项目全程策划的建议

全程策划的建议

建设项目全方位（全程）策划是从项目用地的初始状态就导入的科学方法并结合房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系，内容包括：

①项目投资策划

②项目规划设计策划

③项目质量工期策划

④项目形象策划

⑤项目推广策划

⑥项目顾问、销售代理

⑦项目服务策划

⑧项目二次策划

研发中心建议，未雨绸缪，在莱西项目上作试点，试图将整个开发项目理念系统化，并加强成本控制，为以后的开发总结经验，提供依据。这个框架是研发中心借鉴理整其他公司开发项目的框架，可能个别地方不太适合或繁琐，在以后的工作中可以修正和调整完善，力争形成一个标准格式报告文件。

案头工作阶段

第一章“某项目”投资策划

第一节项目投资策划的含义

项目投资策划是房地产全方位策划关键的环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下些功夫，以后的开发经营中就可以未雨绸

缪。通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、莱西房地产市场的供求状况、莱西同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析，在以上基础上，对项目进行系统准确的市场定位和项目价值发现分析，然后根据基本资料，对某项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，并对开发节奏提出专业意见。第二节某项目投资策划的具体内容

一、项目用地周边环境分析

1．项目土地性质调查

·地理位置·地质地貌状况

·土地面积及其红线图·七通一平现状

2．项目用地周边环境调查

·地块周边的建筑物·绿化景观

·自然景观·历史人文景观

·环境污染状况

3．地块交通条件调查

·地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划

·项目对外水、陆、空交通状况

·地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状

4．周边市政配套设施调查

·购物场所·文化教育

·医疗卫生·金融服务

·邮政服务·娱乐、餐饮、运动

·生活服务·游乐休憩设施

·周边可能存在的对项目不利的干扰因素

·历史人文区位影响

二、区域市场现状及其趋势

1．宏观经济运行情况

2．莱西房地产市场概况及政府相关的政策法规3．莱西房地产市场总体供求现状

4．莱西商品住宅市场板块的化分及其差异

5．莱西商品住宅平均价格走势及市场价值发现6．莱西商品住宅客户构成及购买实态分析

三、土地SWOT分析

1．项目地块的优势

2．项目地块的劣势

3．项目地块的机会点

4．项目地块的威胁及困难点

四、项目市场地位

1．类比竞争楼盘调研

2．项目定位：

·市场定位（区域定位、主力客户群定位）

·功能定位·建筑风格定位

五、项目价值分析

1．商品住宅项目价值分析的基本方法和概念

·商品住宅价值分析法：类比可实现价值分析法

a选择可类比项目

b确定该类楼盘价值实现的各种要素及其在价值实现中的权重c分析可类比项目价值实现的要素的对比值

d对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值e根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价

·类比土地价值决定因素

a类比土地价值：地段资源差异

※市政交通及直入交通的便利性的差异

※项目周边环境的差异，包括

——周边自然和绿化景观的差异

——教育、人文景观的差异

——各种污染程度的差异

——周边社区素质的差异

※周边市政配套便利性的差异

b项目可提升价值判断

※建筑风格和立面的设计、材质※单体户型设计

※建筑空间布局和环艺设计※小区配套和物业管理

※形象包装和营销策划※发展商品牌和实力

c价值实现的经济因素

※经济因素※政策因素

2．项目可实现价值分析

·类比楼盘分析与评价

·项目价值类比分析

a价值提升和实现要素对比分析b项目类比价值计算

六、项目定价模拟

1．均价的确定

2．项目中具体单位的定价模拟

七、项目投入产出分析

1．项目经济技术指标模拟

·项目总体经济技术指标·首期经济技术指标

2．项目受期成本模拟

·成本模拟表及其说明

3．项目收益部分模拟

·销售收入模拟

a销售均价假设

b销售收入模拟表

·利润模拟及说明

a模拟说明b利润模拟表

·敏感性分析

a可变成本变动时对利润的影响b销售价格变动时对利润的影响八、投资风险分析及其规避方式提示

1．项目风险性评价

·价值提升及其实现的风险性

a项目的规划和建筑设计是否以提升项目同周边项目的类比价值

b项目形象包装和营销推广是否成功

2．资金运用的风险性

·减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本

·对销售节奏和项目开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动

项目，并在最短的时间内实现资金回笼

3．经济政策风险

·国际国内宏观经济形势的变化

·国家、地方相关地产政策的出台及相关市政配套设计建设

九、开发节奏建议

1．影响项目开发节奏的基本因素

·政策法规因素·地块状况因素

·发展商操作水平因素·自己投放量及资金回收要求

·销售策略、销售政策及价格控制因素·市场供求因素

·上市时间要求

2．项目开发节奏及结果预测

·项目开发步骤

·项目投入产出评估

·结论

第二章某项目规划设计策划

第一节项目规划设计策划的含义

（根据万科研发中心经验，开发商引领设计单位完成设计）通过完整科学的投资策划分析，可以明确市场定位，从而进入产品设计阶段。目前消费者对房地产产品的建筑规划和单体设计要求愈来愈理性，项目规划设计策划是以某项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修

风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。

第二节项目规划设计策划的具体内容

一、总体规划

1．项目地块概述

·项目所属区域现状·项目临界四周状况·项目地貌状况2．项目地块情况分析

·初步规划及设想

·影响项目总体规划的不可变的经济技术因素

·土地SWOT分析在总体规划上的利用或规避

·市场定位下的主要经济指标参数

3．建筑空间布局

·总体平面规划及其说明·功能分区示意及说明

4．道路系统布局

·地块周边交通环境示意

a地块周边基本路网b道路建设及未来发展状况

·项目道路设置及其说明

a主要出入口设置b主要干道设置

c车辆分流情况说明d停车场布置

5．绿化系统布局

·地块周边景观环境示意

a地块周边历史、人文景观综合描述

b市政规划布局及未来发展方向

·项目环艺规划及说明

a绿化景观系统分析b主要公共场所的环艺设计6．公建与配套系统

·周边市政配套设施调查

·配套功能配置及安排

·公共建筑外立面设计提示

a会所外立面设计提示b营销中心外立面设计提示

c物业管理、办公室等建筑外立面设计提示

d其它公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示

·公共建筑平面设计提示

·公共建筑风格设计的特别提示

·公共建筑外部环境概念设计

7．分期开发

·分期开发思路·首期开发思路

8．分组团开发强度

二、建筑风格定位、色彩计划

1．总体建筑风格及色彩计划

·总体建筑风格的构思·建筑色彩计划

2．建筑单体外立面设计提示

·商品住宅房外立面设计提示

a多层、小高层、高层外立面设计提示

b不同户型的别墅外立面设计提示

c针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示

d其它特殊设计提示

·商业建筑风格设计提示

三、主力户型选择

1．莱西同类楼盘户型比较

2．业态分析及项目户型配置比例

3．主力户型设计提示

4．商业物业户型设计提示

四、室内空间布局装修概念提示

1．室内空间布局提示2．公共空间主题3．选择庭院景观提示

五、环境规划及艺术风格提示

1.周边环境调查和分析

2.总体环境规划及艺术风格构想

·地块已有的自然环境利用·项目人文环境的营造

3.各组团环境概念设计

·组团内绿化及园艺设计·组团内共享空间设计

·组团内雕塑小品设计提示·组团内椅凳造型设计提示

·组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示

4．公共建筑外部环境概念设计

·主入口环境概念设计

·营销中心外部环境概念设计

·营销示范中心沿途可营造环境概念设计

·针对本项目的其它公共环境概念设计

六、公共家具概念设计提示

1．周边同类楼盘公共家具摆设

·营销中心大堂·管理办公室

2．公共家具概念设计提示

七、公共装饰材料选择指导

1．周边同类楼盘公共装饰材料比较

2．公共装饰材料选择指导及装修风格构思

3．营销示范单位装修概念设计

4．住宅装修标准提示

八、灯光设计及背景音乐指导

1．灯光设计

·公共建筑外立面灯光设计·公共绿化绿地灯光设计

·道路系统灯光设计·室内灯光灯饰设计

2．背景音乐指导

·广场音乐布置·室内背景音乐布置

九、小区未来生活方式的指导

1．建筑规划组团评价

2．营造和引导未来生活方式

·住户特征描述·社区文化规划与设计

第三章项目质量工期策划

第一节质量工期策划的含义

近几年来，房地产市场买卖双方纠纷不断，已成投诉热点。房屋滴漏、墙皮裂缝现象经常出现；所购期房交付时与合同承诺的条件不符，拖延楼宇交付使用日期的现象也时有发生；甚至由于质量控制不严引起损害消费者利益的现象，因

此，质量工期策划是我们、承建商必须树立的策划观念。

第二节质量工期策划的具体内容

一、建筑材料选用提示

1．莱西市场竞争性楼盘建筑材料选用类比

2．新型建筑装饰材料提示

3．建筑材料选用提示

二、施工工艺流程指引

１．工程施工规范手册2．施工工艺特殊流程提示

三、质量控制

１．项目工程招标投标内容提示２．文明施工质量管理内容提示四、工期控制

１．开发进度提示２．施工组织与管理

五、造价控制

１．建筑成本预算提示２．建筑流动资金安排提示

六、安全管理

１．项目现场管理方案２．安全施工条例

第四章项目形象策划

第一节项目形象策划的含义

项目形象策划包括某项目的总体战略形象策划、社区文化形象策划、企业行为形象策划、员工形象策划以及项目视觉形象策划等主要内容。

项目视觉形象是指房地产有别于奇特项目的具有良好识别功能的同意视觉表现。其内容主要包括项目视觉识别系统工程核心部分及延展运用部分。其核心

部分包括项目的名称、标志、标准色及标准字体。

第二节项目形象策划的具体内容

一、项目视觉识别部分系统核心部分

1．名称

·项目名·道路名·建筑名·组团名2．标志

3．标准色

4．标准字体

二、延展及运动部分

1．工地环境包装视觉

·建筑物主体·工地围墙

·主路网及参观路线·环境绿化

2．营销中心包装设计

·营销中心室内外展示设计·营销中心功能分区提示·营销中心大门横眉设计·营销中心形象墙设计

·台面标牌·展板设计

·营销中心导视牌·销售人员服装设计提示·销售用品系列设计·示范单位导视牌

·示范单位样板房说明牌

3．公司及物业管理系统包装设计

第五章项目营销推广策划

第一节项目营销推广策划的含义

对未来将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策是很有必要的。项目营销推广策划提供关于某项目营销推广的未来方案，以未来的市场趋势为背景，以企业发展目标为基础设计的营销推广措施，其内容是在项目投资分析的基础上进一步对项目强、弱进行分析，并得出正确的处理方法。同时，通过对项目市场定位、价格定位分析，确定项目的正式入市时间，以及采用相应宣传推广策略策划并提出对整个营销推广的效果进行有效监控和评估的方法，以达到预期的营销效果。

项目营销推广策划是房地产全程策划的重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度结合，需要高度的专业化运作。

第二节项目营销推广策划的具体内容

一、区域市场实态分析

1．莱西房地产市场总体供求现状

2．项目周边竞争性楼盘调查

·项目概况·市场定位·售楼价格

·销售政策措施·广告推广手法·主要媒体应用及投入频率

·公关促销活动·其他特殊卖点和销售手段

3．结论

二．项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策

1．项目主要卖点荟萃2．项目强势、弱势分析与对策

三．目标客户群定位分析

1．莱西人口总量及地块分布情况

2．莱西经济发展状况和人口就业情况

3．莱西家庭情况分析

·家庭成员结构·家庭收入情况·住房要求、生活习惯4．项目客户群定位

·目标市场

a目标市场区域范围界定

b市场调查资料汇总、研究

c目标市场特征描述

·目标客户

a目标客户细分b目标客户特征描述c目标客户资料四、价格定位及策略

1．项目单方成本

2．项目利润目标

3．可类比项目市场价格

4．价格策略

5．价格分期策略

五、入市时机规划

1．宏观经济运行状况分析

2．莱西房地产相关法规和市场情况简明分析

3．入市时机的确定及安排

六、广告策略

1．广告总体策略及广告的阶段性划分

·广告总体策略·广告的阶段性划分

2．广告主题

3．广告创意表现

4．广告效果监控、评估及修正

5．入市前印刷品的设计、制作

·宣传海报、折页·认购书

·正式合同·交房标准

·物业管理内容·物业管理公约七、媒介策略

１．媒体总策略及媒体选择２．媒体总策略

３．媒体选择４．媒体创新使用５．软性新闻主题６．媒介组合

７．投放频率及规模８．费用估算

八、推广费用计划

1．现场包装2．印刷品

3．媒介投放4．公关活动

九、公关活动策划及现场包装

十、营销推广效果的监控、评估及修正

1．效果测评形式

·进行性测评·结论性测评

2．实施效果测评的主要指标

·销售收入·企业利润

·市场占有率·品牌形象和企业形象

实施阶段

第六章项目销售顾问、销售代理

第一节总论

在经过前面一系列的工作流程后，进入到项目的销售阶段，这个阶段的成果也是检验前面几个方面的策划工作是否到位。

第二节项目销售顾问、销售代理的具体内容

一、销售周期划分即控制

1．销售策略

·营销思想：全面策划·销售网络

·销售区域：紧扣目标市场和目标客户

·销售时段·政策促销

·销售活动·销售承诺

2．销售过程模拟

·销售实施·销售合同执行监控

二、各销售阶段营销推广执行方案实施

三、各销售阶段广告创意设计及发布实施

四、售前资料准备

1、批文及销售资料

·批文·楼宇说明书·价格体系·合同文本

2、人员组建

·销售辅导·销售代理

3、制定销售工作进度总表

4、销售控制与销售进度模拟

·销售控制表·销售收入预算表

5、销售费用预算表

·总费用预算·分项开支·边际费用

6、财务策略

·信贷·付款方式·按揭·合伙股东

7、商业合作关系

·双方关系·三方关系·多方关系

8、工作协调配合

·甲方主要负责人·直接合作人·财务部

·工程部·物业管理公司

五、销售培训

1．销售部人员培训

·详细介绍公司情况

·物业详情

a项目规模、定位、设施、买卖条件

b物业周边环境、公共设施、交通条件

c该区域的城市发展计划，宏观及微观经济因素对物业的影响情况

d项目特点

※项目规划设计内容及特点，包括景观、立面、建筑组团、容积率等

※平面设计内容及特点，包括总户数、总建筑面积、总单元数、单套面积、户内面积组合、户型优缺点、进深、面宽、层高等

※项目的优劣分析

※项目营销策略，包括价格、付款方式、策略定位、销售目标、

e竞争对手优劣分析及对策

·业务基础培训课程

a国家及地区相关房地产业的政策法规、税费规定

b房地产基础术语、建筑常识：房地产、建筑业基础术语的理解

※房地产、建筑业基础术语的理解

※建筑识图

※计算户型面积

c心理学基础

d银行的按揭知识，涉及房地产交易的费用

e国家、地区的宏观经济政策、当地的房地产走势

f公司制度、架构和财务制度

·销售技巧

·签订买卖合同的程序

·物业管理课程

·销售模拟

·实地参观他人展销现场

2．销售手册

·批文·楼宇说明书·价格体系

·合同文本·客户资料表

3．客户管理系统

4．销售作业指导书

·职业素养准则·销售基本知识与技巧

·项目概况·销售部管理架构

六、销售组织与日常管理

1．组织与激励

·销售部组织架构

·销售人员基本要求

·职责说明

·考核、激励措施

2．工作流程

·销售工作的内容·销售工作阶段

·销售部工作职责（工作流程）·销售业务流程（个案）

3．规章制度概念指示

第七章项目服务策划

第一节项目服务策划的含义

目前的房地产市场，特别是发达地区的房地产市场，物业管理已愈来愈受买家的重视和关心，来自市场的信号向发展商提出了物业管理高起点、高标准、高水平的要求，万科开发的物业多年来一直深受市场的追捧，在很大程度上与其手上的王牌——万科开发的物业管理密不可分，它成为万科开辟第二营销渠道和制造回头客的有力保证。

项目服务营销的具体内容

一、项目销售过程所需物业管理资料

1．楼宇质量保证书2．楼宇实用说明书

3．业主公约4．用户手册

5．楼宇交收流程6．入伙通知书

7．入伙手续书8．收楼书

9．承诺书10．业主\用户联系表

11．遗漏工程实用钥匙授权书

12．遗漏工程和水电表底数记录表

13．装修手册和装修申请表

二、物业管理内容策划

1．工程、设计、管理的提前介入2．保洁服务

3．绿化养护4．安全及交通管理

5．三车及场地管理6．设备养护

7．房屋及公用设备设施养护8．房屋事务管理

9．档案及数据的管理10．智能化的服务

11．家政服务12．多种经营和服务的开展

13．与业主的日常沟通14．社区文化服务

三、物业管理组织及人员架构

1.物业公司人力资源的管理包括招聘、培训、考核、调配、述职、工资、

福利、晋级等环节

2.物业管理公司应遵循以下原则建立各级组织机构，明确各部门的职能、

责任、权限、隶属关系及信息沟通渠道

四、物业管理培训

1．物业交付使用前的培训

2．物业交付使用后的培训

五、物业管理规章制度

1．员工手册2．岗位职责及工作流程

3．财务制度4．采购及招标程序

戴德梁行商业项目全程策划内容要点(doc12)

戴德梁行商业项目全程策划内容要点 --Mall 和物业管理咨询服务内容划分 方法: 我们会就以下 4 方面与当地管理团队协作收集市场资讯、策划所须的开业前与咨询服务,并拟出所须工作计划、进度报告或讲解： Part 1-业态规划Trade mix planning/店铺划分Shop lots sizing 1.1调查市场现状／进行市场分析 1.2 市场优劣势／市场战略分析 1.3竞争对手分析 1.4商场定位 1.5商场总面积建意 1.6业态规划 1.7租户选配 1.8店铺划分 为了达致最高和最好的概念，需要全面的研究调查： 1..市场类层资料主要住宅密集区，办公室/酒店职员的数量/类型，旅客与暂时寄住的访客，外地访客的数量，住宅/外劳密集区和其它尚未开发的零售与服务 类层 2..竞争数据当前市面上所供应的，包括所提供的服务和商场与零售业的建筑特色

- 租户清空存货 - 当前零售、饮食、娱乐和休闲中心的表现 - 计划和拟议中的直接和非直接竞争的扩建和新建筑 3.当前建筑表现的数字 - 租金，服务费，租用率 - 物业管理和服务的标准 4 目标场地分析 - 舒适设施包括出口 - 交通方便 - 人潮流通 - 周边用户 - 环境问题 - 停车（立即改进是可能的） 5.业主的行销团队/代理（本地及国际） - 招聘员工的水平 - 行销陈述/ 员工专门技术的质量 - 行销代理所承接的项目 - 利益冲突 - 已执行的市场研究资料可供参考（如果当前的数据资料不足，超群可能会建议作补充研究） 目标物业的竞争对比

- 零售 - 办公室 - 其它支援设备 SWOT 分析（弱点、优点、机遇、威胁）加入顾问在中国或亚洲类似项目方面的专门知识，判断以及经验 - 物业（零售和办公室和设施）物理属性和业主规定 - 价格战略（不同的选择，业主的财务目标） - 行销战略（代理，示范单位，直销，战略联盟） - 促销（媒体，杂志社与报馆的关系，广告计划） 增值 - 硬件（建筑和舒适设施） - 软件（新服务以吸引顾客，制造不容易采用的竞争优势）定位和租户刮析和顾客 建议与实行 这报馆将成为项目质量的依据－在硬件、软件方面－以增强项目的竞争能力。将发出设计概述以提供开发的设计意向。 Part 2-平面和空间设计及设计评审工作内容 1、建筑设施顾问： 1.1建筑结构及功能设计

某小区前期全程策划方案

鑫源·圣景苑小区前期全程策划方案 策划部 2004年9月11日

前言 房地产全程营销思想是在中国房地产从卖方市场转变为买方市场的过程中，结合市场营销的理论和实践产生的具有实践指导性的一套科学运作方法。不少发展商具有雄厚的实力进行房地产的规模开发，但却不能全面把握项目运作的各个环节。如果只靠发展商自己摸索项目操作方法，往往费时耗力，周期太长，机会成本很大，专业房地产营销策略的导入已成为大势所趋。 房地产全程营销是从项目用地的初始状态就导入营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系。 本案即是利用鑫源策划部的专业眼光及手段，通过对运城市圣惠路明珠小区为中心点的区域周边环境的综合考察和市场调研分析。然后，以项目为核心，针对当前的经济环境，当地的房地产市场的供求状况，项目所在区域同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析。在此基础上，确立鑫源·圣景苑小区的市场定位和项目的价值，并就规避开发风险进行策略提示，同时对项目开发节奏提出了专业意见。

全案共分六部分，其核心内容包括： 一、区域市场个案调查分析 二、项目的投资分析 三、项目规划设计营销 四、项目形象营销 五、营销推广策划 六、项目服务营销

——目录—— 项目背景 第一部分：区域市场个案调查分析 一、项目邻近地段住宅市场分析 （一）区域内商品房供应量及空置率统计 （二）商品房销售个案分析 二、项目周边环境分析 （一）本项目土地性质调查 （二）本项目周边环境调查 （三）本案交通条件调查 （四）周边市政配套设施调查 （五）周边人文环境调查 第二部分：项目的投资分析 一、鑫源·圣景苑项目的概况 二、项目所在区域市场现状及其趋势判断 （一）项目所在地的历史状况及规划前景 （二）项目所在地房地产市场总体供求现状及价格走势（三）项目所在地住宅客户的构成及购买心态分析三、本项目的可行性研究

高密住宅项目全程策划报告

高密凤临水岸项目全程策划报告 目录 第一部分：定位分析报告 第二部分：项目地块SWOT分析报告 第三部分: 消费者市场分析报告 第四部分: 房地产市场分析报告 第五部分：项目规划营销建议 第六部分：项目新楼盘命名的建议 第七部分：物业管理的建议报告 第八部分：提升产品价值的其它建议 第九部分：营销体系的建立 附件： 1、《高密市基本情况》 2、《论顶层阁楼的营销策划》 第一部分:定位报告 1、高密的住宅市场不同档次项目的竞争定位以及尚未饱和的空间 由于历史的原因高密房地产市场2002年正式启动，目前所有在建项目仍以低档商品房开发为主，中档房为辅，没有高档社区。各项产业政策还很不完善，高密市的房地产业还没有培育成拉动高密经济快速

增长的支柱型产业；地方房地产政策还干扰和制约者当地商品的开发，这从虽然全国取消福利制度，高密仍然允许部分单位集资建房，允许城市村庄以招商引资的名字进行遍地开花般的进行旧村改造，2003年全年开发了40万平方米，消化了30多万平方米，今年政府审批突然放量，预计2004年的开发面积在70多万平方米；由此我们不难看出高密房地产市场开发的混乱。总体而言高密房地产市场处于刚刚岂不阶段，房地产开发的政策环境在逐步规，政府目前还没哟一个完善的扶持和发展房地产行业的计划，因此房地产开发市场存在较大的上升开发利润空间的同时业包含者较大的开发风险。 这从高密的宏观经济等方面也可以验证这个道理。总体来说高密是的经济基础在潍坊地区较高，企业景气指数较好，但是当前经济和社会发展中仍然存在一些不容忽视的矛盾和问题，突出表现在：经济性结构矛盾突出，第三产业所占比例不高，人均可支配收入较低，在岗职工人均年收入才8848元，社会需求不足；但是好的一面我们也要肯定，最近这几年高密的经济实现了快速的增长，人民生活质量有了较大的提高，部分消费者开始追求舒适的生活模式，且对未来的市区经济的发展信心十足，随着新的一轮土地开发热潮的进行，高密市的房地产竞争格局将在尽一两年年发生巨大的变化。（具体宏观统计数据见《2004年高密统计年鉴》） 综合上述情况，由于我项目是外来公司，运营成本明显高于本地开发商，毫无品牌美誉度和消费认可度；如开发低档商品房可以说毫无市场，此计为开发下策；如开发中档商品房则有浪费了较多的资源（包

龙岗项目策划全程策划

第一部分区域市场分析 一、周边区域概况 １、龙岗区综述 龙岗区位于深圳市东北部,属二线关外，整个区分为十个镇分不是:平湖、布吉、横岗、龙岗、坪地、坪山、坑梓、葵涌、大鹏、南澳,总占地面积８４4.07平方公里，总人口9６万人,其中户箱人口仅有１9万，另有7７万的外来暂住人口。人口密度远比罗湖、福田小,其中布吉镇由于紧靠罗湖。经济进展及人口数都较好,另外葵涌镇、大鹏镇、南澳镇由于紧靠盐田区和龙岗中心城的联系也不大。 龙岗区的基建设施完成较好,道路网四通八达，距离东莞及惠州均较近,区内要紧以工业为主,配合正在逐步建设的高科技产业“三来一补”企业较多，属于产业较为单一,经济类型较为简单的区域,区内的教育、文化、科学、商业等设施和深圳市区内相比仍有一定差距，但居民的消费能力仍属较强。 2、龙岗镇、中心城综述 龙岗镇是龙岗区委、区政府所在地，是龙岗区的行政中心,全镇１25万平方公里,是整个龙岗区面积最大的镇,总人口约

为21万人，其中户籍人口约5万人,外来暂住人口约16万人。下辖龙岗,龙东、龙西、五联、爱联、南联、五约、回龙埔、新生、盛平、同乐等11个行政村,其中鹏达花园三期项目属于吓岗村范围，属于龙岗老城区与中心城之间的地带,紧靠镇政府。龙岗镇在近几年中心城的快速进展带动下,都市综合功能日趋完善但整体状况仍然略差于布吉。 龙岗镇目前市政建设较为先进、到位。道路网便捷、畅通。配套设置在龙岗区也属较好的状况,整体工业规划尽管较好，但全面实施仍需一段时刻,目前的工业区较为散乱，没有形成象坂田等地一样的规模，另外绝对距离及相对时刻较长,限制的收费站较多,也在一定程度上制约了经济的进展。 房地产市场方面，目前中心区附近在售项目众多,市场竞争异常激烈,使得客户在选择时有专门多选择余地,平均售价低于布吉片区。 3、平湖镇综述 位于深圳市北部，毗邻东莞市,位于深圳至东莞、龙岗至宝安区的交汇点,全镇面积40.77平方公里，总人口约20万人，其中户籍人口仅1.５万,其余为暂住人口，由于独特的地理位置,使得平湖有了得天独厚的优势,形成了整个龙岗区最具规模的物流基地，另外平湖自身也利用其地理交通方面的优势，吸引了一批“三来一补”企业。平湖镇下辖9个行政村和一个街道居民委员会，由于经济水平较高，平湖镇居民的生活水平也普遍较高，有着较强的消费购买能力。特不值得一提的是,

招商全程运营策划流程((重要))

商业地产全程运营策划流程内容 商业项目一直是房产行业中的一个难点，在这之中难中之难是项目的招商工作，只有顺利的招商才能给投资者更大的投资信心，才可能有后续快速的销售，最后才是商家顺利开张营业。然招商工作的难点在于商业前期市场研究及策划，还有商业资源是否丰富、招商渠道是否多元，这也是开发商考量的首要因素。 商业项目市场研究： 一、本市商业状况 1、本市商业概况 2、本市商业发展趋势 3、本市其他商业市场 二、商业项目区域状况 1、商业项目区域消费力调研 A、消费人口/消费习惯/消费地点等 2、商业项目区域商业布局调研 A、区域商业分布 B、区域商业规模及经营状况 3、商业项目区域消费前景预判 三、商业项目SOWT分析 1、本案周边环境调研 2、本案优劣势分析 四、商业项目的市场定位

1、形象定位 2、规模定位 3、商业管理模式 五、商业项目目标客户定位 1、大型主力主题商户租赁目标群分析 2、特色商户租赁目标群分析 六、商业项目目标消费群定位及分析 七、市场结论 通过上述市场研究作出商业项目前期市场研究结论商业项目策划： 一、商业项目整体规划设计局部修改建议 二、商业项目建筑风格与立面效果修改建议 三、商业项目结构与内部分割修改建议 四、商业项目景观局部修改建议 五、商业项目业态规划 1、商业项目功能定位 2、商业项目整层或分楼层经营户定位

3、商业项目大型主力店、特色店及酒店类型定位 六、商业项目招商策略 1、招商整体规划方案建议 2、招商方式建议 3、招商渠道建议 4、招商计划安排建议 5、招商推广策略建议 6、长期招商团队建制建议 七、商业项目招商价格策略 1、价格策略执行计划建议书 2、整体招商价格建议 3、整体招商价格优惠措施建议 4、层差和朝向差分析 5、招商价目表建议 6、招商价格特别调整方式建议 7、租金付款方式建议 八、商业项目管理模式建议 1、招商管理模式建议 2、物业管理模式建议 3、客户管理模式建议 4、商业管理模式建议 九、商业项目总体建议 1、交通路网 2、业态分布

全程策划方案

全程策划的建议 建设项目全方位（全程）策划是从项目用地的初始状态就导入的科学方法并结合房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系，内容包括： ①项目投资策划 ②项目规划设计策划 ③项目质量工期策划 ④项目形象策划 ⑤项目推广策划 ⑥项目顾问、销售代理 ⑦项目服务策划 ⑧项目二次策划 研发中心建议，未雨绸缪，在莱西项目上作试点，试图将整个开发项目理念系统化，并加强成本控制，为以后的开发总结经验，提供依据。这个框架是研发中心借鉴理整其他公司开发项目的框架，可能个别地方不太适合或繁琐，在以后的工作中可以修正和调整完善，力争形成一个标准格式报告文件。 案头工作阶段 第一章“某项目”投资策划 第一节项目投资策划的含义 项目投资策划是房地产全方位策划关键的环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下些功夫，以后的开发经营中就可以未

雨绸缪。通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、莱西房地产市场的供求状况、莱西同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析，在以上基础上，对项目进行系统准确的市场定位和项目价值发现分析，然后根据基本资料，对某项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，并对开发节奏提出专业意见。 第一节某项目投资策划的具体内容 一、项目用地周边环境分析 1．项目土地性质调查 ·地理位置·地质地貌状况 ·土地面积及其红线图·七通一平现状 2．项目用地周边环境调查 ·地块周边的建筑物·绿化景观 ·自然景观·历史人文景观 ·环境污染状况 3．地块交通条件调查 ·地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划 ·项目对外水、陆、空交通状况 ·地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4．周边市政配套设施调查 ·购物场所·文化教育 ·医疗卫生·金融服务 ·邮政服务·娱乐、餐饮、运动

中银国际项目全程策划运营报告

中银国际项目全程策划运营报告前言 (03) 第一章、市场分析报告 (04) 第二章、项目定位 (27) 第三章、目标客户群体分析 (39) 第四章、项目招商策略部分 (45) 第五章、项目形象策划 (60) 第六章、推广与传播策略 (75) 第七章、商务住宅销售执行方案 (94) 结语 (103) 前言 作为运城市具有专业地产服务意识的全程策划公司,创天置业国际策划联盟本着对“中建项目”认真、负责的态度,在大胆假设、小心求证的实践精神和时间紧、工作量大的前提下,我们深入到运城的大街小巷,对商业物业、住宅地产等众多运城现有或在建的所在项目进行了全面的勘查和调研,同时从国家土地宏观调控政策分析、运城地区及山西省的地方土地政策、城市规划等诸多方面入手,作了深入、细致的分析和调研工作,目的是能够精确项目市场定位、找准本项目的核心购买人群,同时最大价值的挖掘项目本身所蕴含的经济价值。在本报告中,我们将从市场分析部分、项目定位及价值分析部分、招商策略部分、形象策划部分、广告推广部分、销售执行部分进行重点阐述,同时我们将针对本项目所潜在的目标客户群体做深入、细致地挖掘和求证工作,为本项目多快好省的实现其价值最大化做出总纲

策略性的文字,能够使得“中银国际”成为运城市的地标性建筑之一,同时提升中建集团在运城的美誉度及市场知名度,为发展商进一步开拓运地产打下坚实的一线开发商的品牌格调。 第一章市场分析报告 第一节项目概述 中建公司现开发项目“中建大厦”,位于运城市区金融一条街中银大道和商业一条街禹都大道 交汇处。占地面积3363.61m2,建筑面积约为20000m2。工程为框剪结构,层高为16层,一、二层为商业门面房,以上为住宅,下设地下停车场与人防工程;大厦内设地温式中央空调,各单元设专用电梯及消防楼梯,配置专线及专用发电机组,各住户可全天供应热水,24小时监控录像,保证住户的财产安全;大厦外墙为干挂花岗岩,窗为第五代双玻璃纤维钢窗;室外设地上专用商业停车场,下设两座800立方专用消防蓄水池。中建大厦项目整体设施齐全,配套一流,领河东大地家居时尚之潮流。 “中建大厦”项目计划总投资5000万元,将陆续到位资金2000余万元。现已完成地基处理,正进行基础筏板铺设,完成投资额200余万元。工程进度计划国庆节完成主体工程,年内全部竣工。施工方为山西省第二建筑公司,该公司制度完善,管理到位,是一支技术一流、信誉可靠的专业建筑工队伍。 第二节市场分析 运城市位于山西省西南端,与陕西省、河南省隔河相望,地处东经110 15----112 04,北纬34 35—35 4之间,撤地建市后下辖2市1区10县,总人口接近500万人,面积约为1.4万平方公里。古代的运城被称为河东,是中华民族的重要发祥地之一,同时在山西省,运城乃是山西主要的麦棉基地,地势平坦、气候温和、土地肥

地产项目全程策划模板

深圳万科----地产项目全程策划流程 一、市场调研： 1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等； 2，市场分析------ （1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量） （2）区域市场分析（销售价格、成交情况） 3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析 5，消费者分析： （1）购买者地域分布； （2）购买者动机 （3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式） （4）购买时机、季节性 （5）购买反应（价格、规划、地点等） （6）购买频度 6，结论 二、项目环境调研 1，地块状况： （1）位置 （2）面积 （3）地形 （4）地貌 （5）性质 2，地块本身的优劣势 3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述） 4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安） 5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通） 6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、

银行、邮局、酒店） 7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析） 三、项目投资分析 1，投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开 （2）房地产的政策法规 （3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 2，土地建筑功能选择（见下图表） 3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 4，土地延展价值分析判断（十种因素） 5，成本敏感性分析（1）容积率 （2）资金投入 （3）边际成本利润 6，投入产出分析（1）成本与售价模拟表 （2）股东回报率 7，同类项目成败的市场因素分析 四，营销策划 （一）市场调查 1 项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序） 2 建筑规模与风格 3 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等） 4 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯） 5 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等） 6 物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等） 7 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质） 8 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整） （二）、目标客户分析

商业综合体项目各阶段策划

城市商业综合体项目全程策划流程 《商业项目市场调研报告》纲要 一、城市经济环境的分析和生活结构研究 ◆总人口及区域人口结构、职业构成、家庭构成、收入水平、消费水平等 ◆ GDP发展状况及产业结构情况 ◆消费品零售总额 ◆商业增加值 ◆城乡居民的人均可支配收入 ◆城乡居民储蓄存款余额 二、区域经济结构调查与城市发展规划调查 ◆公共设施状况 ◆交通体系状况 ◆道路状况、通行量 ◆区域性质与功能特点 ◆各项城区的机能 ◆城市规划 三、城市商业发展规划及政策研究 ◆商铺发展现状及布局情况 ◆商铺发展规划 ◆城市商业网点规划政策 四、区域零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分析 ◆区域商铺分布及经营业态详图 ◆商业地区间的竞争状况及竞争者调查分析 ◆地区间的销售动向 ◆大型主力店的动向 五、典型性竞争性项目调查与研究 六、地区未来商业地产的供应量分析 七、消费者消费行为调查与研究 ◆地理细分调查分析 ◆购买人群细分调查 ◆年龄细分调查分析 ◆经济状况细分调查分析 ◆消费者交通和出行方式 ◆购买者购买心理及行为分析 八、项目立地条件研究 ◆道路类别及交通状况 ◆项目地块自然与社会条件分析

◆顾客是否容易达到商业区 ◆周边环境和公建设施 ◆项目周围经济条件分析 ◆项目SWOT分析 九、商圈的确定和研究 ◆商圈的范围的确定 ◆商圈的构成及顾客来源 《商业项目定位报告》纲要 一、项目竞争分析 主要物业品种设定 各物业品种的竞争分析 各物业品种的竞争策略 各物业品种的核心竞争力提炼 项目的竞争定位 二、项目主题定位 项目主题描述 主题的支撑点概述 项目主题的适应性分析 项目主题的差异性分析 项目主题的产品表现形式 项目主题的广告表现形式 三、项目产品定位 项目功能定位 项目业态选择 项目商业物业规划要点 项目商业产品设计要点（进深/面宽/楼层/面积）四、目标客户定位 购买商铺的目标客户群分析 租赁使用商铺的目标群分析 购买客户群的市场细分 购买客户群的目标市场设定 购买商铺的客户定位

全程策划方案

全程策划方案 1

全程策划的建议 建设项目全方位( 全程) 策划是从项目用地的初始状态就导入的科学方法并结合房地产行业的运作流程, 逐步完善而形成的理论体系, 内容包括: ①项目投资策划 ②项目规划设计策划 ③项目质量工期策划 ④项目形象策划 ⑤项目推广策划 ⑥项目顾问、销售代理 ⑦项目服务策划 ⑧项目二次策划 研发中心建议, 未雨绸缪, 在莱西项目上作试点, 试图将整个开发项目理念系统化, 并加强成本控制, 为以后的开发总结经验, 提供依据。这个框架是研发中心借鉴理整其它公司开发项目的框架, 可能个别地方不太适合或繁琐, 在以后的工作中能够修正和调整完善, 力争形成一个标准格式报告文件。 案头工作阶段 第一章”某项目”投资策划 第一节项目投资策划的含义 项目投资策划是房地产全方位策划关键的环节, 这个过程操作好了, 就意 2

味着项目成功了一半, 在这个过程中多下些功夫, 以后的开发经营中就能够未雨绸缪。经过对项目环境的综合考察和市场调研分析, 以项目为核心, 针对当前的经济环境、莱西房地产市场的供求状况、莱西同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析, 再结合项目进行SWOT分析, 在以上基础上, 对项目进行系统准确的市场定位和项目价值发现分析, 然后根据基本资料, 对某项目进行定价模拟和投入产出分析, 并就规避开发风险进行策略提示, 并对开发节奏提出专业意见。 第二节某项目投资策划的具体内容 一、项目用地周边环境分析 1．项目土地性质调查 ·地理位置·地质地貌状况 ·土地面积及其红线图·七通一平现状 2．项目用地周边环境调查 ·地块周边的建筑物·绿化景观 ·自然景观·历史人文景观 ·环境污染状况 3．地块交通条件调查 ·地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划 ·项目对外水、陆、空交通状况 ·地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4．周边市政配套设施调查 ·购物场所·文化教育 3

(营销策划)项目产品策划报告

xxx项目产品策划报告

前言 承蒙贵司委托，我司为xxx项目提供全程策划，我司在此深感谢意。在经过与贵司多次接触及我司对当地市场的整体把握的基础上，我们提出了本项目的产品策划思路及理念，并形成文字，共双方讨论实施。 本着一切为了销售的策划原则,我们在本产品策划案中系统地阐述了项目开发及销售力提升各种措施及方法，力求把项目打造新一代的物业典范，在淄博成就首个特色文化商厦，从更高、更远、更深、更广、更具体的层面体现淄博未来商业发展的必然趋势，从而奠定项目在当地商业物业市场上的领先地位。 在策划案中，我们用创新、求异的专业态度对项目进行大胆、新颖的设计创新，从根本上树立项目鲜明、超前、时尚的形象，务求使之从众多的竞争对手中脱颖而出，提高项目的竞争及吸引能力。我们还会在未来的营销推广中通过概念包装对项目现代、休闲、时尚的定位予以系统的阐释，从而有效地促进销售，实现项目的商业价值，从专业的角度体现了营销的本来面目。 目录 一、项目产品策划的三大原则

二、竞争策略 三、构筑核心竞争力 四、项目产品开发理念思路 五、建筑平面设计思路 六、交通组织 七、公共空间 八、停车场 九、景观设计 十、照明设计 十一、建筑风格 十二、产品物业类型的发展模式 十三、SOHO商务公寓具体操作模式 一、项目产品策划的四大原则 1、以销售为导向原则 xxx项目的产品策划首先考虑的因素——如何做一个能够被市场接受，而且能够畅销的产品。基与这一点，在产品策划之始，即是围绕如何做一个能够卖出去的产品，而不是去讨论实施一个不被市场与消费群所接受的过期产

品。 2、快速销售原则 根据市场状况，针对项目的自身特点与优势，制定超前创新的开发理念与产品设计概念，通过良好、系统的销售模式的运作，从而达到快速实现销售目。在短时间为发展商实现合理利润的资金快速回笼。 3、强强联合的原则 在项目执行的过程中，整合专业公司进行全方位的合作，能够系统的提升项目素质，全力打造“过程精品”。 4、构筑“xxx”的品牌平台原则 良好的品牌就是质量的保证，成功的品牌就是信誉，就是拥有一批“铁杆消费群”，就是让客户具有强烈的心理认同，实现“xxx”品牌质的飞跃，注入新的活力——为开发商的长远发展构筑坚实的平台。 二、竞争策略 1、竞争策略选择 1.1 竞争策略类型： 1.1.1价格竞争策略： 以低于竞争者的价格赢得市场。 1.1.2差异化竞争策略： 顾名思义，采取与其他楼盘相差异的产品设计与形象包装等，形成差异化竞争。 1.1.3全面领先竞争策略：

项目策划全流程

万科地产——项目全程策划流程 一、市场调研： 1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等； 2，市场分析： （1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量） （2）区域市场分析（销售价格、成交情况） 3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析 5，消费者分析： （1）购买者地域分布； （2）购买者动机 （3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式） （4）购买时机、季节性 （5）购买反应（价格、规划、地点等） （6）购买频度 6，结论 二、项目环境调研 1，地块状况： （1）位置 （2）面积 （3）地形 （4）地貌 （5）性质 2，地块本身的优劣势 3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述） 4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安） 5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通） 6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析） 三、项目投资分析 1，投资环境分析 （1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开 （2）房地产的政策法规 （3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 2，土地建筑功能选择（见下图表） 3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 4，土地延展价值分析判断（十种因素） 5，成本敏感性分析（1）容积率 （2）资金投入

（3）边际成本利润 6，投入产出分析 （1）成本与售价模拟表 （2）股东回报率 7，同类项目成败的市场因素分析 四，营销策划 （一）市场调查 1 项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序） 2 建筑规模与风格 3 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等） 4 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯） 5 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等） 6 物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等） 7 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质） 8 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整） （二）、目标客户分析 1、经济背景 ? 经济实力 ? 行业特征…… 公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业） 家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式） 2、文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式. （三）、价格定位 1 理论价格（达到销售目标） 2 成交价格 3 租金价格 4 价格策略 （四）、入市时机、入市姿态 （五）、广告策略 1广告的阶段性划分 2阶段性的广告主题 3阶段性的广告创意表现 4广告效果监控 （六）、媒介策略 1 媒介选择 2软性新闻主题 3媒介组合 4投放频率 5费用估算

商业项目战略合作框架协议

项目全程顾问咨询战略合作协议 甲方： 地址： 电话： 传真： 法定代表人： 乙方：成都伟盟企业管理咨询有限公司 地址：武侯区武阳大道三段5号城投下一站都市B座408 电话： 传真： 法定代表人： 甲乙双方秉承平等互惠，诚信合作，共同发展的原则，经友好协商，拟结成固定战略合作伙伴，实现强强联合，优势互补。共同促进四川汽车维修企业现代化建设，就市场拓展项目战略领域的合作关系达成共识，甲方愿与乙方结成战略合作伙伴，双方一致同意就通德品牌维修（连锁）企业运营模式打造等事宜开展全面长期战略合作，为此，双方共同达成本合作协议（以下简称“本协议”）。 一、合作宗旨 1、甲乙双方同意在满足各自战略发展理念的前提下，缔结战略合作关系，共同探索商业发展新模式，增强市场竞争能力。 2、甲乙双方各自利用自身资源，充分发挥自身优势，共同发展，建立战略性合作关系，互利共赢。 、双方同意在不违反商业运作规律的前提下，共享各自所掌握的市场竞争信息、商业资3． 源信息等。 4、本协议是双方战略合作的指导性文件，也是双方签订其他具体合作协议的基础。 二、合作目标 帮助甲方开拓新市场、打造强势企业品牌并对新兴项目进行全程策划，创新企业运营模式，进一步提升整体运营效率、降低运营成本，实现未来的市场扩张策略并获得市场份额，并且为双方合作创造更大的商业价值。 充分体现甲方在汽车维修企业管理以及高端车维修技术方面的优势，抢占市场、树立品牌 三、合作准则 为促进合作项目的开展，甲方和乙方将充分利用各自的资源、技能和经验方面的优势，为双方的合作项目提供充分的支持。 1、甲方通过自有资源运作项目，负责具体项目的选址及相关行政手续审批，并

某项目全程策划结构

XX项目全策划结构思路 一、宏观市场研究 I、区域现状及其趋势判断 1、宏观经济运行状况： （１）国内生产总值（2)固定资产投资总额(3)各产业比率、人口、收入(4）社会消费特征及恩格尔系数（5)宏观购房金融政策：货币政策、利率、房地产按揭政策(6)项目建设成本基础数据； 2、项目所在地政府相关的政策法规和城市发展方向: (1)东北区域经济政策改变(2)政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规(3）政府关于商品住宅、市政规划等开发的政策法规(４）通过城市规划、开发方向或政府扶持以确定城市发展方向，及其对项目正面或负面的影响。 II、项目用地周边环境分析 (1）项目土地性质调查：地理位置、地质地貌状况、土地面积及红线图、土地规划使用性质、七通一平现状(2）项目用地周边环境调查：地块周边的建筑物、绿化景观、自然景观、历史人文景观、环境污染状况（３)地块交通条件调查：地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划、项目的水、路、空交通状况、地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状(4）周边市政配套设施调查:购物场所、文化教育、医疗卫生、金融服务、邮政服务、娱乐、餐饮、运动、生活服务、娱乐休息设施、周边可能存在的对项目不利的干扰因素、历史人文区位影响(５)短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划。 ＩIＩ、项目所在地房地产市场总体供求现状： (1）所在地项目供给特征：数据及趋势、项目特征细分描述（如下新建在建项目信息)、从特征得到的借鉴和警惕、价格、热销户型等(2)项目所在地土地供应情况及其带来的潜在供应量(３)项目所在地的居民住宅现状：形态及比重（４）项目所在地市场板块的划分及其差异（5)项目所在地项目平均价格走势及市场价值发现。 供给调研所需数据资料内容： a、土地市场信息：区域特征、土地供给、购买方信息、政策法规变化、规划; b、新建在建项目信息：区位特征板块、项目特征（风格、户型结构、建筑结构、材料、 装修、楼间距、绿化率、电梯量、车位)、户型(面积大小、数量配比、客户群）、价 格(价格现状、价格走势、价格手段、层次朝向差价)、投资商、开发商、代理商、 承建商、物业管理、内部配套特征、周边配套信息。 c、显性消费者基本信息:客户群特征、购房目的、区位选择、房型选择、面积选择、总

商业地产之全程策划研究(经典)

商业地产之全程策划研究(经典) 前期：项目顾问 一. 市场调研： 1.区域状况调研： 1.1区域商业状况调研 1.2竞争者状况调研 1.3市民消费偏好调研（媒介偏好/消费习惯/消费承受力等）1.4区域经济状况评估 1.5消费者品牌认同调研 2.目标购买者调研 2.1消费群体细分，消费动机 2.2项目问题及机会调研 2.3购买能力调研 3.品牌供应商调研 3.1品牌类别细分 3.2品牌资料库建立 3.3项目问题及机会调研 3.4租金承受能力调研 二.项目定位 1.项目分析 1.1项目核心竞争力（卖点）分析 1.2竞争者比较分析（问题及机会） 2.项目定位 2.1项目品质功能定位 2.2品牌形象定位 3.目标客户（购买者及承租者） 4.业态组合及规划建议 5.卖场区域分割

三.基本VI（品牌视觉形象设计）

包括基本元素：名称/颜色/标准字/标签/吉祥物等 应用体系设计：招商手册/招商广告/销售手册/形象手册/名片/礼品/信笺/服装/店面形象等 四.招商策略 1.价格体系建立 2.公开活动及新闻配合 3.媒介策略 4.商业谈判或推介会 五.销售策略 1.价格体系建立 2.公开活动及新闻配合 3.媒介策略 4.商业谈判或推介会 费用预算及支付（另行协商） 中期：招商及销售代理 一般代理 A.服务内容包括：作为代理单位参与招商及销售。 B.佣金预算及支付 B1 铺位纯出租形式： 1至5年（含5年）的租约按1.5个月成交月租金的标准支付佣金； 5年以上的租约按2个月成交月租金的标准支付佣金； 10年以上的租约按4个月成交月租金的标准支付佣金； 如果租约达到20年按6个月成交月租金的标准支付佣金； 以上均按首年租为依据计算佣金。 B1.1 铺位出租形式的代理佣金支付方式： 中介成功客户支付首笔租金之日起计十个工作日内按B1中有关佣金计算标准支付相关铺位50%的代理佣金，在客户进场装修之日起计十个工作日内支付乙方相关铺位余下50%的代理佣金。 B2 以纯营业额抽成或保底租金与营业额抽成组合的形式进驻商业项目的，则我们将按下列方式计算应收取的佣金。

台项目全程策划案

目录 第一部分：项目分析 一、项目概况 二、项目的优劣势分析 （一）项目的优势分析 （二）项目的劣势分析 三、项目的SWOT分析及相应营销对策 （一）项目的SWOT矩阵分析 （二）相应营销对策 第二部分：项目定位 一、项目目标市场定位 二、项目目标客户群定位 三、项目物业形象定位 第一部分：项目分析 一、项目概况 观海台项目是由深圳中建（蛇口）发展有限公司出资兴建的商品住宅项目。现根据有关图文资料及实地调查结果整理其概况如下：观海台项目概况一览表

二、项目优劣势分析 （一）项目优势分析 依据项目现场和周边环境情况显示，本项目拥有自身的一些优势，具体而言，主要有以下几方面： 1、地处南山文化中心区，易受市场关注

南山商业文化中心区东区未来将建成21世纪最具现代化气息，深圳最大的纯滨海住宅区。项目位于南山商业文化中心区景观绝佳地段，优势不言而喻。随着南山区的发展、西部通道的建设，以及周边地区规划开发的不断完善，该区的升值潜力将日益显现。 2、濒临深圳湾，海景资源丰富 项目东面紧邻深圳湾，空气质素好，环境优美，永享无敌海景。是项目的独特优势和卖点。 3、高尚滨海大社区初具规模 项目周边已初具规模的知名楼盘有：蔚蓝海岸、招商海月、浪琴屿、蓝月湾畔、创世纪滨海花园、保利城、西海湾花园等。这些楼盘优质社区形象深入人心，在南山以至深圳都具有相当的知名度。高尚滨海社区已初具规模。这对二次置业者将产生极大的吸引力。 4、相对邻近楼盘，本项目的位置是社区组团内最好的 本项目东面与海相邻，北面与规划中的展览中心一路之隔。南面是安静的高尚住宅小区，道路通畅而不嘈杂，配套齐全而不靠近。视野开阔无遮挡。在社区组团内的位置优势非常明显。5、新古典建筑风格，半围合布局，庭院式组团，中式园林在片 区独树一帜 项目采用半围合式布局及庭院式组团，像一个巨大的四合院，营造了传统的亲和力和私家尊贵感觉。为住户提供了良好的

房地产项目全程策划30步骤

房地产项目全程策划30步骤 第一阶段项目市场调研与投资分析步骤1:项目所在地市场情况初步调查 【主要任务】从宏观上整体把握项目所在地房地产市场情况,从区域环境、区域房地产市场情况、项目所在地板块竞争项目分析,对项目情况作初步了解,为项目可行性研究提供依据。 阶段A:宏观环境分析 第一、区域环境。研究区域环境要注重这几个方面:区域概况、面积、人口、交通、通信、旅游等。 第二、经济环境。经济环境研究通常包含国民经济情况、财政收支、产业结构和主导产业、家庭收入和支出、消费结构和消费水平、对外贸易,以及经济发展规模、趋势、速度和效益等等。 第三、政策环境。即与地产市场相关的房改政策、房地产价格政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、税收政策等。 第四、行业环境。有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。 与此同时,在地产开发过程中,资本流动量、项目的分析和评估手段、投资价值与决策、交易规模和交易过程、货币信贷情况等方面也应该做出系统的研究。 阶段B:项目所在地房地产市场状况分析 第一、城市房地产市场发展描述。主要通过数据的统计,进而对供应量与需求量、价格走势进行客观、到位的描述。

第二、市场现状剖析。通常通过对比近3-5年的成交量、供应量及成交价格,结合当地居民的居住观念及开发商的开发模式,对当地市场现状进行深层次的剖析。 第三、未来走势预测。在现状剖析的基础上,就与项目相关的方面,如郊区住宅发展趋势等,做出预测(约3-5年)。 阶段C:项目所在地板块市场分析 第一、板块总体规划。主要包括其住宅规划、配套规划、道路规划、绿地规划等。 第二、板块功能定位。是CLD还是CBD等都是要加以区分的。 第三、板块开发动态。已建、在建和即将开发的项目都要有个全面、扼要的认识。 第四、板块物业价格水平分析。这是制订价格策略的基础,因此一定要搜集准确、全面的资料,并进行归类、分析。 阶段D:项目地块环境研究分析 地块环境研究报告一般的结构是:对开发地块周围1-2公里范围内,以及开发地块未来在城市发展走势中的地位研究分析。 第一、生活配套。主要包括交通状况、商业网点状况、休闲、体育场所、医疗、教育设施分布及未来发展预测 第二、交通状况。各种交通工具的通勤半径、停车设施状况研究、各种公路交通工具维修点状况 第三、周边景观。自然景观、历史人文景观等

项目建设全程策划方案

项目建设全程策划 方案

全程策划的建议 建设项目全方位(全程)策划是从项目用地的初始状态就导入的科学方法并结合房地产行业的运作流程,逐步完善而形成的理论体系,内容包括: ①项目投资策划 ②项目规划设计策划 ③项目质量工期策划 ④项目形象策划 ⑤项目推广策划 ⑥项目顾问、销售代理 ⑦项目服务策划 ⑧项目二次策划 研发中心建议,未雨绸缪,在莱西项目上作试点,试图将整个开发项目理念系统化,并加强成本控制,为以后的开发总结经验,提供依据。这个框架是研发中心借鉴理整其它公司开发项目的框架,可能个别地方不太适合或繁琐,在以后的工作中能够修正和调整完善,力争形成一个标准格式报告文件。 案头工作阶段 第一章”某项目”投资策划 第一节项目投资策划的含义 项目投资策划是房地产全方位策划关键的环节,这个过程操作好了,就意

味着项目成功了一半,在这个过程中多下些功夫,以后的开发经营中就能够未雨绸缪。经过对项目环境的综合考察和市场调研分析,以项目为核心,针对当前的经济环境、莱西房地产市场的供求状况、莱西同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析,再结合项目进行SWOT分析,在以上基础上,对项目进行系统准确的市场定位和项目价值发现分析,然后根据基本资料,对某项目进行定价模拟和投入产出分析,并就规避开发风险进行策略提示,并对开发节奏提出专业意见。 第二节某项目投资策划的具体内容 一、项目用地周边环境分析 1．项目土地性质调查 ·地理位置·地质地貌状况 ·土地面积及其红线图·七通一平现状 2．项目用地周边环境调查 ·地块周边的建筑物·绿化景观 ·自然景观·历史人文景观 ·环境污染状况 3．地块交通条件调查 ·地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划 ·项目对外水、陆、空交通状况 ·地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4．周边市政配套设施调查 ·购物场所·文化教育

戴德梁行商业项目全程策划内容要点模板

戴德梁行商业项目全程策划内容要点

戴德梁行商业项目全程策划内容要点 --Mall和物业管理咨询服务内容划分 方法: 我们会就以下4方面与当地管理团队协作收集市场资讯、策划所须的开业前与咨询服务,并拟出所须工作计划、进度报告或讲解: Part 1-业态规划Trade mix planning/店铺划分Shop lots sizing 1.1调查市场现状／进行市场分析1.2市场优劣势／市场战略分析1.3竞争对手分析1.4 商场定位1.5 商场总面积建意1.6 业态规划1.7 租户选配1.8 店铺划分 为了达致最高和最好的概念, 需要全面的研究调查: 1.. 市场类层资料主要住宅密集区, 办公室/酒店职员的数量/类型, 旅客与暂时寄住的访客, 外地访客的数量, 住宅/外劳密集区和其它

尚未开发的零售与服务类层 2.. 竞争数据当前市面上所供应的, 包括所提供的服务和商场与零售业的建筑特色 - 租户清空存货- 当前零售、饮食、娱乐和休闲中心的表现- 计划和拟议中的直接和非直接竞争的扩建和新建筑 3. 当前建筑表现的数字- 租金, 服务费, 租用率- 物业管理和服务的标准 4 目标场地分析- 舒适设施包括出口- 交通方便- 人潮流通- 周边用户- 环境问题- 停车(立即改进是可能的) 5. 业主的行销团队/代理(本地及国际)

- 招聘员工的水平- 行销陈述/员工专门技术的质量- 行销代理所承接的项目- 利益冲突- 已执行的市场研究资料可供参考(如果当前的数据资料不足, 超群可能会建议作补充研究) 目标物业的竞争对比- 零售- 办公室- 其它支援设备SWOT 分析 (弱点、优点、机遇、威胁) 加入顾问在中国或亚洲类似项目方面的专门知识, 判断以及经验- 物业(零售和办公室和设施) 物理属性和业主规定- 价格战略(不同的选择, 业主的财务目标) - 行销战略(代理, 示范单位, 直销, 战略联盟) - 促销(媒体, 杂志社与报馆的关系, 广告计划) 增值- 硬件(建筑和舒适设施) - 软件(新服务以吸引顾客, 制造不容易采用的竞争优势)

商业全程策划运营管理合作协议

商业全程策划运营管理合作协议 甲方: 合浦隆鑫房地产开发有限公司 乙方: 北海市明尚广告传媒有限公司 甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，在平等互利的原则下，经双方友好协商，就甲方位于合浦隆鑫国际商业广场（以下简称：本项目）引进乙方商业管理团队，通过优势互补、强强联合的形式组建联合项目小组事宜达成共识，共同订立本协议。协议内容如下： 第一条：项目地址 北海市合浦县延安北路与东山一路交汇处隆鑫国际商业广场 第二条：经营场地 甲方项目1—8#楼负一层至三层（附楼层图），建筑面积约27000平方米，如经营场地面积增减，可由双方另行商定执行。 第三条：合作期限 2013年4月21日至2014年12月31日。采用分阶段实施工作的方式；合同期满后，经甲乙双方同意，可继续合作经营并签订新的合作协议。 第四条：合作方式与管理方式 委托全程策划独家招商运营管理 1、双方协商同意乙方为甲方提供商业管理的方式是：全程1+1驻场开店操作模式（乙方全程跟踪本项目进展）：以乙方的整体商业运作实力为支持，组成相应的专业管理技术团队，专职为本项目提供商业全程策划运营管理。乙方根据本项目开发工作流程派出一个专业开发商场的技术团队，对商场前期进行项目市场调查、项目规划、拟定主力商家租户、经营范围定位、经营风格定位、招商资源整合、制定运营方案、指示系统设计、经营比例分配、整合规划设计、人流动线设计、撰写管理手册、商场管理人员内训、确定招商政策、招商前期准备、培训方案制定、预定开业时间、广告推广方案、二次装潢标准、商户装修督导、开业庆典方案等。 2、项目开发过程中,在乙方负责正常的规划、招商、培训工作的基础上，由乙方根据项目为甲方自组管理团队进行专业技术指导及人员培训，培训出一批专业技术过硬的商场管理团队，便于商场今后的管理交接及日常管理工作。 3、乙方同意其专业管理技术团队及各级管理人员均在甲方的统一战略领导下工作，遵循积极、严谨、负责、效能的工作态度及管理原则。 第五条：工作内容及管理费用支付方式：