2009年房地产市场回顾及展望.doc

《2009年房地产市场回顾及展望》

09年上半年，全国房地产市场的整体发展态势可以概括为：量变引发质变，住宅带动整体。

09年上半年，中国房地产业的“一枝独秀”出乎了所有人的意料。

09年上半年，肆虐全球的金融危机方兴未艾，如何应对金融危机带来的挑战成为各国政府的当务之急。在国际层面，美国政府早在08年就通过了总额为8500亿美元的救市计划；紧随其后，欧盟区的法国、德国、西班牙、荷兰和奥地利政府也提出了总金额高达13000亿欧元的银行拯救计划；作为全球的新兴市场，亚太区的日本、韩国和澳大利亚也不甘落后，纷纷在第一时间公布了相关的经济救援方案。短期内，一个全球携手应对金融危机的格局已初具规模。

国内方面，中国政府出于自身经济发展的需要也在危机爆发后的第一时间公布了40000亿的经济刺激计划和9000亿的保障性住房建设计划。同时，为缓解实体经济恶劣的生存环境，国务院总理温家宝也反复强调将会实行宽松的货币政策。除此之外，各地方政府也根据自身的实际情况相继制定了一系列的经济振兴方案，这些都对稳定市场信心产生了积极的影响。进入09年后，中央政府在年初的“两会”期间明确提出了“保八”的经济增长目标。在“保八”思想的指引下，中国相关的经济刺激计划全面启动，相关的宏调政策也加紧落实。此后，中国经济的表现在全球范围内堪称“一骑绝尘”，其中一季度实现国内生产总值GDP同比增长6.1%，增速较08年同期回落4.5个百分点，比08年四季度回落0.7个百分点，环比虽有下降但经济急剧下滑的势头已得到明显的遏制。截至6月底，中国宏观经济形势进一步好转，温家宝总理也正式对外宣布“中国经济全面企稳”，这为树立市场信心创造了良好的外部环境。

从房地产行业来看，由于09年中国经济快速企稳，房产消费的信心得以重新树立。同时，伴随着相关宏调政策和优惠措施的全面落实，压抑许久的“刚需”在政策“东风”的带动下全面爆发，成交量呈“井喷”式上涨，成交均价也在短期内实现了“三级跳”。开发商在彻底解决了资金的束缚后，又在全国范围内展开了新一轮的“圈地”运动。一时间，全国土地市场狼烟滚滚、群雄并起，久违的“地王”也重新进入人们的视野，开发商狂热的拿地激情让人仿佛置身于2007年。

在这样的行业背景下，09年上半年的全国房地产市场也呈现出完全不同于往年的市场特征，具体来讲可以用“快”、“暖”、“变”三个字来加以概括，标志着全国房地产市场已经步出08年的阴霾，正式结束本轮的行业调整。

此外，随着本届政府对“民生问题”的日益重视，预计未来政府会进一步加大保障性住房的建设力度，而随着保障性住房的大量入市，必将会对全国的房地产市场产生冲击。

一、09年上半年市场总体特征

09年上半年，全国房地产市场的整体发展态势可以概括为：量变引发质变，住宅带动整体。纵观09

年整个上半年，全国房地产市场的反弹是由住宅市场率先起航的。相关统计数据也表明，从第二季度开始，住宅市场的活跃与第一季度相比已表现出明显的不同，产生了质的变化：成交量和成交价格均呈加速上升之势，需求结构也从3、4月份的“刚性需求”向改善型和投资性需求转变，需求结构的转变直接导致了高端项目的热销。在市场回暖及各项优惠政策的推动下，房地产开发企业的信心正在逐步回升，企业发展战略也正在由“保生存”向“谋发展”转变，从而带动未来房地产开发投资的进一步活跃。

从市场表现来看，09年上半年全国房地产市场的总体特征可以用“快”、“暖”、“变”来总结。

特征一：“快”--行业投资加快，带动市场信心回升

09年以来，政府所实行的宽松的货币政策及庞大的经济刺激方案为开发商缓解资金压力创造了得天独厚的条件。尤其是年后全国房地产市场的持续活跃，大大增强了开发商的投资信心，09年二季度以来各地开发商们纷纷加快施工进度，加大了项目投资的力度。

相关统计数据也表明，09年以来全国房地产开发投资及住宅开发投资继续快速反弹，增幅有所扩大。其中，1-6月，全国完成房地产开发投资14505亿元，同比增长9.9%，增幅比1-5月提高3.1个百分点，比去年同期回落23.6个百分点。其中，商品住宅完成投资10189亿元，同比增长7.3%，比1-5月提高3.1个百分点，比去年同期回落29.3个百分点，占房地产开发投资的比重为70.2%。

从施、竣工面积来看，1-6月，全国房地产开发企业房屋施工面积23.97亿平方米，同比增长12.7%，增幅比1-5月提高1.0个百分点；房屋新开工面积4.79亿平方米，同比下降10.4%，降幅比1-5月缩小5.8个百分点；房屋竣工面积2.07亿平方米，同比增长22.3%，增幅比1-5月回落0.3个百分点。其中，住宅竣工面积1.70亿平方米，增长22.9%，比1-5月回落0.7个百分点。从上述数据可以看出，在新开工面积持续下滑、竣工面积增加的情况下，房屋施工面积一直保持10%以上的同比增幅，表明09年以来房地产开发企业一直在加大复工的投资建设力度。

从重点城市来看，在全国12个重点城市中09年1-5月份实现房地产开发投资同比增长的城市共有6个，分别是上海、天津、沈阳、重庆、武汉和佛山，占城市总数量的50%。其中同比增幅最高的城市是沈阳，增幅达27.9%；其次为天津和武汉；同比增幅最低的是佛山，增幅仅仅为3.0%。

从各城市房地产开发投资额的历史走势来看，07-09年1-5月份实现房地产开发投资额连续3年上涨的城市有6个，分别为上海、天津、沈阳、重庆、武汉和佛山，其余城市09年投资额同比08年上半年均出现不同程度下降。

【数据来源：世联数据平台及各城市统计局】

从一、二线城市的对比来看，09年1-5月份二线城市的房地产行业投资增速明显优于一线城市，其中二线城市中有天津、沈阳、重庆、武汉和佛山5个城市实现了投资额的同比上涨，一线城市中仅有上海一个，数量间的差距比较悬殊。其次，从地理区位来看，09年1-5月份实现投资额同比上升的城市多集中在中、西部地区，长三角和珠三角相对较少，表明区域间的差距较大。

【数据来源：世联数据平台及各城市统计局】

特征二：“暖”--市场快速回暖，成交井喷式爆发

2009年上半年，由于受积压的刚性需求和政策刺激双重作用的影响，全国房地产市场从年初的平淡到3、4、5月份以来的持续活跃，并且随着政策力度的逐步加大，尤其是投资性需求以及改善性需求的入市，从而带动市场的普遍回暖。

1、土地市场：“抢地”热潮再现，土地成交溢价高

09年上半年，由于市场的持续活跃，使得开发企业有了一定的回款，随后纷纷加大投资及开发力度；同时由于各地政府迫于土地财政的压力，纷纷出台措施鼓励开发商购地，如分期及延期支付地价款、资本金比例下调等，从而促使开发商在土地市场又开始积极行动，增加土地储备。3月份以来已见一些有实力的企业纷纷再次进入土地市场，各地土地市场出现回暖迹象，并开始频频出现溢价成交的情况。

5月大型房企开始新一轮的“攻城略地”，圈地潮开始涌现。万科5月新增6个地块项目，分别位于无锡、佛山、沈阳和青岛。绿地集团5月在上海连获两幅地块，其中12亿摘上海今年最贵地块。富力10亿夺得北京地王，龙湖、保利亦纷纷在北京增加土地储备。广东佳兆业溢价65%竞得广州09年首幅居住用地。

从09年上半年重点城市土地成交竞价情况来看，“抢地”现象基本上集中在第二季度，因为3、4、5月份市场销售活跃，开发商有资金来加强其土地储备；同时从“抢地”情况来看，一线城市“抢地”明显火爆于二三线城市，这表明：1.一线城市土地资源有限，“物以稀为珍”；2.一线城市土地倍受有实力开发商的青睐。

从09年上半年重点城市土地成交溢价情况来看，溢价较高的地块均集中在4、5、6月份成交，同时一线城市土地普遍溢价较高，而二三线城市土地溢价仅个别居高，普遍均以底价成交。

【数据来源：世联数据平台】

从以上现象看出，全国土地市场成交的全面活跃，一方面是由于近期住宅销售火爆，使发展商资金回笼迅速，购地资金充裕；另一方面是政府加大推地力度，所推出的地块底价较低。值得注意的是，尽管成交频现较高溢价率，但地块大多依然以底价成交，整体实际出让价格仍处于近年的低位，土地楼面价格与2007年相比，依然有所下降，距离2007年的历史高位仍有较大差距。

2、房产市场：需求旺盛，成交井喷

09年上半年，由于受2008年低迷市场下积压的刚性需求的释放及各城市在2008年各种救市政策效应的逐渐显现，全国房地产市场从3月份开始活跃，成交量大幅上升；随着市场的成交活跃，投资型及改善型需求的客户也陆续入市，从而带动了09年上半年房地产市场的持续活跃。

在以上政策及救市措施的带动下，09年上半年，全国商品房销售面积34109万平方米，同比增长31.7%。其中，商品住宅销售面积增长33.4%；办公楼销售面积增长7.6%；商业营业用房销售面积增长16.4%。商

品房销售额15800亿元，同比增长53.0%。其中，商品住宅销售额增长57.1%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长19.9%和30.2%。

从全国重点城市成交量来看，09年上半年成交量与08年同期相比都有大幅上升，平均上涨幅度达95%，其中一线城市平均涨幅略高于二三线城市平均涨幅，平均涨幅高10个百分点(一线城市平均涨幅为102%，而二三线城市平均涨幅92%)。

【数据来源：世联数据平台】

同时有少数城市09年上半年的成交量高于08年全年的成交量，具体情况如下：

【数据来源：世联数据平台】

深圳：自07年“9.27新政”出台，成交量立即跌入“谷底”，随后一路低迷，直至08年“10.28新政”及救市措施的出台，成交量才开始反弹，目前整体表现出“量价齐升”。

09年上半年，一手房成交387.7万平米，与08年同期相比上升149%，是08年全年成交面积的95%，其中09年上半年月平均销售面积达到06年月平均成交水平，同时目前成交均价呈上升趋势，6月份成交均价14908元/平米，接近07年下半年高峰期时的平均水平。

09年上半年，二手房成交537.5万平米，与08年同期相比上升161%，比08年全年成交面积(451.6万平米)高19%，其中09年上半年月平均销售面积远高于06、07年月平均成交水平，同时目前成交均价呈上升趋势，6月份成交均价13589元/平米，为近三年来最高峰期。

【数据来源：世联数据平台】

上海：自07年“9.27新政”的出台，成交量开始直线下降，随后在一定幅度内波动，整体成交低迷，直至08年“10.28新政”出台及政府救市措施的刺激，成交量从09年初才开始回升，目前整体表现出“量价齐升”。

09年上半年，商品住宅成交879.6万平米，与08年同期相比上升67%，接近08年全年的成交面积(占08年全年成交面积的98%)，其中09年上半年月平均销售面积略高于06年月平均成交水平，同时目前成交均价呈上升趋势，6月份成交均价15575元/平米，达到08年第二季度高峰期时的平均水平。

【数据来源：世联数据平台】

北京：自07年“9.27新政”的出台，成交量开始直线下降，随后(08年)在一定幅度内波动，整体成交低迷，直至08年“10.28新政”出台及政府救市措施的刺激，成交量从09年3月才开始回升，目前整体表现出“量价齐升”。

09年上半年，商品住宅成交833万平米，与08年同期相比上升113%，比08年全年的成交面积(769.6万平米)高8%，其中09年上半年月平均销售面积略高于07年月平均成交水平，同时目前成交均价呈上升趋势，6月份成交均价13216元/平米，接近07年底的平均水平。

【数据来源：世联数据平台】

广州：自07年“9.27新政”的出台，成交量开始直线下降，随后(08年)在一定幅度内波动，直至08年“10.28新政”出台及政府救市措施的刺激，成交量从09年3月才开始回升，目前整体表现出“量价齐升”。

09年上半年，商品住宅成交428万平米，与08年同期相比上升77%，是08年全年成交面积(553万平米)的77%，其中09年上半年月平均销售面积略高于07年月平均成交水平，同时目前成交均价呈上升趋势，6月份成交均价9676元/平米，达到08年初的平均水平。

【数据来源：世联数据平台】

天津：自07年“9.27新政”的出台，成交量开始直线下降，随后在一定幅度内波动，整体成交低迷，直至08年“10.28新政”出台及政府救市措施的刺激，成交量从09年初才开始回升，目前整体表现出“量价齐升”。

09年上半年，商品住宅成交562万平米，与08年同期相比上升115%，比08年全年的成交面积(500

万平米)高12%，其中09年上半年月平均销售面积远高于06、07年月平均成交水平，同时目前成交均价呈上升趋势，6月份成交均价7212元/平米，接近08年的峰值。

【数据来源：世联数据平台】

西安：自07年“9.27新政”的出台，成交量开始直线下降，随后成交一路低迷，直至08年底政策及救市措施的效果初显，成交量从09年初开始回升，目前整体表现出“量价齐升”。

09年上半年，商品住宅成交448.9万平米，与08年同期相比上升68%，是08年全年的成交面积的80%，其中09年上半年月平均销售面积略高于07年月平均成交水平，同时成交面积与成交均价为近三年来的最高峰。

【数据来源：世联数据平台】

杭州主城区：自07年“9.27新政”的出台，成交量开始直线下降，随后一路低迷，直至08年底各项政策及救市措施的影响，成交量从09年3月开始大幅回升，目前整体表现出“量升价稳”。

09年上半年，商品住宅成交325.7万平米，与08年同期相比上升185%，比08年全年的成交面积(212万平米)高54%，其中09年上半年月平均销售面积远高于07、08年月平均成交水平。

【数据来源：世联数据平台】

长沙：自07年“9.27新政”的出台，成交量受政策影响缓慢，至08年初成交量才开始下降，随后在一定幅度内波动，整体成交低迷，直至08年底政策及政府救市措施的出台，成交量从09年3月开始回升，目前整体表现出“量升价跌”。

09年上半年，商品住宅成交379.8万平米，与08年同期相比上升57%，是08年全年成交面积的78%，其中09年上半年月平均销售面积远高于06、07年月平均成交水平。

郑州：受政策的影响不明显，成交量波动不定，上半年整体表现出“量价齐升”。

09年上半年，商品住宅成交409万平米，与08年同期相比上升60%，是08年全年成交面积的72%，其中09年上半年月平均销售面积接近07年月平均成交水平，同时目前成交均价呈上升趋势，09年5、6

月份成交均价为历史峰值。

【数据来源：世联数据平台】

东莞：自07年“9.27新政”的出台，成交量开始下降，随后(08年)在一定幅度内波动，整体成交低迷，直至08年政策及政府救市措施的出台，成交量从09年3月开始回升，目前整体表现出“量价齐升”。

09年上半年，商品住宅成交295万平米，与08年同期相比上升91%，是08年全年成交面积的83%，其中09年上半年月平均销售面积接近07年月平均成交水平，同时目前成交均价呈上升趋势，6月份成交均价5885元/平米，接近08年初的水平。

特征三：“变”--市场主体趋变，开发商经营策略由“区域布局”向“全国布局”转变；消费者层面“自住客”让位于“投资客”

随着09年上半年全国房地产市场的回暖，开发商自身的资金压力得到了进一步的缓解，在解除了后顾之忧的同时，广大实力雄厚的开发商开始谋求均衡的全国化布局。相关数据也表明，在全国化布局的进程中，龙头企业明显领先于于其他中小企业，在这一点上万科和中海外表现得最为明显。在已公布的城市能级的排名榜单中，作为龙头企业的万科和中海外表现出了其在全国范围内均衡布局的特性，两大企业在三种能级城市中销售金额和销售面积的排名均能位列前五。同时作为中流砥柱的保利和招商亦能够在一线城市和二线城市的销售排名位列前五。

【数据来源：世联数据平台及各企业半年报】

除了均衡布局的全国性企业之外，在不同的三种能级城市中也不乏表现突出的单项“冠军”型企业，比如富力在一线城市称雄；世纪金源和恒大在二线城市坐大；碧桂园则在三、四线名列首位。

一线城市作为广大开发商的战略性城市，其重要程度自不必言。但除一线城市外，广阔的二、三、四线城市也成为广大开发商重点争夺的目标。相关数据也表明，二线城市对于销售面积TOP20企业的贡献率最高，为52%。二线城市虽不比一线城市的经济发达，但由于在销售面积上占据优势，促使其贡献程度与一线城市平齐。

【数据来源：世联数据平台及各企业半年报】

在二线城市中，万科、中海外依然以其强大的实力牢牢占据着领先的位置。除此之外，恒大凭借着在中西部城市的战略布局，占据着销售面积第二名的位置。从恒大地产的全国布局战略中可以清晰地发现，其目前在售项目中的77%集中在在二线城市，而一线城市则仅有广州。在经营策略方面，恒大通过高性价比产品，在二线城市中颇具影响力。而由于产品定位的原因，在二线城市的销售金额排名上无缘前三甲。

从三、四线城市来看，由于地区经济相对落后的原因，三、四线城市的房地产市场的发展水平也较其他地区滞后。相关数据显示，广阔的三、四线城市对于销售面积TOP20企业的贡献率虽然较一线城市高出4个百分点但也仅仅至26%。

【数据来源：世联数据平台及各企业半年报】

在三、四线城市中碧桂园的表现最为突出，碧桂园在三、四线城市的销售金额和销售面积均位列第一，这主要与其特殊的经营模式有关。目前，碧桂园95%的在售项目均位于全国三、四线城市。在这些地区，由于楼市的发展相对迟缓，受房地产周期的波动影响相对较小

在消费者层面，由于09年以来政府实行了宽松的货币政策，增大了民众对通胀的预期，也加剧了资金的惶恐。加之整体经济前景的不确定性和匮乏的投资渠道，致使各类社会资金的避险心理逐步加重。因此，率先回暖的房地产市场开始受到资金的追捧，表现在市场方面就是“自住客开始逐步让位于投资客”。预计，下半年仍会有相当数量的资金进入房地产市场寻求避险，短期内房地产投资市场仍将持续活跃，尤其是投资价值凸现的高端住宅市场。

二、09年下半年市场展望

09年下半年，全球经济的走势依旧扑朔迷离。从国际层面来看，传统的几大经济增长“引擎”依然是人们的希望所在。其中，美国方面的Conference Board领先指标显示已于2008年12月触底，但在2009年4月之前回升的速度较慢，预计美国GDP环比停止下滑并企稳可能要到2009年3季度，恢复正增长可能要到第4季度，GDP同比增速最早有望在4季度或2010年1季度出现正增长；而欧元区GDP绝对量仍在负增长，全年GDP同比可能下滑4%至5%。但第二季度起下滑的速度将放缓，GDP季度环比有望在4季度实现正增长，2010年上半年有望实现同比正增长。国际方面的整体形势可谓“喜忧参半”。

在国内经济方面，09年下半年中国经济将在去库存与去产能中进行自我修复，贡献7%的GDP增长率，政策进一步的刺激可以完成1%的增长率。因此，2009年下半年中国宏观经济将是一个“非常7+1”的行情。同时，经济虽然在稳步复苏，但增长的内部需求与消失的外部需求并不是匹配的。企业的利润虽然探底回升，但是并不尽如人意。公共财力的消耗在勉力维持，如果不完成投资的空中接力，财政赤字率将会突破4%，中国宏观经济运行的风险正在逐步加大，经济面临踏空的风险。因此，对整体经济持审慎乐观的态度比较切合实际。

在以上大经济环境背景下，09年下半年市场又将如何呢？

情况一：假如房价继续上升，那么国家将会出台政策抑制房价上涨，如收紧二套房贷等

今年上半年以来，全国商品房销售均价达4632元/平米，与08年全年相比上涨22%。因为全国房价自1998年开始，一直呈缓慢的增长态势，其中04、07年两个快速上涨阶段涨幅也分别是19%、17%，所以今年上半年房价涨幅达到历史最高，上涨速度过快。同时部分城市房价反弹势头明显，仿佛又回到了07年高涨期时的态势。以深圳为例，统计数据显示，2009年1～6月份，深圳商品房市场持续回暖，交易价格也逐渐走高，从2月份的10987元/平米到6月份的14908元/平米，上涨36%；同时深圳市场上重现07年“抢房”的场面，许多项目一开盘即宣告售罄，更有甚者，有部分消费者在项目开盘前夜就通宵排队，等待购房。

【数据来源：世联数据平台及国家统计局】

楼市的火爆上涨，引起了中央及地方政府对其背景、程度及楼市未来的关注。有消息称，今年上半年，国家统计局与国土资源部先后赴各地摸底楼市情况，调查内容包括开发商财务状况，开发费用构成，项目地价与房价等。政府部门带队调查摸底楼市情况，这在中国来说是首次。

今年下半年，假如房价继续上涨，国家可能通过行政手段来抑制房价的过快上涨，如开征物业税、加息、收紧二套房贷等，目前已有杭州出台政策收紧二套房贷，预计上海等城市将会跟进，到时房地产市场又会像07年底那样，成交量立即下降，随后房价开始回落，市场进入新一轮调整；同时，如果房价过高，老百姓购买力不足，也不利于房地产市场的健康发展。

情况二：假如房价维稳，那么成交量将持续在一定高位，地价将会上涨

全球金融危机影响下的中国，政府正采取积极的财政政策和宽松的货币政策，力图扩内需、促增长，促进经济稳步发展，努力达成全年增长8%的预期，国家从08年至09年上半年投入了近7万亿，在这种情况下，由于目前实体经济并没有出现现实的增长，所以其结果必然会导致通货膨胀，而为了规避通货膨胀带来的风险，房产就成了最好的保值增值的手段。同时房地产投资可以带动其上下游产业的投资和建设，对实现“保增长”的目标意义重大。

因此，在全球经济形势尚不明朗，国内经济形势并未根本好转的状况下，房地产依然肩负着重要使命。在目前市场成交活跃的带动下，房地产开发企业对市场的热情将保持高涨，预计下半年房地产开发投资的力度将加大。

假如下半年房价维稳的话，政府将不会出台打压政策，那么在避险心理及投资加速的驱动下，由自用、投资、投机需求的共同作用，预计下半年成交量仍会维持较高水平，预计全年房地产市场销售面积将有望超过2007年水平。

随着成交的持续活跃，企业有了充足的资金，对后市信心必有所增强，这样土地市场必将继续演绎火热行情。由于迫于土地财政的压力，下半年政府仍将积极推地。而有实力的企业将会大规模储地，土地市场将会重演2007年疯狂争抢的场面，土地的溢价就会随之升高，像目前仍以底价成交为主的二三线城市将会迎来新一轮上涨潮。

09年下半年，房地产市场从成交方面来看可能发生以上两种情况外，从市场参与主体来看情况如下：

政府：加大对保障性住房的建设力度。6月2日从住房和城乡建设部获悉，《2009-2011年廉租住房保障规划》已经出台，总体目标是从2009年起到2011年，争取用三年时间，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。《规划》还列出了年度工作任务，即2009年新增廉租住房房源177万套，新增发放租赁补贴83万户；2010年新增廉租住房房源180万套，新增发放租赁补贴65万户；2011年新增廉租住房房源161万套，新增发放租赁补贴43万户。

中介企业：上市。随着IPO的重启及房地产业市场化进程的发展，09年下半年将有少数房地产营销代理企业上市。日前，从上海证券报获得权威消息，发起于上海的代理企业--同策房产已经向中国证监会递交中小板上市申请，正在等待批复。如果上市成功，同策将成为易居(中国)之后，上海又一家大型房地产代理业上市企业。除了同策外，另一家代理类房企--在2008年8月通过证监会发审委上市申请审核的深圳世联地产顾问股份有限公司，将有可能在IPO(首次公开发行)重启后率先上市。

2019年度广东房地产市场分析报告

2019年度广东房地产市场分析报告 2019年，广东商品房销售量低位企稳，销售均价涨幅稳步回落；各地区商品房销售量同比总体延续上年的负增长态势，但同比降幅趋于收窄；珠三角商品房销售市场份额进一步提升，市场延续分化格局。国家持续强化房地产资金监管，行业资金状况日趋紧张。房地产投资增速缓慢回落，房屋在建规模趋于收缩。全年经营性用地成交面积、金额同比增幅超过20%，但下半年土地市场降温明显。 ▼ 一、市场概况 房屋销量低位企稳 库存去化压力趋升 2019年，广东省商品房销售面积13846.54万平方米，同比下降3.4%；销售额19748.21亿元，同比增长5.4%。其中，商品住宅销售面积11873万平方米，销售额16758亿元，同比分别下降1.7%和增长7.5%。 （以下图片均可通过点击查看大图） 图1：广东商品房销售面积、销售金额走势

从市场走势看，2019年第一季度，央行强化逆周期调节的货币政策被视为调控宽松的信号，加之《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式颁布实施等多种因素作用下，3-4月商品房交易快速回暖。为了防范房地产金融风险，4月份中央政治局会议重申“房住不炒”之后，多部门不断加强对房地产资金方面的整顿和管控，房地产企业融资渠道收窄，自5月起商品房销售量同比增速总体处于低位盘整态势，销售均价涨幅稳步回落。图2：广东商品房、商品住宅销售均价走势 从地区市场表现看，受房地产金融环境趋紧影响，各地区商品房销售量同比总体延续上年的负增长态势。另一方面，在因城施策的房地产市场调控下，各地区商品房销售量同比降幅趋于收窄，全年珠三角、粤东、粤西和粤北山区商品房销售面积同比分别下

2019年房地产行业发展趋势

2019年房地产行业发展趋势 第一节政策发展趋势 2018年中央经济工作会议对房地产的表述为“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。在经济尚存在较大不确定性的背景下，中央经济工作会议对房地产行业政策态度出现了微妙变化，也给2019年政策调整留了空间：首先，强调了房地产的民生属性。涉房表述不再单独成项，而是作为加强保障和改善民生中的一项。而在住建部2019年的十大工作“稳定”和“租赁”仍是工作重点，其中，以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展为第一位。其次，政策更强调地方的能动性和主动性。2018年末，菏泽、广州、杭州、珠海等城市房地产出现的微调，预计未来因城施策是主基调，更以地方为主导。 总体来看，展望2019年，当前房地产市场缓降、预期稳定的格局来之不易，因此整体不可能调控宽松。未来房地产行业的定调将与稳增长、促民生更加相关，而“房住不炒”仍然是硬约束，更多采用因城施策的模式，而不是全局性老路。 第二节行业发展趋势 2019年房地产行业运行继续下行，预计销售面积受棚改货币化安置走弱影响同比负增长，低库存环境下新开工面积增速同比放缓，地产投资增速或仍正增长但受土地购置费用增长放缓，增速同比回落。

一、棚改政策变动导致三四线城市销售下滑商品房销售将下降 预计2019年商品房销售面积将下降，结构上一二线城市会略微回升而三四线城市会有所降温。由于三四线城市占比更高，带动整体销售下降。2019年一二线城市销售会略微回升，主要原因在于推盘提提升，以及去化率处于较低水平；三四线城市销售预计将明显回落，主要受棚改货币化安置放缓影响，叠加改善类等需求自然回落。从各区域情况来看，中西部棚改货币化安置面积占当地销售面积的比例更高，例如新疆、青海、内蒙古、陕西、贵州、湖南、甘肃、湖北、云南、陕西等地区受棚改货币化影响相对更大，而珠三角、长三角、环渤海等东部沿海地区受影响相对较小。 二、谨慎预期下投资拿地积极性受阻房地产开发投资增长同比放缓 2018年的房地产开发投资增长主要依赖于土地购置费增长。本年土地购置费用与本年上半年和上年下半年土地市场相关度较高。2018年土地市场先扬后抑，2季度开始，土地成交价和溢价率同比走低。待开发土地面积增速10年新高叠加市场销售趋冷，房企拿地意愿减弱。预计2019年土地购置费用增长将显著放缓。受此影响，预计2019年房地产投资继续保持增长，增速低于2018年。 三、需求放缓、土地市场回落等因素致房企新开工动力不足 预计2019年房屋新开工面积继续保持增长，但增幅低于2018年。首先，截至2018年11月，房地产开发企业的待开发土地面积累计为45597.38万平方米，同比增长33.4%，当前房企的存货组成中有较多待开发土地资源，预计为2019年新开工提供较强支撑。但是2018年土地成交溢价率较低，企业新开工面积意愿下降。其次，商品房销售面积是开工面积的先行指标，当销售情况发生变化时，

及上海房地产市场研究报告

2008年10月全国及上海地区房地产业分析 一、全国房地产运行情况 （-）全国房地产开发完成情况 “0月，全国完成房地产开发投资23918亿元，同比增长％,增幅比1-9月回落个百分点。英中，商品住宅完成投资17482亿元，同比增长％，比1-9月回落个百分点，占房地产开发投资的比重为転 2008年1-10月全国分地区房地产开发投资情况 单位：百万元 2008年1-10月全国房地产开发完成情况 （二）全国房地产开发资金来源情况 “0月，房地产开发企业本年资金来源30700亿元，同比增长％。其中，国内贷款59“亿元，增长％:企业自筹资金42273亿元，增长％:其他资金11931亿元，同比下降％。 其中，个人按揭贷款2806亿元，下降淙 （三）全国商品房销售和空置情况 "0月，全国商品房销售而积亿平方米，同比下降％。其中，商品住宅销售而积下降%：商品房销售额仃590亿元，同比下降％。貝中，商品住宅销售额下降％。 截至10月末，全国商品房空置面积亿平方米，同比增长％，增幅比1-9月提髙 个百分点。其中，空置商品住宅6335万平方米，同比增长48%,增幅比仁9月提髙个百分点。

（四）全国70个大中城市房屋销售价格指数 10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨％,涨幅比9月份低个百分点：环比F降%□ 2008年1-10月全国分地区商品房销售情况 单位：万平方米，亿元 （1）新建住宅销售价格同比上涨％，涨幅比9月份低个百分点；环比下降％。 分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨％，涨幅比9月份低个百分点。商品住宅销售价格上涨％，涨幅比9月份低个百分点。商品住宅中的普通住宅销售价格上涨％,涨幅比9月份低个百分点；髙档住宅销售价格上涨％,涨幅比9月份低个百分点。与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降％，英中普通住宅销售价格下降％,高档住宅销售价格下降％。 分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格比上月下降%, 1至10月累汁比上年12 月份下降％。 分地区看，新建住宅销售价格同比涨幅在8%以上的城市有4个：海口％、银川％、温州%、金华％：同比价格下降的城市有"个，其中，深圳下降％、广州下降％、重庆下降％、昆明下降％、惠州下降％、南京下降％。和上月相比，70个大中城市中，新建住宅销售价格上涨的有21个，其中湛江上涨％,温州上涨％,艮余19个城市价格涨幅不到1%；价格持平的有14个城市；价格下降的有35个城市（降幅在％%）,英中深圳下降％、广州下降％、桂林下降％、厦门下降％、娈樊下降％。 （2）二手住宅销售价格同比上涨％，涨幅比9月份低个百分点；环比下降％。 分地区看，二手住宅同比价格上涨的城市有55个，英中涨幅较髙的城市有：三亚％、宜昌%、兰州％、太原％、银川％：同比价格下降的城市有15个，其中深圳下降％, 郑州下降％，温州下降％，厦门下降％，重庆下降％。二手住宅环比价格上涨的城市有23个，其中涨幅较髙的城市有：沈阳、海口和西宁均为％,太原和贵阳均为％:二手住宅环比价格下降的城市有29个，其中大理下降％，深圳下降％,乌鲁木齐下降％,呼和浩特下降％,唐山下降％。

2019年房地产市场调查报告

2019年房地产市场调查报告 今年以来，在国家扩大内需、促进房地产市场健康发展的一系列利好政策，特别是在我市“房产新政”影响和带动下，我市房地产市场明显活跃，开发投资逐渐向好，商品房销售持续上升，政策效应进一步显现。 一、当前我市房地产发展现状 (一)房地产开发投资处于低位调整中。1-11月，我市房地产开发投资94.9亿元，同比下降9.0%，较今年最低点回升近6个百分点，比三季度提高了1.1个百分点(如图1所示)，占全社会固定资产投资的比重为10.0%，比三季度下降0.1个百分点。图1 1-11月××市及县(市、区)房地产开发投资情况 1-11月房地产开发投资结构表投资额(亿元) 占开发投资比重(%) 比重同比增减(%) 房地产开发投资 94.9 — — 其中：商品住宅 78.4 82.6

0.2 办公楼 1.2 1.3 -0.1 商业营业用房 10.5 11.0 -2.1 其他用房 4.8 5.1 1.9 (二)房地产建设规模“二升一降”。随着我市六部门促进新开工措施的出台和销售市场的不断升温，市场供应已经发生积极变化，施工面积、竣工面积保持一定规模的增长，新开工面积同比下降，但下降幅度逐渐收窄。竣工面积276.7万平方米，同比增长43.9%;其中住宅面积241.7万平方米，同比增长40.0%;办公楼5.0万平方米，同比增长143.2%;商业营业用房25.5万平方米，同比增长111.1%。 新开工面积293.0万平方米，同比下降22.7%;其中住宅面积224.7万平方米，同比下降30.0%;办公楼7.4万平方米，同比增长117.3%;商业营业用房39.7万平方米，同比下降8.6%。图2 图3 1-11

中国房地产行业市场预测分析报告

中国房地产行业市场预测分析报告

目录 第一节全国新建商品住房市场预测结果（2016~2050 年） (5) 一、成交量预测结果 (5) 二、成交额预测结果 (6) 三、成交均价预测结果 (7) 第二节住房市场预测方法与结果讨论 (8) 一、住房市场预测框架 (8) 二、新建商品住房销售与人均GDP 的关系设定 (9) 三、核心经济指标假设与GDP 预测结果 (13) 四、房价偏离度讨论 (14) 第三节五大视角对比国际房价 (16) 一、房价与人均GDP：上行空间存在基本面支撑 (16) 二、房价与人口结构：老龄化未必都是利空 (18) 三、房价与货币：房价本质是一种货币现象 (19) 四、房价与家庭收入：房价收入比背后的高储蓄和臵业偏好 (20) 五、房价与投资回报：考虑持有成本后租金回报率仅位居世界中游 (22)

图表目录 图表1：2016~2050 年新建商品住房成交量预测——全国 (5) 图表2：2016~2050 年新建商品住房成交量预测——分城市等级 (5) 图表3：2016~2050 年新建商品住房成交额预测——全国 (6) 图表4：2016~2050 年新建商品住房成交额预测——分城市等级 (6) 图表5：2016~2050 年新建商品住房成交均价预测——全国 (7) 图表6：2016~2050 年新建商品住房成交均价预测——分城市等级 (8) 图表7：城镇住房需求预测框架图 (8) 图表8：新房销售套数/城镇家庭户与人均GDP 关系曲线假设 (9) 图表9：新房销售额/GDP 与人均GDP 关系曲线假设 (10) 图表10：不同人均GDP 区间内新房销售占比假设 (10) 图表11：新房销售套数/城镇家庭户数与人均GDP 变化——按城市等级划分 .. 11图表12：新房销售额/GDP 与人均GDP 变化——按城市等级划分 (12) 图表13：新房销售城镇家庭户数与人均GDP 变化——美国、日本 (12) 图表14：新房销售额/GDP 与人均GDP 变化——美国、日本 (12) 图表15：核心经济指标设定 (13) 图表16：2020~2050 年全国GDP 总量和人均GDP 预测 (13) 图表17：2020~2050 年全国654 个城市人均GDP 预测 (14) 图表18：2015 年新建商品住房实际成交均价与合理值比较——全国 (15) 图表19：2015 年新建商品住房实际成交均价与合理值比较——分城市等级 (15) 图表20：各国房价与人均GDP 的关系 (16) 图表21：过去十年世界各国房价平均增长率与人均GDP 平均增长率的关系 (17) 图表22：1999~2015 年中国人口抚养比变化趋势 (18) 图表23：美国、日本人口抚养比与房价的关系 (18) 图表24：新加坡人口抚养比与房价的关系 (19) 图表25：泰国人口抚养比与房价的关系 (19) 图表26：消除通货膨胀后的阿姆斯特丹独立式住宅的价格指数（1628~1972 年） (20)

中国房地产20年发展历程回顾

中国房地产20年发展历程回顾 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。 最近几年，国内房价飞涨，让我们还来不及拿定买房的主意又涨价了。2010年，中国的房价疯了。这一年，北京望京地区“地王”边上的一套64平方米的住房，一个星期里总价涨了34万元。房价令人们变得极度懊悔。有时候，小两口合计买房子，其中一个稍一犹豫，价格便又上蹿了十几万元，为此引来一番不满和争吵，乃至分道扬镳。这样的故事屡见不鲜。房价是在人们犹豫不决的观望中突然爆发的。2009年年初，上一轮房地产的低迷期还没走出，那些钱包瘪瘪的人还梦想着房价再降一点，没成想，进入3月，它突然发力，且一发不可收拾。一个小区半年前每平方米价格只有1．9万元，半年后一看，变成了2．9万元。原先是买了房子的人嫌降价太多，围着售楼处纷纷要求退房，现在一套房子刚开盘，就被抢光了。《参考消息》则援引外电：中国每天新建房屋面积，已经占全球总量的50％左右。 下面就让我们看看这些年来房地产市场的发展。第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先

挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来) 2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。最早是1978年至今已经走过了30年历史。 1978年10月20日上午，邓小平在北京视察新建的几十栋公寓住宅楼时，曾希望能用积蓄替儿子买套房子。1978年的中国老百姓

《房地产市场营销》(答案)

房地产市场营销复习资料 一、单选题 1、下列不属于公众的是（C）。 A 融资公众；B政府公众；C 外资公司；D群众团体。 2、人类的心理现象分为两个方面的内容，即(A)。 A心理过程和个性心理； B心理结果和个性心理；C心理过程和大众心理；D活动过程和个性描述。 3、按照预测的时间长短划分，房地产中期预测时间是（B）。 A.1年以内； B.1-5年； C.5-10年； D.10年以上。 4、（B）是一种高价策略，它是指房地产企业推出的产品在上市之初，把产品价格定的尽可能高，以求初期获得高额利润，尽快收回投资的一种定价策略。 A 渗透定价策略； B撇脂定价策略； C 心理定价策略； D折扣定价策略。 5、（B）是指通过销售人员与顾客直接、面对面的交谈，将有关房地产企业和房地产产品的信息传递给顾客，促使其购买行为发生的一种促销方式。 A. 活动推广； B. 人员促销； C.营业推广； D.公共关系。 6、营业推广促销方式的特点不包括（C）。 A吸引顾客；B刺激购买；C高度可信；D效果短期。 7、消逝速度很快，费用比较高的媒体是（C）。 A.报纸媒体； B.杂志媒体； C.电视媒体； D.网络媒体。 8、生产观念、产品观念和推销观念是从（A）角度出发的观念。 A.生产； B.销售； C.分配； D.消费。 9、（C）指在一段时间内不断保持广告发布，又在某些时机加大发布力度，形成广告攻势。 A集中型；B间歇型；C脉冲型；D离散型。 10、根据产品在顾客心目中的声望、信任度和社会地位来确定价格的一种定价策略是（B）。 A尾数定价策略；B声望定价策略；C招徕定价策略；D整数定价策略。 11、（C）是一种有意将商品按低于市场平均价格的价格出售来招揽吸引消费者的定价策略。 A尾数定价策略； B声望定价策略； C招徕定价策略； D整数定价策略。 12、“我生产了什么，就推销什么”的观点属于(C)。 A．市场营销观点； B．市场需求观点； C．生产观点； D．推销观点。 13、下列不属于定量预测法的是（C）。 A因果关系法； B购房意图调查法； C德尔菲法； D时间序列法。 14、在房地产定价中，为体现薄利多销原则，缩短销售周期，及早收回投资，可实行(C)。 A．数量折扣策略； B．变动价格策略； C．现金折扣策略； D．非价格竞争策略。 15、在房地产销售中，一次性付款可以给予优惠，这是(C)策略的具体体现。 A．变动价格； B．非价格竞争； C．现金折扣； D．数量折扣。 16、（A）是一种主要以产品的成本为依据的定价方法，是按卖方意图定价的方法。 A.成本导向定价法； B.成本加成定价法； C.目标利润定价法； D.主动竞争定价法。 17、（D）适用于产品的价格与产品成本或需求发生直接关系。 A.需求导向定价法； B.主动定价法； C.比较定价法； D.竞争导向定价法。 18、下列不属于家庭生命周期的的是（A）。 A.恋爱期； B.生育期； C.满巢期； D.空巢期。 19、在SWOT分析法中，劣势与机会行动对策的英文表示是（B）。 A.WT； B.WO； C.ST； D.SO。 20、（C）是人脑对直接作用于感觉器官的当前客观事物的整体属性的反映。 A.感觉； B.注意； C.知觉； D.思维。 21、以需求为中心的房地产定价方法是（A）。 A.需求导向定价法； B.比较定价法； C.成本导向定价法； D.竞争导向定价法。

宿迁房地产市场年报2019年上

宿迁房地产市场年报（2019年1?6月份半年报） 宿迁市房地产数据研究中心 联系人：

一、2019年上半年宿迁房地产市场概况 (4) 1. 1 2019年1-6月份宿迁房地产市场综述 (5) 1. 2 2019年1-6月份房地产政策资讯汇总 (6) 1.2.1市政动态 (6) 1.3 2019年1-6月份土地市场综述 (9) 1. 3. 1 1-6月份宿迁市土地市场成交分析 (9) 1.3.22019年1-6月份宿迁土地出让分析 (9) 二、2019年上半年商品房市场成交报告 (12) 2.1. 1 2019年1-6月份商品房市场成交综述 (12) 2.1.22019年1-6月份全市商品房供应分析 (12) 2. 1. 3. 2019年1-6月份各区域商品房供应分析 (12) 2.1.4 2019年1-6月份各物业类型供应分析 (13) 2. 1.5. 2019年1-6月份全市商品房成交量成交价分析 (13) 2. 1.6各物业类型成交量成交价分析 (14) 2. 1. 7 2019年1-6月份各区域商品房成交量对比分析 (15) 2. 1. 8 2019年1-6月份各区域商品房成交价对比分析 (16) 2. 1.9商品房库存及各区域库存对比分析 (16) 2.2 2019年1-6月份宿迁住宅及别墅市场成交综述 (17) 2. 2.1 2019年1-6月份住宅供应量对比分析 (17) 2. 2. 2 2019年1-6月份全市住宅及别墅成交量及走势分析 (18) 2. 2. 3 2019年1-6月份各区域住宅成交量及对比分析 (19) 2. 2.4各区域别墅成交量对比分析 (19) 2. 2.5 2019年1-6月份各面积段成交量价对比分析 (20)

全国房地产市场年度回顾及展望

1. 政策环境 (1) 概述：经济手段和行政措施并用，综合调控力度空前 为遏制房价过快上涨，2010 年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控：其中经济手段包括不断地强化和严格实施差别化的信贷和税收政策，如全国范围内提高首次购房和二套住房的首付比例和利率，停止对家庭第三套住房的贷款等；行政措施方面，在部分城市限定家庭购房套数、限制外地人购房贷款，以问责省级政府和力促地方政府及各部委出台配套措施的方式抓落实等。各项政策的持续出台和逐步落实，对包括地方政府、开发企业、商业银行、购房者在内的各相关主体行为均产生了显著影响，综合调控力度空前。回顾2010 年房地产政策的变化，可大体分为三个阶段，各阶段的代表性政策及市场变化如下： 图：2010年1-10月全国商品房销售面积变化及房屋销售价格指数 1-4月，第一轮调控。2010年1月10日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“国十一条”），增加保障房和普通商品房有效供给，抑制投资投机性购房需求，由此拉开了新一轮房地产调控的序幕。但随后几个月的市场并未降温，2-4 月全国商品房销售面积同比增速仍在20%以上，70 个大中城市房价环比涨幅持续上升，北京等热点城市“地王”频出。这直接导致了4 月17 日“国十条”的出台。 4月-9月，第二轮调控。2010 年4 月17日，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10 号，“国十条”），随后的几个月，信贷、土地、税收等政策密集出台。房地产市场也在5-8 月显著降温，其中5 月和6 月全国商品房销售面积分别同比下降3.4%和2.7%，7 月和8 月扩大至15.4%和10.1%；70 个大中城市房屋销售价格指数4 月环比涨幅达1.4%，但5 月即下降到0.2%，6 月更是下降0.1%，7-8 月持平。 9 月市场回暖带来第三轮调控。9 月全国及重点城市显著升温，当月全国商品房销售面积同比增长16.6%，中国房地产指数系统数据也显示，9 月100 个城市住宅价格环比上涨0.7%，十大城市上涨0.8%。房价的再度上涨导致中央及相关单位在9 月底密集出台了相关政策，包括更严格的信贷政策，将首套房的首付比例统一提高至30%，全国性限制第三套房按揭贷款等，统称为“9·29 新政”。

2020房地产市场十大预测最新消息

2020房地产市场十大预测最新消息 大部分业内人士对2016年房地产市场态度相对乐观。2016年楼 市可能会比2015年差一点，但不会比2014年差。 首先，需求还在，从人口结构来讲，刚需虽然有所减少，但改善性蓬勃发展，从而弥补了刚需的略微下降; 其次，国家政策支持力度会越来越大; 第三，中国城市群格局会越来越清晰，如果房企布局合理，依旧会取得理想的销售业绩。 2016年一二线城市房地产销售均价将上涨10%，而销量将持平，主要由于： 1)供应有限将推升销售均价，同时导致销量受限; 2)货币政策宽松将抵消宏观经济放缓的负面影响，刺激销售均价和销量; 3)土地成本较高的新增供应入市将结构性推升销售均价。 第一，深圳、苏州、南京、合肥、南昌、杭州、上海、北京和广州最有可能表现更好。这九个城市的库存去化周期将下降到10个月 以下，显示库存水平将处于低位。加上2016年这九个城市的总可售 资源大多将会减少(除深圳将增加4%以外)，这些城市将供不应求， 最可能有突出表现。 第二，看好的城市中心城市及其卫星城市。中心城市的情况比其他一二线城市要好。从长期来看，由于中心城市的集聚效应推动了 经济的升级和人口的流入，为房地产需求和价格提供了持续的支持，中心城市的房地产需求通常比较稳健。我们此处所指的中心城市位 于高铁网络的连接点上，并且是大都市区的经济中心，包括北京、

天津、石家庄、上海、杭州、南京、深圳、广州、成都、重庆、厦门、郑州、武汉和长沙。 第三，大都市区的三线城市较普遍低迷的三四线市场更看好。2009年至2014年，传统大都市区(环渤海、长三角和珠三角的三线 人口流入最为强劲。中心城市的卫星城市人口流入较强。各大都市 区人口流入最多的城市均是该地区中心城市的卫星城。在三线城市中，看好作为卫星城市的东莞、佛山、惠州、苏州、保定和廊坊。 2016年一、二线城市改善性住房需求有望表现强劲。 首先，现有的住房普遍户型较小，20%左右的住房质量很差。 其次，二孩政策的全面放开。 第三，与改善型住房需求相比，其他的两类住房需求(首次置业 需求和投资性需求)正趋于弱势。 从2015年成交结构来看，改善性需求已经在释放，2016、2017 年会保持比较好的一个成交规模。从2014年改善型需求成交已经超 过刚需，2016年改善性需求成交比例将进一步提高。 2015年，深圳等地的房价涨的太凶，这种上涨是不可持续的。 但决定房价的购房者心理预期被广泛调高。讨论“30年租金不抵房价”已经没有意义，因为房子这时候已经不是使用品而是投资品， 就如同金子不能吃宝石无法治病，但一样价值很高一样。一旦人们 觉得房子值这个价格，它就可以卖出相应的价格。 2016年年初，一线城市房价在没有新政策出台的情况下会企稳，部分区域会有10-15%的回调，但随后仍将一路往上，明年年底与今 年相比，一线城市房价将上升10%左右。 2016年品牌房企将扩大在二线城市份额，部分本地房企退出。 内地一些二线城市、省会城市之所以去化很难很慢，并非是本地没 有刚需。 实际情况是：

2019年房地产市场分析报告范文

房地产市场分析报告范文 **年度，我市房地产开发投资、商品房新开工面积、房屋施工面积、房屋竣工面积、商品房销售等指标同比均有上涨，普通商品房价格涨幅稳定，房地产市场发展较为健康、平稳。 一、房地产开发建设 1、投资规模分析 1-12月份全市共完成房地产开发投资45、89亿元，比去年同期的33、14亿元增长38、47%；房地产业直接产生税收6、74亿元，占全市地税征收总收入的38、3%。 2、在建规模分析 1-12月份，全市共有房地产在建项目67个（含待销尾盘），其中开发面积在10万m2以上的达到22个，在建房屋施工面积464、95万m2，比去年同期的324、31万㎡增长43、37%，房屋新开工面积197、75万m2，比去年同期的133、08万㎡增长48、59%，房屋竣工面积100、71万㎡，比去年同期（69、97万㎡）增长43、93%。 二、房地产市场供给 1-12月份经审批共准许预售商品房屋面积122、47万㎡，比去年同期的98、6万㎡增长24、21%，加上历年累积81、44万㎡，全市今年1-12月份商品房市场投放量为203、91万㎡，减去1-12月份商品房销售面积98、02万㎡，目前我市可面向市场销售的商品房面积有105、89万㎡，其中期房面积83、78万㎡，现房面积22、11万㎡（其中：住宅19、01万㎡，占85、97%；商业营业用房2、48万

㎡，占11、23%；其他0、62万㎡，占2、8%），一年以上现房空置3、04万㎡。 表三：未销售商品房屋结构构成情况 三、房地产市场需求 1、商品房销售分析 1-12月份我局共办理商品房合同备案登记9216户，其中住宅6954户。房屋备案登记销售面积98、02万m2，比上年同期的92、5万㎡增长5、97%，其中：期房销售登记备案面积69、88万m2，占销售总面积的71、29%；现房销售面积28、14万m2，占销售总面积的28、71%，商品房成交金额45、64亿元，比去年同期的40、7亿元增长12、14%。另据统计，乡镇人员进城购房面积53、44万㎡，占销售总面积的54、52%，与上年同期的52、94%增加2个百分点；城区人员购房面积31、54万㎡，占销售总面积的32、18%，比上年同期的38、36%减少6个百分点；外来人员购房面积13、04万㎡占销售总面积13、28%，比上年同期的8、7%增加5个百分点。 2、商品房屋套型分析 1-12月份单套建筑面积90m2以下的普通商品住宅销售1702套，占销售总套数的24、48%，90—144㎡普通商品住宅销售4424套，占销售总套数的63、62%，144㎡以上的非普通商品住宅销售828套，占销售总套数的11、91%。 表六：不同价位不同户型新建商品住房供求结构表（累计） 3、存量房屋交易分析

中国房地产市场发展历程回顾1218469

中国房地产市场发展历程回顾1218469 一、中国地产发展30年回顾 从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程，但是，即便如此，国内的房地产市场仍不是一个完全竞争的市场，而是一个以政策为主导的政府市场。 2003年以来，随着中国与世界经济的联系越来越紧密，国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中，中央与各地政府、企业与金融机构，以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。 1、房地产发展的四个阶段 1978,1991年的理论突破与起步阶段 土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据; 深圳(罗湖区)房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。 1991,1995年非理性炒作与调整阶段 以邓小平南巡为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬着陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。 1995,2003年相对稳定的协调发展阶段 整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。 1995年，在经历了之前的炒作与调控之后，国内的房地产市场处在一个萎缩的状态。随着中国的福利分房制度改革的深入，政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。处在改革前沿的深圳市，随即推出一系列的措施，以刺激房地产

行业的发展，其中最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连等地得到推广。 2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。 2003,2007年，调控、反调控与总体反思阶段 2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005,2006年则是政策出台最为密集的阶段。 在这一时期，政府先后出台了10多项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构，以及外资管理等多方面，来全面反思国内的房地产行业发展。由于中央与地方政府之间存在较大的利益冲突，因此，当诸多的政策落到实处之后，常常不是被夸大，就是被缩小。 2006,2007年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内房价开始出现爆发式的增长，政府随即开始不断紧缩信贷，以期为“高热”的楼市降温。 2007年,2010年，房地产行业全面调整的阶段 2007年第四季度开始，信贷紧缩政策的影响逐渐显露，不断升温的房价开始快速回落，伴随这一回落的还有商品房的成交量。 2008年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。 从近期的经济与行业发展情况看，这一调整的过程还将持续一段时间，最快会在2009年下半年开始出现复苏的迹象，而要全面的回暖，可能需要到2010年及更远的未来。 2、中国房地产行业发展特点

2019年房地产市场分析报告

2019年房地产市场分 析报告 2019年10月

目录 一、房地产进入平稳发展新阶段，住房销售回归需求中枢 (8) 1、房地产进入提质降速的高质量发展新周期 (8) 2、“房住不炒”引导，销售回归自住需求中枢 (9) 二、全国：总量稳定，三大需求支撑下市场空间仍然巨大 (11) 1、支撑未来十年房地产市场空间的六大因素 (14) （1）城镇化：城镇化率持续提升，大量农村人口进城 (14) （2）人口迁移：城市间人口迁移增加 (16) （3）住房消费升级：观念、区域和品牌三层次消费升级 (17) （4）住房质量：居住条件改善 (18) ①我国基本告别住房短缺，但住房质量仍有很大改善空间 (18) ②城镇主力置业人口数量保持稳定，但年龄中枢上移，住房改善的能力提升 (19) （5）经济增长：经济增长带动居民住房消费持续增加 (21) （6）家庭因素：家庭结构变化，家庭规模小型化 (23) 2、测算我国未来房地产市场空间 (26) （1）六大因素支撑下的三类自住需求 (26) ①城镇人口增加需求 (26) ②城市更新改造需求 (27) ③居住条件改善 (27) （2）方法与数据 (27) （3）测算结果：市场空间稳固十年以上 (29) 三、区域：区域分化，需求向一二线城市和主要城市群集中 (31) 1、需求向一二线城市集中 (31) （1）测算结果 (31) （2）区域分化成因 (33) 2、需求向主要城市群集中 (36)

（1）测算结果 (36) （2）区域分化成因 (39) ①经济发展不平衡带来的人口区域间流动 (39) ②农业人口城镇化潜力差异 (39) ③居住条件改善空间差异 (40)

2009年武汉房地产市场回顾及2010年展望

2009年武汉房地产市场回顾 及2010年展望 2009年，武汉商品住宅累计新增供应面积568.77万平方米，与2008年相比下跌30.01%。 2009年市场回暖的程度和持续时间超出市场预期，即使部分开发商采取加快工程进度等措施加大供应，但新增供应量的增长缺乏有力支撑，因此供应趋紧成为了必然现象。2009年，武汉商品住宅累计成交套数11.53万套，是2008年的2.27倍，比同样火爆的2007年也多出了7800多套；累计成交面积1200.72万平方米，成交金额635.87亿元，同比分别上涨130.7%和122.7%。 2009年，受房地产市场回暖影响，开发商资金压力减小，同时对后市预期乐观，在考虑到自己资金实力和土地储备后，开始新一轮拿地。2009年，武汉土地市场供应充足，中心城区累计供应土地85宗，土地供应总面积超过750万方。武汉中心城区累计成交土地74宗，成交总面积748.68万平方

米，成交量为历年之首。12月29日华侨城以招标形式夺得东湖风景区地块一宗，总面积为3167亩，用于住宅和旅游开发，该地块也以43亿元的成交总价刷新了武汉土地市场成交记录，成为新“地王”。 同时，《报告》中也就2010年的形势进行了权威的预测：2010年底或2011年初，从紧的货币政策才会发挥作用，而且货币政策的收紧（加息、缩紧银根）是一步步的，效果也需要慢慢释放。2010年上半年，武汉楼市新推项目较多，需求依然较旺，房价也将保持稳中有升的态势。不过，随着“国四条”、“国十一条”的陆续出台，政策有“趋紧”可能，如果政策再度从紧，势必首先在市场成交量上体现，进而抑制房价的上行趋势。

2019年房地产行业发展情况分析

2019年房地产行业发展情况分析 2018年，房地产行业整体运行先扬后抑，上半年虽然调控政策层面依旧“高压”，但销售惯性维持，投资开发额、新开工面积、土地购置面积增速等指标依旧保持着快速增长。下半年市场出现放缓，核心一二线城市的去化率较前期均有了不同程度的回调，出现打折促销、精装该毛坯、特价房等以价换量的营销模式，土地购置面积增速放缓，投资开发增速虽维持高位但上涨动力不足，商办库存风险依旧。总体来看，2018年全年销售、投资等指标高位运行，土地购置先热再趋冷。 第一节房地产业综合景气度分析 2018年，房地产调控政策在“房住不炒”和“租购并举”的基调下继续构建长短结合的制度体系，住房租赁市场建设继续提速，调控政策更加强调“因城施策、分类调控”，地方政府适机出台调控政策的主动性明显增强。在此背景下，2018年，全国房地产市场景气指数呈现出先降后升的走势特点。2018年4月，“国房景气指数”为101.40，为全年低点，9月，“国房景气指数”为101.99，为全年高点，同时创2012年以来新高。 数据来源：国家统计局 表12016-2018年我国国房景气指数走势

第二节房地产行业运行分析 一、房地产投资情况 2018年1-11月，全国房地产开发投资总额累计110083.00亿元，同比增长9.7%，增速比上年同期提高2.2个百分点。2018年，全国房地产开发投资增速维持在9%以上，高于2017年。其中，住宅投资仍然是房地产开发投资的主要拉动点。一方面，土地购置费一般滞后于土地成交金额2-3个季度（购置费是分期付款分期计入），2017年下半年以来由于房企开始发力在三四线与中西部地区拿地，土地成交金额的持续高增速推动土地购置费对于投资拉动的贡献提升；另一方面，2018年1-11月PSL累计投放6491亿元，同比增长14.1%，保持了较高增速，而2018年棚改开工套数也大概率超额完成，其中投入棚改的实物安置部分直接贡献投资；此外，前期库存持续下行叠加销售不弱，房企补库存意愿强烈，新开工面积增速提升带动投资增速。 数据来源：国家统计局 图12016-2018年全国房地产开发累计投资情况 从供应结构来看，2018年1-11月，在房地产开发投资中，商品住宅完成投资78026.72亿元，占房地产开发投资的比重为70.9%，占比较上年同期提高2.5个百分点；办公楼投资5422.55亿元，所占比重为4.9%，占比较上年同期回落1.2个百分点；商业营业用房投资13066.07亿元，所占比重为11.9%，占比较上年同期回落2.5个百分点；其他房屋投资13567.66亿元，所占比重为12.3%，占比较上年同期提高1.2个百分点。

房地产市场预测

房地产市场预测 Document number【AA80KGB-AA98YT-AAT8CB-2A6UT-A18GG】

房地产市场预测 运用科学的方法，对房地产市场供求关系及其发展趋势和相联系的各种因素加以分析和判断，从而为国家宏观调控和企业制定发展战略服务，以有效地提高资源配置的效率。其主要步骤是： （一）目标测定市场预测目标是指预测的具体对象的项目和指标，主要是房地产市场预测的目的、房地产商品类型、地域范围及时间等。 （二）资料整理根据所需资料来源不同可分为：一是各级政府、主管部门和综合管理部门公布企业积累的历来的市场信息资料。二是调查收集市场动态的原始材料，用于及时、迅捷地反映市场动态，主要方法有典型调查、个别走访、召开座谈会或展销会等等，从而准确掌握目前人们对房地产市场商品要求的动态。 （三）因素分析影响房地产市场运行有主观、客观多方面的因素：主观因素有服务态度、广告宣传、销售方式等；客观因素有国际国内局势、社会商品购买力、物价水平、房地产商品周期、消费偏好等。对因素分析通常应根据具体情况而作定性、定量分析。 （四）结果论证对预测结构必须从技术、经济两方面论证其合理性。结合没有考虑或业已变化的因素，并借助经验、推理和知识去判断和修正预测结果。 （五）编写报告通过理论检验、资料检验、专家检验之后，得出新的预测结果及主要结论，编写预测报告。报告分两种：一是一般性报告，其目的是简洁、明确地向各级管理、决策人员提供预测结果和市场活动建议，并对预测过程和结果加以扼要说明和简单论证；二是专门性报告，其读者是市场研究和咨询人员，要求详尽地说明预测目标、预测方法、资料来源、预测过程。 房地产市场预测方法主要有： 经验判断法，包括个人判断法、集合意见法、专家征询法等； 预测调查预测法，包括典型调查、抽样调查、全面调查、销售调查和定期交换情报预测法等； 数学外推预测法，包括算术平均法、移动平均法、最小二乘法、指数平滑法等；

2019房地产经纪人考试业务操作真题及答案

2019房地产经纪人考试业务操作真题及答案

1.根据购买目的的不同，房地产市场分为自用市场和( )。 A.租赁市场 B.抵押市场 C.销售市场 D.投资市场 2.最接近完全竞争的房地产市场是( )。 A.土地市场 B.增量市场 C.存量市场 D.抵押市场 3.一般情况下，由开发高主导定价的房地产是( )。 A.存量房地产 B.土地 C.增量房地产

D.房屋 4.房地产项目定位阶段的市场调查应从了解开发项目的( )入手。 A.土地状况 B.交通状况 C.周边周边景观 D.社会需求 5.房地产销售阶段市场调查的要点是( )。 A.市场推广调查和测评、成交客户问卷调查和销售难点调查 B.竞争项目调查、客户需求和接触媒体习惯调查 C.竞争项目销售信息调查、成交客户问卷调查和规划调整 D.价格调查、客户需求调查 6.房地产市场调查按具体的调查方法划分，主要有访问法.观察法和( )。 A.定性调查法 B.抽样法

C.实验法 D.重点调查法 7.不属于房地产市场供给调查的内容是( ) A.区域在售项目推出的单位.面积.户型调查 B.区域总体环境质量状况调查 C.总体供给的预测调查 D.房地产细分市场供给调查 8.按照( )来划分，市场调查分为全面普查和重点调查。 A.调查的侧重点 B.选择调查对象的方式 C.抽样方法 C.调查所采用的模型 9.随机抽样的方法有分层随机抽样.分群随机抽样和( )。 A.简单随机抽样 B.任意随机抽样

C.就便随机抽样 D.配额随机抽样 10.房地产市场调查的目的可以通过探测性调查.描述性调查.因果性调查和( )来确定。 A.现时性调查 B.定性调查 C.预测性调查 D.回顾性调查 1.D 2.C 3.C 4.A 5.A 6.C 7.B 8.B 9.A 10.C 1.房地产项目定位的核心内容是( )。 A.对产品提出一种主题推广概念，使产品在潜在消费者思想感情中产生共鸣 B.通过对产品和形象的设计，对产品赋予不同的价值，最终达成销售 C.通过对市场、消费者的分析，拟订建筑设计任务书 D.产品定位、客户定位和形象定位

2009年成都市房地产市场回顾及展望.doc

2009年成都市房地产市场回顾及2010年展望 时至2010年春节，刚刚过去的2009年房地产市场热潮还意犹未尽，经过了08年的低迷之后，2009年成都楼市强劲复苏。地震和金融危机的影响逐渐散去，在购房优惠政策的刺激下，成都楼市从春节后就逐渐活跃起来，压抑的需求开始不断释放，房价也止跌回升。同时，成都市加大了旧城改造力度，造成拆迁置业需求大幅增长。在买涨不买跌的心理驱动下，投资者和恐慌性置业的市民也越来越多，助推成都楼市成交量节节攀高。市场是否真的恐慌，恐慌过后市场该何去何从，在此通过一些数据浅析成都房地产市场，以试图看清市场通往何方。 1． 2009年成都市房地产运行情况 1.1商品房供应情况 1.1.1主城区新增商品住宅供应 2009年主城区累计新增商品住宅供应843万平方米，同比下降15.95%，降幅有所减小。 图一 近三年成都市主城区新增商品住宅供应 1.1.2 主城区环线商品住宅供应 从2009年主城区商品住宅供应的环域情况来看，二三环之间供应430万平米，约占总供应的51%，其次为三环外，供应量达到312万平米，占总供应的37%。 图二 成都市主城区各环线供应比例 010 20 30 40 50 60 内环内 内一环间一二环间二三环间三环外 1.1.3主城区各行政区域商品住宅供应 从2009年主城区商品住宅供应的区域情况来看，成华区全年供应168.6万平米，约占总供应的20%，其次为高新区、锦江区和金牛区，分别占总供应的19%、18%。青羊区供应最少仅占12%。

图三 主城区各行政区域供应 5 10 15 20 25 成华区 锦江区金牛区武侯区高新区青羊区 1.2 2009年主城区商品房成交 1.2.1 主城区各行政区域成交 2009年主城区共成交商品房面积约1415.83万平方米，其中成华区住宅成交339.8万平米。位居五城区及高新区之首，占总交易量的24%，其次为锦江区，成交260.7 万平米。 图四 主城区各行政区域成交比例 16% 1.2.2 2009年成都市主城区商品房月成交走势 09年春节后刚需井喷导致交易量迅速恢复，市场聚集了较高人气，交易量在5月份因春季房交会的到来市场成交量创历史新高，达207.93万㎡的顶峰；之后6月份因为刚需疲软、交易淡季的到来和炎热天气的影响，市场进入正常调整期；10月份秋交会开始后，市场出现短暂的回暖小高峰，但成交量远不及春交会。11月份，受优惠政策可能在年底停止的言论影响，不少购房者急于搭上末班车，造成交易量再次上升，形成年末购房高峰期。 图五 2009年主城区商品房月成交走势 501001502002501月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月