房地产律师业务

《房地产律师业务》课堂笔记

（转自点晴网）

主讲人：王宇

一、房地产项目流程

（一）开发创意

房地产流程：

开发创意——项目论证——资金组织方案——公司成立——土地取得——立项规划——设计选择——总分包招投标——甲供材料商选择与谈判——建设——预/销售/租——按揭、融资——验收、交房——装修——物业管理——保有型物业再融资——办证——二手房交易——股东权益纠纷、并购

就是发展商想做房地产的时候，他会根据整个市场先做调研，这个调研不仅仅是法律上的东西，更多的是经济指标：人口、居住密度、层次、收入、年龄段、周边的已有的建筑的情况，建筑本身在开发形态上分：最高端的商业地带，比如商场、写字楼、酒店。这是在整个房地产产业链是是老大，这是市场价值最高的。他考虑是商业地产住宅类。住宅类就是别墅、公寓、住宅、经济适用房。

这个时候律师有介入的空间，这个环节要求律师要有经验，对整个你所服务的区域，大概有些了解，知道在这个市场上，什么样的楼盘、什么样的物业推出对应的一些历史上的事件、典型案例和一些明摆着的和隐藏比较深的法律风险，这个时候在他创意阶段提出来。

比如说我们原来介入过项目论证，那个发展商拿到那块地很不容易，因为还是在协议出让的时候，跟原土地方关系非常好，后来这个企业已经把卖地的合同给他了，也签了意向书了。但这种情况下，有九家机构找到这个企业，说要买这块地，条件就是前期花的所有的公关费，以及正常的项目投入，只要你能拿出票，没票能写出正常说明的，全报销之外再加9千万的纯利买这块地。

这个时候对于发展商而言，就面临着一个巨大的诱惑，因为他的历史是长期倒买倒卖项目，也积累了一定的实力。这种情况之下，因为我们是他们的法律顾问，就找到我们商量，如果我们拒绝了，我们自己做开发，是从整个前瞻性上有什么样的法律风险，后来我们就给他论证，如果说拒绝这次机会，要保证对于土地方签的所谓的土地权转让合同，要能够正常履行。如果出现违约，根据合同，违约责任是怎么定的，超过几个月把土地收回，并且罚没交的几千万的定金。

第二个所谓的投资法律风险，要委托很多其他的中介机构帮着作项目论证。论证完了以后，发展商考虑到了所有的风险都能承受，就做了一个比较详尽的操作方案，任何一个发展商最重要的就是拿到一块号地，资金链不断就意味着成

功。当时就感觉到很详尽的计划支撑他敢冒这个险，就拒绝了香港整个收购的提案。

后来在创意阶段付给我们律师费，因为我们给他出了一个法律意见，协助他把他整个所草拟的流程中的法律风险，详尽的做了分析，主要是从合同法的角度，就是各种违约。那个时候用到的并不是房地产专业的法律，是结合市场把几个可能的违约点分析清楚了。

（二）项目论证

这个时候律师的作用和开发创意阶段的作用类似，要把他的想法随着他的逐渐的具体化，要不断的提出法律风险的预警，这也是经验的体会。但是这对于房地产的法律市场操纵的细节要求并不深，但是要明白。更多的是周边的市场环境以及其他项目给你的风险。

在一个项目的论证过程中，我们就发现就一个项目，最初是想做普通住宅，当时是在1998年，但是这块地旁边有一个地理状况非常类似的一个地块。后来我们就感觉到这两块地离的数次近，打的一定是同一个目标市场，必然在销售中会出现竞争。这个时候我们给他提出了几个风险点的可能性：一是相互之间的抄袭，无论是广告，随着媒体受关注程度的热点的转移，做广告的点的选择也在转移。

那个时候最火的两个媒体：一个是北青，一个是精品购物指南。后来我们就想，最好先去跟这两个媒体关系比较好的公司先签约。因为如果广告公司跟媒体的公司不如人家的话，有可能这个广告商的版面，以及自己的实效性都会吃亏。后来听我们的了，赶紧和那两家媒体特别铁的广告公司先固定下来，因为这种固定有排他条款，就是接了这个就不能再接别的什么样了。

第二个我们提出来，人员可能会被对方挖，因为所谓的销售人员，在北京也是经历了非常有意思的过程，1993、1994年的时候，发展商不懂什么是销售，在市场上当时最火的两家公司，一个是香港派，是用敲门的方式销售。另外一个公司是台湾派，强项是文案和画画的非常漂亮。因为是全新的方式，大陆人都不懂，一看那么漂亮就全买了，到最后发现房子建起来了，园林没有，那只是画上的。

后来台湾另外一家发现了这个市场特别的好赚，当时代理商和发展商的佣金比例是一定低价之内的提成，一定低价之上的就是大家分。这家公司出现以后就彻底把这个市场瓜分干净。后来房管局、建委都觉得这块很不错，想往里搅和，成立自己的所谓代理机构，但是做的都不如台湾和香港的好，因为毕竟人家在港台那边有几十年的操作经验了。

但是也给北京地产市场造就和培养了一批人，这批人就是后来各个房地产公司主力挖的人，因为这帮人理解和掌握了港台销售公司的用职精髓，同时又是本地人，就算不是本地人，也是北漂里的成功一族。这样等于是被各个房地产公司所挖，具体到某一个客户而言，就很简单，先看你挖的谁，如果你挖的这个

人是业界比较有名的，我再想办法从你那挖过来。

那个时候不像现在劳动合同法、劳动法的概念这么强，无论是资方还是劳方，没有劳动关系的概念，基本上就是谁给钱给的高，这个人就马上去。而且这帮销售人员还有一个特点：积累客户名单。在这个楼盘谁来买过房，谁来问过房，都把名字和电话记住，后来一路形成了地下黑市，就是卖客户名单，有了这个以后，就定点打电话了。

那个时候我们就给他提出风险点：这块是重要的销售骨干，要用一个什么方式把他留住，避免被竞争对手挖。

第三，给发展商提出的项目论证的风险点，就是对手对你的诋毁或者是你对对手的诋毁。后来这个事情真的就出现了，就是互相打广告。因为楼盘的颜色不一样，比如一个是红的，一个是黄的。红的就打广告，搞一个很大的苹果，说红色就意味着成功，旁边弄一个黄的苹果，说黄色基本没戏了。那边用气球，黄色气球很大，升的非常高，写上黄色代表了明天的辉煌。红色搞了一个落日，说这个东西日落西山，没戏了。

后来这个案例差点引发诉讼，因为最后越打越不象话，互相挖人，互相抢客户。这种情况越演越烈，双方律师谈判。双方律师代表各自委托人谈，说不能这样，还是要合法。广告公司找来开会，不要再出现相互的、隐含的攻击性的广告，在价格上最可怕的就是竞价。就订立一个攻守同盟，在这个过程中，等于是把双方互相挖人的问题、探听客户资料的问题，一并尽量的解决。

虽然解决的不可能是尽如人意，因为业务员也太坏了，来回搞。还有一种情况就是炒房。这种情况后来出现以后，等于是比较早的作为律师采取一些手段，比如说包括没收定金，中间的一些损失要买主赔，有的就直接在合同约定不允许换名等等，用各种手段最大限度的保护发展商利益。

在项目论证阶段，也是一个经验之谈。就是把你在别的楼盘操作过程中，出现的问题，在项目论证阶段最大限度的提出来，不见得能发生，但是提出来是表现出一个执业律师，尤其是在房地产行业里，以一个资深律师的状态。从北京有房地产市场开始，就有国家的标准文本。但是律师的作用是在标准文本之外的东西，有的是用点普通协议，有的直接能够进入到这个公司的管理过程中去。

（三）资金组织方案

作为发展商，在成立公司之前，资金组织是一个最重要的命题，资金链不能断。为什么很多人愿意采用中外合作式的，一开始外是真正的外资，那个时候港台资金是实实在在的。后来就变成了回头客，国内资本跑出去，注册以后再投回来，就为了享受当时所谓的税收的优惠政策。同时用中外合作的方式，限定其他投资人的收益。第三就是所谓的银行资金，大家比较关心的就是开发带，这是任何一个开发商都想拿到的，因为这块不拿白不拿。

那个时候作为发展商而言，资金组织方案更多考验的是和银行的关系。这个时

候律师的作用，就体现在和银行的关系上。米要是能在银行这搞定一个开发带，只要拿下来，必然在你这把户头开了，必然在按揭这一块能够做相当的一部分。如果这个时候律师有各种金融口的渠道，在资金组织方案上，你给他提供了一到两家的支持，这块获益的空间和操纵的余地就非常客观了。

（四）公司成立

这是律师的常规业务。按照律师惯常的工商注册，然后外资审批，就做一个文件，这块而言专业性并不独特。

（五）土地取得

土地取得在2004年8月31日以前，是允许协议出让的。各企事业单位，有地的可以根据自己的需要自己找。但是那个东西长此以往以后，出现几个问题：一个是国有的企事业单位的地都是划拨的，这个事相对而言腐败比较严重。那个时候北京出了不少在卖地过程中受贿的官员。

协议出让价格很不靠谱，同一个地段，可能他的就很便宜，另外一块就很高，造成房地产市场也比较混乱。有的卖的高，有的卖的低，但是房子的品质差不多。出现这种情况以后，也是在主管机关引起了很多歧义，同时国家也感觉到，为什么要把这么好的资源放给企业，如果是向国外建立起土地储备制度，都收到我手里来，从我手里直接往外放的话，那将是一个什么局面。

于是在2004年8月31号这个事终于出现了，出了新的法律法规的政策，就是这以前，协议出让的并且要发生了经济往来的不算。只有跟企事业单位、土地方签了土地出让合同，并且发生了经济往来，就按照原来的合同约定履约。从那以后，所有的地统统交北京市土地储备中心，由国家做所谓的一级开发。

一级开发就是俗话讲把生地做熟。然后在二级市场上通过招标、拍卖、挂牌的方式出让。在土地取得环节，律师在831以后，可能会协助米的客户，在招拍挂过程中完善一些文件。后来又出现了变数，在招牌挂这个环节，怎么玩猫腻呢？就要附加条件，可能会要求在什么样的区域，要有过什么开发经验，对你公司本身的资产规模提出要求。还有可能是对房地产公司的人员构成提出各种要求。附加一些条件以后，就把所谓的潜在竞争者挡在门外。这种方式在土地招拍挂以及总分包的招、投标的过程中也存在。

在土地取得阶段，用不同的条件附加的方式，挡了很多潜在竞争者，最终有可能出现这种情况，虽然很多人报名，但是只有人一家符合要求。因为你就是头看中的一家。他所谓的招、投标的标准就是给你量身定做的。这种情况现在是比比皆是。

（六）立项规划

立项这块操作的空间不大，规划的操作空间大。首先从大的城市建设地段来看，这块是干什么用的，那块是干什么的，有一个大概的划分。比如说要在工业用

地区不能盖住宅。在这个环节上，考验的不是律师的专业能力，是考验律师的执业能量。如果在规划局、规划听等等，这些部门有关系的话，帮发展商做这些所谓的突破，这种事如果有可能做成的话，获益的空间也是非常大的。

（七）设计选择

一个是户型设计，一个是楼型设计还有园林设计。要求律师具备和设计公司谈判的能力。因为谈判是和销售人员、工程人员配合进行的。到底这个楼是做多大弧形，以什么样的户型为主力户型，整个采光、有效的使用面积，都是未来售房合同里重要的条款，包括是建筑标准，做什么水准的装修，做什么品牌的配套设施的附加，都要在这个过程中明确。而这些东西都直接影响签订售房合同的顺利与否。

有的发展商在售房合同的附件里，有电梯的品牌，有的没经验，就直接把品牌写上去了。写上以后，一旦这个品牌知道你已经写到合同条件里了，再给他谈价钱的时候，就不好谈了。后来发展商学聪明了，写上“或同等品牌”，这样在设计选择阶段，就完全囊括了未来合同里可能出现的条款。因此在设计选择过程中，律师有一定专业能力的体现。

（八）总、分包招投标

这既是律师专业能力的体现，也是挣大钱的重头，是值得大家认真研究的。招投标有《招投标法》，但现在市场上所有人没有按照招标法来的，这就是问题的实质，这块是祸根。所以律师在这个环节的专业能力，是一个绝佳的体现。一方面是招投标法，一方面是建筑法规。

招标文件的审核，作为招标方往往会委托专业的招标公司，招标公司根据业主和法律的要求，制定标书。

招标的环节是：招、投、开、评、定。

招：附加了很多条件，这就是为了规避法律。

投：就是在规定的时间、地点用规定的形式投到箱子里去。

开：在规定的时间、地点，大屏幕一投，哪家公司多少钱，一目了然。整个的评标办法也是事先制定好的。投票最高的和投票最低的就直接给筛掉了。

评：分两个组：一个是技术组，技术专家要来论证整个投标的方案，在技术上是不是优。主要从建筑技术和整个盖楼的过程中，出现的意外问题的考量和解决方案是得分的重点。第二个组是商务组，这往往是律师介入比较顺的一组。合同条件、支付方式、违约处理、承担、索赔、争议解决等，这是律师比较熟悉的一块。

定：定了以后要谈合同，这个时候无论作为招标的代表，还是作为投标的律师

代表，都有很大的施展空间。这里容易出现几个问题：一个是招投标之前的所谓串标，就是业主方和他看好的那家串通起来，因为中国人太聪明于这事。标的越大，对于律师的工作风险就大。

在招投标阶段，如果律师介入的比较全面、到位，这一块是工作量非常大，因为文件尤其是招投标的文件都很多。

（九）甲供材料商选择与谈判

总包是把这个活包下来以后，很多的是发展商自己留下来的。但是在现实中，往往有很多发展商自己的关系，要从中分一杯羹，石材的利是很大的，水泥、钢筋、洁具、内装修都是利润非常大的环节。很多发展上愿意把这块给自己的朋友，甚至是有个头的关系。甲方规定的材料，一般在建筑合同里面，甲方都是发展商，名称不同而已。甲供材料商选择与谈判。谈判不单是指供应商的谈判，还有总包的谈判。因为总包是从他这个碗里，把肥肉一块块的往外拿，很不平衡的。所以在工地配合的环境之下，就经常容易出问题。

比如说把石材拿走了，只要是甲方往我这运的石材，我肯定有现场工程师，我要看这个东西合格不合格。第一品种有没有偷换；第二颜色有没有色差。有经验的大发展上，如果一开始在项目正和设计选择的时候，发现自己的石材用量很大的时候，他会包一座矿山，比如说这是大理石，他会为了防止色差和货源被人家截断，他会把这个矿山包了。这样他就会使得他的货源稳定，而且品质有保障。

有的发展商没经验，他就说我把这分包给这家石材化工公司了，他们有可能是从全国各地采购，采购的虽然都是大理石，但是品种就有可能不一样，颜色也可能不一样，硬度也可能不一样。所以这个东西不像瓷砖，瓷砖是人工配料、人工烧出来的。石材是天然的，天然的没法控制。对于有经验的发展商而言，在分包的环节，就会和总包要协调好关系。如果关系没协调好，直接影响的是发展商自己的利益。

比如有一个案子，整个外墙玻璃是德国进口的，应该由德国指定的中国唯一一家有施工资质的来做。结果发展商为了拿回扣，就把东西和总包串起来，四面墙分包给了四片。结果最后四面墙不一样。

在整个加工材料商谈判过程中，最费劲的是协调、分包和总包的关系。因为这涉及谈判，还要考虑到合同签约以后的履行性。这个环节是考验律师谈判的工艺和对于问题的事先预见性的工艺。

（十）建设

建设过程中的风险控制，一个是前期所有签过的合同，都要在建设中出现、履行。如果出现问题，两方协调，谈判的能力要体现出来。各种新情况对应的合同的补充协议和修改，要拟文字出来。还有就是在建设过程中，合同经常出现修改。设计方要设计、施工方要设计、监理方要设计等等。过程中还可能出现

很多想不到的事情，所以在这个过程中，投入的时间越多、投入的精力越大，律师的能力提高的也快，获利的空间也就越大。

（十一）预、销售、租

租就是比如盖商业街，不卖只租。这个一开始的时候，都和项目论证、设计现在和售、租的环节都是联系在一起的。这都是检验之前出的主意是不是靠谱。

在租的过程中，原来一个发展商是做普宅的，后来做商场，后来就说我要知道做商场这么费劲，打死都不干。他说举个最简单的例子：空调系统。住宅的空调要么有分户式的，自己装的空调，要么就是按室外机和室内机，这都是自己分户装的。如果公共的区域，都得用同样的设备。但是商场不同，商场得用统一时间、统一供应。但是它又出现特例，比如这个商场里的业态，有卖服装的、有餐饮的、有夜店的。

这个空调控制系统又和分户式的不同，这个时候如果你不明白这件事的话，在项目论证和所谓的加工材料商选择与谈判的过程中，就会有说不清的事。因为你没有要求施工方或者供货方给你提供设备或者施工要求，达到变化的要求。所以这种东西都是做住宅完全想不到的。照明也是如此。

在整个租、售的过程中，对前期的是一个考验，同时在售的过程中，大家可能更多的看到是国家标准文本加普及意识。住宅就不存在这个问题，这些都是在普及有所调整。

商场的租，国家没有标准文本，完全是根据招商的情况自己拟定。但是这个时候面临的情况是多种多样的。作为新商场的特点，是求着大牌来入住。这时候律师首先要给客户拟定一个租约的文本。第二，对于国外大的品牌提供的文本，要提供的意见并且要和国外的大品牌律师进行反复的谈判。

综合性的商业街是百货，营业时间不同，有的是到深夜。所以是一间一间建的，只能采用各商家自己收费，然后统一统计营业额，月底扣钱。所以在售和租的环节，体现出律师在这一块就延伸问题的处理经验。

（十二）按揭、融资

融资出现在过程中，可能是后续资金不足，这块就扯出金融相对专业的培训了。融资是很值得研究的，容易产生大量真正意义上的律师业务。

（十三）验收、交房

验收环节就是总包、分包、甲供材料商和发展商矛盾最终的爆发点。你把工程款全部付清了，我给你验收，要不然就不给你验收。这个就意味着你已经把房子打出去卖了，因为预、销售合同里，有交房时间，没有交房条件，最基本的

就是拿到了建委合法手续的凭条。任何一个环节都可能成为建筑商反控发展商的手段。

在这种情况下，发展商很被动，因为盖房的过程中，没有不出事的。比如：工期拖延、建筑质量。在验收环节，是各仲裁委都有大量的业务。

交房面对的是小业主，小业主如果买的是精装修，就麻烦了。精装修交房的环节特别繁琐，因为是精装修，人家会对你的瓷砖铺的好不好、镜子贴的是不是整齐，洁具用的是不是合格等等，这个环节有经验的发展商，会请律师协助，随时有问题来界定。这时候履约合同的小问题，是属于瑕疵类的。这个时候是律师起作用的时候。

所以验收对应的是工程结算环节。交房对应的可能是收房、退房的问题，这块都有相应的司法解释。

（十四）装修

这个环节律师也有一定的事情做，和装修公司之间谈合同，也可能是是代表合同公司和客户谈合同。

（十五）物业管理

作为发展商而言，有一个义务，就是在业主委员会成立选举自己认为合适的物业管理公司之前，作为前期物业管理，发展商是有义务要给人家制定一家物业管理公司。这往往是发展商自己投资或者控制的物业管理公司，这会给业主之间有天然的矛盾。业主会认为物业管理费收的高，物业管理公司就认为业主不按时交物业费。在演变了以后，发展商拖延业主委员会的成立，达到了没有业主委员会，就选择不了新的物业管理公司，也不能把我踢走的目的。

物业管理从管理上而言，资质等等的要求，如果有经验的话，是细水长流的事。而且他控制着整个小区的管理，能够做很多其他的事。比如说广告位的一些设置，在不影响业主正常居住的情况下，这些东西都是白来钱的，也就是给发展商多出出一个出口。刚刚颁布的两个司法解释还是反应了现实中的一些情况。虽然不是很全，由于物权法颁布以后，也都是抓的比较紧。

（十六）保有型物业再融资

比如一个商场，没有卖，都租出了。现在国家往外推的就是用保有型物业做所谓基金型或信托型号的，这种一种融资的方式开始试点。因为不卖，对于自己的资金占压比较大，如果再做其他项目怎么办？他有可能把整个物业抵押掉，也可能合流各个商家的租约质押或者抵押。

但这个环节外资的金融机构特别感兴趣，因为外资的机构和国内的银行整个经营思路和理念都不一样，他特别喜欢商场型的，长时间的捏在手里，给他交利

息。因此在保有型物业上，再融资环节是和外资银行打交道。

（十七）办证

很多纠纷尤其是民间的纠纷，就是在办证的时间晚，跟发展商打的纠纷。主要取决于很多现实中，是发展商盖的面积超了。比如规划有容积率，让他盖10万，他盖了11万或者更多，因为他肯定愿意利用所谓的误差多盖点，把它合法化，然后在市场上卖的价更高。所以这一块是每一个发展商都要这么干的。

但是只要多出一块面积，不合法的时候，其他合法的面积也不给你办。所以在办证过程中，由于这些因素导致小业主办证难，这块出纠纷是比较多的。

（十八）二手房交易

这在二手房市场非常活跃的，由于他们的存在，在某些程度上干扰了律师的常业务，但是这种出问题也很多，很多的问题在于，当房子还处于按揭状态的时候，抵押给银行，在银行没有给明确的许可之前，二手房交易在法律定义上是不合法的。这种二手房交易公司往往会挣佣金，是尽力撮合买卖双方签约成交。

往往是在这两年，价格波动欺诈的情况下就出问题了，一手房主答应一万块钱每平米卖给二手房主了，钱也交了一部分。二手房的买主约定一个时间，和一手方业主到银行把按揭的余款，连本带息都还了。结果两个月的时间，这房子从1万涨到1.55万了。这个时候一手方就说了，要么你给我涨价，我再便宜点，涨到1.4万，要么就不卖给你了。那边就说了，为什么？合同签的时候就是1万，你凭什么说涨价啊。你不干的话，我就不给你办。这种事特别多。

在二手房的交易过程中，类似的问题还有。如果是细心的观察和用心，这块的量也是比较大的。

（十九）股东权益纠纷、并购

有的公司到了一定的程度以后，股东们到底谁该分多少钱，在整个建设和租售环节以后出问题。这块既是考验大家公司法的规定，也是考验大家对于房地产整个流程的了解。你知道他说的哪个环节，是什么时候进入的。而这种进入能不能产生和公司法这方面的约束力。

并购往往是开发到一半，或者开发完了，有一手的公司不想做了，或者说是外来的资金想进入。

以上所说的都是站在为发展商、建筑商服务，你属于圈里人，知道这些内幕。但是作为并购方，就是收购人的这些律师，那些事都不知道。就需要对于整个流程都了解，哪个修成对应的是什么征兆，对应的是什么合同，都很清楚地然后就根据你所提出的文件清单，一个一个的去所谓的对方核实。

对于整个并购，对于律师而言是一个难度比较高的活。

房地产行业并购律师实务

房地产行业并购律师实务 主讲人：杨坤 引言： 很高兴有机会和大家沟通房地产并购的法律实务问题，我学识粗浅，经验也有限，只是跟大家交流，谈不上授课。 一、房地产并购概述 （一）并购的概念 房地产并购首先从并购说起，并购是一个商业上的概念，现在法律把它拿来用了，其实也是似是而非的说法，最简明的定义是，公司收购通过购买一个股权来获得该公司的控制，购并包括收购和兼并，什么叫公司的控制权？各个国家公司法也没有明确定义，但我看到英国、意大利公司的控制权情景，有10种、8种情景做了罗列，我们国家有一个金融学家叫朱翌锟给公司下了一个定义，公司控制权是指股东或利益相关者对公司事宜不同程度的影响。这种说法都是似是而非的，我们认为控制权就是法律的支配权，但这个支配权是否有量的概念，现在我看的文件都没有非常详细的说法，为什么要讲这个？关于公司并购的概念，其它课程的律师、老师可能另外讲过，我就不做详细的探讨。我要强

调的是购并完全基于一个商业逻辑和商业目的而产生的市场行为，目标在于商业利益的地位最大化，因此手段也是五花八门的。比如我们通常说的基于控制权，大家知道我国对外资进入机构有比例上限，最高不能超过20%，完全就是一个小股东，最多派一个董事，控制权非常有限，但仍然愿意这么干，因此商业目的是多方的，我们平时讲购并是取得控制权，这是似是而非的说法。 学法律者有一个毛病，总是喜欢用法律逻辑来看待商业行为，动不动就说这个东西不合法，那个东西不合法，其实不是，我们做法律，如果不理解商业理念，这些法律就没有什么意义，做律师也这样，如果不懂得这些商业逻辑，不理解商业背后的背景，光抠几个条文，对客户的服务毫无价值，所以基于上述商业逻辑、商业目的的考量，基于丧失控制权的做法，也是并购的一种精神，世界上最牛的人不是取得控制权，为什么？因为收购一个公司，取得一个公司的控制权，某种意义上就取得了包裹，丧失控制权，把控制权拿出去，获得现金或者股票基于变现的东西，从利益链来讲，商业价值链来说，丧失控制权，把它卖掉取得现金才是最终的实现，取得控制权那是取得一个包裹，最牛的人是把它卖

房地产合作开发协议书(律师整理版)

房地产合作开发协议书 协议编号： 甲方： 乙方： 鉴于： 1、甲方持有位于市区约亩国有土地的使用权，有寻求合作开发商品房项 目的需求。 2、乙方自愿出资现金万元，由双方设立项目公司在上述土地上开发商品 房项目。 现双方本着自愿、公平、诚实、信任的原则，经友好协商，根据我国有 关法律规定，就合作开发商品房项目等事项，达成协议如下。 第一章项目概况 第一条项目名称暂定为，以政府主管部门核准的名称为准（以下称合作 项目）。 第二条土地概况： 1、项目地址：位于市区，共计约亩（见附件2《土地使用证》及宗地图） （以下称项目用地）。 2、用地性质：商住用地，使用年限为年，使用权人为甲方。 第二章出资比例与合作开发模式 第三条甲方以土地使用权作价出资，乙方以资金出资，由双方在本协议 签订之日起日内，在市区注册成立公司(以工商部门核准登记的名称为准）， 注册资本为万元人民币。 第四条甲方以上述亩土地的使用权作价出资万元，占项目公司%的股权。 甲方应在项目公司成立之日起一个月内将土地使用权证变更登记至项目公司 名下。

第五条乙方以人民币现金万元出资，占项目公司%的股权。乙方应当按照附件3《乙方出资明细表》约定的时间、金额和方式等，将出资款转入双方指定账户。 第六条项目投资资金不足的情况下，双方按各自股权比例追加投资，或者由双方共同申请贷款解决。 第七条项目公司不设董事会，设执行董事一名，由甲方担任或指派。执行董事依照公司章程的规定履行职务。设总经理一名，由乙方担任或指派，其他高级管理人员由双方协商指派。法定代表人由甲方担任或指派。 第八条项目公司设监事名，由甲方或乙方指派，依照公司章程的规定履行职务。执行董事和项目公司的高级管理人员不兼任监事。 第九条双方同意自本协议生效后五年内不得无故转让持有项目公司的股权，确实需要转让的，应事先取得对方同意。同等条件下对方享有优先购买其转让股权的权利。 第三章项目公司经营利润分配 第十条项目公司经营所得利润，每年分配一次，由双方按照股权比例分配。 第十一条若本项目中的房产建成后，销售出现困难，可经双方协商一致按双方股权比例分配房产作为收益，双方应对各自分得的房产分别办理《商品房预售许可证》，各自销售其分得的房产。 第四章财务管理 第十二条合作项目的资金由双方共同管理。 第十三条项目财会管理人员的聘任须由双方共同商定。其中出纳由乙方指派，会计由甲方指派。财会管理部门须制定严谨的财务管理制度和各岗位职责。 第十四条财务管理人员须严格执行各项财务管理制度和财经纪律，严格履行财务管理手续，做到日清月结。各项财务收入须经甲方、乙方签字盖章后方可作为记账凭证。 第十五条各项财务支出须在双方共同商定并授权的管理范围和执行权限内进行。每项财务支出须由被授权的相关责任领导审查批准。

(完整版)房地产合作开发协议书(律师整理版)

第五条乙方以人民币现金万元出资，占项目公司 %的股权。乙方应当按照附件3《乙方出资明细表》约定的时间、金额和方式等，将出资款转入双方指定账户。 第六条项目投资资金不足的情况下，双方按各自股权比例追加投资，或者由双方共同申请贷款解决。 第七条项目公司不设董事会，设执行董事一名，由甲方担任或指派。执行董事依照公司章程的规定履行职务。设总经理一名，由乙方担任或指派，其他高级管理人员由双方协商指派。法定代表人由甲方担任或指派。 第八条项目公司设监事名，由甲方或乙方指派，依照公司章程的规定履行职务。执行董事和项目公司的高级管理人员不兼任监事。 第九条双方同意自本协议生效后五年内不得无故转让持有项目公司的股权，确实需要转让的，应事先取得对方同意。同等条件下对方享有优先购买其转让股权的权利。 第三章项目公司经营利润分配 第十条项目公司经营所得利润，每年分配一次，由双方按照股权比例分配。 第十一条若本项目中的房产建成后，销售出现困难，可经双方协商一致按双方股权比例分配房产作为收益，双方应对各自分得的房产分别办理《商品房预售许可证》，各自销售其分得的房产。 第四章财务管理 第十二条合作项目的资金由双方共同管理。 第十三条项目财会管理人员的聘任须由双方共同商定。其中出纳由乙方指派，会计由甲方指派。财会管理部门须制定严谨的财务管理制度和各岗位职责。 第十四条财务管理人员须严格执行各项财务管理制度和财经纪律，严格履行财务管理手续，做到日清月结。各项财务收入须经甲方、乙方签字盖章后方可作为记账凭证。 第十五条各项财务支出须在双方共同商定并授权的管理范围和执行权限内进行。每项财务支出须由被授权的相关责任领导审查批准。

作为房地产开发律师的企业法律顾问服务模式(一)

作为房地产开发律师的企业法律顾问服务模式(一) 作为房地产开发律师的企业法律顾问服务模式 市场经济也是法制经济，房地产开发企业的经营、管理和运作除应遵循市场经济的基本规律，还应遵守我国各项法律法规。随着我国法治化进程的加快及民众法律意识的提高，律师的工作已经涉及社会生活的方方面面，在房地产领域也不例外。专业化的法律服务中介机构成为房地产开发企业预防法律风险、规范内部管理、提高运作质量的必然选择。 一、西部律师为房地产开发企业提供法律服务的现状 在上海、广州、深圳、北京等经济较发达的地区，以及中西部省份的一些省会及经济较发达城市，律师正不断拓展参与房地产开发建设的深度和广度，并且已经积累了许多成功的经验。例如四川泰和泰律师事务所，近年来就专注于房地产领域的法律服务。该所全程参与了成都市多个楼盘的开发建设，目前该所已发展成为在成都地区房地产法律服务领域颇有影响的律师事务所。 但在西部许多经济欠发达的地区，律师在房地产法律服务领域的作为

仍然十分有限，一些房地产开发企业并不重视律师在房产开发中的作用。某些二、三线城市的楼盘销售，普遍缺乏律师参与。许多房地产开发企业，对所开发楼盘的宣传力度很大，竭力提高项目的知名度，但却不太注重律师在项目开发中的风险防范作用。许多开发企业重销售业绩，而无视开发企业在商品房销售过程中存在的大量瑕疵。这此企业往往是在纠纷发生之后，才委托律师亡羊补牢，而事后预防不但会增加企业的成本，有时甚至会对企业声誉造成负面影响。 在经济欠发达地区，房地产开发企业不重视律师的作用，其中的原因是多方面的。笔者认为主要原因有三个方面：一是部分企业主缺乏依法经营的意识。经济基础落后地区，法制建设上或许会相对滞后。相对于严格按照法律规定进行开发建设而言，一些企业主更愿意按照其惯常思维，通过法律之外的各类手法和途径解决问题和纠纷。如果不需要按照法律规定就能解决问题，这些企业主自然没有意愿在聘请律师方面支出成本。二是当地某些规模不大的房地产开发企业缺乏长远规划。基于第一个方面的原因，如果这些企业没有打造品质楼盘、创立百年老店、不断做大做强的战略规划，那么他们开发某个楼盘，也许仅以短期盈利为目的，不会把更多的精力投到依法运作之上。三是西部地区许多律师事务所自身的缺陷。在这些经济欠发达地区，存在许多作坊式的律师事务所，规模小、人员散、管理水平低、综合能力弱，缺乏为房地产开发建设提供全程法律服务的实力，导致房地产开

房地产公司常年法律顾问服务内容

房地产公司常年法律顾问服务内容 攀枝花李明华律师担任房地产公司法律顾问服务内容 一、项目前期阶段 （1）律师在本阶段可以提供的法律服务包括但不限于： 1、参与和项目土地方及有关合作各方的项目合作谈判，并负责起草合作开发协议书、合作开发合同、备忘录和相关法律文件； 2、参与项目运作方式和运作方略的法律策划，为项目合作的法律风险提供法律建议； 3、参与项目公司的成立，并负责起草项目公司章程等法律文件； 4、参与项目土地使用权取得的全过程始终，包括但不限于征地方案的确定——征地过程中集体土地拆迁补偿方案、拆迁补偿协议的法律审查——选择拆迁公司并审查拆迁公司的资质——拆迁委托协议的起草和签订——国有土地危改项目拆迁补偿协议的起草和签订——土地使用权出让合同的签订——土地使用权转让合同的签订等有关项目土地使用权取得或变动的全过程； 5、项目前期法律手续的办理，其中包括但不限于项目公司或综合性开发公司成立的手续办理； 6、取得项目的特别程序：参与土地使用权的招标投标、拍卖、挂牌交易过程，协助开发公司取得项目开发权；

7、属于项目转让的，按照并购的程序，完成项目转让的尽职调查、确定收购模式与程序、完成相关项目（资产）转让协议、股权转让协议或收购协议等类似文本的起草工作； 8、见证相关协议的制作； 9、项目立项、规划审批、建设开工许可报批等政府部门审批事项的报批、报建等有关法律文件的草拟和法律审查等。 （2）本阶段比较容易出现的法律问题： 1、合作开发协议的商谈过程和协议的签订过程中，由于缺乏法律把握，在合作的方式上，出现违反法律规定或其它事项，导致合作开发协议无效； 2、对于合作各方来说，由于协议的内容缺乏可操作性，最后导致合作各方权限、职责不清，合作过程中出现相互不配合，最后导致项目开过程中出现法律问题； 3、项目拆迁过程中，由于拆迁前期协议的不完善，导致后期遗留大量法律纠纷，其中包括与被拆迁人之间、与土地方之间、与拆迁公司之间出现不应有的纠纷，并常常因此延误项目开发进程； 4、由于对于法律程序的不熟悉，导致公司成立、政府报送手续延误，从而延误整体开发的进展； 5、开发项目的整体运作方式自始有瑕疵，给项目开发遗留后患； 6、其它不可预见的法律问题。

律师办理房地产法律业务操作规程

律师办理房地产法律业务操作规程 第一章总则 第一条为了实现执业律师从事房地产法律业务的规化，限制不正当竞争，防执业风险，特制定本操作规程。 第二条本操作规程所称的房地产业务，主要包括：涉及房屋土地为标的物的建设、买卖、租赁、使用、物业管理、金融、修缮及土地使用权出让、转让等方面的法律顾问、非诉讼及诉讼业务。 第三条本操作规程所述的各项业务的从业主体，须为已取得律师执业证的执业律师。未取得律师执业证的人员不得独自从事房地产法律业务，但可协助执业律师工作。 第四条执业律师应以事实为依据，以法律为准绳，诚实守信、勤勉尽责，尽职尽责地维护委托人的合法权益，努力为委托人提供优质高效的法律服务。 第五条本操作规程旨在为执业律师从事房地产法律业务提供最基本的指引，执业律师还应结合自己的实践经验，丰富及完善各项业务操守。 第二章公司法律顾问业务 第六条公司法律顾问业务主要包括以下各项： （一）常年法律顾问：指执业律师接受房地产公司或房地产中介公司、建筑公司、拆迁公司或物业管理公司的委托，并通过书面合同确定的、为期一年以上的，为委托人提供法律服务的业务。 （二）项目法律顾问：指执业律师接受房地产公司、建筑公司、

拆迁公司或房地产项目法人或项目投资者等的委托，并通过书面合同确定的，专为指定项目提供法律服务的业务。 第七条律师在接受委托之前，应审查委托人合法持有的下列文件原件： (一)公司法律文件（通用）： １、企业法人营业执照；（通用） ２、企业资质证书；（通用） ３、会计师事务所出具的公司注册资本金或投资的验证报告；（通用） ４、公司章程；（通用） ５、董事会；（通用） ６、法定代表人证明书；（通用） （二）业务法律文件： １、项目建设用地规划许可证或（项目类） ２、项目土地使用权出让合同或项目建设许可证或（项目类）３、土地使用人已缴清出让金的发票或（项目类） ４、土地使用证或相应的权属证明或（项目类） ５、房地产权证（房产已建成并通过确权的）；（项目类） ６、房地产项目使用验收的各项合格证；（物业管理类） ７、物业管理委托合同；（物业管理类） ８、物业移交确认文件；（物业管理类） ９、法律、法规规定的物业资料；（物业管理类）

房地产律师业务

《房地产律师业务》课堂笔记 （转自点晴网） 主讲人：王宇 一、房地产项目流程 （一）开发创意 房地产流程： 开发创意——项目论证——资金组织方案——公司成立——土地取得——立项规划——设计选择——总分包招投标——甲供材料商选择与谈判——建设——预/销售/租——按揭、融资——验收、交房——装修——物业管理——保有型物业再融资——办证——二手房交易——股东权益纠纷、并购 就是发展商想做房地产的时候，他会根据整个市场先做调研，这个调研不仅仅是法律上的东西，更多的是经济指标：人口、居住密度、层次、收入、年龄段、周边的已有的建筑的情况，建筑本身在开发形态上分：最高端的商业地带，比如商场、写字楼、酒店。这是在整个房地产产业链是是老大，这是市场价值最高的。他考虑是商业地产住宅类。住宅类就是别墅、公寓、住宅、经济适用房。 这个时候律师有介入的空间，这个环节要求律师要有经验，对整个你所服务的区域，大概有些了解，知道在这个市场上，什么样的楼盘、什么样的物业推出对应的一些历史上的事件、典型案例和一些明摆着的和隐藏比较深的法律风险，这个时候在他创意阶段提出来。 比如说我们原来介入过项目论证，那个发展商拿到那块地很不容易，因为还是在协议出让的时候，跟原土地方关系非常好，后来这个企业已经把卖地的合同给他了，也签了意向书了。但这种情况下，有九家机构找到这个企业，说要买这块地，条件就是前期花的所有的公关费，以及正常的项目投入，只要你能拿出票，没票能写出正常说明的，全报销之外再加9千万的纯利买这块地。 这个时候对于发展商而言，就面临着一个巨大的诱惑，因为他的历史是长期倒买倒卖项目，也积累了一定的实力。这种情况之下，因为我们是他们的法律顾问，就找到我们商量，如果我们拒绝了，我们自己做开发，是从整个前瞻性上有什么样的法律风险，后来我们就给他论证，如果说拒绝这次机会，要保证对于土地方签的所谓的土地权转让合同，要能够正常履行。如果出现违约，根据合同，违约责任是怎么定的，超过几个月把土地收回，并且罚没交的几千万的定金。 第二个所谓的投资法律风险，要委托很多其他的中介机构帮着作项目论证。论证完了以后，发展商考虑到了所有的风险都能承受，就做了一个比较详尽的操作方案，任何一个发展商最重要的就是拿到一块号地，资金链不断就意味着成

律师提供全程房地产法律服务浅析

律师提供全程房地产法律服务浅析 内容提要：自90年代以来，房地产业在中国迅猛发展，律师参与房地产开发、提供房地产开发方面的法律服务越来越多、涉及面越来越广，笔者从律师提供房地产法律服务的必要性谈起，进而论述在房地产开发各个阶段律师提供各项法律的主要内容，最后是律师提供房地产法律服务过程中，所涉及的专业要求及专业法律知识，以期为律师以后更好地提供房地产法律服务提供理论上的帮助。 房地产发展与房地产法律情况简介房地产业在我国是一个新兴的行业，自90年代初开始发展，到现在也才有十几年的历史。与其他行业一样，房地产业在中国也是一个从无到有，从不成熟到逐渐成熟的发展过程。由于房地产的迅猛发展，中国形成了几近完整的房地产业，主要包括土地的开发与再开发；地产经营，土地的转让、土地的租赁等；房屋开发建设；房产经营，包括房屋买卖、租赁、抵押等；房地产中介服务，如评估、置换、装饰、维修、物业管理等；房地产金融，包括信贷和房地产金融资产投资等。从目前看，我国房地产业正处在向成熟阶段发展的过程之中，在这个过程中国家也相继出台了一系列的法律、法规、规章。我国第一部城市房地产管理方面的法律是1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》。以后又先后颁布了《中华人民共和国土地法》、《中华人民共和国建筑法》等一系列法律，国务院也颁布了《城市房地产开发管理条例》、《土地管理法实施条例》、《物业管理条例》等行政法规。依据这些法律、法规，建设部及各地房地产主管部门也相继出台了相当多的部门规章、地方规章及规范性文件。最高院从司法实践的角度，为更好地处理房地产纠纷，也出台了一系列的司法解释，特别是在2003年、2004年，先后出台了三个司法解释，即，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，分别涉及商品房交易、建筑工程和土地。可见，房地产作为新兴行业，房地产立法随着房地产的发展而日益发展成熟，并日臻完善。 作为房地产专业律师，只有对这些法律灵活地掌握，才能更好地参与房地产开发经营中的诉讼与非诉业务，最好程度上保护当事人的合法权益。律师参与房

房地产法律事务中的律师工作

房地产法律事务的范围非常广泛，主要的包括在房地产的开发和经营过程中所产生的各种法律事务。律师服务的形式多种多样，可以进行法律咨询、起草与审查重要合同、参加重要的商务谈判、对委托人就重大的经营决策问题提出法律意见、出具法律意见书、进行资信调查、提供律师见证、代理知识产权法律事务与保护以及调解、仲裁与诉讼的代理等。所依据的法律主要有《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国仲裁法》以及与此相关的法律法规、司法解释等。由于房地产法律事务所涉及的标的数额巨大，关系到当事人重大的权益，而且与较多的法律关系相关联，因此对律师的素质要求较高。通常情况下，人们进行房地产的开发、建设、销售、购买、租赁、抵押、转让、税务、行政复议以及管理等法律行为只有聘请律师提供帮助才能减少不必要的损失，否则很难甚至不可能取得良好的效果。以下，仅简单地介绍一下众多而复杂的房地产法律事务中几种重要的律师业务，以便使大家对房地产法律事务有个大概的了解，预防和减少有关诉讼。第一，律师在国有土地使用权转让法律事务中的主要工作。律师既可代理转让方，也可代理受让方。主要的业务有一，审查转让方的《国有土地使用权出让合同》，明确该土地使用权的使用条件和期限；二，了解受让方受让的目的，明确其受让后做何用途，是否符合规划目标；三，调查该土地使用权的现状，委托评估土地使用权的价格。如了解转让方是否交清土地出让金，是否取得土地使用权证书，委托评估师进行作价；四，参加土地使用权转让谈判，起草转让合同。在起草转让合同时，主要的应注意明确转让土地的位置、面积、土地使用权证书、转让价格、剩余使用年限、转移登记等条款；五，接受有关土地使用权转让的资料，到县级以上政府土地管理部门办理转让登记、领取土地使用权证书等。第二，律师在房地产销售法律事务中的工作。此项业务包括房地产的预售和销售两个方面。律师的参与，对于规范房地产市场，帮助开发商顺利经营、保障其信誉，维护当事人的合法权益，都将起到不可或缺的重要作用。主要的工作有一，审查待售商品房项目是否具备法定条件，协助开发商申办商品房销售许可证。如预售商品房的条件：一是已交付全部土地使用权出让金；二是已取得土地使用权证书；三是有建设工程规划许可证；四是投入开发建设的资金达到了工程建设总投资的25％。申办《商品房预售许可证》需准备的文件：一是开发商《企业法人营业执照》；二是建设项目的投资、规划、用地、施工等批准文件；三是已投入工程总投资25％以上资金的证明文件等。二，起草商品房销售合同，代理谈判签约，见证签约行为并将所签合同到当地房地产管理部门登记备案。三，办理房地产权登记。买卖双方进行房地产过户交易所需要的文件资料主要有，企业法人营业执照或个人身份证，房地产权属证（如土地使用权证书、房屋所有权证书），纳税凭证，买卖合同等。第三，房地产抵押法律事务中的律师工作。房地产抵押是抵押人以自身合法所有的房屋或土地使用权在不转移占有的条件下向抵押权人提供履行债务的担保，当抵押人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押物实现其债权的一种物权担保方式。在办理房地产抵押时，律师的主要工作有一，审查主合同。主合同就是作为从合同的房地产抵押合同所担保的债权债务合同如贷款合同。二，检查所抵押的房地产的现状。如房地产所处的位置，房地产权属证书的有无及其合法性，是否在该房地产上已设其他权利，是否存在争议或被司法机关查封等。三，参加当事人的谈判并起草房地产抵押合同。四，办理抵押登记。这是抵押合同生效的必要条件。需要提供的资料主要有：当事人的资格证明，申请书，抵押合同，土地使用证或房屋所有权证，评估房地产价值的资料等。五，抵押权的行使和削灭。当抵押人到期不履行主债务或死亡又无承担义务的人等情况出现时，抵押权人可以通过拍卖、折价、变卖等方式行使抵押权以实现其债权。抵押权因主合同或抵押合同期满而抵押权人不主张权利等原因而消灭。

房地产开发中的律师实务

房地产开发中的律师实务 房地产开发中的律师实务 一、房地产开发的基本含义 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条的规定：房地产开发是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 按照一般学理解释，房地产开发可分为广义和狭义两种。广义的房地产开发指所有的涉及房地产经营的活动，一般包括土地开发、房产开发、合作建房、联营房地产等。狭义的房地产开发是指房地产开发公司或经政府批准有房地产开发资质的其他企业在城市国有土地上开发经营房地产项目以获利的活动。本文所指的房地产开发专指狭义的房地产开发。 狭义的房地产开发有以下两个主要特征：（1）房地产开发的主体是指房地产开发公司或经政府批准有房地产开发资质的其他企业。（2）所开发的土地是城市国有土地。 关于土地，依据我国的相关的土地法律法规，我国的土地性质类型可分为两大类：一是全民所有制土地；如需利用集体所有制土地，二是

劳动群众集体所有制土地。房地产开发只能利用全民所有制土地，而不能利用集体所有制土地，只有通过征用把集体所有制土地转为全民所有制土地才能进行房地产开发。特别值得注意的是，在集体所有制土地中有一类特殊的土地俗称“三产用地”，是政府为了解决城市内及周围农民的土地被征用后就业及生活问题而留给农村集体组织用于发展第三产业的集体土地。“三产用地”虽然位于城市规划区域内，但它的性质是集体所有土地，不能进入土地市场，不能直接用于房地产开发。“三产用地”可以通过出租或合建开发等方式获取收益，该类土地上的建筑物不能办理商品房产权证，且出租期限受法律限制不能超过20年。因此这种土地开发方式不属狭义的房地产开发。 房地产开发可以分为两种类型：一是商品房的开发；二是土地成片开发。本文所指土地成片开发是指对比较原始的建设用地进行基础设施建设和生产生活配套，以获取土地出让（转让）收益或自留经营收益的一种经济行为。与宗地开发相比，土地成片开发具有面积大、容纳建设项目多和整体连片等特征，虽然这种开发周期长、资金占用量大以及风险高，一般多为政府行为，但因利润空间大而受到各类投资主体的青睐。随着近几年我国的经济特区、经济技术开发区、高新技术开发区、旅游区、保税区以及新城建设的开展，土地成片开发的现象越来越普遍。土地成片开发具备“三通一平”（通水、通电、通路、场地平整）或“七通一平”（通水、通电、通路、通通讯、通排污、通热力管线、通燃气管线和场地平整）条件后

(整理)房地产法律及律师实务

房地产法律及律师实务 概述 （一）房地产业在国民经济中重要地位 国民经济的三大支柱产业——汽车、钢铁、房地产 1、城市化进程的刚性需求 2、土地不可再生性及地方政府与中央政府的博弈 3、住房是中国人最大财富 （二）房地产法律的综合性与复杂性 1、涉及房地产的法律、法规、行政规章及地方法规、规章数量众多。 2、房地产法律、法规的完善更新速度相对较快 （1）中国法制建设在改革开放后经历了三个重要转折期（中国宪法原则的三次重大修改）： 1993年3月，市场经济（计划→市场） 1999年3月，依法治国（人治→法治） 2004年3月，私有财产不受侵犯，尊重和保障人权 （2）中国房地产立法进程中制定的几个主要法律、法规 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月颁布）《城市房地产管理法》（1994年7月） 《土地管理法》

（1998年8月） 《土地管理法实施条例》（1998年12月） 《城市房屋拆迁管理条例》（2001年11月） 《物业管理条例》（2003年6月） 《物权法》（2007年3月） 《城乡规划法》（2007年10月） 《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011年1月） 3、房地产业涉及多个部门法且相互关系复杂 （1）行政法律关系 行政许可——土地利用、城市建设规划、建设工程、房地产交易等行政处罚——对房产开发中违反规划、土地、交易规定行为处罚 行政侵权——行政机关在房产开发中的不当行政许可和处罚所造成 的行政侵权 （2）民事法律关系 债权法——《合同法》调整不动产的交易

物权法——《物权法》调整不动产权属的变动（物权变动） 金融法——调整房地产买卖中的融资（房屋按揭贷款、抵押贷款）侵权责任法——对行使物权（不动产）的权力保护 （3）刑事法律关系 重大责任事故的追究 4、房地产项目开发的三个阶段及相应司法解释 （1）房地产开发三个阶段的司法解释 项目前期：土地规划 《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 法释（2005）5号 项目中期：建设营造 《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》 法释（2004）14号 项目后期：营销交付 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释（2003）7号 （2）最高法院依据物权法所做的涉及物权的司法解释 《审理民事案件适用诉讼时效的规定》法释（2008）11号 《审理建筑物区分所有权案件问题的解释》法释（2009）7号《审理物业服务案件若干问题解释》法释（2009）8

房地产企业法规大全(律师必备)

房地产企业实用法律法规大全-法律法规 房地产法规 一、综合10 中华人民共和国城市房地产管理法（1994.7.5）10 国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（2003.8.12）18 关于整顿和规范房地产市场秩序的通知（2002.5.23）21 关于进一步做好整顿和规范房地产市场秩序有关问题的通知（2002.8.7）26 二、房地产用地27 （一）一般规定27 中华人民共和国土地管理法（1998.8.29）27 中华人民共和国土地管理法实施条例（1998.12.27）40 （二）土地取得47 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 （1990.5.19）47 城市国有土地使用权出让转让规划管理办法（1992.12.4）50 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（2002.5.9）52 协议出让国有土地使用权规定（2003.6.11）55 关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知 （2002.8.26）58 国土资源部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地

问题的通知（1999.9.22）60 划拨土地使用权管理暂行办法（1992.2.24）63 国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定（1998.2.17）67 上海市房屋土地资源管理局关于《上海市土地使用权出让办法》第三十一条适用范围的解释（2003.2.26）70 上海市土地使用权出让办法（2001.5.14）71 市政府关于批转市房地资源局等四部门制订的《上海市土地使用权出让招标拍卖试行办法》的通知（2001.7.26）77 关于商业等六类内资项目用地实行土地使用权出让有关问题的通知（1995.1.1）82 关于土地使用权拍卖有关问题的函（1999.9.15）84 关于依法收回国有土地使用权后停止办理该地块房地产转让登记的通知（2002.8.26）86 （三）土地权属86 土地登记规则（修正）（1995.12.28）86 关于土地使用权抵押登记有关问题的通知（1997.1.3）96 国家外汇管理局关于外商收购境内土地使用权外汇登记有关问题的批复（2002.7.4）98 关于印发《确定土地所有权和使用权的若干规定》的通知 （1995.3.11）100 土地权属争议调查处理办法（2003.1.3）106 （四）土地开发、建设110

2020年房地产法律业务指引参照模板

房地产法律业务指引(试行) （经广州市律师协会四届第十三次常务理事会讨论通过）2002年9 月29日 第一章总则 第一条为了实现广州市执业律师从事房地产法律业务的规范化，限制不正当竞争，防范执业风险，特制定本指引。 第二条本指引所称的房地产业务，主要包括：涉及房屋土地为标的物的建设、买卖、租赁、使用、物业管理、金融、修缮及土地使用权出让、转让等方面的法律顾问、非诉讼及诉讼业务。 第三条本指引所述的各项业务的从业主体，须为已取得律师执业证的执业律师。未取得律师执业证的人员不得独自从事房地产法律业务，但可协助执业律师工作。 第四条执业律师应以事实为依据，以法律为准绳，诚实守信、勤勉尽责，尽职尽责地维护委托人的合法权益，努力为委托人提供优质高效的法律服务。 第五条本指引旨在为执业律师从事房地产法律业务提供最基本的指引，执业律师还应结合自己的实践经验，丰富及完善各项业务操守。 第六条本律师协会的会员，均可申请参加房地产法律专业委员会的各项业务活动。在执业活动中遇到的各类房地产法律问题，会员本人可申请律协房地产法律专业委员会就相关法律问题进行研讨；房地产法律专业委员会认为需要研讨的，应组织召开有关业务研讨会。

第七条本律师协会在处理本会会员执业纪律和纠纷案件时，涉及房地产法律业务的案件，参照本指引。 第二章公司法律顾问业务 第八条公司法律顾问业务主要包括以下各项： （一）常年法律顾问：指执业律师接受房地产公司或房地产中介公司、建筑公司、拆迁公司或物业管理公司的委托，并通过书面合同确定的、为期一年以上的，为委托人提供法律服务的业务。 （二）项目法律顾问：指执业律师接受房地产公司、建筑公司、拆迁公司或房地产项目法人或项目投资者等的委托，并通过书面合同确定的，专为指定项目提供法律服务的业务。 第九条律师在接受委托之前，应审查委托人合法持有的下列文件原件： (一)公司法律文件（通用）： １、企业法人营业执照；（通用） ２、企业资质证书；（通用） ３、会计师事务所出具的公司注册资本金或投资的验证报告；（通用） ４、公司章程；（通用） ５、董事会名单；（通用） ６、法定代表人证明书；（通用） （二）业务法律文件： １、项目建设用地规划许可证或（项目类）

律师房地产法律服务的内容

律师房地产法律服务的内容 房地产建设项目一般周期长，通常可以分为以下四个阶段。由于每个阶段的特点不同，律师在每个阶段所提供的法律服务也有所不同： 1．建设项目工地的前期开发阶段 前期准备工作主要包括计委对房地产项目进行立项审批，规划部门对项目进行规划审批，进行施工设计，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。我们所说的五证中的三证(《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《建设工程规划许可证》)都是在这个阶段取得的。而《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在这个阶段，律师的主要业务包括：(1)保证开发商取得土地的合法性。从驭得土地的方式、审批的程序到签订具体的土地出让、转让合同律师都应当把好关”，比如说有的地方存在违规批地问题，交付的土地没有“七通一平”等情况，对这些问题，律师都要从合法的角度做好审查。(2)本阶段涉及的合同较多，可能会有《房地产出让合同》、《房地产转让合同》、有关市政配套的一系列合同等等，律师一定要做好合同的洽谈、起草、审查、订立工作。因为这些合同都是后一开发阶段的基础合同，不能出现任何的疏漏和瑕疵。(3)这个阶段，涉及的行政审批较多，即使在目前很多地方有审批大厅，简化了办理程序、审批事项、审批环节，但大大小小也涉及到40余项的审批(各地尚有不同)，律师要协助建设单位进行审批、请示、报告，缩短审批时间，使得工程顺利开工进展。(4)在土地的前期开发过程中，协助建设单位向有关部门做好请示、报告工作。 2．项目的建设施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是旁地产开发的重要阶段，开发商在这个阶段委托有资质的公司进行项目设计、项目施工、项目监理，并组织项目的交接验收。在本阶段，为了更快地收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。

房地产企业法规大全(律师必备)

房地产企业法规大全(律师必备)

房地产企业实用法律法规大全-法律法规 房地产法规 一、综合10 中华人民共和国城市房地产管理法（1994.7.5）10 国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（2003.8.12）18 关于整顿和规范房地产市场秩序的通知（2002.5.23）21 关于进一步做好整顿和规范房地产市场秩序有关问题的通知（2002.8.7）26 二、房地产用地27 （一）一般规定27 中华人民共和国土地管理法（1998.8.29）27 中华人民共和国土地管理法实施条例（1998.12.27）40 （二）土地取得47 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 （1990.5.19）47 城市国有土地使用权出让转让规划管理办法（1992.12.4）50 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（2002.5.9）52 协议出让国有土地使用权规定（2003.6.11）55 关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知 （2002.8.26）58 国土资源部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地

问题的通知（1999.9.22）60 划拨土地使用权管理暂行办法（1992.2.24）63 国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定（1998.2.17）67 上海市房屋土地资源管理局关于《上海市土地使用权出让办法》第三十一条适用范围的解释（2003.2.26）70 上海市土地使用权出让办法（2001.5.14）71 市政府关于批转市房地资源局等四部门制订的《上海市土地使用权出让招标拍卖试行办法》的通知（2001.7.26）77 关于商业等六类内资项目用地实行土地使用权出让有关问题的通知（1995.1.1）82 关于土地使用权拍卖有关问题的函（1999.9.15）84 关于依法收回国有土地使用权后停止办理该地块房地产转让登记的通知（2002.8.26）86 （三）土地权属86 土地登记规则（修正）（1995.12.28）86 关于土地使用权抵押登记有关问题的通知（1997.1.3）96 国家外汇管理局关于外商收购境内土地使用权外汇登记有关问题的批复（2002.7.4）98 关于印发《确定土地所有权和使用权的若干规定》的通知（1995.3.11）100 土地权属争议调查处理办法（2003.1.3）106 （四）土地开发、建设110

房地产与建筑律师业务

房地产与建筑律师业务 房地产与建筑工程律师业务是本站律师最具优势的律师业务之一。本站拥有一流的房地产法律专家。 本站有多位律师曾供职于河北省大型房地产开发和建筑工程企业，他们曾有机会以企业法律顾问的身份见证和参与了河北省人民政府试探性出让土地到房地产业发展成为地方经济支柱的全过程. 他们在房地产与建筑工程法律领域的丰富阅历和他们对不断涌现的新点、难点问题孜孜不倦的探索精神使他们有能力向您提供国内最具专业水平的房地产法律服务。 具体业务详见以下内容： 一、房地产项目的立项与审批律师业务 1、协助开发商拟定项目可行性研究报告、合作开发方案； 2、协助开发商在立项阶段草拟、修改有关的法律文件，顺利取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、拆迁许可证等相关证件； 3、协助开发商审查国有土地使用权或土地划拨使用权出让合同，并领取土地使用权证书； 4、协助开发商制定拆迁安臵协议； 5、协助开发商草拟、修改有关的合作协议； 6、协助开发商拟定短期或长期信贷业务； 7、协助开发商洽谈开发项目的保险事宜。 二、房地产项目用地的取得 以招投标方式受让土地使用权

1、协助开发商审查国有土地使用权出让合同，并领取土地使用权证书； 2、协助开发商编制土地使用权招标法律文书； 3、协助开发商草拟、修改竞拍所需相关法律文书； 4、协助开发商草拟、修改土地转让申请，并领取土地使用权转让登记表； 5、协助开发商草拟、修改土地租赁申请，并领取土地使用权租赁合同； 利用股权转让的办法实现项目转让 1、协助转让当事人拟定可行性的出让方案，及相关的法律文书的草拟、修改工作； 2、协助受让当事人拟定可行性的转让方案，及相关的法律文书的草拟、修改工作； 3、协助制作、审查房地产项目转让合同。 三、建设工程招标活动 1、协助审查招标人的主体资格； 2、参加投标决策论证； 3、审查投标人提供的招标文件是否齐备、是否符合法定的形式要件，文字表达是否清楚； 4、协助投标人制作投标文件，使之对招标文件作出实质性响应，同时防止因重大偏离而导致投标失败； 5、协助投标人按照招标文件的要求进行投标文件编写、密封及送交，避免因文件、资料及其送交程序瑕疵而导致投标工作失败； 6、指导投标人按照招标文件的要求交纳投标保证金（押金）； 7、协助或代理投标人对投标文件进行修改或撤回； 8、参加评标活动中的质疑环节（答辩会），保证投标方向的答复内容及方式合法有效，避免因现场答复不规范而导致投标失利； 9、监督招标人（或招标代理机构）按规定程序进行招标工作，必要时代理投标人向招标方提出意见或者异议，直至向有关部门（建委招投标办公室）反映、投诉；

律师担任房地产开发企业法律顾问服务模式与方法探析

市场经济也是法制经济，房地产开发企业的经营、管理和运作除应遵循市场经济的基本规律，还应遵守我国各项法律法规。随着我国法治化进程的加快及民众法律意识的提高，律师的工作已经涉及社会生活的方方面面，在房地产领域也不例外。专业化的法律服务中介机构成为房地产开发企业预防法律风险、规范内部管理、提高运作质量的必然选择。 一、西部律师为房地产开发企业提供法律服务的现状 在上海、广州、深圳、北京等经济较发达的地区，以及中西部省份的一些省会及经济较发达城市，律师正不断拓展参与房地产开发建设的深度和广度，并且已经积累了许多成功的经验。例如四川泰和泰律师事务所，近年来就专注于房地产领域的法律服务。该所全程参与了成都市多个楼盘的开发建设，目前该所已发展成为在成都地区房地产法律服务领域颇有影响的律师事务所。 但在西部许多经济欠发达的地区，律师在房地产法律服务领域的作为仍然十分有限，一些房地产开发企业并不重视律师在房产开发中的作用。某些二、三线城市的楼盘销售，普遍缺乏律师参与。许多房地产开发企业，对所开发楼盘的宣传力度很大，竭力提高项目的知名度，但却不太注重律师在项目开发中的风险防范作用。许多开发企业重销售业绩，而无视开发企业在商品房销售过程中存在的大量瑕疵。这此企业往往是在纠纷发生之后，才委托律师亡羊补牢，而事后预防

不但会增加企业的成本，有时甚至会对企业声誉造成负面影响。 在经济欠发达地区，房地产开发企业不重视律师的作用，其中的原因是多方面的。笔者认为主要原因有三个方面：一是部分企业主缺乏依法经营的意识。经济基础落后地区，法制建设上或许会相对滞后。相对于严格按照法律规定进行开发建设而言，一些企业主更愿意按照其惯常思维，通过法律之外的各类手法和途径解决问题和纠纷。如果不需要按照法律规定就能解决问题，这些企业主自然没有意愿在聘请律师方面支出成本。二是当地某些规模不大的房地产开发企业缺乏长远规划。基于第一个方面的原因，如果这些企业没有打造品质楼盘、创立百年老店、不断做大做强的战略规划，那么他们开发某个楼盘，也许仅以短期盈利为目的，不会把更多的精力投到依法运作之上。三是西部地区许多律师事务所自身的缺陷。在这些经济欠发达地区，存在许多作坊式的律师事务所，规模小、人员散、管理水平低、综合能力弱，缺乏为房地产开发建设提供全程法律服务的实力，导致房地产开发企业对这种律师事务所缺乏信任。上述因素的存在，导致西部律师整体上为房地产开发企业提供法律服务的业务量上还有很大的提升空间。 二、律师为房地产开发项目提供全程法律服务的目标和内容 尽管西部律师在房地产法律服务领域的参与度不尽如人意，但就房地产法律服务市场而言，律师有广阔的发展前景。西部地区的律师可充分借鉴沿海地区、经济较发达地区房地产律师的成功模式，努力提高自身的执业素质，拓展在房地产开发领域的业务。笔者所在的四

律师为房地产企业提供法律服务

律师为房地产企业提供法律服务，目标就是通过提供过程和流程的专业化服务，做到事前预防、事中控制、事后救济，最大程度的避免或减少项目建设中可能出现的疏漏和失误，最大程度的降低项目风险和造成的损失、提高项目赢利能力。律师提供房地产项目法律服务，包括诉讼和非诉讼领域。诉讼中存在的失误和疏忽、漏洞，正是在非诉讼服务中注意避免的重要内容和关键环节。笔者斗胆就律师担任房地产企业法律顾问的服务内容及模式和方法进行诠释，不成熟之处还需在实践中总结完善。 一、房地产项目的法律服务内容 (一)立项与审批 任何一个房地产开发项目都要经过建设行政主管部门和计划行政主管部门的立项审批。房地产开发企业首先要向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书、编制项目建议书。规划要点是计划立项或建设工程可行性研究的规划基本依据。项目建议书是开发企业或其主管部门拟制的就有关开发者、开发内容、规模、期限、方式、投资总额与注册资本等的说明。开发企业向计划主管部门申报立项、提交项目建议书，计划主管部门与建设主管部门经过审查并与其他有关部门协商后做出是否批准的决定。在项目建议书批准后，开发企业应当按照项目建议书批准文件的规定编制可行性研究报告，并报计划主管部门和建设主管部门审查批准。在可行性研究报告批准后，开发企业应向规划管理部门申报项目选址、定点，规划管理部门经过初审并会同土地管理部门及其他有关部门的意见后，提出复审意见报政府批准后核发项目选址规划意见书，对项目用地的位置、面积、范围等提供详细的意见，并同时下达规划设计条件。开发企业完成方案设计后，向规划管理部门提出审定申请。通过审定的设计方案，是编制初步设计或施工图的依据，也是取得建设用地规划许可证的必备条件。开发企业依据审定的设计方案通知书和可行性研究报告批复，在规划管理部门征询土地及拆迁部门有关用地及拆迁安置的意见后，由规划管理部门核发建设用地规划许可证，该证是取得土地使用权的必备文件。开发企业取得建设用地规划许可证后，应当向土地管理部门申请领取建设用地批准书，并与具备相应资质的规划设计和建设设计单位签订项目规划设计和建设规划设计书面合同，组织勘察、规划和设计工作，形成初步规划设计方案。依据审定设计方案通知书、计划主管部门批准列入年度基建项目的计划文件、有关施工图纸和资料等，开发企业应向规划管理部门申请获取建设工程规划许可证，至此建设工程规划设计工作即告完成。 （二）项目用地的取得 房地产项目用地的取得，可以通过招拍挂方式，或者转让土地使用权方式，或者利用股权转让方式，或者通过参与国企改制而获得土地使用权。 通过招拍挂出让方式取得土地使用权，应当依据国土资源部于2002年5月发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》进行。依据该规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，因此，以招拍挂方式取得国有土地使用权已成为土地市场取得一手地的主要方式。 以出让方式取得国有土地使用权后，转让国有土地使用权的，转让方和受让方应共同向土地管理部门提出土地转让申请，提交《土地使用权转让合同》、《国有土地使用权出