《商铺营销策划方案》.
商铺营销策划方案篇一：商铺营销策划方案目录
一、项目基本概况（）市场分析
二、项目的SWO分析
（一）优势点
（二）局限性
（三）威胁点
（四）机会点
三、商业模式分析：
（一）综合性商业模式
（-）主题性商业模式
（三）专业性商业模式
四、项目整体定位
（一）项目的经营业态定位
（-）价格定位
（三）客户定位
五、营销推广
（一）推广主题
（-）项目形象包（三）总体宣传策略
（四）销售策略
城龙花园裙楼商铺市场定位与推广策略
一、项目基本概况
城龙花园位于龙岗中心城龙城大道与龙福路交汇处，总
占地面积5万平方米，总建筑面积11万平方米，共分四期
开发，目前一、二期已入伙。其裙楼商铺计有35间，总面积约平方米，商铺目前基本上空置。
二、项目的SWO分析
虽然本项目地段位置较为优越，但现实又存在着一些影
响项目形象的因素，以至裙楼商铺目前处于滞销状态。所以
我们只有充分认识到该项目的优缺点，并充分发挥其的优势，
才是本项目在后期的营销过程中制胜的关键所在。
（一）优势点（S）:
1、项目当前交通较为便利，地处龙城大道与龙福路交汇处;
2、项目地处龙岗中心城一级黄金旺地，发展前景看好：
3、本项目目前为现楼，满足部分自用型商家即买即用
的需求，降低购买者的置业风险；
4、商铺层高米，设有夹层，可融合商铺、仓储、家居
为一体；
5、项目开发商母公司城建集团在深圳具有一定的知名
度，对项目的推广具有一定的优势；
?发挥优势：
A、在项目裙楼的运作过程中，充分渲染项目的区位优
势、交通的便利；
B、在项目裙楼的运作过程中，强调该区域的发展前景和由此带来的商机；
C、在项目的推广时，利用城建集团的品牌优势，増加置业者与投资者的信心；
（-）局限性（W）
1、项目所处地段目前人气不旺，尚不具备以人气带动商铺销售的条件：
2、本项目周边是长着茅草的待开发地块，因而显得较为荒凉，对发展商业略为不足：
3、该项目以建成多时，但裙楼商铺一直滞销，造成一定的负面影响；
4、项目裙楼商铺缺乏整体形象定位，主题不鲜明；
5、项目裙楼商铺规模不大，不利于整体推广；
?解决方法：
（1）重新对裙楼商铺进行市场定位，明确目标客户：
（2）确定经营主题，从而以有特色的经营方向带动商铺的销售；
（3）加大推广力度，扩大商铺的暴光率与市场知名度:
（4）设立部分“免息分期付款方式”，降低购房者的置业门槛，吸引其入市；
（三）机会点（O）
1、区位优势的发挥，辐射周边地区；
2、随着周边各大住宅小区相继建成与入伙，将带动周边的人气，从而带动裙楼商铺的销售；
3、中国的入世，推动经济的发展，商业物业前景看好;
（四）威胁点（T）
1、周边现推向市场的欧景城裙楼商铺、碧湖花园商铺
等商业物业较多，形成很大的竞争力与市场压力；
2、碧湖康馨园空置的裙楼商铺，从而形成直接的竞争；
三、商业模式分析：
就目前的商业模式来看，主要有三种：一是综合性商业
模式，二是主题性商业模式，三是专业性商业模式。
（一）综合性商业模式
这一模式奉行的是购物、休闲通吃，衣、食、住行一条
龙服务。商场内行业种类众多、品牌芜杂、档次齐备，可以满足任一层次消费者的任一生活需求，并且在购物的同时能够进行饮食、品茗等休闲活动，拉动场内群体消费。从这一个角度去分析，此种模式似乎能够以全面络住所有的消费者，而且聚人气、提消费，应该是理想的商场模式。但是，实际上这以模式已经在全球的经济态势里遭遇了严峻考验，中国亦不例外，而且越是类似于深圳这样的经济发达地区，这一模式所表现出来的老
旧之态就越明显，所面临的危机就越大。
究其因，在于品牌市场的进一步细分，消费者的需求不断的向个性化发展，使得任何全面式的经营都失去了销售点的深化机会。不仅仅是因为不愿意，而是因为以目前的商业品种、品牌发展速度，没有任何一个商场的规模能够全部承载得下。在每一次割舍之间，都失去了一部分客户的青睐，从而使之在与各行业专业市场的直接竞争中失去了一条又一条的阵线。时至今日，电子通讯、家电家私、大众服装，都已纷纷淡出各大综合卖场。近两年以来，各名牌综合商场的整体销售额持续萎缩，尤其是自去年下半年开始，深圳各大有名望的商场，均只有食品超市仍然维持人销两旺的局面, 其余品种的同比额度全面下降。面対这样一种形势，大的品牌商场利用早期积累的财力与知名度，采取了圈地扩张、活动造势的手法，力求站稳脚跟，在市场重新洗牌之前充实内力，再谋求变革性的发展。而中、小型的综合商场虽然明知危机在即，但由于实力的原因，在目前除了苦苦支撑之外，也无其他应变之法。
这种综合性商业模式适合于大规模的裙楼商场和大型纯商业物业，对于本项目的裙楼商铺从设计上、规模上都不适合发展综合商场。
（二）主题性商业模式
主题的确定范围很广，无论是从文化层次还是人群分类
亦或商品档次等任何一个角度去发挥，都能找到相应主题。然后以该主题为核心以及规则，展开经营。比如女人世界、男人世界、儿童世界，就是以人群分类为主题，围绕某一类人群的用品，这一特定范围对品种、品牌进行筛选、过滤，进行有针对性的经营。
这类模式与其它商业模式相比，主
要在于目标客户群以及满足需求上的区别。它不局限于某以个行业，在商品种类上不具备占绝对优势的市场平台，但它的目标客户群却是一定的，或是某一文化层次、或是某一性别、或是某一经济群体，等等。对于这些群体来说，主题商场能够尽可能的满足他们的异质化需求和个性化心理诉求，针对性强。
但由于这种商业模式针対性强的负面影响，客户范围窄，
未来发展前景难以预料，市场风险相对较高。并且这种商业模式要求：（1）规模化，主题经营独占面积庞大，与本项目规模不匹配：
（2）规范化，主题经营从管理到经营行为都比较规范，
甚至进行络运作，所涉及成本高昂、费用巨大。（3）租金低廉，主题商场通常以较低租金吸纳商家聚集入场的经营，这对投资者说是最不愿意看到的情况，于本项目销售也不利。
所以，这种商业模式也不适合本项目的群楼商铺。
（三）专业性商业模式
这一类型商业以某一行业为主要依托，加深品牌与档次的细分，集中力量满足全体消费者的某一种特定需求，尤其是个性化、异质化的心理诉求。如深圳有名的中电信息时代广场，就是借电子科技、通讯产品的市场风云之势，在华强北这个大的商圈背景下站稳了脚跟；再比如顺电家居广场，以家电市场为主要平台，全力揽括行业内的品牌精英，加大消费者的选择余地，力求做到使每个想买家电的消费者都不会转
投其他商场的怀抱。
这类商业模式的优势就在于针対性强，专业化程度高。某一行业
的发展将直接影响到该行业专业市场的经营能力与盈利空间。所以，对
于目前龙岗蓬勃发展的房地产，它必将带动其他相关行业的蓬勃发展，
如建材业、装饰材料业等的发展。因此，対于城龙花园的商铺，发展装
饰材料专业性商业模式较为可行。
四、项目整体定位
（一）项目的经营业态定位一装饰材料专业商业模式
基于上面对本项目的SWO分析及各种商业模式的分析, 并结合我司
对该片区的调查分析，同时综合我司在该片区及以往的操盘经验，我司
建议对该项目重新进行市场定位，确定商铺的经营主题，明确商铺的经
营方向，从而带动商铺的销售。
本项目位于龙岗中心城，龙城大道与龙福路交汇处，从
地理位置这一角度来看，目前地段繁华程度不够，项目裙楼商铺
规模不够大，结合商铺成功运作模式的分析，我司建议将本项目裙楼商场定位为装饰材料一条街。
A、标榜龙岗中心城首个专业装饰材料一条街，为该区
域树立起第一面旗帜。
B、这样定位的优势
a.为客户规避市场风险，坚定投资信心，増加销售热度。因为这
样定位，可以减少与直接竞争对手（如碧湖花园商铺、碧湖康馨居商铺）
的接触面。目前，无论是碧湖康馨居、碧湖花园的群楼商铺，还是紫薇花
园的群楼商铺，都以满足消费者的日常生活需求为突破口，且目前空置量较大，如果本项目的群楼商铺雷同于周边其他项目，必将増加市场的压力，加剧市场竞争。在这方面，本项目明显处于不利地位；
b.有深厚的市场容量：我们的这个定位就目前情况，龙岗的房地产蓬勃发展将带动装饰业的发展，并且本项目周边在建或在售的楼盘较多，这些楼盘入伙后对装饰材料的需求量较大；
c.目前在该区域专业的装饰材料街（城）较少，有着
很大的发展空间；
d.项目周边虽人气不旺，但交通条件较为理想，且商铺前面步行道空间较大，满足发展装饰材料业的硬件需要；
e.良好的市场操作性：我们的这一定位，是基于详细的市场市场调查和商战实例整合出来的，有良好的前瞻性。同时，我们在定位的过程中，逐渐赋予和加深了它所包容的内涵，并准备一套有逻辑、有秩序的销售、促销准备活动。
（二）价格定位
房地产租金是售价的晴雨表，租赁市场的行情直接反映了供求关系，售价曲线与租赁价格曲线是同步变化的，租赁价格是售价的真实反映，租赁市场是房地产市场的真实体现，以收益价格对商业价格进行评估，收益价格对物业使用者和投资者都是一个基本的心理预期价格。
根据调查区域内商业物业的租金情况，该区域商业物业的租金水
平一般在25-90元/M2月之间，通过对本地段的商业分析，本地段街铺的平均租金为
60 元/M2。
a、确定年收益：60元/M2月X1 M2 X 12=720元；
b、确定还原利率：我们采用中国人民银行一年期存款
利率综合物价上涨因素和风险系数取还原利率为8%
c、使用年限：70年
d、收益价格确定
运用公式：
V = a/r X [1-1/(1+r)n]
式中V：房地产的价格
a：房地产年纯收益
r：还原利率
n:未来可取得收益的年限
可测算出本项目裙楼商铺的平均售价为8000元/M2
从上面的价格分析，并结合目前的市场状况，我司建议
城龙花园群楼的商铺均价在8000-
8200元/M2。
(三)客户定位购买本项目商铺的客户主要有以下几类：
(1)本区域的商铺投资者或装饰材料经营者；
(2)看好本区域装饰材料业发展前景的其他投资者或经营者:
(3)经营知名装饰材料品牌的加盟者或连锁店：
(4)一些为设立办事处的装饰公司；
接城龙花园裙楼商铺营销策划案1
五、营销推广策略
(一)推广主题
基于以上的分析及本项目的定位，并结合目前商业物业
市场的实际情况，在项目的推广宣传时，主要围绕下面几个
方面进行：
1、宣传本项目裙楼商铺为龙城专业建筑装饰材料一条
街，突出其市场的发展前景及投资价值：
2、宣传该区域房地产的蓬勃发展，必将带动装饰业与
装饰材料业的长足发展，从而带出投资该商铺的的发展前景与潜力；
3、交通便捷：本项目位于龙城大道与龙福路交汇处，交通条件较为便捷，且商铺前面的步行道空间较大，対发展装饰材料业极具潜力；
4、由于本商铺层较高，并设有夹层，可集商铺、仓储、
家居为一体，所以，在宣传时可突出“卖一层送一层”的优
势。
(-)项目形象包装
1、主题广告主导语：
项目目前无主题广告主导语，广告诉求不明显，我司建
议以“城龙花园专业装饰材料一条街”为主题，进行广告诉
求；
2、项目导视系统
目前项目的导视系统表现手法不理想，未能将本项目的
形象及主题表现出来，反而产生负面影响，建议在面向龙城大道的裙楼上悬挂条幅，并在深惠公路与龙城大道等客流量多的地方设导视牌；
3、现场包装
1）条幅：
目前项目现场的条幅广告几乎没有，无法引起客户的关注。实际上条幅广告是项目最快，费用最省的广告形式之一。建议条幅广告重点在深惠公路与龙城大道交汇处及项目群
楼楼体上，挂出“城龙花园专业装饰材料一条街隆重发售” “城龙花园专业装饰材料一条街优惠招租”及租售热线等内容的条幅，2）道旗：
为营造现场气氛，引起人们的关注，吸引更多的人气，我司建议在深惠公路与龙城大道上布设道旗，道旗内容以发布城龙花园裙楼装饰材料一条街租售的信息为主，如“龙城装饰材料街一城龙花园裙楼商铺” “城龙铺王，一铺富三代”、“城龙装饰材料街, 商家投资的潜力股” “城龙花园商铺，低风险高回报”
A/r A/r
（三）总体宣传策略
根据本项目所在区域的现状及项目自身的特点，我司在控制广告宣传费用的同时，将采用有针对性的宣传策略，加大广告宣传力度，并使之按步就班，有的放矢，使整个宣传策略与销售策略紧密配合，从而达到热销的效果，具体计划如下：
1）“造势”策略
针対本项目目前的销售状况，为渲染市场气氛，我司建议有针对性地在媒体上发表有关本项目的新闻撰稿，如龙岗报、龙岗有线电视台等，内容主要以宣传介绍该项目地理位置及专业装饰材料街的发展前景，从而引出本项目裙楼商铺巨大的升值潜力，以令市场更加注目该物业，加强客户的投
资信心。
2）常规宣传策略
广告宣传以报纸广告、电视广告为常规宣传，属最有效的宣传方式，但由于电视广告的成本较高，而本项目裙楼商铺的规模不大，又属于尾盘期，因而我司建议不在电视上进行广告宣传，主要进行必要的报纸广告与软性文章炒作，从而紧密配合销售策略采用，令常规宣传效果发挥至最大并控制广告费的投入量。广告宣传安排如下：
报纸广告：
主要以当地的龙岗报为主，逢周二或周五软硬广告结合, 主要为
10X15或15X20的版面作广告（这样费用不大，可集中在一个阶段连续进行），诉求项目地理位置及专业装饰材料街的发展前景，从而引出本项目巨大的升值潜力。这样广告费不大，却能达到我们的预期效果。
软性文章：
报纸软性文章目标性较强，所以我司在接手城龙花园裙楼商铺的销售工作后，将在龙岗报、深圳晩报有针対性的发表软性广告，内容同样诉求城龙花园的地理位置及专业装饰材料街的发展前景。
宣传单张：
（1）由于宣传单张的制作成本只需几毛钱，适合广范的大量派发，并且，本项目目前的单张在内容、色彩上不具有较强的视觉冲击力，因此，我司建议重新制作本项目商铺的销售宣传单张，制作要求能体现本项目的优越的地理位置、项目的定位及专业装饰材料街的经营发展前景，同时附上商铺的投资分析案例，
如：以业主投资某一商铺为例
售价：8000 7L/ M2 面积：M2
总价：8000 X =238000 元
首期5 成：238000 X50%=11900元
贷款：238000X 50%=11900元
10年期月供款：11900 X （月供系数）=元/月
按目前该阶段租金保守估计为：60 7L/ M2，所以月出租可获得收益为：
X 60=1785 元/月
结论:月租金〉月供款
单张建议板开数可选择8K或16K双面制作数量1000份
四）销售策略
1）“以租金代首期”销售策略
这是针对一些对未来商铺价格走势把握不定的商家所
采取的销售策略，租用本项目商铺的客户在一年或两年内决定购买的，采用已缴付的一定期限内的租金可作为购买单位的首期款，刺激租户的消费心理，促使他们由租客变业主，消化一部分面积。
2）推出“首期两成，三成免息分期付款”促销方案
为降低置业门槛，建议在付款方式上，提供十年，五成按揭；并且在宣传上，推出“首期两成”促销方案，其余三成在两年（或一年）内免息分期付清，降低业主置业门槛，引起大量消费者的关注，从而达到促销
篇二：商铺销售推广策划
壹号府邸临街商铺销售推广策划
一.本案背景
1、国家调控导致住宅市场销售进展缓慢，而且形势将
会进一步加剧
2、项目已经开盘，目前正在销售推进，销售进展缓慢
3、住宅产品建设进展停滞，急需资金支持周转；如果
将商铺及时投放市场，将会获得大量资金，有效缓解目前资
金的紧张。
4、目前武陟市场其它楼盘商铺产品已有相当数量的潜
在储备，只是暂时还没有投放市场，商铺价格高，首付高，
房款数额巨大，购买门槛极高，潜在的实力客户极为有限，
因此，目前是对我们而言，是抢夺商铺客户的难得的有利时
机
SWO分析
优势
1、地处武陟詹泗路中段，交通便利，道路宽阔，地理
位置优越。
2、项目周边紧邻十几家村镇，距离武陟三阳商业中心
距离近，商业发展潜力巨大。
3、产品已完工，具备交房条件，已达到成熟的销售时机。
劣势
1、项目周边商业档次较低，不利于树立本项目商业的
品牌形象。
2、项目周边的商业没有形成规模，商业氛围较淡，不
利于项目的推广。
3、部分商铺设计上下两层使用率较低，面积过大，总价较高。机会
1、目前周边无其他商业项目正式对外公开，市场面临商铺供应
不足的情况。
2、武陟由于处于商业地产起步阶段，人们能明显看到商铺投资的巨大收益，因此，
对于商铺投资兴趣大，购买意向和购买潜力大。
风险
1、目前城西区域商业发展缓慢，商业氛围较淡。
2、武陟新投放项目商业商铺体量较大，即将推出，如果我们太过迟延，将对我项目会造成一定的冲击。
二、目标客群分析一）消费者人群
1、武陟三阳商业区
目前整个武陟西片现况商业比较混乱，急需一个能引领西片区商业发展的主力商业群出现，壹号府邸的商铺无论是从位置，未来经营业态都具备了这个条件。因此我们的消费人群可以辐射到整个西区，而不局限于周边。
2、住宅项目新住户
这一部分人群将是本案的主流消费人群，以日常生活用品的消费和价格敏感性物品的消费为主，根据现有周边住户
的统计和分析，壹号府邸是年轻人和中年人两种年龄段为主
3、项目周边村镇的住户
项目辐射周边十几个村镇，由于村镇没有固定购物环境, 村镇内仅
仅存在小型超市，卖店，小吃店无法充分满足周边客户日常生活需求。
（二）购买者人群
1、市区及乡镇投资客
考虑商铺的保值増值，和未来詹泗路及新农村社区发展潜力。对于投资客户来讲，总价和回报率是关注的重点，以项目的总价和面积来看，需要比
较强的经济实力才行。
2、自营客户
符合项目定位的中小型餐饮，休闲娱乐，日常服务，购物业态的自营客户。
3、壹号府邸住户
这主要出于对该区域发展信心的考虑，兼顾投资的需求, 特别是对于一些“一铺养三代”情结深重的中年人。
（三）购买习惯分析：
1、地段是购买商铺的首要因素。
对于投资商铺来说，地段将是最重要的决定性因素。好
的地段，将带来充足的人流，人气带来财源，
这是商业定律。
2、现铺是销售阶段的重心。
按照武陟人的购买习惯，现铺的即买即得，和投资风险
小是商铺准现房销售的重点。
3、对价格的敏感度高：
投资商铺对于大多数投资者及经营者来说是一项很大的决策，因此，价格的起伏将影响着他们的判断。总价决定其购买能力；总价控制
三、商铺定位分析
1、考虑将商铺定位新农村社区购物商业街，符合整个项目的形象定位。
2、本案必须通过合理的定位，包括价格定位、业态定位、销售模式以及管理定位等创造自己的特色商业形态以及经营模式。
3、考虑到壹号府邸社区整体的居住氛围和住户的层次要求较高，以及周边区域住户对特色商业的渴求，在商业定位和业态选择上应力求精致和完善，同时兼顾立体化、多层次分布，首先考虑满足日常生活需求的消费业态，如小型超市、便利店、药品超市、自动柜员机、美容店、小型特色餐饮等，其次在休闲、娱乐、运动等精神享受方面也应有所侧重，如棋牌房、冷饮吧、美容美发、书店等。
功能定位
集餐饮、娱乐、休闲、购物等多功能于一体的中小型商业购物街
业态定位及面积分割
日常生活需求：小型超市、便利店、药品超市、自动柜员机、洗熨店、小型酒馆等休闲、娱乐：棋牌室、茶吧、美容美发、书店等特色化经营：特色服饰店、特色饮食店
四、壹号府邸商铺的招商与销售策划
（一）项目商铺销售运营策略
1、统一招商
除经营户购买的，用于自营的商铺外，为统一形象，尽快繁荣商业街，对剩余商铺釆用统一招商，以招商造势的策略。
2、“出租过渡，最终出售”的收益模式
对于有投资商铺意向且能接受购买产权的商户，将产权转移，由购买者自行经营或出租给他人经营
3、整合市场
整合商业街功能，集购物、娱乐、休闲、餐饮四大功能
于一体；
整合市场空间，进行合理商品布局；
整合招商，因有部分商铺可能需要先租再售，该部分商
铺进行统一招商：整合推广，整个商业街进行统一的广告
宣传、促销推广；
4、合理回报
保证市场和经营户合理的收益，实现双赢；
完善商业物业的管理和服务功能，提升市场软环境的竞争力;
通过市场整体机能的完善，带动该商铺销售及租赁价格
的提升，使市场经营者和物业所有者均能获得良好的回报；
通过商铺销售业绩和销售人气的提升，从而促进和带动
楼盘住宅的销售；
（-）招商销售总策略
招商策略
1、在商铺销售前做好商铺招商工作。以销售为主，招
商为辅。如商户可以购买商铺则将商铺产权转让；如商户只
能接受只租不买的形式，可在商铺出租给商户后在寻找商铺
买主。
2、由于有部分投资者可能不会选择买下商铺，如某些连锁超市。为了加快发展商的资金回笼，可先将商铺先租给投资者经营一定年限，然后再将其产权转移给有购买意向的客户；
4、对商铺进行业态布局进行初步规划，根据规划业态，针対性地寻找投资商户进行招商。
5、以售优先，以售为主，以租促售，售租结合，营造
售租两旺的红火局面。
销售策略
1、1?2层连卖，2层作为一个销售整体，在招商销售时更具灵活性。并且去化速度会更快，但是此策略在运用时，会造成总价过高，应制定相应的价格促销策略进行辅推。
2、部分商铺带租约出售
针对现有商铺销售可以先进行招商，然后带租约一起销售给投资客，这样，客户投资购买商铺时就会更有信心和勇跃。
（三）商铺招商与商铺销售流程篇三：店铺整体营销策划店铺整体营销策划