写字楼项目市场分析报告

目录

前言 (4)

一汉口写字楼市场概况 (4)

1.1 汉口写字楼市场发展回顾 (4)

1.2 写字楼总体市场特征 (5)

二汉口写字楼市场供应需求分析 (6)

2.1 汉口写字楼市场供应分析 (6)

2.1.1 供应量分

析 (6)

2.1.2 租金/售价分析 (7)

★武汉市写字楼价格指数 (7)

★武汉市字楼市场成交价格 (8)

★汉口写字楼市场板块价格特征 (8)

★汉口写字楼市场板块租金特征 (9)

2.1.3 租售率分析 (10)

2.1.4 物业特征分析…………………………………………………………………………

(11)

2.2 写字楼市场需求分析 (12)

2.2.1 市场需求概况 (12)

2.2.2 市场需求特征分析 (13)

三项目调研分析 (14)

3.1 项目资源调查分析 (14)

3.1.1 地理位置及交通 (14)

3.1.2 商务办公环

(14)

3.2 项目SWOT分析 (14)

四项目定位 (15)

4.1 项目营销推广建议 (21)

4.1.1 推广策略 (21)

4.1.2 营销策略 (22)

4.1.3 项目营销思路 (22)

4.1.４项目销售目

(22)

附件 (23)

前言

写字楼作为商业房地产的前沿物业，是专门针对公司等机构出租和销售的建筑空间。与其它形式的商业房产（如购物中心）一样，在项目开发前必须进行可行性分析，准确的市场定位。

【一汉口写字楼市场概况】

武汉是一个拥有数百年的历史和800万人口的大城市，数度被评为“21世纪最具发展潜力城市”之一。武汉市新经济的高速发展将带动武汉经济的再次腾飞，同时也为商务写字楼带来了巨大的发展空间。

1.1 汉口写字楼市场发展回顾

汉口地区写字楼市场的发展大致可以分为三个阶段：（如下表所示）

分析：

※第一阶段，以泰和广场、武汉广场、世贸广场为代表，作为武汉市第一批纯写字楼，几年内，吸收了相当部分的高端市

场．后来由于市场变化，价格逐步走低。

※第二阶段，以建银大厦、招银大厦、瑞通广场为代表，新兴的金融一条街出现了武汉市大规模的甲级写字楼群，这批写

字楼的出现，迎合金融一条街的规划发展，吸收了大部分高

端市场，主要是外地驻汉机构。

※第三阶段，从1998年起，在武汉市房地产蓬勃发展、商住楼大批出现的背景下，写字楼市场发展放慢了脚步。

通过回顾分析汉口地区写字楼市场发展过程，我们发现：

◎城市经济发展水平和速度影响着商务活动程度，进而影响写字楼物业需求；

◎近年来写字楼需求受到商住楼市场的影响较大，但商住楼的商住功能只是阶段性的，而商住楼的客户便是写字楼市场的潜在客户

1.2 写字楼总体市场特征

经过调研分析，目前汉口地区写字楼市场呈现如下特征：※集中分布在解放大道至武胜路沿线、建设大道金融一条街沿

线、取水楼至江汉北路沿线、沿江大道及江汉路步行街沿线四大板块※写字楼物业平均出售价格为5000元/平方米，平均租金为30元/平方米/月

※写字楼客户以外地驻汉机构为主，行业主要分布在商业、贸易、金融、房地产、代理服务业

※写字楼出租率比较高，达到70％以上；但销售率比较低，整体不到40％

※纯写字楼项目开发受高层商住两用楼开发影响较大，但只是暂时的。

【二汉口写字楼市场供应需求分析】

2.1 汉口写字楼市场供应分析

2.1.1 供应量分析

汉口地区主要写字楼项目板块分布情况如下图表所示：（注：此处分析时写字楼不分等级）

分析：

※市场板块供应特征明显。从早期解放大道至武胜路沿线板块，到新兴的建设大道＂金融一条街＂板块，再到近年来的

江汉路及沿江大道沿线板块，目前形成建设大道沿线板块为

主，周边片区为辅的供应格局。

※建设大道金融一条街板块，甲级写字楼物业规模占武汉市甲级写字楼总规模的40％，占汉口地区甲级写字楼物业规模

的60％以上，是汉口高档写字楼最为密集、规模最大的区

域。

※解放大道至武胜路板块，聚集了汉口地区主要的早期写字楼，写字楼市场发展比较成熟，但近年来板块供应量少，市场冷淡。

※沿江大道及江汉路步行街板块，纯写字楼项目很少，但高层商住办公楼很多，为汉口主要的商住办公楼聚集之地。

2.1.2 租金/售价分析

★武汉市写字楼价格指数

武汉市写字楼价格指数及变化如下图表所示：

写字楼历年价格指数表

(注：以汉口和武昌写字楼为统计分析对象)

分析：

2001年以前上升缓慢，2001年以后上升很快，特别是2002年以来同比涨幅达3％。这主要是和武汉市宏观经济发展水平有关。

★武汉市字楼市场成交价格

武汉市写字楼市场成交价格指数及变化如下图表所示：

(注：以汉口和武昌写字楼为统计分析对象)

分析：

2002年写字楼市场销售均价为4126元/平方米，2003年一

季度销售均价为4270元／㎡，呈现大幅上涨趋势。

★汉口写字楼板块价格特征

汉口地区写字楼板块销售价格特征如下图表所示：

分析：

※从销售价格来看，汉口写字楼板块销售价格差距明显，从高到低依次为建设大道金融一条街板块、解放大道至武胜

路板块、江汉北路及江汉路步行街沿线板块。

※建设大道金融一条街板块，写字楼平均销售价格达到7000元/平方米，高出武汉市写字楼平均销售价格2800元/平方

米。这主要是金融一条街清晰的发展规划和浓厚的商务办

公氛围大大提升了板块写字楼的市场价值。

※解放大道至武胜路沿线板块，写字楼平均销售价格为5000元/平方米，板块形成稳定的三足鼎立（武广、世贸、泰和）之势，商业气息浓厚。

※江汉北路及江汉路步行街沿线板块，销售价格在4200元/平方米，与武汉市写字楼平均销售价格水平相当。这主要

是写字楼受商业网点及商住楼影响，价格难以提升。

★汉口写字楼板块租金特征

汉口各板块写字楼租金情况如下图表所示：

分析：

※从租金来看，汉口写字楼板块租金差距明显，从高到低依次为建设大道金融一条街板块、解放大道至武胜路板块、江汉北路及江汉路步行街沿线板块。

※建设大道金融一条街板块，写字楼平均租金为55元/平方米/月，写字楼最高租金达到80元/平方米/月，为武汉市写字

楼租金最高区域。板块受金融一条街商务环境和新兴甲级写

字楼云集的协同影响，写字楼物业市场价值高，未来升值趋

势明显。

※解放大道至武胜路板块，写字楼平均租金在30元/平方米/月左右，其价位居武汉市写字楼的中间水平。区域写字楼供应稳定，由于受武汉广场和世贸

大厦商业经济的影响，解放大道上的写字楼主要集中在这

一带。

※江汉北路及江汉路步行街沿线板块，租金为20元/平方米/月。江汉路一直以来是武汉市的中心商业区，其商业经济发

展水平居武汉市前列，但它的租金比较低，主要是由于江汉

路上不便通车，且车位甚少。但是随着中心商务区的扩展，

写字楼在这里会有很大的发展空间，而且租金价位相信也会

随之有所上涨。

2.1.3 租售率分析

汉口板块写字楼出租情况特征如下图表所示：

※汉口写字楼平均入住率为75％左右※建设大道金融一条街板块，写字楼不仅租金高，而且入住率也非常高，达85%

※江汉路及沿江大道板块入住率达70%，由于周边经济发展好，写字楼数量相对较少，且租金比较低，因而入住率也很高※解放大道沿线及江汉北路沿线写字楼入住率为65％～75％之间，入住率低于其它板块。这主要是趋于写字楼老化，功能等跟不上现代办公需求。

2.1.4 物业特征分析

物业板块比较分析如下表所示：

分析：

从档次来看，表现出如下特征：

※甲级写字楼一般有极佳的区位、通达性，高品质的承租人，专业化管理，建筑材料好，租金具有竞争力，主要在金融一条街沿线※乙级写字楼：有较好的区位、管理、建筑材料和承租人，主要分布在金融一条街周边，如江汉北路沿线、解放大道沿线※其它写字楼房龄在15-25年左右，且占用率较稳定，经济上过时, 无现代电脑系统,其附近新开发的写字楼项目安装了

更好的设施，主要分布在甲级乙级写字楼周边

从配套设施来看，有如下特点：

※40%写字楼采用进口电梯,60%写字楼采用中外合资电梯。

※40%写字楼一楼为大堂和金融证券机构,40%写字楼一楼为商业购物场所,20%写字楼一楼为金融服务机构。

※70%写字楼以为地下停车位为主,30%写字楼以地面停车位为主。

2.2 写字楼市场需求分析

2.2.1 市场需求概况

从销售、出租情况来看，板块市场需求比较分析如下表：

分析：

※建设大道金融一条街板块，建银大厦、国贸中心、瑞通广场、招银大厦、信合大厦等写字楼，入驻机构以外企为主，包括

摩托罗拉、贝尔、西门子、爱立信、柯达、爱普生，国内知

名品牌企业包括海尔、万科、华为技术，大唐电信等；

※解放大道沿线板块，武商、武广、世贸、SOGO写字楼、富商大厦、中原大厦等写字楼，入驻机构以国内知名品牌驻汉机

构和武汉本地强势公司为主，小部分包括知名外企分支机

构；

※取水楼至江汉北路板块，良友大厦、凯盟大厦、登月大厦等写字楼，入驻机构以武汉本地创业阶段中小企业为主，少数

外地驻汉公司分支机构。

※沿江大道及江汉路步行街板块，世纪大厦、港奥中心、正信

大厦、中百商厦等写字楼，主要以销售代理及广告策划机构等中小私营企业为主。

2.2.2 市场需求特征分析

写字楼市场需求特征如下：

※承租人挑选写字楼的顺序喜欢从乙级到甲级，或从其它写字楼到乙级写字楼

※写字楼市场的区域性不强，客户选择写字楼时一般从武汉市范围来看。

※经济发展周期、产业结构变化、就业趋势对写字楼的需求产生很大影响。武汉市就业人口中律师、会计师比例不高，而

保险、金融、房地产中介行业就业人口多，对写字楼需求大。

※目前写字楼市场需求不是很大。

之所以目前企业对写字楼物业需求不是很大，主要有以下原因：※武汉不同沿海城市，对国际经济大潮感觉比较迟钝，对入世亦是如此。

※武汉市写字楼的存量比较多，非但如此，还有写字楼在开工、完工、待租，总供给大于总需求。

※电梯数量少且速度慢、员工餐厅不能令客户满意。一些写字楼在设计的时候，或迫于资金压力，或为了节约建造成本，

或为了减少公摊面积，将电梯的数量压到最小，价格压到最

低，这样就造成了日后物业管理的麻烦和使用上的不便。

※大厦的停车位少，这几乎是所有写字楼都面临的问题。将来，

白领们开车上下班将成为一种习惯，车位数量将成为客户选择写字楼的重要指标。

※客户对宽带网的建设也有了相当大的兴趣。随着网络时代来临，客户希望新的写字楼能有宽带直接上网的服务和配套设

施。DDN、ISDN与光纤通讯等已经是必备的硬件设施。一些

高科技公司还要求有大型机房冷却装置，对用电量要求也明

显提高。

※商住楼的冲击也很大，商住两用的房子，价位相对于单作为办公用的写字楼来说要划算得多。