住宅小区物业管理投标文件

住宅小区物业管理投标

文件

Standardization of sany group #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8-HHMHGN#

第一部分商务投标文件一、营业执照副本复印件

二、资质等级证书副本复印件

三、法定代表人资格证明书

法定代表人资格证明书

陈忠杰系沈阳万维物业服务有限公司的法定代表人，负责签署本投文件、进行合同谈判、签署合同及处理与之有关的一切事务。

法人代表情况:

单位名称：XXX

地址：XXX

姓名：XXX 性别：男年龄： 50

民族：汉族

职务：总经理

特此证明。

投标单位：沈阳万维物业服务有限公司（盖章）

二○○七年十一月九日

四、授权委托书

授权委托书

本授权委托书声明：我陈忠杰是沈阳万维物业服务有限公司的法定代表人，现委派吴丹妹参加贵方组织的“光明佳园”住宅小区前期物业管理投标活动，全权代表我单位处理投标的有关事宜。

代理人无转委托权，特此委托。

本授权书有效期：2007年11月9日至2007年11月15日

附授权代表情况：

姓名：XX 年龄：24 性别：女

身份证号：XX 职务：经理

电话：XX

通讯地址：XX

单位名称：沈阳万维物业服务有限公司（盖章）

法人代表：（签字）

二○○七年十一月九日

五、投标函

沈阳新锦源行物业招投标有限公司：

根据贵公司关于“光明佳园”住宅小区前期物业管理的招投标项目的邀请，我公司正式投标，并提交下述文件正本一份，副本六份。据此函，签字代表宣布同意如下：

1.在所附投标报价中规定提供相应的物业管理服务的基础上，物业管理服务费标准为每月每平方米建筑面积元。

2.我公司已详细阅读了招标文件、参考资料及有关附件，我们完全理解并同意放弃对任何方面有不明及误解的权利。

3.如果在规定的开标日期内投标文件撤回，保证金将不要求我方退回。

4.同意按照贵方要求提供与投标有关的一切数据或资料。

5.如在投标过程中有任何不正当的商业行为，或采取任何方式向招标人施加压力与干扰，同意被取消投标资格。

6.我公司严格按照《投标须知》履行应尽的义务和权利，遵守招投标过程的纪律。

7.未尽事宜依照《中华人民共和国招标投标法》、《前期物业管理招投标管理暂行办法》及《沈阳市前期物业管理招标、投标管理规定》等相关法规执行。

8.与本投标有关的一切正式来往信函请寄至：

地址：沈阳市和平区和平北大街156号

邮编： 110001

电话：XX

收件人： XX

投标人：沈阳万维物业服务有限公司（盖章）

二○○七年十一月九日

第二部分技术投标文件

一、企业简介

二、目前所管理物业项目情况一览表

三、近三年财务状况表

单位：元

四、拟派管理项目经理自然情况及主要经历

附物业经理上岗证

五、本管理项目管理人员配备情况表

附物业管理上岗证

第三部分

物业管理方案

第一章物业管理目的

l、保持和提高物业的完好程度。通过加强对光明佳园小区整体物业的管理养护和对使用人的管理和服务，以防止使用不当，损坏物业。

2、创造良好环境，统筹安排光明佳园小区各项设施的管理养护，强化宣传，对业主进行依法管理约束，共同维护小区环境。

3、维护业主的权益。为了能使业主的物业满足其居住、保值、增值、享受良好服务等目的，加强对业主、住户的行业管理、服务，以达到维护全体业主的整体利益，从而有利于每一位业主。

4、加强对小区实施社会化、专业化、一体化管理，不断提高服务管理质量，维护和提高开发商及本物业公司的社会声誉。

5、以良好的售后服务建立光明佳园品牌形象，以高附加值回馈业主及开发商，使物业开发、管理处于良性循环。

第二章物业管理原则

根据《物业管理条例》及其实施细则以及有关规定，本着“以区养区、略有节余”和“精干高效、优质服务”的管理原则，执行公司为业主创造安全、文明、优美、舒适的居住环境的质量方针，实行“管、养、修、服务“为一体的综合管理。

第三章物业管理方式

成立光明佳园项目管理处，全权负责光明佳园小区项目管理，制订年度管理目标，在经济上实行独立核算自负盈亏，实现小社会效益、经济效益和环境效益的同步发展。

第四章物业管理内容

l、房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙和基础等承重结构部分、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等)的维修、养护和管理。(建筑保质／保修期之外)

2、房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备等)的维修、养护、管理和运行服务。(设施设备保修期之外)

3、规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、泵房、路灯、自行车房、棚等)的维修、养护和管理。

4、项目配套服务设施的维修、养护和管理。

5、公共环境的卫生清洁。

6、车辆行驶和停泊管理。

7、配合和协助当地公安部门进行安全监控和巡视等秩序维护工作(不含人身、财产保险保管责任)。

8、项目物业管理收支和财务管理。

9、建议发展商和业主选择、购买保险。

10、接待、处理有关物业管理方面的投诉、意见和建议。

11、沟通、调处与当地物业管理主管部门和其他相关单位的工作关系。

12、开展社区文化活动，建设社区精神文明。

13、建立、管理物业及业主档案(包括建筑与工程档案、装修档案、维修档案和管理资料等)。

第五章物业管理总体目标和分项目标

一、总体目标

在管理合同期内将小区管理成“安全、文明、优美、舒适”的高档人文住宅区。

二、分项指标

l、房屋及公共配套设施完好率98％以上。

2、住宅区内卫生、消杀、环境绿化达标率95％。

3、房屋零修、急修及时率99％以上。

4、违章发生率1％以下，处理率100％。

5、管理人员专业培训合格率100％

6、业主对物业管理满意率90％以上，投诉处理率100％。

第六章实现物业管理目标的措施

一、管理体制和人员配备

1、管理架构

我公司拟设光明佳园物业管理处作为公司的外派机构，全面负责南湖佳园小区项目的日常管理动作，统管整个小区的内外事务。公司与管理处每年签订管理目标经济指标责任合同，管理处按综合一体化管理七大服务项目即：房屋管理、秩序维护、车辆管理、清洁卫生、绿化养护、维修、社区文化服务，设立物业部、维修部、秩序维护部、保洁绿化部。

2、管理处职责

1)．负责对光明佳园实施综合一体化管理在物业管理业务方面接受公司物业部的指导和监督。

2)按公司标准要求实施管理。

3)完成与公司签订的年度管理目标和经济指标。

4)合理调配人员、保持各岗位的分工与协作。

5)定期对房屋、公共配套设施进行维修养护。

6)负责业主住宅或商铺的装修审批、协调违章处理和落实投诉处理。

7)负责开展丰富多彩的社区文化活动。

8)负责拟定小区月工作计划。

9)负责周检工作，并做好记录，接受开发房地产投资开发公司和本公司物业部、业主(住户)和业主管委会的监督检查。

10)负责南湖佳园的安全、防火工作。

11)协调与供水、供电、工商等与物业管理有关部门的关系，有效开展工作。

二、移交接管

1、移交接管前的准备工作

1)成立光明佳园管理处。提前介入管理，拟派管理处主任、管理昂和机电管理人员到位，其他管理人零分步到岗，落实管理用房和员工佰舍，做好各项筹备工作。

2)成立验收小组。工程技术人员进驻现场，了解住宅区设备设施、熟悉设备的构造、性能、水、电、气管道线路的铺设位置及走向及存在问题；填写有关质量记录，以便尽快得到解决。

A、移交接管验收遗留问题统计表：

B、公共配套设施接管验收表：

c、公共配套设施接管验收遗留问题统计表：

D、机电设备接管验收遗留问题统计表。

2、光明佳园资料的移交接管

1)接管楼宇资料的验证及部分移交的资料

A、产权资料项目批准文件；用地批准文件；建筑执照；小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单；

B、市府验收合格资料市建设工程竣工验收证书；市建筑消防验收合格证；市完善配套办公室小区综合验收合格证书；用电许可证；供用电协议书；电视共用天线合格证。

C、工程技术资料

物业管理工作手册

物业管理工作手册 Document number：PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998

物业管理篇 一、××××物业管理服务内容 ××××的物业管理服务由××物业管理公司提供，在项目交付使用后至项目业主委员会成立前，物业管理服务的主要内容如下： 1、房屋建设共用部位的维修，养护和管理。共用部位是指物业管理区域内属全体业主或公寓楼单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、走廊通道、公寓房屋承重结构、公寓室外墙面、屋面及其他共同部位。 2、共同设施设备的维修、养护、运行和管理。共同设施设备是指物业管理区域内属全体业主或公寓楼单幢物业的业主、使用人共同使用的水泵、排水管道、窨井、垃圾箱（房）、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门、信报箱及其他共用设施设备。 3、公共绿化 （1）及时修剪、浇灌、施肥、除虫等绿化养护，促使花草树木正常生长； （2）清理公共绿地，保持公共绿地整洁； （3）必要的补种，保持绿化的完整；（4）保护和改善生态环境。 4、属配套建筑和设施的养护和管理，包括游泳池、网球场、健身绿地、垃圾转运站、公共停车场。

5、公共环境卫生 （1）公共场所清扫、道路的保洁； （2）公共设施设备的保洁； （3）生活及装修垃圾的收集、清运。 6、保安 （1）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，进行安全防范； （2）门岗值勤； （3）物业区域内巡查； （4）报警监控。 7、交通秩序与车辆停放 （1）外来车辆进出管理； （2）停车泊位管理； （3）维护交通安全； （4）车辆行驶，停放有序； （5）退速、限重、禁鸣，保持小区安静。 8、房屋装修管理 根据国家建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和《长沙市城镇住宅装修管理办法》，对物业区域内的房屋装修行为进行管理。 9、消防管理 （1）消防器材管理，确保消防器材无缺少，不失效； （2）确保消防通道畅通； （3）加强易然、易爆品的管理； （4）加强消防常识的宣传，开展义务消防；

房地产公司招投标管理规定

招投标管理规定 第一章总则 第一条为了规范招标投标活动,维护集团利益、社会公共利益和招标投标活动当事人的合法权利,提高经济效益,保证项目质量,特制定本规定。 第二条招投标工作原则: 1、透明公正原则:招标过程必须有充分的透明度,各部门积极配合、全面沟通,杜绝暗箱操作。 2、充分竞争、择优中标原则:保证招标具有充分的竞争性,公司应选择具有充分竞争优势的单位中标。 3、廉洁奉公原则:所有与招标工作相关的员工都应保持廉洁,不得利用职务、职权之便谋求私利,任何个人不得影响招标进行客观公正的评价。 4、维护信誉原则:选择投标入围单位、评标、定标时应客观公正,树立并维护公司良好的招标信誉和形象。 5、保密原则:各单位的投标文件、评标过程、定标意向,都是公司的重要机密,不得泄露或作不当承诺。 第三条由经营部负责地产公司所有招标活动的组织工作,物资部、工程部、设计主责人、财务部、销售策划部等根据实际需要参与招标管理活动。 第二章招标系统组织职能 第四条职能:

1、招投标领导小组:公司招标工作的最高决策机构,拥有对公司内一切招标事项的终决权,指导及监督招标工作系统内各执行单位的工作。 2、招标领导小组成员:包括总经理、常务副总、经营部经理、工程部经理、财务总监、销售部经理、设计主责人、物资部经理。总经理为组长,常务副总为副组长。所有成员的职责:负责招标计划的审核、招标文件的审查、投标单位考察结果的审核,组长、副组长参与开标、评标、议标、定标会议并拥有审查决策权。 3、集团审计部:公司招标工作的监督机构,确保公司内所有招标活动在公开、公平、公正的前提下展开。 4、经营部、工程部:作为招标工作组织部门,负责编制招标计划、发标、接标及资料归集整理等日常事务工作。具体负责公司各项招标工作的开展和落实,通过发标、截标、开标、评标、议标、定标等系列工作,选定价低质优的中标单位。统筹、协调、督促各技术部门进行招标前的方案确定和招标中的技术考查、技术标经济标评定等工作。 5、设计主责人:技术总协调,负责相关专业技术方案的优化及把关、解决技术争议问题。 6、各部专业技术人员:具体负责招标立项报批、设计和审核招标设计方案、投标队伍技术考查和技术标、经济标评定等工作。 第五条定标抉择权: 对各招标项目,在按照招标程序操作后,根据公司招标、评标、定标原则,将初步定标结果逐级报常务副总审核总经理审批。 第三章招标系统工作范围及工作职责 第一节工作目标

住宅小区物业管理服务内容和范围

住宅小区物业管理服务内容和范围 日常服务 1.客户服务 为创建安全、文明、高雅、舒适的居住环境，服务处特设立：客户服务、投诉及接待中心（以下简称"客服中心"）。 2.安全防范和交通疏导服务 服务处为小区主入口设立24小时值守和不定期巡视，以及时发现和排除隐患，确保小区安全；为维护小区正常的生活秩序和良好的交通秩序，实施严谨的车辆管理制度，小区内车辆限速5mk/时；机动车辆凭出入证出入。 3.日常供电服务 为确保小区的正常供电，服务处负责各类电力控制柜、公共照明、亮化系统的运行管理、维护和保养。 业主自有电表、电源控制箱、开关、插座及供电线路的更换和维修服务由业主自行负责、承担维修费用；如有愿意委托服务处服务的，属于特约服务，须另行收费。 4.日常给、排水服务 本小区为多层商住房，供水系统由自来水公司直接供水，服务处负责小区内主干管道、阀门的清洁、维护和保养；同时负责主排水系统、流泥井、化粪池的定期或临时疏通； 各业主户内主供水开关后的水表、管道、阀门、龙头及主排水管

道之前的排水设施，即属于业主自有部分的给、排水设施，由业主负责；如有意委托服务处服务，属于特约服务，须另行收费。 5.消防、对讲门系统、监控防范系统、停车场管理系统服务 服务处负责消防栓、消防管道、消防警铃等消防设施设备的维护保养服务 服务处负责小区周边防范系统、停车场车辆出入管理系统、对讲门的正常使用。 6.日常清洁、绿化服务 为确保小区环境整洁，给业主提供一个舒适、整洁、温馨的居住、生活场所，服务处提供公共区域的日常保洁和绿化服务，并负责公共场所果皮箱、垃圾箱、指定垃圾堆放点及垃圾站的垃圾及时清运。 无偿服务 1.入住服务 协助业主办理入伙手续，享受快捷验房等物业管理服务。 2.代办收订报刊杂志、特快专递等服务。 3.代订牛奶。 4.义务宣传家庭安全用电常识、消防知识。 特约服务 自有部分的保洁、维修维护属于特约有偿服务范围，服务处按低于市价为广大业主服务。维修费用根据约定实行即时维修月末结算或即时支付。特约服务时，维修人员必须佩带服务处工作牌，服务结束后，请用户在维修单上签署意见并签名。

某小区物业管理方案

第一章前言 “×××”小区，位于“国家4A级旅游度假区”－－位于－－，与大海近在咫尺。小区总建筑面积20万多平方米，由多层低密度住宅、特色点式楼和纯版式小高层组成。小区设有大型超市、大型酒店以及商办服务区等，其中公寓面积×㎡；商铺面积×㎡；地下停车场×㎡；地上停车场×㎡；车库×个。房屋配套设施齐全：暖气、燃气、通讯、电视、宽带系统。小区设备设施先进，设有电视监控，周界防，电子巡更，楼宇对讲系统，背景音乐，远程抄表系统等，让您感到方便、舒适、安全。 高档的小区应该有高档的物业管理服务来体现小区的价值，从而确保小区保值、增值。××××公司是具有物业管理二级资质的股份制企业。公司专业从事住宅小区、写字楼、商场等物业项目的管理工作。现已管理物业面积达×多万㎡。其中涉及智能化写字楼、综合商厦、花园别墅、住宅小区等。我们的企业精神是“银滩物业，勇争第一”。 我公司将利用我们“天时、地利、人和”的得天独厚的管理优势，以及公司先进的管理模式，丰富的管理经验，专业化的管理队伍，使×××小区更增魅力，更上档次。通过全方位的服务，提高小区的知名度，使×××真正达到增值保值的目的，为业主营造一个方便、快捷、温馨、舒适的居住环境。我公司服务宗旨是以人为本、规管理、追求创新、服务。追求目标：以公司经营为主导，寓管理于服务之中，为业户推出完善的管理服务，为企业打造物业品牌。 第二章物业管理要点

◆ 运用持续发展的战略，确保物业的保值与增值； ◆ 人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉； ◆ 结合物业实际情况，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意为业户服务； ◆ 采用PDCA循环整改的方法，不断提高物业管理水平； 管理处采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。管理思想是：安全第一，不断满足业户日益增长的对服务的需求，打造物业管理精品。最终达到经济效益、社会效益、环境效益的统一。 在实际服务管理中，公司将抓住以下三个重点： 1、完善服务、诚信待人。 物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原则和服务周到的服务理念，为业户提供全方位、高品质的优质服务，并将日常服务紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务关系。同时以走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正为业户创造安心、舒心、称心的生活和工作环境。 2、环境管理责任到人 小区的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好的环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地做好每天的工作，树立环保意识，从而保证小区的环境卫生状况达到最

邯郸市城市住宅小区物业管理手册

邯郸市城市住宅小区物业管理手册 邯郸市城市住宅区物业管理办法 第一章总则第一条为加强我城市住宅区的管理,逐步实现房屋管理专业

化、服务社会化、经营市场化,保障住宅区物业的合理使用和维护,创造整洁文明、安全和方便的居住环境,根据有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本办法。 第二条本办法适用本市城市规划区内的住宅区、住宅组团及其它物业的管理(以下统称住宅区)。 住宅区规模,为新建住宅区2万平方米以上,旧城改造区为1万平方米以上。 第三条本办法所称业主是指物业的所有权人。 第四条市房产管理部门是本市物业管理工作的行政主管部门(以下简称物业管理主管部门)。 住宅区所在地人民政府和市政、绿化、环境卫生、交能、物价、治安、供水、供电、供热、供气等主管部门应按照各自职现分工,对住宅区的物业管理工作进行指导和监督、检查。 第二章业主自治组织第五条业主管理委员会(以下科称管委会),是代表和维护本住宅区内物业来主和非业主使用人的法权益,对住宅区物业实施群众性自治管理的组织。 管委会由业主代表为主组成(不低于60％),可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员参加。管委会委员数额一般为5-15人,应由热心公益事业,责任心强,有一定的组织能力和必要工作时间的人担任,能够兼职。 管委会设主任、副主任,从管委会委员中产生,并可聘请执行

秘收1-2人,负责处理管委会的日常事务。 第六条新建住宅区在交付使用后,入住率达到50％或交付使用满两年的均应及时成立管委会;原有的住宅区在实施物业管理时要成立管委会。 第七条管委会业主代珍大会选举产生,委员每届任期三年,能够连选连任。首届管委会在住宅区所在地人民政府街道办事处指导下,由建设单位或原管理单位牵头,吸收业主或非业主使用人代表及居委会人员,成立管委会筹备级,微首届业主代表大会的筹备,起草管委会章程,推荐管委会委员候选人。 管委会全体会议每季度如开一次,经管委会主任提议或有三分之一以一的委员建议,可随时召开会议。涉及本住宅物业管理的重大事项,由管委会过半数以上组成人咒实行无记名投票表决制度。管委会决定事项必须达到三分之二以上多数经过。 管委会换届工作,在住宅区街道办事处指导下,由上届管委会负责。 第八条业主代表每届任期三年,上一届业主代表大会负责下一届业主代表的产生。由每幢(单元)以户为单位选举建立3人左右的业主小组,并产生组长一人,参加住宅区业主代表大会。 业主单位可直接派代表,也可委托承租人或其它人参加,并由业主出具委托证明。 第九条住宅区业主代表大会应由管委会负责召集,每年至少召开一次,由三分之一以上业主代表提议可临时召开业主代表大

公司招投标管理制度[1]

公司招投标管理制度 一、制定目的 为了规范公司的招标工作，维护公司的合法权益，提高公司的投资效益和成本管理水平，以合理低价选择合适的中标方，结合本公司实际情况，特制定本管理办法。 二、招标原则 2.1. 客观公正原则：招标过程必须客观公正，有充分的透明度，所有招标决策应由招标领导小组集体公开决策，杜绝暗箱操作； 2.2. 科学合理原则: 选择合作单位时，在技术方面满足要求的前提下，要以合理低价中标（低于成本除外），最低价不是中标的必要条件； 2.3. 实事求是原则: 所有投标单位都要经过资质预审及项目考察，对于在投标过程中弄虚作假的单位坚决不用； 2.4. 择优定标原则: 每次招标都应有充分适量的投标单位参与投标，鼓励公平竞争，择优选择具有充分竞争优势的单位中标; 2.5. 廉洁奉公原则：与招标工作相关的所有员工都应保持廉洁，不得利用职务、职权之变谋求私利，任何个人不得影响招投标小组进行客观公正的评价; 2.6 保密信誉原则：投标资料，评标过程等在定标前，都是公司的重要机密，任何人不得泄露，选择投标入围单位、评标、定标时应客观公正，树立并维护公司的良好信誉和形象; 2.7 可追溯原则：项目的招标资料（招标文件、答疑记录、评定标评审表、约谈记录等）须及时收集、整理、归档、保管。 三、组织结构与职责分工 3.1 公司成立招标领导小组，招标领导小组是招标工作的决策机构，对招标、评标、定标起集体决策的作用。 3.2招标领导小组成员名单： 组长：白秀姝

成员：王福元、张红涛、庄金生、西伟 3.3领导小组职责： 3.3.1批准招标管理办法及工作程序； 3.3.2批准合约规划； 3.3.3确定参加投标的单位及对其资质等级的要求； 3.3.4审批招标文件、标底、评标办法； 3.3.5确定合同形式； 3.3.6确定合同商务条款中的主要原则； 3.3.7根据评标报告，确定中标单位； 3.3.8决策招标管理工作中的其他事项。 3.4招标领导小组下设招标执行小组，招标执行小组是招标工作的办事机构，负责编写（或组织编写）招标文件及投标单位的资格预审和技术考察并向领导小组报告。 3.4.1招标执行小组成员名单： 组长：白秀姝 成员：王福元、张红涛、庄金生、西伟、其他相关专业人员 招标执行小组办公室设在合同预算部，办公室主任由合约部经理担任。 3.5招标执行小组职责： 1、起草招标管理办法及工作程序报招标领导小组审批； 2、负责与选定的招标代理机构和造价咨询单位的日常工作联系； 3、协助招标代理机构办理招标申请登记、招标通告，代表招标人联系、安排外部招标事宜，并办理各政府招标主办机构要求的相关手续； 4、收集投标单位资料，建立相关信息库； 5、组织标前会、招标答疑及现场勘察； 6、协同招标代理机构编制招标文件、编制工程量清单和招标标底（如果有）； 7、及时向招标领导小组汇报与招标有关的情况； 8、组织开标，根据领导小组的批复，组织与中标单位签定合同。

住宅小区物业管理的特点和难点

住宅小区物业管理的特点和难点 住宅小区物业管理的特点和难点 摘要 住宅是供人类居住的人造空间。住宅要具备人们在一定空间内吃、 穿、住、用等起居功能和设施条件。而住宅小区物业管理是住宅小区业主通过 选聘物业管理企业 由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定 对房屋及 配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理 维护相关区域内的环境卫生 和秩序的活动。目前 我国城市住宅小区物业管理市场已逐步走向规范化 行 业的管理也日趋成熟。物业管理行业的快速发展、经济地位的持续上涨 使其 成为了与我国经济协调发展 与广大人民群众生活、工作息息相关的一个相对 独立的新兴行业 它以经营为手段 以为业主提供优质服务为宗旨 以经济效 益、社会效益和环境效益的综合统一为目的 成为我国城市管理的重要组成部 分 也有其自身的特点。但是 作为新生事物的物业管理行业 在发展进程中 必将遇到诸多的困难和压力 管理中许多不尽人意的现象也会随处可见 暴露 出了一系列的问题和矛盾 如房屋及附属设备、设施的维修养护 物业管理区 域的清扫保洁、治安保卫、交通及车辆管理、环境绿化以及业主或使用人生活、工作、生产方面的服务 还有并代表业主或使用人就有关事宜与政府各部门或 公共事业单位交涉 以及房屋的使用及出租的管理等。为此 物业管理企业要 想在激烈的市场竞争中脱颖而出 就必须率先解放思想 转变观念 用科学、 系统的管理理念创造企业个性品牌 创新品牌的知名度、美誉度、忠诚度 这 是当前物业管理企业迎接市场挑战的战略思维与现实抉择。 一、住宅小区的特点 1.居住功能单一 相对封闭独立。 2.住宅小区居住的人多 人口结构复杂 形成相对独立的社区文化。

住宅小区物业管理方案模板

XX居住小区物业管理方案 目录 一、项目概况 二、物业管理内容 三、物业管理模式 四、物业公司组织机构和管理制度 五、物业费的成本测算 六、业服务内容、标准及质量保证措施 七、管理总体目标与分项目标 一、项目概况 1. 地理位置 该项目位于sh区与jz区的结合部, 面临武德路, 北挨江津西路, 南靠北湖路。 2. 项目主要经济指标

二、物业管理内容 物业管理将政策和法规为理论依据, 寓管理与服务之中, 建立社区服务体系。为住户提供全方位管理, 服务项目呈现多元化、全方位态势, 总体归纳为”六项管理、三类服务”, 即”房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”; 常规性公共服务( 合同服务) 委托性特约服务( 非合同零星服务) 和经营性多种服务( 全方位、多层次的综合服务)。 1、房屋及设施设备管理 1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理 范围包括: 公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。 房屋建筑的维护管理实行”管养合一”主要落实在以下几个方面: A、工作的主动性 管理责任人与服务中心相结合, 落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划, 执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、 健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。 B、工作的多样性 根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务,季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式, 并做到制

度化、规范化。 C、工作的针对性 在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜, 根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。 1.2共用设施、设备的管理 范围包括: 上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。 共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成, 进行统一管理, 对于不同的设施、设备进行不同的维修管理, 执行相应的工作质量标准, 建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案, 落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。 1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理 范围包括: 道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。 根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同, 指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别, 如: 车库、制定专业管理方案并实施。经过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标, 基本完好。 1.4智能化设施设备 范围包括: 楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统, 周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子

小区物业管理手册

物业管理常规服务 一、物业管理服务内容 （一）房屋共用部位的日常维护和管理； （二）房屋共用设施设备及其运行的日常维护和管理； （三）环境卫生、绿化管理服务； （四）管理区域内交通秩序的维护； （五）管理区域内人居生活基本的水、电、暖等供给与维护； （六）管理区域内其它需要协助、协调管理事项的服务； （七）代收、代缴费用工作； （八）物业档案资料的管理。 二、物业服务时间 （一）办公室服务时间：周一至周六早8 00- 11：30；午14：00-17：30；周日休息，特殊情况可电话联系； （二）门卫安全服务时间：全天24小时服务，节假

日照常。白天实行交替值班，夜间实行坐班和巡查值班； （三）常规维修、维护时间：常规例行检查维修； 预约维修、维护；紧急情况下即时维修、维护； 三、物业服务人员 安全保卫、清洁卫生、绿化养护、水电维修、办公室及后勤均设有专职人员，员工都有相应的从业岗位证书，有相应的工作牌。 公共秩序 一、宠物饲养 （一）如果您饲养有宠物，请遵守法律法规和政府的相关规定；饲养犬只需持有政府相关部门颁发的有效牌照，并请持牌照的原件及复印件到物业登记备案; （二）请勿让宠物在管理区域内四处游荡；携带宠物外出时，请牵引宠物或将其置于宠物笼宠物袋内; 请勿让宠物吠叫、骚扰或袭击其它人或动物；请勿将宠物带进管理区域内的儿童游戏场所；您携带的宠物进入公共场所时如令他人感到不安，请主动回避。

（三）请勿让您的宠物发出令人不安的声音或噪音。 （四）请勿在公共场所喂食宠物，请勿让宠物在公众场所或楼宇的公共地方便溺，如便溺，请即时妥善清理； （五）定期为宠物清洗及防蚤，以免宠物滋生细菌，如宠物遇伤病时，请携带它及早就医； （六）请定期为宠物注射预防狂犬病、犬瘟热、肝炎及出血性肠炎等疾病的疫苗。 二、高空抛物 （一）请勿从窗户、阳台抛出物品，以免落下伤及行人及车辆，避免您因此产生的赔偿责任和法律责任。 （二）刮风时请收回阳台上晾晒的物品，各种盆栽物品及搁置物品，切勿放置在阳台栏板、栏杆顶部或窗户外侧。 （三）门窗请及时检查是否松动，及时维修，遇台风等灾害性天气预报，请注意关好门窗。 三、噪音控制 （一）夜深时分，为避免影响他人休息，请尽量关

最全的住宅小区物业管理方案

最全的住宅小区物业管理方案 龙山国际住宅小区物业管理方案 目录 1.0 居安泰物业公司企业理念 1. 企业宗旨 2. 企业精神： 3. 工作态度： 4. 服务准则： 5. 企业管理理念： 6. 员工修养理念： 7. 企业服务理念： 8. 企业愿景： 2.0 项目基本情况 1. 龙山国际一期项目概况 1.1 龙山国际一期经济技术指标和主要配套概况 2. 项目物业管理分析 3.0 收费项目及标准报备 1. 关于物业管理收费的初步意见 4.0 组织架构、人员编制及薪酬福利 4.1 管理机构设置 4.2 人员定编 4.3 人员薪资体系 5.0 开办测算及日常管理测算 5.1 前期投入明细表 5.2 详细的成本测算、管理成本构成及测算结果一览表(年经营支出汇总表) 5.3 人工费明细表

5.4 办公费明细表 5.5 固定资产折旧费及低易耗品摊销明细表 5.6 设施设备维护维修费明细表 5.7 清洁、保安、不可预见费、管理佣金明细表 6.0总体管理构想及各项规章制度 1.0 安防管理 2.0 公共事务管理与人性化服务 3.0 环境服务管理 4.0 机电设备的维保管理 5.0 内部运行机制 5.1 《装修管理规定》 5.2 《住宅装修管理公约》 5.3 《物品搬进（出）管理规定》 5.4 项目管理中心经理岗位职责 5.5 事务助理岗位职责 5.6 前台监控员岗位职责 5.8 工程水电人员岗位职责 5.9 项目社区文化公关接待员岗位职责 5.10 项目中心电脑文档人员岗位职责 5.11 安防部主管岗位职责 5.12 安防班长岗位职责 5.13 巡查员岗位职责 5.14 交通、车辆管理员岗位职责 5.15 义务消防员岗位职责 5.16 环境服务部主管岗位职责 5.17 绿化班长岗位职责 5.18 保洁班长岗位职责 5.19 保洁员岗位职责 5.20 绿化员岗位职责 5.21 出纳收费员岗位职责

小区物业管理方案(Word版)

xxxx住宅小区物业管理方案 目录 一、项目介绍………………………………………………… 二、管理方式…………………………………………………… 三、管理内容……………………………………………………………… 四、管理目标和设想……………………………………………………… 五、管理人员的配备……………………………………………………… 六、管理人员的培训……………………………………………………… 七、管理规章制度………………………………………………………… 八、各项指标的承诺及措施……………………………………………… 九、便民服务…………………………………………………………… 十、社区活动设想……………………………………………………‥ 一、项目介绍 1.楼盘介绍 海逸华庭（略） 二、管理方式 为建立、完善城市住宅区业主自治管理与物业管理企业专业化管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理新体制，规范城市住宅区业主委员会的运作，发挥业主委员会在物业管理中的自治自律作用，提高物业管理的整体水平，根据国家及省有关城市住宅区物业管理的法律法规和《江苏省城市住宅区物业管理办法》( 省政府第141 号令) 受海逸华庭居民小区业主委员会委托协议约定代管形式。以小区业主委员会管理自治委托，以业主服务为中心”的管理理念和“基本职能标准化、业主服务个性化”的管理模式，吸取同时结合海逸华庭的实际状况和业主的需求，使海逸华庭的物业管理更加专业化、规范化。 三、物业服务管理内容与标准（上述物业管理服务应达到约定的质量标准，服务内容和标准见附件） （一）房屋建筑公用部位的维修、养护和管理，但根据法律规定或相关合同约定乙方不承担义务的，或者根据相关合同约定由专业单位维修、养护的设施设备外； （二）物业共用设施设备的日常运行、维护和管理；

公司招投标管理制度

目录 一、招投标工作目标……………………………………………… 二、部门职责与权限……………………………………………… 三、治理架构图…………………………………………………… 四、工作范围……………………………………………………… 五、岗位职责、用人标准………………………………………… 六、招投标工作规范及程序……………………………………… 七、招投标工作流程图…………………………………………… 八、招标、评标纪律……………………………………………… 九、招投标工作人员行为守则……………………………………

十、目标考核制度………………………………………………… 一、招投标工作目标 招投标的工作目标是，提高经济效益，在保斑点质量的前提下降低成本，在公平竞争的原则下选择优秀的施工队伍及材料、设备供应商，使我司的投资治理和工程治理，逐步与国际市场接轨。招标工作程序化、标准化、做到“少花钞票，多办事、办好事”，实现公司成本操纵治理目标。 二、部门职责与权限 （一）部门职责 1、收集整理国家关于招投标工作的有关法规及建设行政主管部门的 有关规定。 2、接到招标任务后，立即针对该招标项目做初步的市场调查，了解施 工队伍情况和掌握市场行情，查找、联系信誉较好的施工队伍或材料、设备供应方。 3、对投标单位进行资质审查，包括营业执照、素养证书等有关文件的 审查，必要时须派员到该单位所在地或生产现场进行实地考察，了解其工程或产品质量情况，填写资格审查表报领导审批。 4、编制招标文件及合同草案，托付或自编标底（大型项目由审核部编 制标底），依照市场行情及往常的招标结果进行综合分析、核定投资额。

住宅小区物业管理制度

住宅小区物业管理制度 第一章总则 第一条为给城市居民创造文明、整洁、安全、方便、优美的工作和生活环境，加强住宅小区物业管理，维护物业管理当事人的合法权益，根据国家有关规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条本市行政区域内住宅小区的物业管理适用本办法。 具有一定规模并属多个业主共有或共用的住宿、办公、商贸混合区的物业管理，可以参照本办法的规定执行。 第三条本办法所称住宅小区，是指实行城市综合开发，基础设施配套比较齐全，具有一定规模的住宅区域或住宅组团。 本办法所称物业，是指用于居住、办公、商贸的各类建筑物及其配套的公用设施、公用设备、公用场地和必要的安全、卫生、绿化等环境。 本办法所称物业管理，是指业主自治组织及其委托的企业，对物业的正常使用、维护、修缮实施综合管理服务的活动。 本办法所称业主，是指物业的所有权人及合法使用人。 第四条本市住宅小区的物业管理，实行业主自治管理与物业管理企业专业管理服务相结合、合同约定公共服务内容与特约服务相结合的原则，积极推行物业管理企业化、专业化ⅱ市场化、社会化。 第五条本市及各县市房产管理部门负责本行政区域内物业管理的指导、协调和监督，未设房产管理部门的县市由建设行政主管部门（以下统称物业行政主管部门）负责。

公安、规划、市政环卫、园林绿化、供水、供气、供电、通讯、广播电视等管理部门及其行政执法组织和居民自治组织，应当充分发挥物业管理企业的作用，合力推行物业管理工作。 第二章业主委员会 第六条住宅小区成立代表全体业主、对物业实施自治管理的业主委员会。 一个住宅小区成立一个业主委员会。 第七条业主委员会由业主大会选举或推举产生的委员组成，可以选聘所在地居民委员会的人员参加。 业主委员会一般由7至11人组成，其中业主担任委员的比例应与其所代表的群体相适应，且总数不能少于全部委员总数的三分之二。 业主委员会委员每届任期2至3年，可以连选连任。 业主委员会设专职或兼职主任委员一名，由业主委员会委员选举或推举产生，负责召集、主持业主委员会会议及其授权范围的其他日常管理工作。 业主委员会组建的具体办法、程序和业主委员会章程示范文本，由本市物业行政主管部门制定。 第八条业主委员会自成立之日起15日内，应当持下列文件到物业行政主管 部门登记： (一)业主委员会登记申请书； (二)业主委员会委员名单； (三)业主委员会章程。 第九条业主委员会代表和维护业主的合法权益，履行下列职责：

小区物业管理方案计划

小区物业管理方案 一、公司情况介绍 物业管理公司成立于年初，属于股份有限公司，注册资金万元，各类专业人员多人。提供全方位的专业物业管理服务、保安服务、清洁服务、维修服务、家政服务及会所服务。我公司不断追求一流的进取精神。全体员工勤奋工作和对员工系统的专业培训，为顾客提供高水准的服务，是我们的工作目标。 二、公司的管理架构图： 图1 公司管理架构图 我公司采用总经理负全权责任的垂直指挥职能与职能部门的专业职能结合起来，既保证了公司一把手对各部门的直接领导指挥，充分掌握全局情况，把握主力方向，正确决策，又能够放手授权给公司各管理层去操作具体工作的进行。而作为基层作业层的各个管理处，则能够在各职能部门的指导、监控和考核下依照明确的目标和要求具体工作。在实际工作中，本公司还非常重视各类有效会议的召集，如职能部门每月底的例会，各管理处主管每周的例会等。会上，反映情况，汇报工作，讨论问题，制定措施；会下，监督检查，了解情况，捕捉信息，观察动向，细微周密科学的管理体制时刻把握着公司正常运作的脉搏。 向管理要效益是本公司是做好物业管理工作的基本出发点，也是公司生存和发展的客观要求。我们积极走向市场，适应社会、适应市场，以市场机制来调节我们的行为。不断修正我们的管理方式和策略，最大限度地获取经济效益、社会效益和环境效益，并且坚持三个效益的统一和协调。在内部管理上，我们始终坚持优胜劣汰的竞争原则。“平平淡淡就是错，无功就是过”是我们判断员工合格与否的标准。每个主管以上干部必须同时担负三项工作，

否则就是不称职。竞争机制的引入，为公司终以健康向上、一往无前的精神风貌发展壮大，提供了人力资源保障。 概括地说，本公司的运行机制包括以下内容： 1、树立企业人才观，为人才的脱颖而出和健康成长创造良好的外部环境。 在用人方面，形成“能者上，庸者下”、“无功就是过，平平淡淡就是错”的企业人才观，坚决摒弃论资排辈的陈旧观念，明确考核管理处主任的唯一标准是能否为企业、为公司多创效益，包括社会效益和经济效益。 2、建立有效的激励机制，努力提高员工的整体素质。 公司把对员工的业务培训放在公司发展的重要位置。每年都制定全年培训计划，包括内部培训、外聘培训、外送培训。规定主任主管都要持证上岗，必须会操作电脑。 3、建立有效的激励机制，努力培养员工奋发向上的精神风貌。激励机制包括三种，一是荣 誉激励，二是参与激励，三是物质激励。公司召开的由各管理处主任参加的行政例会，经常邀请各级主管和普通员工代表参加，让他们了解公司的计划、目标、存在的问题、发展规划等，平时节气组织员工联谊活动，每年春节都要宴请全体员工，并进行座谈、评选先进个人、先进集体。 4、努力塑造企业形象，增强员工的自信心和认同感。公司非常重视社会形象宣传，凡对外 宣传之事都由公司领导亲自抓，在规范企业形象上坚持从大处着眼，从小事做起。从策划对外宣传上，从抓企业管理现场上，甚至对员工着装、接听电话用语、行走站立姿势、与住户讲话语气语调态度上、进入住户家从敲门力度到工作完成后如何退出等都有明确的行为规范要求，公司通过教育，既培养了员工的素质，以向社会公众展示了“我们物人”的精神风貌。 公司倡导的是“以人为本，偶管理于服务”的思想。“以人为本”的思想所熏陶的企业公司是一个强化的温室社会，处身期其间的个人，逐步被培养起类似天家庭意识的社团意识，具有克已、忠诚、服务、合作及效忠精神，愿把自己与公司结合起来，大多数人能为公司的利益和个人的尊严而努力工作。 1、对待住户重视第一印象，因为能否与住户建立良好的合作关系，很大意义上取决于住户 入住或进入小区时的第一印象。 2、把住户的责备批评投诉当成神佛之声，不论责备什么，都要欣然接受，“要听听住户的 声音”是公司经常向员工强调的重点，倾听之后，要即刻有所行动，这是搞好对住户管理工作的重要条件。 3、对待所有住户都一视同仁，包括新老住户、不同身份的住户、通情达理或刻薄刁蛮的住 户、临时租房的住户、公司户等。因为每一个不同的人，都可以为我们的企业形象带来相同的正面或负面影响。 4、不在住户及来往客人面前斥责员工。因为让外人看到领导斥责、争吵的场面，会使他们 感到厌恶难受和蔑视.同时，也维护了员工的基本尊严。 5、以节约为荣，视浪费为耻。公司经常教育员工，从一把刷子到一张纸，都不充许浪费， 告诫员工做到“物尽其用，反复再反复”，比如油刷、电脑用纸等。 6、培养住户的自律，杜绝任何形式的警告牌，将对住户及来客的防范式管理转换为疏导式。 比如，在我们的小区内，没有一块“禁止随地吐痰……….违者罚款”等字样的警告牌，清洁工默默地将住户随手丢弃的杂物捡起而不是粗暴地指责，这种跟踪式清扫，令客人不好意思再乱扔乱吐。这就是一种自律，就如同你走进金碧辉煌、明亮映人的五星级大酒店大堂，人人都不由自主地产生这种自律，绝对不好意思也不忍去破坏它。 7、重视领导作用，发挥“群体效能”。一个企业要成为强者，就要依靠群体的作用，依靠团结 奋斗和拼搏的企业精神支撑。公司每做出一项重要决定及决策，都是经过集体讨论而确定的，

商品住宅小区交付使用管理手册

物业公司 新 建 商 品 住 宅 小 区 交 付 标 准 及 使 用 管 理 办 法

编制日期：年月日施行日期：年月日 目录 第一章编制依据........................................................ (3) 第二章交付标准 (4) 第三章单项工程验收标准 (6) 第一部分主体结构工程验收 (6) 第二部分住宅分户质量和功能检查标准 (7) 第三部分单元（单体）公共部分 (13) 第四部分单体公共部分 (15) 第五部分公建配套工程 (15) 5-1 室外排水工程 (15) 5-2 行车道路和停车位 (15)

5-3 小区景观 (16) 5-4 绿化 (16) 5-5 水泵房 (17) 5-6 电梯 (18) 5-7 消防设备 (19) 5-8 弱电系统（有限电线、电话、网络） (20) 5-9 分质供水 .................................................................. (20) 5-10 游泳设备 (21) 5-11 弱电智能化………………………………………………. .21 5-12 小区交通标识、标牌、指示系

统 (23) 5-13 路灯 (23) 第四章检查表 (23) 第五章使用治理方法 (38) 第一章编制依据 1、《都市房地产开发经营治理条例》（1998年7月2日国务院令第248 号公布） 2、《建筑工程质量治理条例》（2000年9月25日国务院令第293号公布） 3、《商品房销售治理方法》（2001年4月4日建设部第89号公布） 4、《都市房地产权属档案治理方法》（2001年8月29日建设部第101 号公布） 5、《物业治理条例》（2003年11月24日国务院令393号公布） 6、《苏州市商品住宅交付使用治理方法》 7、《住宅工程质量分户验收治理规定》

建筑公司内部招投标管理办法

公司内部招标及合同签订管理制度 第一条为加强对本公司的建设工程的管理，进一步规范公司建设工程内部招投标，保障工程及设备、物资质量和安全，降低造价，提高经济效益，结合我公司实际制定本制度。 第二条本办法所称建设工程，是指公司所承建的建筑工程的勘察、设计、施工、监理、设备采购、物资采购等。 第三条单项工程合同估算价在1万元人民币以上的施工项目；设备、人工、物资采购单项合同估算在1万元人民币以上的项目必须进行招标，并按照本办法组织实施。 第四条本办法所称建设工程内部招投标，包括公司已承包的建设工程项目中的施工、调试、人工、设备和物资采购等的招标。 第五条招投标活动必须遵循公开、公正、公平竞争和择优定标的原则，不受各种形式的限制，任何单位和个人不得以任何理由将应招标的工程指定发包，也不能干扰规定中确定的中标结果。投标保证金缴纳为500-3000元，未中标的5个工作日内退还，中标的转履约保证金。 第六条项目部发生的人工、外包、装修装饰等工程全部由项目经理组织三家以上单位（班组），工程部、材料设备科、建筑公司副总、总经理参与，由工程部主持开标。公司采购原材料、设备等由材料设备科组织三家以上单位，建筑公司副总、工程部、预算部参与。由材料设备科主持开标。 第七条招标的工作流程： (一)招标申请

由负责部门向总经理提出招标申请，招标的名称、质量、预算价值、人工费等。 (二)招标准备 编制招标文件或工程清单报价表。 （三）发标 向合格的投标人发放招标文件或工程报价清单。 (四)在规定的开标时间和地点，招集所有投标人参与。 （1）公开招标：由公司工程部、项目部发布招标通知。 （2）邀请招标：工程部、项目部向资质条件符合该工程要求的单位发出招标邀请书。 （3）议标：对不宜采用公开招标和邀请招标的特殊工程项目，经公司领导研究决定之后可以实行议标。参加公开招标、邀请招标的投标单位不得少于三家，参加议标的单位不得少于两家。 (五)公司招标小组协商后，初步确认中标候选单位，报有关领导批准。 第八条凡经公司同意批准设立的工程项目经理部或具有营业执照和建设行政主管部门核发的资质等级证书的单位，均可按照本条规定参加与其资质和经营范围相适应的建设工程的投标。 第九条招标书由公司工程部及工程管理部门统一制定。 第十条参加建设工程投标的单位应按照招标通知或招标邀请书规定的时间，向工程部提交投标申请书、营业执照、资质等级证书和取费证书等相关资料。

住宅小区物业管理常用表格表单

怡军苑物业管理常用表格 目录 1．业主档案表范本 2．业主装修申请表范本 3．临时动火作业申请表范本 4．装修施工人员临时出入许可证范本5．室内装修检查表范本 6．室内装修违规记录表范本 7．业主特约服务流水登记薄范本8．业主委托出售登记表范本 9．业主委托出租登记表范本 10．业主委托出租钥匙移交登记表范本11．租赁来电来访记录表范本 12．文化活动记录表范本 13．刊物来稿记录表范本 14．管理部门值班安排表范本 15．巡楼记录表范本 16．投诉处理表范本 17．业主月度投诉处理清单范本18．月度回访清单范本 19．挂号邮件收发登记表范本 20．挂号邮件退件登记表范本 21．催款通知单范本 22．最后催款通知单范本 23．每月应收管理费明细表范本24．管理费欠费两个月业主明细表范本25．每月应收电费明细表范本 26．每月应收水费明细表范本 27．公共设施维修费用月度统计表范本28．停车票使用情况月统计表范本29．停车场收费每月汇总表范本30．车辆加油月记录表范本 31．保安交接班记录表范本 32．保安部重大事件总结报告范本33．停车场收费岗交接班记录表范本34．停车场车辆状况登记表范本35．车辆收费登记表范本 36．车位月保统计表范本

目录 37．楼层清洁每日检查表范本 38．地面清洁每日检查表范本 39．绿化苗木清单范本 40．盆景清单范本 41．绿化养护记录表范本 42．绿化喷药记录表范本 43．绿化工具使用登记表范本 44．撤出花木处理记录表范本 45．绿化工程施工日记录表范本 46．员工上岗证登记表范本 47．员工入职登记表范本 48．员工培训记录表范本 49．员工离职归还物品清单范本 50．员工请假单范本 51．员工考勤汇总表范本 52．员工月度奖励登记表范本 53．员工月度处罚登记表范本 54．员工住宿花名册范本 55．员工宿舍公物丢失或损坏登记表范本 56．员工出车登记表范本 57．复印登记表范本 58．文件归档目录范本 59．外来文件清单范本 60．档案销毁登记表范本 61．设备总清单范本 62．设备台账范本 63．设备大修年度计划表范本 64．消防栓检查表范本 65．工具年度采购计划表范本 66．工具领用登记表范本 67．报废工具登记表范本 68．业主空调安装统计表范本 69．立管检查表范本 70．灭火器配置统计表范本 71．消防巡查异常情况记录表范本 72．消防隐患整改月度汇总表范本 73．楼层电房设备检查表范本

住宅小区物业管理服务方案(范例)78959

目录 第一章管理服务的整体设想与策划 0 一、项目调研 0 二、管理目标——构建“文化社区” 0 （一）倡导“全员参与”的管理文化 (1) （二）推广“平等互动”的服务文化 (1) （三）营建“和睦亲善”的社区文化 (2) 三、**小区管理模式 (2) 四、拟采取的管理服务措施 (3) （－）实施“质量、成本双否决”运作机制 (3) （二）建立“加油站式”的员工培训机制 (3) （三）实现与城市商业住宅区的资源共享 (3) （四）建立“物业管理信息岛” (4) （五）倡导开放式的管理服务 (4) （六）提供个性化的装修套餐服务 (5) （七）构建服务平台——客户服务中心 (5) （八）构建网络化的物流链——虚拟仓库 (6) （九）致力于共用设施、设备的循环改进 (6) 第二章管理机构设置和规章制度 (7) 一、机构设置、组织框图、工作流程、管理机制等 (7) （一）机构设置 (7) （二）管理框架的组织框图 (7) 二、管理规章制度、岗位工作标准、考核办法、落实措施及小区近期目标和远期目标12 (一)管理规章制度 (12) (二)岗位工作标准 (12) (三)考核办法及落实措施 (12) (四)近期目标和远期规划 (12) 三、物业用房、办公设备、设施利用、经营及折旧方案 (14) (一)物业用房的配备和利用 (14) （二）办公设备配备（见下表） (15) （三）办公设备、设施折旧安排 (16) 第三章管理人员的配备和管理 (16) 一、人员配备及培训计划和内容 (16) （一）“**小区”人员配置表（总计为20人） (16) （二）员工基本培训方案 (17) 二、人员录用、考核标准及奖惩淘汰机制 (18) （一）录用 (18) (二)考核 (18) (三)员工奖惩 (19) 三、人员上岗仪表、行为、态度标准 (19) (一)仪表 (19) (二)行为 (20) （三）态度 (21)