国税发〔2009〕31号

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国税发〔2009〕31 号
条款失效 成文日期：2009-03-06

注释：条款失效，第二十六条第二款失
效。参见：《国家税务总局关于房地产
开发企业成本对象管理问题的公告》 国
家税务总局公告 2014 年第 35 号。

各省、自治区、直辖市和计划单列市国
家税务局、地方税务局：

第一条 根据《中华人民共和国企业所
得税法》及其实施条例、《中华人民共和
国税收征收管理法》及其实施细则等有关
税收法律、行政法规的规定，制定本办
法。
第二条 本办法适用于中国境内从事房
地产开发经营业务的企业（以下简称企
业）。
第三条 企业房地产开发经营业务包括
土地的开发，建造、销售住宅、商业用房
以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品
符合下列条件之一的，应视为已经完工：
(一) 开发产品竣工证明材料已报房地
产管理部门备案。
(二) 开发产品已开始投入使用。
(三) 开发产品已取得了初始产权证
明。
第四条 企业出现《中华人民共和国税
收征收管理法》第三十五条规定的情形，
税务机关可对其以往应缴的企业所得税按
核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,
同时按《中华人民共和国税收征收管理
法》等税收法律、行政法规的规定进行处
理，但不得事先确定企业的所得税按核定
征收方式进行征收、管理。

第二章 收入的税务处理
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第五条 开发产品销售收入的范围为销
售开发产品过程中取得的全部价款，包括
现金、现金等价物及其他经济利益。企业
代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内
或由企业开具发票的，应按规定全部确认
为销售收入；未纳入开发产品价内并由企
业之外的其他收取部门、单位开具发票
的，可作为代收代缴款项进行管理。
第六条 企业通过正式签订《房地产销
售合同》或《房地产预售合同》所取得的
收入，应确认为销售收入的实现，具体按
以下规定确认：
(一)采取一次性全额收款方式销售开
发产品的，应于实际收讫价款或取得索取
价款凭据（权利）之日，确认收入的实
现。
(二)采取分期收款方式销售开发产品
的，应按销售合同或协议约定的价款和付
款日确认收入的实现。付款方提前付款
的，在实际付款日确认收入的实现。
(三)采取银行按揭方式销售开发产品
的，应按销售合同或协议约定的价款确定
收入额，其首付款应于实际收到日确认收
入的实现，余款在

银行按揭贷款办理转账
之日确认收入的实现。 (四)采取委托方式销售开发产品的，
应按以下原则确认收入的实现：
1.采取支付手续费方式委托销售开发
产品的，应按销售合同或协议中约定的价
款于收到受托方已销开发产品清单之日确
认收入的实现。
2.采取视同买断方式委托销售开发产
品的，属于企业与购买方签订销售合同或
协议，或企业、受托方、购买方三方共同
签订销售合同或协议的，如果销售合同或
协议中约定的价格高于买断价格，则应按
销售合同或协议中约定的价格计算的价款
于收到受托方已销开发产品清单之日确认
收入的实现；如果属于前两种情况中销售
合同或协议中约定的价格低于买断价格，
以及属于受托方与购买方签订销售合同或
协议的，则应按买断价格计算的价款于收
到受托方已销开发产品清单之日确认收入
的实现。
3.采取基价（保底价）并实行超基价
双方分成方式委托销售开发产品的，属于
由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售
合同或协议的，如果销售合同或协议中约
定的价格高于基价，则应按销售合同或协
议中约定的价格计算的价款于收到受托方
已销开发产品清单之日确认收入的实现，
企业按规定支付受托方的分成额，不得直
接从销售收入中减除；如果销售合同或协
议约定的价格低于基价的，则应按基价计
算的价款于收到受托方已销开发产品清单
之日确认收入的实现。属于由受托方与购
买方直接签订销售合同的，则应按基价加
上按规定取得的分成额于收到受托方已销
开发产品清单之日确认收入的实现。
4.采取包销方式委托销售开发产品
的，包销期内可根据包销合同的有关约
定，参照上述 1 至 3 项规定确认收入的实
现；包销期满后尚未出售的开发产品，企
业应根据包销合同或协议约定的价款和付
款方式确认收入的实现。
第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞
助、职工福利、奖励、对外投资、分配给
股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事