深圳城市更新情况调研报告.

关于深圳城市更新情况调研报告

中煤南方能源有限公司王有华

一、深圳城市更新概况

深圳的城市更新最早始于2004年，当时叫旧村改造，2009年后称为城市更新，其实质就是土地资源的再利用，通过综合整治、改变功能、拆除重建等措施，达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的，深圳城市发展已进入到以城市更新为主的发展阶段。

（一）城市更新的必然性

1．土地资源稀缺

据2011年相关统计资料显示，深圳市国土面积为1993平方千米，除去农用地面积906平方千米外，建设用地面积已达934平方千米，占全部国土面积的47%，接近城市规划要求建设用地总规模不能突破50%的红线。预计到2020年，深圳可新增建设用地仅为42平方千米，既无外扩的空间，也无大幅度增加建设用地的可能，唯有提高土地利用效率。

2．人口密度大

深圳建市之初，规划人口为600万，据深圳市出租屋综管办统计，截止2011年10月底，深圳登记在册的非户籍人口1280万人，户籍人口274 万人，全市实际居住人口已超过1500万，是中国人口密度最大的城市，城市配套滞后，迫切需要通过城市更新，拓展空间，完善相关基础设施，提升城市质量。

3．产业升级快

深圳过去许多单纯的工业用地或厂房，基本上都是为配套早期的“三来一补”加工制造业的，经过产业转型和升级，已不适应当前以金融、高科技、服务业为主导的新兴产业的发展。通过参与城市更新改造，转变经营发展模式，发挥产业聚集效应，释放土地最大价值。

4．历史遗留问题多

1992年之后，深圳经济进入高速发展的轨道，随着大量移民及务工人员的涌入，深圳的房屋租赁需求急剧攀升。村级股份公司及村民违规加建、抢建房屋现象屡禁不止，虽然经过1992年、2004年两次农村城市化改造，全市农村集体土地均已转为国有土地，但城中村

房屋的确权问题一直是困扰城中村改造的核心问题。截至2013年底，深圳历史遗留违法建筑有38万栋，建筑面积约4亿平方米，约占深圳市总建筑面积50%，通过城市更新部分可以理清产权。

（二）城市更新政策性文件

2004年，深圳市颁布《深圳城中村(旧村)改造暂行规定》，拉开了旧改序幕；2009年陆续颁布《深圳市城市更新办法》、《实施细则》以及一系列配套制度，进一步规范市场秩序，其中一条规定旧改项目允许原业主自改或以合作的方式改造，土地可以以协议的方式出让，无须招拍挂，这意味着列入旧改的项目无需先完成国家的征收、储备、招拍挂出让的程序，直接由权利人自主协商一致，申报审批，然后确定开发主体便可实施，极大缩减了旧改的时间要求；2012年出台《深圳市城市更新办法实施细则》，进一步促进了城市更新发展。（三）城市更新进展情况

截止2013年底，全市已列入计划项目407个，总用地面积35平方公里；完成规划审批229项，用地面积约20平方公里；已签用地合同项目达102个，涉及拆迁用地面积6.3平方公里，出让用地面积4.4平方公里，涉及建筑面积1800多万平方米；建设实施完成并上市销售项目27个，涉及建筑面积600多万平方米，对当前房地产市场产生了重大影响。

二、城市更新问题存在分析

城市更新是一项系统的综合工程，涉及诸多要素与诸多利益的平衡，必然是一个历时漫长、不确定性较大的复杂过程，有开发商形象地总结为“拆不动，赔不起，玩不转”。

（一）旧改拆迁难度大

按照《深圳市城市更新办法实施细则》规定：“住宅类小区，100%业主同意并签署《拆迁补偿安置协议》方能进行下一步工作”，这是旧改的最大难点。2010年最先试点的木头龙、南苑新村等8个老旧住宅小区改造，因达不到100%业主的同意，至今无一成功推动；2013年3月，鉴于老旧住宅小区旧改易造成诸多利益纠纷，进而引发社会问题，政府决定除非有严重的质量问题或重大公共设施、基础设施建设需要，原则上暂不进行拆除重建。

（二）拆迁补偿标准高

城市更新拆迁补偿，涉及到各方利益的博弈，从蔡屋围改造，到岗厦、大冲村改造，拆迁补偿纠纷如影随行，大多数是以开发商最终开出较高的补偿条件为代价。补偿标准高，还体现在开发商要对违法建筑进行埋单补偿，加大了旧改成本，提高了旧改的门槛，同时也

加剧了村民非法抢建加建行为，布吉三联村竟然有村民把占地100平米的宅基地，通过钻洞、爬山等方式加建到3000多平米，堪称全国之最。

（三）审批流程存争议

深圳更新项目审批要经过40多个部门，约需盖200个公章，操作过程寻租点多，容易滋生腐败。更新项目不实行招拍挂，而采取协议转让的方式，拿地主要取决于开发商的政商关系，这成为官商勾结的根源，并为大家所诟病。但问题是开发商负责前期征地拆迁，某种程度上承担了官方在土地开发中的角色，如果拆迁平整后的土地重新进入招拍挂程序，显然同样有失公平。

（四）市场主导隐忧重

深圳城市更新由开发商主导，美其名曰“市场化”，但市场化引发了许多“并发症”。一是补偿标准完全市场化，如果开发商支付了过高的补偿成本，必然会提高容积率，间接提高整个城市地方密度，让城市的可持续发展难以为继；二是拆迁完全市场化，开发商通常会对违章建筑进行适当补偿，否则就可能拆不动，这无疑是助长了违建、抢建的气焰，从而会导致新的社会问题。

（五）开发商恶性竞争

城市更新项目前期投入资金大，投资回报期较长，但由于改造地段升值、政策优惠等因素，其毛利率依然高于通过招拍挂流程获得的开发项目。故开发商对城市更新项目趋之若鹜，往往为争夺一个旧改项目，通过互相抬升拆赔比，进行恶性竞争。众所周知，万科和佳兆业对于南园新村旧改项目，将拆赔比提升至惊人的1:1.4，最后被政府叫停。

三、城市更新发展新趋势

2015年1月5日，广东省委巡视组，点名批评深圳房地产开发商主导城市更新引发的“并发症”比较严重。同时，佳兆业事件的爆发，暴露出深圳城市更新可能涉及“暗箱操作”及利益输送等问题，深圳城市更新面临新形势与新选择。

（一）城市更新仍是主流

2011年，深圳土地供应出现存量土地供应首次超过新增土地供应的拐点，2012年存量用地供应规模达到高峰，占供地总量近75%，2013年及2014年存量用地供应比例均在60%以上。据业内人士预测，若深圳已批准的400余个城市更新项目全部消化，供应土地可支撑深圳未来20-30年的需求，这意味着，面对住宅用地供应捉襟见肘的局面，城市更新仍是深

圳未来城市发展的主流，也是推动城市发展的大战略。

（二）更新模式面临变革

深圳此轮地产风暴，或将对更新模式产生重要影响，项目审批将会更加严格透明，同时，政府可能会调整旧改流程，比如参照香港模式，政府主导拆迁，按周边楼价赔偿拆迁户，解决好动迁等前期问题，然后出让净地让房企进行开发；政府亦可将成片的旧改项目用地进行拆分，切割成多个小地块，交由不同的房企进行开发，以此割断官员和单独某一家房企之间的利益输送链条。

（三）更新速度可能放缓

2014年可能成为深圳旧改的转折年，城市更新向着持续、秩序、质量的方向发展。预计今后每年供应土地量稳定在2平方公里左右，每年供应建筑面积保持在700万平方米左右，进一步放缓立项速度。同时，考虑到拆除重建所面临时间、人力及物力成本的高昂，今后政府将会鼓励原权利人加大综合整治力度，减少拆除重建规模，完善相关配套，推动产业升级与城市发展。

（四）开发模式趋向精细化

佳兆业事件，可能成为深圳旧改开发模式从粗放型转为精细化运营的一个转折点。随着利润空间的降低，以及不确定性因素和风险的相对增加，开发商介入城市更新项目的态度会更加谨慎，过去开发商只要拿到项目，就能赚大钱的日子一去不复返了，开发商必须通过专业化与精细化运作，控制成本，创造收益。

（五）产业用地比重攀升

2015年3月9日，深圳市规土委公布了《2015年深圳市城市更新单元计划第一批计划》，商住项目大幅缩减，新型产业用地占比升至七成，这是深圳调整土地市场格局、收缩住宅供地、提高产业土地供应、推动产业升级的重要新举措，还是城市更新处于风口浪尖特殊时期的权宜之计，有待于深入持续的观察。

四、城市更新案例分析

据统计，目前参与深圳城市更新项目的地产商有30多家，其中，央企包括华润、招商、中航、中信、中粮和远洋；深圳本土起家的民企有佳兆业、京基、卓越与星河。华润置地、佳兆业、招商地产、京基、卓越5家房企为旧改一线梯队，在深圳获取旧改土地总面积超1000万平方米。（重点项目见表一）

表一深圳市旧改重点项目统计表

(一)蔡屋围金融中心项目

1．项目介绍

该项目位于深圳市罗湖区蔡屋围金融中心区，由京基100大厦及7栋回迁楼构成，是集金融办公、酒店、公寓、商业设施及回迁安置住宅于一体的大型综合项目，总投资近50亿元。项目建设用地约3.6万平方米，总建筑面积60万平方米，容积率12.33，赔偿拆迁面积约16万平方米，项目于2003年由罗湖区组织规划，历经8年于2011年竣工。

2．项目分析

2005年10月，京基地产与蔡屋围股份公司被确定为实施主体，直到2007年4月深圳市国土房管局作出书面裁决，仍有6户村民未能与拆迁单位就补偿方案达成一致。项目得以成功推进，一是京基不惜血本。2007年9月21日，京基与最后一位，即蔡屋围老街坊12号小楼的蔡姓业主签署补偿协议，780平方米的建筑面积共支付1700万元货币补偿，在当时堪称为天价；二是京基让渡了巨额利益，京基100项目的所有住宅部分，全部补偿给蔡屋围村村民；三是住宅项目的户型设计也充分考虑了蔡屋围村原村民的生活特点。

（二）岗厦村旧改

1．项目介绍

该项目位于深圳中心区东南侧，紧临深南大道，占地面积约22万平方米，总建筑面积

达到140万平方米，其中包括50万平方米的住宅及公寓、30万平方米的Shopping-mall及20万平方米的甲级写字楼，是深圳市建设标准要求最高和难度最大的重大改造项目。

2．项目分析

2006年7月，福田区政府与岗厦股份公司、金地大百汇房地产开发公司签署《岗厦河园片区改造项目合作协议》，至2009年7月底前，旧村被拆迁房屋的拆除工作基本完成。项目成功推进，主要是岗厦拆迁补偿方案相对成熟，共有“两个标准、三种模式、六种选择”，业主选择余地大。两个标准：一种是按面积划分：480平方米以内按1∶1补住宅，超过480平方米按1∶0.88补公寓；二是按层数划分：首层按1∶0.9补集中商业物业，2层以上按1∶0.9补住宅或公寓。三种模式：即一是选全部实物补偿，二是选全部货币补偿，三是可选实物和货币补偿相结合。另外，岗厦村旧改造就了近10个亿万富翁及20个亿万家族。（三）大冲村旧改项目

1．项目介绍

该项目位于深圳南山区高新技术产业园，占地面积68.4万平方米，涉及931户原居民、280多户小产权业主，约7万多租住人口的搬迁，拆除1500多栋建筑物，总建筑面积达280万平方米，包括创新商业、写字楼、酒店、公寓及住宅等，总投资约300亿元。其中，约110万平方米的回迁物业已分期分批竣工交付。

2．项目分析

2008年，华润置地和大冲股份公司签署了合作开发框架协议，两者将利益捆绑在一起；2011年4月，大冲村民签约率达到98.9%，但仍有10户村民拒不签约，涉及物业31处，面积约1.3万平方米。拒绝签约理由包括咬住股权问题不退让、提出必须解决家人的工作问题、提出拆一赔二的物业补偿或每平方米4万—5万元的货币补偿等要求。

项目顺利推进，主要得益于开发商将利益与村办企业捆绑在一起，大冲股份公司算了一笔账，如拖延改造，村集体和村民每天的损失达106.7万元，拖延一年给村集体和村民带来的损失达 3.896亿元。4月15日，大冲股份公司召开全体股东代表大会，64名股东代表以举手表决的方式全票通过《关于采取有效措施加快推进大冲旧改的决议》，决定在近期提请采取司法强拆措施，依法解决大冲10户拒签约户的问题。

（四）木头龙旧改项目

1．项目介绍

该项目位于罗湖区爱国路，始建于上世纪80年代，涉及多层住宅61栋楼，居民1341户。该项目占地面积大约7.7万平方米，总建筑面积约65万平方米，是罗湖区最大的城市更新改造项目。早在2007年，木头龙小区部分业主自发组团考察，并决定邀请益田集团进驻木头龙，承担改造的市场主体； 2010年被纳入深圳市第一批老旧住宅区类城市更新计划，但该项目经过5年的旷日持久的拉锯战，令政府、开发商和业主陷入了“多输”的困局。

2．项目分析

目前超过1100户业主已签签拆迁补偿协议并搬离小区，但仍有200余户坚守阵地，致使开发商不能获得实施主体资格。项目停滞原因一是未签约业主，提出的理由包括年事已高不便搬家，子女需要就近上学，质疑开发商实力及程序合法性等，但其核心诉求还是对开发商开出的1:1.3拆迁补偿标准的不满意；二是开发商在与大部分业主签署拆迁补偿协议后，对尚有住户的建筑物拆除门窗，激怒了未签约业主，导致谈判关系恶化；三是开发商主导旧改项目，政府缺乏成熟的协商机制，政府和开发商的各项规范程序申报时未能与业主保持及时沟通，缺乏透明度和公众参与度不足。

（五）鹿丹村改造项目

1．项目介绍

该项目位于深圳滨河大道边，作为深圳的大型福利住宅小区，涉及房产24栋，居民1280户，其中处级以上官员250人，离退休干部150人。鹿丹村建造时使用了大量海砂，建成不久，由于海沙腐蚀，大量钢筋裸露生锈，一些住户家中的楼板出现断裂。

2000年6月，不堪“渗水危楼”之苦的60多位鹿丹村村民联名致信深圳市代市长，市长考察后，拍板10天之后拿出鹿丹村改造方案交付村民讨论，3年内彻底改造完毕；2001年，深圳市政府常务会议通过了鹿丹村的拆除重建方案。但由于在拆迁补偿问题上一直有分歧，改造迟迟未能推进，鹿丹村改造被搁置下来。

2．项目分析

该项目能顺利推进，主要得益于旧改模式的创新。一是以政府为主导，经市编办批复，由市住建局成立项目改造办公室，负责项目改造工作的具体实施，此举确保了项目改造区别于其一般商业化城市更新项目以营利为目的动机；二是在项目后期重建土地挂牌出让方面，在我国率先尝试采用定地价和回迁物业建筑面积、向下竞争可售商品住房建筑面积的办法；三是补偿方案最大程度保障业主权益，在补偿、回迁等关键问题上，综合运用市场和政策手段，制定了“房屋产权调换”（就地产权调换、异地产权调换）和“货币补偿”两种补偿方式，

由业主自主选择。

（六）坂田城市广场项目

1．项目介绍

佳兆业被称为深圳旧改专业户，拥有旧城改造项目60个，截至2013年3月，其城市更新项目总占地面积超过580万平方米，项目覆盖深圳龙岗、福田、盐田等区域，其中超过200万平方米已完成政府立项.。深圳坂田佳兆业城市广场位于龙岗坂雪岗大道与布澜大道交汇处，占地约30万平方米，建筑面积约180万平米，依托周边高技术产业园，集住宅、五星级酒店、超甲级写字楼、商务公寓、超大型商业MALL于一身的大型都市综合体。

2．项目分析

2014年12月，佳兆业4个楼盘被锁盘，除掉已签预售合同和已备案的房源之外，共有超过2000套房源显示为“管理局锁定”，其中住宅1930套，商铺267套，这无异于一枚重磅炸弹，在深圳地产界引起了轩然大波。外界普遍认为，佳兆业能够迅速扩张并成为深圳当地的行业龙头，得益于其与深圳政府官员间的关系纽带，但这如同一把双刃剑，随着深圳市多名官员遭纪委调查，把佳兆业推到了风头浪尖，引发了公司债务违约风暴，城市广场项目遭遇了锁盘。

五、南方公司更新项目建议

（一）统筹规划开发项目

在深圳旧城改造的大背景下，南方公司所属房产作为集团公司不可多得的优质资产，必须抓住机遇，通过更新改造提升资产价值，使之成为新的经济增长点。南方公司要全面了解所属房产片区政府方面的规划设计，将公司开发计划与城市更新规划相结合，统筹规划、调整与完善房地产开发改造规划，针对自有房产实际情况，采取“委托开发、参股开发与自主开发”等不同的策略，实现公司房地产开发的利益最大化。

（二）谨慎进行自主开发项目

经过30的发展，南方公司培养了一批房产管理经验丰富，能够规避市场风险的管理队伍，但房产改造工作涉及政策层面及技术因素较多，项目前期论证和可行性研究相对专业，项目申报就要经过40多个部门，约需盖200个公章，专业性极强，同时还可能涉及“暗箱操作”，所以说南方公司目前还不具备自主开发的条件，对于所属房产地块旧改项目应谨慎进行自主开发。

（三）稳妥推进工业区改造项目

为了提高产业土地供应、盘活现有资源、推动产业升级，新型产业用地改造可能成为未来深圳旧改的主流。梅林越华工业区改造项目，在专业地产公司的主导下，南方公司拟按照参股比例投资项目公司合作开发，八卦岭工业区国展项目，南方公司拟采用委托模式参与改造，但目前深圳房地产行业积累了一定风险，同时不确定因素增加，所以南方公司要控制好风险，稳步推进工业区改造项目。

（四）放缓住宅小区改造项目

相对于旧工业区、旧商业区和城中村改造，住宅小区因涉及利益主体分散，利益诉求多样化，改造更为困难与复杂，2010年深圳试点的8个老旧住宅小区至今无一成功实施，木头龙小区改造造成的尴尬局面与社会负面效应仍将持续发酵。2013年3月，政府决定除非有严重的质量问题或重大公共设施、基础设施建设需要，原则上暂不进行老旧住宅的拆除重建。鉴于以上情况，南方公司应适当放缓启动住宅小区的改造项目。

（五）加大地方协调力度

深圳作为改革开放的前沿城市，城市发展规划理念先进，同时政府根据片区的实际情况，灵活进行相关的区域功能定位。公司要加强与地方政府相关部门的对接，重点协调国土、规划、地铁、旧改办等部门，最大限度地保留公司房地产的合理功能，充分利用地铁、公交等公共设施，妥善利用“高层会晤”，争取地方政府的大力支持。

深圳市城市更新办法实施细则解读

深圳市城市更新办法实施细则解读 1 2020年4月19日

《深圳市城市更新办法实施细则》解读 一、出台背景 ● 8月,广东省“三旧”改造政策出台,实现“三旧”改造用地出让、完善历史用地手续等六大突破。 ● 12月1日,《深圳市城市更新办法》正式施行,成为国内首部系统规范城市更新工作的政府规章,形成我市城市更新政策体系的核心。 ●明确了“政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与”的原则,并确立了综合整治、功能改变和拆除重建三种更新模式。 ● 至今,市政府、市规划国土委相继出台一系列配套文件,形成了较为系统的城市更新政策体系,确立了“大力推进城中村和旧工业区改造、积极推进旧商业区改造、稳步推进旧住宅区改造”的策略,规范了相关运作流程。 ●《关于深入推进城市更新工作的意见》 ●《深圳市城市更新提速专项行动计划》 ●《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》 2 2020年4月19日

●《城市更新单元规划审批操作规则》 ●《市规划国土委城市更新项目用地审查操作规程》 ●《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》 ●《拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则》 ●《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》 ●…… ●当前,城市更新工作依然是市委、市政府高度重视的一项战略性工作。许勤市长在今年的政府工作报告中指出,“要以城市更新释放发展空间,推动城市发展由依赖增量土地向存量土地二次开发转变”,对城市更新工作寄予重望。●今年1月21日,市政府以 1号文的形式正式发布了《深圳市城市更新办法实施细则》。 二、主要原则及创新 ●原则一:与国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、广东省“三旧”改造政策、市政府《深圳市城市更新办法》及《关于深入推进城市更新工作的意见》等相关文件保持衔接。 3 2020年4月19日

101.深圳市科技创新与城市更新的耦合模式研究——以宝安科技创新城为例

深圳市科技创新与城市更新的耦合模式研究 ——以宝安区科技创新城为例 梁芳，王金菏 摘要：科技创新是城市发展的动力，城市更新是为城市发展做出的动态调整。在这个全球化、信息化、可持续发展交叠的复杂时期，深圳市同处于科技创新与存量更新的大时代中。本文试图利用耦合理论，从科技创新及城市更新各自演变的历史轨迹中确定二者的关联性，二者如何通过城市经济发生链接，以及在什么情况下产生交集及互动，并借此判定深圳市当下阶段科技创新与城市更新的耦合关系。最后以宝安区科技创新城为例，探究科技创新与城市更新的协同共生、互促共赢的发展模式，使二者达到最佳的耦合效应。关键词：深圳市科技创新城市更新耦合模式 1科技创新与城市更新的概念与特征 1.1相关概念 1.1.1科技创新 科技创新是原创性科学研究和技术创新的总称，是指创造和应用新知识和新技术、新工艺，采用新的生产方式和经营管理模式，开发新产品，提高产品质量，提供新服务的过程[1]。 1.1.2城市更新 城市更新没有相对统一的概念，甚至每个城市根据自身的情况与特点赋予了城市更新不同的涵义，借鉴阳建强、张京祥等对城市更新定义的研究，综合深圳宝安区的发展现状，本文的城市更新是指为了满足深圳市创新发展以及提升空间品质的需求，结合城市存量发展的现状，对城市空间环境做出的必要的调整与改变。[2] 1.1.3耦合与耦合模式 耦合的概念起源于物理学，是指两个或两个以上系统或运动形式通过各种相互作用而彼此影响的机制，在各子系统间的良性互动下，相互依赖、相互协调、相互促进的动态关联关系。科技创新与城市更新的耦合主要指这两大系统相互支撑、匹配和协同的模式。 1.2历史演进中的科技创新与城市更新 以西方城市为研究对象，运用历史归纳法发现，从技术进步到科技创新的发展历程演进，以及从推倒重建式的城市更新到城市空间再开发的城市更新历程，都围绕着时代发展的背景

《深圳市城市更新办法》

深圳市人民政府令 第211号 《深圳市城市更新办法》已经市政府四届一四六次常务会议审议通过，现予发布，自2009年12月1日起施行。 代市长王荣 二○○九年十月二十二日 深圳市城市更新办法 第一章总则 第一条为规范本市城市更新活动，进一步完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条本办法适用于本市行政区域范围内的城市更新活动。 本办法所称城市更新，是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：

（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善； （二）环境恶劣或者存在重大安全隐患； （三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施； （四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。 第三条城市更新应当遵循政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与的原则，保障和促进科学发展。 第四条城市更新应当符合国民经济和社会发展总体规划，服从城市总体规划和土地利用总体规划。城市更新实行城市更新单元规划和年度计划管理制度。 城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据。 城市更新年度计划应当纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用年度计划。 第五条城市更新可以依照有关法律法规及本办法的规定分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定的主体实施。 第六条市、区政府应当保障开展组织实施城市更新的工作经费，对城市更新项目提供适当的资金扶持。

(439)深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法(试行)

深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法（试行）深规土【2010】439号 发布时间：2011-9-15点击：3430字体大小：小中大返回 第一条为加快推进我市城市更新工作，进一步规范宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区旧屋村范围的认定标准和程序，根据《深圳市人民政府关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见》（深府[2006]257号）和《深圳市城市更新办法》及市政府相关规定，制定本办法。 第二条本办法所称旧屋村，是指市政府《关于发布〈深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法〉的通知》（深府[1993]283号，以下简称《通知》）实施前已经形成且现状仍为原农村旧（祖）屋的集中居住区域。 为旧屋村生活服务的礼堂、祠堂、农贸市场、公厕等公共服务设施在《通知》实施前已经建成的，纳入旧屋村范围。 按照《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》等规定已办理房产证的私房在《通知》实施前已经建成的，可纳入旧屋村范围。 第三条具有下列情形之一的土地、建（构）筑物、配套设施不得纳入旧屋村范围： （一）厂房及其它生产经营性用房； （二）《通知》实施后建设的私房； （三）《通知》实施后建设的各类公共服务设施； （四）除本办法第二条第三款规定的情形外的已出让、拟出让或已纳入国有土地储备的国有土地及其地上建（构）筑物。 第四条旧屋村范围的认定按照以下程序进行： （一）计划申报单位在包含旧屋村的更新单元列入全市城市更新年度计划后，向市规划国土部门派出机构提出旧屋村范围认定的申请，申请时应提交以下材料： 1.原农村集体经济组织的继受单位（股份合作公司）的书面申请书。申请书应说明旧屋村的占地面积、建成时间、使用情况、居住人口、相关私房的产权登记情况、有无《通知》实施后建设的私房等有关情况。 2.按规定制作的旧屋村范围报审图。报审图应在现状实测地形图上制作，标注旧屋村的区位、范围、面积、坐标并附相关电子文件。 具体的旧屋村范围应以市规划国土部门委托的具有测绘资质的单位提供的实测地形图或航空影像图等测绘成果为依据提出。《通知》实施前有上述测绘成果的，以最后的测绘成果为依据；《通知》实施前没有上述测绘成果的，可参照《通知》实施后最早的测绘成果提出范围。 3.街道办对旧屋村范围报审图的书面意见。其中，按照《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》等规定已办理房产证的私房须纳入旧屋村范围的，房产证上已经注明竣工日期的，以房产证为准，房产证上未注明竣工日期的，街道办应就该私房是否在《通知》实施前已建成出具书面认定意见。

城市更新项目操作程序

城市更新项目操作程序

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城市更新项目操作程序 城市更新单元规划计划 受理部门大致工作及主要审批程序所需材料最终结果 辖区街道办1、申报主体与权利人签订合作开发及相关协议； 2、按政府相关规定多个或单一权利人委托一个公司或个人做为申报主体； 3、权利人或申报主体向街道办提出申请，要求在划定范围纳入城市更新计 划；主要审核权利人的更新意愿及土地权属的真实情况； 3、提交《指引》规定的申报资料预审。 1、拆迁范围内房屋权利人或申报主体致函所辖街道办； 2、提供上述文字图纸及电子版本的相关资料。 街道办审核后致函区旧改办，阐 述街道办对更新单元的意见。 区旧改办1、区旧改办审核更新单元范 围内的建筑物的权属是否清晰；权利人的更新意愿是否符合要求；满足上述 要求，核发复函； 2、将区旧改办的复函连同相 关申报资料报区国土局更新办，核实更新范围内建筑物产权及土地权属情 况；核实该区域是否与法定图则规定相冲突；无异议则给予复函；并转呈市 规土委更新办审批； 1、初步划定拆除重建区域作为城市更新单元范围，并 将该区域内地上建筑物、构筑物逐一拍摄照片，统 计拆除建筑面积等相关数据； 2、委托设计院将初步划定的更新单元范围依据《深圳 市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》之 规定绘制范围图、现状权属图、建筑物信息图及更 新单元规划制定计划申报表、更新单元规划制定计 划申请书、地块现状详细信息一览表、更新意愿表 （包括上述信息的电子光盘）。 审核并确认申报主体。 区旧改办收到辖区街道办同意更新改造的函后，申报主体将《指引》规定的资料呈报 给旧改办。 旧改办主要审核： 1、审核申报区域权利主体权属情况是否清晰； 2、该区域是否与法定图则规定相冲突； 3、该区域是否与其他宗地红线重叠； 4、单一权利主体的申报，区旧改办无需做更新意愿的公示程序； 5、多个权利主体申报纳入更新单元规划计划的，必须做更新意愿的公示 15个自然日。 辖区街道办的批复，同意该更新单元纳入更新单元规划 制定计划及上述文字资料。 区旧改办汇总公示意见呈区规 划国土局更新科。 区国土局更新科旧改办将公示的意见整理汇总并提交给区规土局更新科。 1、区规土局更新科牵头征求各职能部门意见并会签意见后，提交区规土局 上会审议、批复； 2、市规土委相关部门组织申报主体单位共同委托指定有资质设计院拟订 城市更新单元规划草案。 草案提交区国土局上会审议并公示； 市城市更新办征求相关部门意见后，45个工作日内形成 审定的规划草案，报请市规划国土委技术委员会审议。 汇总公示后的意见。 上报市规委 区旧改办区旧改办或区规土局牵头组织申报主体委托有资质的设计单位，对更新区凭区规土局同意纳入更新单元规划制定计划的批复。《城市更新单元规划制定计划

快速城市化下的城市更新策略研究-以深圳市为例

快速城市化下的城市更新策略研究-以深圳市为例 摘要：深圳在不到30年的时间里，经历了若干次大移民、大起伏、大转折和大发展，由一个边陲小镇逐渐成为社会经济繁荣、具有较强综合实力的现代化特大城市，实现了城市建设的巨大飞跃。深圳作为快速城市化的典范，其城市发展具有独特性，当前深圳既处于经济快速发展期，同时也处于城市问题的高发期。有人说，深圳用10年时间建成了一座崭新的城市，又用5年时间将其建成一个难以改造的旧城。这个说法虽则偏激，却在某种程度上反映了目前深圳在城市更新中面临的任务之艰巨。 关键词：快速城市化城市更新策略 1 深圳城市发展的趋势与选择 1.1外部面临新的机遇与挑战 随着全国改革开放的全面深化，经济特区的政策优势逐渐普惠化。深圳应如何巩固和进一步拓展新的发展优势面临新的挑战。从国家区域发展布局战略来看，继珠三角、长三角、环渤海地区三大增长极相继诞生后，成渝经济区、长株潭城市群、武汉城市圈、北部湾经济区等多个经济区正迅速崛起，区域间、城市间的竞争愈演愈烈，严峻的外部环境也迫使深圳应尽快提高自身的综合实力，加强与香港之间合作互补关系，发挥更大的辐射和带动功能。 去年底，国家出台了《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020）》（下文简称《纲要》），明确提出深圳作为“国家综合配套改革试验区”、“全国经济中心城市”、“国家创新型城市”、“中国特色社会主义示范市”和“国际化城市”的战略定位，这既是对深圳以往城市建设的充分肯定，也对未来城市发展提出了更高的要求和期望。深圳的城市发展面临新的机遇和挑战。 1.2城市发展模式亟待转型 在快速城市化和工业化背景下，深圳早期粗放式的发展模式引发了一系列的城市问题：经济的快速增长，但产业结构层次依然较低；城市功能不尽完善，特区内外二元结构明显；人口总量过大，以低素质人口为主的外来人口带来了一系列的住房、治安、就业等问题；同时，土地和空间、资源、环境都极为有限，不断增长的发展潜能和需求与资源有限供给不足的矛盾日益突出，使我们清醒认识到：以粗放外延式土地换取资本和发展的模式已难以为继，深圳要实现新的发展跨越，必须改变以“成本洼地”、生产要素的不断大量投入为基础的发展，转向以“战略性资源集中”，整合现有资源，提高利用效率为基础的发展模式。这不仅是深圳经济增长方式的转变，同时也是发展观与资源观的转变，如何在基础性资源紧约束的条件下实现城市的可持续发展是城市转型的核心问题。 1.3城市更新是解决城市问题实现城市发展目标的重要途径

深圳市宝安区政策规划

宝安力推“一个中心、三大港区、五大总部基地、十大 新兴产业园区” 今日宝安，魅力倾城。政要亲临，巨商云集，媒体热捧。今日下午，“深圳市宝安区新兴产业招商推介会”将在深圳市五洲宾馆隆重开幕。来自境内外的投资机构代表，商协会代表，世界500强、中国100强等大型企业代表及金融界、新闻界逾500人将到场。 本次招商推介会的主题是大力实施“大项目带动”、“替代优先”、“载体优先”和“环境优先”战略，突出“共同发展、合作共赢”的宗旨，积极宣传宝安投资发展环境和产业转型升级取得的成效，将推介近百个项目,重点推介战略性新兴产业、高端服务业等产业项目。“一个中心、三大港区、五大总部基地、十大新兴产业园区”更是本届招商会的推介重点。为此,本报特对此逐一介绍,以飨广大有志于在宝安兴业发展的投资者。 一个中心宝安中心区 以深港西部通道、大铲湾港区、沿江高速、国际机场、地铁等重大交通设施为依托，形成珠江东岸发展轴的重要枢纽，其功能定位为与前海共同组成深圳市城市双中心之一。规划总用地面积15平方公里，重点发展金融、总部经济、物流、商务、文化、商业、贸易等现代服务业，规划布局中央商务区、金融集聚区、总部经济区等功能区，重点建设城市综合体、总部大厦、高档写字楼、高星级酒店、大型购物中心等商业商务楼宇，努力打造集中体现宝安国际化、现代化城区形象的现代服务业核心区。 三大港区 三大港区主要指海港、空港、陆港，即大铲湾港区、大空港区、深圳北站枢纽区。 1.大铲湾港区：依托大铲湾码头，重点发展现代物流、国际航运、国际贸易等生产性服务业，引进培育一批适应现代制造业物流分离的现代物流企业。依托我区IT制造厂商密集的优势，建设与IT产业大区相适应的国际IT物流中心、贸易 中心，大力发展高附加值的临港产业。 2.大空港区：深圳城市副中心，支撑前海地区发展的重要后方基地。以宝安国际机场为依托，以完善的基础设施和便捷的交通为纽带，实现生产、技术、资本、贸易、人口的聚集。规划布局会展贸易中心、商务功能区、城际企业总部、保税物流服务区、航空航天产业园等功能区。重点发展以物流、会展、商务、大型商业贸易等为主的现代服务业，以消费电子、光电子、航空航天设备制造等为主的临空高端制造业，以研发、地区总部、采购、结算、运营管理等为主的高端生产型服务业，力争打造成辐射泛珠三角和东盟的航空物流中心、会展商贸中心、创新中心和中小企业总部基地。

11深圳市城市更新项目实操系列

深圳市城市更新项目实操系列——地价补缴—— 一、现行深圳拆除重建类城市更新项目地价补缴政策解读 （一）城中村用地 根据《深圳市城市更新办法》第三十六条规定，拆除重建类城市更新项目中城中村部分,建筑容积率在2.5及以下部分,不再补缴地价;建筑容积率在2.5至4.5之间的部分,按照公告基准地价标准的20%补缴地价;建筑容积率超过4.5的部分,按照公告基准地价标准补缴地价。 （二）旧屋村用地 根据《深圳市城市更新办法》第三十七条规定，市政府《关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知》实施前已经形成的旧屋村拆除重建的，现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。 （三）工改工项目 改造后项目自用：根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款规定，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价，增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。

改造后项目整体转让：根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》第七条第（三）款规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇及配套设施约定整体转让的，按照公告基准地价补缴地价。 改造后项目分割转让：根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》第七条第（四）款规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇约定部分分割转让的，其对应的建筑面积按照工业和办公公告基准地价的平均值与其所在整体（不含已批准分割转让并缴足地价的建筑面积）已缴交的平均楼面地价的剩余期限地价之差作为单价测算并补缴地价；配套设施约定部分分割转让的，其对应的建筑面积按照市场评估地价补缴地价。 （四）工业改商业、住宅、办公项目根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第二款规定，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公按照其改造后的功增加建筑面积部分，告基准地价标准计算的地价； 能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。(70个旧城旧村改造项目除外)

宝安区拆除重建类城市更新项目操作

宝安区拆除重建类城市更新项目操作 基本程序（试行） 为规范拆除重建类城市更新项目工作程序，提高工作效率，加快推进我区城市更新工作，依据《广东省人民政府关于推进三旧改造促进节约集约用地若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第211号）、《深圳市规划和国土资源委员会关于试行〈拆除重建类城市更新项目操作基本程序〉的通知》（深规土〔2010〕59号）、《深圳市规划和国土资源委员会关于拆除重建类城市更新项目实施主体确认工作的通知》（深规土〔2010〕207号）等政策文件，特制定拆除重建类城市更新项目基本工作程序。 一、计划申报 城市更新年度计划申报包括城市更新单元规划制定计划申报和城市更新项目实施计划申报两部分： （一）城市更新单元规划制定计划申报 1．各申报主体按照《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》要求,备齐申报材料向街道旧改部门提出申请。 2．街道旧改部门根据辖区内城市更新工作需要,对申报项目进行初步核查、整理、汇总,经街道办同意后报宝安区城中村（旧村）改造办公室（以下简称“区城改办”）。 3．区城改办组织相关部门对全区申报项目进行现场踏勘，拟订《区城市更新单元规划制定计划（草案）》后报区政府审议。

4．区城改办根据区政府审议意见, 修改、完善《区城市更新单元规划制定计划》后,向深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局进行申报。 （二）城市更新项目实施计划申报 已取得城市更新单元规划批复和改造主体核准文件的城市更新项目的改造单位，可备齐申报材料向区城改办申请纳入城市更新项目年度实施计划。区城改办审核后，向深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局进行申报。 二、规划编制及申报 （一）城市更新单元规划编制 1．更新单元规划不涉及改变法定图则强制性内容的: （1）由区城改办组织原计划申报单位委托具备设计资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案；区政府组织实施的城市更新项目，由区城改办委托具备设计资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案。 （2）区城改办组织召开专家咨询会对城市更新单元规划草案进行技术咨询。 （3）区城改办组织规划编制单位依据专家咨询会意见, 对城市更新单元规划草案进行修改、完善。 2．更新单元规划涉及改变法定图则强制性内容的（或城市更新单元所在地区未制定法定图则的）:

拆除重建类城市更新项目操作基本程序

拆除重建类城市更新项目操作基本程序(试行) 日期：2011年3月13日 一、年度计划申报及制定 城市更新年度计划包括城市更新单元规划制定计划和城市更新项目实施计划。 （一）申报渠道 1、区政府（管委会）根据本辖区城市更新工作的需要，组织城市更新年度计划申报工作，提出辖区内的年度城市更新单元规划制定计划和城市更新项目实施计划，负责整理、汇总城市更新年度计划相关申报材料，并填写年度城市更新单元规划制定计划申报汇总表和年度城市更新项目实施计划申报汇总表，向市规划国土委管理局申报纳入城市更新年度计划。 2、市政府各相关主管部门根据实际需要提出职能管辖范围内的城市更新单元规划制定计划和城市更新项目实施计划，经征求辖区政府（管委会）意见后，连同辖区政府（管委会）书面意见及相关材料一并提交市规划国土委管理局申报纳入城市更新年度计划。 3、有关企事业单位根据实际情况提出符合条件的城市更新单元规划制定计划和城市更新项目实施计划，经征求辖区政府（管委会）意见后，连同辖区政府（管委会）书面意见及相关材料一并提交市规划国土委管理局申报纳入城市更新年度计划。 （二）申报内容及条件 1、申报城市更新单元规划制定计划的，须按照城市更新单元规划制定计划申报指引进行申报，并提供相关材料。 2、申报城市更新项目实施计划的，须取得城市更新单元规划批复和改造实施主体（或拆迁人）核准文件，达到辖区政府相关监管要求，具备实施条件。 （三）年度计划的制定 市规划国土委对各区政府、市政府各相关主管部门及有关企事业单位的申报进行统筹、协调后，拟订城市更新年度计划草案，按照规定程序公示后纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用计划草案，报市政府常务会议审批。批准

深圳市旧区改造更新策略研究

深圳市城市更新与旧区改造策略研究 暨工业区升级改造总体规划纲要 申报院优秀项目汇报
城市发展研究所 2008.10

一、 项目概况 二、 项目特点 三、 创新内容 四、 成果影响

项目概况
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项目背景
在不到30年的发展中，深圳由一个小渔村发展成为大都市，可以说是在城市发 展史上创造了奇迹，城市建设在各个方面取得辉煌成就的同时，也逐渐面临发 展空间日趋紧张、城市功能亟待调整、人口环境压力增大等瓶颈问题。而城市 更新则是解决城市转型期面临诸多问题的重要途径和抓手。另外，在城市总体 规划修编之际，围绕城市用地规模、潜力等深入研究，“增改用地”则成为这 次总规修编必须明晰的核心问题，因此，该项目作为总规修编的支撑性专题显 得尤为重要。
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工业区改造是解决深圳当前城市转型期发展空间不足的重要突破口，为了有计 划、有步骤地推进工业区改造，迫切需要在对全市旧工业区进行全面调查的基 础上，结合城市功能结构调整的需要制定工业区改造的纲领性文件，以期合理 安排工业区改造的空间时序、有序引导工业区试点改造项目的推进，并为规划 管理和专项规划的编制提供依据。
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鉴于这两个项目具有一定共性和联系，将两个成果有机结合来申报院优项目。

项目概况
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研究目的
? 《深圳市城市更新与旧区改造策略研究》从区域控制、环境完善、城 市长远发展及全市整体利益出发，重点突出对更新目标、规模、时序 的总体部署；并作为各区更新改造规划编制、规划管理和具体项目规 划的依据，切实指导和统筹各区和各部门城市更新工作。 ? 《深圳市工业区升级改造总体规划纲要》则是明确全市工业区升级改 造的总体规模和空间安排，为工业区试点改造项目的确定、相关专项 规划编制和管理提供依据、营造坚实的规划保障，并为城市的二次开 发和招商引资提供空间指引。

深圳市城市更新办法实施细则解读.

《深圳市城市更新办法实施细则》解读 一、出台背景 ● 2009年8月,广东省“三旧”改造政策出台,实现“三旧”改造用地出让、完善历史用地手续等六大突破。 ● 2009年12月1日,《深圳市城市更新办法》正式施行,成为国内首部系统规范城市更新工作的政府规章,形成我市城市更新政策体系的核心。 ●明确了“政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与”的原则,并确立了综合整治、功能改变和拆除重建三种更新模式。 ● 2010年至今,市政府、市规划国土委相继出台一系列配套文件,形成了较为系统的城市更新政策体系,确立了“大力推进城中村和旧工业区改造、积极推进旧商业区改造、稳步推进旧住宅区改造”的策略,规范了相关运作流程。 ●《关于深入推进城市更新工作的意见》 ●《深圳市城市更新提速专项行动计划》 ●《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》 ●《城市更新单元规划审批操作规则》 ●《市规划国土委城市更新项目用地审查操作规程》 ●《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》 ●《拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则》 ●《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》 ●……

●当前,城市更新工作仍然是市委、市政府高度重视的一项战略性工作。许勤市长在今年的政府工作报告中指出,“要以城市更新释放发展空间,推动城市发展由依赖增量土地向存量土地二次开发转变”,对城市更新工作寄予重望。●今年1月21日,市政府以2012年1号文的形式正式发布了《深圳市城市更新办法实施细则》。 二、主要原则及创新 ●原则一:与国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、广东省“三旧”改造政策、市政府《深圳市城市更新办法》及《关于深入推进城市更新工作的意见》等相关文件保持衔接。 ●原则二:从加强城市更新工作规范性和操作性的角度,对《更新办法》中已有的条文进行明确和细化,精简办事程序,规范操作流程,提高办事效率。 ●原则三:针对实践中发现的新情况、新问题,对《更新办法》未规定事项作出补充规定,推动实际问题的解决。 ●原则四:尊重各利益主体的合法权益,本着政府引导,市场运作的原则,在各参与方之间寻求利益平衡,促进和谐改造。 ●创新一:保障公共利益,实现多方共赢。●将社会公益放在第一位,要求城市更新项目,尤其是拆除重建类项目通过用地贡献、拆迁责任捆绑、保障性住房配建等多种方式承担社会责任,发挥城市更新对城市整体品质提升的积极作用。 ●创新二:缩短工作时限,加强进度监管。●建立了项目推进的“倒逼”机制,一方面大幅缩短政府相关部门的审批时限;另一方面在土地及建筑物信息核查、规划编制、实施 主体确认等阶段,对市场主体提出了推进时限要求。 ●创新三:强化公众参与,实现规范操作。●通过城市更新意愿征集、城市更新单元规划公示、已批准计划与规划的公告、征求利害关系人意见等多种形式,在各个环节实现城市更新的公众参与,保障权利人的知情权、参与权。

深圳市城市更新项目实操系列1——地价补缴

一、现行深圳拆除重建类城市更新项目地价补缴政策解读 （一）城中村用地 根据《深圳市城市更新办法》第三十六条规定，拆除重建类城市更新项目中城中村部分,建筑容积率在2.5及以下部分,不再补缴地价;建筑容积率在2.5至4.5之间的部分,按照公告基准地价标准的20%补缴地价;建筑容积率超过4.5的部分,按照公告基准地价标准补缴地价。 （二）旧屋村用地 根据《深圳市城市更新办法》第三十七条规定，市政府《关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知》实施前已经形成的旧屋村拆除重建的，现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。 （三）工改工项目 改造后项目自用：根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款规定，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价，增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。 改造后项目整体转让：根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》第七条第（三）款规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇及配套设施约定整体转让的，按照公告基准地价补缴地价。 改造后项目分割转让：根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》第七条第（四）款规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇约定部分分割转让的，其对应的建筑面积按照工业和办公公告基准地价的平均值与其所在整体（不含已批准分割转让并缴足地价的建筑面积）已缴交的平均楼面地价的剩余期限地价之差作为单价测算并补缴地价；配套设施约定部分分割转让的，其对 应的建筑面积按照市场评估地价补缴地价。 （四）工业改商业、住宅、办公项目 根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第二款规定，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。(70个旧城旧村改造项目除外) （五）70个旧城旧村改造项目 根据《深圳市城市更新办法实施细则》第六十二条规定，市政府2006年发布的《关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见》确定的70个项目，改造后原有城中村用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积，按照《办法》第三十六条规定进行地价测算；原有旧屋村用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积，按照《办法》第三十七条规定进行地价测算；其余用地根据平均容积率分摊的建筑面积，按照改造后的功能和土地使用期限，以公告基准地价标准进行地价测算。

深圳市城市更新办法实施细则(深府〔2012〕1号)

深府〔2012〕1号 各区人民政府，市政府直属各单位： 《深圳市城市更新办法实施细则》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。 深圳市人民政府 二○一二年一月二十一日深圳市城市更新办法实施细则 第一章总则 第一条为实施《深圳市城市更新办法》（以下简称《办法》），规范本市城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定本细则。 第二条市查违和城市更新工作领导小组（以下简称市领导小组）负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。 市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门（以下简称主管部门），负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。 主管部门的派出机构依据《办法》及本细则规定在辖区范围内履行城市更新管理相关职责。 第三条市政府相关职能部门、区政府（含新区管委会，下同）及其相关职能部门，应当根据《办法》及本细则规定履行城市更新管理相关职责。 第四条主管部门、市政府相关职能部门、区政府应当积极开展城市更新政策的宣传，加强引导。 街道办事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新活动的正常秩序。 第五条城市更新项目免收各种行政事业性收费。 第六条鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务，通过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。 第七条城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则，推广使用经国家、省、市相关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备，在满足使用功能的前提下，优先使用建筑废弃物绿色再生产品。 鼓励城市更新项目按照绿色建筑的标准进行规划、建设和运营管理。

第八条主管部门和区政府应当建立城市更新工作投诉处理制度，对受理的投诉及时进行调查和处理。 第九条市、区规划土地监察工作机构应当加大工作力度，严厉查处城市更新单元范围内新出现的违法建设行为。农村城市化历史遗留违法建筑处理部门应当加快开展城市更新单元范围内历史遗留违法建筑的处理工作。 第二章城市更新规划与计划 第十条主管部门依据全市城市总体规划和土地利用总体规划，定期组织编制全市城市更新专项规划，指导全市范围内的城市更新单元划定、城市更新计划制定和城市更新单元规划编制。 第十一条实施以拆除重建为主的城市更新，应当以城市更新单元为基本单位，以城市更新单元规划为依据，确定规划要求，协调各方利益，落实更新目标与责任。 第十二条城市更新单元的划定应当符合全市城市更新专项规划，充分考虑和尊重所在区域社会、经济、文化关系的延续性，并符合以下条件： （一）城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于10000平方米。 （二）城市更新单元不得违反基本生态控制线、一级水源保护区、重大危险设施管理控制区（橙线）、城市基础设施管理控制区（黄线）、历史文化遗产保护区（紫线）等城市控制性区域管制要求。 （三）城市更新单元内可供无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地应当大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%。城市规划或者其他相关规定有更高要求的，从其规定。 不具备前款规定的条件，但基于鼓励产业转型升级、完善独立占地且总面积不小于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目等原因确需划定城市更新单元的，应当就单元范围、拆除范围、配建要求等内容进行专项研究，在计划审批过程中予以专项说明。 第十三条划定城市更新单元时涉及下列用地的，依照以下规定分别处理： （一）政府社团用地、特殊用地，不单独划定为城市更新单元。 （二）全市土地整备规划和年度整备计划确定的政府土地整备区范围内不划定城市更新单元。 （三）除通过城市更新实现用地清退外，被非法占用的已完成征转及补偿手续的国有未出让用地和基本农田保护区用地不划入城市更新单元。

深圳市城市更新(“三旧”改造)专项规划(2010-2015)

深圳市城市更新（“三旧”改造）专项规划（2010-2015） 2014.6.16总则第一条为有序推进深圳市城市更新工作，充分发挥城市更新在落实《珠江三角洲改革发展规划纲要》，加快特区一体化发展、提升城市功能、优化产业结构、改善人居环境的重要作用，促进经济和社会可持续发展，制定本规划。第二条规划编制依据1、《中华人民共和国土地管理法》2、《中华人民共和国城乡规划法》3、《深圳市城市总体规划（2010-2020）》4、《深圳市土地利用总体规划（2006-2020）》5、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）6、《深圳市城市更新办法》（深府令第211号）7、《中国共产党深圳市第五次代表大会报告》8、其他相关规划及标准第三条本规划编制遵循“政府主导、多方参与、全面统筹、科学评估、低碳更新、有序推进”的原则。第四条深圳市城市更新是指对符合“三旧”改造的特定城市建成区（包括城中村1（旧屋村）、旧工业区、旧城区及其他用地）内具有以下情形之一的区域，进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。 1、城市的基础设施、公共服务设施亟需完善； 2、环境恶劣或者存在重大安全隐患； 3、现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发

展要求，影响城市规划实施；4、依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。第五条本规划范围为深圳市全市域。第六条本规划是指导全市城市更新工作的纲领性文件；是《深圳市城市近期建设规划与土地利用规划（2011-2015）》的重要组成部分；是城市更新计划与城市更新单元2规划制定的重要依据；是指导法定图则编制中城市更新单元划定的重要文件。第七条本规划期限为2010-2015年。第八条本规划解释权属深圳市城市更新主管部门。第一章目标与策略第一节更新目标第九条规划期内城市更新的工作目标是：通过多种改造方式逐步实现空间潜力增加、用地结构调整，城中村环境全面改善，重点工业区转型升级，旧城区活力再现，基础设施条件明显改善，特区一体化发展初见成效，完成一批具有示范性的城市更新项目，为建设现代化国际化先进城市提供有力支撑。具体应当实现以下目标： 1、全市城市更新改造规模180.6km2。规划期内更新规模约为69km2，其中，拆除重建规模为23km2，包括城中村12.7km 2、旧工业区9.2km2和旧城区1.1km2，拆除重建后应提供居住用地6.9km2、工业用地4.6km2、商业服务业用地5.7km2，以及市政公用设施、道路广场、绿地等其他用地5.8km2。规划期内年均拆除重建规模约为4-5km2。 2、规划期内城市更新固定资产投资（包括拆迁费用和直接

深圳市拆除重建类城市更新项目操作基本程序

深圳市拆除重建类城市更新项目操作基本程序根据《深圳市城市更新办法》及相关规定，拆除重建类城市更新项目操作程序，包括两个层面的工作：一个层面是包括城市更新年度计划、土地和房屋确权、更新单元规划编制审批、改造实施主体确认和新用地相关行政许可事项等审批相关工作；另一层面是收购谈判、协议签订及其履行。区城改办根据现有相关文件规定，将基本操作程序进行了分类归纳，供相关企业和业主参考。需要说明的是，城市更新办法实施细则还在制定中，最终程序可能会有调整。 第一部分：涉及政府部门的工作程序 一、计划申报 城市更新年度计划申报包括城市更新单元规划制定计划申报和城市更新项目实施计划申报两部分： （一）城市更新单元规划制定计划申报 1.各申报主体按照《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》要求,备齐申报材料，经辖区街道办同意后向区城改办提出申请。 2.区城改办根据辖区内城市更新工作需要,对申报项目进行初步核查、整理、汇总,并对全区申报项目进行现场踏勘,拟订《区城市更新单元规划制定计划(草案)》后报区政府审议。 3.区城改办根据区政府审议意见, 修改、完善《区城市更新单元规划制定计划》后,向市规划国土委进行申报。 （二）城市更新项目实施计划申报 已取得城市更新单元规划批复和改造实施主体确认书的单位，可

备齐申报材料向区城改办申请纳入城市更新项目年度实施计划。区城改办审核后，向市规划国土委进行申报。 二、土地及房屋确权、登记 纳入城市更新年度计划的改造项目，在编制更新单元规划之前，需完成更新单元范围内土地及房屋的确权、登记手续，详细的确权、登记手续还未明确。 三、城市更新单元规划组织编制及申报 （一）城市更新单元规划编制 1.由区城改办组织原计划申报单位委托具备资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案；区政府组织实施的城市更新项目，由区城改办委托具备设计资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案。 2.草案编制完成后，区城改办组织街道办、社区及相关部门召开协调会议，对城市更新单元规划草案进行技术咨询。 3.区城改办组织规划编制单位依据协调会意见,对城市更新单元规划草案进行修改、完善。 （二）城市更新单元规划申报 1.城市更新单元规划草案经区政府同意后，由区城改办组织向市规划国土管理局申报。 2.更新单元规划不涉及改变法定图则强制性内容的，由管理局更新科组织召开联席会议，通过审议后，区城改办组织公示（公示期为15个自然日），并对公示意见汇总、整理，提出处理意见。管理局完

深圳市城市更新办法(2009)

深圳市城市更新办法 深圳市人民政府令（第211号）深圳市城市更新办法 文号：第211号 《深圳市城市更新办法》已经市政府四届一四六次常务会议审议通过，现予发布，自2009年12月1日起施行。 深圳市城市更新办法 第一章总则 第一条为规范本市城市更新活动，进一步完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条本办法适用于本市行政区域范围内的城市更新活动。 本办法所称城市更新，是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动： （一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善； （二）环境恶劣或者存在重大安全隐患； （三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施； （四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。 第三条城市更新应当遵循政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与的原则，保障和促进科学发展。 第四条城市更新应当符合国民经济和社会发展总体规划，服从城市总体规划和土地利用总体规划。城市更新实行城市更新单元规划和年度计划管理制度。 城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据。 城市更新年度计划应当纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用年度计划。 第五条城市更新可以依照有关法律法规及本办法的规定分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定的主体实施。 第六条市、区政府应当保障开展组织实施城市更新的工作经费，对城市更新项目提供适当的资金扶持。

深圳市拆除重建类城市更新项目操作基本程序

深圳市拆除重建类城市更新项目操作基本程序

深圳市拆除重建类城市更新项目操作基本程序根据《深圳市城市更新办法》及相关规定，拆除重建类城市更新项目操作程序，包括两个层面的工作：一个层面是包括城市更新年度计划、土地和房屋确权、更新单元规划编制审批、改造实施主体确认和新用地相关行政许可事项等审批相关工作；另一层面是收购谈判、协议签订及其履行。区城改办根据现有相关文件规定，将基本操作程序进行了分类归纳，供相关企业和业主参考。需要说明的是，城市更新办法实施细则还在制定中，最终程序可能会有调整。 第一部分：涉及政府部门的工作程序 一、计划申报 城市更新年度计划申报包括城市更新单元规划制定计划申报和城市更新项目实施计划申报两部分： （一）城市更新单元规划制定计划申报 1.各申报主体按照《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》要求,备齐申报材料，经辖区街道办同意后向区城改办提出申请。 2.区城改办根据辖区内城市更新工作需要,对申报项目进行初步核查、整理、汇总,并对全区申报项目进行现场踏勘,拟订《区城市更新单元规划制定计划(草案)》后报区政府审议。 3.区城改办根据区政府审议意见, 修改、完善《区城市更新单元规划制定计划》后,向市规划国土委进行申报。 （二）城市更新项目实施计划申报 已取得城市更新单元规划批复和改造实施主体确认书的单位，可

成公示意见处理后，核发批复，并向市城市更新办备案。 3.更新单元规划涉及改变法定图则强制性内容的，由管理局提出初审意见后，报市城市更新办。市城市更新办在征求相关部门意见后形成审定的规划草案，报请市规划国土委技术委员会审议。审议通过后由规划组织编制主体组织进行公示（公示期为15个自然日），并对公示意见汇总、整理，提出处理意见。市规划国土委在公示结束并完成公示意见处理后，将审定的规划草案和公示处理意见报请市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审议，审议通过后由市规划国土委向申报单位核发规划批复。 四、改造实施主体确认 区城改办负责确认改造实施主体资格，包括单一权利主体项目和多个权利主体项目。 （一）确认条件： 1.项目城市更新单元规划已批准； 2.多个权利主体项目的申请确认范围内收购补偿安置协议已全部签订； 3.房屋和其它地上附着物已清拆完毕（申请前暂不能清拆的，应提供相关证明材料） （二）申请材料： 1.改造实施主体确认申请书； 2.申请确认范围内土地、房屋和其它地上附着物测绘报告；