房地产开发前期手续办理流
程
-标准化文件发布号:(9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII
房地产开发前期手续办理流程
第一部分:房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前,房地产开发公司应办理好土地出让手续,委托有资质的勘察设计院进行可行性研究并制作报告书,应附有详细的设计参数和效果图,并落实足够的开发资金。
第二部分:行政审批部分
根据我国当前法律、法规、规章,房地产建设项目的行政审批程序一般共分六个阶段:
1)选址定点
2)规划总图审查及制定规划设计条件
3)初步设计及施工图审查
4)规划报建图审查
5)施工报建
6)建设工程竣工综合备案。
一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项:
1.计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2.国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审
查。
3. 建委办理投资开发项目建设条件意见书。
3.环保局办理生产性项目环保意见书。
4.文化局,地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和
范围进行审查。
5.规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段,此阶段一般办
理一下一般事项。
1.人防办进行人防工程建设布局审查。
2.国土资源局办理土地预审。
3.公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管
局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4.规划部门对规划总图进行评审,核发《建设用地规划许可
证》。
5.规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查,此阶段一般办理以下一般
事项:
1.规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2.消防局对初步设计的消防设计进行审查。
3.交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4.人防办对初步设计的人防条件进行审查。
5.国土资源局进行用地预审。
6.市政部门、环保局、地震局、卫生局等相关部门对初步设
计的相关专业内容进行审查。
7.建委下发初步设计审批,并对落实初步设计批准文件的要
求进行审查。
8.建委对施工图设计文件进行政策性审查,根据业主单位意
见,核发技术性审查委托通知单。
9.建委根据施工图设计单位审查机构发出的《建设工程施工
图设计文件审查报告》,发放《建设工程施工图设计文件审查书》。
四、规划单体审查阶段,此阶段办理以下一般事项
1.公安消防支队进行消防设计审查。
2.人防办进行消防设计审查。
3.建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分相
关专业内容和范围进行审查。
4.规划部门对变更部分规划设计补充核准规划设计条件,在
建设单位缴纳有关规费后,核发《建设工程规划许可
证》。
五、施工报建阶段,此阶段办理以下一般事项
1.建设单位办理施工报建登记。
2.建设方对工程进行发包,确定施工队伍。招标类工程通过
招标规定确定施工队伍,非招标类工程直接发包。并取得中标通知书。
3.建委组织职能部门对开工条件进行审查,核发《建筑工程
施工许可证》。
六、商品房预售许可阶段,此阶段办理以下一般事项
由房地产管理部门办理预售登记,《核发商品房预售许
可证》。
开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列
证件(复印件)及资料:
1.以下证明材料:
(1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证。
(3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2.开发企业的《营业执照》和资质等级证书;
3.工程施工合同。
4.商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置装修标
准、竣工交付日期、预售总面就、交付使用后的物业管理等内容,并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。七、建设工程竣工综合验收备案阶段,此阶段办理以下一般
事项
1.建筑工程质量监督站(机构)对建设单位提供的竣工验收
报告进行备案审查。
2.财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行
核实验收。
3.规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生
局、公安消防支队、园林局、以及其他需要验收的部门,按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划验收许可证》(正本)。
4.建委综合各部门验收、审查意见,对符合审核标准和要求
的,出具建设工程项目竣工综合验收备案证明;不符合标准或要求的,做退件处理并限期整改。
第三部分房地产项目权属初始登记阶段
1.由房管局核准新建商品房所有权初始(大产权证)登记。
2.开发商应提交材料:
1)申请书;
2)企业营业执照;
3)用地证明文件或者土地使用证;
4)建设用地规划许可证;
5)建设工程规划许可证;
6)施工许可证;
7)房屋竣工验收资料;
8)房屋测绘成果;
9)根据有关规定应提交的其他文件。
建设项目前期手续办理程序 1、土地拍卖取得 2、项目建议书:(完成后可以进行设计和勘察招投标) (1)项目建议书报告(委托咨询单位或有资质设计院编制) (2)项目建议书申请报告(红头文件) (3)土地成交确认书 (4)国有土地出让合同 (5)规划选址意见 3、可行性研究: (1)可行性研究报告文本(委托有资质单位做:需要项目建议书批复。)(2)可行性研究报告申请 (3)环境影响评价意见书 4、土地使用证: (1)土地使用权登记申请表 (2)营业执照及企业章程 (3)组织机构代码证 (4)法人代表身份证明 (5)法人身份证(复印件) (6)土地登记委托书 (7)委托人身份证(复印件) (8)宗地图 (9)地籍调查界址表(由国土局测量队填写) (10)经公证的国有土地使用权出让合同(原件+复印件) (11)经公证的成交确认书 (12)出让金、契税缴款通知书 (13)出让金发票复印件 (14)履约保证金(复印件) (15)契证(复印件) (16)交付通知书 (17)规划用地许可证(复印件) 5、规划用地许可证: (1)土地成交确认书 (2)国有土地出让合同 (3)建设用地规划许可证申请表 (4)选址意见书及附图 (5)项目建议书 6、勘察设计招投标: (1)经审批部门同意的项目建议书或可行性研究报告的批复 (2)具有土地管理部门颁发的土地使用证 (3)具有规划管理部门确定的项目建设地点、规划控制条件和用地红线图(4)委托代理单位进行招投标代理
(5)编制招标文件,并送招标办备案 勘察设计包括方案设计、勘察设计、初步设计、施工图设计等。 7、环境影响评价 (1)由资质的环评单位制作报告书(1个月)或表(1个星期)(需要项目建议书、选址建议书、规划用地许可证) (2)申请报告 (3)项目建议书 8、交评 (1)、需要提供规划设计方案 9、日照分析 (1)、需提供所有图纸(电子文件) 10、建设工程规划设计方案审核 (1)建设(市政)工程规划设计方案申报表 (2)建设项目选址意见书及附图 (3)项目建议书批复 (4)建设用地规划许可证及附图 (5)绘制在1:500或1:1000宁波市独立坐标系统的现状地形图上的总平图规划图一份(附DWG格式的电子文件) (6)相应资质的设计单位设计的完成的规划设计方案(附电子文件) 11、初步设计审批 (1)造价审核报告书:设计单位做的每一幢房屋的单体预算上报发改局审核(2)申请报告 (3)环评意见 (4)规划局方案会审意见 (5)初步设计文本 12、城管审核绿化 (1)、申请报告 (2)、绿化申报方案(一式四份):需达到初步设计深度,包括设计说明、设计构思、设计原则、总评、节点意向、苗木表、概算等及电子文件。 (3)、规划意见书、红线图、用地条件图。 (4)、立项批复文件 (5)、绿化率计算表(见反面) (6)、设计单位资质证书复印件(上写仅用于****工程并加盖红章)。 13、立项文件 (1)初步设计批复 (2)规划用地许可证 (3)土地使用证 (4)工程规划设计方案审核意见 (5)造价审核报告书 (6)申请报告(红头文件) (7)环境评估意见 14、让设计单位进入施工图设计 15、施工单位和监理单位招投标 (1)、委托代理公司进行清单编制,招标文件编制。
浅谈房地产开发经验 11、施工许可证 施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总。缺一不可。在我个人的职业生涯中,我从来没有经历过能办齐上面所有的手续,再申领施工许可证 的。在我与同行的交流中,我也从来没见过老老实实的一步步完成所有手续,再来办施工许可手续的。要这样的话,绝对没1年的时间出不来。不相信的同学,请 回头再把前面10个大项看一遍,基本上每个大项里的每一个小项的工作日不会少于20个。而且得一步一步来。这是什么概念?这是卡死你的概念。随便哪个环节 出了任何问题,直接就GAME OVER。 在改革开发之初,外资企业刚进中国的时候,有个著名的段子,说是有个企业要搞一个项目,前后盖了200多个章,事还没办成。最后撤资了,不干 了。上级政府震怒,云云。现在改革开发这么多年了,我们好到哪里去了吗?我们的办事流程方便吗?我们能方便快捷的为企业服务吗? 到了今时今日,还有什么企业抱怨过政府管得太严,太死,审批环节太复杂吗?听不到了。为什么?因为大家统统都已经适应了这个游戏规则。大家已 经在这个圈子中取得了某种平衡,达成了某项交易。在这种情况下,改革办事流程,简化办事程序,反而会阻碍办事效率。
我知道我这么说,会有很多粪青完全不能理解。我就这么告诉你们:大家都已经把潜规则当成了规则。这些规则维系着房地产这个产业。在每一个程序 中,在每一个环节中,都存在利益分配,都存在制衡。这个系统在经过10多年的运做之后,它本身已经具有了生命力,绝对是牵一发而动全身。 因此,我们经常可以看到,除了一些管理相对规范和严格的大城市,很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作,譬如土方工 程,一般都是先动的。这就是一种双方博弈之后达到的平衡。哪怕是在这些管理相对规范的大城市,也有空子可以钻,比如基坑支护可以先发一个单独的施工许 可证,然后再发地下室部分的施工许可证,再发地上部分。这么把一个项目分割成很多部分发证。为什么?因为这是双方一起适应,互相妥协的结果。政府要是 把企业都给玩死了,他们就没得玩了。 12、放线、验线 这个就简单的说一说吧。图纸画出来之后,要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置,这是个技术活,要测量,定坐标。这个活就叫放线。放线一般是 规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干,不过有些发达城市也已经把这个工作半市场化了。嘿嘿,又来一个半市场化。正式放线的前提是领取了施工许可 证。放线后,测绘院会发出一份放线册。 在工程提前施工,违章施工的场合,都需要做通这个测绘院的工作。让他们提前来做放线。唉,又来一个“做通”工作。
项目前期及工程前期流程 一、未取得建设用地的项目可研立项阶段: 1.根据业主单位实际情况编制项目建议书及可行性研究报告,并报上级主管单位进行专家论证。 2.协助办理发改委立项备案手续(如项目拟用地性质是划拨,则需在自然资源局办理建设项目选址意见书及地形测绘图)。 3.根据项目分类(办公、商业、住宅、工业),协助业主办理相应建设用地预审意见。 4.联系自然资源局,向政府提出拟建项目用地上规土会申请招拍挂相关事宜(现场实勘宗地情况,对建筑物、附着物及林草地进行初步调查统计)。 5.协助业主单位办理拟用宗地“招拍挂”相关手续(非营利性用地可向当地政府申请办理划拨手续)。 二、已取得建设用地的项目可研立项阶段: 1.根据业主取得土地相关设计条件及项目用途编制项目建议书及可行性研究报告,并报上级主管单位进行专家论证。 2.对接自然资源局及设计院初步确定规划方案,并根据方案办理环境影响评价备案相关手续。 3.协助业主办理发改委立项备案手续。 三、各项前期手续办理:
1.协助业主办理建设用地规划许可证及蓝线图,现场实勘项目用地情况,如有未拆除的建筑物、附着物或影响项目建设的其他情况,及时向政府提出所需解决问题。 2.协助业主办理建设用地批准书及用地红线,确认项目用地边界范围,沟通市政设施管理部门,确认用地范围内存在的市政管线位置及走向。协助业主委托勘察院进行地质勘察工作。 3.初步设计方案上报政府及自然资源局审批并取得建筑设计红线,协助业主单位对规划方案进行审核并提出合理化建议。 4.协助业主及设计院向自然资源局提报审定后的修建性详细规划方案,跟踪规划方案通过专家会、自然资源局局务会、政府规土会进程。 5.规划方案方案通过审核后: 5.1方案通过审核后办理建筑红线,敦促设计院深化设计。 5.2办理人防审批手续。 5.3办理消防备案手续。 5.4办理绿委会备案手续。 5.5办理水土保持方案报批手续。 5.6办理保障性住房审批手续(住宅项目)。 6.对设计院出具的施工图进行审查,合理化降低建筑成本,协助业主方办理施工图审图相关手续。 7.编制建设准备阶段管理计划合理安排: 7.1业主出具资金证明。 7.2业主委托招标代理机构代理招标。
房地产开发前期准备工 作流程 SANY GROUP system office room 【SANYUA16H-
房地产开发要依序进行: 1、规划部门: (1)如果是工业用地,首先到规划局规划处办理变更。 手续需提交:A、土地证B、变更申请C、航测图D、变更用地总平面图E、填写申请表F、转让合同 (2)如果是集体用地,也应到规划局规划用地处办理征用手续。 需提交:A、转让合同B、航测图C、征用土地总平面图D、填写申请表E、领取并填写选址意见书,规划局批准后发用地许可证。 需交费:A、水利基金B、耕地占用税C、配套费 2、领取规划用地许可证后,再到市计委办理立项手续。 需提交:(1)规划用地许可证(2)可行性研究报告(3)投资计划及立项申请(4)领取立项批文 3、完成1、2项后,再到土地部门办理过户或征用手续。 需提交:(1)用地申请书(2)计委立项批文(3)用地总平面图(4)规划局出具的用地红线图(5)规划用地许可证
(6)土地补偿表盖章(组、村、镇、区四个章)(7)签订土地出让合同(8)交费、领证 需缴纳:(1)土地出让金。70~220元/平方米(2)地界勘测费(3)土地过户费(4)管理及工本费(5)土地使用税 4、完成前3项后,再到规划局建管处办理报建手续。 (1)建设单位写出书面申请(内容包括建设意向、建房结构、层数、总建筑面积、投资额、投资周期等)。 (2)提交土地证、航测图、规划用地证、计委立项批文、总平面图。 (3)根据规划部门发的“建设工程申请复函”的具体要求,设计院做出1~2个方案,包括:总平面图、单体平立剖面图、再次报请规划局审定后方可进行施工图设计。 (4)领取建设工程规划许可证申请表,到相关部门:消防支队、文物钻探、空军作战科、预设电信管线等办理手续。 需交费:审核费280元/栋(消防支队);文物钻探费2~8元/平方米。 (5)经局长签发后领取交费通知单,需缴纳: 规划管理费:0.1~0.25%
房地产开发前期手续办理流程 第一部分: 房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前,房地产开发公司应办理好土地出让手续,委托有资质的勘察设计院进行可行性研究并制作报告书,应附有详细的设计参数和效果图,并落实足够的开发资金。 第二部分: 行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章,房地产建设项目的行政审批程序一般共分六个阶段,1)选址定点,2)规划总图审查及制定规划设计条件,3)初步设计及施工图审查,4)规划报建图审查,5)施工报建,6)建设工程竣工综合备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项: 1. 2. 计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3. 4. 5.建委办理投资开发项目建设条件意见书。 环保局办理生产性项目环保意见书。 文化局,地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6.规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段,此阶段一般办理一下一般事项。 1. 人防办进行人防工程建设布局审查。 2. 3. 国土资源局办理土地预审。公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4. 规划部门对规划总图进行评审,核发《建设用地规划许可证》。 5. 规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查,此阶段一般办理以下一般事项: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 规划部门对初步设计的规划要求进行审查。消防局对初步设计的消防设 计进行审查。交警支队对初步设计的交通条件进行审查。人防办对初步设计的人防条件进行审查。国土资源局进行用地预审。 市政部门、环保局、地震局、卫生局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
员工入职手续办理流程 责任部门/人主要流程办理细节相关制度、表单 1、应聘者填制《应聘申请表》。 2、提交本人身份证。 3、提交资质证明(或学历证明)。 4、提交上岗资质证明——特种岗 位操作证(特殊岗位)。 5、提交前一工作单位的离职证明 (或者本人离职声明书)。 6、育龄期女性提供婚育证明。 1、审核证件真假; 2、判别任职是否符合岗位条件; 3、调查任职资历真假。 1、面试:人事部、所属部门、分管副总经理、总经理; 2、经管业务明细交接; 3、文件资料交接; 4、部门资产、办公文具交接; 一般员工: 部门间借领样板、工具等;业务或高层管理: 致函(声明)关联单位,取消其在公司职位赋予的权限。 固定资产退仓(或办理转交); 1、后勤水电、住宿费用结算; 2、食堂饭卡回收与结算。 1、财务报销情况核算; 2、财务借支情况核算。 1、收回资料: A、厂牌(含IC卡); B、劳动合同; 2、签订文件: A、辞职报告; B、离职手续办理程序; C、解除劳动合同申请书; D、“代签工资条”委托书。 3、提交资料(供财务): A、考勤资料; B、扣(增)减明细; C、工资结构及附件。 1、财务部核算工资; 2、财务支付离职工资: A、试用期及试用期间经考核1、《入职申请书》 2、身份证件 3、资质证件 4、离职证明(前单位) 或本人声明 5、准生证或孕检证 1、《离职手续办理程序》(表)——业务关联部门交接记录 2、声明函(传真)等 1、《离职手续办理程序》(表)——仓库固定资产退仓记录1、《离职手续办理程序》(表)——住宿、水电、饭卡结算 1、《离职手续办理程序》(表)——财务借支报销结清记录1、《离职手续办理程序》(表)——人事办理离职手续记录 2、依据《离职员工工资支付规定及程序》 ——《辞职报告》(表) 《解除劳动合同申请 书》(表) 《委托代签工资》(表) 3、《考勤表》 4、《劳动合同》、附件 依据《离职员工工资支付规定及程序》 应聘者 人事部 人事部 所属部门(副)总经理 仓库 后勤部 财务部 人事行政部 财务部
序言 《房地产开发前期手续报建流程》一书的写作完成,是作者多年从事房地产开发报建工作的知识、经验和感悟的总结,它的完成为我们提供了可以参考、学习、实际应用的工作指南,不可多得的“范本”工具书。 作者通过言简意赅,通俗易懂的文字描述,把看似一头雾水、杂乱无章的报建流程,叙述得层次分明,条理清晰,有章可循。该书在体例编排上,主要是根据作者多年的从业经验,依据国家和地方现行的政策、法规和相关规定,将报建流程中,所涉及到的政府相关职能部门、报建的先后次序,进行了系统的排列组合,做到按图索骥,事半功倍。该书从报建专业知识上看,准确翔实;从实用性上看,简明实用;从时效性上看,做到了符合实际;对房地产开发报建工作,提供了程序上的工作指导。 作者勇于创新,敢为人先的写作,填补了目前房地产开发报建领域无参考借鉴,说明文字的空白。 衷心希望,《房地产开发前期手续报建流程》一书能够成为有志从事房地产开发报建工作人士的良师益友。 中冶新奥(长春)房地产开发有限公司总经理: 二00八年八月
目录 房地产开发前期手续报建流程图 编者按 第一章土地审批事项-------------------------------------------------1 1.1通过拍卖方式取得国有土地使用权-------------------------------1 1.2建设用地批准书-----------------------------------------------4 1.3国有土地使用权证---------------------------------------------6 1.4土地利用验收审批---------------------------------------------8 第二章规划审批事项------------------------------------------------10 2.1建设用地规划许可证------------------------------------------10 2.2建设工程规划许可证------------------------------------------12 2.3建设工程定位、验线合格通知书--------------------------------15 2.4建设工程规划管理移交单--------------------------------------17 2.5建设工程竣工规划核实通知书----------------------------------19 第三章建委审批事项------------------------------------------ -----21 3.1工程报建------------------------------------------------——21 3.2招投标管理、入场交易审批------------------------------------23 3.3造价管理审批------------------------------------------------25 3.4节能设计审批------------------------------------------------26 3.5质监管理审批------------------------------------------------27 3.6“双拖欠”审查----------------------------------------------29 3.7安监管理审批------------------------------------------------30 3.8监理备案管理审批--------------------------------------------32 3.9 勘查设计审批-----------------------------------------------33 3.10执法监察审批-----------------------------------------------35 3.11城市基础设施配套费缴纳证明---------------------------------36 3.12一次性缴费审批---------------------------------------------37 3.13 建筑工程施工许可证----------------------------------------39 3.14“住宅质量保证书”及“住宅使用说明书”---------------------41 3.15房地产开发资质证书-----------------------------------------42 3.16商品房预、销售审查意见书-----------------------------------45 第四章房地审批事项------------------------------------------------47 4.1建设工程产权产籍管理意见书----------------------------------47
房地产开发前期手续办理流程 第一部分,房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前,房地产开发公司应办理好土地出让手续,委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图,并落实足够的开发资金。 第二部分,行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章,房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段:1)选址定点;2)规划总图审查及确定规划设计条件;3)初步设计及施工图审查;4)规划报建图审查;5)施工报建;6)建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项: 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书(表)。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段,此阶段办理以下一般事项: 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审,核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查,此阶段办理以下一般事项: 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、消防局对初步设计的消防设计进行审查。 3、交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复,并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查,根据业主单位意见,核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》,发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。 四、规划单体审查阶段,此阶段办理以下一般事项: 1、公安消防支队进行消防设计审查。 2、人防办进行人防设施审查。 3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件,在建设单位缴纳有关规费后,核发《建设工程规划许可证》。 五、施工报建阶段,此阶段办理以下一般事项:
光伏发电项目前期手续办理主要流程 一、项目前期考察洽谈。跟踪考察光伏项目用地资源、屋面资源、并网接入条件、进场施工环境、政策环境、投资环境等;在此基础上,与项目所在地地方政府进行洽谈。 二、签订项目投资协议与用地协议后,到县工商局核准公司名称,注册成立项目公司。 三、县规划局出具项目选址意见、项目用地红线图;县国土局出具项目土地预审意见;牵涉到水利、林业部门的土地出具相关项目行政许可。 四、项目公司向县发改委报送项目备案材料(项目公司营业执照复印件、项目实施方案、项目选址意见、项目用地红线图、项目用地预审,市供电公司原则同意并网的函等发改委所需材料)。 五、县发改委对项目审核通过备案后,项目公司委托有资质的单位进行地质压矿勘探;委托有资质的单位做环评材料,报县环保局行文批准。委托有资质的单位进行电力接入方案设计,报市供电公司发展策划部进行方案评审。 六、县国土局向市省国土厅申报办理项目征地手续(综合楼、电控楼建设用地)。到县规划部门办理项目建设用地规划许可证,到住建部门办理项目建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等相关行政许可手续。 七、市供电公司对光伏电站并网接入系统方案评审通过后,由市供电公司报省供电公司备案,市供电公司下发电力接入方案批复。地方政府为接入系统塔基占地、架线清障等施工做好相关协调工作。 八、到县环保、安监、消防、地震、气象等相关部门,分别按照对项目建设的有关要求办理相关审批手续。 九、地方政府做好项目用地的腾地工作,及时完成土地流转、地面障碍物的清除等工作,按照项目建设要求以净地交付项目用地;保障在开工前水、电、路、电话、网络等通到项目施工现场,保证项目建设的重型运输车辆进场畅通。地方党委、政府和有关部门为项目用地、项目报批、实施与验收等提供良好的环境与帮办服务,确保项目按计划实施,按时竣工并网发电。 2015年5月3日
员工入职手续办理流程 一、面试 1、门店店长进行员工初试。 2、初试合格的员工由区域经理进行复试,通过复试后,店长 需及时将人员简历上交人力资源部备案。 3、员工在门店进行3天实习,实习合格才可正式录用。 二、入职准备 1、店长为员工签署《员工入职申请表》,按照人力资源部派发 的《新员工入职准备资料清单》进行资料准备。 2、人力资源部安排新员工于每周二、周四,上午9:00~11:30、 下午2:00~4:30,到公司办理入职时间。 三、入职报到 1、人力资源部按照《新员工入职准备资料清单》要求办理新 员工入职手续: a)员工填写《员工登记表》; b)上交《员工入职申请表》; c)上交各种证件: ?一寸免冠照片2(白底); ?原件及复印件(正反面,压边签字);
?中国农业银行借记卡复印件(手写卡号及签字); ?户口本首页、本人页原件及复印件; ?学历、学位证明原件及复印件(不强制); ?与原单位解除或终止劳动合同的证明原件; ?体检合格证明(健康证)原件及复印件; ?无犯罪记录证明原件; d)与员工签订《劳动合同》; e)向新员工发放《考勤表》,并告知员工编号及简单填写 方法; f)办理社保手续; g)新员工阅读并签署《员工手册》阅读声明。 2、用人部门负责的工作: a)负责新员工到店后培工作指导,介绍并帮助熟悉工作环 境; b)指定专人作为新员工辅导员,介绍岗位职责和工作流 程。 四、入职培训 1、组织新员工进行两天的入职培训,包括:欢迎辞,公司介 绍,聘用、离职政策,工作时间及加班政策,薪酬福利及奖励,部沟通,绩效管理,职业生涯,行为规,行政管理;以及门店 运营中简单的工作容和操作方法。
《房地产开发前期手续报建流程》 《房地产开发前期手续报建流程》一书的写作完成,是作者多年从事房地产开发报建工作 的知识、经验和感悟的总结,它的完成为我们提供了可以参考、学习、实际应用的工作指南,不可多得的“范本”工具书。 作者通过言简意赅,通俗易懂的文字描述,把看似一头雾水、杂乱无章的报建流程,叙述得层次分明,条理清晰,有章可循。该书在体例编排上,主要是根据作者多年的从业经验,依据国家和地方现行的政策、法规和相关规定,将报建流程中,所涉及到的政府相关职能部门、报建的先后次序,进行了系统的排列组合,做到按图索骥,事半功倍。该书从报建专业知识上看,准确翔实;从实用性上看,简明实用;从时效性上看,做到了符合实际;对房地产开发报建工作,提供了程序上的工作指导。 作者勇于创新,敢为人先的写作,填补了目前房地产开发报建领域无参考借鉴,说明文字的空白。 衷心希望,《房地产开发前期手续报建流程》一书能够成为有志从事房地产开发报建工作人士的良师益友。 中冶新奥(长春)房地产开发有限公司总经理: 二00八年八月 房地产开发前期手续报建流程图 第一章土地审批事项-------------------------------------------------1 1.1通过拍卖方式取得国有土地使用权-------------------------------1 1.2建设用地批准书-----------------------------------------------4 1.3国有土地使用权证---------------------------------------------6 1.4土地利用验收审批---------------------------------------------8 第二章规划审批事项------------------------------------------------10 2.1建设用地规划许可证------------------------------------------10 2.2建设工程规划许可证------------------------------------------12 2.3建设工程定位、验线合格通知书--------------------------------15
房地产前期开发流程 一、确定投资建设工程项目对项目从前期开发角度入手,进行合理分析和有效测算,为公司决策提供重要依据。 二、建设项目用地计划办理 1.所需资料 a.地形图(划示用地范围,标明大约面积) b.与地块出让单位签署的用地协议 2.办理程序 a.备齐资料 b.到地块所在地土地部门办理 三、建设工程项目建议书的编制与报批 1.编制及所需资料 a.开发单位营业执照 b.开发资质证书 c 用地计划审核意见 d.建筑设计方案(总平面图等) e.其他相关资料 2.报批程序与报批资料 b.准备《关于项目建议书报批申请报告》 c.将《项目建议书》与申请报告送计委报批 注: 投资3000 万元以下项目由区计委立项;超过3000 万元以下项目由区计委转
报有关部门审批四 A、建设工程项目选址意见申办 1.所需资料 a.批准的项目建议书或其他计划文件(复印件一份) b.地形图(均应划示用地范围)4份 c.土地权属证(复印件1份) d.联建协议书(复印件1份) e.选址论证 f .上海市建设项目选址意见书申请表(到区规划局领取) 2.申办程序 a.准备数份项目建议书批复及数份地形图 b.将上述资料分送有关部门签署选址意见并加盖公章 c.将有关部门的意见备齐,同时备齐 (1)项所有资料,送区规划局规划科办理四B、建设用地规划许可证申办 1 .所需资料 a.建设工程的计划批准文件(批准的项目建议书或其他计划文件)(复印件一份) b.地形图(均应划示用地范围)6份(其中一份应有消防、环保、交通、防疫、水利等部门选址意见及公章) c.国有土地使用权出让合同文件及副图(1份) d.上海市建设项目选址意见书申请表(到区规划局领取) e.申请报告(红头文件)
1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复文件 土地证、建设用地规划许可证以及规划要点批复文件,是进行房地产开发的前提。简单说,土地证由国土部门颁发,是土地权属证明,载明了土地用途及使用期限;建设用地规划许可证由规划部门颁发,是核定土地用途及用地界线的法律依据;规划要点批复文件由规划部门颁发,是确定土地使用强度指标的法律依据,如容积率、建筑密度、停车位配置要求以及现在对小户型比例限制要求等,这些指标都在这个批复文件里体现出来。 一般来说,一块地,必须要由规划部门核定规划要点,颁发了建设用地规划许可证之后,才能领取土地使用权证。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度,才能计算出土地出让金,才能在土地证上载明土地用途及使用年限。 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目,在签订国有土地使用权出让合同后,建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同,向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。 2、立项、环境评估、 项目立项主要考察的是项目的投资额及可行性。目前全国各地由于市场经济的深度不同,所以在这方面的管理上也不尽相同。有些地方基本上不太管,有些地方则管得非常严。立项到底需要什么材料也没有明确的规定。立项与其他程序的先后关系也是不确定的。譬如最近国家的政策,要求先把环境评估搞了,再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方,环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。目前为止,很多公司都是建设项目上马后,基本上都是直接去这些部门,譬如去计划部门,就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司,去环保局,就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司,然后让这些公司负责把这些手续办下来。 3、总平面图审查 这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸,也就是审查小区的建筑物是怎么排布的,每栋单体建筑有多高,有多大,各栋单体建筑之间怎么间隔,间距是多少,日照够不够,总容积率是多大,有没有超过规定的容积率,建筑密度是多少,进出小区的道路怎么安排,是不是符合消防规范,这些东西都是与设计院对接。 总平面图审查在整个开发报建过程中最具技术含量,它直接关系到下一步的施工、销售、验收等等,这个过程一般最少需要2到3个月,往往要和规划部门反复修改,来回修改才能通过。 4、管线综合审查、排水许可证 管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一,包括三大项:小区给排水管线、强电线路、弱电线路,这三项综合起来考虑,根据各项设计规范科学统筹安排,放到同一张图纸上。给排水就是怎么引自来水进小区,然后怎么把生活污水和雨水排出小区;强电就是生活用电,线路从哪里进,怎么上楼,怎么进门;弱电的内容则很多,如有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路等等。上述这三项线路从科学上考虑应从地下走,从地下穿进各栋单体再连接进入各家各户。 管线的接入或引出往往受外部环境的影响较大。比如高压电线的接入口,一开始谈好了,
房地产开发前期手续办理流 程 -标准化文件发布号:(9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII
房地产开发前期手续办理流程 第一部分:房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前,房地产开发公司应办理好土地出让手续,委托有资质的勘察设计院进行可行性研究并制作报告书,应附有详细的设计参数和效果图,并落实足够的开发资金。 第二部分:行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章,房地产建设项目的行政审批程序一般共分六个阶段: 1)选址定点 2)规划总图审查及制定规划设计条件 3)初步设计及施工图审查 4)规划报建图审查 5)施工报建 6)建设工程竣工综合备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项: 1.计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2.国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审 查。 3. 建委办理投资开发项目建设条件意见书。 3.环保局办理生产性项目环保意见书。
4.文化局,地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和 范围进行审查。 5.规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段,此阶段一般办 理一下一般事项。 1.人防办进行人防工程建设布局审查。 2.国土资源局办理土地预审。 3.公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管 局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4.规划部门对规划总图进行评审,核发《建设用地规划许可 证》。 5.规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查,此阶段一般办理以下一般 事项: 1.规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2.消防局对初步设计的消防设计进行审查。 3.交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4.人防办对初步设计的人防条件进行审查。 5.国土资源局进行用地预审。 6.市政部门、环保局、地震局、卫生局等相关部门对初步设 计的相关专业内容进行审查。
房地产开发前期工作流程手册 房地产开发前期工作流程手册 1.0目的 明确开发项目报建/报批、取证范围、条件、法律、法规依据,以利开发项目的顺利进行 2.0适用范围 适用于开发项目全过程的报建/报批、取证工作的管理。 3.0职责 公司相关部门及各开发公司按职责/业务的划分,分别负责组织办理相关的报建/报批、取 证工作。 3.1管理中心负责: a)公司注册登记、营业执照、法人执照、资质评定申报; b)公司备案申报。 3.2综合部负责: a)《房地产开发项目手册》的办理; b)《土地使用证书》办理; c)《建设用地批准书》申办; d)《建设用地规划许可证》的办理; e)《建设工程规划许可证》的办理; f)《施工许可证》的申办; g)《商品房预售许可证》的申办; h)《房屋所有权证》的办理。 3.3工程部负责办理:开发项目竣工综合验收的申报。 4.0作业内容 4.1公司项目开发新立项目必须按国家法律、法规和项目所在地相关行政主管部门的要求,办理报建/报批、取证手续,获取有效的批准/注册/许可文件。 4.2各负责办理报建/报批、取证的部门领导和具体工作人员,应认真学习相关法律、法规,了解报建/报批、取证的规定和要求,准备并提供所需的文件、资料,做到及时、完整、 准确、清晰。 4.3房地产项目公司注册及资质等级的办理 4.3.1本程序所称项目,是指由公司投资或与他方共同投资,从策划、立项、筹资、设计、工程建设、直至经营的全过程。
4.3.2公司或与他方共同投资开发的项目,应按相关法律、法规的规定,办理有关审批手续,领取营业执照/法人执照。 4.3.3注册房地产开发公司应具备下列条件; a)有明确的章程和固定的办公地点; b)有独立健全的组织管理机构,有上级部门或理事会任命的专职总经理/经理,并配备与企业资质等级相适应的专职技术、经济等管理人员; c)有不少于企业等级的自有流动资金; d)有符合国家规定的财务管理制度。 4.3.4国家对房地产开发企业实行资质管理,规定了不同资质等级企业应具备的条件和可 承担的开发业务。房地产项目公司办公室应按规定向项目所在地(省、自治区、直辖市) 建设行政主管部门提报资质认定申请。 4.3.5以开发项目为对象从事单项房地产开发经营的项目公司,不定资质等级,由项目所 在地建设行政主管部门根据其项目规模审定其资金、人员条件,核发一次性《资质证书》。 4.3.6本程序4.3条的具体办理按《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国公司登 记条例》、《房地产开发企业资质管理规定》及《中华人民共和国外资企业法》相关规定 办理。 4.4房地产项目公司备案 4.4.1房地产开发公司自领取营业执照之日起30日内,到登记机关所在地的房地产开发行 政主管部门备案。 4.4.2申请备案时,应提交下列文件: a)营业执照复印件; b)企业章程; c)验资证明; d)企业法定代表人的身份证明; e)专业技术人员的资格证书和聘用合同。 4.5《土地使用权证》的办理 4.5.1开发项目的土地位置由经批准的初步可行性研究报告选定。初步可行性研究报告选 定的位置,应符合该位置土地使用条件。而使用条件由国家行政主管部门以“公告”或 “文件”的形式予以明确。 4.5.2国家行政主管部门限定的土地使用条件,一般以《房地产开发项目建设条件意见书》的文件形式提交负责土地出让或划拨的管理部门,作为使用权出让合同的必备条件。 4.5.3《房地产开发项目建设条件意见书》主要包括以下内容: a)项目性质、规模和开发期限; b)规划控制指标及规划设计要求;
甲方工作概要(即所谓的要盖100多个红园图章) 第一篇甲方在开发前期的工作 一、确定投资建设工程项目 对项目从前期开发角度入手,进行合理分析和有效测算,为公司决策提供重要依据。 二、建设项目用地计划办理 1.所需资料 a.地形图(划示用地范围,标明大约面积) b.与地块出让单位签署的用地协议 2.办理程序 a.备齐资料 b.到地块所在地土地部门办理 三、建设工程项目建议书的编制与报批 1.编制及所需资料 a.开发单位营业执照 b.开发资质证书 c用地计划审核意见 d.建筑设计方案(总平面图等) e.其他相关资料 2.报批程序与报批资料 a.将所需资料备齐送至投资咨询公司,委托其编制《项目建议书》 b.准备《关于项目建议书报批申请报告》 c.将《项目建议书》与申请报告送计委报批 注:投资3000万元以下项目由区计委立项;超过3000万元以下项目由区计委转报有关部门审批 四A、建设工程项目选址意见申办 1.所需资料
a.批准的项目建议书或其他计划文件(复印件一份) b.地形图(均应划示用地范围)4份 c.土地权属证(复印件1份) d.联建协议书(复印件1份) e.选址论证 f.上海市建设项目选址意见书申请表(到区规划局领取) 2.申办程序 a.准备数份项目建议书批复及数份地形图 b.将上述资料分送有关部门签署选址意见并加盖公章 c.将有关部门的意见备齐,同时备齐(1)项所有资料,送区规划局规划科办理 四B、建设用地规划许可证申办 1.所需资料 a.建设工程的计划批准文件(批准的项目建议书或其他计划文件)(复印件一份) b.地形图(均应划示用地范围)6份(其中一份应有消防、环保、交通、防疫、水利等部门选址意见及公章) c.国有土地使用权出让合同文件及副图(1份) d.上海市建设项目选址意见书申请表(到区规划局领取) e.申请报告(红头文件) f.其他需说明的图纸或文件 2.申办程序 a.备齐上述所有资料 b.送区规划局规划科办理 五、建设工程项目地名报批 1.所需资料 a.项目批文(批准的项目建议书或其他计划文件)(复印件一份) b.地形图(均应划示用地2份
房地产开发前期开发政府报批程序及前后流程 1.规划设计条件通知书: 由市国土局(国土储备中心)向市规划局申请拟出让地块的设计条件通知书、规划红线图、勘察定界图。 2.土地出让: 由市国土局、国土储备中心公告地块出让情况,采取挂牌、招标和拍卖的方式进行出让,开发商按交纳竞买保证金,成交后与国土局签订土地出让成交确认书,10日内签订《国有土地使用权出让合同》,按合同约定交纳出让金,出让金全部交纳后到财政局交纳契税,之后,土地局以批复的形式确认土地使用权。分为净地出让和毛地出让。 3.核发建设项目选址意见书: 申报资料:土地出让成交确认书、土地出让合同、土地批准文件,规划设计条件通知书、规划线红图。 4. 详细规划文件报批 控制性详细规划应当包括下列内容: (1)详细规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界线,规定各类用地内适建,不适建或者有条件地允许建设的建筑类型; (2)规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标;规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求; (3)提出各地块的建筑体量、体型、色彩等要求; (4)确定各级支路的红线位置、控制点座标和标高;
(5)根据规划容量,确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线; (6)制定相应的土地使用与建筑管理规定。 5.核发建设用地规划许可证: 申报资料:建设项目选址意见书、规划设计条件通知书、规划线红图、批准的详细规划文件(详规总平面方案图及批件),土地出让成交确认书、土地出让合同、土地批准文件。 6.土地登记领证: 申报资料及条件:单位基本资料,建设用地规划许可证,出让土地批文、出让合同、缴清有关土地税费凭证(出让金、契税),区国土分局地籍调查及测量(四邻指界签名表),毛地需提交拆迁合同并注销原土地使用权证和房屋所有权证并拆迁成净地。 7.拆迁许可证(毛地出让的): 申报资料及条件:建设用地规划许可证,土地使用批准文件,拆迁安置补偿方案(若回迁安置的要有批准的安置房图件),拆迁补偿安置资金证明。 8.项目申请报告的编制: 应由具备相应专业、服务范围的丙级以上工程咨询资格的机构编制。需提交规划设计条件通知书、土地成交确认书、土地批准文件、批准的初步设计方案等。项目申请报告的主要内容:项目申报单位情况,拟建项目情况,建设用地及相关规划及方案,资源利用和能源耗用分析,生态环境影响分析,经济和社会分析等。 9.土地预审意见书:
公司人力资源招聘流程 1、凡公司招聘人员(新增人员或编制内缺员)必须由用人部门填写《人员申请表》, 经主管领导审核,送行政人事部核对是否符合岗位要求,再由行政人事主管报公司总经理批准并列入公司招聘计划。 审批流程:用人部门申请主管领导审核行政人事部主管审核总经理审批 2、行政人事部主管根据《人员申请表》拟定招聘方案,与相适合的媒介统一发布 公开招聘信息或从公司人才库里选聘合适的人才,并安排面试。 3、部门主管确认合适的应聘者并告知行政人事部,行政人事部再与应聘者确定面 试时间,时间确定后通过邮件的形式,告知部门主管面试时间。 4、聘任各级员工以品德优秀,学识,外形,能力,经验,体格适合于所任岗位为 原则。 5、应聘人员由行政人事部接待、预约、指导应聘人员填写《应聘人员登记表》, 调查了解核实应聘人员所提供信息的真实性。 6、应聘者由用人部门主管进行初试,初试结束后针对应聘者的实际情况填写《面 试评估及录用审批表》并交于行政人事部主管审核。 7、公司一般员工由行政人事部及部门面试合格后,上报总经理签字,批准录用; 主管以上员工需行政人事部及部门面试完后,由总经理进行最后面试确认方可录用。 8、面试通过后,由行政人事部发放《入职通知书》。 9、试用人员到职前按行政人事部发放的《入职通知书》办理好相关事宜(如:体 检报告、离职单等),到职后先到行政人事部报到办理入职手续。
10、试用人员经试用考核合格者(表现优秀者可建议缩短试用期),在试用期满后由其部门主管及时填报员工转正审批表,经行政人事部主管审核,呈报公司领导批准后办理有关转正员工的手续。 11、在试用期间,若试用人员表现欠佳者,应由其直属主管建议延长试用或停止试用,并在员工试用通知表上签署意见,由试用者本人签字确认,经行政人事部主管审核后辞退。 二、附件: 人 事流程图 部门填写《用人需求申请单》,人力资源 审批 不通过 总经理与各部门经理调配人员负责相关岗位工作 人事行政部根据用人岗位需求发布招聘门经理进行二次筛选,确定面试者名单。 审批通过 人事行政部安排面试时间,给面试者电话沟通、发邮件,由部门经理面试。 人事行政部电话通知面试合格面试 合格 面试不合格