2006年北京房价走势
2006年北京房价走势
北京市委研究室胡睿宪/文
近年来，北京住房价格一直呈增长态势(见表1)。特别是自2004年下半年起呈加速态势，2005年上涨势头更为明显，期房单月价格在5月份创历史最高，为每平方米7136元。2005年商品住宅期房预售平均价格每平方米6725元，比2004年上涨了1083元，涨幅为19.2%；现房价格每平方米5853元，比2004年上涨了1106元，涨幅为23.3%。商品住宅销售价格指数由2004年的104.3上升到了107.1。在国家逐步加强宏观调控，抑制房地产市场过热的大背景下，北京住房价格出现大幅增长，引起了社会各界的密切关注。
1999～2005年北京市商品住宅价格变化表
年份现房价格/年增长率（%）期房价格/年增长率（%）销售价格指数1999年 4786 0.4 98.3
2000年 4557 -4.8 98.8
2001年 4716 3.5 100.1 2002年 4467 -5.3 100.2 2003年4456 -0.2 100.6 2004年4747 6.5 104.3 2005年5853 23.3 107.1 一、当前住房价格上涨的原因
经过初步分析，我们认为：本轮住宅价格上涨的根本原因是商品住宅市场供不应求，市场多年平稳发展为房价上涨积蓄了力量，二手房发育不足削弱了宏观调控力度，在维系市场价格稳定的力量失衡后，住房价格上涨成为必然趋势，而国内外宏观经济发展环境进一步推动了北京市的房价上涨。从这五个方面的原因中可以看出，北京住房价格上涨是市场供需双方力量对比的结果，市场发展不是一种非理性行为，当前市场价格的上升并不表明北京房地产市场就存在泡沫。
1、住房市场多年平稳发展为此轮价格上涨积蓄了力量
自1999年以来，北京在大力推进住宅市场化的同时，保持了价格平稳增长，取得了巨大的成绩(见表2)。1999年9月1日出台《北京市进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案》，标志着北京房地产市场进入新的发展阶段，福利分房制度逐步退出历史舞台。从1999年到2003年，商品化率从当时的59.8%上升到了89.7%，4年提升了近30个百分点。而与此同时，北京地区生产总值保持了两位数以上的增长，城镇居民人均可支配收入除1999年以外，也保持了两位数的增长。住房市场化改革深化，而经济实力的增强和人民财富的增多，对商品住宅产生了巨大的需求，推动房价上涨。但是，1999年住宅销售价格指数仅为98.3，虽然此后持续回升，
到2003年也只有100.6，住宅销售价格保持了相对稳定。多年平稳的市场发展为本轮价格上涨积蓄了巨大的能量。
2、商品住宅供不应求是此轮房价上涨的根本原因
任何一种商品的价格走势取决于基本供求关系的变化，北京住宅价格变动也不例外(见表3)。1999年，商品住宅竣工面积比销售面积多423.6万平方米，销售—竣工比(销售面积占竣工面积比重)仅为53.4%，市场供给量比较充足。此后，这一比值迅速提高，到2004年达到了97.5%，竣工面积竟然只比销售面积多出58.2万平方米，仅占当年竣工面积的2.2%。再考虑到住房销售周期一年左右，比较销售面积与前一年的竣工面积，1999年到2004年的竣工量比2000年到2005年销售量少了586.7万平方米。因此，基本上是市场有多大供给量，就有多大销售量。如此紧张的供求关系，必然会导致住宅这种兼具消费、投资、投机的商品价格上涨，这是本轮商品住宅价格上涨的根本原因。
3、维系住宅价格稳定的力量失衡推动了此轮房价上涨
从1999年到2003年，北京住房价格指数没有大幅上涨，主要原因有两点。一是由于新建楼盘不断向外扩散，主要供给区域从三环到四环，再向五环扩展，郊区、远郊区供给量大幅增长供给区域离市中心越远，房价逐渐降低，保持了总体售价没有大幅提升(见表4)。2001年，远郊区新建住宅面积比重达到33.5%，2002年近郊区新建住宅竣工面积达到79.3%，这是保障总体住宅价格稳定的中坚力量。二是政府下大力气建设了一批经济适用房，从而拉低了整体房价(见表5)。到2003年，经济适用房竣工面积为322.8万平方米，占全市新建住宅竣工面积的13.9%。一旦这两个方面的情况发生变化，维系稳定住宅价格的力量对比失去平衡，房价就会出现波动。2004年，新建住宅竣工量，城区比重比最低的2001年增加了近6个百分点，近郊区比重比最高的2002年降低了近5个百分点，远郊区比重比最高的2001年下降了20个百分点。经济适用房建设占全市住宅竣工面积比重，2004比2003年下降了2.3个百分点，2005年又比2004年下降了0.8个百分点。总之，城区新建住宅比重的增加，经济适用房建设量的减少，维系市场价格稳定的力量失衡，促进住宅价格上扬。
4、二手房市场发育不足阻滞本轮宏观调控政策的传导
这次宏观调控的重点是遏制投机者，打击炒作投机行为，整顿房地产市场，维护普通居民的基本住房权益。投机炒作行为与二手房市场密切相关，禁止期房转售、两年内转手个人住房全额征收营业税、禁止转按揭等措施对二手房市场影响相当大，由此传导到一手房市场，从而实现对房地产市场的宏观调控。上海一、二手房市场同时严重萎缩就证明了这一点。上海二手房交易量与一手房交易量大致相当，而北京不到三分之一，北京二手房市场发育远远落后于上海。北京二手房市场发展滞后，导致房地产调控政策传导机制不健全，削弱了房地产新政的政策效应。也就是说，由于房地产市场发育不成熟，抵消了部分房地产调控政策打压房价的压力，北京的房市受国家宏观调控政策的影响就明显小于上海。
5、外部宏观经济环境助推当前房价上涨
从国内环境来看，全国经济持续增长为房地产市场快速发展奠定了坚实的基础。由于当前房地产市场正处在住房市场化改革之后的快速发展阶段，房地产业成为利润率相当高的一个行业，据估计行业利润率高达30～50%，从而吸引了众多企业投资房地产业。房地产开发融资链条从土地使用权银行抵押到要求建筑企业垫资建造，再到商品房预售，为企业进入房地产业提供了有利的金融环境。而与此同时，国内银行实际存款利率较低，再综合利息税和物价指数，基本上接近于零利率；股票市场长期低迷，投资渠道不畅；住房价格上涨幅度远高于住房按揭贷款利率，住房投资首付只需20～30%，可以进行以小搏大的投资。这些条件又促使社会资金大举流向房地产业。北京作为全国发展得较快的东部发达地区之一，作为最有潜力率先建设国际化大都市的城市之一，房地产业的成长性最好，成为房地产业投资的首选之地。从国际上看，全球房地产业都处在一个高速发展的阶段。2005年，美国《新闻周刊》、英国《经济学人》、仲量联行、中信证券等国内外机构发布的研究报告都表明，最近几年，美国、法国、西班牙、英国、爱尔兰、南非、香港、瑞典和澳大利亚等国房地产都在大幅上涨，房价的上涨已经不再是某个地方或某个国家的现象，已经成为一个全球性的走势。中国已是全球经济增长的主要动力源之一，北京作为首都，处在对外开发开放的前沿，房地产市场走势必然与国际市场产生联动关系，随国际房价上涨而上涨。特别是人民币汇率相对稳定，而人民币预期升值，进一步强化了这种联动关系，促进了外资房地产投资的扩大。
二、未来两年住房价格走势的初步判断
未来住宅价格走势既取决于市场供求力量的变化，又取决于宏观调控政策的组合状况及政策强度。北京房地产市场正处在一个高速发展时期，从当前的市场发展状况和政策取向来看，未来住宅价格还将呈上升态势。考虑到当前价格已处在一个比较高的位置，2005年上半年房价上涨幅度相当大，再综合以下几个方面的原因，我们的判断是：2006年住宅价格的走势是，前半年的价格继续上涨，但增幅要低于2005年上半年，全年的增长速度将略低于2005年。这种增长态势很有可能要延续到2007年甚至更长。
(一)当前巨大需求缺口是推动住宅价格上升的基本动力
城市住宅需求动力主要来自于收入水平提高、城市化加速、城市更新折旧、外部需求和拆迁引发的刚性需求等五个方面。
1、收入增加产生650万平方米的需求量。随着收入水平的提高，北京市居民居住环境不断改善。城镇人均住宅使用面积由1999年的15.9平方米上升到2005年的19.5平方米。从表6中可以看到，自1999年以来，人均住宅使用面积增加的绝对值由0.9平方米减少到了0.4平方米。假定2006年人均住宅使用面积仍只增加0.4平方米，达到19.9平方米，根据2005年全市城镇人口来推算，北京市2006年需新增约650万平方米住宅建筑量。
2、城市化推进产生660万平方米的需求。北京城市化一方面增加了非农户籍人口，另一方面吸引了大批外来人口(见表7)。从非农户籍人口的增加来看，2005年已达880.2万，比上一年增加了25万人。假定新增非农户籍人口在2006年仍净增25万，住房条件也达到人均19.9的平均水平，则需要新增660万平方米住宅建筑量。大批外来人口涌入，除小部分直接购买商品房外(后面要估算到)，还产生了大量租赁需求，间接转化为购买需求，这里不作估算。
3、住宅更新折旧产生950万平方米的需求。初步估计，2005年末实有住宅建筑面积约2.9亿平方米，其中有1.3亿平方米是1995年之前建的。参照自然折旧估计，1995年以前建成的住宅假定折旧年限为20年，1995年后建成的住宅折旧年限为50年，则每年需新增住宅建设量约为950万平方米。
4、外部需求产生900万平方米的需求。从统计调查来看，大约有30～40%的商品房被外地人购走。现在，北京社会经济发展越来越好，奥运效应也开始显现，未来几年继续保持商品房原有外销规模是可能的。2005年全年商品房销售面积为2566万平方米，按照35%折算，产生了约900万平方米的住宅建设量。
5、拆迁过程中产生400万平方米的刚性需求。近年在奥运建设的推动下，城市建设速度加快，为了配套大工程、大项目的建设和拆危解困，年均拆迁约7万户居民。2004年，全市家庭平均人口规模为2.76人，再假定拆迁居民居住水平至少达到人均19.9平方米的水平，则每年产生510万平方米的住宅建设量。再扣除与住宅更新折旧的重复计算量，至少需新增400万平方米的建设量。
总体估计，当前供需缺口约为1000万平方米。以上五大需求产生的住宅建设量合计为3560万平方米，基本上都是有效需求。从国际经验来看，进入高收入行列的国家和地区，住宅面积年均增长幅度基本稳定。当前，北京人均GDP
突破5000美元后到进入高收入行列的发展阶段，是住房市场增量扩张的关键时期。由于全面实现小康水平的住房标准是城镇人均住宅使用面积27平方米，北京城镇人均住宅使用面积在2005年还只有19.5平方米，每年增加1平方米也是可能的。因此，3560万平方米的住宅需求量的估算是偏于保守的估计。而与此相对应的是，2005年商品住宅现房销售面积为2566万平方米，相当于当前的有效供给量。有效需求与有效供给之间相差1000万平方米，2006年有效供给要满足最低有效需求，商品住宅销售面积增长率要达到40%，当前根本无法达到，巨大的需求缺口将推动住宅价格上涨。
(二)宏观调控政策扩大了供需缺口，进一步推动价格上升
当前，房地产市场宏观调控的核心目标是稳定房价，所采取的措施概括起来是“两大闸门，双向挤压”。所谓“两大闸门”，是指严格规范土地市场的土地政策和紧缩银根的信贷政策；所谓“双向挤压”，是指调控政策既打压供给，又
抑制需求。既要抑制房地产投资过热，减少供给量，又要抑制房价过快上涨，从理论上来说，唯一的途径是需求量锐减。当前，市场需求受宏观调控影响小而难以减少，而市场供给受宏观影响将下降，供需缺口将进一步拉大，住宅价格进一步上升。这里，我们还可以得出一个关键性的结论，由于北京房地产市场的特殊结构，宏观调控的政策效果没有体现在房地产市场的销售环节，而体现在开发建设的潜在供给环节。
1、市场需求受宏观调控政策影响小，市场需求呈现刚性特征。虽然市场上有部分持币待购者，但现房销售市场是有多少供给就有多少销售(参见表3)，2004年和2005年现房销售面积占当年竣工面积的比重分别为97.5%和90.3%；期房销售市场也是有多少供给就有多少销售。2004年和2005年预售率(预售成交量占批准预售量的比重)分别达到了92.3%和97.6%。北京房地产市场呈现刚性的主要原因有三个。一是北京的有效需求至少有3560万平方米，远高于竣工量，旺盛的需求力量抵消了调控打压需求的力量。从长期来看，不论是挤压供给还是挤压需求，都会提高房地产市场的成本，都会提高单位面积的房价。旺盛的需求，不仅会迅速把因挤压需求所形成的成本消化掉，也会把供给形成的成本吸收掉，宏观调控导致价格上升的机制形成。二是北京房地产市场泡沫少，针对投机性的需求打压政策很难抑制需求力量。据调查，2004年投资性需求的比例只有17%，折算成销售面积约为420万平方米。考虑到2005年进入地产调控的高峰期，投资性需求量不可能有明显的增加，相对于现在3560万平方米的有效需求，市场上基本上都是真实需求。三是北京二手房市场发育滞后，屏蔽了大部分需求挤压力量，减弱了宏观调控的需求挤压效果。
有人根据空置面积增幅和空置率上涨，判断北京房地产市场存在严重的问题，甚至认为已严重供过于求。其实问题没有那么严重。从表8来看，2005年空置一年以上的商品住宅面积为252.6万平方米，虽然比2004年增长11.4%，但低于当年竣工面积增长率近10个百点。比较更远的历史数据，商品住宅空置一年的面积不但低于历史最高值2003年58.1万平方米，也比2000年少了16.5万平方米，空置一年以上的商品住宅面积占当年的竣工面积从2000年的26.5%下降到2005年的8.9%。
2、未来供给减少的迹象比较明显。这里的供给是指未来两年的供给，即潜在供给。如果分析现房供给，由于住宅开发建设周期为3年左右，虽然早在2003年就开始了调控，但到2005年现房供给量仍呈上升趋势，增速仍然高达21.2%，但不能说明未来供给量的变化。潜在供给量要依据前几年的一些先行开发指标来推算。未来两年的商品住宅供给量下降，主要表现在以下四个方面。一是商品住宅新开工增速和增量都在下降(见表9)。自2001年以来，商品住宅新开工面积
增速是创记录的69.2%，到2005年下降为-10.1%，下降速度相当快。商品住宅新开工面积也由2003年的2455.7万平方米下降到了2005年的1983.2万平方米。商品住宅的建设周期一般是2～3年，由于新开工面积持续下降，将会导致未来两年的商品住宅竣工量下降。当前竣工面积的增加是2003年以前的快速增长所支撑的，未来两年很有可能要改变自2003年以来竣工增速的增长态势。二是自2004年以来，商品住宅的新开工量已小于当年的竣工量(见表10)。2005年新开工面积已低于竣工面积达858.2万平方米。因此，未来两年的商品住宅竣工面积不但增速会下降，竣工面积的总量也会下降。三是施工面积的数据也表明商品住宅供给将减少。从表10中可以看到，多年来，商品住宅施工量是竣工面积的3倍左右，到2005年，这个比值已下降到了2.5，未来商品住宅供给量必然会减少。四是从当前的期房预售看，批准预售面积已由2004年的2863万平方米减少为2005年的2205万平方米，降幅达到了23%。
3、导致未来两年供给减少的根源是受宏观调控的影响。近年来，北京房价不断攀升，需求旺盛，房地产企业手中并不缺少可供开发的土地，社会游资多，而新开工面积不断减少，导致未来两年商品住宅供给紧张的主要原因是受宏观调控政策的影响。以2003年6月出台的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文)为标志，国家开始加强对房地产市场的宏观调控。2004年3
月出台的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(71号令)，设置了“8·31”大限。2005年4月底出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，掀起了调控的最强风暴。这些措施，导致一些有投资实力而无土地储备的开发企业难以通过招拍挂拿到住宅建设用地；一些有土地储备而资金实力不雄厚的企业难以进行住房开发；一些可供开发的土地由于历史原因和新土地政策的出台变得难以开发；为了满足消费者对市政配套、公共服务配套、小区环境建设的高要求使北京房地产开发进入“大盘时代”，一些开发商难以承受此轮房地产宏观调控政策所新增的开发建设风险，放弃了开发建设。
三、进一步加强住房市场调控与引导的举措
当前社会上有两派意见，以学者易宪容为代表，认为一些重点城市的房价下降30～50%才合理，从前面的分析可知，这一结论不符合北京的实际；以地产商任志强为代表，完全不认同当前的宏观调控，这种意见也不符合北京的实际。虽然前面的分析表明，北京房地产市场总体上是理性发展，基本面是健康的，但也存在一些问题，需要加强调控和引导，应对不确定因素，进一步促进房地产市场的健康发展，避免住房价格大起大落。
(一)当前住宅市场存在的主要问题
1、核心问题是供给总量不足。虽然房地产市场结构性问题相当严重，但供给总量不足的问题更突出。由于供给总量不足，产生了诸多问题。这不仅极大地推动了住宅价格的上涨，也影响了居民住房条件的改善，影响了房地产投资和消费，不利于首都经济又快又好地发展。因此，下一步加强房地产市场调控与引导政策的出发点，首要的是解决供给总量不足的问题，而不是解决结构性问题。如果只考虑以结构性对策来缓解供给总量问题，即以当前的购买力结构为基准提供相应的商品住宅供给结构，放低消费市场的进入门槛，进一步放大社会购买力，难以消除房价上涨的因素，会进一步加剧资源约束与购买力的矛盾。
2、严重的结构性矛盾没有缓解。住宅供求结构矛盾最突出的表现是，中低收入和低收入群体改善住房条件极其困难。他们虽然是住宅的真实需求者，却不是有效需求者。当前的调控政策通过经济杠杆利用市场机制实现房地产业降温，导致低端市场比重降低，中端市场比重明显上升，高端市场比重大幅增加，结构性矛盾更为突出。从表11可以看出，2005年与2004年相比，预售单价每平方米低于5000元的比重下降了18.3个百分点，每平方米5000至7000元的比重增加了6.6个百分点，每平方米高于7000元的比重上升了11.7个百分点。如果从户型来看，也呈现出相同的特征，市场上大户型比重大，小户型比重小。这种市场销售价格结构和户型销售结构，制约了低收入群体改善住房条件，还推动了住房价格上升。
3、市场上住宅闲置土地过多。普遍认为，北京房地产市场上有相当多的住宅闲置用地。市发改委、市统计局的估计数据是，房地产开发企业通过各种渠道掌握住宅用地9400公顷左右，能够满足10年开发用量。如果假定通过正常渠道进入市场的住宅开发用地量全部纳入了统计范围，数据表明，从1999年到2004年，房地产企业购置土地面积7531.4万平方米，完成开发土地面积4457.4万平方米，市场上闲置土地可供开发4年。企业储备了大量的住宅建设用地，而政府储备的土地以红线储备为主，实物储备不但少而且难以做到净地入市，增加了企业对抗宏观调控政策的法码，增强了政府调控的难度。如2005年全市住宅供地为880公顷，完成量不到计划量的50%。
4、二手房市场发育滞后。经过2004年爆发式的增长和2005年的快速增长，北京二手房市场有了很大的发展。到2005年底，二手房交易量成交面积达到712.5万平方米，占全市商品现房销售量的三分之一。相对国外成熟房地产市场二手房交易量八倍于一手房市场交易量，北京二手房市场发展潜力还很大。由于二手房市场发展滞后，不仅影响了房地产市场进一步发展，影响了城市职住平衡目标的实现，影响了城市的有机更新，而且导致市场体系不完善，宏观调控机制不健全。
5、经济适用房政策效果较差。这是当前社会反映比较严重的问题之一。经济适用房是一种社会保障性住房，采取了市场化运作的模式，从供给到销售，全部由承建房地产企业具体操作，政府难以进行有效监督，中低收入者没有享受到全部的权益。其次，近几年经济适用房建设量在当年全部商品住宅竣工量中比重不断下降，导致房价整体上升。另外，北京市居民收入差距有不断扩大的趋势，处在平均线以下的收入群体不断增加，而具有保障性质的经济适用房建设量的下降，进一步增加了住房市场的结构性矛盾。
6、调控措施缺乏前瞻性。房地产由于生产销售的周期性长，调控过程中一般不能采取“急刹车”形式，否则负面影响极大。但是从这几年的调控经历来看，基本上在中央有了决策后，我们才制定落实措施，而不是在地方政府权限范围内预先启动一些调控措施。2003年房地产开发建设先行指标下降，没有引起足够重视，2004年底2005年初房价快速上涨，并没有在“新国八条”出台前采取一些重要步骤。国家赋予的税收优惠政策权限基本上是一次全部用足，而不是缓慢地释放，这也是导致当前房价上涨的一个原因。过分关注全市房地产投资在全社会固定资产投资比重的变动情况，忽视了对市场基本供需矛盾的判断，导致决策患得患失。实际上，只要房地产市场健康，房地产占全社会固定资产投资比重高低都可以。从国际上看，英国房地产投资比重就曾有55%的记录，德国甚至达到过65.8%。
(二)当前亟待强化的调控与引导举措
虽然我们只抽象的提“两大闸门”，但实质房地产调控涉及到了城市规划、商品房政策、住房保障制度、房地产行政管理和税收、信贷政策等多个方面。如果全部得到实施，则是对房地产市场运行机制进行重大调整。政策涉及面如此之多，既要达到短期目标，取得控制房价的速效作用，又要求不要留下后遗症，面对这些任务和目标，执行起来困难相当大。但正因为难度大，又必须推进，反而成为我们完善房地产调控体系的机遇。即使地方政府不能制定信贷政策，也要加强与金融部门的联系，共同搞好宏观调控。当前，进一步加强北京房地产市场调控和引导的主要举措有以下几个方面。
一是进一步整顿土地市场。进一步整顿土地市场对于北京房地产发展的意义，不只是进一步完善土地储备制度，对商品住宅新增建设用地进行招拍挂那样简单，还要加大对市场上闲置存量建设用地的处置力度，对逾期未开发用地要坚决予以收回。处置闲置用地的作用不仅仅是减弱开发企业对政府宏观调控的博弈力量，还有满足迅速扩大市场供给的迫切要求。从表12中可以看出，2004年和2005年完成开发的土地面积的速度分别下降了41.7%和50.5%。开发企业拥有大量的储备用地，开发量在2005年仅有314.2平方米。没有土地开发就没有商品
住宅的供给量。政府无法直接代替企业进行商品住宅开发，却可以通过处置闲置土地迫使开发企业开工。要借去年收回45块商品住宅用地契机，进一步加强闲置土地的处置力度。另外，土地市场的发展状况影响的不仅是房地产业，涉及其它产业的固定资产投资、工业园区经济发展、农民土地合法收益等方面。近年来，北京在贯彻中央精神，加强对土地市场的规范，出台了一系列的政策措施，取得了明显的成效。但也要看到，当前还存在一些顶风违规的现象，更有进一步整顿的必要。
二是大力增加经济适用房建设量。在完善经济适用房管理制度的基础上，增加经济适用房的建设量，不但可以扩大住宅市场的供给量，还可以有效缓解结构性矛盾。大力建设经济适用房，符合中央加强宏观调控的思路，既可以加强住房保障制度建设，是一项德政工程，又可以促进住房价格的稳定，是当前调控房地产市场的一剂良药。上海为了控制迅速上涨的房价，实施了“两个1000万”经济适用房和中低价位普通商品住宅建设的政策。在2005年6月至10月，就配套销售了637万平方米，有效促进了房价的回落。深圳针对2005年住房价格大幅上升的情况，也在11月份出台了未来10年建2000万平方米公共租赁住房(相当于经济适用房)的期房政策(未建成，可提前预租)。我市提出在“十一五”期间推出经济适用房1000万平方米的政策，力度不小，但投放量应当在“十一五”前期要相对多一些，而不是每年平均200万平方米。投放量不一定有上海相同的规模，深圳的模式值得充分借鉴，总的原则是要密切关注住房市场指标的变化，视情况而定。适当增加经济适用房供给比重，既可以缓解商品住宅供给总量不足的问题，又可以缓解市场供需结构矛盾，能有效稳定当前的房价，又为奥运会后保持房价稳定创造条件。经济适用房管理建设与销售，政府要在销售对象的界定、购买资格的审定等方面把好关。经济适用房建设的区域布局和质量标准要与城市土地利用效率的提高，中心城区的有机更新结合起来，尽量减少它的负面影响。
三是促进二手房市场的繁荣。二手房市场的发展状况对未来房地产业的繁荣和发展具有重要意义，但北京二手房交易量相当少。当前的需求调控政策直接作用于二手房市场，使得刚刚有所起色的二手房发展面临巨大的挑战。2005年第三季度，由于房地产调控新政的影响，二手房市场曾一度出现过波折，此后又恢复到比较快的发展水平。2005年二手房交易中，已购公房上市量与上年相比持平，表明住房产权制度改革还有待深化，与中央在京机关的住房制度改革的协调有待加强。2005年二手房市场交易量的增长主要来自于二手商品住宅交易。由于个人所得税可能征收，将对二手商品住宅交易产生较大影响，应提前做好对策预案。
四是促进商品住宅开发向新城引导。新城建设是北京今后城市开发建设的重点。新城建设，不能建成“卧城”，必须有相应的产业作支撑，但房地产开发始终是新城建设的一个重要组成部分。引导商品住宅向新城发展，尤其是近期向通州、顺义、亦庄三个重点新城集中开发，既可以改善住宅市场的区域结构，缓解供需之间的总量矛盾和结构矛盾，又可以促进新城有序的开发建设。要按照统筹城乡发展的要求，坚持基础设施先行，加强与新城的交通联络线建设，加快新城社会公共服务设施建设，以便捷的交通、良好的教育、医疗条件和宜人的居住环境提高新城住宅的吸引力。要结合全市产业布局调整优化，促使产业向新城集聚发展，有效地疏解中心城区职能，以产业吸引人口，引导人口合理分布，促进新城住宅健康发展。
本文只代表作者本人观点数据来源：《北京统计年鉴(2005)》北京市统计局统计快报(2005)北京市建委提供了新开工面积和空置面积数据
When you are old and grey and full of sleep,
And nodding by the fire, take down this book,
And slowly read, and dream of the soft look
Your eyes had once, and of their shadows deep;
How many loved your moments of glad grace,
And loved your beauty with love false or true,
But one man loved the pilgrim soul in you,
And loved the sorrows of your changing face;
And bending down beside the glowing bars,
Murmur, a little sadly, how love fled
And paced upon the mountains overhead
And hid his face amid a crowd of stars.
The furthest distance in the world
Is not between life and death
But when I stand in front of you
Yet you don't know that
I love you.
The furthest distance in the world
Is not when I stand in front of you
Yet you can't see my love
But when undoubtedly knowing the love from both Yet cannot be together.
The furthest distance in the world
Is not being apart while being in love
But when I plainly cannot resist the yearning
Yet pretending you have never been in my heart. The furthest distance in the world
Is not struggling against the tides
But using one's indifferent heart
To dig an uncrossable river
For the one who loves you.
对影响北京市房价重要因素的实证分析
Emergence and Transfer of Wealth 财富涌现与流转, 2017, 7(3), 49-56 Published Online September 2017 in Hans. https://www.wendangku.net/doc/4619077191.html,/journal/etw https://https://www.wendangku.net/doc/4619077191.html,/10.12677/etw.2017.73008 An Empirical Analysis on the Factors Affecting the Housing Price in Beijing Yutian Jia, Yuping Lan International Business Department, Beijing Normal University Zhuhai Campus, Zhuhai Guangdong Received: Jul. 24th, 2017; accepted: Aug. 2nd, 2017; published: Aug. 9th, 2017 Abstract It is obviously that the housing price in Beijing is never falling. The housing price in Beijing that lots of people cannot afford is at the top ten from all over the world. The dates of the resident pop-ulation, GDP and housing completion area that are collected are used for analyzing the factors that influence the housing price in Beijing. EVIEWS is used to make a multivariable linear regression model that will analyze the factors, and provide some reasonable advice for government invest-ment and home buyer. Keywords Housing Price, Resident Population, Real GDP, Housing Completion Area 对影响北京市房价重要因素的实证分析 贾雨田，蓝裕平 北京师范大学珠海分校国际商学部，广东珠海 收稿日期：2017年7月24日；录用日期：2017年8月2日；发布日期：2017年8月9日 摘要 众所周知，北京的房价一直都是“高歌猛进”，居高不下，如今已入选在全球房价排行榜第十名，令很多购房者望而却步。为了分析当前影响北京房地产价格的主要因素，本文搜集了2000年至2015年间的年末常住人口、人均生产总值、住宅房屋竣工面积等相关数据，建立多元线性回归模型并运用EVIEWS 计量经济软件对此进行研究，为政府投资购房者提供合理化建议。
近几年国内房价走势预测调查
近几年国内房价走势预测调查学院：经济与管理学院 班级：财务管理11--01 学号：541106070105 姓名：葛皓
近几年国内房价走势预测调查 调查目的：时至今日，国内房地产业已经成为中国经济业界的支柱成分之一，目前政府将近10%的税收都是有房地产行业提供的。随着中国经济的发展，中国房地产行业已经具备了相当成熟的体质和思路。这其中有开发商和各大地产商的通力运作，同时也得益于政府相关政策的保护和影响，更有价值和供求之间的复杂联系在制约着房地产市场的经济命脉。可以说，现在的中国房地产界就像一块蛋糕，其间的既得利益者无非政府、开发商和物业等外包服务项目，间接获益者或许就是我们买房的普通老百姓。房价的持续上升，房价问题成为影响老百姓的日常生活的重大问题之一。现在可以说，政府，房地产、房地产开发商、物业主是利益最大受益者。因而我们看到，近年来的我国房地产市场出现了很多奇怪现象：房价一路猛升、开发商囤地盖楼却不出售、个别城市地段房屋无人问津、地王纷纷在各地崛起等等……这其中的各等现象，并不是这次调查的重点，让我们把目光缩小，着重考虑目前房价不稳甚至只涨不降的这一问题。这种情况可以说一种经济发展畸形，针对这种情况中央政府虽然出台了相当严厉调整政策，但是房地产市场价格问题并没有好转，所以由此引起了各种业界人士的猜测。作为即将毕业的学生，住房问题是一个致命的问题。于房价所持的态度将很大程度上决定进入社会后他们将如何面对纷繁复杂的房地产界和居高临下的房屋价格。 调查对象：房地产价格走势 调查方法：通过查询近几年国内房地产价格走势资料，以统计图显示出来，结合当前国内经济发展情况，去分析、对比，进而猜测近几年房地产价格走势。 样本：1.一线城市房子供需走势统计图
中国近年房价
中国近年房价 1．房价的定义 房价有三种存在形式：要约价格、成交价格、申报价格。要约价格随市场行情随时波动，成交价格是供需双方博弈后的结果，申报价格是向政府管理部门登记的结果。而广泛使用的房产成交价格往往是申报价格，而申报价格质量非常差。 房价 在这里之所以说是“基本上”，是因为房价的形成与其它一般商品的价格形成相比，有着不同的特点。房价是一个复杂的经济范畴，既包括土地的价格，又包括房屋建筑物的价格，
房与地是不可分割的统一体，房价是这个统一物的价格。房屋建筑物是人类劳动的结晶，具有价值，这与一般商品价值的形成是相同的。但是土地是一种特殊商品，却不完全是劳动产品，一方面，原始土地是自然界的产物，并不包含人类劳动在里面，其所以具有价格是因为土地垄断引起的地租的资本化。 所谓地租实质上就是土地使用者为使用土地而向土地所有人支付的费用，反映了土地的自然资源价值。从这个角度看原始土地的价格并不是劳动价值的货币表现。但另一方面，现实生活中的土地已经过了劳动加工，又凝结了大量的人类劳动。为了使土地符合人类经济性的运用，人们在开发利用土地过程中，对原始土地进行改造，又投入了大量的物化劳动和活劳动，特别是作为建筑地块的土地投入的基础设施等费用更多，而且越往后去投入的劳动积累越多，这些投入的劳动凝结而成的价值与一般商品一样具有同等性质的劳动价值，从这个角度看土地价格绝大部分又是劳动价值的货币表现，它的价值量是由投入的劳动量来衡量的。 所以，房地产价值是房屋建筑物价值和土地自然资源价值及土地中投入劳动所形成的价值的统一，房价就是这种综合性特殊价值的货币表现，由于房屋建筑物价值和土地中投入的劳动形成的价值占了主要部分，因此可以说房价基本上是房地产价值的货币表现。 2．中国房价近几年变化 首先我们先来看看近年国类房价的变化趋势图 北京市2000-2007年房价变化趋势图 根据北京近年房价的变化趋势图，可以看出房价一直处于逐年上什的，尤其是最近几年上什的幅度明显增加。 2012年全年，全国房地产开发完成投资71804亿元，同比增长16.2%；增幅比上年同期相比回落11.7个百分点。其中，四季度当季完成投资20758亿元，同比增长18.1%，增速与三季度相比加快4.4个百分点，出现回升迹象。
我对中国房价未来走势的看法(精)
我对中国房价未来走势的看法 前两天与李钟琴先生争论中国房价的未来走势，一言难尽，故此决定写一篇短文(本人主要研究不是房地产，只能说说感觉)。 我的一个朋友最近在美国给他儿子买了套房子（位于德州达拉斯，二层小楼200多平米），花了25万，他本来带去30万，省下了5万，问我买点什么股票，我说你买BRT（一个房地产REIT）吧，虽然目前没有分红，但我认为三年后上涨一倍问题不大。 许多国人可能认为美国已经衰落了，但我不这样认为。我认为美国已经没有什么问题了，几年后如果美国重新显示出巨大的力量，我奉劝诸位不要露出惊讶的表情。简单地说，对于美国这样的国家，每一次经济危机都是一次机体的自我更新，活下来的都是身强体壮的。08年美国房地产业的崩溃，并不一定是一件出人意料的事，我请大家注意，伯南克曾经说过：处理泡沫的结果比处理泡沫要容易得多。这句话是很耐人寻味的。在美国房地产大跌时，美联储并没有去干预它的走势，这至少表明了他们的一种态度：他们不怕房价下跌。他们能够承受房价下跌所导致的结果。 在讨论目前国内房价走势之前，我先说说我知道的以前的一个情况：1994年时，上海城区的房价已经是1万左右了，这个价格维持到2000年时，发生了变动，不是向上，而是大跌了50%，跌到5000（没错，每平米5000块。北京的房价虽然明的没降，但6折7折也是有的），半年后就涨上去了，自此之后就一直大涨小回，直到现在。为什么2000年会有那么一次下跌，简单地说：开发商撑了几年之后，实在撑不下去，断头了，而当时的经济情况好得很，承受的起。 2008年底，受美国经济危机的影响，我国的房价也开始下跌，最明显的是深圳，说它出现跳楼的情况也不为过。但诡异的是，这种情况没有维持几个月，房价掉头又向上了(四万亿的资金注入，有多少去了房地产业？)。还没死呢，怎么又还魂了？ 房价下跌的影响有多大呢？大家可看以下两个方面： 1。2009年，北京、上海的财政收入分别为2000亿和2500亿，卖地收入分别为922亿和992亿。卖地收入已占财政收入中很大的一块。 2．据abcde网友提供的数据,我国房地产总量有84万亿之巨，如果房价下跌30%（如美国那样），则房地产上的财富损失为28万亿，平均每人2万，实际上的损失肯定不止于此，连锁效应之下，结局如何已经无法估计。
2020年房价走势研究分析
2020年房价走势研究分析 1、经济发展的关键核心要素，是资本+科技，而这两个因素其实对应同一个东西——劳动剩余。 用微观层面举例子，如果一个工厂，把劳动产出全部都分掉，是没法发展的，工厂需要有研发人员来提升效率，工厂需要购入新的设备来提升产能。所以，本质上相当于工人把自己的劳动剩余的一部分让渡出来，用于供养可能暂时没有产出的研发人员；同样的道理，购买新设备的资本也是来源于工人的一部分劳动剩余。 记住这个结论，经济要发展，当前劳动者就必须要让渡一部分劳动剩余。 劳动剩余越多，则对发展越有利，劳动剩余越少，则对发展越不利。 2、经济发展的成果，并不是每个人都能享受到，而且，经济发展的成果，每个人享受到的程度并不相同，于是问题来了，有的人不愿意让渡劳动剩余咋办？动用国家力量强行获取？恭喜你，每个统治者都想过这种方法。强取当然可以拿到任何你想要的的
比例，但又一个问题来，劳动者的能动性下降了咋办？ 最极端的情况，你要是想100%都要拿走，那我干脆就不干了，你毛都拿不到。如何在基本保持劳动者能动性的情况下，尽可能多的积累劳动剩余，是一个大课题。 3、建国后，新中国一穷二白，纯农业国家，如何完成积累，如何发展工业？ 大道理谁都懂，但真到了要每个人交出劳动剩余的时候，谈何容易。如果直接价税，则会打击生产积极性，并且当时全国绝大多数人口是农民，农业税征收自古都是不容易的事情。 于是，重点方向放到了如何提高企业利润上面来，企业有利润才能完成积累，才能再投资，才能不断发展壮大。如何提高利润呢？ 1）提高收入； 2）降低成本。 如何提高收入？ 国家直接赋予企业垄断地位，而为了确保企业有了利润之后能够继续再投资而不是挥霍掉，并且防止投资的方向不是国家想要的，于是国家全面接管各大企业。这就是垄断国企的来源。
2006年北京房价走势
2006年北京房价走势 北京市委研究室胡睿宪/文 近年来，北京住房价格一直呈增长态势(见表1)。特别是自2004年下半年起呈加速态势，2005年上涨势头更为明显，期房单月价格在5月份创历史最高，为每平方米7136元。2005年商品住宅期房预售平均价格每平方米6725元，比2004年上涨了1083元，涨幅为19.2%；现房价格每平方米5853元，比2004年上涨了1106元，涨幅为23.3%。商品住宅销售价格指数由2004年的104.3上升到了107.1。在国家逐步加强宏观调控，抑制房地产市场过热的大背景下，北京住房价格出现大幅增长，引起了社会各界的密切关注。 1999～2005年北京市商品住宅价格变化表 年份现房价格/年增长率（%）期房价格/年增长率（%）销售价格指数1999年 4786 0.4 98.3 2000年 4557 -4.8 98.8 2001年 4716 3.5 100.1 2002年 4467 -5.3 100.2 2003年4456 -0.2 100.6 2004年4747 6.5 104.3 2005年5853 23.3 107.1 一、当前住房价格上涨的原因 经过初步分析，我们认为：本轮住宅价格上涨的根本原因是商品住宅市场供不应求，市场多年平稳发展为房价上涨积蓄了力量，二手房发育不足削弱了宏观调控力度，在维系市场价格稳定的力量失衡后，住房价格上涨成为必然趋势，而国内外宏观经济发展环境进一步推动了北京市的房价上涨。从这五个方面的原因中可以看出，北京住房价格上涨是市场供需双方力量对比的结果，市场发展不是一种非理性行为，当前市场价格的上升并不表明北京房地产市场就存在泡沫。 1、住房市场多年平稳发展为此轮价格上涨积蓄了力量 自1999年以来，北京在大力推进住宅市场化的同时，保持了价格平稳增长，取得了巨大的成绩(见表2)。1999年9月1日出台《北京市进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案》，标志着北京房地产市场进入新的发展阶段，福利分房制度逐步退出历史舞台。从1999年到2003年，商品化率从当时的59.8%上升到了89.7%，4年提升了近30个百分点。而与此同时，北京地区生产总值保持了两位数以上的增长，城镇居民人均可支配收入除1999年以外，也保持了两位数的增长。住房市场化改革深化，而经济实力的增强和人民财富的增多，对商品住宅产生了巨大的需求，推动房价上涨。但是，1999年住宅销售价格指数仅为98.3，虽然此后持续回升，
北京房地产大预测分析报告
2003年北京房地产大预测 1、2003年北京房地产市场将平稳发展，不会出现房地产过热和泡沫现象 2002年北京房地产市场开发势头强劲：1-9月份，房地产开发投资完成612.9亿元，比去年同期增长29.5%；全市新开工各类商品房1652万平方米，比去年同期增长7.4%。有观点认为，目前北京房地产开发过热，担心2003年会出现房地产泡沫，其根据主要来自对空置率和房价的分析，而我们分析后认为并非如此。 ●不能简单由空置率高得出过热结论 目前国际上普遍认为空置率在5-10%之间为合理区。根据北京市统计局公布的数据，2001年北京市商品房空置率为18.1%，商品住宅空置率为19.2%。同时，北京近几年的商品房空置率均高于5-10%这个区间，1999年空置率曾高达26.8%。表面看来这一指标的确高，但具体分析，可以发现北京商品房空置率高有其特殊原因，与国外指标也不具有可比性，因此不能简单得出过热结论。 首先，在北京市目前空置的商品房当中，有相当一部分属于政策性空置，在住房拆迁实物补偿时期，政府要求先建安置房，再进行拆迁工作，后政策发生变化，实物补偿变为货币补偿，使一些建好的安置房变成空置房。 其次，结构性空置也须引起注意，根据伟业顾问对市场的监测，在空置的商品房中，中高价位商品房占的比重较大，而4000元/平方米以下的低价位房销售状况良好，空置比重很小。 另外，我国商品房空置率统计口径与国外不同，在国外物业要空置超过一年才计入空置面积，但我国商品房在建成后而未出售便立即算入空置面积。截至2002年6月份，北京的商品房整体空置面积为710.1万平方米，其中，空置时间在一年以内的有376万平方米，占全市空置面积的53%，主要是新竣工的商品房，而空置在3年以上的商品房面积则只有10％。 从北京商品房竣工、销售和空置面积走势图来看，竣工与销售面积基本上还是同步增长的。因此，尽管2000年以来北京的房地产开发、开复工面积、竣工面积都有了较大幅度的增长，但由于宏观经济、基础设施等各方面的利好因素，房地产开发主流呈现出销售旺盛趋势，空置面积有望得到控制。
中国未来房价趋势分析报告
中国未来房价趋势分析报告 专业：环境工程 学生姓名：李林宽 学号：061400115 完成时间：2015年6月14日
中国未来房价趋势分析 当今社会，随着社会的发展，房价问题已成了一个普遍的问题，而房地产市场的供给和需求的高度层次性和差别性由于人口、环境、文化、教育、经济等因素的影响，房地产市场在各个区域间的需求情况各不相同，从而造就了房价问题。 中国的房价，自1998年房地产市场化改革后，一路上涨。特别是2005年后，房价更是猛涨，因此造成了如今的“买房困难”、“房奴”等一系列问题。而要在目前的社会趋势上来对未来房价趋势做出分析首先就得了解我国高房价 的秘密。 中国房价如今一直居高不下，让人闻房散胆。首先，决定房价高低的是人口经济聚集结构。说到房价，多数专家和评论员都忽略一个决定房价高低的最基本因素，那就是人口经济聚集结构问题。有人说中国人口多，耕地少，所以房价高。其实这是非常错误的。如果13亿中国人都居住在农村，或者说哪怕是有26亿中国人但都居住在农村，无论如何房价也高不起来。相反，哪怕中国只有一亿人，若80%以上都聚集在北京上海两大城市，那中国房价一定很高。俄罗斯人口稀少，人均耕地很多，且人口数量从1992年就一直在减少，那莫斯科为什么房价也高呢？一个最基本原因就是俄罗斯人口尤其是富人一直在向莫斯科等大城市 聚集。中国人均耕地面积1.4亩，农业出口大国荷兰人均耕地面积仅为0.84亩，那荷兰为什么不疯狂的高房价呢？原因就在于荷兰等欧美国家中小城市和小城 镇发展的很好，人口没有过于向少数大城市拥挤。在一个区域内，如果用于居住的房子相对较少而用于工商业的地产很多，那必然有许多工作人口去竞争少量住房导致此处房价较高且居住空间狭小；相反，如果在一个区域内，用于居住的房子相对过剩，那房价就不会一直很高。所以，我认为人口经济的聚集结构是决定房价高低的基础性因素。 其次，中国高房价的另一个因素就是贫富差距过大、低工资和低社会保障。由于贫富差距过大，富人集中了过多财富，他们就有钱买贵房子，况且他们可以不在乎房价，所以只有他们才可以把房价拉的那么高。另外，由于贫富差距过大和低工资，占人口绝大多数的普通民众购买力就低，加之社会保障不足，他们更不敢消费，由此导致中国内需不足、产能过剩和产业利润低（除房地产外），继
2015-2016年中国房价走势情况分析
2015-2016年中国房价走势情况分析 摘要：房价走势情况观点不一，同时也备受关注。下面是对 2015-2016年中国房价走势情况分析。 房价走势情况观点不一，同时也备受关注。下面是对2015-2016年中国房价走势情况分析。 18日，国家统计局公布的“2015年4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，4月份一线城市房价全面反弹，70个大中城市房价环比上涨的个数继续增加，楼市回暖明显。 一方面全国房价基本无泡沫，所以不会大跌；而部分城市库存量高，所以房价不会大涨。一线城市房价继续逞强，三四线城市正在去库存，预计2016年将接近合理水平。
国家统计局昨日发布了4月份全国70个大中城市房价指数。数据显示，在70个城市中，房价同比上涨的只有一个深圳，这是否意味着全国楼市仍然非常低迷，房价下跌趋势还在加剧？ 房价指标相比销售指标滞后，但领先于购地量、开工量、开发投资等指标。而房价指标当中，又分为环比指标与同比指标，环比属短期指标，而同比属于中期指标。 虽然4月只有深圳一个城市新建商品住宅价格同比上涨，但环比上涨城市数量已由3月的12个增至4月的18个，5月上涨城市应该会继续增多。其结果是：未来一年，房价同比上涨的城市数量会越来越多。因此，相比同比，我们应重视环比变化。 从新房价格环比上涨数量看，去年9月和10月70个城市中无一上涨，69个下跌。其后，上涨城市逐渐增多。如果把70个城市新房价格环比增幅进行算术平均，则去年8月跌幅最大。其后，环比跌幅逐渐收窄，预计5月份将会迎来翻红，逆转为正增长，也即出现短周期中的房价上涨“拐点”。 根据统计局初步测算，4月份70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均上涨0.3%。这一计算方式，主要是对不同城市进行权重设置，由于一线城市房价涨幅大权重也大，于是70个城市房价总体已经出现“上拐”。最新房地产行业分析内容请查阅宇博智业市场研究中心撰写的《2015-2020年房地产行业深度分析及“十三五”发展规划指导报告》。
晒美国百年房价曲线中国房价走势已经很清晰了
晒美国百年房价曲线中国房价走势已经很清晰了 晒美国百年房价曲线中国房价走势已经很清晰了天 涯社区核心提示: 从一百年美国住宅曲线价格看，房价稳中有升，美元的购买能力相对稳定，可以完全看到市场规律的作用。中国是有特色的社会主义，是政策指导下的市场经济，很大层面上房地产价格取决于政府的政策走向，但发达国家尤其是美国房地产市场的变化规律有一定指导意义。 一、美国百年房价分析图1：1890至2009美国房价变化曲线。以1890售价为10万美元的房子为基准，1997年房价是11万美元。2006年之后的数据，非Robert J Shiller 先生所绘制。2009年最新数据显示年初标准房价为为14万美元，最新数据为12.5万美元，红色虚线为预测值。从图1中我们不难看出，第一次世界大战导致了美国房价的急速下降，其表现为1890年的房子标准价由10万美元跌至历史最低6.5万美元，紧接着在1930年前后开始的10年经济大萧条中又跌至另一历史低点6.8万美元。然而萧条期房价并非没有涨幅，依然有缓慢的增长。第二次世界大战初期，美国房价陷入历史上第三个低点6.8万美元。随着战场上美军主动权的逐步确立，1942年底美国房价的剧烈拉升，重回10万美元上方至11万美元。之后一直到1997年，房价虽然有过七十年代、八十年代的两次繁荣，但涨、跌幅度不是很大，都在10%范围内。1997年后，房价开始狂飙，2006年升至20.3
万美元。之后房价一路下跌至1999年的12.5万美元左右(网络资料查询结果)。虚线部分曲线仅仅是预测，权供参考。纵观100多年美国房价的变迁，我们可以有以下结论:1、平均房价处于缓慢微幅上升趋势。1890年开始的上个世纪初，由于交通等方面的因素，美国和世界的沟通远不及二战以后，因此这段曲线参考意义不是很大。我认为分析美国房价变化趋势，应该从二战后的1950年开始。1950年至2010年的美国，世界地位已经确立，整个社会相对稳定。从房价的变化趋势看，平均房价是缓慢增值的，但绝没有想象的增值巨大。也就是说，从一个长期角度看，10万美元的房子和10万美元的存款差不多。这是社会稳定所带来的效果。2、没有只涨不跌的房价，涨得快，跌的也快。尽管美国房价相对稳定，但在一个小的时间区间看，房价波动是经常发生的。70年代、80年代尤其是21世纪的第一个10年，都有过较大的波动。每次涨幅和跌幅差不多，涨得快跌的也快。二、国内十年房价变化趋势分析图2：1999年-2009年中房上海住宅写字楼指数曲线以上海中房住宅和写字楼曲线为例，1999年写字楼指数高于住宅，反映了经济的快速发展和需求旺盛;随后住宅指数相应逐步增加，到2002年一直处于理性发展过程中;2002年中期之后，房地产市场高速增长，出现明显过热;2005年3月中央出台调控措施，房地产指数下降并保持平稳态势;2007年中期随着世界经济的严重过热，中
北京房价每次下跌都跟这3件事有关
北京房价每次下跌都跟这3件事有关！ 话说北京房价10年翻了5倍，抄底成了一件越发艰难的事，不过善于总结的小伙伴会发现，房价虽然整体呈上涨趋势，但期间还是有很多波动的。那么问题来了，在房价即将出现波谷之时，都有哪些信号会出现？ 房价十年间的波谷都发生在何时？ 从2007-2016年的房价走势来看，期间出现过5个比较大的波谷。 2007-2016上半年北京二手房成交均价走势图 房价波谷的持续时间最长为5个月，最短为1个月。降幅最高约4千/平，最低约2千/平。如下图：北京十年中较大的房价波谷
影响房价波动的因素错综复杂，今天我们主要从三个方面来分析一下。 一：调控政策 在房价的五次低谷期中，有四次政府都出台了调控政策。（如下图） 2008和2014年的调控政策以救市为主：房价波谷均在持续了5个月以后出现反弹。 2010年的调控政策以打压为主：目的是为了控制房价过快上涨，波谷均在政策出台后的一个月内出现。 二：M2增发 在关于房价涨跌的新闻报道中，经常会出现一个不明觉厉的词儿，叫M2。
有一个动词经常与M2混搭使用，即M2增发，通俗的理解，就是市场上的钱大量增加，而钱越来越多的结果，就是容易引发货币贬值。 啥叫货币贬值？想必没人愿见自己手里的钱从100变成42，所以寻找保值、甚至增值的办法势在必行。去股市吗？隔三差五就头顶飘绿。房市呢？掐指一算，过去几年的表现还不错，而且对于普通老百姓来说，房子这东西看得见摸得着。于是大量资金涌入楼市，进而影响了房价。 从上图可以看出：
（1）2008年9月左右，房价的第一个波谷期，也是M2增长率的低点。 （2）2010年上半年，房价出现两次波谷，同时也是M2增长率的下滑期。 （3）2012年1月，房价的第四个波谷期，又是一个M2增长率的低点。 （4）2014年4月到9月，房价的第五个波谷期，依然是M2增长率的下滑期。 三：利率变化 一般来说，房价上涨过快时，政府会出台相关的政策调控，此时，央行很可能会加息配合，反之，在需要救市时，央行则会降息。 加息和你的房贷密切相关哦 过去10年央行加/降息变化： （1）2006年，为了控制房地产投资过快增长和房价过快上涨，央行连续8次加息。 （2）2008年，为了鼓励住房消费和房地产开发投资，调控又连续4次降息，并在2009年4万亿救市。 （3）2010-2011年，为了抑制房价过快上涨，加强住宅保障建设，央行连续5次加息。 （4）2014年，政府重启救市模式，释放刚需和改善型需求，央行两年内6次降息，达到历史低位。
中国房价未来走势 中国房价租金比
中国房价未来走势中国房价租金比 导读:本文介绍在房屋租房，入住小贴士的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 随着我国房价的一路上涨,很多人对于房价上涨用这样一句话来形容:“一平方房子都快赶上我一个月工资了。”的确如此,房价一直处于不断的上升的趋势,今年有部分城市价格开始下降,但是好多地方的房价处于不升不降的状态。 中国房价未来走势 1、热点城市涨幅比较明显,根据3月份的数据显示,在3月份70个大中城市,新建的商品住宅价格比2月分相比,上涨的城市有62个,换句话说在3月份70个大中城市都出现在房价一路上涨的趋势。现在,总的来说一二线城市涨幅是比较明显的。 2、政府对购房贷款,降低利率,楼市再次升温,房价步入上涨的趋势,然后,政策又开始调控楼市,通过提高限购门槛和提高二套房的首付比例和增加二套房税的价格,但是在2015年 ,国家又开始出台多个政策,使我国的房价再次呈上升的趋势。 3、所以根据现在的一系列的政策和房产业的飞速发展,有未来的几年里房价还会接着上涨,如果现在正想打算买房子的人,不防赶紧下手,但是在买房的时候一定要看开发商
的五证是否具全, 五证不具全的房子,建议人们不要盲目去购买,不然后吃亏的是自己。 中国房价租金比 1、所谓“房价租金比”是指对于一套房屋来说,销售价格与该套房屋用于出租所获租金之间的比值;对一个地区来说则是该地区房屋销售均价与租金均价的比值。如:在北海以每平方米4912来说,租价每个月每平方为26.42,房价租金比为186。 2、又如:广西某小区一套100平方米的住房,目前售价18000元/平方米,月租2700元(无家具),合每平方米租金30元。租售比约1∶600,是1∶300的国际标准线的一半。这意味着人们对房产的越来越小,房地产已快走向泡沫状态。 3、其实用租售比描述房价行情,并不如用售租比描述更加形象,这样将数值反调。 后总结:总的来说中国未来的房价将一直处于上升趋势,现在在我国一二线城市的涨幅是比较明显的。中国房价租金比即:是指对于一套房屋来说,销售价格与该套房屋用于出租所获租金之间的比值;了解了这些希望大家对中国房产能够有一个新的看法。 本文结束，感谢您的阅读！
论中国房价的现状及未来走势
论中国房价的现状及未来走势 文化产业学院B103601014郝庆毓 房地产本来是经济产物，可是在中国首先要用政治的眼光来看待房价。就和中国股市一样中国房市永远都不可能用现有的资本主义市场经济规律来看待。这也就是为什么象谢国中等一些经济学家总是对中国房价走势判断失误的原因。看待中国的房市首先需要政治眼光。 那先说说中国的政治现状，这个问题很敏感已经很少有人敢于谈及中国的阶级现状，更多的老百姓则是纠缠在一个个对立冲突的事件中，却很少去思考了。中国是社会主义国家，我认为，所谓的社会主义国家就是大家一起赚钱养社会。而“社会”不停的剥削着我们中下层人民。新中国虽然成立了62年了，但在过去的2000多年养成的社会习俗还是没有改变。中国人民还在生活在现代文明下的旧社会习俗下。所以说，中国的政治体制存在着诸多的弊端，导致了目前的房价居高不下的现状。 中国的经济制度是叫有中国特色的社会主义市场经济体制，其实我认为跟资本主义市场经济体制根本就是俩回事，中国的市场经济不是靠市场调控自我完善的市场经济，而是靠政府主导的市场经济，政府控制着经济走向，目前的房价之所以这么高，中央和地方政府有不可推卸的责任。 从中央来看，为了快速发展经济，提高GDP，增长中国经济实力，增强综合国力，提高中国在国际中的影响力，这个本是无可厚非的事情。但是片面追求GDP的增涨，而忽略了经济的均衡发展，导致房地产行业在国民GDP中的比重越来越大。到头来就是想要GDP增长就得要房价增长的局面。 从地方政府来看，为了增加地方财政收入，提高地方经济水平，最快最有效的方法就卖地，将土地开发出来，既带动地方的经济发展，又能促进地方的产业升级。这不得不说是在短时间内的一个很有效的方式，但从长远眼光来看，房地产经济的泡沫性太大，而且住房又是民生工程，关系着人民大众的切身利益，所以以房地产产业为经济重心的发展模式，必定会给中国带来不可估量的隐患。 目前的我国的房价还是处于一个难以让人接受的地步。在北京，上海，深圳等一线城市，房价普遍高的比较离谱，很多人在这些地方工作一年买不到一平米的房子。在南京，杭州，合肥等二线城市，房价也普遍较高，房地产商们纷纷利用一系列的手段提高房价，满足二线的城市里面的高消费人群。从而导致了本地区的其他房源的房价也不断上涨。而在其他的三四线城市里，看见大城市的房价上涨了，他们也要涨，最终导致了全国房价上涨的局面。 其实，我认为造成目前的房价居高不下的原因，还有很重要的一点是中国几千年的封建传统思想的影响，认为一个人要是在一个地方生活了，就得在一个地方有房子。另外，中国的传统观念里面，结婚就必须有婚房，这也是导致许多的年轻人为了结婚贷款买房，工作压力骤增的原因之一。 为了应对房价过高，人民的生活困难，社会矛盾冲突激烈。中央发布了限购令，地方也发布了一系列的抑制房价上涨的措施。比如，银行紧缩贷款，政府建设廉租房。现在的状况是限购令满一年，曾经“靠地吃饭”的地方政府，钱袋子也是薄了不少。但是要弥补财政收入受到的影响，还是要警惕政府潜在放宽政策的动向。现在的限购令并没有完全剥夺房地产市场的暴利，也没有把开发商的利润降到跟中小企业一样的利润空间，现在整个房地产市场低迷的情况，并不是完全由限购令导致，而是由房地产市场整个非理性博弈导致的。房地产开发商，地方政府现在只适应一个暴涨的房地产市场，这个市场本身是不健康的，预期也是不健康的。关键是要理顺大家的预期，要开发商、地方政府明白一个温和的市场对所有人都是有好处的。对于中国的房地产的未来的走势，我认为必须时时关注中央的政策与文件的发布动态，看看
优质教育资源对北京房价的影响
优质教育资源对北京房价的影响 一、研究背景 近年来，随着我国城镇化水平的不断加快，各大城市商品房建设的力度、规模都在不断加大，对于普通老百姓来说，购买商品房成为了一种新型的消费途径，而商品房价格的走势、影响因素也自然牵动着购房者的神经，在此背景下，商品房住宅价格的影响因素自然也成为了国内众多学者研究的热点课题。与此同时，随着生活水平的提升，我国居民对居住质量的要求越来越高，住宅周边配套设施的完善程度也日益受到购房者的重视。如今，居民在购买商品房时，所考虑的购房因素越来越多。2013年6月，新浪微博曾做了一个关于《居民购房考虑因素》的调查，结果显示：68.5%的受访者将“优质教育资源配套情况”放在了购房考虑的首要因素；47.9%的受访者将“交通设施配套放情况”在了购房考虑的首要因素，此外，商业配套、文化娱乐配套等也成为影响居民买房的重要因素。 由上述调查的结果可知，我国民众在购房时，考虑的因素越来越多，而将优质教育配套资源纳入购房考虑因素的受众，占据了绝大部分，而上述居民购房考虑因素也直接影响到商品房住宅的价格走势，优质教育资源集中的地区，房价的走势如何呢？优质教育资源是否会对房价的走势造成影响？影响是正面的还是负面的？本文的研究也将基于上述背景，在具体的分析中，以北京地区东城、西城、海淀等5个区域为对象，深入探究优质教育资源对房价的影响。 二、研究动机 住宅价格，是关系到国计民生的重要经济指标，而教育资源分布情况，亦是衡量一个国家教育发展合理性的重要标准，北京，是我国的首都，向来也是国内
教育资源集中的地区，同时，亦是国内房价走势的标志性地区，因此，发掘优质教育资源对北京房价的影响，提出一些优化性的房地产发展建议，有着十分现实的意义，亦是本文的研究动机。 首先，理论研究动机。在本文的研究中，将对国内外学者有关优质教育资源、商品房价格、教育资源与房屋价格关系等理论研究的成果进行综述归纳，在此基础上，提炼出其中的精华，为论文的后期研究提供强有力的理论支撑。同时，以提炼出的理论精华为基础，通过综述研究，形成系统性更强，逻辑性更完善的新的有关优质教育资源与房价影响的理论研究体系。综上所述，本文的研究将建立在一定的理论基石之上，对同类课题的研究有着较强的理论参考意义，这也是本文的理论研究动机。 其次，实践研究动机。为使本文的研究具有一定的实践价值，在论述中，以北京地区东城、西城、海淀等5个区域为对象，应用住宅价格Hedonic模型，选取多个指标，构建具体模型，展开定量化的统计分析，深入研究区域内优质教育资源数量、距离等要素，对于房价的影响，最终，提出一些优化北京房地产价格可持续发展的建议。上述实践性研究动机，也使得本文的研究能够彰显出一定的现实意义。 三、北京房价概述 作为我国的首都，长久以来，北京的房价在全国一直处于领跑的地位，尤其在进入新世纪以后，北京房价的涨势可谓“一年比一年喜人”，不断激增的商品房价格，一方面，展示着首都房价的“高端地位”，另一方面，也与首都集聚的各种优质资源，有着紧密联系。以下，为2005年至2015年期间，北京住宅商品房成交均价的走势统计图：
北京房价影响因素模型及房价预测之创新方法
北京房价影响因素分析和房价预测 之创新方法 作者： 潍坊（上海）新纪元学校 邱江坤（高一）刘效君（高二） 一、概述 房地产是衡量经济的重要因素，房地产业飞速发展，有利于拉动经济增长，成为我国庞大GDP的支柱。近年来，我国房地产价格上涨较快，北上广深等大城市房价上升迅速，超出了其它行业。近年来，为对房地产业进行宏观调控，国家陆续出台房地产调控政策。大城市房地产“泡沫经济”依旧形成并持续增长，泡沫一旦破裂对社会安定影响极大。分析影响房地产价格的宏微观影响因素，有助于调控房地产业和预测未来房价。 本文将以2012-2016年北京地区的房价和各方面资料为依据，分析房地产价格的相关宏观影响因素及对未来的房价走势进行预测；同时，以2011-2013年北京链家房地产的房产交易数据为原本，分析影响房价的微观因素。 通常的房价分析包括两方面：一方面为利用宏观经济原理和微观经济原理进行房价预测，这一方面见四、问题1；另一方面为根据房屋的地理特点，如交通、学区、朝向等，对某一类房屋的房价进行预测，见四、问题5。 由于房价受到多方面因素影响且某些特殊因素无法进行预测，故本文假设未来一段时间不会发生重大自然灾害和战争等，没有影响较为强烈的房地产相关政策变动。 二、软件使用及数据预处理 本次使用的主要软件有SPSS 24.0、excel,数据主要有链家提供的房地产交易数据、百度新闻搜索、北京市政府网站、国家统计局官网提供的统计报告。 数据预处理主要是剔除了少量其房价过于高或低的数据，这些数据存在一定性的虚假成分，或者在某一城区的样本过少（小于21），容易造成偏差影响数据分析。共剔除约40样本，剩余 8万多样本。 三、基础知识导论 相关分析是研究现象之间是否存在某种依存关系，并对具体 有依存关系的现象探讨其相关方向以及相关程度，是研究随机变 量之间的相关关系的一种统计方法。 房地产房价与诸多因素有关。影响较为显著的因素之一是国 家调控政策，例如2007年房贷新政，9月《关于加强商业性房 地产信贷管理的通知》正式出台，首付政策为首套房90平米以 下首付不低于两成，90平米以上不低于三成;二套房首付不低于 四成。当年房价暴涨，而在政策出台后2008年全年房价和成交 量出现明显下跌。而2008年中国楼市又出现大拐点量价齐跌于 是下半年国家管理层启动大规模刺激楼市消费政策，其他金融政 策全线松绑，于2009年楼市复苏。 众多学者对房价影响因素进行了分析。白福周通过实证研究 得出结论土地成本，前期、财务、管理费用等的住宅成本的上升 能够推动房价上涨。而随着对土地需求的增长会由土地价格间接 影响到房屋价格的增长; 土地的稀缺、存量的供应使地价长期只 升不降进而导致房屋价格同步上涨。牟峰的分析研究证明，我国 人均可支配收入上升带来的强劲住房需求是导致房价不断攀升 的重要因素; 新增城镇家庭户数加大了城镇房屋消费者住房消费 愿望增加量间接推动了房价的上涨。姜玉英指出影响房地产的主 要因素包括房地产价格的特殊性，消费者的预期，房地产开发投 资额的增加及政策，利率等一些其他因素。一般国民经济发展水 平较高的国家或地区居民收入水平也较高，对需求总量和供给上 作为经济水平衡量尺度的GDP指标都起到了较大的推动作用。 陶金国、李满研究表明外来人口在一定程度上推动了城市房价的 上涨。在2017年李继玲的《房价波动影响因素分析》中可见其 及其他学者的论述。薛建谱等指出收入提高是引起房价上涨的重 要因素，然而推动力是短期的。范允奇等的研究结果表明，人口 增长不是推动房价上涨的因素，收入因素在东部地区对房价影响 不显著，土地成本是对房价有一定影响。周尔民等指出，房价与 居民人均可支配收入呈正相关的关系，且可支配收入的增加也促 使一部分高收入人群选择对住房进行投资。城镇人口的增加造成 了居民对商品住房的直接需求，促进了房价的持续上涨。王琴英 分析得到引起各层次房价城市的商品住宅均价持续上涨的主要 因素是房地产开发投资总额成本和货币市场流动性。汪新等提出 土地价格、资金规模和国民财富是目前影响我国房价变化的重要 因素，从中长期来看利率对我国房价的影响较弱。而李继玲又通 过实证分析发现人均GDP、居民人均可支配收入和房地产施工 面积与商品房价格呈负相关，但城镇化水平、房地产国内贷款额 和城乡居民年末储蓄存款余额与商品房价格正相关，是推动房价 上涨的重要因素。 在微观角度上，一个小区周围的交通便利程度及与医院、学 校、商场、警局等的距离，住房容积率等都具有一定关系，房屋 的房型、朝向、层数、阳光照射面积、是否带有停车场或车库等 也都会成为人们买房考虑的因素。 线性回归是利用称为线性回归方程的最小平方函数对变量 （自变量和因变量）之间关系进行建模的一种回归分析。线性回 归函数是变量的线性组合。只有一个自变量的情况称为简单（一 元）回归,大于一个自变量情况的叫做多元回归。 四、房价走势预测及模型 问题1：纵向讨论，讨论如何利用近期（几个月或几年）房价历史金额与目前的价格情况之间的关联性做出预测。
论当前房价波动原因及趋势分析
论当前房价波动原因及趋势分析 【摘要】： 自2007年以来，中国的房价进入了一轮井喷式的高增长，随着2008年政府宏观调控政策的出台，房价上涨幅度得到了遏制，但是在步入2009年之后房价进入了新一轮的增长期，09年商品房成交量，交易额，房价涨幅都创下了历史最高纪录，而今虽然政府一直在控制，但是房价还是稳中有升。本文就中国的房价波动问题展开论述，在通过了解国家政策和未来人们对住房的需求后得出结论，长期来看中国房价仍然会继续增长，但增长趋势较前几年有所下降，属于缓慢上升。【关键词】：房价上涨；经济增长；限购；民生 绪论 我国的人口数量虽然在近几年得到了控制，但是仍然在缓慢的增加。随着人口的增加，住房问题也越来越来受到人们的关注。而且生活水平在提升，人们对住房的要求也越来越高。这样造价也越来越高。中国人有着一种传统——每个都要有一个属于自己的家。每天工作结束后，都可以回到这个避风港湾。然而房价疯狂的上涨这一残酷的现实已经严重的冲击了这一思想。很多年轻人开始放弃立马买房的想发，选择更为实际的租房。也有一些人成为了房奴，二十几年为银行忙碌。虽然中国拥有960多万平方公里的土地，但是人均拥有的却十分的低。本文就是基于这种情况对我国的房价进行分析，目的在于分析后得出应对高房价的措施以及如何对房地产业进行宏观调控。 一、中国房价问题的总体的概述 （一）就近年来中国房价的总体情况 从2005年开始，中国的房地产行业一直处于过热的状态，尽管政府不断将强宏观调控，而后出台了“国11条”等措施抑制房价的过快增长，但是都收效甚微。但是就目前情况来看中国的房价还是处在上升期。拿我的家乡来说，在03年1平米的价格大概是1000左右，到现在1平米已经是8000多。（大概）我那也只是个小县城，算不上城市。就这种情况就有这种水平，更别提一线二线的城市。那儿现在已经是寸土是金。 对于目前的高房价，不同的人有不同的见解，有的专家坚信房价仍然会继续上涨，而有人则坚信目前的房地产行业存在30%—50%的泡沫，未来房价必然下跌。（然而09年的次贷危机并没有使中国的房价成为了泡沫，在那之后房价似乎又有了缓慢的提高，这说明了什么呢?是中国中国的房价只是个正常水平，还是……总之这一切都是只是人们的猜想） （二）房价上涨的原因 腹有诗书气自华
中国房价的未来走势
中国房价的未来走势 决定房价变化的，还是供应和需求。在供给方面，包括商品房的开工与竣工面积，保障房的开工与竣工面积，空房数量和迁居卖房数量，还有土地政策和对房地产开发的金融政策。在需求方面，包括要城市化的人口，年轻人结婚住房需求，换房需求，拆迁需求，还有投机或投资需求。 在近期内，决定房价走势的是房屋竣工待售面积、市场需求能力和限制投机购房的力度。在中期内，决定房价走势的是城市化发展态势、土地政策、保障房供应能力、空房数量、经济发展和居民收入增长。在远期内，是城市化发展阶段、保障房供应占需求比例、人口状况和经济发展阶段。 我们先看近期情况。据国家统计局《2010年全国房地产市场运行情况》的数据：2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%;房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%;房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，其中，住宅竣工面 积6.12亿平方米，增长2.7%。再看新数据：1-4月，全国房地产开发企业房屋施工面积26.46亿平方米，同比增长31.7%;房屋新开工面积4.57亿平方米，同比增长64.1%;房屋竣工面积15020万平方米，同比增长13.5%。可以看出潜在房屋供给快速增加，竣工面积也呈加速增长。综合统计局2010年与2011年数据，估计2011年将形成约33亿平方米的供给量。在2011年1-4月，全国商品房销售面积2.34亿平方米。按此进度，2011年大约可销售7亿平方米。按2011年卖7亿平方米计算，要近5年才可以卖完。另外，今年新国八条规定，各地要完成1000万套保障房，按每套90平米，有9亿平方米的施工面积。2011年1-4月， 全国商品房销售均价约为每平米5300元人民币。那么33亿平方米，如果按5300元均价，需要17.5万亿元人民币，才能买卖完毕。问题是：钱从哪里来?如果不降价，谁有17.5万亿元人民币来买开发商的商品房?根据供大于求的规律，价格会有一定的下降。但由于对城市化和年轻人的结婚购房预期，经济的较快增长，政府在近期内不敢让房价过快下跌，富人投资渠道也不能近期解决，在通货膨胀和流动性过剩的情况下，下跌幅度不会太大。当然，非常重要的是购房投资者的心态和心理作用，因为投机玩的就是信心。 再看中期情况。按照2011年33亿平方米左右的供应速度，按100平方米每套计算，年供应量3300万套，五年供应1.65亿套。如果每套住房住3人，可以容纳4.95亿人，超过目前城市户籍人口总数，也超过80后90后的总和，更超过2.5亿流动人口农民工的总和。但对要城市化的农民，还有年轻人，有多少能支付现在的房价呢?按照供应速度，房价有很大的下跌压力。 在十二五期间，政府规划建设3600万套保障房。但2011年就要开工建设1000万套，余下每年仅剩650套。如果房价继续维持高位，民生问题便难以解决，考虑到近年来社会问题日益突出，稳定形势面临考验，以房安之是必备选择，加之通过城市化加快经济转型升级、创造就业岗位和应对劳动力短缺的需要，中央政府会进一步通过保障房建设维护稳定和发展，估计3600万套的规划要突破，预计达到5000万套左右，这又形成一种房价下跌的压力。考虑到稳定与发展的需要，如果中央政府感到需要进一步加强房价调控，加上以往调控房价的经验和舆论反应，估计会出台更有效果的措施。