房地产企业融资现状问题及对策

中国房地产企业融资：现状、问题及对策

楼主刁宣诚发表于搜房网- 武汉业主论坛- 洋澜·国际康城

房地产业属于国民经济的先导型产业,对其他经济部门具有带动作用。房地产业的增长可以拉动整个国民经济的发展。中国现有3万多家房地产开发企业。2003年房地产开发投资10106亿元，比2002年增长29.7%,高于同期固定资产投资增幅（26.7%）3个百分点，占同期固定资产18.3%。房地产业对全国GDP的直接贡献率和间接贡献率约占15%，带动一大批关联产业发展，初步成为国民经济的支柱产业。房地产业的增长不仅促进了国民经济的发展，而且拉动了投资需求和消费需求。在2004年2月召开的中央经济工作会议上，明确2004年我国将把扩大消费作为扩大内需的着力点。据专家预测作为我国近年来消费主要增长点的住房消费，2004年将继续升温。

房地产基于自身的一些特殊性，在其开发和消费过程中离不开金融支持。换言之，房地产开发的过程实质上是一种投资过程，即资金的有效投入和增值收回的过程。

一房地产开发资金增长迅猛

中国房地产业经过近10年的高速发展，成为我国市场经济不可缺少的组成部分。房地产业的发展，离不开资金的支持。根据有关统计数据，2003年全国房地产开发到位资金为1.31万亿元，是1997年的

3.4倍，其中国内贷款、自筹资金及其他资金来源（主要是定金及预付款）分别是1997年3.4倍、3.9倍、

4.2倍，尽管三者在资金来源中所占比重增长不明显，但资金总量增加幅度很大。国家预算内资金、债券及利用外资所占资金比重分别由0.33%、0.13%、12.07%下降到0.12%、0.02%、1.40%。2001年债券所占比重几乎为零，利用外资2003年为184亿元，比2001年（最低的135亿元）增加49亿元，但所占比重仍在下降。由此可见，中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金（主要是定金及预付款）三个方面。

二 2003年房地产企业融资现状

在房地产开发经营过程中，资金是最重要。对于开发商来讲，通过什么渠道什么方式融资是最重要的。在中国现有市场经济条件下，间接融资是主要方式，房地产业也不例外。2003年房地产融资途径仍然是自筹资金、银行贷款和其他资金，且受政策影响较大。

1.特征

第一，资金到位情况良好。尽管有房地产泡沫之争及央行政策出台等因素作用，但开发资金相对取得较大程度增长，2003年全国房地产到位资金累计为1.31万亿元，增长37.6%，增长幅度比去年增加7.4个百分点，是1995年以来的最高增幅。其中，国内贷款为3125亿元，增长45.4%，

增幅增加14.3个百分点；企业自筹资金3758亿元，增长38.1%；定金及预收款5085亿元，增长38.1%；利用外资184亿元，增长17.9%。此外，2003年1～月到位资金高于2002年全年。

第二，开发资金仍以银行贷款——间接融资为主。2003年全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60％来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。在我国房地产业中，有能力利用直接融资的企业寥寥无几，房地产开发资金直接融资占较小

比例。开发商可以利用的基金等直接融资手段虽被看好，但尚无政策支持；上市或“借壳”上市是少数有实力大企业可能实现的方式，但受经营特点和预期收益制约不易得到投资者认同，融资效果也不理想，故直接融资比重较小。

第三，房地产信托有了较快发展。信托业是金融领域中富有活力的一个分支，房地产业则是当代最具活力的行业之一，央行2003年6月13日《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发［2003］121号，以下简称“121号”文件)出台后，对房地产业界造成较大冲击，8月12日国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发［2003］18号，以下简称“18号”文件）出台，对房地产又多有鼓励。在这种背景下，中国房地产企业开始寻求新的融资途径。如机构投资者参与房地产投资，房地产基金已开始一些实质的运作，卖方阶段性股权融资等已经露出苗头，上市融资、海外融资也有比较大的突破，而增长最活跃的是房地产信托，虽然规模不大，但却有一个好的起步。根据不完全的统计，2003年全国至少有数十亿元资金通过信托计划形式进入房地产投资领域。例如，仅2003年10月的半个月时间里，北京市就有“世纪星城”、“太阳星城”、“荣丰2008”三只房地产信托项目进入市场发行。2003年11月3日，筹划良久的盛鸿大厦财产信托优先受益权转让项目由北京国际信托投资有限责任公司在民生银行发售，计划一个月但实际上只用了8天半就完成了2.5亿元人民币募集任务。该项信托计划运作模式帮助开发商实现了更高的融资额。2003年12月，交易型的信托产品也在天津登台亮相。

2.“121号”文件的影响

2003年中国房地产商更深刻地感到国家政策的影响和威力。“121号”文件和“18号”文件，是最近几年出台的两个关键性文件。因此，被业内人士称为“房地产政策年”，特别是“121号”文件给习惯了以往“借贷开发”的开发商们当头一棒——顿感资金吃紧。“18号”文件让房地产开发商们松了一口气，可谓是先悲后喜。

房地产是资金高度密集的产业，以规范房地产信贷为主要内容的央行“121号”文件有针对性地对房地产开发企业贷款和建筑施工企业流动资金贷款用途做了详细规定，切中房地产企业的“要害”。全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，对自有资金有限的企业，“121号”文件的出台等于釜底抽薪。“121号”文件对房地产融资产生了多方面影响。

其一推动房地产开发企业寻求新的融资方式，不仅缓解了银行信贷压力，降低了银行房地产贷款风险，有实力的企业开始探讨与外资银行合作。

其二开发企业对于项目谨慎程度增加。如开发企业开始根据自己开发能力调整项目定位。受到封顶之后才能办理按揭的限制，不少开发企业开始考虑如何尽快实现封顶，实现资金回笼。

其三房地产行业有可能重新洗牌。有专家认为，2004年是房地产行业实行企业重整的“企业年”。在众多的房地产企业中，不乏有靠关系或有限资金短平快开发经营的，不仅对消费者不利，对银行来讲也存在较大风险。“121号”文件出台后，这样的房地产企业要么发展壮大自己，要么与其他企业合作，要么被淘汰。该政策对资金充足的大型房地产企业利好，有利于房地产企业向更大规模发展，将导致中国房地产业的重新洗牌。随着规模小的房地产企业的出局，实力强的房地产企业间的竞争将充分展开。

其四房地产出现的结构性问题及局部泡沫问题得以调整和控制。

三房地产融资存在的问题

随着市场竞争的加剧，越来越多的房地产开发商深切体会到资金已是一个严重制约企业发展的瓶颈。作为资金密集型的行业，解决好房地产融资问题已经迫在眉睫。目前，我国房地产开发企业面临融资的主要问题。

第一，贷款方式少。房地产开发、消费过程都离不开银行支持（在中国现有的金融体制条件下）。房地产业是资金高度密集的行业，没有资金就没有房地产。投资规模大、周期长等特点使房地产开发、投资需要大量资金，因此，房地产开发企业最关心的问题是融资。房地产开发贷款在国内主要有三种形式：第一种是房地产开发流动资金贷款,主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的流动资金；第二种是房地产开发项目贷款,主要为具体的房地产开发项目提供生产性流动资金贷款；第三种是房地产抵押贷款，是开发商以拟开发的土地使用权或房屋产权做抵押而向银行取得贷款。这三种贷款方式的期限都很短，无法适应房地产开发周期的需要。因此，目前我国房地产金融市场化的程度仍有待提高，相应的房地产贷款方式也有待创新和拓宽。

第二，房地产开发企业间接融资比重过大。2003年末中国经济金融运行情况显示，资本市场融资规模萎缩，企业融资渠道间接化的格局进一步增强。2003年末，人民币贷款余额为16.8万亿元，比年初增加2.8万亿元，同比多增0.9万亿元。贷款增长过猛势必造成融资格局进一步向银行贷款倾斜，企业融资对银行贷款的依赖增强，加大银行信贷资产风险。在当前国内金融市场融资格局中，贷款所占的比重已经由2001年的75.9%上升到2003年末85.1%。在巨额的银行信贷中，涉及房地产开发贷款比重依然很大。

改革开放以来，我国直接融资市场发展很快，但是在短时期内仍然难以改变以间接融资为主的融资格局，房地产业在相当大的程度上需要银行的信贷资金支持。房地产资金主要来自银行贷款。这种高度集中于银行的融资体制，如果商品房空置面积（2003年少数城市空置面积同比增长超过45％）长期持续大量积压，开发企业无法支付银行贷款与建筑商费用时，只有将房子抵押给银行与建筑商，而建筑商的资金大部分也来自银行贷款，最后也只好把开发商抵押给他的房子再抵押给银行。这样，银行将成为房地产风险的最大承担者。这也正是目前房地产融资渠道狭窄和房地产金融体系不完善的必然结果。

第三，房地产融资各种方式均有局限性。融资，不单纯是为建设和发展聚集资金的问题，它实质上是一种以资金供求形式表现出来的资源配置过程。所谓融资方式，是由资金供给部门向资金需求部门转化的途径和渠道。综合有关专家对房地产融资的研究成果，房地产企业融资方式有两种：一是内部融资。即开发企业利用企业现有的自有资金来支持项目开发，或通过多种途径来扩大自有资金基础。内部融资不需要实际对外支付利息或股息，即不发生融资费用，内部融资的成本远低于外部融资，因此是首选的融资方式。内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。对开发企业来说，预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者，虽可能会丧失一些未来利益，但相对于总体利益终究是微不足道的。房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足资金需求，更多的资金是通过外部融资获得。二是外部融资。外部融资成为房地产企业获取资金的主要方式。目前主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。

经过25年的改革，中国房地产市场融资渠道单一的局面仍未根本改变，这是不争的事实。房地产融资除银行贷款外，目前可以采用的还有信托融资、发行企业债券、发行股票并上市、股权投资、产业基金

等。但各种融资方式均有一定局限性。

银行贷款由于央行“121号”文件的规定，其对项目开发程度和开发企业自有资金的要求不是多数开发企业短期能够达到的。信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。企业债券用途多为新建项目，利息高于同期银行利率、期限为3～15年。所以,一般房地产开发的项目获取发行的可能性较小。发行股票及上市过程长，手续复杂，成本较高，对企业资质的要求更为严格，大多数的房地产开发商无法接受和实现。股权投资虽然可以充实自有资金，但一般房地产企业注册资本金额较小，不会轻易出让控股地位，也不会甘心将大部分的开发收益拱手相让，所以在实践中也难推行。由于国内产业基金无法可依，暂不允许存在，养老和保险基金又不准直接涉足房地产，海外基金在国内运作10年来状况并不理想。因此对基金也不能被寄予厚望。

第四，法律法规不健全，影响融资渠道拓展。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。

第五，受金融政策环境影响，房地产金融创新力度不够。

四 2004年主要的融资方式

2004年中国房地产将迎来“融资年”。这是国家金融政策的调整和房地产业扩张对资金需求的增强所致。从宏观上来看，房地产融资问题关键不是资金的供给，而是融资渠道和融资工具的创新。据预测,银行贷款和信托融资将上升为2004年中国房地产融资的主流。

1.银行贷款仍是重要渠道

尽管“121号”文件对银行贷款进行了限制，但银行业不会因此放弃房贷这块不良率较低的业务，加上当前其他融资渠道各有局限，银行贷款2004年仍将会是房地产融资的主流。因此，房地产企业应建立以银行为主的多元化融资渠道，间接融资手段与直接融资手段并用。最重要的是在政策允许条件下与银行合作创新新的融资工具。

2.房地产信托快速发展

信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按照委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定的目的进行管理或进行处分的行为。从法律意义上讲，信托是一种财产委托人、受益人和受托人之间发生的财产权关系。信托的方式有两种，即投资收益型和借贷型。我国目前主要还是借贷型，这符合现在的运作方式，与其他方式相比，信托更注重的是抵押和担保。

房地产信托，就是房地产开发商借助权威信托责任公司专业理财优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益。

党的第十六届三中全会首次把银行、证券、保险和信托作为金融四大支柱产业一并提出，这预示信托业的美好发展前景。尽管信托投资公司已经有几十年的发展历史，但《信托法》、《信托投资公司管理办

法》和《资金信托管理暂行办法》2001年才颁布，信托公司经过5次清理整顿，重新登记之后，才开始涉足房地产业，其业务时间很短。2002年全国房地产信托共融资10.3亿元，仅2003年第二季度，全国各地的信托公司就推出针对房地产的资金信托产品54个。尽管如此，与银行贷款业务相比，信托所占比例可以忽略不计。

在房地产融资的诸多金融手段之中，信托具备多种平台优化组合优势，以信托高级形态为核心，通过信托的串接，将多种金融工具进行优化整合，实现一揽子组合融资解决方案，“121号”文件持续执行，信托能够成为房地产业融资的新热点，成为与银行并驾齐驱的融资模式。2004年房地产信托将有更多的创新产品出台。特别是信托将成为房地产融资环节中最重要的前端部分，并成为最具创新元素与组合优势的核心力量。但是，由于监管部门对房地产资金信托的控制，目前人们对房地产信托的认知还不高。

信托独具制度优势，创新空间宽广，并具有巨大的灵活性。信托可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等，可以在不同层次、不同品位上，为房地产业服务。信托产品能够比较灵活充分地适应和处理房地产的多种经济和法律关系，解决其他渠道难以解决的问题。相对银行贷款而言，房地产信托融资方式不但可以降低房地产业整体的运营成本，节约财务费用，还有利于房地产资金的持续运用和公司的发展；信托在供给方式上也十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金信托产品，从而增大市场供需双方的选择空间。

同时，随着信托产品流动性问题的逐步解决及资产证券化的发展，为多类型、多层次投资者提供多元化的房地产信托产品将成为现实。此外，相对于其他任何方式,如基金、国债、债券、企业债的发行，信托的特点是不需要央行的批准，“一法两规”（信托法、信托资金管理办法、信托投资管理办法）对它的政策只是需备案。

3.整合信托＋银行组合工具

解决问题的根本途径是寻找高品质资金的来源，即投资融资方式的创新及融资渠道的整合提升。房地产所需资金额度非常大，单纯依靠信托或银行贷款都不能完全解决问题，需要进行金融产品创新，以信托＋银行组合工具构建房地产项目融资模式，融资数额由以信托为核心的金融组合工具完成，实现信托前端融资，银行后端资金支持。

信托在串接多种金融工具方面独具优势，成为组合融资的核心。其一可以引入海外基金；其二可以充当国内的产业投资信托基金；其三可以以固定回报的方式以股权投资方式进入项目公司；其四可以在适当的时候将项目公司包装上市；其五可以完成项目前期建设，使项目符合银行贷款条件。

五拓展房地产融资渠道的对策与建议

1.有条件的企业逐步建立多元化的融资渠道

党的第十六届三中全会首次提出“要大力发展资本市场，扩大直接融资比例”。有条件和实力房地产企业探寻除银行贷款以外其他融资方式，如上市、股权融资、产业基金等。房地产企业要抓住机遇，在现有渠道的基础上向多元化方向发展，不仅有利于资金的筹集，还有助于风险的分散。

在融资渠道多元化的建设上，不少知名的大企业已经探索出路径，如首创的经验就值得借鉴。首创

融资除传统的方法：自有资金、银行贷款、客户资金（预售回款）外，还有6个渠道：一是发债券；二是国内上市公司，资本市场融资；三是海外上市，把公司重组起来到海外资本市场融资；四是吸收海外基金；五是施工企业垫资；六是房地产基金。

房地产业是一个资金高度密集性行业，开发一个房地产项目需要大量的资金。如果不借助于各种融资手段，开发企业将寸步难行。首创的经验虽好，但并不是所有房地产企业都能借鉴的，中小房地产企业融资方法就有所不同。

2.中小房地产企业融资方法

“121号”文件的出台对中小房地产企业融资无疑是雪上加霜。中小房地产开发企业面临的最为现实和紧迫的问题就是如何筹措到资金，解决或缓解自身所遇到的资金压力。相对于大型房地产开发企业，中小型地产企业的融资渠道单一，其所要采取的方法也不同。目前，中小房地产开发企业容易实现的方法除银行贷款外主要有两种：

第一，寻求与大公司合作。这种方法，一方面能得到大企业部分资金支持，解决暂时的资金困难；另一方面可以借助大企业的良好声誉吸引购房者。只要合作能成功，对中小企业来讲是条融资捷径。

第二，寻求民间资金。目前有一部分民营企业手中掌握着较多资金，这些资金寻找不到良好的投资渠道和投资产品。由于房地产业的投资回报率相对较高，民营企业家们希望介入房地产领域，但因专业知识和经验不足，畏缩不前。这正是中小房地产企业吸纳民间资金的好时机。

3.加快完善房地产金融立法

房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律、法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。

我国中小民营企业融资现状及对策

我国中小民营企业融资现状及对策 改革开放20多年来，我国民营企业得到了快速的发展，并对我国的经济发展、人民生活水平的提高以及社会的安定团结起到了积极的推动作用。但是，随着我国民营企业的发展，各种各样的问题也不断突现，特别是中小民营企业的融资问题，已成为制约我国中小民营企业发展的瓶颈。 一、我国中小民营企业的融资现状 一般来说，我国企业主要通过银行贷款、资本市场募集资金以及非正规融资渠道进行融资。但是在上述融资渠道中，我国中小民营企业都遇到了种种障碍。 1. 中小民营企业在各大商业银行贷款困难 对大多数民营企业来说，从各大商业银行获得贷款极其困难，据统计，2002年上半年从各家商业银行发放的短期贷款中，民营企业只占21%。中小民营企业获得贷款的比率更低，造成这种现象的主要原因有三个方面： （1）政府部门对民营企业的偏见。中国是社会主义国家，几十年的计划经济、公有制经济在人们心中根深蒂固。因此，政府部门受传统思想影响，对民营企业这种私有化的所有制经济保持了一定的戒备心理，使得国家的宏观经济政策以及相关法律一直以国有大中型企业为中心，中小民营企业得不到国家政策上的支持以及法律上的保障，这种偏见影响各大商业银行向中小民营企业投放贷款。 （2）民营企业实力弱小。相对于国有大中型企业来说，民营企业

的规模普遍较小，技术力量薄弱，资金有限，而且产权不明晰，各大商业银行认为，为民营企业贷款风险很大。因此，对民营企业的贷款审核异常严格。对于规模较大的民营企业，由于自身负债率较高，用于抵押的资产较少，要想获得银行贷款是比较困难的。 （3）民营企业信用缺乏。民营企业自身的信用问题，也影响到他们从各大商业银行获得贷款。民营企业家以及高层管理者，还没有充分认识到信用的重要性，甚至视信用为儿戏，导致了民营企业与银行之间的信用危机。银行向中小民营企业贷款，需花大量的人力和财力去考察其商业信用，这无疑影响了银行的贷款积极性。 2．中小民营企业在资本市场融资受限 通过股票市场募集资金是企业融资的另一重要手段。我国目前的股票市场是优先服务于国有大中型企业的。据统计，我国上市公司中有70%是国有企业或者是国有控股企业，市值达到了90%以上，除去外资企业，我国民营企业上市的数量远远低于30%，市值不及10%。 中小民营企业在资本市场融资受限的主要原因在于：股票市场对企业进入的要求很高，而我国中小民营企业由于规模小，资金少，达不到上市的要求，因而难以通过股票市场融资。虽然我国于2004年5月27日在深圳推出了为中小企业服务的“二板市场”，但是，真正能在“二板市场”募集资金的只是那些极具活力的高科技企业。因此，对于大多数中小民营企业而言，通过“二板市场”融资仍然是可望不可及。 3．中小民营企业的非正规融资渠道不畅

中小企业融资现状及对策研究

论文目录 一、中小企业融资的概述 1、融资的定义 2、中小企业的融资渠道 二、中小企业融资的状况 1、银行贷款方面 2、直接融资方面 三、中小企业融资存在的问题及原因分析 1、中小企业融资存在的问题 2、中小企业融资问题的原因分析 四、解决中小企业融资问题的对策 1、树立正确的中小企业发展观,完善中小企业融资立法 2、建立和完善中小企业融资的信用担保体系 3、建立财政有限补偿机制及各种优惠政策 4、设立专业的中小企业银行 5、以规范管理拓宽民间资本市场，使民间融资合法化 6、加快建设支持中小企业发展的综合服务体系 7、中小企业应健全财务体系 8、发展中小企业社会服务体系

中小企业融资现状及对策研究 作者：周潇指导老师：徐尤华 [内容提要]随着国内经济的飞速发展，我国的中小企业迅猛发展起来，为地区的经济发展增加了就业岗位，同时也缓解了我国的就业压力，实现科技创新与成果转让等方面发挥出越来越重要的作用，决定了必须重视中小企业的生存与发展。现阶段，金融不仅是国家对经济进行宏观调控的重要杠杆，也深刻影响着我国社会经济生活的各个方面。由于中小企业自身的特点，即规模小，可控资源更为稀缺，又往往处于快速发展阶段，需要大量的资金的投入，所以，大多数中小企业都面临着融资难的困境，严重阻碍中小企业的发展。我国目前中小企业融资难存在于企业本身﹑金融机制﹑政府三个层面的多方面的原因，为此要制定相应的治理办法。就中小企业融资难问题，进行分析研究，并提出解决中小企业融资的相关对策。 [关键词] 中小企业、融资、融资渠道 一、中小企业融资的概述 1、融资的定义 从狭义上讲，融资即是一个企业的资金筹集的行为与过程。也就是公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。公司筹集资金的动机应该遵循一定的原则，通过一定的渠道和一定的方式去进行。我们通常讲，

房地产企业三种融资方式的优缺点比较

房地产企业三种融资方式的优缺点比较一般来说，较常见的对外融资渠道主要有三个：银行贷款、债券融资、股票融资三种融资方式。 (一)银行贷款 一直以来，银行贷款一直是房地产企业经营发展的支柱。数据显示，房地产开发资金中至少有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。 优点：①企业利用银行贷款融资，在贷款获准后，即以客户的名义在银行开立贷款账户，用于贷款的提取、归还和结存核算。 ②银行贷款融资的管理比较简单，但最初申请比较复杂，需要企业有详尽的可行性研究报告及财务报表。 ③由于银行种类繁多，分布广泛，而且贷款的类型、期限多种多样，一般利用银行贷款融资相对比较方便、灵活。 ④银行贷款融资风险较小，一般不涉及税务问题。但银行作为企业，也追求利润最大化，一般贷款利率较高。(5)银行贷款融资不涉及企业资产所有权的转移，但一旦银行因企业无力偿还而停止贷款，则可能使企业陷入困境，甚至导致企业破产。 缺点：1、对于开发商而言，贷款受政策影响较大，且贷款的门槛越来越高。以工商银行为例，需要满足以下条件①企业开发资质，要求三级以上,如果是项目

公司申请开发贷款，控股股东具有三级以上开发资质也满足要求；②国有土地使用权作为抵押或企业担保。抵押价值一般为评估额的5折以内，并且开发项目已取得四证，多数银行还要求项目按揭贷款也由该行办理；③企业注册资金3000万以上，行内评级A+级以上，近三年累计开发面积20万平米以上。 2、对银行而言：①呆坏账风险。银行无法使用如证券化的方式来分散这种风险，而只能将风险集中在自己身上；②成本增加风险。我国还没有发达的评估市场和评级市场。 3、对政府而言，如果大量的房地产融资都是源于银行系统，必然会增加对房地产调控的瘫痪。 (二)债券融资 房地产债券是企业债券的一个组成部分。目前很多房地产企业发行企业债券比较困难。房地产债券融资是加快房地产业发展的有效途径之一。债券作为一种债务凭证，可以聚集一部分闲置资金，集中用于住房建设，开展房地产债券缓解房地产融资对银行的压力，活跃我国的企业债券市场。 优点： ①筹集的资金使用期限较长(与贷款相比)； ②对企业原有股东的股权没有影响； ③发行债券的成本要低于普通股； ④发债融资具有财务杠杆作用；

完善我国房地产企业融资的策略

完善我国房地产企业融资的策略 发表时间：2010-08-17T09:34:59.840Z 来源：《中小企业管理与科技》2010年6月上旬刊供稿作者：李树香 [导读] 由于房地产存在着物质性方面和经济性质方面的特征，其资金运作也就有着与一般商品生产和流通行业不同的特点 李树香 (辽源市城镇住房制度改革办公室) 摘要：房地产企业融资难在我国是普遍的问题。特别是近年来，国家加大宏观调控力度，对房地产行业进行重点规范与调控，严控流向房地产行业的银行贷款，使得这个问题越发突出。对于我国房地产企业来讲，如何解决资金瓶颈问题，把握良好的发展时机迅速壮大成为企业面临的首要难题。 关键词：房地产企业融资特点方式比较完善措施 0 引言 作为经营风险程度本身就比较高的行业，房地产企业，其资金结构中债务比率过高会带来很大的财务风险，于企业的持续稳定的发展十分不利。因此，房地产企业有必要重新审视其现行融资方式，以期在当前的经济环境下保持生存能力谋求发展潜力。 1 房地产企业融资的特点 由于房地产存在着物质性方面和经济性质方面的特征，其资金运作也就有着与一般商品生产和流通行业不同的特点。主要有： 1.1 开发资金需求量大，对外源性融资依赖性高房地产业的资本密集性决定了开发一个房地产项目动辄数亿，甚至数十亿，仅仅依靠企业自有资金，是不可能完成项目开发的，房地产开发商必须通过各种手段进行外源性融资。从今后的发展趋势看，我国房地产单纯依赖银行信贷的局面会有所缓和，但外部融资比例不减，只是在结构上多元化。 1.2 资金周转慢，投资回收期长因为房地产开发受土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场和房地产市场等四个互相联系的市场的制约，房地产从开发到交付使用，其生产周期短则一年，长则数年，才能进入流通和消费领域，因此投资回收期较长，如果靠分期收款或出租获得租金收回投资则所需时间更长。 1.3 投资风险较大因为房地产开发占用资金多，资金周期长，其投资风险也较大，主要表现为流动性风险、通货膨胀风险、经营风险等。 1.4 房地产资金的增值性由于土地资源的稀缺性、房地产的不可替代性等特点而使得房地产具有保值、增值的优点。随着经济发展和人民生活水平的提高，房地产的需要也不断增大，造成一定时间和特定地点上的供需矛盾加剧，从长期来看，房地产的价格呈上扬趋势，房地产资金的增值性也愈发明显。 1.5 资金运作受地域影响大房地产属于不动产，其生产、流通和消费都要在同一地域才能完成，加上房地产的购买者或投资者往往受国籍、城市户口等的限制，使得房地产的流通和消费有一定的地域性，从而导致房地产资金运作也会受地域的影响。 1.6 土地和房产的抵押是重要条件房地产属于不动产，它附着于特定的地块。土地是稀缺性资源，随着经济的发展，对土地的需求不断增加，房地产的价值随之增大，土地和房产的抵押成为金融机构所欢迎的融资条件。 2 当前我国房地产企业几种主要融资方式的比较分析 对于我国的房地产企业来说，主要的融资方式有IPO、买壳、信托、发债、房地产基金、REITS等几种方式。通过对几种不同融资方式的比较与分析，可得出下面的比较结果汇总表如下： 比较分析，可以看出。对于大型的房地产企业可以选择IPO、买壳、信托、发债、房地产基金、REITS等多种方式或其组合。而中型的房地产公司则可以选择买壳、信托、房地产基金等方式进行融资。小型房地产公司可以选择的融资方式比较有限，主要为信托。这主要是因为：对于与证券市场结合的融资方式来说，一般要求很高。在我国只有少数超大规模的房地产企业具备这样的条件与实力。相对于在证券市场首发融资（IPO、REITS），买壳上市与房地产基金（私募）的要求略低，中等规模的房地产企业可以采用这些融资方式，只要房地产企业拥有一定的资产规模、项目具备较强的盈利能力或拥有可以带来未来收益的储备就可以。而对于小型房地产企业来讲，由于自身规模的局限性，只能通过信托等方式进行融资。 当然除了以上的融资方式，房地产企业还可以通过联合开发、项目融资、房地产证券化等方式进行融资，这里不再一一进行论述了。 3 完善房地产企业的信息披露提高企业融资效率 融资成本是影响融资效率的重要因素，对于我国房地产企业而言，当前其资金来源普遍是银行贷款，房地产企业在获得银行等金融机构的债务融资时，通常面临着“信贷配给”问题，主要原因是两者之间存在着信息非均衡。解决该问题的关键是完善企业的信息披露制度，以增加房地产企业信用风险的透明度。这是防止房地产企业逆向选择和道德风险行为以及建立信用市场公正、公开以及公平竞争的关键。而要做到这一点，就必须要求房地产企业在不涉及商业机密的条件下充分公开自己的信用及相关信息，增强企业信息的透明度，以利于消除银行与房地产企业之间的信息非均衡。房地产企业要取得社会各界的信任与支持，顺利获得贷款，信用是决定因素。房地产企业一方面要规范和完善企业财务规章制度，定期提供全面、准确的财务信息，做到规范发展，产权清晰，提高自身资信等级，创造条件使企业在硬件上更多地符合银行贷款条件；另一方面，房地产企业经营者要加强金融法规的学习，充分尊重银行的债权，真正在社会上树立起守信用、重履约的良好形象。 4 发展和完善房地产企业融资渠道的措施 我国房地产企业融资方式有限，资金来源主要是内部积累以及银行信贷，但是房地产企业与银行之间存在较大的信息不对称，再加之房地产企业高资本、高风险的特征，企业融资成本较高，影响企业融资效率，因此，优化企业资本结构，提高房地产企业融资效率，就要发展多样化的融资渠道，以灵活的方式给予房地产企业更多的选择空间。除此而外，多元化的融资方式有利于资金优化配置，提高资金的使用效率，从而降低企业的资本成本。 改变以贷款为主的传统债权融资方式，培养和健全商业票据和企业债券等债权融资市场，如票据融资，使资金流转加快，减少了企业资金占用，通过背书转让就可完成结算，在资金紧张时，可以通过票据贴现取得资金;再如通过企业集团内部融资，灵活调剂子公司之间的资金余缺，提高了企业内部资金的利用效率，节省了财务费用。大力发展融资租赁和项目融资等不需在资产负债表中反映也不影响企业资信状况的表外融资方式。融资租赁的实质是转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的金融交易，是一种特殊的金融工具。通过企业资产所有权和使用权的分离，使有需要的企业以较低的成本获得所需资产，来达到融资的目的;还可以尝试项目融资，利用其多元融

企业融资方式的比较和选择

企业融资方式选择的理论基础 一般来讲，当需要新的资金来扩大资本或进行投资时，企业有四种可能的资金来源：自有资金（留存收益）、债券（包括企业债券、商业票据和其他证券化债券）、股票（优先股和普通股）以及银行贷款（一般指商业银行、城市合作银行和信用合作社等的贷款）。 企业融资方式的选择与企业资本成本有关。关于资本成本的有关概念，在希克斯之前的经济学家大多从宏观经济学的角度把他简单地理解成是"债券的市场利率"，所以，那时候的经济学家认为，在完全确定性条件下，理性的企业投资只限于在资产的边际收益与市场利率的相交点之内，例如凯恩斯（1936）就说过："当前之实际投资量，一定会达到一点，使得各类资本之边际效率，皆不超过现行的利率。"以后希克斯（1946）将完全确定性条件扩展到不确定性条件，提出了"风险折现"和"风险补偿"的概念。希克斯指出，市场利率必须加上风险补偿因素，企业投资决策应该以风险调整后的市场利率为准。希克斯认为，在正常情况下，长期利率可能超过短期利率，其值等于风险的报酬，这种报酬的功能是补偿因利率的不利变动而引起的风险。不过希克斯的观点主要还是从宏观经济的角度来解释资本的形成过程和经济周期的变动情况，仍然没有讨论到企业资本成本的计量问题。 莫迪利安尼和齐蒙（1952）曾试图以效用函数来探讨资本成本的计量方法。大致从60年代初，国外学术界（所罗门，1963）开始认识到企业资本成本在很大程度上要受到企业负债比率的影响，所以不能孤立地以每一种资本的成本来看待企业资本成本问题，企业资本成本应该是负债资本成本与权益资本成本的加权平均。所以，企业资本成本开始被理解成是一个"加权平均资本成本"的概念，并在当时的学术界广为流行。在加权平均概念的基础上，产生了企业资本成本计量的两种方法。其一是所罗门的"现代公式"；其二是莫迪利安尼和米勒的"平均资本成本方法"。 企业债券、银行贷款和股票是当今我国资本市场上企业融资的主要方式，因此，本文将按照"平均资本成本"的有关理论，侧重于以上三种融资方式融资成本、风险折现和风险补偿方面的比较。 二、企业融资方式的现实比较 （一）股票（权益）融资与债券（债务）融资的比较 在比较债券与股票融资孰优孰劣的时候，一般考察如下几个方面： 1、国际经验。 国外企业融资的历史从二战以来发生了翻天覆地的变化，公司融资转向偏好债券融资而不是股票融资。在1970-1985年间，美国企业的股票融资金额只占企业外部融资额的2.1%，债券融资平均约为股票融资的10倍（迈耶，1990）。以1995年为例，美国证券市场上发行的公司债券金额为4360亿美元，同期股票发行额只有1065亿元（联邦储备银行公报，1997）。同美国相类似，其他发达国家企业的融资方式也遵循企业债券→优先股→普通股的原则。然而这一规则在股票牛市时恰恰相反，这时股本融资比债券融资更常见。通常讲，股市的长期低迷会促使许多公司依靠内部衍生资金（即留存收益）或债券融资。当这种低迷持续较长时间时，比如在70年代和80年代初，资产负债表上的债务就会大大增加。反过来，当股市强劲时，就象90年代初期，新股的发行就频繁的多。 2、融资成本。 1963年，莫迪利安尼和米勒将企业所得税因素引入原来的分析之中，由于企业支付的债务利息是可以记入成本而免交企业所得税的，但企业所发放的股息则需要从税后利润中支付，不具有抵税作用，由此产生的节税价值便构成权益资本成本和债务资本成本之间的部分成本差额。此外，股权融资的发行费用远较企业债券的发行费为高（尤其在考虑到我国现有股票发行所需制度成本的情况下）。由上可见，债权融资成本实际上要远低于企业的股权融资成本。

浅谈我国中小企业融资困难的现状及对策

浅谈我国中小企业融资困难的现状 及对策 【摘要】中小企业在促进市场竞争、增进市场活力、推进技术创新、特别是在提供就业机会等方面具有不可替代的作用，在我国中小企业已经成为经济发展和社会稳定的重要支柱。但由于银行高度商业化以及中小企业自身的缺陷，解决中小企业融资难的问题已迫在眉睫。我国中小企业不仅会遇到由经济运行本身所带来问题，而且还会遇到经济体制制约因素和缺乏基本金融原则所带来的不利影响。本文着重研究了我国中小企业融资的现状并针对融资过程中存在的问题，分析原因，探索解决对策，就如何改善中小企业融资现状、拓宽其融资渠道提出一些建议，以解决我国中小企业融资问题，加快我国中小企业的发展，促进我国国民经济的发展。

改革开放以来，我国中小企业发展迅速，从最初的拾遗补缺型角色，成长为国民经济的生力军。然而，相对于中小企业的庞大数量及对经济发展的作用而言，其融资环境一直不太理想，融资难已成为制约广大中小企业生存和发展的重要因素。如何解决其融资难的问题，对于促进中小企业的健康成长以及确保国民经济的稳定发展，意义极为重要。 中小企业是一个相对的概念，一般来说，数量指标是利用企业的资本金额、销售额、雇用人数等指标中的一个或几个作为划分大、中、小企业的标准；质的指标主要是指从遵循经营学的角度，能反映企业经营本质特征的指标。例如，企业是否具有独立性以及所有权和经营权是否一体等。中小企业都具备两个标准：不对外筹集资金；经营规模较小。 所谓融资，从狭义上讲，融资即是一个企业的资金筹集的行为与过程。也就是公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。从广义上讲，融资就是货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。从现代经济发展的状况看，作为企业需要比以往任何时候都更加深刻，全面地了解金融知识、了解金融机构、了解金融市场，因为企业的发展离不开金融的支持，企业必须与之打交道。如果不了解金融知识，不学习金融知识，作为搞经济的领导干部是不称职的，作为企业的领导人也是不称职的。 一、中小企业融资难的现状及问题 一般来说，中小企业的融资渠道主要有以下几条：一是内源融资，包括业主自有资金、向亲友借贷的资金、风险投资以及企业开设后积累的资金等来源；二是外源融资，它又可分为间接融资和直接融资两种形式，间接融资是指以银行、信用社等金融机构为中介的融资，包括各种短期贷款、中长期贷款等，直接融资是指以股票和债券形式公开向社会募集资金以及通过向租赁公司办理融资租赁的方式融通资金。 以下从不同融资渠道的角度，对我国中小企业融资难的状况进行分析。 中小企业由于自有资金不足，自我积累有限，风险投资缺乏，导致内源融资

房地产企业融资计划方案

房地产企业融资计划书(模板） 项目融资计划书 融资计划书目录 一、公司介绍 二、项目分析 三、市场分析 四、管理团队 五、财务计划 六、融资方案的设计 七、摘要 一、公司介绍 １、公司简介 主要内容包括公司成立的时间、注册资本金、公司宗旨与战略、主要产品等,这方面的介绍是有必要的，它可以使人们了解你公司的历史和团队。 2、公司现状 在此将您公司的资本结构、净资产、总资产、年报或者其他有助于投资者认识你的公司的有关参考资料附上。如果是私营公司还应将前几年经过审计的财务报告以附件形式提供。如果经过审计请注明审计会计师事务所,如果未经审计也请注明。 ３、股东实力 股东的背景也会对投资者产生重要的影响。如果股东中有大的企业，或者公司本身就属于大型集团，那么对融资会产生很多好处。如果大股东能提供某种担保则更好。 4、历史业绩 对于开发企业而言，以前做过什么项目，经营业绩如何，都是要特别说明的地方，如果一个企业的开发经验丰富,那么对于其执行能力就会得到承认。 5、资信程度 把银行提供的资信证明,工商、税务等部门评定的各种奖励，或者其他取得的荣誉，都可以写进去,而且要把相关资料作为附件列入。最好有证明的人员。 6、董事会决议 对于需要融资的项目,必须经过公司决策层的同意。这样才更加强了融资的可信程度,而不是戏言。 二、项目分析 1、项目的基本情况 位置、占地面积、建筑面积、物业类型、工程进度等，都是房地产开发的基本情况,需要在报告中指出。 2、项目来历 项目来历是指项目的来龙去脉,项目的上家是谁,怎么得到的项目,是否有遗留问题，是如何解决的等情况。 3、证件状况文件

项目是否有土地证、用地规划许可证、项目规划许可证、开工证和销售许可证等五证的情况。需要复印件。 4、资金投入 自有资金的数额、投入的比例、其他资金来源及所占比例、建筑商垫资情况、预计收到预售款等情况等，方便了解项目的资金状况。 5、市场定位 指项目的市场定位，包括项目的物业类型、档次、项目的目标客户群等 6、建造的过程和保证 项目的建筑安装过程,如何得到保障可以如期完工。而不会耽误工期,不会导致项目无法按期交付使用。 三、市场分析 1、地方宏观经济分析 房地产是一个区域性的市场，受到地方经济的影响比较大。而表征一个地区的经济发展的指标等数据和经济发展的定性说明等需在本部分体现。 ２、房地产市场的分析 房地产市场的分析比较复杂,而且说明起来可繁可简。简单说需要定性分析本地区房地产市场的发展，平均价格,各种类型房地产的目标客户群等。复杂些说明则需要在时间数轴上表征价格的走势波动，但是，因为很多地区没有进行常规的价格跟踪,所以，严格数据的分析很难完成,但是可以通过典型项目的分析来代替。 3、竞争对手和可比较案例 分析现有的几个类似项目的规划、价格、销售进度、目标客户群等，同时，也需要罗列一些未来可能进入市场竞争的对手项目情况，以及未来的市场供应量等情况。 ４、未来市场预测及影响因素 未来的市场预测很难预料，但是可以通过市场的周期的方法和重点因素分析法等分析方法做出预测。 四、管理团队 1、人员构成 公司主要团队的组成人员的名单，工作的经历和特点。如果一个团队有足够多经验丰富的人员，则会对投资的安全有很大的保障。 ２、组织结构 企业内部的部门设置、内部的人员关系、公司文化等都可以进行说明。 ３、管理规范性 管理制度,管理结构等的评价。可以由专门的管理顾问公司来评价和说明。 ４、重大事项 对于企业产生重要影响的需要说明的事项。 五、财务计划 一个好的财务计划,对于评估项目所需资金非常关键，如果财务计划准备的不好,会给投资者以企业管理者缺乏经验的印象,降低对企业的评价。本部分一般包括对投资计划的财务假设,以及对未来现金流量表、资产负债表、损益表的预测。资金的来源和运用等内容。 其中，对于企业自有资金比例和流动性要求较高。 六、融资方案的设计

房地产项目融资方案

房地产项目融资方案（一） （一）融资组织形式选择 研究融资方案，首先应该明确融资主体，由融资主体进行融资活动，并承担融资责任和风险。项目融资主体的组织形式主要有：既有项目法人融资和新设项目法人融资。 （二）资金来源选择 在估算出房地产投资项目所需要的资金数量后，根据资金的可行性、供应的充足性、融资成本的高低，在上述房地产项目融资的可能资金来源中，选定项目融资的资金来源。 （三）资本金筹措 资本金作为项目投资中由投资者提供的资金，是获得债务资金的基础。国家对房地产开发项目资本金比例的要求是35%.对房地产置业投资，资本金比例通常为购置物业时所须支付的首付款比例。 （四）债务资金筹措 债务资金是项目投资中除资本金外，需要从金融市场中借入的资金。债务资金筹措的主要渠道有信贷融资和债券融资。 1.信贷融资 任何房地产开发商要想求得发展，就离不开银行及其他金融机构的支持。 2.债券融资 企业债券泛指各种所有制形式企业，为了特定的目的所发行的债务凭证。 （五）预售或预租 由于房地产开发项目可以通过预售和预租在开发过程中获得收入，而这部分收入又可以用作后续开发过程所需要的投资，所以大大减轻了房地产开发商为开发项目进行权益融资和债务融资的压力。 （六）融资方案分析 在初步确定项目的资金筹措方式和资金来源后，接下来的工作就是进行融资方案分析，比较并挑选资金来源可靠、资金结构合理、融资成本低、融资风险小的方案。 1.资金来源可靠性分析 主要是分析项目所需总投资和分年所需投资能否得到足够的、持续的资金供应，即资本金和债务资金供应是否落实可靠。 2.融资结构分析 主要分析项目融资方案中的资本金与债务资金比例、股本结构比例和债务结构比例，并分析其实现条件。 3.融资成本分析 融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用。融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一。 4.融资风险分析 融资方案的实施经常受到各种风险的影响。 房地产项目融资方案（二） 一、房地产项目融资操作流程如下： 准备融资资料、融资计划书——根据情况寻找相应的资金渠道——递交资料申请——机构受理调查——项目评估——双方面谈核实、协商方案——补充资料——核查审批——办理手续（签署合同、办理抵押）——资金接收——按时归还本息——还清解押 二、房地产项目融资方式及所需资料清单，方式多种，大致有： 1、房地产开发类贷款—— 是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款。

房地产企业融资策略分析

房地产企业融资策略分析 银行贷款融资是典型的间接融资，具有短期性特征，到期还本付息的财务风险也较大。因此应大力拓展多元化直接融资渠道，除适度放宽股票融资政策限制和培育完善房地产债券市场以外，还可以发展市场化直接融资，建立多层次的房地产金融体系。 1.大力培育房地产信托融资方式 房地产信托是信托金融工具在房地产业中的应用。目前我国房地产信托基本上参照银行贷款的有关条款执行，很大程度上是银行贷款的变种，但信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能不如银行，因而很难起到有效的风险分散和风险管理作用。此外，我国目前真正意义上的信托投资机构并不多，且绝大多数在房地产信托融资方面并无良好建树。因此，一方面应建立和培养一批真正意义上的房地产信托投资机构，另一方面应在加强对房地产信托监管的同时，通过完善房地产金融市场，规范和发展信托融资方式，使之成为房地产业融资的一条主要通道。 2.培育地产金融二级市场，推动住房抵押贷款证券化 住房抵押贷款证券化，就是将金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券（主要以抵押贷款作为担保的债券），并通过二级市场进行交易，转卖给市场投资者，以达到融通资金和把抵押贷款风险分散给市场众多投资者的目的。二级市场（个人房贷市场）的运作不仅使得一级市场（开发贷款市场）有了稳定的资金来源，而且极大地增强了住房抵押贷款的安全性和流动性，有效实现了风险分散和风险管理的目标，同时也为证券市场提供了一种具有较高信誉的中长期投资工具。在美国，经过联邦金融中介机构担保过的房地产抵押贷款证券化金融产品，具有类似于政府债券的信誉。而且由于二级市场产品相对于政府债券具有更高的收益率，受到保险、养老基金等中长期投资者的欢迎。目前，我国的房贷证券化试点已进入方案设计阶段，各地宜根据国家相关政策，结合当地实际情况，积极推动住房抵押贷款证券化进程。 3.建立多层次房地产金融体系 借鉴国外先进经验，逐步建立和完善政府干预与市场调节相结合的多层次房地产金融体系，以促进我国房地产金融业发展，加速银行资金周转，降低银行金融风险。 4.建立和完善相应法律制度配套措施 规范各种融资行为并加强监督管理，以防止在降低银行风险的同时产生新的隐患，引发新的金融风险。如对房地产证券化给予明确的法律依据；加快修订《企业债券管理条例》，尽快出台《产业投资基金法》等等。 进一步完善间接融资

(企业融资)企业融资方式的选择

（企业融资）企业融资方式 的选择

企业融资方式的选择 近几年，我国仍将采取适度从紧的金融政策，企业资金紧缺仍是生产运营中最主要和最难解决的困难。企业筹资涉及到许多问题，如筹资的数量、方式等问题，其中，筹资方式的选择应该是极为重要的壹环。本文拟就我国企业筹资方式的选择问题，做壹些探讨： 壹．我国的融资环境 企业是于壹定环境下的各种经济资源的有机集合体。企业运营只有适应环境变化的要求，才能立于不败之地。企业面临的环境是指存于于企业周围，影响企业生存和发展的各种客观因素和力量的总称，它是企业选择筹资方式的基础。 企业制定筹资战略必须立足于壹定的宏观环境之下，制定时要考虑：１．政治法律环境。指壹个国家和地区的政治制度、经济体制、方针政策、法律法规等方面。随着改革开放的政策实施，国内政局稳定，经济日益活跃，我国的产业政策、外汇政策和税收政策等的日益完善，和国际惯例的逐步接轨，为外资进入中国提供了保证，使我国企业的筹资区域进壹步扩大，筹资数额逐年增加，方式也更加多样。２．经济环境。是指企业运营过程中所面临的各种经济条件、经济特征、经济联系等客观因素。我国经济继续保持平稳、高速的发展势头，物价得到有效控制，这壹切表明，我国有巨大的市场潜力和发展机会，同时也为国内外大量的游资找到了出路。３．技术环境．是壹个国家和地区的技术水平、技术政策、新产品开发能力以及技术发展的动向等的总和。全社会对教育的重视，对科技开发力度的加大，对科技人才的有计划培养，均将为企业发展创造有利条件。 企业微观环境是指直接影响企业生产运营条件和能力的因素，包括行业情况、竞争者情况、供应商情况及其他公众的情况，这是确定企业筹资方式的前提。壹个良好的销售网络、及稳定的原材料供应商等微观环境，将十分有利于企业筹资的

中小企业融资现状问题与对策(doc 11页)

中小企业融资现状问题与对策(doc 11页)

中小企业融资现状问题及对策 王曦 改革开放以来，我国的中小企业发展很快，在整个国民经济中发挥着越来越重要的作用，为我国的经济增长做出了极大的贡献。现在，我国中小企业占全部企业数的99%，工业总产值和利税分别占60%和40%，每年出口创汇占60%，提供了75%的城镇就业机会。但近些年来由于企业竞争的激烈，使许多企业面临较大的困难，影响和制约中小企业进一步发展的因素很多，其中主要的就是中小企业融资难的问题，我们必须解决这些问题，多给中小企业融资创造条件，促使它们在未来发挥更重要的作用。 在世界一些发达国家和地区，中小企业在其国民经济中的比重都相当高，如美国、英国、日本的国民经济中中小企业的比重都超过90%.它们在发展中都或多或少的也遇到了融资方面的困难。但是，其政府为其提供了各种各样的支持，帮助其消除这些障碍，使中小企业融资问题得到解决。我们也完全有理由相信，通过具体的研究、分析，在政策上进行调整和中小企业自身的完善，同样会使中小企业的融资问题得到很好解决的，从而推动国民经济的快速、稳定的发展。 一、中小企业融资现状 （一）融资状况有所改善

1998年中央正式提出要“增加向中小企业贷款”。2000年国务院发布《关于鼓励和促进中小企业发展的若干政策意见》后，中小企业信用担保体系进入制度和体系建设阶段，特别是我国制定的《中小企业促进法》，以法律的形式为广大中小企业的发展及融资提供了有力的保护和支持，中小企业融资状况得到了一定程度的缓解。截至2003年6月末，中小企业贷款余额6.1万亿元，占全部企业贷款余额的51.7%，同比提高了0.7个百分点。中小企业新增贷款6 558亿元，占全部企业新增贷款的56.8%，比同期大型企业新增贷款占比高出28.2个百分点。 （二）融资方式呈现多元化趋势，但银行信贷仍然是主要渠道随着我国中小企业不断发展壮大，其融资需求日益增大，与此相适应，我国中小企业融资方式逐渐呈现多样化趋势。目前，全国有１００多个城市建立了中小企业信用担保机构，在国家政策和有关部门的扶植下，信用担保贷款将成为中小企业一种有效的融资方式；起源于美国的风险投资，以资金与公司股权相交换方式尤其适合于科技含量高、具有广阔市场前景的中小型高科技企业，目前风险投资在我国得到了迅速的发展，风险投资机构已有２００多家；金融租赁是一种新型的融资方式，以租赁物件的所有权与使用权相分离为特征的新型融资方式，采用租赁方式，通过融物的方式实现融资目的，从而缓解了固定投资的资金压力；典当融资以其特有的优势重新拥有了市场，典当是以实物为抵押，以实物所有权转移的形式取得临时性贷款的一种融资方式，可以帮助中小企业利用闲置资产筹措到流动资金，从而盘活企业存量资产；票据融资方式适应中小企业资金需求金额小、周期短、频率高的特点，近几年发展很快；合伙投资、互助基金、民间信用等各种非正规也是我国现有中小企业融资的一条渠道；2004年深交所中小企业板正式启动，为中小企业专设了一个新的融资平台。尽管我国中小企业融资渠道有多元化的趋势，但总体来看，我国中小企业融资渠道仍很狭窄，其目前发展主要依靠自身内部积累，外部融资比重过低，银行贷款是中小企业最重要的外部融资渠道，但银行主要提供的是流动资金以及固定资产更新资金，而很少提供长期信贷。 （三）地区差异明显 在沿海地区，中小企业的融资问题得到了较好解决，广东、浙江、江苏、福建等地，中小企业也成为经济的骨干和经济增长的引擎，产品升级和技术更新快，这些地区的银行都积极对中小企业融资。此外，由于经济发展水平较高以及民间信用体系的建立，这些地区亲友借贷、职工内部集资以及民间借贷等非正规在中小企业融资中发挥了重要作

中小企业融资现状与对策

Finance金融视线 1202012年3月 https://www.wendangku.net/doc/f016723569.html, 中小企业融资现状与对策探析 中国地质大学(北京)人文经管学院 石子岩 黄启 摘 要：中小企业作为我国当前国民经济增长和社会生产力提高的主力军，其无论是在数量上、在GDP的贡献上还是在纳税和提供就业机会上，都在我国经济发展中占有十分重要的地位。本文通过对我国中小企业融资现状和融资难的成因进行阐述和分析，并在此基础上，提出了一些有效应对这一难题的对策和建议，希望能够为保障我国的中小企业健康发展起到一定的积极作用。 关键词：中小企业 融资 对策 中图分类号：F830 文献标识码：A 文章编号：1005-5800(2012)03(c)-120-02 金融危机过后，当前世界经济形式正在向好的方向发展，但全球宏观经济环境仍然危机四伏，受这次金融危机影响，欧债危机、美元贬值、全球性的通胀问题依然突出，导致我国的众多中小企业出口萎缩、海外市场竞争更为激烈，它们正面临着很大的生存危机。而中小企业作为我国当前国民经济增长和社会生产力提高的主力军，其无论是在数量上、在GDP的贡献上还是在纳税和提供就业机会上，都在我国经济发展中占有十分重要的地位，是我国经济保持持续、健康、稳定发展的动力源泉。因此保障我国的中小企业始终充满活力和竞争力，是国家和政府当前的主要任务之一，虽然国家之前出台了一些法律、法规来保障和促进我国中小企业的健康发展，也起到了一定的作用，但融资难仍然是众多中小企业在发展中共同存在的问题，它们普遍存在资金实际需求量与融资渠道和融资能力的不相符的问题，严重制约了企业的进一步发展。本文通过对我国中小企业融资现状和融资难的成因进行阐述和分析，并在此基础上，提出了一些有效应对这一难题的对策和建议，希望能够为保障我国的中小企业健康发展起到一定的积极作用。 1 我国中小企业融资现状 1.1 企业自有资金来源有限 我国众多中小企业受自身特点所限制，资金严重不足。我国大多数的中小企业都是依靠个人或家族出资创业的模式发展起来的，创业之初的启动资金都不多，这些资金在规模小、产品少的企业成长期还勉强支撑，但企业想要得以持续扩张、壮大这些就远远不够了，而企业的资金来源又大多依靠自身积累，缺少外源性融资，因此很多企业都面临着资金短缺，运转不畅，难以开拓新市场的难题，资金的严重不足甚至导致很多中小企业的破产。 1.2 融资渠道狭窄，外部融资困难 我国的中小企业普遍存在着资金运作能力低的问题，它们往往只通过内部融资的方式来解决资金不足的情况，融资渠道过于单一、狭窄。而即使有些企业想通过外部融资来缓解资金压力，但因为我国缺乏相关的法律、法规和政策等扶持体系，同时企业又存在市场风险大、规模小、诚信度低、缺少抵押等原因，常常被银行、投资公司等融资机构所拒之门外，外部融资环境恶劣，融资十分困难。据相关资料显示，我国的中小企业获银行等中介机构信贷支持的比例不足10%，这种单纯依靠内源融资的方式很难获取足够的资金，来支撑企业的扩大生产和项目开发的需要，严重抑制了企业加快发展和做大做强的愿望。 1.3 缺少融资机构和融资体系的建设 中小企业一方面受自身条件的限制很难获得融资机构的支持，另一方面我国又缺乏和缺少完善的融资体系和融资机构，更使得中小企业在融资的问题上雪上加霜。虽然国家和地方政府为了缓解中小企业融资难的问题，积极的出台了一些诸如《中小企业促进法》、 《关于建立中小企业信用担保体系试点指导意见》、 《中小企业融资担保风险管理暂行办法》等等相应的法律、法规和政策，但并没有得到大多数金融机构有效的贯彻和实施，众多中小企业在融资的问题上仍然困难重重。 2 我国中小企业融资难成因分析 2.1 企业规模小和缺乏诚信导致融资受限 中小企业在资产和经营规模上都很小，获取的利润自然不高，在融资过程中缺乏可抵押担保的资产，因此银行往往只提供短期贷款，并要求企业付出较高的担保费用，高成本的融资令中小企业很难接受，同时很多企业由于产品结构单一、缺乏高附加值、高科技含量的产品，存在着应对市场环境变化能力不足的问题，极高的市场风险性和偿还能力不足导致银行不愿意为它们提供长期贷款。管理能力的不足也是中小企业融资难的一个硬伤，中小企业大多是个人或家族式的经营模式，企业家普遍存在管理水平低下和缺乏诚信的问题，企业不具备良好的财务和经营管理制度，信息不对称和逃债、废债现象时有发生，更使得银行在选择对中小企业贷款时慎之又慎。 2.2 金融体系不健全，缺乏专门为中小企业服务的融资机构 我国的银行大多是公有制性质的，其资金量在融资市场上处于绝对的主导地位，债券等融资渠道所占比例还很低，并且进入的门槛相对较高，我国的资本市场发展的还很不成熟，而这些银行在非市场化的利率调节机制下，往往只考虑自身经营风险和成本核算的因素，对为中小企业放贷这种利润不高的业务兴趣不大，使得中小企业很难从这些国有大银行里获得资金的来源，同时我国缺少专门针对中小企业服务的融资机构，融资中介体系不健全，提高了中小企业寻求担保和获取相关信息的难度，造成了它们外部融资的困难。 2.3 政府在政策和制度上的保障不足 国家虽然针对中小企业出台了一些法律、法规和优惠政策，但由于很多具体的配套措施不健全，缺乏实际可操作性，在执行的时候往往落实不到位被打了折扣，因此中小企业融资难的问题没有得到实质性的改变。因为没有一套完整的专门维护中小企业权益的法律，同时缺乏鼓励为中小企业提供贷款的政策，造成了很多融资机构对中小企业采取歧视性的对待，设置很多条条框框增加它们融资的难度，使它们与大企业或国有企业相比得不到平等的对待，在市场竞争中始终处于劣势地位。而在对待中小企业融资难问题上，欧美、日本等发达国家都在法律、法规和制度上给予了本国中小企业以专门的扶持，为中小企业的融资保驾护航，促进它们的健康发展，这些都值得我国政府和相关部门去参考和借鉴。

房地产开发项目融资方案

湖北恩施莲花城项目 融 资 方 案 恩施莲花城生态旅游开发有限公司二〇二〇年四月二十二日

目录 一、项目名称........................................... 错误!未定义书签。 二、项目主体........................................... 错误!未定义书签。 三、投资规模、期限及还款进度........................... 错误!未定义书签。 四、项目基本情况....................................... 错误!未定义书签。 五、项目投资估算....................................... 错误!未定义书签。 六、项目销售收入及税费................................. 错误!未定义书签。 七、项目财务分析....................................... 错误!未定义书签。

一、项目名称 “恩施莲花城”建设项目 二、项目主体 恩施莲花城生态旅游开发有限公司 三、投资规模、期限及还款进度 本项目拟分三期投资： 一期投资总额为10000万元，资金来源为业主自筹9000万元，拟从银行贷款1000万元，项目土地抵押贷款，贷款期限为3年，自2014年5月至2017年5月，年利率暂按%确定，预计贷款资金一次性到账，利息按季度支付，2017年5月本利还清。 由于自有资金准备不足，拟用项目股权质押，融资2000万元，使用期限为3年，自2014年5月至2017年5月，年利率预计为15%。 四、项目基本情况 恩施市是恩施土家族苗族自治州的州政府所在地，全州政治、经济、文化中心和交通枢纽，湖北省九大历史文化名城之一，享有“世界硒都”、“仙居恩施”的美誉，是中国优秀旅游城市，国家园林城市，现正倾力打造全国休闲养生第一市。恩施市莲花城项目位于湖北恩施市三岔乡莲花池，项目规划用地175000平米，建筑面积65000平米。项目包括独栋别墅、退台别墅、联排别墅、洋墅、商业广场等。项目规划用地性质为商业金融及居住用地，容积率≤。

浅谈企业融资方式的选择

浅谈企业融资方式的选择 [摘要]本文简要介绍了企业融资方式的类型，分析了影响企业融资方式选择的内外因素，提出了企业融资方式选择的几点建议。 [关键词]企业融资方式；融资策略；选择 一、企业融资方式 融资方式从来源上可以分为内部融资和外部融资。内部融资是依靠企业内部产生的现金流量来满足企业生产经营、投资活动的新增资金需求。内部融资以企业留存的税后利润和计提折旧形成的资金作为资金来源。外部融资是指从企业外部获得资金，具体包括直接融资和间接融资两类方式。直接融资是指企业不通过银行等金融机构，而是通过证券市场直接向投资者发行股票、公司债、信托产品等方式获得资金的一种融资方式。间接融资是指企业通过银行等金融机构获得资金的一种融资方式。因而，银行贷款就成为企业间接融资的一种重要方式。融资方式按照融资中产权关系的不同，可分为权益融资（或股权融资）和债务融资。权益资金无须还本付息，被视为企业的永久性资本。而债务资金必须定期还本付息，它是企业财务风险的主要根源。 二、影响企业融资方式选择的因素

资金是企业从事投资和经营活动的血液，如何筹集企业所需资金是现代财务管理的首要内容。每个企业在进行筹资方式选择时，必须清楚影响企业融资方式选择的有关因素。 1.外部因素 影响企业融资方式选择的外部因素是指对企业融资方式选择产 生影响作用的各种外部客观环境。主要是指法律环境、金融环境和经济环境。外部客观环境的宽松与否会直接影响到企业融资方式的选择。企业进行融资方式选择时，必须遵循税收法规，同时考虑税率变动对融资的影响。金融政策的变化必然会影响企业融资、投资、资金营运和利润分配活动。此时，融资方式的风险、成本等也会发生变化。经济环境是指企业进行理财活动的宏观经济状况，在经济增长较快时期，企业需要通过负债或增发股票方式筹集大量资金，以分享经济发展的成果。而当政府的经济政策随着经济发展状况的变化做出调整时，企业的融资方式也应随着政策的变化而有所调整。 2.内部因素 影响企业融资方式选择的内部因素主要包括企业的发展前景、盈利能力、经营和财务状况、行业竞争力、资本结构、控制权、企业规模、信誉等方面的因素。在市场机制作用下，这些内部因素是在不断变化的，企业融资方式也应该随着这些内部因素的变化而作出灵活的调整，以适应企业在不同时期的融资需求变化。