房地产“新政”下房地产开发企业面临的新问题与应对

房地产“新政”下房地产开发企业面临的新问题与应对

2006年5月17日，温家宝总理主持国务院常务会议，针对房地产存在的问题，会议提出了六条有针对性的建议，被业界称为“新国六条”。其主要内容是：。2006年5月29日，国务院办公厅转发建设部九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》其主要内容是：。新的调控政策已经开始，对房地产开发企业来说，这些新的政策的出台会对房地产开发企业带来什么样的影响呢？房地产开发企业应如何应对这些新问题，怎样做出相应的调整，来适应新的房地产开发趋势。笔者欲对这个问题谈谈自己的看法，并与各位同仁交流。

一、房地产开发企业将面临更大的资金压力;

房地产开发资金来源的两个主要组成部分增速呈现出两种不同的变动趋势，一方面说明了由于买方对市场预期的不确定性，购房行为的观望态度依然较浓，另一方面也说明房地产开发企业面临不断加大的资金压力，不得不想办法自筹资金，开发企业依然面临较大的资金压力。（随着土地、信贷等各种宏观政策的出台以及市场化程度的推进，房地产市场不断走向规范化。透明的土地出让制度、严格的开发资质要求都使房地产开发商的资金压力空前增大。在这个优胜劣汰的过程中，谁的资本运作能力更强，谁就更容易在激烈的竞争中取胜。因此，业内人士认为，房地产业已经由过去的“关系竞争”转入“资本竞争”的新阶段。

当房地产业高度依赖银行信贷时，获取银行授信的能力成为检验房地产企业资本竞争能力的重要指标。而银行决定授信与否，授信多

少则主要依据企业的资信情况。在这种前提下，房地产企业加强资信建设就显得尤为重要。

宏观调控增加资金压力

国家对房地产市场进行大范围的宏观调控始于2003年，甚或更早。

2003年6月，央行发布“121”号文件，对房地产开发过程中流动资金贷款、房地产企业自有资金比例、土地储备贷款，建筑施工企业流动资金贷款、个人住房信贷发放标准等7个方面的内容做了严格规定；2004年4月央行提高金融机构准备金率；同年5月，国家三部委联合下发《关于进一步加强产业政策和信贷政策的协调配合，控制信贷风险有关问题的通知》；10月，市场议论已久的加息成为板上钉钉的事实。这一系列密集而来的宏观调控政策给开发商的资金运转带来了空前的政策冲击。

进入2005年，土地和信贷继续成为国家调控房地产行业的重要手段。安博尔中诚信评级倾力打造最具影响力信用品牌。“8·31”大限、“招拍挂”使土地出让告别了长久以来实行的协议出让方式，增加了土地出让成本。今年8月份，华润置地以高于起拍价近3倍的价格拿下了清河一块用地。业内人士论及此事时都认为，在土地实行协议出让的时期，地价根本不可能会卖得这么高。

虽然，公开“招拍挂”的土地出让政策增加了土地价格上涨的预期，但为了赶搭2008年以前的最后一班车，去年以来不少开发商还是加快了土地储备速度，这使开发商的资金链条绷得更紧了。

与此同时，银行紧缩银根、开发商自有资金比列提高等各项金融政策进一步加大了开发商的资金压力。作为开发商自筹资金的重要组成部分———住房按揭贷款也面临大幅缩水。另一方面，宏观调控引发市场陷入观望，房地产交易连续数月疲软，现金流回收速度进一步放缓。凡此种种使开发商的资金压力骤然紧张。

银行信贷仍是重要来源

随着金融市场的进一步开放，日渐增多的房地产金融产品为房地产企业筹措资金提供了更多的选择。一时间，上市融资、引进风险投资、使用基金投资、推行房地产信托等筹资方式在房地产市场上你方唱罢我登场。知名投资银行美林3000万美元注资银泰中心，摩根斯丹利4亿元投资富力双子座等等，外资投资房地产的消息此起彼伏，好不热闹。

诚然，大量外资参股对缓解房地产企业的资金压力产生了积极的作用。但客观地看，并不是所有的房地产企业都能达到上市资质，都有运作房地产信托的能力。整体而言，现阶段房地产行业仍高度依赖银行信贷。

据国家统计局统计，2004年房地产开发资金共筹措17168.8亿元，其中“定金和预收款”占全部资金来源的43.1%；房地产开发企业自筹资金占资金来源的30.3%；银行贷款占资金来源的18.4%。但实际在房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银

行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。由此，一些业内人士指出，80%左右的房地产土地购置和开发资金都直接或间接来自银行信贷。

房地产业步入资信时代

资金实力与市场诚信度客观上已经成为考察一个企业能否长远发展的重要指标。越来越多的房地产企业意识到，没有资信就不可能把企业做大做强。

中远房地产开发有限公司总经理李明认为，资信是企业核心竞争力的前提和基础，对企业的发展具有长足的影响。他说，资信与企业的品牌一样，虽然无形，却有强劲的生命力，积累的越多，其所创造的价值也将更多。

当代置业总经理韩凤国也表示，资信是企业可持续发展的首要条件。没有资信的企业就不可能赢得市场，更遑论争当百年老店。“房地产企业涉及社会的方方面面，既接触上下游产业的供应商，也免不了与各个行政部门打交道，顾客更是最直接的终端服务对象。一个房地产企业如果缺乏资信，将寸步难行。”他说。来源：新华网信用中国编辑：余竹娟

二、房地产开发的成本控制对企业来说更为重要

[摘要]实现房地产项目经济效益的最大化，要加强成本控制与管理。本企业内部管理、项目立项、工程设计、项目实施等几个方面简单阐述如何对开发项目进行成本控制和管理。

[关键词]企业内部管理、目标成本、成本控制、管理

房地产行业因为其具有资金投入量入、建设周期长、专业性强、受政策及市场不稳定因素影响大等特点，因此，该行业成为公认的高风险行业。随着房地产市场的不断规范和竞争的不断加剧，房地产投资效益的高风险高回报时代已经成为过去，在现在的房地产开发投资中，要实现开发项目的最大经济效益，就必须要对项目开发成本进行有效的控制和管理，实现集约效益型开发，从而真正实现开发利润的最大化。下面就说说如何房地产企业内部管理、项目开发过程的几个重要环节对房地产开发成本进行控制和管理。

一、加强企业内部的成本管理意识

1、树立企业决策者及管理人员的成本管理意识

长期以来，受旧的开发模式及传统观念的影响，很多开发企业缺乏成本管理意识，尤其是企业决策者及管理人员，通常采用的是以事后核算为主的静态成本管理模式，没有明确系统的成本管理目标，往往是走一步看一步，计划无法跟上变化，这种盲目的粗放式管理最终将导致项目目标成本的不可控制性。要想在竞争日益激烈的房地产市场获取较大的经济效益，首先就要在企业管理者中树立竞争意识，优化成本管理模式；对土地获取、融资方式、资金风险、项目定位、管理手段等几个重要环节做好科学全面的系统分析，使之达到“行之有效”。其次，对于项目开发要有详细的评估和预算，针对项目的特点

及相关影响制定相应的目标成本和目标收益，多做调查研究，在可能的情况下要让目标成本尽可能详细，甚至包括一些不可预见的成本支出及风险系数，把成本预算系统化并编制成册，这样便于实施过程的核查和控制。

2、强化企业内部的成本意识

项目开发的成本控制，也不能完全依赖于决策管理层，还需要在企业内部建立一套完善的成本管理制度及体系。比如实行成本控制管理的约束机制和激励机制，对每个部门每位员工分期分别进行考核，建立企业内部效益增长与员工利益成正比的分配制度，落实成本管理的奖惩方案，将责、权、利落到实处，做到奖惩分明，形成降低成本提高企业效益为中心的合力，增加企业的凝聚力，培育以效益为中心的企业文化，让所有员工的共同努力，树立员工的主人翁意识。另外，对于直接参与成本管理的组织者，如工程部及财务部，要定期做好专业知识培训，提高企业的整体素质和管理水平，从而提升企业的竞争力。

二、项目立项阶段，作好目标成本预测

进入项目立项阶段，企业首先要做好调查研究并收集大量的市场信息。房地产价格主要由所处地段、土地价格、环境配套、户型、市场竞争度、市场购买力等因素决定。在项目定位及预算上，企业要充分考虑到这些因素，可以根据市场价格采取拟定目标利润的办法来推

算项目的目标成本，再将目标成本按期间费用和开发成本进行分类和分解。在正确划分成本项目基础上，对各环节支出确定开支范围及拟订费用标准，根据目标成本预测各项剩支出，预订支出计划，让目标成本及目标利润具有可预见性和可控性。

三、项目设计阶段，成本控制的重头戏

可以说，在搞好管理的基地上，项目设计阶段是控制开发成本实现经济效益的最直接最重要的环节，因为设计阶段可锁定可控成本的90%以上。房地产项目设计阶段一般可统分为初步设计和施工图设计。这两个阶段可以分别确定具体的技术经济指标，每一项指标都关系到项目的开发成本。整个设计阶段既是目标成本进一步优化的阶段，又是具体分解成本并进行落实的阶段；在这个阶段，成本管理要掌握一个重要原则，那就是已经确定的目标成本只能优化不能超标。在具体设计阶段应具体抓好以下几方面的工作：

1、项目设计委托时，要向设计单位及设计人员提供

尽可能详尽的准确的相关设计资料及各种技术经济指

标，明确项目开发的定位、工程建设成本范围、质量

及效果，特别要强调设计方案的“经济”“合理”，

在保证工程质量的前提下尽可能从源头上作好成本节

约。具体内容包括规划、户型、功能、环境配套、结

构设计等。

2、初步设计完成后，房开企业要认真审查比对，不

能过分依赖于设计部门。这一阶段十分重要，着重应

注意的是设计方案是否达到所要求的各项技术经济指

标，整个设计思路是否经济合理。这里的“合理”包

含两种意思：一是布局是否合理，比如户型功能，是

否充分考虑最大程度上满足现代人们的日常生活居住

的需要；再如环境配套设施，是否从“以人为本”作

考虑。这两点都是影响房屋销售的主要因素，因为我

们在销售过程中发现很大一部分购买者对户型和环境

配套看得很重，甚至超过了对价格的关注。二是经济

性是否合理，比如建筑设计时可将功能分区相对集中，尽量避免不必要的装饰及过多的悬挑，建筑尺寸要符

合模数，尽量采用经济尺寸等；另外在环境配套上要

做到经济实用、美观舒适，不求奢华但求新颖。在全

面审查后，针对各项技术经济指标对设计方案提出合

理化的更正及修改，尽可能做到详尽周到，避免设计

返工；其次，对修改后的设计方案发从新进行成本预

算并再与目标成本进行对照，这样做目的是为了避免

超预算设计。

3、施工图设计阶段，这是控制工程成本最主要的一

环。设计过程中，有些工程设计人员只注重设计“质

量”及设计期限，没有更多的考虑设计对工程建设成

本的重大影响。因此要十分注意：比如1、建筑结构

形式的采用；在满足抗震及安全功能的前提下，根据

建筑体量尽量采用成本较低的结构形式。比如能够采

用砖混或混合结构的，原则上不采用框架结构。2、基

础结构形式的选用必须依靠真实的地勘资料并对持力

层进行认真选择。避免在施工时出现超深或返工现象。

3、结构配筋量标准不一；有些设计人员为了减少工作

量，对配筋时及截面不进行单独计算，统一配筋；比

如对现浇板不分开间大小，设计统一厚度及配筋，这

是十分浪费的。4、安全系数系数取值偏大；如：结构

安全重要性等级及非抗震、抗震等级的选用。这些都

将对设计结果产生很大的影响。5、结构按取大值的方

式进行统一标示或作文字简单说明。以上设计毛病是

控制工程成本不可忽视的问题，在施工图设计完成后，

除了要提交设计审查部门外，还要专门组织专业管理

人员对施工图进行细致的审查，对施工图中存在的影

响工程质量及工程成本的问题及时与设计人员进行沟

通并更正，避免不必要的损失及浪费发生。

四、项目实施阶段，可以从以下几方面考虑：

1、针对现代商品房购买者大都需要进行二次装修的

特点，对于商品住宅可以采取修建毛胚房的做法来降

低工程成本。比如室内给水、照明线路的普设、楼地

面工程、内墙面装饰工程、木作工程等，都可以实行

甩项。这样做既可以节约工程成本又可以节约建设工

期。

2、加强现场管理。严格督促施工方按图施工，严格

控制设计变更及材料代用，对必要的变更要做到先算

账后花钱。做好现场各种施工记录，做好材料进料抽

检工作，及时掌握各种材料的市场价格信息，在保证

质量的前提下尽可能将工期提前。

3、充分调动现场管理人员的积极性，实行效益奖励

制度。在施工过程中，如有人发现施工图设计错误或

不合理，在确认的情况下可以根据其节约效益给予适

当的经济奖励。

4、对施工进度款的拨付要严格签认及审查制度，实

行多级管理多级控制。比如对工程量的审查，要做到

不多算、不重算，谁签字认负责。另外，对定额取费

的选择要根据施工合同进行严格查核，对就高不就低

的项目要坚决纠正。

房地产开发项目的成本控制与管理是一个多阶段的、动态和复杂的，要想在市场竞争及风险中立于不败之地，并为企业赢取较大的赢

利空间，就得认真做好开发过程各个环节的成本控制和管理工作，在企业内部建立一套完善的成本运行体系，只有这样才能为企业的长足发展奠定坚实的基础。

三、房地产开发的风险将会增大

对策

一、关心各地地方政策的出台

此项政策本身来说，操作难度也不会太小，例如90平方米以下套型必须占总面积的70％以上的要求，不仅会增加开发商部分成本，地方政府如何向开发商分配套型额度也是一大难题。（来源：第一财经日报）

“国六条”实施细则重在落实

“国六条”实施细则昨日终于出台。和以前的调控措施相比，此次的实施细则并没有多少更为严厉的措施，而是把之前的措施进行重申和量化。可以说，这些政策的实施效果如何，将取决于地方政府下一步的执行决心和执行力度。

房地产业是我国新的发展阶段的重要支柱产业，和房地产相关的税收和土地转让收入已成为许多地方政府重要的经济来源。仅在2005年，全国土地出让总价款高达5505亿元。在现行体制下，由土地产生的资产性收益和大部分税费归地方所有，逐渐造成地方政府高度依赖土地收益，一些地方政府从自身利益出发，或明或暗地支持甚至推动房地产市场价格上涨。

调整住房供应结构已经提出多年，但笼统地要求地方政府增加中低价位、中小套型商品住房以及经济适用房和廉租房的供应，对地方政府并没有多少约束力，中央的政策在实际执行上大多“变了味”，多数城市大户型当道而难觅中小套型住房，经济适用房和廉租房的建设则是蓝图规划多而实际建成少。

就以廉租房制度为例，虽然从1999年开始，建设部就陆续出台了一些廉租房的政策，但时至今日，廉租房建设在许多城市依然处于空白状态。根据建设部的通报数据，截至2005年底，全国尚有70个地级市以上城市尚未实施廉租房制度。

对此现象，国务院办公厅在转发九部委实施细则时明确要求，各地区、特别是城市人民政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制。

为了强化地方政府的责任，此次出台的九部委实施细则对地方政府的责任进行了量化，明确提出“双70%”的要求：凡新审批、新开工

的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。

量化了指标，当然还需要明确相关奖惩措施。据悉，国务院有关部门要组成联合检查组，对各地2005年以来落实中央关于房地产市场调控政策的情况进行一次集中检查。对宏观调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆迁问题较多的城市，要予以通报批评，并限期整改。

必须看到，检查只是宏观调控中的行政手段之一，如何更有效地通过体制、机制建设

二、研究各地的住房规划，以适应市场;

莫纪宏说，目前的房地产市场不具有开放性，城市房地产开发的规划以及城市发展的格局，都没有经过充分论证，在一定程度上导致了一些地方城市规模的无序发展。房地产开发中暗箱操作的现象比比皆是，开发商的利益往往与政府主管部门、银行等纠结在一起，形成一个与广大消费者对抗的特殊利益群体，使房地产市场不能完全按照市场规则来运作。

三、加强成本控制

四、密切关心银行具体信贷的变化

房地产开发经营与管理考试试题及答案(精品文档)_共7页

2009年房地产开发经营与管理考试试题及答案解析2009年房地产开发经营与管理试题 一、单项选择题（共35题，每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答案卡上涂黑其相应的编号） 1．对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。 A．设计寿命B．经济寿命 C．法定寿命 D．自然寿命 2．地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（）的特性。 A．变现性差 B．易受政策影响 C．依赖专业管理 D．效益外溢和转移 3．甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。 A．甲物业投资风险大 B．乙物业投资风险大C．甲、乙物业的投资风险相同 D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小 4．如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0．23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（）。A．10．38% B．11．07% C．12．45% D．13．62% 5．2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万ｉn2，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡，可供出租的住宅面积为450万㎡；当年销售和出租的房屋总面积为2750万Ｉ112，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。该市2008年住宅市场吸纳率为（）。A．71．11% B．88．89% C．91．67% D．93．33%

房地产企业房地产开发与管理制度

房地产开发与管理 第一节房地产开发 第二百六十三条计划、立项。 1.计划。公司（指从事房地产开发的全资或控股公司）办公室负责编制项目的年度房地立开发计划和预测本年度在建工程完成情况，经公司经理批准后，报集团公司统一上报国家计划部门，申报基建计划。 对未列入年度市有关部门办理补充计划和立项手续，关负责跟踪与落实。 基建统计报表，由公司办公室负责编制与上报。 2.立项。凡自有土地或合作、合资、投标等土地的房地产开发，均由办公室负责立项报批，工程部予以配合，并进行项目的可行性研究。 项目的立项，投资总额在100万元以下的（含100万元），由经理批准：100万元至200万元的（含200万元），由总工程师批准：200万元以上的，由集团公司总经理审批。 凡未按上述规定和审批程序批准的，不得立项，不得签定合同或协议。否则，造成经济损失的，要追究有关人员的责任。 第二百六十四条前期开发与规划、设计。 1.前期开发。办理用地红线、征地、合作或合资的谈判，联系缴纳地价和市政配套费、拆迁，委托测量与勘探、委托规划与设计（扩初阶级）等前期工作及有关报批事项，均由办公室负责。 与此有关的合同（协议），亦由办公室草拟，按审批权限规定上报审批。 2.规划、设计。 （1）建设项目的规划、设计，凡公司设计室自己能够承担的均由设计室承担，设计室承担不了的，才委托进行设计。 （2）委托设计采用投标方式。规划设计委托前，办公室要编写设计项目委托书，经经理批准后，才正式

抽设计单位委托设计。 施工图设计阶段，由工程部负责，直至完成施工设计及设计交底、图纸会审。 无论是扩初阶段，还是施工阶段，未经经理许可，任何人不得擅自提高或降低设计标准。 （3）设计室进行设计应遵守基建设程度，对各类工业与民用建筑的新建、扩建、居住小区、工业区规划及市政工程等，在设计室级别围的，均应积极地承担设计任务：对公司的工程项目，更应积极组织力量完成。 （4）设计室对外承接设计任务时应与建设单位办理设计项目任务委托手续。建设单位需向设计室提供下列资料：当处基建计划指标或其他有效文件，建筑红线图、设计要求与工艺资料，地形图和工程地质勘察资料等。设计室设计收费标准，按市政府有关规定执行。 （5）设计室建立工序管理体系：

房地产业企业文化比较(1)

房地产业企业文化比较 企业文化概述 企业是一种以经营为手段，以营利为目的的经济组织。企业这种经济组织的生存和发展行为的实施同其他社会行为一样渗透着文化底蕴。企业文化作为企业组织和员工行为的一种精神显现，更能折射出一个企业综合素质的优劣。成功的企业都具有强势文化，即全体员工都从内心深处认同并自觉遵守公司价值观、制度、行为方式，认可并热爱公司的标志、品牌形象，企业具有强大的内部凝聚力。因而，培育优秀的企业文化，滋养和提升企业的核心竞争力，是中国企业走可持续发展之路的一种战略选择。 企业文化形成使得企业这个团队中的每个员工已不再是松散的个体，而是对企业的愿景、使命和核心价值有着共同认知的一分子。在企业文化的构成中，“愿景”是企业对未来所想达到的理想状态的描述，是对未来的期望和追求，它能够召唤并驱使人们努力奋斗，鼓舞并激发员工全心全意地投入和奉献；“使命”指出企业努力的重点和方向；“核心价值”则是指导员工日常行为，并且改善对外界环境的适应力和内部协调的一些准则。企业的愿景、使命、价值观不单单是口号，还必须落实到每个员工的行为中去。 在企业文化的建设上，需要企业的领导者将这一系列的理念融入到企业

组织的结构设计，组织的系统和程序，组织的各种仪式，组织的哲学、信条，有关重要事件和人物的宣传上，企业标示物的设计等方面，使企业的文化理念深入人心，成为每个团队成员自觉的行为指南。需要强调的是，不同的国情有不同的企业文化，比如中国的企业文化讲究亲情，日本的企业文化要求忠诚，美国的企业文化重视契约；即使同一传统文化背景下，不同的企业也有不同的特点，只有适合本企业境况、能有效增强团队凝聚力，推动企业持续快速发展的企业文化，才可称得上优秀的企业文化。 当一个企业确立了自己的愿景、使命和核心价值之后，企业的组织机构、组织规则和运作方式随之与其趋向一致。共同的言行之中，团队成员之间也会产生共同的感觉，更易于进行开诚布公地交流和沟通，更能赢得相互信任和支持。为了实现团队远景目标，企业领导者更注意建立科学的竞争和激励机制。在这种良性运作机制中，更能体现管理的公平、公正和心从为本，在企业创业的舞台上，每个人都可以展露才干，在努力奉献企业的过程中，个人的期望和自我实现的需要大多会得到满足。当每个人都充分发挥了个体积极性的时候，企业的工作绩效将产生巨大的增长。由于良好的企业文化的作用，团队之间的协作精神会大大增强，企业管理渠道畅通，从而获得企业管理成本的降低和经营绩效的提高。 任何一种企业文化在被团队认知的同时，还具有一种外向X力。企业的愿景、使命和核心价值，既要传播，还要每个成员付诸行为。传播的途径和手段是多样的，广告、宣传报道、建筑和物品标符、文字描述、口头宣讲等，

房地产开发经营与管理模拟试题(附答案)

房地产开发经营与管理第一套模拟试题 一.单选题： 1.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金400元/m2．年,则其面临（） A．市场供求风险 B．周期风险 C．变现风险 D．通货膨胀风险 标准答案：d 解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。 2.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10％，这是基于（）的考虑结果。 A．大陆政策多变 B．占领世界投资市场 C．风险转移 D．投资组合 标准答案：d 解析：投资者是在一个固定的预期收益率下使风险降低或是在一个预设可接受的风险下使收益最大化的投资组合。也就是说既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。 3.个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（） A．系统风险 B．资本价值风险 C．比较风险 D．个别风险 标准答案：d 解析：个别风险是投资者可以控制的风险。 4.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金每平方400元．年,则其面临（） A．市场供求风险 B．周期风险 C．变现风险 D．通货膨胀风险 标准答案：d 解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。 5.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的01％，这是基于（）的考虑结果。 A．大陆政策多变 B．占领世界投资市场 C．风险转移 D．投资组合

如何做好房地产企业文化

如何做好房地产企业文化与其他行业相比，房地产行业有鲜明的特殊性：一是地产产品的生活关联度最高；二是产业链涉及行业最广；三是动用社会资源最多；四是客户参与度最高；五是市场需求的差异性最大。由于行业本身的特殊性，使我们更加认识到房地产企业文化及价值观对社会生活的影响是极其广泛和深远的。 一、房地产企业建立企业文化的必要性 在每一轮发展周期中总会有一些企业被淘汰出局，在城市文明的建设中有些发展商仅仅是扮演了商人的角色，仅从追求眼前利益出发来经营企业，往往就牺牲了社会的长远利益而形不成企业正确的价值观。不同的企业文化决定了企业不同的发展命运，实践证明根植于企业经理人员内在的企业文化和价值伦理才是企业获胜的最重要的基因。 正如IBM创始人托马斯说：一个公司的成败，并非得力于组织形式及行政技巧，而在于信念的力量，以及信念对组织成员的吸引力。信念给人以灵魂，没有什么能比灵魂更能让组织成员产生驱动力的了。 纵观我国企业的成长历程可以发现企业管理经历了三个阶段：一是经验管理阶段；二是以制度管理为主的科学管理阶段；三是文化管理阶段。从房地产业发展来看目前大多数企业还停留在前两个阶段。由于信息更新的速度在加快，因此经验的贬值也在进一步加速。如果企业仍然过于依赖自己过去的经验，那么对于外界变化的适应能力就会减弱，这对企业的发展是非常不利的。如果企业处在以制度管理为主的阶段，那么应该认识到制度只是“止动力”而非“牵引力”，要想让员工自动自发的工作，让企业快速发展起来仅依靠制度是远远不够的。而企业文化的建立对于企业长期业绩持续增

长具有很重要的价值，员工在同一个组织里可以使用“同一种语言”，唱“同一首歌”，不仅大大提高了企业的工作效率，也极大的调动和发挥了员工的参与意识和创造精神，根据房地产企业自身的特点及众多因素的复杂性可看到文化管理将是众多企业特别是房地产企业管理的必由之路。 二、建立房地产企业文化的新思维 房地产企业应该建立怎样的文化才能有力的推动企业的发展。 首先，房地产企业要建立符合时代特色的企业文化。由于我国房地产已从第一阶段的人去被动的适应房子和第二阶段房子适应人某方面特殊的需求发展到了第三个阶段房子如何引导人的生活方式。因此企业文化需要具有前瞻性和现实指导意义，引领企业在做产品之前首先尊重文化、自然和历史，在地块的文化坐标上构筑百年建筑。 其次，要建立指导企业创造特色品牌的企业文化。企业文化要有鲜明的独特性。这就要求企业从土地规划、产品研发、产品塑造、到客户服务的各个环节应进行深入的市场研究，在追求利益最大化的同时要利用差异化需求增加产品的价值感和附加价值的最大化，同时实现品牌价值和社会效益的最优化。 再次，房地产企业要建立尊重和培养人才的企业文化。由于房地产业是一个高度整合的产业，涉及行业知识面非常广泛，对人才的能力要求极高，因此要建立能够充分尊重、激励、保留和培养人才的文化机制。一个企业的大小实践证明往往取决于人才成长的快慢。因此将人力资源战略的内核作为企业文化是很有必要的。 最后，要建立从“顾问式”营销到“体验式”销售的企业文化。开

武汉有项目的房地产开发商名录

武汉有项目的房地产开发商名录 说明：在售项目数量表示目前在售项目数量，销售金额为2014年全年在该城市的销售金额(通过项目汇总而来)，在售项目数量为零的表面目前没有在售项目，但之前开发过项目的企业。 企业名称在售项目销售金额(万元) 武汉地产开发投资集团有限公司16 321785.2 万科企业股份有限公司12 657125.01 保利房地产（集团）股份有限公司11 787971.47 湖北福星科技股份有限公司10 401497.18 金地(集团)股份有限公司9 375792.35 纵横(武汉)盘龙城置业有限公司8 111918.74 广州广电房地产开发集团有限公司7 247644.88 新长江地产有限公司7 54252.92 百步亭集团有限公司 6 107092.83 保利置业集团有限公司 6 303444.33 武汉光谷联合集团有限公司 6 64835.09 武汉联投置业有限公司 6 360882.13 武汉三江航天房地产开发有限公司 6 89783.02 新世界中国地产有限公司 6 206440.39 中国中建地产有限公司 6 156748.33 恒大地产集团有限公司 5 237691.37 上海绿地（集团）有限公司 5 180965.28 武汉九坤房地产集团有限公司 5 25720.79 中国宝安集团股份有限公司 5 32324.63 湖北清能地产集团有限公司 4 254090.55 湖北人信房地产开发有限公司 4 126447.85 华润置地有限公司 4 206874.03 庭瑞集团股份有限公司 4 73836.46 武汉南国置业股份有限公司 4 189291.61 武汉三金房地产开发有限公司 4 54781.57 大华（集团）有限公司 3 36790.56 大连万达集团 3 329182.43 汉飞投资控股集团有限公司 3 20635.84 湖北长城建设实业有限公司 3 28275.79 美好置业集团股份有限公司 3 154418.48 普提金集团有限公司 3 81130.03

房地产开发企业会计分录(超全)

房地产开发企业主要会计分录 1、资产类主要会计科目核算： 2、（1）现金 3、从银行提取现金 4、借：现金 5、贷：银行存款 6、支取现金或是预支现金 7、借：其他应收账——XX成本类或材料类科目 8、贷：现金 9、（2）银行存款 10、（3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋 和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。 11、①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出 租发票） 12、借：应收账款——XX公司或个人 13、贷：主营业务收入 14、②出让材料而应收取的未收款项 15、借：应收账款——XX公司

16、贷：其他业务收入 17、收回款项时： 18、借：银行存款 19、贷：应收账款 20、（4）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法 21、提取坏账准备金 22、借：管理费用 23、贷：坏账准备 24、发生坏账时 25、借：坏账准备 26、贷：应收账款 27、收回已转销的应收账款 28、借：应收账款 29、贷：坏账准备 30、借：银行存款 31、贷：应收账款 32、（5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。

33、销售商品房而收到的商业汇票 34、借：应收票据——XX公司 35、贷：主营业务收入 36、商业汇票到期： 37、若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议） 38、借：银行存款 39、贷：应收账款 40、若为有息商业汇票 41、借：银行存款 42、贷：应收票据——XX公司 43、财务费用 44、（6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。 45、①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单） 46、借：预付账款——预付承包单位款 47、贷：银行存款 48、拔付承包单位抵作备料款的材料 49、借：预付账款——预付承包单位款

房地产公司企业文化体系

房地产公司企业文 化体系 浙江众安房地产开发有限公司 企业文化体系

文档仅供参考 1应继承的众安隐性文化 (1) 1.1文化继承时遵循的原则 (1) 1.2文化继承的内容 (1) 2提炼核心文化理念 (2) 2.1提炼众安文化遵循的原则 (2) 2.2文化提炼的内容 (2) 3企业文化体系 (3) 3.1文化体系设计遵循原则 (3) 3.2企业核心文化 (3) 3.3企业文化重心 (3) 3.4企业理念识别——MI (7) 3.5企业行为识别——BI (8) 3.6文化视觉识别——VI (11) 3.7文化载体 (11)

1应继承的众安隐性文化 1.1 文化继承时遵循的原则 1.1.1促进企业核心经济发展;能够保障企业核心技术树立起强势品 牌。 1.1.2促进企业员工人格健康成长;在个人素质不断提升的同时保持谦 和敬业。 1.1.3增强企业内部凝聚力;能够保障企业二次创业的阶段人心稳定, 运营正常。 1.1.4增强企业社会美誉度;能够保障企业扩大知名度,赢得社会资源 和支持。 1.2 文化继承的内容

2提炼核心文化理念 2.1 提炼众安文化遵循的原则 2.1.1强调适应再推出发展。最大限度降低文化变革给企业带来的” 磨合之痛”。 2.1.2先继承发扬再矫枉纠偏。继承优秀因子的同时消除不健康的行 为表现。 2.1.3先控制平衡再倡导突破。以追求共性导向凝聚创业人才作为当 前建设之重心。 2.2 文化提炼的内容

3 企业文化体系 3.1 文化体系设计遵循原则 3.1.1 将核心理念具体化,成为工作行为的准则,在行为层面体现出来。 3.1.2 重点突出要有当期针对性,相对体系构建强调逻辑性,易于理解。 3.1.3 语言熟悉,易于宣讲,利与传播。 3.2 企业核心文化 敬业求实 ．．．． 团结进取．．．． 创新高效．．．． 诚信公开．．．． 3.3 企业文化重心 3.3.1 企业三大纪律八项注意 目的:(消除文化分析企业存在三个怪现象:合作观念差、相互信任度低、诚信口碑不够)

房地产开发企业会计实务

房地产开发企业会计实务 一、认识房地产及房地产开发企业 （一）房地产 房地产又称不动产，是房产与地产的总称。其中，房产是指各种房屋财产，包括民用住宅、 工业厂房、商业店铺以及文化、教育、卫生、体育、餐饮、娱乐、办公用房等；地产是指土地财产，包括土地和地下各种基础设施，如供水、供电、供气、供热、排水、排污、通讯等地下管线以及地面道路等。 由于房地产是土地和房屋及其权属的总称，对于土地和房屋可以按以下方法分类： （1）根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》，城市用地可以分为9类：①居住用地；②公用设施用地（含商业用地）；③工业用地；④仓储用地；⑤对外交通用地；⑥道路广 场用地；⑦市政公用设施用地；⑧绿化用地；⑨特殊用地。 （2）按照房屋的使用功能可以分为6类：①居住用途的房屋；②工业用途的房屋；③商业 用途的房屋；④文体娱乐设施；⑤政府和公用设施；⑥多功能建筑（综合楼宇，又叫城市综合体）。 （二）房地产开发企业 1.房地产开发企业的概念 房地产开发企业的前身称为城市建设综合开发企业，是指具有法人资格，以营利为目的，实 行自主经营、独立核算、自负盈亏，主要从事房地产开发和经营活动的经济组织。它从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计、施工建设等过程，建成房地产商品并对外出售或出租。 2.房地产开发企业的经营范围 房地产开发企业的经营范围主要包括以下几方面： （1）土地开发和经营。 （2）房屋开发和经营。已开发完工的房屋，按其用途不同可以分为商品房、投资房、周转

房和代建房等。其中，商品房是指为销售而开发建设的各种房屋; 投资房是指用于岀租经营的各 种房屋；周转房是指用于安置动迁居民周转使用的房屋；代建房是 指接受地方政府和其他单位的 委托而开发建设的各种房屋。 (3)城市基础设施和公共配套设施的开发。 (4)代建工程的开发，是指房地产开发企业接受当地人民政府或其他单位的委托，代为开发建设的各类工程，包括土地开发工程、房屋建筑工程、道路修筑工程，供水、供电、供气、供热管道敷设工程，园林绿化工程、旅游风景工程，以及其他市政公用设施等工程。 此外，许多房地产开发企业具备自行施工的能力，从事建筑安装施工活动，并广泛开展工业、 商业、旅游、饮食服务业以及商品房售后服务等多种经营业务。 3.房地产开发企业的经营特点 房地产开发企业的开发经营活动主要具有如下特点： (1)业务内容的复杂性； (2)协作关系的广泛性； (3)交易方式的多样性； (4)结算关系的复杂性； (5)开发市场的区域性； (6)政策法规的制约性； (7)投资金额的大量性和开发建设的长期性； (8)开发经营的高风险性。 二、房地产项目的运作流程 房地产开发企业将资金投资于具体的房地产项目，包括立项、规划、土地出让或转让、建设、销售或自营

·房地产开发经营与管理考试试题及答案

一、单项选择题（共35题，每题分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（）。A．购买房地产公司股票B．购买土地使用权C．购买新建商品住房D．购买存量商品住房2．下列物业中，属于特殊物业的是（）。 A．在建工程 B．车站 C．购物中心 D．科技产业园区 3．下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（）。 A．变现风险 B．时间风险 C．或然损失风险D．通货膨胀风险 4.投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以（）。 A．提高投资收益 B．降低系统风险C．降低个别风险 D．使投资毫无风险 5.2007年末，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万m２,商品住房3750万㎡，，同期住房空置量为750万㎡,其中经济适用住房空置量为50万㎡，商品住房空置时为450万㎡，则该市2007年末的商品住房空置率是（）。A．9％B．12％C．15％ D．20％ 6.政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（）。 A．产品质量 B．产品性价比 C．规模和结构 D．产品档次 7.下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（）。A．自然周期与投资周期同步变化 B．投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期C．投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期 D．投资

周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期 8．当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用（）。 A．挑战定价法 B．领导定价法 C．目标定价法 D．随行就市定价法 9．某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120㎡以上的住宅供过于求，70re以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（）状态。A．均衡B．周期性失衡 C．结构性失衡 D．区域性失衡 10．某城市2008年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15％的家庭打算当年购房，平均住房需求80㎡／户，则2008年该市新建商品住房的市场潜量是（）万㎡。A．1260 B．1380 C．1440 D．2100 11．下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。 A．学习 B．经济状况 C．对渠道的信赖度 D．购买动机 12．某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（）。A．避强定位方式 B．产品差别化方式 C．对抗性定位方式 D．重新定位方式13．房地产需求市场上普遍存在着"买涨不买跌"现象，产生这一购买行为的主要因素是（）。A．消费者的感觉 B．消费者的生活方式 C．消费者的习惯 D．消费者的信念 14．下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（）。

房地产开发与管理

房地产开发与管理 一、填空 1.房地产：房地产是由土地、随着土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。 2.房地产开发的特征：1.综合性2.长期性 3.时序性 4.地域性 5.风险性 3.生地熟地毛地净地生地。1.生地：指完成土地征用，未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等土地。2.熟地：指已完成土地开发，形成建设用地条件可以直接用于建设的土地。3.毛地：指已完成宗地内基础设施开发，但尚未完成宗地内房屋拆迁补偿安置的土地；从形态上看，毛地指地上存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。 4.净地：指已完成宗地内基础设施开发和场地内拆迁，土地权利单一的土地；从形态上看，净地指国家在土地出让时，已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。 4.管理的基本职能：计划、组织、领导、控制、创新。 5.土地所有权：是土地所有人对土地的占有、使用、收益和处分的权利。 6.土地所有权转让：是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。 7.根据土地利用总体规划，土地用途包括：农用地、建设用地、未利用地。 8.建设项目选址意见书的主要内容：1.建设项目的基本情况2.建设规划选址的主要依据。 9.房地产开发项目规划：是把建设意图转换成定义明确，系统清晰、目标具体且富有策略性运作思路的高智力的系统活动。 10.房地产投资决策的基本要素：决策者、决策目标、决策变量、状态变量。 11.定量分析方法：确定型决策法、风险性决策法和不确定型决策法。 12房地产投资不确定性分析的进一步分析方法：盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析。 14.五种财务基本报表：现金流量表、损益表、资金来源与应用表、资产负债表和外汇平衡表。 15.房地产开发建设过程四个阶段：1.项目建设准备阶段2.招标投标阶段3.施工阶段4.市政公建配套阶段。 16.建设工程质量监理内容：1.对原材料的监理2.对混凝土浇灌的试验监理3.对施工程序的监理。 17.工程监理工作内容：1工程投资监理2.工程进度监理3.工程质量监理4.工程成本监理5.工程合同监理。 18.现行土地制度、社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制。a农民集体的范围有：农民集体；村内有两个以上农村集体经济组织的农民集体；乡（镇）农民集体.b 国有土地的范围有：城市市区的土地；农村和城市郊区中已经依法没收、征收征购为国有的土地；国家依法征用的土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民从建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 二、简答题 1.房地产特性：1）位置固定性、地域差别性。2）使用长期性。3）商品属性。4）保值增值性。5）异质性。 2.项目选择的程序：1.投资项目寻找2.投资项目精选 3.初步可行性研究 4.项目谈判 5.详细可行性研究 6.公司总体决策。 3.我国土地所有权特征：1.权利主体的特定性2.交易的禁止性3.权属的稳定性 4.权能的分离性 5.排他性。 4.土地使用权转让原则：1.随之转移原则2.房、地产一致原则3.效益不可损原则。 5.房地产开发投资的主要不确定性因素：1.土地费用2.建安工程费3.租售价格4.开发期和租售期5.其他因素。

房产公司企业文化及服务理念.doc

房产公司企业文化及服务理念1 企业文化 快乐工作，成就自我 工作的终极目的就是享受工作的过程和获得自我的满足，XX房产为每一位员工提供广阔的发展空间和晋升渠道，让企业和员工共同进步。 诚信，立业发展 人无信，不可立于世；商无信，不可立于市。XX房产靠诚信取得了今天的成就，也会靠诚信守住今天的成就，为企业赢得更好的发展。 专心，用心服务 做中介，就是做服务。自成立以来，XX就以振兴民族服务业为己任，常怀服务之心，专注于房地产服务及衍生业，提升自己的服务水准，打造江南地产服务第一品牌，将是XX未来发展的方向和追求。 责任，回报社会 饮水思源，回报社会，XX在努力贡献自己的力量，承担着一份社会责任。 思远，绸缪未来 生存重于发展，高度的忧患意识是企业进步的原动力。潮平

两岸阔，风好正扬帆，XX房产折艘巨轮，在市场经济大潮中破浪前行，在新的历史机遇和发展条件下，全体XX人将以更加崭新的面貌，更加昂扬的斗志，勇保创业的心态，去开创属于XX 的伟大时代！ 服务理念 诚信-立业发展.人无信,不可立于世;商无信,不可立于市.XX 房产靠诚信取得了今天的成就,也会靠诚信守住今天的成就,为企业赢得更好的发展! XX房产秉承“真心帮您寻找温馨家园”的服务理念，始终以服务社会，促进二手房市场的繁荣与健康为使命，加强自身修为，厚积薄发，为保持XX房产中介代理行业的发展，尽着绵薄之力。公司以四化“规范化、专业化、规模化、品牌化”为发展目标，引进国外“6S”服务标准，给行业注入了全新的服务理念。公司重视以“诚信、专业、敬业”的姿态参与城市运营。百尺竿头，更进一步，在未来的日子里，我们将锐意进取，进一步拓展企业规模，致力于品牌化企业建设，提升从业人员素质，坚持以“专业地产中介服务商”为企业定位，为客户创造价值，为广大消费者提供更为优质的专业服务！ 立足XX，放眼全国！止于至善——以满足客户需求为依归，XX房产欢迎您的到来！

16家央企房地产公司名单

16家央企房地产公司名单 (2010-09-16 17:26:10) 转载 分类：地产行业 标签： 房地产 房产 1、中国建筑工程总公司 中国最大的房地产企业集团之一。公司旗下的中国海外是中国房地产行业的领军企业，在我国房地产开发中始终居于领先地位，其自主规划开发的深圳“香蜜湖一号”、北京“中海安德鲁斯庄园”、上海“海悦花园”等十个项目获得中国房地产界的最高荣誉奖项——“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”。中国海外打造的“中海地产”是中国最具价值的房地产品牌之一。此外，公司八大建筑工程局在国内长年积累的广泛营销网络与建筑房地产业务一体化优势已成为公司开展中低档房地产开发、打造大众精品住宅的强有力支撑。近期，中建地产成功地创新了工程承包与房地产开发相结合的经营模式。中建地产致力于成为中国最大的保障性住宅供应商之一。 2、中国粮油食品（集团）有限公司 中粮地产（集团）股份有限公司（简称中粮地产）以“建造优雅品味空间，享受舒适完美生活”的经营理念，致力于为客户提供品质优良的产品和细致入微的服务。20 世纪90年代开始，中粮集团积极参与房地产业务，先后进入香港、北京、深圳、广州、上海、成都、沈阳、厦门等城市，成功开发了香港鹏利中心、北京名都园、北京中粮广场、上海鹏利海景公寓、广州都市华庭、成都凯莱帝景、沈阳鹏利广场、厦门鹭江海景花园、广州科学城等项目。2005年11月，中粮集团成为上市公司“深圳市宝恒（集团）股份有限公司”的第一大股东。2006年4月，上市公司更名为“中粮地产（集团）股份有限公司”。依托中粮集团的强力支持，中粮地产将大力整合中粮集团和上市公司的广泛资源，建立中粮集团地产业务开发的平台，抓住机遇，不断推进业务向前发展，使中粮地产成为具有品牌优势的专业房地产开发公司。 3、中国中化集团公司 地产业务是中化集团的五大主营业务之一。中化集团的地产业务定位于“在一线城市黄金地段及著名度假区开发运营高档商用物业”。截至2008年年末，公司正在开发和持有的高档商用物业面积已逾170万平方米，其中持有高档写字楼41万平方米、高档酒店客房3200间，资产规模和运营效率均处于国内领先地位，是国内最大的高端商业地产企业之一。 2007年8月17日，公司的地产旗舰企业方兴地产（00817.HK）在香港联合交易所主板上市。公司作为主要股东

房地产开发企业会计分录

1001 现金，这个科目就不用多说了，注意他是现金流量表的科目，金蝶K3 和用友U8 都能够实现现金流量表的自动编制，设置好了可以省下好多时间和精力。 1002 银行存款，一般的房地产公司都会涉及到贷款和银行按揭贷款，这里面会涉及到几种性质不同的账户，建议把贷款专户和银行按揭账户与一般结算户分开，设成三级明细 1002.01 结算户下设明细 1002.02 贷款专户一般项目公司只有一个，如有几个则下设明细 1002.03 按揭保证金户视情况可设明细，同时一般情况下，银行会要求对应在开一个一般结算户，专门用于在按揭保证金解冻时划入一般结算户 这样区分的目的是因为按揭保证金户是不能随便动用的资金，便于统计公司的可动用资金，可动用资金这一概念对一个房地产公司来说还是很重要的，在报建的时候，计委和建委都会要银行开具相应的资金证明，这个按揭保证金上的钱是不能计算在内的。 1009 其他货币资金、1101 短期投资、1102 短期投资跌价准备、1111 应收票据、1121 应收股利、1122 应收利息这几个科目基本上不会用，投资业务核算不是本文所要讨论的内容，不再详述。 1131 应收账款现在都是房子预售，用预收账款或其它应付款，一般不用应收账款，房地产开发商一般不会赊销房子，如果在市场发生大的困难时，也有可能用分次付款的方式促销，会形成应收账款（交房，并且结算以后），如果房地产开发公司应收账款业务比较多而且余额大的情况，这份工作不干也罢。 1133 其它应收款注意这个科目有很多存出保证金要放在这个科目，主要是报建过程中的一些如墙改基金、散装水泥保证金、民工工资保证金，临时接电保证金等，各地政府花样不一样，可以详细了解一下项目报建部门及工程部门的同事。这个科目建议只设这样几个明细科目：内部个人借款、存出保证金、合作单位往来、其它；用个人、客户往来核算实现对每个人、单位的明细管理。这个功能前面所述的两个软件都可以实现，但要在开始进行设置时设好，尤其是存出保证金账户，在实际工作中，报建部门拿回来的收据都是一样的，会计尤其是刚入门的会计通常无法区分哪些是直接进成本的项目，哪些要最后退回来的项目，所以要找懂报建业务的同事把这些项目了解清楚。 1141 坏账准备，基本不用。 1151 预付账款基本不用，可能要用的时候是钢材和水泥紧俏的时候，也不会很复杂，最近一年，预付账款在税源比较紧张的地方，可能会引起税务局的关注，会提一些很莫明其妙的要求，他是你的主管税务机关，你也不好反驳，最好还是收一单发票付一笔款。 1161 应收补贴款、1201 物资采购、1211 原材料、1221 包装物、1231 低值易耗品、1232 材料成本差异、1241 自制半成品、1244 商品进销差价、1251 委托加工物资、1261 委托代销商品、1271 受托代销商品、1281 存货跌价准备、1291 分期收款发出商品、1301 待摊费用、1401 长期股权投资、1402 长期债权投资、1421 长期投资减值准备、1431 委托贷款等科目基本上不用。 1243 库存商品一般库存商品只有结算后从开发成本中转入，平时就在开发成本中，报表放存货。 1501 固定资产、1502 累计折旧、1701 固定资产清理三科目与其它会计核算完全一样，不再详述。 1505 固定资产减值准备、1601 工程物资、1603 在建工程、1605 在建工程减值准备、1801 无形资产、1805 无形资产减值准备、1815 未确认融资费用、1901 长期待摊费用、1911 待处理财务损溢等科目基本上不用，如要用，与其它无异。 2101 短期借款一般房地产开发项目的借款期是24 个月，应该核算在长期借款里面，房地产开发流动资金贷款取消以后，这个科目基本上不用了。 2111 应付票据一般不用。 2121 应付账款，此科目不要用对单位的二级科目，应采用往来核算，建议分一下单位的类别：如总包单位、分包单位、设计单位等，视具体情况而定，如果项目小的话，就没有必要，直接用往来核算，在用往来

房地产开发和管理

房地产开发与经管 第一节房地产开发 第二百六十三条计划、立项。 1.计划。公司（指从事房地产开发的全资或控股公司）办公室负责编制工程的年度房地立开发计划和预测本年度在建工程完成情况，经公司经理批准后，报集团公司统一上报国家计划部门，申报基建计划。 对未列入年度市有关部门办理补充计划和立项手续，关负责跟踪与落实。 基建统计报表，由公司办公室负责编制与上报。 2.立项。凡自有土地或合作、合资、投标等土地的房地产开发，均由办公室负责立项报批，工程部予以配合，并进行工程的可行性研究。 工程的立项，投资总额在100万元以下的（含100万元），由经理批准：100万元至200万元的（含200万元），由总工程师批准：200万元以上的，由集团公司总经理审批。 凡未按上述规定和审批程序批准的，不得立项，不得签定合同或协议。否则，造成经济损失的，要追究有关人员的责任。 第二百六十四条前期开发与规划、设计。 1.前期开发。办理用地红线、征地、合作或合资的谈判，联系缴纳地价和市政配套费、拆迁，委托测量与勘探、委托规划与设计（扩初阶级）等前期工作及有关报批事项，均由办公室负责。 与此有关的合同（协议），亦由办公室草拟，按审批权限规定上报审批。 2.规划、设计。 （1）建设工程的规划、设计，凡公司设计室自己能够承担的均由设计室承担，设计室承担不了的，才委托设计院进行设计。 （2）委托设计采用投标方式。规划设计委托前，办公室要编写设计工程委托书，经经理批准后，才正式抽设计单位委托设计。

施工图设计阶段，由工程部负责，直至完成施工设计及设计交底、图纸会审。 无论是扩初阶段，还是施工阶段，未经经理许可，任何人不得擅自提高或降低设计规范。（3）设计室进行设计应遵守基建设程度，对各类工业与民用建筑的新建、扩建、居住小区、工业区规划及市政工程等，在设计室级别范围的，均应积极地承担设计任务：对公司的工程工程，更应积极组织力量完成。 （4）设计室对外承接设计任务时应与建设单位办理设计工程任务委托手续。建设单位需向设计室提供下列资料：当处基建计划指标或其它有效文件，建筑红线图、设计要求与工艺资料，地形图和工程地质勘察资料等。设计室设计收费规范，按市政府有关规定执行。 （5）设计室建立工序经管体系：

房地产会计基础知识

房地产会计基础知识 第一章开发产品成本的内容 为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。 要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类： 1．土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。 2.房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。 3.配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 4．代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。 以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目： 1．土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。

2．前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。 3．基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。 4．建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。 5.配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。 6.开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 从上可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工

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