房地产销售合作模式简略

房地产销售合作模式简略

全程策划代理

1、主要内容：全程聘请乙方进行全程销售策划和组织实施。

2、服务内容：对项目全程运作，含：前期市调、整体营销方案、项目定位、规划设计、广告策划、团队组建、销售运做。

3、操盘主体：乙方派驻一整套班子。

4、服务效果：全面达成开发商约定的销售经营目标。

第一部分委托策划代理工作方式甲方委托乙方负责本项目前期策划、营销策划、销售代理等工作。

第二部分委托策划代理工作期限委托期限由合同签订之日起至本项目销售80%以上止。(或该项目整体工程完工,经综合验收合格的一年后止)

第三部分委托策划代理工作范围甲方委托乙方策划代理之部分为合同约定的全部商铺、住宅等可销售物业,可销售面积约为平方米(其中分三期开发)。

第四部分甲方的责任与权利

一、甲方向乙方提供本项目所有相关证明文件及策划代理过程中所需的资料,并确保一切资料的及时性、有效性、合法性和准确性。

二、甲方负责本项目策划代理过程中营销推广所需费用,其中包括但不仅是所列部分: (一)各种广告推广、销售道具、建筑景观及户型效果图及有关销售资料的制作、派发及发布等费用。

(二)各类公关活动所需的展示场地(包括售楼部、展示会等)及有关设备的租用、布置、水电费、电话费等费用,以及视项目需要赴外地进行营销活动所需的费用。甲方应尽量在合理的情况下安排车辆供项目销售使用,所发生的直接费用(油费、过路费等)由甲方承担。

(三)广告制作费和广告发布费:本项目的广告制作和发布实施费用由甲方承担。

三、甲方负责合同的登记备案、银行按揭审批手续及办理产权。

四、甲方应按时向乙方支付本合同约定的策划代理费。

五、甲方有权对乙方的策划代理活动进行全程监控,对策划案享有独家使用权。

六、若乙方违约或不能按时完成本项目的策划代理工作,甲方有权按约终止合约。

第五部分乙方的责任与权利

乙方按项目实际进展进行相关的策划代理工作,其中包括但不仅是所列部分或项目

合作经营管理

1、主要内容：乙方对甲方为薄弱的板块进行单板块（多板块）代理，如：销售代理、策划、顾问式、广告设计等。

2、服务内容：针对板快内容，进行板快全程负责代理服务。

3、操盘主体：乙方对委托板块进行全程代理操盘服务。

4、服务效果：对约定的效果达成目标。

全程策划代理

1、主要内容：全程聘请乙方进行全程销售策划和组织实施。

2、服务内容：对项目全程运作，含：前期市调、整体营销方案、项目定位、规划设计、广告策划、团队组建、销售运做。

3、操盘主体：乙方派驻一整套班子。

4、服务效果：全面达成开发商约定的销售经营目标。

第一部分委托策划代理工作方式甲方委托乙方负责本项目前期策划、营销策划、销售代理等工作。

第二部分委托策划代理工作期限委托期限由合同签订之日起至本项目销售80%以上止。(或该项目整体工程完工,经综合验收合格的一年后止)

第三部分委托策划代理工作范围

甲方委托乙方策划代理之部分为合同约定的全部商铺、住宅等可销售物业,可销售面积约为平方米(其中分三期开发)。

第四部分甲方的责任与权利

一、甲方向乙方提供本项目所有相关证明文件及策划代理过程中所需的资料,并确保一切资料的及时性、有效性、合法性和准确性。

二、甲方负责本项目策划代理过程中营销推广所需费用,其中包括但不仅是所列部分: (一)各种广告推广、销售道具、建筑景观及户型效果图及有关销售资料的制作、派发及发布等费用。

(二)各类公关活动所需的展示场地(包括售楼部、展示会等)及有关设备的租用、布置、水电费、电话费等费用,以及视项目需要赴外地进行营销活动所需的费用。甲方应尽量在合理的情况下安排车辆供项目销售使用,所发生的直接费用(油费、过路费等)由甲方承担。(三)广告制作费和广告发布费:本项目的广告制作和发布实施费用由甲方承担。

三、甲方负责合同的登记备案、银行按揭审批手续及办理产权。

四、甲方应按时向乙方支付本合同约定的策划代理费。

五、甲方有权对乙方的策划代理活动进行全程监控,对策划案享有独家使用权。

六、若乙方违约或不能按时完成本项目的策划代理工作,甲方有权按约终止合约。

第五部分乙方的责任与权利

乙方按项目实际进展进行相关的策划代理工作,其中包括但不仅是所列部分或项目

合作经营管理

1、主要内容：乙方对甲方为薄弱的板块进行单板块（多板块）代理，如：销售代理、策划、顾问式、广告设计等。

2、服务内容：针对板快内容，进行板快全程负责代理服务。

3、操盘主体：乙方对委托板块进行全程代理操盘服务。

4、服务效果：对约定的效果达成目标。

一、项目代理销售即由乙方负责该项目的推广销售工作，并按不低于代理均价的价格进行销售；甲方承担销售道具、广告、活动促销等销售费用，并按合同约定向乙方支付代理销售佣金。

服务内容：

1、前期市场调研；

2、项目营销总体策略；

3、营销推广；

4、制定项目入市时机策略；

5、项目阶段性营销计和划价格策略；

6、销售分期控制;

二、项目策划

(一)市场调研

1、房地产市场现状分析。

2、主要路段市场状况。

3、住宅市场情况。

4、潜在客户市场调查分析。

(二)项目定位

1、项目所在地块的优劣势、机会点与威胁点分析。

2、项目产品定位。

3、项目概念定位

4、目标客户市场定位

5、项目定价范围建议

(三)产品优化建议

1、参与项目总平规划讨论。

2、参与建筑风格方案讨论及建议。

3、参与户型平面方案讨论及建议。

4、参与配套设施方案讨论及建议。

（四）、广告策划

1、项目推广口号

2、项目卖点整合包装

3、整体广告计划

4、广告预算及媒体组合

5、项目形象策划

三、项目基本形象设计:

(1)标志 (2)标准字 (3)标准色彩 (4)标准组合

2、项目标志形象应用设计:

(1)内部应用:名片、信封、信签、识别卡、文件袋、贺卡、水杯、手提袋;

(2)销售中心:装修建议及展板设计;

(3)户外应用:工地围墙、引导旗、车体、广告牌等

3、传播工具的创意与设计:

（1）楼书创作(创意、文案、设计)

（2）折页及海报创作(创意、文案、设计)

（3）报广创作(创意、文案、设计)

（4）广播、电视稿文案等

顾问式合作

1、决策顾问：地块属性分析、市场格局判断、项目概念定位、专业公司选择

2、战略顾问：品牌发展定位、项目战略思考、项目战略营销、企业战略规划

3、市场顾问：市场策略顾问、市场定位顾问、市场运营顾问、市场推广顾问

4、销售顾问：销售卖点选择、销售计划协助、销售人员培训、销售效果测定

5、营销顾问：案名选择、视觉形象审定、文案策划审稿、平面设计创意提示

6、推广顾问：媒体组合和媒体选择建议、推广计划审核、费用预算审核

房地产代理价格（费率可因项目难易程度，派人员多少适当调整）

（1）固定费率

收费方式是确定一个固定的收费比例，无论最后房地产的成交价格是多少，都以成交总额固定比率来收费0.6%-2%。按具体项目来具体调整。

（2）固定费率、超价部分双方共享

其具体方法是固定取费比率，并固定房地产价格，如果乙方所迈出的售价高于甲方所定的价格，则高出部分由甲方与乙方分成。

采用这种方法，取费比率一般为06%-2%，差价部分的分配由甲方与乙方协商或确定分成比例。

（3）不付佣金，完全赚取超价

甲方同乙方定一个价格，以专业的业务能力，通过市场调研和市场需求，来提高售价，从而在市场获得利润。

地产人应该知道11种销售模式

地产人应该知道11种销售模式 1.“坐销”模式 特点：通过传统的广告宣传在售楼处坐等客户上门购买。 优势：一般顺利，交易较快。 劣势：一次广告投放后难以达到预期的销售目标。 2.渠道销售模式 特点：投入部分资金与金融机构整合，将准备连续拿地但手中缺少资金的开发商在销项目的尾盘收购，通过二手房公司快速将资金回笼用于新项目。 优势：分销公司往往拥有庞大的销售渠道和丰富的客户资源。 劣势：门店资源多，管理上困难;一业务员手上多个项目难以集中全部精力推广该开发商的项目。 3.“案场--门店--项目中心”的销售模式 特点：1.对项目中心的业务员进行系统培训；2.开发顾客的同时每名业务员都会分区域负责对公司体系下门店内的经纪人进行项目培训3.项目中心人员在带看途中充分讲解项目的卖点。 优势：1.减少广告推广成本2.保证现场充足的人气，促进项目成交3.化解市场风险。 劣势：成本较大。 4.自产自销模式 特点：开放商和销售商合二为一。 优势：1.掌握客户需求；2.维护开发商的品牌；3.对销售节奏和价格走向进行有效控制；4.为消费者省钱。 劣势：1.成本高；2.不符合社会分工的特点和要求；3.直销渠道一般较窄。 5.委托代理模式 特点：开发商委托房地产代理商寻找顾客，顾客再经过代理商中间介绍而购买物业的营销渠道方式。 优势：1.分散开发商风险；2.跟多的业务员和客户关系；3.新产品更快推向市场。

劣势：1.开发商对市场的敏感度降低；2.降低了开发企业的利润、增加顾客的经济负担。 6.网络营销模式 特点：企业――信息――网络媒介――信息――用户。 优势：1.信息传递更直接2.较低成本3.信息传播更快、更广4.信息回馈收集更快。 劣势：1.网上浏览信息后还是要去现场看房，没有节约时间和体力；2.我国网络基础设施建设滞后；3.网络安全、网络相关的法律、法规的不完善都延缓了网络营销作为新兴的渠道模式的进一步发展。 7.内部认购模式 特点：其实内部认购除了能在正式开售前早早笼络住一批客房之外，最主要的目的还在于烘托气氛。只要有足够的人交了定金，发展商就可以宣称开盘之日即售出多少来给人好象一片热销的大好形象，分为排队、抽签两个方式。 优势：排队：1.市场影响大；2.易形成氛围，促进购买。抽签：操作上公平，宣传易成正面报道。 劣势：排队：易引起市场争执，易发生不愉快事件。抽签：市场氛围弱，难形成轰动效应，不利重复购买。 8.先租后售模式 特点：一般适合于社区商业或小型集中商业，具体方式有带租约销售。 优势：营造商业氛围，拉升商业价值、增强投资者信心，为销售创造条件。 劣势：营造商业氛围，拉升商业价值、增强投资者信心，为销售创造条件。 9.发放信托基金模式 特点：通过发放信托基金方式解决融资问题，是未来商业地产开发比较有效的商业销售模式。 优势：降低开发商投资风险，加快资金回笼。 劣势：商业地产以长期经营的租金收入来获取回报的客观规律又制约著商业的对外销售。 10、短信推广模式

房地产合作开发的几种方式

合作开发方式 合作开发是否有更好的途径呢?建议双方可以考虑以下的四种方式。 一、规范联建运作 双方可以约定：A企业出地、B企业出资金，双方合作开发。 这是通常运用比较普遍的联建合作模式。该方案需要注意的细节是：项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手续和各种证件许可。另外B企业投入资金参与房地产开发并享有最终一定成果。同时，A、B双方还需要到国土部门办理土地权属的变更手续，依法将该宗地土地使用权按照合作开发协议约定分成比例变更登记到B的名下。 项目开发完成后，A企业按照所获得房屋的公允价值计算转让土地使用权营业税、土地增值税、印花税和企业所得税。B企业按照分出的房屋公允价值计算销售不动产营业税、土地增值税、印花税和企业所得税并确定土地入账价值。 该方案合作双方都要视同销售，看似没有享受税收优惠，但以A 企业为开发主体转变为以A、B双方合作名义上的开发主体，符合开发资质要求，项目经营核算以B企业为主，项目涉及的税金也以B企业为主体计算缴纳。避免了以A企业名义开发带来的一系列问题。 二、直接转让土地使用权 假如在该项目开发过程中，A企业不需要自用开发产品，哪么除联建方式外，A企业可以考虑直接转让土地使用权给B房地产开发企业，完全以B企业的名义立项开发销售，项目开发销售过程中的营业

税、土地增值税、印花税、企业所得税以B企业为主体计算缴纳。整个开发过程能够名正言顺。 这种方式下A企业转让土地使用权应当缴纳营业税、土地增值税、印花税、企业所得税。B企业应当缴纳承受土地使用权契税。 三、以土地使用权投资 A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资，项目开发以B 企业名义立项。项目开发销售过程中的营业税、土地增值税、印花税、企业所得税仍然以B企业为主体计算缴纳。 对于A企业的影响如下： 1、营业税：《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)规定“以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。”A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资，不用缴纳营业税。 2、土地增值税：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)第一条规定“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。” 《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)规定，自2006年3月2日起，对于以土地(房地产)作价

(完整word版)房地产销售方法与技巧

销售的方法与技巧 一、如何跟进潜在客户？ 做销售，要时刻记得掌控主动权！房产销售每天面对的客户、业主情况都不尽相同，所以会有不同的处理方法和应对方式。跟进客户本身其实是一门学问，并不比开发客户简单，甚至更难，80%的客户都是在跟进中实现成交的。 客户说：“先这样，不用留电话，我需要的时候打电话给你”，这句话应该是咱们典型的销售失败，客户为了“赶快脱身”而说的一句客套话，我们心里一定要有这种意识，但自身的现场表现还应该淡定！ 我们可以争取主动联系的机会，而不是被动的等待“欢迎您来电话，李先生，你看这样会不会更简单些？我星期三下午晚一点的时候给您打电话，您觉得还是星期四上午比较好？”。 我们也可以退而求其次，采用如下方式，可供参考： 1、加个联系方式。“嗯，好的，李先生，那我加下您微信吧，这样您有任何疑问，随时可以微信联系我”（边说边快速打开手机微信“扫一扫”，尽量快，不容客户拒绝）。 2、礼貌的送离客户。“那好，李先生，您先忙，有任何疑问，随时电话或者微信联系我都可以，24小时在线哦”。 3、观察客户朋友圈。如果可以看到以往的信息，统统看一遍，有用的信息，特别是关于客户生活方便，如孩子、家庭、喜欢看的书之类的，可以备注到客户记录本，方便更好的了解客户，做到知己知彼，百战不殆。 4、信息找准时机送达。比如周末了，可以发个周末愉快的微信，比如近期有什么新鲜资讯，可以组织编辑一下。比如“下雪、台风、天气骤变”等等，信息需要点名道姓，比如，王总，李先生。不建议群发，每周如无重要事情，此类信息最多1次。 发信息就是和客户处朋友，先刷存在感，一回生，二回熟，关系也就会慢慢好起来。 注意，信息发送切不可泛泛而谈，非常频繁，与客户关系没有破冰之前，信息越简单越好！ 5、耐住性子。从陌生到熟悉，是需要时间的，虽然急于与客户关系更进一步，但是很多时候你一急，你对客户发自内心做的一些事情，就明显带有“销售的性质”了，目的性太强，遭人反感。所以要暗示自己，耐心耐心再耐心。 6、找准机会，顺势而为。可以借助周末公司老客户回馈或暖场活动，趁机邀约客户过来休闲参与，或者“创造刚好路过客户公司的机会，打个招呼”前去拜访，制造碰面机

如何快速建立客户关系房地产销售模式及技巧

房地产销售模式及技巧 优秀经纪人的特点：资源多，匹配准，成交快 模式不是具体要花费的时间，而是接触一个客户到成交所花时间精力比例 市场发生变化，新旧模式发生转变 新业务员到老业务员业务水平的提升 随着市场的变化，消费者购房行为的日趋成熟，以及房地产市场的不断规范化，导致房地产市场竞争越来越激烈，你的销售模式和技巧也必须随变化而变化，使之适应现在的房地产销售环境。 新旧模式图解： 旧的房地产销售模式 一、 旧的销售模式（通常是卖方市场和新的经纪人常用模式）： A ：在房地产还处于卖方市场时（2006年前），一般买房的顾客通过一次看房就可能引起注意并产生兴趣，直至出现渴望购买，然后立即产生购买行动。（特点：市场不成熟，买方基本上什么都不懂，看房时经纪人说什么就是什10% 20% 30% 40% 1、 建立信任 2、 发现购楼需求 3、 介绍及带看楼 4、 促成交易

么，没有太多的顾虑） B ：一般经纪人与客户一见面仅寒喧几句，随即进入需求探寻阶段，一般简单的问几句：买多大面积，首付多少等。两三句话后就推荐房源，接着就是反复介绍带看房源。经纪人推荐的房源可能根本不是客户真正想要的，不行就重新来过，不断重复。 这种模式的特点：在不确定顾客准确需求及不稳定的信任基础上，不断用推荐、介绍等去试探顾客的需求，不断修正顾客需求。在促成阶段要花大量的时间去了解及消除购买障碍。其郊率较低，顾客反应也较冷漠。——我们称之为疲劳成交法。 举例：1、接待上门的情况；2、看了半天结果被告知是帮一个外地朋友看的，搞错销售对象；3、客户看好房子，很满意了，但因为你对所推的房源情况不是特别了解，到最后才知道这套房子他买不动，或实际成交与银行认定贷款评估价的差距很大，贷款成数少，首付根本不够等等。唉，白费劲了…… 新的房地产销售模式 40% 30% 20% 10% 1、建立信任 2、发现购楼需求 3、介绍及带看楼 4、促成交易

房地产电商营销方案

房地产电商营销方案 篇一：房地产电商的销售模式 房地产电商模式 1 房地产电商的发展概况 1.1 初期：开发商自建模拟销售网站 2021年，在网上兴起一种网上售楼的新型购房方式，人们可以通过网上售楼处的文字、图片、视频、音频等演示手段，了解项目的详细情况，与对同一项目感兴趣的网友对话交流，最后挑选户型缴纳定金最终完成网上预订。 1.2 发展期：房地产专业网站的“售楼处” 搜房网、搜狐焦点、新浪乐居等房地产专业网站为方便购房者搜索、浏览楼盘信息，综合了所有新推楼盘的关键信息：立体沙盘、楼盘视频、360度立体样板间/园林、关键信息等。 1.3 近期：房地产销售的电商化 2021年新浪乐居与潘石屹合作网上拍卖SOHO中国旗下商铺产品，正式拉开了房地产电商的帷幕。正是有了这一次的试水，房地产电商如火如荼的迅速发展起来，搜房、365、爱房等迅速推出新产品，出现了团购、搜房狂、团立方等多种新形式。 2021年6月18日经、经过长时间全面细致的研究，新浪乐居终于推出了完全由开发商自己主导的平台，与服务分离的安全、阳光模式”E信通”。 总结：以2021年SOHO中国与新浪乐居联手打造的商铺“无底价竞拍”为序幕，房地产电商开始迅速发展起来，如今已成为房地产项目重要的销售手段。 2 房地产电商的存在形式

2.1房产销售机构分销模式 开发企业与具备在线交易平台的大型房产中介或房产经纪公司合作，将在售产品在合作方的销售平台上进行分销，在确定客户来源后给予房地产中介或房产经纪公司合同约定比例的分成，此种模式虽可以为开发商拓宽分销渠道，但由于成交客户界定较为繁琐与困难，所以适用范围较小。 2.2“房多多”、“好屋中国”等销售模式 由电商平台与开发商进行洽谈，以电商平台强大的客户资源数据与经纪人团队向开发商换取专属优惠，最终电商平台向开发商提供大量优质客户，由电商提供的客户最终成交后获取房款总价5‰左右的佣金，以此实现开发企业、经纪人、客户三方共赢的结果 2.3媒体电商代销模式 媒体电商与房地产开发企业以签订协议的形式，双方约定在特定时间段内由媒体电商代理销售房地产开发企业的全部或部分房源，合作期间由媒体电商负责全面媒体推广与蓄客工作，最终根据合作期间内的实际成交情况由房地产开发企业分阶段向媒体电商支付佣金。 总结：房地产电商的存在形式很多，但是最主要的形式是开发商和电商平台的合作。 3 房地产电商销售模式 3.1 阶梯团购 3.1.1活动形式：与开发商约定一定数量房源，买家以先到先得方式在线抢购房源，优惠折扣随着报名人数的增加而增加，每达到一定的团购套数，所有抢

房地产销售合作模式简略

房地产销售合作模式简略 全程策划代理 1、主要内容：全程聘请乙方进行全程销售策划和组织实施。 2、服务内容：对项目全程运作，含：前期市调、整体营销方案、项目定位、规划设计、广告策划、团队组建、销售运做。 3、操盘主体：乙方派驻一整套班子。 4、服务效果：全面达成开发商约定的销售经营目标。 第一部分委托策划代理工作方式甲方委托乙方负责本项目前期策划、营销策划、销售代理等工作。 第二部分委托策划代理工作期限委托期限由合同签订之日起至本项目销售80%以上止。(或该项目整体工程完工,经综合验收合格的一年后止) 第三部分委托策划代理工作范围甲方委托乙方策划代理之部分为合同约定的全部商铺、住宅等可销售物业,可销售面积约为平方米(其中分三期开发)。 第四部分甲方的责任与权利 一、甲方向乙方提供本项目所有相关证明文件及策划代理过程中所需的资料,并确保一切资料的及时性、有效性、合法性和准确性。 二、甲方负责本项目策划代理过程中营销推广所需费用,其中包括但不仅是所列部分: (一)各种广告推广、销售道具、建筑景观及户型效果图及有关销售资料的制作、派发及发布等费用。 (二)各类公关活动所需的展示场地(包括售楼部、展示会等)及有关设备的租用、布置、水电费、电话费等费用,以及视项目需要赴外地进行营销活动所需的费用。甲方应尽量在合理

的情况下安排车辆供项目销售使用,所发生的直接费用(油费、过路费等)由甲方承担。 (三)广告制作费和广告发布费:本项目的广告制作和发布实施费用由甲方承担。 三、甲方负责合同的登记备案、银行按揭审批手续及办理产权。 四、甲方应按时向乙方支付本合同约定的策划代理费。 五、甲方有权对乙方的策划代理活动进行全程监控,对策划案享有独家使用权。 六、若乙方违约或不能按时完成本项目的策划代理工作,甲方有权按约终止合约。 第五部分乙方的责任与权利 乙方按项目实际进展进行相关的策划代理工作,其中包括但不仅是所列部分或项目 合作经营管理 1、主要内容：乙方对甲方为薄弱的板块进行单板块（多板块）代理，如：销售代理、策划、顾问式、广告设计等。 2、服务内容：针对板快内容，进行板快全程负责代理服务。 3、操盘主体：乙方对委托板块进行全程代理操盘服务。 4、服务效果：对约定的效果达成目标。 全程策划代理 1、主要内容：全程聘请乙方进行全程销售策划和组织实施。 2、服务内容：对项目全程运作，含：前期市调、整体营销方案、项目定位、规划设计、广告策划、团队组建、销售运做。 3、操盘主体：乙方派驻一整套班子。 4、服务效果：全面达成开发商约定的销售经营目标。 第一部分委托策划代理工作方式甲方委托乙方负责本项目前期策划、营销策划、销售代理等工作。

房地产合作开发模式

房地产合作开发模式 【摘要】实践中，房地产合作开发是房地产开发的普遍形式，其合作开发的模式主要有合伙型联建、成立项目公司合作开发两种。两种合作开发模式面临共同的法律风险，包括因缺乏房地产开发企业资质导致合作合同无效的风险、未取得土地使用权证影响合作合同效力的风险、审批与登记影响合作合同效力的风险、土地使用权瑕疵风险、资金不足风险、以预售款充抵投资的风险以及合作开发的利益分配中房屋分配约定不明、提前购入风险等。房地产合作开发风险的整体预防，可从实施律师尽职调查、谨慎选择合作开发伙伴、审查资质条件、签订详细完备的合作开发合同等方面来预防。 【关键词】房地产合作开发法律风险权益保障 房地产开发经营具有投资数额大、周期长、资金回流慢的特点。房地产开发企业自身资金有限，而房地产持续运营需要不断地滚动投入，为了项目的正常运行，金融机构已经不再是唯一的融资渠道，更需要吸纳社会资金参与开发；另一方面，基于资本的逐利性，大量社会资金亦积极投入房地产行业。此外，政府这几年逐渐严格控制土地供应，一些开发商遭遇拿地难题甚至频发“地荒”，另外一些企业拥有待开发土地却苦于缺乏资金和资质，合作开发可以使上述企业取长补短，推动了资金和土地的有机结合，盘活了诸多房地产开发项目，促进了房地产市场的繁荣与发展。 特别是当前，在限购令等背景下，资金紧张已经成了很多房产企业的紧迫问题，甚至部分企业可能会出现资金链断裂的风险，与其苦苦煎熬到资金链断裂，不如与他人合作开发，通过借力、形成合力，来达到项目顺利开发、实现盈利的目标，不失为一个明智之举。 一、房地产合作开发模式概述 我国现行多部法律文件中都有关于房地产合作开发的概念，如《城市房地产管理法》第二十七条规定“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）第十四条“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为

房地产销售模式

房地产销售模式 目录 1 “坐销”模式 2渠道销售模式 3“案场--门店--项目中心”的销售模式 4自产自销模式 5委托代理模式 6网络营销模式 7内部认购模式 8先租后售模式 9发放信托基金模式 10短信推广模式 11买房送礼包等模式 12销售方式案例 房地产销售行业曾被认为是一个没有门槛、无法判断其真实能力的行业，无数的代理公司如雨后春笋般成立。从产业链来看，这个行业处在房地产业的下游。而随着市场的发展，行业竞争程度愈发激烈，对代理商提出了更高的要求，地产营销势必迎来一场理念和人才的冲击。本文从房地产销售渠道的特点分析入手，指出房地产新型销售渠道构建的必要性，并对传统渠道模式和新型的销售模式进行了探讨。 1“坐销”模式 1.1特点通过传统的广告宣传在售楼处坐等客户上门购买。 1.2优势一般顺利，交易较快。 1.3劣势一次广告投放后难以达到预期的销售目标。 2渠道销售模式 2.1特点投入部分资金与金融机构整合，将准备连续拿地但手中缺少资金的开发商在销项目的尾盘收购，通过二手房公司快速将资金回笼用于新项目。 2.2优势分销公司往往拥有庞大的销售渠道和丰富的客户资源。 2.3劣势门店资源多，管理上困难;一业务员手上多个项目难以集中全部精力推广该开发商的项目。 3“案场--门店--项目中心”的销售模式 3.1特点1.对项目中心的业务员进行系统培训； 2.开发顾客的同时每名业务员都会分区域负责对公司体系下门店内的 经纪人进行项目培训

3.项目中心人员在带看途中充分讲解项目的卖点。 3.2优势1.减少广告推广成本 2.保证现场充足的人气，促进项目成交 3.化解市场风险。 3.3劣势成本较大。 4自产自销模式 4.1特点开放商和销售商合二为一。 4.2优势1.掌握客户需求 2.维护开发商的品牌 3.对销售节奏和价格走向进行有效控制 4.为消费者省钱。 4.3劣势1.成本高 2.不符合社会分工的特点和要求 3.直销渠道一般较窄。 5委托代理模式 5.1特点开发商委托房地产代理商寻找顾客，顾客再经过代理商中间介绍而购买 物业的营销渠道方式。 5.2优势1.分散开发商风险 2.跟多的业务员和客户关系 3.新产品更快推向市场。 5.3劣势1.开发商对市场的敏感度降低 2.降低了开发企业的利润、增加顾客的经济负担。 6网络营销模式 6.1特点企业――信息――网络媒介――信息――用户。 6.2优势1.信息传递更直接 2.较低成本 3.信息传播更快、更广 4.信息回馈收集更快。 6.3劣势1.网上浏览信息后还是要去现场看房，没有节约时间和体力 2.我国网络基础设施建设滞后 3.网络安全、网络相关的法律、法规的不完善都延缓了网络营销作为新 兴的渠道模式的进一步发展。 7内部认购模式 7.1特点其实内部认购除了能在正式开售前早早笼络住一批客房之外，最主要的

商业地产3种销售模式有哪些

商业地产3种销售模式有哪些？ 概念解释： “分割出售”作为商业地产开发经营的一种模式，是将商业产权大商场分割成一块块小面积商铺出售给买者。开发商一般不涉及商业项目后期经营管理，往往为日后的经营种下了“不治之症”，不仅损害了投资者的利益，带来较大的投资风险，还会损害开发商的形象，对城市社会经济的发展造成不利影响。目前，大商场的产权分割已基本被禁止。 优点： 商业地产3种销售模式有哪些？ 1、“分割出售” 快速回笼资金、减轻开发公司财务压力，有利于开发商资金运作。 缺点： 单纯的“分割出售”使业主产权多元化，难以实行统一经营。 商业地产一旦被分割出售，就意味着一个完整的商业设施在所有权和经营权上都被彻底分割，失去了它的整体性。 难以引进主力店、品牌店，最后成为街头“大排档”的结局，实际回报与预期收益相差甚远。 小业主购买后，开业日期不统一，商业规划缺乏整体性，导致商场经营杂乱，容易出现经营惨淡的局面。 2、“售后返租” 概念解释： 不同于“分割出售”模式，开发商将商铺出售后，提出统一返租、统一招商经营、统一管理，这就是所谓的“售后返租”模式。售后返租有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红。

优点： 解决销售问题，快速回笼资金。 使商业整体经营权得到统一，达到商业聚集效应。 缺点： 现金流量的考验。商业一般需要经过2－3年的整合调整期，这期间，经营情况相对不理想，经营者轮换较为频繁；而开发商每年要向投资者发出固定租金，加上经营团队的管理费，对于开发商来说，这期间的资金压力相当大。 合同到期后面临再次选择的问题。“售后返租”模式虽然解决所有权被分割的缺陷，但当返租合同到期时，将再次面临选择经营方式、经营公司的问题。到时的经营情况未知，风险较大，有可能出现返租期满后小业主自行出租或经营。 案例：XX城 因招商能力不足，经营者经营惨淡而集体停止营业，要求物业公司退还租金。 3、“地产大鳄+商业巨头” 概念解释： “地产大鳄+商业巨头”的经营模式是商业地产开发经营中一种较新的模式，这种模式与前几种模式不同，房地产商在开发商业地产之前，就先与知名商业企业结成战略联盟，房地产商在受让土地后、规划前，充分考虑项目商圈的市场需求，并与其相适应的一家或若干家商业企业确定合作关系，在开发过程中，让这些零售企业参与相关的规划工作，最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态商业地产3种销售模式有哪些？1、“分割出售”

房地产合作开发模式及相关税费分析

房地产合作开发模式及相关税费分析随着房地产调控政策的升级，融资渠道的收紧，原先拿地比较激进的房地产公司逐步转换战略，积极寻求共同开发方进行合作开发分担风险。下面我们简要介绍几种合作开发模式及其税费。 首先，我们假设A公司获得某地块的土地使用权，现拟与B公司进行合作开发，由A公司提供土地，B公司提供项目所需全部资金，项目建成后A公司欲获得【X万】平米房产，其余部分由B公司出售。双方合作可以采取下列几种模式： 模式一、成立新项目公司 （一）交易结构 A公司以土地使用权出资，B公司现金出资，共同设立一家房地产公司（“项目公司”）。项目所需资金由B公司通过注册资本金及股东借款解决。项目建成后销售（保留X万平米），销售所得款项偿还股东借款后并缴纳相关税费后，按股权比例分红。A公司以分红款项收购B公司股权，从而通过100%控股项目公司，同时取得该X万平米房产。 （二）交易税费 1.出资环节： A公司需缴纳土地增值税，所得税（如评估未增值则无需缴纳），印花税；项目公司缴纳契税。除非约定固定回报，否则A公司无需就出资

行为缴纳营业税。 2.销售环节： 项目公司需就对外销售部分缴纳土地增值税、所得税、营业税、印花税； 3.分红环节： AB双方无需就其分得利润缴纳所得税。 4.股权转让环节： B公司需就其股权投资收益（如有）缴纳所得税。 （三）优劣势 相对于房屋建成后进行实物分红的模式，本模式的优点是可以避免X万平米房产过户给A公司需缴纳的相关税费。但需要注意的是，由于B 公司在转让股权后将退出项目，而项目公司后续可能还将有税费缴纳、合同尾款等支付义务，双方应协议预留好相应款项。另外，A公司实物出资需要满足投资额不低于总投25%的要求，具体计算方式以当地政府部门要求为准。 模式二、定向增资模式 （一）交易结构 B公司对A公司公司进行定向增资，并通过注册资本金及股东借款

房地产销售模式精编

房地产销售模式精编 Jenny was compiled in January 2021

房地产销售模式 目录 1 “坐销”模式 2渠道销售模式 3“案场--门店--项目中心”的销售模式 4自产自销模式 5委托代理模式 6网络营销模式 7内部认购模式 8先租后售模式 9发放信托基金模式 10短信推广模式 11买房送礼包等模式 12销售方式案例 房地产销售行业曾被认为是一个没有门槛、无法判断其真实能力的行业，无数的代理公司如雨后春笋般成立。从产业链来看，这个行业处在房地产业的下游。而随着市场的发展，行业竞争程度愈发激烈，对代理商提出了更高的要求，地产营销势必迎来一场理念和人才的冲击。本文从房地产销售渠道的特点分析入手，指出房地产新型销售渠道构建的必要性，并对传统渠道模式和新型的销售模式进行了探讨。 1“坐销”模式 特点通过传统的广告宣传在售楼处坐等客户上门购买。 优势一般顺利，交易较快。 劣势一次广告投放后难以达到预期的销售目标。 2渠道销售模式 特点投入部分资金与金融机构整合，将准备连续拿地但手中缺少资金的开发商在销项目的尾盘收购，通过二手房公司快速将资金回笼用于新项目。 优势分销公司往往拥有庞大的销售渠道和丰富的客户资源。 劣势门店资源多，管理上困难;一业务员手上多个项目难以集中全部精力推广该开发商的项目。

3“案场--门店--项目中心”的销售模式 特点1.对项目中心的业务员进行系统培训； 2.开发顾客的同时每名业务员都会分区域负责对公 司体系下门店内的经纪人进行项目培训 3.项目中心人员在带看途中充分讲解项目的卖点。 优势 1.减少广告推广成本 2.保证现场充足的人气，促进项目成交 3.化解市场风险。 劣势成本较大。 4自产自销模式 特点开放商和销售商合二为一。 优势 1.掌握客户需求 2.维护开发商的品牌 3.对销售节奏和价格走向进行有效控制 4.为消费者省钱。 劣势 1.成本高 2.不符合社会分工的特点和要求 3.直销渠道一般较窄。 5委托代理模式 特点开发商委托房地产代理商寻找顾客，顾客再经过代理商中间介绍而购买物业的营销渠道方式。 优势 1.分散开发商风险 2.跟多的业务员和客户关系 3.新产品更快推向市场。 劣势 1.开发商对市场的敏感度降低 2.降低了开发企业的利润、增加顾客的经济负担。 6网络营销模式 特点企业――信息――网络媒介――信息――用户。 优势 1.信息传递更直接 2.较低成本 3.信息传播更快、更广 4.信息回馈收集更快。

房地产合作开发的四种模式

房地产合作开发的四种方式比较分析 案例 A企业2008年通过出让方式取得一宗土地使用权后，经建设规划部门批准，建设商住楼项目。由于A企业没有房地产开发资质，决定与关联单位B房地产开发企业合作，双方签订了委托开发、销售协议。协议约定该开发项目的所有成本、费用均由A 企业支付，开发产品委托B企业销售，销售合同由B企业与买方签订，但是销售不动产发票由A企业开具，A企业按照该楼盘销售收入的3%支付乙方开发、销售手续费。 实务中，拥有土地使用权而没有房地产开发资质的情形比较常见，这样与具备房地产开发经营资质的企业进行合作联建就会应势而生。本案例中，A企业自身不具备开发资质，以自身名义取得了《建设工程规划许可证》和《施工许可证》但是无法取得《预售许可证》或《销售许可证》。即便与B企业合作开发，由于此种联建开发的特殊性，也无法直接取得房屋的销售许可。只能在办理完毕产权登记后进行房屋的二次转让。这是本案例中销售阶段要考虑的问题。所以该商住楼的销售主体实质是A企业。B房地产企业只是受托代建和代理销售而已。 大家关心的问题是，在这种情形下，该商住楼开发过程中合作双方应当如何税务处理？ 我们知道，该商住楼是以A企业名义自行建造的，没有发生土地权属变更以及转移，在项目竣工前与B房地产企业形式上签署的是委托代建合同。施工阶段除成本费用所签订合同的印花税外，基本没有其他税金。 尽管A企业没有销售资格，如果在项目竣工前已经提前预售，则根据营业税政策的规定也应该按照“销售不动产”计算缴纳营业税。按照土地增值税的规定预征土地增值税。按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号文规定计算缴纳企业所得税。 项目竣工A企业办理完毕产权登记后能够转让销售，涉及的也还是“销售不动产”计算缴纳的营业税、土地增值税、企业所得税和印花税。只不过与预售阶段不同的是这时要进行土地增值税的清算和企业所得税实际毛利额的调整。 B房地产开发企业开发过程中涉及哪些税呢？ B房地产开发企业不具有最终开发产品的所有权，不属于共同投资、共同开发、共享成果的合作经营。其合同形式属于代建房屋。而代建房屋必须同时符合以下四个条件：必须事先与委托方订有委托代建合同，并在合同上载明取费依据及标准； 所建房屋的基建计划与立项审批必须是下达给建设单位的，不发生土地使用权转移； 以委托方名义与负责施工队结算； 不垫付建设资金。

房地产市场楼盘销售模式

房地产楼盘的销售 楼盘各方面条件相差不大，有些旺销，而有些却滞销了？除了楼盘自身品质、市场销售渠道、宣传促销推广等方面因素外，正确的定价策略非常重要，是一个关系楼盘命运的关键问题。如何制定正确定价策略？本文认为在楼盘的“前期”、“开盘”、“尾盘”，这三个阶段的中，发展商以市场、以客户为中心的开放理念进入房地产市场最为重要。本文将结合作者在实际工作中的经验体会，分析比较楼盘不同阶段的不同定价策略，从中论证：应以“客户所接受价格是摘要：中国房地产市场已经进入买方市场，在激烈的市场的竞争中，为什么许多定价的决定性因素”这一新的定价模式，来指导楼盘的定价策略，再根据不同的楼盘、不同阶段确定不同的定价策略，真正的将价格作为一种营销手段来整体考虑，认识到价格策略是一种是与产品、市场、销售、形象、宣传推广在一起，构成一个互有关联的系统策略，在实际工作中灵活运用，才能在激烈的房地产市场竞争中找准方向，顺利完成楼盘销售任务。 一、前期：“成本定价策略”还是“客户定价策略” 价格策略是根据预计的销售目标，在一定的时间段内，通过各种价格的组合方式为开发企业获取最大利润的销售策略，它由前期市场价格分析、开盘价、销售期间的修正价格、清盘价等数据组成。在楼盘确定价格时通常需考虑三

个因素：成本——土地使用费、公共设施配套费、建筑材料、人工费以及相关税收、费用的总和等；客户——目标客户能够接受何种价格。竞争环境——市场供求总量、直接和间接竞争的对手们价格情况。这三种因素在楼盘最终定价中所起的作用显然不一样，一般说来市场供求总量与竞争对手的价格只是参考，而成本与客户则是决定价格策略的根本因素。深入分析后可发现：“成本定价策略”和“客户定价策略”是房地产定价的两种基本策略。（一）成本定价策略 “成本定价策略”的制定程序是：计算出项目总成本→了解竞争对手的价格情况→加上预期利润→得出本楼盘价格。 目前，在海口多数发展商选择的是“成本定价策略”定价策略，即“成本+适当利润=定价”，因为它最简便易行，发展商能最清楚地知道自己能赚多少利润。多数发展商是在房子盖好了，准备要出售时才考虑价格的。市场营销管理哲学的演变分为五个阶段：生产观念、产品观念、推销观念、市场营销观念、社会市场营销观念。仔细分析“成本定价策略”，就会发现这是一种典型的“产品观念”，企业不适当地把注意力放在产品上，包括定价上也以产品成本来决定价格，而不是放在市场需求上，研究客户为满足自身的这种需求愿意可以接受什么样的价格，在市场营销中缺乏远见，只看到产品的质量好，而忽视市场需求的变化，容易导致企业患上“市场营销近视”，使企业经营陷入困境，是不太符合现代市场发展趋势的。“成本定价策略”蕴含着两方面的风险：

房地产价格策略和销售模式doc

XX城 价格策略和销售模式讨论稿DATE: February,2011

目录 价格策略3 定价策略3开盘定价3销售中的价格调整策略6 XX广场定价策略分析7 销售模式分析12 传统销售模式分析12其他销售模式12

价格策略 一个完整的房地产销售过程包括产品引导期、公开销售期、强力推广期和销售持续期。科学的制定房地产销售价格，有利于在销售过程中沉着应对各种市场变化。 定价策略 整体定价策略应从如何激发从众心理，以聚敛至关重要的人气为出发点，在聚敛人气方面渗透模式，即“低开高走”的定价策略更胜“高开低走”的定价策略，价格节节攀高就是最好的促销手段，既保证了已购者的经济利益，又符合投资的“追涨理念”，反之价格的下滑有时会引起人们对物业品质的怀疑，反而影响品牌形象。 “低开高走”的低价，是建立在处于同一区位，具有同样的竞争优势的周边竞品的开盘价格。 鉴于本案开发体量相对较大，开发周期和销售周期较长，因此，采用低开高走的渗透模式，更有利于资金的快速回笼和人气的聚敛，提升楼盘在周边竞品中的竞争优势。 开盘定价 开盘定价是贯穿整个房地产营销过程的基准，是日后房价走势的标杆。这里采用成本加利润法和差别定价法来确定开盘价格，同时借鉴周边竞品楼盘的价格参数来进行价格修正，以供参考。

成本加利润法，即在全部成本的基础上加上按目标利润率计算的利润额而得出的价格。例如，高层建筑的建安成本：2200元/平方，毛利润率50%，得出最低开盘价=2200+2200*0.5=3300元/平方。 早期的房地产企业大多采用成本加利润法定价商品房，而当时的市场环境近似于寡头垄断市场，整个地产行业的几大部分产品，被少数几个开发企业所销售，当时开发企业通过此方法获取了最大程度的利润。1994年以后，由于地产市场的进入者逐渐增多，市场竞争日趋白热化，单边的定价方法很难让消费者接受，单纯的使用成本加利润法来为商品房定价的方式逐渐消失。 差别定价法，即根据房屋的朝向、楼层、视野、景观、付款方式等因素的不同而给予不同的定价策略。实行差别定价的关键是要综合考察影响房屋销售的因素，找出最受客户欢迎的单元或户型，即在同等价格下客户会优先购买哪些单元，就把哪些单元的售价定的高一些，而不影响其销售旺势。例如，北京某楼盘在销售时很好地利用了“差别定价”策略，在该项目1号楼初始定价中，楼层之间的差价设定为1%，同一楼层朝向和户型因素差价为100元~200元或相应增加，在推出1号楼旺销后，经过销售分析，将2号楼的差别定价改为：扩大朝向户型差价，减少楼层差价，将楼层差价调整为5‰，同层差价调整为500元~800元或相应增加，同样取得好的销售业绩，同时利用价差引导客户购买朝向差的户型，达到全部促销的目的，争取到最大收入。

房地产营销物料准备模式

房地产营销过程中 物料选择和设计注意问题 一、物料准备前需确定的工作： 1、用途（做什么？）：根据计划使用用途，筛选出最适合需求的物料品种。 2、规格（做多大？）：任何物料都有不同的规格，要选择性价比最高的规格。 3、时间（做多久？）：此批物料的制作周期有多长，能否与使用时间合拍。 4、更新与维护：此物料制作后，后期更换和维护是否方便。 以上四个问题是物料准备之前最基本的问题，均要在物料准备之前同时考虑，若其中一个有变动，需重新考虑，直到能够都有较为满意的结果为止。 二、常用物料的分类 1、印刷类：如海报、楼书、户型图、折页、名片、文件袋、手提袋、便笺等 2、喷绘类：灯杆旗、户外广告牌、工地围墙、条幅等 3、写真类：吊旗、展板、灯箱片、易拉宝等 4、制作类：沙盘、户型模型、礼品类、建材展示、三维片等 5、其它（租用）：小气球、拱门、空飘、地毯、鲜花等 三、各类物料准备时需注意事项 整个营销过程中所需物料会根据项目的特定需要会有不同设计、制作要求，我们仅需对几种常见类别的物料设计、制作过程中需要注意的问题进行说明。1、印刷类 （1）用途：此类用途较广，根据不同的纸质条件，可印刷多种符合宣传的宣传资料，属于基础型物料。 （2）计算好时间节点，根据计划时间安排设计、印刷时间，确定设计规格，以营销要求为基准，尽量选用不易浪费纸的尺寸。

（3）设计定稿后，必须由印刷单位出小样，对比设计色差和比较其它相关要求是否达标。 如：海报印刷，通常由多种色彩组成其画面，对画面色彩要求过高，而且印刷数量一般均以“万”为单位基数，所以在批量印刷前一定要先看印刷小样，对比设计稿，看色差是否属于可接受范围，如有条件可前往印刷厂跟色。 手提袋，拉手部分要特别注意，看是否能承受一定重量，同时要感受提袋时的舒适度。 （4）需装订印刷品，最好选用牢固装订，避免后期经常翻阅出现掉页情况。 如：楼书当达到一定页面的时候，就要在内部先进行线装，然后再用胶装，以保证因胶沾不匀时产生的掉页现象发生。 2、喷绘类 （1）用途：此类物料由于技术原因，近距离欣赏清晰度欠佳，但防水，耐晒，通常用于室外展示。 （2）颜色确定：由于此类物料通常安装在室外，对色彩相对有所限制，设计时应考虑周围颜色映衬效果。 如：灯杆旗，部分灯杆设于道路两旁绿化丛中，设计时应考虑灯杆旗悬挂后的视觉效果是否突出与协调，特别是绿色就不能选用。 （3）选址要求：悬挂于室外的户外广告牌，周边的绿化可能会因为四季变化造成周边绿化是否遮挡，冬天树木因落叶后无遮挡，但要考虑夏天枝繁叶茂时是否遮挡。这对广告牌选址有要求。 （4）尺寸考虑：喷绘物料通常不会单独悬挂，一般会有辅助材料进行固定，辅助材料的出边将影响整体设计效果，应在设计初期进行考虑。 3、写真类 （1）用途：此类物料由于技术原因，近距离欣赏清晰度相对较高，但不易日晒，通常用于室内展示。 （2）尺寸考虑：可单独或辅助材料进行展示，当有辅助材料进行展示时，设计时一定要考虑到出边尺寸

房地产合作开发10种模式

房地产合作开发10种模式 最近关于房企合作、出轨的新闻一直没有停过，不过在白银时代，单打独斗确实已经out 了。只有强强联合才能显著增强竞争能力，降低开发风险。正如佳兆业集团总裁金志刚所言，“有钱的出钱，有地的出地，有管理经验的出管理经验，这样企业才能继续维持、发展，在房地产后半场继续运作。” 明确合作策略，制定合作章程 在选择合作开发之前，房企务必要明确合作策略、制定合作规则，避免在合作过程中扯皮，钱没赚到，最后闹得不欢而散。比如当代置业与企业企业合作开发，就制定了自己的合作章程和合伙协议。其合作的基本要求如下： 而进行这种合作的理由和办法有以下三点： （1）角色交换就有一种制衡。一定是我操盘一个你操盘一个才比较和谐，一个合作就容易产生矛盾，双方老有不同意见啊，一旦有两次合作，双方就可以达成一个默契，谁操盘谁来决策，不为细节吵架。 （2）两个项目可以一起谈。谈判的过程，一般是两个合作项目同时谈，签一个战略框架协议，再签一个项目合作协议，两个项目的启动日期一次确定。

（3）也可以和供应商合作乃至跨行业合作。合作不仅仅限于开发商，可以和供应商比如总包商合作。总包入股就要垫资，垫资后承担一定的风险，工期、效率什么都上去了。跨行业合伙也有优势，比如当代和金融机构合伙，和一个做智慧社区的软件合伙，成立并购绿色产业基金，都可以发挥各自的专业优势。 选择合适的合作模式 合作开发的形式多种多样，每家房企都根据自身的需求选择其中一种或几种；不同的房企自身的优劣势不同，合作开发对它们各自的作用自然有所差异。 一、土地入股合作开发 以土地入股合作开发，这是目前主流的方式。该模式是A企出地，B企出资的合作模式。该模式需要注意的细节是：项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手续和各种证件许可。 同时，双方还需要到国土部门办理土地权属的变更手续，依法将该宗土地使用权按照合作开发协议约定分成比例变更登记到开发商的名下。 项目开发完成后，A企按照获得房屋的公允价值计算转让土地使用权营业税、土地增值税、印花税和企业所得税。B企按照分出的房屋公允价值计算销售不动产营业税、土地增值税、印花税和企业所得税并确定土地入账价值。 该方案合作双方都要视同销售，看似没有享受税收优惠，但以土地费为开发主体转变为以A、B双方合作名义上的开发主体，符合开发资质要求，项目经营核算以B企为主，项目设计的税金也以B企业为主体计算缴纳。避免了以A企名义开发带来的一系列问题。 二、合作建房 合作建房是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。主要分为挂牌模式和协议模式。实际上是通过挂牌或者协议模式受让部分土地使用权。?协议方式 以深圳为例：原农村征地时返还的工商发展用地进入市场的，按建筑面积收取市场地价的10％，可以合作建房。土地可以协议出让。合作方可以协议合作建房，报主管部门审批。（1）合作方式：宗地属于农村征地返还用地，能够以合作建房方式取得土地。万科深圳公司拟与土地方、中介方通过三方合作建房的形式进行开发。 （2）合作内容： ★土地方在项目中占20%的权益，负责提供项目土地使用权，完成地块红线内的清场，办理相关手续，取得林业和环保部门的批文； ★中介方在项目中占15%的权益，负责缴纳项目用地的政府地价（以政府基准地价的10%为基数计算，估计总额在2,000万元左右），负责按规定迁移高压线，并负责相关手续的办理； ★万科在项目中占65%的权益，负责项目后续的开发建设，承担相应的资金和项目开发风险，并以商议的价格收购土地方、中介方在项目中的权益。

房地产合作开发10种模式

房地产合作开发10 种模式 最近关于房企合作、出轨的新闻一直没有停过，不过在白银时代，单打独斗确实已经out 了。只有强强联合才能显著增强竞争能力，降低开发风险。正如佳兆业集团总裁金志刚所言，“有钱的出钱，有地的出地，有管理经验的出管理经验，这样企业才能继续维持、发展，在房地产后半场继续运作。” 明确合作策略，制定合作章程 在选择合作开发之前，房企务必要明确合作策略、制定合作规则，避免在合作过程中扯皮，钱没赚到，最后闹得不欢而散。比如当代置业与企业企业合作开发，就制定了自 己的合作章程和合伙协议。其合作的基本要求如下： 而进行这种合作的理由和办法有以下三点： （ 1 ）角色交换就有一种制衡。一定是我操盘一个你操盘一个才比较和谐， 一个合作就容易产生矛盾，双方老有不同意见啊，一旦有两次合作，双方就 可以达成一个默契，谁操盘谁来决策，不为细节吵架。 （ 2 ）两个项目可以一起谈。谈判的过程，一般是两个合作项目同时谈， 签一个战略框架协议，再签一个项目合作协议，两个项目的启动日期一次确 定。

（ 3 ）也可以和供应商合作乃至跨行业合作。合作不仅仅限于开发商，可 以和供应商比如总包商合作。总包入股就要垫资，垫资后承担一定的风险， 工期、效率什么都上去了。跨行业 合伙也有优势，比如当代和金融机构合伙，和一个做智慧社区的软件合伙，成立并购绿色产业基金，都可以发挥各自的专业优势。 选择合适的合作模式 合作开发的形式多种多样，每家房企都根据自身的需求选择其中一种或几种；不同的房企自身的优劣势不同，合作开发对它们各自的作用自然有所差异。一、土地入股合作开发 以土地入股合作开发，这是目前主流的方式。该模式是A 企出地， B 企出资的合作模式。该 模式需要注意的细节是：项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手续和各种证 件许可。 同时，双方还需要到国土部门办理土地权属的变更手续，依法将该宗土地使用权按照合作开 发协议约定分成比例变更登记到开发商 的名下。 项目开发完成后， A 企按照获得房屋的公允价值计算转让土地使用权营业税、土地增值税、 印花税和企业所得税。 B 企按照分出的房屋公允价值计算销售不动产营业税、土地增值税、 印花税和企业所得税并确定土地入账价 值。 该方案合作双方都要视同销售，看似没有享受税收优惠，但以土地费为开发主体转 变为以 A 、 B 双方合作名义上的开发主体，符合开发资质要求，项目经营核算以 B 企为主，项目设计的 税金也以 B 企业为主体计算缴纳。避免 了以 A 企名义开发带来的一系列问题。 二、合作建房 合作建房是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。主要分为挂牌模式和协议模式。实际上是通过挂牌或者协议模式受让部分土地使用权。?协议方式 以深圳为例：原农村征地时返还的工商发展用地进入市场的，按建筑面积收取市场地价的10％，可以合作建房。土地可以协议出让。合作方可以协议合作建房，报 主管部门审批。（1 ）合作方式：宗地属于农村征地返还用地，能够以合作 建房方式取得土地。万科深圳公司拟与土地方、中介方通过三方合作建房的 形式进行开发。 （2 ）合作内容： ★土地方在项目中占 20% 的权益，负责提供项目土地使用权，完成地块红线 内的清场，办理相关手续，取得林业和环保部门的批文； ★中介方在项目中占 15% 的权益，负责缴纳项目用地的政府地价（以政府 基准地价的10%