房地产政策及其对房价的影响

评论既有政策对房价的影响

?1、既有的房地产调控政策是什么？

?2、宏观政策对房价的总体影响是什么？

?3、宏观政策是怎样影响房价的，即造成影响的原因是什么？

2009年~2013年房地产宏观调控政策回顾

?说明：

?2008年上半年央行4次上调利息和一系列的房地产压制政策严控着房地产业的发展，但下半年的全球性金融危机使调控政策由压制转变为支持，央行5次下调利率，政府出台一系列救市措施，房地产开始快速发展。从2009年政策整体来看，从5月开始为政策分水岭，前半年出台的政策仍然有利房地产市场发展，大大促进了房地产市场的发展。后半年由于房价快速飙升，投机日盛，房地产宏观调控再次卷土重来。因而，此次讨论的政策年限范围仅在2009年到2013年。

2009年

?1、国税局发文规范土地增值税清算工作。（5.21）

?2、发改委提出将研究开征物业税。（5.25）

?3、营业税免征优惠政策终止。（10月）

?4、个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。（10.9）

?5、“国四条”出台：一要增加普通商品住房的有效供给;二要继续支持居民自主和改善性住房消费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度;三是要加强市场监管;四要继续大规模推进保障性安居工程建设。（10.24）

2010年

?1、国务院出台“国十一条”,严格二套房贷款管理,首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导。

?2、1月21日,国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出,申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%;

?3、3月10日,国土资源部再次出台了19条土地调控新政,即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被"冻结"等19条内容;

?4、3月22日,国土资源部会议提出,在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前,各地不得出让住房用地;将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点;各地要明确并适当增加土地供应总量;房价上涨过快、过高的城市,要严控向大套型住房建设供地;

5、3月23日,国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业,要加快进行调整重组,

在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作後要退出房地产业务,并在15个工作日内制订有序退出的方案;

?6、4月2日,财政部下发通知称,对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策;

7、4月7日,国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出,要进一步加强房地

产市场调控,增加普通商品住房的有效供给,支持普通自住和改善性住房消费,大力整顿房地产市场秩序;

8、4月14日,国务院常务会议指出,全球金融危机的影响仍在持续,将保持货币信贷适

度增长,坚决抑制住房价格过快上涨,并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策;

9、4月15日,国务院出台具体措施,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不

得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍.对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;

10、4月15日,国土资源部公布2010年住房供地计划,今年拟计划供应住房用地总量

同比增长逾130%,其中中小套型商品房将占四成多,超过去年全国实际住房用地总量;

11、4月18日,国务院发布通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地

区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款;

12、国土资源部：在建及在售小产权房须停建停售;住建部：开发商买地不得贷款;

国务院:引导民间资本进入政策性住房建设;

2011年

?1、2011年1月18日，银监会：继续实施差别话房贷政策。

?2、2011年1月26日公布的新“国八条”，把二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍。加上此前的政策，2011年，首套房商业贷款的首付为30%，第三套及以上住房不发放商业贷款。在东莞无法提供一年的纳税证明或社保证明的家庭，也无法获得商业贷款。3、2011年1月28日房产税试点：上海;重庆。

4、2011年2月218日：住建部与地方签订保障房责任书加大保障性住房建设和供

应，增加住房用地有效供应。

2012年

?1、住房信息系统联网。住建部启动的全国40个城市的个人住房信息系统的建设工作将在年底前完成。该40个城市包括省会城市，计划单列城市，及一批大型的地级市。

2、四大行首套房贷利率降到基准线。工、农、中、建四大行在内部召开了研究全面

落实差别化房贷政策的座谈会，会上，四大行共同提出，将切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理权衡定价，在基准利率的基础上根据风险原则合理定价首套房贷款利率，但首套房首付比例仍然执行30%的标准。此外，还将提高住房贷款审批效率。

3013年

?3月1日，“国五条”出台：

?1、完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

?2、坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。

?3、增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。

?4、加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年

底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

?5、加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。

主要政策方向及其影响

?一、信贷政策

?1、存款准备金率的变化。

?2、基准利率的变化。

?3、二套房首付比例及贷款利率的变化。

?二、土地政策

?1、增加住宅用地供应。

?2、提高住宅用地的使用效率。

?三、税收政策

?1、严格执行住房税收政策。

?2、发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。

?3、调整营业税政策，对不足5年转手交易的，全额征税。

?4、严格实施差别化住房税收政策。

?5、卖房征收20%个税。

?四、保障性住房政策

?增加保障性住房的供应量，合理分配保证性住房。

?五、限购政策

?以家庭为单位，以户籍为标准，多数城市对当地居民实施“限二禁三”的政策，对非当地户籍家庭实施“限一禁二”的政策。

宏观政策对房价的总体影响

?总体影响：遏制了房价过快上涨的势头，减缓了房价上升速度。

?为了达到这个目的，宏观政策致力于控制住房需求。给房地产行业降温，遏制投机性购房需求、疏导刚性住房需求，保障基本住房需求。

宏观政策影响房价的思路

?一、抑制

?1、通过信贷政策减少货币供应量。

?2、通过信贷政策增加房地产和消费者贷款成本。

?3、通过税收政策、二套房政策增加投资性购房的成本。

?二、疏导

?1、通过土地政策的调整增加住房用地，提高住房用地使用效率。

?2、通过保障性住房政策增加住房供应量，保障一部分人的住房需求。

?三、限制

?1、严格实施差别化信贷政策、税收政策。

?2、严格实施差别化限购政策。

?纵观近几年的房地产调控政策，政策的实施层层推进。

?简单来说，先是通过经济杠杆让房地产商和消费者不易获得贷款，再通过税收政策、二套房首付政策提高消费者的购房成本和住房转手成本，最后，通过限购政策让部分消费者失去购房资格。当然，与此同时，也在增加住房土地供应量、保障性住房供应量、建立健全全国住房信息联网系统和规范、整治房地产市场。

?由于房地产调控的主要目的之一是遏制投机性住房需求，因而也可以另一个角度来

看宏观调控政策。

?第一，通过购房资格审查和切断各种融资渠道（或者说增加融资成本）在投机者出手前进行影响。

?第二，通过差别化信贷政策和二手房首付政策在投机者出手时进行影响。

?第三，通过税收政策（营业税、个税）来增加房地产转手成本，从而对投机者出手后进行影响。

?总而言之，投机者进行投机行为要闯过“三关”。

宏观调控下，所在地区楼市相关情况?1、房地产市场变化。

?2、房价变化。

?3、购房者心态变化。

预测新政下房价的走势

宏观调控的新政

?“国五条”

?（一）完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

?（二）坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。

?（三）增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。

?（四）加快保障性安居工程规划建设。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

?（五）加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。

?卖房征收20%个税

房价总体预估走势

?一手房地产市场

?1、全国：房价会缓慢上涨，上涨部分包括合理上涨和市场配置机制下的上涨。

?2、一、二线城市：继续保持房价高位状态。

?3、三线及以下城市：房价会继续上涨，幅度会大于全国水平。

?二手房地产市场：

?政策施行前市场可能出现井喷现象，房价稳中有小幅下降；政策施行后二手市场进入低迷期，二手市场房价稳中有小幅下降。

预估理由

?1、受通货膨胀和成本上升的影响，房价在价格绝对值上会持续小幅上涨。

?2、虽然宏观调控政策极力遏制投机性住房需求，但在一些政策真空的领域，可能会有国内外游资进行投机性炒作，从而引起房价上升。

?3、短时间内，保障性住房需求不能得到很好的满足。

?4、部分宏观调控政策只是压制住房需求，并没有从根本上解决问题。这部分被压制的刚性住房需求者会钻政策漏洞，使得政策失灵。

?5、一二线城市房价目前处于高位状态，短时间上涨空间小。

?6、三线及以下城市政策较为宽松，有利于游资炒作，加上目前的房价具备一定的上涨空间。

?7、二手房地产市场在“卖房征收20%个税”政策实施前会出现井喷现象，转手者与接受者主要考虑避开税收成本，二手房价会有小幅下降；政策实施后，二手房地产市场进入低迷状态，原因是税收成本的出现使得房价总价大幅增加。

浅析《房产税暂行条例》的施行对我国房地产交易的影响

浅析《房产税暂行条例》的施行对我国房地 产交易的影响 摘要：今年以来，房产税一直是业内外热议的焦点，先是4月17日新“国十条”公布，随后的5月31日，国务院批转国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》明确提出“逐步推进房产税改革”，再度引发业内猜测。9月29日，国家有关部委推出多项房地产政策，展开第二轮楼市调控。其中，十分引人注目的一项就是，“房产税改革试点将加快推进，并逐步扩大到全国”。相比4月楼市新政提出的“加快研究制定引导个人合理住房消费和调节房产收益的税收政策”，已从“加快研究政策”进入到“加快推进试点”层面了，新形势下的房产税离我们越来越近了。 关键字：房产税； 一、房产税的定义 房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税的征税对象是房产，所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产，但室内游泳池属于房产。房产税征税范围是城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村的房屋。 二、房产税的起源 房产税是为中外各国政府广为开征的古老的税种。欧洲中世纪时，房产税就成为封建君主敛财的一项重要手段，且名目繁多，如“窗户税”、“灶税”、“烟囱税”等，这类房产税大多以房屋的某种外部标

志作为确定负担的标准。中国古籍《周礼》上所称“廛布”即为最初的房产税，至唐代的问架税、清代和中华民国时期的房捐，均属房产税性质。 1949年中华人民共和国建立后，政务院发布《全国税政实施要则》(1950年)将房产税列为开征的14个税种之一。1951年8月政务院发布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，将房产税与地产税合并为房地产税。1973年简化税制，把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税，保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。1984年改革工商税制，国家决定恢复征收房地产税，将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。1986年9月15日国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，同年10月1日起施行，适用于国内单位和个人。2008年12月31日，国务院公布了第546号令，自2009年1月1日起废止《城市房地产税暂行条例》，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国暂行条例》和内资企业一样缴纳房产税。 三、房产税的特点 我国的目前开征的房产税有三个特点：1、属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；2、征收范围限于城镇的经营性房屋； 3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。 四、房产税对房地产市场的影响 根据我国房产税征收的相关规定，个人所有非营业用的房产免征房产税，简单分析一下在现行的房地产市场，商品房买卖目前涉及到的税费主要有契税、印花税、买卖交易手续费、登记费、公共维修建

利率调整对房价影响的研究综述

龙源期刊网 https://www.wendangku.net/doc/062566547.html, 利率调整对房价影响的研究综述 作者：刘小平 来源：《北方经济》2010年第24期 摘要：理论上都认为，利率对房地产市场有影响，但实证分析的结果却大有出入，特别 是国内学者的相关研究结果具有不一致性。本文对近期国内外利率变化与房地产价格关系的相关文献进行了简要的回顾，以期对进一步的相关研究有所帮助。 关键词：利率房地产价格 一、引言 我国自1998年住房分配体制改革以来，房地产业已经成长为国民经济中的重要支柱产业之一，房地产问题也已经成为中国经济界最热点、敏感的问题。同时，房价一路高歌猛进，特别是2008年金融危机时，政府为了刺激房地产业发展出台了一系列的优惠措施，如房贷利率打七折、税收优惠等措施，极大地刺激了楼市，导致2009年我国房地产业异常火爆。继而2010年初政府出台了旨在抑制房价增速过快趋势的“新国十条”，如取消房贷利率七折优惠、二套房贷严格执行首付不少于四成及利率为基准利率1.1倍的规定等。在此背景下，十分有必要针对利率这一主要的货币政策工具影响房地产价格的传导机制进行研究，以考察我国房地产市场利率调整对房价的影响程度。 国外关于利率同房地产价格关系的研究要比国内的相关研究早好几十年，而我国的房地产市场基本上是进入21世纪后才逐渐发展起来的，规模、成熟度远不能和西方国家相比，故而其相关研究也滞后多年。本文旨在对国内外相关研究文献进行简要回顾。 二、国内外研究现状 （一）国外相关研究 房地产作为一种耐用消费品，其价格同样由其供给和需求共同决定，但由于房地产作为商品，兼有投资和消费的双重属性，所以，价格决定机制远比其他普通商品要复杂。国外很多学者分析利率同房价的关系时，大多从供给、需求或投资的角度展开分析（Kau & Keenan，1980；Reichert，1990；、Yavuz Arlan，2006；Levin & Pryce，2007)。 Kau & Keenan（1980）在新古典主义框架内，利用微观经济学方法，从利率与住宅消费、利率与房屋租赁、利率与投资、利率与按揭等多个方面分别建立理论模型分析了实际利率同房地产市场之间的关系。从其理论模型分析的结果显示：利率同住宅需求之间呈负相关关系，利率的上涨将导致住宅价格和投资的下降，二者呈反比。Reichert(1990)从供求决定价格理论出

房地产政策及其对房价的影响

评论既有政策对房价的影响 ?1、既有的房地产调控政策是什么？ ?2、宏观政策对房价的总体影响是什么？ ?3、宏观政策是怎样影响房价的，即造成影响的原因是什么？ 2009年~2013年房地产宏观调控政策回顾 ?说明： ?2008年上半年央行4次上调利息和一系列的房地产压制政策严控着房地产业的发展，但下半年的全球性金融危机使调控政策由压制转变为支持，央行5次下调利率，政府出台一系列救市措施，房地产开始快速发展。从2009年政策整体来看，从5月开始为政策分水岭，前半年出台的政策仍然有利房地产市场发展，大大促进了房地产市场的发展。后半年由于房价快速飙升，投机日盛，房地产宏观调控再次卷土重来。因而，此次讨论的政策年限范围仅在2009年到2013年。 2009年 ?1、国税局发文规范土地增值税清算工作。（5.21） ?2、发改委提出将研究开征物业税。（5.25） ?3、营业税免征优惠政策终止。（10月） ?4、个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。（10.9） ?5、“国四条”出台：一要增加普通商品住房的有效供给;二要继续支持居民自主和改善性住房消费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度;三是要加强市场监管;四要继续大规模推进保障性安居工程建设。（10.24） 2010年 ?1、国务院出台“国十一条”,严格二套房贷款管理,首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导。 ?2、1月21日,国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出,申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%; ?3、3月10日,国土资源部再次出台了19条土地调控新政,即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被"冻结"等19条内容; ?4、3月22日,国土资源部会议提出,在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前,各地不得出让住房用地;将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点;各地要明确并适当增加土地供应总量;房价上涨过快、过高的城市,要严控向大套型住房建设供地; 5、3月23日,国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业,要加快进行调整重组, 在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作後要退出房地产业务,并在15个工作日内制订有序退出的方案; ?6、4月2日,财政部下发通知称,对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策; 7、4月7日,国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出,要进一步加强房地 产市场调控,增加普通商品住房的有效供给,支持普通自住和改善性住房消费,大力整顿房地产市场秩序; 8、4月14日,国务院常务会议指出,全球金融危机的影响仍在持续,将保持货币信贷适

货币政策对房地产市场的影响

四川大学锦江学院 2009级《金融市场学》课程论文 论文题目：货币政策对房地产市场的影响 完成时间：2011年11月5日 摘要：货币政策对房地产价格的影响是一个长期动态过程，货币供应量与利率水平的变化冲击会对房地产价格产生长远影响。 2000年以来，中国的房地产市场有发展也有跌落。在这变化 的背后，我们不难看出央行宽松的货币政策会促进房地产的 发展，紧缩的货币政策会抑制房地产的发展。 关键词：货币政策消费者物价指数稳健货币政策 一、货币政策 （一）货币政策的含义及目标

货币政策是中央银行或者货币当局运用各种金融工具通过调整货币供应量，进而对宏观经济进行调节的一种手段或措施。作为金融政策的一个重要部分组成部分，货币政策的目的是通过调控货币的供应量或信用供给量，影响整个国民经济，以实现货币政策的最终目标：物价稳定、充分就业、经济增长和国际收支平衡。 （二）货币政策的工具 货币政策在实施过程中货币政策工具起着重要的作用，有了最终目标，而采用什么样的货币政策工具来操作是很重要的。货币政策有工具：1）一般性的货币政策工具：调整法定存款准备金、调整再贴现率和公开市场业务，此为货币政策的“三大法宝”。2）选择性货币工具：直接信用控制、间接信用控制、消费者信用控制、证券市场信用控制、不动产信用控制。 （三）我国当前经济宏观形势及采取的货币政策 一国的经济形势可表现在多方面：经济增长速度、就业、通胀、国际收支、经济效益、经济结构人民生活改善等。从1998年金融危机到现在，我国经济增长已经连续9年以两位数增长，2007年前三季度更是达到了11.7%的增长速度。在2010年，中国国内生产总值达397983亿美元，增长速度为10.3%，其经济的总规模超过日本，跃居为世界第二大经济体。据中国国家统计局近日公布的数据：2011年第一季度国内生产总值同比增长9.6%、二季度同比增长9.5%、三季度同比增长9.1%，三个季度基本上稳定在9%以上，6月末所登记的城镇失业率为4.1%，前三季度的固定投资稳定在17%，居民消费

国家政策对房地产行业的影响

国家政策对房地产行业的影响 随着3月1日“国五条”实施细则发布，市民及房地产行业人士看到了国务院从严调控房地产市场的决心。无论是对二手房交易征收20%的个人所得税，还是对二套房提高首付比例与利率，这些条款之严厉，都远远超出了市场的想象。两会即将结束，“国五条”具体的细则实施也即将浮出水面。有关“国五条”等等一系列宏观政策到底对2013年后三个季度的房地产行业形势产生什么巨大的影响呢？以下是我个人的一些浅见。 （1）在国五条中，不管是大幅增加土地供应量，还是实施二手房计税20%，政府的目的旨在“抑制房价”，但是所谓的“抑制房价”只是迷惑老百姓的烟雾弹，其真正目的还是要提高房价，只是政府希望把房价控制在合理的通货膨胀范围内。因为现在的人们已经懂得纸币在贬值，所以房价上涨也是必然的事情，只是上涨的速度超乎了人们所能接受的范围。此次政府推出的“新国五条”，或许其目的在于两点，一是安抚民心，防止社会人民因房价过高而怨声载道，从而稳定社会。二是在人民可接受的房价增长范围内，最大限度缩减开发商利润从而增加中央财政收入。二手房计税点的大幅提高，土地供应量的快速增长，无疑会促使新建住房的需求，供应双向提升，进而达到另一个平衡点，而这个平衡点无疑会是政府希望的得到最大提升的楼市价格。但这个价格又不能超过人民所能接受的范围，还得满足财政收入的需要，更要从开发商所获得利润中抽取最大的税收。基于这三点，2013年未来三个季度内，针对住宅地块，在一线城市，重点二线城市，土地供应量或许会较大增加，土地价格可能相对第一个季度或是去年年底较低，但土地绝对价格仍然会偏高，而二三线非重点城市土地量则会大幅增加，且土地价格不会很高，溢价率也会保持较低水平。所以整体的土地价格，相比第一季度和去年，未来2-4季度内可能会下降，但下降的幅度不会很大。 （2）在国务院办公厅发布的细则里，最惹人关注的也是未来最能影响房价走势的一项政策就是对出售自有住房按转让所得的20%计征所得税。当3月1日此项细则一出，全国二手房市场顿时风起云涌，二手房交易频繁增加，尤其以北上广深四大一线城市为最。根据中原地产研究中心统计的数据显示，3月上旬全国主要的54城市，新建住宅签约套数合计为86478套，环比之前89504套微跌3.4%。由此我们可以也看出这次对二手房交易征收20%的个人所得税细则确实给房地产市场，尤其是二手房市场及新房市场带来了一定的影响。那么这种影响是否会继续持续下去呢。我个人认为，在此项细则落地实施之前，二手房市场会出现短暂的火爆形势，新建商品住房市场必然会受到相应的影响，但影响不大。在此项细则（各地方性细则）出台实施之后，二手房市场交易会出现短暂的骤减，新建商品住房市场会随之出现较大上涨。但上涨幅度不会过大。由此，不难看出，对此项细则影响的预测，从长远的角度来看，无乱是二手房和新建住房，房价都会要上涨，但上涨的幅度，平均来看，不会非常大。 之所以有此上述观点结论。我认为从以下几个方面可以得出。首先，从全国范围来看，这项政策的影响程度由大到小依次是一线，二线，三四线。这一点毋庸置疑，但是就二手房市场交易的买卖双方来看，无论是几线城市，其实实际的影响力并没有表面上看到的巨大。这其中最关键的因素就是在于二手房交易时发生的阴阳合同问题。计征税率提高到20%，的确给买方带来了不小的税负，但是阴阳合同的潜规则下，这比税负依然会被大量减轻，只是与发布政策之前的税负相比会增加很多，但是对于买方的消费者来说，税负的增加幅度远未达到他们不能承受的底限。所以政策前后，二手房的交易量会出现小幅震荡，但影响不大，而新建住房市场也会相同，因为这两个市场是互相依存制衡的关系。第二，从二手房和新建住房的价格来看，在计征20%所得税的影响下，二手房的涨价，降价，必然会影响新建住房的降价，涨价。但不可否认的一点，二手房与新建住房的此消彼长，其带来的结果必然是整体房价的上升，但是这个上升的速度会比较缓慢平稳。第三，从现在需求的客户来看，不管

浅析金融信贷收紧对房地产市场的影响

浅析金融信贷收紧对房地产市场的影响 2017-06-29 摘要：2017年以来，我国房地产市场形势出现了新变化，房贷政策不断收紧，房贷利率持续上升。受此影响，全国房地产开发企业到位资金增速持续回落，企业自筹资金延续负增长；个人按揭贷款创新低；一、二线城市房价同比涨幅持续回落。本文通过简述历年来我国房地产信贷政策的发展变化分析本次信贷收紧对2017年房地产市场的影响。 一、房地产信贷政策回顾 我国最早的住房信贷政策始于1991年。当年，建设银行、工商银行相继成立了房地产信贷部，承接办理个人住房信贷业务，并制定了职工住房抵押贷款管理办法。但1992年随着房地产市场过热，信贷政策开始收紧。1995年8月，央行颁布了《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》，标志着我国银行商业性住房贷款走上正轨。1998年，在一系列房改文件颁布利好刺激下，信贷政策开始逐步放宽并规定了利率优惠政策，1999年，央行继续调整个人住房贷款的期限和利率，信贷政策持续宽松，2003年我国住房信贷政策迎来首个宽松期，且这一轮宽松环境一直延续到2006年，造就了住房改革以来的首轮旺市。 受国际金融危机冲击，2008年，我国房地产市场十年来首次出现下跌。为此，相关部门出台了多项房地产刺激政策。这也使得央行5次降息直接催生了2009年房地产市场爆发。由于2009年地王频出、通胀明显，为进一步加强和改善房地产市场调控，防止金融风险，2010年，我国政府接连下发了“新国四条”、“新国十条”等一系列政策措施遏制房价过快上涨，尤其是被业界称为“新国十条”的楼市新政，在政府监管、金融政策、交易税费等多方面作了严格规定，被称为“有史以来力度最大的一次楼市调控”。2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，政府继续加强房地产调控。“限购”、“限价”、“限贷”等政策持续加码，信贷等政策均达到了有史以来的“最强度”，导致市场观望情绪浓厚，房地产市场陷入调整期。2014年之后，我国房地产市场形势出现了一些新变化，市场已处于明显的弱市调整格局，政府陆续松绑限购令，但政策效果不佳，2014年9月30日，央行和银监会联合发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的

货币政策对我国房地产价格的影响

货币政策对我国房地产价格波动的影响 摘要： 最近这几年来，我国大部分地区城市的的房地产价格的迅速发展使其积极的带动中国的GDP增长，但是这样房地产价格的快速增长，有时候也会为社会的经济埋下“隐患”，产生负面的影响。因此，如果正确的控制房地产的价格成为了我们目前急需解决的一个经济问题，国家为了有效的控制房地产的市场价格，利用了一系列货币政策和非货币性政策。央行不仅多次调高法定存款准备金率和利率，还出台了一系列如“限购令”等其他非货币性政策，希望通过对房地产价格的宏观调控，可以使得房价产价格在理性的范围内，而不是大幅度超出理性范围的增长，如果不能及时的控制房地产价格，这个将会影响国民经济的稳定发展和人民的生活质量。我认为，从货币政策影响房地产价格的三条途径入手，即：利率、信贷、资产组合效应，对于有效地促进我国房价合理回归有重要的意义。 关键字： 货币政策；房地产价格；影响因素 一．引言 我国的房地产自从1998年进入市场化，房地产产业链长,波及面广，几乎国民经济中的所有产业和房地产业都有所关联，并且还关系到民生的问题。房地产的价格也历经了较长时间的增长，从整体的数据上来看，还没有出现持续下跌的趋势，房地产的价格快速增长，也拉动了中国的社会经济的发展，并且成为拉动我国经济发展的支柱产业之一。房地产产业的投资收益远远高于其他产业的投资收益，使得更多的投资者倾向投资这个产业，导致大量的闲置资金进入这个产业，但是这种“过热”的投资必定会使得这个产业的价格失去平衡，这时候就需要国家的宏观调控，把对房地产的调控作为最主要的重点，使得房地产的价格回到平衡的合理价格。 二．国家这几年的货币政策对房地产价格的宏观调控 （1）自从2003年以来，中国人民银行陆续出台了一系列政策，其核心是提高商业银行和开发企业自有的资本金率，严格控制信贷规模，加息，取消个贷优惠政策等等，其目的是抑制房地产价格的快速增长和房地产投资过热的现象。 （2）2006年4月28日起，中国人民银行上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由百分之5.58提高到百分之5.85；7月5号和8月15号，央行两次上调存款类金融机构人民币准备金率0.5个百分点；8月19号起，央行当年内第二次加息，金融机构一年期人民币存贷款基准利率上调0.27个百分点，由2.25%，5.85%分别提高到2.52%，6.12%；此外，央行在本年内以0.5%的比例三次提高法定存款准备金率。（1）2007年，央行又宣布自从3月19号起，金融机构一年期人民币存贷款基准利率上调0.27个百分点。 （3）自从2008年美国次贷危机以来，中央政府4万亿的投资计划和宽松货币政策刺激中国的经济逐渐好转，但是由于之间的经济刺激计划的实施，大量的资金又从银行流出，流向了实体经济，同样的又刺激了房地产产业的价格，急需提高了房地产的价格，透过货币乘数的效应可看到中国的通货膨胀开始显现，同时房地产泡沫也开始显现。 （4）2009年，在贷款政策利好和房价上升的双重刺激下，我国个人购房贷款新增1.4万亿

房产税改革对房价影响分析

房产税改革对房价影响分析 当前房产税主要集中在房地产开发及转让环节，占有环节税种较少，房产税改革的方向主要是增加持有环节的税负，从而达到抑制房价过快上涨等目的。本文通过上海和重庆两大城市的实证研究，探讨房产税（持有环节）对房价影响的实际情况以及原因。研究可得：房产税对上海的住宅市场，尤其是别墅市场的房价具有短暂的调整作用，但影响时间不足一年；对重庆的住宅市场价格的影响相对很小，对于别墅市场的影响也不显著。 标签：房产税改革；沪渝政策；房价影响 1、研究背景 2011年，我国在上海和重庆两地开展了房产税改革试点工作；2013年，国家发改委和财务部也在两会上提出对试点地区扩容的建议；2017年1月，国务院办公厅印发了《关于创新政府配置资源方式的指导意见》，其中明确提到“支持各地区在房产税、养老和医疗保障等方面探索创新”，可见房产税已然成为近年来政府及百姓关注的话题。“房地产税”指一切与房地产经济过程有关的税，包括房地产业营业税、土地增值税、房产税、契税、印花税等。“房产税”是以房屋未征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。这就意味着，房产税是房地产税的组成部分，主要是针对房屋持有环节征收的税，本文所研究的税种为“房产税”。 其实在发达国家，房产税的制度设置及征收已经相对成熟，而我国仍处于试点阶段，2011年1月，上海和重庆成为我国首批房产税改革试点城市。经过五年多的试行，不少学者也对房产税的运营效果进行了评估。理论研究方面，绝大部分研究表明，房产税对城市房价过快增长的抑制作用并不显著[1]。王敏等通过长期动态分析模型，研究得出房产税能在短期内降低房价，但未必能降低长期的房价，因此，基于降低房价目的而出台房产税政策需要谨慎，或者考虑将房产税与其他政策配套[2]。在实证研究方面，由于持有环节的房产税在我国尚未普及，我国目前仅在上海和重庆两地开展了房产税改革试点工作。经过5年多的试行，一些学者也对两个城市的房产税的运营效果进行了评估，但是研究结果具有一定的差异：绝大部分研究表明，房产税对城市房价过快增长的抑制作用并不显著。譬如，郭晟豪通过社会项目评估方法得出，房产税对于房价的绝对水平、环比涨跌还是历史同期的同比涨跌的控制作用都非常有限[3]。黄志明以上海和重庆房产税改革为背景，对相关城市价格进行数据分析，研究得出房产税对房价上涨并未有显著作用，并对其原因进行分析[1]。但也有学者提出，房产税甚至还有抬升房价作用，譬如，柴国俊等基于2008至2013年上海和南京、重庆和成都两组城市的数据，通过事件分析方法得出，房产税对住房价格有显著的提升作用，但随着时间推移影响会减弱[4]。于洋通过税负归宿理论分析了房产税改制对房价的影响。研究表明房产税改革能在短期内控制房价，但从长远看来可能会抬高房价[5]。本文将着眼于持有环节的房产税改革，通过上海和重庆两大城市的实证研究，探讨房产税（持有环节）对房价影响的实际情况以及原因分析，从而为

利率对房价的影响

近年中美两个大国的利率调整对各自国内甚至国际房地产市场产生了重要的影响。一般来说，房价与利率反方向变动，美国的情况正是如此；然而中国的情况似乎有点不同，利率上调的较长时间后，房价没有明显地下降，甚至保持上涨趋势。那么，利率变化与房价之间的关系到底怎样？应该如何利用利率调控房地产市场呢？这是本文讨论的重点。 1.美国和中国近期的利率调整 美联储自2004年6月30日开始，经过十七次加息，将联邦基金利率从1%调整到5.25%，每次加息0.25个百分点。在此过程中，美国房地产市场从繁荣逐步转变为低迷，直到2007年2月13日，引发了波及全球金融市场的美国次级债危机。在严峻的经济形势面前，美联储再次运用了利率工具，从2007年9月18日开始，到2008年3月18日，共降息6次，将联邦基金利率从5.25%调整到2.25%。 与此同时，我国从2004年10月24日开始至今，经过9次加息，将一年期存款基准利率从1.98%调整到4.14%，一年期贷款基准利率从5.31%调整到7.47%，这一加息过程还有可能继续。 政府在经济的宏观管理方面往往采取逆周期的调控措施。美国在房地产市场繁荣的时期采取加息的政策，在房地产市场低迷的时期采取降息的政策。这与我国的做法是相一致的。在当前房地产市场持续繁荣，房地产价格持续增长的经济形势下，中国人民银行采取了持续的加息措施，然而房价依然没有表现出稳定下来的征兆。那么，房价和利率之间是否存在较强的联系呢？ 2.从供需两方面分析利率对房价的影响 一般认为，利率的变化对房价有较大的影响。开发商是房地产市场产品的生产者，利率上调对房价的影响首先体现在对房地产开发商住房供给的影响上。从房地产开发建设成本的角度看，银行贷款占到房地产开发投资来源的四分之一左右，如果把以银行贷款为最终来源的资金都算在内的话，可以达到一半左右。利率上升或下降会直接增加或降低房地产开发的投资利息，从而使房价上升或下降。同时，利率变化会使开发商融资难度发生变化。利率提高，开发商从银行贷款的难度会相应增加。利率实际上是资金的价格，利率上升，除了需求增加的原因外，另一方面也可以是供给的减少。我国在调整基准利率的同时，多次提高商业银行存款准备金率。提高商业银行存款准备金率实际上是将商业银行吸收的存款更多地集中到中央银行，商业银行可用于发放贷款的资金减少了，开发商能够贷到的资金自然减少了。提高利率和提高准备金率实际上是相辅相成的，仅仅提高利率而不提高准备金率，商业银行可以通过优惠等方式将实质的利率调低，依然存在多发贷款的冲动。在当前的情况下，存款准备金率的调高使得开发商取得贷款的难度增加了，即使取得贷款，利率的调高也会使其开发成本有所增加，压缩了其利润空间。为了弥补损失，获取足够的回报，开发商往往会提高房地产价格，将因利率上升带来的成本增加转嫁给或部分转嫁给购房者。从成本法的原理中也可以看出这一结论。 从房地产需求的角度看，由于当前购买商品住宅普遍采取按揭贷款的形式，住房抵押贷款按揭成数最高可达七成半，在购房者资金来源中占到很大的比重。因此，利率特别是房地产抵押贷款利率的变动会在相当程度上影响购房者的利息负担。在现实情况中，购房者不但要承担利率上调直接带来的房贷压力上升，还要承担开发商的成本转嫁，可以说，购房者是利率上调最直接和最终的影响者，消费者对利率上调的反应也非常强烈。由于房地产的需求是指有购买能力的消费者的购买意愿，提高贷款利率，使得购房者的月供增加，一部分原本介于买与不买之间的购房者感觉入不敷出，或者生活质量下降，从而决定短期内不买房了。于是，利率的提高使得房地产需求有所减少。换一种思路，在购房者收入水平不变的情况下，他预期自己能承受的房地产总价是一定的，贷款利率调整后，利息支出增加了，购房者预期能承担的房价就降低了，如果房价不降低，原先处于临界点的部分人只好推迟买房计划，从而减少了有效需求，还是会牵制

政府政策对房地产业发展的影响

政府政策对房地产业发展的影响 摘要：2013房地产投资约占GDP的18%，房地产业已经成为中国的支柱产业之一。政府土地出让金成为财政收入的主要途径之一。另一方面一路飙升的房价已经让不少普通市民“望房兴叹”。政府一方面想拉动经济发展、增加税收，另一方面又想平衡房价，造福于民。正是这种矛盾的现状，导致了房地产发展与政府政策之间微妙的关系。本文以中国房地产发展历史为背景，从中剖析政府发展房地产的利于弊。 【关键词】房地产政府房地产与政策 一、我国房地产市场发展历史及现状 改革开放以来，我国的房地产业从无到有，伴随着社会主义市场经济体制的 逐步确立和完善，我国房地产业也逐步发展起来，整体发展趋势向好，但期间伴 随着一些波动回调。其发展历程可以大致分为以下几个阶段： 第一阶段：1978年之前，国家重点战略放在发展重工业，对于房地产业还 没有出台相应的政策法规，因此还没有完全意义上的房地产。 第二阶段：1978年到1991年，中国房地产市场萌芽阶段。此阶段是理论形 成与试点起步相结合的阶段。伴随着改革开放的春风，拉开了我国住房制度改革 的序幕。国家相继出台了一些房地产政策法规并在深圳、广州等地进行试点。1987 年到1989年，我国的房地产市场处于较繁荣的时期。 第三阶段1992到1997年，探索与调整阶段。1992年邓小平同志的南方谈 话和党的十四大的召开有力地推动了社会主义经济体制改革和社会主义市场经 济的发展，使整个国民经济呈现出快速增长的势头。在这样的大好形势下，以沿 海大中城市为代表的房地产业在我国迅速发展，呈现出过热趋势。但1993年下 半年，经济过热导致了很高的通货膨胀，国家开始进行适度从紧的宏观调控，房 地产业成为本次调控的重点。而随即因宏观经济调控和中国经济“软着陆”，全 国房地产业在经历短暂繁荣后，从1994年开始增长率普遍回落，市场投资结构 出现调整，产业发展进入巩固、停顿和消化阶段。 第四阶段：1998年到2003年，相对稳定和协调发展阶段。这一阶段东南亚 各国爆发了经济危机，亚洲各国货币竞相贬值，中国外贸环境恶化。国家及时作 出了扩大内需的战略决策。在此阶段关键性政策是国务院停止了住房收入分配制

银行信贷对房地产的影响

银行信贷对房地产的影响 摘要：近十年来，房地产市场日趋火热，居高不下的房价成为与人们生活息息相关的话题。本文在基于前人研究的基础之上，着眼于银行信贷政策这一独特视角，对我国房地产价格的影响进行深入研究。通过分析大量数据得出结论并提出切实可行的银行信贷调控政策建议。 关键词：房地产市场；银行信贷政策；影响

目录 1献综述 (3) 2背景研究 (3) 2.1政府对房地产市场调控政策十年回顾 (3) 2.2商业银行信贷政策回顾 (4) 3信贷政策影响下的房地产市场分析 (4) 3.1房地产市场投资分析 (5) 3.2房地产市场销售分析 (5) 4结论及政策建议 (6) 参考文献 (7) 1 文献综述 货币政策与房地产市场息息相关，政府通过对利率、土地价格、

通过膨胀及银行信贷等多方调节来控制房地产市场。其中由于房地产资金主要来源于银行信贷，所以银行房地产贷款对房地产价格的影响很大。武康平，皮舜，鲁桂华（2004）通过构建房地产与银行信贷市场的一般均衡模型对中国房地产市场与金融市场共生性的内在作用机制进行了分析，得出了由于当下监管体制的不完善，存在金融机构的经理人向房地产开发企业过度贷款的现象。李健飞、史晨星（2005）实证分析了我国银行信贷与房地产价格之间的相关关系，得出了虽然银行信贷并不是刺激房价上涨的根本原因，但银行信贷对房地产价格上涨的推动作用也是不可忽视的结论。张晓晶，孙涛（2006）对199 2年至2004年间利率、银行贷款与房地产投资之间的关系进行了定量研究，通过对所建计量模型的分析，得出了实际贷款利率与房地产投资变动方向是相同的。车欣薇，郭馄（2011）则选取了香港、北京、上海、深圳这四个代表中国金融中心的城市进行了实证分析，通过定性和定量的分析，认为各个金融中心城市房地产市场价格与商业银行信贷之间存在长期均衡关系。 2 背景研究 2.1政府对房地产市场调控政策十年回顾 回顾过去十年，我国对房地产重要调控分别发生在2003、2005、2008和2010年，周期是两至三年。每次的宏观面对的危机情况都有所差别。2003年开始，我国房地产市场投资快速增长，出现经济过热现象，土地价格和房价都大幅上涨。中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，调整商业银行个人住房贷款政策，这是政府第一次采取抑制房地产过热的措施。2005年，房地产开发增速有明显放缓的现象，但各大一线城市房价猛涨的势头依然没有减弱。为了抑制房地产金融泡沫，稳定房价，政府出台了八项措施，称之为“国八条”，将稳定的房价提高到了政治的高度。在2006年，又出现了“国六条”以及“九部委…十五条?”，明显加大了调控的力度。房地产市场随之出现了积极的反应，开发投资实现平稳增长。 2008年由于美国次贷危机引起的全球金融危机在世界蔓延，中国股市一路下跌，投资性资金在无路可去的状态下，又转向政策有所松动的房地产市场。于是2008年年底的时候出现了恐慌性抢购的现象。房价的一路高攀遏制了许多刚性需求人群的购买，房价问题上升为维持稳定的政治问题。于是政府在2009年底出台了“国四条”，旨在将房地产市场拉向健康的状态。进入2010年来，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“国十条”），被称为“史上最严厉的调控政策”。 2.2商业银行信贷政策回顾 商业银行房地产贷款业务针对不同的贷款对象可以分为两类，一

我国目前货币政策对房价影响

【摘要】：房地产行业作为国民经济的支柱性行业，它的发展倍受关注，房价的波动更是万众瞩目的焦点。近几年来，受金融危机的影响，房价一直呈上升走势，我国政府也采取了一系列货币政策来抑制房价的上涨。本文就近期国家采取的货币政策，结合数据资料，对货币政策是否能有效控制房价进行综合研究。 关键字：货币政策房价上涨幅度减缓 自金融危机发生以来，物价发生了很大的波动，其中住房作为人们生活最基本的保障，其价格的波动备受百姓的关注。近几年来，我国的住房价格一直呈上涨趋势，使得不少对住房有需求的百姓望“楼”兴叹，渴望着房价的回落。而我国政府为了抑制金融危机后期的通货膨胀，而将适度宽松的货币政策转变为稳健的货币政策，多次进行加息、提高存款准备金率。然而，房价并未向百姓预料的那样会有回落，甚至还在持续上升。很多人都在质疑那些货币政策是否真的对房价产生了作用，但是，我坚信货币政策已经开始抑制房价上涨的速度，并且在经过几次加息之后，房价会相对回落。 一、目前，我国房价涨跌幅度比率 6月18日，国家统计局发布５月份全国70个大中城市住宅销售价格指数。在一系列宏观调控政策的作用下，５月份房价上涨曲线延续４月份的趋缓态势。 数据显示，在新建商品住宅价格方面，70个大中城市中，环比４月价格下降的城市有９个，持平的城市有11个。两者相加较４月

份增加了６个。涨幅比４月份缩小的城市有２７个。 与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有３个，涨幅回落的城市有36个。5月份，同比涨幅在5％以的城市有36个，比4月份增加了7个。 具体到城市，、、、等一线城市的环比涨幅均控制在０．５％以，同比涨幅大多在５％以，仅略高，达到５．１％。环比及同比涨幅较高的有、、、乌鲁木齐、、、、等二、三线城市。这显示在调控力度不均下，房价走势出现分歧。 易居房地产研究院综合研究部部长红旭表示：“５月房价基本延续了４月的下调势头。房价降温的节奏比较慢，总体上依然上涨，但是涨幅较４月继续回落，我国的货币政策是有效果的。”但是根据央行１６日公布二季度储户调查报告显示，虽然１８日公布的数据显示全国房价的涨幅已经趋缓，仍有７４．３％的居民认为房价“依然过高，让人难以接受”。 二、我国房价涨幅变动原因 1、、、、等一线城市和部分二线城市房价涨幅下降 “新国八条”政策出台后，各个城市开征房产税，一线城市和部分二线城市的交易量锐减，住房成交同比锐降，部分楼盘甚至出现零成交。 同时，多数城市成交量在“限购令”出台后也均出现明显的下滑，部分重点城市同比下跌近40%。、、、等一线城市本地居民住房

浅谈国家政策对房地产市场的影响

浅谈国家政策对房地产市场的影响 111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情一夕游。一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一帆行。 一梦十年一回首，一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一弓惊。 浅谈当前政府政策环境对房地产 市场营销的影响 姓名: 学号: 专业班级: 成绩: 辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情一夕游。一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一帆行。 一梦十年一回首，一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一弓惊。 目录 一、摘要 二、内容 (一)、目前房地产市场的概况分析 (二)、政府政策对房地产市场营销的影响形式 1、财政政策 2、货币政策 3、产业政策 4、区域发展政策

5、土地政策 (三)、当前政府政策对房地产市场营销的影响作用 1、限贷和增税政策的影响。 2、限购和限价政策的影响。 3、保障房政策的影响。 4、政府问责政策的影响。 (四)、浅谈政府政策下房地产市场营销的策略 1、高度重视市场考察，增强市场预测科学性 2、适宜地进行诚信宣传 3、企划创意设计科学化与艺术化相结合三、参考文献 辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。 111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情一夕游。 一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一帆行。 一梦十年一回首，一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一弓惊。 浅谈当前政府政策环境对房地产市场营销的影响摘要:我国的房地产市场经过了20多年的发展，已成为我国经济的支柱产业。但是鉴于目前我国房地产市场中的诸多过热现象，国家采取了相应的宏观调控办法，通过政策手段，控制了房地产项目运作中最基本的土地和资金，并通过房产税收、限购等形式，抑制了房地产市场中的投机需求。针对政府现行政策房地产企业应该适宜的进行诚信互惠宣传、提高理念创新等营销策略，以保证自身房地产业的发展。 关键词:房地产市场营销，房地产泡沫，政府政策影响，营销策略 一、目前房地产市场的概况分析

利率对房价影响的实证分析

利率对房价影响的实证分析 发表时间：2009-12-05T11:09:07.607Z 来源：《中小企业管理与科技》2009年11月上旬刊供稿作者：尹今朝李超[导读] 外生经济变量对房地产市场的影响可以利用四象限模型解释外生经济变量对房地产市场的影响——以北京市为例 尹今朝李超（云南财经大学城市管理与资源环境学院） 摘要：本文从介绍房地产买卖与租赁市场的四象限模型理论分析开始，在构建利率与房价的理论分析框架的基础上结合北京市房地产市场的实际情况从实证角度分析了北京市利率变动与房价波动之间的关系，结果表明利率在一定程度上可以作为解释北京市房价上涨的真实原因，但房价对利率的敏感程度较小，但其影响不容忽视。此外还简单介绍了利率变化、房地产价格与房地产开发面积、竣工面积之间的连带关系。 关键词：四象限模型利率房地产价格 1 四象限模型简介 1.1 四象限静态模型资产市场和物业市场在两个方面上存在联系。第一，在物业市场上被确定的租金水平决定资产市场的需求；第二，物业市场的供给由资产市场所决定。资产市场和物业市场中经济变量之间的联系可以四象限静态模型中得到体现。图中的方框表示使用市场和资产市场处于均衡状态。 每个象限对应着一个方程，反映的是在市场均衡状态下，房地产的租金、价格、新建量和存量之间相互依存的关系。 1.2 外生经济变量对房地产市场的影响可以利用四象限模型解释外生经济变量对房地产市场的影响。在这里我们主要介绍长期利率变化对房地产价格变化的影响： 当长期利率下调时，风险降低，税收优惠增加，于是资本化率降低，第Ⅱ象限的曲线就会逆时针转动，从而使租金降低，价格、存量和新建量均上升。 2 四象限模型的应用——北京市房地产价格与利率的实证分析 下面主要结合北京市2008年1月年到2008年12月的贷款利率、房屋价格指数数据，分析利率变化与房地产价格间的相互关系，应用Eviews6.0软件分析分析可得到回归方程为： P=86.30486+3.725574*R (1) 注：其中P代表房屋价格指数（%），R代表贷款利率（%），数据来源：北京市统计局官方网站和中国银行网站。 P与R之间的相关系数为0.951，说明房屋价格指数与贷款利率之间存在着强的正相关关系。回归方程的拟合优度R2=0.904，F=365.24，DW=0.388，t检验（│t0.025（41）│=1.684）和F检验均能通过。从回归方程中可以看出，贷款利率每增加1%，房屋价格指数将会增加3.73%。 数据通过t统计量检验、p值检验和F值检验，但D-W值过小，说明房地产价格与利率间存在序列相关性，这与房地产行业自身受季节性影响较大的特点有关。 此外，我们还做了房地产价格与利率、施工面积、竣工面积的回归模型： P=86.758+3.668X1-0.000225X2+0.000401X3 （2） 其中: 其中P代表房屋价格指数（%），X1代表贷款利率（%），X2代表施工面积（万平米），X3代表竣工面积（万平米）。 从回归模型可以看出，施工面积与竣工面积对房地产价格的影响微乎其微，在此模型中主要是受利率的影响较大，所以在上面的模型（1）中我们主要分析房地产价格与利率之间的联动关系。 3 总结 按照四象限模型的理论分析，随着利率的变化房地产的价格也会出现相应的变动，从以上模型分析可以证实，利率与房地产价格间存在着短期的正相关关系，但反应的敏感性程度不大，这说明房地产价格除了受利率的影响外还受其他因素如：地区及国家的GDP、地理位置、人均很支配收入、人口数量、经济发展状况等多因素影响。 参考文献： [1]张红.房地产经济学[M].清华大学出版社.2005年8月. [2]郑曦.基于四象限模型下的“90m2＋70％”新政对我国住宅市场的长期影响[J].南方刊论.2006年第11期. [3]李永权.基于四象限模型的我国商品住宅市场及其影响因素分析[J].中国物价.2008年第5期. [4]刘琳.房地产价格上涨特征及原因综述[J].城市开发.2005年第5期. [5]孔煜.利率与房价关系的认识[J].建筑经济.2007年第9 期. [6]段军山.房地产价格波动影响因素及我国的经验分析[J].湖南工程学院学报，2006年第4期. [7]屠佳华，张洁.什么推动了房价的上涨—来自上海房地产市场的证据[J].世界经济.2005年第5期. [8]李楠.加息对房地产市场的影响分析[J].科技信息.2007年第14期. [9]刘传哲，何凌云.货币政策变量对我国房地产价格的影响分析[J].中国物价，2006年第10期. [10]宋勃，高波.利率冲击与房地产价格波动的理论与实证分析1998-2006[J].经济评论.2007年第4期.

房地产对金融的影响演讲稿

我国从1998年开始．房地产市场呈现一片繁荣景象，房价居高不下。根据国际经验，房价是经济景气的先行指数．经济不景气。房价就会率先跌落。而随着金融海啸冲击全世界大多数国家，我国一线城市的房地产价格的涨幅也出现了回落。 一．房地产波动对金融的影响 房地产价格的下降已经是大势所趋。经济学原理告诉我们，没有任何一种产品的价格会永久持续暴涨。房地产也是如此。一定期间保有资产的收益是资产的利用收益（企业收益、不动产租金)与资产的预期收益之和。如果人们对资产价格预期上涨，资产价格的高涨就会持续，但是如果由于某种契机。这种预期是负的，那么暴涨的资产价格就会下跌。如果卖方是用自己所有的资产．买方用自己所拥有的现金进行交易．那么这种情况实际上是一种零和游戏。也就是说一方投机的收益是另一方投机的损失，两者的净损益等于零。这种泡沫对宏观经济的影响就是中性的。但是如果这种交易有信用参与．即用银行借贷资金来进行交易，那么就会对银行产生恶劣影响。 (1)房地产的价格上涨过快使货币的流动性有所增强。 伴随虚拟资产名义价值的上升。其隐含收益率上升。货币收益则相对较低，流动性偏好有所上升．即在短期利率不变的条件下。居民和机构愿意持有更多的现金，导致MO增长相对过快。同时。房地产的价格上涨过快使得储蓄的机会成本加大。货币与资产之间产生替代效应．M2增长回落。 (2)房地产泡沫对信贷的影响。 1998年以来，个人住房抵押贷款既是推动房地产业发展的重要力量．也成为银行业扩大信贷规模的重要手段。但是近年来．房地产信贷增长过快。数据显示．2007年lO月末．全国商业性房地产贷款余额达4．69万亿元．同比增长超过三成；比年初增加1．0l万亿元。占同期商业银行全部新增人民币贷款的28．9％。其中。个人住房贷款余额2．6万亿元。比年初增加6192亿元，同比增长35．57％。住房公积金委托贷款10月末余额达到4502．2亿元。比年初增加960亿元．同比增长34．87％。 房地产价格的膨胀推动了金融体系信贷的快速扩张以及贷款资产向房地产业的集中．加大了银行等金融机构对房地产行业的风险暴露。虽然到目前为止，房地产贷款，尤其是个人住房贷款仍是各银行的优质资产。但我们也不能忽略。个人购房除了自住需求。还有很大程度的投资(机)性需求。据建设部的一项调查．在投资购房中．28．5％在短期内转手．23．5％用于出租，48％空置待涨价。投资需求往往更易受未来收入预期以及其他经济预期(in利率走势)的影响．风险较大。房地产价格的膨胀使得资金需求大量从生产领域转向非生产领域，资金进入虚拟运动的数量日益增大。甚至有的企业为了追求风险利润．不惜利用信贷资金进行资产市场运作，资金运用产生了从生产领域向资产市场流动的转移效应，导致虚拟资本膨胀。可能会导致银行体系和金融市场的混乱，对金融稳定构成巨大威胁。信贷和房地产的过度繁荣使得泡沫破灭的可能性增加．一旦房地产价格泡沫破裂，抵押品价值会迅速下降．家庭的财务状况和还款能力会迅速恶化。