配送中心的占地问题在土地日益昂贵的今天显得越来越重要。是利用现有的土地，还是重新征地？地价如何？是否符合政府规划要求等等，在建设配送中心时都要进行综合考虑。 （四）商品流动。企业生产的消费品随着人口的转移而变化，应据此更好地为企业的配送系统定位。同时，工业产品市场也会转移变化，为了确定原材料和半成品等商品的流动变化情况，在进行物流配送中心的选址时，应考虑有关商品流动的具体情况。 （五）其他因素。如劳动力、运输与服务的方便程度、投资额的限制等。 二、物流配送中心选址方法 （一）定性分析法。定性分析法主要是根据选址影响因素和选址原则，依靠专家或管理人员丰富的经验、知识及其综合分析能力，确定配送中心的具体选址。主要有专家打分法、德尔菲法。定性方法的优点是注重历史经验，简单易行。其缺点是容易犯经验主义和主观主义的错误，并且当可选地点较多时，不易做出理想的决策，导致决策的可靠性不高。 （二）定量分析法。定量的方法主要包括重心法、鲍莫尔-沃尔夫法、运输规划法、Cluster 法、CFLP法、混合0-1整数规划法、双层规划法、遗传算法等。定量方法选址的优点是能求出比较准确可信的解。其中，重心法是研究单个物流配送中心选址的常用方法，这种方法将物流系统中的需求点和资源点看成是分布在某一平面范围内的物流系统，各点的需求量和资源量分别看成是物体的重量，物体系统的重心作为物流网点的最佳设置点。
开店选址六大核心要素
开店选址“六要素” ◇店型结构 1、方正开阔型：此种户型最好，门面开阔，视野宽广，纵深适度，光线充足。 如右图： 2、纵深狭长型：此种户型较差，门面狭窄，视野受限，纵深偏长，光线昏暗。 如右图： 3、异形结构：异形结构也分为方正开阔和纵深狭长两种，具体优劣基本同上。 如右图： （图1）（图2） 店型结构直接影响到店门大小，而店门是门店的咽喉，是顾客与产品出入与流通的通道。因而，为了使门店能提高对顾客的接待量，门不宜做得太小。门店的门做得过小，按风水的说法就是缩小了屋宅的气口，不利于纳气，使气的流入减少减慢，从而减少屋内的生气，增加死气。实际经营中，如果作为出入通道的门做得过小，就会使顾客出入不便，如果顾客还要提携产品的话，就会出现撞撞碰碰，很有可能会损坏已卖出的产品。狭小的店门，还会造成人流拥挤，拥挤的人流就有可能使一些顾客止步，也会因人流的拥挤发生顾客间的争讼，以及扒窃事件，最终影响门店正常的营业秩序。 实践证明，能让顾客更广泛地接触产品，能让顾客按自己的意愿自由地取舍产品，就可以提高门店的营业额。这也是门店的“门宜宽敞”所要达到的效应。 ◇停车便利性 选址时还要充分考虑到门口是否便利停车，有足够的空间方面顾客停留光顾。门前不适宜停车的，骑电动车、自行车以及开车的人很难驻足。因此门面临街就是人行道或大型主干道的，最不容易让顾客停留，此类门店最好不选。停车便利性直接影响到消费者的购买力，不方便停车的地方很难让顾客驻足。 ◇客流量及走向 经过店门前的客流量多少直接影响到进店人数，进店人数多少又直接影响到成交笔数，因此在选址之前必须对经过门前的客流量进行测算。另外门前的客流走向也很关键，流向门店
上海虹桥国家会展中心——工程概况简介
上海虹桥国家会展中心——工程概况简介 新建工程 2015年之前上海将有虹桥国家会展中心和上海迪士尼两个与旅游业相关的大项目相继落成，此2个项目被誉为上海转变贸易结构、推动经济转型的重要载体。总投资230亿元的虹桥国家会展中心项目建成后，将拥有40万平方米的室内净展览面积和10万平方米的室外展场，在展览规模和体量上大约相当于3个上海新国际博览中心，将达到德国汉诺威展馆的量级。该项目建成后，上海也将成为拥有最多展馆资源的展会中心城市。虹桥国家会展中心是上海市“十二五”时期规划建设的重点项目之一，建设用地面积约1平方公里，是由展览场馆、综合配套设施和后勤保障设施构成的会展综合体。 该工程主体结构采用框架支撑结构，抗震设防烈度为7度（抗震构造措施对应烈度为8度）。为了提高结构抗震耗能能力，该工程采用了上海力岱结构工程技术有限公司生产的屈曲约束支撑。虹桥国家会展中心中所采用的UBB均为耗能型，钢材均采用LPY160低屈服点钢。 1、工程名称，工程地址（位置） 虹桥国家会展中心 位于上海青浦徐泾、虹桥商务核心区西侧 2、总建筑面积，建筑高度，建筑层数，工程性质 未来该项目也将纳入扩展后的虹桥商务区范围，分为南北两个地块，总占地面积 1560亩。 其中北部地块以展览为主，南部则主要是会展辅助建筑。北侧地块规划规划建筑面 积共139万平方米，包括124万平方米的地面建筑以及15万平方米的地下建筑。 3、结构形式 主体结构采用框架支撑结构，抗震设防烈度为7度（抗震构造措施对应烈度为8 度）。 4、效果图一张 力岱公司全称为上海力岱结构工程技术有限公司，是由宝钢工程技术集团有限公司(简称
开店选址的基本因素
开店选址的基本因素 选址是开店的开端。谁都愿意选一个生意兴隆的旺地。 提示：但人在事中迷，事与愿违的情况并不少见，即便是有经验的商人通常也犯这类错误。看走眼有时并不在当事者本人，事物的变化、综合因素，哪一点都有可能起作用。 有人曾经总结，选址一般必须考虑到以下因素： 1、人的流量。 2、租金。 3、繁华程度。 4、交通。 5、居民结构。 6、面前场地。 7、车站码头。 8、机关学校。 9、专业市场。 10、经营性质。 11、经营品种。 12、房屋结构。
13、能见度。 14、相邻店铺。 15、地势。 16、朝向。 17、楼层。 18、规划 19、相关政策。 20、房东。 提示：以上因素并非面面俱到，才可租房。至少与自己所租房屋相关的因素应充分加以考虑，综合分析，权衡利弊，再加上自己对生意的感受，方可拍板。 2 选址调查 人口与购买力分析； 有关人口数和家庭人口之组成，可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料。
1、所需调查的项目包括： ⑴常住人口数 ⑵家庭及构成 ⑶人口密度 ⑷教育程度 ⑸从事行业 ⑹自然增加率 ⑺社会增加率 ⑻家庭人均收人 ⑼白天流动人口数 ⑽年龄构成 ⑾家庭年支出及支出结构 2、现就一些主要项目分述如下： ⑴家庭人口及收入水平； 提示；家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。
如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭(有一个独生子女)，则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。 ⑵人口密度； 提示；一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。 要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。 白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其消费需求的特性进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。 人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。 ⑶客流量；
第-3-章--物流配送中心的选址规划(讲稿).教案资料
第 3 章物流配送中心的选址规划(讲稿 3.1 概述 物流配送中心的选址,是指在具有若干个资源点(供货点和若干个需求点的某个经济区域内,选合适的地址设置物流配送中心的规划过程。物流配送中心的选址也称为物流网点的设置。 3.1.1 物流网点设置 物流网点设置包括两个层面的决策:地理区域的选择与具体地址的选择。 物流网点设置首先要选择合适的地理区域,这对于一个业务范围覆盖全国,乃至全球的物流企业尤为重要。在地理区域选择时,决策层要全面掌握企业目前的经营状况,把握未来区域政策走向,企业业务拓展空间,同时结合企业的物品特性、服务范围和企业运营策略,审慎评估决策所带来的投资、效益和风险,选择一个合适的地理区域范围作为进一步选址的对象。 在物流网点设置的地理区域确定后,就要选择具体的物流网点建设地点,我们通常所说的选址规划实际是指具体地址的选择。物流网点具体地址的选择,是一个非常庞杂的系统工程,由许多感性的、理性的、定性的、定量的、客观的和主观的因素去考量。由于主要读者受众群的原因,本书不准备就选址规划定量分析进行阐述。 3.1.2 网点设置的重要性 在不断变化的物流环境中如何进行物流配送中心网点设置是十分重要的问题。上世纪九十年代以来,尤其是本世纪以来,随着社会物流量的不断增长,我国的物流事业突飞猛进,物流业务范围不断扩大,经营业务日趋复杂,多批次、少量化、短周期、高质量需求趋势不断增长,配送区域和辐射空间迅速拓展。为了更好地服务于客户,在激烈的市场竞争中永远立于不败之地,必须高度重视和认真研究物流配送中心的网点设置。据有关资料显示,日本的企业正在归并分散在全国各地的中小型物流网
商业地产选址六要素
商业地产选址六要素 首先，我们谈到的商业地产主要是指消费类经营场所，例如商业街、步行街、百货类商场、商办、商贸中心等。前四类在市区居多，而最后一类的商贸中心，是指家居建材市场、汽配摩配、乃至小商品城，地处较偏远或建造于特定位置。 对于日常消费办公类的商业地产选址，我们这里要谈到四点要素：位置、配套、消费 结构、发展空间。 第一，位置为王：好的位置不是说绝对的就会带来好生意，带来旺人气，但所谓的好位置100%跟风水有关。举个例子，南京中央、新百所处的步行街区域中，也就是在屈臣氏的街对面，一茶一笙的楼下商城，开了多少年，换了多少个经营者，依然冷清，懂得朋友看的很真切，那个位置就是死穴，做什么都会关门打烊的。所以做商业地产选址的人士， 对于风水还需要有一些研究才是。 另外在位置的选择上，要清晰界定商圈，项目所在商圈的功能是什么，怎么区隔与交集商圈，你所要做的项目在其中是否符合或者互补其商业需求和氛围等等。 第二，配套：你开餐饮，周边就需要有停车位；你开炒货店，旁边就应该有饮料店；简单通俗的道理，配套的周全会让消费者快速养成消费习惯，而先入为主的消费印象分尤其重要，试想第一次来消费，这也没有、那也没有，还会有愉快的后续吗？ 当然，商业项目的配套是个严谨而又专业的课题，项目内部的配套设施，周边的配套设施，不能过度重复、叠加效果相得益彰，才能有效吸引投资者和消费者。 第三，消费结构：我们选址的目的是什么？建造项目---招商---开业---管理经营。而不论是招商环节还是经营管理环节，消费者始终是我们要着重研究的对象，所谓消费结构就是你的目标客群收入水平、消费力度、消费频度、消费特点等的具体结论，这样在项目定位、对外推广宣传中，才能有的放矢的将开发商有限的宣传费用好，亦可选择好针对性 的营销工具。 第四，发展空间：这里的发展是指项目的延伸性，我们在经营一个项目，前提是做好近期2年的、远期5年的发展规划，那么针对可能会发生的经营状况和周边情况变故，我们选址过程要有策略的调整项目的格局、业态、商业政策等等，亦需要考虑到发展起来之后的，商业项目的扩张、升级等等，做好了提前的物理空间和经营空间的规划，有了既定