绿城集团架构研究

绿城集团研究

目录

1 绿城概况 (3)

1.1 绿城简介 (3)

1.2 发展历程 (3)

2 企业运营与管理 (5)

2.1 企业组织架构 (5)

2.2 核心管理层 (5)

2.3 股权结构 (6)

2.4 经营模式——多元化经营模式 (7)

2.5 发展战略——“精品战略”多区域拓展 (8)

2.6 企业管理——在创新中不断强化优势 (10)

3 土地运营 (12)

3.1 土地储备量 (12)

3.2 拿地策略 (14)

3.3 合作开发 (16)

4 资本运营 (19)

4.1 绿城的扩张与资本运作 (19)

4.2 绿城融资手段 (21)

4.3 点评——绿城模式的风险 (25)

5 客户管理 (26)

5.1 绿城的客户服务体系 (26)

5.2 会员管理信息系统——绿城会 (29)

5.3 提升客户忠诚度的措施 (30)

6 产品线解读 (32)

6.1 绿城产品线划分 (32)

6.2 早期产品系列——城市别墅和公寓 (34)

6.3 公寓 (38)

6.3.1绿城公寓代表作——多层系列 (38)

6.3.2 绿城公寓代表作——高层系列 (40)

6.3.3 绿城度假产品代表作 (43)

6.4 别墅 (44)

6.5 平层官邸系列 (52)

6.6 绿城大型社区 (53)

6.7 绿城商用物业系列 (57)

6.8 绿城公建物业系列 (59)

1 绿城概况

1.1 绿城简介

绿城房地产集团有限公司（以下简称绿城）成立于1995年，是国内知名房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级开发资质，公司总部设在浙江省杭州市。2005年转制为外商独资企业，是香港上市公司——绿城中国控股有限公司（股票代码：3900）的全资子公司。

绿城集团在以杭州为大本营的区域市场上具有领先优势，并进行了跨地域拓展，以高质量的产品和管理为依托进行扩张。从最初的浙杭，2000年的扩张，2006年的上市，2007年的精品战略年，2008年的艰难挣扎，到2009年下半年的突起，使其在资金募集，楼盘品质，企业战略上都达到一种新的高度。绿城现已辖有90多家成员企业，拥有员工2800余人，房产开发足迹遍及浙江省内的杭州、、、、、、、、、富阳、临安、桐庐、淳安、慈溪、象山、、德清、长兴、诸暨、新昌以及国内北京、、天津、、、、、、、、、、胶州、新泰、、、海南陵水、乌鲁木齐等38个城市。至2009年12月底，公司土地储备总用地面积达2200多万平方米，规划总建筑面积达3200多万平方米。

绿城专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成以杭州桂花城、合肥桂花园为代表的多层公寓系列，以杭州绿园、杭州春江花月、杭州西溪诚园、上海黄浦湾为代表的高层公寓系列，以杭州桃花源、上海玫瑰园、长沙青竹园为代表的别墅系列，以北京御园、杭州留庄为代表的平层官邸系列，以杭州翡翠城、济南全运村、青岛理想之城为代表的大型社区系列，以温州鹿城广场、杭州蓝色钱江为代表的城市综合体系列，同时涉及高星级酒店、写字楼、学校等公建项目的开发。

绿城目前已连续6年名列中国房地产公司品牌价值TOP10，连续5年名列中国房地产百强企业综合实力TOP10。自1998年以来，历年都被金融机构评为AAA级信用单位。“绿城中国”荣获2007中国内地在港上市房地产公司综合实力第七名、经济增加值第五名。2009年，绿城实现年度合同销售额达513亿元，比2008年增加241%，位列全国第二。绿城总品牌价值达58.36亿元，在混合所有制房地产企业中排名第二。

1.2 发展历程

1994 年宋卫平从珠海返回杭州时，15 万元起家，于1995 年1 月，创立绿城公司，开始了绿城的创业之路。

?1995年1月6日浙江绿城房地产有限责任公司正式注册成立；

?1999年，绿城首次正式提出“真诚、善意、精致、完美”的质量方针，并成为浙江省首家通过ISO9002质量体系认证的房地产企业；

?2000年7月，建设部批准绿城开发资质升为一级；

?2002年更名为浙江绿城房地产集团有限公司；

?2003年更名为绿城房地产集团有限公司；

?2004年，绿城名列“中国十大城市运营商”之一，获“中国建筑艺术奖(集团贡献奖)”、浙江省“知名商号”，在中国质量协会、全国用户委员会组织开展的“2004年度全国住宅用户满意度指数”测评活动中用户满意度、用户忠诚度双双名列第一；

?2005年，绿城房地产集团在浙江省房地产开发企业30强中名列第一，获“2005中国10大最具价值房地产公司品牌”、“2005中国房地产百强开发企业综合实力

TOP10”称号；

?2006年，集团获“2006中国房地产百强开发企业综合实力TOP10”第八、“2006中国地产品牌价值TOP10”排名第四、“2006中国房地产典范企业”、“浙江房地产开发企业50强”排名第一；

?2006年7月13日，绿城房地产集团有限公司母公司——绿城中国控股有限公司在香港联交所主板上市(股票代码：3900HK)；

?2007年，集团获“2007中国房地产百强开发企业综合实力TOP10”排名第八和“2007中国房地产百强开发企业盈利性TOP10”排名第三；

?2008年，集团获“2008中国房地产百强企业综合实力TOP10”、“2004－2008中国房地产连续五年百强企业”、“2008中国房地产公司品牌价值TOP10”；

?2009年，集团获2009年度中国房地产企业综合实力TOP10（排名第八）、中国房地产企业成长性TOP10（排名第四）、“2009中国房地产公司品牌价值TOP10”、“混合所有制房地产企业TOP10”排名第二；

?2010年，集团获“2010年中国房地产百强企业综合实力TOP10”(排名第五)、“中国房地产百强企业成长性TOP10”榜首、“中国房地产百强企业规模性TOP10“（排名第五）。

图1.1：绿城发展历程关键点

2 企业运营与管理

2.1 企业组织架构

绿城集团组织架构包括“集团公司——项目公司”两个层级，采用内部实施集中控制的管理体制，投资决策及开发运营快速高效，为企业进取性的扩张策略提供组织架构支持。2007 年集团提出了执行总经理项目负责制，有利于企业形成快速高效的投资及开发运营决策。

图2.1：绿城集团组织架构图

2.2 核心管理层

I. 企业创始人宋卫平

出生于1958 年6 月，为绿城董事会主席。他主要负责制定公司的发展策略以及监督项目规划、设计和市场营销的工作。同时，宋卫平也是浙江省房地产协会的副主席。宋卫平是一个充满人文主义理想的文人，这对企业文化、产品开发等方面都产生了重要影响。宋卫平的做事风格——亲力亲为，关注甚至直接参与项目及产品品质的管理。另外，宋卫平高调行事，对品牌建设、企业影响力产生了诸多积极作用，并形成了以教育、文体、医疗为主的多产业结构。

II. 寿柏年

寿柏年出生于1954 年3 月，为绿城董事会常务副主席及行政总裁。他主要负责公司的整体业务运作及财务管理。同时，他也是杭州市房地产协会的副主席。寿柏年是宋卫平的同学，也是1982 年毕业于杭州大学历史系。曾于1982 年至1998年间在浙江省鄞县县政府、宁波市政府办公厅及中国华能集团浙江公司工作。寿柏年于1998 年4 月加入绿城。

III. 罗钊明

罗钊明出生于1966 年，为绿城执行董事及副主席。主要负责公司在环渤海区域、东三省区域及江苏、、新疆等地的项目拓展及开发运营，以及本公司客户关系管理和园区服务体系建设。罗钊明于2009 年春节后加盟绿城。罗钊明于2005 年毕业于同济大学，获管理学博士学位。1993 年5 月，罗钊明出任北京亚运花园房地产开发有限公司总经理一职。

1995 年5 月，罗钊明出任香江国际发展有限公司董事兼总裁职位至2006 年1 月。2006 年10 月罗钊明成立北京莱福建设有限公司，并获委任为董事兼总裁。现时，罗钊明亦出任其拥有权益的四家项目公司的副主席，这四家项目公司为于香港联合交易所上市的远洋地产控股有限公司的间接非全资附属公司。

IV. 陈顺华

陈顺华出生于1962 年6 月，为绿城董事会的执行董事及营运总裁。他主要负责管理公司的日常运作，包括人力资源、销售及客户关系，以及公司在北京、、、、宁波等20 余个项目的房地产开发。

V. 郭佳峰

郭佳峰出生于1965 年2 月，为绿城董事会的执行董事及执行总经理之一。他主要负责绿城于长沙、浙江舟山、安徽合肥等地10 余个项目的房地产开发。

2.3 股权结构

从股权结构上来看，宋卫平家族、寿柏年等大股东掌握绝对控股权，企业改组上市前后，宋卫平及夫人夏一波始终处于大股东地位。企业经营权与所有权高度统一，利于高效率的决策机制。

图2.2：公司改组未上市前股权结构图

图2.3：公司重组上市后股权结构图

2.4 经营模式——多元化经营模式

纵向发展——以房地产作为核心业务，形成了将为完整的房地产一体化经营链条，涵盖了物管、建筑设计、景观园林、装饰装潢、房地产投资、酒店会所。

横向发展——以房地产核心业务为导向，由房地产业衍生而向相关产业延伸，形成了教

育、足球、文化传媒、医疗健康多产业协调发展的格局。

绿城多产业化经营战略，对其产品和服务形成支撑。从战略考虑，投资包括五星级的酒店、商业物业、办公楼在内的一些长期出租物业，也对现金流形成补充。围绕公益事业展开的产业，有利于品牌建设、企业影响力的提升。

图2.4：绿城多元化经营模式

产业类型成立时间代表企业备注

物业管理1995年3月浙江绿城物业管

理有限公司

国家一级资质：介入咨询和接管物业总

建面逾3000万平米。

建筑设计1996年12月浙江绿城建筑设

计有限公司

拥有建筑行业建筑工程甲级资质

1996年8月浙江绿城装饰设

计有限公司

从事室内外装饰工程设计

——浙江绿城景观工

程有限公司

集景观设计、工程施工和绿化养护为一

体的专业工程公司

2004年9月浙江绿城东方建国家建设部批准的建筑工程甲级资质

绿城控股集团人力资源管理手册

绿城控股集团人力资源管理手册 浙江绿城控股集团公司人力资源管理手册目录第一篇 总则 第二篇 组织管理架构（） 第一章集团公司组织管理架构 第二章项目公司组织管理架构 第三章专业公司组织管理架构 第三篇 管理职能职责 第一章综合管理部 第二章人力资源部 第三章策划部 第四章质量管理部 第五章审计部 第六章财务管理部 第七章计划资金部 第八章企业发展部 第九章总工程师办公室 第章项目前期部

第一章工程成本管理部 第二章材料设备部 第三章规划设计部 第四章法律事务部 第五章客户服务部 第四篇 管理制度 1、人力资源编制管理制度 2、人力资源信息统计管理制度 3、人才招聘录用管理办法 4、劳动合同管理办法 5、管理干部选拔与员工晋升管理制度 6、人力资源调配管理制度 7、人才信息库管理办法 8、员工进修学习管理制度 9、新员工培训管理制度10、新员工辅导员管理办法（试行）1 1、季度工作计划及目标管理办法1 2、绩效考核管理制度1 3、员工退出管理制度1 4、奖惩制度1 5、薪资管理制度1

6、福利管理制度1 7、员工行为规范管理制度1 8、休假管理制度1 9、员工日常评估管理制度(修订版) 20、内部沟通管理制度2 1、职业生涯设计管理制度2 2、分子公司薪酬管理制度2 3、工程系统经理资格认证管理办法2 4、项目工程建设优良奖管理办法2 5、员工投资基金管理办法 第一篇 总则 一、人力资源及人力资源管理的定义 1、公司的“人力资源”是指公司内部具有劳动能力的人员的总称，人力资源是公司最活跃、最宝贵、最具开发价值的资源。 2、公司的“人力资源管理”是指公司为实现一定时期的战略目标——在今后五至年内成为全国一流房地产公司，而对人力资源实行科学合理的调配、使用、培育与激励等的一系列管理过程。 3、人力资源管理是一项战略性、系统性、前瞻性很强的管理学科。 二、人力资源管理的指导思想与基本原则

绿城集团架构研究

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目录 1 绿城概况 (3) 1.1 绿城简介 (3) 1.2 发展历程 (3) 2 企业运营与管理 (5) 2.1 企业组织架构 (5) 2.2 核心管理层 (5) 2.3 股权结构 (6) 2.4 经营模式——多元化经营模式 (7) 2.5 发展战略——“精品战略”多区域拓展 (8) 2.6 企业管理——在创新中不断强化优势 (10) 3 土地运营 (12) 3.1 土地储备量 (12) 3.2 拿地策略 (14) 3.3 合作开发 (16) 4 资本运营 (19) 4.1 绿城的扩张与资本运作 (19) 4.2 绿城融资手段 (21) 4.3 点评——绿城模式的风险 (25) 5 客户管理 (26) 5.1 绿城的客户服务体系 (26) 5.2 会员管理信息系统——绿城会 (29) 5.3 提升客户忠诚度的措施 (30) 6 产品线解读 (32) 6.1 绿城产品线划分 (32) 6.2 早期产品系列——城市别墅和公寓 (34) 6.3 公寓 (38) 6.3.1绿城公寓代表作——多层系列 (38) 6.3.2 绿城公寓代表作——高层系列 (40) 6.3.3 绿城度假产品代表作 (43) 6.4 别墅 (44) 6.5 平层官邸系列 (52) 6.6 绿城大型社区 (53) 6.7 绿城商用物业系列 (57) 6.8 绿城公建物业系列 (59)

1 绿城概况 1.1 绿城简介 绿城房地产集团有限公司（以下简称绿城）成立于1995年，是国内知名房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级开发资质，公司总部设在浙江省杭州市。2005年转制为外商独资企业，是香港上市公司——绿城中国控股有限公司（股票代码：3900）的全资子公司。 绿城集团在以杭州为大本营的区域市场上具有领先优势，并进行了跨地域拓展，以高质量的产品和管理为依托进行扩张。从最初的浙杭，2000年的扩张，2006年的上市，2007年的精品战略年，2008年的艰难挣扎，到2009年下半年的突起，使其在资金募集，楼盘品质，企业战略上都达到一种新的高度。绿城现已辖有90多家成员企业，拥有员工2800余人，房产开发足迹遍及浙江省内的杭州、、、、、、、、、富阳、临安、桐庐、淳安、慈溪、象山、、德清、长兴、诸暨、新昌以及国内北京、、天津、、、、、、、、、、胶州、新泰、、、海南陵水、乌鲁木齐等38个城市。至2009年12月底，公司土地储备总用地面积达2200多万平方米，规划总建筑面积达3200多万平方米。 绿城专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成以杭州桂花城、合肥桂花园为代表的多层公寓系列，以杭州绿园、杭州春江花月、杭州西溪诚园、上海黄浦湾为代表的高层公寓系列，以杭州桃花源、上海玫瑰园、长沙青竹园为代表的别墅系列，以北京御园、杭州留庄为代表的平层官邸系列，以杭州翡翠城、济南全运村、青岛理想之城为代表的大型社区系列，以温州鹿城广场、杭州蓝色钱江为代表的城市综合体系列，同时涉及高星级酒店、写字楼、学校等公建项目的开发。 绿城目前已连续6年名列中国房地产公司品牌价值TOP10，连续5年名列中国房地产百强企业综合实力TOP10。自1998年以来，历年都被金融机构评为AAA级信用单位。“绿城中国”荣获2007中国内地在港上市房地产公司综合实力第七名、经济增加值第五名。2009年，绿城实现年度合同销售额达513亿元，比2008年增加241%，位列全国第二。绿城总品牌价值达58.36亿元，在混合所有制房地产企业中排名第二。

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目录 1 绿城概况 (3) 1.1 绿城简介 (3) 1.2 发展历程 (4) 2 企业运营与管理 (5) 2.1 企业组织架构 (5) 2.2 核心管理层 (6) 2.3 股权结构 (7) 2.4 经营模式——多元化经营模式 (7) 2.5 发展战略——“精品战略”多区域拓展 (9) 2.6 企业管理——在创新中不断强化优势 (10) 3 土地运营 (13) 3.1 土地储备量 (13) 3.2 拿地策略 (15) 3.3 合作开发 (16) 4 资本运营 (20) 4.1 绿城的扩张与资本运作 (20) 4.2 绿城融资手段 (21) 4.3 点评——绿城模式的风险 (26) 5 客户管理 (27) 5.1 绿城的客户服务体系 (27) 5.2 会员管理信息系统——绿城会 (29) 5.3 提升客户忠诚度的措施 (31) 6 产品线解读 (33) 6.1 绿城产品线划分 (33) 6.2 早期产品系列——城市别墅和公寓 (34) 6.3 公寓 (38) 6.3.1绿城公寓代表作——多层系列 (38) 6.3.2 绿城公寓代表作——高层系列 (40) 6.3.3 绿城度假产品代表作 (43) 6.4 别墅 (45) 6.5 平层官邸系列 (52) 6.6 绿城大型社区 (53) 6.7 绿城商用物业系列 (58) 6.8 绿城公建物业系列 (59)

1 绿城概况 1.1 绿城简介 绿城房地产集团有限公司（以下简称绿城）成立于1995年，是国内知名房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级开发资质，公司总部设在浙江省杭州市。2005年转制为外商独资企业，是香港上市公司——绿城中国控股有限公司（股票代码：3900）的全资子公司。 绿城集团在以杭州为大本营的区域市场上具有领先优势，并进行了跨地域拓展，以高质量的产品和管理为依托进行扩张。从最初的浙杭，2000年的扩张，2006年的上市，2007年的精品战略年，2008年的艰难挣扎，到2009年下半年的突起，使其在资金募集，楼盘品质，企业战略上都达到一种新的高度。绿城现已辖有90多家成员企业，拥有员工2800余人，房产开发足迹遍及浙江省内的杭州、宁波、温州、湖州、绍兴、金华、舟山、台州、丽水、富阳、临安、桐庐、淳安、慈溪、象山、海宁、德清、长兴、诸暨、新昌以及国内北京、上海、天津、唐山、大连、南京、无锡、苏州、南通、合肥、济南、青岛、胶州、新泰、郑州、长沙、海南陵水、乌鲁木齐等38个城市。至2009年12月底，公司土地储备总用地面积达2200多万平方米，规划总建筑面积达3200多万平方米。 绿城专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成以杭州桂花城、合肥桂花园为代表的多层公寓系列，以杭州绿园、杭州春江花月、杭州西溪诚园、上海黄浦湾为代表的高层公寓系列，以杭州桃花源、上海玫瑰园、长沙青竹园为代表的别墅系列，以北京御园、杭州留庄为代表的平层官邸系列，以杭州翡翠城、济南全运村、青岛理想之城为代表的大型社区系列，以温州鹿城广场、杭州蓝色钱江为代表的城市综合体系列，同时涉及高星级酒店、写字楼、学校等公建项目的开发。 绿城目前已连续6年名列中国房地产公司品牌价值TOP10，连续5年名列中国房地产百强企业综合实力TOP10。自1998年以来，历年都被金融机构评为AAA级信用单位。“绿城中国”荣获2007中国内地在港上市房地产公司综合实力第七名、经济增加值第五名。2009年，绿城实现年度合同销售额达513亿元，比2008年增加241%，位列全国第二。绿

绿城部门职责与组织架构图模板

部门职责与组织架构图 一、部门设置目的：（人力资源部目的，仅供参考） 人力资源部是公司本体建设的中心，是人才培养的教务处、点火器和发动机，促进员工成长，提升组织能力，支撑公司战略发展是人力资源部的目的和使命。 二、部门通用职责： （一）标准化建设 1.部门和本专业制度流程、标准规范的建设（或指导建设）与推广实施； 2.根据业务发展或当前突出的问题，制定创新课题，不断进行部门业务与管理的创新。 （二）工作计划和全面预算管理 1.根据公司战略规划，制定部门年度、季度和月度工作计划与费用预算，并负责部门工作计划与费用预算的实施控制。 （三）部门日常管理 1.专业能力建设：本部门专业能力的培训、交流和总结； 2.部门内人员培养、绩效管理； 3.部门职责、岗位配置、岗位说明书的不断优化与完善； 4.完成本部门各类统计报表的编制、汇总及上报； 5.负责部门设施、设备及办公用品的日常维护、管理工作。 （四）知识管理

1.不断总结部门中的工作经验、专业与管理创新，编辑工作案例，进行广泛交流与分享。 2.部门工作成果的梳理、沉淀，部门作业文件的备案管理。 （五）专业工作指导 1.片区、项目公司的专业管理，重大专业技术问题解决的支持与指导； 2.督查片区、项目公司制度规范、操作流程执行情况。 三、部门职责：（人力资源部职责，仅供参考） （一）人力资源规划 1.制定公司人力资源战略规划，并组织实施； 2.负责年度人力资源需求预测，制定相关解决方案，并组织实施。 （二）组织与岗位管理 1.完善集团组织设计的理念，明确各级组织架构、部门职责、岗位配置与权责体系； 2.建立岗位结构、等级、任职资格，明确岗位管理权限与聘任程序，并对工作分析及岗位说明书的编制给予指引； 3.建立各专业系统的任职资格认证指引。 （三）人员招聘与任用 1.雇主品牌建设、招聘渠道的开拓，具体招聘计划的制定与实施，满足公司对人力资源的需求； 2.人才评价工具的开发与推广，不断提升招聘的效率与效果； 3.集团内人力资源动态跟踪调配，满足项目开发对人员数量、质

绿城物业资料

绿城物业 一、公司概况： 绿城物业服务集团有限公司于1998年成立，是一家以物业服务为根基，以服务平台为介质，以智慧科技为手段的大型综合服务企业，是全国同行业中物业类型最多、服务区域最广、服务面积最大的物业服务企业之一。 2016年7月12日，绿城服务集团有限公司在香港交易所主板正式挂牌上市交易，股票代号为2869。目前，绿城服务品牌价值达49.80亿元，并多年获得“中国物业服务百强满意度领先企业”第一名等殊荣，得到业内高度认可。截至2016年12月，绿城服务业务已覆盖全国23个省、99个城市，服务的物业类型涵盖市政公建项目、城市综合体、商务写字楼、别墅、公寓、学校、足球基地和高科技产业园等，接管、咨询及代管的合同数目逾千个，总合同服务面积约2亿平方米，成为全国同行业中物业类型最多、服务区域最广、服务面积最大的物业服务企业之一。 二、组织架构： 绿城集团组织架构包括“集团公司——项目公司”两个层级，采用内部实施集中控制的管理体制，投资决策及开发运营快速高效，为企业进取性的扩张策略提供组织架构支持。2007 年集团提出了执行总经理项目负责制，有利于企业形成快速高效的投资及开发运营决策。 三、主要领导人概况： （1）董事长：李海荣

于1998年10月加入集团。现任绿城物业服务集团董事长，负责集团的发展战略及策略规划，以及重大运营事务的决策工作。李女士也是中国物业管理协会、浙江省房地产业协会副会长。 （2）总裁：杨掌法 于2002年2月加入集团。现任绿城物业服务集团总裁，负责集团业务运营及日常管理、重大事务的决策工作。杨先生也是杭州市物业管理协会常务副会长兼秘书长、全联房地产商会社区服务研究会执行会长、全联社区服务企业联盟轮值主席。 （3）常务副总裁：吴志华 于2003年6月加入集团。现任绿城物业服务集团常务副总裁，负责集团有关整体运营的管理工作以及行政及人力资源的管理，吴先生也是杭州市西湖区物业管理协会会长。 四、企业文化： （1）企业宗旨：讲道义、走正道、得正果 （2）企业使命：为员工创造平台、为业主创造价值、为城市创造美丽、为社会创造和谐（3）企业愿景：中国最具价值幸福生活服务商 （4）企业定位：以商业模式运营的社会公益事业所有成员发现、提升、实现自我价值的公共平台 （5）经营理念：精致品质，稳健运营 （6）管理理念：把企业还原为学校，带动员工和企业共同成长 （7）人才理念：员工是公司的本体，是公司存在和发展的理由和目的 （8）服务理念：服务改善生活 （9）工作理念：工作是神圣的，应以礼佛之心面对工作