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甘肃省2017年房地产估价师《案例与分析》:房屋征收估价技术路线考试试题

甘肃省2017年房地产估价师《案例与分析》:房屋征收估价技术路线考试试题
甘肃省2017年房地产估价师《案例与分析》:房屋征收估价技术路线考试试题

甘肃省2017年房地产估价师《案例与分析》:房屋征收估价技术路线

考试试题

本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。

一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)

1、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款,按月等比递增还款。已知抵押贷款年利率为6.6%,期限为10年,购房者月还款额的增长率为0.5%,则购房者的首次还款额是()元。

A.2040.8

B.3451.83

C.5089.1

D.6666.7

2、决定税收的课税范围,是区别征税与不征税的主要界限,也是区别不同税种的主要标志。

A:课税主体

B:税率

C:税基

D:课税对象

E:执行层的组织协调

3、市场调查中的__,即通过收集初步的数据提示问题的真正性质,从而提出一些推测和新想法。

A.试探性调查

B.描述性调查

C.因果性调查

D.阶段性调查

4、某宗房地产的土地价值占总价值的40%,建筑物价值占总价值的60%,从可比实例房地产中求出的土地资本化率为6%,建筑物资本化率为8%,综合资本化率为。

A:6.2%

B:7.2%

C:8.2%

D:9.2%

E:工业用地的监测点评估价格

5、不属于引起房地产价格上升的原因是()。

A.外部经济

B.需求增加导致稀缺性增加

C.生活水平的提高

D.通货膨胀

6、建筑物的等规模因素影响到建筑物的形象、使用性,对房地产价格有所影响。A:体量

B:结构

C:设施

D:层高

E:工业用地的监测点评估价格

7、房屋征收估价应当采用标准。

A:市场价格

B:市场价值

C:成交价格

D:评估价值

E:工业用地的监测点评估价格

8、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时,临街宗地总价=路线价××临街宽度。

A:单独深度价格修正率

B:累计深度价格修正率

C:平均深度价格修正率

D:混合深度价格修正率

E:工业用地的监测点评估价格

9、某房地产的报酬率为8%,收益期限为30年时的价格为4000元/㎡。若报酬率为6%、收益期限为50年时,则该房地产的价格为元/㎡。

A:3800

B:4500

C:5200

D:5600

E:工业用地的监测点评估价格

10、在房地产项目可行性研究阶段,对房屋开发费的估算中用到的估算公式:直接费=每平方米造价指标建筑面积,属于。

A:单元估算法

B:单位指标估算法

C:概算指标法

D:工程量近似匡算法

E:借款合同

11、标准深度是道路对地价影响的转折点.由此接近道路的方向,地价逐渐升高;由此远离道路的方向,地价。

A:逐渐降低

B:逐渐升高

C:可视为基本不变

D:为零

E:工业用地的监测点评估价格

12、关于房地产贷款的担保方式,下列说法不正确的是__。

A.贷款的担保不能取代借款人的信用状况,仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障

B.保证通常是由第三方保证人以自身的财产提供的一种可选择的还款来源。而且,只有当保证人有意愿代替借款人偿还贷款,这项保证才是可靠的

C.抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下,将财产作为贷款的担保

D.贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权力(包括商标权、专利权等)移交银行占有,将该动产或权力作为债权的担保

13、某一时段房地产投资市场的平均收益率为15%,国家债券的收益率为4%,房地产市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4,那么,用资本资产定价模型确定的折现率应为__。

A.6%

B.8.4%

C.11%

D.15%

14、起修正作用的一般原则中,又称为审慎原则、保守主义。

A:形式重于实质原则

B:实质重于形式原则

C:重要性原则

D:谨慎原则

E:执行层的组织协调

15、关于债务融资,下列说法不正确的是()。

A.信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道

B.债券偿付方式有三种:第一种是偿还,第二种是转期,第三种是转贷

C.企业债券作为一种有价证券,其还本付息的期限通常为3~5年

D.利用信贷资金经营,实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”

16、某套住宅建筑面积为l00m2,套内建筑面积为92m2,使用面积为80m2,每平方米使用面积的价格为3000元,则该住宅每平方米建筑面积的价格为()元。A.2400

B.2580

C.2607

D.2760

17、某宗房地产土地面积300m2,建筑面积250 m2,建筑物的外观及设备均已陈旧过时,有待拆除重建,估价拆迁费用每平方米建筑面积300元,残值每平方米建筑面积50元,则该宗房地产相对于空地的减价额为__元。

A.62500

B.62000

C.61000

D.61500

18、全民所有制企业投资兴办的联营企业所使用的集体土地,必须向人民政府土地管理部门提出用地申请,方可使用。

A:区级

B:省级

C:县级

D:市级

E:执行层的组织协调

19、在实际估价中,要特别注意估价对象范围的界定.以下选项中,属于实物构成范围内的是。

A:是否包括特许经营权

B:是否包括债权债务

C:是否强制处分房地产

D:是否包括建筑物内的家具

E:工业用地的监测点评估价格

20、某家庭以住房抵押贷款方式购买了一套住宅,住房抵押贷款期限为20年,年利率为6%,以每月2500元等额还款。该家庭于第9年年初一次性偿还贷款本金10万元,余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清,则最后5年内的月等额还款额为()元。

A.3019.53

B.2983.84

C.1524.15

D.1587.65

21、下列房地产指标中,属于房地产供给指标的是。

A:空置率

B:预售面积

C:房地产价格

D:房屋空间使用数量

E:借款合同

22、价格指数中如果是以上一时期作为基期的,称为__。

A.前期价格指数

B.定基价格指数

C.长期价格指数

D.环比价格指数

23、某投资商拟分别在市级、区级和社区级商业街各投资一个能获得租金收入的商铺,如果其他条件相同,设其投资风险为、、,则三者关系是。

A:

B:

C:

D:

E:工业用地的监测点评估价格

24、下面说法正确的是。

A:房地产估价师可以受聘于两个房地产估价机构

B:委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人

C:依法从事房地产估价活动必须受到行政区域、行业限制

D:房地产估价报告应由估价师个人出具

E:工业用地的监测点评估价格

25、某物业的购买价格为60万元,其中20万元为金融机构提供的抵押贷款,在正常经营期内,年租金收入为10万元,年运营费用为5万元,年还本付息额为2万元,所得税率为33%,则该项投资的税前现金回报率为()。

A.7.5%

B.8.3%

C.12.5%

D.16.7%

二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符

合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5 分)1、下列估价事项中,仅根据估价目的来确定的有。

A:估价对象

B:估价时点

C:价值类型

D:估价方法

E:估价所需材料

2、某商场建成于2000年10月,收益期限从2000年10月到2040年10月,预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元,年平均空置率20%,年运营费用50万元。目前,该类物业无风险报酬率为5%,风险报酬率为安全利率的60%,则该商场在2005年10月的价值最接近于()万元。

A.536

B.549

C.557

D.816

3、某房地产投资项目的表面收益率为16%,计算后得到该项目的实际收益率为12%,银行的贷款利率为5.44%,则在该项目的计算期内,年平均通货膨胀率是()。

A.3.57%

B.4.00%

C.6.56%

D.10.56%

4、保险合同的客体为__。

A.保险人

B.保险标的

C.保险金额

D.被保险人

5、基础设施建设费包括__的建设费用。

A.自来水

B.污水

C.煤气

D.热力

E.电信

6、不属于寻找估价对象最高最佳使用的方法是__。

A.法律上的许可性

B.要求上的准确性

C.经济上的可行性

D.技术上的可行性

7、房地产部门规章包括等。(2002年试题)

A:《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》

B:《城市房地产转让管理规定》

C:《房地产估价师注册管理办法》

D:《房地产估价规范》

E:《房地产经纪人职业资格制度暂行规定》

8、在职职工李某以抵押贷款的方式在甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发的S住宅小区预购一套商品住房。2001年8月,李某与甲公司签订了购买该套商品住房的预售合同,预售合同中对房屋建筑面积仅约定“房屋建筑面积100,1建筑面积的价格为3000元”。2002年2月,S住宅小区综合验收合格并交付使用。经房屋权属登记机关确认,李某所购商品住房的套内建筑面积为95,该套住房所在楼共有20套住房,套内建筑面积总计3000,需分摊的共有建筑面积为450。2002年3月,李某将房屋出租给王某。2003年8月,王某将房屋转租给张某。(2003年试题)下列关于王某转租该套住房的表述中,正确的有。

A:王某转租该套住房,必须经李某同意

B:王某已支付房租给李某,故李某不可以从房屋转租中获益

C:李某与王某签订的房屋租赁合同已登记备案,王某与张某签订的房屋转租合同不必登记备案

D:房屋转租期间,转租合同随原租赁合同解除而解除

E:抵押财产被查封

9、法的分类中,按法设立和适用范围分为。

A:国内法

B:国际法

C:实体法

D:程序法

E:普通法

10、三级房地产价格评估机构,其专职房地产估价专业人员占职工总数的__以上。A.40%

B.50%

C.60%

D.70%

11、某地区某类房地产1998~2004年价格如下表所示:某类房地产1998~2004年价格(房地产价格单位为元/m2)

A.年份

B.1998

C.1999

D.2000

E.2001

F.2002

G.2003

H.2004

I.2005

J.房地产价格

K.1800

L.2000

M.2220

N.2460

O.2730

P.3030

Q.3360

R.

12、下列关于会计账户的表述,不正确的是。

A:会计账户是会计对象的基本分类,是构成会计报表的基本要素

B:会计科目被赋予借贷双方的记录空间就是账户

C:账户是用以记录经济业务,整理、汇集会计数据资料,提供会计核算指标具体数据的手段

D:账户是按规定的会计科目开设的,以会计科目作为它的名称

E:执行层的组织协调

13、借贷双方资金融通的方式可分为两大类。

A:直接信用

B:间接信用

C:中间信用

D:直接融资

E:间接融资

14、要成为法人需要具备四个条件,下列说法不正确的是__。

A.依法成立

B.有必要的财产或经费

C.有自己的名称、组织机构和场所

D.能独立承担法律责任

15、下列不属于租赁双方在租赁过程中的人为因素而使合同终止的是__。A.承租人将承租的房屋擅自转租的

B.签订无效合同的

C.无正当理由,拖欠房租6个月以上的

D.承租人故意损坏房屋的

16、城市房屋拆迁补偿实行产权调换方式且调换房屋为期房的,在结算房屋产权差价时,。

A:估价时点应当与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的估价时点相一致

B:期房产权调换差价=所调换期房的未来市场价值-被拆迁房屋的现在市场价值C:期房产权调换差价=所调换期房的现在市场价值-被拆迁房屋的未来市场价值D:期房的区位、用途、面积、结构、档次等,应以双方拆迁安置补偿协议中约定的为准

E:在原地实行产权调换时,差价不应大于被拆迁房屋市场价格的20%

17、投资组合理论认为,把不同投资项目组合起来,可以。(2008年试题)

A:提高投资收益

B:降低系统风险

C:降低个别风险

D:使投资毫无风险

E:借款合同

18、不属于通风施工图纸类别的是__。

A.平面图

B.剖面图

C.系统图

D.分部图

19、在估算房地产开发项目的房屋开发费用时,用单位工程量投资乘以工程量来

估算单项工程投资的方法是。

A:单元估算法

B:概算指标法

C:单位指标估算法

D:工程最近似匡算法

E:借款合同

20、房地产项目融资市房地产投资者为确保投资项目顺利进行而进行的融通资金活动。其实质是充分发挥房地产的__,为房地产投资融通资金,以达到尽快开发,提高投资效益的目的。

A.财产功能

B.产品功能

C.基本功能

D.辅助功能

21、用成本法估价房地产时,房屋现值一__。

A.房屋重置价格-房屋年折旧额

B.房屋重置价格×房屋成新度

C.房屋重置价格-年折旧额×耐用年限

D.房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限

22、下列表述不符合房地产广告要求的是__。

A.房地产广告中涉及所有权或者使用权的,所有权或者使用权的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间

B.房地产广告中的项目位置示意图,应当准确、清楚,比例恰当

C.房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施等,如在规划或者建设中,应当在广告中注明

D.房地产广告中可以利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果

23、保险合同的关系人有()。

A.保险人

B.投保人

C.被保险人

D.受益人

E.保险代理人

24、从可否移动及移动是否影响其价值功用的角度,可将物品划分为。

A:允许流通物

B:限制流通物

C:禁止流通物

D:动产

E:不动产

25、下列关于拍卖特征,说法错误的是。

A:在定向拍卖的情况下,还会对竞买人的身份或资格作出相应限制性规定

B:境内的拍卖活动必须由依法设立的拍卖机构来举行

C:拍卖活动实施机构必须是依法设立的拍卖企业

D:拍卖的目的是把拍卖标的转让给最低出价者,拍卖成交后所体现的是拍卖人向买受人转让财产或财产权利的关系

E:执行层的组织协调

房地产估价师考试相关知识笔记整理

第一章房地产市场和投资知识 ▲市场=人口+购买能力+购买动机 ▲房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 ▲具体一宗土地的范围包括:地球表面、地球表面以下一定范围的空间、地球表面以上一定范围的空间。 ▲房地产可以视为实物、权益、区位三者的结合。 ▲市场是: ①商品交换的任何场所; ②使商品交易双方接触的任何安排; ③商品交换关系的总和; ④连接商品生产者的桥梁; ⑤指某一特定商品的现有目标客户群。 ▲市场包括:有形市场和无形市场。 ▲房地产市场市场交易包括:买卖、租赁、抵押、互换等。 ▲市场必须具备:买方、卖方、可供交易的商品。 ▲房地产市场必须具备:买方、卖方、用于交易的房地产。 ▲房地产的特性:①不可移动性(决定了房地产市场是一个地区性市场);②独一无二性(相同的房地产不可能出现大量供给);③寿命长久性;④数量有限性;⑤用途多样性;⑥相互影响性(外部影响性);⑦易受限制性;⑧价值高大性;⑨难以变现性;⑩保值增值性。▲房地产市场的主要特点:①交易的物质实体不能进行空间位置上的移动,只能是无形权益的转移;②交易的对象非标准化,是一个产品差异化的市场;③是一个地区性市场;④容易出现垄断和投机;⑤较多地受到法规政策的影响和限制;⑥一般人非经常性参与;⑦交易的金额较大,依耐于金融机构的支持与配合;⑧广泛的房地产经纪人服务。 ▲房地产市场分类: 1、按用途(功能)可分为:居住房地产市场和非居住房地产市场; 2、按档次可分为:高档房地产市场、中档房地产市场、低档房地产市场; 3、按区域范围可分为:整体房地产市场和区域房地产市场; 4、按交易方式可分为:房地产买卖市场和房地产租赁市场; 5、按交易目的可分为:房地产使用市场和房地产投资市场; 6、按流转次数可分为:房地产一级市场(为土地使用权出让市场)、房地产二级市场(为新

房地产估价师考试备考:五大复习方法

房地产估价师考试备考:五大复习方法 无论是考试还是复习都是非常的讲究方法的,那么房地产估价师考试有什么复习的方法呢?下面是小编整理的相关内容,一起看看吧! 一、明确复习目的 课上认真学习,课后踏实复习是所有考试的基础。房地产估价师考试复习经验是:着重巩固已学的知识,明确考试范围,加强记亿,并努力解决一些尚不很理解的难点,疑点。平时对很多内容知之甚解,单纯依靠复习,是不可能取得统考合格成绩的。 二、确定好复习方针 按房地产估价师考试大纲全面复习,突出重点,加强记亿。在复习过程中要结合历年考题,分析考试容易出题的重点章节,结合老师串讲内容,由点及面,逐一击破。 三、重点内容重点复习 所谓重点是指必须熟练掌握的内容,包括教材各章的基本概念、基本原理、基本方法、带有连惯性的章节的知识内容;重要的带普遍性的问题,也包括本次教材新增加的内容,实践中各种常见性错误等房地产估价师复习经验分享。 四、分类复习:方法(一) 基本概念、基本原理由教师在课堂上明确讲明,在教材上划线,并应说明其中关键,学员应加以概括,可摘录在纸上,以便集中内容

后记亿。 五、分类复习:方法(二) 基本实务和计算,由教师根据考纲,另出实务复习卷,或在习题集中指定若干实务题,逐题讲解解题公式及方法,特别要注意解题时如何运用已知资料问题,以便能举一反三。 六、总结好的记忆方法 记忆的基础是理解,理解后记忆效果最佳。科学的记忆方法非常重要,经验人士总结如下: (一)分章背记。考试时对某一命题一时记不起来,可先记这是哪一章的内容,逐步回忆。 (二)概括记忆。对概念、原理应概括后记忆,不要原文整段记背,答题时适当延伸。 (三)在每天最佳记忆时段背记。一般清晨或晚上七点~九点是记忆的最佳时刻,此时学员可背记较难内容。最佳记忆时段依照个人情况而定。 四)最佳姿式。不要边走边记,而要半躺在沙发或座椅上,使全身处于完全放松的姿势下背记。 (五)记忆顺序。对于应记忆内容平时按章顺序记背,考前1~2天重背记难记忆的内容。

【精品】房地产估价师考试-案例分析.doc

2005年大铁锤在线解答《案例分析》 1、大铁锤老师,案例这一门我觉得有点无头绪,复习时都要看哪几本书?怎么看?谢谢 答:《案例分析》复习的时候应当看4本书:《房地产基本制度和政策》、《房地产估价案例分析》、《房地产估价规范》、《拆迁评估指导意见》,另外,可以看看以往年度的考试试卷。至于市面」?.卖的模拟习题集和参考书,建议你不要看。它只有在你对某个问题不好理解时起个参考作用。否则,纯粹是浪费时间。 2、大铁锤你好,案例分析主观题较多,答题时应遵循什么原则才能抓住采分点呢? 答:(1)尽量多回答要点,相同的要点不用展开来讲。只要你回答道要点和阅卷老师手里的标准答案一致就得分: (2)有把握的要点先同答,不要在答题线外答题,否则无分。 (3)相同的要点不要占2个答题线的位置,这样会挤占其他答题位置; 不同的要点不要挤在同一个答题线上。 (4)具体如何寻找答题点,要针对不同的情况区别对待。 3、大铁锤:听说估价师的案例教材编得漏洞百出,有很多不妥之处,看了会不会受些误倒? 答:案例分析中的案例的取材多是来自全国各地评估公司的实际评估报告,因此,多多少少存在这样那样的错误。有些错误在教材前面章节已经做了分析,或者不是所在章节论述的重点,就会不再提出。所以,大家对《案例分析》这本教材要有一个正确的认识:即:案例并不是范例!千万不要把2者划等号。要说范例,在教材最后有一个正确的范例,可做参考。至于前面的若干案例,大家重点是去学习篇后的分析,掌握评估方法。《案例分析》教材就是教大家如何正确地确定评估路线并采用适宜的方法,来得到估价对象客观合理价格的。当然,教材中也存在疏漏和前后描述不一之处,对这些错误,大家可以向中国房地产估价师学会反映,以便在明年的新版教材中订正。 4、果真像你所说的话,出题教师出题内容不依大纲、不依实际出题的话,那我们全体学员就没必要参加了,是否有道理,铁老师? 答:我好像从没说过这些话吧?我仅仅是说:出题老师在出题时会回避大家都认为会考的地方,并没说他一定不按大纲、不依实际出题啊。 5、锤兄,你好,我想问一下,我今年只考案例这一门考试,对于制度这不书,是不是要全面系统的记忆,对于理论方法这本书,要不要把书上的计算题再做一下,请指教!!不胜感谢!! 答:如果你只剩案例一门没过了,应当说是一件好事。因为,案例是开卷考试,你不必再对《基本制度》进行“记忆” 了,也没必要去反复做《理论方法》的计算题了。你现在关键的是把各种情况下的评估路线和思路理清楚。说简单一点,就是重点在估价的实际运用上! 6、当第三本书与案例分析有冲突时,估价理论与规范有冲突时该如何取舍。究竟该信哪个?望版主能把大家的智慧集中起来作一套规范的考试辅导。届时我也要与大家好好讨论讨论。 答:第三本书(理论方法)有些内容和第四本(案例)有冲突,以第三本为准,第四本宥些案例是直接从各地事务所收集的,不仅和教材不一致,甚至和规范的要求也不符。每个案例后面不是都附了评语吗。就是评价案例的错误的(而且只说了主要错误,并未指出全部错误) 7、铁锤老师:新案例书的P 4 0的收益法中理论预期价格和实际预期价格有何不同?什么是招租修正值,它有何用?答:这是引用个别评估公司的实际案例作为的例子。所以不规范,教材中也没有相关内容,不用管它。后面不是已经有评语指出问题了吗。

房地产估价师历年考试真题下载

房地产估价师历年考试真题下载 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中,千名业界权威名师精心解析,精细化试题分析、完美 (一)单项选择题(共40题,每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.我国土地用途管制的核心是( )。 A.实行土地有偿有限期使用制度 B.经营土地有偿使用 C.不能随意改变农用地的用途 D.不能随意改变建设用地的用途 2.征收集体土地的补偿费归( )所有。 A.县级以上人民政府土地管理部门 B.乡(镇)人民政府 C.土地使用者 D.农村集体经济组织 3.某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权,经营15年后转让,则取得该土地使用权的剩余使用年限是( )年。 A.15 B.25 C.35 D.55 4.房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起( )日内给予答复。 A.3 B.5 C.7 D.10 5.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,最高可以征收相当于土地使用权出让金( )以下的土地闲置费。 A.5%

C.15% D.20% 6.转让房地产开发项目,转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内,持转让合同到( )土管部门备案。 A.规划 B.土地 C.房地产开发 D.建设 7.修建性详细规划应当符合( )规划。 A.控制性详细 B.区域 C.近期建设 D.分区 8.施工单位签署质量合格的文件上,必须有( )的签字盖章。 A.注册建筑师 B.注册结构工程师 C.注册建造师 D.注册监理工程师 9.商品房预售合同登记备案的申请人是( )。 A.商品房销售代理机构 B.商品房预售人 C.商品房购买人 D.商品房购买人和商品房预售人 10.抵押房屋订立抵押合同前已出租的,原房屋租赁合同( )。 A.不受该抵押权影响 B.应当解除 C.没有效力 D.不得对抗抵押权 11.人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后,应当给予被执行人的宽限期是( )个月。

房地产估价报告的组成与内容

房地产估价报告的组成与内容 ●一份完整的房地产估价报告由以下组成: ★房地产估价报告书(共8项内容) 一. 封面 二. 目录 三. 致委托方函 四. 估价师声明 五. 估价假设和限制条件:注意估价报告应用的有效期在这里 六. 估价结果报告 1、委托人; 2、估价机构; 3、估价目的; 4、估价对象; 5、价值时点; 6、价值定义; 7、估价原则; 8、估价依据; 9、估价方法; 10、估价结果; 11、注册估价师; 12、估价人员; 13、实地查勘期 14、估价作业时期; 15、抵押估价要有变现能力分析和风险提示 七. 估价技术报告 1、估价对象描述与分析:实物状况分析、区位状况分析、权益状况分析 2、市场背景描述与分析; 3、最高最佳使用分析; 4、估价方法适用性分析; 5、估价测算过程; 6、估价结果确定。 八.附件(重要部份小心遗留) ①房地产估价委托书 ②估价对象的位置图; ③估价对象外观和内部照片 ④估价对象周围环境和景观照片 ⑤估价对象权属证书复印件; ⑥估价机构营业执照的复印件 ⑦估价机构资质证书复印件 ⑧ 抵押估价报告要有法定优先受偿权利等情况的书面查询资料或调查记录 第一部分报告书的组成与内容 一、封面(一般不会考) 1、估价报告的首页,而不是各估价机构对估价报告进行包装设计的封面。 2、估价报告的封面内容一般包括如下: ①标题:(房地产估价报告名称) ②估价项目名称:(说明本估价项目的全称) ③委托方:(说明本估价项目的委托单位的全称,个人委托的为个人的姓名) ④估价方:(说明本估价项目的估价机构的全称)

⑤注册估价师:(说明负责和参加本估价项目的注册师的姓名及其注册号) ⑥估价作业日期:(正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日) ⑦估价报告编号:(说明本估价报告在本估价讥构内的编号,要与估价结果报告中的编号一致) 二、目录(一般不会考) 三、致委托人函(会考★★★) 1、 2、致委托人函一般包括以下内容 (标题:)致委托人函 ①致委托方函致函对象(为委托方的全称) ②致函正文(说明估价目的、估价对象(名称坐落范围规模用途权属)、价值时点、价值类 型、估价结果、估价报告应用的有效期) ③致函落款(为估价机构的全称,并加盖估价机构公章,法定代表人(执行合伙人)签名或盖章) ④致函日期(为致函的年月日,即估价报告的出具日期) 四、估价师声明(可能会考★) 1 2、实地查勘的注册房地产估价师签名、盖章。 五、估价的假设和限制条件(一般不会考) 1 的情况下,对其合法、准确、真实的合理假设;对房屋安全、环境污染的安全假设。 2、未定事项假设:对尚未明确或不够明确的土地用途和容积率所做的合理假设 3、背离事实假设:因估价目的的特殊需要,所做的与实际情况不一致的合理假设,如征收不考虑抵押、查封、租赁。 4、不相一致假设 5、依据不中假设:缺少权属证明或无法查勘估价对象内部状况所做的合理假设 6、估价报告使用限制:估价报告的使用者、用途、使用期限及使用中就注意的事项,使用期限原则上不超过一年,表述为自年月日至年月日等。 六、估价结果报告(必考★★★★★)——注意漏项 A.0.6,估价结果报告应记载下列事项: 标题:房地产估价结果报告 1、委托方(委托人): ①如果是单位(法人)委托评估,要写明委托单位的全称、委托单位的法定代表人和住所; ②如果是个人委托评估,要写明委托人的姓名,住所和身份证号。 2、估价方(估价机构): 必须列明:估价机构的全称、法定代表人、估价机构的住所以及估价机构的资格等级及资质证书编号。注意:房地产评估资质等级分为一、二、三级、临时资质,而不是A、B、C级。

房地产估价师考试案例分析练习题

2012年房地产估价师考试案例分析练习题 指错题: 甲公司欲抵押贷款,委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层,每层建筑面积2000㎡,其中1层有600㎡为酒店大堂,900㎡出租用于餐厅和咖啡厅,1层其他面积为酒店配套设施;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间,每间建筑面积40㎡;会议室5间,建筑面积共500㎡;自用办公室3间,建筑面积共300㎡。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/㎡,同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/㎡;当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元,年平均入住率为60%;本文来源于考试大。该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%;会议室的租金平均每间每日1000元,平均每间每月出租20天;当地酒店类房地产的报酬率为10%,该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容,请指出错误并改正: 1层餐厅和咖啡厅价格=20000×900=18000000(元)=1800万元 酒店客房年总收益=250×280×365×(1-6%)=10220000(元)=1022万元 酒店会议室年总收益=1000×20×12=240000(元)=24(万元) 酒店年总费用=1022×40%=409(万元) 酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637(万元) 酒店客房及会议室价格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]=6007(万元) 酒店办公室价格=300×10000=3000000(元)=300(万元) 该酒店总价格=1800+6007+300=8107(万元) 标准答案: 1.酒店客房年总收益=250×280×365×60%=1533(万元)。 2.酒店会议室年总收益=5×1000×20×12=120(万元)。 3.自用办公室价值计算重复,因其价值已包含在酒店的整体价值内。 4.总价格中的“酒店及会议室价格”计算有误,不是6007万元,应为6005万元。 甲公司2002年通过有偿出让方式(拍卖)取得某地块的土地使用权,土地用途为高档住宅,楼面地价为3500元/㎡,甲公司拟分两期建设50栋别墅。当第一期20栋于2003年竣工时,因债务纠纷,被法院裁定强制拍卖还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为3900元/㎡。拍卖行据此进行了拍卖,成功卖出了8栋,平均成交价格为4000元/㎡,其余

房地产估价师案例与分析试题与答案

2011年房地产估价师《案例与分析》压题与答案 (一)某有一处房产,其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m2,用途为住宅,土地为出让使用权,土地使用期限至2060年9月30日。某于2005年2月将该房屋改为商店并经营,于2006年6月以3000元/m2的价格将其卖给某。由于融资的需要,某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的 低押价值,估价结果为2300元/m2。 请问: 1.某认为该估价结果偏低,你认为应如何解释该估价结果的合理性? 2.2007年9月该房屋被列入拆迁围,房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日,乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价,估价结果为2800元/m2。某认为该估价结果偏低,因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。你认为应如何解释该估价结果的合理性? 答案: 1.理由包括: (1)二者的时点不同,价值不同。 (2)二者的价值类型不同。其中,转让价格为市场上的实际成交价格,抵押价值为正常市场价格和减 法定优先受偿后的价值。 (3)二者对房地产用途的界定可能存在差异。抵押价值是按照法定用途,即住宅进行评估的价值;转 让价格有可能考虑了住宅可作为商业用途对价值的影响。 2.理由包括: (1)二者的时点不同,价值不同。 (2)拆迁估价结果和拆迁补偿金额的涵不同。拆迁补偿金额包含了拆迁补助费、临时安置补助费、装 修补偿费。 (3)对估价对象的界定可能不同。 (二)甲公司有筑面积为50m2的临街首层店面,已出租,现拟以该店面向银行申请抵押贷款,委托乙房地 产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况,具体如下: 物业名称 A B C 建筑面积/m265 48 50 成交单价/(元/m2)15500 14500 15000 成交日期2007年9月2007年8月2007年10月 请问: 1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料? 2.若将上述3个交易实例选做可比实例,对它们进行个别因素修正,你认为应考虑哪5个主要因素?(说明:回答若超过5个,只按前5个评分) 答案: 1.甲公司应提供的资料包括:权属资料,包括房地产产权证,或土地使用权证、房屋所有权证;租赁

房地产估价师考试-真题+答案

2003年全国房地产估价师执业资格考试——房地产基本制度与政策试卷 一、单项选择题(共40题,每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号。) 1、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定,从(C)开始,全国城镇停止住房实物分配,实行住房分配货币化。 A.1997年下半年 B.1998年上半年 C.1998年下半年 D.1999年 2、下列用地中,不宜划拨供给的是(C)。 A.部队伙房建设用地 B.工商管理所办公楼建设用地 C.上市公司保卫科值班室建设用地 D.科技博物馆扩建项目建设用地 3、土地使用权出让合同由(D)与土地使用者签订。 A.市人民政府 B.县人民政府 C.省人民政府土地管理部门 D.市、县人民政府土地管理部门 4、土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前(D)申请续期。 A.15日 B.3个月 C.6个月 D.1年 5、拆除租赁房屋时,如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议,房屋拆迁补偿方式是(C)。 A.面积结算 B.货币补偿 C.产权调换 D.货币补偿或产权调换 6、拆除非公益事业房屋的附属物,补偿方式为(B)。 A.产权调换 B.货币补偿 C.产权调换或货币补偿 D.不予补偿

7、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案,导致商品房户型发生变化,并在10日内书面通知了买受人,买受人接通知后未作表示,2个月后买受人提出退房,按规定买受人( A )。 A.有权退房,但应承担违约责任 B.有权要求开发公司承担违约责任 C.有权要求开发公司赔偿损失 D.无权退房 8、转让房地产开发项目,转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起(A)日内,持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 A.30 B.45 C.60 D.90 9、《中华人民共和国城市规划法》确定的城市规划区是指(D)因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 A.城市市区、郊区 B.城市市区、城市行政区域内 C.城前市区、郊区以及城市行政区域内 D.城市市区、近郊区以及城市行政区域内 10、某县是国家级历史文化名城,该县单独编制的历史文化名城保护规划,应报(D)审批。 A.上一级城市人民政府 B.省人民政府 C.国务院 D.建设部、国家文物局 11、建设单位领取施工许可证后,因故不能按期开工,可申请延期,延期(C)。 A.以一次为限,不超过3个月 B.以一次为限,不超过6个月 C.以两次为限,每次不超过3个月 D.以两次为限,每次不超过6个月 12、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定,住房置业担保公司提供的担保是(C)担保。 A.一般保证 B.贷款人、保证人分担责任的比例保证 C.连带责任保证 D.信誉保证 13、下列有关住房置业担保公司的表述中,不正确的是(B)。 A.有不少于1000万元人民币的实有资本 B.货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行

《房地产估价》课程教学大纲

一、 《房地产估价》课程教学大纲 《房地产估价》课程教学大纲 总学时数:54 周学时: 3 适用专业:工程管理专业与房地产经营与估价 课程教学目标 通过本课程的学习,使学生了解房地产价格形成机理,熟悉房地产估价的原则与程序,掌握房地产估价的主要方法,为今后从事物业管理、房地产开发投资、房地产经营、房地产估价等工作奠定基础。 二、课程的性质、目的和任务 课程性质:房地产估价是工程管理专业与房地产经营与估价的一门专业课程,它是集经济学和工程技术知识于一体的一门专业课程,具有较强的理论性和应用性。作为公选课程,它旨在让学生了解房地产估价的基本理论与基本方法,拓宽学生的知识面,以适应新世纪国际化复合型人才的需求。 课程任务:1、介绍房地产的基本概念以及房地产价格的特征; 2、介绍影响房地产价格的内部、外部因素; 3、介绍房地产估价的基本原则和程序; 4、介绍房地产估价的几种方法及其应用. 课程目的:本课程的目的是通过本课程的学习,了解中外房地产评估行业发展的现状,熟悉房地产估价的程序,掌握从事房地产估价工作所必备的理论基础和基本知识,掌握并熟练运用房地产估价中的成本法、市场比较法、收益法等基本估价技术,熟悉不同房地产类型、不同评估目的条件下进行房地产估价的特点。初步具备从事房地产评估工作的能力。 三、程教学的基本要求 1、了解房地产的基本概念以及房地产价格的特征及其影响因素; 2、掌握房地产估价的几种基本方法; 3、了解国内外的房地产估价制度。 四、课程教学基本内容

第一章:概述(4学时) 教学基本要求:理解房地产估价的基本涵义; 了解房地产估价的特点以及房地产市场对房地产估价的要 求,掌握房地产估价的内容以及房地产估价的基本要素。要求掌握的教学内容:1、房地产概说 2、房地产估价的基本问题 3、房地产估价的势在必行 教学重点和难点: 1、重点:房地产估价的概念、房地产估价的必要性、有关房地产的相关术 语的解释。 1、难点:房地产的特性及房地产的类型。 第二章:房地产价格(4学时) 教学基本要求:理解房地产价格的概念; 了解房地产价格形成的原因,房地产价格的基本特点;掌 握房地产价格的影响因素:一般因素、自然因素、区域因素 及个别因素。 要掌握的教学内容:1、房地产价格的概念与特点 2、房地产价格的形成与形成 3、房地产价格的影响因素分析 教学重点和难点: 1、重点:房地产各种价格的概念、房地产价格的特征、土地生熟程度的区 分及生熟程度的种类。 2、难点:房地产的需求弹性和供给弹性、房地产的均衡价格。 第三章:房地产估价原则与程序(4学时) 教学基本要求:理解房地产估价的经济学原理:稀缺性原理、供求原理、替代原理以及预期原理; 熟悉房地产估价的主要原则; 掌握房地产估价的基本程序。 要掌握的教学内容:1、房地产估价的经济学原理 2、房地产估价的主要原则

房地产估价师案例分析真题

2014年考试真题 一、问答题(共3题,每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下) (一)甲房地产估价机构(以下称甲机构)接受人民法院委托,对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价。价值时点为2014年8月25日,评估单价为25000元/㎡。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000-35000元/㎡为由,对估价结果提出异议,人民法院为此发来质询函。甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅,2014年7月底竣工并开始销售,销售活动中优惠力度较大。经复核,甲机构维持原估价结果,并对异议进行了书面回复。请问: 1.甲机构书面回复的致函对象是谁? 2.导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些? (二)某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值,价值时点为2014年6月15日。该项目土地是2008年6月以出让方式取得,2010年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料,项目实际已支出成本为2800元/㎡,包括土地取得成本、开发成本(注:应为建设成本,下同)、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实,认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况,在采用成本法估价时,确定该房地产重置成本为2800元/㎡。请问: 1.上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误? 2.在正确确定重置成本后,还应考虑哪些因素才能测算出成本价值? (三)某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时,设定同一价值时点,对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元,被征收房屋补偿价值4000万元。估价对象全厂区拥有国有土地使用证,地上建有10幢房屋。第1~6幢办理了房屋所有权证,其中第1~2幢长期出租,第3~6幢自用;第7~10幢自用但未办理权属登记,估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问: 1.该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些? 2.造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些? 1、【参考答案】 1.甲机构复函的致函对象是人民法院。因为甲机构是受人民法院委托作的评估。 2.主要原因有:①项目三期是临湖别墅,景观视野比估价对象好,价格自然会高些。②项目三期是独栋别墅,从市场定位、使用便利舒适性等方面要比估价对象(双拼别墅)要高些、好些,价格自然也会高些。③项目三期定价虽高过估价对象,但优惠力度较大,评估定价的依据是实际成交价格而不是销售定价。④项目三期是2014年7月底竣工的,成新率高于估价对象,不论是用成本法还是比较法估价,这一点都是一个减价因素。 ⑤项目三期建筑设计、开发成本可能与估价对象不同,在用成本法计算时,这一点可能是其价格较高的原因之一。 2、【参考答案】 1.错误有:①不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算,而应 该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。②“开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项,不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。③该房地产重置成本构成除上述开发成本外,还应有开发利润一项。④投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点,终点是建设期的终点。 2.在确定重置成本后,还应考虑建筑物折旧因素,扣减后得出估价对象成本价值。 3、【参考答案】 1.抵押估价的估价对象房屋为第1~6幢办理了房屋所有权证的房屋,征收评估的估价对象房屋为第1~10幢房屋。因为抵押目的估价对象要办理他项权登记,没有办理房屋所有权证不能登记。 2.在估价对象不存在法定优先受偿款前提下,抵押价值低于征收补偿价值主要原因有:①抵押价值要遵循谨慎原则,比正常市场价值低,征收补偿价值是市场价值,并且不考虑估价对象是否设定了他项权、是否有租赁权,或者被查封等因素。②征收补偿价值包含的建筑物数量多于抵押价值的。

房地产估价师《案例分析》模拟题及答案

房地产估价师《案例分析》模拟题及答案 某工厂为企业改制进行资产重组,委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载,该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果,该两幢房屋中一幢为厂房,另一幢原为厂房,后自行改为办公楼用于出租。 1.应根据何种用途对该两幢房屋进行估价?( ) A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价 B.根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估 价 C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的 用途进行估价 D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价 2.将该两幢房屋的用途由工业改变为其他,应通过 下列途径( )。 A.自行改变 B.经上级主管部门批准改变

C.经政府房屋管理部门批准,并办理变更手续 D.经政府规划主管部门批准,并按法定程序办理变更手续 3.该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押,则为抵押目的评估的价值应为( )。 A.该两幢房屋的抵押评估价格之和 B.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金 C.该两幢房屋的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格 D.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格 4.该工厂若将该两幢房屋投保火灾险,则为保险目的评估的价值应为( )。 A.该两幢房屋的非正常市场价值 B.该两幢房屋的重新购建价格 D.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值

D.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值 加上土地的价值 标准答案:A,D,B,C 解析: 1.根据合法原则确定,不能依据房屋现实使用用途确定,最高最佳使用原则也要在合法原则条件下适用。 2.先办理规划变更手续,再依据规划手续去办理房产变更手续,因此最佳答案选D。 3.划拔方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵 押的,评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额。 4.保险估价只计算房屋价值,不计算土地价值。

2019年房地产估价师理论与方法考试真题

2019年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时,错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案:D 2、政府因救灾需要而征用某房屋,半年后返还,下列项目中,不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案:D 3、下列房地产估价机构的行为中,错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料,为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案:D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的

D估计目的限制了估价新报告的用途 答案:C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制,这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案:C 6、下列对某宗房地产状况的描述中,属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案:B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中,属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良 B由于人口增长对住宅的需求增加 C因通货膨胀导致住宅价格上升 因人工成本上升导致住宅重置成本提高 8、关于新合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法,错误的是() A房地产转让估价应评估出租人权益价值 B续贷抵押估价应评估出租人权益价值 C房屋征收估价应评估完全产权价值

房地产估价师考试案例分析大总结

案例分析大总结(两套总结版本) 总结1: 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目。 2、对估价对象描述不清 (1)没有说明估价对象的产权,即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 (2)对估价对象的性质没有描述清楚 (3)对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当(术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊) 4、逻辑不严谨 (1)前后不一致(数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由) 5、写作有错误 (1)评估结果中没有说明币种,没有进行大写。 (2)对外币表达的结果,没有写明折算成人民币的汇率。 (3)表达形式不科学 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价,未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的,没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 案例与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误

1、收益法 (1)收益期限确定错误。 (2)没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。 (3)对于客观收益没有考虑到未来的变化。 (4)收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率;没有考虑公共流通比;求取的方法错误;收益计算中有关面积套错了。 (5)正常费用的测算错误 A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。第一,将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。第二,对于租赁房地产采用收益法评估时,正常费用中税金的计算只计算了房产税,而没有计算营业税及其附加和土地使用税。第三,自己经营的房地产,在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第四,把所得税也作为总费用的一个组成部分。 B、费用的计算中计费基础错误。 C、费用的计算方法错误。 D、参数确定错误。 E、总费用中包含了折旧费。 F、对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。 (6)资本化率确定错误 A、资本化率选定错误 B、用途不同的部分采用了相同的资本化率 C、安全利率选择错误 D、把物价上涨率和经济增长率作为资本化率。 案例与分析指错题中的常见错误4 2、市场比较法 (1)修正系数的确定没有充足的理由 (2)比较实例的数量不够,即没有达到三个以上(含三个)的可比实例。(3)修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。 (4)单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%,或者各项修正对可

房地产估价方法及案例分析

案例分析大归纳总结(两套归纳总结版本)都是别人归纳总结的,归纳了一下而已 归纳总结1: 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备工程。 2、对估价对象描述不清 (1)没有说明估价对象的产权,即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 (2)对估价对象的性质没有描述清楚 (3)对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当(术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊) 4、逻辑不严谨 (1)前后不一致(数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由) 5、写作有错误 (1)评估结果中没有说明币种,没有进行大写。 (2)对外币表达的结果,没有写明折算成人民币的汇率。(3)表达形式不科学[/size][/size][/size][/size][/siz e][/size][/size][/size][/size][/color]

--------------------------------------------------------------- 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价,未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的,没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 --------------------------------------------------------------------------- 按理与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误 1、收益法 (1)收益期限确定错误。 (2)没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。(3)对于客观收益没有考虑到未来的变化。 (4)收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率;

06年房地产估价师案例分析真题及答案

06年房地产估价师案例分析真题及答案

2006年房地产估价师《案例与分析》真题及答案 一、问答题(共3题,每题10分) (一)某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁,拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证,房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后,前往其中一家估价机构咨询,假如你作为该估价机构的一名房地产估价师在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。 请问: 1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告? 2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途? 1 答房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定,在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当选,或者采取摇号、抽签等随机方式选定。具体办法由省、自治区、直辖市确定。 2 该房屋性质建议拆迁人按以下原则确定

以房屋权属证书和房屋登记簿记载为准; 对于未经登记的建筑,应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估; 被拆迁人与拆迁人对房屋用途性质等协商一致的,按协商结果确定; 对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的,向城市规划行政主管部门申请确认。 (二)2004年,某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行,租期5年,剩余部分统一招商和经营管理,对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。 请问: 1.该商场周边近期有较多权利性质相向的 临街铺面正常交易的实例,可否选取其作为可比实例?为什么? 2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的

目的土地是2001年6月通过出让取得,2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2,包括生地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润,并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实,认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况,为此,在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为18001元/m2。 请问: 1.估价人员这样确定该房地产的重置价格 有哪些错误? 2.在此基础上还应考虑哪些因素才能得出 积算价格? 答 1 应采用估价时点时的房地产重置价格。而不是过去的。 应实地查勘,搜集资料综合评价完成评估,而不是单纯按委托方提供的数据计算。

房地产估价基本术语标准(含条文说明)

房地产估价基本术语标准 1 总则 1.0.1 为统一和规范房地产估价的术语并有利于国内外的交流和合作,制定本标准。 1.0.2 本标准适用于房地产估价活动,以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和其他相关领域。 1.0.3 使用房地产估价术语时,除应符合本标准的规定外,尚应符合国家现行有关标准的规定。 2 通用术语 2.0.1房地产估价real estate appraisal;property valuation 房地产估价机构接受他人委托,选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断,并提供相关专业意见的活动。 2.0.2房地产估价机构real estate appraisal company 依法设立并取得房地产估价机构资质,从事房地产估价活动的中介服务机构。 2.0.3房地产估价师real estate appraisal;property valuer 通过全国房地产估价师职业资格考试或资格认定、资格互认,取得房地产估价师职业资格的人员。 2.0.4注册房地产估价师incensed real estate appraisal;certified property valuer 经过执业注册,从事房地产估价活动的房地产估价师。

2.0.5估价委托人client 委托房地产估价机构为其提供估价服务的单位或个人。 2.0.6 估价当事人parties involved in appraisal 与房地产估价活动有直接关系的单位和个人,包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人 2.0.7估价利害关系人interested parties 估价结果会直接影响其合法权益的单位和个人。 2.0.8估价项目appraisal project appraisal assignment 估价委托人委托房地产估价机构为其提供估价服务的某项特定任务。 2.0.9估价目的appraisal purpose;purpose of valuation 估价委托人对估价报告的预期用途。 2.0.10估价对象subject property 所估价的房地产等财产或相关权益。 2.0.11价值时点date of value 所评估的估价对象价值或价格对应某一特定的时间。 2.0.12 价值类型type of value 所评估的估价对象价值或价格,包括价值或价格的名称、定义或内涵。 2.0.13估价原则appraisal principles;valuation principles 估价活动所以距的法则或标准。 2.0.14估价程序appraisal process; valuation process 完成估价项目所需做的各项工作进行的先后次序。 2.0.15 估价依据appraisal support documentation; valuation evidence

房地产估价师历年真题案例分析与答案

房地产估价师历年真题-案例分析题及答案1 一、问答题:(每题10分,共30分) (一)具体说明公开市场价值标准在成本法、收益法和假设开发法计算参数的选择中分别是怎样体现的。 (二)某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成,为钢筋混凝土结构,共7层,裙楼1、2层为自营商铺,3层以上为公司办公使用,土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公楼综合楼整体抵押贷款,需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。 (三)某正常生产的工厂位于某城市市区,距市中心直线距离约15km。土地面积7672㎡;自用生产车间建筑面积3300㎡;办公楼建筑面积1050㎡;临街商业用房建筑面积580㎡,已出租。商业用房和办公用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续,出让年限为40年,自用房屋的用地为国有划拨。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区,某房地产开发商有意投资该宗土地,请房地产估价机构预测开发收益。请问:房地产估价机构应搜集哪些资料? 二、单项选择题(每题1分,每题的备选答案中只有一个最符合题意): (一)若您已通过全国房地产估价师执业资格考试并注册,在某房地产估价机构执业,现该房地产估计机构接收委托对某住宅小区进行评估,并出具房地产估价报告。 1.要完成一份合格的房地产估价报告,需要选用适当的估价方法。下列关于房地产估计方法选用的表述中,不正确的有( )。A.同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行评估 B.选用多种估价方法的评估结果可以采用加权平均法进行综合 C.若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价,应同时采用;若必须取舍,应当在估价报告中说明并陈述理由 D.估价方法的选用必须征得委托人的同意 2.估价技术路线的确定,就是确定估价对象房地产价格形成的过程,反映其( ),进而确定需要采用的估价方法。 A.估价原则 B.价格内涵C.产权 D.用途 (二)王先生有一幢私房,因资金紧缺欲以该房地产向银行申请抵押贷款。为此,王先生找到与其相熟的房地产估价师李某,欲请其评估。 3.在接洽过程中,李某可以承诺( )。 A.现场勘察后马上口头告知评估价格,之后再按约定期限提交正式估价报告 B.评估收费给予优惠,低于其他估价机构的收费水平 C.在王某与李某所在的房地产估价机构签订估价委托合同后,经机构同意和指派,由自己亲自估价 D.由自己亲自承接该估价业务,以个人名义出具估价报告 4. 对该房地产评估的抵押价值应是该房地产( )。 A.在抵押期终了时的价值 B.设定抵押权时的价值C.现时的市场价值 D.为了拍卖、变现时的价值 (三)某房地产的法定用途为工业用途,现状用途为商业用途,拟对该房地产进行估价。 5.若估价目的为拆迁补偿,该房地产应按( )评估。 A.商业用途 B.工业用途C.估价师确定的用途D.商业与工业混和用途 6.若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明,但尚未办理相关手续, 进行抵押贷款委托评估时应按( )评估。 A. 商业用途 B.工业用途C.估价师确定的用途 D.委托方确定的用途 7.若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地产改变为商业用途的文件,尚未办理用地变更手续,评估时应假设估价对象用途为( ) A.工业用途B.商业用途C.工业用途,且不考虑补地价因素的影响D.商业用途,并考虑补地价因素的影响 8.某估价事务所于1998年6月10日至16日评估了一宗房地产于1998年6月12日的价值,后对其估价结果产生了异议。现在要求你重新估价以证明该估价事务所的估价结果是否客观合理,此时你认为估价时点应为( )。 A.现在 B.委托人指定的日期

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