大型商场的设备管理

大型商场的设备管理上一篇/ 下一篇 2008-01-04 10:26:55

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现代商场建筑功能已从过去的单一的购物,发展成为满足各阶层各类人员购物的需要和提供舒适方便的购物、休闲、娱乐的生活环境的场所,这就要求在商场建筑物内装设有水、电、空调等较先进各种设备,这就产生了区别其他房屋设备的商场设备的类型。随着经济的发展和科技的提高,商场建筑设备也向着先进、合理、完善的多样化综合性设备系统的方向过渡,为人们的购物、休闲提供更加优越的条件,可以说,商场建筑及其附属设备反映了一个时代的经济、文化、科学技术的特征,成为人类物质文明的重要标志。

大型商场由于其规模大、设备多、商家多、客流量大,所以物业管理比一般公寓、写字楼、大厦难度更大,易引发突发事故,对员工操作技能要求也较高,且商场物业属新型产业,无统一的管理标准,无现成经验可借鉴。正是由于上述的特性,如何管理好商场的设备管理,是从事商场物业管理公司一个急需研究的课题。下面从我公司管理的几个大型商场为例,简要论述一下商场物业设备管理。

一、商场设备的构成

现代大型商场建筑是由建筑、结构、供水、供电、空调、电梯、自控等有关工程构成的综合体,一般大型商场设备主要有以下内容组成

1、给排水设备如水泵、卫生设备、消防水系统等

2、空调设备如空调主机、辅机、循环水系统、通风设备等。

3、电器设备如高低压配电柜、变压器、层面照明柜、动力柜等。

4、弱电设备如消防报警系统、楼宇自控、程控、监控系统等。

5、电梯设备如垂直客梯、自动扶梯、货梯等。

6、其他设备如办公设备(电脑、复印机等)、清洁设备(打蜡机、吸尘器)等。

二、商场设备管理中的“软硬件”管理

这里所指的“软件”是商场物业设备管理中的各类规章制度、操作规程、设备台帐、技术档案、人员培训的管理。

这里所指的“硬件”是商场物业设备管理中的设备运行(操作)管理和设备维修管理。

大型商场物业的设备管理有着其他物业设备管理的一样的特性,它和其他物业设备管理最明显的区别在于:大型商场作息的时间相对较为固定,作为大型商场的各类促销活动和外事参观活动较为频繁,人员上岗时间比较集中,而每天的工作的内容、工作范围相对固定。根据上述情况我公司推行了工程人员晨会制度,在当天工程人员上岗前,通过开晨会明确了各工种当天的工作职责、工作范围,以及各工种相互之间的协调关系,从而提高了工作效率。

在商场的设备管理中还应重视操作人员的技术培训,大型商场中的设备一般比较先进,对操作人员技术要求较高,这就需要通过操作人员不断学习、系统培训,熟练地掌握技术技能,将由于人为的原因,而造成的设备事故降为零。如我公司在大型商场管理制度中有一条明确规定,在开启和关闭高压开关前,操作人员必须在模拟板上,操作一遍,确认无误后,方可上机操作,确保万无一失。否则大型商场停电的直接和间接经济损失是无法估量的。

由于大型商场的设备都比较先进,自动化程度较高,看似操作比较简单,其实不然,要真正熟练掌握,必须多下功夫才行。就拿我公司管理的一个商场进口空调主机为例,该空调主机在运行过程中,主机显示屏用英文显示主机有问题,需要停机,一般情况下机组会自动停机,由于传感器失灵,机组没有停,而操作人员又看不懂英文,没有及时处理,造成机组不必要损伤。操作人员通过这类事故认识到:要将设备操作运行好并不是件容易的事,他们在以后的操作中下了很多的功夫,将该主机所有英文显示功能菜单,翻译成中文,并张贴于主机上,随时对照。类似事件再也没有发生过。

商场设备管理中的安全也非常重要,由于大型商场人流量大,自动扶梯、电梯等与顾客直接接触的商场设备,安全运行尤为重要,我公司的做法是:由专业人员每天定时、定量进行检查,发现问题及时解决,确保万无一失。不仅如此,每年电梯年检工作决不马虎,发现问题坚决整改,决不让带有隐患机组载客运行。如在某商场一次电梯年检中,发现自动扶梯梯级与档板之间距离超标3MM,有些人认为问题不大,不愿整改,而公司有关部门知道后坚决要求整改,这不仅是对顾客负责,也是对公司商场管理的声誉负责。况且由于梯级与档板之间距离超标,造成人员伤残也是有先例的。

在商场设备管理中,对不适宜商场设备运行的应给予整改,如商场消防报警按钮,应根据实际情况,装入消火栓箱内,预防顾客乱按按钮,产生误报,造成不必要的损失。

综上所述,商场物业的设备管理既有别于其他物业的设备管理,也应该走出隶属于商场后勤部门那种只要设备能运行就行的管理模式,专业物业公司的商场设备管理,就应该体现出自身的价值,做到有章可循、有据可查,不论是设备的运行费用、还是设备运行的质量,都应该比非专业物业管理做得更好。

三、商场物业设备管理今后发展的方向

时代已进入21世纪,21世纪商场物业将会从根本改变我们的商场物业管理的观念、商场物业管理的运作方式,走集团化、集约化管理模式是必然趋势。再从当前的现代科学技术发展趋势看,今后的商场物业设备管理将是高科技、高智能化的产物。我公司目前管理的大型商场中已有智能化的雏形,虽然数量不多,但这些商场已从智能化管理中取得较大的收益。因此,商场物业设备管理也将向高科技、高智能化方向发展,从事商场物业设备管理人员必须有充分的心理准备、素质准备、知识准备,迎接即将来临的挑战。

物业管理服务购物中心、大型商场的经营策略问题

一、物业管理与现代商业,合作并提供优良的服务是一种社会新型专业化服务模式,必须建立在互信、互助、互惠基础上。物业服务商业,不能以住宅、写字楼的常规服务代替商业服务。在向商业提供物业服务的管理服务策划、工作计划编排、服务质量标准和成本预算上,对商业项目有针对性地认真分析,掌握商业行业的特殊性、顾客的特别性,注意商业服务细节。由于商业营销受人居、交通、地理、经济、文化、消费观念和民俗的影响,对商场经营管理者前期确立的业态和定位是一个考验,商场定位和品牌以及顾客对品牌的认识形成有一个调整期。物业公司应有充分的思想准备。要与商家同舟共济,积极为商家创造良好的销售环境,促进销售业绩增涨。

第二、商场的营业时间长、设备设施利用率高、能耗大,需要物业公司全力投入技术力量精心维护保养设备,精心操作,来不得半点松懈。一些商业项目由于原设计不足或业态调整,不时地进行设备设施改造,作为物业公司应当做好参谋进行技术把关,参与项目改造和验收工作。对在日常管理中发现的设备设施问题和隐患要以书面的形式及时通报商家,并提出解决这些问题隐患的办法和措施,要向商家负责。尤其是在能源费用居高不下时,及时帮助查找原因采取措施节能降耗,把能源控制在一个合理的指标范畴,真正为商家谋利益、办好事。

第三、购物中心、大型商场在日常经营管理中根据销售情况会不断地调整业态、调整摊位、铺面或柜台,物业公司要投入综合力量协助商家解决装修围挡问题,以维护卖场的销售环境。这种配合工作一是要快捷、二是要安全、三是要高质量,不允许拖泥带水,做到工完场清,而且要以卖场的购物环境标准来衡量,以不影响卖场销售为原则,少则几个小时多则几十个小时就必须完成。

第四、近年来物价不断上涨,造成物业服务费用成本不断加大,《劳动合同法》颁布实施后,物业服务企业用工制度的改革迫在眉睫。而为购物中心、大型商场提供优良的物业服务最有效的途径是将部分业务外包,由专业公司为商场提供专项服务,如幕墙清洗、晶面养护、秩序维护、卖场保洁、设备设施维修保养。以商业与物业合作合同协议约定的服务质量、工作范围、工作要求、规章制度、服务目标为标准,检查检验业务外包单位的工作,用经济合同的方式约定双方的责权利及费用,实现物业服务用工效益最大化。

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