万科东海岸酒店式公寓经营管理方案

东海岸酒店式公寓经营管理方案

目录：

一、东海岸公寓经营定位、模式及测算

二、东海岸公寓装修风格及配置说明

三、东海岸公寓日常管理细则

四、东海岸公寓装修设计大赛方案

五、东海岸酒店公寓入伙文件

一、东海岸公寓经营定位、模式及测算

A、东海岸公寓经营定位：

精品小型度假酒店（公寓），以自身16套房为基础，吸引业主

委托加入，以日租经营模式为主。

A1、目标市场客源：

商务会议培训、公司休假客源占３５％

万科系统内含万科业主客源占 3５％

国内外旅行社、订房网络客源占２０％

旅游及其它散客１０％

B、东海岸公寓经营模式：

经营模式：采用酒店式代租管经营模式。

会所相关功能和商业街的经营项目也都需要和酒店公寓的经

营和业主的使用配合考虑。达到业主，住客，公司的权益均衡

的目的。

注：1、业主交代租管的房间，必须符合房间设施及装修标准要求。

2、如业主已选择了原有的装修套餐，如其它设施设备均

符合酒公寓的经营要求，均可按酒店式代租管经营。

3、代租管期间，业主需按规定交纳物业管理费及本体维

修基金，支付代租管的佣金，同时享有同其他业主相等的

权益。期间业主入住自有的物业，需提前三天通知前台，

不需支付租金和佣金，但要即时支付50元/天/间的客房

服务费。

4、如业主的房间装修及配置均未能达到酒店式公寓代租

管的要求，此类代租管业务可由物业公司的租售中心或物

业管理处承接

5、代租管收费标准：

C、东海岸公寓经营测算

结合东海岸大型社区的实际情况以及参考大梅沙片区其他酒

店的价格拟定价如下（门市价）：

*C1、单房：４８０元／天 *C2、一房一厅：５８０元／天

注：＊此价格结合周边地区的调查情况并结合东海岸社区的整体定位及酒店公寓的现有规模所定。＊此价格为前台

价，可根据季节及经营情况通过不同折扣调整价格。

C3、酒店公寓房间经营回报测算（按日租模式）

涟涛306房按日租模式

公寓面积为52.76M2 ，总价为27万元，购置后长期用于出租，投资回报分析如下：

1、投资总成本：343,020元

(1)、资本金：273,020元；

a、一次性房款：27,000元；

b、房产证税费：3,020元；

(2)、装修、家私费用：67,000元；

(3)、电器：3,000元。

2、年物业费用:2567元

(1)、物业管理费:元/M2×50.76 M2 ×12月=1815元

(2)、本体维修金:元/M2×50.76 M2×12月=152元

(3)、房内清洁费:50元/月×12月=600元

3、年租金收入：61828元

(1)、全年入住天数：365天×45%（入住率）=164天（较保守估算）

(2)、年租金收入：377元/天（六五折价）×164天=61828元

4、客房服务费：164天×50元/天= 8200元

5、支付佣金: 61828×10%=6182元

6、税金:61828元×12%= 7419元

7、投资净收益:

(1)、按天租赁年净收益：37460元

= (年租金收入-物业费用-客房费用-支付佣金-税金)

= 60-6182-7419=37460元

(2)、按天租赁年收益率: %

= 37460/343,020=%

(3)、投资回收期: 年

注：装修、家私、电器的价格为估算。

D、酒店公寓项目的市场营销及发展方向

D1、成立酒店公寓的市场营销部门，制定营销推广方案，专职负责东海岸公寓的营销工作。

D2、通过东海岸现场的销售点，向新老业主及意向客户做推广。

D3、利用万科整体较为完备的网络资源进行推广（含集团、地产、物业及各分公司），开通网上订房等功能。

D4、利用深圳本地的万科社区和各地的分公司社区的万科业主资源进行推广。

D5、利用《万科周刊》、《万科会》等内部刊物、杂志推广

D6、利用旅行社、订房中心推广、签定订房协议。

D7、待项目运作和时机较为成熟后再选择其它有效媒介推广。

D8、通过滚动发展的方式，吸引较多的业主委托代租管，不仅能促进东海岸大社区的日趋成熟，推动东海岸社区的销售工作的进一步展开，逐步树立物业公司在酒店或公寓经营方面的良好声誉，更可提高和扩大万科物业的品牌效应。并可探讨和总结出一套适合东海岸公寓

实际情况的经营管理模式，取得宝贵的管理经验，培养和储备酒店管理及相关领域的人员，为物业公司开拓新的经营领域，为物业公司在此领域中快速、稳步和持续的发展做好相应的工作。

E．东海岸酒店式公寓运行成本测算（按自有16套房计算）

二、东海岸公寓装修风格及配置说明

A、装修风格：亚热带海滨休闲度假

A1、设计原则：人文、环保、简洁、安全

A2、装修费用标准：

不含家私电器：

A款 600-800元/m2

单房（40m2）预算24000元-32000元

一房一厅（52m2）预算3123000元-416000元

B款 1100-1200元/m2

单房（40m2）预算44000元-52000元

一房一厅（52m2）预算57000原-67600元A3、基本装修基本要求：

B、房间家私及配置说明

备注：1、带*号项目为基本配置。

2、家私材质以木料为主，尽量减少使用玻璃材料。

3、电器设备均需符合国家相关的安全标准。

三、东海岸公寓日常管理细则

A、东海岸公寓酒店管理与物业管理的关系

A1、总体概括：

1、物业管理和酒店管理为两个平行、平等的部门，分工不

同，协调合作。

2、二者的共同目标是为业主（宾客）提供优质服务，以赢

利为目的。

3、物业公司负责公寓的安全保卫、公共区域的清洁卫生，

日常工程维修保养及商业街的日常管理。

4、酒店负责为协议业主及宾客提供酒店式服务，包括礼宾

服务、前台问询、接待、收银、总机服务，客房室内清

洁、洗衣、托婴、擦鞋、加床等代办服务。

5、二者定期召开工作联席会议，讨论工作矛盾，交流工作

心得，统一服务形象标准、口径。

A2、东海岸物业管理处服务管理范围：

1、物业管理处入伙流程及相关事宜

注：入伙时场景布置、宣传资料发放由物业管理处负责。

2、物业管理处针对装修管理及入住：

物业管理处负责对公寓所有装修项目的监督和管理。包

括业主自装、酒店自用房装修、业主委托套餐装修、物业公司除给予积极的协助外，应对房屋的装修尤其是房屋结构的变动和室内原有设备、管线的改动的申报审批制度，对装修施工过程中的垃圾、噪音、用火、用电安全的管理，对装饰装修材料的管理等。

以上由地产负责

以下由物业公司负责

3、物业管理处针对业主搬迁及酒店家私进场

（1）物业处负责公寓开荒清洁，打扫好室内外卫生、并

清扫出道路，业主室内清洁按物业公司收费标准约定费

用，酒店经营用房费用内部进行划转。

（2）物业处提供人力协助酒店经营用房家私进场，按酒

店经营方要求完成相关布置，业主自用搬迁可进行有偿搬

迁。

（3）物业负责指挥搬迁车辆出入，安全保卫工作。

4、物业管理公司常规性服务：

a、房屋建筑主体管理；

b、公寓设备设施的维修管理；

c、环

境卫生管理（物业公司负责除酒店经营用房室内清洁卫生的所

有公共区域清洁卫生，包括外围、大堂、办公区域、公共卫生

间、电梯间、楼道、绿化管理、治安管理、消防管理、车辆道

路管理。

注：（1）、专项和特约服务由酒店管理方协调运作：

（2）、委托代办服务：在酒店管理方因人力、物力、技术方面无法实施由物业公司实施完成，并按具体业务情况

收取相应费用。

（3）、公共性服务（社区文化、教育、体育）：所有业主

共享。

A3、东海岸酒店公寓管理范围：

1、入伙期间酒店公寓管理任务及具体分工

（1）成立宣传小组，向业主宣设立酒店经营模式专室和展台。

附：宣传流程表及注解说明

注解说明

物业公司签约审核组：负责发放委托管理合同、投资手册，酒店指南，酒店装修标准等酒店宣传资料。

酒店礼仪接待：由着酒店制服礼宾员引领至专门洽谈位。

宣传咨询组：由专人进行一对一讲解酒店经营模式。

酒店经营模式展示会：业主集中观摩幻灯片、座谈经营模式，答疑相关问题。

酒店样板房引领组：专人负责陪同业主参观酒店装修现房。

（2）各部门具体分工及工作内容：

前台

礼宾服务：协助宾客搬运行李、寄存物件、指引客房、各种代办服务，租车服务，海滨社区往返巴士半小时一次；

前台接待：办理入住登记、提供问询、查询服务；

前台收银：办理退房手续、外币兑换，私人保险箱；

前台总机：转接电话、留言服务、叫醒服务、保密服务；

商务中心：商务秘书服务，传真、复印、打字、翻译、代订机票、火车票、安排大小会议；

值班经理：处理宾客投诉、协调酒店部门、管理处对外关系.

客房

◆为宾客提供星级酒店干净舒适的房间；

◆负责客房室内日常清洁卫生；

◆为宾客提供客房内的各项服务；

◆配合物业保安维护公寓内楼道的安全巡视工作；

◆做好宾客来访登记工作；

◆检查房间设施设备、发现问题及时向物业工程部报修；

A4、物业管理处与酒店管理相关总题解决程序

（1）服务目标

所有物业及酒店员工都应树立“业主（宾客）至上、服务第一”

的思想，不断提升服务品质，创造东海岸公寓服务品牌。（2）服务重叠

物业同酒店在发生服务重叠时，最早接受服务要求的一方为责任人，在服务发生后，由酒店经理及物业主任就服务发生相关的费用、工作程序改进等问题进行沟通划定。

（3）服务责任

在业主或宾客向酒店或物业员工提出相关服务要求或问询时，而此服务内容不是其所属部门工作范畴，任何员工不得推脱冷淡、推卸责任，而应主动、热情提供力所能及的服务工作，无法提供相应服务的也应主动指引业主或宾客解决问题的方法和途径。（4）客户投诉

酒店大堂经理是公寓客户投诉的主要负责人，所有一线部门员工（包括物业及酒店员工）在接到客户投诉时第一时间如处理不了，应及时上报大堂经理，由大堂经理协调处理，涉及物业方面的投诉（如服务态度、服务质量、服务效率、服务责任划分），第一时间大堂经理有最高指挥权，涉及重大投诉，大堂经理应报告酒店经理协同物业主任及相关责任人共同处理。（5）服务质量、服务形象的统一监督管理

酒店大堂经理对东海岸不论是酒店管理方还是物业管理方的所有员工的服务形象、服务质量进行监督、检查

B、关于会所经营管理方案

B1会所定位

周边环境分析：大梅沙海滨度假区得天独厚的海洋资源，东海

岸配套齐全的高尚大社区，风格独特的酒店式公寓尊贵享受的浪漫之地。

定位：具备各种商务培训功能，以运动、休闲、健康为主题的开放式会所。

B2、会所经营模式（待定）

会所拟实行会员制营销模式，会员分两大类，即业主类会员和非业主类会员。

1、业主类会员

（1）凡是东海岸公寓业主（含长期居住在公寓的业主亲属）均可申请成为业主会员；

（2）申请成为业主会员经审批批准后发放A类贵宾金卡，享受会所各项免费及折扣优惠服务项目；

（3）当A类贵宾金卡持有人入会所消费时，应主动出示该卡，并享受相应优惠政策；

（4）A类贵宾金卡持有人结帐方式可自由选择付现金或签单月结；

（5）重要、知名人物可特授予名誉业主发放A类贵宾金卡。2、非业主类会员

（1）申请非业主类会员首先填写“非业主类会员申请表”并附相关身份证明资料，经审核批准后，发放B类贵宾金卡；（2）申请B类贵宾金卡需预交一定数额会费，会所送出相应价

值礼券（如：各类免费券、现金券、优惠券，各种优惠券可组合使用）。

（3）当B类贵宾金卡持有人入会所消费时，应主动出示该卡，并享受相应优惠政策；

注：优惠政策范围：会所所有服务项目；

优惠方式：折扣、免费、附送、包价、营销组合等。

3、贵宾卡有关使用细则：

（1）贵宾卡非信用卡，只限本人使用，特殊情况需由当值经理批准；

（2）赠券、优惠券不限定使用人，但不可做现金使用，也不可退换；

（3）使用所有设施前须先出示贵宾卡或赠券；

（4）贵宾卡折扣优惠不可与会所其它推广活动的优惠同时使用；（5）贵宾卡收取一定的成本费用；

（6）会所保留对贵宾卡的最终解释权。

B2、会所服务项目配套概要及收费标准

（1）会议中心：会议室20人；会议室40人；会议厅100人；相关配套：演讲台、麦克风、音响设备、投影仪、白板、各种会议桌椅、沙发、桌布。

体育中心：羽毛球馆网球场乒乓球馆壁球馆篮球场台球室棋牌室

相关配套：各种体育运动器件及辅助设备。

（3）休闲中心：室内的游泳池桑拿保健中心健身体操房、美容美发

相关配套：健身器材、美容器材、桑拿保健器材以及辅助设备（4）服务项目收费标准：

会议中心

体育休闲中心

B3、服务项目推广

（1）会员连锁至尊服务、会员可享受指定万科社区会所连锁服务，即商业街餐饮、休闲优惠折扣；

（2）充分利用海滨优势，推广系列海文化活动营造海洋文化

的环境和氛围，引入冲浪帆板、潜水、沙滩排球、篝火

晚会等节目，充分满足人们亲海心理需要；

（3）利用东海岸项目郊野公园，开展放风筝、飞碟、登山比赛等活动，将会所充分延伸，满足人们回归生态自然怀

抱的心理需要；

（4）营销组合，将酒店和会所充分结合，实行互动推广，发挥资源的最大效率。如住房＋餐饮＋休闲健身，形成一

条龙包价服务

（5）开展各种培训营活动，包括游泳培训、高尔夫讲座、球类培训

（6）举办大型商务、休闲主题活动，如沙滩服饰大赛、沙滩选美大赛、红酒鉴赏会、商务交流主题论坛。

B4、酒店商业街配套招商项目及推广

（1）中餐品牌：东海酒家、天天鱼港、大白沙、上海、杭州特色菜。

（2）西餐品牌：名典咖啡、品上品咖啡、印度菜、牛扒屋、烧烤屋、酒吧一条街、茶艺馆、旅行社、银行、超市、邮局、体育用品店、24小时值班店、美容美发厅、休闲书吧、陶艺吧、家居装饰店

（3）酒店商业街联动推广：

◆酒店可与商业街协作推出优惠促销活动：美食展、小包价

分成计划

万科公司房地产成本管理制度

目录 一、总则 二、房地产成本管理职责（一）集团总部的成本管理职责（二）开发企业的成本管理职责三、房地产成本监控 （一）成本监控系统 （二）成本监控的要求 四、房地产开发环节的成本控制

（一）立项环节的成本控制（二）规划设计环节的成本控制（三）施工招标环节的成本控制（四）施工过程的成本控制（五）工程材料及设备管理（六）竣工交付环节的成本控制（七）工程结算管理 （八）其他环节的成本控制五、附则 万科企业股份有限公司

房地产成本管理制度 （讨论稿） 一、总则 1、为了增强成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力，根据国家有关法规政策，结合集团成本管理的要求和经验、教训，制定本制度。 2、成本管理的基本原则是：以市场需求为导向、保证质量为前提，过程控制为环节、规范操作为手段，提高经济效益为目的。 3、成本监控的任务是：遵守国家有关法规政策，落实成本岗位责任制，完善成本管理基础，形成有效的成本监控系统，努力降低成本，提高经济效益。 二、房地产成本管理职责

（一）集团总部的成本管理职责 1、制定、修正集团成本管理制度，督促、指导各开发企业建立完善本单位成本管理制度；并跟踪、检查执行情况，对成本实行制度监控。 2、进行房地产市场调研，对房地产市场走势作出分析、判断，及时提供、反馈给集团和各开发企业管理层作决策参考；保持对国家有关法规政策和集团成本管理环境的了解，协助房地产公司争取优惠政策、处理有关政策性问题。 3、组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听证，按立项审批程序审查投资估算，把握投资决策，合理配置资源，帮助房地产公司做好项目前期策划中的成本控制。立项审查的重点是： ◆立项资料是否齐全、规范； ◆市场定位是否明确、恰当； ◆投资成本估算是否经济、合理； ◆投资回报是否符合集团利润目标要求； ◆投资风险能否有效控制。

万科施工管理规章制度汇编

施工治理制度 1、地盘总体施工工作程序 2. 工程治理部工作职责 3. 项目经理部的架构与建制4．项目经理部工程治理程序 5. 工程招投标工作治理制度 6. 工程治理部工地检查制度7．项目经理部合同治理制度 8. 工程施工组织设计审查制度 9. 施工图纸会审治理制度 10. 工程质量操纵及治理方法11．工程进度操纵及治理方法12. 材料设备采购治理制度13．项目经理部文档治理制度 14. 住宅交付使用标准规定 15 文明工地标识标准 16. 工程技术咨询治理制度 17. 项目治理操纵表单

18．设计变更和工程签证治理程序

一、地盘总体施工工作程序 1、目的：对地盘总体施工质量、进度、成本进行有效操纵，确保最终产 品达到国家标准，见《室外排水工程规范》、《电气装置工程施工及验收规范》、《安装工程施工及验收规范》等标准，且满足销售部指定要求，满足四大市政配套公司的施工要求，满足设计总体构思要求，达到经济、美观、安全，确保第一时刻解决问题。 2、范围：适用公司投资建筑的工程项目总体现场施工的全过程操纵。 3、职责：本程序由工程部主管、设计部、销售部、预算部、监理公司相 关，项目经理总负责，主管工程师负责实施。 4、程序 （1）进度： ①各现场施工单位依照公司施工进度打算编制各工种工程进度打算表，同时依照实际工程进度及时修改、调整。 ②主管工程师依照四大市政配套公司现场施工实际情况，以及依照公司营销工作要求，监督监理公司，每周定期参加生产会议，针对实际施工与打算的偏差及时平衡、调整，脱节严峻的，制定应急补救方案。（2）成本操纵： ①土方工程见公司《土方工程临时治理方法》进行总量平衡操纵。 ②四大配套公司进场施工配合：依照现场实际情况，制定相应的施工打

万科-平衡计分卡-经典案例

万科-平衡计分卡-经典案例 目录 万科-平衡计分卡-经典案例 0 一、万科公司背景介绍 (2) （一）万科公司简介 (2) （二）万科公司的企业文化 (2) （三）万科的公司管理组织 (3) （四）万科运用平衡积分卡的历程 (3) 二、万科公司战略地图 (4) （一）财务层面 (5) （二）客户层面 (6) （三）内部业务流程 (7) （四）学习与成长层面 (7) 三、万科公司平衡计分卡实用 (9) （一）财务层面 (10) （二）客户层面 (10) （三）内部流程层面 (11) 页脚内容0

（四）学习与成长层面 (11) 四、关于万科实例的思考 (11) （一）平衡计分卡为何在万科公司顺利引进 (11) 1．全球化竞争与“以人为本”的公司理念 (11) 2．公司的制度基础使得平衡计分卡的运用成为可能 (12) 3．平衡计分卡与公司的发展理念想契合 (12) （二）万科引用平衡计分卡的逻辑路径 (12) （三）万科成功运用平衡计分卡的原因 (12) 1．业绩评价与企业战略结合 (12) 2．循序渐进，逐步引入，逐层改进 (13) （四）平衡计分卡的优缺点 (13) （五）与平衡计分卡相符合的激励机制 (13) 页脚内容1

一、万科公司背景介绍 （一）万科公司简介 万科企业股份有限公司成立于1984年,1988年进入房地产行业,是目前中国最大的专业住宅开发企业，一直以来，万科以其绝对领先的销售业绩稳居中国房地产行业龙头老大地位。 万科在制度和流程管理上拥有健全和成熟的企业系统，并善于不断创新，在企业内部形成了“忠实于制度”、“忠实于流程”的价值观和企业文化，在众多房地产开发商中，万科以品牌、服务和规模获取高价值。在发展过程中公司凭借治理和道德准则上的优秀表现，连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，并先后登上《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜。 多年来，万科以其稳健的经营、良好的业绩和规范透明的管理赢得了投资者和社会各界的好评。 （二）万科公司的企业文化 万科企业文化主要有四点：1.客户是我们永远的伙伴2.人才是万科的资本3.“阳光照亮的体制” 4.持续的增长和领跑。我们可以看出，强烈的客户意识贯穿于万科的企业价值观中，而这四点正好可以与平衡计分卡的客户、内部流程管理、成长与创新等理念相呼应，可见万科的企业文化为引进平衡计分卡奠定了基础。 页脚内容2

万科物业规章制度汇编

万科物业规章制度汇编 【篇一：万科物业管理体系文件整理汇总】 万科物业管理体系文件整理汇总 万科物业管理体系文件的分类: Ⅰ职能管理类z Ⅱ顾客关系类c Ⅲ 设备与房屋本体类s Ⅳ安全管理类a Ⅴ环境管理类h Ⅵ经营管理类 jⅠ职能管理类z、一、文件管理 1、受控章在文件左上角的为体系 文件正本，右上角为副本，公司受控章为红色印章，非受控章为蓝 色印章。 2、动议编制/更改体系文件需填写《文件编制/更改申请表》，经部门负责人确认后，报品质管理部，经管理者代表或品质 管理部经理审批。体系文件通过审批后，最迟自文件标明的生效日 期开始生效执行。文件修改时，有更改的文字内容须加下划线标明（质量记录表格可不加下划线）。 3、新编体系文件，由品质管理 部填写《文件发放签收表》，按《体系文件分类（发放）表》报部 门负责人审核，片区分管领导审批，抄送人力资源部。 二、人事信息类 1、申诉处理：职员如认为部门管理中存在不合理时，可向人力资源部申诉，对职员的申诉须在三个工作日内予以回复。 2、正式职员离职和职员延期转正时，部门负责人或授权人事 管理员必须与职员面谈并填写《面谈表》，每延期一次，需面谈一次。 3、信息分类：定期信息、即时信息、突发及预警信息。定期 信息：是指某一时间段内业务变化状况的周期性信息，是通过季报、月报或周报等定期流转形式的总性文件。如管理服务报告、新项目 信息周报等。即时信息是指记录常规的动态业务变化状况的信息， 是通过快报形式流转的信息类文件。如重要会议纪要、公司荣誉、 入住快报等。突发及预警信息：是指描述或预警各类突发性事件的 信息，它是通过快报形式流转的信息类文件。包括紧急法律事件诉讼、媒体负面曝光、重大/热点投诉、事故灾祸四种。 4、信息传递 原则：及时性原则、真实性原则、完整性原则、扁平化原则、保密 性原则。 5、各信息员岗位若发生变动，须提前2个工作日通报总 经理办公，并完善各项交接手续，变动部门原信息员负责对新信息 员进行必要培训。 6、公司各部门的信息管理工作考核由总经理办 公室进行，并于每季度的首月10日前将上季度信息管理考核的综合 结果公布于公司内网。 7、管理评审至少每半年进行一次，评审主 要以会议方式进行。管理评审由管理者代表主持，各部门负责人及 质量管理活动有关的人员参加。 8、公司人力资源部按照公司职位

2019最新万科物业管理公司全套物业管理制度汇编

本文从网络收集而来，上传到平台为了帮到更多的人，如果您需要使用本文档，请点击下载，另外祝您生活愉快，工作顺利，万事如意！ 2019最新万科物业管理公司全套物业管理制 度汇编 目录 前言 (6) 第一章管理架构 (8) 第一节组织架构 (8) 第二节职能部门及岗位职责 (8)

总经理 (8) 副总经理 (9) 行政人事部 (10) 客户服务部 (15) 财务部 (19) 招商部 (25) 工程部 (28) 安管部 (33) 餐厅 (38) 第二章行政管理制度 (41) 第一节公文流转制度 (41) 第二节会议管理制度 (42) 第三节印鉴管理制度 (43) 第四节档案管理制度 (46) 第五节车辆使用管理制度 (49) 第六节业务宴请制度 (51) 第七节计算机网络管理制度 (52) 第八节办公用品管理制度 (53) 第三章人事管理制度 (54) 第一节员工聘用、调转、晋升及离职管理制度 (54) 第二节劳动人事关系 (63) 第三节考勤与假期管理 (72)

第四节薪酬及福利管理制度 (78) 第五节培训管理 (83) 第六节绩效考核管理制度 (84) 第七节员工奖惩制度 (98) 第四章财务管理制度 (102) 第一节资金管理制度 (102) 第二节资产管理制度 (112) 第三节借款及费用报销管理制度 (117) 第五章综合业务管理制度 (121) 第一节客户服务管理制度 (121) 第二节招商部管理制度 (131) 第三节工程维修管理制度 (132) 第四节安管部管理制度 (143) 第五节保洁管理制度 (159) 第六节绿化管理制度 (164) 第七节餐厅管理制度 (166) 第八节应急预案 (172) 第六章工作流程 (193) 第一节综合管理 (193) 1、招聘申请工作流程 (193) 2、招聘工作流程 (196) 3、新员工入职管理流程 (202)

万科内部控制制度汇编

万科企业股份有限公司内部控制制度 第一章总则 第一条为有效落实公司各职能部门专业系统风险管理和流程控制，保障公司经营管理的安全性和财务信息的可靠性，在公司的日常经营运作中防范和化解各类风险，提高经营效率和盈利水平，根据《加强上市公司内部控制工作指引》、《万科企业股份有限公司章程》、《万科企业股份有限公司员工行为手册》、各专业系统风险管理和控制制度等有关规则，制定本制度。 第二条职责： （一）董事会：全面负责公司内部控制制度的制定、实施和完善、并定期对公司内部控制情况进行全面检查和效果评估 （二）总经理：全面落实和推进内部控制制度的相关规定，检查公司各职能部门制定、实施和完善各自专业系统的风险管理和控制制度的情况； （三）公司总部各职能部门：具体负责制定、完善和实施本专业系统的风险管理和控制制度，配合完成对公司各专业系统风险管理和控制情况的检查。 第二章主要内容 第三条本制度主要包括以下各专业系统的内部风险管理和控制内部：括环境控制、业务控制、会计系统控制、电子信息系统控制、信息传递控制、内部审计控制等内容。 第四条环境控制包括授权管理和人力资源管理： （一）通过授权管理明确股东大会、董事会、监事会、总经理和公司管理层、总部各职能部门和各一线公司的具体职责范围；由集团董事会办公室和总经理办公室制定相关细则并负责具体实施和改善。 1、股东大会：《股东大会议事规则》明确“股东大会是公司的权力机构，以下事项须由股东大会讨论： (1)决定公司经营方针和投资计划； (2)选举和更换董事，决定有关董事的报酬事项； (3)选举和更换由股东代表出任的监事，决定有关监事的报酬事项； (4)审议批准董事会的报告； (5)审议批准监事会的报告； (6)审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案； (7)审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；

万科房地产公司项目管理制度汇编 (完整版)

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万科房地产公司项目管理制度(完整版) 第一章 总则 第1节项目运作过程管理

1 项目开发业务管理的策划和运作，必须充分理解和应用项目管理的相关技术，结合股份公司现行管理模式，系统地规定项目开发过程中股份公司各业务部门和项目公司的各自角色、责任、权限和工作关系，做到流程清晰、职责明确、操作准确、监督到位、沟通顺畅。 2 项目运作过程管理主要包括：项目发展管理、项目设计管理、项目工程管理、项目质量管理、项目销售管理、商务（招商）管理。 3 发展部是项目前期阶段的业务枢纽部门，负责开发项目的前期论证、策划组织工作，股份公司相关业务部门负责配合运作。项目管理中心是股份公司实施阶段的综合业务管理部门，负责所有项目实施过程的策划、组织、监督、控制和协调，股份公司各业务部门、股份公司所属公司必须配合项目管理中心的工作。 4 项目公司开发设计部是该公司项目开发运作的综合管理部门，对该公司项目开发业务进行全过程的策划、组织、监督、控制和协调。股份公司所属公司其他各部门必须配合开发设计部的工作。 5 所有项目运作过程必须遵循本手册的管理规定，通过以下方式对项目运作实施全过程控制： 5.1 发布业务运作必须遵循的管理规定； 5.2 开发过程中的备案、核准和审批操作； 5.3 报备资料综合分析； 5.4 例行的现场检查等。 6 股份公司项目管理中心在收集、整理和分析项目公司报备资料后，应针对项目开发进度、质量、生产安全的状况，以及项目公司采取的关联措施进行综合评价，每季度形成一份分析报告，报股份公司主管领导审阅，并抄送投资证券部备查。 7 在以下情形下，股份公司业务部门总经理应考虑安排人员到项目公司进行现场检查或调研，并在检查后形成书面检查报告提交股份公司分管领导和项目公司公司总经理。

万科成本管理制度

第一章房地产成本管理制度 一、总则 l、为了增强成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力，根据国家有关法规政策，结合成本管理的要求和经验、教训，制定本制度。 2、成本管理的基本原则是：以市场需求为导向、保证质量为前提，过程控制为环节、规范操作为手段，提高经济效益为目的。 3、成本监控的任务是：遵守国家有关法规政策，落实成本岗位责任制，完善成本管理基础，形成有效的成本监控系统，努力降低成本，提高经济效益。 二、房地产成本管理职责 （一）成本管理部的成本管理职责 1、制定、修正成本管理制度，督促、指导各开发企业建立完善本单位成本管理制度；并跟踪、检查执行情况，对成本实行制度监控。 2、进行房地产市场调研，对房地产市场走势作出分析、

判断，及时提供、反馈给企业管理层作决策参考；保持对国家有关法规政策和成本管理环境的了解，协助房地产公司争取优惠政策、处理有关政策性问题。 3、组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听证，按立项审批程序审查投资估算，把握投资决策，合理配置资源，帮助房地产公司做好项目前期策划中的成本控制。立项审查的重点是：◆立项资料是否齐全、规范；◆市场定位是否明确、恰当；◆投资成本估算是否经济、合理；◆投资回报是否符合利润目标要求；◆投资风险能否有效控制。 4、跟踪、落实各项目成本计划及其执行情况，适时了解各项目成本的实际构成，汇编成本报表；分析、总结项目成本控制情况。协助、督促各开发企业做好项目操作过程中的成本控制工作。 5、建立成本信息监控中心，及时收集各项目成本动态资料，为管理层提供充分、有效的决策依据，并按要求将有关意见反馈给各开发企业。 6、组织成本管理的信息交流，通过培训、双向交流、研修会等方式，增进全员的成本管理意识，推广内外成本管理经验．寻求降低成本的有效途径，促进成本管理水平的提高。 7、根据管理的需要，派出审计小组对项目成本进行阶

万科房地产集团公司管理制度及流程汇编 完整版

万科房地产开发有限公司管理制度

目录 一、万科房地产开发有限公司组织结构 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构与责权 3、设计管理部组织结构与责权 4、商务部组织结构与责权 5、工程管理部组织结构与责权 6、销售部组织结构与责权 7、办公室部组织结构与责权 二、万科房地产开发有限公司职位说明书 1. 高层管理类 （1）总经理职位说明书 （2）副总经理（分管经营）职位说明书 （3）副总经理（分管营销）职位说明书 （4）总工程师职位说明书 2.项目前期部 （1）项目前期部经理职位说明书 （2）投资发展主管职位说明书 （3）项目开发主管职位说明书 （4）项目规划主管职位说明书 3.设计管理部

（1）设计管理部经理职位说明书（2）结构设计师职位说明书（3）图纸审核员职位说明书（4）资料管理员职位说明书4. 商务部 （1）商务部经理职位说明书（2）造价工程师职位说明书（3）合同主管职位说明书 5. 工程管理部 （1）工程管理部经理职位说明书（2）土建工程师职位说明书（3）水电工程师职位说明书（4）市政工程师职位说明书 6. 销售部 销售部经理职位说明书 7. 办公室 （1）办公室主任职位说明书（2）人力资源主管职位说明书（3）行政主管职位说明书 （4）档案主管职位说明书

三、万科房地产开发有限公司投资与开发管理 1、项目投资与开发管理制度设计 （1）企业项目投资管理制度 （2）企业经营计划管理制度 2、项目投资与开发管理操作工具 （1）项目阶段投资回收分析表 （2）企业年度总体经营计划书 （3）投资项目竞争分析调研表 （4）项目开发成本费用估算 3、项目投资与开发管理管理工作流程 （1）企业经营决策管理流程 （2）年度经营计划编制流程 4. 项目投资与开发管理方案设计 （1）年度经营计划方案 （2）项目投资分析方案 （3）项目拆迁安置方案 四．万科房地产开发有限公司设计管理 1.设计管理制度设计 （1）工程设计管理制度 （2）设计图纸自审制度 2. 设计管理操作工具 （1）工程项目设计任务单

万科地下车库设计案例分析总结

万科地下车库设计缺陷总结与分析 二季度出图的“东海岸3A、3B，蓝山、第五园、万科城8C”等几个项目均有设地下或架空车库，在审图过程中发现，地下车库设计无论是建筑还是结构专业，均存在设计失误或设计不当等问题，主要为“车库设计不合理（车道宽度、转弯半径、入口、车库排水）、层高设置不当、坡道计算失误、以及楼面及顶板与梁设计失误”等等。这些问题往往是在施工图出图后才发现，且有的项目基础已施工，返工量和更改难度均较大，所造成的无效成本数额也巨大，因此，有必要对此类问题进行系统总结，明确一些基本要求与设计原则，避免日后类同问题的重复发生。 对各类问题，详细分析如下： 1、车道宽度 问题描述： 主车道宽度设置不合理，尺寸偏大，人为增加车库面积 （个别项目，双车道宽度宽达8米，单车道宽达5米；而国家规双车道仅为5.5米、单车道为3米；由于车道宽度过宽，导致每个停车位面积高达60平米；一般情况下，地下车库每个停车位面积为27～35平米，设人防地下车库也仅为为40平米/每车位）。

产生原因： 对国家规有关各类车道宽度的规定不熟悉或理解不够。 解决措施： 应熟悉掌国家规的相关数据要求，在方案设计时，根据规要求，选择合理的车道（含出口）宽度。 各种车道（出口）最小宽度详下表：

问题描述： 能设一个单车道出口设成双车道出口；或能设两个“单车道”出口设成两个“双车道”出入口，人为增加车库面积。 产生原因： 对车库设计防火规中关于出入口的设置要求，理解不当。 解决措施： 在方案设计时，根据规要求，设计合理的出入口数量及宽度。 国家对出入口数量及宽度的基本要求，详下表：

问题描述： 误将国家规定的汽车的最小转弯半径6米，理解为是车道的最小径，导致车道的径过大，相应的增加车库面积。 （注：汽车最小转弯半径是指：汽车回转时汽车的前轮外侧循圆曲线行走轨迹的半径） “汽车的最小转弯半径”与车道径的关系详下图所示。 解决措施： 根据《汽车库建筑设计规》4.4.10条的计算公式，计算得出：

万科房地产公司全套管理制度汇编

万科房地产公司全套管理制度汇编

目录 一、万科房地产开发有限公司组织结构 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构与责权 3、设计管理部组织结构与责权 4、商务部组织结构与责权 5、工程管理部组织结构与责权 6、销售部组织结构与责权 7、办公室部组织结构与责权 二、万科房地产开发有限公司职位说明书 1. 高层管理类 （1）总经理职位说明书 （2）副总经理（分管经营）职位说明书（3）副总经理（分管营销）职位说明书

2.项目前期部 （1）项目前期部经理职位说明书（2）投资发展主管职位说明书（3）项目开发主管职位说明书（4）项目规划主管职位说明书3.设计管理部 （1）设计管理部经理职位说明书（2）结构设计师职位说明书（3）图纸审核员职位说明书（4）资料管理员职位说明书 4. 商务部 （1）商务部经理职位说明书（2）造价工程师职位说明书（3）合同主管职位说明书 5. 工程管理部 （1）工程管理部经理职位说明书（2）土建工程师职位说明书（3）水电工程师职位说明书（4）市政工程师职位说明书 6. 销售部 销售部经理职位说明书 7. 办公室 （1）办公室主任职位说明书（2）人力资源主管职位说明书

（4）档案主管职位说明书 三、万科房地产开发有限公司投资与开发管理 1、项目投资与开发管理制度设计 （1）企业项目投资管理制度 （2）企业经营计划管理制度 2、项目投资与开发管理操作工具 （1）项目阶段投资回收分析表 （2）企业年度总体经营计划书 （3）投资项目竞争分析调研表 （4）项目开发成本费用估算 3、项目投资与开发管理管理工作流程 （1）企业经营决策管理流程 （2）年度经营计划编制流程 4. 项目投资与开发管理方案设计 （1）年度经营计划方案 （2）项目投资分析方案 （3）项目拆迁安置方案 四．万科房地产开发有限公司设计管理 1.设计管理制度设计 （1）工程设计管理制度 （2）设计图纸自审制度 2. 设计管理操作工具 （1）工程项目设计任务单

万科房地产品牌营销策略研究

伴随我国现代商品经济发展得有声有色，我国的房地行业发展水平也逐渐的开始步入正轨，我国自从改革开放以来，城市化发展也是快速进行中，这更加的让房地产业得到相应的发展趋势。同时人们对房屋建设方面的要求也是慢慢的变高。目前，国家对房地产业进行调控。随着监管政策的不断出台和变化，有的企业在激烈的市场竞争中会出现资金断裂问题从而申请破产。随着各大城市限购政策的不断收紧，要想在日益激烈的房地产市场中占有一席之地，赢得客户的认可，增加市场份额，品牌营销就成为了各大房地产企业必须依靠的销售手段。 本文从品牌营销策略研究角度出发，选取万科房地产作为研究对象。对国内外现状进行阐述，采用文献资料研究法，探索性研究法作为本文主要的研究方法，在进行房地产关于其销售方面的调查，得出相关结论。同时以万科房地产在对品牌方面的营销策略进行了分析，对企业品牌营销策略进行深层次的研究，提出一些万科房地产品牌营销策略存在的一些问题及解决措施，并得出结论与启示。 关键词：房地产;万科;品牌营销

With the rapid development of modern commodities in China, the development level of China's real estate industry has gradually started to get on the right track. Since the reform and opening up, China's urbanization has also been proceeding rapidly, which makes the real estate industry get the corresponding development trend. At the same time, people's requirements for housing construction are also slowly getting higher. At present, the state regulates the real estate industry. With the constant introduction and changes of regulatory policies, some enterprises will suffer from capital shortage in the fierce market competition and file for bankruptcy. With the continuous tightening of purchase restriction policies in major cities, brand marketing has become a sales method that major real estate enterprises must rely on in order to gain a place in the increasingly fierce real estate market, win the recognition of customers and increase market share. From the perspective of brand marketing strategy research, this paper selects vanke real estate as the research object. This paper expounds the current situation at home and abroad, adopts literature research method and exploratory research method as the main research methods in this paper, conducts a survey on the sales of real estate, and draws relevant conclusions. At the same time, based on the analysis of vanke real estate brand marketing strategy, the enterprise brand marketing strategy for in-depth research, put forward some vanke real estate brand marketing strategy of some problems and solutions, and draw conclusions and enlightenment. Keywords: Real Estate; Marketing Strategy; brand marketing

史上最全的万科房地产公司绩效管理制度汇编大全

史上最全的万科房地产公司绩效管理制度汇编大全

一、万科房地产开发有限公司组织结构 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构与责权 3、设计管理部组织结构与责权 4、商务部组织结构与责权 5、工程管理部组织结构与责权 6、销售部组织结构与责权 7、办公室部组织结构与责权 1.万科房地产开发有限公司组织结构图

目录 一、万科房地产开发有限公司组织结构 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构与责权

3、设计管理部组织结构与责权 4、商务部组织结构与责权 5、工程管理部组织结构与责权 6、销售部组织结构与责权 7、办公室部组织结构与责权 二、万科房地产开发有限公司职位说明书 1. 高层管理类 （1）总经理职位说明书 （2）副总经理（分管经营）职位说明书（3）副总经理（分管营销）职位说明书（4）总工程师职位说明书 2.项目前期部 （1）项目前期部经理职位说明书（2）投资发展主管职位说明书 （3）项目开发主管职位说明书 （4）项目规划主管职位说明书 3.设计管理部 （1）设计管理部经理职位说明书（2）结构设计师职位说明书 （3）图纸审核员职位说明书 （4）资料管理员职位说明书 4. 商务部 （1）商务部经理职位说明书 （2）造价工程师职位说明书

（3）合同主管职位说明书 5. 工程管理部 （1）工程管理部经理职位说明书 （2）土建工程师职位说明书 （3）水电工程师职位说明书 （4）市政工程师职位说明书 6. 销售部 销售部经理职位说明书 7. 办公室 （1）办公室主任职位说明书 （2）人力资源主管职位说明书 （3）行政主管职位说明书 （4）档案主管职位说明书 三、万科房地产开发有限公司投资与开发管理 1、项目投资与开发管理制度设计 （1）企业项目投资管理制度 （2）企业经营计划管理制度 2、项目投资与开发管理操作工具 （1）项目阶段投资回收分析表 （2）企业年度总体经营计划书 （3）投资项目竞争分析调研表 （4）项目开发成本费用估算 3、项目投资与开发管理管理工作流程

万科房地产集团公司(全套)管理制度汇编和流程

完美WORD 格式 万科房地产开发有限公司管理制度 目录 一、万科房地产开发有限公司组织结构 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构与责权 3、设计管理部组织结构与责权 4、商务部组织结构与责权 5、工程管理部组织结构与责权 6、销售部组织结构与责权 7、办公室部组织结构与责权 二、万科房地产开发有限公司职位说明书 1. 高层管理类 （1）总经理职位说明书 （2）副总经理（分管经营）职位说明书 （3）副总经理（分管营销）职位说明书 （4）总工程师职位说明书 2.项目前期部 （1）项目前期部经理职位说明书 （2）投资发展主管职位说明书 （3）项目开发主管职位说明书 （4）项目规划主管职位说明书

3.设计管理部 （1）设计管理部经理职位说明书（2）结构设计师职位说明书（3）图纸审核员职位说明书（4）资料管理员职位说明书 4. 商务部 （1）商务部经理职位说明书（2）造价工程师职位说明书（3）合同主管职位说明书 5. 工程管理部 （1）工程管理部经理职位说明书（2）土建工程师职位说明书（3）水电工程师职位说明书（4）市政工程师职位说明书 6. 销售部 销售部经理职位说明书 7. 办公室 （1）办公室主任职位说明书（2）人力资源主管职位说明书（3）行政主管职位说明书 （4）档案主管职位说明书

三、万科房地产开发有限公司投资与开发管理 1、项目投资与开发管理制度设计 （1）企业项目投资管理制度 （2）企业经营计划管理制度 2、项目投资与开发管理操作工具 （1）项目阶段投资回收分析表 （2）企业年度总体经营计划书 （3）投资项目竞争分析调研表 （4）项目开发成本费用估算 3、项目投资与开发管理管理工作流程 （1）企业经营决策管理流程 （2）年度经营计划编制流程 4. 项目投资与开发管理方案设计 （1）年度经营计划方案 （2）项目投资分析方案 （3）项目拆迁安置方案 四．万科房地产开发有限公司设计管理 1.设计管理制度设计 （1）工程设计管理制度 （2）设计图纸自审制度 2. 设计管理操作工具 （1）工程项目设计任务单

2019年万科房地产公司全套管理制度及流程汇编

2019年万科房地产公司全套管理制度及流程汇编 1.万科房地产开发有限公司组织结构图

目录 前言 (6) 第一章管理架构 (8) 第一节组织架构 (8) 第二节职能部门及岗位职责 (8) 总经理 (8) 副总经理 (9) 行政人事部 (9) 客户服务部 (14) 财务部 (18) 招商部 (23) 工程部 (26) 安管部 (31) 餐厅 (36) 第二章行政管理制度 (38) 第一节公文流转制度 (38) 第二节会议管理制度 (39) 第三节印鉴管理制度 (40) 第四节档案管理制度 (42) 第五节车辆使用管理制度 (46) 第六节业务宴请制度 (48) 第七节计算机网络管理制度 (48) 第八节办公用品管理制度 (49)

第三章人事管理制度 (50) 第一节员工聘用、调转、晋升及离职管理制度 (50) 第二节劳动人事关系 (59) 第三节考勤与假期管理 (67) 第四节薪酬及福利管理制度 (72) 第五节培训管理 (76) 第六节绩效考核管理制度 (78) 第七节员工奖惩制度 (90) 第四章财务管理制度 (93) 第一节资金管理制度 (93) 第二节资产管理制度 (102) 第三节借款及费用报销管理制度 (107) 第五章综合业务管理制度 (111) 第一节客户服务管理制度 (111) 第二节招商部管理制度 (119) 第三节工程维修管理制度 (121) 第四节安管部管理制度 (131) 第五节保洁管理制度 (145) 第六节绿化管理制度 (151) 第七节餐厅管理制度 (152) 第八节应急预案 (157) 第六章工作流程 (176) 第一节综合管理 (176)

万科规划设计管理制度

规划设计管理制度 一、集团规划设计评审会管理办法 二、万科住宅统一设计要求规范 三、“上报集团规划设计部备案”制度的管理办法 四、集团单体确认管理办法 五、规划设计过程控制程序 六、设计管理程序 七、设计前期阶段作业指引 八、实施方案设计作业指引 九、施工图设计阶段作业指引 十、建筑施工现场配合作业指引 十一、景观设计作业指引 十二、室内设计管理程序 十三、设计变更管理办法 一、集团规划设计评审会管理办法 1、目的 为规范集团各地产公司项目设计的操作，加强对《万科集团规划设计管理流程与成果标准》（以下简称《流程和标准》）

中实施方案阶段的“集团规划设计评审会”这一重要节点的监控，以达到确保质量、进度目的，特编制此办法。 2、主管部门 集团规划设计部负责各项目操作公司评审会的统筹安排。项目评审会在总部或项目所在地召开，由集团规划设计部或项目操作公司负责具体会务组织工作； 3、时间计划 评审会的召开时间应以项目设计年度计划为依据，如有变更，项目操作公司应事先知会规划设计部。项目操作公司应在评审会召开前至少7日向规划设计部提出正式申请，会前至少3日提交评审文件汇编。 4、评审文件汇编应包括以下内容： （1）《项目可行性研究报告》 其中的规划设计部分详《流程和标准》中的“投资分析阶段成果标准”完成； （2）项目设计工作控制性计划 （3）集团规划设计部对设计工作总体计划的意见 （4）集团规划设计部对设计前期工作结论的意见 （5）概念设计方案任务书

详《流程和标准》第23页条文1.1； （6）概念设计方案文本 详《流程和标准》第24页条文2. （7）《项目设计指导书》 详《流程和标准》第27页条文3. （8）规划方案设计招标书 （9）规划方案设计任务书 详《流程和标准》第41页条文1.1 （10）规划方案设计文本 详《流程和标准》第41页条文1.1.5 （11）规划方案分析表 详附件一 5、文件审核 集团规划设计部对评审文件进行审核，发现不符要求的，可以要求评审会延期。 6、会议组织 会议组织者应在评审会召开前至少2日向参会者发出会议通知及议程。 7、评审会投票人员组成

万科成功案例

万科企业管理成功案例分析 企业简介： 全称为万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产兰筹股。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。2009年实现营业收入486亿，营业利润142亿，毛利率29.2%，实现净利润52.8亿。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业内。 在中国的房地产界，万科可谓是首屈一指的老大，多年来，万科凭借其科学的管理模式使企业取得了辉煌的成就，那么，万科在管理方面究竟有什么成功之处呢。总结起来，原因有四： 一、成熟的产品体系 作为业内龙头企业的万科，在产品体系建立方面已经走在了前面。经过多年积累，万科已经建立了58个基本产品户型。全国各地，万科无论想拿什么样的地块，都可以在决策之前将所有的总规设计基本完成。在别的开发商还在为拿不拿地，拿过来以后怎么做而伤神费力的时候，万科已将户型设计、产品定位、营销推广模式全部理清，拿地之后的工作只是进行类工业化生产，快速复制万科成熟的产品模式而已。这也是为什么前一阵广州市首次限户型的金沙洲地块的招标，万科敢于报出17.5亿的高价。在该地块位置不属于广州核心区域的情况下，楼面地价高达4033元/平米。没有成竹在胸的产品规划和市场预期，是无法做到这一点的。 二、高效的运营体系 当房地产开发进入以万科等优秀企业为领导的类工业化时代，运营效率的重要性无疑被提高了。强调效率并不是片面追求速度而不追求运营的质量。“顺驰速度”曾经是业内的奇迹，但奇迹终究未能有一个完美结局。由于过于冒险的财务政策及疏松的运营管理，顺驰资金链在宏观政策巨幅调整下终于支撑不住，以12亿的“跳楼价”将自己托付给了路劲基建。 同样依靠大量项目滚动开发的万科，与顺驰截然不同。在保障财务管理稳健运行的基础上，狠抓流程、制度管理。日常的工作当中，万科员工几乎不用浪费任何时间在摸索工作流程上，只要按照内部网上提供的工作流程图及说明文照做就可以了。这也保证了万科分布在

万科项目各项制度建筑安全生产管理制度汇编(全)([全套]、安全资料必备)

附: 安全生产检查制度 1、公司安全生产领导班子每月组织一次安全生产大检查，查出隐患，下达整改通知书，制订整改措施。 2、项目部组织班子人员，每十天组织一次大检查，发现不安全隐患，及时整改，并填写整改报告书。 3、施工班组每天坚持召开班前活动会，总结安全生产情况，分析正反两方面的典型教育，安排安全生产注意事项，班前班后对作业环境安全状况进行检查。 4、施工现场每个职工在作业前都要对施工机具和作业环境进行自检、互检、交接检活动。 5、安全员、各工种工长随时随地检查指导安全生产工作。 6、对检查出工人不执行安全规章制度者，进行批评教育。 7、对重大不安全隐患，要及时整改，有必要时上报公司安全科。 XXXXXXXX公司

附: 安全教育与培训制度 根据以往安全生产工作中积累的经验，经常对职工进行安全生产宣传教育，特别是加强施工高峰、署季、冬季、雨季、夜间施工及节假日前后的安全生产思想教育，使职工能够正确认识生产与安全的辨证关系，提高全员安全素质、安全管理水平，防止事故，从而实现安全生产，制定如下制度： 1、凡新工人（包括民工、临时工）必须经过公司、项目部、班组三级安全教育合格后，才能进入操作岗位。 2、对架子工、电工、起重工、焊工、起重机械司机及各种施工机械操作工人，都要进行安全培训，并经过考试合格后方能操作。 3、坚持每周开展一次安全活动。 4、在采用新的生产方法、添置新设备、制造新产品、调动新工人工作时，应对工人进行新的操作方法和新工种岗位的安全教育。 XXXXXXXX公司

附: 班前安全活动制度 1、为确保安全施工，提高职工的安全思想素质，加强自我安全保护意识，各工地安排生产的同时，必须安排安全生产工作，使职工除了解应注意的事项外，还要充分熟悉自己的责任，加强安全管理工作。 2、上班前由工地负责人（工长）对当天的工作安排做好安全生产技术交底，并记录在案。 3、由工地技术人员作相应的施工技术交底，并把必要的数据规范地向班组长进行书面交底。 4、班组长在班前向职工交待施工中的不安全因素及应注意的安全事项，让职工了解安全防护设施的使用和管理，正确使用和发挥建筑工人“三宝”，发动职工对安全工作提出合理化建议，并积极组织落实和实施。 6、上级有关单位对工地的检查情况均应按实记录。 7、记录要齐全、详细、认真并有针对性，签字齐全。 XXXXXXXX公司有限公司

万科房地产集团公司(全套)管理制度汇编和流程

完美WORD格式 万科房地产开发有限公司管理制度 目录 、万科房地产开发有限公司组织结构 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构与责权 3、设计管理部组织结构与责权 4、商务部组织结构与责权 5、工程管理部组织结构与责权 6、销售部组织结构与责权 7、办公室部组织结构与责权 、万科房地产开发有限公司职位说明书 1.高层管理类 （1）总经理职位说明书 （2）副总经理（分管经营）职位说明书 （3）副总经理（分管营销）职位说明书 （4）总工程师职位说明书 2.项目前期部 （1）项目前期部经理职位说明书 （2）投资发展主管职位说明书 （3）项目开发主管职位说明书 专业知识分享

（4）项目规划主管职位说明书 3. 设计管理部 （1）设计管理部经理职位说明书 （2）结构设计师职位说明书 （3）图纸审核员职位说明书 （4）资料管理员职位说明书 4. 商务部 （1）商务部经理职位说明书 （2）造价工程师职位说明书 （3）合同主管职位说明书 5. 工程管理部 （1）工程管理部经理职位说明书 （2）土建工程师职位说明书 （3）水电工程师职位说明书 （4）市政工程师职位说明书 6. 销售部销售部经理职位说明书 7. 办公室 （1）办公室主任职位说明书 （2）人力资源主管职位说明书 （3）行政主管职位说明书 （4）档案主管职位说明书 2

三、万科房地产开发有限公司投资与开发管理 1、项目投资与开发管理制度设计 （1）企业项目投资管理制度 （2）企业经营计划管理制度 2、项目投资与开发管理操作工具 （1）项目阶段投资回收分析表 （2）企业年度总体经营计划书 （3）投资项目竞争分析调研表 （4）项目开发成本费用估算 3、项目投资与开发管理管理工作流程 （1）企业经营决策管理流程 （2）年度经营计划编制流程 4.项目投资与开发管理方案设计 （1）年度经营计划方案 （2）项目投资分析方案 （3）项目拆迁安置方案 四．万科房地产开发有限公司设计管理 1.设计管理制度设计 （1）工程设计管理制度 （2）设计图纸自审制度 2.设计管理操作工具 1）工程项目设计任务单

万科地产施工安全管理制度汇编

万科地产施工安全管理制度（试行） 目录 1. 目的 (2) 2. 适用范围 (2) 3. 原则 (2) 4. 安全管理目标 (3) 5. 安全管理的架构体系 (3) 5.1 公司内部安全管理体系 (3) 5.2 项目安全管理组织架构 (3) 6. 项目安全管理内容 (4) 6.1 事前控制 (5) 6.1.1 项目开工前的安全管控流程 (5) 6.1.2 项目开工前的安全管控 (5) 6.2 事中控制 (6) 6.2.1 安全巡检 (6) 6.2.2 安全联合检查 (7) 6.2.3 安全月度例会 (7) 6.2.4 安全专项方案报审 (7) 6.3 事后控制 (8)

7. 施工现场的安全管理标准 (9) 8. 相关附件 (9) 1.目的 为加强万科地产建设项目现场安全施工管理，促进现场安全管理标准化、规范化和制度化，改善项目现场环境，从而切实保障施工现场人身安全，特制定此制度。 2.适用范围 本制度适用于公司全额投资或控股项目施工现场的安全管理。 3.原则 本制度是万科地产在建项目施工现场安全管理的基本标准，各地区公司应结合本公司及项目的实际情况，在本制度的基础上，进一步研究和深化，制定出具体的安全管理实施细则，并严格遵照执行。

4.安全管理目标 保证万科地产工程项目安全施工，提高安全管理预控能力，减少或杜绝重大人员伤亡及工程安全事故的发生，有效降低工伤意外率。 5.安全管理的架构体系 5.1公司内部安全管理体系 地区公司应建立由公司安全生产领导小组、发展管理部以及项目发展部构成的安全管理三级组织体系。安全生产领导小组由公司工程分管领导总负责，负责公司安全制度与实施标准的审批、监督、协调与保障，同时也负责各项目安全应急事故的指挥与决策。公司发展管理部是安全管理工作的专职部门，代表公司组织定期检查、评比，以及项目间的交流与系统提升。项目发展部是项目安全生产的直接管理部门，负责现场施工安全管理体系的建立和日常管理工作。 5.2项目安全管理组织架构 5.2.1项目发展部经理应在项目发展部内部组建项目安全管理小组，并担任组 长，同时确定安全主任主持日常安全管理工作。 5.2.2项目发展部应提出对监理单位和施工单位安全管理人员资格及岗位人数 配置的具体要求，形成项目发展部、监理公司、施工单位的项目三级安全管理组织架构。 5.2.3监理单位、施工单位根据项目发展部要求上报相关岗位及人员名单，经批 准后，不得擅自更改，如需进行人员调整必须以书面形式上报项目发展部，审批同意后方可更换。