浅谈城中村现象
社会学家李培林先生曾经写了《村落的终结——羊城村的故事》，书中以那些嵌生在繁华都市里即将走上消亡路上的村落(即“城中村”)为研究对象，作者用羊城村这个虚构的学名来指称。城中村在现代城市和传统村落之间做着妥协并得以暂时艰难的生存下来。这些村落在现代城市生活中表现出来的顽强生命力着实让人感到吃惊并心生敬佩。
我们的城市在变大、变美，可是我们也看到在繁华的都市里，在鳞次栉比的高楼大厦边，不时地兀立着一个个布局凌乱、拥挤不堪的建筑群落，极大地影响了城市的外观，也影响了城市管理。这是一些特殊的建筑，它牢牢占据着城市的一部分，有时你诧异仅隔路面的一栋楼后面就有点像另一个世界，这是怎样的一群建筑，怎样的一群人?这就是城市规划区内未完全向城市转型的原农村社区，是在急剧的城市化过程中，原农村居住区域(包括土地、房屋等要素)、人员和社会关系等就地保留下来，没有有机参与新的城市经济分工和产业布局，仍然以土地及土地附着物为主要生活来源，以初级关系(地缘关系和血缘关系)而不是以次级关系(业缘关系和契约关系)为基础形成的社区。也就是我们今天所称的“城中村”。
“城中村”多是处于繁华市区、已经完全没有农用地的村落；处于市区周边、还有少量农用地的村落；处于远郊、还有较多农用地的村落。“城中村”成了中国城市化永远的痛。“城中村”的形成是在中国市场经济的大背景下极具中国特色的社区现象，它直观地展现了中国城乡二元社会的不均衡性和发展的不一致性，在很大程度上反映了中国城市化过程中的诸多悬而未决的政策措施，是转型中诸多社会问题的缩影。在我国许多城市，“城中村”已经成为阻碍城市发展的“顽疾”。广州在385平方公里的老八区内就有139个“城中村”；而在为迎接2008年奥运会的《北京城中村调查》中，朝阳、丰台、海淀、石景山四城区存在“城中村”331处；西安有“城中村”417个，涉及42万多人；太原有75个“城中村”，近12万农民；绍兴有“城中村”45个，4．77万户14．93万人；昆明几十万外来人口居住在“城中村”里。
“城中村”里环境脏乱、市政设施不配套、治安混乱，造成了诸多的社会隐患和城市问题，构成了城市现代化发展的严重障碍。有人说它是“毒瘤”，有人形容它是定时炸弹，也有人认为它是城市化进程中农民最后的港湾和堡垒。有的认为它是城市化过程中原农村区域形成的杂乱无序的建筑群落；有的认为它是指在城市总体规划区内仍然保留和实行农村集体所有制、农村经营体制的农村社区；有的认为它是指在城市化快速推进过程中，被纳入城市建设用地的村庄，等等。从地理位置看，“城中村”一般是地处城市之中和在城市周边的地区分布，包括城市郊区的部分村庄；从经济结构看，“城中村”都是以非农产业为主要经济支柱，不仅有较大规模的第二产业，而且有比较完善的第三产业；从管理体制看，“城中村”虽地处城市，但仍是农村的管理体制，与城市体制相互制约，形
成城与村的掺杂与混淆，由于管理关系不清，责任不明，是城乡管理的顽症；从文化观念看，“城中村”由于受城市文化观念的影响，文化、教育、科技和文明程度较一般意义上的村庄高，思想比较开放，接受新事物较快，人们的法制观念、时间观念、效率观念和现代化观念较强，但较城市而言又受农村传统的乡土观念、宗族观念、血缘观念的影响较大；从生活方式看，“城中村”由于受城市的影响，人们的生活节奏明显加快，人们交往的范围日益广泛，人们的行为主要受法律和行政法规的制约，家庭规模小于一般意义上的村庄，却大于城市，人们的闲暇生活呈多样化，已逐渐由家庭走向社会；从建筑设施看，“城中村”村民住宅的占地面积和建筑面积一般都大于城市，而建筑质量、装修水平、生活设施和完善程度却往往低于城市，高于一般意义上的村庄；从人口结构看，“城中村”虽身在城市，却几乎都是农村户口，最显著的特点它是外来人口的聚集地，外来人口以民工为主，个体经营户为辅，由于失去耕地，出租房屋已成为一项重要产业，管理难度大，脏、乱、差、黄、赌、毒现象比较严重；从社会功能看，“城中村”较城市仍拥有土地优势，通过自建、联办形式建立了许多农副产品、建筑材料、钢材、汽车、文化、娱乐、商贸副食、家庭装饰，甚至电脑等各类大中型市场和商品聚散地，具有联接城与村经济、文化、科技等功能。在今天和未来的中国城市纷纷为“城中村”而烦恼的时候，我们的眼光也许应当有一点历史感，对产生“城中村”原因的审视就成为十分必要的事。
1990年代以来的中国城市化发展迈开了大步伐，开始大规模扩大城市。主要表现为政府主导和城市外延扩张，这就需要大量
征用城郊结合部农民的土地。根据法律，城市所有土地的产权归国家所有，而村落土地的产权归村落集体所有，在城市化的过程中，国家可以征用作为农民生产资料的农用地，但难以征用作为农民生活资料的宅基地，所以“城中村”嵌入市区的住宅用地和部分村集体房产用地至今还是归村集体所有，这就涉及到征用土地这部分农民的安置问题，很多城市对这个问题的解决存在短期行为。从政府方面讲，首先是认识不足，缺乏及时的规划和调控。一直以来政府对“城中村”的发生、发展后果估计不足，城市发展步伐加快了，却没有及时拿出有效的规划、改造措施，发展显得比较混乱，遗留问题比较多，直到现在很多问题都没有解决，矛盾非常突出，最后积重难返。其次是重新安置的经济和社会成本巨大。迅速推进的城市化进程，使得原农村居民主动迎接城市化，并最大限度利用城市化形成的级差地租，使得安置的成本十分高昂，政府一时无力负担，又没有好的解决方法，于是采取回避态度，任其发展，没有下决心一次性解决这部份人的安置问题。再次是没有及时解决农民城市化的善后问题，如重新安排就业，解决其社会保障和生活来源等问题，这部分人只有靠自己所留建盖的房屋租金来生活，为了增加收入，他们的房从一开始的二、三层不断加高，造成很多安全隐患。“反思”这个词，在我们审视“城中村”问题的时候或许是最贴切的。对于“城中村”稍微作一点有深度的讨论，可以十分清楚地看出，“城中村”，不仅是一面映射我们
城市化进程中弊端的镜子，而且是一本暴露旧的发展观念和思维的大书。我们可以作出一系列的提问：假如当初在城市急剧扩张的同时，能够考虑城市和乡村的协调、统筹发展，会产生“城中村”吗?城市化发展，自然要占地，风吹稻花之地难免变为钢筋水泥的森林，但同时也会带来大量就业机会，假如当初把新增就业机会更多的用来安置失地农民，会有这么多的靠食取自建房租金度日的闲散人口吗?城市化本来是一定区域的社会的整体协调进步，而不是豪楼巨厦后面可以掩藏着危房糟仓，假如在城市建设过程中不是在追求表面的城市繁华上那么急切，以至于丢弃了对摩天大厦后那片天地的责任，起码“城中村”问题不会积累得如此严重罢；假如一开始就能够认识到城市化意味着旧有农村包括社区和人整体上的转型，就不会在城市总体规划区内仍然保留和实行农村集体所有制、农村经营体制的农村社区，“城中村”也就自然失去了存在的可能；再从更根本上说，假如在经济和社会的发展中从来都不是用实际上是歧视的眼光对待城市化中的失地农民，而是既满腔热情又目光远大地将他们纳入城市宽广的怀抱，还会有“城中村”存在的余地吗?
对这些问题的回答，简而言之，就是一句话，我们当初为了城市的加速发展和尽快繁华，省略了很多成本，而这些成本，今天和明天将要加倍地付出其实，“城中村”也并不是完全是我国城市化进程中不可避免的现象，如果政府在城市化过程中采取了及时和适当的政策措施，“城中村”的产生也是可以避免的，比如上海浦东、海南洋浦等一些地方，在城市化进程中采取了一次性征地、统一安置等办法，就成功地避免了一些“城中村”的产生。在科学发展观已经深入人心的今天，如果不能用理性的态度透视出“城中村”问题上凝结着的教训，那就是不该有的迟钝
城中村作为一种特殊的城市现象，普遍存在于中国各个城市。无序的街道、逼仄的建筑，脏乱差等现象一直被当做城中村的标签。
曾经，这些位置优越的城中村由于拆迁成本太高，被称为“难啃的骨头”.
2003年，郑州市正式启动城中村拆迁改造工程。截至目前，三环内尚未启动改造的城中村不足10个，郑州市的城中村正以每年超过10个的速度消失。
7月17日，郑州市政府下发通知，批准了新一批20个城中村的拆迁改造。此次获批的城中村中，包含聂庄、司家庄、杜岭新村等老城区内的城中村。
据悉，郑州市除郑东新区、经济技术开发区外，建成区内共有124个城中村（共228个自然村），占地约70平方公里，其中三环内的城中村有119个。
城中村改造是一个城市发展过程中不可避免的问题，它不仅是一个拆迁和建设的问题，更是一个复杂的社会系统工程。在城中村改造如火如荼进行的同时，质疑和争议也从未停止。
在所有的争议中，首当其冲的就是城中村拆迁之后，大批初入社会的大学生和外来务工者将失去相对廉价的租房市场。
城中村为很多低收入者提供了住所，其实在某些方面发挥了政府廉租房的作用。除此之外，因为城中村拆迁牵涉到各方利益，所以在改造过程中，也很容易滋生事端。
这些年，在中国城市化发展的滚滚车轮之下，因为住房拆迁而产生的问题数不胜数。有的人因为拆迁一夜暴富，也有人因为拆迁家破人亡。拆迁的过程，因为往往伴随着补偿和土地收益等问题，可以说是财富的重新分配，因此也被很多人称为“二次土改”.
对城中村来说，拆迁改造依然是当前中国城市发展的主流。郑州市的城中村改造虽然起步较晚，但在近几年的发展当中依然取得了不少成绩。其中，金水区燕庄村的改造被誉为郑州城中村改造的“桥头堡”.
燕庄位于金水路和未来路及中州大道的交会处，占地170亩，村民近4000人。改造前，燕庄由于缺乏统一规划，城中村的道路管网、供电供水、排水排污、垃圾处理等问题非常混乱。同时，因为管理薄弱，城中村违法建设、违法占地、环境卫生恶劣、消防隐患大、治安计生等问题也很突出。
2006年，燕庄改造项目被列入郑州市重点建设工程。在政府和开发企业的多方参与下，燕庄改造开始。此次改造涉及土地面积170余亩，搬迁村民600余户3000余人，拆迁面积约57万平方米。
虽然中间有过阵痛与问题，但燕庄随着华丽转身，成就了现在的曼哈顿广场。
城中村问题形成的原因及对策
“城中村”问题形成的原因及对策 随着市场经济的快速发展,城市化进程不断加快,城乡结合部的村落已逐渐位于中心城区之中,形成了“城市里的村庄”,即所谓的“城中村”。“城中村”的存在已成为影响城市建设,制约城市发展的一大顽疾。毋庸置疑,破解这一难题,是一项复杂的系统工程,消除体制障碍是关键,改革产权制度是根本。 一、“城中村”存在问题的分析 “城中村”是城市急剧膨胀与城市管理体制改革相对滞后所产生的结果,其无序化建设和发展给现代城市带来了诸多问题。一是因土地制度的城乡差异,造成“城中村”土地权属和使用混乱,建筑密度大,土地利用率低,违法用地和违章建筑屡禁不止,接吻楼、握手楼、贴面楼比比皆是。二是村内道路等级很低且不成体系,道路狭窄弯曲,消防车、救护车难以进入,安全隐患多,抗灾能力极低。三是村内环境卫生、生活服务等公共配套服务设施缺乏,市政及公共配套设施不足,“脏、乱、差”现象严重,与城市景观极不协调。四是社会治安问题突出,大部分随城市发展涌入城市的外来人员多愿意选择租金较低、又接近就业地或交通便利的“城中村”居住。结果一方面,由于受经济利益的驱动,造成违章建筑屡禁不止,层出不穷;另一方面,“城中村”人口结构复杂,村民、外来人员、居民混合,“黄、赌、毒”等社会问题突出,各项管理措施严重滞后,社会综合治理压力很大。五是传统农村文化尚未与现代城市文明接轨,私房出租的巨大收益并未带来村民素
质的提高,富裕之后不思进取,不工作、不读书的现象在中青年村民中蔓延。等等这些使“城中村”改造成为必然。 二、“城中村”问题形成的原因 “城中村”是我国城市化发展到一定阶段的特殊现象,追根溯源,其形成主要有三个方面的原因: (一)城乡二元体制并存是“城中村”的主要成因。从20世纪50年代开始,我国逐步建立了高度集中的计划经济体制,在户口迁移、粮食供应、就业安排、福利保障等方面严格区分农业人口和非农业人口,城乡分割明确。改革开放以后,随着社会经济快速发展,城市化进程大大加快,政府出于公共利益的需要,不断扩充城市的区域空间,将城郊农村纳入统一管理,由于村落特有的独立性和封闭性,这些村庄仍保留和实行农村集体所有制和农村经营体制,即形成了城市里的农村社区——“城中村”。管理政策存在的巨大差异,导致行政管理制度条块分割,原有的行政区划缺乏科学性,被征用后的村镇始终未被国家同步从制度上纳入城市社区管理的范畴,在城市中逐步形成一个特殊区域,无法与城市同步协调发展。 (二)土地产权模糊也是城中村问题形成的一个重要原因。《中华人民共和国土地管理法》规定:“农村和城市郊区的土地,除法律规定属于国家所有以外,属于集体所有;宅基地和自留山,属于集体所有。”由规定可知,我国存在国有产权制度和集体产权制度两种形式,一般而言,城市中实施国有产权制度,农村和城郊中采用集体产权制度。由于城市的向外发展,必然向农村扩张,城郊结合部的土地变得稀缺,土地
城中村改造中的拆迁补偿问题与居民安置对策调查分析
2011年3月 河北科技大学学报(社会科学版) M a r.2011 第11卷第1期 Jo urnal of H ebei U niv er sity o f Science and T echnolo gy(So cial Sciences) V ol.11No.1 文章编号:1671 1653(2011)01 0021 06 城中村改造中的拆迁补偿问题与 居民安置对策调查分析 孟祥林 (华北电力大学社会与经济发展研究所,河北 保定 071003) 摘 要:城中村改造是城市化进程中的热点话题,其中主要涉及拆迁补偿和居民安置两个核心问题。保定市某城中村改造过程中制定了详细的补偿办法,不仅考虑了居民目前的生活而且考虑了居民的未来,虽然大多数居民接受了此项实施办法,但普遍认为还是存在诸多问题:居民对补偿标准的认识有差异;对补偿标准的兑现存在疑惑;居民担心未来生活质量。为此,需要多管齐下完善城中村居民的安置,包括完善征地补偿标准;丰富补偿内容;补偿与养老相结合;组织长线就业培训等等。 关键词:城中村改造;拆迁补偿;居民安置 中图分类号:F301 文献标识码:A DOI10.3969/j.issn.1671 1653.2011.01.004 Investigation and Analysis on Compensation for Houses Demolished relocated and Resettlement for Residents during the Procession of Reconstruction for Village in City MENG Xiang lin (Social an d Econ omic Developm ent In stitu te,North Ch ina Electric Pow er University,Baoding071003,Chin a) Abstract:Villag e in city(VIC)reconstr uction is a hot topic during the pro cession of urbanization, and actually there are tw o issues concerned fo r it,w hich are co mpensation fo r house dem olished r elo cated and residents resettlement.One o f VIC in Baoding o f H ebei Prov ince desig ned detail com pensa tion methods for VIC reconstr uction,o beying the three principles named impartiality,equity and pub licity,w hich concern no t only r esidents current life but also the future life,althoug h most part of the residents accepts this method.Villagers think that there are m any problem s unresolved,comprehen sion differences about compensation standard,doubting compensation standar d realization,being w o r r y about future living quality.All of the abov e show that there is much space fo r considering the sci entific standar d.So m ulti methods must be taken into account to improve residents resettlem ent con dition,improving standar d for land r equisition,enriching co mpensation content,connection com pen sation and aged pro vision and organizing lo ng term tr aining plan. Key words:village in city;house demolished resettled compensation;r esidents resettlem ent 收稿日期:2010 11 28 基金项目:教育部人文社会科学规划基金项目(09Y JA790070);河北省社会科学基金项目(HB10GJ011);河北省教育厅项目(SZ2010505) 作者简介:孟祥林(1969-),男,河北保定人,华北电力大学社会与经济发展研究所所长,教授,博士,主要从事区域经济、城市经济研究。
城中村改造项目具体操作步骤参考资料
城市城中村改造项目项目主要分为三种形式: 广州市城中村旧村庄改造工作流程图
广州市旧城改造工作流程图
广州市旧厂房改造工作流程图
广州市“城中村”改造有关程序
一、改造项目启动程序 （一）改造意愿表决。“城中村”改造之前应充分征询改造范围内村集体经济组织成员的改造意愿，应召开村集体经济组织成员代表大会进行集体表决，经应到会代表2/3以上同意后方可进行改造。 （二）改造方式表决。纳入全面改造范围的“城中村”村集体经济组织可以选择自主改造或通过土地公开出让招商融资进行改造。选择改造方式应经村集体经济组织成员代表大会集体表决，所做决定应当经应到会代表2/3以上通过。 为保证“城中村”改造工作的延续性，各村集体经济组织应成立“城中村”改造领导小组，领导小组负责人由班子成员担任。 二、选择合作企业程序 经村集体经济组织成员代表大会表决确定为自主改造的，村集体经济组织可以通过公开招标或集体表决方式选择合作企业。 (一)公开招标的方式 鼓励村集体经济组织采用公开招标的方式，选择有社会责任、有品牌、有实力、有经验的开发企业参与“城中村”改造项目。 公开招标方案由村集体经济组织编制，并报区政府同意后，通过市政府公开招标平台选择合作企业。
(二)集体表决的方式 1.企业资格审核。各区“三旧”改造主管部门、行政街道管辖办事处会同村集体经济组织对有意向的开发企业其资金实力、拆迁安置能力、改造经验、商业信誉、以及时间精力等方面进行查核，确保数据真实。 2.确定候选企业。村集体经济组织在广泛听取村民意见的基础上需选择1至3家开发企业作为候选企业。 3.集体表决。通过召开村集体经济组织成员代表大会对各合作意向方提交的合作框架协议进行表决。表决结果经应到会成员2/3以上同意后，报各区“三旧”改造主管部门备案。 4.表决结果确认。会议需当场记录和保留纪要文件，纪要文件上需有参加会议人员的签名。 5.表决过程监督。各区“三旧”改造主管部门、行政管辖街道办事处应派员全程参与并监督。 （三）结果公示 确定合作企业后，其结果要进行公示，公示应按以下要求进行： 1.公示时间不少于5个工作日，公示地点应包括村集体经济组织办公地点、村社牌坊及村民主要聚集地等。公示期间村集体经济组织应将每天公示的情况以照片或影像的形式进行记录。 2.应公布各区“三旧”改造主管部门监督电话及行政管辖街道办事处监督电话，受理投诉。公示期满后，各区“三旧”改造主管部门将投诉受理情况书面通知村集体经济组织。
浅析城中村存在的问题及对策
浅析城中村存在的问题及对策 城中村是我国城市化进程中较普遍现象，撤村建居社区在近几年中因周边土地大量征用开发，成为四周都是被城市居民住宅所包围的“城中村”，通过撤村建居已从村变为社区，村民变为居民，在组织形式上初步完成了城市化接轨。目前撤村建居社区从行政关系讲是隶属于街道，但其财政基本独立，在加强基础设施建设以及公用设施管理等方面，仍有赖于原村经济合作社，因而在建设管理、基础设施、环境卫生等方面出现了与城市建设脱节，严重影响城市形象，阻碍了城市的发展。定海目前共有小石契、洞桥、长岗山、胜利、义桥、茅岭、庆丰等七个城中村和沈岭、甬兴、洋岙、东湾、城北五个农村社区(每个社区由两个城中村组成)，面积约31.2平方公里，总人口大概42000多人，其中流动人口与外来人口约3万。 由于城中村的特殊性，目前都不同程度地存在着各类问题。 一、基础设施陈旧、落后、不完善。 在过去很长一段时间内，城中村的排污管道、垃圾箱、公共厕所等各种环卫基础设施的规划及配套建设都未列入城建统一规划，加之各村财政投入不均，各城中村环卫基础建设标准不一致，投入不平衡，总体基础设施普遍落后。造成目前公厕建造布局不合理、路灯亮化率未达标、垃圾箱破损严重、道路坑洼不平、市政管网不到位、绿化覆盖率明显不足等现状。据不完全统计，上述城中村当前急需新造公厕22座、安装路灯646盏、道路硬化修补面积达50000平方米、明沟污水管道铺设近30000平方米、绿化补种20000平方米。特别是因为市政管线不配套，城中村很大部分地区排水设施不全，居民生活污水很多往房前屋后一倒了之，一到雨天，污水横溢，或者截污纳管不到位，雨污合流，社区的生活污水和化粪池粪水直排就近河道、溪沟，造成环境污染。 二、环境卫生治理不尽如人意。 城中村的整治工作年年开展，但年年需要整治，反潮现象明显。租住在城中村的众多外来务工人员多是低收入者，卫生意识较差，乱扔、乱倒垃圾和随地大小便现象比比皆是；当地居民虽已从村民转变成居民，但思想上仍保留着农村环境意识，往往只注意自家保洁而忽视公共卫生，因而城中村的卫生死角仍随处可见，农村尤其城区周边水库溢洪道附近居住的市民及部分店铺垃圾不按规定投放垃圾，习惯倒入溢洪道，至此产生死角垃圾。一旦遇到下雨天垃圾随着水流顺势而下，污染了城区河道，给河道整治工作带来影响。 三、出租房未能有序规范管理。
浅析城中村存在问题及改造对策
浅析广东省“城中村”问题的现状特点与改 造策略 韶关学院英东农学院11园林学号：11102021069 【摘要】“城中村”是城市化发展过程的产物，是城市建设过程中遇到的新事物。随着社会经济的快速发展和城市化进程的日益加快，“城中村”成为了新的社会问题，可以说是中国背景下的一种新的城市化病，“城中村”的存在影响了社会的和谐，制约了城市经济的发展，阻滞了城市现代化建设的过程。文章在分析“城中村”产生的原因、现状、主要存在的问题的基础上，提出可行的解决举措。只有把“城中村”纳入城市的管理范围，以人为本，维护弱势群体利益，才能统筹城乡协调发展，构建和谐社会。 【关键字】城市化城中村现状改造 1.什么是“城中村” “城中村”是在我国特有的土地所有制下，在快速推进城市化过程中出现的一种新的城市化问题。对于“城中村”，目前已有很多的定义，如书本中提到的都市村庄、都市里的乡村、城市里的乡村、“城中村”等。随着城市用地的扩展，原在郊区的村庄被纳入城区范围，在城市发展的带动与影响下发生明显的乡村---城市转型，在产业结构、建设景观和生活方式等多方面逐渐具备城市的特质而与传统农村相区别。但因土地、户籍、人口、行政管理等多方面的城乡二元体制，它们又没有真正纳入城市的统一规划、建设与管理，其发展往往具有很大的自发性，在生产方式、生活方式、建设景观及社区组织等各方面更是保留浓厚的农村居民特征而与城区差别明显，从而形成的一种独特的地域现象，即城市里的村庄，也就是所谓的“城中村”。 2.广东省“城中村”现状与特点 “城中村”问题，是一个社会问题，表现出利益性和复杂性，改造“城中村”，实现“城中村”的转型发展，不单纯是物质形态改造的技术问题，更是涉及经济、社会、文化、政治等多方面因素、事关村集体、村民、政府、管理部门、开发商等多方面利益的及其复杂的
三里桥村城中村改造拆迁安置实施方案[1]
睢阳区三里桥村城中村改造 拆迁安置实施方案 为了加快睢阳区城镇化进程，提高辖区的城镇化水平，提升城市发展和城市形象，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》和商丘市人民政府有关文件精神，研究制定三里桥城中村改造拆迁安置实施方案。 一、拆迁范围 本次拆迁范围：睢阳区古宋办事处三里桥村，含前组、后组、东组、郭东、郭西、杨楼六个村组，需征收面积306亩，涉及在册户籍人口362户1261人，房屋面积219176平方米。 二、拆迁安置方案 1、本次拆迁先以安置为主，被拆迁的群众就近安置。 2、本次拆迁补偿的办法：安置补偿和货币补偿。 3、拆迁安置方案通过后，分别召开党员、干部、教师、 全体村民及全体被拆迁户大会，进行政策法规和拆迁方 案的宣传发动工作。 三、时间要求 2011年11月14日至2011年11月19日为拆迁的宣传发动阶段； 2011年11月19日至2011年12月9日为实施拆迁阶段；
2011年12月10日至2011年12月25日为拆迁的清理扫尾阶段。 四、拆迁补偿的内容和标准 1、被拆迁户的补偿标准参照商丘市人民政府【2010】47号文件精神，将房屋结构划分为砖混结构、砖木结构、土木结构三个类别。 2、拆迁房屋补偿的标准为：平房砖混结构每平方540-675元；二层以上楼房砖混结构每平方米585-720元；平房砖木结构每平方495-585元；二层以上楼房砖木结构每平方540-630元；土木结构每平方360-450元。 3、隔热层的补偿标准为：1.2米（含1.2米）以上2.1米以下（不含2.1米）按半层标准执行；2.1米以上（含2.1米）按一层标准执行。1.2米以下（不含1.2米）不予补偿。 4、房屋装饰补偿标准为（以房屋建筑面积计算）： 一等：屋内地面为高级拼木地板、大理石等，墙面饰有墙裙或软包，屋顶全部装修，补偿标准为40-50元/平方米。 二等：屋内地面为高级地板砖、一般拼木地板，屋顶吊顶或其中装饰，补偿标准为20-30元/平方米。 三等：屋内地面为一般地板砖、水磨石，888墙面或其他涂料墙面，补偿标准为10元/平方米。 5、本次拆迁中搬迁补助费按房屋面积每平方米一次性补助4元，周转金按安置面积人均35平方米，每平方米4
互联网时代的“倒逼理论”
毋庸置疑，张瑞敏是中国企业家群体中的标杆性领袖，但近两三年来，他的低调更令人好奇。他在思考什么？他要带领海尔集团——中国家电业首个千亿营收俱乐部成员——进行什么变革？ 在21世纪第二个十年的开端，这位当年以“砸冰箱”方式打开新天地的人物，准备再次砸开现有的组织“灵魂枷锁”，这次的大锤就是互联网。 在对话中，张瑞敏多次提到苹果公司，言语中透露出对其经营成功的认同和学习、追赶之意。“我们要抓住互联网时代的机遇，打造适应互联网时代的商业模式。这就要求每个人都直面这个市场，每一个人都具有企业家精神。”坐在本报记者对面的他，语气比往日的平静多了几分激情。 在100多分钟的专访中，他描绘了未来十年的公司发展愿景，也讲述了过去十年全球化之路的困惑与收获。“我们发展的方向与战略是做全球化的品牌，整合全球化资源。我们的优势就是获取用户资源的能力，我可以用用户资源换取这些资源。”他说。 这位提出过“休克鱼疗法”、“斜坡理论”的管理实践者，从用户资源的原点出发，又提出了一个新理念——“倒逼理论”：让消费者需求成为信号弹，倒逼员工提升素质、开发市场、做CEO做的事，进而推动整个组织结构和流程的变革，而管理者则成为资源提供者。 这就孵化出大大小小的自主经营体，让组织结构由“正金字塔”变为“倒金字塔”，撬动这种颠覆的杠杆又是那把新的大锤——互联网。 互联网时代 《21世纪》：公司发展经历了几个阶段，每个阶段实现飞跃的关键是什么？ 张瑞敏：在每个时段，我们根据当时的环境，找到了一个创新的机会。和其他的大公司比，我认为没有必要比谁的实力，有意义的比较谁有能力抓住机遇。日本企业界说，一个苹果打败了日本所有的企业。为什么呢，主是苹果抓住了机遇。 我们当年去日本，所有的公司都接待海尔，唯有索尼不接待。回过头来看，这是一种封闭的心理。现在看，不管是谁的资源，只有你能整合，那就是你的资源，特别是互联网时代。我们现在集中全力，抓住互联网时代的机遇，打造适应互联网时代的商业模式。这就要求每个人都直面这个市场，每一个人都具有企业家精神。 《21世纪》：在互联网时代，我们可能跟国外的企业在同一起跑线了，学生与老师平等了，可以这么理解么？ 张瑞敏：一个是这个问题，另一个是大家遇到了共同的挑战。国际大公司，人员素质、技术能力高，这是基础，而一旦流程与市场结合起来，他的这个力量就不得了。我们只不过是希望通过与市场结合，倒逼我们的人员提升素质，倒逼我们提升整合全球资源的能力。这也可以叫做“倒逼理论”吧。
浅谈“城中村”改造存在的问题与对策
中共山西省委党校本科班2012级经济管理专业毕业论文 论文题目浅谈城中村改造存在 的问题与对策 姓名 学号 1220121050 指导老师 教学点省委党校 2014年5月14日
内容提要 随着城市化进程的加快和区域经济的竞争，研究和解决城中村改造的问题已成为关键因素，全国各地在城中村改造中做了不少尝试，但也存在一些问题，城中村改造的难点:一是改造资金的筹集与改造主体的选择;二是存量土地如何盘活;三是如何排解城中村改造的阻力。解决这些问题对加速城中村城市化有一定的作用。城中村普遍存在基础设施薄弱、建设混乱、环境恶劣、治安复杂等问题，影响了城市化进程的推进、城市整体功能的发挥和城市综合竞争力的提升，城中村改造中存在的问题成为各个城市不得不面对的迫切问题，如何正确对待城中村这一现象并妥善解决相关问题，关系到构建和谐社会和全面建设小康社会。本文首先通过阐述“城中村”特征及其改造的必要性，分析了城中村的所存在的问题的基础上，提出了解决“城中村”改造存在问题的相应对策。 关键词：城中村城中村改造问题与对策
目录 一、“城中村”的特征及“城中村”改造的必要性 (1) （一）城中村的特征 (2) （二）城中村改造的必要性 (3) 二、“城中村”改造中存在问题 (5) （一）城市规划、建设和管理盲区 (5) （二）城中村普遍存在的治安形势严峻的问题 (5) （三）职业问题 (6) 三、“城中村”改造的对策 (6) （一）贯彻“规划优先”的原则，完善城中村改造规划编 制体系 (7) （二）解决城中村居民就业问题，提高村民素质 (8) （三）完善社会保障体系，实现村民社会保障的城市化 (9) 参考文献 (10)
城中村改造的国内外经验和启示
城中村改造的国内外经验和启示 时间:2010-04-24 作者:韩斌，李笠来源:资源网 纵观世界城市发展史，城市贫困和贫民窟是城市化进程中的一种普遍现象。无论是发达国家，还是发展中国家，都曾经或者正在面临贫民窟或者类似贫民窟问题的困扰。一个明显的规律是，发展中国家当前面临的贫民窟问题，很大程度上也曾在发达国家发生;同时，当今的发达国家依然或多或少地存在贫民窟问题，贫民窟并没有因为发达国家完成了城市化进程而消失。 正因如此，全球应对城市贫民窟挑战的政策具有了一定的延续性，并大致经历了几个“住房战略”演变阶段，即，住房供应和清除贫民窟→场地和服务→贫民窟的升级改造→使用权保障。 而在我国，20世纪80年代末,我国最早的“城中村”现象开始出现，而后,随着城市化进程加速发展,城市用地急剧膨胀,需要通过征收周边农村的土地获得扩展的空间,农村土地逐步被 蚕食,大量实行集体所有制、农村经营体制的村落被城市建设用地所包围,至20世纪90年代中后期,“城中村”便已经成为我国城市化进程中的普遍现象。而随之产生的社会、经济、环境等方面的诸多问题亦日益成为影响我国城市健康和谐发展的痼疾。 在这个渴望和谐的时代, “我们所要建设的社会主义和谐社会,是民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会”,“城中村”作为与城市发展不和谐现象的缩影,对其进行全面、客观的认识已成为我国城市健康和谐发展所面临的紧迫问题。 1 国外城中村(贫民窟)改造历史和经验 1.1 巴西 在巴西，相当数量的城市人口居住在非正式的或不合法的居民区中，常常占用公共土地。据统计，贫民区人口约占里约热内卢全部居民人口的25%。这些贫民区是一些外来打工者的家园，但是其卫生条件极差，常常遭受自然灾害和犯罪的侵扰。 1.1.1在社会政治以及地理上把贫民区纳入这些城市。 80年代初期，许多城市努力规范或把贫民区纳入到城市有机体内，从法律上认可它们。巴西在全国范围实行了新的规划措施，允许把某些居民区指定为“特殊社会利益居住区”，以便于规划和对各个区制定相应的土地使用要求。 1.1.2保证投资支持贫民区的改造 政府改变了过去反对贫民区的做法，无偿向居民提供建筑材料和资金。巴西应用经济学会1998年的一项研究表明，至少794个市政当局制定了贫民区或“非正规居民区”的改造计划，其中约506个市政当局的改造计划包括在不同形式上实现土地占有的规范化。
杨凌示范区城中村改造拆迁补偿安置办法
杨陵区人民政府，管委会各工作部门、各直属机构： 现将《杨凌示范区城中村改造拆迁补偿安置办法》印发你们，请认真贯彻执行。 二○一一年四月二十六日 杨凌示范区城中村改造拆迁补偿安置办法 第一章 总 则 第一条 为改善示范区城中村人居环境和村民居住条件，完善城市公共服务功能，加快城市化进程，根据《中华人民共和国城乡规划法》和《杨凌示范区城中村改造管理办法（试行）》，结合杨凌工作实际，特制定本办法。 第二条 本办法适用于杨凌示范区城市规划区内经批准实施城中村改造村庄的拆迁补偿安置。 第三条 城中村拆迁补偿安置采取“两分离”、“一结合”的原则。即：拆迁与安置分离，补偿与购买分离，生活安置与生产安置相结合。 第四条 城中村改造主体依此办法制定具体的拆迁补偿安置方案，报示范区城中村改造办公室（以下简称城改办）审批同意后，在示范区城改办的监督指导下实施拆迁补偿安置。 第五条 杨陵区政府及有关乡镇政府、街道办事处要积极协助做好拆迁补偿安置工作。 第二章 拆迁管理 第六条 城中村改造主体实施拆迁前必须按照规定办理房屋拆迁许可证，缴纳拆迁补偿安置保证金。 第七条 城中村改造主体要严格按照批准的改造方案，在规定期限内实施房屋拆迁。在拆迁期限内未完成的可申请延期，延期最长不得超过一年。 第八条 城中村改造主体与被拆人达成拆迁补偿安置协议的，被拆迁人或者房屋承租人在拆迁期限内拒绝拆迁，城中村改造主体可依法向人民法院提起诉讼。 第三章 补 偿 第九条 进行城中村改造村群众的原有合法宅基地及建筑物、构筑物和装修必须按照有关规定给予补偿。 （一）合法宅基地（含户均公益和公共用地）按照每院宅基地2.4万元标准补偿后，予以收回。 （二）构建筑物及装修部分由资质机构评估后，根据杨凌示范区年度房屋拆迁货币补偿基准价格规定予以补偿。
大数据时代,数据共享“倒逼”政府治理改革
通信世界网消息(CWW)在大数据应用快速发展的时代，政府数据通过开放、交换、融合与共享，将原来各部门的“条数据”逐步整合成“块数据”，深入实施大数据政务应用，数据价值才会产生成百倍的裂变效应。 作者：联通西安研究院殷明杨颖席晓 近年来，随着大数据、云计算以及移动互联网等新兴信息技术的不断成熟，以这些新兴信息技术为基础的政府各信息化系统也得到了长足的发展和规模应用，大数据不断被应用到政府日常管理和各种惠民、便民服务中。 通过大数据分析，政府不仅能了解过去发生了什么，更重要是，可以预测未来将会有什么样的变化，从而帮助政府更科学、准确以及快速地制定相应决策，这也成为推动政府政务公开、完善服务、依法行政的重要工具。但与此同时，政府各业务系统之间条块分割、数据孤立，“信息孤岛”现象普遍存在，成为现阶段大数据在政府大规模应用的重要掣肘，而由此引发的重复建设，不仅造成大量浪费，也让政府工作效率乃至公信力大打折扣。因此，现阶段如何有效实现政府各部门的数据共享和交换迫在眉睫。 在大数据应用快速发展的时代，政府数据通过开放、交换、融合与共享，将原来各部门的“条数据”逐步整合成“块数据”，深入实施大数据政务应用，数据价值才会产生成百倍的裂变效应，大数据的应用价值才会被深入挖掘，“倒逼”政府创新社会治理改革，形成政府层面的创新示范，有助于政府深入推进体制机制和经济社会改革，加快向透明、高效、廉洁的服务型、责任型政府转变。 政府各部门数据共享交换存在问题
首先，政府各信息化系统缺乏统一的顶层设计与系统规划，无统一的建设标准。政府信息化基础设施大部分是以前由各部门根据本部门的业务实际需求，逐步分散建立的，各信息化系统没有建立在统一规划的云计算平台之上，如：需要邮件系统就买几台服务器，装上相应的邮件系统软件，能实现日常基本的收发邮件就完事；以后如果需要建立网站，就再买几台服务器，部署上网站系统，能实现部门信息发布、用户能利用网站办理相关业务就竣工；后来再需要什么就添加什么系统，甚至各部门有各自不同版本的办公系统，信息化基础设施建设比较混乱。各部门信息化建设标准不统一，分散建设、重复建设，资源浪费，各部门的系统相互独立，之间存在物理壁垒，没有很好地形成系统之间的互联互通，不能很好地实现信息数据等共享交换。 其次，缺乏必要的法律规范体系保障数据共享交换的安全。大数据的发展与应用在创造价值的同时，也面临着复杂严峻的安全挑战。如果留意今年“两会”消息，“大数据”尤其是政府数据公开共享再次成为各界关注的焦点，现阶段大数据在政府的应用过程中，还没有相关有力的法律来规范政府数据共享交换的行为、保障相关数据共享交换的安全。在大数据时代，想完全屏蔽外部数据商“挖掘”政府相关数据信息非常困难。目前，电子邮件、微信、微博、视频发布、电子商务、社交网络等已成为人们日常数据交流发布的平台，通过交流平台数据中大量的个人信息，可以关联分析和挖掘出公民个人身份、账户、位置、轨迹等敏感或隐私信息，使得对大数据的采集和应用很容易侵犯个人信息和隐私，恶意利用的技术门槛大大降低。 数据共享交换系统因部署在分布式的云化计算平台上，系统在上传、下载、交换的同时，也极易成为黑客与病毒攻击的对象，平台一旦被入侵并产生泄密，则会对政府和相关企业的信誉、研发、销售、服务和品牌等多方面带来严重冲击，带来难以估量的损失；还可能
我国城中村改造的主要模式及部分城市的具体做法
我国城中村改造的主要模式 一、珠海模式 珠海的城中村改造模式是由政府引导房地产商改造开发城中村的模式。政府在改造中起着决策引导，制定改造规划，出台改造优惠政策的作用。改造的主体为房地产商，政府通过公开招标引入有实力的开发商，由开发商筹集资金完成改造工作。改造方式为拆掉旧村彻底重建，建设商品房和商品房化的安置房。拆迁补偿方式为实物补偿为主、货币补偿为辅，补偿比例为1∶1（补偿标准以内）和1∶1.2（未达规定面积）。土地权属由集体土地转为国有土地，转让期限为70年。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。 二、广州模式 广州的城中村改造模式是由政府引导村民自行开发改造、不允许房地产商进入的模式。政府在改造中起着制定政策，出台优惠、扶持政策，积极引导的作用。改造的主体为村集体和村民，政府提倡按照“谁出资、谁受益”的原则，村集体和村民个人出资为主，区财政拿出一部分配套资金，由城中村自行改造开发，不允许房地产商介入。改造方式为重建、改建与维护相结合。拆迁补偿方式由各城中村根据具体情况自定。土地权属由集体土地转为国有土地。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。 三、杭州模式 杭州的城中村改造模式是由政府统筹改造城中村的一种模式。政府在改造中起着组织作用，市政府负责城中村改造政策制定和工作考核，市规划局负责编制城中村改造的规划，区政府统一运作、统筹平衡本区城中村改造。改造的主体为区政府，区政府享受市政府在土地运作方面的部分权限，统一运作、统筹平衡撤村建居村的全部集体土地, 集体土地转为国有后由政府招标建筑公司建设安置村民的农转居多层公寓，部分地块用于出让以解决建设资金平衡需要，这类地块由各区政府会同市土地储备中心
城中村现象及改造新思路
第!"卷!第!期!!!!!!!!!!!西!安!工!业!学!院!学!报!!!!!!!!!!#$%&!"!’$&! !(("年)月!!!!!!!!!*+,-’./+0123.’2’4525,56+05678’+/+9:!!!!!!!!!.;<=!((" 文章编号!!>(((?@A>)!!((""(!?>"!?() 城中村现象及改造新思路" 周雪峰!杨小玲 !西安工业学院建筑工程系"西安A>((B!# 摘!要!!为解决#城中村$对城市的建设质量和发展秩序的影响=以#城中村$为研究对象展开 深入分析%揭示了我国城市化迅速发展中#城中村$产生的内在原因及其外在条件=从城市发展 及其管理层面对o#城中村$问题进行了较为全面&深刻的再认识=指出了#城中村$问题的核心 是#外生型$经济社会机制的结果=提出了以均衡化和利益机制为核心%以智力支持和教育补偿 为支撑%以空间改造和功能重塑为重点的综合化改进策略= 关键词!!城中村’社会问题’外生型经济’改造新思路 中图号!!5,R G)=>>!!!文献标识码!!.!!! !!$城中村%指伴随城市郊区化&产业分散化以及乡村城市化的迅猛发展"为城建用地所包围或纳入城建用地范围的原有农村聚落"是乡村’城市转型不完全的&具有明显城乡二元结构的地域实体=简言之"$城中村%是指城市建成区或发展用地范围处于城乡转型中的农民社区"内涵是$市民城市社会中的农民村%(>?!)= R(年代中期以前"中国$城中村%现象和问题尚未显现=R(年代中后期"城市蔓延和郊区化进程加速"城市边缘区土地被大量征用"因政府要在$城中村%土地补偿和村民安置方面支付巨额经济成本和社会成本"为规避巨额成本"城市政府选择了绕开村落的迂回发展思路"导致$城中村%在土地利用&建设&景观&规划管理&社区文化等方面表现出强烈的城乡差异及矛盾"影响城市的建设质量和发展秩序"引起城市政府和社会各界的广泛关注= $城中村%的形成机制具体可归结为以下几点* (快速城市化&城市蔓延及郊区化使$城中村%用地被包围&蚕食+)$城中村%土地的集体所有制造成城乡土地市场脱节"土地流转受阻"收益分配&土地利用混乱++传统农村管理机制使城市政府无法对其行使统一有效的规划和管理"滋生许多社会治安问题+,乡村到城市的急速转型并未改变村民狭隘 封闭的小农意识+-城乡二元体制为$亦城亦乡&亦农非农%的$城中村%提供了城市&乡村的双重优待= >!“城中村”社会经济现状 $城中村%依托优越的地理区位和丰厚的征地补偿金发展"积累了巨额的集体经济"形成以出租屋租赁为主要谋生方式的家庭经济"但外来流动人口的大量涌入和以宅基地为基础所形成竞争性出租屋市场成为$城中村%特有的景观特征"并引发了一系列社会问题"譬如屡禁不止的地下非法经济&难于管理的出租屋和流动人口等问题从而使$城中村%成为一个$社会’经济塌陷带%"以下主要从村集体经济运营&村民及流动人口生存状态来分析= >=>!"寄生型#外生式$的村集体经济 $城中村%村集体经济以第三产业尤其是纯土地出租&物业租赁为主业"经济收入依赖于出租屋租金和政府或开发商征地补偿金"为典型的$寄生型&外生式经济%"经营效益决定于城中村的区位以及周边流动人口的聚集状况= 村集体经济由村委会管理"并由其全面负责社区生活"包括福利及市政基础供给&外来人口管理等"形成$类国有企业的单位制式%的块状管理模式= "收稿日期!!((@?(G?B> 作者简介!周雪峰!>R"B?#"女"西安工业学院副教授"主要研究方向为土木建筑工程=万方数据
城中村拆迁改造党建情况上报稿(三稿)
二、舞活党建龙头促进城中村和谐拆迁（经验做法） 今年以来，邯郸县充分发挥基层党组织和党员作用，以党建促拆迁，以拆迁检验党建工作水平，合力攻坚，实现了城中村和谐拆迁，达到了无一例阻碍、无一例强制执行、无一例上访闹事、无一例安全事故，创造了邯郸市城中村改造史上的“南程庄奇迹”和“东柳林加速度”。 一、抓基础，发挥党支部战斗堡垒作用。东柳林、南程庄等4个城中村都成立了以村党支部书记为第一责任人的拆迁工作协调组，下设政策解释、纠纷化解、事实认定、印信管理、帮办服务等五个工作小组，每个小组由一名支部成员任组长，全程负责拆迁过程中群众反映的热点难点问题的办理。同时，每村班子成员实行“双包”制度，即支部成员包片，党员包户，动员拆迁，帮解困难。南程庄村支部所有成员3天内全部率先腾房，每人分包5-15户的拆迁任务。“两委”干部在拆迁中，带着感情做工作，儿女结婚登门祝贺，老人过世上门吊唁，家人住院专程看望，帮算账、帮签约、帮找房、帮搬家，赢得了群众的支持和配合。不仅拆掉了房子，更拆出了感情，结下了友谊，收获了群众、干部、领导、开发企业各方满意的丰硕成果。 二、抓关键，发挥支部书记“领头雁”作用。东柳林村支部书记李华，是经过“两推一选”当选的优秀支部书记，在拆迁工作中，该同志工作主动、方法灵活，“进百家门、解百家事”，解决了大量的矛盾纠纷，受到全村党员群众的一致好评，被群众公认为“主心骨”和“贴心人”，在拆迁工作中起到了“领头雁”作用。南程庄村支部书记张金亮一人分包了33户的拆迁任务，动员会当天，他就动员3户群众当即签约，用实际行动撕开了城
中村改造的口子。南程庄村支部副书记李永进面对支部交给的任务，为打开门市房拆迁的僵局，在还没有签订协议的情况下，带头把自己的门市房无条件拆迁，让全村群众吃了“定心丸”，在困难面前、在利益面前，用实际行动彰显了一名基层党员干部的风采。 三、抓典型，发挥党员示范带动作用。在拆迁过程中，村党员干部做到了“带头丈量、带头签约、带头腾房”、努力做到“把群众的事当自己的事来办、把小事当大事来办、把份外事当份内事来办”，较好地发挥了示范带动作用。每个拆迁村都设立了“拆迁一线争先榜”，建立公开栏，实行比比看，拆迁拆到哪里，党员就出现在哪里。东柳林村党员李天庆，在村拆迁动员后，主动给自己的子女做工作，第一个报名拆迁。南程庄村党员何利明带头丈量自家房屋，带头拆迁，带头做好亲戚工作，起到了很好的带动作用。东柳林村老党员李付林，群众威信高，通过耐心说服，使6户“钉子户”签订了协议。 四、抓机制，确保党建活动不断。一是实行党员联系卡制度。将每一名党员的去向、租住地、从业情况、联系方式等逐一登记造册，建立管理台账，按租住地相近或从业相近等类别，若干名党员中明确1_2名优秀党员（或支部成员）作为党员联系人，具体负责支部安排工作的落实，确保3年回迁过渡期内，支部能找到每名党员，党员都能找到支部，做到组织活动全覆盖，党员参加组织生活零掉队。二是抓好党建制度落实。使拆迁后的一系列党务工作、社会问题的解决，有一个固定的活动场所。对列入拆迁范围的活动场所，提前运作活动场所的选址和建设；对过渡期内暂没有活动场所的，在党员租住较集中的地点租赁活动场所。目前，4个城中村党组织按照就近、便利的原则已在东辛庄村、东风小区成立了临时党支部，并根据党员租住集中的小区设
浅析开发商在城中村改造中的注意事项
浅析开发商在“城中村”改造中的法律风险防范浅析开发商在“城中村”改造中的法律风险防范作者:广东华瑞兴律师事务所魏济民时间:2011-04-14 浏览1629次字体【大中小】 (本论文荣获广州市律师协会二Ｏ一Ｏ年度理论成果三等奖） 在城市高速发展的进程中，城市范围不断的扩大，农村土地全部被征收，农村集体成员由农民身份转变为居民身份后，仍居住在由原村改造而演变成的居民区，或是在农村村落城市化进程中，由于农村土地大部分被征用，滞后于时代发展步伐，游离于现代城市管理之外的农民仍在原村居住从而形成了“城中村”。若要从法律的层面来定义“城中村”，可参考《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》第二条第二款的规定，城中村（含城市待建区域内的旧村，以下统称城中村）是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域。 由于我国经济在近几年高速的发展，许多法律法规无法跟上经济发展的步伐，大量新出现的法律关系问题在现有的法律法规中没有做规定，例如本文所提到的“城中村”改造问题就是其中之一。因此，“城中村”改造的法律关系问题只能由政府部门参照《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城乡规划法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《物权法》等出台相应法律规章作为政策指引。 在仅有的城中村改造实例中，我们可以看到猎德村的改造模式为：开发商垫资、政府出政策、村委会协助改造，将原村部分土地拍卖，筹集到改造资金，将一部分建设为村民安置区，另一部分以集体经济组织建设商业大厦支撑集体经济。花地村的改造模式为：“搬积木”的形式滚动发展，多个地块进行“拆一建一补一”，即把一号地块的村民先临迁出去，建成新楼后，再把他们安置回来，同时也把二号地块的拆迁村民安置进来，跟着再拆二号地块，二号地块建好后，接着是三号、四号地块，以此类推。不论采用何种模式，都离不开开发商的投资参与。由于城中村改造过程中存在土地征收、拆迁、补偿、安置、土地使用权“招标、拍卖、挂牌”出让等方面的风险，以上几点集中为一个难点，既利益如何进行分配与平衡的问题。下面将针对以下几个方面，对开发商开发过程中应该特别注意防范的法律风险进行分析： 一、土地征收的法律风险。由于法律规定农村土地为集体所有，因此作为城中村的集体土地、宅基地在没有经国家征收转为国有土地之前不可以在土地市场上流转。根据我国现行的《土地管理法》的规定城中村改造建设的前提必须通过将城中村的集体土地变性为国有土地。虽然国务院制定的《土地管理实施条例》第二条规定“下列土地属于全民所有即国家所有：（五）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地”，城中村成员“农转居”后集体所有的土地属于全民所有即国家所有，而对如何转化并未提及，根据我国《宪法》、《土地管理法》规定不能无偿的将集体土地征收为国有土地。因此，集体土地变性的唯一途径即为国家需支付数以亿计的征收土地补偿费、安置补助费征收集体土地。然而，地方政府是不会拿出如此巨大的资金投入土地征收的。因此就会在征收过程中引进社会的资金用于支付土地补偿费、安置补助费等。
城中村改造案例与经验
城中村改造案例与经验 一、城中村及其特征 1、城中村的界定 城中村, 又称都市村庄, 是指已经纳入城市总体规划建设范围内, 农业用地很少或已经没有, 居民职业结构与生存方式已经向城市转型, 但建筑景观和居民文化习俗仍缺乏城市社区内涵特征, 建立在集体性质土地上的习惯上仍称为“村”的居民聚落。城中村是以本地居民出租房屋获得经济来源、外地户籍居民承租房屋获得临时住所、兼有内部服务型经济为主的城乡过渡型社区。 2、城中村的特征 城中村与周边城市地区相比, 其特征主要有： (1) 土地特征。城中村土地属于集体所有制土地, 基本以农村居民宅基地为主、其他建设用地为辅, 农用土地不断减少以至消失, 成熟的城中村已经没有农用土地。 (2) 建筑特征。建筑物以村民家庭住宅楼为主, 缺乏统一规划, 建筑密度和建筑容积率很高(部分位于闹市区的城中村极高) , 违章建筑和私搭乱建多, 城市基础配套设施缺乏, 缺少必要的城市公共绿地、文化、体育、休闲设施等。 (3) 人口特征。本地居民职业结构与生存方式亦城亦乡, 人口职业构成复杂, 外来人口居多, 本地居民和外来人口文化素质普遍不高, 社会治安难度大, 本
地居民和外来人口形成相互隔离的二元社会, 相互之间为房东和房客关系。 (4) 经济特征。城中村村民主要的经济来源是房屋出租收入、集体经济分红以及小规模的商业、餐饮业, 外来人口以居住为主, 部分在本村从事经营, 房屋租赁及其衍生经济成为城中村主要经济模式。 3、城中村的分类 从不同的角度, 城中村的类型有： (1) 根据与城市的距离和相交接的形态特征, 城中村可以分为处于闹市区中的城中村、处于城乡结合部的城中村和处于郊区的城中村三类； (2) 根据所处位置、发育程度和农用地的多寡等因素,城中村可以分为典型城中村、转型中城中村和边缘城中村三类。 (3) 根据具有的经济特征, 城中村可以大致分为以居住为主型、以商贸餐饮业为主型和集体经济工商业为主型三类。 二、城中村改造的案例 1、珠海市：政府决策，政策推动，市场运作 珠海市建成区共有26个城中旧村需要改造。总占地面积约300万平方米，需动迁人口近20万，其中常住人口近5万，暂住人口近15万。珠海市城中旧村改造实行了“政府决策，政策推动，市场运作”的方式，主要政策措施和做法是：政府调控市区其他地段的房地产开发规模，为城中旧村改造腾出市场空间。珠海市政府自1999年开始暂停新出让土地，计划3年内暂停批准市区新开工住宅项目。对已出让土地进行清理，其中交齐土地使用权出让金50%的有计划逐宗收回作为政府土地储备；已交齐土地使用权出让金的进行整合，同一地段的小地块必须合并为大地块，并按照新修编的《珠海市城市总体规划》重新编制修建性详细规划后方可进行开发。上述措施使珠海市市区自1999年以来基本未有房地产新