万科集团设计阶段的成本控制标准
万科集团设计阶段的成本控制标准
为了应对目前房地产行业的严峻形势，落实集团确定的“保证楼盘品质、降低工程成本”的发展战略，特别制定：设计阶段成本控制标准。
各专业设计人员在本标准执行过程中，要密切关注国家和地方有关设计的新规范、新标准和有关新材料、新设备及新工艺的应用，并及时总结经验为充实完善和适时更新本标准提供意见和建议。
第一部分土建工程
一.建筑设计
１.设计单位选择
初步设计原则由万创设计中心完成；
１.2成熟产品的设计任务，可委托给国内优秀设计单位承担。
２.产品前期定位
２.１产品定位前备好多种设计方案的技术资料，参加营销管理部召集的、有集团主管领导和相关职能部门共同参与的产品定位论证会议，一旦形成决定不再作重大调整；２.２户型调整应该在进行施工图设计之前完成。
３.总平面设计
３.１总平面设计应该在与各相关专业及物管部门有关人员充分沟通的基础上进行。３.２规划设计应该尽可能利用原有地形、地貌和植被、景观；竖向设计必须考虑场地土方平衡，尽量减少土石方挖填量。
３.３高大建筑物避开深填方区域及高边坡区域布置；物管用房、泛会所、体育设施、幼儿园、老年人及
儿童活动场地、垃圾站及公厕等，应该布置在经济价值较低，并不影响住户和商业的价值区域；
３.４物管收费处、值班室和消防控制室应该设置在业主接待大厅内，以方便业主办事并节省物管人手；
３.５环境坡地应尽量设自然边坡，必须设置挡墙的应尽量减小挡墙高度，必要时可以设置多级挡墙；
３.６10万方以下的小区原则上设两个出入口（不含消防通道）、10～40万方的小区原则上最多设三个出入口（不含消防通道）。
３.７小区内道路应该人车分流、线路便捷畅通。小区内的双向车行道道路宽度统一为6米，消防车道宽度只做米宽硬质道路，两侧各设米宽的草坪。
3.８应尽量减少小区不可销售的建筑物及设施，人防地下室、消防站、中小学校等尽量异地建设；
３.９在建筑总平面图和竖向布置图中必须明确或增加以下内容：
３.９.１小区主入口及次入口、地下车库车行及人行出入口和消防紧急出入口的准确位置，其中哪些是建成后不使用的；
３.９.２各种管井及生化池的位置、大小、高度等；
３.９.３各单体首层的室内及室外标高；
３.９.４所有车行道、人行通道、消防回车及扑救场地等；
３.９.５注明有高差的场地是挡墙还是放坡，那些由园林处理；
４.地下车库
４.１小区车库的车容量按规范最低限控制。在条件允许的情况下尽量多做地面车库、露天停车场或半地下车库；原则上不在住宅楼的下方设带人防的地下车库；
４.２防火分区在2000方以内，且通风面积达到2%的地面或半地下车库不设防排烟系统；各车库的防火、防烟分区面积尽可能取规范上限值，以减少消防设备及设施；
４.３车位均摊车库面积（含设备用房及车道）按以下原则控制：不带人防地面车库28平方米/个；不带人防住宅下方地下车库35平方米/个；带人防住宅外地下车库30平方米/个；
４.４室内车库尽量采用8米柱距和米以内层高（安装完成后有效净高为２.２～２.５）、车道宽为米。
５.住宅建筑
５.１为减少电梯用量的住宅建筑控制楼层数：多层建筑5（＋１）层：小高层建筑１１（＋１）层；中高
层建筑１８（＋１）层；超高层建筑３３层（或３２）或１００米高度内。
５.２通过与相关专业人员沟通，优化住宅建筑的楼梯间、电梯间、设备间、水电管井及公共走道的布置和面积以控制公摊面积。
５.３住宅每单元内的水管井净面积控制：多层平方米、二类高层平方米、一类高层平方米；高层住宅强弱电合用井的净尺寸控制：每层5户1600×800、每层6—8户2000×1200；住宅内水、电井门洞尺寸统一为1600×600。
５.４建筑体型系数：点式住宅控制在以内，板式住宅控制在以内；
５.５住宅建筑朝向尽量以南北为主；窗墙比控制在以内；
６.户型设计
６.１户内应干湿分区，厨房、卫生间尽量相邻布置，管井及管道尽量共用；相对室内板面，卫生间结构板下沉４００、厨房和阳台结构板下沉１００。
６.２上下层房间尽量对齐，避免柱、梁柱转换；
６.３室内交通流线应该尽量减少明走道的长度和暗走道占用空间，走道净宽控制在1米左右。入户玄关及走道顶板允许现梁。
６.４各种户型的厨房和卫生间砌筑墙厚度应为100（采用烧结页岩实心砖砌筑）；中、小户型的其余户内隔墙厚度也可以为100（采用烧结页岩空心砖砌筑）。梁和柱应该现在厨房、卫生间及走道内；
６.５入户门洞统一为1200×2100（中高档住宅，子母门）及1000×2100（中、小户型）、室内卧室门洞统一为900×2100、厨房和卫生间洞统一为800×2100；所有门原则上都应设不小于100门垛、门洞口设构造柱；
６.６阳光窗台板距离室内地面的高度统一为５００，以免增加护栏高度；
６.７厨房的尺寸控制：
套内面积小于90平方米： 1600～1800（开间）×2700～3000（进深）；
套内面积90～120平方米： 1800～2300（开间）×3000～3900（进深）；
套内面积大于120平方米： 2400～3000（开间）×3300～4200（进深）；
６.８卫生间的尺寸控制：
次卫：套内面积小于120平方米：1500～1700（开间）×2400～2700（进深）；
套内面积大于120平方米：1600～1800（开间）×2700～3000（进深）；
主卫：套内面积小于90平方米：1600～1800（开间）×2700～3000（进深）；
套内面积90～120平方米：1800～2000（开间）×3000～3300（进深）；
套内面积大于120平方米：2100～2400（开间）×3300～3900（进深）；
７.商业建筑
７.１住宅小区应该尽量少建商住两用楼房；
７.２商业建筑必须注意设置经营通道、室外停车场，以及空调室外机位、广告位及消火栓箱的位置；
７.３餐饮用房必须注意排烟管井、排水管井和设备间、水电间的设置。
７.４商用房扣除梁高及设备层高度后的楼层净高，一层以米为宜、二层以米为宜；开间以米为宜；
８.建施图：
８.１建筑与结构的柱子位置、大小、梁的高度必须一致；
８.２建筑、设备、结构各种管井的位置、大小、高度，各种管井的开孔必须一致；８.３墙、柱、梁、板上的所有预留洞（如空调留洞、卫生间排气洞等）水平和竖向位置均应在建施图上标注清楚，并且必须与结施图及设施图吻合一致；
９.其他控制措施：
９.１建筑专业在方案设计和施工图设计之初，两次分别向各相关设计专业提供建筑总平面图和竖向布置图（不做报建使用），以便于各相关专业设计交叉协调一致，避免专业冲突和错、漏、碰、缺；
９.２密切关注和准确掌握有关新政策和新规范，及时并制订相应的对策和措施，最大限度地应用其中有利于降低成本的规定。
９.３在设计中采用集团标准化设计成果，如：门窗标准化、栏杆标准化、防止工程质量通病做法、建筑、结构、水、电各专业的相关标准化等，以降低成本、提高工作效率。９.４在新产品开发及新材料、新设备、新工艺和新技术应用之前，必须对其性能和经济两方面进行全面考察和综合论证后再决定。
９.５外立面装饰用料必须进行多种材料比选，对于效果接近但成本差异较大的材料，必须优先选用其成本较低者。
第二部分结构设计
１. 规划方案阶段
禁止采用B级高层住宅；
避免在3、4类地基上布置高层建筑；
避免在高切坡周边布置高层建筑；
避免在坚硬岩石地基上挖地下空间；
避免在新近深填方内布置永久性建筑；
山地建筑尽量避免高切坡和深填方；
尽量不设结构转换层。
２.初步设计阶段
２.１结构选型应进行多方案对比，估算结构经济指标，为设计合同签定经济指标控制提供依据。
２.２结合建筑平面功能，优化结构平面，力求结构平面简单、规则、对称；
２.３竖向布置尽量避免高位转换和刚度突变；
２.４高层建筑尽量避免过大的外悬挑结构（>）；
２.５高层建筑尽量避免开设转角阳光窗，转角阳光窗外挑梁的长度短向不宜超过，长向不宜超过；
３.施工图设计阶段
３.１岩土勘查报告
３.１.２《岩土工程勘查报告》应分别按重庆地标《建筑地基基础设计规范》
（DBJ50-047-2006）和国家标准《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）或《建筑桩基技术规范》（JGJ94-94）两个标准，提供岩石天然及饱和两种状态下的单轴抗压强度标准值和地基承载力特征值（也按两种状态区别提供）；
３.１.３18层以上（或带转换层）的高层，每栋楼至少布置6个探孔，并分别提供每栋楼基础设计所需各项参数。
３.２桩基础
３.２.１桩的承载力计算采用天然单轴抗压强度（泥岩）及饱和单轴抗压强度（砂岩）；３.２.２普通桩基础桩身的配筋率一般为%~%；普通单桩如有承台，承台一般按构造配筋。３.３独立柱基及条型基础
３.３.１当泥岩地基承载力特征值（饱和值）太小时，根据现场情况，可以采用泥岩地基承载力特征值（天然值）；
３.３.２当基础位于岩石上，不考虑基础抗剪计算；
３.３.３当桩顶位于裸露岩石上时不设置地梁。
３.３.４剪力墙下采用桩基加托梁方式支承时，如符合深受弯构件条件，可按深受弯构件计算和配筋；托梁与桩之间计算时应按铰接，梁按连续梁或简支梁计算。
３.４施工图设计阶段
３.４.１梁：d≤10用HPB235级钢筋，fy=210N/mm2；
d=12、14用HRB335级钢筋，fy=300N/mm2；
d≥16用HRB400级钢筋，fy=360N/mm2；
３.４.２板：冷轧扭钢筋，其标称直径为、8、10、12、14，fy=360N/mm2；
３.４.３当转换层楼板70％以上的板为构造配筋时，应通过调整板跨将计算配筋部分调整为构造配筋，并优先选用热扎I、II级钢筋。
３.４.４柱：纵筋采用HRB335（fy=300N/mm2））；箍筋构造配筋时采用I级钢筋、计算配筋时采用Ⅱ级钢筋；
３.４.５墙：抗震等级1-2级的剪力墙约束边缘构件箍筋采用II级钢筋，构造拉筋≤250厚的墙采用I级钢筋、＞250厚的墙采用I级钢筋8；
３.４.６空调板及凸窗板等：按实际情况采用一级或二级钢筋，不采用三级钢和冷扎扭钢筋。
３.５混凝土强度等级：
３.５.１桩基础不宜超过C35；独立柱基、条型基础及地梁不宜超过C30；
３.５.２地下室挡土墙不宜超过C30、梁、板C25~C35、框架柱不宜高于C50；
３.５.３上部结构梁、板：C25、C30（转换层除外）；
５.３.４剪力墙砼起用等级：当上部结构高度<60m时不宜高于C40、≤80 m时不宜高于C45、>80m时不宜高于C50；
５.３.５框架柱混凝土强度等级与同层剪力墙相同。
３.６主要构件截面：
３.６.１梁截面：上部结构梁宽一般采用200；建筑外围梁高统一采用500、阳台梁高采用400、内部梁高采用500（在有墙体处梁高可以适当增减）；
３.６.２楼板厚度：一般卧室、餐厅、厨房、厕所、阳台厚100mm；
客厅≥120mm、带转角阳光窗的房间≥110mm（均按计算确定）；
内筒走道（电梯间、楼梯间周围）：110mm～120mm；（考虑埋设管线等）。空调板厚统一为80mm；
阳光窗竖板为80mm厚现浇板。
２.７荷载输入值统一标准
楼、屋面外荷载统计（不包括楼板自重）
３.８构造措施：
３.８.１框架梁的负弯矩钢筋原则上按照分离方式配置；
当其顶层角筋直径不大于16或其跨度不大于4米时，顶层角筋应该通长配置；
当其跨度大于4米且顶层角筋直径大于16时，顶层角筋在跨内截断并采用２12架立
钢筋搭接。
３.８.２梁宽不大于400时采用两肢箍、梁宽大于等于400时采用4肢箍。
３.８.３当梁端在与墙或柱相交的节点内，梁上部纵筋的水平锚固长度不满足时，该支
座应设为铰节点计算。
３.８.４所有楼盖和屋盖板的板面均增加抗裂构造配筋：
板厚不超过120mm的板面通长配置双向@150~200负筋；
板厚在130~150mm的板面通长配置双向t8@150~200筋。
负筋按以上配置不足的，在以上钢筋网空格内补设、或t 8、或t 10的分离式负筋（在计算跨度的四分之一处截断）；
上述构造钢筋均按受拉钢筋锚固在梁内、墙内或柱内。
３.８.５（除计算配筋剪力墙外）构造配筋剪力墙见下表：
３.８.６在两侧均无楼板约束的剪力墙的楼层标高位置设暗梁，暗梁高取2倍墙厚，并
按构造配筋。短肢剪力墙长度为1m以内墙肢的水平钢筋仅配大箍；长度为1m以上墙肢
的水平钢筋除配大箍外，端头边缘约束部分套8小箍。
４.其它控制措施
４.１同一房间天棚内不现梁、客厅和餐厅相连的分界线一般不设置结构梁；
４.２层数一致、户型一致，其结构布置构件截面及配筋等应一致；
４.３微调结构计算模型、优化构件截面，概算结构经济指标用量是否正常；
４.４对抗震要求设计的墙、柱出现计算配筋量超过构造规定配筋量的50％时要找出原因；４.５对于场平标高、地基基础、地下室挡墙、高切坡及高边坡等重大课题，先由设计单位提出初步方案、组织相关各方及技术专家召开专题论证会议优化确定方案、再由结构
专业负责人组织实施；
４.６在施工图设计完成后，设计人员必须主动跟踪与地质、地貌有关工程的实施过程，及时发现设计与现场实际不符的情况，并调整和优化设计；
４.８结构专业必须与相关专业协调，完成地下突出地面的人行出入口、车行出入口以及景观及水体等的结构设计；
４.９必须按集团公司《防止工程质量通病技术规定》要求贯穿在施工图设计中；
４.１０结构专业必须与建筑专业协调，把墙体构造柱的具体位置标注在建筑平面图上，并由结构专业审核；
４.１１在结施图中标注留设在结构上的设备及电气预留孔洞、预埋套管、消防、空调穿墙管等的位置；
三.建筑门窗及部品
建筑门窗主要包含外门窗及分户门，建筑部品主要栏杆、空调百叶及窗护栏等。
１. 建筑门窗
１.１外门窗主要采用铝合金及塑钢型材制作所采用的铝合金和塑钢型材及五金配件，除特殊需开模者外一律选用国家标准系列型材；除厨房、卫生间窗玻璃及玻璃幕墙外，一
律选用普通双层中空玻璃。
１.２外门开启可以选用平开及推拉方式；外窗开启可以选用外平开、内平开、内开内倒、内开上悬及推拉等方式。
１.３所有外门窗的设计都必须经过结构计算和热工计算后确定。对于同一门窗中仅有部分长度或受力较大的杆件，可以局部采用加强型材；对于尺度较大的商铺外门窗，可以
局部采用型钢进行分格。
１.４所有组装外门窗的加工商和型材及配件的制造商，均应选择经过重庆市建委有关部门认定的企业。
１.５各种档次的住宅建筑外门窗配置标准如下：
１.５.１高档：
塑钢门窗方案：
型材选用上海维卡、宁波三A、安徽海螺等双色共挤（PMMA）未增塑聚氯乙烯（PVC-U）塑料；
五金配件选用坚朗、立兴杨氏、骆驼、北新五金等品牌；
外平开门窗扇采用角部铰链连接；执手样式由**确认；
铝合金门窗方案：
型材优先选用多腔节能铝合金型材（如广汉三星、辽宁忠旺），也可选用福建闽铝、西南铝材料；
五金配件选用坚朗、立兴杨氏、骆驼等品牌；外平开门窗扇采用铰链（四连杆）连接；执手样式由**确认；
１.５.２中高档：
塑钢门窗方案：
型材选用宁波三A、大连实德、安徽海螺、北新建树等双色共挤（PMMA）未增塑聚氯乙烯（PVC-U）塑料；
五金配件选用和合兴、坚朗、山东国强等品牌；外平开门窗扇采用角部铰链连接；执手样式由**确认；
１.５.３中档：
３.１塑钢门窗
型材选用宁波三A、大连实德、安徽海螺、北新建树等双色共挤（PMMA）或白色未增塑聚氯乙烯（PVC-U）塑料，；
五金配件选用和合兴、瑞德、山东国强等品牌；外平开门窗扇采用角部铰链连接；执手样式由**确认；
１.５.３商业或公用建筑：
塑钢门窗方案：
型材选用宁波三A、安徽海螺、大连实德等双色共挤（PMMA）或白色未增塑聚氯乙烯（PVC-U）塑料；
五金配件选用上海华迪、山东国强、北新五金等品牌；外平开门窗扇采用角部铰链连接（执手样式由**确认）；
铝合金门窗方案：
优先选用多腔节能铝合金型材，如广汉三星、辽宁忠旺，也可选用重庆新美鱼型材；隐框玻璃幕墙采用无隔热桥的普通铝合金幕墙型材；
五金配件选用山东国强、瑞德、上海华迪等品牌；外平开门窗扇采用铰链（四连杆）连接（执手样式由**确认）；
１.５.４分户门：
别墅及花园洋房采用1200×2100尺寸子母门，胡桃木色成品高级防盗门，可选盼盼、美心等品牌；
高层住宅采用1000×2100尺寸单扇门，胡桃木色成品高级防盗门，可选美心、大川、步阳等品牌。
１.５.5电梯前室防火门：
江景高层住宅采用：成品胡桃木色钢木防火门，可选美心、盼盼等品牌。
普通高层住宅采用：成品胡桃木色木质防火门，可选美心、大川、步阳等品牌。
２.建筑栏杆
２.１建筑栏杆主要采用铝合金构架玻璃栏板、钢构架玻璃栏板及纯钢构架等类型，一律采用工厂制作现场装配结构；
２.２建筑临边栏杆扶手离地高度：多层建筑为1050、高层建筑为1100；楼梯栏杆扶手
离地高度均为900；
２.３所有阳台栏杆的钢构架（尽可能采用常规型材）表面，一律采用工厂酸洗除锈热侵锌、现场装配后作一底二面涂层处理；所有铝合金构架阳台栏杆在现场装配后，铝合金
表面一律作粉末喷涂二遍；
２.４所有公共楼梯和护窗栏杆的钢构架表面，一律采用工厂酸洗除锈并刷防锈底漆一遍、现场装配后作一底二面涂层处理。
２.５各部位栏杆的配置标准如下：
２.５.１观景阳台及露台栏杆:
花园洋房、别墅及江景高层住宅观景阳台及露台采用钢构架、6＋+6夹胶玻璃栏板，价格约400元/米，详见附图；
以上住宅观景阳台及露台也可以采用铝合金构架、6＋+6夹胶玻璃栏板，价格300～400
元/米，详见附图。
普通高层住宅观景阳台采用纯钢构架栏杆及扶手，价格约200～300元/米，详见附图。２.５.２生活阳台栏杆
花园洋房、别墅、江景高层住宅生活阳台采用纯钢构架栏杆及扶手，价格约150～200元/米，详见附图。
普通高层住宅生活阳台，采用砖栏板或部分砖栏板＋部分纯钢构架栏杆，详见附图。
２.５.３楼梯栏杆
所有住宅楼梯栏杆均采用纯钢构架栏杆。
花园洋房、别墅、江景高层住宅楼梯栏杆，详见附图；
普通高层住宅楼梯栏杆，详见附图。
２.５.４入墙扶手：
样板房采用不锈钢支座加实木扶手或不锈钢扶手，详见附图；
其他普通消防楼梯采用型钢支座加型钢扶手，详见附图。
２.５.５窗护栏
阳光窗、落地窗护栏均采用简易纯钢构架护栏，价格约60～80元/米，详见附图。
２.５.４商业建筑栏杆：
商业建筑临街走道、平台、露台及楼梯栏杆均采用纯钢构架栏杆，价格约200～300元/米，详见附图。
３.空调百叶
３.１别墅空调百叶采用铝合金扁管叶片，叶片截面为50×10×、间距为70，价格约250元/平方米，详见附图。
３.２花园洋房及高层住宅空调百叶采用铝合金扁管叶片，叶片截面为30×10×、间距90，价格约200元/平方米，详见附图。
３.３商业建筑采用铝合金扁管叶片，叶片截面为60×、间距120，价格约130元/平方米，详见附图。
四.住宅公建装修
住宅公共区域主要包含住宅大堂、电梯厅、楼梯及走道等部位。不同档次住宅室内公共
区域的装修做法大致相同，主要以装饰材料的价格来区分档次。
１.花园洋房：
１.１大堂
１.１．１地面:600×600或800×800玻化砖及配套砖踢脚，玻化砖价格120 ～200元/平方米；
１.１．２墙面：墙面腻子基础白色乳胶漆.
１.１．3天棚：轻钢龙骨纸面石膏板吊顶,腻子基层面油白色乳胶漆；
１.１．4吊灯：价格2000元左右；
１.１．5信报箱及奶箱：统一采用亚光不锈钢制作，分为上下两排嵌入墙体100。每户信报箱的宽×高×深尺寸为300×135×200、每户奶箱的宽×高×深尺寸为135×135×200；
１.２高档花园洋房电梯厅
１.２.１地面：600×600或800×800玻化砖，嵌150-200宽进口浅啡网纹云石边带。玻化砖价格100 ～150元/平方米；
１.２.２墙面：600×600玻化砖墙面、或白色乳胶漆墙面配玻化砖踢脚线，造价100～180元/平方米。
１.２.３天棚：轻钢龙骨纸面石膏板吊顶, 腻子基层面油白色乳胶漆；
１.２.４电梯门套：进口浅啡网纹云石门套线，大样如下图：
１.３楼梯及通道：
１.３.１地面贴中高档600×600玻化砖配玻化砖踢脚线，价格约100元/平方米；
１.３.２墙面及天棚：腻子基层面油白色乳胶漆；
１.４水、电井门：木质防火门（含门套），油白色浑水漆或索胡桃木色油清水漆；１.５消火栓箱：箱体半嵌入或全嵌入墙体内，木质饰面板包门及实木门套线，油白色浑水漆或索胡桃木色油清水漆。
2.高层住宅楼：
２.１大堂
２.１.１地面：800×800玻化砖饰面，天然石材拼花, 价格150 ～250元/平方米；２.１.２墙面：800×800或600×1200玻化砖或天然石材，价格150 ～300元/平方米.；２.１.３天棚吊顶：轻钢龙骨纸面石膏板造型吊顶，面油白色乳胶漆
２.１.４信报箱及奶箱：统一采用亚光不锈钢制作，每户信报箱的宽×高×深尺寸为200×135×300、每户奶箱的宽×高×深尺寸为135×135×300。根据住宅楼的具体情况分组配置信报箱及奶箱，如果实际情况与以上尺寸不符，可以参照上述标准作适当调整；２.１.５吊灯：价格2000元左右
２.１.６配饰家具：沙发、工艺画及花艺配饰等,共计不超过15000元。
2．2 电梯厅
２.２.１地面：600×600玻化砖及配套砖踢脚, 嵌150-200宽进口浅啡网纹云石边带。玻化砖价格在100 ～150元/平方米；
2．2．2墙面：腻子基层面油白色乳胶漆；
2．2．3天棚：轻钢龙骨纸面石膏板吊顶, 面油白色乳胶漆；
2．2．4电梯门套：进口浅啡网纹云石门套线，大样如下图：
2．3 楼梯及通道：
2．3．1地面：楼梯梯步贴普通成套梯步砖，价格约20元/套、通道地面600×600玻化砖，均配玻化砖踢脚；
２.３.２墙面：腻子基层面油白色乳胶漆
２.３.３天棚：轻钢龙骨纸面石膏板吊顶, 面油白色乳胶漆；
2．４强弱电井门：木质防火门（含门套），油白色浑水漆或索胡桃木色油清水漆；2．５消火栓箱：箱体半嵌入或全嵌入墙体内，木质饰面板包门及实木门套线，油白色浑水漆或索胡桃木色油清水漆。
３.普通高层住宅楼：
3．１大堂
3．1．1地面：800×800玻化砖, 价格100 ～120元/平方米；
3．1．2墙面：800×800或600×1200玻化砖, 价格100 ～120元/平方米；
3．1．3天棚吊顶：轻钢龙骨纸面石膏板造型吊顶，面油白色乳胶漆；
３.１.４信报箱及奶箱：同中高档住宅标准；
３.１.５吊灯：价格1500元左右；
３.１.６配饰家具：沙发、工艺画及花艺配饰等,共计不超过8000元。
３．2 电梯厅
３.２.１地面：600×600玻化砖部分拼花、100高玻化踢脚, 玻化砖价格约60元/平方米；
３.２.２墙面：腻子基层面油白色乳胶漆；
３.２.３天棚：600×600矿棉板吊顶或轻钢龙骨纸面石膏板吊顶, 面油白色乳胶漆；３.２.４电梯门套：国产浅啡网纹云石门套,厚度4公分,宽度18公分,门套大样图如下图:
3．3楼梯及通道：
３.３.１地面：瓜米石水泥浆找平；
３.３.２墙面：白色乳胶漆
３.４强弱电井门：木质防火门（含门套），油白色浑水漆或索胡桃木色油清水漆；
３.５消火栓箱：钢制消火栓箱，箱体半嵌入或全嵌入墙体内。
第三部分安装工程
强电设计
１. 规划方案阶段：
重点控制楼盘总用电规模、开闭所及变电所的容量、数量、位置、供电范围和高压线路
布置：
１.１住宅负荷计算取每平方40—50W。
１.２42万平方以下的楼盘只设一个开闭所。
１.３变电所设置在负荷中心以便高压电缆就近引出；总用电规模在6000KVA以下的楼盘，优先考虑从楼盘附近的开闭所引出高压电缆供电。
１.４在规划设计阶段，**电气工程师必须按照以上原则自己先设计１－２个供配电方案，然后与设计院的设计方案进行对比和优化，必要时可组织专家评审，力求经济合理的最
佳方案；
１.５在电业局进行二次设计时，**电气工程师必须准备相应的技术资料与电业局交涉，防止电业局有关人员放大总用电容量、开闭所及变电所的数量造成浪费。
２.施工图设计阶段：
２.１电器设备和主材原则上选用合格的国产品牌（合资品牌产品如ABB、西门子、施耐德等比国产品牌产品贵2—3倍）：
２.１.１高低压配电屏及开关等电器国产品牌选用常熟、北开、TCL等；
２.１.２一线品牌电梯选用天津奥的斯、三菱GPS—3、通力、广州日立、蒂森等、二线品牌电梯选用LG、三
菱HOPE—2、永大日立等；电梯内装饰也按照楼盘档次分档。
２.１.３电缆主要选用VV或YJV型号。
２.２电气用房控制指标：
２.２.１开闭所面积为100—120平方米、800KVA变电所面积为67平方米、2×800KVA 变电所面积为88—100平方米、发电机房面积为36—120平方、消防控制室面积为20—40平方米。除消防控制室外，以上房间高度控制为米。
２.２.２每层5户高层住宅强弱电合用井的净空尺寸为1600×800mm、每层6—8户高层住宅强弱电合用井的净空尺寸为2000×1200mm；电井门洞尺寸一般为1600×600mm。２.３配电设计控制：
２.３.１高层住宅18—25层采用两段式供电、30—32层采用三段式供电；
２.３.２车库照明灯分成多个回路，上、下班进出车高峰时段全部开启；白天非高峰时段间隔开启库内一半；夜间10点以后只开启出入口和库内四分之一（间隔开启）照明灯。２.３.3园林用配电箱应该设置在负荷中心，并尽量设置在车库里，要仔细检查开关、电缆等设备主材的大小，做到不浪费。
２.３.4园林用电分为以下回路并且全部加装微电脑时控器，以便分回路开关节约电能：庭院、台阶灯、路灯等路面照明回路，晚上18点—第二天6点开启；
树池泛光、草坪灯、嵌壁灯等景观照明回路，晚上19点—23点开启；
水下灯、水景水泵回路，晚上19点—22点。
２.３.4商业门面的电表尽量集中设置，不便集中设置的可单独设置在商业门面的旁边。２.３.5电缆沟、管的埋设应该距离建筑物米以上；电缆井的位置不能影响道路和景观。给排水及通风
1. 规划方案阶段：
１.1 一个二次加压供水的经济规模不小于150户，加压泵房应该尽量布置于须加压楼层的中心；水专业工程师应该根据地面标高和楼层层数估计出须二次加压的户数，配合建筑师控制建筑物的供水标高。
１.２水专业工程师应特别注意建筑规划中道路的布置、走向和标高、及雨、污水接口位置和标高，对综合管网进行多方案技术经济比选；
１.３根据渝建发（２００６）１９号文，在已运行污水处理厂收集范围内的楼盘，其住宅楼及办公楼等非经营性建筑的一般生活污水可直接排入城市污水管网；需要修建生化池的范围按每户3人、每人每天用水200升计算总用水量，再按６０％折减后确定生化池容积；生化池必须在远离人行出入口等公共区域隐蔽设置。
１.４按照消防新规范规定，一类商住楼（无正压送风系统）的住宅部分不设火灾自动报警系统。
１.５住宅楼下的餐饮门面必须分别设置排污水管道及排油废水管道（管径不得小于DN200）每个门面都应该设置隔油池；按照厨房面积的%-1%设置排烟通道，每个门面都应该设置油烟处理设施；
2. 施工图设计阶段：
地下车库顶板梁下设备的安装空间不小于700；通风管道的厚度尽量不大于350，通风管道安装位于喷淋管道下方。
２.２采用机械防排烟的地下车库，其新风换气量按排烟的50%设计，风机采用价格便宜的轴流风机或混流风机；
２.３室外管网中的检查井分布间距，尽量按规范的允许最大值设计。
２.４在施工图中必须明确材料及部品的规格、型号和主要技术指标。如：消火栓箱为21型；水表为旋翼式；管道及阀门等标明材质、壁厚及压力；
２.５商业门面及物管用房的水表尽量集中设置；
２.６地下车库的排烟口及出风口按10米/秒风速取值、入风口按7米/秒风速取值。排烟及出、入风井口突出地面200，并与园林专业协调在保证功能和经济的前提下，进行适当的隐蔽及装饰。
２.７落差、长度较大的园林水景必须考虑分级循环；水景管道管径必须认真核算。２.８室外检查井的位置必须与景观设计图纸吻合，不能影响环境美观；
２.９必须认真核定消防水池、消防水泵的位置及参数；18层以下建筑尽量采用双消火栓；
２.１０中挡楼盘的污水立管可以放置外墙上、高档楼盘的污水立管在不影响美观的情况下也可放置于外墙。
小区智能化
根据住宅小区智能化系统建设标准及住宅小区安全防范工程设计标准的分类，集团住宅小区按照中档、中高档及高档分为以下三种标准配置智能化系统：
１. 中档（基本型）
１.１配置标准
１.２系统设计：
１.２.１电子周界防护系统采用多线制布线方式，由硬盘录象机报警接口报警，不设专用报警主
机。
.２访客对讲系统具备对讲、开锁功能，并带紧急报警按忸报警功能，一层室内分机带防区
报警，如不设置燃气泄露报警，则其他楼层室内分机不带防区报警功能。
1.２.3 视频安防监控系统采用硬盘录象监控系统，不设置电视墙及矩阵切换控制系统。１.２.４监控中心可与消防控制室合用，监控设备部分面积不低于20平方米。电信交接间宜单独
设置，也可与监控中心合用。
２. 中高档（增强型）
２.１配置标准
２.２系统设计：
２.２.１电子周界防护系统采用总线制布线方式，设置专用总线报警主机及联动模块。２.２.２访客可视对讲系统具备可视对讲、开锁功能，并带紧急报警按忸报警功能。小区出入口设置大门口机。室内分机带四防区报警，除一层外其他楼层可不设置红外探测报警装置。
２.２.３视频安防监控系统采用矩阵切换控制系统及硬盘录象系统，设置电视墙，并可与电子周界防护系统联动。
２.２.４监控中心、电信交接间宜设置在小区中央位置，应分别单独设置，监控中心面积不小于20平方。
3. 高档（先进型）
３.１配置标准
３.２系统设计：
3.２.1 电子周界防护系统采用总线制布线方式，设置专用总线报警主机及联动模块。
.２访客可视对讲系统具备可视对讲、开锁功能，视投资情况可选彩色液晶屏及信息发布功能。小区出入口设置大门口机，采用以太网组网方式。室内分机带八防区报警。
3.２.3视频安防监控系统采用矩阵切换控制系统及硬盘录象系统，设置电视墙，并可与电子周界防护系统联动。
3.２.4监控中心、电信交接间宜设置在小区中央位置，应分别单独设置，监控中心面积不小于20平方。
4. 设备选型
周界防护系统一般选用进口设备，探测器可选用日本艾礼富、圣威尔，报警主机可选加拿大DSC、德国博世等。
基本型、增强型配置的访客（可视）对讲可选用国产视得安、安居宝、冠林等品牌，先进型配置的楼盘可选用进口品牌，如澳大利亚悉雅特、西班牙弗曼克斯等。室内探测器可选用国产设备，如深圳豪恩。对讲系统门口机、室内机的外观应符合装饰设计的要求，达到性能可靠、耐用，外表美观的要求。
视频安防监控系统主要采用国产设备，摄象机可选用国产威视、泰视，个别技术指标不能满足系统要求的可选用进口设备，如三星、英飞拓。硬盘录象机选用国产设备，如上海诚丰、成都艾之普等。矩阵系统应以进口或合资产品为主，如英飞拓、AB、WS等。视频传输在700米以内采用视频同轴电缆传输，超出700米采用光纤或双绞线传输技术传输。
一卡通管理系统设备包括停车场管理、门禁管理系统等，应以国产设备为主，如深圳捷顺、深圳披克、深圳博斯高等，采用非接触式ID卡，可不用加密。
背景音乐系统设备可选用国产或合资设备
方案阶段的成本控制要点
成本管理前置：方案阶段的成本控制要点从设计优化来优化成本，设计在整个项目的成本投入上占比不大，却影响75%的项目成本和项目盈利。一方面不能不计成本盲目追求设计效果，另一方面要避免成本不合理导致品质下降。定位拿地、规划设计、报批报审、招标采购、总包分包、销售推广、物业管理、客户服务是相互关联、贯穿项目全生命周期的节点汇集，这其中，因为拿地成本是不可控的，所以成本前置的重点在于规划设计阶段。 在项目一开始，要确定级别、档次，设定设计和材料部品部件配置标准，从而在精装设计、材料部品、成本指标上能轻松“对号入座”。方案设计阶段是成本定型的重要阶段，决定了房地产整个项目开发成本的75%以上，其重要程度不言而喻，具体而言，初步设计阶段，主要在于减少不可售面积；施工图阶段，主要在于降低部分对产品品质影响不大的材料档次。 成本管控的最高阶段主要围绕设计做文章，设计方案落地，就决定了大致的成本。基础数据表、图纸核算出来的技术经济指标、建造标准等，逐一分解到相应的成本科目，进行量价合理判断，确定目标成本。方案版、施工图版确定，图纸设计指标确定与落地后，再要进行调整影响会很大，因而对图纸质量的要求很高。 像是有些招标阶段，如总包，算清单，发现结构含量偏高，比如长沙某项目，钢筋含量40-43公斤每平米就已足够，实际使用却达到50-60公斤每平米，远远偏离指标，而此时设计再做优化，进行图纸调整，可行性和效率非常低。又如，进入施工状态之后，要调整图纸，影响也会很大，牵一发而动全身。 因此，在目标成本阶段，设计、工程、财务、成本、营销等业务部门会进行讨论，提出大量成本优化的建议，发现优化的方向，而强有力的执行还是在于业务部门，尤其是设计部门。 方案阶段的成本控制要点有很多，如地下面积、竖向标高、窗地比、外立面率、核心筒及消防前室、建筑形态、工艺标准、建筑风格、人防面积、层高等等，以下将从地下面积、窗地比、外立面以及无效成本等方面来重点分析方案设计阶段的大头成本如何控制。 一、尽可能减少和科学利用地下面积 建筑面积跟销售面积是两个概念，建筑面积无论可售还是不可售都投入了成本。过去在于得房率，现在讲求可售比。可售比是可销售面积占总建筑面积的比例。可售比越大，用于分摊的成本将越少，所有的成本都会分摊到销售面积的单方造价。提高可售比，地下室面积是很重要的一部分。一般来说，住宅的地下室不计容，建造成本却高于地面上建筑一倍以上。
设计阶段成本控制方法及案例
设计对工程成本的控制主要分三个阶段：方案阶段-施工图设计阶段 -施工阶段。其中方案阶段对工程成本的影响最大，施工图设计阶段次 之，施工阶段虽然影响较小，但现场管理不善，也有可能引起造价较大 变更。“变相增加成本，就是浪费资源” 一、方案阶段 根据建筑的高度、体型及当地的自然条件，选择合理的结构形式， 对经济性起决定作用。 工程实例1：合肥凤凰城酒店项目，总建筑面积14.2万平方米，由30层酒店、30层办公楼和34层公寓楼三个单体组成，整体地下室3层。我院是该项目的设计监理单位。经我院优化设计，地下和地上结构用钢量分别降低至90kg/m2和50kg/m2左右。 a.方案阶段举例：主楼原基础方案为CFG地基处理+厚筏板，而优化后采用人工挖孔桩，底板由原设计2.2米厚的筏板优化为0.4米厚的抗水板。又降低了基坑支护深度。 原设计纯地下室16@200双层双向，优化底板抗拔桩布置方案14@200，每平米节约用钢量7.5kg。 b.施工图阶段举例：原设计公寓楼楼层采用180mm厚板，优化后采用120mm普通楼板。既减小了结构自重，又降低了地震作用，位移角最大值1/2668优化为1/1797。仅此项每层就节约8 kg/m2。 以上举例说明，其它可参见我院出具的优化报告。
构含钢量控制在50kg/ m2以下。 综合考虑滨湖明珠地块的地质条件、主体结构形式、工期及价格因素，我们决 定采用预应力管桩+片筏基础，减小桩长，使桩间距扩大到3.5倍桩径以减小挤土 效应，发挥粘土的承载力。 与人工挖孔桩相比，节约基础造价30%。同时管桩-筏基础与管桩基础相比，由 于桩距较大，现场杜绝了爆桩，确保施工质量，节约工期。 针对该项目7万平方米的地下车库，为节约成本，我们采用一系列技术措施保 证底板的抗浮抗渗能力，同时使地下车库造价降低20%。 滨湖明珠项目整体效果图
方案设计阶段成本控制要点
方案设计阶段成本控制要点(2007-05-30 08:55:12) 方案设计阶段的主要工作是通过对概念设计成果的理解，对规划布局、空间功能布置、建筑形式、建筑规模以及根据项目定位对户型、面积定位进行深化。 方案设计过程中对设计单位理解与现实项目定位的意图，在户型比例，面积控制、单元组合、路网规划等方面能力要求极高。同时，还应注意结合当地气候、地质条件，合理运用规范与地方标准，对于一些过时但合法的规范应充分与前期开发部门沟通，研究当地习惯做法，提出较为合理的解决方案，以期顺利通过相关部门的审批。开发商还应在该阶段编制详细的《设计任务书》，为设计单位提供设计指引。 通常开发商在这个阶段最容易对项目定位与开发理念产生动摇，既要保证项目品质，又要保证容积率，提高项目效益，如何取舍？我个人认为应根据不同的项目不同的开发理念区别分析： 对于大盘、分期开发的项目，在前期创品牌、提升品质、塑造项目核心竞争力最为重要，大盘的利润主要是在后期实现，如果不能在前期被市场认同，将对后期造成较大的压力。 对于短、平、快项目，如何创造效益最大化，提升表面卖点是关键，可以通过概念的炒作，准确的户型定位、合理的价格，快速消化市场。 不论任何项目，通过细致的市场调研与项目竞争力分析，在开发前期阶段，发展商应对项目有一个合理的利润预期。只有在确定了这个预期的情况下，心态、开发进度才不会因市场的轻微变化而产生变化。避免在开发过程中左摇右摆，不停的变更定位与设计，从而延误了项目的开发时机，失去市场。 方案设计阶段“相关调研”与“设计收资”工作非常重要，为确保设计工作不至于出现反复，或不能通过审批，而影响整个项目的开发进度，前期应针对设计内容，汇同设计单位对以下内容进行充分的研究与确定： 1、地方规范，如： 建筑节能标准，（由于北方大多数城市执行的建筑节能标准的等级不同，对于寒冷、严寒地区的节能标准又有不同规定，在成本上有一定的变化。）； 建筑等级分类，（各地根据不同的标准对建筑等级进行分类，应在设计过程中灵活运用，减少不必要的成本投入。）； 抗震标准、人防标准、防洪标准、水土保持标准、环境保护标准及相应的规范； 建筑材料推广，（各地对当地行业的政策性保护是这项调研工作的重点，有些材料却是能够在品质不变的情况下降低成本，有些却不可取，这些问题需要开发商认真分析。）；
设计阶段成本控制要点
▌一、前期规划 1.产品组合 实施原理：根据不同的产品组合，追求土地的价值最大化和项目的利润最大化。优化原则：根据项目获取前期前期策划、设计、项目、成本和战略的工作成果，综合确定规划设计中的最优产品组合。 2.成熟产品选用 实施原理：使用成熟产品不仅能够节约时间、提高效率，而且能够大幅度地减少后期的变更签证费用，从而降低产品建造成本。成熟产品的大量使用是未来的一个发展方向。 优化原则：在符合客户需求的前提下，尽量选用成熟产品。 3.建筑体形 实施原理：建筑外部体形的长宽比例、对称性以及复杂程度直接影响建筑物结构成本高低，同时建筑体形对节能产生较大影响。 优化原则：高层建筑单体应选择对称形式；地层建筑尽量形体简单；考虑抗震及成本要求。 4.土方工程 实施原理：外运及外购土方在项目实施过程中不仅耗费大量成本而且耗费极大精力，且为隐性成本，对客户并无直接价值体现，应尽可能减少土方外运及外购量。优化原则：尽可能按原有地势建造产品，例如在坡地上建造坡地建筑，在洼地中建造地下室，能有效减少动土量。 5.山地建筑 实施原理：山地建筑的处理较为复杂，因地制宜是最好的选择。 优化原则：(1)根据山体高差确定产品类型；(2)山地建筑赠送的地下室面积应根据地形设计而不完全按营销要求。 6.合理确定组团大小
实施原理：组团大小对成本的影响要点是：（1）每个组团一般需要1-2个出入口；（2）每个组团均有围墙；（3）每个组团均要考虑消防要求；（4）每个组团出入口均需配备专门安全管理与设施。 现实中的经验是：如果组团布置过小，则上述费用均大幅增加；如果组团布置过大，可能的物业服务能力跟不上。 优化原则：合理确定组团规模，避免组团规模过小；相对集中布置出入口。 7.路网应合理简洁 实施原理：道路（包括基层和面层）造价远高于同等面积软景造价，在满足规范与交通组织的前提下，减少不必要的道路面积代之以软景可以节约大量的道路开支。 优化原则：减少路网的不合理曲线和弯折，道路的设计应充分考虑客户的需求。 8.优化出入口布置 实施原理：每设置一个道路出入口就意味着需增加管理人员及相应设备费用，并且此类费用将长期发生，同时也会带来一定安全隐患问题。 优化原则：满足消防、交通流向疏导等前提下，应尽量减少出入口。既可节省出入口的建造成本，又可减少出入口长期的人员管理费用。 9.布置消防分区 实施原理：消防设计规范中有对消防分区的明确要求，各消防分区之间的消防设备有明确要求。一般而言应尽量最大限度的布置消防分区，并使其布置的消防分区的面积尽量为其整数倍。 优化原则：(1)在符合消防规范的前提下，最大限度布置消防分区；(2)布置防火分区应注意住宅、商用、地下车库（单体、复式）的区别。 10.控制地下室面积 实施原理：地下室造价高昂，对建造地下室的要求是：在满足人防要求的前提下能少建则少建。 优化原则：严格控制地下室面积。 ▌二、路网工程
项目各个阶段成本控制的关键
项目各个阶段成本控制的关键 项目成本编制、控制与实施会直接关系到房地产开发企业的开发成本和利润空间，如何做好成本编制到控制至实施关系到房地产企业的生存和发展，这是所有房地产企业成本核算与控制的关键点，下面就对在建设项目各个阶段如何进行成本分析和控制谈谈自己的看法。 关键点一、可行性研究阶段 可行性研究阶段需要对项目各个阶段工作实施所需投资进行测算、分析，即投资估算，主要包括土地开发费用、建筑安装工程费用、占地或青苗赔偿和其他的行政性收费，各项费用具体内容不再详细阐述，成本管理人员可以根据以往的经验资料，结合当前的成本市场的趋势和影响成本的其他因素，估算费用成本及可行性研究报告，作为判定是否可行的重要依据。 关键点二、图纸设计和审查阶段 成本管理人员在施工图设计结算介入并审查各关键部位的设计指标，将会大大降低项目成本，因设计阶段对造价控制就是事前控制，这个阶段是决定占项目投资比重较大的建安费用的重要环节，通常占项目总成本的70%左右。设计决定了工程造价，一旦设计方案敲定，预算、结算等等只能是计量过程而不能改变造价，因此设计不仅要做到满足功能要求还要经济合理、最大限度的降低成本，设计单位往往从自身的利益出发，并不把工程造价放在首位，主要追求设计的安全可靠、美观耐用，现阶段走在重视成本前端的房地产企业已将“限额
设计”纳入与设计单位签订的合同中，例如列出建安成本中影响较大的钢筋、砼具体数字指标，并施行奖励制度。 首先，在满足生活环境、使用功能和符合法规标准的前提下，要求设计单位提高现有土地的利用率，主要从以下几方面实施：压缩建筑的间距，在规划部门允许的范围内最大限度的提高容积率；提高住宅层数或高低层搭配；适当的增加房屋长度；提高公共建筑的层数，减少公共设施的占地面积；合理的进行道路布置和绿化景观设计；最有效的建筑物方案；减少地下车库的扩建度； 其次，成本管理人员通过对建安成本的分析，确定各分部分项的概算指标，将建安部分的投资严格控制在投资估算的范围以内，生超额现象。 不发成本管理人员依据设计任务书，以完整、准确地反映设计内容和意图，确切反映当地适时价格水平的原则，提出新材料、新工艺、新技术对工程造价的影响和使用限制，编制出初步设计概算，其组成内容应包括各单位工程的费用指标，尽量避免出现设计中不影响结构及使用安全，但会严重影响项目成本的情况（例如：针对地区不同，设计的地下抗浮水位应不相同，每0.1m 的抗浮水位，影响结构成本约20-40元/m2;岩土承载力，提高10% 基础优化10%r 右）。 设计单位依据上述的概算指标进行施工图设计，对设计方案进行审核，择优选择，编制施工图预算，确保工程造价在设计概算范围以内。 由于各专业的设计人员不可能做到百分之百的准确衔接，甚至可 能出现某些错误，这就要求审图机构对图纸进行审查，对图纸上的一些错误和疏漏进行修改和补充，作为图纸文件的一部分提交建设单位，这样可以减少很多图纸设计风险，减少图纸问题引发不平衡报价所带来的损失，尤其成本管理人员要明确专家提出的意见，理清意图。 关键点三、工程招标、施工单位选择和合同签订阶段 这个阶段是建筑安装工程成本控制的核心，也是成本控制的重 要环节，招标文件的起草对以后所有工程产生影响，工程性质、现场情况、交通、地质、承包范围、零时用工、水电使用与结算方法、措施费用、安全文明施工费用、劳保统筹、质保等都应做出最清晰的说明；对甲供、甲指乙供材料要明确并写明各自的结算方式；对变更索赔、签证洽商的处理方法要明确时间实效、结算方式、量度标准等; 质量标准评定等级要合理，工期推算要准确，奖惩条款要实际，合约付款比例支付要合理、计价条款符合市场行情。
方案设计阶段成本控制要点
方案设计阶段成本控制要点 （2007-05-30 08:55:12） 方案设计阶段的主要工作是通过对概念设计成果的理解， 建筑形式、建筑规模以及根据项目定位对户型、面积定位进行深化。 方案设计过程中对设计单位理解与现实项目定位的意图，在户型比例，面积控制、单元 组合、路网规划等方面能力要求极高。同时，还应注意结合当地气候、地质条件，合理运 用规范与地方标准，对于一些过时但合法的规范应充分与前期开发部门沟通，研究当地习 惯做法，提出较为合理的解决方案，以期顺利通过相关部门的审批。开发商还应在该阶段 编制详细的《设计任务书》，为设计单位提供设计指引。 通常开发商在这个阶段最容易对项目定位与开发理念产生动摇，既要保证项目品质，又 要保证容积率，提高项目效益，如何取舍？我个人认为应根据不同的项目不同的开发理念 区别分析： 对于大盘、 分期开发的项目， 在前期创品牌、 提升品质、 塑造项目核心竞争力最为重要， 大盘的利润主要是在后期实现，如果不能在前期被市场认同，将对后期造成较大的压力。 对于短、平、快项目，如何创造效益最大化，提升表面卖点是关键，可以通过概念的炒 作，准确的户型定位、合理的价格，快速消化市场。 不论任何项目，通过细致的市场调研与项目竞争力分析，在开发前期阶段，发展商应对 项目有一个合理的利润预期。只有在确定了这个预期的情况下，心态、开发进度才不会因 市场的轻微变化而产生变化。避免在开发过程中左摇右摆，不停的变更定位与设计，从而 延误了项目的开发时机，失去市场。 方案设计阶段 “相关调研 ”与 “设计收资 ”工作非常重要， 为确保设计工作不至于出现反复， 或不能通过审批，而影响整个项目的开发进度，前期应针对设计内容，汇同设计单位对以 下内容进行充分的研究与确定： 1、地方规范，如： 建筑节能标准，（由于北方大多数城市执行的建筑节能标准的等级不同，对于寒冷、严 寒地区的节能标准又有不同规定，在成本上有一定的变化。）； 建筑等级分类， （各地根据不同的标准对建筑等级进行分类， 减少不必要的成本投入。）； 抗震标准、人防标准、防洪标准、水土保持标准、环境保护标准及相应的规范； 建筑材料推广， （各地对当地行业的政策性保护是这项调研工作的重点，有些材料却是 能够在品质不变的情况下降低成本，有些却不可取，这些问题需要开发商认真分析。）； 2、地方习惯做法，如： 掌握地质情况，合理选用基础形式（南北方由于地质情况不同，采用的桩基础形式也各 不相同，如：预制桩、粉喷桩、灌注桩、复合地基等都是常见的，选择适合的基础形式将 有利于节省造价。）； 对规划布局、 空间功能布置、 应在设计过程中灵活运用，
工程设计阶段对工程造价的影响及控制措施
工程设计阶段对工程造价的 影响及控制措施 摘要：土建工程造价管理主要指合理确定和有效地控制工程造价。它包括建设工程投资费用管理和价格管理。工程设计是具体实现工程技术和经济效果的过程。本文主要从工程设计阶段对造价控制管理的重要意义、设计阶段影响工程造价的主要因素及设计阶段控制造价的措施进行分析。 关键词：造价、工程设计、意义、影响因素、控制措施 国内外相关资料研究表明：设计费虽然占工程全部费用不到1%，但在项目决策正确的前提下，它对工程造价影响程度高达75%以上。显然，设计阶段是有效控制工程造价的关键环节。因此，要加强工程设计与工程造价关系的认真分析与比选，正确处理好两者的相互制约关系，从而使设计产品技术先进、稳定可靠、经济合理，使工程造价得到合理确定和有效控制。 一、建设项目设计阶段工程造价计价和控制的重要意义 首先，在设计阶段进行工程造价的分析,可以使造价构成更合理，从而进一步提高资金利用效率。设计阶段的工程主要是编制设计预算，通过设计预算了解工程造价的构成，分析资金分配的合理性，并利用价值工程理论分析项目各个组成部分功能与成本的匹配程度，调整项目功能的成本使其更趋于合理。其次，在此阶段进行工程造价的分析还可以提高投资控制效率。编制设计概算并进行分析，了解工程各组成部分的投资比例。对于投资比例比较大的部分则作为投资控制的重点，这样能更有效地提高投资控制效率。 长期以来，人们把控制理解为目标与实际值的比较，以及当实际值偏离目标值时分析产生差异的原因，确定下一步对策，这对于批量性生产的制造业而言，是一种有效的管理方法。但是对于建筑业而言，由于建筑产品具有单件性和价值昂贵性的网特点，这种管理方法只能发现差异，不能消除差异，也不能
万科集团设计阶段的成本控制标准
万科集团设计阶段的成本控制标准 为了应对目前房地产行业的严峻形势，落实集团确定的“保证楼盘品质、降低工程成本”的发展战略，特别制定：设计阶段成本控制标准。 各专业设计人员在本标准执行过程中，要密切关注国家和地方有关设计的新规范、新标准和有关新材料、新设备及新工艺的应用，并及时总结经验为充实完善和适时更新本标准提供意见和建议。 第一部分土建工程 一.建筑设计 １.设计单位选择 初步设计原则由万创设计中心完成； １.2成熟产品的设计任务，可委托给国内优秀设计单位承担。 ２.产品前期定位 ２.１产品定位前备好多种设计方案的技术资料，参加营销管理部召集的、有集团主管领导和相关职能部门共同参与的产品定位论证会议，一旦形成决定不再作重大调整；２.２户型调整应该在进行施工图设计之前完成。 ３.总平面设计 ３.１总平面设计应该在与各相关专业及物管部门有关人员充分沟通的基础上进行。３.２规划设计应该尽可能利用原有地形、地貌和植被、景观；竖向设计必须考虑场地土方平衡，尽量减少土石方挖填量。 ３.３高大建筑物避开深填方区域及高边坡区域布置；物管用房、泛会所、体育设施、幼儿园、老年人及 儿童活动场地、垃圾站及公厕等，应该布置在经济价值较低，并不影响住户和商业的价值区域； ３.４物管收费处、值班室和消防控制室应该设置在业主接待大厅内，以方便业主办事并节省物管人手； ３.５环境坡地应尽量设自然边坡，必须设置挡墙的应尽量减小挡墙高度，必要时可以设置多级挡墙； ３.６10万方以下的小区原则上设两个出入口（不含消防通道）、10～40万方的小区原则上最多设三个出入口（不含消防通道）。 ３.７小区内道路应该人车分流、线路便捷畅通。小区内的双向车行道道路宽度统一为6米，消防车道宽度只做米宽硬质道路，两侧各设米宽的草坪。 3.８应尽量减少小区不可销售的建筑物及设施，人防地下室、消防站、中小学校等尽量异地建设； ３.９在建筑总平面图和竖向布置图中必须明确或增加以下内容： ３.９.１小区主入口及次入口、地下车库车行及人行出入口和消防紧急出入口的准确位置，其中哪些是建成后不使用的； ３.９.２各种管井及生化池的位置、大小、高度等； ３.９.３各单体首层的室内及室外标高； ３.９.４所有车行道、人行通道、消防回车及扑救场地等； ３.９.５注明有高差的场地是挡墙还是放坡，那些由园林处理； ４.地下车库
工程设计阶段成本控制
工程设计阶段成本控制 摘要 在工程项目中，设计阶段是工程项目成本控制的关键与重点，在此阶段合理有效的控制项目成本对于控制整个工程项目开发成本具有重要的意义。本文针对工程项目设计阶段成本控制的现状及问题，提出了相应的解决方法，为工程项目最大程度降低成本、取得更好的经济效益提供了科学的方法。 关键词:工程项目,设计阶段,成本控制,价值工程 Abstract In the project, design stage is the key of the project cost control, project cost control are effective at this stage has an important significance for the control of the whole project development costs. According to the current situation and problems of cost control in design phase of the project, put forward the corresponding solutions, and provides a scientific method to obtain better economic benefits to maximize project to reduce the project cost. Key word:The project, design phase, cost control, value engineering 绪论 长期以来,在我国工程建设领域,人们一般只注重工程实施阶段、竣工验收阶段的成本控制而忽视实施前的成本控制,造成设计阶段技术与经济相分离,难以有效地控制工程成本。然而对于工程项目来说，施工阶段只是“按图施工”,而实际决定工程项目的投资多少,在设计阶段就已确定。所以影响工程项目成本的关键环节是设计阶段,项目设计阶段的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期的长短,影响到建设项目以后的使用价值和经济效益。由此可知,要想控制工程项目的成本,必须加强项目设计阶段的成本控制。 1.加强设计阶段成本控制的重要性 在建设工程项目整个开发程序过程中，设计阶段是工程项目建设过程中承上启下的重要阶段。因此，设计阶段是建设项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中的比例不大，一般只占建设成本的 1.5%～2%，但资料显示，设计阶段对工程造价的影响可达75%以上。 由此可见，设计质量的好坏直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。因此，设计阶段对项目投资的影响是极其重要的。特别是初步设计阶段对项目经济的影响更是达到70%～95%，另外，当方案设计批复之后，工程项目付之于行动之时，存在的技术问题、费用问题都将很难得到解决，因此，要有效的控制工程造价，就要坚决地把控制重点转到设计阶段—这个关键阶段上来，未雨绸缪，以取得事半功倍的效果。 2.工程设计与工程造价的关系 2.1设计方案与工程造价之间的直接关系
电子产品设计阶段的成本控制
电子产品设计阶段的成本控制 Intel嵌入式设计开发者秘笈(精品) 纯免费android视频大全 软件测试中的性能测试的容量评估【安博亚威】CCIE考试通过率第一！ [OPENLAB]RHCE+架构师优惠2200元 数据库工程师高级项目经理界面设计经理 中国IT实验室收集整理佚名2008-6-5 15:02:48 保存本文推荐给好友收藏本页 欢迎进入IT技术社区论坛，与200万技术人员互动交流 >>进入 我们在设计电子产品的过程一般都会对所设计的产品进行成本控制，总是尽量简化电路，减少元器件、尽量简化安装工序。一般这些简化都是针对最终产品的。但是作为开发工作本身也同样需要成本，也需要进行成本控制。尤其是一些产量小、附加值高的非消费类产品。 电子产品的开发成本一般包括以下这么几块： 1. 项目可行性分析费用 2. 联系元器件厂商，获取器件资料费用 3. 元器件费用 4. 开发人员薪资 5. 样机测试费用 6. 时间成本 以上几个点的成本控制和管理在很多工程管理的书籍和资料都有详细介绍，本文只是根据笔者所做过的电子设计工程补充一些看法。 进入项目可行性分析阶段后，项目管理人员应该仔细做好项目规划工作，一个项目的成功与否，一般取决于该项目的技术复杂性和成本复杂性。为了避免由于不可预知的工程复杂性而导致的项目流产，项目管理人员在制定设计方案的时候需要招集各方面的人员，把该项目仔细的分解开来，然后针对这些子项目逐一探讨分析，仔细地权衡各方面因素，看看是否可行，成功的代价如何，只有每个子项目都做到有把握后才能将整个项目推入实施阶段。 在项目通过可行性论证后，就转入正式的开发阶段。项目管理人员需要制定详细的开发的技术规划，一个项目的设计思路确定之后，该产品的开发成本、制造成本和维护成本也就大致确定下来了。所以一个不良的规划，往往会对项目带来灾难性的后果。这个阶段项目负责人要和合作的开发人员充分交换意见，根据开发人员的数量和专长将项目分解开来，让每一个工程技术人员完成本项目的一部分工作。 项目开始运转后一定要做好全套设计文档。文档中要明确每个开发者所必须完成的功能和相互之间的接口。同时也要要求每个开发人员为自己所开发的模块做好技术文档。表面上看这个工作增加了开发成本，但这样不仅有利于该项目今后的扩充维护，也同样有利于该项目的测试工作。这事实上降低了项目在这些方面的成本，项目规模越大，在这方面投入所体现的效益就越明显。同时这项工作还可以降低由于开发人员流动带来的工程扩充维护的风险，因为技术文档越多越详细，继承该工作的技术人员所付出的时间代价就越小。
建筑设计阶段工程造价成本控制分析
建筑设计阶段工程造价成本控制分析 摘要建筑设计对于工程造价成本起着十分重要的作用，通过加强建筑设计阶段造价成本控制，能够有效提升项目建设经济效益。对此，本文首先对建筑设计对于造价成本的影响进行介绍，然后对建筑设计阶段工程造价成本控制要点进行分析，并结合实例，对设计阶段造价成本控制内容进行详细探究，以期为类似工程提供借鉴。 关键词建筑设计；工程造价；价值工程 前言 现如今，随着人们对于建筑工程的要求不断提升，建筑设计逐渐朝向功能化、多样化方向发展，项目建设规模较大，且涉及的内容更多，在设计阶段容易忽视造价成本控制要求，这样就会造成工程整体成本的增加。为了提升工程造价成本控制效率，必须采取有效措施，加强项目设计阶段造价成本控制。 1 建筑设计对于造价成本的影响 1.1 建筑设计方案对工程造价的影响 一般情况，一项建筑工程的设计费用，在工程总建设成本中仅占有不到1%，然而，就是这不到1%的成本，却直接影响着建筑工程的总造价。具体到数字來说，建筑工程设计对工程造价的影响可高达75%。尤其是在建筑结构设计中，结构类型的选择，乃是影响工程技术经济及造价控制的重要内容，因此也是建筑设计的重点。 1.2 建筑设计质量对工程造价的影响 据相关调查和研究显示，在建筑工程质量事故中，约有四成以上是由于设计责任所引起的，占到各类事故原因的首位。而一旦出现建筑工程质量事故，必然需要停工和返工，更甚至于需要进行赔偿，从而增加了资金投入[1]。 2 建筑项目设计阶段造价控制 2.1 对设计预算额度做出限制 限额设计主要指，对项目建设过程中技术和经济的对立统一关系进行正确处理，对技术和经济之间的矛盾进行具体处理过程中，需克服传统管理方式中重技术、轻经济的现象，帮助人员树立高度责任感。具体设计过程中，要求设计人员站在我国国情角度进行分析，不能盲目地追求高水平和高标准，充分体现出“适用基础上，更加美观”的原则。
电子产品设计阶段的成本控制
摘要：本文从几个角度来探讨电子产品开发过程中的开发成本控制方法。开发成本包含时间成本和资金成本，围绕这两点，对以下步骤进行了分析：项目宏观规划时的项目分解、文档制作；硬件设计时的辅助设计软件的使用技巧和电路的可塑性设计；在软件设计方面，提倡使用C语言来进行开发工作。关键词：电子产品设计成本控制EDAPLD单片机C语言我们在设计电子产品的过程一般都会对所设计的产品进行成本控制，总是尽量简化电路，减少元器件、尽量简化安装工序。一般这些简化都是针对最终产品的。但是作为开发工作本身也同样需要成本，也需要进行成本控制。尤其是一些产量小、附加值高的非消费类产品。电子产品的开发成本一般包括以下这么几块：1.项目可行性分析费用2.联系元器件厂商，获取器件资料费用3.元器件费用4.开发人员薪资5.样机测试费用6.时间成本以上几个点的成本控制和管理在很多工程管理的书籍和资料都有详细介绍，本文只是根据笔者所做过的电子设计工程补充一些看法。进入项目可行性分析阶段后，项目管理人员应该仔细做好项目规划工作，一个项目的成功与否，一般取决于该项目的技术复杂性和成本复杂性。为了避免由于不可预知的工程复杂性而导致的项目流产，项目管理人员在制定设计方案的时候需要招集各方面的人员，把该项目仔细的分解开来，然后针对这些子项目逐一探讨分析，仔细地权衡各方面因素，看看是否可行，成功的代价如何，只有每个子项目都做到有把握后才能将整个项目推入实施阶段。在项目通过可行性论证后，就转入正式的开发阶段。项目管理人员需要制定详细的开发的技术规划，一个项目的设计思路确定之后，该产品的开发成本、制造成本和维护成本也就大致确定下来了。所以一个不良的规划，往往会对项目带来灾难性的后果。这个阶段项目负责人要和合作的开发人员充分交换意见，根据开发人员的数量和专长将项目分解开来，让每一个工程技术人员完成本项目的一部分工作。项目开始运转后一定要做好全套设计文档。文档中要明确每个开发者所必须完成的功能和相互之间的接口。同时也要要求每个开发人员为自己所开发的模块做好技术文档。表面上看这个工作增加了开发成本，但这样不仅有利于该项目今后的扩充维护，也同样有利于该项目的测试工作。这事实上降低了项目在这些方面的成本，项目规模越大，在这方面投入所体现的效益就越明显。同时这项工作还可以降低由于开发人员流动带来的工程扩充维护的风险，因为技术文档越多越详细，继承该工作的技术人员所付出的时间代价就越小。在元器件选择方面，应尽量使用标准器件或易于采购的器件。因为这些元件产量大，价格好，供货渠道也多，对于降低硬件成本有显而易见的好处。尤其在所设计的产品产量不会很大的时候更应该如此。在设计一些高附加值，小批量的产品的时候，尽量使用硬件模块和软件模块来设计，这虽然加大了一些投入，但总的来说，压缩开发时间，让产品更快面对市场带来的效益会大于这些投入。同时模块化设计还可以提高产品的设计质量。更可以将开发人员的精力集中于高层次的设计上，提高他们的成就感。尽量使用各种EDA(电子设计自动化)工具。综合使用各种EDA工具来完成设计，可以大幅度加快开发进度，减少差错，提高工程质量。一提起EDA工具很多人就会想起Protel、Orcad、Pads等电路板布线软件。其实这些工具不仅包含原理图和电路板布线，一般也包含了可编程逻辑器件(PLD)设计、信号仿真等模块，充分利用这些功能往往可以在设计阶段就发现很多构思和图纸上的缺陷。对减少设计阶段的返工和修改有事半功倍的效果。此外，还有一些别的种类的软件，虽然不是专门的电子设计软件，但我们依然可以借用。比如：如果项目中包含了复杂一些的数学算法(如模糊逻辑和人工神经元算法等)，我们还可以动用专门的数学CAD软件――MATLAB先仿真一下你的信号处理流程，然后根据仿真的结果来设计相关的硬件和软件。就节约了很多在目标机上反复写片、反复调试算法的时间。在设计电路的时候，修改硬件在所难免。为了便于电路修改，要注意电路的可塑性。电路的可塑性是指电路的可修改能力。如果电路便于修改，会减少很多开发人员更改电路的低级劳动。提高电路的可塑性一般有以下几种方法：1.能够使用软件实现的功能不要用硬件实现。由于硬件和软件的物理结构的差异，在修改硬件的时候要付出比软件多得多的代价。用软件代替硬件后还能降低产成品的成
设计阶段成本控制要点
设计阶段的成本控制要点 ▌一、前期规划 1.产品组合 实施原理：根据不同的产品组合，追求土地的价值最大化和项目的利润最大化。优化原则：根据项目获取前期前期策划、设计、项目、成本和战略的工作成果，综合确定规划设计中的最优产品组合。 2.成熟产品选用 实施原理：使用成熟产品不仅能够节约时间、提高效率，而且能够大幅度地减少后期的变更签证费用，从而降低产品建造成本。成熟产品的大量使用是未来的一个发展方向。 优化原则：在符合客户需求的前提下，尽量选用成熟产品。 3.建筑体形 实施原理：建筑外部体形的长宽比例、对称性以及复杂程度直接影响建筑物结构成本高低，同时建筑体形对节能产生较大影响。 优化原则：高层建筑单体应选择对称形式；地层建筑尽量形体简单；考虑抗震及成本要求。 4.土方工程
实施原理：外运及外购土方在项目实施过程中不仅耗费大量成本而且耗费极大精力，且为隐性成本，对客户并无直接价值体现，应尽可能减少土方外运及外购量。优化原则：尽可能按原有地势建造产品，例如在坡地上建造坡地建筑，在洼地中建造地下室，能有效减少动土量。 5.山地建筑 实施原理：山地建筑的处理较为复杂，因地制宜是最好的选择。 优化原则：(1)根据山体高差确定产品类型；(2)山地建筑赠送的地下室面积应根据地形设计而不完全按营销要求。 6.合理确定组团大小 实施原理：组团大小对成本的影响要点是：（1）每个组团一般需要1-2个出入口；（2）每个组团均有围墙；（3）每个组团均要考虑消防要求；（4）每个组团出入口均需配备专门安全管理与设施。 现实中的经验是：如果组团布置过小，则上述费用均大幅增加；如果组团布置过大，可能的物业服务能力跟不上。 优化原则：合理确定组团规模，避免组团规模过小；相对集中布置出入口。 7.路网应合理简洁 实施原理：道路（包括基层和面层）造价远高于同等面积软景造价，在满足规范与交通组织的前提下，减少不必要的道路面积代之以软景可以节约大量的道路开支。
(成本管理)何有效控制规划设计阶段的成本
何有效控制规划设计阶段的成本 标签：控制规划设计成本 规划设计环节的成本控制是实现“事前控制”的关键，在该环节进行成本控制可以最大限度的减少事后变动带来的成本增加，具有“一锤定音”的地位和作用。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-3%，但对工程造价的影响可达75%以上，所以该环节控制要点和控制内容相当复杂。基本原则是：周密规划设计，科学研究讨论，严格预算审批。 合理科学的设计，可降低工程造价10%左右。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。设计阶段对项目投资的影响是极其重要，特别是扩初设计阶段对项目经济的影响达70%—95%，实际上，当扩初设计批复之后,存在的技术问题、费用问题都很难解决，因此必须重视扩初设计，以避免“先天不足”。以下经验可供借鉴： 一、推行设计招标，择优选择设计单位 积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的总体规划、建筑设计、景观设计等放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比定标，这样既可优选出高水平、
善沟通的设计单位，又可促进设计单位在项目整体的空间布局、建筑造型、使用功能和景观环境设计上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。 在招标过程中，对设计单位的选择最好是选择适合自己项目定位的设计单位及主案设计师。设计院的选择原则是最优性价比，专业负责人的选择原则是能力、敬业、团队意识和成本意识。 二、开展限额设计，有效控制造价 由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念淡薄，“重技术、轻经济”，设计节点把握度差，常导致赶工期、轻质量、各专业图纸矛盾多、细部设计缺失等问题出现。加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算，不利于设计单位加强成本控制意识，浪费较大。 因此，甲方必须在设计任务书或投资估算上规定设计限额（造价、主材消耗指标，如每平米钢筋、混凝土用量等），并和设计费挂钩，同时尽可能实行设计监理制度，建立奖惩考核激励机制，加强设计阶段的成本控制。克服那种只顾画图、不顾算帐的倾向，变“画了算”为“算了画”。并利用同类建筑工程的技术指标和同地区其他楼盘的经验数据，进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。
设计阶段成本控制要点
设计阶段成本控制要点 房地产开发项目在设计方面投入的成本仅占建安费用的1.5%-3%，却影响高于75%以上的项目成本和项目盈亏。实际工作中，既不能不计成本地盲目追求设计效果，也不能谨小慎微地把所有成本都抠到最低，导致品质下降，忽略客户的使用感受。掌握设计与成本之间的关系，紧密结合客户敏感点，提升品质，对非敏感的刚性成本合理优化，同时还要考虑物业维护成本、客户体验成本，这样才能推出更优质产品，最大限度体现产品价值。 一、设计的重要性 工程设计是全面规划和具体描述项目施工示意图的过程，是工程建设的灵魂，是科学技术转化为生产力的纽带，是处理技术与经济关系的关键环节，是计划与控制建设工程成本的重点阶段。 设计是否合理直接影响整个设计方案的经济合理性，正确合理的平面设计可以大大减少建筑工程量，节约建设用地，节省建设投资，降低工程造价及项目运行后的使用成本。 设计阶段是房地产项目成本控制的关键和重点，虽然设计阶段只占全过程建安费用的1.5%-3%，但是对于整个工程造价的影响可高达75%以上，直接影响项目成本和项目盈利，所以设计图纸质量的好坏直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定了成本投入。
二、设计与成本关系 从前期报批报建到建安施工，乃至景观绿化、大小市政配套，纵观房地产建设的各个重要阶段，设计的痕迹无处不在，同时，成本也交织其中。 可以说，设计过程中成本无处不在！
三、设计阶段的成本控制要点 1.土方及地形 土方挖运为非客户敏感项目，且消耗成本巨大，影响项目进度，因此，尽可能减少土方挖运及外购量。尽可能按原有地势建造产品，减少动土量。例如在坡地上建造坡地建筑，在洼地中建造地下室。 土方挖运为非客户敏感项目，且消耗成本巨大，影响项目进度，因此，尽可能减少土方挖运及外购量。尽可能按原有地势建造产品，减少动土量。例如在坡地上建造坡地建筑，在洼地中建造地下室。 山地建筑赠送的地下室面积应根据地形设计而不完全按营销要求。山地土方成本（因地质情况不同）比平地高出3-10倍，山地项目设计务必慎重。 2.地下室 地下室是土建成本较大的一项。影响地下室成本的因素很多，包括地下室层数、地下室层高、顶板覆土厚度、地下室布置、柱网等。 （1）地下室层数 地下室需要结合地形充分考虑埋深，车库的成本由低到高为地面<架空<半地下室<全地下室。在必须做全地下室的情况下，应尽量按照下图原则遵循。
设计阶段对房地产成本控制的影响
浅谈设计阶段对房地产成本控制的影响 目录 第一章概述2 第二章设计的三个阶段3 第一节方案设计成本控制的影响 4第二节扩初设计对成本控制的影响 6 1. 设计范围对成本控制的影响 6 2. 系统设计对成本控制的影响 7 3.材料设备选用对成本控制的影响 8 第三节施工图设计对成本控制的影响 11 1. 施工图设计阶段装修选择对成本控制的影响 11 2. 施工图阶段材料的选用对成本控制的影响 11 3. 图纸质量对成本控制的影响 12 第四节合理有效计算设计对成本控制的影响 14第五节设计招标对成本控制的影响 16第三章加强设计阶段管理是成本控制的关键17 1.加强设计阶段管理17 2. 设计创新创造低成本高价值产品 17 3. 建设单位应充当设计阶段的管理层领导 18第四章小结19
第一章概述 图纸设计贯穿了整个项目开发全过程，从方案设计到施工图出图大约要占用开发周期的一半时间，其设计费本身只占项目总成本的2%左右。设计阶段是房地产开发成本控制最重要的阶段，房地产开发成本控制的好坏取决于设计的质量，房屋建设期控制得再好，也只能使其质量接近或达到设计时所确定的质量水平，一般是很少超过的，设计的先天不足必然导致建设和使用中的诸多弊端，从而加大成本投入。根据资料查得，设计过程的质量对开发成本的影响而言要占到整个成本控制的60%-70%。也有资料记载：在有些产品中因设计不良迼成的质量问题有60%，造成的质量损失占总损失的64%。
第二章设计的三个阶段 设计阶段按照一个项目设计的主要对象来划分一般可分为房屋设计阶段、市政景观配套设施设计阶段、装修设计阶段，其中相对而言房屋设计阶段是最复杂、成本最高，也是最需要控制成本的一个阶段。而以上三个阶段本身按时间先后及工作程序又可分为：方案设计阶段，扩初设计阶段、施工图设计阶段，所以在房地产开发项目中方案设计、扩初设计和施工图设计是设计阶段的三项主要工作，在方案设计、扩初设计和施工图设计三个阶段每一阶段都关系到项目的开发成本，对三个阶段分别确定具体技术经济指标是房地产行业成本控制最有效方法。
房地产项目设计阶段的成本控制
房地产项目设计阶段的成本控制 设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价10%。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。例如：某高层住宅每层电梯井走廊仅十多米的距离，其间又无防火分区，就设了三只消防箱，而按消防规范要求，只要两支水枪同时到达室内任何部位即可。这种设计不合理，造成了一定浪费，显然是对工程的各种经济指标不够重视。因此，设计阶段对项目投资的影响是极其重要的。特别是扩初设计阶段对项目经济的影响达70-%95%，实际上，当扩初设计批复之后,存在的技术问题、费用问题都很难解决，因此必须重视扩初设计，以避免“先天不足”。 1.推行设计招标，择优选择设计单位 积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设
计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。 2.开展限额设计，有效控制造价 积极推行限额设计，健全设计经济责任制。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。因此，各专业在保证功能及技术指标的前提下，必须制定双赢策略，合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。 当前普遍存在着设计不精、深度不够的情况。这是增加工程造价的不确定因素。由于设计频繁变更，给工程造价控制带来一定的难度。依据开发经验和投资估算的要求，必须有效地确定设计限额（造价、三材消耗指标等），并建立奖惩考核激励机制。对哪个专业或哪一段突破了造价指标，必须分析原因，用设计修改的办法加以解决。克服那种只顾画图、不顾算帐的倾向，变“画了算”为“算了画”。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。