《上海地区各类里弄房屋修缮改造技术导则》

上海市各类里弄房屋修缮改造技术导则

上海市住房和城乡建设管理委员会

2017年4月

目录

1总则 (1)

2基本规定 (3)

3修缮改造内容 (4)

4结构安全 (7)

4.1房屋结构 (7)

结构体系补强 (7)

地基基础工程 (7)

混凝土构件 (8)

砌体构件 (8)

木构件 (9)

钢构件 (10)

4.2屋面 (10)

4.3外立面 (12)

4.4白蚁防治 (15)

5基本功能 (16)

5.1卫生及设施 (16)

5.2厨房及设施 (18)

5.3抽户改造 (19)

5.4内部整体改造 (20)

5.5局部拆除重建改造 (21)

6历史风貌 (22)

6.1保护建筑 (22)

6.2风貌区内保留的里弄房屋 (23)

6.3其它各类里弄房屋 (23)

7居住环境 (24)

7.1小区附属设施 (24)

7.2设备设施 (25)

用电保护装置 (25)

防雷设施 (25)

燃气设施 (26)

给排水管道 (26)

给水配件 (26)

给排水设备 (26)

消防警报设施 (26)

消防设施 (27)

监控摄像头 (27)

防盗报警探测器 (27)

7.3公共部位 (27)

墙面及平顶内粉刷 (28)

墙面或平顶饰面砖 (28)

室内地坪 (28)

楼梯、栏杆、扶手 (29)

门、窗 (29)

配电设施 (30)

用电设备 (30)

其他设施 (30)

7.4违法建筑治理 (31)

7.5节能改造 (31)

7.6管线入地 (31)

7.7适老性改造 (31)

7.8四新技术 (32)

8相关技术标准及管理文件 (33)

1总则

1.0.1（目的依据）为贯彻“留、改、拆并举，以保留保护为主”，改善群众居住条件的要求，明确本市各类里弄房屋修缮改造工程项目的实施内容，统一实施标准，规范技术管理，便于实际操作，为本市各类里弄房屋修缮改造工程提供技术依据，制定本技术导则。

1.0.2（适用范围）本导则适用于本市普查发现并通过价值甄别后，明确需要保留保护的各类里弄房屋（包括新式里弄和旧式里弄）修缮改造工程。本市需保留保护的公寓、花园住宅等房屋修缮改造工程可参照本导则相关要求执行。1.0.3（与其他规范的关系）本市各类里弄房屋修缮改造工程技术要求方面除应符合本导则要求外，还应符合国家行业标准《民用建筑修缮工程查勘与设计规程》JGJ 117、上海市工程建设规范《房屋修缮工程技术规程》DG/TJ 08-207和其它现行国家、地方及行业的相关标准和规范；在具体项目实施中，还应满足本导则第8章中所列管理文件和技术规范的相应具体条款要求。

1.0.4（上海市优秀历史建筑）各类保护建筑中，属上海市优秀历史建筑的里弄房屋修缮改造工程还应按照《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》、《优秀历史建筑保护修缮技术规程》相关规定执行。

1.0.5（各类文物建筑）各类保护建筑中，属各类文物建筑的，还应按照《文物保护法》、《上海市文物保护条例》等相关规定执行。属各类文物建筑与上海市优秀历史建筑重叠身份的：涉及本市优秀历史建筑与区级文物保护单位、登记不可移动文物或文物保护点重叠的，按照本导则1.0.4相关规定执行；涉及本市优秀历史建筑与全国重点文物保护单位、上海市文物保护单位重叠的，还应按照文物保护法律、法规相关规定执行。

1.0.6（风貌区及风貌保护街坊内保留建筑）属本市历史文化风貌区（包括风貌保护街坊）内保留建筑的里弄房屋修缮改造工程，已编制修建性详细规划的，应当按照保护规划确定的保护要求实施；其他尚未明确保护要求的，在实施风貌区内里弄房屋修缮改造工程时，应结合查勘设计，对建筑的立面、结构体系、基本平面布局、建筑高度和有特色的历史部位和历史构件采取相应的保护技术措施，修缮改造时应当保持原有风貌特征。

1.0.7（整体设计方案）历史文化风貌区（包括风貌保护街坊）内保留建筑中，除本市优秀历史建筑和各类文物建筑外，各类里弄房屋修缮改造的整体设计方案，应由管辖区房管局组织论证，房管、建管、规土、文物、街镇、相关部门及专家共同参与。

2基本规定

2.0.1（基本原则）为贯彻城市更新“留、改、拆并举，以保留保护为主”要求，进一步保护历史风貌、传承历史文脉，同时尽最大努力建立机制、创新办法，加大力度，改善群众的居住条件，本市各类里弄房屋修缮改造工程的相关实施单位和管理部门应根据里弄房屋的实际情况，按照“确保结构安全、完善基本功能、传承历史风貌、提升居住环境”的要求，遵循“居民自愿、政府主导、因地制宜、分类改造”的原则推进工程实施。

2.0.2（修缮改造内容）本市各类里弄房屋修缮改造工程的实施内容按照结构安全、基本功能、历史风貌、居住环境分为4大类，并房屋结构、屋面、外立面、白蚁防治、卫生及设施、厨房及设施、空间完善、外貌、保护部位、小区附属设施、设备设施、公共部位和其他项目等13项，共53个科目。

2.0.3（实施管理）本市各类里弄房屋修缮改造工程应按照《上海市旧住房综合改造管理办法》（沪府发〔2015〕3号）、《上海市住宅修缮工程管理办法》（沪府办发〔2013〕69号）明确的工程实施管理要求、工程建设管理要求、群众工作要求、监督管理要求等实施。

2.0.4（质量安全）在本市各类里弄房屋修缮改造工程中，要落实安全生产主体责任。相关责任主体应充分、全面地考虑工程方案设计、施工过程、后期使用等各个阶段，以及房屋结构、房屋附属设施、附加设施、建筑材料、施工工艺、人员管理等各个方面的安全因素，强化工程安全质量管理，采取有效的技术手段确保施工人员、居民群众等人员的人身和财产安全。

2.0.5（工程材料）修缮改造工程中所用的材料应有产品的检测报告、备案证明等相关材料质量保证检测资料。各类主材应有材料主要性能的进场复验报告。禁止使用国家明令淘汰的材料。

3修缮改造内容

3.0.1 本市各类里弄房屋修缮改造的内容应按表3.0.1确定修缮项目和科目内容。

4结构安全

4.1房屋结构

结构体系补强

4.1.1里弄房屋修缮改造项目工程应确保房屋结构安全。对安全状况不确定的房屋应当委托具有资质的检测鉴定机构进行房屋检测，对鉴定报告中指出房屋存在安全隐患的结构缺陷应进行加固、修补等相应处理。

4.1.2经过里弄房屋修缮改造项目工程的房屋，其承载能力及抗震性能不应因修缮改造工程降低，新增部分结构的构造措施应满足现行抗震规范的要求，在有条件的情况下应适当提高房屋的抗震能力和耐久性。

地基基础工程

4.1.3建筑物地基的施工应具备下述资料：

1 岩土工程勘察资料；

2 临近建筑物和地下设施类型、分布及结构质量情况；

3 原有工程设计图纸、设计要求及需达到的标准、检验手段。

4.1.4地基基础工程施工前，必须具备完备的地质勘察资料及工程附近地下管线等情况，必要时应作施工勘察和调查以确保工程质量及临近建筑的安全。

4.1.5施工单位必须具备相应专业资质，并应建立完善的质量管理体系和质量检验制度。

4.1.6施工过程中出现异常情况时，应停止施工，由监理或实施单位组织勘察、设计、施工等有关单位共同分析情况，解决问题，消除质量隐患，并应形成技术文件资料。

4.1.7对地质情况复杂的工程，应在施工前设计详细的施工方案，并对可能发

生的意外事故建立防范预案。

4.1.8地基基础属于隐蔽工程，完工后应及时予以验收，合格后方可进行下一道工序。

混凝土构件

4.1.9混凝土竖向承重构件变形超过8‰时，由专业单位应查明原因后，采用相应方式进行必要的加固处理。

4.1.10混凝土构件裂缝宽度小于0.3mm时，可进行局部封闭处理；裂缝大于0.3mm时，应进行灌浆封缝；必要时可进行加固处理；裂缝修补用注浆料的安全性能应符合《混凝土结构加固设计规范》GB50367的相关规定。

4.1.11混凝土构件锈胀、剥落应及时进行修补，锈胀造成钢筋或钢杆外露锈蚀处，可在对钢筋除锈后采用修补砂浆进行修补，如钢筋或钢杆锈蚀严重，截面损失率大于20％，还应采取必要的加固措施。

4.1.12混凝土表面出现蜂窝麻面等缺陷应采用修补砂浆进行局部修补；蜂窝、麻面面积大于10％，且钢筋外露、锈蚀严重，截面损失率大于20％时，还应采取必要的加固措施。

4.1.13混凝土构件损坏严重、无法修补时，可局部拆除重做；拆除时应确保结构体系安全，必要时应采取临时加固措施。

砌体构件

4.1.14砌筑基础前，应校核放线尺寸，基础长度、宽度不大于30m时，其放线尺寸的允许偏差应不大于5mm。

4.1.15砌筑顺序应符合下列规定：

1 基底标高不同时，应从低处砌起，并应由高处向低处搭砌。当设计无要

求时，搭接长度不应小于基础扩大部分的高度；

2 砌体的转角处和交接处应同时砌筑。当不能同时砌筑时，应按规定留槎、

接槎。

4.1.16设置在潮湿环境或有化学侵蚀性介质的环境中的砌体灰缝内的钢筋应采取防腐措施。

4.1.17砌体施工时，楼面和屋面堆载不得超过楼板的允许荷载值。施工层进料口楼板下，宜采取临时加撑措施。

4.1.18砂浆应随拌随用，水泥砂浆和水泥混合砂浆应分别在3h和4h内使用完毕；当施工期间最高气温超过30℃时，应分别在拌成后2h和3h内使用完毕。

4.1.19当施工中或验收时出现下列情况，可采用现场检验方法对砂浆和砌体强度进行原位检测或取样检测，并判定其强度：

1 砂浆试块缺乏代表性或试块数量不足；

2 对砂浆试块的试验结果有怀疑或有争议；

3 砂浆试块的试验结果，不能满足设计要求。

4.1.20砌筑砖砌体时，砖应提前1～2d浇水湿润。

4.1.21竖向灰缝不得出现透明缝、瞎缝和假缝。

4.1.22砌体竖向承重构件变形小于5‰时可进行局部拆砌，变形大于5‰时还应在查明原因后采取必要的加固措施。

4.1.23砌体构件裂缝宽度小于0.5mm时可进行局部封闭处理；裂缝宽度大于0.5mm时应采取灌浆法进行修补；必要时可采用补强加固措施；局部开裂损坏较严重的墙体应拆除重砌。

4.1.24砌筑砖墙的头缝、水平缝的饱满度在60%以下，且存在明显安全隐患时，应根据面积大小采取局部拆砌或拆除重砌。

4.1.25砌体构件截面损失超过5％时，应进行修补处理；超过20％，应局部拆砌或修补后再加固处理。

木构件

4.1.26木构件开裂处，可用旧木条嵌补严实，用胶粘牢，并打铁箍或包裹纤维材料进行加固；如开裂严重，宜对构件进行更换。

4.1.27木构件下垂、变形时，应拆卸后整修，并重新组装；变形严重时，宜对

构件进行更换；如构架整体歪闪超过10‰时，还应进行打牮拨正。

4.1.28木构件腐朽损坏时，可对局部腐朽处进行剔补；如腐朽严重，可截取腐朽，重做榫头并螺栓绑接；如构件中部腐朽严重，应更换整个构件。

4.1.29木构件蚁蚀腐朽时，应自腐朽处向上锯成斜口，更换构件粘牢后，用螺栓或铁箍加固；构件虫蛀中空时，可采用灌浆方式进行修补，中空超过1/5截面时，宜截取更换。

4.1.30木构件节点连接铁器锈蚀、破损处应进行更换。

4.1.31木构件修缮、加固所用的材料和方式应保持与原样一致，并应保持构件整体整洁、美观；

4.1.32木构件表面老化、脱漆处，宜进行油漆保养；如有条件则可进行必要的防水、防腐和防火处理。

钢构件

4.1.33钢构件变形超过5‰且存在安全隐患时，应进行修复；必要时应采取有效的加固措施。

4.1.34钢构件及其节点构件锈蚀处，应在除锈后进行防锈处理并涂刷保护漆。

4.1.35钢构件应根据房屋具体使用要求进行防火处理。

4.1.36紧固件和螺栓等节点构件出现松动、破损或缺失，应进行修复、更换或添补。

4.1.37钢构件焊缝存在气泡、砂眼等明显缺陷且影响正常使用时，应对破损处进行修复。

4.2屋面

4.2.1屋面修缮改造的一般规定：

1 屋面修缮除抢修外，不宜安排在雨季进行。

2 屋面渗漏修缮应按照《房屋渗漏修缮技术规程》CJJ 62的相关要求执行。

3 保温屋面的修缮应按现行国家相关规范要求进行。

4 修缮改造中应结合屋面的实际情况，改善屋面的保温节能效果；重新翻

做的屋面不得采用冷摊瓦形式的屋面。

4.2.2坡屋面修缮改造的施工要求：

1 屋面瓦片损坏的总面积小于20％的，应采用与原屋面规格相同和色泽相

近的完好瓦片进行局部修缮；损坏总面积大于20％的，应全部翻做并对旧的完好瓦片进行充分合理的利用；屋面瓦片应与屋面构件有效连接且坚实牢固。

2 次瓦宜铺设在檐口瓦二排处，便于调换。

3 屋面其他部分（屋脊、泛水、天斜沟、老虎窗、水落管等）应根据损坏

程度进行修复或调换，以保证正常使用。

4 屋面修缮时不应破坏原有防水层、保温层；应对突出屋面的建（构）筑

物与屋面交接处的节点，采用防水材料或密封材料进行防水处理。

4.2.3平屋面修缮改造的施工要求：

1 刚性防水层屋面裂缝、起壳等局部损坏应进行修复；损坏总面积大于20%

的应进行翻修，并宜按《住宅设计标准》DGJ 08-20要求根据相应的防水等级进行防水设计。

2 柔性防水层开裂、起壳等局部损坏应进行修复；损坏总面积大于20%的

应进行翻修；柔性防水层应按修缮周期的规定更换防水层。

3 防水层修缮应按不同防水材料的运用要求，对接缝搭接、拐角收头等节

点部位进行加强处理；对突出屋面的结（构）筑物与屋面交接处，应设置高度不小于250mm的泛水防水，并应做柔性密封处理。

4 修缮时，损坏的屋面架空隔热板应进行更换；改造时，对没有保温隔热

层的屋面，宜增设保温隔热层。

4.3外立面

4.3.1抹灰（涂装）类外墙面修缮改造的施工要求：

1 基层和面层老化剥落，应先适当扩创后再进行修缮。

2 修缮应按基层、面层、涂层的表里关系，由里及表的进行修缮；修缮应

按表4.3.1的要求进行。

注1：表中裂缝是指由抹灰（涂装）由于材料本身因各种自然和人为因素而产生；若由墙体裂缝而引起，则应先对墙体采取修缮措施。

注2：面层和涂装层有明显的粉刷分缝、凹槽的，起壳面积按这些分缝、凹槽限定的面积计算。

注3：表中修缮措施可根据实际损坏和安全情况作调整。

3 新旧抹灰之间、面层与基层之间必须粘结牢固。

4 有保温要求的抹灰（涂装）修缮应按现行国家相关规范要求进行。

5 抹灰层应按原样进行修缮，墙面修缮应先进行全铲除处理；

6 新旧墙面抹灰应无抹纹；涂装干燥后颜色均匀一致；

7 外墙面水泥装饰线、饰品应按原样修复，必要时可参照历史资料进行放

样；

8 拉毛、搭毛、洒毛等装饰抹灰应花纹色泽协调、接点平整、斑点均匀有

规律且方向一致；

9 修缮后的墙面抹灰（涂装）类外墙面宜涂刷无色透明的保护性涂料。

4.3.2清水墙面修缮改造的施工要求：

1 墙面风化面积大于等于50%时，墙面修缮应进行全补全嵌。

2 砖墙面起壳、灰缝松动、断裂和漏嵌、接头不和顺，应修补完整。

3 无勒脚抹灰的，可按实际情况新做。

4 修缮后墙面的色泽以及灰缝的式样、用材均应保持原样；

5 修缮后的墙面应清洁、无粘灰，灰缝应整齐、横平竖直；

6 砖线条、花饰的式样和用材应保持原样；

7 修缮后的清水墙墙面宜涂刷无色透明的保护性涂料。

4.3.3饰面类外墙面修缮（外墙面砖、马赛克、各类石材；水刷石、干粘石、水磨石、斩假石等）

1 墙面材料出现起壳，且有坠落危险应及时抢修，如应急抢修不能满足修

缮质量标准，则应在抢修后再组织修缮；

2 饰面层出现松动、起壳面积大于0.2m2或开裂比较严重的，应局部凿除后

重铺；

3 基层起壳无裂缝，起壳面积大于0.1m2时，宜局部凿除重铺。

4 水刷石、干粘石的石子应颗粒均匀、密实、无接缝痕迹；

5 水磨石应表面平整光滑，石粒密实，均匀，分隔清晰；

6 斩假石剁纹应均匀顺直，深浅和留边宽度一致；

7 各类饰面砖的分隔条（缝）应深浅、宽窄一致，嵌缝严密平整；

8 各类饰面石材采用相同材料和规格，色泽一致；接缝平整规则且用密封

胶封闭。

4.3.4外门窗修缮改造的施工要求：

1 外门窗或附件出现关启不便以及有变形、松动、虫蛀、锈蚀、梃冒腐损

或滚轴失灵等影响正常使用现象时，应进行修缮，损坏严重者应予拆换或调换。

2 外门窗玻璃厚度和安装牢靠度不符合现行规范要求的，应调换或重新安

装；处于公共场合或公共通道上的门玻璃应执行现行规范要求。

3 外门窗修缮后应开关灵活、风缝整齐、门窗光滑清洁，颜色、款式保持

一致。

4 外门窗配套件应与门窗形式相协调。五金附件宜按原样配齐。

4.3.5外墙悬挂物（各类附墙管道、各类架设、招牌、雨篷等）修缮改造的施工要求：

1 外墙悬挂物有松动、铁胀、严重锈蚀、缺损等而导致自身强度不足，或

与墙体连接不牢固时，应进行修缮或更换。

2 金属空调机架应与主体结构有可靠的连接，主体结构为非混凝土墙体时

宜采用对穿螺栓连接固定。

3 空调混凝土承台板有影响安全的起壳、裂缝、铁胀、积水等现象，应进

行修缮。

4 雨水管、冷凝水管坡度不适、有逆水接头，接头处漏水、积水，吊托卡

与管道连接松动、设置间距不适宜等现象，应进行修缮。

5 轻质雨篷、披水与墙接触处漏水，应进行修缮。

6 外露铁件锈蚀或未满涂防锈漆，应先除锈，再满涂防锈漆及罩面漆。

7 外挑构件上的安全玻璃有破损或未选用安全玻璃，应使用安全玻璃进行

修缮。

4.3.6避潮层修复的施工要求：

1 避潮层的损坏失效，可采用在底层墙体根部钻孔、注射防水剂的化学注

射法修复；

2 防水剂应在墙体内形成连续的防水带，钻孔距离宜为100~200mm；

3 采用液体防水剂时，钻孔角度宜为25°～30°，钻孔应确保至少穿透砌

筑砂浆层。钻孔直径宜为10～30mm，施工的高度距地面300～500mm，终孔的高度高于地面不小于100mm。当墙体的厚度大于600mm时，建

议从两侧打孔；

4 采用膏状防水剂，可沿砌筑砂浆水平打孔，终止于距对面20～50mm为

宜。孔直径10～12mm，间距100～120mm。注射应分2～3次进行，每

次间隔时间不少于24小时；

5 墙体材料的平均相对含水率＞（70～80）%时，需要对墙体进行预处理，

然后方可进行化学注射防水。

4.4白蚁防治

4.4.1各类里弄房屋白蚁防治应符合《房屋白蚁防治技术规程》DGJ08-2070的要求。

4.4.2各类里弄房屋白蚁防治除对建筑原有木构件进行白蚁治理和预防，还应对新增木构件采取白蚁预防措施。

5基本功能

5.1卫生及设施

5.1.1完善卫生设施应以“消灭拎马桶现象”为前提，通过改造达到成套独用或每户单独使用。

5.1.2完善卫生设施改造应确保房屋结构安全，对房屋存在安全隐患的结构缺陷应进行加固、修缮或更换等相应处理。

5.1.3卫生间应设置单独使用的坐便器，并宜预留洗手池、淋浴位置。

5.1.4供水可保留原楼层供水方式，有条件时宜充分利用市政管网的水压直接供水。室内排水应污废分流，在排水立管满足排水通畅的条件下，污水立管、废水立管可共用伸顶通气管。

5.1.5水表分户安装工程设计应符合以下技术要求：

1.改造中宜分户设置计费水表；

2.住宅分户表应采用口径不小于20mm的干式水表。

5.1.6改造应当按户设置计量电表，每户配电标准不应低于8千瓦。

5.1.7电表分户安装工程设计应符合以下技术要求：

1.对共用计费电能表的综合改造项目，宜采用集中或分层集中的安装方式，

分户设置计费电能表；

2.低层住宅应采用集中安装计费电能表方式，多层住宅宜采用集中安装计

费电能表方式，计费电能表可集中安装在底层。

5.1.8涉及卫生间改造的住宅，卫生间内应设置局部等电位联结端子箱。有条件时卫生间宜按照《住宅设计标准》DGJ 08-20配置电源插座；面积大于3.5平方米的卫生间应按照《住宅设计标准》DGJ 08-20配置电源插座。

5.1.9卫生间的楼板及卫生间墙身应设防水措施，防水层应该从地面延伸至墙面，高出地面100mm，浴室防水高度不得低于1800mm；卫生间地面饰面砖应采用防滑地砖。

5.1.10墙面及平顶内粉刷因起壳而有坠落可能时，应全部铲除后重做；墙面内