房地产投资回报率的标准算法
房地产投资回报率的标准算法
房地产投资回报率的标准算法：
1、房地产投资分析方法－销售比较法。
选购目标物业与市场可比物业的单位价格进行比较，这一方法十分简单，但要求市场上有足够多的可比物业。同时，需要考虑物业的不可移动性、独一无二性、客户的偏好、房地产市场不能实现完全竞争等。
2、房地产投资分析方法－总租金乘数法。
公式：总租金乘数＝投资价值／第一年潜在租金收入
投资者可将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。这一方法未考虑空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。
3、房地产投资分析方法－直接资本化法。
公式：总资本化率＝第一年的营业净收入／投资价值
营业净收入指扣除空置与欠租损失和营业费用后的实际收入。对于住宅来说，营业费用通常为中介费用。该法与总租金乘数法相比，考虑了空置与欠租损失和营业费用，但同样未考虑融资和税收的影响。
4、房地产投资分析方法－税前原始股本收益率法。
公式：原始股本收益率＝第一年税前现金收入／初始投资
初始投资指总投资额中扣除贷款部分后的自备金。对于大多投资
者来说，都存在融资问题。这一方法因考虑了融资的影响而较前几种方法更为完善。
5、房地产投资分析方法－租金回报率分析法。
公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价
这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。
6、房地产投资分析方法－租金回报率法。
公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）
优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。
弊病：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
7、IRR法（内部收益率法）。
房产投资公式为：IRR＝累计总收益／累计总投入
优点：IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行，
只不过我国银行利率按单利计算，而IRR则是按复利计算。
不过，通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数。惟有一点是可以确定的：市场的未来是不确定的，有升值的可能，也有贬值的可能，只是看升值、贬值哪种可能性大了。所以还要进行投资敏感性决策分析。
作为投资行为，投资者关注的是收益与风险，通过对IRR的分析发现相关性最高的是房价、租金以及能否迅速出租。由于房价是已知的，于是能否准确预告租金水平及选择投资项目便成为投资成败的关键。
8、当然，如果你觉得上面专家的方法太专业，比较复杂，想要知道一个简单的投资公式来评估某物业的投资价值。这里也可以提供一个国际上专业的理财公司评估物业的投资价值的简单方法。
据了解，按他们的计算原则，衡量一处物业价格合理与否的基本公式为：
如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。
如果该物业的年收益×15年＞房产购买价，则表明该投资项目尚具升值空间。
9、还可以有一种更为简单、便捷的方法，虽不是很专业，但适合百姓进行投资选择：
如果该物业的月租金＝房产每平方米单位价格×物业面积／100，则认为该物业物有所值。
如果该物业的月租金＞房产每平方米单位价格×物业面积／100，则表明该投资项目尚具升值空间。
以上是常用的比例与比率法，它有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速做出判断。有的需要进行专业性的投资分析，为投资者进行房地产投资理财。在看一项投资时，投资者有必要多看一些指标以增加可靠性。
课程设计投资课程设计报告房地产开发项目投资分析报告
课程设计投资课程设计报告房地产开发项目投 资分析报告 公司内部档案编码：[OPPTR-OPPT28-OPPTL98-OPPNN08]
北方工业大学经济管理学院 《技术经济学》课程设计 房地产开发项目投资 分析报告 一．数据与计算结果 说明：2006年上半年无资金缺口，自有资金能够满足投资需求；2006年下半年，自有资金用尽，出现资金缺口，需要募集资金；2007上半年开始销售收入可以满足 投资需求，不需要再募集资金。 商品房投资利润率=年净利润总额/总投资成本 商品房资本金净利润率=利润总额/资本金总额 说明：2006上半年至2006下半年没有利润产生，从2007上半年开始产生利润。 说明：从2008年上半年开始，累计净现金流量开始出现正值，且投资回收期约为个周期，说明此时投资成本已完全收回，项目已开始盈利。 说明：从2006年下半年开始产生长期借款，从2007年上半年开始以4个半年周期等额偿还本金，利息照付。 投资回收期 =累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+上一年累计净现金流量的绝对值÷出现正值年份的净现金流量 净现值=F/(1+i) 内部收益率：NPV1/NPV2=(IRR-I1)/(I2-IRR) 说明：内部收益率随土地费用变动幅度的增大呈递减趋势，随建安工程费变动幅度的增大呈递减趋势，随住宅销售价格和销售面积变动幅度的增大呈递增趋势，贷款利率变动幅度的变化对内部收益率的变动影响不大。 说明：在土地费用和建安工程费这两个不确定因素中，建安工程费对预期的基准收益率的变动幅度要相对小些，并且建安工程费随着内部收益率的增加而减少，这样可以减少投资的总成本。而土地费用随内部收益率的增加而增大，并且变化幅度相对较大，会大幅度增加投资的总成本，不利于房地产开发者。以此要选择改变建安工程费来达到预期的效果和目的。住宅销售价格和销售面积的变动对内部收益率的影响在这五个不确定因素中是最小的，但是对于提高内部收益率来说是不利的，因为这意味着住宅销售价格提高很多或住宅的销售面积增多的幅度较大，才能使内部收益率有所增加。 二．结论与建议 从我们对该项目前期投资分析中可以看出，在2007上半年开始盈利，在2009年上半年全部投入资金已全部收回，并在四个半年周期将借款本金及利息全部还完，投资回收期在预期之内，说明此项投资可行。
xx房地产项目投资价值分析(预可行性研究)
城市花都、桃花岭项目投资价值分析 （预可行性研究） 一、项目概况 （见项目调研报告） 二、项目公司基本情况 （见项目调研报告） 三、国内政策环境及当地房地产市场现状 （见项目调研报告）
四、财务测算及经济评价 （一）基础条件 1. 本项目经营活动所遵循的国家有关法律、法规、政策保持连贯，无重大变化。 2. 本项目所在的长沙市社会经济环境没有意外变化。 3. 本项目作为企业能够通过不断自我补偿和更新，使其资产持续使用，经营保 持连续，并保证其获利能力。 4. 未来的税率将在正常范围内变化。 5. 建设期内，全部建设所使用的原材料价格不出现异常波动。 6. 资金回笼渠道畅通，销售收入完全实现 7. 无其它人力不可抗拒的重大影响。 （二）项目计算期 项目计算期包括建设期和销售期，两者时间上有重叠。预计城市花都项目总周期为5年，桃花岭项目总周期为6年。 第一部分城市花都项目财务测算 （三）主要技术指标 项目主要技术指标一览表 （城市花都）
（四）项目总投资估算 项目总投资估算表
（五）销售收入与经营税金及附加 1、销售定价：小高层2200元/平米，多层公寓2800元/平米，联排别墅3300元/平米，独立别墅4200元/平米。别墅周边花园长沙按 800元/平米出售，由于面积难以估算暂不考虑 2、从第二年起开始销售，在拿到销售许可证之前采取内部认购的方式进行。 3、所有税费全部由道路建设资金抵扣，经测算，最后还须交纳3400万元税费。 销售收入与经营税金及附加估算表 （城市花都）单位：万元
（六）项目盈利测算 利润测算表 （城市花都）单位：万元
房地产投资回报率的标准算法
房地产投资回报率的标准算法 房地产投资回报率的标准算法： 1、房地产投资分析方法－销售比较法。 选购目标物业与市场可比物业的单位价格进行比较，这一方法十分简单，但要求市场上有足够多的可比物业。同时，需要考虑物业的不可移动性、独一无二性、客户的偏好、房地产市场不能实现完全竞争等。 2、房地产投资分析方法－总租金乘数法。 公式：总租金乘数＝投资价值／第一年潜在租金收入 投资者可将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。这一方法未考虑空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。 3、房地产投资分析方法－直接资本化法。 公式：总资本化率＝第一年的营业净收入／投资价值 营业净收入指扣除空置与欠租损失和营业费用后的实际收入。对于住宅来说，营业费用通常为中介费用。该法与总租金乘数法相比，考虑了空置与欠租损失和营业费用，但同样未考虑融资和税收的影响。 4、房地产投资分析方法－税前原始股本收益率法。 公式：原始股本收益率＝第一年税前现金收入／初始投资 初始投资指总投资额中扣除贷款部分后的自备金。对于大多投资
者来说，都存在融资问题。这一方法因考虑了融资的影响而较前几种方法更为完善。 5、房地产投资分析方法－租金回报率分析法。 公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价 这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。 弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 6、房地产投资分析方法－租金回报率法。 公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款） 优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。 弊病：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 7、IRR法（内部收益率法）。 房产投资公式为：IRR＝累计总收益／累计总投入 优点：IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行，
房地产投资分析报告｜房地产投资分析报告范文.doc
【个人简历范文】 房地产投资分析报告 前言 最近一段时间一直在寻找高成长性的企业，同时还要注意价格的问题，终于在昨天发现一直中意的企业——世联地产，一直以为这是一家地产企业，昨天偶然发现这是一家为地产商服务的企业，可见自己在平时的功课中是多么的粗心，在这里检讨一下。世联地产的投资报告我想分为几大部分，第一部分应该是行业属性和企业未来成长性，因为投资企业成长性是最重要的，没有高成长性，投资的风险是显而易见的。第二部分为企业当前市场估值的情况介绍，毕竟只考虑成长性没有合理的买入价格，投资回报也会大受影响。第三部分，应该说说投资这个企业的风险问题，以及风险控制的措施。 世联地产这个企业存在的前提就是依附于地产行业的，为地产企业提供相应的销售策划服务的，所以这个行业会受到地产行业的景气度影响，存在业绩较强的周期性，但是由于这个行业的所提供的服务是整个地产行业的所必须的，所以企业生存的前提就是提供优质的服务，而经济周期性影响只是针对业绩出现波动，对这个企业的扩展和发展没有大的制约和致命性打击。相反，经济的周期性波动会帮助企业消灭很多体质较弱的竞争对手，为自己成长的过程提供空间，这个过程是每个成长性企业必然要经历的过程。 从以上角度分析，这个企业最大的风险在于自身管理及是否能够提供优质服务的这些因素，资金因素、经济周期等外来因素不会对企业造成致命打击，而且由于提供的服务不需要大量的资金、固定资产的投入，这会降低其运营成本，提高其企业的毛利润。而且随着规模的扩大，已经管理水平的提高，其毛利率也会相应的小幅提高，由于在管理水平稳定的情况下，其简单的盈利模式的复制及其迅速的规模化成为可能，所以行业的成长空间巨大。而且通过分析，除了一线城市这种服务地产商的行业较为成熟以外，其他二三线行业的行业非常不规范，在很多地区可以说根本没有这种营销服务模式，其市场的不成熟性也为企业发展提供了足够的空间。 第一章标的行业属性及成长性分析 世联地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。 与同业比较，世联地产的优势主要体现在以下几个方面1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。2、业务条线间协同效应显现。3、受益深圳特区扩容。4、管理团队高瞻远瞩。 目前A股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市场整体估值水平对世联地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看，公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中，投资者对其风险有一定安全空间要求。
房产项目投资价值分析
“HIGH HOUSE（高巢）”投资价值分析 本刊说明： 为使本分析的结果能够更加直观理解，特将投资价值分析放置在十大方面中对应考量，每一类价值分析的满分为10分，累计全部满分为100分。分值结果，仅供编写此文的时间阶段内参考。 一、地理位置价值分析 HIGH HOUSE（高巢）的地理位置位于清河西三旗的东部，坐依龙岗路中段，向东可达国家森林公园，向北是繁华的西三旗和上地，向西十多分钟的车程就可到达中关村。向南八达岭高速公路可快速直通市中心各处。社区附近人口稠密，商铺林立，交通便利，公交线路就有十几条之多。作为北部的经典小户型项目，地理位置十分理想。 地理位置价值总评价： HIGH HOUSE（高巢）紧靠清河桥立交桥可快速通达四方，距离颇进西三旗、上地开发区、中关村、国家森林公园等地区更是映衬了它位置的不俗。对于选择北部置业的购房者说来，“HIGH HOUSE（高巢）”从居住角度来评判其地理位置，应可得分值6分。 二、周边楼盘价值分析（500米范围内）
HIGH HOUSE（高巢）周边的九大楼盘 点击进入在线楼书可查阅各家详细价值信息。 周边楼盘价值总评价： 由于社区周边项目已基本成型，以清河为中心的居住大社区的形态也初显倪端，因此
在此范围内安家置业将会十分的理想，就目前而言, HIGH HOUSE（高巢）处于清河地区少有的纯正小户型项目,应得分值6分. 三、周边商业价值分析（500米范围内） 部分商业单位名录 宾馆饭店(4) 1.北大后勤产业中心招待所 2.京大招待所 3.金马招待所 4.清河第二旅馆 商业网点(17) 1.清河百货商店 2.清河小营环岛建材城 3.天客隆超市(清河小营店) 4.清河建材装饰材料市场 5.清河毛纺织厂专卖店 6.清河毛纺厂产品专销店
房地产投资分析报告案例(完整资料).doc
【最新整理，下载后即可编辑】 房地产投资分析报告 一．总论 （一）项目的基本情况 1 项目概况 项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭 长的F型，南北最长距离约1075米，东西最长距离约 470米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%，地面条件 较为平整。 2 项目的主要技术经济指标1：
总投资20000万元（不含带款利息） 其中自有资金：4000万元 高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发 成本：1777元/平方米 税后利润：4332.87万元 全部投资利率：32.6%：全部有资金内部收益率30.6% 总投资利润率：161.7%；自有资金内部收益率：128.5% 二．项目的组织与实施（） 1、项目工程计划说明 项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（2006.5.1—2007.5.1）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。 2 项目实施进度计划见附表 三．项目投资估算与投资筹措计划 （一）开发成本 1. 土地成本 按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定， 经营性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方 式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式取得。 土地以50万元/公顷取得，共4.71公顷，总价合计 235.5万元。 2．建筑安装工程费
建安工程费合计11736.53万元 3.前期工程费 4.基础设施配套费（参见附表3） 附表3 基础设施配套费 附表4 公共配套设施经社
给用估算表 6.不可预见的费用 （250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44）×5%=498.04 7.开发期间税费（参见附表5） 附表5 开发期间税费 8.开发成本 开发成本为以上7项之和，共计17868.09万元
如何估价房地产投资价值
如何估价房地产投资价值 房地产企业实施对投资物业公允价值入帐已经成为趋势，直接影响着对投资性房地产的估价，而收益法和假设开发法就成为投资性房产的主要评估方式。 时过境迁，随着“企业会计准则”的推广实施，投资性房地产的计量和评估方式正发生着嬗变。诞生于2006年，且在2007年在上市公司中广泛推广的“新企业会计准则”，要求投资性房地产应按照成本进行初始计量，同时企业选择公允价值模式进行后续计量时，必须具有证据以明确其投资性房地产的公允值，而该公允值必须是可靠及可持续地应用的。 虽然相关政府部门尚未对企业全面实施‘新企业会计准则’有强制性规定，但是由于房地产投资行业的资金密集型特点，企业需要符合中外投资者及债权人的要求，因此预计房地产企业将较其他一般企业更为积极地采新企业会计准则。同时，新企业会计准则对投资性物业的规定，也将对房地产投资物业公允价值入帐以及评估产生深远影响。” 目前，已经有相当数量的房地产企业，根据这些要求转以公允值入账。面对这一趋势，如何对投资性房地产进行评估是房地产企业亟待解决的问题。为此，两个投资性物业评估的主要方式可以破解此难题： 1. 收益法 收益法适用于附带租约的投资性物业，主要是分析附带租约租金的水平、市场租金的水平以及市场回报率。这种方法的计算公式包括租约期内价值和租约期满后价值，前者主要考虑现有租金以及剩余租约年期的租约期内价值，而后者主要考虑市值租金、市场回报率及其于附带租约期间的贴现值。固此，开发商在经营投资性房地产时，在签定租约时需特别注意所厘定之租金水平及租约年期，太偏低的租金及过长之租期均对其房地产之公允价值有莫大影响。 2. 市场法 在市场个案成交中，当可找到与标的房地产直接比较之案例，市场法是获取公允价值的合适评估方法。‘准则’也提供指引要求参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素做出合理的估计。随着市场对经营投资性房地产的比重不断加大，该类市场交易活动也将越来越多。
房地产报告数据.doc
致委托方函 ***有限公司： 受贵方委托，本公司秉着客观、公正、科学、独立的原则对贵方拥有合法产权的位于***的***房产价格进行了评估，目的是为确定估价对象在2011年06月15日的公开市场价值，并以此为贵方以委估标的向银行进行抵押贷款，确定抵押额提供客观的价值依据。 根据贵方所提供的资料，本公司估价人员依据国家、省、市的相关法律、法规，在对现场实地勘察并收集、整理、分析相关信息的基础上，遵循估价原则，按照必要的估价程序，采用合理的估价方法对估价对象进行评估，在满足本次估价假设和限制条件的前提下，经测算确定贵方委估房产在评估基准日的抵押价值为人民币壹仟伍佰陆拾贰万柒仟叁佰元整（￥1562.73万元）。。 ***房地产评估咨询有限公司
*** 估价师声明 我们郑重声明： 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实、准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4.我们依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.我们已对本报告中的估价对象进行了实地勘察。 6.本估价报告得到***房地产评估咨询有限公司的技术帮助，本估价报告的结果建立在该公司出具的***字[2008][估]第***号土地评估报告结果的基础之上。 7.本估价结论仅对本次委托有效，不做他用。未经本公司同意，不得向委托方和有关当事人之外的任何单位和个人提供结论书的全部或部分内容，不得发表于任何公开媒体上。 8.若当事人对本估价报告有异议，请在报告出具后七日内向本公司申请重估。如当事人未在约定日期内对估价报告提出异议或申请重估，视同认可本估价报告。 9.本报告由本公司负责解释。 注册房地产估价师：
海南房地产项目投资分析报告
海南房地产项目投资分析报告 一、说明： 1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，在该地块 兴建。。。。。。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考**市市场行情 及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。 海南海大源管理咨询有限公司是一家专业化管理咨询服务公司，主要致力于为企事业单位提供高质量的各类管理咨询、规划与可行性研究。 项目面积参数表 表4-1 二、项目开发成本费用的估算： 本项目开发由土地成本，前期开发费，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不 可预见费等构成。鉴于工程建设周期不长，本案采用静态分 析法进行估算，各项费用详见以下列表：（海大源服务项目： 景区、旅游、休闲农业等旅游项目规划、投资项目策划、可 行性研究报告、地产项目策划等方面的诊断和管理咨询。） (一)土地费用
表4-2 (二)前期工程费估算表 表4-3 （三）建安工程费 表4-4 （四）基础设施费 表4-5
（五）开发期税费估算表表4-6 （六）不可预见费 表4-7 （七）管理销售费用
表4-8 （八）投资与成本费用估算汇总表表4-9
三、投资计划与资金筹措： 本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案 开发商自有资金****万元作为启动资金，需贷款****万元， 总投资****万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期， 投资计划与资金筹措详见表5-10。 投资计划与资金筹措 表4-10
四、项目销收入的测算 本项目以**市同类**房可比案例，参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿 街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价****元 /m2,三层建议售价****元/m2,（均价****元/m2）。地下停车 场，建议售价*万元/车位。 表4-11 说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度， 楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场 条件下的沿街商业办公房的出售，地下车位的租售有一定的 风险，难以达到预期目标，所以在营销时必须给予足够的重 视。 五、项目投资收益分析： 根据估算的开发成本费用以及销售收入，本案投资损益及静态投资分析利润率的分析计算如下：
房地产投资分析复习资料
第一章房地产与房地产投资 1、请简述房地产的特性（P2-3) 不可移动性、耐久性、价格高昂、房地产商品之间具有相关性、房地产的开发使用具有外在效应5 3、为什么房地产市场是不完全竞争市场？ 房地产市场的特征决定了它是不完全竞争市场，其价格的形成也同一般商品相甚远去。房地产市场的特征：市场组成复杂、产品差异性大、市场具有区域性、价格具有不确定性。由完全竞争市场的条件及房地产市场的特征对比，显而易见，房地产市场中的买者与卖着都不是价格的接受者，产品具有异质性，并且市场相当复杂，信息不充分也不对称，因而房地产市场是一个不完全竞争市场。 4、引入交易费用分析房地产市场（P6-7) 在现实世界中，交易费用无处不在。广义上说，交易费用包括所有那些在一个人的世界里不可能存在的费用；按这个定义我们可以把交易费用看成是一系列的制度费用，其中包括信息费用、谈判费用、起草和实施合约的费用、界定和实施产权的费用、监督管理的费用、改变制度的费用。 存在交易费用时，房地产开发商标定的房地产价格将会提高，但是供给不变，那么需求（尤其是有效需求）在一定时期内会相对减少。这样就形成了供求双缺口，一方面，部分房地产卖不出去，另一方面，一些百姓因付不起费用而缺乏住宅。总之，存在房地产交易费用时，产品交易很难达到平衡。 5、房地产投机是否应该抑制？（P15) 首先，在经济学上“投资”与“投机”是很难区分的，因为二者都是通过预期，将资金投入到某项业务或产业中，以获取未来收益为目的。很多学者认为应该反对投机，但在现实世界中，“投机”行为非但没有表面上所感觉的那样的副作用，相反它是市场得以高效运作的润滑剂甚至是指挥等。由于买者与卖着所掌握的信息是不对称的，“投机”行为便促成了一种寻价行为，导致了信息的传递，促进了市场买卖。其次，房地产开发商所获得的土地，一般是通过二级市场通过多重转手后获得的，百姓收入低导致有效需求不足，于是政府出来干预。但政府干预是有悖市场规则的借宏观调控之名行行政干预之实，有悖市场规则；我们要知道的是土地二级市场为什么充满“投机”而不是见了“投机”就“打”，否则连“标”也治不了。 6、简述房地产投资方式及其特点（P1 7、26) 所谓房地产投资方式，是指投资于房地产的可能途径。可从两方面来讨论：房地产投资的资金方式、房地产投资开发的对象。 房地产投资开发的对象：未开发的土地，住宅，办公楼宇，商场、酒店、旅店，工业厂房和仓储型物业，休闲型物业 房地产的资金投入方式：房地产投资信托、房地产辛迪加、混合房地产基金、房地产抵押贷款和房地产抵押贷款债券、直接购置房地产 7、影响房地产投资的经济因素有哪些？（P27) 宏观经济因素：货币政策、财政政策 区域经济因素：区域产业的性质、区域产业的多样性、运输系统与资源 第二章房地产市场研究 1、房地产投资分析中为什么离不开市场研究？（P32)
房产投资瞄准小户型 小户型投资价值分析
房产投资瞄准小户型小户型投资价值分析房产投资瞄准小户型--小户型投资价值分析 好房子最适合用来保值 当然，炒股票并不适合所有的人。如果你担心股市的风险太大，那就买套房子吧。按照投资学的金科玉律，你也不能把所有的鸡蛋(资金)都放在股市这个筐里，那样太危险。房子则不同，不仅金额大适合保值，而且，好地段上的好房子总是持续升值的，无论自住还是投资，你需要做的只是在一个较低的价位买进。从这个意义上说，靠按揭、贷款或公积金买房子，并不仅仅是;花明天的钱，享受今天的美好生活;，而且还有一个作用，即在今天就能实现让明天的钱不贬值的。经济回升有个规律，就是股票在涨，房地产也在涨。就一般人而言，资金总是有限的，对于那些已经在炒股的人，将2个月后可能就会赚50%的钱，从股市里抽出来买房子当然是很可惜的。怎么办,有没有一个好办法，将股票和房地产两笔收益都同时赚到,有，就是买期房。买期房，由于首付很少，不会影响你在股市的投资;另一方面，又可实现以小搏大，即用百分之十的首付款将好房子百分之百锁住，然后等待升值。 卖大买小市场潮流 小户型的投资回报率高是显而易见的。对开发商而言，小户型在设计上要占用许多隔断，增加配套设施，回收资金也慢，明显比建大户型费事;但对购房者而言，小户型的投资回报率却比大户型高。举个简单的例子，花9>100万买个140平方米的大户型，和花50万买个70平方米的小户型，虽然一个是大两居，一个是小两居，但在租赁市场上并不是出租的价格也差一半，往往是小两居的租金为2500元/月，大两居的租金是3000元/月，这样算下来小户型的投资回报率比大户型可高多了。
大单位面积的外销公寓曾经是北京物业市场投资回报率较高的品种，但随着供应量的剧增及近几年经济复苏期的延缓，此品种有成明日黄花之势。而;小小粒，容易吃;的小户型单位却逐渐成为市场主流及跌势中的;飘红;品种。有鉴于此，不少投资者纷纷卖大买小，以追求更高的投资回报。如有业主将望京地区146平方米大户型(月收租,,,,元，年回报率,,)套现，买入两个价值,,万元的二房一厅，年回报率上升到11,，且;中奖率;(成功租出的机会)极高。又有另一名业主将同地段的中档物业8>,,平方米套现,,万元(每月收租,,,,元，年回报率63>.9,)，买入两个价值,,万元的一室一厅，不仅收益高(年回报率达12,)，且;中奖率;为,,,,。还有一些业主将三室一厅或四室二厅大单位分拆成三四个单间分租，其回报也远高于原来一套的收益。 ;滚动置业;要流行 从现在的情况看，城区小户型公寓受宠已是不争的事实。有一定经济实力后，在商业繁华地段买一套好的小面积公寓作为生活居室或工作室，既可先圆了住房梦，以后买新居后，可将公寓出租，租金用来付新居的按揭，从而顺利实现滚动置业，这无疑是不少都市白领的美好设想。 在金融街某投资公司工作的王先生就非常看好这种公寓。虽然要1,2年后才结婚，但担心银行存款会贬值的他，也正筹划自己的首次置业。 王先生考虑的首先是交通问题。工作地点在市区，平时工作比较紧张，加班的时候又多，若每天都要在上下班的交通路途花上两三个小时，这些花费的时间对想利用业余时间进修学习的王先生来讲太奢侈了。所以市区内交通线路密集，或地铁沿线物业是他的首选。 其二，王先生考虑的是生活上的问题。和许多生活态度积极的年轻白领一样，他是个喜爱运动的人，丰富的健身活动是他保持良好精神状态的保证。所以他要求住所附近一定要有一个大型的健身中心，当然，这个中心最好就在他的楼下。
房地产开发的利润率有多高
房地产开发的利润率有多高 根据最新公布的第二次全国经济普查公报，2008年，我国房地产企业的主营业务收入30586.5亿元，房地产企业实收资本33052.4亿元，房地产企业营业利润3861.3亿元。按此计算，房地产行业的利润率为12.6％，投资回报率为11.7％。 12.6％，貌似不算太高，但是联想到刚曝光不久的武广高铁客运专线湖南段建设承包商使用假发票近3亿元的消息，还有每天用手机短信、电子邮件，还有网络广告骚扰我们的假发票广告，这个利润率有多少水分可想而知。在经过宇宙牌压缩机压缩后的利润率仍然高达12.6％！那么，房地产行业的利润率到底有多高，我们来看看专业人士和权威机构的说法。 上市房地产企业的税后净利率接近20%，少数企业甚至达到40％～50%。－－上海易居房地产研究院研究员杨红旭。 房地产行业的整体利润率在30％～40%之间。－－中国土地勘测规划院地价所所长赵松。 一有适当的利润，资本就会非常胆壮起来。只要有10％的利润，它就会到处被人使用；有20％，就会活泼起来；有50％，就会引起
积极的冒险；有100％，就会使人不顾一切法律；有300％，就会使人不怕犯罪，甚至不怕绞首的危险。如果***和纷争会带来利润，它就会鼓励它们。走私和奴隶贸易就是证据。－－《资本论》 按马克思的说法，房地产的利润已经足以让商人们积极的去冒险了。难怪房地产开发企业的数量能在四年间猛增50％；难怪这么多著名的大企业放着老本行不做，跑去房地产行业凑热闹；难怪地王一个比一个离谱，楼面地价都能高达32500元。黄光裕花了几十亿元来买通官员，作为自己违法行为的保护伞，那么房地产商们为了牟取这值得“积极去冒险”的利润又花了多少见不得光的钱呢？巨额贷款，强迫征地，暴力拆迁，篡改规划，买通专家、媒体鼓吹房价，用巨大的关系网、利益体影响国家决策等等等等，哪样不得大把大把的烧钱。这些的花费，不知道又有多少个几十亿。也许正如某些房地产商说的，这些灰色成本确实很高，但是，房地产商们宁愿冒蹲大牢的危险也要把这些高额的灰色成本花出去，不恰恰从反面印证了房地产开发能够带来巨大利润么。
怎么计算门面投资回报率
怎么计算门面投资回报率？ 基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。 任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢？ 买个门面，如何计算投资回报率呢？ 有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式： 计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价 计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价 例如，有一临街商铺，面积约27.34平方米，售价约83.6万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是150元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得4100元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：
套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝4100元×12/83.6万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：5.89％ 如何判断投资回报率 现在，投资回报率计算出来了，那么，我们该如何判断这些数值所包含的意义呢？也就是说，哪个数值是表示合理利润？哪个数值是表示千万不要沾手？哪个数值是表示它的收益非常好？或者是哪个数值是属于对方开出的条件太好，自己要审慎考虑才行？ 业内人士认为，解读这些数值在行内并非有一个标准答案，可能10个人就会有10个答案。 据相关人士介绍：其实不同物业的理想投资回报率不尽相同，比如就拿商住两用物业、烂尾番生物业、地铁物业及名校物业来说，它们的合理利润、投资临界点和超高利润率将大致如下表所列： 物业类别合理回报率投资临界点超高回报率(需审慎) 商住两用物业10－12％>7％15％以上 烂尾番生物业9－10％>6％20％以上 地铁物业3-6％>3％10％以上
房地产投资分析报告文案
第一章总论 一、项目背景及概况 1、项目名称 神工·东湖首座 2、开发商及简介 省科学城神工置业德阳分公司 省科学城神工置业是由中国工程物理研究院六所所属神工实业总公司于二00四年十二月发起设立的高新技术产业的国有控股企业。注册资本金为人民币7730万元。由法人股东省科学城神工实业总公司、金色家园商贸等组成。主要经营：房地产开发、商品房销售、光纤通讯设备、数字通讯器材设备、基础机械加工、制造、销售等。公司资金实力雄厚，科技人才众多，拥有中国工程物理研究院作为强大的后盾。 3、项目地址 德阳市玉泉路与屏山街交汇处 4、临时接待中心 德阳市庐山北路360号 5、项目概况 项目位于玉泉路与屏山街交汇处，有四栋电梯公寓组成，项目占地为17120㎡，总建筑面积99354㎡,其中住宅面积78168㎡，商铺面积6576㎡，停车库面
积14610㎡。项目户型区间为51㎡——137㎡。以简装面市。整个项目紧邻占地千亩的东湖山公园，东湖山上是以山水园林为载体，集休闲娱乐旅游观光健身为一体的城市近郊公园，是你感到心旷神怡；同时周边生活配套也是十分方便，下面简单做个介绍： 公交路线：14路、23路、24路、27路等。 教育配套：德阳一中、外国语学校、德阳八中、黄河路小学、省商贸学校等。 医疗配套：德阳肿瘤医院（眼科医院）、德阳肝胆医院、医院等。 休闲配套：东湖山公园、旌湖文化长廊等。 生活配套：沃尔玛超市、玉泉综合市场、香诗美林市场、丰联超市、富江超市、红旗连锁等。 6、资金来源 本项目建设资金由神工职业自筹，不足部分通过预售房款和银行贷款解决。7、可行性报告制定依据 （1）《城市居住区规划设计规》 （2）《德阳市城市拆迁管理条例》 （3）《城市居住区公共服务设施设置规定》 （4）《住宅设计规》 （5）《住宅建筑设计标准》 （6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 （7）《城市道路绿化规划及设计规》 （8）《高层民用建筑设计防火规》 8、编制围 根据国家有关政策、法律、法规及规对神工东湖首座项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设容、投资方案、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。 二、主要技术经济指标 表1 “神工·东湖首座”项目主要经济技术指标
房地产投资分析复习知识点教学提纲
一、绪论 【房地产投资】是指国家、集体或个人，将一定的资金投入到房地产开发、经营、管理和服务中去，以期获得资本增值的一种经济行为。 【房地产投资三要素：】①时机②地段③质量 【房地产投资的特点】1、投资数额巨大、回收期长2、投资不确定因素多、风险较大3、流动性较差4、具有保值增值性5、受政府政策影响较大6、依赖金融部门的支持7、具有专业性8、投资具有相互影响性 【房地产投资的目的】销售收益；现金流量收益；避税收入 【房地产投资的作用】1、带动相关产业的发展；2、促进家庭合理消费 3、改善城市环境； 4、抵御通货膨胀影响 【房地产投资的影响因素】经济因素、社会因素、政治和行政因素、 政策法律因素、技术因素 【房地产投资分析的特征】客观性、全面性、责任性 二、基本原理 【投资要素原理】收益、成本（利率、税收）、预期 【边际成本递减递增规律】边际成本=总成本的变化量/产量变化量 【规模收益理论】三阶段：规模收益递增阶段，规模收益递减阶段，负收益阶段【风险回报原理】1、风险－收益等价曲线、成正比2、投资风险－效用分析，通过比较效用值的大小来决定方案的取舍。效用值具有客观性、主观性。 三、房地产投资市场 【房地产市场的功能】价值评价的功能、调节供求的功能、优化资源配置的功能 政府宏观管理的基础 【影响房地产市场供给的因素】房地产价格、开发商目标、生产要素价格、建筑技术、房地产开发建设能力、房地产开发建设资金来源及数量、国家宏观调控【影响房地产市场需求的因素】人口数量和结构的变化、房地产价格、家庭收入、 城市化进程、宏观调控、消费者预期 【房地产租价比】房地产租价比是房地产年租金与市场交易价格之比。 这个比值低于4.5%，则说明房价存在泡沫，高于5.5%，尚存在升值空间。 四、房地产投资环境 【房地产投资环境】是指影响和制约房地产投资项目的各种外部条件的总和，包括自然、政治、社会和经济因素等。特点：多样性、综合性、动态性 【房地产投资环境分析方法——综合评价法】 五、资金的时间价值 【资金时间价值】经历一定时间的投资和再投资而增加的价值，称为资金的时间价值。（等额资金在不同时间点上所表现出的价值差别）表现为：利息、利润【利息I】是指占用资金所付出的代价。利率：单位时间内的利息与本金之比。【现金流量】把各个时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。 【等值】是指在不同的时间点上，数量不等的资金具有相等的价值。 【复利终值】是指投资若干年后包括本金和利息在内的未来值。也称本利和，一般用Ｆ表示。计算公式：Ｆ＝Ｐ?(1+i)n
二线会城房地产最具投资价值及最
二线会城房地产最具投资价值及最
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2010年二线省会城市房地产最具投资价值及最宜居榜 天津 随着城际列车的开通，天津受益北京所带来的辐射作用越来越明显。日前又有报道称，天津与北京、重庆、上海、广州一起，被确定为国家五大中心城市，加外，去年环渤海区域经济发展及天津滨海新区规划获批，天津房价的升值潜力由此可见。 天津海在不远处，河就在城里 对内陆人来说，能闻到海的味儿，能亲近水，又不至于日日领受海风过于热情的吹拂，正是适度。天津有点被天津话带沟里去了的意思，再加一枚狗不理包子，大家就都觉得它土。其实这座城市，正经说来是中国现代化第一城。北洋政府时期，台上的是北京，台后的是天津。私以为，这是天津最大的魅力。租界建筑外头的石头是硬的，里头的思想史、**史、经济史更硬。故天津的宜居，首先宜的是对历史有那么点兴趣的人。 宜居指标 交通资源：因区位优势，交通极便利，海陆空三栖，条条大路通天津。空路来说，著名的廉航亚洲航空花落天津。京津高铁用来上下班是奢侈了点，可你要是从北京飞，完全可以当它是“机场快线”。 高校资源：总共二十多座，魁首自是南开，范文澜、蒋廷黻、竺可桢这些牛人都曾执教鞭于此。
文化名人：除了冯骥才老人家，就是一溜儿相声曲艺界的名人了，譬如马致明。 购房指南 根据2010年3月第2周的数据统计显示：全市商品住宅成交均价普遍上涨，成交价为9042元/平米。其中和平区（也就是市中心区），三周内成交均价第二次突破2万元，达到23386元/平米。河北区成交均价为11816元/平米。河东、红桥成交均价分别为10353元/平米和13490元/平米。河西、南开价格波动不大，成交均价分别为12779元/平米和17337元/平米。 天津的新商圈，随着天津天城丽笙世嘉酒店的落成、嘉华国际商业中心的日趋成熟、远洋新天地沿新开路商业街的竣工投入使用，逐步形成天津站新商圈，另有新开业的滨江金耀女人街，以及位于塘沽核心区域的天津滨海新区中心商务商业区，还有正在加紧建设的津门津塔高端商务区。 至于新开盘的楼盘，根据中原地产顾问的胡先生说，市中心今年几乎没有新开楼盘。 新兴楼盘：开发区的万丽国际公寓：均价13500元/平米；津南区的天地源津九轩：均价7300元/平米西青区的梅江康城：均价8600元/平米；北辰区的陆港：均价6000元/平米；东丽区万科魅力之城：均价8000元/平米。 西安 业内称，自住为主的西安，其刚性购买力是最大的特点。目前出现在市场的购买力主要还是以刚性需求为主，这其中尤其以婚房为盛，所以很多购房者一方面对于买房的需求比较迫切，再加之陕西是个教育大省，且西安城市化程度在西部地区居首位，诸多高校毕业生留驻西安，
中国房地产投资回报率调查报告
《中国房地产投资回报率调查报告》认为，在经历了2014年价格的下降后，大部分城市高档住宅价格出现了明显回落，但大部分城市租赁后转售回报率仍高于五年期贷款利率，转售回报率水平较高。但是随着未来投资需求的大量减少，高档住宅的自住性将更加明显，《中国房地产投资回报率调查报告》预计，转售回报率将理性回落，2015-2020年回报率约4%-6%。 短期：中西部城市写字楼商铺更合适投资 就租赁回报率而言，2015上半年，写字楼静态租赁回报率平均值为4.3%，接近余额宝平均收益，可以说写字楼静态租赁回报率约为住宅市场的2倍。 《中国房地产投资回报率调查报告》分析称，对于写字楼来说，其投资价值明显高于住宅市场，尤其是核心地段的高品质写字楼，具有较高的保值性，能获得较高的静态租金回报。 近日，研究机构云房数据便发布了《2015上半年中国房地产投资回报率调查报告》，该报告基于对全国十七个大中城市、四类物业的静态租赁回报率、长期租赁回报率以及5年租赁后转售回报率的统计，推出了一系列房地产投资回报率的数据。相对于静态的供求关系数据，房地产投资回报率的数据将动态的租金及房价数据综合考虑在内，以求能够更客观而全面的反映市场变化。
需要说明的是： 静态租赁回报率——指当前净资金回收售价的占比，是判断房地产投资时机的重要参考 长期租赁——代表了随着未来租金的动态变化，长期租赁物业可获取的回报率的大小，是判断未来房地产租金动态收益情况的参考 5年租赁后转售回报率——包含租金回报和房产增值的两部分收益，入住判断转售房产的最佳时机 商铺：租金回报出现回落运营风险较大
就商铺回报率数来说，从2015上半年商铺市场投资回报率数据中可以看出，商铺市场租金回报总体平稳，转售回报小幅下降。 对此，《中国房地产投资回报率调查报告》分析称，各城市间，回报率数据差异较大，这主要是由于商铺的投资受区域位置、经营方式、需求支撑等多重因素的影响。在获得高回报的同时，投资商铺市场也需要承担较大的经营风险。 从租赁回报率上来说，2015上半年，商铺市场静态租赁回报率平均值为4.0%，主要集中在3.5%-5.0%之间；长期租赁回报率平均值为7.2%，主要集中在5%-9%之间。由此可见，商铺市场租金回报水平略高于住宅市场，但低于写字楼市场。 《中国房地产投资回报率调查报告》表示，近年来，连续多年针对住宅市场的宏观调控使得房地产开发企业转战商业地产市场，商铺市场供应大量增加，市场供求关系发生逆转，大部分城市出现供过于求的局面。尤其在电商的快速发展下，传统零售行业，如小商品类、家电类的传统商铺，受到的冲击相对较大。所以，从回报率数据来看，商铺租金回报出现回落。此外，商铺投资门槛相对较高，运营风险较大，即使同一城市，不同区位的商铺回报也相差较大。但对于地理位置优越的商铺，仍然可以获得相当高的收益。 从历史转售回报率来看，商铺市场2010-2015年租赁后转售回报率平均值为14.9%，各城市回报率差异较大。其中，成都、西安、重庆、深圳、武汉排名前五，回报率超过20%，与之相比，杭州商铺转售回报率不足5%。 《中国房地产投资回报率调查报告》预计未来五年，商铺市场2015-2020年转售回报率预测平均值7.4%。预测将在6%-10%之间。 写字楼：投资价值明显高于住宅市场 就写字楼租赁回报率来说，2015上半年，写字楼静态租赁回报率平均值为4.3%，长期租赁回报率平均值为8.5%，租金回报相对较高。租赁后转售回报率有所回落，2010-2015年租赁后转回报率为11.8%，2015-2020年租赁后转售回报率为7.7%。 《中国房地产投资回报率调查报告》认为，与住宅市场相比，写字楼租赁回报相对合理。 从历史转售回报率来看，写字楼市场2010-2015年租赁后转售回报率平均值为11.8%，主要集中区间为8%-15%。5年租赁后转售回报率受价格波动影响较大，受2010-2011年价格的大幅上涨，大部分城市写字楼市场转售回报率高于房地产信托收益率9.6%，转售回报较高。 《中国房地产投资回报率调查报告》认为，随着写字楼市场的快速开发建设，大部分城市供需紧张得到缓解，部分城市写字楼市场出现供过于求的局面，租金、价格上涨趋势减缓，预计未来写字楼转售回报率将有所下降，2015-2020年大部分城市写字楼市场5年租赁后转售投资回报率将在7%-10%之间。 普通住宅：存在一定的泡沫，去投资化明显
房地产项目投资可行性分析报告[详细]
“SG·DHSZ”项目投资可行性分析报告
目录 目录 (2) 第一章总论 (4) 一、项目背景及概况 (4) 二、主要技术经济指标 (6) 表1 “SG.DHSZ”项目主要经济技术指标 (6) 第二章住宅市场分析与营销战略 (6) 一、投资环境分析 (6) 表2 “十二五”规划经济社会发展主要指标 (7) 二、住宅市场分析 (8) 三、当前住宅市场面临的矛盾和问题 (10) 四、营销推广战略 (11) 表3 楼盘销售价格増况表 (12) 第三章项目选址及区设条件 (13) 一、项目选址 (13) 二、区域历史文化地位 (13) 三、建设条件 (13) 第四章建设规模及功能标准 (14) 一、建筑面积及内容 (14) 二、项目规划设计方案 (14) 表4 “SG.DHSZ”住宅户型 (15) 三、工程项目情况 (15) 表5 工程项目一览表 (15) 第五章建设方案 (16) 一、建设场地环境 (16) 二、总体规划布局 (17) 表6 项目建设经济指标一览表 (17) 三、建设方式 (18) 表7 招标情况一览表 (18) 四、结构设计 (19) 五、室内给排水及供电工程 (19) 第六章项目施工进度安排 (21) 表8 项目施工进度安排表 (21) 第七章投资估算与资金筹措 (22) 一、投资估算 (22) 表9 “SG.DHSZ”项目投资估算(单位:万元) (22) 二、资金筹措 (23) 第八章经济效益分析 (23) 一、住宅销售价格 (23) 二、销售进度及付款计划 (23) 表10 各类建筑销售计划表 (24)
三、税费率 (24) 表11 税费率表 (24) 四、盈利能力分析 (24) 五、清偿能力分析 (24) 六、主要经济指标 (25) 表12 主要经济指标表 (25) 第九章风险分析及对策 (26) 一、风险分析 (26) 二、投资风险的控制 (26) 第十章项目可行性研究结论及建议 (27) 一、结论 (27) 二、建议 (28) 附录(国民经济评价) (28) 表13 项目总投资估算表(单位:万元) (28) 表14 投资使用计划与资金筹措表(单位:万元) (29) 表15 售房收入与经营税金及附加估算表(单位:万元) (30) 表16 损益表(单位:万元) (30) 表17 财务现金流量表(全部投资) (单位:万元) (31) 表18 财务现金流量表(资本金) (单位:万元) (32) 表19 资金来源于运用表(单位:万元) (33)