房地产投资风险的防范策略

房地产投资风险的防范策略

何为房地产投资风险

房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益。在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的。

房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，它的结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。而在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。

房地产投资风险的防范策略

1.了解市场行情,寻找投资良机

房地产市场投资要实现收益是以市场需求为前提。投资于房地产的资金将建造出需要人们购买的房屋，只有房地产市场中存在对房屋的需求，可以实现房屋的出售，开发商的投资才能顺利实现。所以投资于房地产市场首先要深入了解市场现状，预估市场前景。

了解市场现状要从市场调研入手。市场调研需要充分了解当前市场需要但目前还很欠缺的房地产项目类型是什么，需求量有多大，市场是否饱和，市场的支付能力如何，企业面临的的竞争力如何，市场未来的走向又是什么。充分了解市场，是企业预估风险，理性预期，降低成本的风险的基础，企业应当根据市场理性决策，寻找最佳投资点。

2.把握政策变动，认准投资方向

投资风险是可以根据合同的相关规定转移的，对于存在的一些风险问题在法律规定范围内可以进行合理转嫁，比如在房地产开发过程中所面临的材料的价格波动这样的风险可以通过各种条款的制定将其锁定在最小范围内。

另外,可将项目投资资金证券化,所谓资金证券化,是指房地产企

业利用金融工具把项目开发资金转化为有效证券,在这个转化过程中,开发商和项目之间的关系也同时发生变化,从直接的物权关系转化为

以金融工具为媒介的债权关系,从而实现风险转移。

房地产投资量大，必须采取融资的方式满足其投资需求。

目前，房地产融资方式主要有：通过银行发行金融债券，筹集开发资金;通过房地产预售取得房款筹集资金;利用土地使用权申请银

行抵押贷款。各房地产开发公司应根据自身的实际情况，选用最适

合的融资形式，以便迅速、大量、安全且低成本融入资金。此外，

房地产企业还要增收节支、提高劳动效率，减少管理费用，以确保

所投入的资金获得最大的经济效益。

5.健全监管机制，降低资金消耗

工程建设既是投资项目资金的消耗过程,又是工程项目建设完成

过程。由于房地产项目投资主体与建设主体相分离，所以在这一过

程中节约资金的可能性很小,但增加资金的可能性很大。所以，进行

项目建设过程中的风险管理，保质保量按期完成项目是投资者应对

的一大难题。

最后，聘请经验丰富的工程监理对项目施工全面监督和管理，对工期、质量、成本严格监控，协调建设方与施工方的关系，及时化

解矛盾，防止出现延误工期的情况。

6.加强经营管理，多方面规避风险

项目管理者是投资项目能否达到预期收益的关键。提高管理着的素质和水平不仅可以降低投资不确定性带来的风险，还能提高资金

的使用效率及收益水平，进而降低风险。另外，合理改变经营形式、制定合理的销售战略、采用丰富的营销手段也可以在多方面规避房

地产的投资风险。

房地产投资的风险类型

房地产开发风险 一、房地产投资的风险类型 1、财务风险 财务风险是开发者或经营者由于财务状况的好坏而引起的企业负债总额对回收投资者和报酬的可能性，其风险主要来源于房地产投资项目建成后的预期赢利水平、资金流动性的大小以及企业项目的还货能力和货款期限的长短。 1）、筹资、融资风险。即由于银行紧缩银根造成贷款困难（筹不到资或筹不足资）以及筹资成本增加引发的各种风险。一些发展商为了完成项目甚至不惜高息（年利达26%—30%）拆借。由此而引发一系列如利息负担加重，建造成本增加、售价提高及销售困难等各种风险。 2）、变现风险。即房地产投资中在一段时间内要把投资变成现金（如偿还借款、债务、发放工资等），为此而付出的代价和承受的损失。由于房地产投资周期长、数量大、其变现能力差，在建成和售出前投资者越是急于变现，蒙受的损失就会越大。 2、金融风险 1）、利率风险：银行对房地产的调控作用在当前主要是通过贷款的投向和利率的调节来实现。 而利率的高低直接影响到房地产投资项目的回报率。 2）、汇率风险：对外销售的商品房或其他类型的楼宇在流通过程中伴随汇率风险，特别是在预售期望时很容易因对将来的汇率走势的预计不足而遭受损失。 3）、通货膨胀风险：通货膨胀从多方面影响企业投资的风险。 4）、外汇利率的变动风险。即由于外汇的较大幅度的波动从而不同侧面对开发商造成风险。 3、购买力风险 包括两个方面：一是价格风险。包括：由通涨因素造成建材人工费上涨；由于部分房地产商在前些年大肆对土地进行炒作，使地价徒增；在开发过程中各个方面将市政设施配套强行向开发商硬性摊派，最终都造成“下游产品”即房地产售价升高。引起销售不畅或是仍按原价销售而冲减收益等。二是市场风险或经营风险。如供求形势发生变化，出现供过于求的局面而对房屋销售和售价方面造成的压力，引起销售困难和损失。 4、开发风险 它处于房地产投资中的初始阶段，涉及到房地产开发项目和时机的选择、布点、销售对象和方向以及如何与经营环节衔接等诸多方面。 5、经营风险

房地产投资风险规避

房地产投资风险规避 This model paper was revised by the Standardization Office on December 10, 2020

房地产投资风险规避 -- 薛栋 03A12113 能源与环境学院 风险在房地产开发过程中无处不在，如果没有很好的风险管理措施，开发商就会被可能发生的损失所困扰，其担忧可能会使其终止某些开发与经营活动或者是改变其经营方式。因此精确而有效的风险管理是房地产开发商最经济、最有效地处理各种意外损失风险的重要途径。 加强风险管理的重要意义 房地产开发风险管理是房地产开发企业采用科学的方法，对开发过程中存在的风险进行预测、识别、分析、评价，选择最佳风险管理措施，保证以较低的耗费最大限度地降低风险损失，获得安全保障的过程。 房地产开发过程的风险类别 1.经济风险 通货膨胀风险也称为购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。由于居民购买力有限而导致工程项目滞销，通货膨胀利率浮动等因素导致工程造价上涨或政策法规的变化导致担保、保险、税等额外费用的增加。 2.财务风险 财务风险是指投资者举债经营而产生的不能履行债务义务或不能及时获得贷款的风险。建设资金不到位，工程款无法按时支付，容易导致施工承包商的索赔，造成工期延期，甚至会出现“烂尾楼”。 3.技术风险

由于建设项目所选用的工艺、设备在项目建成时已过时，或由于设计施工单位的技术管理水平不高，使工程项目出现质量缺陷或事故等。 4.决策风险 在可行性研究阶段，由于信息的不完备，引起建设项目定位不准确，往往导致建设项目的收益损失，形成决策失误。 5.不可抗力风险 如台风、洪水、地震，由此蒙受的投资损失。 6.管理失误风险 缺乏管理和常识，与承包商签订的合同不严密，致使施工现场协调和监督指导不利而出现管理混乱、工程质量和安全事故的风险。 7.组织风险 项目业主若是联合体，则可能由于各合伙人对应尽的业务和应享有的权利等的理解或态度的不同而造成项目进展缓慢，即使在项目执行组织内部、项目管理班子也会因同各职能部门之问的配合不利而导致不能对各部门实施有效的管理。 8.利率风险 利率风险是指资金利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。房地产投资额大、投资周期长,这就注定外部资金尤其是银行贷款额相当大。这样的不良后果使企业负债规模过大,当利率上升时,企业支付的利息随之增高,资本成本增大,楼盘成本加大,如果价格调高,楼盘卖不动,如果价格不动,则利润减少甚至为零,更坏的结果是销售价格低于成本，导致亏本。 9.房地产政策风险

房地产评估的风险与防范

房地产评估的风险与防范-标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII

房地产评估的风险与防范 房地产估价是一种社会中介活动，这种活动是因为社会信息的不平衡产生的，房地产评估工作的成果是以评估报告的形式体现的，房地产评估报告是全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，是给委托方的书面答复，是关于估价对象的客观合理价值或价格的研究报告。因此，评估报告所给出的是房地产在某一时点的符合客观的合理的价格，而不是一个实际的成交价，更不是房地产的实际取得成本。因此，评估报告结果的确定性和评估对象市场价格的不确定性存在天然矛盾，这就决定了评估工作的风险性。 评估风险主要是估价结果与房地产真实价值偏差的程度及发生较大偏差的可能性。房地产估价风险体系也由政府、房地产估价机构和人员以及经济活动主体面临的房地产估价风险组成。 （一）政府面临的房地产估价风险 政府面临的房地产估价风险最主要的是房地产估价带来的通胀风险和金融风险。主要是房地产估价价值过高，不能反映房地产的真实价值，带来社会价值总体虚高，同时过高估值的房地产金融抵押贷款，会使金融机构存在潜在呆账坏账，影响金融机构的真实资产。一旦泡沫破灭，整个经济体系不可避免地会产生动荡，影响社会稳定。 （二）估价机构和估价人员面临的房地产估价风险 估价机构和估价人员是估价风险的直接承担者，估价机构和估价人员面临的风险主要表现在以下几个方面： 1、政策风险。

房地产价格的变化一方面受到供求变化的影响，另外一方面政策变动也同样会对房地产价格产生重要影响。政策的变化，包括税收政策、金融政策以及产业政策都必然会对房地产价格产生或高或低的影响。同时，政策的变动往往还会对估价方法产生影响，如《城市房屋拆迁条例》的修改，使得房屋拆迁补偿估价方法也发生了变化。 此外我国房地产市场法制虽然在逐步规范，但是由于历史原因，在产权界定方面还存在着这样那样的问题。比如某企业通过政府对原农民所有的土地通过征地取得了划拨土地使用权等。 估价机构和估价人员不能很好的理解政策背景和政策预期，就会影响评估结果，带来评估风险。 2、评估报告的估价目的和估价用途不符的风险。 估价目的是估价结构的期望用途，是建立最终评估价值结论的基础，所以，一旦估价目的确定了，评估价值结论是与之相映射的，它不因估价报告作用不同而变动。因此，我们可以设想当一份以转让价值、保险价值、课税价值等为估价目的评估报告用于房地产抵押贷款参考依据时，报告提供不恰当的信息，就可能造成决策者的判断失误。由于评估报告的估价目的和估价用途不符的风险，虽然与委托方和报告的使用者有关，但还是评估师应避免和防范的。 3、委托方提供虚假情况的风险。 委托方向评估师提供虚假情况，甚至采用欺骗和违法的手段使估价机构和估价人员面临巨大风险。比如，在土地评估中提供虚假的用地规划指标修改或调整的证明、要求对估价报告作技术处理等，如果评估师不能洞察这些

第七章房地产投资报酬与风险分析

第七章房地产投资报酬与风险分析 房地产投资的报酬来源（1）房地产持有期间所产生的增值；（2）房地产经营产生的收益，如租金。一般而言，在经济情况稳定时，房地产报酬的主要来源是其经营期间所产生的收益而非本身的增值。 投资报酬与风险分析的主要目的在于确定投资计划是否可行，因此其分析结果是投资决策的重要依据。 第一节比率分析与获利能力分析 一、比率分析 1、收益乘数（income multiplier） 收益乘数是将房地产的市价（或购入价格）与每期收益的比率，是一个倍数，类似于股票的本益比（即市盈率=股票市价/每股盈余）。 收益乘数越小，则表示以较少的投资即可换取较高的收益，暗示了较高的投资报酬率。 收益乘数有两种表示法，即 （1）毛收益乘数=市场价值/毛收益 （2）净收益乘数=市场价值/净收益 2、财务比率 （1）营运比率=营运费用/毛收益 意义：为求得1元的毛收益所需支付的营运费用。营运比率高则营运效率差。 （2）两平比率=（营运费用+偿债支出）/毛收益 两平比率也叫开支总费用率。是在税前的基础下，说明房地产所产生的现金流入与现金流出之间的比率关系。其数值越低则净现金流入量（现金流入-现金流出）越大。因此越低越好。（3）债务保障比率=营业净收益/偿债支出 其中，营业净收益=毛收益–营业费用 意义：房地产的经营收益扣除营业费用后仍可用来偿付固定债务支出的倍数。此倍数越大，则周转不灵的可能性就越小，所面临的财务风险越小，投资越安全。 但是越大，只表示违约的风险小，却不一定表示这是个最佳的投资计划。必须加上其他角度的分析来判断。 二、获得性的衡量 1.整体性资本还原比率=营业净收益/市场价格 是每年回收资本占投资购买价格的比率, 也可视为整体资产的报酬率. 注意区分:投资报酬率:投资者可获得的报酬占其投入资金的比率. 投资报酬是营业收益扣除所有费用及偿债支出后的剩余。所以资本还原比率越高,不一定代表投资报酬率越高. 但是一般而言,资本还原比率高是一个好现象. 但不能作为最后决策的唯一依据. 整体资本还原比率是净收益乘数的倒数. 2. 权益报酬率(投入资金报酬率)=税前现金流入/投入资金(自有资金或权益) 其中,税前现金流入=净收益-偿债支出、自有资金=房地产购入价格-贷款余额 权益报酬率上以真正投资人所享有的税前的投资报酬率(未考虑纳税). 3. 税后权益报酬率(现金报酬率)=税后现金流入/投入资金(自有资金) 这里,必须求得税后现金流入,因此必须先计算可课税所得. 除了先计算营运费用外,还必须计算利息几折旧费用,过程复杂。 4. 经纪人报酬率=(税后现金流入+权益增加)/初始现金投资 为了增加投资人购买房地产的兴趣,经纪人常常倾于高估房地产的投资报酬率.除了计算税后现金流入外,并将偿还抵押贷款时的权益增加也计入报酬之中.

房地产投资风险防范及措施

房地产投资风险防范及措施 一、房地产业投资风险产生的主要原因 1.房地产的投资回收周期较长。导致房地产投资面临巨大风险的一个主要原因就是投资周期较长。据当前现状来看，除了房地产开发投资会随着开发过程的结束在二至五年收回投资成本外，置业投资的回收周期则在八到十年，或者是更长的时间。所以，一般来说，规模较小的房地产企业不具备承受这种长时间的资金压力与市场风险，只有资金实力比较雄厚的企业才能应对房地产投资风险。 2.房地产企业的投资利润率与借入资金利率间的不稳定。对于房地产投资来说，另一个较大的风险来自于房地产企业的投资利润率与借入资金利率之间的关系具有不确定性。因为房地产企业投资后，当遇到周转资金不足时，需要实行资金筹措，为了稳定企业的内部发展，则需要从银行接入资金并对财务实行调控。受这种不确定性的影响，使得房地产企业将面临巨大的投资风险。如果相较于房地产投资的利润率，借入资金的利率比较低，企业则能够在财务作用下提升自身的自有资金利润率。而反之，如果借入资金的利率更高，则房地产企业则面临着亏损的风险，甚至因为负债率过高而不得不选择破产。 3.房地产企业投资经营活动的成败。房地产风险来源的另一个就是企业的经营活动。企业为了周转而借入资金，而用于支付利息的资金来源于房地产企业投资的收益。一旦企业管理人员的经营活动不顺利，将增加利息支付的难度，给企业带来巨大还债压力，而且还会给企业的信誉造成很大的损失，员工缺乏工作积极性，以致影响企业再次筹集资金的水平，最终造成房地产企业的资金周转处于瘫痪的局面。 1.充分调查市场需求，做出科学的项目决策。因为房地产行业所面临的是一个具有局限性的消费市场，一旦做出了投资决策，就将面临巨大的销售风险。所以，为了能够将此类风险降到最低，房地产企业在实行投资之前，理应对市场的供求关系做出全面的调查与分析，最终

我国房地产投资风险分析与防范

中国地质大学长城学院 本科毕业论文题目我国房地产投资风险分析与防--- 以为例 系别经济系 专业经济学 学生朱印 学号01110202 指导教师于诺 职称讲师 2014 年 4 月15 日

我国房地产投资风险分析与防 摘要 本文在总结国风险分析的基础上，结合当前房地产市场现状，对中国房地产投资风险进行分析，对影响房地产投资收益的风险进行了归类，解释了各类风险的特征，从而为风险控制和防提供有益的参考。使房地产开发企业以及投资者能够有针对性地建立相应的控制机制，以保障投资风险决策的正确实施。同时系统地阐释了风险回避、风险控制和风险转移等措施在房地产投资过程中的应用。最后得出在房地产投资活动中对于风险应保持高度关注，冷静分析对策，沉稳果决操作的结论。 关键词：房地产；投资；风险评价 ABSTRACT This paper summarizes the country risk analysis, based on the status of the current real estate market combined with Beijing on China real estate investment risk analysis, risk affecting the real estate investment income were classified explained the characteristics of various types of risks, so as to risk control and prevention provide a useful reference. So that real estate development companies and investors can be targeted to establish appropriate control mechanisms to safeguard the correct implementation of investment risk decisions. While systematically explains the risk avoidance, risk control and risk transfer measures in the real estate investment process. The conclusion that in the real estate investment activities should remain highly concerned about the risk, calm analysis countermeasures, calm and decisive actions conclusions. Key words: Real estate; Investment; Risk assessment

房地产投资及其风险

房地产投资及其风险 第一节投资与房地产投资 投资的概念 ?最通俗的理解，就是用钱来获取更多的钱。 ?金融角度：为了获得满意的预期未来收益而购买金融产品或其他有价资产的行为。 ?经济角度：利用资源或通过购买资本货物，来增加未来产出或收益的行为。 ?投资是指经济主体(个人或机构)以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币与实物，经营某项事业的经济行为。 ?投资与投机的区别： ?投资所经历的时间周期更长一些，更趋向是为了在未来一定时间内获得某种比较持续稳定的现金流收益。 投资的分类 ?短期投资和长期投资（投资期限的长短） ?直接投资和间接投资（投资人能否直接控制投资资金） ?金融投资和实物投资（投资对象的不同） ?生产性投资和非生产性投资（投资的经济用途） ?国内投资和国外投资（投资地域不同） 短期投资和长期投资 ?按投资期限或投资回收期的长短来分类。 ?预期在短期内（通常是一年内）能够收回的各种投资活动，属于短期投资； ?预期投资期在一年以上的各类投资项目，属于长期投资。 ?一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。 ?长期投资回收期长，短期变现能力较差，风险较高，但盈利能力较强。 ?在一定条件下，短期投资和长期投资之间是可以相互转化的。比如说，股票投资。 如何选择？主要是由投资者的投资偏好所决定的。 直接投资和间接投资 ?按照投资人能否直接控制其投资资金来分类。 ?直接投资是指投资人直接将资金用于开办企业、购置设备、收购和兼并其他企业等，通过一定的经营组织形式进行生产、管理、销售活动以实现预期收益。直接投资的特点是资金所有者和资金使用者同为一个人或机构。 ?间接投资主要是指投资人以购买外国或本国股票、债卷等金融资产的方式所进行的投资，投资人按照规定获取红利或股息，但一般不能直接干预和有效控制其投放资金的运用状况。 ?间接投资的主要特点是资金所有者和资金使用者分离，在资产的经营管理上体现不出投资人的意志。 金融投资和实物投资 ?按照投资对象存在的形式来分类。 ?金融投资的投资对象有资本市场的股票、债卷、基金、期货、信托、保险等，还有货币市场的存款、票据、外汇等，还包括风险投资、彩票投资等。 ?实物投资的投资对象大致可以分为固定资产投资、流动资产投资、稀有资产投资等。 ?金融投资是投资者为了获得预期收益，预先垫付货币以形成金融资产，并以此获取

房地产合作开发的风险及规避策略

房地产合作开发从其开始建设到销售完毕这段时间内，存在大量的可预测和不可预测的风险，甚至会卷入诉讼或者仲裁之累；同时由于立法上的不成熟，制度上的缺陷，合同内容的不严谨，合作双方之间极易产生纠纷。作为房地产项目的合作方，必须要对其运作模式和过程中的潜在风险有清醒认识，方可保障自己的投资权益。 （一）合同效力风险 （1）缺乏房地产开发企业资质 法律对从事房地产开发的主体有着严格限制条件，从事房地产开发应具备两个条件： 首先，从事房地产开发的企业应是房地产企业，即“房地产开发企业应依法取得房地产开发的营业执照，从而获得能够从事房地产开发的身份和条件。”根据《城市房地产管理法》的规定，从事房地产开发经营的企业，应当经工商行政管理部门核准登记领取营业执照，并在规定的时间内到当地建设行政管理部门办理备案登记，方可从事经营活动。 其次，房地产企业应具备相应的资质条件。《房地产开发企业资质管理规定》规定，房地产开发企业应当按照规定申请核定企业资质等级，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。房地产开发企业按照企业条件分为一级、二级、三级、四级共四个资质等级。各个资质等级的企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。 根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）第十五条：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产

开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。” 《解释》没有要求合作各方均具有房地产开发经营资质，但合作开发房地产的双方中必须至少有一方具备房地产开发资质，否则，合作开发房地产合同无效。这是实践中应当提防的一个合作开发风险。但是，需注意的是，认定合同是否有效的时间点为起诉前，而非判决做出前。 （2）未取得土地使用权证 《解释》对合作开发房地产合同下了明确的定义，即“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”房地产合作开发合同与土地使用权的转让合同有着本质区别，土地使用权转让合同如果不满足法律规定的转让条件，则合同必然无效。而房地产合作开发合同“不满足土地使用权转让的条件，合作合同并不必然无效”。 事实上，因为缺乏明确的法律依据，这类合同在实践中被认定为有效和无效的情形均可见，这是开发实践中需要注意的地方。一方面应尽量避免未取得土地使用权证对合作合同效力产生影响，另一方面，不可贸然对未取得土地使用权证的合作合同做出有效或无效的认定，以防止损失扩大。 （3）审批、许可与登记影响合作合同效力 关于合作建房审批手续与土地使用权变更登记对合作开发房地产合同效力的影响，《解释》并没有予以规定。《中华人民共和国房地产管理法》实施以前的案件，适用最高人民法院于1995 年12 月27 日发布的《关于审理房地

房地产投资分析课程论文

房地产投资分析课程论文 ——房地产投资风险分析及应对策略专业： 班级： 学号： 姓名： 日期：2016/6/5

【摘要】房地产投资是我国经济建设的一项重要内容，而其投资又具较大的风险。有效规避投资风险，降低风险损失，提高房地产投资风险管理效率，已成为当前房地产投资风险管理的重要任务。所以必须对房地产投资风险因素进行识别和分析，才能有效地防范这些风险。 【关键词】房地产投资、投资风险、防范策略、应对策略 一、我国房地产投资风险总体状况及变化趋势 近年来，伴随着我国经济体制的逐步转轨和国家一系列宏观经济政策的出台，房地产投资风险总体上呈现出下列变化态势。 （一）经济风险降低，技术风险、政策风险增加 房地产投资经济风险是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素给房地产开发经营所带来的风险。随着我国经济的发展以及整体经济环境的不断改善，房地产投资的济风险将有所降低。房地产投资技术风险主要表现为开发商对房屋户型设计、功能要求、智能科技含量的掌握上。随着我国房地产市场化深入，房地产开发商将面临多元化的消费群体，它要求房地产开发企业具有雄厚技术实力，能够及时掌握先进行业科技，同时又能准确判断不同层次房地产市场对科技含量的要求，及时满足更加苛刻的消费者需求变化。房地产投资的政策风险主要指中国房地产市场中的政策行为，特别是现阶段，部分房地产投资商所要求的政策“救市”行为。这种行为的实质是增加了那些经营状况尚属良好的房地产投资商的政策风险，并不利于房地产市场上的“优胜劣汰”。 （二）房地产投资风险地域性差异减小 房地产投资风险地域性差异的缩小主要是指我国当前房地产业发展中出现的东部调整、中部升温、西部启动。理由有:1)前几年我国出现的房地产开发热主要集中在东部沿海地区，楼盘积压空置也主要集中于东部沿海地区。而与东部沿海地区相比，中西部地区房地产市场发展较为滞后，商品房屋空置率也相对较低，因此消化调整的时间要比东部短。2)由于实行西部大开发战略以及经济发展的“雁性原理”而导致的中西部赶超现象己初露端倪，中西部地区的投资回报率并不低于东部地区，甚至部分行业要比东部高。因此，中西部与东部地区经济差距的缩小将会引起房地产发展差距的缩小。3）随着住宅业作为新经济增长点政策的出台和我国正式加入世贸组织日期的临近，我国将进一步缩小各地区在房地产政策上的差异，逐步实行全方位多层次开放政策，从而逐步冲淡房地产投资的地域性风险。 （三）投资风险信号日趋丰富 目前，中国每月经济景气分析报告的推出，己经成为把握我国当前经济形势和房地产投资决策的重要参考;同时中房指数的推出，帮助房地产投资商直接了解当前房地产发展形势和各城市之间的差异，有利于实行空间组合的风险规避决策;各地房地产交易中心的建立，减少了房地产的私下交易，也提高了房地产市场信

浅谈房地产估价风险

浅谈房地产估价风险 房地产估价是一种社会性的中介活动，它是由于房地产市场的信息不对称、不平衡产生的社会需求，涉及到社会经济生活的各个方面，无论是房地产的买卖、抵押、交换、租赁、拍卖、保险、课税，还是房地产的征用、拆迁、补偿、纠纷、侵害和合并，以及企业的合资、合作、租赁、承包经营、企业改制、合并、分设、破产结业清算等，都离不开房地产估价服务。房地产估价活动之涉及面广、专业性强的特点，决定了房地产估价行业是一个高风险的行业。因此我们必须对房地产估价活动进行必要的风险管理。 对风险的研究管理起源于二十世纪30年代的美国，现已成为一门独立的学科，广泛应用于投资管理和企业管理之中。风险管理主要包括风险的辨识、转移、控制和防范。房地产估价要充分辩识估价风险，在认清风险的基础上控制和防范风险。 作为合格的房地产估价执业人员必须具有认定与辨别估价风险的能力，才能有效的防范风险、合理规避和减轻风险。 一、风险来源 房地产估价成果通常是以估价报告的形式体现的，因此其风险主要来源于房地产估价结果与房地产真实价值偏差的程度及所发生较大偏差的可能性。主要体现在以下几个方面： 1、政策变动风险： 政策变动是影响房地产价格的重要因素。房地产相关的政策变化主要包括税收政策、金融政策、产业政策、城市规划的调整等，均会

对房地产价格产生不同的影响，而政策的变化则是一般的估价人员无法或者没有能力预期的。因此房地产相关政策的变动致使房地产价格波动，造成房地产估价风险。另外房地产政策变化还可能对估价方法产生重大影响，如房屋拆迁补偿政策的的变动就会使得房屋拆迁补偿估价方法发生变化。 2、市场变化风险： 房地产市场主要是受供求关系变化、宏观经济变动等方面不可预测因素的影响且难以把握，而房地产价格短期巨大变化使得房地产估价结果与市场价格易产生较大偏离。市场变化风险是房地产估价的主要风险。 3、业务承接风险： 由于估价业务的取得是房地产估价机构生存的保证，所以估价机构容易站在客户的角度和立场考虑问题以致于迁就客户要求，造成估价结果与市场价格产生严重偏离的风险。另外，委托方提供虚假信息和资料或有缺陷的权属证明等情况，均可带来极大的估价风险。 4、估价技术风险： 目前估价行业广为接受的基本方法是成本法、收益法和市场法。估价方法的有限性与评估对象的复杂性、评估目的的多样性之间的矛盾，评估结果的咨询性与评估报告使用者对估价结果的依赖性之间的矛盾给房地产估价带来风险。另外，每种估价方法都需要详实的基础资料作为支撑，而房地产基础资料和数据的匮乏以及执业人员的实际经验等因素也是造成房地产估价风险的重要原因。

房地产投资风险分析及对策初勘

房地产投资风险分析及对策 初勘 -标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII

房地产投资风险分析及对策初勘 [摘要]房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益。房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，它的结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。而在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。文章试析了房地产投资的主要风险,从而提出了防范对策。 [关键词]房地产投资风险类型对策 房地产是个热门和利润丰厚的行业,近三、四年来,住宅价格每平方米提高了1500元左右,这成了一个不争的事实。因此,该行业投资就成了投资者的首选。由于房地产行业的特殊性使其存在多种风险,同时也有相当多的开发商由于策划、经营、政策等诸多因素导致他们的楼盘卖不出去。由此,投资者就应具备防范各种风险的意识和能力。本文拟就房地产投资风险与防范对策作一初浅探讨,以期得到专家的指导。 一、房地产投资风险类型 房地产投资风险是指房地产投资主体直接或间接地把一定量的资金投入房地产项目,在开发过程中,由于受到多种不确定因素影响而造成的房地产项目没有达到预期的利润甚至赔本。房地产投资有以下几种风险: 1.通货膨胀风险 通货膨胀风险也称为购买力风险。因为房地产投资周期较长,所以只要通货膨胀的因素存在,投资者就面临通货膨胀的风险。 2.市场的供求风险 市场供求风险是指投资所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。 3.利率风险 利率风险是指资金利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。房地产投资额大、投资周期长,这就注定外部资金尤其是银行贷款额相当大。这样的不良后果使企业负债规模过大,当利率上升时,企业支付的利息随之增

房地产投资与风险分析

目录 摘要……………………………………………………………………............…I Abstract……………………………………………………………………………II 一、绪论 (1) 二、我国房地产业的发展历史 (1) （一）房地产发展的四个阶段 (1) （二）中国房地产业发展特点 (2) 三、我国房地产业的发展现况 (2) （一）宏观调控因素 (2) （二）房价因素 (4) （三）不断完善的廉租房体系 (5) 四、我国房地产业的发展前景 (6) （一）房价的涨幅 (6) （二）租售比发展状况 (6) （三）收入和房价的比例 (7) 五、房地产投资和风险分析 (7) （一）房地产投资分析 (7) （二）房地风险分析.......................................................... . (9) 六、结束语 (10) 参考文献 (11) 致谢 (12)

房地产投资分析和风险分析 摘要 我国房地产业发展已有30年历史，房地产是一个高收益但风险同时也很大的行业，很多人通过房地产成为了亿万富翁。现如今，影响房地产业发展的因素有很多，国家的政策因素，收入的因素还有国际因素等等。改革开放以来，我国经济越来越强大，人民收入水平显著提高，国家颁布了相关法律法规保障房地产业发展，房地产业迎来了前所未有的机遇。但投资房地产不能盲目的去投资，要做好前期调查，掌握一定信息，做好投资分析和风险分析。孙子兵法说“知己知彼，百战不殆；不知彼而知已，一胜一负；不知彼，不知已，每战必殆。”只有做到知已知彼，才能在房地产业闯出一片天地。 关键词：房价；发展现状；发展前景；投资分析；风险分析

房地产投资风险和防范策略

房地产投资风险及其防范策略 王慧 (西安科技大学管理学院陕西西安） 摘要：房地产业是集房地产开发、经营管理和物业服务为一体的综合性产业，是社会生产和再生产及各种经济活动的基础，同时,房地产业也是一个高风险,高盈利的行业。房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等基本经济活动中,以期将来获得不确定的收益。而在这个投资活动过程中，收益与风险是并存的，尤其是在当前的经济状况下,分析房地产投资的风险并进行有效规避更是势在必行。文章简要分析了房地产投资的主要风险，并对现阶段我国房地产投资做出了风险防范策略。 关键词：房地产投资风险防范策略 0．引言 回顾我国房地产业几十年的发展历程,从19５8年我国房地产市场被取缔，到20世纪80年 代初期我国房地产市场随着改革开放而得到恢复，再到90年代发生的房地产泡沫，一直到目前的房地产市场的火爆，中国的房地产市场的发展可谓是一波三折。众所周知,目前房地产业已经成为我国国民经济主要的支柱产业之一，房地产市场的健康平稳关系着国计民生。 近几年来我国房地产市场异常火爆,房价一路走高.据悉201３年7月北京、广州、福州等地出现了几处“日光盘”，即楼盘开盘当日就售磬。其中北京某楼盘创下了单日单盘收入最高记录，单日收入高达37。9亿元。据最新统计,全国70个大中城市仅今年上半年房价上涨63%。不仅房价上涨，上半年国内土地供应量也创历史新高,地王频出,土地市场异常火爆，105个城市住宅地价有94个城市地价上涨。 面临着这样的房地产市场形势，许多房地产开发商在高额利润的驱使下继续加大房地产投资.据统计今年全国已有５。7万亿的资金流向了房地产市场,占全国社会融资规模的一半以上。为此有的专家预测，目前房地产市场应该到了重要的拐点,如同击鼓传花到了最后一棒。笔者认为在这种形势下，房地产开发企业最重要的是应该保持清醒的头脑，不要被眼前的火爆局面冲昏，高收益必然伴随着高风险，如何正确识别、评价潜在的各类风险，减少投资决策的盲目性是当前房地产开发商最主要的任务。 1。房地产投资风险浅析 房地产投资风险是指房地产投资主体直接或间接地把一定量的资金投入房地产项目，在开发过程中，由于受到多种不确定因素影响而造成的房地产项目没有达到预期的利润甚至赔本。 一般将能够引起或增加房地产投资风险事件发生的机会和影响损失程度的因素或潜在条件称为房地产投资风险因素。概括起来主要包括以下几个方面: 1.1 政策风险 政策风险是指我国宏观调控政策行为，特别是房地产调整控制性政策而带来的风险。包括产业政策稳定性、土地使用制度改革、金融政策等方面。由于政策的变化而带来的风

【精选】房地产开发项目风险评估报告

房地产开发项目风险评估报告

武汉某房地产开发项目 风险评估报告 武汉某房地产开发有限公司 6月 目录

1 项目概况 1.1 项目简介 1.2 项目现状及周边情况 1.3 项目主要内容 1.4 总投资构成 1.5 项目的实施方案 1.5.1 项目运作模式 1.5.2 内部管理方式 1.5.3 进度计划 2 项目风险分析 2.1 项目的政策风险 2.2 金融风险 2.3 项目控制风险 2.4 项目的经营风险 2.5 其它不可抗力风险 3 安庆市新城东苑项目投资风险防范措施 3．1 对房地产市场进行全面的调查，作出科学的预测3.2采用多样化（或组合化）投资 3.3以财务方式控制风险 3.4 科学规划、合理定位，提高品味，促进销售 3.6加强管理，缩短工期 3.5 经过签约尽量固定那些对利润敏感的变量

4 结论 1、项目概况 1.1项目简介 项目的位置和规模 1.2项目现状及周边情况 项目用地情况。由于项目所处是长江中下游平原地带，因此地势 比较平坦，但地势较低，海拔高程在10-13M（黄海高程）左右，土方工程以填方为主。 当前，在这一区域开发的楼盘主要分布情况 当前项目范围内有5、9、12、15、20路公交车路过，水、电、市政、环卫、煤气、电信等基础生活配套设施基本齐备，而 且随着项目的建设日趋完善。 1.3 项目主要内容 项目总投资由建设投资和融资成本与利息两部分组成。预计总 投资01亿元,规划用地面积02万平方米，规划建筑总面积为03万平方米。根据项目初步规划等有关资料，本次项目建设内容如 下（具体建筑面积以施工图为准）：分项列出。 1.4总投资构成 （1）土地出让金及契税； （2）工程建设费用：包括建筑、安装工程费用及小区配套费； （3）其它费用：主要包括规费、管理费、勘测设计费、施工图审 查费、工程质量监督费、工程监理费、文明施工增加费等；

如何更好得规避投资风险

如何更好得规避投资风险 众所周知，机会与成败并存，收益与风险同在。想收获越多，获得回报的风险性就会越大。例如炒股、P2P等投资项目，然而，P2P相对股票而言还是比较稳健的，因为眼下股市看不清、风险大，没有尖锐的眼光和前瞻性是很容易在里面吃大亏的；因而如今更多人会去选择投入P2P阵营，它的收益一般都大于银行理财的2倍之多，而且比之股票，它所需要的，更多是一个看准平台的能力，而今P2P平台和种类如此之多，看一个平台也并非是件易事。 一般选择P2P会考虑到3个这样的风险问题：一是借款人诚信问题；二是担保的能力；三是经营能力的良莠。 借款人诚信问题： 尽管绝大部分平台会对借款人严格审核，针对借款人的信用信息、工作信息、资产证明、执行记录等信息来评估借款人的诚信，但难免会百密一疏，况且在借款期间，事情发展的复杂性也是很难预估，会产生各种各样的突发情况。所以借款人的诚信问题是一个可评估但不好控制的问题，这时候就会产生担保的问题，通过担保来转移投资人风险。 担保的能力： 很多P2P平台会选择第三方担保公司来保障投资人本息安全，然而这并非就万无一失。因为担保公司还有一般担保责任和连带担保责任的区别。一般担保的意义形同虚设，连带则比较有保障。但现在大多数P2P平台使用的第三方担保都是一般担保，这其中猫腻多多，不得不防。 经营能力的良莠： P2P正值如火如荼之际，很多人没考虑过实际的运作能力就拍板做起了平台，但是仓促的团队，匮乏的金融行业经验，劣质的风控能力，不够针对的催收手段，这些都可能成为他们的实际存在的问题，耐不住时间的考验，日子一长，平台就会坍塌。 投资有风险，无论炒股还是P2P投资，都需要一双慧眼、和一颗谋定而后动的心，前

房地产投资风险分析报告

目录 房地产投资风险分析 (1) 一、房地产行业发展历程及其阶段特点 (2) 二、我国房地产市场的现状与发展趋势 (3) （一）我国房地产市场现状 (3) （二）我国房地产市场发展趋势 (3) 三、房地产投资风险定义及分类 (4) （一）风险定义与房地产投资风险的涵 (4) （二）房地产投资的主要风险要素 (4) 四、房地产投资风险的分析方法 (5) （一）专家调查法。 (5) （二）故障树分析法。 (6) （三）幕景分析法。 (6) （四）筛选- 监测- 诊断技术。 (6) 五、应对措施 (7) （一）风险回避 (7) （二）平衡交易 (7) （三）资产组合 (7) （四）风险转移 (8) （五）风险自留 (8)

房地产投资风险分析 摘要：在房地产投资活动过程中, 收益与风险是同时存在的, 特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资, 风险更是在所难免。本文介绍了世界房地产行业发展的历程与阶段性特点，并对我国的房地产行业现状和发展趋势进行了深入分析。在此基础上，对我国房地产投资面临的主要风险因素进行了归类总结，主要包括财务风险、社会风险、意外事故风险和利率风险等。针对所面临的一系列风险因素，本文进一步总结了具体的风险分析方法，并对应对措施进行了探讨。 关键词：房地产投资；风险因素；风险分析方法 Abstract: In the real estate investment activities, the benefits and risks exist simultaneously, especially in the time of economic transition of China's real estate investment. The risk is inevitable. This article describes the history and development of main phases of the real estate industry in the whole word, together with deep analysis of current situation and development trend of real estate industry in China. Based on this analysis, the main risk factors faced by China's real estate investments are classified, including financial risk, social risk, accident risk and interest rate risk. For all these kinds of risk factors, this paper further summarizes the specific risk analysis methods, and discusses response measures. Key words; investment in real estates; risk factors in business; risk analysis methods 一、房地产行业发展历程及其阶段特点 房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。 房地产这个行业存在了很多年，但真正成为一个产业，是在欧洲工业革命以后，伴随着现代市场经济不断发展而兴起的。之前的房子不是商品房，都是自己建、自己住，不管是朝廷还是民间，很少交易买卖。近几百年，房地产跟其他东西一样被商品化以后，开始有了现代的房产生意和买卖，“二战”以后特别明显，其发展过程大体有三个阶段，每个阶段有着各自不同的表现。 第一阶段，是在人均GDP8000 美元以前，这时市场上所谓的房地产问题都是住宅问题。这个阶段是从人均GDP 不到1000 美元时开始的，然后往上爬到8000 美元。这其间大家讨论的住房问题全都与住宅有关，包括阶段分化、矛盾、社会心理冲突等。 第二个阶段，是人均GDP 从8000 美元到25000 美元。根据研究结果可以做出这样的预测：从人均GDP8000 美元到15000 美元，以及从15000 美元到25000美元，都会是商用不动产的活跃期。为什么分成两段呢? 因为在人均GDP8000 美元到15000 美元这个时期，商用不动产里边社区性商业是最火的。所谓社区性商业，就是围绕着一个社区所开发的商铺和购物中心，主要为周边居住的人服务，满足由居住派生出的需求。当人均GDP 继续向25000 美元发展时，就应该转向CBD 核心区的投资性商用不动产、商用物业，这将更加高档。这部分在每个国家其实都不多，因

房地产投资风险规避

房地产投资风险规避 -- 薛栋03A12113能源与环境学院风险在房地产开发过程中无处不在，如果没有很好的风险管理措施，开发商就会被可能发生的损失所困扰，其担忧可能会使其终止某些开发与经营活动或者是改变其经营方式。因此精确而有效的风险管理是房地产开发商最经济、最有效地处理各种意外损失风险的重要途径。 加强风险管理的重要意义 房地产开发风险管理是房地产开发企业采用科学的方法，对开发过程中存在的风险进行预测、识别、分析、评价，选择最佳风险管理措施，保证以较低的耗费最大限度地降低风险损失，获得安全保障的过程。 房地产开发过程的风险类别 1.经济风险 通货膨胀风险也称为购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。由于居民购买力有限而导致工程项目滞销，通货膨胀利率浮动等因素导致工程造价上涨或政策法规的变化导致担保、保险、税等额外费用的增加。 2.财务风险 财务风险是指投资者举债经营而产生的不能履行债务义务或不能及 时获得贷款的风险。建设资金不到位，工程款无法按时支付，容易导致施工承包商的索赔，造成工期延期，甚至会出现烂尾楼” 3.技术风险 由于建设项目所选用的工艺、设备在项目建成时已过时，或由于设计施

工单位的技术管理水平不高，使工程项目出现质量缺陷或事故等。 4.决策风险 在可行性研究阶段，由于信息的不完备，引起建设项目定位不准确， 往往导致建设项目的收益损失，形成决策失误。 5.不可抗力风险 如台风、洪水、地震，由此蒙受的投资损失。 6.管理失误风险 缺乏管理和常识，与承包商签订的合同不严密，致使施工现场协调和监督指导不利而出现管理混乱、工程质量和安全事故的风险。 7.组织风险 项目业主若是联合体，则可能由于各合伙人对应尽的业务和应享有的权利等的理解或态度的不同而造成项目进展缓慢，即使在项目执行组织内部、项目管理班子也会因同各职能部门之问的配合不利而导致不能对各部门实施有效的管理。 8.利率风险 利率风险是指资金利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者 带来的损失。房地产投资额大、投资周期长，这就注定外部资金尤其是银行贷款额相当大。这样的不良后果使企业负债规模过大，当利率 上升时，企业支付的利息随之增高，资本成本增大，楼盘成本加大，如果价格调高，楼盘卖不动，如果价格不动，则利润减少甚至为零，更坏的结果是销售价格低于成本，导致亏本。