论小区业主自治权

论小区业主自治权

摘要

自1994年建设部颁布《城市新建住宅小区物业管理办法》以来，物业管理制度在我国大部分城市和地区逐渐建立起来，但由此产生的物业纠纷也呈现出上升的趋势。为此法律界人士开始关注物业管理中的法律问题。建筑物区分所有权、物业合同的性质、业主委员会的法律地位、车库的归属、小区内发生的刑事案件和民事侵权案件的责任归属等问题一时间成为学术界和实务界争论的热点和难点。一些学者与此相关的专著和学术论文相继出版、发表，物业管理法律问题的研究也逐渐向纵深方向发展。但笔者注意到，在众多的物业管理问题研究中，系统的涉及业主自治法律问题的研究却不多，尤其是在业主自治纠纷的解决上，在法律和实践中都显得十分乏力，从而成为近年来影响社会安定的不稳定因素之一。为此，笔者试图从业主自治的角度，对业主自治权利体系、业主自治纠纷的类型、业主自治制度缺陷以及对业主自治法律救济途径等方面的问题阐述自己的观点，以望与同仁交流与切磋。

关键词：业主自治法人保护

一、业主自治的涵义与权利体系

（一）业主自治的涵义业主自治，是指在物业管理区域内的全体业主，基于建筑物区分所有权，依据法律、法规的规定，根据民主的原则建立自治组织、确立自治规范、自我管理本区域内的物业管理活动的一种基层治理模式。业主自治是从私法自治衍生出来、借鉴公法自治模式产生的一种新类型的特殊自治。所谓私法自治，亦称意思自治，是指民事法律关系的设立、变更和消灭，均取决于当事人自己的意思，原则上国家不作干预，只有在当事人之间发生纠纷不能通过协商解决时，国家才以仲裁者的身份出面予以裁决。私法自治的实质，就是由平等的当事人通过协商决定相互间的权利义务关系。所谓公法自治，是与“他治”

对称，是相对于国家权力而言的。从字义上理解，自治就是自己治理自己，从本质上说，自治就是自治主体依法自我设权、自我约束、自我管理、自我服务、自我发展和自我实现，其实质是自治主体对自治权的设置和自治权的行使。公法自治的形式有多种，如地方自治、民族区域自治、特区自治、基层社会民主自治等。之所以说业主自治是一种特殊的私法自治，是因为它既具有私法自治的特点，同时又借鉴了公法自治的模式，具有特殊性。

这种特殊性主要体现在以下几个方面：首先，业主自治是基于建筑物区分所有权而产生。物业管理最早是在19世纪伴随着多层建筑和比较集中的居住小区的出现而发展起来。多层建筑或居住小区的共用部位和共用设施的产权由多个区分所有权人共有，但各区分所有权人的要求各异，从而导致各种纠纷发生。为了统一意见、便于管理，业主组成管理团体委托或者自我对小区共用的部位和共用设施设备的维护、公共环境、公共秩序等事项进行自治管理，保证物业的合理使用，使业主有一个良好的生活居住环境。其次，业主自治借鉴了国家管理的模式，将所有权和管理权分离。随着社会的发展，西方宪政国家的管理模式逐渐向社会渗透，在私法领域开始借鉴公法的管理模式，例如公司的股东大会、董事会、监事会即借鉴国家立法权、行政权、司法权分立的模式设立，卢梭的“社会契约论”同样也适用小规模的社会群体的管理。业主自治也正是借鉴这种理论和模式建立起来，无论是自主型物业管理还是委托型的物业管理，都是将物业区域的管理权委托给一个团体组织行使，其区别仅仅在于是委托给非业主的独立的专业的物业管理企业管理还是委托给业主通过民主选举产生的业主执行机构管理，但其本质都是所有权和管理权发生分离。再次，业主自治具有公益性。业主行使自治权的目的是为了维护其居住的小区的公共利益。这种公共性决定了自治权的设定与行使必须以保障和增进物业区域内的公益为目标，不得以业主自治权的设定者和行使者的私利为目标。可以说，业主自治权的公益性，是业主自治不同于私法自治的根本特征。

（二）业主自治的权利体系

业主自治的主体是实行自治的全体业主，业主自治的组织是业主大会和业主委员会；自治所遵循的基本原则是民主原则；自治的事项是有关物业管理区域内的物业管理活动；业主自治的核心内容包括对业主委员会的民主选举以及对物业管理区域内的物业管理活动的民主决策、民主管理和民主监督。从法学的角度来看，在业主自治法律关系中，权利主体主要包括业主、业主大会和业主委员会，业主自治实质就是保障以上权利主体的相关自治权的实现。在业主自治这一制度框架下，业主、业主大会和业主委员会分别处于不同的法律地位，从而也就分别享有不同的权利，也分别承担不同的义务。

业主的自治权是最基础性、最根本性的权利，没有业主的自治权，就不会有业主自治，当然也就不会产生业主大会和业主委员会。根据我国国务院颁布的《物业管理条例》及相关规章、地方性法规的规定，业主所享有的自治权主要包括：（1）接受服务权，根据物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务权；（2）提议权（请求权），有权提议召开业主大会会议，就物业管理的有关事项提出建议的权利；（3）投票权，业主有权参加业主大会会议，根据其所购买的物业享有投票权；（4）选举权和被选举权，有权选举和被选举为业主委员会委员的权利；（5）监督权，对业主委员会的工作、物业管理企业的物业服务合同履行情况、物业共用部位公用设施的使用、物业共用部位、公用设施专项维修资金的使用和管理享有监督权；（6）知情权，对物业共用部位、公用设施和相关场地的使用情况的知情权；（7）法律、法规规定的其他权利。业主大会是是业主行使自治权的最基本的组织形式，是最高的权力机构，他由物业管理区域内的全体业主组成。

业主大会的职责主要包括：（1）制定物业管理自治性规范权，包括制定、修改《业主公约》和《业主大会议事规则》；（2）选举、更换业主委员会委员的权利；（3）选聘、解聘物业管理企业的权利；（4）重要事项的决定权，涉及业主利益的重要事项，例如，决定专项维修资金的使用、续筹方案、物业共用部位、公用设施的使用、有关本物业区域内的涉及公共利益的诉讼等重大事项；

（5）监督权，有权监督业主委员会的工作、专项维修资金的使用和续筹的实施；（6）法律、法规和《业主大会议事规则》规定的其他职责。

业主委员会是业主大会的执行机构，其主要职责包括：（1）召集权，召集业主大会并报告物业管理的实施情况；（2）代表权，代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（3）监督权，监督业主履行《业主公约》约定的义务以及监督、协助物业管理企业履行物业服务合同的约定义务；（4）业主大会赋予的其他职责。

二、我国业主自治纠纷与业主自治制度缺陷分析

（一）业主自治纠纷的类型

自1994年我国实施物业管理已经走过了10个年头。在这10年中，业主自治伴随着层层阻碍正步履艰难的向前推进，业主维权的事例不断的见诸报端与互联网，深圳，北京、南京、青岛等地与业主自治有关的纠纷层出不穷，并逐年呈上升趋势，笔者归纳了一下，从业主自治组织的设立、运行到业主的自我管理，有关业主自治的纠纷主要包括以下几种类型：

1、开发商或物业公司操纵业主委员会引发的业主与业主委员会之间的纠纷

这类案件在业主自治纠纷中最为普遍且矛盾最为突出。主要表现为，开发商或者其选聘的物业公司在筹备首次业主大会时，推荐对其有利的业主担任业主委员会委员，并在选票的设计和具体运作程序上，幕后操纵首届业主委员会的选举及换届选举，以便在决定物业区域内的一些重大事项时，易于控制，由此引发大部分业主的不满。因此，业主自发联名要求罢免开发商或物业公司操纵选举的业主委员会并自行选举产生新的业主委员会的事件屡屡发生。这类纠纷随着业主民主意识逐渐觉醒和对自身利益以及小区整体利益的关注而日益尖锐。但是由于立法上的缺失以及大部分业主的信息障碍，业主要摆脱开发商或物业公司的操纵十

分困难。另一方面，自发选举产生的业主委员会的合法性往往又不能得到有关政府部门的备案确认，使得业主自治处于尴尬境地。

2、业主自治活动运行过程中发生的纠纷

这类纠纷是指业主自治主体之间发生的，涉及业主在选举或者决定重大事项的过程中的实体性和程序性问题而产生的争议。主要包括选举主体资格争议和选举效力的争议，表现在业主身份的确认以及有的业主通过贿赂、虚假宣传、伪造选票等不正当的手段获取选票，从而引发部分业主对选举程序的正当性和选举结果的合法性提出异议。

3、业主在聘任、解聘物业公司或者要求自主治理的管理活动中引发的纠纷

这类纠纷其实包含着两种截然不同的业主治理模式。一种是在业主委托物业公司提供物业服务的治理模式。在这种治理模式中，业主通过民主形式聘任或者解聘物业公司，在聘任、解聘过程中会涉及一些业主自治问题。这类纠纷虽然不完全发生在业主自治主体之间，但是与业主自治有密切关系，是业主行使自治权的重要表现。另一种治理模式是业主不委托物业公司，而是由自己直接实施物业管理，通常被称之为自主型物业管理。我国台湾地区的物业管理就是采用这种治理模式，我国目前在一些传统和规模较小的小区也存在这种管理模式。值得注意的是，近年来，在新建小区内也出现了这样的倾向，例如北京“金华园”小区业主、青岛市“颐中花园”的业主在炒掉物业公司后，决定自主管理小区。著名的维权专家王海在媒体也发表观点认为，废除物业公司的垄断，实行业主自主管理是大势所趋。一时间，业主对小区能否自主管理引发众多争议。

4、业主或业主委员会与行政机关之间发生的纠纷

这一类案件近年来也呈上升趋势，主要表现在业主或业主委员会对房地产行政主管部门的不作为或越权行为申请行政复议或者提起行政诉讼。主要包括备案不作为、越权干涉业主行使自治权的违法行为等。

（二）业主自治制度缺陷分析

在实践中所出现的越来越多的业主自治纠纷，逐渐显现出我国的业主自治制度所存在的一些缺陷，笔者认为这些缺陷主要包括几下方面：

1、立法上的缺失

目前，有关物业管理方面的规范性文件包括：国务院于2003年颁布的《物业管理条例》，这是在物业管理方面最高层级的规范性文件；建设部发布的《业主大会规程》，其作为《物业管理条例》的配套文件，是迄今国家对业主自治运行程序的最为详细的文件；除此以外，部分地方性法规和相应的配套文件对业主自治也有一些规定，例如《重庆市物业管理条例》和《重庆市业主自治机构管理办法》等。以上的规范文件虽然对业主自治自组织的设立、运行等作了规定，但是笔者认为这些规定还是比较粗糙，在实践中遇到的一些问题仍然不能得到解决。

首先，关于业主自治的基础的建筑物区分所有权，至今缺少较高位阶的法律规范；产权不明晰是导致业主自治权的最大障碍，由于缺乏相应的法律规定以及对共有产权边界的信息不对称，开发商基于利益驱使，很容易在早期控制业主的自治过程，这是发生上述第一类纠纷的根本原因所在。

其次，现行的法规对业主自治制度在实体和程序设计上存在瑕疵。如没有规定业主身份确认制度，对业主委员会委员候选人的产生办法不能充分体现民主，程序上的规定也过于笼统和模糊，不能解决实践中存在的实际问题，诸如首次业主大大会的召集人、费用的承担等等没有具体作出规定。

再次，现行法律、法规对业主自治纠纷缺少必要的法律救济手段。通常，权利法律救济的途径主要包括权力机关的救济、行政机关的救济、司法机关的救济和其他救济途径（如仲裁、上访）。但根据目前我国法规的规定，对业主自治权的救济途径规定的很模糊。实践中发生业主自治纠纷时，由于业主自治不同于其他公法自治诸如村民自治，所以权力机关不会涉及业主自治纠纷；《物业管理条例》也没有赋予行政机关裁决权、调解权，因此行政机关依据依法行政的原则，只能指导或根据投诉对纠纷进行处理；法院对业主自治纠纷也缺乏法律依据，如业主选举纠纷既不属于财产纠纷也不属于人身纠纷，法院往往把这类业主内部自治案件拒之门外不予受理，使业主自治纠纷陷入一种法律救济空白的困境。

2、业主自治意识淡漠与信息障碍

一方面，中国长期以来实行的福利分房机制，使业主们对自身利益以及共用部位和公用设施设备的维护、使用与管理还缺乏一种主人翁意识，本来老百姓的民主参与意识就很淡薄，再加上管理小区既劳心劳力又没有报酬，业主们对小区的公共事务的淡漠就不足为怪。具备召开首次业主大会的条件，但却无人牵头；即使有人牵头开会，业主们也不参加；就是把选票送到业主手里，业主们也不会认真阅读材料，填写意见，这些现象在物业管理中十分普遍。正是因为业主们的这种参与意识的淡漠才使得开发商和物业公司有机可乘、操纵选举。另一方面，业主行使自治权具有被动性，一个单元的业主互不相识，无人牵头召集，缺乏一种有效的信息沟通方式，大部分业主的信息障碍是制约着业主不能充分行使业主自治权的一个重要原因。

三、完善我国业主自治制度和化解自治纠纷的对策

由于业主自治纠纷涉及一定物业的区域内全体业主的切身利益，并影响和每个业主的最基本的生活秩序和生活质量，因此，一旦业主自治纠纷发生，就会呈现出群体性、不安定性的特点，不但影响了区域内的业主的正常生活秩序，也会连锁的引起一些其他的社会问题，对维护公共秩序和社会稳定具有很大的危害

性。因此，完善我国的业主自治制度、通过有效的手段化解这类纠纷具有重要意义。

笔者认为从现实中存在的问题出发，根据现实需要寻求完善的方案，应当从以下几个方面入手：

（一）加强立法，扩大法律救济途径。我国是成文法国家，法律制度的状况对于实践的影响十分巨大，立法的缺失是我国业主自治制度在实践中无法展开的最主要的原因。

1、尽快的出台民法典。目前《中华人民共和国民法（草案）》已经在社会公布，该草案第二编《物权法》第八章对建筑物区分所有权由专门的规定，这一法律的出台将填补我国在建筑物区分所有权制度的空白，也将会使小区内的产权更加明晰，开发商为了小区内共有财产而去操纵业主自治的纠纷将不再发生。

2、建议在《物业管理条例》中增加对业主自治纠纷的行政救济途径，赋予行政机关对业主自治纠纷的调解权和行政裁决权。应该说，行政机关的救济是解决业主自治纠纷的第一选择，因为这种救济途径较司法救济更迅速、更快捷、更专业且成本最低，它可以迅速的化解业主自治主体之间的矛盾，避免主体之间关系的进一步恶化，对小区和社会的稳定起到积极作用。在实践中，由物业主管部门进行调解、裁决还是由街道办事处进行调解、裁决的选择中，笔者更倾向于由街道办事处行使该项权力。因为街道办事处作为政府的派出机关，依属地原则对其辖区进行综合的管理和服务，一方面对其辖区内的物业小区的情况比较熟悉，另一方面维护该小区的稳定和正常的生活秩序也是其职责之一。赋予其对业主自治纠纷的调解权和裁决权较其他部门更经济、更符合实际需要。虽然《物业管理条例》赋予了行政机关对业主自治的指导权和监督权，但这种指导权并不具有强制性的行政救济性，不利于纠纷的及时解决。因此增加行政机关对自治纠纷的裁决权或调解权十分必要。

3、修改地方性法规或出台地方政府规章，对没有具体的规定的事项作出具体规定。在国务院《物业管理条例》没有出台之前，各地方出台了很多的地方性法规，对本地方的物业管理和业主自治活动提供了法律依据。在《物业管理条例》出台后，大多数地方性法规都存在与该条例有相抵触的地方。因此，通过修改的机会，各地方应当对业主自治的有关问题作出具有可操作性的具体规定，以填补该条例的不足。如建立业主名册制度，开发商、前期物业管理企业、业主委员会、业主各方主体各负其责，建立并有效对业主名册进行管理，避免因业主身份发生的纠纷；再如建立业主委员会委员竞选制度，是业主委员会委员的选举民主、透明、公正。

4、建议由最高人民法院出台相应的司法解释，针对业主自治在司法救济中如何具体适用法律的问题作出详细规定。虽然行政救济比较便捷，但是往往不具有最终的确定性，他仍然要接受法院的司法审查。法院是现代民主法治国家最主要的权利救济机关，可以说，几乎所有的权利都可以通过司法机关予以救济，其所采取的救济措施往往是终局性的，具有很高的稳定性和权威性，对业主自治权的救济也不例外。当然司法救济也有其缺陷，比如诉讼程序相对复杂，诉讼成本较高，产生效力的时间也相对较长，往往不能立即产生法律效果。当然在穷尽行政救济的情况下，选择司法救济更可以充分的保护业主的自治权。目前在尚未有法律规定的情况下，建议最高人民法院出台相应的司法解释，针对业主自治司法救济中如何具体适用法律的问题作出详细规定，可谓是一种权宜之计。

（二）制定业主自治规范，通过《业主公约》、《业主大会议事规则》规范业主的自治行为，填补法律、法规漏洞。

不管制定法如何健全完善，也不可避免的存在漏洞，而且基于业主自治的性质，法律也不宜制定过多的强制性规定，因此业主应该充分的利用自治的特点，通过制定自治规范来对本物业区域内的自治活动进行规范。业主自治规范包括《业主公约》和《业主大会议事规则》，这两个文件应当根据本区域的实际情况，在不与《物业管理条例》和《业主大会规程》和地方性法规抵触的情况下，对上

述文件没有规定的诸如业主自治的原则、内容、运行程序、责任和纠纷的解决等事项作出详细约定，以填补法律、法规的漏洞，使业主自治更具有可操作性。

（三）加强法制宣传提高业主民主参与意识，增进业主之间信息沟通。

结语

随着经济的快速发展、城市化的加快和住房制度改革的深入，我国房地产业于近年来获得很大发展，多层建筑和新型住宅小区大量出现，物业管理工作变得越来越重要。业主作为物业的区分所有权人，理所当然应在物业管理中居于主导和核心地位，物业管理首先是业主的自治管理，然后才是物业管理企业的管理。因此，完整、准确地认识我国物业管理中的业主自治的主导和核心地位，进而理顺业主、业主团体、建设单位和物业管理企业等各种主体之间的关系，对在我国物业管理的过程中建立和发展完善的业主自治制度，起着正本清源的指导作用，也有利于我国现代物业管理制度的建立和物业管理行业的快速发展。本文通过业主自治的阐述、业主自治组织的产生及其法律性质的分析，并就业主自治的内容、行驶及相关业主之间存在的问题，提出对业主自治的保护措施和建议。然而业主自治涉及的主题人数众多，关系错综复杂，利益冲突频发，而业主的民主意识还不强，业主自治制度还不完善，我国业主自治的发展任重道远。当前，需要进一步提高广大业主的维权能力和自治意识，规范和推进业主自治，才能切实保护业主的利益，才能有效地促进房地产市场以及物业管理服务行业的良性发展。

本人相信，随着我国业主自治的逐步发展，业主通过合作互助，积极参与小区的自治活动，不断培养业主自治能力和参与意识，就能够创建一个全新的社区文化和人际关系，达到构建规范、文明、有序的物业小区的社区环境，从而增进社区的和谐。

参考文献

1、夏善胜主编：《物业管理法》，法律出版社，2003年。

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律出版社，1995年。

3、张俊浩主编：《民法学原理》，中国政法大学出版社，2000年。

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5、蔡耀忠主编：《物权法报告》，中信出版社，2005年。

具有年味的家庭聚会活动方案

具有年味的家庭聚会活动方案 具有年味的家庭聚会活动方案 品准备 1、宣传单、宣传板（宣传阶段）、邀请函、节目单、舞台装饰及表演所需的道具、相应的灯光音响设备、水果、水、瓜子等等、嘉宾食品等、晚会互动环节所需的奖品； 2、现场布置方面将会拟出具体的布置方案及人员安排，表演当天从早上开始准备备注： 互动游戏伦敦大桥倒下来参与者围成一圈，双臂搭在前者的双肩，距离紧密。边绕圈子边唱： 把椅子拿来坐，一起坐下，坐在后者的大腿上。站起来；拿椅子给我坐，再一起坐下，坐在后者的大腿上。再站起来；拿来拿来给我坐，再一起坐下，坐稳。一起唱伦敦大桥倒下来倒下来或当我们同在新华或依比压压，边唱边摇，直至有人被摇出圈外，罚节目。踩汽球要求： 人数为十名，男女各半，一男一女组成一组，共五组。步骤： 当场选出十名员工，男女各半，一男一女搭配，左右脚捆绑三至四个汽球，在活动开始后，互相踩对方的汽球，并保持自已的汽球不破，或破得最少，则胜出。狮子拳一群人先分散站，然后一个人可挑战另一个人。两人同时说“左一拳，右一拳，两人同时收一拳”按“石头剪子布”的方式先出左拳，再出右拳，再随便收一只手，按剩下的一只手出的拳看两人谁赢。输的人站在赢得人后面，赢的人则可

继续挑战他人，直到所有人已经分为两队，最后输的一队要接受惩罚。扯龙尾用具： 色带，绳，报纸条或类似之类的条状物体玩法： 1.将玩者分成若干组（如五组，每组6人或每组人数少些，组数多些） 每组皆排成一直行，手放在前面那人的肩上，在最尾的那人背上挂上色带 3.游戏开始后，每组最前边的那人要去捉住其它组组尾的色带，而组尾那位亦要闪避不让人捉到其尾巴 4若捉到别人的尾巴，两组便合成一组 5.游戏继续进行，直至所有组成为一条龙为止 6.排在这条长龙的最后一组为赢家 7.奖惩可根据时间情况决定，时间长则选择惩罚视觉挑战用具： 两个充气锤或玩具刀玩法： 1.每次选取三个玩者，选出其中一个作为挑战者，另外两个作 篇三： 第一期2号家庭聚会活动初步方案17日修订 2号家庭首次聚会活动初步方案为纪念2号家庭成员的学习成长机缘，增进昔日同窗的友谊，经初步研究决定，拟定于201X年11月29日，在番禺大夫山森林公园举行“永续同窗情，共叙人生路”主题聚会活动，有关事宜如下： 一、聚会201X年11月29日，共一天。 二、聚会地点：

同德园小区业主自治管理公约

同德园小区业主自治管理公约（试行）为了维护及管理同德园小区1-13座和双洲新村1-4座的物业，经业主代表大会表决通过，决定实施小区业主自治，由小区业主自行处理小区的物业管理职责，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，特制定同德园小区业主自治管理公约，望小区业主自觉遵守。 一、业主代表大会、临时业主管理委员会、日常事务管理小组的组成、宗旨 1、本小区在苍霞街道办事处指导下，在长寿社区居民委员会的监督下，实行业主自治管理。业主自治组织由业主代表大会、临时业主管理委员会和“日常事务管理小组”组成。 2、临时业主管理委员会（以下简称“临时业委会”）是业主代表大会的常设机构，由11名成员组成，设主任1名，副主任、委员若干。临时业委会成员和“日常事务管理小组”成员不享受任何津贴和福利。 3、业主代表大会和临时业委会代表应维护小区内全体业主在管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本小区内的公共秩序，创造整洁、安全、舒适、文明的环境。 4、“日常事务管理小组”为小区临时业委会下设的日常事务管理组织，受临时业委会的委托对小区物业进行管理，由5名业主组成，设组长1名，成员4名。 二、业主代表大会与临时业委会经费管理

5、业主代表大会、临时业委会开展工作所需的经费由全体业主共同承担，并由临时业委会负责筹集和管理。 6、业主代表大会、临时业委会工作经费的筹集和管理使用情况应及时报告长寿社区居民委员会，并按季度向小区全体业主公示收支情况。 三、业主权利和义务 （一）业主权利： 7、业主对其名下的物业享有使用、收益和处置权。 8、业主有权参加业主代表大会；业主对业主代表大会的各项议题享有建议权；业主有权监督临时业委会及“日常事务管理小组”的工作，并对“日常事务管理小组”就本小区的有关问题提出合理意见、建议和要求。 9、业主有权按照有关规定进行其名下物业自用部位的装饰维修；有权自行或聘请他人对其物业自用部位设施设备进行维修、维护，但不得侵犯其他业主的合法权益和小区公共利益。 10、业主有权监督“日常事务管理小组”的物业收费情况，并要求其按照规定和期限公布经费的使用情况和收支帐目。 11、业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。 12、法律、法规规定的其他权利。 （二）业主义务： 13、业主应遵守国家相关法律、法规、政策和本公约的规定；

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不论是一期还是本应该交房的二期，经了解得知，都未能提供相关证明文件及手续，让人不仅联想开发商将国家法律，政府规定置于何地?开发商怎能如此轻易避开政府部门监管，而同时，相关政府部门又是如何履行监管职责?我们认为政府如不能切实尽到监管职能，将是严重失职，也将失信于人民群众，损害政府形象。 二、大配套设施严重滞后，影响业主生活 小区一期交房已半年有余，至今自来水、天然气管道仍未铺设到位，开发商及西安立丰物业管理公司合同履约效果及服务水平就实难苟同了，目前物业公司向广大业主提供没有安全保障的井水， 小区周边遍布重污染企业，此种情况下若是收取水费，那么将是于法无据，于理不通，各位业主，使用放心、安全的市政供水本就是合同要求开发商承担的义务，但何时能通干净自来水、天然气?我们要求开发商限期给予解决的，对此，我们要求开发商承担房屋交付之日起直至自来水、天然气开通之前所有物业费用，此要求基于《住建部第385号文件---《住宅建筑规范》及《购房合同》约定提出，对于给业主正常生活造成的影响，我们要求开发商对此承担违约责任，并给予赔偿。

大家庭聚会策划

主办单位：水利与环境学院团委学生会承办单位：秘书处

活动名称：水利与环境学院第四届团委学生会大家庭联谊 活动目的：通过本次活动，让不同组织、不同部门的干事之间相互熟识，更加亲密。让我们忘记工作的烦恼，体会快乐生活。同时为同学们提供一个发挥自己特长，展现自我的平台。感受家的温馨，让以后的工作更顺利的开展。 活动主题：Go home 活动地点：大学生活动中心 活动时间：待定 活动简要 参加人员：水环学院团委学生会全体成员及到场嘉宾 晚会人员安排： 礼仪：4名（生活部干事，二男二女），晚会开始前四人分两排站于会场门口外侧，迎接观众。 剧务：四名（秘书处干事），晚会开始前5分钟分立于舞台两侧，随时为演员搬运道具，无事时可就近坐在观众席上。 报幕：两名（秘书处干事），提醒演员就位和准备。 音响：两名（学科部干事），晚会开始前一个小时在多媒体台前就位，晚会开始前调试音响及话筒，以及操纵多媒体台。 屏幕：两名（秘书处干事），对需要屏幕要求的项目负责 摄影：两名（新闻中心），晚会过程中负责拍下晚会的精彩瞬间。 活动形式：以部门为单位准备部分节目，学生会干事自由组合或个人节目。中间穿插游戏，互动环节。

活动流程： 晚会前期安排： 1.确认节目的收集以及彩排进度，提高节目质量。 2.准备聚会所需的各种物品，想好聚会地点的装饰样式 3.确认节目单，写好串词，做好准备工作 4.准备好请柬，诚挚邀请嘉宾及参加活动的人员 5.做好宣传工作，包括宣传海报、宣传板，微博等 晚会流程： 1. 开场舞 2.主持人致辞，宣布晚会开始 3.学生会主席（或嘉宾、赞助商）致辞 4.节目开始（详见节目单，内含互动游戏） 5.主持人致辞，宣布晚会结束（全场跳兔子舞） 晚会后期安排 1.借用设备的送还，舞台收拾，会场卫生清洁，在晚会结束后立即进行 2.后期宣传,由秘书处负责微博宣传，宣传部进行海报或宣传板宣传 3.晚会影像资料刻录，摄影组负责晚会相关资料的搜集及后期跟踪制作 4.经费结算，由晚会主委会会同财务组进行经费结算 5.活动总结，各工作负责人对晚会进行小结，由秘书处负责处理整理总结，为以后活动积累经验

助人作文之助人为乐心得体会

助人为乐心得体会 【篇一：公民道德心得体会】 篇一：公民道德建设心得体会 公民 道德建设心得体会 在新世纪全面建设小康社会，加快改革开放和现代化建设的步伐， 实现第三个战略目标的重 要时期，我们必须加强社会道德假设，以德治国，把法制建设和道 德建设，依法治国与以德 治国结合起来。法治和德治是相辅相成，相互促进的。通过公民道 德建设的不断深化，逐步 形成与发展社会主义市场经济相适应的社会主义道德体系。这是提 高全民族素质的一项基础 性工程。对于弘扬民族精神和时代精神，形成良好的社会道德风尚，促进两个文明的协调发 义初级阶段的初始时期，人们价值观念多元化造成公民道德的多层 次化。就整个社会而言在 价值取向中以“讲实惠”的价值观念占居首位。虽然我国公民道德建 设的主流是好的，但也 存在着不少问题。譬如，社会上一些领域存在着拜金主义、享乐主义、极端个人主义的现象； 见利忘义、损公肥私行为时有发生；不讲信用、欺骗欺诈成为社会 公害；以权谋私、腐化堕 落现象严重存在。针对这种情况，精神文明建设必须从以社会公德 为核心的基础文明建设抓 起。不仅要重视社会道德建设中的认识功能，更要重视道德的实践 功能。明确规定公民的基 本道德，规范即爱国守法、明礼诚信、团结友善、勤俭自强、敬业 奉献。 它把加强由社会公德、职业道德、家庭美德所构成的公民道德假设 提高到一个战略地位。要 让人们把社会道德规范付诸社会实践，运用到自己的工作、学习和 生活中去，运用到全部的

社会生活中去，使社会道德的规范变成行为准则，使抽象的道德要 求具有可操作性，可遵守 性，可实践性。那么，如何切实增强公民道德建设呢？ 公民道德建设必须 从“低起点，小视角”开始。“低起点”就是以社会道德的最低层次——社会公德教育为起点。 社会公德是全体公民在社会交往和公共活动中应该遵守的行为准则，是社会共同利益的反映， 是社会文明程度的表征，是社会主义公民道德体系的重要组成部分 和基础，它直接关系到社 会的稳定和进步。“小视角”就是社会公德建设必须从“我”做起，从“小事”做起，从“一 点一滴”做起。“低起点，小视角”的道德建设，不仅使社会公德变得 实在、具体、可评估、 可操作，而且为职业道德和家庭美德建设奠定了坚定的基础。 其次，社会公德建 设必须重视公约、行为准则等制度化建设和制度约束。公约、行为 准则、制度是社会公德的 具体化，并且引导着社会公德的向前发展。公德教育属于正面教育，但属于软约束，而制度 则是硬约束，前者是引导人们自觉去做，而后者则是约束人们必须 去做，没有规矩不成方圆。 再次，社会公德建设必须注重加强道德监督，道德监督的主 要形式是社会舆论。社会舆论是一种强大的社会力量，它对于抵制 不道德行为，提高全民的 道德水平和素质，具有重大的推动作用。人们的活动总是由思想支 配的。不同的人生观、价 值观，使人们的行动各异。只有正确的人生观、价值观作向导，才 能有效地实现人生价值， 达到理想境界。 公民道德建设正是 提高人们自身素质，作出正确价值判断和选择的一种重要途径。它 反映了正确意识对改造世 界起着积极的促进作用，科学价值观对人生具有积极的导向作用， 必然会推动现代化建设的

什么样的小区无法实行业主自治

什么样的小区无法实行业主自治 所有的小区在理论上都是实行业主自治的，业主自治需要满足的条件是小区的规模相对比较小，各位业主要相互配合团结，小区本身有公有资产收入，另外就是需要成立业主委员会。除此之外，法律上也没有限定实行业主自治的小区要达到哪些标准。 一、什么样的小区无法实行业主自治? 基本上所有的小区都是可以实行业主自治的，业主自治的四个条件： 1、小区规模要小 小的小区自然住的人比较少，规模也比较小，所以管理起来也比较方便。比如大的小区住的人太多，那么因人力有限无法做到管理到位，所以要想自治也比较困难。其次人太多，意见也多，直接阻碍了管理。 2、有想法的物业经理或是业委会

因为业主自治管理的对象是人，不同的人对管理的理解和标准也是不同的，那么在管理的过程中难免要面对各种不理解和质疑。所以管理人必须要有想法，同时还需一个好的心理素质，一定要能够承受住业主们的质疑。其次物业经理或是业委会还需要有奉献精神，还需要有魄力。 3、业主要配合、团结 什么工作都要得到配合、支持才能干得久远，比如业主的配合是自治的关键，如果业主们不配合，那么自治工作就很难开展下去。 4、小区要有公有资产收入 大家都知道有钱好办事，那么在业主自治这方面也是一样的，如果没有钱那么自治工作也不会得到支持，也不会长久。所以小区要有公有资产收入，这样才能把自治工作井然有序的开展下去。 二、业主委员会的义务是什么? 业主委员会作为业主自治组织，在享有业主赋予的各项权利的同时，必须履行相应的义务。 1、遵纪守法。业主委员会的活动必须遵守国家法律法规和政府管理部门的有关规定。遵纪守法是业主委员会自我约束的根本表现。

小区业主维权诉求请愿书

业主维权诉求 尊敬的相关领导： 我们是“XXXXXX”业主代表，自业主们与开发商签订售楼合同以来，由于房屋开发商在房屋建造和手续完善等方面进展迟缓，让广大业主的切身利益蒙受直接和间接损失。近日，开发商通知业主交房，但目前仍有很多重要问题尚未解决，业主的一些合法合理要求未得到满足，请政府部门为广大业主主持公道，让开发商给业主一个合理的答复。现把具体事实及业主心声反映如下： 一、延迟交房违约金问题 按照开发商与业主签订的合同以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。” 开发商应依法向业主作出赔偿。而开发商的答复是“没有钱，不给购买商品房的业主违约金赔偿”，明显违背合同和有关法律规定。 业主主张和诉求，按照合同和国家法律规定，开发商向业主交付违约金。如果业主存在需要向开发商缴纳的费用，违约金可

用于抵消。 二、关于房屋面积问题 开发商通过测绘公司测量面积后，与《合同》约定面积有较大出入（大部分是增加了面积，较多的超出约定XXX平米）。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条有关规定，“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”开发商表示“不交齐面积差额款项就不予交房。” 业主主张和诉求，按照业主与开发商签订的《商品房买卖合同》第五条第三款“商品房交付后，产权面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照多退少补方式进行处理。”我们要求，对于增加面积较多的业主，用开发商应给业主的违约金抵付一部分业主应缴纳的增加面积差款，不足部分再业主自行负担。 三、关于办理房产登记有关问题

厦门家庭聚会活动方案

厦门家庭聚会活动策划方案 五一来啦！我们为大家举办的特别的家庭聚会马上要举行了，大家都非常活跃，争相恐后的发表意见，提出要求，无论什么样地要求与想法，只有一个共同的目的，那就是玩的开心，玩得尽兴，以及，促进家庭和谐！在大家激烈的讨论中，我们最后选定了此次聚会活动的主要方向。我们把活动的地点定在厦门威廉古堡别墅轰趴馆。为了保障这次家庭聚会的愉快进行，特拟订本次活动方案。 一、聚会的时间：2017年5月1号 二、聚会的具体地点：厦门威廉古堡别墅轰趴馆 三、聚会的目的：快乐，放松，锻炼，娱乐，团结。 四、主要活动内容： 1、先分为小组，十人一组，以组为单位准备食材、买零食，饮料，水，每个人都提一点，把需要材料带去。 2、节目表演 3、游戏互动 4、厦门威廉古堡别墅场内的各种娱乐设备：麻将房、两个台球厅、百家乐赌桌、飞行棋、室内高尔夫、舞台大厅，酒吧台、XBOX 体感游戏机、桌上足球、各种桌游等自己玩 5、唱歌，摄像记录 五、活动的进行： 1、负责人：组长：程亮副组长：陈静文 2、活动流程： （1）负责人集思广益，听取家人的意见，争取满足所有人的不同需求，达到玩得最开心的目的。 （2）负责人策划家庭聚会，时间，地点，责任，义务，注意事项，设备等。 （3）费用预算 （4）厦门威廉古堡别墅的预定及相关事宜

（5）安排好时间，以及司机 （6）各个朋友联系以及邀请 （7）落实各项细节 （8）安排好接送的车辆，以及朋友活动中需要用到的物品，比如照相机等等。 六、其他事项： （1）八点集合 （2）八点十五分出发，由小组组长负责随时点人数 （3）中午自己做饭，每个人做一道菜，不会做的洗菜，切菜，注意分工，以及安全 （4）做饭环节不准尚自去玩，要所有人都参与 （5）游戏环节注意安全 （6）需要代保管财务的人把财务交给副组长管理 （7）有需要早点离开的人提前说明。 （8）全程有专门照相的人员，家人们注意仪表哦，要开心哦！ 希望这次家庭聚会能顺利进行，同时此后的大家都越来越好，家人聚会在这次活动中玩得开心！让大家度过快乐的最后的时光。 同时感谢各个负责人，你们辛苦了！

志愿者服务活动总结(3篇)

志愿者服务活动总结（3篇） 志愿者活动是一种助人为乐的公益性活动。您参加过哪些志愿者活动?您知道活动总结应该怎么写吗?下面是风林网络小编为大家整理的“志愿者服务活动总结”范文，欢迎您阅读。更多活动总结精选范文请关注风林网络活动总结范文栏目。 志愿者服务活动总结【一】 为深入贯彻落实党的**大精神，进一步做好新形势下服务基层、服务社区、服务群众工作。按照哈密市的统一安排和部署，围绕“关怀社会、服务群众、促进发展、构建和谐”的主题，20xx年以来，哈密市林业局为发挥广大林业党员的先锋模范带头作用，充分利用党员专业技术特长，认真开展党员志愿者服务活动，现将工作总结如下： 一、统一思想，提高认识，确定党员志愿服务目标。 按照哈密市组织部的文件精神，哈密市林业局以“关怀社会、服务群众、促进发展、构建和谐”为主题，统一了思想，提高了认识，并就如何做好我局党员志愿者服务工作进行了讨论，明确了做好党员志愿服务的工作思路，充分发挥党员志愿者队伍的带头作用，建立健全长效机制，把系统里有技术的有爱心的党员动员起来，团结起来，组织起来，切实为建设和谐哈密作出贡献。 二、健全工作机制，规范管理，推动志愿服务经常化、制度化。 按照自愿性、无偿性、务实性、规范性四个原则，我局成立了哈密市林业局党员志愿者服务队，认真做好规范党员志愿者组建工作。在开展党员志愿服务活动时一是实行“亮牌”服务。在开展服务时，要求党员志愿者统一佩戴党徽，推动志愿者亮明身份、亮出形象。二是规范服务要求。规定每名党员志愿者一年参与服务不少于3次。三是强化跟踪管理。对党员志愿者开展服务情况进行动态管理，每一位党员志愿者都建立起为民服务的服务资料及照片，记录着每一位志愿者工作情况。目前，林业系统机关在职党员40人，党员志愿者达到19名，20xx年3月6名党员抽调到三民工作组，分别服务沁城乡二宫村、西路村及大泉湾乡三道城村和黄卢岗村，在开展三民工作的同时继续开展志愿服务活动，发挥党员的先锋模范带头作用。

向物业维权的样板资料—J小区业主函

向物业维权的参考样板资料: JJ小区业主函 〔2010〕1号 JJ物业公司： JJ地产公司： 我们是JJ小区部分前期业主代表，因对JJ地产出卖的房屋质量和JJ物业的服务质量有异议，经多次交涉未果，故依据《物权法》、《建筑法》，国务院《物业管理条例》、住建部规章、省法规和本市规范性文件规定，被迫依法书面函告，催促妥善解决。 各项详细请求、主要依据及事实理由分别如下： 一、地下室渗水和防水工程质量隐患问题 （一）问题描述： 1、地下室泥下部分普遍渗水、影响正常使用，一二期相同，南套突出，家家如此。远超GB50208-2002标准，阴雨后更加明显。 2、外墙面均有多处破损、墙棱、外窗台未做斜面、外阳台踢脚线开裂等防水工程隐患多、普遍。 （二）具体请求： 对照《js省住宅工程质量分户验收规则》等国家、行业和地方标准，我们一致认为开发商组织验收的房屋质量在核验时未达规范，房屋工程质量不能判定为合格。请求： 1、复查投诉业主房屋工程质量是否符合住建部和地方相关行业标准。 2、书面承诺2个月内对地下室渗水、防水工程逐项修复并经业主参与验收合格，如工程复杂或气候影响并有合理解释，可延期1个月。 3、外墙、石材破损等非功能性瑕疵按《JS省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2005》4.1.2.4四

级规定时限修复，或按合同规定双倍补偿。 4、合理补偿因地下室渗水引起的直接财产损失。 （三）依据标准： 国务院《建设工程质量管理条例》 建设部《房屋建筑工程质量保修办法》 省建设厅《建设工程质量检测管理办法》 《JS省建设工程质量监督实施细则》 《建筑工程施工质量验收统一标准(GB50300-2001)》 《地下防水工程质量验收规范(GB50208-2002)》《建筑装饰装修工程质量验收规范（GB50210-2001）》 《金属与石材幕墙工程技术规范JGJ133-2001》（四）救济方法： 如贵公司未按要求承担房屋质量的违约责任或保修责任，逾期未修复或故意拖延、推诿的，我们将视情依法采取以下行政和司法救济措施来被迫维权： 1、依据《城市房地产开发经营管理条例》第32条，《商品房销售管理办法》第35条和上述标准，向市质监站申请重新核验建设工程质量。同时请求行政撤销《建设工程质量核验证明书》，并申请对违法核验等违反上述法规和行业标准的行为，依据《政府信息公开条例》向公众通过媒体公开，并作出行政处罚、调整相应资质。 2、经市质监站审核，如确认工程质量合格，则由贵公司承担保修责任，我们将同时向省质监部门申请复核。如不合格，行政撤销《建设工程质量核验证明书》，我们视情将按《商品房买卖合同》第七条，联合追究贵公司违约逾期交房责任，按日承担经济赔偿。 3、向法院请求司法撤销《建设工程质量核验证明书》，同时依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年

论我国业主自治守则的重构与改造_房地产.doc

论我国业主自治制度的重构与改造_房地产 论文 业主作为建筑物区分所有权的权利主体，应该是物业管理中最重要的主体，但是目前业主在物业管理中的权利并没有得到充分体现，如何更好的尊重、保护业主的应有权利正在成为人们普遍关注的一个焦点。从发达国家与地区物业管理发展的经验看，随着业主权利意识的觉醒与增强，物业管理必然走向业主自治。我国《物业管理条例》虽然对业主、业主大会、业主委员会在物业管理中的权利做了比较详细的规定，但没有对业主自治提供完整系统的制度安排，即便大多数地方物业管理条例强调“业主自治管理与物业管理公司专业服务相结合”，也没有对怎样实行业主自治管理作出明确的回答。因此，对我国的业主自治制度进行完善正成为物业管理实务探索和理论研究的一个热门课题，本文将从以下几方面提出重构和改造业主自治制度的建议，与各位同行商榷。 1、确认业主对物业管理的选择权。现行物业管理制度主要由开发商、物业管理公司强势主导，业主对物业管理的决策权与参与权没有得到充分的体现，以致选择物业管理公司管理成了业

主的唯一选择。虽然《物业管理条例》充分的考虑了对业主财产权利的保护，在去年的全国物业管理工作会议上，建设部汪光焘部长也指出：“业主是房屋产权的所有者，是物业管理区域内物业管理的重要责任主体。……明确这一点，才能说清楚业主具有可以选择物业管理企业和不选择物业管理企业的权利，具有维护个人和公共的共同利益的责任和遵守公共利益和社会责任所规定的义务。”但是《条例》并没有对业主自治是否包括物业管理方式的选择权作出明确规定，导致政府部门、物业管理企业、业主都强调要业主自治，对到底什么是业主自治的理解却并不一致，政府部门认为业主自治是政府监督、指导下的自治，当前业主大会召开难、业主委员会成立难、业主维权难等现象反映了业主的自治能力还很低，不能用一种声音说话，不能采取一致行动，这种情况下更要发挥政府的行政主导作用；物业管理公司认为业主自身不可能承担专业性很强的物业管理活动，所谓自治就是协调好业主内部的关系、配合好物业管理公司搞好各项管理事务；而业主则认为自己的物业自己管乃“天经地义”，当然有权踢开物业公司、实行自我管理。因为理解不一致，在具体操作过程中就免不了产生纠纷和矛盾。我们认为，物业管理制度建立的基础是业主对建筑物拥有的区分所有权，业主自治就是要让业主在物业管理中享有更大的参与权和决策权，并相应承担更大的责任，而不是被动的接受开发商、物业管理企业和政府主管部门的安排。这其中最基本的权利就是业主对物业管理方式的选择权，如果相关法律法规不对业主的这一权利给与明确保护，真正意义上的业主自治就不可能实现。

小区成立业主委员会倡议书5篇

小区成立业主委员会倡议书5篇 居民为了保证自身的合法权益，会倡导大家成立业主委员会，以 便更好地维护自己的权益。下面学小编为大家整理了小区成立业主委 员会倡议书，希望能给你带来帮助。 小区成立业主委员会倡议书篇1 尊敬的xx业主们， xx一期（b1区）于20xx年5月集中入住，二期（c2c3）区也于 20xx年10月全部集中交付完毕，已经形成建筑面积达30万平方米， 住宅2000户加商业配套的规模社区。 大家知道高品质社区除了设计规划、工程营造、配套设施作为保 障外，专业的物业管理服务在保障业主生活居住体验、社区氛围营造、物业保值增值方面发挥着越来越重要的作用，物业管理服务活动离不 开业主的参与。 物业的管理服务活动主要体现在对物业辖区公共设施设备的运行 维护、安全管理服务、保洁绿化服务、车辆交通管理服务、客户沟通、经营活动、特约服务等。 xx从第一期业主入住开始尝试在重大公共事项决策上采取业主参 与的形式，如公投、业主议事厅形式等，尽管这些方式在营造践行民主、自律、友爱、包容的xx社区精神方面发挥了积极作用，但随着同 一物业区域（d1d5）业主的不断增多，这种业主参与物业管理服务的 方式越来越受到有效性和效率不高的制约。 物业服务中心认为，最有效的方式是成立业主委员会、在法定的 框架内运做才是最有效的业主参与物业管理服务活动的形式。按相关 法规约定，物业服务企业不是业主委员会的运营主体，但xx物业服务 中心以协调者的角色，计划约请业主委员会运做和物业服务的资深人 士到xx，向业主朋友们宣讲业主委员会的运做，以专业中立的视角解读：业主的权利和义务、为什么要成立业委会、业委会的职责是什么、成立业委会的程序、业委会成员资格以及业委会成立和运做过程中业主、行政主管部门、开发商和物业服务企业的关系等。 期待热心业主们积极参与，敬请留意2月底3月初的业主论坛、

家族聚会策划方案

家族聚会策划方案 【篇一：家族朋友聚会流程安排】 家族朋友聚会流程安排 一、聚会目的 在这个快速发展的科技时代，大家都忙忙碌碌，辛苦工作，很少时 间能有时间和机会可以团聚在一起，聊天喝茶，游戏娱乐等等，甚 至在假日里都甚少有团聚的时光。因此，趁着最近临近春季，万物 复苏，特意举办一个家庭游赏活动，让大家有了可以团聚在一起的 时光，增强朋友、家庭、家族人员的凝聚力。 二、聚会时间、地点及要求。 聚会 时间：2016年1月31日，周六。 聚会地点：东湖公园 09:00-09:30 在家里各自乘坐bus或自驾到东湖的的南门，到场的 家庭成员分别自己在guidingevents 【街叮】app上进行蓝牙签到，集合完毕后，再入园。 备注 : 园里的零食和饮用水比较贵，可以自带。 09:30-11:00 进入东湖后，一齐前往玫瑰园和水仙园，看盘栽，一 朵朵盛开的玫瑰和水仙。 11:00-11:30 在清明桥脚观看花车巡游，各种神仙装扮和可爱的动 物造型。 备注 : 人比较多，注意安全 11:30-13:00 前往鲤鱼堂，赏鲤鱼和喂食，和鲤鱼有个亲密的接触，可以拍照留念，也可以在鲤鱼堂旁听故事。 13:00-14:30 前往园里的闷烧肉店，吃午餐，听说味道一流，齿颊 留香。 备注 : 大致每人50元费用，已经订好桌子 14:30-16:00 继续在园里游玩，有撑船仔在湖里泛舟，可以等到园 顶一览整个东湖的美景，还可以在路旁的小凳坐坐，歇息一下。 16:00 大家在园里集合然后结束今天的游玩。 欢乐的聚会，愉快的时刻，桌面上留驻的只有我们对以往的眷恋与 美好的回忆。 聚会期间大家留下的相片数据可以上传到guidingevents活动欣赏 版块进行分享。

业主维权须知(业主篇)

业主维权须知（业主篇） 一、业主篇 1、控制自己的情绪 他们都是你的邻居，这里面有的人希望你成功、也有人希望你失败，不要以为为他们的利益而奋斗，他们就会支持你；支持你的人肯定有，反对你的人有时比比支持你的人还多；当别人说你不好时要 学会控制情绪，如果你决定了做下去就不要在意。 2、业主维权组织的选择 组织两到四个的维权小组，团队的人越多越难以管理，沟通也会出现问题。维权小组以需要解决的问题划分，可以让大家的精力集中，也可以增加开发商的负担，合理的利用人力资源。小组之间有了 竞争，就会想如何降低维权成本、如何提高维权收益，不要担心会乱，人们都已经习惯了在竞争的组织之间进行选择，这样可以保持小组的生命力与持续性。 3、利益问题 维权最核心的问题就是解决利益问题，让大家算一算维权活动的投入产出比，如果胜利了能够得到多少回报，看他们为了这些回报愿意支付多少费用，能折现的就折现，以算帐的形式来提醒邻居，这 要比宣传权利、法律等抽象的概念有效的多。 金钱收益：无论是通过和平谈判还是诉讼，都有可能获得赔偿；在全体业主给你的代理协议中能够增加一些报酬内容，如果成功了，就让大家将所得的多少做为给成功的小组领导者的奖励；只有这样 才能有更多的人参与竞争，让领导者不至于被开发商的利益所动，也为他提供动力，这是对于他的价值的一种肯定与尊重。 4、维权组织者所面临的问题。 1》金钱 你为面积的测量需要去找政府、找开发商、找测量公司，还要发动业主，为了让大家知道你们做的事情，需要印小传单、支付手机费、支付电话费、支付交通费和上网费，这些

都需要钱，一个月少则三五百元，多则一两千元，可能以后会通过集资来报销，但是开始却没有人给你垫付，所以你要想办法；现在维权也不是普通收入者可以做的了，因为他的成本太高。 2》时间 如果你要从事业主维权工作，那么将占用自己大量的时间，而且这个过程相当漫长；有的小区开始有上百人参与，但是后来人越来越少，最后可能只有你一个人了，不知你能否坚持下来。 3》精力 你要为这些事情要操心费力，你要想、要设计、要规划、要四处奔波，还要找人协商、联络、开会，你要让大家学会理智的投票、选举与表决，这些事情可能让你一夜不眠。 4》管理能力 组织原则与公司类似，实际上是需要按照公司的结构模式来组织你们的业主小组，你的对手是一家企业，它有健全的分配模式与管理体系，你如果想与其持续的进行对抗，当然也要建立自己的公 司，只不过这个公司不叫公司，而叫小组罢了。没有良好的组织能力，可以预想维权的未来了。 5》心理准备 当你取得一点成绩后，门前扣屎盆、恐吓电话就成为家常便饭，而且现在大家已经知道不少社区发生了打人事件，罪犯针对的大部分目标都是社区领袖，轻则一顿肢体暴打，重则剁手砍头，这种风 险有些人大概连想都不敢想，你可要想好；如果在全部过程中操作的好，可能不会出现这些事情，但需要你去认真思考如何避免这些风险。 6》学习的心态 在维权的时候会用到很多知识，包括法律、管理、新闻等；在法律方面，就可能涉及不动产、诉讼法、房地产；在管理方面，可能涉及到组织管理、分配管理、战略管理、项目管理；要做的事情很 极为复杂，单纯的思想是无法将这些复杂的资源组合在一起的，比较好的情况是要将全部活动看成是一个项目，然后根据管理的一般规则，制定出项目的规划与计划，让大家一步步推动。需要组织者有 一个良好的学习心态。 5、问题分析

业主维权倡议书 传单

业主维权倡议书 尊敬的邻居： 你好！作为曲江·华著中城的业主！一个普通百姓，买房对我们每个家庭都是一件大事，房款可能是一个家庭一辈子或者几辈人的心血，然后等待我们却是这样一座‘惊装房’！ 1. 曲江华著中城盖‘高端项目’，虚假销售，欺骗业主。教育配套费问题更甚之。之前开发商告知业主教育配套费已上交，但业主们去曲江教育局了解，他们并未交任何配套费用。这个问题一拖再拖，教育问题迫在眉睫。 2. 违反有关规定，强制业主先交钱后收房，交房未提供竣工备案表，且精装质量问题层出不穷，精装质量一塌糊涂，房屋漏水，石材破损，瓷砖空鼓，地板不平。墙体倾斜。我们对房屋质量，安全等问题强烈质疑。 3.天然气管道至今未接通，且地热供暖接口费等问题未与政府签约，供暖完全无保证！ 4. 物业管理一级收费三级资质四级服务，霸王条款。同时在精装房完全没有达到入住条件的情况下，强制从元月一号开始收取物业费用。 为了我们每一位业主的切身利益，为了让我们精心建设的家园和公共物业实现保值、增值，让每一位业主每天回家时都有一份轻松愉悦的心情，我们强烈呼吁各位亲爱的邻居、各位亲爱的伙伴，共同维护我们自己的合法权益，积极参与小区事务的讨论、积极配合业主自发组织的维权行动。反对物业所提出的任何无理的收费动议，强烈要求物业公司遵照法律法规赋予我们业主权利！如物业还是一如既往建议大家团结起来重新招标确定物业管理公司！同时，我们也应该做到理性维权，阳光维权，我们的维权行为不能逾越法律底线，杜绝暗箱操作。我们所有的业主在维权的过程中都应该做到文明、理智、合法、有序，这是我们行动的基础，这也能体现出每一位业主的优秀品质和素养！维权路上，我们需要您的支持！

(完整版)家庭聚会游戏方案

游戏活动方案 一、比赛游戏 1.顶橘子（需计时） 规则： ①以每个家庭为组，选出两个人进行接力比赛； ②参加游戏的选手站在起始线上，然后头顶一个橘子，在规定区域内，选手依次头顶橘子走向终点，期间不能用手碰橘子，且要经过以下几道阻碍； ③前四步鸭子走，然后跨过一个板凳，最后走至终点； ④如果橘子掉地必须重新开始，重新开始次数不能超过4次，超过4次即被淘汰，用时最短的三个组获胜；倒数的两个组进行惩罚。 注意：为了能增加游戏难度，在游戏当中，周围的人员可以进行一下骚扰，但骚扰只局限于言语上，比如惊吓、讲笑话等等，可能你的一个笑话就能造成选手的失误哦。 道具：桔子、小凳子 2.心有灵犀猜词语（需计时） 规则： ①以每个家庭为组，选出两个人进行比赛。 ②一人比划一人猜，比划者可以用肢体语言或口述语言表达意思，但不能说出词语中带的字 ③每组10个词，限时2分钟； ④猜不出可以喊过，但不能超过2个； ⑤其他人不能提醒。用时最短猜出最多的三个组获胜，倒数的两个组将受到惩罚。 3.动物大连蹲： 规则： ①以每个家庭为组进行比赛。

②每队随机抽出动物称号，由队长戴到头上，分为兔子组、青蛙组、企鹅组、猴子组、鸭子组、老虎组。 ③比赛开始后，由主持人念出某队的动物称号，例如：“青蛙蹲”，青蛙队则全队喊“青蛙蹲，青蛙蹲，青蛙蹲完，某某蹲”（某某蹲是队长负责说，其他队员只说到“青蛙蹲完”）的动作，如兔子蹲下时，两只手做兔子耳朵样蹲下，没有做动作或是未反应过来的，被淘汰。 ④坚持到后面的2个组获胜，其余4组被淘汰。获胜组有纪念品，淘汰组每人一杯酒。其中出错的队员上台受罚（形象的表演自己组的动物形象，以大家说像为过）。 道具：动物头饰 4.爆竹声响（需计时） 规则： ①以每个家庭为组，选出两个人进行比赛； ②比赛分两轮，每轮三组。 ③比赛开始每组一名队员用最快速度吹爆5个气球，吹完后另一队员蒙住双眼在队友的指挥下寻找自己组的鸡蛋，找到后以最快速度吃完二枚鸡蛋（可喝水），后吹爆一个汽球。 ④用时最短的三个组获胜，倒数的两个组进行惩罚。 注意：在摆放鸡蛋以前吃鸡蛋的人就要带上眼罩，不能让他知道鸡蛋的地点。 道具：气球50、蒙眼布3、鸡蛋12个，水杯三个 5.超级搬运工 规则： ①以每个家庭为组，选出两个人进行比赛。 ②比赛分两轮，每轮三组。 ③一个队员把另一个队员从起点背到终点。两人以最快的速度同时用吸管将杯中水喝完后，两人协作将纸杯夹回起点，如纸杯掉地，回到终点重新来。（夹运过程中不允许用手碰纸杯）

助人为乐道德模范事迹材料三篇

助人为乐道德模范事迹材料三篇 （篇一） **今年60岁，是**区**街道**社区居民代表，家住**大街房改大院，是**第二宾馆退休职工。大院里的居民提起**大妈，都称赞她是个非常热心的好人。 在**社区，说起**，真是无人不知，无人不晓。她十余年如一日的只讲奉献不求索取，大家格外敬重她。 **是热心的义务监督、宣传员。在创建全国文明城区期间，天天在社区里穿行，有时戴着志愿者小红帽在大街小巷进行文明劝导;有时拿着文明城区宣传卡，挨家挨户的上门宣传讲解。碰见可疑人员，就上前盘问;她非常注重保护环境，希望每个人都具备良好的素质，并始终坚持“保护环境、人人有责”的原则，遇见乱扔乱倒垃圾的住户，就进行说服教育，时刻监督，并且做到垃圾入筒，碰到不文明的情况，她就会主动上前劝导，心平气和的把对方说的心服口服。 **为人随和、开朗，助人为乐是她的家常便饭，更重要的，她还是个义务调解员，谁家夫妻吵架，婆媳不和，只要她一出面就没有解决不了的矛盾。她所居住的小区是一个老住宅小区，污水管道都已老化，经常出现管道堵塞现象，每次出现这种情况都是她跑前跑后，联系疏通、挨家挨户收钱、无一不亲力亲为，经常累的腰酸腿疼，但从来没有任何怨言，只要问题得到解决，她比谁都高兴，她所做的一切，从来不计报酬，不计得失，并且无怨无悔。 **精神十足，身体硬朗，动作利索，总是乐乐呵呵的，并且特别关心社区事务，主动协助社区开展各种活动和义务服务。问她为何这么关心社区事务，她就很严肃地说到，关心社区事务，维护居民权益，支持社区的工作是每一个社区居民应该做的。她是这么说的，也是这么做的，在社区里经常都能见到她的身影，有时在帮助年龄更大的老人提菜，有时在帮助残疾人推车…… 这就是社区男女老少都尊敬和爱戴的**大妈。**年，她荣获了“**市热心大妈”的称号。她所做的每一件事都是平凡小事，但却感染着小区里的每一位居民，有事大家都主动帮忙，邻里之间非常团结，整个小区充满了文明和谐的气氛。 （篇二） **，男，生于1968年，中共党员，**村**组人，是个地地道道的农民。作为一名农民，“敢闯敢为，爱心十足”是他的真实写照。 1990 年前，他和所有的农民一样，每天过着种地、做木工，面朝黄土背朝天的日子。那时做木工基本上都是斧头、锯子、凿子，没日没夜的干活，只能勉强度日。随着个体私营经济的复苏，办起了加工厂，一边加工粮食，一边磨豆腐。同时还建了约180平方的孵化鸡苗房，原本贫困的家庭，现在负债累累，由于他勤奋好学，钻研技术，为人诚实，生意日益越做越好，日子一天比一天好起来，但天有不测风云，1991年洪水，所有的一切都在汪洋大海之中，什么都没了。负了一身的债，想重新开始，没有钱，上有老下有小，一大家人要吃饭，欠的账要还，选择了打工还债。 1993年，来到**一建设工地打工，一名普通的建设工人，由于他勤奋刻苦，技术精湛，在许多地方给公司节约了不必要的开支，很快得了公司领导的赏识，当上带班组长，工地负责人，渐渐成长为一名小老板。 在外摸爬滚打了多年，他深深体会到了的打工的不易创业的艰难。经过多年的努力，于2007年注册了一家劳务公司，全家过上了幸福的生活，但他没有忘

论小区业主的成员权

随着目前我国城市化建设的迅速发展和住宅商品化进程的不断加快，建筑物区分所有权已经成为城市房屋所有权的主要表现形式。然后在生活实践中，建筑物区分所有的形态导致区分所有人之间、区分所有人与物业管理人之间的矛盾与纠纷频繁出现，20xx年《物权法》颁布之后，该方面的立法得到了极大的完善，但是由于大家在成员权的认识上的不足，致使小区业主的权利意识淡薄，物业公司与房屋开发商、政府单位漠视业主的权利，甚至侵害其合法权益，例如物业公司对小区业主在小区路面上停车进行违法收费等等情形我们都司空见惯。一、成员权的理论起源成员权是建筑物区分所有权概念内容的发展、演进的结果。最早开创现代建筑物区分所有权制度的是1804年的《法国民法典》，该法典第644条将建筑物区分所有权规定为"建筑物之各楼层属于不同所有人"。该规定，通常是被理解为建筑物区分所有权乃所有权人对于其区分所有建筑物之专有部分享有权利，即专有所有权。该说虽然开创了现今建筑物区分所有权理论之先河，形式上解决了区分所有权专有部分的归属问题，然而实质上与一般所有权理论并无差异，仍没能预见区分所有权这种特殊所有权所带来的各种问题。为建筑物区分所有权理论带来又一次革新的是1938年法国制定的《有关区分各阶层不动产之法律》。该法第5条规定，建筑物区分所有权，是成立于"专有物"上的专有权与成立于共有物之上的共有权的结合。此乃将建筑物区分所有权划分为专有权和共有权的具有代表性的法例。这也即是现今理论中所谓的建筑物区分所有权之二元论，基本完成了对建筑物区分所有权的分割。到了1951年，德国在制定《居住所有权法及继续居住法》时，首次采用了建筑物区分所有权内容的三元论，即建筑物区分所有权由专有权、共有权和成员权三者构成。从各国对建筑物区分所有权的立法变革中，我们可以看出总的趋势即是从一元论至二元论再到三元论的建筑物区分所有权概念的内容的不断扩张。上文中已经提到了建筑物区分所有权包含三种因内容分类而产生的三种截然不同的理论观点。即所谓的"一元论说"、"二元论说"、"三元论说"。“一元论说”中又分为专有权说与共有权说。其中专有权说认为建筑物区分所有权人对其专有部分享有权利，而不包括对共有部分的权利；共有权说则认为建筑物区分所有权是全体区分所有权人对建筑物这一整体共同享有权利。“二元论说”认为建筑物区分所有权是指数人区分所有一建筑物时，各所有人对其独自占有、使用的部分享有专有所有权，并对全体所有人共同使用或数个所有人之间共同使用的部分享有共有持分权的一种复合物权。我国台湾地区民法即采用此种学说。“三元论说”则认为建筑物区分所有权由专有权、共有权与因共同关系而形成的业主成员权三者共同构成。其理由为：在区分所有的建筑物上，各区分所有人的专有权实际上是受到一定限制，即专有所有权的行使不得妨碍共有所有权，从而在各业主之间结成一种相对稳定的共同关系，而为了维持这种共同关系，全体业主必然结成一个团体，有该团体直接管理或委托他人管理业主的共同事务，而这种管理的结果直接或间接关系到业主专有部分或共有部分所有权的享有质量，由此，我们不难发现成员权是建筑物区分所有权中不可分割的一部分。在我国《物权法》颁布之前，我国一直以来都持"二元论说"。但在《物权法》出台之后，不仅明文规定了业主对专有部分的所有权、共有部分的持有权，更加入了对共有部分享有共同管理的权利，即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。对于是否将成员权囊括入业主的建筑物区分所有权这一问题曾有过较大的争议。我个人认为，成员权完全应当纳入到区分所有制度中去。第一，成员权主要属于私法上的权利。虽然业主成员参与小区的管理，体现了其对小区事务的自治管理，故并不完全由私法调整。然而业主成员权的实现主要表现为一种财产权，而非公法上的权利；再次，成员权由所有权派生出来，而公法上之权利不具备此性质。第二，只有规定成员权才符合区分所有制度的性质和特点。当所有物归一人所有的时候，在对物的统领上便不存在纠纷矛盾的问题，只有在区分所有的情形中，小区业主才有可能因如何管理他们的共有财务与小区事务而出现冲突，此时，法律就有必要在这个问题上加以规定。第三，成员权与专有权、共有权之间密切联系、不可分割。成员权是由专有部分的所有权所