国内外房地产企业研究现状思路和方法

国内外房地产企业研究现状思路和方法

我国房地产业的发展现状及趋势分析

进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接

海外房地产市场研究报告

海外房地产市场研究报告 岳亮王阳龚伟华 目录 摘要 一、美国房产市场 (3) （一）★开发商和楼盘特征总结 (4) （二）市场现状 (7) （三）市场趋势和特征 (9) 二、澳大利亚房产市场 (12) （一）市场特征 (12) （二）开发商特征 (13) （三）楼盘特征 (14) 三、中国开发商海外市场开拓情况 (15) 四、以上国际市场对中意的战略意义和启示 (18) （一）对市场的了解 (18) （二）进入市场的渠道 (19) 结论 (20)

摘要 报告将主要从海外房产开发商项目和中国大陆开发商海外项目两个角度来阐述对国际市场的研究。而其中主要的国际市场目前包括美国、澳大利亚等国家或地区，以及一些国际化大都市。美国作为人均GDP超过4万美元的世界第一大经济体，对于全球任何一个行业来说都是不可忽视的存在。澳大利亚则是南半球经济体量最大最重要的国家之一。报告从开发商和楼盘入手，分析推断两大市场的规模、现状以及趋势和特征等内容，同时结合国内开发商近几年发展状况，为中意开拓海外市场做一个简单的铺垫。 关键词：海外市场；开发商；现状；特征；启示；

一、美国房产市场 美国权威机构数据显示，作为全球最大的橱柜消费终端，美国橱柜市场的增长潜力是十分巨大的。2005年美国厨柜市场总容量已经达到了130亿美元，根据业内预测 2013年这一数字将攀升至225.9亿美元。 如图一：美国橱柜市场需求预测 另据美国商务部数据显示，从1995年起至今，中国一直是美国第二大橱柜出口国，并且是出口额增长最快的国家。仅就2005年而言，中国橱柜出口美国的金额就达到1亿5千万美元，比前2004年增长了53%，是1995年出口额的26倍。 如图二：美国橱柜进口主要来源国 面对如此巨大的市场，如今成为美国最大贸易伙伴的中国，在橱柜行业有着光明的前景。而作为橱柜行业风向标的房地产业，我们首先需要了解的，就是美国房地产主流市场的开发商和楼盘特征。

国外房地产发展状

国外房地产发展状

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国外房地产发展现状 1、发展历史悠久，中介事业发达 国外的房地产中介已发展了近百年的历史，不论买卖存量还是增量房地产几乎都是通过中介进行交易，所有买房信息都通过经纪人协会传送。如果开发商自已不是经纪人，还要委托经纪人中介机构来办理，而自己专心致志开发生产。对于房地产预售，则必须通过经纪人办理，买房只付不超过房价1％的定金，房子建好后，如果买方不满意，可以退房。在美国，房地产交易有85％是通过中介服务交易而成，可见其民众对房地产中介业的信任，究其原因，主要是他们有一套独具特色的房地产中介管理制度和运作手段。 2、法规健全 如美国自1917年就相继颁布了《州执照法》、《一般代理法规》、《契约法规》、《专业理论法则》，其中房地产《执业法》最严，作用最大。美国的房地产执照法规定了经纪人取得执照的条件、资格、标准等，并由州房地产委员会作为执行该法的机构，核发、拒发、扣留、吊销执照，出现纠纷视情节可进行诉讼。这些法规是美国房地产中介业长期健康发展的基础，是规范中介行为、保护各方权益的保证。

3、行业个人资格准入严格，机构准入市场化 美国房地产经纪人制度规定了两类资历不同的专业人员，一类是销售员，另一类是经纪人，他们必须通过房地产经纪人执照考试，方可取得执照开业。房地产经纪人取得执照的条件是：（1）销售员：年满18岁的自然人，修完《房地产原理》，考试合格后，在会计、商业、公证、专业法律、产业管理、房地产估价、房地产经纪人、房地产贷款、办公室行政管理、房地产实务等10门课中任选6门，18个月内学完，并达到2门合格者，才能取得销售员执照。（2）房地产经纪人：年满18岁的自然人或法人，大学学历，2年实务，修完房地产实务，法律规章、财务、估价、会计共5门必修课，并在商业、法律、管理、公证等课程中再选3门，通过考试。一般能通过考试的人大约只有20％。为保证房地产经纪人的专业水准和服务质量，每年还要参加考试，接受再教育。执照每4年须申请重新换发，要求申请者同时应提出证据证明执照持有人业已完成45小时有关不动产的最新教育原理课程、讨论或会议。 美国房地产估价员的专业资格也有资历不同的两种，一是高级住宅估价师，一是估价学会会员，后者较前者资质深。此外，日本、芬兰、比利时等其他各国和台湾、香港都有相应个人资格准入制度。如日本具有估价资格的是不动产鉴定士，英国为英国皇家特许测量师，香港为产业测量师，德国为地产估价员。中介机构组织形式通常是事务所合伙制，自由进入市场，自己创造质量、信誉和品牌，谁占领市场谁生存，优胜劣汰。

中国房地产市场发展现状及存在的问题

中国房地产市场发展现状及存在的问题 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加。随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30% （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%， 21.7%上升到15.7%， 24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于

关于房地产项目的可行性研究国内外研究现状及发展趋势

目录 摘要.............................................................................................1英文摘要 (2) 1 2引言 (3) 合同谈判的相关概念 (3) 2.1 2.2 谈判的定义 (3) 工程合同谈判的准确定义 (3) 3合同谈判的现状分析 (4) 3.1 3.2 3.3合同谈判的生存压力问题分析 (4) 合同谈判的内部压力问题分析 (4) 合同谈判中问题的总结 (5) 4招标工程合同谈判的特点 (5) 4.1 4.2建筑工程合同谈判特点 (5) 工程合同谈判的作用 (6) 5招标工程合同谈判的准备工作 (6) 5.1 5.2 5.3收集资料 (6) 分析研究 (6) 人才因素 (6) 6招标工程合同谈判的方法 (7) 6.1 6.2 6.3 6.4态度诚实且语言精彩 (7) 善于观察 (7) 避重就轻而求同存异 (8) 沉着智慧而巧妙拒绝 (8) 7招标工程合同谈判技巧利用的一些案例 (8) 7.1 7.2案例一 (9) 案例二 (9) 8结束语 (10) 参考文献 (10) 致谢 (11)

招标工程的合同谈判 建筑工程学院土木工程周力军（20911021094） 指导老师：丁小英（助教) 摘要：随着我国国民经济的快速增长，我国的建筑市场获得了长足发展，在建筑市场竞争越来越激烈的同时也暴露出很多问题，本文单独就招标工程的合同谈判进行剖析，涉及内容围绕着我国目前工程谈判的现状、企业谈判失利原因、提高谈判技巧等进行展开。建筑市场中处于弱势地位的施工企业，由于一些内部与外在压力，导致在招标工程合同谈判中存在着一系列的问题。工程合同谈判过程对建筑施工企业取得长足发展具有重要的作用。世界的发展是在不断的新旧更换中进行的，工程合同谈判这个系统随着建筑行业竞争越来越激烈也在逐步完善。企业组建有能力的专业合同谈判团队对于自身的发展是很有必要的。随着企业对合同谈判的重视、薪金激励制度的进一步完善、企业内部合同谈判人才的引进与培养，招标工程合同谈判的人才与方法会越来越多，对于企业自身的长足发展有着不可替代的作用。 关键词：建筑市场；合同谈判；谈判技巧；企业长足发展

最新 中国房地产中介市场发展现状和趋势

中国房地产中介市场发展现状和趋势随着中国房地产使用制度改革在各个地区的强力推进，中国房地产业取得了巨大的成就，尤其是住房福利制度的终止和货币化分房制度的起动，对全国房地产市场产生了深远的影响。二手房市场在各地开始兴起。于此同时，中国房地产中介市场也经历了从无到有，进入了飞速的发展时期。房产中介从小到大，从无到有，在短短几年内迅速崛起，主要得益于我国房地产市场的发育、成长和壮大，得益于房地产市场从计划经济走向市场经济的转变过程。由于福利分房的终止，货币分房的开始，使得广大百姓拥有一套住房的梦想成为现实。不断完善的房地产市场运作规则、政府对房改力度的加大，以及我国老百姓对拥有自己房屋的强烈渴望，给房地产市场创造了无限商机，使得房产中介成为房地产市场中不容忽视的新兴行业。 我国房产中介的成长，首先是由于房地产市场发展的需要。纵观10多年来房地产市场的发展历程，经历3个历史阶段的发展，使得众百姓已经从无房户、困难户过渡到了有房户、富裕户，并逐步向追求居住条件、提高居住质量方向发展。第一阶段，80年代初到80年代末，改革开放后房地产市场蓬勃发展，各地大兴土木，许多城市将改善百姓居住条件作为政府头等大事。这一阶段的发展，使得城市住宅群逐步出现，百姓住房明显改观。第二阶段为80年代末到90年代中，这一时期出现了商品房概念，房地产市场运作

逐步向市场经济转变，大多数百姓都改善了居住条件，由于同时期全国开工的住宅商品房过量，逐渐出现了商品房空置积压的现象。第三阶段为1995年到1999年。随着福利分房的取消，货币分房的出现，大多数百姓开始追求居住质量，房地产运作完全市场化，百姓由于自己掏钱买房，追求居住条件和居住质量已成为大众的首选目标。房地产市场经历了此3个阶段后，已完全从计划经济过渡到市场经济运作，因此，原有的一系列售房体系已经土崩瓦解或不适应目前市场化运作而被淘汰，房产中介应运而生。 房地产中介业成为房地产市场发展的重要组成部分，由于房地产业的发展对我国国民经济的发展起着相当重要的作用，尤其是在启动房地产市场，带动上百个相关行业的生存和发展，及解决几千万人的就业问题方面意义重大。而面对房地产业从集团购房到现在个人购房这一历史性的转变，我们不得不承认，单靠过去计划经济下老的运作方式，已不可能打开市场。其中房产中介行业的发展，从某种意义上说，架起市场与消费者之间的桥梁，对带动房地产市场转动将起到很好的润滑剂作用。广大百姓从过去的要住房找单位、找领导转向要住房找市场、找中介。各级政府通过搞活二级市场、放宽信贷政策、上市房改房等一系列手段，启动一级市场，减少了空置存量房，促进了房地产市场的发展。中介公司的运作对搞活二级市场，消化百姓手中的空房、旧房，促进新房的销售起到的作用十分明显，如上海市房地产中介市场的发展较快，二三级市场连动成绩显著，2000年二手房交

国内外房地产中介行业的比较

国内外房地产中介行业的比较 作者: _________ 单位: __________ 邮码: _________ ) 【摘要】2008 年初，房地产中介退市风潮正向全国范围蔓延。深圳、北京、上海、广州等大中城市的许多房地产中介公司正不断缩小规模，甚至一些公司陆续退出市场。文章分别介绍国内外房地产中介行业的现状和特点，通过比较分析，希望能对我国房地产中介行业的发展起到一定的借鉴作用。 【关键词】房地产中介行业对比制度规范 一、房地产中介行业的现状及特点 1、特点。房地产中介机构不从事房地产开发经营活动，只为房地产经营活动提供中介服。房地产中介不占有房地产商品，也不直接从事买卖活动，只向买卖双方提供沟通服务。房地产中介活动具有非连续性和流动性的特点。房地产中介具有很强的灵活性。房地产中介机构以佣金为主要收入来源。 2、存在的问题。一是门槛不高，业务人员随意聘用，素质良莠不齐。二是诚信不良。虚假信息、屡吃差价、私下交易、协议陷阱、阴阳合同……种种“黑幕”不胜枚举。三是管理不善。内部管理粗放，“私单”频

频乱走，经纪人员难以约束，违规操作屡禁不止。四是扩张不当。资金不足、管理不力、人员不齐等等，在这种情况下，一批房产中介就盲目“跑马圈地” 。市场交易活跃时，这些内部缺陷被掩盖，一旦市场行情“调头向下” ，紧绷的“弦”随时会断。五是监管不严。 二、国外房地产中介的现状和特点 国外及港台房地产中介服务具有悠久的发展历史，具有一套较为完善的独立法规体系，包括市场准入法规、执业人员职业道德法规以及执业质量控制标准等。美国作为一个发达国家，其房地产及经纪业的发展先于我国许多年，已经具有成熟的运作模式和管理经验，正确认识并借鉴美国的经验和做法对于发展我国房地产经纪业将不无裨益。 1、国外中介机构管理制度。（1）经纪人资质等级。在美 国，从事房地产中介业的机构或个人，必须拥有州政府机构——房地产委员会颁发的营业执照。房地产经纪人主要有两类人员：经纪人，具备独立的法人地位，具有经纪人执照；销售员，具有销售员执照，为一个经纪人的雇员，代表经纪人行事，只能执行经纪人所制定的任务，无权订立契约和收取佣金，仅能以经纪人的名义对外接洽业务，同时对经纪人负责。美国房地产经纪人如果发生损害当事人的欺诈行为，不但会因赔偿而被罚得倾家荡产，而且被逐出经纪人行业后，很 难再在这种讲究信誉的行业中谋生。可见，美国对房地产经纪人的管理，无论是当初准入，还是加入本行业后的管理，都是相当严格的。

国内外房地产业发展之比较

国内外房地产业发展之比较 https://www.wendangku.net/doc/3d4977546.html, 2005年04月12日15:07 新浪武汉房产 中国房地产业的诞生 中国的房地产发展是从改革开放以来才逐步发展起来的。 在我国，土地成为商品是80年代以后才逐渐得到认可的，而且当时土地是否商品这个问题是经过长久的讨论才最后有了一定的理论支撑，房地产包括“房”和“地”两方面，“房”是可以量化交易的，将其定位为商品无可厚非，而“地”由于我国国情的特殊性，它的价值很难具体衡量，不好量化，怎样买卖没有具体的标准，说它是商品很难让人接受，还有专家认为土地部分是商品，建设的房子可以通过建筑成本来交易，一直到后来有专家提出它非商品，但是可以商品化，这一“化”就把地彻底定位为商品了；就是说才算是在理论上建立了房地产业的存在基础。 78年以前，大多是国企具体执行房子的开发建设，主要解决职工住房问题，经营方式基本上是企业用一块地通过建筑公司建设房子，然后低价分房给职工，一般是按职工级别和工龄来分房，或者新旧更替，建房资金也基本由国家投资。改革开放后有外企加入中国房产建设，国家开始对其收受开发费用，开始有偿使用土地，但收费依据还没有太明确。 改革开放初期，我国基本还是计划经济体制，国内居民住房还是按职称分发，房产是价格差别很大的商品，导致其必须用具体货币来衡量，所以部分有钱无权或资历不够的国民想通过别的渠道改善住房条件，而不是一直等待到分房的级别和年龄，也有一种情况是国营公司建设，然后整体卖给企业，企业再根据自己的标准具体分房，也基本上可以说是企业职工大团购，价位也相对便宜很多，到后来的投资主体出现多元化，中国房地产发展在随着形式的发展而与时俱进。 另外促使房地产投资多元化的原因是国家投资总量有限，没有过多的资金解决诸多人的住房问题，也就是说国家也包不了了，包括原来的以租养房政策，可是到以后的租金根本就养不了房，于是社会化建房诞生，商品房逐日出现。 但是还有一个问题就是，当时比较富裕者可以购买商品房，可中低收入的部分人的住房问题又被提上日程，国家仍然得解决他们得住房问题，于是就出现了“安居工程”，也就是经济适用房的建设和廉租房，这都是国家采取的一系列带有福利性质的住房政策，

国外房地产市场发展的基本状况和政策调控(精)

国外房地产市场发展的基本状况和政策调控 时间：2009-01-15 来源：杭州日报作者：信息发布 -------------------------------------------------------------------------------- 二十一世纪中国的房地产市场是个充满想象力和有待开拓的新领域，但不可讳言的是，这个有待开拓的领域也充满了许多的风险和挑战，同时也存在着咨询与法律方面的欠缺。2005年我国房地产业的重要特点之一就是开始走向国际化。2006年我国房地产开发及营销模式国际化的趋势将更加明显。包括房地产融资理念，项目运作，营销模式，营销理念和资本运作。更多的境外企业和基金将关注介入我国的房地产市场，而国内房地产区域发展的不平衡性也带来了房地产发展的新的契机和平台。为了使我国“十一五”期间房地产业的发展能够快速纳入健康和持续的轨道，该文专门就国外房地产市场发展基本状况和政策调控进行了专题调查和比较研究，现将部分研究成果展现给读者，供有识之士参考和共享。 日本挤压房地产泡沫的措施和启示 日本是亚洲先进入发达国家行列的国度，经过二次世界大战结束至今的半个多世纪的潮起潮落，房地产企业的发展和房地产市场的培育已日趋理性和规范。目前在被人称为亚洲金融中心的东京市中心，相当于上海的静安寺的中心区域内，买一套新建的40层高的公寓单元，实用面积90平方米，两间朝南，带停车位的房子，价格不过4000多万日元，要算建筑面积达120平方米，合人民币360万元，按建筑面积算每平方米3万元人民币，与此同时日本白领收入相当于上海的五倍，可想而知上海静安寺的房价相比较就显得偏高。日本提供出售的住宅都是全装修的，包括卫生间和厨房，还有中央空调和地板暖气，所有材料都是无毒标准，浴室带空调和液晶电视，厨房也是带全自动洗碗和烘干机，基本家用电器和家具一应俱全。 然而，日本房地产市场发展到今天这样的情况也是经过几轮发展和调整后逐渐形成的。日本最大一次房地产泡沫来自于20世纪80年代，当时日本的房地产上涨速度飞快，短时期内涨价，幅度巨大，很多投机者利用迅速上扬的股票的账面利润投资房地产，导致房价飙升。在日本当年的房地产热中，最大投机者是财力雄厚的企业，它们在大量资金投入促使商业房地产价格快速抬高的同时，也拉抬了住宅房产的价格。最终，由于日本中央银行升息力度的不断加大，在股市崩溃的同时，楼市的泡沫也同时被挤破。随着投资者大量抛售股票以填补土地市场的损失，或者抛售房产以弥补股市损失，促使日本的股市和楼市价格在短期内直线下降，跌至低谷。直到二十一世纪日本的股市和房市才得以恢复，进入新一轮的增长周期。 日本房地产泡沫的破灭给世人很多的警世，其一是市场经济环境下政府如何做好对房地产市场的风险预测和调控，其二是房地产更多的是用于解决人们的居住和

世界各国房地产发展现状和政策调控

世界各国房地产发展现状和政策调控 肖元真徐闯李茂荣 2012-10-12 10:32:48 来源：《金融与经济》(南昌)2006年8期 二十一世纪中国的房地产市场是个充满想像力和有待开拓的新领域，但不可讳言的是，这个有待开拓的领域也充满了许多的风险和挑战，同时也存在着咨询与法律方面的欠缺。2005年我国房地产业的重要特点之一就是开始走向国际化。2006年我国房地产开发及营销模式国际化的趋势将更加明显。包括房地产融资理念，项目运作，营销模式，营销理念和资本运作。更多的境外企业和基金将关注介入我国的房地产市场，而国内房地产区域发展的不平衡性也带来了房地产发展的新的契机和平台。为了使我国“十一五”期间房地产业的发展能够纳入健康和持续的轨道，笔者专门就国外房地产市场发展基本状况和政策调控进行了专题调查和比较研究，现将部分研究心得展现给读者，供有识之士参考和共享。 一、日本挤压房地产泡沫的措施和启示 日本是亚洲先进入发达国家行列的国度，经过二次世界大战结束至今的半个多世纪的潮起潮落，房地产企业的发展和房地产市场的培育已日趋理性和规范。目前在被人称为亚洲金融中心的东京市中心，相当于上海的静安寺的中心区域内，买一套新建的40层高的公寓单元，实用面积90平方米，两间朝南，带停车位的房子，价格不过4000多万日元，要算建筑面积达120平方米，合人民币360万元，按建筑面积算每平方米3万元人民币，与此同时日本白领收入相当于上海的五倍，可想而知上海静安寺的房价相比较就显得偏高。日本提供出售的住宅都是全装修的，包括卫生间和厨房，还有中央空调和地板暖气，所有材料都是无毒

标准，浴室带空调和液晶电视，厨房也是带全自动洗碗和烘干机，基本家用电器和家具一应俱全。 然而，日本房地产市场发展到今天这样的情况也是经过几轮发展和调整后逐渐形成的。日本最大一次房地产泡沫来自于20世纪80年代，当时日本的房地产上涨速度飞快，短时期内涨价，幅度巨大，很多投机者利用迅速上扬的股票的账面利润投资房地产，导致房价飙升。在日本当年的房地产热中，最大投机者是财力雄厚的企业，它们在大量资金投入促使商业房地产价格快速抬高的同时，也拉抬了住宅房产的价格。最终，由于日本中央银行升息力度的不断加大，在股市崩溃的同时，楼市的泡沫也同时被挤破。随着投资者大量抛售股票以填补土地市场的损失，或者抛售房产以弥补股市损失，促使日本的股市和楼市价格在短期内直线下降，跌至低谷。直到二十一世纪日本的股市和房市才得以恢复，进入新一轮的增长周期。 日本房地产泡沫的破灭给世人很多的警示，其一是市场经济环境下政府如何做好对房地产市场的风险预测和调控，其二是房地产更多的是用于解决人们的居住和生活的产品，而不应过分看重它的投资回报，其三是避免受高涨的房地产市场的诱惑和吸引，动用高利和高额贷款来购买或投资房地产。日本的经济告诉我们，投资者应该用唯物主义的观念去看待事物，必须对一切财产泡沫背后的神话持怀疑或否定的态度，那个神话就是价格会永远不断的上涨。日本经济专家在回忆那段历史时由衷的表示：面对高涨的房地产泡沫，日本最大的教训就是不要陷入曾经有过的那种拒绝相信的状态。泡沫期间，人们往往不相信价格会下跌，历史已经多次证明这是错误的，但人的天性总是存在一种令人无法吸取历史教训的东西。当房地产泡沫破灭时，房地产价格迅速下跌，业主们发现自己背负的债务远远超过了所购房产的价值，很多人的资产缩水或面临破产。

国外房地产发展现状

国外房地产发展现状 1、发展历史悠久，中介事业发达 国外的房地产中介已发展了近百年的历史，不论买卖存量还是增量房地产几乎都是通过中介进行交易，所有买房信息都通过经纪人协会传送。如果开发商自已不是经纪人，还要委托经纪人中介机构来办理，而自己专心致志开发生产。对于房地产预售，则必须通过经纪人办理，买房只付不超过房价1％的定金，房子建好后，如果买方不满意，可以退房。在美国，房地产交易有85％是通过中介服务交易而成，可见其民众对房地产中介业的信任，究其原因，主要是他们有一套独具特色的房地产中介管理制度和运作手段。 2、法规健全 如美国自1917年就相继颁布了《州执照法》、《一般代理法规》、《契约法规》、《专业理论法则》，其中房地产《执业法》最严，作用最大。美国的房地产执照法规定了经纪人取得执照的条件、资格、标准等，并由州房地产委员会作为执行该法的机构，核发、拒发、扣留、吊销执照，出现纠纷视情节可进行诉讼。这些法规是美国房地产中介业长期健康发展的基础，是规范中介行为、保护各方权益的保证。 3、行业个人资格准入严格，机构准入市场化 美国房地产经纪人制度规定了两类资历不同的专业人员，一类是销售员，另一类是经纪人，他们必须通过房地产经纪人执照考试，方可取得执照开业。房地产经纪人取得执照的条件是：（1）销售员：年满18岁的自然人，修完《房地产原理》，考试合格后，在会计、商业、公证、专业法律、产业管理、房地产估价、房地产经纪人、房地产贷款、办公室行政管理、

房地产实务等10门课中任选6门，18个月内学完，并达到2门合格者，才能取得销售员执照。（2）房地产经纪人：年满18岁的自然人或法人，大学学历，2年实务，修完房地产实务，法律规章、财务、估价、会计共5门必修课，并在商业、法律、管理、公证等课程中再选3门，通过考试。一般能通过考试的人大约只有20％。为保证房地产经纪人的专业水准和服务质量，每年还要参加考试，接受再教育。执照每4年须申请重新换发，要求申请者同时应提出证据证明执照持有人业已完成45小时有关不动产的最新教育原理课程、讨论或会议。 美国房地产估价员的专业资格也有资历不同的两种，一是高级住宅估价师，一是估价学会会员，后者较前者资质深。此外，日本、芬兰、比利时等其他各国和台湾、香港都有相应个人资格准入制度。如日本具有估价资格的是不动产鉴定士，英国为英国皇家特许测量师，香港为产业测量师，德国为地产估价员。中介机构组织形式通常是事务所合伙制，自由进入市场，自己创造质量、信誉和品牌，谁占领市场谁生存，优胜劣汰。 4、中介企业发展注重连锁经营和品牌效应 美国“威茨特”经纪人组织有6000人，有自己专门发行的房地产广告信息，组成了跨州的联销店。香港的“仲量行”在全球27个国家设有69个办事处，职工近4000人。为了加强实力，著名中介公司香港梁振英测量师行、戴玉祥产业咨询公司、英国上市物业顾问公司DTZ联合成立戴德量行，进行房地产服务的跨国经营。 日本、台湾的房地产中介的组织方式都不是独立经营，主要3种形式是；直营连锁经营、加盟连锁经营和加盟直营混合式。 5、充分采集信息资源，利用网络信息技术源于美国的MLS——“多重上市服务”系统风行于欧美国家，而美国各大州之间都成立有MLS协会。它是一种互联网上的房源数据库