物业公司多种经营方案
物业公司多种经营方案
长期以来，公司作为专一从事居住物业管理的企业，一直被笼罩在亏损的阴影之中。因此，公司要想赢利，除扩大管理面积外，还应利用自身优势开展多种经营活动，以此弥补物业主业的不足。
当前，我公司就面临着亏损的尴尬境地。因此，积极开展多种经营，不断创新赢利模式，创造新的赢利点，增加经营收入，已经成为我公司继续发展壮大的首要任务。
物业项目作为业主的集中地，从理论上来说，是一个需求非常集中的天然市场。鲁班物业要想成为具有巨大经营潜力的公司，必须盘活业主的需求资源。经营思路要打破原来围绕“小区物业”转的传统做法，改为围绕“人的需求”转的做法。实际上，业主和使用人的需求就是我公司可经营的项目。
1.开展家政服务。许多小区的业主，因工作忙而无暇顾及家庭清洁，他们往往请家政公司的清洁工上门服务，这本是无可厚非。问题是，业主请家政公司的人员上门服务，无论是对业主，还是对小区管理和安全都不利：家政公司的清洁工上门，业主家里必须有人；而家政公司的人员进入小区，物业管理公司也保证不了安全。因此，我公司可根据业主的这一要求，提供有偿的家政服务，即能够保证业主人身和财产的安全，又能创造利润。
2.为业主开办代售飞机、车船票、旅游联系、订餐订宾馆、物流等业务。现在人们的生活，讲究凡事图方便，而我公司开展上述业务，就很好地迎合了业主，既满足了他们的需要，又得到了中介服务费，同时还融洽了业主与物业管理公司的关系。
3.开办电梯、园区等广告业务。许多商家在做宣传时，绝不仅仅只关注报刊和电视电台等新闻媒体，也将物业小区的电梯、园区等公共场所列为他们的选择目标。我公司可以经过业主委员会的同意，将电梯、小区院内显眼处用作商家张贴、悬挂广告宣传画和招牌的场所，并与业主委员会合理分配收入，每月也将会有一笔不菲的收入。
4、开办房屋中介业务。房屋出租、出卖，可以说是各小区都有的事，往往是业主想出租、出卖房屋而找不到租赁户、买方，而租房者、买方也因找不到房主而发愁。我公司可以为业主房屋出租提供中介服务，这样既方便了业主，又方便了租赁方，收费合理、服务方便，各方都能得到满意的结果。
5.家居装修装饰行业。随着我国城市化进程的加快，居民生活水平不断提高，家装行业发展迅猛，蕴藏着巨大的市场商机。物业管理行业与装修行业有着天然的紧密联系，参与这项服务有其天然的资源优势，我公司可采取投资成立家装公司或与家装公司合作两种方式进行经
营。
其实，我公司开展多种经营活动，并非只有上述几种类型，还可以根据自己的实际情况开展经营项目。
衣着方面：包括洗涤服装服务和裁剪、制作服装服务。
饮食方面：如餐馆店、快餐服务和音乐茶社、咖啡屋酒吧的便民服务。
购物方面：包括日用百货供应和副食供应。
金融方面：进行水、电、暖等方面的代收代缴工作。
无论是什么样的多种经营，都要遵循效用、方便、态度、满意的要求来进行展开，给业主最满意的服务、方便业主的生活，这是前提，对于有有偿及无偿也是要区分对待的，不要因是无偿服务就降低其服务的质量，探索更适应现代物业管理的信息化平台多种经营模式，充分利用信息化优势，去建立自己的经营模式。
一般情况下具有经营性的项目很多，主要有；
①衣着方面：包括洗涤服装服务和裁剪、制作服装服务。
②饮食方面：如餐馆店、快餐服务和音乐茶社、咖啡屋酒吧的便民服务。③家居方面：提供搬家、房屋装修、装满、房屋修缮等服务。
④教育方面：可合作开办幼儿园、托儿所、小学、中学、社区大学、老年大学。⑤娱乐方面：如成立棋牌社、读书社，举办影视、歌舞、健身活动等。⑥购物方面：包括日用百货供应和副食供应。⑦金融方面：引进各银行的分理处或信用社。
⑧经纪中介服务方面：如房屋出租、出卖中介，房屋评估、公证，开设保姆介绍所等等。
⑨广告业务方面：可利用小区的户外广告牌和小区的闭路电视进行广告宣传。
开展多种经营服务的要求
基本要求是高效、优质。具体有以下四方面要求：
①效用。这是用户对服务者的相应素质和使用价值的需求，它是由服务者的知识、技能或体力转化所带来的实际效果。
②方便。这是业主在讲究效用的同时对省力、省时、省麻烦服务的要求。③态度。这是用户对服务者行为方式上的需求。
④满意。这是用户对于效用、方便和态度的心理感受。
综合服务的方式
综合服务的方式由其内容所决定，主要有：
（l）常规性服务
这是综合服务的基本方式。它主要包括公共的、经常性的、全体业主认为必不可少的服务项目。它的服务范围，就是物业管理公司管理业务的范围。这部分服务是有偿的，但又是非盈利性的，带有社会公益的性质。
（2）委托性服务
这是具有委托代理性质的服务方式，是一种临时性的，不固定的、专项性的，住（用）户自愿选择的特约服务。
（3）无偿性服务
物业服务企业多种经营的方式
一、从经营原理的角度看，经营的目的是盈利，盈利的手段是整合利用各类资源。物业服务企业要实现多种经营方式，可以从自身现有的两种资源着手。
1．整合自身技术、技能资源，通过产业化发展获取利润。
为了避免物业服务企业利润的外溢和流失，有实力、有条件的物业服务企业可以成立电梯维保机构、清洁服务机构、绿化服务机构、机电管理机构等专业服务机构。这些专业服务机构一方面承包自己公司的服务外包业务，另一方面，合法参与专业市场竞争，外拓专业服务市场，为企业获得更多利润。不少早期大型物业服务企业都采取了这种盈利模式。
同样，物业服务企业可以利用自身的资源优势，向房地产业产业链条的上游和下游延伸业务，从而达到整合经营、获取利润的目的。例如许多物业服务企业在地产策划代理、物业租赁销售，甚至土地测量、地价评估、地产开发、园林施工、建筑监理等产业链条环节都有所作为。2．利用所服务楼宇及业主资源，获取附加利润。
物业服务企业由于服务于物业项目而具有独特的社区经营资源。其多种经营便可以利用这些资源，开展多种社区经营活动，为企业获取附加利润。如很多物业服务企业引入家电维修机构、家政服务机构、垃圾回收机构等社会服务机构，以管理处为中心，在这个社区平台上，从这些服务机构的整合和经营中获取利润。
富有新意的是，笔者曾听闻深圳某物业服务企业，利用自己平时工作中所掌握的业主资料，开展了婚介和旅游“业务”。他们联合旅行社精心设计旅游行程，邀请部分业主参加，在这个过程中成全了一些有缘之人，也服务了业主、获取了利润。
二、针对不同业态形式的物业来讲，业主和商户的需求以及所拥有的资源也不尽相同，所以，对于不同种类的物业，物业服务企业可以选择不同的方式进行经营。
对酒店和写字楼，除了开展优质的物业服务，亦可从事与物业管理本身没有直接关联的其他产业的经营，如餐饮经营、超市经营、股票投资、置业投资等等。另外，物业本身也需要一些诸如电话、卫星会议、商务活动策划等专业化商务服务，这无疑也是物业服务公司可以开拓的利润点。这也符合物业服务企业的产业化发展趋势，同时还可以促进物业服务企业与国际接轨的进程。
在进行商业物业的管理和服务中，物业服务企业还可以为饮食区、娱乐区、超级市场、商店等配套设施提供一些委托、代办服务，以获取利润。
当然，产业化的经营，对企业提出了更高的要求，唯其提高自身的专业科技水平，改善服务态度，才能获利，同时得到业主（商户）的肯定，实现名利双收。
三、从具体项目上讲，物业服务企业的经营方式大致有以下几类：
商业餐饮类——便利店、药店、照片冲洗、小超市、菜场、茶室、特色餐馆、咖啡厅；
生活服务类——干洗店、服装加工点、美容美发、代聘家教、洗车、食品配送等；
文化娱乐类——书店、音像店、报刊亭、打字复印、健身房、活动室；
医疗教育类——社区医疗门诊、幼儿园、老年学校、托儿所；
商务类——商务中心，代购车、船、机票，代办住户委托事项；
房地产中介类——代办房屋买卖、转让、租赁业务，室内装饰、装修；
家政类——代请保姆、看护病人、订送报纸、上门清洁、代理购物；
金融类——与有关部门合作开办银行分理处；
环保物资回收类——物资回收站、旧报纸书刊回收销售。
在项目的选择和组合上，物业服务企业需根据自身管理物业的特点和需求考虑，并且要遵循方便住户、用户满意、优质高效、企业盈利的原则
物业服务企业当前开展多种经营应优先选择的几种经营项目
1．家居装修装饰行业。
随着我国城市化进程的加快，居民生活水平不断提高，家装行业发展迅猛，蕴藏着巨大的市场商机。物业管理行业与装修行业有着天然的紧密联系，参与这项服务有其天然的资源优势，具体可采取投资成立家装公司或与家装公司合作的方式进行经营。
2．立体化停车场建设。
随着经济的发展，汽车进入家庭趋势明显，中国人多地少的客观条件，使“立体化”停车场成为朝阳产业，物业服务企业天然的拥有庞大的客户资源，易于介入，资源、收费相对有保障。
3．开发社区商业。
有专家提出，城市社区建设的加快，社区商业存在巨大的需求市场，但目前的社区商业配套不足，今后将会有其蓬勃发展的契机。因此，物业服务企业联合开发商，加大底商和街铺的建设，如社区购物中心、社区广场、邻里中心等，是今后物业管理中新的经营收入点。4．发展环保产业。
环保产业近年来受到国家大力扶持，也是与物业管理行业联系比较紧密的行业。在生态环境日益受到重视的今天，环保社区得到消费者的青睐。以收费的形式，建立区域性污水处理站，将污水处理后作为非饮用水循环使用，无疑是一个巨大的市场。同样可以建立区域性废旧家电电器回收中心、垃圾分类处理中心等，也可以实现社会效益和经济效益双丰收。5．组建区域性物流配送中心。
物流配送是生活现代化的一个重要标志，居民对这种服务需求也越来越大，物业服务企业只要在现有工作构架中增加几个环节，即可实现。
6．为社区提供信息服务。
在信息轰炸的时代，更多的商家希望进入社区进行面对面的产品宣传，尤其是家电、建筑装饰材料、生活用品等种类，物业服务企业参与为商家宣传的活动，能够更好地为住户提供便利，或者直接向业主提供其他各类生活服务信息，获取应得利益，何乐而不为？
7．走国际化道路，开展社区旅游服务。
社区旅游吸引着人们和境外游客的目光，社区观光游览、居民家中做客、品尝家常便饭、体验家庭生活（住宿）等方式中蕴藏着巨大商机。物业服务企业完全可以和旅行社合作，组织游客到社区参观或做客，使业主、游客和自身企业各自取得收益。同时，也可以和旅行社合作，组织本社区居民到其他地方旅游，并从中赚取一定的利润.
物业管理企业开展多种经营活动，并非只有上述几种类型，不同的物业管理企业，可根据自己的实际情况开展经营项目，笔者下面提出几点建议，仅供同行参考：
1. 开展各项娱乐活动业务。如今，许多业主因提前退休或其他原因在家休息，经常去茶馆、
棋馆、牌馆、麻将馆与朋友聊天、奕棋、打牌搓麻将，以消磨时光。由于许多小区没有这些娱乐场所，业主只好到公园等地去消闲，既不方便又耽搁了时间。假如物业管理公司能够利用小区空地、空房开展茶馆、棋馆、牌馆和麻将馆等业务，为业主尽可能地提供娱乐方便，不但业主没意见，物业管理公司也能增加收益。
2. 开办电梯、房顶等广告业务。许多商家在做宣传时，绝不仅仅只关注报刊和电视电台等新闻媒体，也将物业小区的电梯、房顶等公共场所列为他们的选择目标。物业管理公司假如经过业主委员会的同意，能够将电梯、房顶和小区显眼处用作商家张贴、悬挂广告宣传画和招牌的场所，并与业主委员会合理分配收入，每月也将会有一笔不菲的收入。
3. 开办书画、作文、英语、数理化、舞蹈培训班业务。物业管理公司利用暑假和寒假期间，聘请社会上有一定影响和水平的老师，在小区里开办书画、作文、英语、数理化、舞蹈培训班，为业主提供一个方便优质的学习环境，让儿童“足不出区”就能够参加培训、学习。据笔者了解，在许多高档小区里，业主对这方面的要求是比较强烈的。假如物业管理公司能够开办书画、作文、英语、数理化、舞蹈培训班业务，也是好处多多。
4. 开办房屋中介业务。房屋出租，可以说是各小区都有的事，往往是业主想出租房屋而找不到租赁户，而租房者也因找不到房主而发愁。假如物业管理企业能够为业主房屋出租提供中介服务，就能够解决这一矛盾。这样既方便了业主，又方便了租赁方，假如收费合理、服务方便，各方都能得到满足的结果。
5. 开办代理接送小区儿童上学和放学业务。现在许多业主工作都很忙，往往为小孩上学放学回家没人接送而苦恼，请专职保姆费用太高，一般家庭难以承受；不请保姆，孩子无人接送又不安全。假如物业管理公司能够利用优势，开办代理接送孩子的业务，想必会有很好的效果。对经营收益与业委会如何分成的思考
物业管理公司开展多种经营，其中有许多项目涉及到利用业主的物业空间，这就产生了物业管理公司与业主或者业委会怎样分成的问题，笔者就此谈谈自己的思考：
其一，物业管理公司假如开展各项娱乐活动，电梯、房顶等广告，书画、作文、英语、数理化、舞蹈培训班等业务，自然就牵连到业主的利益，因为开展业务的场地是业主的，物业管理公司只提供了服务和管理，所以开展这些业务的收入，应该与之分成，至于[FS:PAGE]比例是多少，理应由物业管理公司与业委会商量而定。假如物业管理公司想吃“独食”，或者业主（业委会）过分强调自己的利益而不考虑物业管理公司的利益，最终“受伤”的将是双方。其二，物业管理公司假如开办房屋中介、委托代理接送小区儿童上学和放学等业务，不涉及业主的利益，不占用业主的场地，开展起来效益应该更好。尽管如此，物业管理公司还是应
该从该收入中，适当拨款给业委会开展自身活动，这样才有利于物业管理公司与业委会的和谐相处，有利于小区大家庭的和谐
物业经营的基本思路
物业经营的基本思路 一、转变经营观念，创新经营模式 国际经验表明：欧美发达国家物业服务企业的大部分收入来自于物业服务费以外的经营性服务收入。在美国，物业管理的宗旨是使物业拥有最高的价值、最高的租金，即物业保值、增值，属于典型的资产管理理念。美国注册物业经理的职责也首先要求保障管辖物业的租售，充分发挥物业资产的经济效益，并在此基础上做好物业维护工作。欧美物业服务企业大多把物业管理与经营出租、代理买卖整合在一起，为客户提供租赁、估价、交易、咨询、维护等服务，而且人员精干，管理与作业分离，没有我国“大而全”或“小而全”的大包大揽模式。而我国物业服务企业的收入大部分来自于“四保”(保安、保洁、保绿、保修)等传统的基础性服务收入。近年来，在我国内地迅猛拓展业务的外资物业服务企业，无论是戴德梁行、仲量联行还是世邦魏理仕，无一例外都以房地产综合服务的优势占领市场，都以提供物业经营和物业管理综合服务为特色，寓经营于管理服务之中，体现出卓越的专业水准和市场竞争实力。中国物业管理协会会长谢家瑾在南宁中物协理事会上指出，物业服务企业要发挥物业管理的边际效应，增加多种经营收入，要充分利用物业管理区域内多种资源挖掘边际效益，创造商业价值，改善行业生存状态，要从直接从事低附加值的基础管理服务向承担高附加值的资产管理服务转变。 二、整合经营资源，提升经营效益 目前，在住宅类物业暂时无法扭转低收费标准和低收费率的情况下，企业如何整合利用物业管理区域内的各种资源，挖掘边际效益，创造商业价值，是住宅类物业服务企业的一条重要出路。 1．积极储备物业经营资源 拥有经营资源是开展物业经营的前提条件，但经营业主共用资源必须经业主同意，否则就是侵权行为，且收入的大部分依法将归业主所有，物业服务企业得益不大。因此，物业服务企业有权自由处置和经营的物业资源才能带来最大的收益。物业服务企业也应尽可能尝试通过如下途径储备可以自主经营的物业资源：(1)向发展商争取。依照行业惯例，物业服务企业可以在合同中约定由开发建设单位低价提供一定的商业用房给物业服务企业，或者在合同中约定停车场、会所、游泳池、网球场等设施的经营收益划归物业服务企业所有，以弥补前期物业管理的投入或者充抵部分开办费用。 (2)租用商业网点。如发展商不提供低价商业用房，物业服务企业可以租用部分商业用房进行经营，这样可以规避物业服务企业的投资风险及因业主不再续签合约导致的续期经营风险。(3)在前期物业管理阶段预留物业服务企业在接管验收物业之后可供开发利用的物业资源。 2．以物业本体为中心开展多种经营 这类经营活动是对住宅小区物业管理主业的有益辅助和补充。在物业管理区域内，由于物业服务企业占有经营条件的先天优势，又存在刚性的市场需求，所以如果经营得当，可以获得令人满意的经济回报。物业服务企业要在如何有效进行业主需求分析、拓展潜在服务空间、探索高端经营项目上多下功夫。一般认为，除地产中介类项目外，物业服务企业不宜过多地直接经营具体项目，而是采用合作方式与相关服务企业结成利益共同体收取管理费用的合作模式。 3．开展社区专项经营 专项经营往往是以较大投资为基础的系统性经营活动，具有代表性的此类经营活动有：开办幼儿园、中小学校；经营性场所，如餐厅、酒楼、超市、网吧等；会所及康体娱乐设施；装饰装修公司；搬家公司；礼仪服务公司等。一般来说，专项经营的风险和收益都较大。企业应根据物业项目的实际情况和业主的需求开展服务，满足业主的不同需求。事实上，专项服务给物业服务企业整体上带来更广阔的发展空间。但是物业经营首先要保证物业管理日常工作的正常运行，专项经营不能离开这个大前提。其次，经营收益与经营风险的对比也是值得深思的问题。最后，员工的能力和专业素质能否胜任也是需要重点考虑的问题。所以开展专项经营之前首先要进行规范细致的可行性分析，制定资金筹措方案和进行经营管理方案论证。为了防范风险，专项经营项目主要围绕所管辖的社区物业开展，而且少数大企业才有条件实施这种一业为主、多元经营的企业发展战略。显然，这种经营模式的优势在于通过延伸产业链条，培育新的经济增长点，实现了企业经营的规模效益，增强了物业服务企业的发展后劲。 4．利用品牌优势实施资本运作
物业管理服务内容及标准
物业管理服务内容及标准 （一）前期物业管理服务内容 前期介入和物业接管验收是维护广大业主及物业使用人合法权益，保障其利益的重要环节，也是搞好今后物管工作的前提条件。 1、项目设计方案的建议； 2、施工工程的跟进及发现问题的建议并督促整改； 3、参与单项工程的甲乙方交接验收； 4、参与整体工程的甲乙方交接验收； 5、行物业的接管验收及问题的整改、督促； 6、接受业主入住前的相关咨询； 7、供业主入住前的上门服务。 （二）、业主入住管理 1、办理业主入住及接房的相关手续； 2、对业主及物业使用人的二次装修进行管理。 （三）、后续物业管理服务内容 1、公共性服务 公共性服务提供常规性服务，是为了维护物业的整洁、环境的美化、业户的生活方便而提供不可少的、经常性的服务项目： （1）、清洁卫生管理； （2）、绿化日常维护管理； （3）、治安管理； （4）、共用蓄水池的维护管理； （5）、水电管理； （6）、排污设施管理； （7）、道路维修管理； （8）、房屋共用部位的日常养护维修； （9）、物业档案资料管理； （10）、车辆停放及交通秩序管理； （11）、安排社区文化活动，协助政府宣传教育；
（12）、代收代交水电气费； （13）、根据需要增设的其他服务项目。 2、特约性服务 特约性服务指提供公共性服务以外的，为满足业户的个别需求，受其委托而提供的服务 （1）、家居设施维修 包括：维修户内供用电设备、家具及门窗维修、厨具及卫生洁具维修、给、排水系统的维修、家电维修、冷气机月保等。 （2）、家居清洁服务 包括：地板打腊、抛光、清洁家私、玻璃、灯饰等。 （3）、家居杀虫服务 包括：白蚁防治、灭蚊、灭鼠、灭蟑等。 （4）、家政服务 包括：提供代客订票、送餐服务、室内装修设计、布艺设计、绿化设计、保险咨询、法律咨询、私人健康护理、私人管家、秘书、保卫、汽车美容等。 （5）、租赁服务 包括：物业出租、转让、市场调查、物业估价等。 （二）、物业管理服务质量标准 1、房屋管理与维修 （1）、房屋完好率达到底90%以上，楼宇外观美观、整洁，无改变使用功能，无违反规划乱搭建现象。 （2）、房屋零修及时率达到95%以上，水电、电梯等设施随报随修，房屋土建方面的问题接报后三天内完成，零修合格率达98%以上。 （3）、实行代收代缴各项公用事业费及水电气费，收缴率达到90%以上。 （二）、物业管理服务质量标准 1、房屋管理与维修 （1）、房屋完好率达到底90%以上，楼宇外观美观、整洁，无改变使用功能，无违反规划乱搭建现象。 （2）、房屋零修及时率达到95%以上，水电、电梯等设施随报随修，房屋土建方面的问题接报后三天内完成，零修合格率达98%以上。 （3）、实行代收代缴各项公用事业费及水电气费，收缴率达到90%以上。
万科物业管理服务方案说明
物业项目服务方案策划 姓名： 学号： 专业
金隅万科城物业管理服务方案 基本信息 物业类型：住宅,普通住宅建筑类别：板楼所在区域：昌平昌平县城楼盘地址：八达岭高速13B出口向东800米容积率：2.90 绿化率：30% 物业费：2.40元/平方米·月车位信息：1：0.5 物业公司：北京万科物业有限公司开发商：北京金隅万科房地产开发有限公司占地面积：199877平方米建筑面积：615418平方米 楼盘介绍 金隅万科城由北京金隅万科房地产开发有限公司开发建设，是由北京金隅嘉业房地产开发有限公司和北京万科企业有限公司在昌平联手打造的大型社区。金隅万科城项目位于北京市昌平城区内，原北京第二毛纺厂位置。项目所处区域包括的市政道路有八达岭高速、永安路、创新路、南环路、振兴路等，交通条件良好。从北京市区通往项目的公交车有345、345快、919快、919支3、925区、919支1、919区等，345快每隔1分钟发车一班，高速直达。昌平城区内有491、492、21、376路等直达本项目，21路从城铁龙泽站直达本项目。项目处于昌平城区内的繁华地块，紧邻商业中心，区域发展成熟、配套非常完善。项目遵循新都市主义原则设计，倡导社区与自然的融合渗透，营造充满阳光和绿色的现代社区。在规划上充分利用场地的限高要求，通过现代的规划理念和手法来构建高规格的理想化人居空间，将成为地标性的建筑综合体，树立起昌平的城市新形象。杜绝雷同、标准化的社区环境，创造丰富动人的生活场景，个性化空间，为客户量身定做现代化的宜居社区。项目一期建筑主要以高层住宅为主，结合多层住宅围合成层次丰富的院落空间。各院落之间设立了围墙和绿篱，对近距离的视线进行遮挡，既提高了居住环境的私密性，又避免了简单重复中形成的单调气氛。 周边配套设施 中小学：昌平区六街小学、昌平区三街小学、昌盛园小学、昌平区城关小学；昌平区第一中学、昌平区第二中学、昌平区第五中学、昌平实验中学大学：中国政法大学、石油大学、北京化工大学等多所名牌院校综合商场：新世纪商城、世纪联华超市、阳光百货、国泰商厦等银行：中国银行，农业银行，建设银行，工商银行等医院：昌平区中医医院、昌平区区医院、昌平区妇幼保健院。 楼层状况 一期共有7栋住宅楼，共计1548户。分别为：1-1#楼28层，1-2#楼9层，1-3#楼28层，1-4#楼28层，1-5#楼28层，1-6#楼22层，1-7#楼21层。其中1-1#、1-3#、1-4#、1-5#各为3个单元，1-6#、1-7#各为2个单元。 1.4项目特点
物业管理工作方法思路
新建楼盘物业管理工作计划思路 依据集团的管理要求和物业管理运作需要，物业部将工作分为介入期管理、入住期管理（将验收好的房屋交给业主；二次装修管理、迎接业主迁入新居等）和常规管理三部分。按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理工作计划： <一>介入期 根据集团公司提供的项目施工进度表、销售进度表、入住计划安排，制定相应的前期介入工作计划，力求务实、高效，并有利于集团的销售服务。 1 （11）与集团公司协商确定管理处办公场所以及安防人员的宿舍、食堂等生活场所的配置，确定装修方案；人员配置、培训计划的制定与实施；（12）拟定物业管理服务工作各项流程及与业主相关的各类资料，并印刷装订成册（业主入伙时发放给业主）。 （13）针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。 2、开展业主服务需求调查
积极参与集团公司开展的业主联谊活动，集中收集了解业主反馈的信息，在销售部帮助下，在入住前开展业主需求调查，以求了解业主的年龄结构、文化层次、兴趣爱好及各类服务需求，通过分析，确定管理服务标准及各项服务收费标准，使今后的物业管理服务工作更加贴近业主。 3、按规范实施接管验收 充分利用前期介入取得的各类资料和数据，以及对大儒世家物业的了解，本着“对业主负责，对集团负责”的宗旨，对大儒世家进行严格、细致、全面的接管验收。 4、介入期管理工作计划表 <二>入住Array期 1、高效便利办好入住 入伙期是物业管理工作关键的一个环节，同时也是物业管理人展示自身形象，打开工作局面，为今后物业管理服务工作奠定良好基础的一个契机，为此做好如下几项工作： （1）与销售部配合，告知业主详细的入伙流程、各项手续办理办法以及应收的有关费用，以便业主事前做好准备； （2）销售部应合理安排业主的入伙时期，加强节假日的入伙办理；入住服务；
物业管理日常工作服务内容
(一)日常管理工作 1、日常管理工作的内容 （1）物业管理区的安全保卫、清洁、绿化及消防; （2）房屋及建筑的公共部分、机电设备、公共配套设施的维修、管理; （3）住户装修管理； （4）车辆管理； （5）客户档案管理； 2、安全保卫 （1）向当地有关部门了解物业管理区可能存在的治安问题，制定治安案件 发生率控制标准； （2）制定物业管理区治安管理条例，保安员岗位职责及保安工作作业流程； 3、清洁绿化 （1）根据物业管理区的房屋、公共场所及配套设备的特点、制定清洁保洁率； （2）制定物业管理区清洁卫主管理条例、保洁员岗位职责及保洁工作作业流程； （3）制定物业管理区绿化完好率标准及绿化管理规定； （4）明确绿化人员的管理规定、岗位职责及作业流程； 4、消防 （1）向当地有关部门了解物业管理区可能存在的消防隐患、制定消防设备、设备完善率及火灾发生控制率的标准； （2）制定物业管理区消防管理条例及消防工作内容、明确责任人； （3）制定消防设备、设备的管理、维护、使用规定及作业流程、确保消防系统符合国家规定要求；
5、水、电设备的管理、维护 （1）了解有关水、电设备可能出现的问题或存在的事故隐患，制定水、电设备的故障率、维修及时率和合格率控制标准； （2）制定水、电设备的使用和维护条例及作业流程，以保证其达到应有的性能标准； （3）制定水、电设备维护人员的管理规定及岗位职责； 6、房屋及建筑公共部分、公共配套设施的维护、管理 （1）了解物业管理区内房屋及建筑公共部分、公共配套设施可能存在的问题及事故隐患率，制定相应的完好率、维修及时率及验收合格率指标； （2）制定房屋及建筑公共部分、公共配套设施的使用及管理规定； （3）制定房屋及公共配套设施维护人员的管理条例、岗位职责及作业流程； （4）业主自行出租的房屋或公共配套设施，物业管理公司必须要求业主按照当地政府的有关规定完善相应的手续，并制定对承租人的管理规定。 7、住户装修管理 （1）制定住户装修管理规定，明确装修范围、时间、垃圾的处理及装修人员的管理，完善装修申报手续； （2）建立装修检查监督制度，明确责任人，以确保房屋结构、小区消防、防盗安全及环境卫生不受影响； 8、车辆管理 （1）车辆管理包括机动车及非机动车的管理； （2）制定物业管理区内车辆的进出、停放和行驶的管理规定，明确责任 人的岗位职责及作业流程； （3）制定停车场、自行车棚的完好率、维修及时率和合格率标准。
物业公司开展多种经营构思
物业公司多种经营方案 般情况下具有经营性的项目很多，主要有; ①衣着方面：包括洗涤服装服务和裁剪、制作服装服务。 ②饮食方面：如餐馆店、快餐服务和音乐茶社、咖啡屋酒吧的便民服务。 ③家居方面：提供搬家、房屋装修、装满、房屋修缮等服务。 ④教育方面：可合作开办幼儿园、托儿所、小学、中学、社区大学、老年大学。⑤娱乐方面：如成立棋牌社、读书社，举办影视、歌舞、健身活动等。⑥购物方面：包括日用百货供应和副食供应。 ⑦金融方面：引进各银 行的分理处或信用社。 ⑧经纪中介服务方面：如房屋出租、出卖中介，房屋评估、公证，开设保姆介绍所等等。 ⑨广告业务方面：可利用小区的户外广告牌和小区的闭路电视进行广告宣传。 开展多种经营服务的要求 基本要求是高效、优质。具体有以下四方面要求: ①效用。这是用户对服务者的相应素质和使用价值的需求，它是由服务者的知识、技能或体力转化所带来的实际效果。 ②方便。这是业主在讲究效用的同时对省力、省时、省麻烦服务的要求。 ③态度。这是用户对服务者行为方式上的需求。 ④满意。这是用户对于效用、方便和态度的心理感受。 综合服务的方式 综合服务的方式由其内容所决定，主要有:
(I)常规性服务 这是综合服务的基本方式。它主要包括公共的、经常性的、全体业主认为必不可少的服务项目。它的服务范围，就是物业管理公司管理业务的范围。这部分服务是有偿的，但又是非盈利性的，带有社会公益的性质。 (2)委托性服务 这是具有委托代理性质的服务方式，是一种临时性的，不固定的、专项性的，住(用)户自愿选择的特约服务。 (3)无偿性服务 物业服务企业多种经营的方式 一、从经营原理的角度看，经营的目的是盈利，盈利的手段是整合利用各类资源。物业服务企业要实现多种经营方式，可以从自身现有的两种资源着手。 1 .整合自身技术、技能资源，通过产业化发展获取利润。 为了避免物业服务企业利润的外溢和流失，有实力、有条件的物业服务企业可以成立电梯维保机构、清洁服务机构、绿化服务机构、机电管理机构等专业服务机构。这些专业服务机构一方面承包自己公司的服务外包业务，另一方面，合法参与专业市场竞争，外拓专业服务市场，为企业获得更多利润。不少早期大型物业服务企业都采取了这种盈利模式。 同样，物业服务企业可以利用自身的资源优势，向房地产业产业链条的上游和下游延伸业务，从而达到整合经营、获取利润的目的。例如许多物业服务企业在地产策划代理、物业租赁销售，甚至土地测量、地价评估、地产开发、园林施工、建筑监理等产业链条环节都有所作为。 2.利用所服务楼宇及业主资源，获取附加利润。 物业服务企业由于服务于物业项目而具有独特的社区经营资源。其多种经营便可以利用这些资源，开展多种社区经营活动，为企业获取附加利润。如很多物业服务企业引入家电维修机构、家政服务机构、垃圾回收机构等社会服务机构，以管理处为中心，
物业管理服务方案提纲.doc
物业管理服务方案提纲1 学院物业管理服务方案提纲 一、学院物业管理服务背景 (一)、学院背景（物业公司通过对学院历史、文化等相关方面的了解， 制定出更加符合学院师生的物业管理服务方案） （二）、物业特点：（学校的物业管理既是最轻松也是最复杂，学院系别较多，各种专业设施设备也有诸多不同，物业公司必须制定出详尽的方案，才能真正做好一个大学的物业管理服务。） 1、注重学院形象。（物业公司应对教学楼等各种注意保修，以保持我院 形象） 2、把握功能特点。（根据各栋的不同利用方式，制定合理的安排管理， 提高资源利用率。） 3、整合技术资源。（学院物业管理项目众多，所以可以最理想的的技术 组织方式是以主干专业管理人员为核心组建服务中心，以外围技术组织为补充，强化专业管理水平，而且要保证外围技术力量全面性、及时性、经常性
的技术支持。） 4、注意特殊专业与建筑。（如物管专业，物业公司可与学院物管教研室 加强联系，以促进学院物管水平的提高并有利于加强学生对专业的了解与熟悉程度。如殡仪专业，物业公司在该系的管理应该从实际情况出发，制定合适的方案。如图书馆应注意防火防潮工作。） 二、学院物业的基本情况 （一）学校物业项目基本经济技术指标。（物业公司接管学院物业之后必须了解的情况要素） （二）物业的性质、类型、使用功能（民政学院作为一个大学，物业方面的设施设备肯定要多于小区，因此必须对学院各种设备设施要有相当的了解。尤其是以前未接触过的。） （三）物业项目内部情况以及相关地理情况（将学校的地理位置，周边地理环境摸清，更利于以后的长期管理。如我院的地形起伏较大，校园面积较大，树木较多，后山多墓地，清明扫墓必须严格巡逻。） （四）物业项目外部条件（学院交通位置等各种有利条件都必须了解好。） 三、物业管理的基本思路和绩效目标。 （一）物业公司根据学校的学期来制定与季节相对应的工作
物业管理服务方案提纲
长沙民政学院物业管理服务方案提纲 一、长沙民政学院物业管理服务背景 (一)、学院背景（物业公司通过对学院历史、文化等相关方面的了解， 制定出更加符合学院师生的物业管理服务方案） （二）、物业特点：（学校的物业管理既是最轻松也是最复杂，学院系别较多，各种专业设施设备也有诸多不同，物业公司必须制定出详尽的方案，才能真正做好一个大学的物业管理服务。） 1、注重学院形象。（物业公司应对教学楼等各种注意保修，以保持我院 形象） 2、把握功能特点。（根据各栋的不同利用方式，制定合理的安排管理， 提高资源利用率。） 3、整合技术资源。（学院物业管理项目众多，所以可以最理想的的技术 组织方式是以主干专业管理人员为核心组建服务中心，以外围技术组织为补充，强化专业管理水平，而且要保证外围技术力量全面性、及时性、经常性 的技术支持。） 4、注意特殊专业与建筑。（如物管专业，物业公司可与学院物管教研室 加强联系，以促进学院物管水平的提高并有利于加强学生对专业的了解与熟悉程度。如殡仪专业，物业公司在该系的管理应该从实际情况出发，制定合适的方案。如图书馆应注意防火防潮工作。） 二、学院物业的基本情况 （一）学校物业项目基本经济技术指标。（物业公司接管学院物业之后必须了解的情况要素） （二）物业的性质、类型、使用功能（民政学院作为一个大学，物业方面的设施设备肯定要多于小区，因此必须对学院各种设备设施要有相当的了解。尤其是以前未接触过的。） （三）物业项目内部情况以及相关地理情况（将学校的地理位置，周边地理环境摸清，更利于以后的长期管理。如我院的地形起伏较大，校园面积较大，树木较多，后山多墓地，清明扫墓必须严格巡逻。） （四）物业项目外部条件（学院交通位置等各种有利条件都必须了解好。）
物业公司经营方案
物业公司经营方案 一、公司的基本情况 大理鸿元物业管理有限公司是大理市工商行政管理局于2003年3月19日批准成立的，公司注册资本伍是万元，在册股东共两人，分别是：大理鸿元经贸有限公司，出资额为40万元，占公司注册资本的80﹪；大理鸿元房地产开发有限公司，出资额为10万元，占公司注册资本的20﹪；公司于2004年9月7日取得了大理州建设局颁发的物业管理叁级资质证书。于2003年12月通过了ISO9001：200国际质量认证。公司于2008年3月31日出资购买大理苍山感通山泉有限公司。公司成立以来，始终秉承“追求完美，真诚永远，业主至上，用心服务”的管理理念，先后管理了十个小区。其中自建小区五个：鸿元小区.鸿泰花园.泰兴鸿元商住楼，鸿诚广场，鸿鑫佳园。对外托管小区五个：兴隆园小区、茫涌小区.警苑一区，警苑二区、统计局宿舍，员工队伍从原来的十多个人逐渐发展壮大到现在的七十人。公司下设：总经理室、副总经理室、办公室、财务部、保安部、保洁绿化部八个部门。组织结构：总经理1人、副总经理1人、办公室主任1人、财务部出纳1人、工程部4人（经理1人.水电工3人）、小区管理处7人（其中主任6人.管理员兼保安元1人）、保安部39人（保安组长5人.副组长1人，保安员32人、门卫兼保安1人），保洁绿化部14人（保洁绿化工9人、
车棚管理员5人）。物管公司管理户数1639户，管理面积近170000平米。物业类别有住宅.别墅.商铺.仓库和停车场。公司通过近十年的管理服务，为所管理的小区创造了舒适.优美.整洁的生活环境，营造了多彩的社区文化生活，赢得了广大业主的良好口碑，在大理为物业管理企业中逐渐脱颖而出，公司始终一如既往的以优质的服务，用“爱心.细心.贴心”为所管理的小区业主创造温馨舒适.安全有序的居家生活环境，真心让每一位业主“放心、省心、开心”。 二、经营方案的制定和目标 从目前大理市物业企业来看，可分为两类：一类是自管型物业，是指房地产开发企业建成房屋后直接交由下属的物业管理企业管理，一类是自己单位自行组建的物业企业，另一类是托管型物业管理，，是指有一定社会影响力和实力的物业企业通过托管单位办公区.货改制企业的生活区提供物业服务的企业。就我们知道的大理州近72家物业企业中多数都存在经营亏损的情况，分析原因整个大理市目前物业企业物管费收费标准，都在执行，规矩发改委，建设部[2003]1864号《关于印发物业服务收费管理办法的通知》文件执行物业管理费的收取，标准多是0.35元/平米的政府指导价，虽然可执行市场调节价但基本都把费用调不上去，因为如果一旦某家物业企业将物业费提高，业主支持还好，如果不支持一旦反映到物价局，物业公司就会受到处罚，因为物价局只认同发改委文件价格标准，前期物业管理约定价格
写字楼物业管理服务内容一
写字楼物业管理服务容参考一、写字楼人员岗职责 1 . 写字楼服务部经理的岗职责(1 ) 对部门服务接待工作负责，组织实施各项重大活动。(2) 负责在职员工政治思想工作，培训教育本部门员工爱国、爱店，培训教育本部门员工树立“宾客至上”的经营思想，逐步提高服务质量，改善服务态度。(3) 负责贯彻和实施公司及各上级部门的各项指令和有关规定，负责传达下发的各种文件。(4) 负责制订和实施部门经营管理计划。(5) 负责制订、修订、实施部门各项岗位责任制。(6) 指导主管工作，下达管理任务。(7) 对部门发生的重大问题进行处理。(8) 每日主持召开有前台、楼层、公共区域、客户餐厅主管或领班参加的部门例会。(9) 负责处理客户投诉。(1 0) 负责解决客户提出的各种问题。(11 ) 负责处理客户的日常问题。(1 2) 负责和各有关业务部门往来协调、协商。(1 3) 负责上级部门要求的各种报告、报表的制订。(1 4) 负责提出部门各岗位员工的任聘和解聘。(1 5) 负责临时工的招聘和解聘。2. 写字楼服务部秘书的岗职责(1 ) 组织安排部门日常接待的具体工作，向来访客户介绍写字楼设施，并带领客户参观。(2) 负责写字楼服务部日常文件(报告、决议等) 及资料的撰写、打印及复印，做好本部门与其他部门的文件交换、收发、登记及各类文件、资料的整理和保管工作。(3) 协助部门经理组织部门工作会议并做好会议记录。(4) 检查部门各项工作的贯彻落实情况，及时了解和反馈信息，对客户反映的问题、意见、经营管理的各种信息，及时向部门经理或有关部门反馈。(5) 负责部门各项业务资料的收集、积累(分析、研究)，掌握市场动向，及时了解、搜集客户的反映意见，为领导当好参谋。 (6) 负责部门的考勤工作。(7) 负责部门各种物品的登记、领用及账册管理工作。(8) 能熟 练地掌握中英文打字，并熟练掌握电传、传真、电脑及复印机的使用技术。(9) 文字能力较强，能用中文撰写业务资料、文件及宣传资料，能用外文书写简单信件，中文字迹工整、漂亮。(1 0) 有一定的协调能力和交际能力，能妥善处理部和外部业务协调问题。(11 ) 掌握部门及大厦各方面情况，尤其要熟悉大厦的各项行文规定。(1 2) 具备能利用多方面信息来源，了解掌握市场需求及客户反映的能力。3. 写字楼前厅主管的岗职责(1 ) 协助经理工
物业多种经营管理规定范例
工作行为规范系列 物业多种经营管理规定（标准、完整、实用、可修改）
编号：FS-QG-81474物业多种经营管理规定 Model Regulations on Property Diversification Management 说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。 物业多种经营管理规定 1、目的:规范多种经营服务工作，确保为业主/用户提供及时、方便、满意的服务。 2、适用范围:适用于物业管理公司各管理处及相关部门开展的为业主/用户提供的有偿服务(管理服务费中所包含的服务项目之外的便民有偿服务)工作。 3、职责 3.1市场部会同相关部门负责策划并落实多种经营服务项目，制定相关收费标准。 3.2市场部负责多种经营服务合同/协议的拟订，由管理处及各相关部门负责组织实施多种经营服务，监督服务质量和协调处理多种经营服务过程中的有关问题。 3.3各相关部门员工负责依照本规程开展各自的多种经
营服务工作。 3.4市场部配合财务部及各管理处收费员收取相关多种经营服务费用。 4、经营服务项目包含但不限于下列几种 4.1有偿经营服务项目 4.1.1安保特约服务项目 4.1.2花木租摆，绿化养护 4.1.3水电工程维修 4.1.4房地产经纪与代理 4.1.5打字、复印、刻字、传真、塑封服务 4.1.6家政、保洁服务 4.1.7场地、广告位出租 4.2无偿便民服务项目 4.2.1便民箱 4.2.2雨伞 4.2.3代叫的士 4.2.4擦鞋机 5、开展多种经营服务的前期工作
5.1市场部及各相关部门负责结合公司管辖的物业用户实际需求情况策划开展多种经营服务项目。 5.2会同各相关部门及管理处讨论在业务范围内开展多种经营服务项目的可行性及在现有经营项目的基础上如何::拓展新项目。 5.3市场部对可行性经营项目进行归纳总结，制定相关服务项目收费标准和具体组织实施经营工作。 5.4经营服务项目实施由市场部配合各相关部门及管理处，将经营项目和收费标准以适宜的方式对用户公告。 6、经营服务项目公告方式可采用下列方式 6.1在管理处或大厦(小区、厂房)入口到目位置以灯箱或招牌广告形式公告。 6.2在管理处或大厦(小区、厂房)宣传栏、公告栏张贴。 6.3在免费宣传手册或网络上宣传。 7、具体实施规程 7.1当用户需求时与各相关部门/管理处联系后，各相关部门/管理处在经营项目可行的情况下，根据具体情况实施操作。
物业管理市场拓展工作思路探析
物业管理市场拓展工作 思路探析 Document serial number【KKGB-LBS98YT-BS8CB-BSUT-BST108】
物业管理市场拓展工作思路探析 2014年彩生活服务上市成为行业的标志性事件，引领着中国物业管理行业进入一个全新的时代，物业管理行业一时成为各路资本追逐的宠儿。2015年更多的物业企业加速市场化布局，包括万科物业、碧桂园物业等行业龙头企业，也顺势而为，走上市场化扩张的道路。2017年伊始，国务院取消物业管理二级及二级以下资质，物业管理市场拓展工作必然面临新的情况和特点。 物业管理行业本身是一个年轻的行业，伴随着房地产业的蓬勃发展，物业管理行业也不断成长，焕发出生机与活力。从6年前的四万多家物业企业，到如今的超十万家；从最初基本的看门、扫地、修路灯，到现在赶上时代潮流，搭上“互联网+”、“O2O”的快车，迅猛发展，受到资本市场的热捧。本文结合市场拓展工作，对物业管理企业类型、物业企业产品类型、目标信息获取、目标评估四个方面进行阐述。 一、走市场化道路的物业管理企业类型 （一）具备房产企业背景的物业企业 物业管理本身就是伴随着房地产行业的发展而逐渐规模化，在房地产发展过程中，房产企业为了更好管理，或为了打造品牌，或为了售后服务，多数都选择成立自己的物业企业来管理自有项目，纵观物业管理企业百强排行榜，几乎所有靠前物业企业都有着房产企业背景。 此类物业企业在市场化的进程中，公司本身经济实力强、品牌价值高，坐拥关联公司开发的大体量物业管理面积，既可以在品牌上给合作方以影响，又可以在经营管理上让合作方省心，具备极为强大的市场竞争力。 （二）不具备房产企业背景的市场化物业企业 在物业管理发展的过程中，有一批没有房产企业母公司背景的物业企业，此类物业企业注定需要不断的拓展市场，外接项目，从而形成规模化。此类物业企业缺少房产企业的支撑，在管项目都是通过市场化竞争获取，所有的利润均来自于所接管的项目，因此在项目经营管理上也是精打细算，保持收益与品质的动态平衡。 此类物业企业在市场化的道路上有着与生俱来的动力与活力，哪里有机会就去哪里竞争，具备丰富的市场拓展经验，但是随着房产企业下属物业企业的竞争，此类物业企业的竞争优势将会被削弱，市场化竞争将会更加残酷。 （三）借助互联网平台与物业合作的互联网企业 物业企业上市，引来资本市场追逐，主要是因为物业管理搭上了互联网的快车，“互联网+”让物业企业站在风口浪尖风生水起，互联网公司难免会想借助“社区 O2O”、“社区金融”在资本市场获取利益，达到共赢。 此类企业利用自身互联网的优势，快速设计一款APP，以物业互联网+的理念快速在物业企业去推广。这类公司不需要项目的物业服务合同，只需要项目的客户资源，因此针对一些小项目、老项目、物业管理本身水平跟不上的项目以及暂时还没有能力自己研发APP的物业企业来说，吸引力较大。 此类企业目标明确、推广速度快，当客户资源达到一定体量时，公司就会寻求上市，在资本市场获取效益。 二、走市场化道路的物业企业产品类型 （一）全委服务
购物中心物业管理服务范围主要内容
购物中心物业管理服务范围主要内容 购物中心物业管理服务范围及主要内容 一、一般性管理服务内容 （一）对业主、商户的管理。 以保证良好的经营秩序为目的，通过《业主手册》《物业管理服务合同》《商场管理规定》《装修管理规定》等管理控制文件对业主及承租商户的经营行为进行管理、引导，明确业主、承租商户和管理公司之间的责、权、利关系； （二）向业主、商户提供的主要服务内容。 业主、商户、设施设备档案的建立管理。受理用户投诉；办理用户迁入迁出手续；办理用户室内装修申请及装修验收的手续并实施监管；办理用户大件物品放行手续；办理广场出入证（临时出入证、施工人员出入证等）；办理用户电话开通、迁移或对调手续；办理用户公司水牌的制作手续；办理用户临时用电、动火和货梯专用手续；办理汽车、摩托车、自行车的停放手续；办理统一收购废品手续；办理用户破/换门锁申请手续检查广场公用设施的运行状况；负责同用户的沟通工作，受理用户的服务要求；提供邮政服务，为用户分发投递邮件和征订报刊；监管广场的绿化养护，确保广场的绿化布置合理、整洁美观；控制货物出入。 （三）安全系统管理服务。 充分保障入驻购物中心的业主、商户和顾客的利益，在安全保卫方面。制定严谨的保安工作实施计划，建立健全各项保安、停车管理制度。实行24小时保卫巡逻制，巡逻分为：定时巡逻、不定时巡逻、白天巡逻、夜间巡逻等方式。 （四）消防系统管理服务。 消防管理的方针是”预防为主，防消结合”。严格按照《消防法》有关规定：建立消防合格证制度及消防工作检查监督制度，订有突发性火灾等灾害应急方案，并设有消防疏散示意图。保证消防通道必须畅通，消防设备设施运行良好，组建广场义务消防队，并演习在各种情况下采取的应急措施，一旦发生危险及时疏散众多业主、商户及消费客人。 （五）设施设备系统维修管理。 制定设备定期巡回检查测试及监督。配电室保证24小时值班，严格按照国家标准操作运行。对电梯、中央空调、供电、供水设备及照明系统养护、维修。并做详细记录，提供方便、不间断服务活动。做到设备良好，运行正常，设备及机房环境整洁，消防控制中心及消防系统做到配备齐全，完好无损，可随时启用；安全设施做到齐全有效，通风照明及其它附属设施完好；给排水系统，保证所有的排水系统通畅，楼内地下室及车库无积水浸泡发生；中央空调系统运行正常，无超标噪音和严重滴漏水现象；保证系统设备完好、运行正常。 （六）环境卫生 清洁服务实行标准化清扫保洁，制定完善的清洁细则，明确需要清洁的地方，所需清洁次数、时间，由专人负责、检查、监督。商场的清洁卫生服务项目主要有：商场清洁保养工作，公共区域，走廊通道，空调机房、风机房的清洁，变电房，电梯清洁保养，消防系统及设备的清洁，供水排水泵房系统及其设备的清洁，公共照明设备的清洁，公共洗手间清洁，楼层及垃圾房的清洁，写字楼绿化、美化保养，停车场清洁服务，写字楼内大清扫服务，清洗地毯服务，各类石材地面打蜡、抛光服务等其他服务项目。（详见保洁细则） 二、特殊管理服务主要内容。 商业物业的管理与一般类型物业管理的最大不同之处就在于商业物业管理的一项重要工作是要进行商业形象的宣传推广，不断扩大商业物业的知名度，树立良好的商场形象，吸引更多的潜在承租商和消费者。这是商场实施统一管理的一项必不可少的工作，其作用使商
小区物业服务管理方案
裕马龙城小区物业服务管理方案 制作方：曲靖市万象物业管理有限公司 一、目的和职责 1．目的 为了搞好裕马龙城小区物业管理服务工作，为业主/住户创造温馨、和谐、优美、整洁的居住环境，我公司特制定本方案。 2．指导思想 一切从业主的需要出发，在物业管理中体现以人为本，服务至上的原则。通过对小区的房屋建筑、公共设施设备、公共秩序、环境卫生、绿化等实施全面的管理，努力把裕马龙城建成安全小区、环保小区、文明小区。 3．职责分配 （1）本服务方案由客户服务部负责具体制定并对执行情况进行监督。 （2）其他部门负责所属服务的具体执行工作。 （3）行政人事部承担各个部门在执行过程中的协调工作。 二、服务基本要求 1．接管物业项目时，认真查验小区共用部位、共用设施设备，保证验收手续齐全。 2．同所有业主签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系，并依照合同开展各项服务工作。 3．制定完善的物业服务管理方案，并建立完善、齐全的质量管理、财务管理、档案管理、人事管理等各项制度。 4．公司管理服务人员在开展工作时，应根据服务特点统一着装、佩
戴标志，行为规范，服务主动、热情。 5．公司公示24小时服务报修电话，有专职客户服务人员，24小时受理业主/住户来访来电、咨询、报修和投诉；有完整的报修、维修和回访记录。水、电、等急迫性报修15分钟内、其他报修30分钟内到达现场；建立报修、投诉台账，报修服务48小时内进行100%的回访，投诉4个工作日内100%回复；夜间有管理人员值班，处理突发紧急事件。 6．根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。 7．在资金和费用管理上，均按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况，按合同约定规范使用住房专项维修资金。 8．每年至少两次征询业主/住户对物业服务的意见，满意率达到70%以上。 9．建立各种公共突发性事件（如：消防、水、电、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和预防预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生突发事件即能保证预案的及时启动。 三、服务标准 1．房屋维修管理 （1）每年1次对房屋共用部位及共用设施设备进行安全普查，根据普查情况制定维修和管理计划，上报委托方并组织实施。 （2）对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，保证房屋的使用功能和安全，杜绝安全事故的发生，填写检修记录和保养记录并确保记录的
物业公司服务的范围
物业公司服务的范围： 园区规划区域内，业主户门外的一切公共设备设施为物业服务范围，即无偿维修项目，其余业主户门内包括户门的一切维修服务为有偿服务项目。 物业公司的职责： 第一条依照有关法律、法规、《前期物业服务协议》及业主公约的规定，制定实施本小区物业服务规定。 第二条建立健全本小区物业服务档案资料。 第三条向业主、物业使用人提供有偿特约服务。 第四条可以对进入本小区的业主、物业使用人及其访客的身份进行询问。 第五条为业主、物业使用人所提供的相关资料保密。 第六条按规定向业主、物业使用人收取物业服务费（物业服务费中不包括楼宇共用部位、小区共用设施设备的大中修，更新、改造和紧急事故处理的费用）。对业主、物业使用人欠费的情况，有权采取下达限期缴费通知单、收取滞纳金、停止服务、法律诉讼等措施。 第七条征求业主大会同意后办理楼宇共用部位，小区共用设施设备及相关的保险，保险费由业主按各自所购的房屋建筑面积比例分摊。 第八条负责共用区域卫生打扫。（大堂、消防通道、公共走廊、公共门厅、电梯）。 第九条物业公司在物业管理区域内显著位置设置公告栏，用
于张贴物业管理规章制度，以及应告知全体业主或物业使用人的通知、公告。 第十条受理业主投诉，并采取有效措施及时帮助业主或住户解决问题。在接到业主投诉后，小型急修按约定到达现场，其他维修（保修项目）由业主与物业磋商约定时间。 第十一条认真、热情接待业主或住户来访，定期征求业主或住户意见、反馈，接受业主或住户监督，为业主或住户排忧解难。 物业管理服务收费标准如下： 1、业主必须按时缴纳物业管理服务费用，物业管理费用须由开发商通知业主入住时，业主前来办理入住手续，缴纳其一年的费用，逾期一周未办理入住手续的，视为自动交接，各项费用均从自动交接日起计，以后应在下一年缴费期开始的第一个月为缴费期，不论房屋空置、自住或出租，物业管理费用应由业主负责。 2、费用标注及核定： 住宅：0.9元∕㎡.平方米 商业：1.0元∕㎡.平方米 车库：50元∕月×12个月 车位：40元∕月×12个月 采暖费：住宅25.3元∕㎡， 非住宅33.7元∕㎡， 预存电费：200元 预存燃气费：100元
物业公司开展多种经营构思
物业公司多种经营方案 一般情况下具有经营性的项目很多，主要有； ①衣着方面：包括洗涤服装服务和裁剪、制作服装服务。 ②饮食方面：如餐馆店、快餐服务和音乐茶社、咖啡屋酒吧的便民服务。③家居方面：提供搬家、房屋装修、装满、房屋修缮等服务。 ④教育方面：可合作开办幼儿园、托儿所、小学、中学、社区大学、老年大学。⑤娱乐方面：如成立棋牌社、读书社，举办影视、歌舞、健身活动等。⑥购物方面：包括日用百货供应和副食供应。⑦金融方面：引进各银行的分理处或信用社。 ⑧经纪中介服务方面：如房屋出租、出卖中介，房屋评估、公证，开设保姆介绍所等等。 ⑨广告业务方面：可利用小区的户外广告牌和小区的闭路电视进行广告宣传。 开展多种经营服务的要求 基本要求是高效、优质。具体有以下四方面要求： ①效用。这是用户对服务者的相应素质和使用价值的需求，它是由服务者的知识、技能或体力转化所带来的实际效果。 ②方便。这是业主在讲究效用的同时对省力、省时、省麻烦服务的要求。③态度。这是用户对服务者行为方式上的需求。 ④满意。这是用户对于效用、方便和态度的心理感受。 综合服务的方式 综合服务的方式由其内容所决定，主要有： （l）常规性服务 这是综合服务的基本方式。它主要包括公共的、经常性的、全体业主认为必不可少的服务项目。它的服务范围，就是物业管理公司管理业务的范围。这部分服务是有偿的，但又是非盈利性的，带有社会公益的性质。 （2）委托性服务 这是具有委托代理性质的服务方式，是一种临时性的，不固定的、专项性的，住（用）户自愿选择的特约服务。 （3）无偿性服务 物业服务企业多种经营的方式 一、从经营原理的角度看，经营的目的是盈利，盈利的手段是整合利用各类资源。物业服务企业要实现多种经营方式，可以从自身现有的两种资源着手。 1．整合自身技术、技能资源，通过产业化发展获取利润。 为了避免物业服务企业利润的外溢和流失，有实力、有条件的物业服务企业可以成立电梯维保机构、清洁服务机构、绿化服务机构、机电管理机构等专业服务机构。这些专业服务机构一方面承包自己公司的服务外包业务，另一方面，合法参与专业市场竞争，外拓专业服务市场，为企业获得更多利润。不少早期大型物业服务企业都采取了这种盈利模式。 同样，物业服务企业可以利用自身的资源优势，向房地产业产业链条的上游和下游延伸业务，从而达到整合经营、获取利润的目的。例如许多物业服务企业在地产策划代理、物业租赁销售，甚至土地测量、地价评估、地产开发、园林施工、建筑监理等产业链条环节都有所作为。2．利用所服务楼宇及业主资源，获取附加利润。 物业服务企业由于服务于物业项目而具有独特的社区经营资源。其多种经营便可以利用这些资源，开展多种社区经营活动，为企业获取附加利润。如很多物业服务企业引入家电维修机
小区物业管理服务方案
XX小区物业管理方案 第一章前言 “×××”小区位于－－,与xxx近在咫尺。小区总建筑面积xx 万多平方米,由小高层低密度住宅、特色点式楼与纯版式小高层组成。小区内设有超市以及商办服务区等;商铺面积×㎡;地下停车场×㎡;地上停车场×㎡;车库×个。房屋配套设施齐全:暖气、燃气、通讯、电视、宽带系统。小区设备设施先进,设有电视监控,周界防范,电子巡更,背景音乐,远程抄表系统等,让您感到方便、舒适、安全。 高档的小区应该有高档的物业管理服务来体现小区的价值,从而确保小区保值、增值。××××公司就是具有物业管理三级资质的股份制企业。公司专业从事住宅小区、写字楼、商场等物业项目的管理工作。现已管理物业面积达×多万㎡。其中涉及智能化写字楼、综合商厦、花园别墅、住宅小区等。我们的企业精神就是“XX物业,勇争第一”。 我公司将利用我们“天时、地利、人与”的得天独厚的管理优势,以及公司先进的管理模式,丰富的管理经验,专业化的管理队伍,使×××小区更增魅力,更上档次。通过全方位的服务,提高小区的知名度,使×××真正达到增值保值的目的,为业主营造一个方便、快捷、温馨、舒适的居住环境。我公司服务宗旨就是以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。追求目标:以公司经营为主
导,寓管理于服务之中,为业户推出完善的管理服务,为企业打造物业品牌。 第二章物业管理要点 ◆运用持续发展的战略,确保物业的保值与增值; ◆人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁,增进了解与信任,以诚信为本提高管理服务的信誉; ◆结合物业实际情况,导入切合实际的管理理念,以高效率的管理降低成本,全心全意为业户服务; ◆采用PDCA循环整改的方法,不断提高物业管理水平; 管理处采用的管理体制就是:企业化、专业化、一体化。管理思想就是:安全第一,不断满足业户日益增长的对服务的需求,打造物业管理精品。最终达到经济效益、社会效益、环境效益的统一。在实际服务管理中,公司将抓住以下三个重点: 1、完善服务、诚信待人。 物业管理就是以服务为主的行业,为此我们将在今后的服务工作中,充分体现我们的服务宗旨与追求目标,奉行“以人为本,业户至上”的原则与服务周到的服务理念,为业户提供全方位、高品质的优质服务,并将日常服务紧密融合于管理之中,与业户建立良好的服务关系。同时以走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求,在不断完善的过程中真正为业户创造安心、舒心、称心的生活与工