浙江省2015年下半年房地产估价师《理论与方法》：搜集交易实例的要求考试题

浙江省2015年下半年房地产估价师《理论与方法》：搜集交易实例的

要求考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、房地产开发公司应当在商品住宅交付时，向购买人提供《住宅质量保证书》和。(2009年试题)

A：《住宅使用说明书》

B：《住宅验收说明书》

C：《住宅保修说明书》

D：《住宅保修保证书》

E：房地产估价机构必须加盖公章

2、投资者对房地产内部使用功能的变动(例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等)，体现了投资者对房地产投资的重视。(有修改)

A：存在效益外溢和转移

B：需要适时地更新改造投资

C：投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

D：易受政策影响

E：借款合同

3、一般来说，房地产开发企业或公房出售单位与物业服务企业签订的是。

A：物业服务合同

B：前期物业服务合同

C：后期物业服务合同

D：物业管理合同

E：执行层的组织协调

4、取得开发项目用地所发生的费用为。

A：用地使用费

B：土地费用

C：土地转让费

D：土地租用费

E：借款合同

5、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是。

A：高层建筑地价分摊

B：房地产投资价值评估

C：因环境污染导致的房地产价值减损评估

D：城市房屋拆迁中的停业损失评估

E：工业用地的监测点评估价格

6、在房地产周期循环过程中，空置率持续下降到合理空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的__。

A．第一阶段

B．第二阶段

C．第三阶段

D．第四阶段

7、房屋拆迁补偿中，以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照__结算。

A．商品房价格

B．重置价格结合成新

C．重置价格结合结构差价

D．物价部门核定价格

8、土地使用者超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满__未动工开发的，国家可以无偿收回土地使用权。

A．四年

B．三年

C．两年

D．一年

9、《中华人民共和国招标投标法》规定，开标由主持，并邀请所有投标人参加。A：人民法院

B：公证部门

C：招标人

D：投标人

E：房地产估价机构必须加盖公章

10、契税是在土地、房屋权属发生转移时，对征收的一种税。

A：产权承受人

B：产权出售人

C：产权出售双方

D：卖方

E：执行层的组织协调

11、按照目前我国土地登记制度的规定，使用集体土地的核发。

A：《国有土地所有证》

B：《国有土地使用证》

C：《集体土地所有证》

D：《集体土地使用证》

E：房地产估价机构必须加盖公章

12、经济适用房的土地采用__方式取得。

A．行政划拨

B．转让

C．出让

D．低价出让

13、以单纯的土地使用权抵押的，其设定抵押的前提条件是，土地必须是以方式取得的。

A：划拨

B：出让

C：出租

D：抵押

E：执行层的组织协调

14、下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（）。A．自然周期与投资周期同步变化

B．投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期

C．投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期

D．投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期

15、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在__以上。

A．3倍

B．4倍

C．5倍

D．6倍

16、现有甲、乙、丙3块地，土地单价分别是：甲为1000元/m2、乙为800元/m2、丙为500元/m2，其容积率分别是6、4、2。如此3块地其他条件完全相同，则明智的买者会买__。

A．甲

B．乙

C．丙

D．无法确定

17、已知某地区某类商品住宅2000年至2065年的价格依次为：1900元/m2、1960元/m2、2010元/m2、2065元/m2、2125元/m2、2180元/m2，预测2007年该地区该类商品住宅的价格应为（）元/m2。

A．2292

B．2236

C．2240

D．2290

18、亦称分支行制，指在大城市设立总行，并在该市及国内或国外各地设立分支机构的银行组织形式。

A：单元银行制

B：总分行制

C：集团银行制

D：连锁银行制

E：执行层的组织协调

19、采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是__。

A．单元估算法

B．单位指标估算法

C．工程量近似匡算法

D．概算指标法

20、反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为__。

A．时点指标

B．相对指标

C．时期指标

D．平均指标

21、的立法目的是：“为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、

开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展”。A：《中华人民共和国土地管理法》

B：《中华人民共和国城市房地产管理法》

C：《中华人民共和国城乡规划法》

D：《中华人民共和国农村土地承包法》

E：房地产估价机构必须加盖公章

22、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方__元/m2。

A．2020.80

B．2214.29

C．2336.45

D．2447.37

23、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好__工作。

A．项目策划

B．项目方案的设计

C．可行性研究

D．成本收益分析

24、下列不属于物业管理基本特性的是__。

A．城市化

B．社会化

C．专业化

D．市场化

25、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元／㎡，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5％缴纳有关税费；买方按正常价格的3％缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于元／㎡。

A：2427

B：2500

C：2575

D：2632

E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、荷载分为。

A：永久荷载

B：恒荷載

C：可变荷载

D：偶然荷载

E：必然荷载

2、某收益性房地产，有效毛收入为I，运营费用为E，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长gI，运营费用增长gE，该类房地产的报酬率为Y，则计

算该房地产价值的公式为（）。

A.A

B.B

C.C

D.D

3、选聘、解聘物业管理企业是的职责。

A：业主大会

B：业主代表大会

C：业主委员会

D：居民委员会

E：执行层的组织协调

4、在房地产估价中，如果估价目的不同，则__。

A．估价的依据有可能不同

B．估价的方法有可能不同

C．估价对象的范围有可能不同

D．不影响估价结果的公正性

E．不影响估价报告的用途

5、依据基金的运用方式，可分为固定型和。

A：流动型

B：风险型

C：管理型

D：开放型

E：执行层的组织协调

6、市场定义有六个层次，以下排序正确的是__。

A．整个市场＞有效市场＞潜在市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场B．潜在市场＞整个市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场C．整个市场＞潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞渗透市场＞服务市场D．整个市场＞潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场7、下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是（）。A．内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2003年11月签署

B．内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2004年8月举办C．内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师

D．内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一

8、土地使用税在征收。

A：城市

B：县城

C：建制镇

D：工矿区

E：农村

9、下列可以采取划拨建设用地使用权的范围包括。

A：城市基础设施用地

B：国家机关用地

C：军事用地

D：商品房建设用地

E：国家重点扶持的能源项目开发用地

10、在房地产市场状况分析的内容中，对于需求分析中的是第一步。

A：需求影响因素分析

B：吸纳率分析

C：需求预测分析

D：市场购买者的产品功能需求

E：借款合同

11、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的__的款额后，抵押权人方可优先受偿。

A．税金

B．拍卖费用

C．土地使用权出让金

D．土地使用成本

12、房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有．【2005年考题】

A：该种房地产的价格水平

B：消费者的预期

C：该种房地产的开发成本

D：该种房地产的开发技术水平

E：房地产开发商对未来的预期

13、从银行活期存款账户向银行开出的，从其账户支付持票人或指定人的付款命令书是指__。

A．本票

B．银行卡

C．支票

D．汇票

14、商品房现售应取得的条件有__。①持有《商品房预售许可证》；②拆迁安置已经落实；③物业管理方案已经落实；④出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；⑤取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；⑥供水供电供热供气等基础配套设备即将到位；⑦持有建设工程规划许可证和施工许可证。

A．①②③

B．①②③④⑤⑥

C．①②③④⑤⑥⑦

D．②③④⑤⑥⑦

15、房地产开发投资的经济效果主要表现为__。

A．开发利润

B．销售收入

C．投资收益

D．成本利润

16、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是。

A：说明估价报告的合法性、真实性

B：说明估价的独立、客观、公正性

C：规避估价风险

D：保护估价报告使用者

E：防止委托人提出高估或低估要求

17、确定用于敏感性分析的经济评价指标，通常采用的指标为。

A：投资回收期

B：内部收益率

C：财务净现值

D：开发商利润

E：借款合同

18、如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度下降，那么该类型物业的出租需求就会。

A：大幅增加

B：小幅增加

C：不变

D：减少

E：借款合同

19、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积为35m2，外墙面积为7m2，单元间分隔墙面积为10m2，公摊面积为5m2，那么，可出租面积应为__m2。A．48.5

B．49

C．51

D．45.5

20、房地产市场的参与者包括__。

A．开发商

B．政府

C．金融机构

D．建筑师

E．专业顾问

21、《注册房地产估价师管理办法》规定，注册房地产估价师的初始、变更、延续注册，逐步实行。

A：网上申报

B：网上受理

C：网上审批

D：即时申报、受理和审批

E：直接申报、受理和审批

22、房产面积测量的精度要求是以__作为限差。

A．误差的平均值

B．误差的最大值

C．中误差

D．两倍中误差

23、用地单位必须按合同约定开发使用土地，超过出让合同约定的动工开发日期

满1年未开工的，按地价款的__以下征收土地闲置费。

A．10%

B．15%

C．20%

D．25%

24、房地产间接投资的形式主要有。(2005年试题)

A：投资房地产信托基金

B：购买住房抵押支持证券

C：购买房地产企业债券

D：购买物业用于出租经营

E：购买土地进行开发

25、土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购、前期开发和整理的贷款。它的主要还款来源是__。

A．房地产销售收入

B．土地出让收入

C．土地储备所获得的利润

D．土地受让方的投资

2015年浙江省公务员录用考试《行政职业能力测验》(A卷)真题及详解

2015年浙江省公务员录用考试 《行政职业能力测验（A类）》试卷 注意事项 这项测验共有五个部分，125道题，总时限为120分钟。 各部分不分别计时，但都给出了参考时限，供你参考以分配时间。 请在机读答题卡上严格按照要求填写好自己的姓名、报考部门，涂写准考证号。 请仔细阅读下面的注意事项，这对你获得成功非常重要： 1.题目应在答题卡上作答，不要在试题本上作任何记号。 2.监考人员宣布考试开始时，你才可以开始答题。 3.监考人员宣布考试结束时，你应立即放下铅笔，将试题卡、答题卡和草稿纸都留在桌上，然后离开。 4.在这项测验中，可能有一些试题较难，因此你不要在一道题上思考时间太久，遇到不会答的题目，可先跳过去，如果有时间再去思考。否则，你可能没有时间完成后面的题目。 5.试题答错不倒扣分。 6.特别提醒你注意，涂写答案时一定要认准题号。严禁折叠答题卡！ 7.考生可以在试题本的空白位置及草稿上进行演算。 这项测验要求你必须严格按照监考人员的指示去做，否则，会影响你的成绩！ 停！请不要往下翻！听候监考老师的指示。否则，会影响你的成绩。

第一部分常识判断 （共20题，参考时限15分钟） 根据题目要求，在四个选项中选出一个最恰当的答案。 1.下列情形符合法律规定的是： A.甲乙二人自由恋爱，因两人均年满20周岁，经双方父母同意，两人可以结婚 B.丙12岁，玩火酿成火灾造成重点财产损失，但丙不承担失火罪的刑事责任 C.丁6岁，春节收到红包若干，其母认为丁尚年幼，红包里的钱应归监护人所有 D.19岁的大学生戊，认为父母有义务支付他的教育费及生活费至其独立工作为止 2.目前我国正大力推进文化制度改革，特别是对国内的动漫产业和影视剧通过内部管理的方式促进其发展，下列不属于行政手段的是： A.规定各级电视台每日播出境外各类影视节目时间 B.设立专项经费用于鼓励本土作家创作优秀剧本 C.国家出台“限娱令”规范娱乐节目播出类型 D.每年引进的境外动漫作品同类题材数量设置上限 3.2014年是“和平共处五项原则”发表60周年，下列与其发表时间相同的历史事件是： A.东西两德统一 B.古巴导弹危机 C.联合国军完全撤出朝鲜 D.越南抗美战争彻底结束 4.古人记月除常用的序数法外，还以物候的特点来命名，或以孟、仲、季来命名各季节的三个月。那么，下列对应关系正确的是： A.孟春—桃月 B.仲夏—荷月 C.仲秋—桂月 D.季冬—菊月 5.下列雕塑作品表现唐太宗李世民生平战功的是: A.马踏匈奴 B.击鼓说唱佣 C.昭陵六骏 D.乾陵石雕 6.下列诗句背景与科举制实行无关的是： A.慈恩寺下题名处，十七人中最少年 B.太宗皇帝真长策，赚得英雄尽白头 C.黑发不知勤学早，白首方悔读书迟 D.春风得意马蹄疾，一日看尽长安花 7.中国古代小说塑造了很多莽汉形象，他们外表威猛阳刚，性格天真似儿童，深受读者的喜爱。下列小说中莽汉的时代顺序排列正确的是： 1、张飞 2、程咬金 3、李逵 4、牛皋 A.2134 B.2143 C.4213 D.1234 8.三十六计是根据我国古代卓越的军事思想和丰富的军事经验总结出来的三十六条谋略，在我国军事史上得到充分的验证。下列战役中成功运用三十六计中以逸待劳计的是： A.城濮之战 B.垓下之战 C.猇亭之战 D.淝水之战 9.下列不属于心理学效应的是： A.晕轮效应 B.马太效应 C.破窗效应 D.配位效应 10.所谓硬水是指水中存在较多的矿物质水分,水的硬度指的是水中钙镁离子的总和。下列关于硬水的说法错误的是： A.加入石灰能降低水的硬度 B.可以用肥皂水鉴别软硬水 C.将水煮沸可以降低水的硬度 D.可以长期饮用硬度较高的水 11.地球自转一圈的时间是一天，地球半径为6371千米。毛泽东诗词“坐地日行八万里”是有科学依据的，人可以随着地球的自转运动，那么与诗句最吻合的可能是哪个国家的人: A.阿富汗 B.南非 C.新加坡 D.挪威

2016年房地产估价案例与分析真题与解析

2016年房地产估价案例与分析真题与解析 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？ 2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？ 【参考答案】 1.假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。 本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。 2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括： （1）预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。 （2）后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。 （3）测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。 第三科教材的某一叙述，可能就是案例与分析的一个问答题答案的关键。

房地产估价计算题

计算题 1. 王某于2008年6月18日将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为6成， 贷款金额为200万元，贷款年利率为8%贷款期限为5年，按月等额还。2011 年10月18日，王某欲将该商铺再次抵押贷款。预测该商铺未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为26万元，此后每年的有效毛收入和运营费用分别在上一年的基础上增长5唏口3%未来收益期限为36年。当地该类房地产的报酬率为7%抵押贷款成数一般为6成。请计算该商铺2011年10月18日的再次抵押价值。 卷考解析： (1)计算已抵押贷款 利用公式―令 求出A=(200X8M/12)^元壬[1- (1+8%/12> =4.06万元 已抵押贷款金4.06万元/ (8M2)X [1- (1+眦/⑵去]=142.14万元已抵押贷款余甑=200万元￡42. 昶万元巧7.86万元 ⑵测算在2009年W月边日的未设立法定优先受偿贷歉的价格V 用净收益扌妥一定比率谨瞎 的变瞬公式可得： V=50/ (7=t-5^) (1^ [(1+5%) / (1+7%)] 36} 26/ (7?4-3%) (1- [(1+3%) / (1+7*)] 36} =747,43 万元 極涌畑粉值球竝忧先卷Tteifrfi 鹹建设X程愉款咖t款彌 真世法定t诜受勰 可禅:再次抵押价值=\ -0-57旺万元/0 ^0=747.43万元?轉轩方元=閒13万元 则该商铺在2009年5月佃日的再次抵押析值为651万元. 2、某在建工程的土地使用权是2004年12月31日通过出让方式获得的，用途为商业，土地使用期限为40年，土地面积为700平米，容积率为15，土地取得费用为80万元，已付清。从获得土地使用权至正式动工。时问为1年。该工程正常施工期(不含装修)为2年，建安成本为每平方米建筑面积2300元，管理费用为建安成本的3%?至2007年6月30日已完成主体结构，且已投入总开发成本的55%，剩余费用在施工期内均匀投入，折现率为13%。该在建工程建成后

新《房地产估价规范》解读——估价方法

新《房地产估价规范》解读——估价方法 文/王珊 中华人民共和国住房和城乡建设部及中华人民共和国国家质量监督检验检 【GB/T50291-2015】疫总局于2015年4月8日联合发布了新版《房地产估价规范》 （以下简称“新规范”），距上版《房地产估价规范》【GB/T50291-1999】（以下简称“旧规范”）发布相隔十六年之久。这十六年间，随着经济的快速发展和改革开放的不断深入，我国房地产估价行业伴随着房地产市场的迅猛发展而逐渐成长起来。估价行业形势的转变和估价业务的多元化发展，对本行业的监管及技术指引提出了更高的要求，新规范的发布正顺应了这一要求。 一、新旧规范对比 新规范与老规范相比，内容更加具体、细致，对估价及估价师提出的要求更高并且更加明确。同时通过具体条款的调整，能够看出新规程的制定，改变了传统的估价观念，强调了估价行为应以估价师为根本的原则。 从大体内容上看，新旧规范有以下几点不同： 1、新规范删除了原第二章节“术语”，先行单独发布了《房地产估价基本术语标准》【GB/T 50899-2013】。新术语较原术语内容更加全面，包括评估过程中所有通用术语、各种价格价值、估价原则、估价程序、各种估价方法以及过程中用词和估价报告各部分名称。 2、新规范第二章“估价原则”较旧规范内容，强调了由于估价目的及价值定义不同，应对所遵循的估价原则进行相应的选择分析。 3、新规范第三章“估价程序”较旧规范内容调整很大。在估价程序上增加了受理委托、审核报告、交付报告三个程序。同时对每个程序中的具体操作要求进行了逐条阐述。需要重点关注的是，新规范明确规定了估价师在整个估价程序中应承担的责任，以及现场查勘及权属资料查验的具体要求。 4、新规范第四章“估价方法”较旧规范增加了路线价法、标准价调整法等其他估价方法。主要估价方法的具体规范将在本文下文中详细说明。 5、新规范第五章“不同估价目的下的估价”由旧规范12类估价目的调整为15类估价目的。这一内容调整，也显示出估价行业业务类型的拓展及多元化趋势。 6、新规范第六章“估价结果”较旧规范在估价结果中增加了“相关专业意见”内容，增加了对估价结果的准确性检查的内容。同时也规范了在确定估价结果时需要进行分析的内容。

2015年浙江省高考数学试题(理科)与答案解析

2015年浙江省高考数学试题（理科）与答案解析 一、选择题：本大题共8小题，每小题5分，共40分2015年普通高等学校招生全国统一考试（浙江卷）数学（理科） 1．（5分）（2015?浙江）已知集合P={x|x2﹣2x≥0}，Q={x|1＜x≤2}，则（?R P）∩Q=（） A ．[0，1）B ． （0，2]C ． （1，2）D ． [1，2] 2．（5分）（2015?浙江）某几何体的三视图如图所示（单位：cm），则该几何体的体积是（） A ．8cm3B ． 12cm3C ． D ． 3．（5分）（2015?浙江）已知{a n}是等差数列，公差d不为零，前n项和是S n，若a3，a4，a8成等比数列，则（） A ．a1d＞0，dS4 ＞0 B ． a1d＜0，dS4 ＜0 C ． a1d＞0，dS4 ＜0 D ． a1d＜0，dS4 ＞0 4．（5分）（2015?浙江）命题“?n∈N*，f（n）∈N*且f（n）≤n”的否定形式是（）A．?n∈N*，f（n）?N*且f（n）＞n B．?n∈N*，f（n）?N*或f（n）＞n C．?n0∈N*，f（n0）?N*且f（n0）＞n0D．?n0∈N*，f（n0）?N*或f（n0）＞n0 5．（5分）（2015?浙江）如图，设抛物线y2=4x的焦点为F，不经过焦点的直线上有三个不同的点A，B，C，其中点A，B在抛物线上，点C在y轴上，则△BCF与△ACF的面积之比是（）

A ．B ． C ． D ． 6．（5分）（2015?浙江）设A，B是有限集，定义：d（A，B）=card（A∪B）﹣card（A∩B），其中card（A）表示有限集A中的元素个数（） 命题①：对任意有限集A，B，“A≠B”是“d（A，B）＞0”的充分必要条件； 命题②：对任意有限集A，B，C，d（A，C）≤d（A，B）+d（B，C） A．命题①和命题②都成立B．命题①和命题②都不成立 C．命题①成立，命题②不成立D．命题①不成立，命题②成立 7．（5分）（2015?浙江）存在函数f（x）满足，对任意x∈R都有（） A ．f（sin2x）=sinx B ． f（sin2x） =x2+x C ． f（x2+1）=|x+1| D ． f（x2+2x） =|x+1| 8．（5分）（2015?浙江）如图，已知△ABC，D是AB的中点，沿直线CD将△ACD折成△A′CD，所成二面角A′﹣CD﹣B的平面角为α，则（） A ．∠A′DB≤αB ． ∠A′DB≥αC ． ∠A′CB≤αD ． ∠A′CB≥α 二、填空题：本大题共7小题，多空题每题6分，单空题每题4分，共36分． 9．（6分）（2015?浙江）双曲线=1的焦距是，渐近线方程 是． 10．（6分）（2015?浙江）已知函数f（x）=，则f（f（﹣3））=，f（x）的最小值是．

房地产估价习题集计算题和论述题-2

1、当前我国房地产估价应遵循的主要原则有：合法原则，（最高最佳使用原则），供求原则；替代原则，（估价时点原则）， 公平原则。 2、估价机构完成委托估价后提供给委托人的“产品”，通常称为（估价报告书）。 3、市场比较法所依据的是（替代）原理。 4、成本法计算建筑物重新建造完全价值的方法通常分为三种，即：净计法，（平方法），立方法。 5、在收益法中，纯收益确定后，还原利率越高，收益价格（越低）。 6、建筑物的重新建造成本分为重建成本和重置成本两种，普通建筑物估价时适用（重置成本）。 7、估价上的折旧与会计上的折旧有着本质的区别，在估价上C 为（重新建造成本），它通常随着估价时点的不同而（不同）。 8在路线价法中，普通临街宗地价格的计算公式为：宗地总价=路线价X（深度百分率）X宗地面积。 试述成本法与收益法的区别。 1．理论依据不同或估价的立足点不同：（成本法基于已付出的代价，收益法基于未来的收益能力）； 2．计算公式不同（成本法以各项费用、税费、利润累加为基础，收益法以收益减费用为基础）； 3 ．所需资料不同； 4．适用对象不同（成本法主要适用于无交易、无收益或收益难以直接测定的房地产的估价，如学校、政府办公楼、医院、公园等公共建筑、公益设施及工厂等；收益法主要适用于收益性房地产的估价，如商店、宾馆、出租房屋等）。 1、有一房地产，土地总面积1000平方米，为10年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万元，现时重新取得该土地每平方米需600（1）计算土地现时价格：土地底价=1000*600=60 万 （2）计算建筑物现时价格：建筑物现价=C*【1- （1-R）*t/t+n 】=2000*1000【1- （1-5%）*8/8+32 】=1620000=162万 （3）房地产和土地合成一体的现时总价为：60+162=222万 （4）房地产现时单价=2220000/2000=1100 2、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30% 解：（1）计算该宾馆年总收益=300X50X365X（1-30%）=3832500元=383.25万元 （2）计算该宾馆年总费用=14万元/月X 12月=168万元 （3）计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25 万元-168 万元=215.25 万元 （4）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元（5）计算同档次宾馆年总收益=300X45X365X（1-20%）=3942000元=394.2 万元 （6）计算同档次宾馆年总费用=394.2X30%=118.26 万元 （7）计算同档次宾馆年净收益=年总收益- 年总费用=394.2X 70%=275.94 万元（8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4 万元 （9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价50>45 元，但空房率也高，30%>20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。 （10）经过综合考虑后，估计该宾馆的价格以2450万元比较合理。 3、需要评估一宗七通一平的待建筑土地在1995年9月的价格。获知该宗土地总面积500平方米，建筑容积率为2，（折现率为10%）。[解]设该宗土地的总价为V :开发完成后的总价值=2000 >5000 >2/ （1+12% ）2 = 1594.39 （万元） 建筑安装工程费等的总额= 800X （1+12%）X5000X2X[60 %/ （1+12%）0.5 + 40%/ （1+12%） 1.5] = 810.36 （万元） 建筑安装工程费、专业费用及管理费在各年的投入实际上是覆盖全年的，但为体现计算的方便起见，假设各年的投入是集中在各年的年中，这样，就有了上述计算中的折现年数分别是0.5和1.5的情况。 销售费用和销售税费总额=1594.39 X（2% +6%）= 127.55 （万元） 购买该宗土地的税费总额=V X3%= 0.03V （万元） V = 1594.39 - 810.36 - 127.55 - 0.03V V=637.36 （万元） 故：土地总价=637.36 （万元）土地单价=1274.72 （元/ m2）楼面地价=637.36 （元/ m2） 1、房地产价格是客观存在的，估价实质是模拟（市场）的价格形成过程将房地产价格显现出来。

房地产估价规范GBT

房地产估价规范G B T 标准化管理部编码-[99968T-6889628-J68568-1689N]

中华人民共和国国家标准房地产估价规范 简介 中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999（1999年6月1日起实施） 中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999（一九九九年六月一日起执行） 总则 1．0．1为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《》等法律、法规的有关规定，制定本规范。 1．0．2本规范适用于房地产估价活动。 1．0．3房地产估价应独立、客观、公正。 1．0．4房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准、规范的规定。 术语 2．0．1房地产real estate，real property 土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 2．0．2房地产估价real estate appraisal，property valuation 专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 2．0．3估价对象subject property 一个具体估价项目中需要估价的房地产。 2．0. 4估价目的appraisal purpose 估价结果的期望用途。 2．0．5估价时点appraisal date，date of Value 估价结果对应的日期。 2．0．6客观合理价格或价值value 某种估价目的的特定条件下形成的正常价格。 2．0．7公开市场open market 在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。 2．0．8open market value 在公开市场上最可能形成的价格。采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。 2．0．9类似房地产similar property 与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。 2．0．10同一供求圈comparable search area 与估价对象具有替代关系、价格会相互影响的适当范围。 2．0．11最高最佳使用highest and best use 法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。

2015年浙江省公务员录用考试《申论》(B卷)真题及标准答案

2015年浙江省公务员录用考试 《申论》（B卷）试卷 一、注意事项 1、本题由给定资料与作答要求两部分构成。考试时限为150分钟。 2、监考人员宣布考试开始时，你才可以开始答题。 3、请在题本、答题卡指定位置填写自己的姓名，填涂准考证号。 二、给定资料 材料1: 创客是指利用开源硬件和互联网将各种创意变为实际产品的人，他们将制造业搬到了自己桌面上，电子服装、健康手环、智能手表、导电墨水、食物烹饪器等等，用户能想象到的产品都有可能在创客手中实现。创客在这种带有加工车间和工作室功能的软硬件开放实验室（创客空间）里将创意变成产品原型，即实现从0到1. 对很多中国人而言，“创客”还是个较为陌生的概念，但凭借蓬勃生命力和强劲发展势头，创客正在悄然影响着传统制造业。许多创客空间在产品设计和原型创意基础上，还延伸了兼具产品孵化和企业孵化的功能，在这里不仅可以实现从1到1再到100,即从创意到产品原型再到小批量产品，还能给创客提供创业场地、管理培训、投融资、渠道销售等服务。在用户体验和互联网推动下，创客产品成为我们的个性化定制商品；也有小部分创客产品经过市场检验获得大众需求的认同，成为工业化生产的大众商品。无论哪种形式，都完成了从创意向创业的转化过程，这种转化也正是创客文化繁荣发展的本质。 创客运动在中国的兴起时间很短却发展迅猛，国内强大的制造业生态体系，丰富的人力资源，雄厚的资本和艺术积淀是创客扎根成长的肥沃土地，它所迸发出的潜力是未来工业体系和经济发展的重要机遇。深圳是国内创客产业链最完整的城市，被誉为创客天堂。创客在这里可以找到齐全的电子元器件，各类加工厂和技术工程人员，快速完成从创意到产品原型再到小批量生产的全过程；与深圳的务实高效相比，上海的创客显得气定神闲、回归本质，具有国外兴趣使然的创新氛围；北京创客则更具跨界协同创新及创业精神，因为北京是顶尖技术人才、文艺人才和资本机构云集的城市。 创客群体没有职业范围和身份限制，任何人有创意、且有激情将创意变为现实的人都能成为创客。在创客空间既看不到高精端的大型仪器设备，也看不到众多发明专利和成果，创客空间里有的是热爱创造的创客，他们以兴趣为导向、以创意为起点，以体验为动力，通过自我满足的创业方式将大众群体中蕴藏的巨大创新力挖掘和释放出来。 传统制造业以满足大众基本需求为目标，规模化生产出利润丰厚的热门产品。但随着热门产品的同质化发展和激烈竞争，大众需求会逐渐向个性化需求分解，这是经济发展给消费者选择产品带来的必然趋势。创客在这种趋势利导下产生，引领制造业从中心化和大规模形态朝着个体式和去中心化的方向发展，根据个性化需求来生产制造小众商品，给个体式制造业带来机遇。 2013年11月，英国《经济学家》刊发的一篇题为《中国制造》的文章让中国“创客”成为焦点。该文指出，中国创客的力量不可小觑，其潜在的优势就是他们与所谓的山寨制造体系密切联系。企业之所以山寨是因为没有设计和创意，依靠模仿他人产品来生产制造，而创客恰恰是设计和创意的源泉和载体。在互联网时代，软件开源和硬件开源给中国企业提供了难得的平等创新机会。若能将创客的设计和创意嫁接于低端仿造企业，让创客的巨大创造性和制造需求与山寨企业完备的供应链资源和制造能力优势互补。或许能迸发出惊人的能量，这未必不是山寨企业转型的一条出路。 2013年11月4日，清华大学启动创客驻校计划，计划每年聘请国内外知名创客进驻学校创客空间，鼓励学生主动参与创新实践，提升跨学科的技术与创意交流。此外，多所大学甚至一部分中学和职业院校也积极推动创客教育，各具特色，充满活力的教育创客空间盘活了院校科技资源，加强了教学与实践、教育与产业之间的联动，培养出具有创新创业精神的一流人才。国内每年毕业的几百万大学生是创客运动的最佳人选，他们能将学业中萌发的创意思想和积累的研究成果衍变为创客项目。用自主创业的方式实现就业。这些创客项目转化为创业公司后，会吸引更多不同层次的社会人才加入其中。麦肯锡最近研究报告指出，由于机器人和网络技术的突飞猛进，过去10年大型制造企业的雇佣人数持续减少，因为规模制造对自动化生产系统的紧密依赖逐步取代了人工参与，而创客运动引领的个体式制造业根据用户个性化需求来定制生产商品。对技术、工程、艺术等各行各业人工劳动力的需求巨大，必

2015年浙江公务员考试《行测》真题及解析A卷

2015年浙江公务员考试《行测》A卷真题 一、常识判断 1.下列情形符合法律规定的是： A.甲乙二人自由恋爱，因两人均年满20周岁，经双方父母同意，两人可以结婚 B.丙12岁，玩火酿成火灾，造成重大财产损失，但丙不承担失火罪的刑事责任 C.丁6岁，春节收到红包若干，其母认为丁尚年幼，红包里的钱应归监护人所有 D.19岁的大学生戊，认为父母有义务支付他的教育费及生活费至其独立工作为止 【知识点】民法 【答案】 B 【解析】12周岁为无刑事责任能力人，犯了任何罪，都不要承担刑事责任。结婚必须达到法定婚龄，男不得早于22周岁，女不得早于20周岁。无民事行为能力人和限制民事行为能力人接受的纯收益性的红包赠与行为有效。年满18周岁，是我国完全民事行为能力人的标准，完全通过自身行为取得权利，承担义务。因此，本题答案为B。 2.目前我国正大力推进文化体制改革，特别是对国内的动漫产业和影视剧通过内容管控的方式促进其发展，下列不属于行政手段的是： A.规定各级电视台每日播出境外各类影视节目时间 B.设立专项经费用于鼓励本土作家创作优秀剧本 C.国家出台“限娱令”规范娱乐节目播出类型 D.每年引进的境外动漫作品同类题材数量设置上限 【知识点】管理 【答案】 B 【解析】行政手段，是国家通过行政机构，采取带强制性的行政命令、指示、规定等措施，来调节和管理经济的手。行政手段具有权威性、强制性、垂直性、具体性、非经济利益性和封闭性。B选项设立经费鼓励创作不具有行政手段的强制性和权威性。因此，本题答案为B。 3.2014年是“和平共处五项原则”发表60周年，下列与其发表时间相同的历史事件是： A.东西两德统一 B.古巴导弹危机 C.联合国军完全撤出朝鲜 D.越南抗美战争彻底结束 【知识点】中共党史 【答案】 C 【解析】和平共处五项原则是1953年周恩来在接见印度代表团时首次提出的.其内容是:互相尊重主权和领土完整、互不侵犯、互不干涉内政、平等互利、和平共处。1954年8月12日联合国军撤出北朝鲜的最后一块土地。1962年，加勒比海地区发生了一场震惊世界的古巴导弹危机。1973年3月29日越南抗美战争彻底结束。因此，本题答案为C。 4.古人记月除常用的序数法外，还以物候的特点来命名，或以孟、仲、季来命名每季的三个月。那么，下列对应关系正确的是： A.孟春——桃月 B.仲夏——荷月 C.仲秋——桂月 D.季冬——菊月 【知识点】人文其它 【答案】 C 【解析】仲秋是桂月都指八月。每月称谓及含义：一月通常称：正月、柳月、端月、初月、

房地产估价方法及案例分析

案例分析大归纳总结（两套归纳总结版本）都是别人归纳总结的，归纳了一下而已 归纳总结1： 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备工程。 2、对估价对象描述不清 （1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 （2）对估价对象的性质没有描述清楚 （3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊） 4、逻辑不严谨 （1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由） 5、写作有错误 （1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。 （2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。（3）表达形式不科学[/size][/size][/size][/size][/siz e][/size][/size][/size][/size][/color]

--------------------------------------------------------------- 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 --------------------------------------------------------------------------- 按理与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误 1、收益法 （1）收益期限确定错误。 （2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。（3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。 （4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；

房地产估价心得

房地产估价心得 在大三下学期，我们工程管理专业学习了《房地产估价》这门专业课。总的来说，通过对这门课程的学习，让我对当代中国房地产市场有了一个大致的认识，对各种房地产估价方法也有了初步了解，再加上自己动手做的房地产估价报告，我觉得自己的收获还是非常大的。下面我将对自己所学的知识做出如下总结。 、房地产估价的含义 房地产估价是模拟房地产价格形成的规律，将房地产客观合理的价格测算出来的过程。这就要依据一定的估计理论和方法，也必须掌握房地产估计的概念、特征以及估计基本要素，掌握估计对象房地产区位、实物、权益的界定。 二、房地产估价的本质 1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。 2、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价，房地产成交价格容易受交易者动机、偏好等个别情况的影响。房地产价值是由众多市场参与者的价值判断而非个别人的价值判断而形成的。估价师在模拟市场定价时，不能以自己的偏好来判断。 3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证，估价专业意见的作用有：咨询性或参与性；鉴证性或证据性。后者的法律责任大于前者。 4、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内。估价师应当对其估价结果的有限性有清楚的认识，采用多个假设来处理现 有的知识水平和范围以及数据的完整性方面的有限性，并将这些假设对估价结果的影响明确地告知委托人，所以对估价师评价其结果准确与否不是看其估价结果而是评价其估价的过程是否符合规范的要求。 5、房地产估价既是一门科学也是一门艺术。正确的房地产价值 分析、测算与判断必须依靠科学的估价理论与方法，但又不能完全拘泥于这些估价的理论与方法，还必须有依靠实践经验。 三、房地产估价的必要性 1、一种资产只有具备了下列2个条件才真正需要专业估价：（1）独一无

房地产估价规范(GB_T50291-1999)

中华人民共和国国家标准房地产估价规范 简介 中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999（1999年6月1日起实施） 中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999（一九九九年六月一日起执行） 总则 1．0．1为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规范。 1．0．2本规范适用于房地产估价活动。 1．0．3房地产估价应独立、客观、公正。 1．0．4房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准、规范的规定。 术语 2．0．1房地产real estate，real property 土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 2．0．2房地产估价real estate appraisal，property valuation 专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 2．0．3估价对象subject property 一个具体估价项目中需要估价的房地产。 2．0. 4估价目的appraisal purpose 估价结果的期望用途。 2．0．5估价时点appraisal date，date of Value 估价结果对应的日期。 2．0．6客观合理价格或价值value 某种估价目的的特定条件下形成的正常价格。 2．0．7公开市场open market 在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。

2015浙江省考真题解析

1.下列符合法律规定的是( ) A.甲乙二人自由恋爱，因两人均年满20周岁，经双方父母同意，两人可以结婚 B.丙12岁，玩火酿成火灾，造成重大财产损失，但丙不承担失火罪的刑事责任 C.丁6岁，春节收到红包若干，其母认为丁尚年幼，红包里的钱应归监护人所有 D.19岁的大学生戊，认为父母有义务支付他的教育费及生活费至其独立工作为止 2.目前我国正大力推进文化体制改革，特别是对国内的动漫产业和影视剧通过内容管控的方式促进其发展。下列不属于行政手段的是( ) A规定各级电视台每日播出境外各类影视节目时间 B设立专项经费用于鼓励本土作家创作优秀剧本 C国家出台“限娱令”规范娱乐节目播出类型 D每年引进的境外动漫作品同类题材数量设置上限 3.2014年是“和平共处五项原则”发表60周年，下列与其发表时间相同的历史事件是( ) A东西两德统一 B古巴导弹危机 C联合国军完全撤出朝鲜 D越南抗美战争彻底结束 4.古人记月除常用的序数法外，还以物候的特点来命名，或以孟、仲、季来命名每季的三个月。那么，下列对应关系正确的是( ) A孟春——桃月 B仲夏——荷月 C仲秋——桂月 D季冬——菊月 5.三十六计是根据我国古代卓越的军事思想和丰富的斗争经验总结出来的三十六条谋略，在我国军事史上得到了充分的验证。下列战役中，成功运用了三十六计中以逸待劳之计的是( ) A.城濮之战 B.垓下之战 C. 猇亭之战 D.淝水之战 6.下列诗句背景与科举制实行无关的是( ) A慈恩寺下题名处，十七人中最少年 B太宗皇帝真长策，赚得英雄尽白头

C黑发不知勤学早，白首方悔读书迟 D春风得意马蹄疾，一日看尽长安花 7.中国古代小说塑造了很多莽汉形象，他们外表威猛如金刚，性格天真似儿童，深受读者的喜爱。下列小说中莽汉的时代顺序排列正确的是( ) 张飞?程咬金?李逵④牛皋 A? ?④ B? ④? C④? ? D ??④ 9.下列不属于心理学效应的是( ) A晕轮效应 B马太效应 C破窗效应 D配位效应 10.所谓硬水是指水中存在较多的矿物质成分，水的硬度指的是水中钙镁离子的总和。下列关于硬水的说法错误的是( ) A加入石灰能降低水的硬度 B可以用肥皂水鉴别软硬水 C将水煮沸可以降低水的硬度 D可以长期饮用硬度较高的水 11.地球自转一圈的时间是一天，地球的半径约为6371千米，毛泽东诗词“坐地日行八万里”是有科学依据的。人可以随着地球的自转运动，那么与诗句最吻合的可能是哪个国家的人( ) A.阿富汗 B.南非 C.新加坡 D.挪威 13.“旅行者1号”空间探测器历经36年的人类星际探索，沿途探测 木星?土星?土卫二④土卫六是否存在生命痕迹，并发回资料。阅读表格，依据探测资料判断将来最可能孕育生命的天体是( ) 天体 ??④ 探测资料有浓密的大气层，表面由沸腾的氢组成有较为平静和单纯的氢和氧组成的大气大量水汽从地表裂隙喷出，存在地下海洋存在氮气为主以及碳氧化合物的稳定大气 A. B.? C.? D.④ 14.结合化学知识和生活经验，下列做法不能减少环境污染的是( ) A.将废弃的塑料袋，一次性塑料餐具等塑料制品集中堆放焚烧 B.将汽车发动机产生的气体通过装有有氧化钯催化剂的排气管后排放

房地产估价规范

房地产估价规范 The document was finally revised on 2021

房地产估价规范 来源：-系统管理员日期：2016-01-08 10:01:35点击：38 （GB/T 50291-2015） 总则 为了规范房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，保障房地产估价质量，根据 《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规的规定，制定本规范。 本规范适用于各类房地产估价活动，以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和其 他相关领域。 房地产估价机构和注册房地产估价师必须依法独立、客观、公正地进行估价，并对自 己出具的估价报告负责。 房地产估价除应符合本规范的规定外，尚应符合国家标准《房地产估价基本术语标准》 和国家现行有关强制性标准的规定。 2 估价原则

评估市场价值，应遵循下列原则： 1 独立、客观、公正原则； 2 合法原则； 3 价值日期原则； 4 替代原则； 5 最高最佳利用原则。 遵循独立、客观、公正原则，应站在中立的立场上实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值。 遵循合法原则，估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值。 遵循价值日期原则，估价结果应是在根据估价目的确定的某一特定日期的价值。 遵循替代原则，估价结果应与类似房地产在同等条件下的价值偏差在合理范围内。 遵循最高最佳利用原则，估价结果应是在估价对象最高最佳利用状况下的价值。 最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次等，应按法律上允许、技术上可能、财 务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选和判断确定。 确定估价对象的最高最佳利用状况，应了解、分析估价对象权利人或意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利。若两者的开

房地产估价理论计算题

房地产估价理论计算题汇总 假设开发法 待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费 注意点 1.今年计息发生了变化 ①未知、需要求取的待开发房地产的价值 ②投资者购买待开发房地产应负担的税费（契税、交易手续费）＝待开发房地产的价值×一定比例 ③后续开发成本、销售费用(重点)和管理费用。 2.在计算税费的问题上注意基数不同 如果题目中出现买方需要缴纳的契税、交易手续费＝我们所需要求的价值(v)×一定比例如果题目中出现卖方需要缴纳的营业税＝开发完成后的房地产价值×一定比例 某城市定于2003年6月1日拍卖一块多层住宅用地，土地总面积为20000平方米，出让年限为70年，规划要求的建筑容积率为1.20.如果某一竞买方经过调查研究预计建成后住宅的平均售价为3500元／平方米，土地开发和房屋建安费用为1500元／平方米，管理费用和销售费用分别为土地开发和房屋建安费用之和的3%和6%，销售税金与附加为销售额的5.5%，当地购买土地应缴纳税费为购买价格的3%，正常开发期为2年，希望投入的总资金能获得15%的年税前收益率。那么，在竞买时，他的最高报价应是多少。假设银行贷款利率为5.49%. 设购买土地的最高报价为X.计算时，开发过程中发生的资金按均匀投入。 用传统方法进行估价 开发完成后价值＝20000×1.2×3500＝84000000元＝8400.00万元 销售税金与附加＝8400.00×5.5%＝462.00万元 土地开发、房屋建安、管理费和销售费＝20000×1.2×1500×（1＋3%＋6%）＝39240000元＝3924.00万元 购买土地应缴纳税费＝0.03X 投资利息。地价和购买土地应缴纳税费的占用期为2年，土地开发、房屋建安、管理费和销售费的平均占用期为1年。 投资利息＝1.03X×（1＋5.49%）2＋3924.00×（1＋5.49%）－3924.00－1.03X＝215.43＋0.1162X 开发利润。与现金流折现法相比，传统方法的开发利润与投资利息之和应等价于现金流折现法中以折现体现的预期收益，那么，开发利润的年利润率应为9.51%（近似值）开发利润＝1.03X×（1+9.51%）2＋3924.00×（1＋9.51%）－3924.00－1.03X＝373.17＋0.2052X 土地价格。 X＝8400.00－462.00－3924.00－（215.43＋0.1162X）－（373.17＋0.2052X）－0.03X X＝2537.70万元 某旧厂房的建筑面积为5000㎡。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元／㎡(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年，装修改造费为每平方米建筑面积1000元；装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；在装饰装修改造完成前半年开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%；销售税费为售价的6％；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4％。试利用上述资料用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价和单价(折现卒为12％)。

房地产估价规范标准

房地产估价规 来源：-系统管理员日期：2016-01-08 10:01:35点击：38（GB/T 50291-2015） 总则 1.0.1 为了规房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，保障房地产估价质量，根据 《中华人民国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规的规定，制定本规。 1.0.2 本规适用于各类房地产估价活动，以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和其 他相关领域。 1.0.3 房地产估价机构和注册房地产估价师必须依法独立、客观、公正地进行估价，并对自 己出具的估价报告负责。 1.0.4 房地产估价除应符合本规的规定外，尚应符合国家标准《房地产估价基本术语标准》 和国家现行有关强制性标准的规定。 2 估价原则

2.0.1 评估市场价值，应遵循下列原则： 1 独立、客观、公正原则； 2 合法原则； 3 价值日期原则； 4 替代原则； 5 最高最佳利用原则。 2.0.2 遵循独立、客观、公正原则，应站在中立的立场上实事、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值。 2.0.3 遵循合法原则，估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值。 2.0.4 遵循价值日期原则，估价结果应是在根据估价目的确定的某一特定日期的价值。 2.0.5 遵循替代原则，估价结果应与类似房地产在同等条件下的价值偏差在合理围。 2.0.6 遵循最高最佳利用原则，估价结果应是在估价对象最高最佳利用状况下的价值。 最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次等，应按法律上允许、技术上可能、财 务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选和判断确定。 确定估价对象的最高最佳利用状况，应了解、分析估价对象权利人或意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利。若两者的开发