我国房地产市场宏观调控的效果及其未来的政策取向

２００６年第ｌＯ期总第２６３期

当代财经

ＣＯＮＴＥＭＰＯＲＡＲＹＦＩＮＡＮＣＥ＆ＥＣＯＮＯＭＩＣＳ

ＮＯ．１０，２００６

ＳｅｆｉａｌＮＯ．２６３

我国房地产市场宏观调控的效果及其

未来的政策取向

谢百三，陈小明

（复旦大学管理学院，上海２００４３３）

摘要：２００５年３月开始，我国通过土地政策、税收政策、金融政策等措施对过热的房地产市场进行宏观调控。本文通过分析认为：此次房地产市场宏观调控是十分必要和及时的，而且已取得明显成效，但如果继续实行过猛的宏观调控政策则将对房地产市场、金融稳定乃至整个宏观经济形势等造成不利的影响。因此，笔者建议：对房地产市场不应继续采取过猛的调控措施，未来政策的重心应转向巩固宏观调控成果、保持房地产市场稳定发展等方向。

关键词：房地产；宏观调控；效果；政策

中图分类号：Ｆ２９３．３文献标识码：Ａ文章编号：１００５—０８９２（２００６）１０—００８７—０４

从２００４年开始，鉴于当时固定资产投资过热，尤其是房地产投资狂热升温的形势，我国采取了一系列措施对其进行宏观调控，然而当时效果并不明显。２００５年初各地由于继续着投资冲动的狂热，众多房产商继续盲目看好后市，加之各地地方政府的呵护及各大银行急于降低不良资产比例而在房地产市场高额信贷中推波助澜等原因【１１，许多城市房价依然在调控声中逆市上涨。鉴于此，从２００５年开始我国加大了调控力度，通过土地政策、税收政策、金融政策对房地产市场进行全面严厉调控，应该说这些调控的确是十分必要和及时的。然而，笔者通过分析认为这次房地产调控成效虽然比较明显，但宏观层面不应继续再采取过猛过烈的抑制措施，否则将会使与房地产相关的产业全面迅速冷却，甚至造成全国性的通货紧缩。

一、本轮房地产市场宏观调控成效显著

从国家统计局公布的数据来看，与去年同期相比，国房景气指数及其各分类指数（见图１）都有明显的下降，说明了总体上房地产过热得到有效的控制。从分类指数看，下降幅度最大的就是商品房销售价格，从２００５年３月份１１１．２０的最高点下降到８月份的１０４．３５。即使在“金九银十”的传统房地产热销季节中，许多城市房价仍在大幅下降，成交量却有所上升。据上海房产之窗统计数据显示，９月份多数楼盘相比最高价已跌去３０％左右，同时在继６月比５月下降１６．９％，７月比６月下降４．３％之后，９月份新盘住宅成交量较８月则大幅提升５０％以上。这一趋势在图１中也得到充分印证，从５月份开始我国商品房的空置面积一直处于不断放大的下降通道之中。另外，从土地开发面积、房地产开发投资、房屋施工面积、本年资金来源等分类指标可看出，这些指标在上半年有小幅增长，但７月份之后，增幅明显趋缓。与房价对宏观调控的灵敏度不同，这些指标往往是因为以前累积投资项目施工而产生滞后现象，这也正从侧面反映了宏观调控的作用。７月份开始，宏观调控的效果开始显现。不单是房价上涨得到有效控制，抑制投机需求、控制投资规模、改善供应结构等调控目的也取得了较大成效。

首先，取消住房贷款优惠政策、提高贷款利率、部分城市的物业税试点等措施对投机需求起到了很好的抑制作用，这一点可从银行的住房贷款比例反映出来：在银行的直接贷款中，购房贷款占房地产投资资金的比例由２００４年的２４．３％下降到２００５年一季度的１７．３％Ｐｌ，下降比例大，速度快；８月份居民贷款（主要是消费信贷）增幅继续下降，仅增加２０８亿元，与上一年同比少增１７５亿元。在个人消费信贷不良贷款率刚刚出现并有所上升的背景下，商业银行对住房贷款开始收敛，这在一定程度上抵制了通过“假按揭”等途径向银行贷款的投资需求，居民贷款的大幅度减少说明紧缩性的个人住房信贷政策已经收到明显效果。

收稿日期：２００６—０５—１０

作者简介：谢百三，复旦大学教授，博士生导师，主要研究方向为金融产业与证券投资；陈小明，复旦大学研究生，主要研究方向为金融产业与证券投资。

?８７?

—◆一国房量气指教

＋房地产开发投资

—‘－本年寅盒来探

—＊土地开发面积

十房厦■工矗积

＋商品房空置面积

＋商品房销售价格胃肯订再爿芥ｉ矗卉计嚣爿首青片肓亩

２００４年２００５年２１ｋ＇１６年

图１国房景气指数及其各分类指数

注：从２００５年３月份开始，国家统计局对国房景气指数的统计方法进行重新调整，故图中２００４年１０月份至２００５年２月份的数据缺省。另外由于９月份国家统计局未公布商品房销售价格指数，故这一数据也缺省。

图２经济适用房投资占房地产投资比例

数据来源：国家统计局网站ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｓｔａｔｓ．ｇｏｖ．ｃｎ／

其次，国家统计局统计资料显示，截至２００５年９月底，我国固定资产投资为４８７４１．４９亿元，其中住房投资比例下降到１７．５％。相比于２００２年的２５．９％、２００３年的１８．３％、２００４年的１８．８％，虽然下降尚不十分明显，但由于调控是４月份开始的，而这一比例５月底还是１８．６％，到９月底就已经降到１７．５％，因此实际上６月份开始下降速度加快，幅度也很大，即房地产投资热实际上得到了有效的抑制。

再者，作为房地产调控的主要举措之一——增加中低价位商品房和经济适用房的供应量，改善供应结构，其目标也在逐渐实现。如图２，虽然整体上经济适用房的投资占房地产投资的比例还较低，仅为４％左右，但其趋势却是在上升的，在各地政府的督促之下，这一趋势将长期延续。

二、房地产市场宏观调控中的微妙两难

尽管房地产宏观调控已经取得明显成效，但是本轮宏观调控仍存在一些政策之间相互抵触、矛盾之处，由此容易产生与调控初衷相左的现象。例如对金融政策的运用，一般情况下，金融政策是不宜随意改动的，金融政策作用的结果有着很大的不确定性：如企图通过人民币升值来击退游资长时间涌人，结果的不确定性就很大。在当前背景下，人民币过快升值意味着汇率制度的较大改变，由此容易产生近期内继续升值的预期，最终的结果就可能是促使游资更快更大规模地涌人。因此要充分认识这些问题，具体可概括为以下几点：

１．提高个人贷款利率与增加低价位商品房、经济适用房的矛盾。为改善住房供应结构，政府增加了低价位商品房、经济适用房的供应量。同时，为抑制投机需求，我国又提高了个人贷款利率。但是，提高个人贷款利率，虽然可以在一定程度上抑制投机需求，但同时也提高了普通老百姓的购房门槛，从而降低了老百姓的购房能力。因此，两种政策的结合效果可能就是一把“双刃剑”：虽然住房供应结构改善了，但很多老百姓并没有得到实惠，很多工薪家庭甚至连经济适用房都不敢向银行贷款，这样增加低价位商品房、经济适用房的作用就被大大抵消了。

２．加大土地审批难度与增加中低价位商品房及经济适用房的困局。众所周知，土地属于不动产，它的价值与其所在的地理位置、文化背景等因素密切相关。对开发商来说，由于土地审批的难度加大，他们的首要目标就是从相对有限的土地资源获取更大的收益，因此走住宅高端路线，增加房屋的附加值，借以提高利润率便是他们的共同选择。结果，土地供应越紧，房产价格就越下不来。此外，要增加低价位商品房及经济适用房，唯一的出路就是在城市更边缘地带——郊区、农村等地投资。因此，最终博弈权衡的结果仍是牺牲低收人者的利益，低收入者被“边缘化”，从而未能真正从房地产宏观调控政策中较大程度受益。

３．抑制国际游资对房地产投机的困局。房地产调控新政策虽可通过营业税等措施在一定程度上缓冲游资对住宅的投资，但是一旦房价下跌，国际游资立即逢低大举进入，目前我国部分大城市正处在这种态势之中。在外国人看来，与东京、首尔等国际同等城市相比，北京、上海等地的房价仍然要低得多。因此，在人民币升值预期的大背景下，房地产成为外资赌人民币升值的最重要的投机载体。根据中国经济统计快报公布的数据显示，２００５年上半年外商直接投资房地产业的合同资金已经达到８２．９亿美元，实际使用金额为２５．２亿美元。从游资比较集中的上海来看，境外资金直接流人上海房地产市场的比例逐年攀升，２００１年为１６％，２００５年９月份已超过３０％，花旗银行、澳大利亚麦格里集团、荷兰国际房地产、摩根斯坦利等机构在我国严厉的宏观调控下仍坚决地出巨资购下中心地区的写字楼。因此，政府试图通过提高营业税等措

?８８?

我．国房．地．产市．场宏观调控的效果及其未．来的政策取向！！！！！！！！苎！！！！！！！！！！！！！！！！！曼！！！！！！！！！！！竺！！！！！！！！！！！！！竺！ＩＩＩＩ＂ＩＩＩ！

施来抑制外资进入中国房地产似乎事与愿违，房价如果更快更大幅下跌，外资的流入会更快更疯狂，这会造成我国房地产的廉价出售，最终使得民族利益受损。

三、谨防房地产调控过猛过烈对宏观经济带来的负效应

从以上分析可看到，房地产宏观调控已经取得了较大成效，但调控中仍存在许多与政策初衷相左的困局。笔者认为，今后一段的房地产市场调控的重点应该转移到解决这些困局上，切不可再过猛过烈地加大对房地产市场的调控。事实上，如果过猛过烈的调控过于矫枉过正，则可能对房地产市场，乃至整个宏观经济造成严重损失。这种风险性可概括为如下几点：１．宏观经济将面临突然冷却之考验。房地产行业乃国民经济传统的支柱产业之一，产业链极长，与国民经济的关联度极高。房地产投资及住房消费对国民经济的直接带动系数约为２个百分点，加上间接带动系数，可达３个百分点。因此，房地产是一个“乘数效应”很强的行业，它的需求膨胀，带动了相关很多行业，造成一定程度的经济过热；同样，它的冷却也直接拉垮相关行业，造成经济的冷却，而且房地产业一旦萧条，在相当长时间内很难调整过来。目前，中国宏观经济处于物价上涨仅０．９％～２％的合理范围之内，通缩随时可能卷土重来。２００５年以来，居民消费价格指数逐月下降，同比增长从２月的３．６％下降到９月份０．９％（见图３）。在这种背景下，对房地产业的调控一定要小心翼翼，一旦房地产业冷却下来，拉垮一系列相关产业，从而诱发全国性的通缩，这对整个宏观经济的挫伤是很大的。

２．房地产及相关企业面临生存危机。过猛过烈的宏观调控对房地产市场的抑制是不言而喻的，随着新项目审批难度的加大，房地产公司的生存压力与日俱增，许多公司面临倒闭或被兼并、收购。同样，与房地产业高度相关的钢铁、水泥、建材等行业在宏观调控中也在劫难逃。据中国商务网报道，目前全国５０００多家水泥企业中，２３００多家出现亏损，亏损面达４６％左右；钢材市场也是一片低迷，在房地产宏观调控下，建筑用钢材价格下跌更是首当其冲，上海、沈阳、济南、北京等城市二级大螺纹售价已从５０００元／吨跌至２９００元，吨，离成本价仅一步之遥，在残酷的市场面前钢铁企业不得不面临重新洗牌。这些经历在日本都已经有了前车之鉴。１９９１年，由于对房地产业的过度调整，日本房地产泡沫破灭，房价的暴跌导致许多房地产业相关企业纷纷倒闭。在日本的破产企业中，房地产商和建筑公司的比例最大。仅２０００年，包括房地产商在内的建筑行业就有６０００多家公司破产，占当年破产企业总数的３３．６％。２００２年，日本有２８家上市公司倒闭，其中有１／３以上是房地产公司，创战后上市企业倒闭的最高纪录１３１。

詹＼

／黼

Ｉ∥＼｝、▲．．

／、Ｌ—‘＝＃；Ｋ警鼍ｂ．

１月２月３只４月５月６月７月８月９月

臣至夏二三叠［翔

圈３２００５年居民消费价格指数走势

数据来源：国家统计局网站ｈｔｔ＇ｐ：ｌｌｗｗｗ．ｓＣａｔＳ．ｇｏｖ．ｃｎ／

注：９月份ＣＰＩ具体分类指标还未公布，故图中缺少城市、农村两数据。

３．房地产市场突然冷却导致银行呆坏账比例居高不下。众所周知，银行贷款是房地产开发的主要资金来源，商业银行是房地产热潮的始作俑者。同样，在房地产宏观调控中，商业银行仍处于尴尬境地。一方面，宏观调控使商业银行不得不紧缩银根；另一方面，由于在前期房产热潮中商业银行已经对开发商提供大量的融资，对于这些项目，银行不得不追加放贷，否则一旦地产开发无法持续，酿成“烂尾楼”，银行的不良资产更将大幅上升。因此，在这种“两难抉择”之中，银行出于自身利益，很可能采取“迂回放贷策略”，即通过虚增对其他行业的融资，变向投向房地产业。日本房地产泡沫不断吹大跟银行盲目迂回放贷不无关系，而一旦泡沫破裂，银行立即被殃及，日本的长期信用银行、债券信用银行以及北海道拓殖银行在房地产泡沫破灭后相继倒闭就是如此。我国商业银行从未经历过房地产泡沫发展的整个周期，还未理解此问题的严重性。因此，如果我国对房地产市场坚定执行过严的紧缩政策，银行存贷差越来越大（目前我国商业银行的存贷差高达７万多亿元），在投资渠道短缺的情况下不得不通过“迂回放贷”寻找出路，最终的结果将是使银行系统的风险加大。

四、关于房地产市场下一步宏观调控的政策建议

基于对当前房地产宏观调控效果的判断。对调控中出现的两难困境以及调控力度过猛所产生风险的分析，笔者认为下一步房地产市场调控的重点应该是要巩固前期调控的结果，完善调控措施，切勿再采取更严厉的调控房地产市场的措施。

?８９?

１．密切关注调控政策的滞后作用，勿忘保护措施。房地产市场的调控措施，尤其是金融、税收等政策，其作用的周期是比较长的。目前，调控的效果已经显现出来，但是整个房地产市场所受到的影响还未充分暴露出来。因此，不能只言调控措施，善后保护措施亦应跟上。例如，对低收入者的购房需求和投资投机性需求应区别对待，要做到有保有压。虽然目前对经济适用房等投资在不断上升，但相对比例过小，因此要大力落实好经济适用房和廉租房的有关政策，真正造福于中低收人家庭。在这方面可以借鉴其他国家的调控措施：如埃及推出“房地产抵押法”；墨西哥政府的一些金融、行政措施；英国的《住房法２００４）），这些都为低收入群体提出了～些切实可行的方案唧。

２．谨慎使用财税、金融调控政策，恰当使用行政措施。前已述及，财税、金融政策的实施往往带有一定的不确定性，如企图通过增加营业税来抑制国际游资对北京、上海等大城市的投机需求，往往事与愿违。因此，要合理使用其他调控措施，如行政措施。行政手段容易变动。灵活性更好，这一点可以借鉴墨西哥政府的做法。为了防止投机商炒房，墨西哥政府规定只有在全国劳动者住房基金机构注册的正式职工才可以申请购买此类房屋，同时对申请人的资格进行严格审查。在中国，也可以利用类似的行政指令来抑制投机需求，单纯的财税、金融措施往往带有很大的负面作用。

３．因地制宜，切忌搞“一刀切”。房地产是国民经济的支柱产业，对其调控务必小心翼翼，尤其是对那些涉及全国的财税、金融措施更是如此。在这次房地产热潮中，上海、杭州等地首当其冲，房价涨幅过猛，政府对其调控是及时、必要的，但全国性一致的过严调控措施，难免使一些房地产业发展比较慢的地区也深受重创，这些地区经济也受影响。同时，对一些地区房价涨幅过大的原因也应认识清楚，如上海，支撑其房价大幅上涨的不单单是国际游资、银行资金，还包括上海周边的浙江、江苏等地的购房需求。认识到这些合理因素，房地产调控才可做到因地制宜。

４．积极完善房地产金融政策，化解银行风险。针对房地产市场调控后银行系统的风险问题，一个有效的解决途径便是发展房地产金融，如房地产投资信托（ＲＥｌ髑）、住房抵押贷款证券化（ＭＢＳ）等等。通过住房抵押贷款证券化，可以使商业银行的风险通过资本市场分散化，从而提高银行资金的流动性，降低银行系统的风险。２００５年，中国建设银行的上海、江苏、福建三家分行开始试点住房抵押贷款证券化，笔者认为这将是我国住房金融未来发展的一个重要方向。

参考文献：

【ｌ储ｆ百三，王巍．我国商业银行在房地产热潮中的两难选择［Ｊ】．国际金融研究，２００５，（３）．

【２】刘成相，等．中国房地产资金来源状况分析报告田．中国金融．２００５，（１８）．

【３】３刘桂山．世界各国如何调控房地产市场【Ｎ】．市场报，２００５－０５－２３．

责任编校：史言信

Ｔｈｅ目晚ｄｏｆＭａｃｒｏＣｏｎｔｒｏｌＰｏｌｉｃｉ略ｆｏｒＣｈｉｎａ’ｓＲｅａｌＥｓｔａｔｅＭａｒｋｅｔａｎｄｔｈｅｉｒＤｉｒｅｃｔｉｏｎ

ＸＩＥＢａｉ－ｓａｎ，ＣＨＥＮＸｉａｏ－ｍｉｎｇ

（ＦｕｄａｎＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙ，Ｓｈａｎｇｈａｉ２００４３３）

Ａｂｓｔｒａｃｔ：ＢｅｇｉｎｎｉｎｇｆｒｏｍＭａｒｃｈ２００５．ａｓｅｌｄｅＳｏｆｒｍａｃｒｏｃｏｎｔｒｏｌｐｏｌｉｃｉｅｓｗｅｒｅｉｍｐｌｅｍｅｎｔｅｄｉｎＣｈｉｎａｉｎｏｒｄｅｒｔｏｒｅｉｎｉｎｔｈｅｒｅａｌｅｓｔａｔｅｕｐｓｕｒｇｅ．Ｔｈｉｓａｒｔｉｃｌｅｆｉｒｓｔｌｙａｎａｌｙｚｅｓｔｈｅｉｒｅｆｆｅｃｔａｎｄｆｉｎｄｓｏｕｔｔｈａｔｉｔｉｓｐｏｓｉｔｉｖｅ．Ｓｅｃｏｎｄｌｙ，ｔｈｅａｒｔｉｃｌｅｃｏｎｓｉｄｅｒｓｍａｎｙｄｉｓａｄｖａｎｔａｇｅｓｔｈａｔｍｉｇｈｔａｒｉｓｅｆｒｏｍｔｉｇｈｔｅｒｐｏｌｉｃｉｅｓ．Ｆｉｎａｌｌｙ，ｔｈｉｓａｒｔｉｃｌｅｃｏｎｃｌｕｄｅｓｔｈａｔｔｉｇｈｔｅｒｐｏｌｉｃｉｅｓｓｈｏｕｌｄｈｅｔｏｎｅｄｄｏｗｎａｎｄｔｈａｔｔｈｅｍａｃｒｏｒｅｇｕｌａｔｉｏｎｏｆｔｈｅｒｅａｌｅｓｔａｔｅｍａｒｋｅｔｓｈｏｕｌｄｆｏｃｕｓｏｎｃｏｎｓｏｌｉｄａｔｉｎｇｔｈｅｓｅｐｏｓｉｔｉｖｅｅｆｆｅｃｔｓｔｏｅｎｓｕｒｅａｓｔｅａｄｙｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｏｆｔｈｅ

ｒｅａｌｅｓｔａｔｅｓｅｃｔｏｒ．

Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：ｒｅａｌｅｓｔａｔｅｍａｃｒｏ－ｃｏｎｔｒｏｌｐｏｌｉｃｙ

?９０?

我国房地产市场宏观调控的效果及其未来的政策取向

作者：谢百三， 陈小明， XIE Bai-san， CHEN Xiao-ming

作者单位：复旦大学,管理学院,上海,200433

刊名：

当代财经

英文刊名：CONTEMPORARY FINANCE & ECONOMICS

年，卷(期)：2006，""(10)

引用次数：8次

参考文献(3条)

1.谢百三.王巍我国商业银行在房地产热潮中的两难选择[期刊论文]-国际金融研究 2005(03)

2.刘成相中国房地产资金来源状况分析报告[期刊论文]-中国金融 2005(18)

3.刘桂山世界各国如何调控房地产市场 2005

相似文献(10条)

1.期刊论文陈驰.张旻刍议宏观调控下的房地产与房地产金融风险——对上饶市房地产市场和房地产金融发展现

状的调查与评价-中国高新技术企业2008,""(21)

本文分析了在健康合理的趋势下,上饶市房地产市场局部存在的投资增长较快、房产供应结构失衡、导向型经济比例不匹配等问题.以及这些问题带来的信贷风险隐患.上饶市房地产信贷呈现"总量扩大、个贷为主、质量提升"的运行特点.但由于目前房地产市场存在的隐患和金融介入的非理性,房地产金融极易陷入系统性、流动性风险中.必须采取总量控制和结构调整相结合的政策措施来加强风险管理.

2.学位论文丁一我国房地产宏观调控有效性的分析与应用2007

本文论述了我国房地产宏观调控有效性的分析与应用。

自从1988年土地流转制度建立以来，随着对市场经济规律认知的发展，我国房地产宏观调控经历了一个较为曲折的发展过程。在市场形成初期，房地产宏观调控主体缺乏调控经验，对整个房地产市场的把握不够，并且调控手段多以指令性的行政手段为主，从而导致房地产市场出现了剧烈波动，严重阻碍了房地产经济的发展。随着房地产宏观调控系统的不断成熟，调控手段也逐渐由以指令性的行政手段为主转变为以经济手段为主的间接调控模式，大大降低了房地产市场的波动幅度，特别是1998年我国经济成功实现“软着陆”后，房地产经济走出了一条快速并较为平稳的发展轨迹。但是，也应该看到，我国房地产宏观调控体系中仍存在许多问题，影响着调控有效性的提高。因此，如何克服这些问题以提高房地产宏观调控过程的有效性是目前急需解决的一个课题，基于此，对历年来我国房地产宏观调控的有效性作了尝试性的研究，希望能为房地产宏观调控知识体系的完善做一些有意义的工作。

在对房地产宏观调控理论和系统控制理论进行归纳总结的基础上，从调控目标和调控过程的角度对房地产宏观调控系统进行了一般性的规定，然后对房地产宏观调控有效性的定义做出了界定，提出房地产宏观调控的有效性包括稳定性、准确性和快速性三个方面。具体地说，房地产宏观调控的有效性是指通过房地产宏观调控，能平稳、快速地对房地产经济体系的运行情况进行调整，并使房地产经济体系的实际运行结果尽量与预期目标一致，即满足房地产宏观调控体系在稳定性、准确性和快速性三个方面的要求。稳定性主要反映房地产宏观调控过程的波动幅度的大小；准确性主要反映房地产经济体系的实际运行结果与预期目标的偏离度的大小；快速性主要反映房地产宏观调控过程的时滞长短。

在对历年数据进行统计分析的基础上，分别从稳定性、准确性和快速性三方面揭示了1988-2005年期间我国房地产宏观调控有效性的变化情况，并对变化原因进行了分析，提出导致我国房地产宏观调控有效性发生变化的原因是由于房地产宏观调控系统中的调控主体、调控对象、信息结构和行业环境发生了变化所致，然后在此基础上对如何进一步提高我国宏观调控的有效性进行了探讨。

本文的主要创新之处在于：

第一，提出运用系统控制论建立房地产宏观调控有效性的分析框架，并在对历年数据进行统计分析的基础上对房地产宏观调控有效性的变化情况进行了描述。

第二，提出影响房地产宏观调控有效性的四种影响因素，它们分别是政府、市场与市场主体、信息结构和制度环境，然后，系统地论述了从这四个方面进一步提高房地产宏观调控有效性的方法。

3.期刊论文夏辉.李景霞.吴志清.甘俊美上海房地产宏观调控及其效果分析-上海经济研究2005,""(5)

上海房地产经济是在市场化进程与政府宏观调控的双重作用下成长、发展和繁荣起来的.对房地产市场的宏观调控是一门具有高度科学性的艺术.文章通过对十多年来上海市政府出台的有关房地产经济稳定发展的一系列宏观调控措施及其效果进行了较为系统地分析,阐明政府的宏观调控在保持上海房地产经济快速和稳定发展的作用效果.

4.期刊论文郭松海.张振勇.Guo Songhai.Zhang Zhenyong房地产宏观调控的背景分析与创新举措-山东经济

2006,22(1)

本文首先分析了我国房地产宏观调控的背景及所面临的问题,接着指出政府要深入认识房地产特性,加强房地产宏观调控力度.最后,提出进一步加强房地产宏观调控的几点举措.

5.学位论文韩万渠我国房地产宏观调控政策工具研究2006

近年来,随着我国经济的发展和城市化进程的日益扩大,房地产业逐渐成为国民经济的基础产业和先导产业,但是与之相随的房价上涨过快现象,一方面导致中低收入者买不起房子；另一方面大量房地产投机使得房地产有效供给和有效需求失衡.房地产业的这种发展态势恶化了社会收入分配,潜在的金融风险也成为宏观经济波动的导火索.

在这样的背景下,中央政府在2004至今推出三次大规模的房地产宏观调控政策,但是一次又一次的调控恰恰说明调控政策的有效性问题,本文正是从这一角度出发,通过对房地产宏观调控体系的论述,结合我国房地产宏观调控政策体系的缺陷,提出了政策工具选择对于解决这些缺陷的重要意义,并致力于构建以房地产税为基础的房地产宏观调控政策体系,明确提出了通过房地产税制改革以及保障措施的辅助突出房地产税在宏观调控中的基础地位,并针对房地产税制改革的重点,也是房地产税体现基础性调控地位的关键点,即不动产税的开征问题进行专门论述.主要内容如下:

第一部分主要论述本文研究背景和房地产宏观调控研究现状以及采用的研究方法.

第二部分主要论述房地产宏观调控的有效性问题,具体介绍了房地产业在国民经发展中的重要地位以及由房地产失灵引起的房地产市场出现的问题,由这些问题概括房地产宏观调控的目标,通过对房地产宏观调控有效性问题的论述,将当前房地产宏观调控有效性不足的问题归结为政策工具选择.

第三部分主要论述我国房地产宏观调控政策工具,通过对房地产宏观调控政策工具选择对于房地产宏观调控政策体系、政策过程完善的重要性以及我

第四部分主要论述房地产税之所以能够成为基础性的调控政策工具的自身特性以及与其它政策工具相比的优势,并论述了房地产税发挥基础性的调控作用的保障措施.

第五部分主要论述房地产税收体系改革,通过对现行房地产税制的分析,提出了一系列改革措施,并重点论述了不动产税改革的税制要素设计以及不动产税开征对于税制完善以及房地产宏观调控的重要性.

6.期刊论文沈晖健全我国房地产宏观调控政策体系-现代商业2009,""(2)

政府在进行房地产宏观调控的同时,不能忘记努力推进市场化改革的基本责任,更不能以加强和改善宏观调控来替代市场制度的改革,以政府力量替代市场力量,以"看得见的手"替代"看不见的手".因此,要保证我国房地产市场的持续、健康、平稳发展,必须解决制约房地产市场良性发展的制度机制,把深化市场改革同加强和改善宏观调控结合起来,构建和完善与中国经济相适应的房地产宏观调控政策体系.

7.期刊论文余凯.YU Kai论我国房地产宏观调控的长效机制的构建-城市发展研究2008,15(5)

本文认为近年来我国房地产市场宏观调控的效果不够理想,原因主要在于缺乏一个房地产市场宏观调控的长效机制.本文分析了构建我国房地产宏观调控的长效机制的意叉,剖析了影响我国房地产宏观调控效果的深层次问题,并提出了构建我国房地产宏观调控的长效机制的对策和建议.

8.学位论文樊鸿雁房地产宏观调控的法律思考2009

我国房地产市场经历了两次高速发展的阶段。第一次高速发展期发生在上世纪90年代初，整个房地产市场出现迅速发展、急剧升温态势。针对房地产业在部分地区发展过热的现象，我国政府开始对房地产业进行有针对性的宏观调控。第二次高速发展期始于2003年持续至今，在此阶段，我国政府开始全方位的对房地产业进行宏观调控。主要是通过行政、经济以及法律手段，采取了三种调控政策，即土地政策、金融政策、税收政策。本文以2003年以来的调控政策为背景，提出房地产宏观调控存在的三大问题：首先是，政府与市场界限不清；其次是，中央与地方决策主体与执行主体权限博弈；再次是，房地产宏观调控相关法律法规滞后。这些问题的存在需要土地、财税与金融调控合法化运行。为解决以上问题，我国需要逐步完善土地管理法、财税法与金融法等相关法律。本文在此基础上还提出了建立宏观调控法的设想，从而实现宏观调控主体、宏观调控程序、宏观调控法律责任的有法可依，这样可以更好的保障我国房地产宏观调控的有效实施。

第一部分，论述房地产宏观调控的法律概述。包括宏观调控权利主体及权利分配和房地产宏观调控的法律体系两部分。提出宏观调控主体包括决策主体与执行主体。其权利配制分为纵向配制与横向配制。法律体系包括土地和产业政策法、财政税收法、金融法与宏观调控法等。房地产宏观调控的法律概述为下文的进一步论述提供理论基础。

第二部分，论述了房地产宏观调控法律规制的必要性。从第一章宏观调控权利主体入手，从制约宏观调控权、保障宏观调控有效运行、明确宏观调控宏观调控法律责任三方面分析了对房地产宏观调控进行法律规制的必要性。

第三部分，论述了我国房地产宏观调控的现状及其存在的问题。对2003年以来的宏观调控政策进行分析。并针对突出案例，在前两章论述的基础上得出房地产宏观调控存在的问题。引出下文对房地产宏观调控的法律完善。

第四部分，在上一部分的基础上，论述了房地产宏观调控的法律完善。包括完善土地立法、财税立法、金融立法和完善宏观调控立法四方面。

本文的创新之处在于，区别于以往关于房地产宏观调控的研究大多都着重于房地产宏观调控政策制定、调控手段、调控目标与原则，忽略了宏观调控权及其权利配制的法律关系。从而未能找到房地产宏观调控失效的本质原因。本文是从分析我国房地产业宏观调控中的决策主体与执行主体入手，分析房地产业宏观调控现状及原因，得出如何以法律手段保障房地产宏观调控的有效运行的结论。

9.期刊论文李晨.潘蕙.尹平我国房地产宏观调控的政策网络分析-现代商业2008,""(15)

2005年以来,我国政府针对房地产行业发展过快、房价上涨过快、市场需求过度等不合理现象进行全面的宏观调控,但效果甚微,房价已经成为事关民生的一大社会问题.本文基于政策网络理论分析我国房地产宏观调控过程,通过理清我国房地产宏观调控的网络主体,探讨涉入政策形成的政府部门与各利益团体之间的复杂网络关系,进而分析我国房地产宏观调控的网络行动者、网络关系和政策结果之间的交互影响.

10.学位论文郝新艳我国房地产宏观调控效果及对策研究2009

我国房地产业起步晚，从1998年国务院出台了《关于进一步深化住房制度改革，加快住房建设的通知》起，才真正进入了房地产商品化时代。从1998年到现在仅有11年时间，房地产市场发育很不成熟。我国正处于城市化、工业化高速发展的时期，城市化、工业化必然会带动房地产市场的快速发展，使房地产业成为国民经济的重要组成部分。正是由于房地产市场起步晚、不成熟，因而出现了大量问题，引发了国家对房地产市场的宏观调控。2005-2007年间，国家密集出台了一系列的房地产宏观调控政策和措施，期望能够促进房地产市场平稳、健康发展。从2005年以来的房地产市场的现实情况来看，房地产宏观调控大的方向是正确的，但是在整个市场供给小于需求的前提下，政策的效果具有双重性，既有成功的一面，又有失效的一面，这就决定了对我国政府的房地产宏观调控问题研究的重大理论意义和实践意义。本文以2005年以来的房地产市场为研究对象，深入地研究了我国房地产宏观调控效果及对策。文章从房地产相关理论出发，归纳总结了2005-2007年房地产宏观调控的各项政策，根据2005-2008年房地产市场的实际状况，分析了我国房地产宏观调控政策效果，针对问题，提出了相关建议。

本文共分三部分。第一部分是相关的房地产基本理论概述。房地产理论已经成为一个完整的体系，本文选择了与文章内容密切相关的房地产理论

，包括房地产业在国民经济中的地位和作用理论、房地产宏观调控理论、房地产周期理论、房地产泡沫理论、房地产价格理论。第二部分是2005-2007年我国房地产宏观调控政策的实施效果分析。在这一部分中，首先叙述了2005-2007年房地产宏观调控背景，然后按照宏观调控所针对的不同问题，归纳总结了2005-2007年房地产宏观调控的各项政策，鉴于宏观调控作用的滞后性和写作时间，本文通过大量相关的统计数据，对2005-2008年房地产市场状况进行了比较准确的描述，从而分析了2005-2007年出台的房地产宏观调控政策的双重效果，有成功的一面，也有失效的一面。第三部分理论与实践相结合，针对问题，提出对房地产宏观调控政策和措施的建议，主要包括：房地产宏观调控的主导方向是增加有效供给；注重政策的配套性、连续性；搞活农村建设用地和宅基地产权流转，增加建设用地供给：强化房地产市场竞争机制，弱化垄断；以不同政策区别对待自住性、投资性、投机性房地产需求

；社会保障性住房由政府“主导”；商品房供给由市场“主导”。

本文的研究具有重要的现实意义，它在分析已经出台的房地产宏观调控政策效果的基础上，为国家进一步的房地产宏观调控提供理论依据和建议。但是本文侧重于理论上的定性分析，实践检验方面还有待于进一步完善。

引证文献(8条)

1.任木荣.何晓春论房地产业发展中的土地资源与金融资源调控[期刊论文]-华北电力大学学报（社会科学版）2008(6)

2.罗菁.罗倩经济适用房改革背后的利弊分析及改良方案[期刊论文]-广西财经学院学报 2008(6)

3.李晨.潘蕙.尹平我国房地产宏观调控的政策网络分析[期刊论文]-现代商业 2008(15)

4.张迁平.周文兴关于房地产业宏观调控措施的有效性分析[期刊论文]-统计与决策 2008(3)

5.熊方军.邓长荣.马永开基于宏观调控的我国房地产市场聚类研究[期刊论文]-管理学报 2007(6)

6.骆祚炎基于流动性的城镇居民住房资产财富效应分析——兼论房地产市场的平稳发展[期刊论文]-当代经济科学

7.施建刚.黄晓峰对经济适用房价格管制的经济学思考[期刊论文]-价格月刊 2007(10)

8.张永岳调整转型期的中国房地产业发展——论中国房地产业发展中的若干重要关系[期刊论文]-当代财经

2007(8)

本文链接：https://www.wendangku.net/doc/f53067084.html,/Periodical_ddcj200610017.aspx

下载时间：2010年6月23日

国家房价调控政策

在中国房地产界，有一个和“发改委打飞机”并驾齐驱的典故，那就是中央政府每次调控房地产，房价就会飞涨，所谓“调控调控，越调越恐”。的确，纵观2003年以来的楼市调控政策，“八年抗战”的结果是越调越涨，如同“狼来了”的故事，讲多了，最终就没人信了。 哪怕是此次被业界称为“史上最严厉新政”的楼市调控，虽然一线城市的二手房市场出现降价抛售、一些新楼盘也打起了折，但中国人民银行货币政策委员会委员李稻葵认为未来12至18个月内才能收到明显成效。独立房地产评论员顾海波更是担心，楼市“重拳”可能演变成“花拳”，毕竟“上有政策，下有对策”，此前的几轮调控也都出现过短期降价现象，但没过多久又“旧态复萌”，然后是新一轮的疯狂上涨……正如上海金融与法律研究院研究员聂日明的判断：“别迷恋调控，调控只是一个传说。”希望不会一语成谶。 2003：分水岭 在上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭看来，中国楼市调控分为四个阶段，而真正意义上的调控始于2003年，那时恰逢我国住房改革5周年，房地产调控从扩张型转为紧缩型政策。 中国楼市的市场化运作始于1998年，当时亚洲金融危机的余威正在影响中国，而1998年的中国又遭遇了长江流域的大洪水，直接经济损失超过2500亿元；同时为了兑现中国政府“人民币不贬值”的承诺，出口增长率也出现下滑。要扭转局面，启动内需是唯一的选择。 1998年7月3日，随着“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”(国发[1998]23号，简称23号文)的公布实施，福利分房取消，中国住房制度改革拉开大幕。房地产对国民经济的拉动作用是明显的。据统计，每100元的房地产需求(或建筑业的产出)可以带动34元的机械设备制造业需求、33元的金属产品制造业需求、19元的建筑材料及其他非金属矿物制品业需求、19元的化学工业需求、17元的炼焦、煤气及石油加工业需求、17元的采掘业需求，以及10元的住房装修支出。 那时的房价也似乎令人“怀念”。根据中国社科院蓝皮书报告，1998年至2003年全国商品住房每平方米的价格只增加了343元，2003年的房价大约是普通家庭收入的4-5倍，比较符合家庭承受能力。 即便如此，2002年下半年开始了“地产泡沫论”之争，房地产行业倍受非议。这一年，国家九部委发布《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》，内部称为217号文，针对局部地区出现的房地产投资增幅过大、土地供应过量、价格增长过快等问题，九部委从土地供应、金融信贷、住房结构等方面强调要对房地产市场进行宏观调控。

中国房地产市场发展现状及未来发展趋势

中国房地产市场发展现状及未来发展趋势 摘要： 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP 比例逐渐增加。21世纪随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近30年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。关键词：市场发展 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%，近几年增长的更快。 （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于19982003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。

我国房地产市场调控的难点与对策(正文)

我国房地产市场调控的难点与对策 1.引言 上世纪九十年代，我国进行房改，由以前国家福利分房，到由国民自行购买住房。 以住宅为主的中国城市房地产市场不断发展,由此，带动我国房地产业快速发展，成为拉动内需、推动经济增长的重要支柱产业之一。同时，房价呈不断上升的态势，又远远超出了普通民众的承受能力。与此同时,“市场杠杆”调节作用的失灵也日益显现,我国房地产市场面临的一些问题亟待解决。美国次贷危机的爆发在给我国房地产市场带来冲击的同时也敲响了警钟。因此,深入研究我国房地产市场宏观调控措施,以期促进我国房地产市场的持续健康发展,是一个重大而现实的课题。本文就我国房地产市场调控的难点与对策做出相应的分析与探讨。 2.房地产市场调控的难点 2.1目前房地产市场现状 (一)房价过高是房地产的最根本问题，近几年,房地产的需求一直处于旺盛状态。特别是有很多人把房产作为投资项目,进行投机买卖,房产价格一直处于相对高位。根据最新美国行业统计资料,国际上房地产利润率一般维持在5%左右,高的有6-8%,而中国房地产的利润率高达30-40%，甚至更高。在国外人们购一套适于居住的房屋仅是年工资的3-5倍,而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的10-20倍。像这样的情况,如果不给予调控,广大居民的住房困难就难以解决。(二)相关配套机制及政策不健全目前,与房地产相关的金融、税收等配套机制和政策还不健全,房地产融资、抵押贷款渠道单一且不畅通,房地产税费种类繁多,且存在不合理的方面和环节,既不利于市场。房地产调控就成了国家重要的方向和目标，让普通民众能买得起房，让普通民众“居有其所”。但随着国家的调控“国*条”政策的不断出台，让大家感觉到“房地产调控”难，为什么“房地产调控”就那么难喃？ 2.2我国城镇化发展带来的刚性需求 最近五年我国城镇化率：2008年，我国城镇化率45.68% ；2009年，我国城镇化率已达46.59%；2010年，我国城镇化率已经升至49.7%；2011年，我国城镇化率已经达到51.27%；2012年中国城镇化率达到52.57%。最近五年我国商品房销售量：2008年，6.21亿平方米；2009年，9.37亿平方米；2010年，10.43亿平方米；2011年，10.99亿平方米；2012年，11.13亿平方米。 2010至2012年，全国农业人口落户城镇的数量为2505万人，平均每年达835万的农民进城，同时还有很大一部分虽然进城了，但并没有落户城市的，所以住房刚性需求旺盛，所以调控难度非常大。根据发达国家的城市化经验，城市化率在30%～70%期间是加速城市化的时期。我国未来的城镇化率应该是70%左右，即目前农村居民人数将由6.2亿人减少到4亿人左右，需要转移的农村居民人数达2亿2000万人（按2012年全国13.54亿人口来计算）。解决2亿2000多万人的住房问题，对房地产市场的发展带来了刚性需求。我国城镇化发展给房地产市场带来了巨大的发展机遇，同时也给“房地产调控”增加了很大的难度。 2.3地方政府“土地财政” 地方政府对土地财政的依赖，使得房价越高，土地价格越高。而土地价格越高，地方政府用于城市基础设施的钱就更多。我车现行的土地批租制度使卖地成为地方政府财政收入的重要来源。不少地方政府土地财政收入占了地方政府收入的30%以上，有的甚至达到50%以上，曾经报纸上还报道过有一个贫困县有一年的土地财政收入占了地方政府收入的90%以上。地方政府乐见房价的上升，具有推高土地价格的利益驱动。由此也必然导致地方政府在执行中央制订的房地产宏观调控政策上不积极，大打折扣，甚至是“上有政策，下有对策”使房地

2003~2013国家房地产调控政策汇总

2003年-2013年中国房地产调控政策一览【摘要】完善稳定房价，坚决抑制投机投资性购房，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设，加强市场监管，一直都是中国房地产调控的核心宗旨。 2003年(1项政策) 2003年8月份，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业; ——《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，简称18号文件，将房地产行业定位拉动国民经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。 2004年(2项政策) 2004年3月，831大限提高拿地“门槛”，调控开始 ——国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“8.31”大限，此举是中央政府从土地供给抑制房地产过热的举措。 2004年10月，央行10年来首次宣布上调存贷款利率 ——中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。 2005年(6项政策) 2005年3月，房贷优惠政策取消，调控涉及消费层面 ——央行决定即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策，宣布取消住房贷款利率优惠政策;对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人房贷首付比例从20%上调到30%。 2005年3月，房地产税改革深入，调控涉及交易环节 ——财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示，中国目前房地产保有和交易环节税费偏轻，今后将重点推进房地产税改革。 2005年3月，国八条出台，调控上升到政治高度(老国八条) 国务院出台八点意见稳定房价， 一是高度重视稳定住房价格， 二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制。 三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房的土地供应，并督促建设; 四是严格控制被动型住房需求，主要是控制拆迁数量; 五是正确引导居民合理消费需求; 六是全面监测房地产市场运行; 七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施; 八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查; 2005年5月，七部委意见，调控加强、细则出台(新国八条)

西安市房地产市场现状及未来趋势

西安市房地产市场现状及未来趋势 一、房地产市场运行环境简述 随着美国两房的破产而被政府接管，引发美股大幅下挫，继而影响到全球金融的动荡，股市暴跌，政府救市。国际金融市场动荡加剧，全球经济增长明显放缓。 饱受拖累的国内市场，也随即陷入经济动荡的泥沼，政府一改从紧的金融政策而转调保持经济稳定、金融稳定、资本市场稳定和扩大内需将成为未来政策导向和调控的重点，政策基调由抑制通货膨胀向保持稳定增长转变。 二、西安房地产市场运行现状及特点 进入11年，西安市房地产市场成交量一直处于低位运行且不断动荡波动，相比前几年年市场发展水平，目前的市场状况明显趋冷，表现出从未有过的低迷，寒气逼人！关于2011年1季度市场的发展情况，西安市房产信息中心有关负责人在接受采访时谈到：“2011年西安房地产市场在调控之下，其运行呈现出一些新的发展特征。2011年1季度西安商品房新批预售面积293.34万平方米，同比上年增长

20.9%，其中住宅物业新批预售面积219.8万平方米，同比上年增长5.76%。从住宅物业供应占商品房整体供应比例来看，较上年同期有所下滑，在中央对住宅投资、投机行为的持续打压政策影响下，商业等物业市场供应比例有所增长。2011年1季度西安商品房销售面积为335.97万平方米，同比上涨了23.63%，环比上季度下滑了31.14%，同比上年仍保持了23.26%的增幅。其中住宅(含别墅)销售面积为299万平方米，环比下降32.54%，同比上年增长25.6%。从1、2月份市场运行来看，基于对新国条政策的影响预期，前两月市场购房人群抢先入市，拉动一季度交易量大幅增长，而2月末西安细则出台，使得3月西安楼市交易量同比下滑7成之多。基于销售量的持续回落，市场部分开发企业已出现打折、促销等方式，3月份我市新建住房备案均价6150元/平方米。”“而新出台政策对于二手房市场交易影响表现较为明显，1季度二手房共成交41.3万平方米，较上季度下滑了12.17%，成交套数为3885套；其中普通住宅共成交29.98万平方米。”调控压力之下，1季度市场所表现出的明显变化

房地产市场调控工作实施方案

房地产市场调控工作实施方案 为促进房地产市场健康平稳发展，深入落实城市调控主体责任，结合地区实际，制定本方案。 一、总体要求 坚持“房住不炒”定位，全面落实“稳地价、稳房价、稳预期”调控目标，统筹房地产市场供需双向调节，分类调控、因城施策，完善房地产调控举措，强化行业监督管理，坚决遏制投机炒房行为，防范化解市场风险，促进房地产市场平稳健康发展。 二、实施范围 市四区，如意工业园区、金川工业园区范围内。 三、工作措施 （一）优化土地供应结构，全力稳地价 1.准确把握土地供应节奏。依据商品住房去化周期科学确定土地供应节奏，当商品住房去化周期连续3个月保持在12个月至18个月合理区间时，按照土地供应计划正常供地；当商品住房去化周期连续3个月小于12个月时，加快土地供应节奏；当商品住房去化周期连续3个月大于18个月时，暂停土地供应。（责任单位：市自然资源局、住房和城乡建设局、土地收储中心） 2.适时调整住宅用地出让方式。根据房地产市场、土地市场运行状况，适时采取“限地价、竞房价、竞配建”或“限房价、竞地价”等方式供应商品住房用地，稳定土地价格。“限地价、竞房价、竞配建”是指，商品住房用地出让价格溢价率达到一定比例时实行“地价熔断”机制，转为竞房价、竞配建或采取摇号方式决定建设用地使用权人；“限房价、竞地价”是指，商品住房分区域限定上市房源销售价格，建设用地使用权由出价最高者竞得。（责任单位：市公共资源交易监督管理局、土地收储中心、自然资源局）

3.有序推动存量土地调整用途。允许已取得使用权的商业用地调整为商品住房用地，调整比例最高为50%。（责任单位：市自然资源局、土地收储中心） 4.有效促进已供用地开发建设。严禁开发企业未经审批，擅自以“项目分期”方式变相“圈地囤地”，超出土地出让合同或划拨决定书约定、规定动工开发期限满1年以及已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或已投资额占不足25%，中止开发建设满1年的国有建设用地，按照闲置土地依法依规处置。对于存在拖欠土地出让收入、项目建设滞后涉嫌“圈地囤地”等情形的开发企业，禁止其报名参与土地竞买，限制其参与新的房地产项目开发建设。（责任单位：市公共资源交易监督管理局、自然资源局、城管执法局、土地收储中心） （二）规范房地产市场运行，全力稳房价 5.差别化限制购房贷款。购买商品住房申请商业贷款的，购买首套房首付比例不得低于20%，购买二套房首付比例不得低于40%，购买三套及以上住房的不得办理商业贷款；购买商品住房申请住房公积金贷款的，第二次申请须在第一次公积金贷款还清之日起5年后申请，三次及以上申请住房公积金贷款不予受理。（责任单位：市住房和城乡建设局、金融办） 6.实行商品房预售价格备案制度。新建项目办理商品房预售许可证时，商品房预销售价格须在市住建部门备案，备案价格原则上不得高于同地段、同品质楼盘上个月网签平均销售价格，无成交记录的逐月向上顺延；商品房预售备案价格原则上不得调整，确需调整的项目3个月后须重新向住建部门申请备案。对于无参考价格的新建项目，由市发改、住建、市场监管、统计、土地收储等部门组成的价格审定小组，对项目申报的备案价格进行审定；对于全装修新建项目，毛坯房价格和装修价格须一并履行备案程序，装修标准须购房合同中载明，并设置样板间。

2005-2011年国家房地产调控政策

2005年国八条—— 2005年3月底，国务院出台的《关于切实稳定住房价格的通知》，即“国八条”要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展，并对此提出了八条意见： 一、高度重视稳定住房价格； 二、切实负起稳定住房价格的责任； 三、大力调整住房供应结构； 四、严格控制被动性住房需求； 五、正确引导居民合理消费需求； 六、全面监测房地产市场运行； 七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施； 八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。 2006年国六条—— 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施： 一、切实调整住房供应结构。 二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。 三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。 四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。 五、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。 六、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。 2009年国四条—— 国四条是指在 2009年12月14日温家宝总理主持召开国务院常务会议上，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。 一、要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。 二、要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。 三、要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。 2010年国十一条—— 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 一、加快中低价位、中小套型普通商品住房建设 二、增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率 三、加大差别化信贷政策执行力度，贷款首付款比例不得低于40%

展望未来房地产市场的变化

房地产市场调控的节奏、力度和预期效果 房地产业现在这个越发让人“纠结”的字眼，关于房地产业，从产业地位看，房地产业以其市场需求大、产业链条长和集资本、技术和劳动密集为一体等特点，已经成为国民经济第三产业中仅次于服务业和商业的第三大支柱产业，同时还是涉及土地重要资源的资本密集型行业。宏观经济政策会对它产生重要影响。我们认为金融货币政策对房地产行业的需求有着决定性意义，货币金融政策是决定房地产市场冷热绝对的推动力。货币扩张将降低利率，降低房地产开发企业和购房者的融资成本，从而提高房地产价格。房地产价格上升，房地产开发企业的利润提高，因此，房地产开发投资的规模也上升，从而拉动总产出上升。在适度宽松货币政策影响下，房地产市场出现购销两旺的局面。 从我国房地产行业发展的历程来看，房地产行业总体保持着较高的发展速度，同时随国家总体宏观经济的调控而出现波动。尤其是自1998年以来我国房地产市场总体处于一个良好的发展态势。随着我国经济的发展，房地产事业也会随着而发展上升。

（联合国统计人均GDP与地产业发展的关系） 但是近几年来我国的房地产出现过热趋势，商品房价格上涨速度已超过居民收入增长速度，在上海等热点城市，房价/收入比已达到很高的水平，在个别城市得市场需求中，投资性购房占到相当比例，需求中的泡沫成分凸现。为了遏制房价过快上涨，2010年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控，调控政策密度、严厉程度超出市场预期，特别是明确提出“房价控制目标”，加上限购措施的大力度、大范围执行，将大大改变参与各方预期，特别是购房者（包括投资者）对未来房价上涨的预期将因此得到显著抑制。另一方面，二套房首付提高、营业税征收从严、加息等政策也将大大增加购房者的资金成本和未来的交易成本，也将增加投资性购房的获利风险。这些宏观调节政策会使房地产适当降温。 整体来看，随着经济的发展房地产业的发展是必然的，而我们要做到到的是采取适当的宏观经济政策保证房地产业的健康平稳发展，抑制房地产业过热的趋势，使这个行业能真正成为一个健康的经济增长点，而不是靠投机炒出来的一堆泡沫。

历年房地产调控政策一览表

历年房地产调控政策一览表 1978－1983年 政策目标：修改十年规划指标，调整、改革、整顿； 政策容：允许私人建房，城市居民可以自购自建。开始住房制度改革；调整产业结构，下放管理权； 1984年 政策目标：发展房地产业； 政策容：发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点； 1985－1987年 政策目标：防止盲目发展商品住宅； 政策容：加强商品房住宅计划管理，公有住房补贴出售； 1988年 政策目标：扩大房地产业发展，实现住房制度改革 政策容：修改《宪法》，允许土地批租；全国城镇分期分批推行住房制度改革；房地产市场； 1989年 政策目标： 加强房地产市场管理； 政策容：发布《关于加强房地产市场管理的通知》，规市场行为，整顿市场 秩序；压缩固定资产规模，紧缩银根； 1990年 政策目标：加强治理整顿；推进土地使用制度改革； 政策容：治理整顿，大规模清理在建项目；颁布深化企业经营机制改革的通知；紧缩银根；发布《土地管理法实施条例》；

1991年 政策目标：规产地产业发展：深化住房制度改革； 政策容：治理整顿；房地产市场建设全面起步；房改开始在全国围全面推行； 1992年 政策目标：加快房地产业发展； 政策容：引进外资；宣布“治理整顿”结束；房地产价格；扩大市场调控围；下放权力；发放开发消费贷款； 1993年 政策目标：理顺房地产业，促进房地产业健康发展； 政策容：开始进行宏观调整；控制投资规模，调整投资结构，规市场行为，调节房地产经营收益。发布《关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的意见》和《关于开展房地产开发经营机构全面检查的通知》； 1994年 政策目标：加强宏观调控，深化住房制度改革； 政策容：发布《国务院关于继续加强定资产投资宏观调控的通知》和《国务院 关于深化城镇住房制度改革的决定》；进入调控、消化、稳定的发展阶段；开展 房地产开发经营机构全面检查；整顿金融秩序； 1995年 政策目标：规房地产市场； 政策容：加强房地产市场的宏观管理；颁布《房地产管理法》、《增值税法》；整顿金融秩序；开始实施安居工程； 1996年

1993年-2010年我国对房地产宏观调控的五大阶段

我国对房地产的宏观调控的五大阶段 我国对房地产的重要宏观调控分别发生在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年。代表性调控政策包括国十六条、国八条、国六条、(新)国十条、23 号文件、18号文件等。透过历年的房地产宏观调控政策，我们不妨做个清晰的研判。 第一阶段 1993-1996年：我国第一次对房地产业进行宏观调控 时间：1993-1996年 现状：首次出现房地产热——房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒钢材、炒项目为主的房地产市场异常活跃，尤其是海南、广西北海等地， 房地产开发过热，形成了较严重的房地产泡沫，经济运行出现严重过热态势和通货膨胀。 对策：1993年，国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施(通称“国16条”)；1994年系列出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》颁布。 效果：随着各项措施的落实，全国房地产开发的增长速度明显放缓，通货膨胀得到 遏制。经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落。经 过3年努力，中国经济终于在1996年成功实现“软着陆”。 问题：此次调控给房地产业一记重创。“国16条”一出，海南房地产热浪应声而落，数千家开发商卷款逃离，留下遍地烂尾楼。后经统计，海南省当时闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，而一海之隔的北海，沉淀资金甚至高达200亿元，烂尾楼面积超过了三亚，被称为中国的“泡沫经济博物馆”。泡沫破裂后，海南等地房地产市场元气大伤，进入持续数年的低谷期。

房地产业未来的发展方向

房地产业未来的发展方向 房地产企业逐步走向民营化 近年来，民营经济在房地产领域中迅速崛起，并逐渐成为我国房地产投资增长的主要动力。民营企业具有良好的管理机制而迅速增强了企业综合实力。而国有企业由于体制和机制以及历史遗留问题等深层次原因，往往在竞争中处于劣势。目前民营房地产开发商已经在市场基础好、发育快的地区如广州、深圳等地迅速崛起，并逐步从市场的“少壮派”向“实力派”转变。民用企业虽然实力较国有企业还是有一定的差距，但是民营企业的管理水平，特别是在决策，机遇的把握，市场的适应能力都比国有企业强了很多，在用人和激励体制更较国有企业先进很多，更能适合经济全球化和市场经济的变化，将来必然会成为房地产业的支柱。 逐步走向法制化正规化 制度化是企业发展规模化，民营化的制度基础和保障，加强企业内外制度的建设是中国房地产企业下一步的重点。改革以来，我们在制度建设、市场规范和企业发展等方方面面都取得了长足进步，然而如果套用国际游戏规则的要求则又在各方面都存在着不规范，远未能与之“接轨”。未来我国房地产企业将按照现代企业制度的要求，完善企业内部的管理制度、激励制度、用人制度和财务制度等。企业的内部运行和组织建设及企业的外部环境和行业管理也都将进一步向制度化、规范化方向发展。只有想制度化和规范化发展，才能去适应这个日益竞争的社会，才能在外来行业的冲击下独领风骚，虽然这个不是一朝一夕的事情，但是这是未来发展的必然趋势，也是我国房地产业最终的归宿。 房地产企业逐步走向集团化规模化 随着科学技术的提升，外来行业进军中国等一系列因素，将导致房地产企业向规模化。集团化方向发展，企业集团化经营有利于房地产业的全面发展。房地产市场的特性，决定了不论是在开发，还是在交易和使用过程中，均需一系列专业服务的支持，以保证市场的有序运行和房地产价值的实现。纵观西方发达国家的经济发展历程，当经济水平达到一定高度时，某些行业就会出现集中的趋势。未来我国房地产企业竞争加剧，只有增强规模优势、走集团化道路、全面提升企业的综合竞争力，才是企业赢得竞争的关键。随着房地产市场的日趋成熟，国家政策的不断完善，房地产开发行业的准入程度将不断提高，只有那些具备雄厚的资金实力、显著的品牌优势、规模化经营、占据较大市场份额的大型房地产企业，才能在市场中站稳脚跟。 逐步走向专业化和品牌化 目前，我国城镇居民已处在从追求“ 量”向追求“ 质”转轨的时期。从市场的微观层面看，市场需求和消费者偏好是多变的，有时变得很快，开发企业如果事先不充分考虑到这些变化将会尽失先机。“ 得客户者得天下”，研究消费者偏好，开发适销对路的产品，研究细分市场，形成独特的他人无法模仿复制的产品特征和竞争优势，将是未来我国房地产开发企业考虑的一个主要问题。将来想要立于不败之地，房地产业只有走向专业化和品牌化。 专业化的管理要求房地产企业在房地产开发的各个环节上配备专业化的管理人才，提升企业及项目的管理水平，提高效率，降低成本，以获得更多的利润。随着竞争的加剧，国内房地产业逐步进入微利时代，企业只有具备较高的项目成本管理水平，使开发成本低于行业平均水平，才能在竞争中获得优势。 品牌是一个企业的实力、产品质量、管理水平等指标的综合体现，以核心竞争力和综合

2007年房地产宏观调控回顾及2008年展望

2007年房地产宏观调控回顾及2008年展望 2008-2-25 房地产作为国家的支柱产业，关乎国计民生，已远远超越经济范畴，对经济结构构建，对社会安全、政治稳定都至关重要。房地产的公共属性决定了政府必须行使干预、管理和调控的职能，如果以开发商所谓“市场决定一切”为借口放弃宏观调控，房地产必将给社会带来灾难性后果。因此，在中国目前情况下，宏观调控不仅必要而且必须。房地产价格一直是广大市民关注的话题，不仅牵着人们的钱袋子，也左右着人们购房置业的积极性。房价持续上升，百姓望房兴叹。稳定房价，解决买房难、买房贵的问题，是广大群众的强烈呼声，也是让全体人民共享改革发展成果、促进社会和谐的迫切需要。如何控制房价过快上涨，让更多人买得起房，目前已列入各级政府工作议程。 早在2003年年底开始的新一轮宏观调控过程中，就根据房地产业持续过热的状况，适时推出了一些政策措施。特别是2005年年初，针对房价上涨过快的现象，国务院作出了对房地产市场进行调控的决策。2005年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，业内将其称之为“国八条”。其将稳定房价提高到了政治高度，要求建立政府负责制，省政府负总责，并第一次明确提出“对住房价格上涨过快、控制不力的，要追究有关责任人责任”。 2005年4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议时，着重分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。并提出了“加强房地产市场引导和调控的八点措施”，即“新八条”。2005年5月11日，继“国八条”、“新八条”之后，国务院转发了由建设部等七部委联合制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，这是目前中央政府在进行房地产宏观调控过程中由政策层面向操作层面的细化措施。中央这一系列调控房地产市场的措施，被业内形象的称之为“组合拳”。2005年“国八条”、“新八条”一系列宏观调控组合拳“打”得大家都是应接不暇。虽然通过2005年“急风骤雨”式的宏观调控，房地产市场“虚火” 消退了不少，房地产开发投资增幅同比明显回落，但许多地区的房价仍快速上涨。所以，总的说来，2005年的房地产调控没有达到预期的目的，不仅没有解决需求的问题，反倒一定程度上让供给受到了抑制。这与政策无法有效操作，房价调控幅度、户型调控指标、商品房与经济适用房比例不具体以及房价统计缺乏统一口径都有很大的关系。因此，经过了2005年近一年指向“调控房价”的“房地产新政”之后，国内房价依旧高烧不退，住房问题逐渐引发了一系列社会矛盾。因为，每当新政策出台后，购房者都期望政策出台会拉低房价，所以延缓了购房计划。但当政策效应过后，房价并没有如预期中那样降低，这时就会有更多消费者加入购房大军中，造成因为延缓积压后的“井喷”现象，进一步抬高了房价。

国家房地产调控政策实施效果及存在的问题调研

国家房地产调控政策实施效果及存在的问题调 研 文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-

2015—2016学年第二学期南昌航空大学科技学院 《毛泽东思想和中国特色社会主义理论体系概论》实践教学作业国家房地产调控政策实施效果及存在 的问题调研 姓名： 班级： 1483032 指导教师：王锦明 调研时间： 2016年7月 调研地点：上海市浦东新区祝桥镇 国家房地产调控政策实施效果及存在的问题调研此次调查由我在2016年7月份在上海市浦东新区祝桥镇通过网上上海市规划和国土资源管理局以及周边房地产项目披露的相关资料进行查阅分析，为了解我国房地产调控政策实施效果及存在问题，现将此次实践活动的有关情况报告如下。 基本情况 我国房地产业起步晚,从1998年国务院出台了《关于进一步深化住房制度改革,加快住房建设的通知》起,才真正进入了房地产商品化时代。从1998年到现在仅有11年时间,房地产市场发育很不成熟。我国正处于城市化、工业化高速发展的时期,城市化、工业化必然会带动房地产市场的快速发展,使房地产业成为国民经济的重要组成部分。正是由于房地产

市场起步晚、不成熟,因而出现了大量问题,引发了国家对房地产市场的宏观调控。 政策回顾 我国对房地产的重要宏观调控分别发生在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年。代表性调控政策包括国十六条、国八条、国六条、(新)国十条、23号文件、18号文件等。 1993-1996年：我国第一次对房地产业进行宏观调控 现状：首次出现房地产热——房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒钢材、炒项目为主的房地产市场异常活跃，尤其是海南、广西北海等地，房地产开发过热，形成了较严重的房地产泡沫，经济运行出现严重过热态势和通货膨胀。 对策：1993年，国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施(通称“国16条”)；1994年系列出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》颁布。 效果：随着各项措施的落实，全国房地产开发的增长速度明显放缓，通货膨胀得到遏制。经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落。经过3年努力，中国经济终于在1996年成功实现“软着陆”。

房地产市场现状及未来发展趋势(精)

房地产市场现状及未来发展趋势 苏州房地产市场是中国房产的重要支流，国家的宏观政策及经济形势都会对苏州现在及未来房地产产生影响。 随着经济的持续快速发展，苏州城镇居民家庭收入增长较快。城镇居民人均可支配收入的增加，居民的住房状况也不断改善，人均住房面积从以往的十几平方米上升到现在的几十平方米，年均增长率达到5%左右。较北京等一线城市相比，苏州的房地产市场较为稳定。 即使温总理给我们留下的“限购令”，但苏州的房市丝毫未受其影响。楼市政策微调不可触及底线。北京、上海、天津、武汉、厦门等城市放宽普通住宅标准，重庆、合肥、南京等提高住房公积金贷款额度，还有其他地方政府从税费减免、购房补贴、户籍限制等方面对“刚性需求”给予保护。中央在限购等方面的政策导向仍然严厉，在坚持房地产调控的前提下，不触及“限购”、不明显鼓励购房、顺应房地产市场发展的政策微调其生存的可能性较大。 2007年8月，国家在保障性住房的政策上，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出了住房保障制度目标和框架。其核心内容是要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。今后一段时间，保障性住房将成为中国住房供给中发展的重点，住房供应结构将改变原来单一商品房供给体系，将会形成针对不同收入水平下的分层次的住房供应体系，以满足不同居民的购房需求。对于苏州，从短期来看，目前保障性住房的投入相对很小，短期增加的供应有限，受益者是原本就不参与商品房市场的低收入人群，房价上涨的推动力基本不受影响；同时，房地产业一直以来都是政府财政收入的重要部分，短期内减少财政收入增加支出，执行上存在很大困难，今后保障性住房建设能否按照规划执行就要看政府的决心及其财政投入；中长期来看，国家政策上规定“保障住房建设用地占总土地供应70%”、信贷、税收等政策，明确了国家对于房地产业的产业方向，从源头上引导保障性住房的建设，未来保障性住房力度将持续加大，对市场的影响会逐渐显现，结构性的调整将引起

国家对房地产宏观调控的四个阶段

至2003年以来，中国房地产宏观调控全面展开，相关部门从多个方面共同努力，采取一系列调控房地产市场的政策。政府出台的房地产调控政策既有土地政策、信贷政策，也有经济政策和行政措施，并且在不同时期呈现出不同的特点。具体归纳为以下四个阶段： （一）严控房地产信贷、严格土地供给阶段（2003.2～2005.2） 2003年全国房地产开发投资额同比继续增长了30.6%，商品房屋竣工面积为3.95亿平方米，销售面积为3.22亿平方米，商品房销售率达到82%，房地产市场供销两旺。针对房地产市场的过热现象，国家出台了一系列调控措施，其政策重点是围绕房地产开发商的资金问题和土地问题展开，具体包括严控信贷，提高项目自有资本金要求，从而提高行业进入门槛;整顿清理土地市场，彻查开发区与大型项目，完善各项土地制度，严格控制土地供给总量；土地交易实行招、挂、拍，杜绝协议出让土地。其目标在于调控住房供给总量，促进房地产市场持续健康发展，使投资和供应的增长速度适度下降，改变固定资产投资过热的状况，抑制房价上涨的势头。总的来说，此次宏观调控基本达到了严格控制土地供给总量的目标，但明显存在时滞效应。在宏观调控政策出台后一段时间，住宅供给总量增速开始回落，调控效果逐渐显现。 （二）重点抑制房地产价格阶段（2005.3～2006.4） 根据前面的分析，第一阶段的房地产宏观调控在加强土地供给管理的同时带来了房地产价格飞涨的新问题。2005年的两会上，温家宝总理第一次公开表达了政府对不断攀升的房地产价格的深切忧虑，这是房地产市场宏观调控进入一个新的阶段的标志。随后，国家出台了一系列调控措施抑制房地产价格上涨，其政策重点是围绕打击供给环节和消费环节的炒作行为展开，政府主要从提高房贷门槛、提高房地产投资成本和降低房地产投资收益的角度着手抑制房价过快上涨，调控住房需求总量。具体包括：提高购房首付比例和贷款利率、限制期房转让、提高住房交易税等。调控政策要求地方政府及相关部门正确引导居民合理消费预期，将房地产市场引入理性发展的轨道，特别提出打击土地炒作;利用税收政策，打击投机性购房等房地产交易行为。本阶段政策推出初期，中国房地产价格继续快速上涨。这种状况一直持续到2006年下半年，控制需求总量的政策效应开始显露，上海等标志性城市的房价出现增长趋缓甚至下降，宏观调控取得了一定的成果。 （三）全面治理房地产市场阶段（2006.5～2008.8） 2006年以来，中国部分城市房地产价格出现“报复性上涨”，被暂时压抑的房地产需求开始反弹。2006年5月17日温家宝主持召开国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的六项措施（国六条），新的房地产宏观调控由此拉开序幕。本阶段房地产宏观调控的政策重点是围绕部分地区房价过高、房地产市场结构性矛盾突出等问题展开，主要目的在于抑制房价过快上涨，调控住房结构，促进房地产市场稳定健康发展。与以前的调控政策相比，本次宏观调控政策有了很大的改进，政府主要通过市场化的手段来调控房地产供求结构。具体包括：通过信贷政策和税收政策等来抑制房价上涨，同时引导住房需求结构调整;通过调节住房供给结构，增加小户型供给比例，来降低当套住房的价格，以缓解住房价格的上涨导致的中等收入阶层住房问题；通过住房分类供应机制，兴建廉租房和经济适用房来解决中低收入家庭及低收入住房困难家庭的住房问题。

我国宏观调控房地产的目的及手段

我国宏观调控房地产的目的及手段近几年，房地产的需求一直处于旺盛状态，特别是有很多人把房地产作为投机项目，进行投机买卖,使得房产价格畸高且不断攀升,已远远超出普通居民的承受能力。我国房地产市场自步入市场化以来，由于历程较短，房价的波动尚未经历一个完整的波动周期。从我国房价的波动的经验来看，房屋销售价格表现出持续上涨的波动特征，在最几年房价上涨幅度大幅提高。住所是百姓生活的基础，对房地产的调控是政府的职能所在，其目的在于： （一）有力弥补房地产市场的失灵 政府管制是解决市场失灵的重要手段。任何市场都存在信息不对称、外部性等问题，房地产市场自身的失灵要求我国政府对其进行宏观调控。政府管制是在市场机制不能有效地配置资源，出现功能上的缺陷的条件下必须进行管制以实现提高效率、促进平等和稳定社会的一种有效措施，进而促进房地产市场健康有序的发展。 （二）有利于防范金融风险 "在目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程，通过住房消费贷款、房地产开发贷款、土地储备贷款筹集各种形式的信贷资金集中，直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。"[③]目前，我国个人征信系统尚未建立，商业银行难以对贷款人的贷款行为进行严格的调查监控，未来房价的波动和利率的变化也使拖欠还款的危机存在。这些不确定性因素都在不同程度给银行带来风险。 （三）有利于维护社会稳定 房地产开发商在利益的驱动下，提高房地产的销售价格，促使房地产价格大幅而且快速的上涨，很多普通老百姓只能望房心叹，买房难已经成为了一个严重的社会问题。这种外部性的问题必须由政府出面解决，才能达到社会公平的目的，从而维护社会稳定。 （四）有利于提升政府管理权威 土地是稀缺资源，居住是人类的基本权利之一，政府在房地产市场中的政策调控关乎千家万户的福祉。政府在住房保障上的不作为以及与房地产开发商狼狈为奸，以获取良好的政绩表现或者体制外的灰色收入为代价，任由开发商哄抬房价，中低收入家庭居无定所将极大的影响到政府的执政威信和执政能力。 政府要达到以上这些目的，对房地产的控制主要有以下几点： （一）政府应对房地产产业的发展进行正确定位 "中国的房地产业投资和产品的主体结构，应视为新进城的居民提供安居条件，提供中低档小户型住宅。而当前商品房供给结构却比较大地背离。国民经济主要矛盾转化的需要，背离消费需求结构，因而在总量不足的条件下就出现了泡沫。当前不是整个房地产业

我国房地产宏观调控政策分析及政策建议

我国房地产调控政策概述 这些年，为了保证房地产市场的健康发展，政府相继出台了大量的调控政策，“国六条”、“国八条”、“国十条”等不断出现。但是每次调控之后，市场并没有取得预期的效果，调控政策很快被市场消化，反而是房价越涨越高。于是，我国的房地产市场陷入了一种“调控——观望——反弹——更高——再调——再高”的恶性循环。 2003年，我国房地产市场开始迅速发展，同时房价也出现过快增长。随之2004年国务院出台《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，要求二套房首付款比例不低于40%。此次重点是从信贷方向进行调控，政策颁布之后，部分地区如上海房价出现明显下降；但是其他地区房价仍继续大幅上涨。为此，2005年国务院先后发布《关于切实稳定住房价格的通知》和《关于做好稳定住房价格工作的意见》，对个人购房不足2年转让的行为，按销售收入全额征收营业税。虽然此次调控起到了一定的抑制作用，但是全国的房价仍旧高速上涨。 2006年国务院发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，要求新开工商品房90平方米以下面积占总面积的70%以上。此次调控重点开始转向住房供给结构，但是全国商品房价格继续上涨，但涨幅相对平稳。2007年国务院出台《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》和《关于加大闲置土地处置力度的通知》等措施，继续强化房地产信贷和土地调控。当年市场房价出现暴涨，地王频频出现，但是之后2008年全国房价出现明显下跌。随后，全球金融危机开始蔓延，我国房地产市场开始萎靡，2008年国务院出台《关于促进房地产市场健康发展若干意见》，房地产政策由抑制转变为刺激，实施了一系列优惠和刺激政策，如放松二套房贷等。于是2009年起我国楼市逐渐复苏，之后房价再次快速上涨。2009年国务院发布《完善促进房地产市场健康发展的政策措施》，将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。虽然政策调控在短期内造成市场观望，二手房成交量出现下降，但是2010年春节前后房地产市场迅速恢复，房价再次暴涨。2010年国务院更是频繁出台各种政策，先后出台了《关于促进房地产市场健康平稳发展的通知》、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》等，在信贷、税收、土地等多方面实施更加严厉的政策。调控之后，我国房价增幅开始缓慢回落，投机现象得到很大的遏制，但是房价上涨势头依旧没有停止。 通过分析对比2003年以来我国房地产调控政策，可以发现，虽然每次调控的方向和重点不同，但是总体上我国调控房地产主要集中在信贷、税收、土地、住房保障等几个方面。可以说基本上已经把握住了房地产业发展的几个关键领域。从几次调控的措施和效果来看，每次的调控都在一定程度上产生了积极的效果。但是面对房价依旧持续升高的现实，我国房地产调控依旧存在很多问题。 我国房地产宏观调控政策分析 目前我国房地产调控存在的问题主要表现在以下几个方面：首先，房价上涨受到宏观经济形势的影响，宏观经济政策能够影响到房价走势，而我国当前房地产调控政策很多与宏观经济政策相冲突，抵消了调控的效果。其次，目前我国的住房调控机制不健全，缺乏统一、协调的调控机制，缺乏长效机制和应急机制，很难及时抑制房价不稳定因素。再次，住房调