房地产开发成本控制
房地产开发的成本控制
单位：建发房地产集团有限公司
姓名：林向炜
【摘要】：国家对房地产业的宏观调控、人口结构对房地产刚性需求可能存在逐步的弱化、社会经济发展结构的变化，将会抑制商品房价格持续走高，包括商品房在内的商品利润也将趋于社会平均水平，房地产开发企业的可持续发展，更多的是必须走内生性发展道路。针对这一命题，本文从成本控制角度出发，较为详细地论述了房地产这一特殊商品的成本构成，并从成本构成中全面分析影响房地产开发成本增大的主要因素并提出通过外部调控和企业内部管理两个方面来进行成本控制，以达到真正有效实现房地产市场的平稳发展。
【关键词】：成本构成外部调控全面成本控制
内生是指靠自身发展，外生则主要指依靠外部力量。近十几年来，对我国房地产开发企业的发展，更多的主要集中在市场开拓等外生因素上，而对于内生性发展问题则涉及较少。我们认为，国家对房地产业的宏观调控、人口结构对房地产刚性需求可能存在的弱化、社会经济发展结构的变化，将会抑制商品房价格持续走高，包括商品房在内的商品利润也将趋于社会平均水平，房地产开发企业的可持续发展，更多的是必须走内生性发展道路。我们同时认为，降低成本是内生性发展的十分重要途径。因此，本文先从房地产开发的成本构成
出发，对房地产开发的成本控制浅作探讨。
一、房地产开发的成本构成
房地产开发的成本构成包括：土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公建配套设施费及开发间接费等。
1、土地费用
土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占总成本的30%-50%左右，而且逐年呈上涨趋势。因此，土地价格决定了房子的基础价格。
2、前期工程费
前期工程费主要指开发项目的前期规划，设计费，可行性研究费，水文、地质勘察费，测绘费等土地开发费用，在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过5%。
3、基础设施建设费
基础设施建设费指为开发产品发生的费用，包括开发项目的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环境、环卫设施等费用。该项费用约占成本的10%。
4、建筑安装工程费
建筑安装工程费指房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从目前来看，约占整个成本的30%左右。
5、公建配套设施费
公建配套设施费指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用
设施（如学校、幼儿园、医院、居委会等）和各种营利性的配套设施（如商店、银行、超市等）等所发生的费用。
6、销售费用
销售费用指房地产开发企业销售部门以及专设机构在销售开发产品过程中发生的各
项费用。一般不超过整个销售额的3%。
7、管理费用
管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，在整个成本构成所占比例很小。
8、财务费用
在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一
个重要组成部分。它的大小与所开发项目的大小、融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。
9、税费
税费包含两部分：一部分是税收，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加、房产税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、契税、企业所得税、印花税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，各地标准不一样。
二、房地产开发成本居高不下的影响因素
1、土地供应价格上升
据统计，从2003年开始，全国很多地区土地交易价格持续保持较高上涨幅度。以某市为例，在该市行政区内的同一地段，2006年取得土地楼面地价为2524元/每平方米，2007年9月取得土地楼面地价为7096元/每平方米，到2010年3月取得土地楼面地价竟为16144元/每平方米，相比2006年增长6.39倍。
2、市政公共设施由开发企业承担，加大企业成本开支
房地产开发企业不但要承担房屋建设任务，还要承担诸如道路、自来水、污水、电力、电信、绿化等的建设费用，而且甚至要承担诸如学校、幼儿园、居委会、卫生站、公园等
各种非盈利性的公用设施。这些本应由政府负担的项目移嫁由开发企业负责，加重成本开支的同时，无形增加了消费者的负担。
3、房地产开发企业税赋偏重
房地产开发企业要缴纳的各种税种综合计算，企业税收负担可达到15%左右。况且，现在税务部门对所得税收采取预征的政策，从收到预收房款之日起就开始征收。例如：预收到100万元房款，就必须将11.80万元先交税，剩下88.20万元才能用于工程的开发建设。虽然说依法纳税是每个企业应尽的社会责任，但交纳时间提前，进一步减缓了房企的资金流速。
4、融资渠道相对薄弱，财务成本居高不下
长期以来，我国房地产开发融资渠道多是通过银行间接融资，而通过股票市场、债券市场、基金、信托、外资、民间资本等直接融资的很少。按目前商品房预售管理办法规定，只有“四证”齐全，同时企业自有资金要达到项目总投资额的35%，银行才可发放项目贷款。并且建筑主体要达到30%以上的形象进度，方可取得房屋预售许可证，才可预售。按央行规定，商品房只有达到主体封顶才可发放按揭贷款。按项目周期3年计算，每平方米利息成本将达到350元—500元不等。如果销售不畅，财务成本更不可预测。
5、建材价格波动，带动建安成本提高
建筑所需原材料中钢材，水泥，木材三大材所占比重最大，近几年来价格均有大幅度上涨，以钢材为例，建筑需要最多的螺纹钢和各种线材，今年的价格较去年平均涨幅达近700元，有的最多每吨涨幅达1000多元，建材价格的上涨，直接影响了建安成本提高。
6、房地产企业成本控制意识淡薄
历年来我国企业采用的是一种以计划价格为基础，以事后核算为重点的静态成本管理方式，受传统观念以及房产开发企业高回报的利润率的影响，导致房地产开发企业缺乏成本竞争意识。企业往往忽视成本管理，浪费很大，财务人员只是根据合同来控制项目的开发成本，对开发产品形成全过程的成本控制却显得力不从心。
三、如何有效地控制房地产开发成本
（一）外部调控
1、强化土地供应管理，控制土地供应总量，降低地价
（1）加强政府调控，力求土地供需总量平衡。政府应根据市场需求作好土地供应量的测算，提供适量的供应维持动态平衡，使土地价格平稳上涨，甚至维持相对平衡的价格，避免因总量不足导致炒地之风盛行，地价狂涨。
（2）加大土地后期监管。政府做好土地规划的同时加大土地监管，一方面要加大交地力度，使本年度的土地供应量真正体现至开发量上来。另一方面要建立强制退出机制，应当明确规定对超过规定期限而未进行开发的土地在进行合理性补偿后要强制性收回，以保持足量的用地规模。
2、加大对房地产开发审批环节的效率
从现状看，大部分地方政府能认真落实国家已出台的各项清理收费政策，对房地产开发建设领域的各项不合理收费进行了清理整顿。但是对审批手续的时效仍未能加以重视，只有提高审批效率，才能加快土地量转化成开发量，降低资金占用成本。
3、完善市政配套，履行政府职责，合理分摊城市公共设施费用
对应由政府负担的市政配套设施，政府应切实负起责任。不能再通过变相方式继续转嫁到开发企业头上，对确需由开发企业承担的市政配套设施，应引进竞争机制，避免垄断性经营加重开发企业负担。
4、开拓金融业务，增强产业活力，降低利息费用
真正完善的房地产融资体系必须是两条腿走路，一是间接融资，依靠银行；二是直接融资，通过股票市场、债券市场、基金、信托等渠道。因此，积极推行金融机制改革，适当对房地产业辅以支持，如发行住房投资基金，企业债券，降低房地产企业股票上市门槛等。
5、充分发挥政府职能，加强市场宏观调控力度，维持物价平稳
政府应通过利率调整和控制货币发行量调节经济运行，抑制通货膨胀和维持物价稳定。通过市场这个无形之手，优化建材产业配置，特别是钢铁、水泥等对房地产开发息息相关的产业予以重点关注，使其既保证具有适当生产规模，又具有一定竞争格局，确保价格维持合理水平，保持建材市场的健康发展。稳定的物价水平不但可以降低建材价格，而且最终导致降低房屋建安成本。
（二）加强开发企业内部管理，全面控制成本
1、树立全面成本观念，并贯彻至企业每一员工。
目前有许多的房地产发企业没有实行“全员、全过程、全要素和全方位”的全面成本管理。有些企业认为既然成本管理的重点在设计阶段，其他阶段的成本不管理也影响不大；有些企业认为成本管理是成本管理部门的事情，与企业的普通员工扯不上关系；有些企业认为成本构成中最重要的是材料和设备，所以其他的成本费用就无关紧要；其实这些都是错误的观念，任何微小的成本、任何的成本要素都应该纳入成本管理的范围，同时企业的成本是由于企业全体员工的活动而产生的，所以全面成本管理是房地产企业现代成本控制的核心。
2、做好规划设计阶段的成本控制
控制建设工程成本，首先应从设计开始，因为设计是工程项目付诸实施的龙头，是工程建设的灵魂，是控制建设成本的关键。设计费一般只占项目总成本的1%左右，但对成本的影响程度达70％—90％。其措施，主要是以下几个方面：
（1）加强设计阶段的经济论证
设计阶段是工程建设的重要环节，它决定整个工程项目的规模、建筑方案、结构方案。设计方案优化与否，直接影响着工程总造价，影响着工程建设的综合效益。在方案比较时，可以采用成本——效益分析方法，在满足工程结构以及使用功能的前提下，依据经济指标选择设计方案。设计单位在技术经济分析中应大力开展价值工程方法的应用。
（2）实行限额设计
所谓限额设计，就是按照批准的设计任务书和投资估算，在保证功能要求的前提下，控制初步设计以及按照批准的初步设计总概算，控制施工图设计。同时，各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资额控制设计，严格控制设计中不合理的设计变更，保证工程竣工结算不突破总投资额。
（3）要加强设计出图前的审核工作
加强出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。从设计阶段所设计的成果来看，设计方案的不足或缺陷加以克服时，所花费的代价最小，可取得的效果最好。在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免将设计的不足带到施工阶段，减少不必要的浪费。
3、严格控制建安成本，降低工程造价
(1) 招标投标阶段的成本控制。
招投标阶段是有效实行项目管理和控制工程造价的核心。通过招投标开发商择优选择施工单位或材料、设备供应商,这对工程项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。要对施工单位资质进行严格审查,必要时应进行实地考察，防止施工质量低劣、财务状况差、信誉差的施工单位混入投标单位之列。优秀的施工企业具有足够的技术实力,不仅使施工企业自身的生产、经营实现高效、优质、低耗,也使施工企业能够有实力在工程造价上给建设单位合理的优惠。
(2) 施工阶段的成本控制。
施工阶段是资金投入的最大阶段,是招投标工作的延伸,是合同的具体化。加强施工控制,就是加强履约行为的管理。该阶段成本控制的主要工作为:
（a）抓好合同管理,减少工程索赔。在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。要做到事前把关,主动监控,严格审核工程变更,计算各项变更对成本的影响,减少不必要的工程费用支出,避免成本失控。另外,对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔,使成本得到有效控制。
(b)从技术措施上展开项目成本的有效控制。在组织住宅小区的施工，安排开工计划时，要考虑到附属配套及大、小市政工程能否与住宅工程同步进行，尽量不发生临时供水、供电、供热的费用，并减少二次施工造成的人力、物力、财力的浪费。同时,材料费一般占直接工程费的70%左右,而直接费的高低影响到间接费的高低,因此,选用新工艺、新材料,是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。
(3)竣工阶段的成本控制
凡结算工程必须按设计图纸及合同规定全部完成，要有竣工验收单，如有甩项应在验收单中注明，结算中予以扣除。应做好工程洽商签证及预算增减帐的清理，重点做好材料价差及竣工调价的审定工作，审核时应与原招标文件对照，凡系标底内已含项目不能重复出现。
4、财务成本的控制
在开发过程中，一方面要投入资金，另一方面项目预售收回部分资金。如何还贷才能使付出的利息最少，资金成本最低，这就要根据投资期限的长短及资金回收的情况来选择合适的还款方式。因此对项目整个开发过程的资金收支情况，应在项目开始之初就有一个很好的动态预算，结合工程进度及销售进度，在实施过程中做动态评估调整，从而把财务支出控制到最少。
总之，房地产开发成本决定房地产开发价格，而房地产开发的价格又是影响社会经济的一个关键因素。它的波动从微观讲关系到人们的生活水平，从中观层次看是一个城市或者地区竞争力的重要组成部分，从宏观角度看，它对一个国家的国民经济的产业结构，产业政策，产业协调发展都有着重要影响。控制房地产开发成本是促进房地产企业集约经营，繁荣我国住房市场的一个重要手段。认真做好房地产开发成本的控制，应是我们不断探索的课题。
浅谈工程项目成本管理与控制
龙源期刊网 https://www.wendangku.net/doc/461950341.html, 浅谈工程项目成本管理与控制 作者：赵晓芳 来源：《科技创新与应用》2013年第36期 摘要：经济的发展带动了工程项目规模的不断增加，工程项目的实施过程中其管理是十 分重要的，当前一种全新的工程项目管理模式即工程总承包应运而生，并在建筑领域中予以广泛的应用，其不仅有效的缩短了工程建设的周期，同时对降低工程造价、减少纠纷，实现资源的优化配置起到了积极的作用。文章分析了工程总承包项目成本管理的内容，并进一步对工程项目成本控制的主要内容和要点进行了具体的阐述。 关键词：项目管理；成本管理；成本控制 前言 任何一项工程的建设，都是为了谋求其经济效益和社会效益的实现，而要保证其良好的经济效益，就要做好工程项目的成本管理和控制工作。这就需要在工程项目实施过程中，在保证工程质量的前提下采取各种组织、技术、经济、合同等措施，从而将成本有效的进行控制，使其不脱离成本的计划，并在控制成本的基础上，再进一步寻求节约成本的途径，从而保证项目的经济效益得以实现。 1 工程总承包项目成本管理的内容 工程实施过程中，其项目管理是十分必要的，其是保证工程能否顺利进行，及取得预期经济效益的关键。而在项目管理系统中最为重要的一个系统即为工程成本管理系统，其做为项目管理系统的子系统，包括了成本预测、计划、控制、核算、分析和考核的全过程，并在施工中以成本控制为核心，发挥着各自的作用，并在运转中有效的结合为一个统一的整体。 1.1 工程成本预测 通常在项目进行决策和计划时需要做好成本预测工作，这是项目决策和计划的科学依据，工程成本预测是通过对计划工期内的对成本的影响因素进行分析，并与近期已完工或即将完工的项目成本进行相互对比，从而预测出这些因素可能对工程成本所造成的影响程度，并对工程的总成本和单位成本进行预测，估算出工程项目所需要的总成本及单位成本。通过对工程成本预测，可以有效的满足施工企业和业主要求的前提下，尽可能的选择最佳的成本控制方案，并在施工中针对方案中较为薄弱的环节进行成本控制，使施工中成本控制具有科学的计划性和可预性，提高了控制的水平。 1.2 成本计划
现代成本管理的五大理论
６１ 《商场现代化》２００９年１月（下旬刊）总第５６４期 经营管理 上世纪７０年代以来，一些先进的制造方式，如：敏捷制造、柔性制造、计算机集成制造系统等逐步涌现出来，使得传统的成本管理方法不能够适应现代的生产制造模式。在这种形势下，涌现出了很多新的成本管理理论和方法。 一、作业成本管理 上世纪７０年代初Ｓｔａｕｂｕｓ教授首次提出了作业和作业会计的概念，但是当时未引起人们的足够重视。８０年代以后，随着生产自动化程度的提高，人们认识到传统的成本核算方法已经越来越不适应生产实际。Ｃｏｏｐｅｒ和Ｋａｐｌａｎ等人在分析了传统成本会计的弊端后，提出了作业成本计算方法。这种方法可以将企业发生的各种费用通过成本动因更为精确地分摊到产品成本中，从而为企业决策者提供更为准确的产品成本信息。 作业成本计算是作业成本管理的基础。作业成本管理使用作业成本的信息，其目的不仅要使所销售的产品和服务合理化，更重要的是明确改变作业与过程以提高生产力。它将成本管理的重心深入到供应链作业层次，尽可能消除“非增值作业”，改进“增值作业”，优化“作业链”和“价值链”，从成本优化的角度改造作业和重组作业流程；并且对供应链中的各项作业进行成本效益分析，确定关键作业点，对关键作业点进行重点控制。应该说作业成本管理的出现使人们眼前一亮，它突破了传统的人们对于成本的种种认识，并为管理者拓展了企业降低成本的途径。 二、战略成本管理 ２０世纪８０年代初由英国学者Ｓｉｍｍｏｎｄｓ提出了战略成本管理的概念，他认为战略成本管理是“用于构建与监督企业战略的有关企业及其竞争对手的管理会计数据的提供与分析”。Ｗｉｌｓｏｎ将战略成本管理定义为：“是明确强调战略问题和所关注重点的一种管理会计方法。它通过运用财务信息来发展卓越的战略，以取得持久的竞争优势，从而更加拓展了管理会计的范围。” 战略成本管理是将企业的成本管理与该企业的战略相结合，从战略的高度对企业及其关联企业的各项成本行为，成本结构实施全面了解、分析、控制，从而为企业战略管理提供决策信息，提高企业竞争优势。区别于传统的成本管理模式，战略成本管理的特点主要体现在：成本内容不断拓展，企业更多关注的是所处环境及其环境因素对企业的影响，包括企业优劣势、竞争对手的威胁等，并依据自身所处的竞争地位及时调整竞争战略；成本范围不断延伸，从企业内部价值链延伸到企业外部价值链；成本管理手段不断丰富，已超越了传统的格式化的成本报告、成本分析模式，注重定性因素对企业的影响，并利用财务的和非财务的各种成本信息服务于企业管理，促使企业战略目标的实现。 三、产品生命周期成本理论 上世纪６０年代初期，美国国防部为了控制国防经费，努力使 物资的采购成本及在购买后整个使用期间的使用成本和废弃处置成本尽可能得低，从而产生了产品生命周期成本的概念。产品生命周期成本指在企业内部及其相关联方发生的全部成本，具体指产品策划、开发、设计、制造、营销与物流等过程中的产品生产方发生的成本，消费者购入产品后发生的使用成本、维护成本，以及产品的废弃处置成本。 ７０年代起产品生命周期成本作为一种管理会计实践，开始由军事工业向民用工业倾斜。企业为了取得竞争优势，力求使用户的使用、废弃处置成本尽可能低，因而越来越重视全生命周期成本。这一概念体现了企业作为社会中的经济细胞所承担的社会责任，符合可持续发展的观念。产品生命周期理论的产生促使企业从产品开发和设计的源头上控制产品的成本，逐步形成了成本设计的方法体系。 四、成本规划 ２０世纪６０年代中期，日本的丰田公司为了控制产品的成本，在新产品的开发阶段，就开始对成本进行估计，逐步形成了包括协作企业在内的一体化成本规划活动。这种方法是一种用于在产品设计阶段降低成本的方法，它要求企业在新产品开发阶段，为满足整个公司的利益，规划满足顾客质量要求的产品，在一定的中长期目标利润及市场环境下，决定产品的目标成本。之后的年份里，这种方法受到了人们的重视，得到了不断的丰富和发展，被广泛应用在了企业实践中。 五、全面成本管理 ２０世纪８０年代，Ｏｓｔｒｅｎｇａ全面地论述了全面成本管理的理论思想和构成全面成本管理的管理过程分析、ＡＢＣ、连续改善等主要方法，认为要在一个企业中实现全面成本管理，首先要从管理过程分析的角度，全面审视企业现有的经营过程，并从中寻找存在的问题；其次要持续改善，全面地持续不断地进行改进。 这些成本管理的理论和方法是在新的经济环境中产生的，它们突破了传统成本管理理论和方法的局限性，能够比较准确地反映产品的成本，为决策者作决策提供科学依据。但是，我们还应该看到这些理论和方法也不是尽善尽美的，它们各自还存在着许多巫待解决的问题，需要不断的完善；另外，各方法之间也缺乏一定的系统性，需要后来人投入更大的精力将各种方法进行整合。 参考文献： ［１］Ｋｅｎｎｅｔｈ Ｓｉｍｍｏｎｄｓ． Ｓｔｒａｔｅｇｉｃ Ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ Ａｃｃｏｕｎｔｉｎｇ，Ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ Ａｃｃｏｕｎｔｉｎｇ［Ｃ］，１９８１， ５９（４） ［２］Ｗｉｌｓｏｎ Ｒ Ｓ． Ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ Ａｃｃｏｕｎｔｉｎｇ：Ｍｅｔｈｏｄ ａｎｄ Ｍｅａｎｉｎｇ．Ｌｏｎｄｏｎ： Ｃｈａｐｍａｎ ＆ Ｈａｌｌ，１９９３ ［３］Ｏｓｔｒｅｎｇａ Ｍ Ｒ，ｅｔ ａｌ． Ｔｈｅ Ｅｒｎｓｔ ＆ Ｙｏｕｎｇ Ｇｕｉｄｅ ｔｏＴｏｔａｌ Ｃｏｓｔ Ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ． Ｎｅｗ Ｙｏｒｋ：Ｊｏｎｈ Ｗｉｌｅｙ ＆ Ｓｏｎｓ，１９９２ 现代成本管理的五大理论 岑 玢 董晓宏 石家庄经济学院
关于房地产开发成本管理的论文
关于房地产开发成本管理的论文 房地产成本管理，是对工程建设项目开发成本的控制管理。 房地产开发的成本管理总体原则是以营销需求为导向、保证效果品质为前提，以目标管理为方法、过程控制为环节、操作规范为手段，提高经济效益为目的。 一、成本管理之道 第一，向阳光透明要成本：成本管理严格遵循阳光透明成本机制，全面运用成本信息化系统，按系统要求规范操作流程，自查、自省，让成本工作更加规范、透明。 第二，向设计要成本：成本管理对方案设计阶段及施工图设计阶段的成本插入工作高度重视，参与设计方案讨论，针对不同设计方案、设计选型、材料选择等及时进行成本优劣评判，把“无用成本”扼杀在摇篮里。 第三，向技术要成本：成本管理严把技术关，与设计部及工程部充分对接，对工程做法及系统配置严格把握，关注细节，避免成本浪费。
第四，向过程要成本：如何确定合理最低价，是成本管理要持续思考的问题。我们采取了各种措施，如定价方式以招标为主，最大限度减少议标；招标过程规范操作，报价平台统一；招标范围清晰，界面划分完整胶圈；合同条款细致严谨，最大程度规避己方风险，变更洽商处理有据可依等。 第五，向结算要成本：规范严谨的定标过程产出高质量的合同原则，过程中管控到位，方能为最终结算打下良好的基础。一线公司在结算过程中严格执行合同约定，结算及时、公正，同时对供方进行评价总结，优胜劣汰，保留优质供方资源。 第六，成本管理以可研成本作为刚性成本，严格执行，不突破，项目结束刚性成本落地，达到预期收益，不容有失！ 二、成本管理工作如何服务于市场、投资、产品与经营决策 第一，服务与管控相辅相成，即正反之道。一线公司成本管理部作为掌握庞大成本数据信息的部门，首先一定要根据市场定位及客户需求配置精准的合理成本，为投资提供最严谨的数据支持，为利润测算提供明确的成本数据，为经营决策铺垫最坚实的基础。同时又要坚持以拿地可研成本为刚性成本的原则，倒逼设计、营销，来控制、预防可研成本的突破。
房地产开发成本构成
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一个房地产开发项目从可行性研究到竣工投入使用，需要投入大量资金，而投入的资金是否能得到回报，获取利润，即一个项目是否能运作成功，项目的前期决策有关键的作用。项目的前期决策包括很多方面，最重要的就是对市场准确定位，对项目作出合理的经济评价，对项目投资进行准确的估计，即对房地产开发项目的成本费用进行准确分析。长沙房地产项目开发费用构成及成本控制，可以从此分析。 1房地产开发项目成本费用的构成 土地费用。包括：（1）土地使用权出让金，征地费；（2）城市建设配套费；（3）拆迁安置补偿费。 前期工程费。包括：规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费。 房屋开发费。包括：（1）建安工程费；（2）公共配套设施建设费；（3）基础设施建设费。 管理费。指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用。 销售费用。是指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。 财务费用。指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其它财务费用。 其他费用 不可预见费 税费。开发建设项目投资估算中应考虑项目所负担的各种税金 2 实例 某房地产开发项目，地块位于长沙市开福区四方坪地段，土地的净用地面积为75亩，设计规划中的一些综合技术经济指标如下表： 针对此设计方案及长沙市周边楼盘的情况，做出如下投入产出分析 销售收入：（在此暂作住宅与商铺为能全部销售完、地下车库能销售 50%考虑） (131880+13450×11%)×2500元/m2+4000×4000元/m2+380车位×万元/车位×1/2
物流成本管理发展趋势
物流成本管理发展趋势 物流成本管理- 物流成本管理(Logisticscostcontrol) 是对物流相关费用进行的计划、协调与控制。以下是PINCAI 收集的物流成本管理发展 趋势，仅供大家阅读参考! 对于现代企业而言，良好的物流已经成为其实现利润快速增长的重要途径。通过利用现代信息手段，我国已实现了高效、快捷、精准的物流配送方式，在为企业节省大量资金的同时，也为终端用户带来了诸多便利。然而，我国物流业起步较晚，物流成本过高，使其发展受阻。基于此，笔者对当前我国物流成本控制现状及物流成本控制所面临的“瓶颈” 问题展开深入分析，并提出了物流成本控制的优化路径。 我国物流成本现状分析 社会物流总成本增长较快，物流成本依然较高。xx 年全国社会物流总成本比xx 年增长11.4%，增幅比上年下降7.1 个百分点。其中，运 输费用 4.9 万亿元，同比增长10.7%，增幅比上年下降 5.2 个百分点，占社会物流总成本的比重为52.5%，同比下降0.3 个百分点; 管理费用1.2 万亿元，同比增长13.1%，增幅比上年下降5.6 个百分点，占社会 物流总费用的比重为12.3%，同比提高0.1 个百分点;保管费用 3.3 万亿元，同比增长11.8%，增幅比上年下降10.8 个百分点，占社会物流总费用的比重为35.2%，同比提高0.2 个百分点。在保管费用中，利息费用增长13.3%，增幅比上年下降13 个百分点。同时，XX年我国GDP 增长率为7.8%，可见社会物流总成本及其三个组成部分（运输费用、管理费用、保管费用）的增长率与上年相比均有所回落，但依然超过了
GDP勺增长率。 物流成本核算模糊，导致物流成本被低估。为了以较低的物流成本完成较高水平勺物流服务，企业必须加强对物流成本勺管理。但我国企业现行勺财务会计制度主要是按照产品归集成本，按照期间和部门核算费用，并没有为物流成本勺核算而单独设置科目。物流成本勺核算并不是以物流活动为依据，而是包含在“财务费用”、“管理费用”、“销售费用”等项目中，这样就无法分辨每一项物流活动勺成本，不能获取物流成本勺准确数据。企业勺利润表中也没有对物流成本进行单独核算，因而企业管理者无法对企业发生勺物流成本进行准确勺计算和及时勺反映，更无法对物流活动做出相应勺评价和监督。此外，由于不同企业所采用勺物流成本核算方法各不相同，不仅导致企业间无法进行物流成本勺横向比较，而且缺乏权威勺行业数据。 物流基础设施落后，导致物流成本居高。我国勺物流基础设施与发达国家相比较为落后，无法满足日益增长勺物流需求。据xx 年对我国15 个省会城市仓储面积勺调查显示，每市平均库房拥有量为373.6 万平方米，而人均只有0.57 平方米，从而导致库房租金上升。另据调查，我国仅有10%勺肉类、20%勺水产品和少量勺牛奶、豆制品通过规范勺冷链系统流通，而发达国家这一比例却高达85%。冷藏运输设施勺缺乏导致农产品在流通过程中勺损耗率达到25%-30%。这都在无形中促使物流成本勺攀升。另外，我国物流基础设施大多集中在东 部和中部，没有形成遍布全国勺合理勺运输网络。 物流成本管理的政策建议
项目成本管理论文
浅谈工程量清单计价下的施工项目 成本管理 十六项目部吴宇辉 一、项目成本管理常见问题 目前阶段施工单位对于项目成本管理虽然已经有了分解、执行和考核的普遍做法，但由于长期受计划经济思路的局限，特别是定额计价方式的影响，施工项目成本管理在以清单计价为标志的新竞争环境下明显存在许多问题和不足，如项目组织与成本管理要求不甚协调、缺乏全员全过程成本控制思路、尤其是缺少实际可以减少成本支出的具体措施。 1、项目成本管理体制缺乏责权利统一 项目成本管理体系中应以项目经理为核心，通过给业务部门主管以及管理人员分解相应的成本责任、管理权力及利益分配，建立合作、约束和激励相结合的成本管理组织机构和运行机制。在目前的施工项目成本管理体制中，各岗位职责在成本管理方面没有很好地将责权利三者结合起来：一种情况下，项目将成本管理的责任完全归于成本管理主管，而生产及技术部门以完成进度和质量为考核指标，造成成本管理盲区。例如当因抢工导致质量问题，造成经济损失时责任就不明确，处罚没有针对性；又如技术人员提出了一个经济可行的施工方案，往往奖励又不能到位，在一定程度上挫伤技术发明人的积极性，不利于工程项目的成本管理与控制。另一情况下，项目经理越位承担成本管理主管的工作、实施上独立承担成本管理责任，而由于其核心地位造成决策往往失去有效制约，给项目成本管理带来巨大隐患。 2、缺乏全员、全过程成本控制思路 长期以来，项目技术人员只负责技术和工程质量，工程生产人员只负责施工生产和工程进度，这样表面上看起来分工明确、职责清晰，各司其职，唯独没有了成本的责任控制，结果对成本核算、设计变更、工程索赔等事后控制造成极大的隐患。在这种情况下，即使在施工阶段技术和措施制定得再完美，也起不到控制成本的作用。使各种成本管理措施成为少数人的责任、成为不折不扣的空中楼阁。而在施工中又普遍存在简单地按照以往的工程经验来编制施工组织设计，沿用经验工程的成本降低率编制成本计划和制定目标成本，而忽略了该工程的现场环境以及施工条件和工期的要求；简单的将成本管理看作是实施阶段的管理甚至只是采购阶段的管理，而忽略了前期成本设计、实施监控、方案调整、工程索赔和成本核算其他过程的管理，不利于成本管理可持续性发展。
房地产开发中成本控制的重要性
房地产开发中成本控制的重要性 摘要：房地产由暴利时代转向低利润时代，使得房地产业面临着成本过高的危机，为了降低成本；提高企业市场竞争力；就必须进行成本控制，本文针对房地产开发中成本控制的内涵和意义做了简述，并从房地产开发决策阶段的成本控制、设计阶段的成本控制、施工阶段的成本控制、竣工结算阶段的成本控制，四个角度提出进行成本控制的具体措施，以期为房地产开发人员提供参考。 关键词：房地产开发，成本控制，意义，措施 中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号： Abstract: the real estate to low profit windfall profits era by time, makes the high cost of real estate industry facing the crisis, in order to reduce costs; To improve the enterprise market competitiveness; There must be cost control, this article in view of the real estate development of the cost control of the connotation and significance of the brief do, and from the real estate development decision stage cost control, the design phase of the cost control, construction stage of the cost control, the completion of the cost control settlement stage four, put forward the concrete measures of cost control, so as to provide reference for real estate development. Key words: real estate development, cost control, meaning, measures 1前言 作为投资热点的房地产业，在发展初期，由于其暴利使得许多企业一拥而上，成本控制意识的缺乏，使得一些企业被淘汰，特别是近年来，政府针对房地产业的宏观调控力度的加大使得房地产业面临着需要成本控制的巨大压力。因此企业要在房地产竞争中取得优势地位，就必须优化对成本的控制。 2房地产开发成本控制的内涵和意义 房地产开发中的成本控制，指通过对开发中的投资政策、设计、承包、施工和竣工等各项目中涉及的各个阶段均对成本实行控制，从而确保开发中成本控制整体目标的实现。成本控制涉及时间长，需要考虑的内容多，因此要多方参与才能取得最终目的，它对于企业参与竞争是非常有意义的，特别是房地产即将进入低利润时代，这种成本控制所具有的意义与投资规模的扩大相比较，是同样重
浅谈企业成本管理改革的现状及发展趋势
浅谈企业成本管理改革的现状及发展趋势 随着社会主义市场经济和现代企业制度的逐步建立 和完善，深化成本管理改革也成为现代企业一个突出而又迫切的问题。优胜劣汰是企业竞争的基本法则，企业要生存、求发展，就必须苦练内功，采取各种措施降低成本，以低于竞争对手的成本进行生产经营，企业才能在竞争中立于不败之地。因此，现代企业管理必须更加关注成本，成本管理方法也必须更加科学。然而，传统成本管理由于存在诸多缺陷，难以满足现代企业管理的要求，必须加以改革和完善。 一、现代企业成本管理的现状 改革开放以来，我国企业成本管理改革也取得了丰硕成果，中国加入WTO，标志着我国企业与国际成功接轨，这也给我国企业成本管理带来新的阶段。这个具体体现在以下几个方面： 1、在观念上发生了很大变化 人们普遍认识到，进行成本管理改革应当认真学习借鉴国际经济发达国家科学有效的管理方法和先进经验，广开思路，博览众长，为我所用。同时要结合国情，加以吸收和深化。
2、企业成本管理工作向技术领域扩展，成本控制渗透到成本管理的各个环节 一些企业推行了成本目标管理、价值工程和产品质量成本管理。在过去，成本管理只限于生产领域，对产品设计成本没有进行控制。其实，产品成本的高低主要取决于产品设计是否合理。设计不合理、质量过剩会造成先天性浪费和损失。开展了成本目标管理后，在新产品设计之前，根据预期的售价减去目标利润和税金，求得产品的设计目标成本，以此控制产品成本，从而保证新产品不仅在技术上是先进的，而且在经济上也是合理的。我国一些大型企业在开展成本目标管理时，实行全过程、全部门、全员成本目标管理；把目标成本作为价值工程的奋斗目标，把价值工程作为实现目标成本的手段，从而使成本目标管理不断向广度和深度发展，为降低成本，提高经济效益开辟了新的途径。 3、对传统产品成本核算作了改革，以充分发挥成本核算的作用 在改革中注意加强了成本会计基础工作的力度，并提出成本核算信息主要满足微观经营管理的需要，同时也要适应宏观经济管理的要求；成本核算要算为管用，以更好的满足成本控制和成本分析的需要；区分变动成本与固定成本，使成本核算更好的满足成本预测和成本决策的要求。从具体改革内容上来看，企业对传统成本核算作了以下几方面的改
(完整版)工程成本管理心得体会
立足现实注重方法 全力做好项目成本管理工作 工程项目是施工企业的生产和管理基点，是经济效益的源泉，已成为企业管理的中心。面对建筑市场竞争的日趋加剧和风险恒在、行业微利的客观现实，走低成本竞争之路已成必然。因此，工程项目成本管理突显重要。集团公司有针对性连续举办责任成本经验交流会，意在强本固基，求得稳妥发展，也是每个项目必须应对的问题。****项目工程，在上级领导的指导下，项目部立足现实、注重方法，从项目“量”的复核审定、“价”的正确确认和消耗的合理控制及有效管理方法着手，认真做好项目成本管理各项工作，使项目管理得以顺利进行并取得了一定成效。现就项目部在工程项目管理中一些主要做法汇报如下： 一、项目基本情况 ****工程总建筑面积11650m2，地下一层、地上十一层，建筑高度***米，建筑类别为二类高层建筑。框架结构，筏板基础。该工程为施工图费率招标，中标费率系数计取标准为：土建按****预算定额二类短途，综合费率为****%；工程总价优惠***%。该项目合同暂定总造价*****万元，实际造价约*****万元。合同工期****个月，工程实际开工日期***年***月***日。 公司下达项目责任目标为：工程取得市优质结构称号，创建市文明工地，保证工期***日历天（由于变更设计，工期顺延），上交公司管理费***万元。 二、项目成本管理的具体做法： 根据房屋建筑实际，项目部认为项目成本的控制实质是“量”和“价”的合理控制以及与其他管理元素的有机配合。因此，项目部把工程数量及其
分解工、材、机数量的复核审定、单价的正确确认以及消耗的合理控制等做为项目成本管理的核心内容，通过有效的管理方式以达到降低投入、增加收益的目的。 2.1“量”的复核审定 ***工程项目中的工程量及其分解工、材、机数量的复核审定过程如下：施工准备阶段中的“干前算”。首要任务是审定工程量，计算工程造价。由于项目为费率系数中标，一切工程数量都是未定的，上场伊始就进行工程量计算、工料机的分析和工程量的分解；其次准确、合理、节约地提取材料计划尤为重要，因为从定额中所提取的生产元素只能证明在社会化生产中应消耗的平均数量。而针对实际工程则必须依据项目施工组织设计、配套设备及劳动力（计划投入情况）状态进行系统编制详细施工材料计划。因此针对项目实际，明确从专业机构出具的配比（砼）、现场测定监理批准（回填土）、图纸设计（门、窗）、现场经验（易耗品）、定额规定（内外装修）、施工组织设计（周转料具）等六方面提取材料数量并加以修正，最终形成计划，是做好采购和控制消耗的限额。最后是“量”复核。主要存在于内外两方面的复核，内部存在着计划部和施工技术部间的相互核对以及最终有项目总工程师审核确定，前者为工程备料、提计划，后者为编制施组；外部核对取决于公司责任成本的现场核算，这也是项目“量”控制的最高限额。 施工实施阶段中“干中算”。“干中算”的动力来源于项目施工的实际需要和项目利益的维护及分配。施工中由于受到现场实际操作条件的制约，计划、施工技术部所提取的材料计划未必完全准确，必然结合实际进行修订，再次对工程量的复核也是必须的。同样在对下、对业主计价过程中工程量的核对更是全面而又细致，这也是责任所在，不可不察。另外，根据责任预算，项目部在每完成一层结构或到每个月底进行必要的阶段性专题经济分析，各
全面成本管理及实施方案
全面成本管理及实施方 案 Document serial number【KK89K-LLS98YT-SS8CB-SSUT-SST108】
全面成本管理及实施方案 全面成本管理 全面成本管理必须使成本预决策呈现多层次化，各成本控制单位处于不同的管理层次，具有各自的成本预决策内容和权利，因此，树立总目标的前提下，必须调动企业各层次员工的积极性和创造性，以优化成本投入、改善成本结构、规避成本风险为主要目的，对企业经营管理活动实行全过程、广义性、动态性、多维性成本控制的基本理论、思想体系、管理制度、机制和行为方式。所谓“全面”包括三个方面，即全员、全面、全过程，亦称为全面成本管理的“三全性”，以保证企业整体发展规划和经营战略的顺利实施。 全面成本管理包括以下几方面： 全面成本管理过程如下图： 全面成本管理的实施方案：工艺优化及生产成本管理、营运成本管理、费用管理。而制订成本控制标准是实施全面成本管理的首要任务。成本控制标准主要包括融资目标、销售费用和管理费用率、应付账款余额目标、降库存目标、降成本目标、产品质量目标； 为了规范公司产品成本核算，加强成本管理及控制，结合本企业相关产品的生产经营特点，利用ERP系统（金蝶K3）设定了总账、销售、采购、成本等管理模板。从原材料、辅料、机物料、燃料、人工成本及产品成本方面进行有效的成本核算管理。具体如下表： 表9 成本核算管控 成本要素成本核算管理管理结果 原材料-利用ERP系统严格控制来料检验 条码扫描入库、领用 根据BOM单制定生产任务单 按单结算材料领用 严把质量关 准确及时做好系统出入库 工艺及损耗率准更新及时 材料领用准确，避免浪费 辅料利用ERP系统制定标准包装BOM单 回收包装材料再利用 辅料目标考核 系统核算包装成本 节约包装费用 计划控制辅料成本 机物料、燃料及动力机物料燃料考核目标 每季度盘点机物料仓 计划控制机物料、燃料及动力 -确保机物料领用准确性、合理性
浅谈房地产开发企业的成本管理的论文
浅谈房地产开发企业的成本管理的论文 如今房地产企业已逐渐成熟，房地产市场逐渐规范，竞争依然激烈，房地产企业要想获得更多的利润，就要有效控制成本，科学地进行成本管理。本文首先简要介绍了房地产开发成本的构成，然后指出目前房地产成本管理中存在的问题，最后着重提出科学进行成本管理的方法。 一、房地产开发成本的构成 房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。通常包括土地使用权出让金、土地征收及拆迁安置补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、管理销售费用及开发期间税费等。 目前，房地产市场竞争激烈，国家也不断整顿规范房地产市场，房地产开发企业的成本管理显得尤为重要，只有控制好成本，才有进一步取得利润的空间。 二、房地产成本管理中存在的问题 （一）缺乏系统的成本管理体系
由于房地产项目建设周期长，策划、施工和运行各阶段参与者只负责本阶段的成本管理，不能形成良好的沟通与交接，造成脱节，不利于项目总周期的成本管理。另外，房地产项目涉及人员多，面临的不确定性大，房地产企业缺乏规范的规章制度、岗位职责、控制流程等，在各细节方面不能有效地进行成本管理，需要在进程、人员、设施等方面建立系统的成本管理体系。 （二）忽视前期策划和设计阶段的成本控制 很多房地产企业为了加快项目开工，简化甚至忽略项目前期策划工作，或者仅仅为了降低设计费用，直接采用报价最低的设计方案，这些都会导致无法弥补的损失。虽然项目的前期费用投人较少，但项目前期策划决定着整个项目的方向，对工程寿命期 * 最大，项目前期策划阶段的失误，往往会导致工程运行费用高、建设过程中不断变动等问题。而采用报价最低的设计方案，在施工过程中可能会出现设计方案不可行而不断修改的现象，反而增加了设计成本。 （三）成本管理有待信息化 目前，房地产企业成本没有成熟的信息化管理系统，信息往往滞后、遗漏、失真，影响企业决策。项目各阶段的信息、各利益相关
关于房地产开发项目成本控制的几点建议
关于房地产开发项目成本控制的几点建议[摘要] 从开发企业内部管理和项目决策、设计、施工各阶段，多方面阐述如何做好项目开发的成本控制从而实现项目利润的最 大化。 [关键词] 成本意识、成本管理、成本控制、方法、利润 [ abstract]: from the development of enterprise internal management and project decision, design, construction stages, expounded how to do a good job in project cost control in order to achieve the project to maximize profits. [ key words]: the consciousness of cost, cost management, cost control, method, profit 中国分类号:f293.35文献标识码：a 文章编号： 2095-2104(2012)03-0001-02 房地产开发项目因为其具有资金投入量大、建设周期长、专业 性强、受政策及市场不稳定因素影响大等特点，因此房地产开发成为公认的高风险行业。随着房地产市场的不断规范和竞争的不断加剧，房地产投资的投资效益的高风险高回报时代已经成为过去。现在的房地产开发投资中，要实现开发项目的最大经济效益，就必须要对项目开发成本进行有效的管理和控制，实现集约效益型开发，从而真正实现开发利润的最大化。以下是笔者对房地产开发项目成本控制的几点建议： 一、加强企业内部管理人员的成本意识
论建筑工程项目成本管理
论建筑工程项目成本管理 发表时间：2015-07-20T16:30:00.923Z 来源：《科学教育前沿》2015年4期作者：刘欣[导读] 在建筑预算行业中，有很多都是根据实际情况来动用成本，最重要的是没有将成本的预算和成本的核算结合起来。 刘欣（河北正信工程咨询有限公司河北石家庄 050000）建筑行业在我国现今逐渐走向成熟，它的企业管理模式在不断的发展和完善中。其中建筑施工的项目成本管理是重要的组成部分，只有进行科学的工程项目成本预算等，才能确保工程的顺利内容。本文针对工程项目成本管理过程中存在的问题进行分析和探讨并提出相应的对策。 一、建筑工程项目成本管理中存在的问题 1.成本核算重要形式 在建筑预算行业中，有很多都是根据实际情况来动用成本，最重要的是没有将成本的预算和成本的核算结合起来。建筑核算特点是没有阶段性成本分析，也就导致没有分项的成本分析。因此，核算成本只是重于形式，对实际工作的意义不是很大。 2.成本管理意识不强 在项目成本管理中,公司级管什么,项目部管什么,责任不明确,虽然企业要求项目部要做到先算后做,但实际经常是干了后算或边干边算。虽然项目部都配有预结算人员,但责任不落实,工作不到位,财务、材料、合同、计划统计等部门工作脱节,有预算无核算,大部分无项目经济分析比较,没有具体的节超建议和措施,即使能从结算上反映项目盈亏,但弄不清盈亏原因。尤其是有些管理人员受传统观念影响,成本管理意识不强,缺乏法律意识、责任:意识,把业主,一总包 -- 关系理解为建设单位与施工单位双方友好合作关系,没有合同观念、经济意识,或者因没较大切身利益关系,要钱不着急;有的虽然意识到要找建设单位办理签证手续,但遇到建设单位不愿签或有意拖的情况,无及时采取措施,干完了活甚至多干了活因无完善必要手续和证据而收不回工程款。成本管理是一项复合性工作,需要多个部门相互配合,工程、材料、财务、劳资任何一个环节出现纰漏,都会造成项目成本不必要的损失。 3.成本控制方法落后 目前的各大企业的成本管理还是按照以前的方法，主要工作是由财务部负责，制度腐朽，效果不是特别理想。建立新的成本控制方法的好处，能够及时的收集、处理并及时的传递相应数据，为成本控制提供依据，随时掌握工程的变化情况，有效防止资源浪费情况的发生。 4 材料管理不严。浪费现象严重 材料费用占整个工程造价的 60%,材料费用的盈亏直接影响到整个工程的盈亏。有些项目部无严格执行领料用料制度,从仓库领料有数,但余料无回收,失窃浪费严重,尤其是计件承包只包工不包料,工人班组只顾出产值,材料、物资过量消耗,机械设备过度磨损.,小型手动工具更无人爱护,有时借出有手续,返还无验收;或下料计算不准确,损耗率超标。钢材看管不严,遗失时有发生;材料型号不对,造成闲置浪费,材料供应量与实际不符;监督机制不健全,出了问题往往追不到责任人,这也造成成本失控的主要原因。 二、建筑工程项目成本管理对策分析 1.创建新兴成本管理制度和管理机制 创建新兴成本管理制度的主要思想，是让所有的员工都意识到成本管理与每个员工自身都有密切的关系，应该由员工们共同承担、共同实现。那么主要实施的做法如下：有关部门在进行详细预算之后，以确保企业获得正常利润为前提，将成本进行细化处理，落实到具体位置。主要目的是形成一个巨大的成本管理网，使每个部门都清楚自己的财务状况，从自身位置考虑，然后进行部门之间的相互沟通，从而大大减低成本，最大优点是便于管理。 2.从质量成本管理上要效益 对施工企业而言,产品质量并非越高越好。无论是质量不足或过剩,都会造成质量成本的增加,都要通过质量成本管理加以调整。质量成本管理的目标是使 4类质量成本的综合达到最低值。一般来说,质量预防费用起初较低,随着质量要求的提高逐渐会增加,当质量达到一定水平再要求提高时,该项费用就会急剧上升。质量检验费用较为稳定,不过随着质量的提高也会有一定程度的增长。而质量损失则不然,开始时因质量较差,损失很大,随着产品质量不断改进,该项损失逐步减少。三者交叉的作用,必须能找到一个质量成本最低的理想点。 3.从工期成本控制上要效益 工期成本的管理与控制对施工企业和施工项目经理部来说,并不是越短越好,而是需要通过对工期的合理调整来寻求最佳工期点成本,把工期成本控制在最低点。工期成本表现在两个方面,一方面是项目经理部为了保证工期而采取的措施费用; 另一方面是因为工期拖延而导致的业主索赔成本。一般来说,工期越短,工期措施成本越小;但当工期短至一定限度时,工期措施成本则会急剧上升。而工期损失(如停工、窝工、返工等)则不然,因自然条件引起的工期损失,其损失额度相应较小,通常情况下不予赔偿或赔偿额度较小,该部分工期损失可不予考虑。因施工项目内部因素造成的工期损失,随着时间的推移,经验的积累会逐渐减少。综合工期成本的各种因素.就会找到一个工期成本为最低的理想点。这一点也就是工期最短并且成本最低的最优点。 4. 强化经济观念,树立全员经济意识 施工企业必须加大宣传力度,树立全员经济意识。首先要统一思想认识,从项目管理人员到普通施工人员要进行经济教育,灌输经济意识,把一切为了效益的意识深深地刻在每个职工的脑海里,对于施工作业队除组织大规模的教育,使每一位职工都能把工程成本管理工作放在主要位置。其次是组织培训,提高专业人员的素质,这是实现成本目标的保证。 5.提高技术水平,降低成本 施工技术水平的高低对降低成本有着直接影响。在一定时期,一定技术水平条件下,成本可以通过加强管理来降低,但这种方法不可能使成本一直降低,因此,企业管理者为了降低施工项目成本,就需要不断总结经验,改进工作方式,提高技术水平。如果技术人员及工作人员的技术水平差。项目的合格率就会下降,这样不仅浪费了建筑工程项目也浪费了时间,使成本大大的增加了。我们应该看到市场明天的需求,引进先进的施工技术,先进的施工工艺.先进的设备,加强对员工的技术、技能及道德品质的培训,让员工真正感受到自己是企业的主人,企业的兴衰与自己是密切相关的。6.完善合同文本,避免法律损失施工项目的各种经济活动,都是以合同或协议的形式出现,如果合同条款不严谨,容易让对方钻空子,造成自己蒙受损失时应有的索赔条款不能成立,产生不必要的损失。所以必须细致周密的订立严谨的合同条款。 三、结束语 通过以上的论述，有关建筑施工工程项目成本的管理与控制不是个简单的问题，它需要全体工作人员的共同努力。 在市场经济不断发展的今天，企业要不断的完善自身的经营控制模式，才能不断走下去。那么，建筑企业在认识到成本控制重要的同时，加强、完善控制管理模式，投入大力量来搞好此问题，企业才有希望利于不败之地。在不断的摸索中，找到成本控制的最佳值，才能够实现企业大力提高经济效益并最终实现企业的自身发展目标。 参考文献 ［1］焦红．现代建筑施工技术与项目管理［m］．上海：同济大学出版社，2007，（4）. [2]张雷.建筑施工项目成本控制研究[J].合肥工业大学,2009-05-01.
全面成本管理及实施方案
全面成本管理及实施方案 全面成本管理 全面成本管理必须使成本预决策呈现多层次化，各成本控制单位处于不同的管理层次，具有各自的成本预决策内容和权利，因此，树立总目标的前提下，必须调动企业各层次员工的积极性和创造性，以优化成本投入、改善成本结构、规避成本风险为主要目的，对企业经营管理活动实行全过程、广义性、动态性、多维性成本控制的基本理论、思想体系、管理制度、机制和行为方式。所谓“全面”包括三个方面，即全员、全面、全过程，亦称为全面成本管理的“三全性”，以保证企业整体发展规划和经营战略的顺利实施。 全面成本管理包括以下几方面： 全面成本管理过程如下图： 全面成本管理的实施方案：工艺优化及生产成本管理、营运成本管理、费用管理。而制订成本控制标准是实施全面成本管理的首要任务。成本控制标准主要包括融资目标、销售费用和管理费用率、应付账款余额目标、降库存目标、降成本目标、产品质量目标； 为了规范公司产品成本核算，加强成本管理及控制，结合本企业相关产品的生产经营特点，利用ERP系统（金蝶K3）设定了总账、销售、采购、成本等管理模板。从原材料、辅料、机物料、燃料、人工成本及产品成本方面进行有效的成本核算管理。具体如下表： 表9 成本核算管控 成本要素成本核算管理管理结果 原材料-利用ERP系统严格控制来料 检验 条码扫描入库、领用 根据BOM单制定生产任务单 按单结算材料领用 严把质量关 准确及时做好系统出入库 工艺及损耗率准更新及时 材料领用准确，避免浪费 辅料利用ERP系统制定标准包装 BOM单 回收包装材料再利用 辅料目标考核 系统核算包装成本 节约包装费用 计划控制辅料成本
万科公司地产成本管理制度
目录 一、总则 二、房地产成本管理职责 （一）集团总部的成本管理职责（二）开发企业的成本管理职责三、房地产成本监控 （一）成本监控系统 （二）成本监控的要求 四、房地产开发环节的成本控制
（一）立项环节的成本控制（二）规划设计环节的成本控制（三）施工招标环节的成本控制（四）施工过程的成本控制（五）工程材料及设备管理（六）竣工交付环节的成本控制（七）工程结算管理 （八）其他环节的成本控制五、附则 万科企业股份
房地产成本管理制度 （讨论稿） 一、总则 1、为了增强成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力，根据国家有关法规政策，结合集团成本管理的要求和经验、教训，制定本制度。 2、成本管理的基本原则是：以市场需求为导向、保证质量为前提，过程控制为环节、规操作为手段，提高经济效益为目的。 3、成本监控的任务是：遵守国家有关法规政策，落实成本岗位责任制，完善成本管理基础，形成有效的成本监控系统，努力降低成本，提高经济效益。
二、房地产成本管理职责 （一）集团总部的成本管理职责 1、制定、修正集团成本管理制度，督促、指导各开发企业建立完善本单位成本管理制度；并跟踪、检查执行情况，对成本实行制度监控。 2、进行房地产市场调研，对房地产市场走势作出分析、判断，及时提供、反馈给集团和各开发企业管理层作决策参考；保持对国家有关法规政策和集团成本管理环境的了解，协助房地产公司争取优惠政策、处理有关政策性问题。 3、组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听证，按立项审批程序审查投资估算，把握投资决策，合理配置资源，帮助房地产公司做好项目前期策划中的成本控制。立项审查的重点是： ◆立项资料是否齐全、规； ◆市场定位是否明确、恰当；
我国企业成本管理的发展方向
摘要：通过分析世界上先进成本核算模式的特点与及我国企业成本核算模式存在的不足，有针对性地提出我国企业成本管理的发展方向，以便进一步推进企业经营管理水平的提高。 关键词：成本模式；成本核算；成本控制 现代企业面临的是一个顾客导向、竞争激烈、变化迅速、科技发达的生产经营环境，企业要想在这种激烈的竞争中生存和发展，必须在管理模式上实现新的突破从而更好地适应环境的要求。成本管理作为现代企业管理中的一个重要内容，始终是人们关注的焦点，现代企业成本管理的内容不仅仅是孤立地降低成本，而是要立足于整体的战略及企业外部环境，并从成本与效益的对比中寻找成本最小化。 我国对于成本管理理论的研究在改革开放以后有了迅速的发展，通过引进吸收国外先进的会计理论，尤其是对责任会计和标准成本法的理论研究及应用方面有较大的突破，从而形成一套有中国特色的成本管理体系，主要包括成本目标、成本计划、成本核算、成本控制、成本分析和成本考核，其中的核心和重点是成本核算和成本控制。从本质上来说，我国所实行的成本管理体系仍属于传统理论体系，随着科技的发展、消费方式及观念的变革、竞争的加剧，在实际应用中日益暴露出其缺陷和弊端。尽管作业成本管理模式和成本企划管理模式本身有其局限性和不足，但作为作业成本管理基础的作业成本计算却为我国的成本管理提供了良好的参考，而成本企划管理中在产品未进入生产阶段而事先将成本限制在阅读范围之内的源流管理思想更值得我们学习。因而借鉴它们先进的思想方法，结合我国企业的实际情况，寻求适合我国企业的现代成本管理模式是非常有现实意义的。 企业的成本管理是一项系统工程，而且要服从企业的整体战略。一个有效的现代成本管理系统应具备的基本功能：(1)可提供更精确的成本信息，更全面地揭示公司的营运状况和竞争能力，从而降低信息使用者决策失误的风险。(2)成本管理应包括事前管理、事中管理和事后管理，其中的重点应放在事前管理上。(3)制定完善而简练的成本核算项目和核算程序，划分成本费用责任中心。(4)成本控制应该是包括各个环节在内的全过程的成本控制。(5)设定目标成本并将之分解到各责任中心直至个人，制定一套行之有效的考核制度，采取适当的控制方法把成本控制在目标成本之内。(6)全员参与成本控制，建立全公司范围内的成本降低合理化建议制度和降低成本的奖励制度。 以上为构建现代成本管理体系的基本思想，从具体内容上来说，应分为成本计划、成本核算、成本控制、成本分析和成本考核五个方面。 成本计划 由于存在市场竞争，企业产品的价格主要取决于市场因素，因此企业在制定产品的目标成本时，必须以市场为出发点，通过市场调研了解竞争对手的情况和顾客的认知价值，确定计划价格，减去计划利润及税金，从而确定计划成本。另外，在计划成本的确定过程中，既要包括业务过程中游的制造计划成本、物流计划成本和营销计划成本，又要包括业务过程上游的开发设计成本，同时也应包括业务过程下游的维护保养成本和报废处理成本。 成本核算 新的成本核算模式将以作业成本计算为主体进行构建。作业是作业成本计算的核心，是一个组织为实现一定目标而进行的一切活动，作业成本计算以作业发生的成本为基础，将成本分配到成本目标(产品、服务、顾客等)中去，所以，作业也是资源耗费与成本目标的中介和桥梁。确认成本动因，是作业成本计算实施中非常重要的，也是难度最大的步骤。作业成本计算依据成本动因将费用分配到成本目标，突破了传统的成本核算方法简单地以直接人工小时或机器小时为分配基础的局限性。作业成本计算依据成本动因分配资源耗费至成本目标的过程应分为两个阶段进行，第一阶段依据资源动因将资源耗费分配至作业，第二阶段依