沈阳华润中心项目一期可行性研究报告

华润中心项目一期可行性研究报告

华润（沈阳）地产有限公司 2010年12月20日

目录

总论

1.1 项目名称 (1)

1.2 经营期限 (1)

1.3 投资方概况 (1)

1.4 外资公司概况 (1)

1.5 编制依据 (2)

1.6 主要技术经济指标 (2)

1.7 主要结论 (2)

项目背景

2.1 沈阳宏观环境分析 (3)

2.2 华润中心项目区域分析 (8)

商业市场分析

3.1 沈阳市商业市场综述 (11)

3.2 商业市场整体评价 (15)

建筑方案设计

4.1 项目规模与开发规模 (16)

4.2 建筑方案设计 (16)

环境保护评估

5.1 施工过程环境影响预测 (16)

5.2 竣工后投入使用环境影响预测 (17)

5.3 环境影响治理措施 (17)

项目进度计划

6.1 项目整体开发进度考虑因素 (18)

6.2 项目进度 (18)

投资估算与资金筹措

7.1 财务预算前提 (18)

7.2 项目投资分析 (19)

7.3 资金筹措 (19)

财务评价

8.1 盈利能力 (20)

8.2 偿债能力 (20)

1 总论

1.1项目名称

华润中心

1.2 经营期限

30年

1.3 投资方概况

宝益企业有限公司（英文名称为PRECIOUS GAIN ENTERPRISES LIMITED），是一家根据英属维尔京群岛法律组建的公司，由华润（集团）有限公司100％持股。

注册地址：P.O.Box 957, Offshore Incorporations Centre，Road Town，Tortola，British Virgin Islands’

代表人：王印

职务：法定代表人

华润（集团）有限公司（以下简称华润集团）是中央政府直接管理的特大型国有企业，1948年成立于香港，是中国内地和香港最具实力的多元化控股企业之一，目前总资产逾3, 300亿港元，年营业额逾1,500亿港元。三大支柱产业分别是基础设施及公用事业、日用消费品制造与分销、地产及相关行业。由华润集团独资开发的以“万象城”购物中心为核心的深圳“华润中心”项目，已成为深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的都市综合体之一。

1.4 外资公司概况

公司名称：华润（沈阳）地产有限公司

注册地址：沈阳市和平区文体西路25号

经营范围：房地产开发；自有产权房屋物业管理；酒店管理咨询；国际经济﹑科技信息咨询服务及技术交流。

经营期限：30年（含建设期）

投资总额：25980万美元

注册资本：16990万美元

出资方式：相当于16990万美元的外币现汇

组织机构：实行董事会领导下的总经理负责制。

收益分配：利润按出资比例分成，风险按出资比例承担。

企业宗旨：通过引进及采用国际先进的房地产业开发和管理经验，提高中国的房地产开发建设和经营管理水平，发展沈阳市经济，为当地提供更多的就业机会，促进中国房地产业的持续健康发展，提升房地产业的水平，使投资者获得满意的经济效益。

1.5 编制依据

1、国有土地使用权出让挂牌文件建设用地编号；

2、投资方董事会决议；

3、投资方商业登记证；

4、投资方银行资信证明。

1.6 一期主要技术经济指标

总用地面积37,300m2

总建筑面积332,488 m2

功能商业

一期总投资额200,020万元

税后内部收益率（IRR）14.01%

自由现金流回报率（EBITDA%）20.77%

1.7 主要结论

1、经初步经济评价，本项目具有较好的经济效益，税后内部收益率（IRR）14.01%，自由现金流回报率（EBITDA）20.77%，通过敏感性分析可知其具有较

强的抗风险能力，项目可在经济上可行。

2、通过引进及采用国际先进的房地产业务开发和管理经验，将提高中国的房地产开发建设和经营管理水平，发展沈阳市经济，为当地提供更多的就业机会，促进中国房地产业的持续健康发展，提升房地产业的水平，使投资者获得满意的经济效益。

2 项目背景

2.1沈阳宏观环境分析

1、沈阳宏观经济环境分析

GDP增长与宏观调控

作为国家“振兴东北老工业基地”政策落实的重点地区，沈阳具有明显的区位优势，作为中心城市的吸收辐射功能近年来也不断增强。目前，沈阳市整体经济发展处于全国大城市的中游水平，但其发展速度较快，已连续多年保持GDP双位数增长。

资料来源：沈阳市统计公报2001－2007 由于国家政策导向对沈阳发展的支撑，沈阳正进一步夯实东北第一核心的地位，城市发展前景广阔，预计城市快速发展的经济态势不会改变。

? 利用外资情况

沈阳市近几年外资利用情况良好且保持高速增长，从2004年起出现大幅增长。实际投资额的快速增长将直接促进对包括办公楼及商业用房在内的房地产的需求。投资的增加，使沈阳经济充满活力。2006年全市新签利用外资项目合同901项，外资额61.67亿美元。实际利用外商直接投资额21.23亿美元，按可比口径计算比上年增长106％，超千万美元的项目35个。

进出口总额45.9亿美元，按可比口径计算比上年增长7.5％，完成出口商品供货值164.3亿元，按可比口径计算增长19.6％。产品出口到148个国家和地区。

对外经济技术合作健康发展。新签对外承包工程与劳务合同金额10381万美元，增长180％；实现营业额8859万美元，增长12.3％；外派人员1.43万人次，增长11.8％。

同世界上11个国家的12个城市缔结为友好城市。市领导会见了来沈访问的70余个国家和地区的外宾924批、9750人次。

? 居民收入概况

沈阳人均可支配收入一般，但增速较快，居民的消费能力正在增强。

2001－2007年沈阳市人均可支配收入变化图（元）

随着东北大振兴的国策带动，企业经济效益明显改善，居民人均收入自2002年开始强力反弹，人均可支配收入平均以13.2%的速度递增。2007年，人均可支

0%

5%10%15%20%

配收入列副省级城市第12位，但其增速达到25.4%(超过GDP 增速)。近六年人均可支配收入稳步增长，成为支撑沈阳商品房市场快速发展的原因之一。

房地产市场增长

近年来，沈阳人购房自住、更新换代和投资需求旺盛，促使沈阳房地产市场进入销售旺季。1994-2007年间的增长曲线显示出沈阳房地产市场显现规律性变化趋势，基本每隔2-3年会出现一个销售增长高峰。

沈阳市商品房销售面积表（单位：万平方米）

2003年以来，沈阳房地产价格指数增幅出现快速走高趋势，投资额增幅一直处于上升阶段，说明地产开发商对城市未来房地产发展预期看好。进入2006年后，在一系列国家住宅宏观调控政策的出台下，沈阳楼市受到一定影响，但波动不大。主要表现为二手楼市出现疲软，一手市场发展平稳，并有一定上升势头。

2000~2005年沈阳住宅市场投资与GDP 增长关系图

-30

-20-100102030405060

从以上图表可以清晰看出，沈阳城市房地产产业的投入与产出相对平衡发展，投资与销售比例趋于合理，无论是增量房还是存量房，均处于平稳运行、稳中略升的最佳态势。

2、政策环境分析

?外商投资优惠政策

为满足外商投资者和各方面的需要，沈阳市于2005年底综合国家、省、市关于鼓励外商投资的优惠政策，推出了《沈阳市进一步对外开放最新优惠政策汇编》。根据这些政策，在沈阳市投资者可以享受多层次的投资优惠政策。

?鼓励民营科技企业发展

为了鼓励民营科技企业发展，沈阳市政府制定了放宽市场准入条件、鼓励企业技术创新、加大政府扶持力度、扶持企业做大做强、为民营科技企业发展创造良好环境等鼓励政策。

3、沈阳市总体规划

?城市未来布局

根据沈阳城市发展规划，未来15年内沈阳将规划发展西部的沈西工业走廊，南部的大浑南地区，北部的沈北地区，东部的棋盘山旅游度假区。

浑南和西部工业走廊将成为沈阳两个新的居住区，规划人口分别为250万和230万。这样，沈阳将在不久后成为千万人口大城市；功能

定位：新城区、高新区、物流区

西部工业走廊，规划用地东起西三环，西达辽中县西部，北至秦沈高速铁路，南至浑河，规划总面积850平方公里。功能定位：发展

化工及相关产业的带状组团式新兴产业基地

沈北地区，规划用地南起北三环，北至市区北边界，东至棋盘山开发区边界，西至沈山铁路，规划总面积1098平方公里；功能定位：

绿色沈北、和谐沈阳，发展高效都市型农业

东部旅游度假区，规划用地东起沈抚市界，西至三环高速公路、农业高新区界限，南起浑河，北至农业高新区、新城子区界。约203平方公里；功能定位：集旅游、度假等功能于一体的中国东北地区风景旅游度假胜地

沈阳市未来城市发展规划图

? 交通运输

沈阳是联系东北地区和关内的交通枢纽，铁路密度居全国之首。

沈山、长大、沈丹、沈吉等六条铁路汇集沈阳并通向四面八方

公路总里程5080公里，由沈阳至北京、沈阳至大连、沈阳至抚顺、沈阳至本溪、沈阳至长春以及绕城高速公路，形成连接海港、空港的“三环五射”高速公路网

拥有东北地区最大的民用航空港，全国最大的铁路编组站和全国最高等级的“一环五射”高速公路网

浑河

金廊

文艺路

青年大街

本案

西

部工业走

沈北地区

东部旅游度假

沈阳不断加大交通设施建设力度，优化公交网线结构，截至2005年底，沈阳公交线路新增78条，新增车辆3750台

2.2华润中心项目区域分析

?华润中心项目区域未来规划

目前省体育馆项目所在片区商业主要以辽宁省工业展览馆及周边街铺、三好街电子商务区、中国鞋城及家乐福为主，片区分布较为零散，尚没有形成区域性的商圈氛围。

从沈城政府规划看，金廊工程将成为沈阳市区内主要商业、写字楼等综合性地产项目供给的热点区域，尤其是市府广场及我司毗邻的五里河片区，将成为高档商业聚集区。

金廊工程商业规划图

省体育馆项

金廊“中央都市走廊”,是沈阳城市发展战略中的核心概念。开发建设金廊是沈阳市委、市政府为应对竞争和挑战、完善中心城市功能、提升城市竞争力、创造新的产业带和新的投资热点而推出的一个重要的战略之举。其目标是：通过逐步的开发和改造，使其成为建筑标志化、环境生态化、道路景观化的现代服务业产业聚集区，国际大都市的形象展示区，东北中心城市的核心控制区；成为沈阳充满活力的生命中轴和创造新世纪辉煌的黄金走廊。2006年，金廊新落地项目19个，新竣工项目达到13个。

纵上所述，沈阳市政府全力打造金廊工程的决心和态度不容置疑。所以，未来的省体育馆区域必将成为沈阳最具活力的中心区域之一。

?华润中心项目区位环境

项目位于沈阳金廊的中央商务带，省工业展览馆的北侧，东临沈阳南北向主干道和中轴线——青年大街，西与东北的硅谷“三好街”相

连，北靠文艺路，南接工业展览馆，与2008年的奥运会分赛场——

五里河体育场相望

周边拥有成熟而稳定的消费群：万豪、喜来登、河畔花园是沈城知名的高档人群聚集区域；三好街则是成熟的电子商务区；辽宁电视

台、沈阳电视台也增加了这里的文化氛围

交通便利：青年大街、文艺路为城市主干道，地铁二号线将在此设站，交通可达性较好，连接市中心、主要商圈及城市外环、高速

未来，将成为沈阳现代化大都市形象的标志之一

?小结

根据规划要求省体育馆项目的住宅用地与商业用地将保持一定的比例，以商业环境、政治经济环境的营造为主体，配合少量住宅用地

的出让

根据沈城政府对金廊中央商务带的规划，我司项目处于金廊中轴的青年广场地区节点，青年广场功能圈定位以自然生态景观为主题，

南运河贯穿东西，以青年水景广场为中心的都市森林 这些将形成华润中心项目的可持续发展的有力支撑因素

3 商业市场分析

3.1沈阳市商业市场综述

1、沈阳商业市场发展概述

经过“十五”期间的发展，全市各类商服网点达12万个。全市5000平方米以上的综合超市43家，其中一万平方米以上的32家。

2005年，沈阳新引进500万元以上商业项目就有457个，投资总额120.5亿元，其中外埠资金97.2亿元。各类商业项目在太原街、中街、五里河商贸区、金廊全面开花，沈阳已成为商贸流通业的投资黄金城市。据介绍，仅2005年全市就新增5000平方米以上大型商业设施11处。

2、商圈介绍

沈阳市目前的商业格局，以和平区和沈河区为主要中心的商业核心区域，形成了太原街商圈、西塔商圈、北行商圈、中街商圈等商业区域。其中太原街商圈和中街商圈是沈阳市两大的主力商圈，其辐射范围大，对周边城市吸引力强。

沈阳主要商圈分布图

太原街商圈（沈阳未来大力规划发展的市级商业区）

-太原街商圈位于和平区，是沈阳市两个最繁华的商业区之一，是沈阳市未来大力规划发展的市级商业区

-商圈集中了千余间商铺的规模，以太原街、中华路“一横一竖”

为主轴，东起和平北大街，西至胜利大街，南起南五马路，北至

北五马路；由太原步行街、中华路商业街、中山路日俄景观街、

美术牌匾街、体育用品街、南一风味美食街、开明商业街等街区

组成来打造“具有都市时尚的现代化国际商业区”

-目前，太原街零售业年营业额约60亿元人民币，商业面积160万平方米，日客流量60万人次，吸引投资150亿人民币-代表性商场：中兴商厦、新世界百货、商贸精品坊、时尚地下商业城、万达商业广场、五洲商业广场等

中街商圈（“东北第一街”、“4A级商贸文化旅游区”，定位较太原街低）

-中街商圈以中街步行街为核心，东起小什字街、西至西顺城、北起北顺城，南至南顺城，由中街、小东路、北中街、南中街、沈

阳路、正阳街、朝阳街组成

-中街共有大小商埠76个，大型零售业有沈阳春天、商业城、兴隆大家庭、都会名城（伊都锦专卖），苏宁电器、国美电器、新

玛特等，离著名的沈阳故宫博物院（世界级文化遗产）不到2000

米。是旅游、购物、休闲、文化、娱乐的中心

-代表性商场：商业城、兴隆大家庭购物中心、沈阳新玛特购物休闲广场等

-最新发展：购物中心--恒隆广场，计划在沈阳中街步行街，嘉阳广场（闲置六年多，位于兴隆大家庭对面）的原址上兴建恒隆广

场。项目北临北中街路，南面与繁华的中街路相接，投资3亿美

金，总建筑面积达13万平方米，预计3年后落成

3、商业发展趋势

从整体看，沈阳商业发展环境较大连有一定优势，商业辐射面积大，能够覆盖到周边十几个中小城市，但是沈阳商圈整体发展水平还有待提高，目前沈阳较大的两个市级商圈定位不高，市场尚无定位中高档的大型购物中心。

未来，根据沈阳市政府规划，五里河区域及市政府区域将发展成为沈阳中高档商业物业聚集区。

3.2商业市场整体评价

?沈阳商业整体发展水平偏低，中低档商业占较大比例

?未来五里河片区、市府广场片区将发展为中高档商业聚集区

?我司意向辽宁省体育馆地块毗邻五里河商圈，连卡佛意向在此投资开店

4 建筑方案设计

4.1 项目一期规模与开发规模

总用地面积37,300m2

总建筑面积332,488 m2

功能商业

一期总投资额200,020万元

税后内部收益率（IRR）14.01%

自由现金流回报率（EBITDA%）20.77%

4.2 建筑方案设计

本项目位于沈阳市一环内，金廊规划区核心位置，东至青年大街、西至彩塔街、南至辽宁工业展览馆、北至文艺路，交通便利，与规划中的地铁2号线相连，可快速通达市中心及主要商圈。

根据土地规划和对沈阳市场的分析，本项目在功能上将建设沈阳最具示范效应的大型综合性购物中心、国际5A级写字楼等，总建筑面积约318,770平方米。

项目建成后将成为沈阳市具有标志性的建筑群体。方案将邀请国际著名设计公司进行投标。

5 环境保护评估

我司项目为都市大型综合性商业地产项目的开发建设，无论建设还是经营期间，都没有对环境产生重大不利影响的工艺、设备、设施、材料等，均在国家相关法规的常规范围内。参照沈阳市的有关项目，对本工程环保内容评估如下：5.1 施工过程环境影响预测

对大气环境影响：施工过程中对大气环境的污染主要为工地扬尘。主要发生在钻探、打桩、挖土、铺浇地面、材料运输、装卸、堆存、搅料等过程中，其中发生在汽车装卸、运输过程中的扬尘情况占50％以上。扬尘一年四季均可能发生，特别是干旱少雨多风季节。

对水环境的影响：施工期间产生的污水对水环境造成污染，主要由建筑垃圾、弃土、水泥、沙、灰堆放置过程中被雨水冲刷产生的污水，施工人员产生的生活污水的排放，结果可能造成泥沙冲入内河或冲入市政管网，造成管路堵塞。

对声环境的影响：根据机械施工类比调查，在测点离声源15米时，大部分施工机械，特别是夜间可能超值。但项目周围无居住区，不属于环境敏感区域，影响不大。

施工过程中还将产生建筑垃圾和生活垃圾。

5.2 竣工后投入使用环境影响预测

对大气环境影响：本项目为都市大型综合性商业地产项目，设置有停车场、自备发电机房和空调机房排放的尾气、烟气、废气对大气环境有一定的影响，主要污染物有THC、NOx、CO、SO2、HCHO、有机物、颗粒物等。

对声环境的影响：本项目主要噪声主要来自地下室空调机组机械噪声，电梯房噪声，停车场机动车启动和刹车产生的交通噪声，对周围有一定的影响。

投入使用后，商业顾客、工作人员、观光人员、居民等将产生固体生活垃圾。

5.3 环境影响治理措施

施工期间要强化施工人员的环境保护意识，采取防范措施，堆放弃土等应做好塑料薄膜覆盖或洒水除尘措施，防止扬尘。施工产生的污水须经沉淀池沉淀后排出。同时采取降噪措施，夜间禁止打桩等高分贝作业。及时清运弃土和建筑垃圾。

竣工投入使用后，排水采用污、废、雨三水分流。厨房废水经隔油池处理后排出。

在发电机组排气口装消音器，空调机房、自备发电机房、电梯机房、须采取隔音、防震和消音等降噪措施。

6 项目进度计划

6.1 项目整体开发进度考虑因素

沈阳市商业氛围浓厚，该项目建将为青年大街区域注入浓郁的时尚气息。以餐饮、娱乐、休闲、精品商业为主的购物中心必将成为沈阳商业新地标。

6.2 项目进度

项目进度可划分为深化市场调研及可行性研究、规划设计、工程施工三个主要阶段，概要如下所示：

项目进度安排

7 投资估算与资金筹措

7.1 财务测算前提

?项目规划指标

总计容建筑面积（GFA）238,478平米

其中，购物中心160,000平米

写字楼78,478 平米

?投资税费假设

?建筑成本

建筑成本包括勘察测量费、基础、围护、支撑及地库土方工程成本、土建及装修工程成本、机电设备及安装成本、室外环境及绿化工程成本、技术支持服务费、临时设施及施工管理费以及其他工程款等。

此项估算是根据沈阳市同类物业的建筑成本、深圳华润中心一期以及其它可比数据，结合本项目体量分布及建造难度推算得出各功能的计容积率单价，进而得出建筑成本总价。