20140919_21世纪经济报道—房地产行业白银时代 调整或持续到2015年

21世纪经济报道—房地产行业白银时代调整或持续到2015年

2014-09-19

9月18日，国家统计局发布70个大中城市的房价数据，8月，新建住宅平均同比上涨0.54%，二手房住宅平均同比上涨0.11%。

也就是说，本轮房价接近跌回一年前，“按照目前的下调趋势，房价将在9月份跌回一年前”，中原地产首席分析师张大伟介绍。

以北京为例，目前二手房比去年同期仅上涨了0.4%。

在全联房地产商会创会会长聂梅生看来，房地产行业进入了2008年以来的最低点，“从投资、库存等多项数据判断，当前的房地产形势依然严峻，且该形势或将持续到2015年，更为悲观的估计是持续到2016年”。

2008年以来最低点

根据国家统计局的数据，8月，70个大中城市新建商品住宅价格下调的城市数量为68个，仅温州持平，厦门微涨。

而从平均房价指数变化来看，8月新建住宅平均跌幅达到1.15%，二手房住宅平均跌幅达到了0.8%，已经连续4个月下调。

“下调房价的城市数量68个，创造了历史记录；与此同时，跌幅也是历史上第一次如此之快，远远超过此前的预期。”张大伟说。

聂梅生表示参加过不少房企公司有关2014年市场的预判，以及公司2014年销售业绩的制定，目前来看，市场形势比很多公司的预期要差得多。

在此背景下，房企也进入全面入冬、取暖模式，购地更为谨慎，截至9月15日，20大标杆房企合计年内拿地仅1873亿，相比2013年同期的3698亿，减少了1825亿，同比减少幅度高达49%。

值得一提的是，北上广深四大一线城市已经连续2个月全线下跌。

8月，一线城市新建商品房环比降幅均超过1%，其中，北京环比下降1.2%，上海环比下降1.3%，广州环比下降1.3%，而深圳环比下降1.1%。

另外，二手房方面，北京环比下降0.9%，上海环比下降0.7%，广州是环比下降1.4%，深圳是下降0.5%。

“房价已经连续两个季度在负区，1-8月份比1-7月份还要负得更多，本来

是可以慢慢筑底，现在又下去了一点，同比来看，有一个跳崖式跌落。”聂梅生表示，另外，从房地产投资、景气数据等诸多数据来看，这也是2008年以来楼市的最低点。

地方面临压力

“房地产市场的本轮深度调整基本可以宣告黄金十年的结束，转而进入白银时代。”北京大岳咨询有限责任公司总经理金永祥介绍。

张大伟判断，需求购买力的透支、过度的房地产投资、较高的待售面积，以及较为谨慎的货币政策都预示着白银时代的楼市，短期内不具备大幅反弹的空间。

根据国家统计局此前发布的数据，8月，统计局公布的商品房待售面积56160万平方米，这一数据自2012年4月以来，已经连续29个月保持上涨。

与低点时(2012年3月全国商品房待售面积为30122万平方米)相比，最近两年多来，全国商品房待售面积增幅达到86.4%。

“待售面积非常高，当前市场和政策总的估计都判断，目前去库存化是需要时间的。”聂梅生也认为，本轮楼市调整最快将2015年结束。

张大伟也认为，本轮市场的调整周期将起码延续到2015年初。成交量有可能在4季度出现触底迹象。但价格从目前看，有可能到2015年一季度才出现明显的企稳。

在此背景下，地方政府也开始启动第二轮救市阶段。

根据21世纪经济报道记者的统计，近期，四川、福建、湖北等地发文，通过财政、税费补贴等形式刺激楼市。

更值得一提的是，诸如湖北、福建等地的救市文件涉及不少有关信贷方面的松绑内容，比如湖北救市文件要求下调首套房贷款利率的下限为基准利率的0.7倍。

“这很有意思，地方政府并无银行的管理权限，但依然发布要求银行降低贷款利率的文件。”张大伟说，这也能理解，一方面给市场信心、增加市场购房者救市预期；另一方面将稳增长的压力转移到银行，给银行施加压力。

从目前各地房地产降温的情况来看，张大伟判断，后期可能还会有10个以上省份发布目的为救市的省级房地产健康发展意见。

【财务报表】房地产企业年度财务报表分析(DOC 14页)

房地产企业年度财务报表分析(DOC 14页) 部门： xxx 时间： xxx 拟稿人：xxx 整理范文，仅供参考，勿作商业用途

房地产企业年度财务报表分析——以万科3年财务报表分析 学员姓名学号 入学时间年季 指导老师职称 试点学校

目录 摘要 (1) 一、绪论………………………………………………………………………… 1 二、我国房地产及万科企业股份有限公司概况……………………………… 1 （一）我国房地产业概况……………………………………………………… 2 （二）万科概况 (2) 三、财务分析…………………………………………………………………… 2 （一）企业资产总体情况分析………………………………………………… 3 （二）企业盈利能力 (5) （三）企业营运能力 (6) （四）企业偿债能力…………………………………………………………… 7 （五）企业现金流量…………………………………………………………… 8 四、利用杜邦分析法进行全面分析 (9) 五、结论 (10)

（一）万科的综合评价 (10) （二）万科存在的问题 (10) （三）对万科存在问题的一些建议 (10) （四）对房地产行业的启示 (11) 参考文献 (12)

房地产企业年度财务报表分析 ——以万科3年财务报表分析 【摘要】 进入二十一世纪以来，会计这门学科已经成为解读经济主题的“商业语言”，财务报表作为“商业语言”的重要载体，被众多的利益相关者关注和研究，在当今的经济社会中扮演着重要的角色。透过解读财务报表，相关利益者可以理解企业的真实业绩和运用情况，对企业在的行业中所处的竞争地位和发展方向进行定位，从而对公司的发展潜力和前进进行预测。本文基于整个房地产行业以万科为例从万科近三年来的资产负债表、利润表和现金流量表入手，进行分析，并计算相关的财务指标，对产万科的总资产情况、总资产变动情况、流动资产情况、营运能力、偿债能力进行分析，从而获知万科的经营业绩，评价万科的经营管理，并指出该公司存在的一些问题，从而并提出相应的建议，以供房地产管理层参考。 【关键词】 万科房地产财务报表分析 一、绪论 随着时代的进步和我国经济的发展，会计这门古老而又年轻的学科成为我们认识和读懂经济主体的“商业语言”，在现在的经济社会中发挥越来越重要的作用。财务会计报表是商业贸易的最终表达形式，它可以直观而全面的反映经济主体连续、系统及综合的经济往来，因此财务会计报表才会受到被利益相关者越来越多关注与重视。 财务报表反映的内容是高度概括的、浓缩的、抽象的数据，需要运用科学的方法进行分析，从而可以获知经济主体的真实业绩和财务状况，并且通过研究可以分析企业的竞争地位和发展潜力。因此，我们需要准确高效的解读财务报告，透过经济主体的财务报告获知数字里蕴含的经济意义。 我将通过对万科企业股份有限公司对外披露的财务报表，结合房地产经营实际现状，对万科的基本情况进行分析，还将纵向分析这三年中万科公司的资产负债表与利润表以及现金流量表，并剖析解读万科公司的财务指标，主要运用财务分析与杜邦分析法，分析万科公司的财务状况及经营成果，发现学习万科公司耀眼的经营战略并大胆猜测万科公司的可持续发展之路，但也要尝试发现万科公司可能存在的问题且想考相应的对策以供其他房地产行业领导管理层借鉴思考。

房地产行业万科恒大碧桂园对标分析报告书

范文范例指导学习 2017年房地产行业万科恒大碧桂园对标分析报告

2017年7月

目录 一、历史沿革 ............................................................................................ 1 1、万科：城市综合配套服务商 (1) 2、恒大集团：多元+规模+品牌 (1) 3、碧桂园：新型城镇化进程的身体力行者 (2) 二、销售篇 ................................................................................................ 3 1、销售成长性比较 (4) （1）销售规模 (4) （2）销售均价 (4) 2、销售区域结构比较 (5) （1）万科：区域优化和深耕 (6) （2）恒大：2013 年起向一二线城市转移 (7) （3）碧桂园：市场层面挖掘一二线城市潜力 (8) 3、销售产能比较 (9) （1）城市产能比较：深耕与纵深 (9) （2）单盘产能比较：开发规模的差异 (10) （3）可售资源比较：货值与推盘能力 (10) 三、布局篇 .............................................................................................. 12 1、扩张节奏比较 .. (12) （1）拿地规模 (12)

（3）扩张节奏感 (15) 2、单盘规模比较 (16) 3、扩张模式的特点 (17) （1）万科：聚焦核心城市，加码“轨道+物业”模式 (17) （2）恒大：转型核心城市，加码旧改市场 (21) （3）碧桂园：城市化进程的力行者 (23) 4、海外布局情况 (24) 四、业绩篇 .............................................................................................. 27 1、结算业绩比较 .. (27) （1）结算规模 (27) （2）结算均价 (28) 2、盈利质量比较 (29) （1）综合毛利率 (29) （2）命题一：一二线VS 三四线 (31) （3）命题二：大盘开发VS 中小盘开发 (32) （4）命题三：建安成本背后议价能力的博弈 (33) 3、净利润比较 (34) （1）永续债隐藏的利润 (35) 4、业绩确定性比较 (37) 五、效率篇 .............................................................................................. 381、管控费用率比较 . (38) （1）成本控制 (38)

谯闻东《白银时代下房地产企业政府公关关系维护新策略》

《白银时代下房地产企业政府公关关系维护新策略》 【课程价值】 1、从外部公共平台和内部公共关系两个方面全面了解房地产项目全程开发过程中的公共关系全景构建与维护，并掌握新进入城市后公共关系平台的快速构建与维护 2、掌握当前形势下的企业中高层的公关策略与技巧 【课程对象】 房地产开发企业总经理、主管副总、开发部负责人、报建专员、公共关系部相关人员 【课程大纲】 一、房地产项目全程开发过程中公共关系全景构建与维护 1、外部公共平台构建与维护全景图 （1）政府及各职能部门的公共关系 （各级政府、国土、规划、建委、房管、市政等） 示例：开发商可合理利用的核心职能单位的核心部门对应职级和人脉剖析（2）资金供给方的公共关系（银行、税务、基金、投资公司等） （3）项目各合作方的公共关系 （如拆迁单位、设计院、总包、监理、材料商、策划公司、传播媒体等） 2、内部公共关系的和谐与联动 （1）如何处理与集团本部的公共关系（业绩指标压力、内部快速通道等）

（2）督促与监控建立内部上下游部门间关系敏感点，促进各部门紧密配合（考虑因素：负责人间的关系监控；企业文化的渗入） 案例：上海某集团内部公共关系处理案例 二、新进入城市后公共关系平台的快速构建与维护 1、涉及项目前期的公共关系分析 企业前期拿地小组的合理“潜伏”及搭建公关平台“雏形” 案例：某标杆企业因公共关系判断误差导致投资失利的案例剖析；某集团前期拿地小组的公共关系搭建分析 2、结合企业体制，以点带面进行公关 （1）对外，重点突破一到两个核心部门或核心人物，“为我所用” （2）对内，为项目的启动猎取当地业界的“人脉高手” （3）快速搭建当地的报批报建与人脉资源对应图 三、当前形势下，企业中高层的公关策略与技巧 1、企业中高层日常工作中的重点公共关系关注面 （1）涉及能为项目博取各项优惠政策的方面 （如旧改办、政府配套费办、人防费办、缓交税收等部门） 涉及快速推进报批报建节点的部门 （3）涉及工程建设的安全进行，杜绝安全隐患的部门（如质量监测、安全监测等部门） （4）涉及维护企业口碑和形象的部门 （5）涉及保障顺利销售开盘的外围部门

蓝光地产唐登权：立足客户需求 突围白银时代

蓝光地产唐登权：立足客户需求突围"白银时代" 蓝光地产布局全国的步伐并未因地产“黄金时代”的远去而减缓。2013年4月，蓝光地产在青岛拿地，作为蓝光地产青岛公司的总经理，唐登权带领团队完成了蓝光地产布局山东区域的首个项目——蓝光coco蜜城。 “好房不贵”、“小户型、全功能、低总价”让青岛的刚需族真正认识了蓝光。尽管面对着市场的低迷和房企之间激烈的竞争，“初来乍到”的蓝光Coco蜜城仍然表现出不俗的销售成绩。青岛网上房地产的数据显示，今年5月份开盘当月，蓝光Coco蜜城即售出330余套。 “没有成功的企业，只有时代的企业”，对于海尔张瑞敏的这句话，唐登权一直十分认同。在他看来，无论市场情况如何，只有紧随时代、切合用户需求的产品才能生存。 蓝光地产唐登权:立足客户需求突围'白银时代' 剑指全国落子青岛 “蓝光地产在西南区域市场的老大，连续多年的排名四川省第一。”唐登权告诉新华房产记者，蓝光2013年以206亿的销售额，在全国房企中排名第28位，同时开始了迈向全国化的步伐。“集团制定了9年千亿的目标，布局以成都重庆昆明为核心的大西南区域；以北京、青岛为中心的环渤海区域；以及长三角区域、华中区域。” 从中国西南迈向东部沿海，蓝光地产的“逆市”扩张绝不会是无的放矢。“首先，我们集团对于青岛这个城市很认可，青岛是一个比较典型的人口导入型城市，具备长期发展的潜力”，唐登权介绍，通过对青岛的环境要素、产业结构、人口及家庭结构、人均可支配收入等多方面的系统研究，最终决定率先进军青岛。 不过，唐登权也坦言，进驻青岛面临着很大的挑战。“整个青岛市的竞争还是很激烈的，尤其李沧区。”目前，全国前20强的房企几乎都已经进入青岛市场，唐登权认为，这样的竞争也从侧面反映出了李沧市场的前景是很值得期待的。coco蜜城预计将会在年底清盘，蓝光地产下一步也将继续有项目落地青岛。“我们想在青岛做大做强，下一步集团将加大对青岛的投资”。 居住更是生活方式的交融 蓝光coco蜜城选址于李沧中部现代商贸区，紧邻虎山路小学，靠近李沧公园，周边配套趋成熟，距离地铁站步行只需7分钟。 据唐登权介绍，蓝光“coco系”产品定位在城市核心区，要求交通、医疗、教育各方面比较方便，主要面向刚需群体。青岛蓝光coco蜜城也基于这一定位，着力打造“城市青年生活体”。 “从目前的成交记录分析来看，蓝光Coco蜜城的业主大部分都是25—35岁的人群。而我们所谓的‘城市青年生活体’，就是针对这些受教育程度较高的年轻人群，通过完备的配套、人性化的服务，为他们提供一种轻松、闲适的生活方式。” 这种生活方式的体验则将通过接下来着手打造“耍街”展开。 “耍街”拟引进川菜、茶馆等具有四川特色的商业业态，将成都休闲惬意的生活方式引入岛城。 “大家工作都很辛苦，为事业、家庭而打拼。我们希望人们在事业打拼的时候能够有一个温馨的港湾，有一种可以放松、休闲的生活方式。这就是我们所倡导的coco生活方式。” 互联网思维模式助力“白银时代”突围 “现在讲究用户体验。”唐登权称，一直以来蓝光都是“把客户的需求放在第一位”的。

房地产企业并购重组实务深度剖析

房地产企业并购重组实务深度剖析 课程介绍 房地产行业已进入高投入、高风险的“白银时代”，其生存与竞争环境将日益恶劣。房企的并购重组，伴随着房企生存与发展的不同阶段但却是不可避免的必然选择。认识、掌握并善用房企的并购重组，以保障生存促进发展，是房企投资者、经营者不可推卸的责任，更是企业生存发展的关键。为此，在实操、研究的基础上设计本课程，通过理论阐述和案例剖析的结合，对房企的并购重组所涉重点内容及其关键操作实务，进行较为系统的、全面的、有重点的剖析与培训指引。 因时间关系，本培训将重点对“开房企成功并购实务剖析”和“房企有效债务重组操作剖析”两大部分进行剖析讲授。 课程大纲 第一章并购重组，企业生存发展的必然选择 第一节企业生命曲线与房企发展历程、现状及趋势 第二节知名房企并购与发展轨迹剖析 第三节房企债务危机下的重组选择与生存保障剖析 第二章房企并购概要综述 第一节企业并购的基本概念、内涵与分类 第二节房企并购的基本程序及要义 第三节房企并购的类别及特征 1、资产并购与股权并购 2、横向并购纵向并同与混合并购 3、承债并购与无负债并购 4、基金参与下的房企并购

5、上市房企并购与非上市房企并购 第三章房企成功并购操作实务剖析 第一节跳出房企并购的三大误区 1、跳出规模经济混同经济规模的误区 2、跳出资本运营代替生产经营的误区 3、跳出重视并购轻视重组的操作误区第二节遵循善用并购的基本原则 1、遵循善用并购中的效能目标原则 2、遵循善用并购中的资源匹配原则 3、遵循善用并购中的准确有度原则 4、遵循善用并购中的风控第一原则 5、遵循善用并购中的强化整合原则 第三节强化并购的系统策划与资源准备 1、强化并购中的系统策划 2、强化并购专业资源准备 3、强化并购计划营运准备 4、强化并购人力资源准备 5、强化并购财务资金准备 6、强化并购社会资源准备 第四节恪守并购的基本规程 1、掌握恪守并购的基本规程 2、恪守并购中的《意向书》规程 3、恪守并购中的审慎调研的规程 4、恪守并购中的谈判签约的规程 5、恪守并购中的交割整合的规程 6、恪守并购中的特殊操作的规程 第五节慎防并购中的隐性风险 1、慎防隐性违法违规风险 2、慎防隐性企业债务风险

房地产客户关系管理工作

房地产客户关系管理工作 内容摘要 房地产经济的持续黄金发展期似乎已经到了高峰，那么将来房地产市场的具体走向如何？房地产开发发展中的客户关系管理环节，此时此刻应充分考虑客户价值的挖掘以面对白银时代的市场现状；房地产客户关系管理，客户价值的深层次挖掘，以及房地产行业中论声不断的所谓产品、品牌及文化的关系应如何正确认识？对于今后一段时期内的房地产的持续健康发展有着指导性的意义和价值。 关键词： 房地产客户关系管理，产品、品牌、文化，客户价值，创新战略 前言： 客户服务中心或是客户关系中心是目前大多地产公司习惯的两种部门的称呼。其实有很多公司，对于客服工作依然是停留在仅仅作为售后服务的的认知阶段；这深层次上反映的是一个公司的战略眼光和长期可持续发展的布局高度不够的外 在表现。我们对于客服工作依然停留在“灭火”层次，客服工作者担当的仅仅只是“灭火员”的角色，如若“火灾”已然发生，损失已不可避免，这个时候“灭火员”即我们的客服工作者能做的只是尽量把损失降到最低，这时既要考虑到业主的切身感受，又要兼顾到公司的利益，在此两者之间找寻平衡点进行妥善解决处理。即便是经验丰富的“灭火员”出马依然是要面对损失，与业主、与公司都是客观存在的损失。这时“防火”显得尤为重要，只有防范在前，才能够规避损失，维护品牌形象等。这就需要客服工作必须改革创新，就要进行风险预控的前

置管理，需要凡事考虑在前、过程跟踪、积极整改、反馈沟通。房地产行业持续健康发展，就务必要从服务入手，从客户价值发现和挖掘入手，随着时代进步的节奏，一切落脚于服务，一切又源自于服务，服务体现价值，服务产生价值，服务创造能效。 一、目前房地产客户关系管理的现状 当下房地产市场仍然是如火如荼，尤其是在中国这个具有较大内需市场的氛围下，房地产市场对各类人才的需求也在急剧的扩张。但房地产客服线条工作思路的厘清及客服线条工作人员的素质存在良莠不齐的情况，单就对房地产客服线条工作的认识就不尽相同。 很多房地产业内人士，尤其是非客服线条工作的人士，往往对客服工作的理解很片面，很主观；认为客服工作就是售后的服务和支持。甚至很主观的认为客服工作就是善后，给销售善后，给工程善后，给设计善后……其实就是灭 火阶段，当投诉产生，或是群诉已经爆发之后，此时无论何种“消防人员”出现，不论其经历经验如何丰富，损失已是无法避免。 房地产行业之外的人士更是理解有误，甚至仅从字面意思去揣摩，认为客服工作就是接接电话，解释一下客户心中疑问，传达一下客户的内心想法而已。 另外还有一类是我们房地产客服线条的工作人士对自身工作的认识也不够清晰 明了，单纯的认为我们客服的工作就是搞好交付，处理业主投诉，定期、不定期开展客户会的活动以及满意度的回访调研等工作就可以了，只是粗放的去看待客

房地产合作开发10种模式

房地产合作开发10种模式 最近关于房企合作、出轨的新闻一直没有停过，不过在白银时代，单打独斗确实已经out 了。只有强强联合才能显著增强竞争能力，降低开发风险。正如佳兆业集团总裁金志刚所言，“有钱的出钱，有地的出地，有管理经验的出管理经验，这样企业才能继续维持、发展，在房地产后半场继续运作。” 明确合作策略，制定合作章程 在选择合作开发之前，房企务必要明确合作策略、制定合作规则，避免在合作过程中扯皮，钱没赚到，最后闹得不欢而散。比如当代置业与企业企业合作开发，就制定了自己的合作章程和合伙协议。其合作的基本要求如下： 而进行这种合作的理由和办法有以下三点： （1）角色交换就有一种制衡。一定是我操盘一个你操盘一个才比较和谐，一个合作就容易产生矛盾，双方老有不同意见啊，一旦有两次合作，双方就可以达成一个默契，谁操盘谁来决策，不为细节吵架。 （2）两个项目可以一起谈。谈判的过程，一般是两个合作项目同时谈，签一个战略框架协议，再签一个项目合作协议，两个项目的启动日期一次确定。 （3）也可以和供应商合作乃至跨行业合作。合作不仅仅限于开发商，可以和供应商比如总包商合作。总包入股就要垫资，垫资后承担一定的风险，工期、效率什么都上去了。跨行业合伙也有优势，比如当代和金融机构合伙，和一个做智慧社区的软件合伙，成立并购绿色产业基金，都可以发挥各自的专业优势。 选择合适的合作模式 合作开发的形式多种多样，每家房企都根据自身的需求选择其中一种或几种；不同的房企自身的优劣势不同，合作开发对它们各自的作用自然有所差异。 一、土地入股合作开发 以土地入股合作开发，这是目前主流的方式。该模式是A企出地，B企出资的合作模式。该模式需要注意的细节是：项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手续和各种证件许可。 同时，双方还需要到国土部门办理土地权属的变更手续，依法将该宗土地使用权按照合作开发协议约定分成比例变更登记到开发商的名下。 项目开发完成后，A企按照获得房屋的公允价值计算转让土地使用权营业税、土地增值税、印花税和企业所得税。B企按照分出的房屋公允价值计算销售不动产营业税、土地增值税、印花税和企业所得税并确定土地入账价值。

白银时代房地产企业成本管控思路转变的重要性研究

白银时代房地产企业成本管控思路转变的重要性研究 白银时代房地产企业成本管控思路转变的重要性研究 摘要：经济全球化的今天,随着我国社会的进步和经济的快速发展,人民的生活水平不断地得到提高,房地产企业已经成为了支撑我们国家国民经济的重要力量。但在地价高企、政府限售价、人力与材料成本上涨，同时客户对品质需求大升级、房地产企业利润率下滑的行业背景下，成本竞争成为房地产企业决战白银时代的重要致胜法宝。在这种情况下，成本管理新一轮的改进逐步涌现。本文提出了房地产企业在白银时代成本管控的一些改进的思路，如“模式创新”、“策划”、“精细化”等，希望能够供同行参考、借鉴。 关键词：白银时代；房地产企业；成本管控；思路转变；重要性 引言 成本管理历来都是房地产企业关注的重点，经过多年的发展，房地产企业的成本管理能力得到了显著提升，大部分房地产企业的成本实现了可知、可控的目标。在“房住不炒”的政策引导下 ,对房地产投机者的打击,及原材料、人工费等各方面成本逐年上升,加剧房地产行业越来越激烈的竞争,使房地产企业面临着巨大的压力。房地产企业若要想创造更多的效益,适销的房地产产品是必要的,黄金时代的成本管控思路已不能适应新时代背景下房地产企业的发展需求。如何在开发建设周期长、投资数额大、利润率相对低下的背景下,改变房地产企业成本控制和管理模式与思路,降低房地产企业的经营风险,显得尤为重要。 1成本管理模式创新 随着近几年“快周转”风行，房地产企业间的竞争逐步转向生态链的竞争，地产行业利润率下滑已成为不争的事实。从公开新闻数据可以看到，受国家限售价

政策及高地价竞争因素的影响，房地产行业标杆企业的利润率从10年前的20%左右，下降到了2021年的8%，降幅速度及百分比令从业人员瞠目结舌。 1.1影响因素 1.1.1 政府发布限售价、竞地价的政策，影响房企利润提升 从成都市2021年10住宅限购政策开始，直至2021年“5.15新政”（限购升级、摇号升级），政府不断出台限售、限购、限价、限贷和限商等方面的政策，宏观调控不断加码，政策压力越来越大。与此同时，成都各区不断有地王刷新楼面地价，在地价不断飙升的前提下，房企的利润空间进一步被压缩。由此，在土地成本不断上升，而房价却受到限制的态势下，要想提升利润，做好成本管控就极其重要。 1.1.2材料及施工成本逐年上升 受环保风暴潮影响，基建材料价格飙涨，比如2021年9月螺纹钢是2021年初的2倍；再如人工成本占建安成本的比例，也由2014年的25%左右上升至2021年的30%以上，体现在每平方米的施工成本在逐年上升。因此，如何做好履约过程中的成本管控，如何通过规模效应降低材料单价，加强现场管理避免变更，就成为成本管理的重中之重 1.1.3 客户对品质的重视增加了成本投入 众所周知，85、90后客户当前已成为购房消费主力，相较于60、70年代出生的购房者来说，这类客户变得更重视品质，包括质量品质、设计品质和配套品质等，他们的关注点已不仅局限于室内，而是涵盖公区、公区大堂、走道、车库和景观等多个空间。客户对住宅品质更高的追求，要求房地产企业进行深度的策划，并根据客户需求的变化适当调整成本投入和管控要点。

全民营销“攻陷”房地产

全民营销“攻陷”房地产 在房地产行业进入“白银时代”以来，房地产营销代理模式也随之发生了变化。为适应行业发展，各房企纷纷拿出看家本领，独辟蹊径，力争“逆市逢生”。“全民营销”概念一时间点燃了业界的激情，而各自的效果相去甚远。本文就为您盘点那些“陷入”全民营销的房企，以及全民营销时代的“新生儿”。 绿城：老板挂帅，金牌经纪人冲锋 2012年的杭州春寒料峭，绿城中国和他的掌舵人宋卫平面对着前所未有的危机。2011年12月，宋卫平在《自助者，天助》中悲怆地为全年定调：“力求生存”。当年春节后绿城开始行动，破釜沉舟撤销原有的营销管理中心，启动销售体制改革引入经纪人制度全员卖房，改坐销为行销，尽可能整合所有外部资源进行销售的方式，宋卫平本人也认领了3亿元的卖房任务，这也是中国房地产历史上首次老板也参与的“全民营销”。 一、1个月签约200位金牌经纪人 宋卫平主导的新销售模式，用一句话来概括就是，将过去坐等上门接待为主的被动销售，演变为主动出击找寻潜在客户的经纪人制度。一方面，将自己原先的销售人员赶出案

场，将其放到一个宏大的社会空间中去找寻客户；另一方面，借用社会上原先的二手中介的经纪人，从中面试、挑选出两三百优秀者，成为绿城的签约经纪人，帮绿城卖房子。 2012年2月17日，宋卫平亲自撰写的主题为“你若来了，便是春天”充满强烈感情诉求的招聘文案出街，绿城面向全国进行的“金牌经纪人”招聘正式开始。宋卫平称，签约经纪人的成交佣金将达到0.7%。一个月时间里，涵盖证券、汽车、银行等行业的200多名经纪人最终与绿城签约。 宋卫平寄予厚望的全民营销模式从一开始就伴随着尖 锐的质疑声，甚至在推行之初，绿城内部的人也无法理解。一位绿城项目的营销总监在受访时曾称，楼盘若没有对大势做出自己的研判并且对个案做出相对合理的策略的话，靠所谓的经纪人，就能卖掉房子？十足的理想主义……最终证明宋卫平这一次豪赌大获全胜，2012年上半年绿城累计取得销售金额约219.5亿元，超额完成任务。 二、开放房源，任何人都可以帮绿城卖房子 除了全民营销，绿城另一方面实施全员营销，即公司任何人只要能够促成交易，便可提取楼价的0.8%―1.5%的高额佣金，据称此比例为内地行业水平的2―3倍。宋卫平也亲自挂帅督导，成为绿城最卖力的销售员。 让许多开发商惊讶的是，这场销售改革下，所有的社会成员都可以帮绿城介绍客户，绿城给予丰厚的佣金，这和碧

房地产产业结构分析

中国房地产业市场分析报告 专业：金融三班 学生姓名：崔子轩 学号：15170346

中国房地产业市场分析报告 商学院2017级金融三班15170346 崔子轩 目录 概况 (1) 第一节历史 (2) 一、中国房地产业的发展阶段 (2) 二、供求关系 (5) 第二节产业结构 (8) 一、市场集中度 (8) 二、产品差异化程度 (10) 三、进入壁垒 (12) 第三节市场行为 (13) 一、价格行为 (13) 二、非价格行为 (13) 三、企业并购 (14) 第四节市场绩效 (14) 一、规模经济效率 (14) 二、资源配置效率 (15) 三、闲置面积 (15) 第五节公共政策 (16) 一、限购政策 (16) 二、价格管理 (16) 三、规范行业发展 (16)

概况 房地产业是指：以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。

第一节历史 一、中国房地产业的发展阶段 我国房地产市场相较于欧美、日本等发达国家起步较晚，但发展却很迅速。如果从1978年改革开放算起，房地产40年可以说经历了迅猛的起步和成长并逐步成熟。严格意义上，真正的房地产市场也就20年。房地产发展过程中就如同年轻人成长中必然经历的青春期一样，难免有躁动，有教训，但更有成长。 第一个阶段（1978-1979）：房地产概念萌芽 1978年之前，在高度集中的计划经济体制下，房地产在中国并未成为一个产业。国家经济发展的若干个“五年”计划中也从未出现“房地产”的发展规划与计划。 彼时，城市住房由国家统一建设，建好后按照不同标准对城市居民进行实物分配，住房是工作单位的员工福利之一，并没有形成房地产市场。在农村，由于中国实行包括土地制度、户籍制度、福利制度在内的城乡二元管理结构，农村的农民住房是以集体土地所有制的宅基地自建房为主。 可以明确的一点是，中国在1978年以前没有房地产业，直到上世纪80年代初，才出现房地产行业的萌芽。1978年，有人在城市住宅建设会议上就提示“解决住房问题能不能路子再宽些？”第二年，中国开始实行向居民全价售房试点。1990年，中国最早的住房公积金制度发轫于1990年的上海。 第二个阶段（1980-1987）：房地产诞生 进入1980年，再次为城镇居民购房发声，明确表态支持居民购买房屋、盖房。甚至提出“可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。”随后国家发布“准许私人建房、买房，准许私人拥有自己的住房”的通知，拉开了中国房改序幕。 1980年被称为中国房地产的元年，这一年国家把房子定义为商品。房改和土地改革同时被推动，中国房地产正式成为了一个产业。

2014年房地产市场回顾及2015年展望

2014年房地产市场回顾及2015年展望 摘要：2014年，全球经济缓慢复苏，不同国家之间的经济增长分化明显，中国经济也一改“高增长”的姿态，在“稳增长”和“调结构”指导方针下，固定资产投资大幅下滑、出口在全球需求衰退下处于弱势格局，加之消费不振，使得经济增速下滑压力较大，尤其是作为国民经济支柱产业之一的房地产行业进入调整期，各项指标增速出现明显放缓甚至下滑。一时间在经济迎来“新常态”背景下，房地产行业发展“拐点”已经到来，未来行业进入“白银时代”成为普遍共识。 行业迎“拐点”，“白银时代”大幕开启 2014年，全球经济缓慢复苏，不同国家之间的经济增长分化明显，中国经济也一改“高增长”的姿态，在“稳增长”和“调结构”指导方针下，固定资产投资大幅下滑、出口在全球需求衰退下处于弱势格局，加之消费不振，使得经济增速下滑压力较大，尤其是作为国民经济支柱产业之一的房地产行业进入调整期，各项指标增速出现明显放缓甚至下滑。一时间在经济迎来“新常态”背景下，房地产行业发展“拐点”已经到来，未来行业进入“白银时代”成为普遍共识。 2014年房地产行业回顾 一、主要指标维持低位，经济下行背景下房地产行业获益良多 2014年，虽然中国经济基本面没有发生大幅改变，但在经济增速换挡期、结构调整阵痛期和前期政策刺激消化期的“三期叠加”背景下，今年经济增速下行风险加大，稳增长压力巨大。前三个季度GDP同比增速分别放缓至7.3%、7.5%和7.3%，仅次于2009年一季度全球经济危机的低点。与此同时，固定资产投资同比增速由年初的17.7%下降至11月的15.8，房地产开发投资增速更是从19.8%逐月下滑至11.9%，并有继续下滑趋势。CPI、PPI等指标增速屡创新低，显示出国内外需求低迷，通胀率持续走低并面临通缩风险，投资、出口、消费等方面都说明经济增长动力不足，整体经济下行风险都进一步显现。 在这种情况下，中央政府先后出台了一些列“微刺激”、“稳增长”措施，一方面是基建投资的增加，尤其是在高铁、核电的投资大幅加大，一定程度上弥补了房地产开发投资下行对整体经济的冲击。另一方面，通过“定向降准”、“央五条”等鼓励金融机构继续支持居民购房需求，并于三季度末出台“9.30”房贷政策，松绑实行三年的“限贷”政策直接推动了房地产业快速筑底回稳，随之2年来首次不

2014年房地产市场总结分析及2015年展望(行业篇)

2014年房地产市场总结分析及2015年展望（行业篇） 行业迎“拐点”，“白银时代”大幕开启 2014年，全球经济缓慢复苏，不同国家之间的经济增长分化明显，中国经 济也一改“高增长”的姿态，在“稳增长”和“调结构”指导方针下，固定资产投资大幅下滑、出口在全球需求衰退下处于弱势格局，加之消费不振，使得经济增速下滑压力较大，尤其是作为国民经济支柱产业之一的房地产行业进入调整期，各项指标增速出现明显放缓甚至下滑。一时间在经济迎来“新常态”背景下，房地产行业发展“拐点”已经到来，未来行业进入“白银时代”成为普遍共识。 2014年回顾 一、主要指标维持低位，经济下行背景下房地产行业获益良多 2014年，虽然中国经济基本面没有发生大幅改变，但在经济增速换挡期、 结构调整阵痛期和前期政策刺激消化期的“三期叠加”背景下，今年经济增速下行风险加大，稳增长压力巨大。前三个季度GDP同比增速分别放缓至7.3%、7.5%和7.3%，仅次于2009年一季度全球经济危机的低点。与此同时，固定资产投资同比增速由年初的17.7%下降至11月的15.8，房地产开发投资增速更是从19.8%逐月下滑至11.9%，并有继续下滑趋势。CPI、PPI等指标增速屡创新低，显示出国内外需求低迷，通胀率持续走低并面临通缩风险，投资、出口、消费等方面都说明经济增长动力不足，整体经济下行风险都进一步显现。 在这种情况下，中央政府先后出台了一些列“微刺激”、“稳增长”措施，一方面是基建投资的增加，尤其是在高铁、核电的投资大幅加大，一定程度上弥补了房地产开发投资下行对整体经济的冲击。另一方面，通过“定向降准”、“央五条”等鼓励金融机构继续支持居民购房需求，并于三季度末出台“9.30”房贷政策，松绑实行三年的“限贷”政策直接推动了房地产业快速筑底回稳，随之2年来首次不对称降息又带来资金面宽松，也使房地产行业受益匪浅。一系列稳增长政策激励下，房地产开发投资增速下滑趋缓，新开面积降幅走势整体回稳态势，政府在稳经济增长的同时也促使房地产行业加速回暖并走出调整期。

2018中国房地产开发企业500强排行榜想进甲方,你得了解

2018中国房地产开发企业500强排行榜！想进甲方，你得了 解 排名：恒大蝉联榜首，十强房企稳定经过客观、公正、专业和科学的测评研究，2018中国房地产开发企业500强榜单前三强仍由恒大、碧桂园、万科占据。其中，恒大集团继续位列榜首，碧桂园、万科分列榜单第二、三位。保利、融创、绿地、中海、龙湖、华夏幸福和富力分列四到十位。与上一年的测评相比，十强房企除了个别名次调整，总体基本保持稳定。其中，融创借助其收并购优势、充足的可售货源、良好的项目品质位列榜单第五名，较上年上升了3个位次。在20强中，万科、碧桂园、保利、绿地、中国海外、龙湖、富力、华润、金地、世茂等10家企业连续10年排名进入前20，品牌实力保持强劲。从近十年500强测评活动来看，百强变动相对较大。其中，有25家企业连续10次进入百强；入百强次数达9次的企业数量为4家；入百强次数为8次的企业数量为8家；入百强次数为7、6、5、4、3、2次的企业数量分别为10、11、11、5、8、15家；另外有12家企业首进百强。市场：强者恒强，行业集中度持续提升2017年，500强房地产开发企业全年商品房销售面积总额达6.4亿平方米，同比增长22.3%，销售金额创下8.5万亿元的新高，同比增长34.7%；500强房企市场份额按面积和按金额分别

为37.56%和63.24%，分别较上年提升4.51和9.89个百分点。同时，年内千亿房企数量创下新高，达到17家。碧桂园、万科、恒大三家龙头房企全年业绩更是超过5000亿元，实现业绩大幅突破。测评报告指出，2017年，房地产行业集中程度进一步提高。前四大房地产开发企业销售金额占比从2012年的6.61%上升至2017年的14.56%。以销售金额计算的10强、20强、50强、100强房地产企业市场份额分别为24.05%、32.21%、45.29%和55.24%，分别较上年增长5.34、7.38、12.20和15.49个百分点，各梯队市场份额近年均基本呈现上升趋势，且呈现销售持续向龙头企业集中的态势，房地产行业集中程度正加速攀升。在龙头房企逆市上行、快速增长的同时，中小型房企依然举步维艰，成长空间及市场份额进一步被挤压，500强企业中销售份额小且呈现负增长的企业不在少数。可见，企业成长类型向两端聚集的趋势愈加明显，两极分化加剧，在可以预见的将来，将会有一部分竞争力薄弱的中小型房企被迫退出市场，而实力雄厚的大型房企将受益于行业整合，无论拿地、融资土、布局，都构筑了更高的安全边界，业绩有望得到进一步提升。随着行业野蛮成长时代的结束，房地产市场进入了强者恒强的王者时代。行业：整体增长乏力，多元化拓展渐成趋势从整个行业来看，2017年房地产持续承压，整体高速增长乏力。一方面，政府本轮调控的决心大，从供给和需求两侧入手双管齐下大力整