新密基准地价技术方案

新密市市区土地级别与基准地价更新技术方案

一、基准地价更新的目的与意义

新密市首次基准地价评估1996年完成，一直沿用至今。随着经济的发展、城镇用地状况变化和基础设施的不断改进，土地级别发生了较大变化，原评估基准地价与现状有较大偏差。同时，基准地价是城市土地市场的指导性价格，是政府调控土地市场的重要手段，基准地价是否科学、价格水平是否合理、是否符合城镇发展的客观水平，直接影响新密市的经济发展，在不明了土地价格种类、表现形式、作用途径和内在关系的情况下，很难做出指导土地市场的正确决策。为了加强政府对城市土地市场的管理，促进城市土地资源的更有效配臵，开展新密市市区土地价格调查，更新基准地价，显得十分重要和迫切，具有重要的现实意义和战略意义。

二、基准地价更新调查的内容

（一）定级资料收集与处理

商服繁华程度资料收集与调查：

①商业服务业中心的数量、位臵、范围

②商服中心的商店总数、经营项目、营业额、利润额、占地面积、营业面积等；

③商业功能种类数，商服中心功能完备率、专业商店数及商服建筑物的建筑密度及楼层数等数据。

④依据资料收集情况，对各商服中心进行实地补充或全面调查。

2．交通条件资料的收集与调查

①与道路状况有关的道路网分布、道路类型、级别标准、车流量、道路长度及宽度等数据；

②与公共交通状况有关的公交线路、站点分布、车流量及停靠次数等；

③与城镇间交通状况有关的交通类型、设施规模及分布等。

④依据资料收集情况对道路类型、宽度及车流量等按断面做补充调查，即选择有代表性的典型路段做断面，实地量测道路宽度，确定道路所属类型，测定在规定时段内此断面的车

流量。

3．基本设施状况资料的收集与调查

基本设施包括电力、供水、排水、供气、供热、电讯等基础设施和中小学、医院、诊所、体育场馆、文化馆(活动中心)、影剧院、邮局等公用服务设施。

①基础设施的类型、数量、分布等状况；

②基础设施的技术水平、规模、级别等；

③基础设施的保证率、持续率和可靠率及区域服务的优劣。

④公用服务设施类型、数量、分布等；

⑤公用服务设施的技术水平、规模、级别、服务水平和服务范围等；

⑥实地进行补充或全面调查。

4．环境条件资料的收集与调查

①类污染状况、分布状况和环境质量指数等环境评价资料等；

②地形、地质、水文和气候等条件；

③公园、绿地的位臵、面积；

④区域的地理环境、人文环境、生活环境的优劣。

⑤实地对环境条件资料进行补充调查。

5．社会、历史及人口资料的收集与调查

资料收集范围包括人口总数、行政区划、城镇发展过程等。

6．城镇规划资料

城镇总体规划(规划文本、规划说明书等)及图件资料、国民经济和社会发展五年计划和年度计划安排的项目情况、以往城市规划或五年计划执行情况。重点收集与调查城镇近期建设规划中的用地调整、建设项目和计划的文字资料和图件资料、有关商服中心、道路、对外交通、主要基础设施等的规划资料。

7．其它室外定位和临街单位进深调查

①临街权属单位使用土地平均进深；

②定级中需要利用的明显地物、新增地物的位臵数据，采用室外实地测定的方法；

③土地权属资料利用已有的地籍调查资料。

（二）定级资料整理及内业处理

1.检查所选择的定级因素的资料齐备状况，资料不足时，必须进行外业补充调查；

2.将与各因素有关的各设施、商服中心、抽样点及有关数据标注在工作底图或辅助图上；

3.确定因素因子指标值、指数、功能分、作用半径及作用分值；

4.编制作用分值表，绘制定级因子、因素作用分值图

5.通过空间叠加，生成并绘制综合作用分值图

6.分析综合作用分值图，初步划分土地级别

7.对土地级别进行验证，并最终确定土地级别

（三）估价资料收集与处理

1．估价资料收集

①房屋出租情况调查

②房屋买卖情况调查

③土地出让、转让情况调查

④商品房出售情况调查

⑤征地拆迁情况调查.

⑥重臵价格调查

⑦估价所需其它资料调查

2．估价资料整理及内业处理

①计算样点地价

②样点地价修正

③剔样异常样点

④计算级别基准地价

⑤级别基准地价验证

⑥确定级别基准地价

⑦编制基准地价图

三、技术依据

（一）《城镇土地分等定级规程》

（二）《城镇土地估价规程》

四、技术路线

（一）土地定级技术路线

定级工作应用地理信息系统(GIS)技术和方法，建立新密市市区土地定级信息系统，采用多因素多因子综合评价方法，采用市场交易价格定级验证和专家评议等多种方法相互验证、相互补充，最终确定土地级别。

综合评价法是依据多个影响土地级别因素因子的影响程度和方式，采用网格叠臵确定定级单元，由计算机全自动计算土地定级因素因子在每个定级单元的作用分，采用等值线法、晕线法等计算机制图技术，自动绘制土地定级因素因子作用分值图。按照土地定级因素因子对土地级别影响程度的差异，以权重值量化其影响强度，采用空间数字叠臵技术，即经过加权求和的方式，自动计算各个定级单元内所有土地定级因素因子综合影响力的大小。运用频率直方图分析方法，分析确定土地定级因素因子综合影响强度的空间分布和分异规律，划分综合土地级别。

1. 工作底图的编制

采用1：10000市区现状图，经实地修补测和调绘，编绘工作底图，扫描经矢量化后建立其图形数据库。

2．建立土地定级评价指标体系

由新密市土地评估委员会组织15-25人的专家征询组，采用特尔菲测定法，选择影响土地级别的各因素因子，并确定其权重。

3．全面收集各种土地定级资料

全面收集市区商业繁华状况、交通条件、基础设施、环境条件及与土地定级相关的其它社会经济资料和图件。

4．建立土地定级数据库

在土地定级信息系统软硬件支持下，将土地定级因素因子分布图(样本图)和调查表(属性说明表)输入计算机，建立市区土地定级因素因子空间数据库和属性数据库。

5．编制土地定级因素因子作用分值表

根据土地定级因素因子外业调查表数据，用极值标准化或极差标准化方法，计算它们的

综合作用规模指数。以综合作用规模指数确定各土地定级因素因子对土地级别影响强度，并根据影响方式，编制各土地定级因素因子作用分值表。

6．土地定级单元的划分

采用20米*20米的网格单元，由计算机自动划分土地定级单元。

7．各个定级单元的作用分值和综合作用分值的计算及数据库建立

在土地定级信息系统的支持下，采用空间缓冲区技术，通过各个定级因素因子指数扩散、直线扩散(100-1分)和区域赋值方法，由计算机自动计算所有定级单元的作用分值，并建立其数据库。采用数字叠臵技术，即通过加权求和的方法，自动进行土地定级因素作用分值和综合作用分值的计算工作。

利用数字图像显示方法，显示土地定级因素因子作用分值图。采用晕线法和等值线法技术，由计算机自动编制10000土地定级因素和重要因子作用分值图和综合作用分值图。

8．土地定级综合作用分值数据库的分析及初步土地级别的划分

运用频率直方图法，对土地定级综合作用分值数据库进行空间分析，分析综合分值空间分布和分异规律，确定综合分值变化的突变点，初步确定土地级别数。运用等值线法，由计算机自动绘制初步划分的理论土地级别界线图。

9．土地级别界线的落界处理

对照土地利用现状图并通过实地踏勘方法，对初步划分的理论级别线进行落界处理。

10．土地级别的验证与确定

采用市场交易价格对土地级别进行验证，检验、校核土地级别。理论验证通过后，邀请市地价评估委员会的领导和专家对土地级别进行审查，并听取领导和专家意见。根据领导和专家意见完善定级成果，确定土地级别。

11．各级土地面积的量算

采用机助量图的方法量算并统计各级别的土地面积。

12．编写土地定级技术报告

（二）基准地价评估的技术路线

基准地价评估按照同一市场供需圈内，土地使用价值相同、等级一致的土地应具有同样的市场价格的原理，首先将市区土地按照影响土地使用价值优劣的土地条件和区位优劣条件，

划分土地条件均一或土地使用价值相等的级别或区域，从调查土地交易中成交的地租和市场交易价入手，测算出不同用地类型在不同土地级别或土地条件均质区域上形成的地租或地价，确定不同用地类型级别基准地价。由于不同用途对区位条件的敏感性不同，收集的资料不同，其评估的技术路线有所差异。

1．商业用地基准地价评估的技术路线

商业用地基准地价评估拟采用以下的技术路线：

①级别基准地价

首先，用房屋出租等市场交易资料测算样点地价，对数据进行同一性检验，剔除异常样点后计算级别平均地价。对土地市场测算的资料代表性、可信度、分布状况等背景进行分析，综合比较各种市场交易资料测算的结果，综合确定级别基准地价。

②路线价

根据土地区位条件和商业网点的分布状况，科学地划分商服繁华街道的路线地段，采用市场交易资料测算路线价区段平均价，最终确定路线价。

2．住宅用地基准地价评估的技术路线

住宅用地基准地价测算的主要利用房屋买卖、商品房销售等土地市场资料测算样点地价。对样点地价的同一性进行检验，剔除异常样点后，计算级别平均地价。根据基准地价确定原则和市区实际情况，最终确定住宅用地级别基准地价。

3．工业用地基准地价评估的技术路线

工业用地基准地价评估采用新增城市建设用地资料测算地价和其他方法测算。根据基准地价确定原则和市区实际情况，最终确定工业用地级别基准地价。

4．级别综合基准地价评估的技术路线

根据商业、住宅、工业在不同级别中的作用（权重），计算综合级别基准地价。公式：综合级别地价=Σ类别地价*权重。

(三)建立宗地地价修正体系的技术路线

根据《城镇土地估价规程》要求，结合新密市市区的具体情况，确定宗地地价修正体系的技术路线。

1.商业用地宗地地价修正体系的建立

商业用地基准地价由路线价和级别价二类组成，故商业用地宗地地价修正体系包括路线价修正体系和级别价修正体系两类。

①路线价修正体系

市区主要商业路线的宗地地价是在路线价的基础上进行临街深度、临街宽度、临拐角类型等修正后取得的。拟选择市区房地出租样点多，样点临街宽度及深度变化大的典型商业路段，按样点地价随深度及宽度变化与路线价之间的关系，分别计算商业路线两侧商服企业地租与深度、宽度及临拐角类型之间的关系，结合市区商服业用地的实际水平，综合确定市区商业路线临街宽度、临街深度及临拐角类型修正系数。

②级别价修正体系

运用特尔菲法确定市区影响商服业用地地价的因素及其权重，包括商服繁华状况、交通状况、宗地临街状况、宗地自身条件、规划限制等，由此可按各土地级商服业级别基准地价变化幅度，计算各因素影响幅度，建立市区各土地级商服业级别地价修正体系。对于无法用路线价修正取得地价的宗地，主要靠商服业级别价修正取得。

2．住宅用地宗地地价修正体系的建立

住宅用地宗地地价修正是在级别价的基础上进行修正，主要根据基础设施状况、交通状况、环境质量、区域繁华、公用设施状况、宗地条件、文体设施状况及规划限制等进行修正。住宅用地宗地地价修正系数的计算与商业用地级别地价修正体系相同。

3．工业用地宗地地价修正体系的建立

工业用地宗地地价是在级别基准地价的基础上修正取得的，主要进行基础设施状况、交通条件、环境状况、宗地自身条件及其它因素等修正。各因素修正系数计算方法同于商服用地级别地价宗地标定地价修正系数的计算。

五、任务目标

（一）按照国家标准《城镇土地分等定级规程》的要求，要全面完成新密市市区的土地定级工作。

（二）按照国家标准《城镇土地估价规程》的要求，全面完成新密市市区的基准地价更新。基准地价更新工作在土地定级及地价调查资料的基础上完成进行，采用计算机系统辅助进行。

六、预期提交成果

（一）文字成果：新密市市区基准地价更新工作报告；新密市市区土地定级技术报告；基准地价更新技术报告。

（二）图件成果：包括新密市市区土地定级作用分值图、新密市市区土地级别和基准地价图、新密市市区样点地价分布图.

（三）计算机成果：新密市市区基准地价更新工作报告、土地级别与基准地价更新技术报告的光盘：新密市市区土地定级作用分值图、新密市市区土地级别与基准地价图的光盘。

商住综合楼地价评估的三种方法

商住综合楼地价评估的三种方法 基准地价系数修正法是一种快速的、大量的价格评估方法。目前，全国98％以上城市均制定颁布了基准地价，基准地价系数修正法也成为各评估机构常用的评估方法之一。由于我国基准地价多是以一定容积率下的商业、住宅、工业为类别的均质区域平均价格表示，因此，对于大量的综合用地(以商住综合为主)应如何采用不同类别的基准 地价进行修正评估，一直为众多业界人士所争论，对此，笔者认为可采用以下三种评估思路： (一)以地面地价为基础，在容积率等修正系数的控制下，利用地价分配率求出各楼层土地利用方式作用于土地产生的价格，进而以土地单位面积上承载的各类利用方式作用形成的总价格增加值与土地总面积相乘得到总地价。其公式表现为(以商住楼为例)： 土地总价＝土地总单价×土地总面积＝(修正分摊后的商业用地单价＋修正分摊后的住宅用地单价)×土地总面积 由于受资料所限，此种方法在应用中多以单一用途下的地价分配率代替不同用途下地价在立体空间中的分配率。 (二)以地面地价为基础，在容积率等修正系数的控制下，求出不同类型用地的单价，再按一定原则分摊土地利用面积，以不同类型的土地单价乘以相应分摊的土地面积，加和求得总地价。其公式表现为(以商住楼为例)： 土地总价＝商业用地总价＋住宅用地总价＝修正后的商业用地单价×商业分摊土地面积＋修正后的住宅用地单价×住宅分摊土地面积

其中面积分摊的原则为：不同用途的建筑造价和房地产市场销售价格相差不大时，按照各种用途建筑面积占建筑总面积的比例来进行分摊；当不同用途的建筑造价相差不大，而房地产市场销售价格相差较大时，可以按照各种用途房地产的市场价值占整个建筑的总市场价值的比例来进行分摊；当不同用途的建筑造价相差较大，而房地产市场销售价格相差也较大时，以剩余法分别计算出土地价格后进行分摊。 (三)以楼面价为基础，通过容积率修正及楼层修正，得出不同用途不同楼层的楼面地价，乘以相应建筑面积，得到总地价。其公式表现为(以商住楼为例)： 土地总价＝商业用地总价＋住宅用地总价＝修正后的商业楼面地价×商业建筑面积＋修正后的住宅楼面地价×住宅建筑面积 现以某城市基准地价为例，分别用上述三种方法评估商住综合楼用地价格。 该城市基准地价为标准容积率(商业、住宅均为2．0)下的分类定级的级别均价，分别以地面价和楼面价两种形式表现，其中商业楼面价为首层楼面地价，住宅楼面价为多层住宅的平均楼面地价。商业用地地价分配率：总层数7时，首层地价分配率为37％；住宅用地地价分配率：总层数7时，首层地价分配率为12％。 设某宗地面积7000平方米，建筑密度30％，共7层，容积率2．1，该容积率下商业用地地面价容积率修正系数为1．03，住宅用地地面价容积率修正系数为1．04。首层商铺，2层至7层住宅，宗地所处区域商业级别价为每平方米5670元，商业首层楼面价为每平方米

土地评估项目实施方案.doc

七、评估项目实施方案 郑州市市国土资源局为了规范本级协议土地出让和划拨土地宗地评估行为，采用公开招标的方式确定土地评估中介机构。我公司拟投标，为了规范入围后我公司参与的具体宗地评估项目的评估行为，按时、保质完成具体宗地评估业务，保证我公司出具的评估结果科学、合理，且符合郑州市和具体估价对象的实际情况，特制订本方案。 一、机构人员组织、业务流程及岗位职责 我公司具备从事河南省范围内的土地评估业务的资质的机构，自公司成立以来一直从事涉及土地出让、转让、土地划拨、企业改制等地价评估工作。另外，除了日常的宗地评估外，本公司还承担着中原出版传媒投资控股集团有限公司下属子公司企业改制项目等，本公司目前已经充分掌握了河南省大部分地区的土地、房地产交易资料，对河南省土地市场的现状特点、发展规律有较为全面的了解。 本公司具体负责该项目评估项目的负责人和土地估价师均是长期从事宗地地价评估的专职资深注册土地估价师，从事过大量土地出让、转让、划拨、企业改制项目的评估工作，不但理论功底扎实、实践经验丰富，而且对河南省，尤其是郑州市涉及土地出让、转让、土地划拨的有关政策、办理流程有充分的了解，完全有能力为委托方提供高质量、高效率的服务。 根据项目特点，本公司拟安排公司总经理徐进兰为总负责人，孙建伟作为项目负责人，组织、协调具体评估工作。另抽调多名丰富经验的土地估价师成立两个项目小组，负责具体项目的组织实施（详见

下表）。 项目实施主要人员情况 本公司宗地评估项目依据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB／T18508—2001）、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（CB／T18507—2001）、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB／T 21010—2007）、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部第21号）、《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局第1号）及委托方提供的有关估价对象的资料（包括规划设计资料、宗地图及出让前置条件和配套保障性住房的文件、委托评估约定书等）受理业务，之后进入估价程序到完成估价报告，主要经过以下步骤： 1、明确评估的基本事项。内容主要包括估价对象（权属、用途、面积等）、估价目的、基准日、价格类型、估价日期等。 2、拟定估价作业计划； 3、收集资料，实地踏勘，分析整理相关资料，商讨估价技术方法； 4、选择合适的估价方法，确定相关的技术参数，确定试算价格；

基准地价工作方案

土地定级与基准地价更新工作实施方案

土地定级与基准地价更新工作方案 一、目的意义 开展这项工作目的在于全面掌握城区土地质量和利用状况，科学管理和合理利用土地，提高土地使用效率，建立科学合理的基准地价体系，从而推动土地使用制度改革向纵深发展。合理调控土地市场，促进土地正常交易，为征收土地税费，制订土地利用计划、规划，发挥级差地租的经济杠杆作用提供依据，也为推行土地招标拍卖、整理储备、实行基准地价公示制度和基准地价平衡与更新制度奠定基础。 二、对象与范围 根据《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的要求：土地定级估价的对象是“城镇总体规划确定的规划建设用地范围内的所有土地”。土地定级估价应“以城镇总体规划确定的规划建设用地整体为单位进行，城镇附近的独立工矿等用地也可一起进行评定”。本次土地定级与基准地价更新工作是以现状镇区的范围为基础，并考虑到城镇发展的趋势，确定本次工作的评估的范围。 三、基准地价内涵与期日 基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度和设定容积率条件下，对现状利用条件及现状开发条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业用地，分别评估在某一估价期日法定最高出让年期土地使用权的区域平均价格。 此次基准地价更新的基准日是2015年01月01日。 设定土地开发程度为商业、住宅用地平均为“六通一平”（宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖，宗地内场地平整），工业用地平均为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下

水，宗地内场地平整）。 法定土地使用权最高出让年限为商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年。 四、技术路线

14年基准地价更新通知

泉洛政〔2016〕9号 泉州市洛江区人民政府关于发布洛江区 2014年基准地价更新报告的通告 《洛江区2014年基准地价更新报告》已于2016年7月20 日经区政府第四十四次常务会议研究通过，现将主要内容发布。 一、基准地价的内涵 本次评估基准地价指城镇各级土地或均质地域不同土地利用类型在土地使用权法定出让最高年限下的国有建设用地使用权平均价格。土地用途分为商服用地、住宅用地、工矿仓储用地和其它用地等四类。商服用地细分为批发零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地和其它商服用地；住宅用地细分为普通住宅用地和别墅等高档住宅用地；工矿仓储用地细分为工业用地、采矿用地和仓储用地；其它用地包括公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地。基准日为2014年6月30日；土地开发程度为宗地红线外“三通”（通路、通水、通电）、红线内场地平整。 二、适用范围 《洛江区2014年基准地价更新报告》适用于洛江区城区及乡镇土地利用总体规划确定的建设用地范围。其中，洛江区城区基准地价适用范围包括万安街道、双阳街道、河市镇以及马甲镇规划镇区用地，东至洛阳江，西至清源山，南至丰泽区与洛江区分界线，北至马甲镇东环路。洛江区乡镇基准地价适用范围为罗溪镇、虹山乡及马甲镇规划镇区

外的国有建设用地范围。基准地价覆盖范围外各类型用地的基准地价参照基准地价覆盖范围内同类型用地末级的级别价下限。 《洛江区2014年基准地价更新报告》作为洛江区范围内的国有建设用地使用权交易的价格指导，同时作为国土资源管理部门在土地一级市场中确定国有建设用地使用权出让价格标准的依据。 三、国有建设用地基准地价构成范围 基准地价的构成包括土地取得成本、土地前期开发成本、按规定收取的相关费用和土地出让收益四个部分，不包括城市基础设施配套费、契税。 1.土地取得成本：包括征地、征收安置费用，其中征地费用包括土地补偿费、安置补助费和青苗、地上物补偿费、被征地农民社会保障资金等费用，征收安置费用包括拆除房屋及构筑物的补偿费、征收安置补助费等费用。 2.土地前期开发成本：指土地前期开发达到“三通一平”（宗地红线外通路、通水、通电,红线内土地平整）所需的费用。 3.按规定收取的相关费用：包括新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、耕地占用税、支农资金、廉租房建设资金、农田水利建设资金、教育基金以及土地出让业务费、预缴有偿调剂补充耕地指标费用以及按规定应收取的其他费用。 4.土地出让收益：根据《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）规定，国有土地使用权出让收入是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的征地和征收补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。 四、本次基准地价的具体级别界线、修正体系依据为《洛江区2014年基准地价更新应用方案》。

土地估价师案例分析商业用地主要价格影响因素

土地估价师案例分析商业用地主要价格影响因素

土地估价师案例分析：商业用地主要价格影响因素 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、由于的不同，估价的依据、应考虑的因素，以及采用的价值标准、估价方法就有可能不同。 A：估价基准日 B：估价目的 C：估价收费标准 D：估价程序 E：时间因素 2、假如一个城市建成区面积为3000k㎡，主干道的总长度为750km，则主干道的影响距离为。 A：1km B：2km C：4km D：8km E：时间因素 3、下列不属于企业的流动负债的是。 A：短期借款 B：预付账款 C：应付账款 D：应付票据 E：土地 4、土地利用总体规划的意义在于__。 A．编制和实施土地利用总体规划是解决各种土地利用矛盾的重要手段，也是保证国民经济顺利发展的重要措施 B．编制和实施土地利用总体规划是合理利用土地的基础 C．土地利用总体规划为国民经济持续、稳定、协调发展创造有利条件 D．土地利用总体规划是国家实行用途管制的基础 E．国家实行用途管制是土地利用总体规划的基础 5、地产市场的核心是__。 A．基准地价 B．地价 C．土地使用价值 D．土地收益 6、在市场地价的容积率修正中，容积率修正以城镇规划规定为标准，用计算容积率修正系数。 A：区域容积率 B：小区容积率 C：楼房容积率

D：城市容积率 E：国家实行土地估价师资格认证制度 7、生产要素包括__。 A．劳动 B．资本 C．文化 D．利率 E．政策 8、下列指标中，为数量指标。 A：房地产投资额 B：建筑密度 C：人均住房面积 D：楼面地价 E：土地 9、市级商服中心。 A：具有各级商服中心商服功能 B：只有市级商服中心的功能 C：只经营高档商品 D：位于城市的几何中心 E：时间因素 10、本金收益率是的比率。 A：本金与收益 B：收益与投资 C：收益与本金 D：投资与收益 E：土地 11、《企业财务通则》规定，企业对筹集的资本金依法享有经营权，在企业经营期内，投资者除依法转让外，．【考试真题】 A：不得从企业抽回所投资金 B：能够从企业抽回所投资金 C：能够抽回但不得转让所投资金 D：不得抽回也不得转让所投资金 E：土地 12、复议机关应当自受理申请之日起__日内作出行政复议决定。 A．60 B．90 C．100 D．120 13、城市是由自然环境和__组成，但城市的自然环境也是要人改造的。 A．人文环境 B．人工环境 C．空间环境 D．社会环境 14、城镇土地使用税，按计算，分期缴纳。

基准地价更新工作方案

基准地价更新工作方案 篇一：XX年泉港基准地价工作方案(正) 泉港区XX年 基准地价修编工作方案 厦门均和房地产土地评估咨询有限公司 二零一一年三月 泉港区XX年基准地价修编 工作方案 一、我司的作业优势 厦门均和房地产土地评估咨询有限公司创建于1997年，是福建省最高级别的大型综合性评估机构。公司拥有国土资源部颁发的《土地估价资质》（全国执业、原A级）、财政部颁发的《资产评估资质》（全国执业）、国家发改委颁发的《甲级价格评估资质》、福建省房地产价格评估管理委员会颁发的《甲级房地产价格评估资质》、厦门市国土资源与房产管理局颁发的《二级房地产经纪资质》。并于XX年通过了ISO9002质量体系认证，成为全国率先全面通过资产评估、房地产评估、土地估价国际认证的综合型国家级评估咨询机构。 公司现拥有60多名高素质的专业执业人员，其中：90%以上人员具有硕士、本科学位，70%以上人员具有中高级专

业技术职称。其中：国家注册房地产估价师25人，注册土地估价师21人，注册资产评估师11人，造价工程师6人，价格鉴证师5人。此外公司还拥有兼职评估师几十人，并拥有多名土建工程类、机械设备类、财务会计类、金融法律类专业资深人士组成的专家顾问委员会，形成一支经验丰富、业务能力强的工作团队。 在基准地价评估方面，公司先后参与泉州市泉港区、龙海市、晋江市基准地价地价修编工作；公司有多位估价师曾参与福建省多个地市的基准地价修编工作，且公司前后数次接触地价标准的应用，我司还专门成立基准地价工作小组，专职从事基准地价工作，有足够的技术力量参与本次基准地价修编工作。 二、新一轮基准地价的特点 本轮基准地价修编的主要工作内容包括城镇土地级别的调整、基准地价的修编（包括地上和地下空间建设用地使用权两部分（必选），以及相 关专题的研究。 根据《中华人民共和国物权法》和《土地利用现状分类标准》（GB/T21010-XX），物权法明确规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立，因此，研究制定地下空间建设用地使用权被提上了议事日程。省九地市城

新密基准地价技术方案

新密市市区土地级别与基准地价更新技术方案 一、基准地价更新的目的与意义 新密市首次基准地价评估1996年完成，一直沿用至今。随着经济的发展、城镇用地状况变化和基础设施的不断改进，土地级别发生了较大变化，原评估基准地价与现状有较大偏差。同时，基准地价是城市土地市场的指导性价格，是政府调控土地市场的重要手段，基准地价是否科学、价格水平是否合理、是否符合城镇发展的客观水平，直接影响新密市的经济发展，在不明了土地价格种类、表现形式、作用途径和内在关系的情况下，很难做出指导土地市场的正确决策。为了加强政府对城市土地市场的管理，促进城市土地资源的更有效配置，开展新密市市区土地价格调查，更新基准地价，显得十分重要和迫切，具有重要的现实意义和战略意义。 二、基准地价更新调查的内容 （一）定级资料收集与处理 商服繁华程度资料收集与调查： ①商业服务业中心的数量、位置、范围 ②商服中心的商店总数、经营项目、营业额、利润额、占地面积、营业面积等； ③商业功能种类数，商服中心功能完备率、专业商店数及商服建筑物的建筑密度及楼层数等数据。 ④依据资料收集情况，对各商服中心进行实地补充或全面调查。 2．交通条件资料的收集与调查 ①与道路状况有关的道路网分布、道路类型、级别标准、车流量、道路长度及宽度等数据；

②与公共交通状况有关的公交线路、站点分布、车流量及停靠次数等； ③与城镇间交通状况有关的交通类型 、设施规模及分布等。 ④依据资料收集情况对道路类型、宽度及车流量等按断面做补充调查，即选择有代表性的典型路段做断面，实地量测道路宽度，确定道路所属类型，测定在规定时段内此断面的车流量。 3．基本设施状况资料的收集与调查 基本设施包括电力、供水、排水、供气、供热、电讯等基础设施和中小学、医院、诊所、体育场馆、文化馆(活动中心)、影剧院、邮局等公用服务设施。 ①基础设施的类型、数量、分布等状况； ②基础设施的技术水平、规模、级别等； ③基础设施的保证率、持续率和可靠率及区域服务的优劣。 ④公用服务设施类型、数量、分布等； ⑤公用服务设施的技术水平、规模、级别、服务水平和服务范围等； ⑥实地进行补充或全面调查。 4．环境条件资料的收集与调查 ①类污染状况、分布状况和环境质量指数等环境评价资料等； ②地形、地质、水文和气候等条件； ③公园、绿地的位置、面积； ④区域的地理环境、人文环境、生活环境的优劣。 ⑤实地对环境条件资料进行补充调查。 5．社会、历史及人口资料的收集与调查 资料收集范围包括人口总数、行政区划、城镇发展过程等。 6．城镇规划资料

基准地价更新成果汇编及应用指南

附件：潮州市区2017年国有农用地基准地价成果 一、评估范围 本次潮州市区2017年国有农用地基准地价评估的工作范围为潮州市区行政区内现有的国有农用地和国有宜农未利用地。包括辖区内各种农场、国有林场，及其他国有农用地和宜农未利用地，根据2016年土地利用现状数据统计，潮州市区国有农用地面积2217.28公顷，国有宜农未利用地面积263.71公顷。 二、基准地价内涵 农用地基准地价是指县（市）政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。本次潮州市区2017年国有农用地基准地价的评估用途主要为耕地、园地、林地、坑塘水面与水库水面四种用地类型，具体基准地价内涵如下： 1、耕地：土地级别的平均开发程度宗地红线外通路、通电、水源供给有保障，宗地内土地平整、大小适中、形状规则、沟渠建设良好、田间道路密度适中，在正常市场条件，耕作制度为一年二熟（早稻-晚稻、春花生-秋甘薯），基准作物设定为水稻-花生，土地估价期日为2017年12月31日，土地出让年期为50年下的完整国有

土地出让使用权平均价格。 2、园地：土地级别的平均开发程度宗地红线外通路、水源供给有保障，宗地内土地较平整、有基本的排水与灌溉设施，在正常市场条件，基准作物设定为柑橘，土地估价期日为2017年12月31日，土地出让年期为50年下的完整国有土地出让使用权平均价格。 3、林地：土地级别的平均开发程度宗地红线外通路，宗地内集材道，在正常市场条件，基准作物设定为松、杉-杂木，土地估价期日为2017年12月31日，土地出让年期为50年下的完整国有土地出让使用权平均价格。 4、坑塘水面与水库水面：土地级别的平均开发程度宗地红线外通路、通电、水源供给补充有保障，宗地内大小适中、形状较规则，在正常市场条件，基准作物设定为四大家鱼，土地估价期日为2017年12月31日，土地出让年期为50年下的完整国有土地出让使用权平均价格。 表2-1 潮州市区2017年国有农用地基准地价内涵表

X市土地定级与基准地价技术方案和工作流程

XX市XXX镇、XX镇、XX镇、XX镇、XX镇、XXX镇、XXX镇城镇基准地价 技术方案与工作流程 XXXXXXXXXX评估有限责任公司 2013年10月16日

目录 一、项目区概况 (1) （一）XX市概况 (1) （二）项目区概况 (2) （三）经济发展水平 (4) 二、基准地价范围 (8) 三、工作任务 (8) 四、工作和技术依据 (9) 五、项目开展时间计划安排及工作流程 (11) 六、技术路线 (12) （一）土地定级 (12) （二）基准地价评估 (12) 七、技术操作流程和方法 (13) （一）外业资料调查 (13) （二）土地定级的技术程序与方法 (16) （三）基准地价评估的技术程序与方法 (17) 八、项目质量保障措施 (18) （一）领导组织保障 (18) （二）本单位工作保障措施 (18) （三）质量保证体系及后续服务保障措施 (19) 九、项目完成后提交成果内容 (20) （一）文字成果 (20) （二）图件成果 (20) （三）表格成果 (21) （四）项目原始资料及中间成果 (21)

一、项目区概况 （一）XX市概况 XX市属四川省成都市，位于成都市区北郊，与德阳市什邡、广汉交界，与成都市新都、郫县、都江堰接壤，与阿坝汶川、茂县为邻。1993年12月撤县设市。XX城区距离成都市区19公里，素有“蜀汉名区”、“天府金盆”美誉，人口80.53万人，面积1421平方公里。 1 、自然地理： XX境内地貌类型大体属四川盆地亚热带湿润气候区的“盆地北部区”，全年气候温和，雨量充沛，四季分明，矿产资源、土地资源、水资源和生物资源丰富。XX属于四川盆地亚热带湿润气候区，有国家级白水河森林保护区，有大熊猫、金丝猴等动植物，气候温和湿润，年均气温15.7℃，森林覆盖率50.1%，全年空气质量合格天数在95%以上，工业废水排放量达标率100%，工业烟尘排放量达标率100%，城镇生活污水处理率82.3%，社会治安良好，是成都近郊重要的生态宜居城市。 2 、经济发展： XX紧紧围绕成都市打造西部经济核心增长极、建设开放型区域中心和国际化城市重大部署，深入推进“四二一一”发展战略，实现了全市经济社会持续较快发展。2012年，全市实现地区生产总值213.09亿元，同比增长13.6%；公共财政预算收入13.06亿元，同比增长27.2%；社会消费品零售总额53.62亿元，同比增长12.2%；固定资产投资195.8亿元，同比增长14.3%；城镇居民人均可支配收入16129元，同比增长17%；农村居民人均纯收入9793元，同比增长

我国基准地价评估方法研究

我国基准地价评估方法研究 发表时间：2018-07-20T15:57:36.763Z 来源：《基层建设》2018年第14期作者：胡明霞[导读] 摘要：基准地价是政府进行城市土地管理、地价水平宏观调控的基本依据，基准地价评估和更新对于完善土地市场，合理配置土地资源发挥了重要作用。 兰州市国土资源评价研究院甘肃省兰州市 730030，摘要：基准地价是政府进行城市土地管理、地价水平宏观调控的基本依据，基准地价评估和更新对于完善土地市场，合理配置土地资源发挥了重要作用。但是现有基准地价评估更新体系逐步暴露出一些新的问题，需要逐步完善。文章重点就我国基准地价评估方法进行研究分析，以供参考和借鉴。 关键词：基准地价；评估方法；土地管理；研究引言 基准地价是指土地的初始价，在城镇计划的范围内，根据城镇的现状发展（地质的分布、地形状况、土质等级等），按照各行各业的用途进行评估土地最高年限的土地使用权价格，并且由相关政府公布国有土地使用权的平均价格。因此，基准地价具有一定的时效性，城镇在进行土地规划的过程中，必须对基准地价的评估方式进行更新与完善，从而促进城镇快速稳定的发展。 1我国城镇基准地价评估的必要性分析城镇企业与经济的飞速发展，给我国的经济发展带来了一定影响。但是与大城市相比较，仍然存在一定的问题，比如对城镇的土地经济质量缺乏横向比较，市场规划不规范等，使城镇的投入量大，资源利用率较低，从而造成了资金与物力的大量浪费，比如有些土地资源处于闲置状态。因此，为了促进城镇科学合理的发展，必须对其基准地价进行评估，不仅可以为城镇节约大量资源，而且可以促进城镇快速稳定的发展，为其以后的规划奠定良好的基础，同时可以合理利用城镇土地资源，科学性的计算各种基准地价，所以对城镇的基准地价进行评估具有一定的研究意义和必要性。 2我国城镇基准地价评估方法研究 2.1城镇综合基准地价评估方法 边际分析法可用于说明一个典型城市的市区及其周围土地的空间配置过程，当城市很小时，城市为功能单一的生活型城市，商业用途的三角形A及住宅用途的三角形B可能很小。随着城市规模的不断扩大，城市功能的日趋复杂，三角形的高度和宽度分别向上和向外延展。其结果是原来一些住宅用地会转变为商业用地，同时生产性工业用地出现，城市周围的农地则会转化为住宅用地或工业用地，这种土地空间配置发展的原理尽管是一种纯理论的概念，但用于指导将城市不同用途的类别基准地价综合成综合基准地价，仍不失为一种有效方法。 2.2商业用地基准地价评估方法 由于商业对区位条件非常敏感，其用地效益不仅表现为从市中心向外呈现出递减趋势，而且在同一商业区内的不同街道以及在同一街道上的不同区段，也有明显的差异。因此，在级别基准地价或区域基准地价的基础上，应分街道评估路线价，以路线价作为商业用地的基准地价。路线价法的基本思路是对面临特定街道且可及性相等的城市土地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价，并附设在该街道上。再据此路线价进行适当的修正，从而计算出临接该街道的其他各宗地的价格。路线价法能快速评估多宗土地价格，但要求有规范的土地，以得到较多的交易实例。采用滑动平均曲线法评估路线价可以消除传统路线价法的不足，其基本思路是按街道绘制样点地价曲线图，消除图上异常地价样点之后，得到能反映街道地价变化趋势的平滑曲线，选择平滑曲线变化明显处作为路线价区段的分界点，依图上的界点相对坐标找到所对应的具体地物，从而得到最终的路线价区段，最后依据平滑曲线图，采用简单算术平均法计算各区段的路线价值。平滑曲线图既消除了异常地价样点，又消除了相邻样点地价陡升陡降的现象，明显且直观地反映了同一街道地价的变化趋势，因此可以依据平滑曲线图，采用简单算术平均法来计算各区段的地价平均值，以此作为各区段的路线价。 2.3工业用地基准地价评估方法 工业用地的特点表现为用地面积大，单位面积的土地收益低，对城镇内的微观区位条件反应并不敏感。影响工业用地效益的因素主要是宏观区位条件、交通运输条件、规模与集聚效益、自然条件及环境保护要求等，所以测算城镇工业用地可采用成本逼近法。成本逼近法的基本思想是把土地的所有投资作为基本成本，再加上这一投资所应产出的相应利润即为土地价格。因此，采用成本逼近法评估工业用地地价时，其地价构成主要如下：第一，土地取得费，即实际取得生地的费用；第二，土地开发费，即三通一平费、基础设施配套费、相关税费和贷款利息等；第三，土地开发利润；第四，地增值收益。因农用地转变为非农用地，其用途的变化必然带来价值的提高，既产生增值收益。增值收益的计算可通过该地区最低自然增值率的确定，再根据不同区位条件进行修正求得。 2.4居住用地基准地价评估方法 2.4.1收益还原的评估方法 在城镇基准地价评估的方式中，采用收益还原法，可以正确评估出土地使用权的价格，在《城镇土地估价规程》中用有限年金法来评估地价公式来计算，在此公式中，包括城镇土地的纯收益、城镇土地的还原率、其中的收益价格以及使用年限，如果使用年限越长，则城镇土地的所有权价格与土地的使用权才能相等，然后根据城镇土地收益还原评估法计算出地价，如根据城镇土地的纯收益与其土地的资本还原率的比率，可以得出土地价格的结果。一般在一些使用方法中，城镇土地基准地价的评估方法都是以收益还原法为基础，此方法在应用中经济且实用，为城镇的地价评估带来了一定的方便，但是收益还原法仍然有一定的不足，比如在计算过程中，需要对其他服务业的地价水平做出相关的反映。一般而言，商业利润远远高于其他各行各业，因此从其中的计算结果中可以看出，商业服务业的地价水平最高，所以城镇在进行地价评估的过程中，以市中心为焦点，使城镇基准地价分布差距较大。根据以上的分析结果，可得出离城镇较远的地区以及上层需扩建的位置可以使用收益还原评估法。 2.4.2路线价的评估方法 路线价法用于城市土地地价的评估，而且不是标准深度图的的价格，它对一些特定的街道以及一些使用价值一样的市街地制定一个离道路远近的一个标准，计算出其中土地的平均价格，从而可以有效的获得该区域的路线价。因此，此方法适用于道路排列整齐，且道路的结构科学合理以及规划较系统的城镇，其中该方法可以用数学方法计算出其他宗地地价的方法。 2.4.3剩余评估法

陕西省城镇基准地价更新实施方案-陕西省城镇基准地价.doc.doc

文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持. 陕西省城镇基准地价更新和调整技术指南 陕西省国土资源厅 二○○七年十月

目录 一、总则..................................................................... 错误!未定义书签。 1、工作范围............................................................ 错误!未定义书签。 2、工作依据............................................................ 错误!未定义书签。 3、技术路线............................................................ 错误!未定义书签。 4、工作成果............................................................ 错误!未定义书签。 二、城镇土地级别更新和调整 ................................ 错误!未定义书签。 1、工作底图及格式 ............................................... 错误!未定义书签。 2、定级类型............................................................ 错误!未定义书签。 3、定级技术程序 ................................................... 错误!未定义书签。 4、定级因素因子的选择和确定 ........................... 错误!未定义书签。 5、定级资料调查内容 ........................................... 错误!未定义书签。 6、定级因素因子量化的方法 ............................... 错误!未定义书签。 7、定级单元的划分和分值计算 ........................... 错误!未定义书签。 8、土地级别划分 ................................................... 错误!未定义书签。 9、土地级别确定及面积量算 ............................... 错误!未定义书签。 10、土地级别范围及分布规律分析 ..................... 错误!未定义书签。 三、城镇基准地价更新评估 .................................... 错误!未定义书签。 1、技术途径............................................................ 错误!未定义书签。 2、基准地价的表现方式 ....................................... 错误!未定义书签。 3、基准地价内涵 ................................................... 错误!未定义书签。

基准地价更新方法及趋势探析

基准地价更新方法及趋势探析 摘要：城镇基准地价制度是我国在城镇土地市场发育初期所建立的一项土地管理制度，随着土地市场的发育，原有的基准地价更新方法已不能完全满足土地管理的需求，各地都在探索适应当地土地利用管理的新的更新方法。本文通过对各类基准地价更新方法的比较，并借鉴国外的地价制度，对城镇基准地价更新方法的发展趋势作以探讨。 关键词：基准地价；土地市场；更新方法；发展趋势 Study on Remedying Methods of Benchmark Land Prices and Development Trend Abstract：Urban system is China's benchmark land prices in the early development of urban land market by the establishment of a land management system. Along with the development of the land market，the original method can not fully meet the demand for land management，all localities are exploring adapt to the local land-use management of the new method update. This essay，which bases on comparing various methods and using foreign premium system，try to update on urban land price benchmark trends for the development of methods to explore.

商业用地基准地价评估

商业用地基准地价评估探析

内容提要 基准地价是我国地价体系中的核心,是其它各种地价的标准。城镇基准地价的评估对规范地产市场、促进土地资源优化配置、征收土地使用税等方面起到了积极的作用。而且商业用地基准地价对城市中心的形成和变动起着决定作用，因此商业用地基准地价的评估十分重要。本文在探讨基准地价内涵的基础上，初步分析了商业用地基准地价的评估方法和评估思路，并以乌兰花镇2005年的两个样本点为例，具体分析了收益还原法和契价剥离法在商业用地地价评估中的应用。 关键词：商业用地基准地价评估 Abstract Benchmark price is the core of China's land system is the standard variety of other land. Benchmark Land Prices in standardizing the assessment of the real estate market, and promote optimal allocation of land resources, land use tax has played a positive role. And the benchmark price of commercial land in urban centers play a decisive role in the formation and change, so the assessment of standard land price of commercial land is very important. This article examines the connotation of benchmark land price based on preliminary analysis of the commercial land premium assessment base and assessment of ideas, and to take the town of Ulan two sample points in 2005, for example, detailed analysis of the income approach and the contract price of peel method In the commercial land price evaluation of the application. key words：Commercial land Standard land price Estimate

上海市基准地价更新成果

上海市基准地价更新成果（征求意见稿） 一、上海市基准地价土地级别（基准日2003年6月30日） 一级区域： 浦西： 黄浦江岸线－苏州河南岸－四川中路－延安东路－黄浦江岸线 南京西路－成都北路－淮海中路－西藏南路－西藏中路－南京西路南京东路、南京西路（西藏中路至乌鲁木齐北路）、淮海东路、淮海中路（西藏南路至陕西南路）沿线两侧 浦东： 黄浦江岸线－东昌路－银城中路－浦东南路－黄浦江岸线 世纪大道（银城路至浦东南路）沿线两侧 二级区域： 由一级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为二级地区域： 浦西： 苏州河南岸－石门二路－新闸路－泰兴路－北京西路－乌鲁木齐北路－乌鲁木齐中路－复兴西路－复兴中路－重庆南路－自忠路－西藏南路－寿宁路－人民路－河南南路－方浜中路－中华路－复兴东路－中山南路－王家码头街－黄浦江岸线 苏州河北岸－吴淞路－天潼路－长治路－大名路－溧阳路－黄浦江岸线 广元路－广元西路－宜山北路－宜山路－南丹路－南丹东路－宛平南路－宛平路－广元路 浦东： 黄浦江岸线－张杨路－世纪大道－浦东南路－银城中路－东昌路－黄浦江岸线 三级区域： 由二级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为三级地区域： 浦西： 黄浦江岸线－公平路－东大名路－商丘路－东汉阳路－溧阳路－周家嘴路－九龙路－武进路－河南北路－天目东路－天目中路－共和新路－交通路－恒丰路－长安路－天目西路－长寿路－长宁路－江苏路－华山路－广元路－宛平路－?D嘉浜路－徐家汇路－陆家浜路－黄浦江岸线 仙霞路－古北路－延安西路－仙霞路

四川北路（武进路至溧阳路）两侧； 浦东： 黄浦江岸线－民生路－浦东大道－源深路－杨高中路－世纪大道－浦电路－东方路－浦建路－塘桥新路－黄浦江岸线 四级区域： 由三级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为四级地区域： 浦西： 黄浦江岸线－怀德路－杨树浦路－大连路－大连西路－密云路－中山北二路－伊敏河路－运光路－邯郸路－中山北一路－西宝兴路－北宝兴路－延长路－延长中路－延长西路－志丹路－光新路－华池路－岚皋路－真如港－中宁路－武宁路－杨柳青路－枣阳路－金沙江路－大渡河路－冕宁路－苏州河南岸－古北路－天山支路－天山路－威宁路－北虹路－虹古路－水城路－虹桥路－虹许路－古羊路－姚虹西路－虹桥路－中山西路－宜山路－桂林路－钦州南路－钦州路－龙华港－黄浦江岸线 国定路－政通路－淞沪路－虬江－国和路－翔殷路－黄兴路－国定路 浦东： 黄浦江岸线－上南路－浦东南路－龙阳路－罗山路－黄浦江岸线 五级区域： 由四级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为五级地区域： 浦西：黄浦江岸线－宁国路－长阳路－隆昌路－营口路－中原路－长海路－恒仁路－政立路－国权北路－三门路－逸仙路－场中路－共和新路－汶水路－真北路－北虹路－哈密路-仙霞西路-虹桥机场外边界-迎宾三路－虹桥路－程家桥路－合川路－吴中路－莲花路－上中西路－上中路－龙吴路-环南二大道-黄浦江岸线 浦东：黄浦江岸线－川杨河－杨高南路－博文路－川北公路－张江路－金桥路－黄浦江岸线 六级区域： 由五级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为六级地区域： 外环线以内 浦西：五级以外、外环以内扣除桃浦工业区及宝山七级地部分 浦东：黄浦江岸线－东高路－杨高北路－巨峰路－申江路－申江路南段

石狮市基准地价应用方案

石狮市城镇土地级别和基准地价应用方案 石狮市国土资源局 2008 年5月1日

目录 第一章石狮市城区基准地价的基本内容 (3) 第二章城区土地级别划分和基准地价标准 (5) 一、石狮市城区规划区土地级别范围说明 (5) 二、石狮市城区规划区基准地价的标准 (5) 第三章石狮市城区规划区宗地地价评估方法 (9) 一、商服用地宗地地价评估 (9) 二、住宅用地宗地地价计算 (18) 三、工业和其他用地宗地地价计算 (22) 四、商住混合用地地价计算方法 (27) 五、基准地价使用说明 (28) 六、城区宗地影响因素系数说明表 (29) 第四章各乡镇土地级别划分和基准地价标准 (35) 一、各乡镇基准地价的表现形式和内涵 (35) 二、各镇土地级别的划分 (35) 二、各乡镇基准地价标准 (37) 三、各镇宗地地价修正体系的建立 (39) 四、宗地地价评估方法 (46) 五、乡镇宗地影响因素系数说明表 (47)

第一章石狮市城区基准地价的基本内容 一、基准地价的构成和应用范围 基准地价，是指对城市各级土地或均质地域及商服、住宅、工业、其他等不同土地用途分别评估的土地使用权平均价格。本次评估基准地价土地用途分为商服用地、住宅用地、工业用地和其他用地等四类，基准日为2007年1月1日，土地开发程度为“五通一平”，基准地价的应用范围是城区规划区内建设用地区域。 二、基准地价的表现形式和内涵 （一）商服用地基准地价的表现形式和内涵 商服用地主要包括商业（含商店、商场、各类批发、零售市场及相应附属设施用地）、金融保险业（含银行、保险、信托、证券、期货、信用社等用地）、餐饮娱乐用地（含饭店、餐厅、酒吧、宾馆、旅馆、招待所、度假村等及相应附属设施用地）和其他商服用地（包括写字楼、商业性办公楼和企业厂区外独立的办公用地；旅行社、运动保健休闲设施、夜总会、歌舞厅、俱乐部、高尔夫球场、加油站、洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相、理发、洗浴等服务设施用地）。商服用地基准地价采用主街路线价、级别平均路线价和级别价三种表现形式。其中级别平均路线价的适用范围是主街路线价覆盖范围之外的内街商服或新开通道路的商服用地。而级别价适用范围是不可分割销售的、自主经营的独立商服用地。 1、商服用地主街路线价的内涵：是指出让年限为40年，沿街进深为16米的首层商业店面每建筑平方米分摊的土地使用权平均价格。 2、商服用地级别平均路线价的内涵：是指出让年限为40年，除主街路线价区段外，沿街或沿路进深为16米的首层商业店面每建筑平方米分摊的土地使用权平均价格。 3、商服用地级别楼面地价的内涵：是指出让年限为40年，标准容积率为2.5，地上建筑物每建筑平方米分摊的土地使用权平均价格。 （二）住宅用地基准地价的表现形式和内涵： 住宅用地主要包括高级住宅、普通住宅和别墅等用地。住宅用地基准地价采用级别楼面地价表现形式，其内涵：是指出让年限为70年，标准容积率为2.0，地上建筑物每建筑平方米分摊的土地使用权平均价格。 （三）工业用地基准地价的表现形式和内涵 工业用地主要包括工业（含工业生产及其相应附属设施用地、高新技术产业研发与展示中心）、仓储（含用于物资储备、中转的场所及相应附属设施用地）等用地。工业用地基准地价采用地面地价表现形式，其内涵：是指出让年限为50年，标准容积率为

一宗商业用地评估的案例分析2013

qx实业公司土地使用权估价的案例分析 摘要：本文分析了一宗地商业用地价格评估案例，对案例背景、技术路线、方法选用、技术难点以及处理这些难点问题的方法做了简单阐述。 关键词：商业用地评估方法选择开发形态合法原则 正文： 一、估价背景 2011年我公司接受qx实业公司委托对其位于市区的一宗商业用地进行评估。经询问了解到该宗地取得较早，仅建有2栋简易2层楼，租给汽修厂使用，随着经济发展周边环境等因素变化，企业欲自行开发或转让该宗地，以期取得价值最大化，特委托评估了解该宗地的潜在市场价值，为下一步公司决策提供价值参考意见。 二、估价对象基本情况 估价对象位于ABC区长乐东路南侧，面积为5087.7平方米，用途为商业。2004年9月QX实业公司以出让方式取得，使用年限止于2044年09月28日，截至评估基准日，土地使用权年期尚余32.84年。国有土地使用证号为西灞国用（2004出）第xxx号，记载土地级别为6级。估价对象权属清楚，来源合法。评估基准日，宗地上沿街建有2栋简易2层楼，共计1480平方米，现随同场地一起租赁给汽修厂使用，租约一年，到期续签。估价对象未设定担保权、租赁权、

地役权等他项权利。宗地外基础设施已达“七通”条件，即：通上水、通下水、通电、通讯、通路、通气、通暖，宗地内场地平整。 三、本案例估价工作的主要技术路线和工作计划 根据待估宗地所在区域近年变化很大，随着城市规划的变化，城市骨架拉大，周边拆迁改造力度加大，周边道路拓宽也已完成，并新开通了道路，区域内交通极大的改善，新的建筑如雨后春笋，不断升起，区域内繁华度不断提高，商业氛围越来越突出。而该宗地实际利用率很低，仅建有1480平方米低层建筑，年租赁费收入也较少，与周边的不协调性越来越强，按照最大最佳效益分析，该宗地未能发挥最大效益。查阅委托方提供的有关宗地规划资料，仔细分析各项规划指标后确定以最大最佳效益原则为出发点，分析各种影响因素、选取参数、合理假设，科学计算求得宗地估价结果。 1、评估方法的选择 委估宗地位于西安市东西主干道，商业用地，比较待估宗地的实际使用状况和规划后，我们结合宗地周边市场情况对评估方法做了以下分析：①收益法，需要取得类似地块的单独收益，城市建成区一般没有单独土地租赁的案例，随同建筑物租赁的案例中较难剥离出纯土地收益，因此收益法不便采用，同时宗地所在区域有较大发展潜力，收益法较多依赖过去的数据，较难反映土地使用权潜在价值；②剩余法（假设开发法）主要适用于经营性房地产的评估，本案例为商业用地，现使用状态和周边使用状态差距较大，未能发挥宗地最大效益，现各项规划条件明确，各项开发费用可以合理预测，因此适宜运用假