土地财政与中国房价实证分析

土地财政与中国房价实证分析

[摘要] 从土地出让金的角度，对我国近几年房价构成进行实证分析，分析结果表明，土地出让金是影响我国房价的重要因素，要通过提高土地税收和将GDP不作为政府考核的唯一标准来抑制房价。

2015年6月，上海易居房地产研究院发布《全国35个大中城市收入比偏离度排行榜》

从表中看出，深圳房价偏离度最大，厦门偏离度扩张最快，一线及部分东部沿海城市偏离度较大，四个一线城市偏离度差距

较为明显。深圳、北京位列35个大中城市第一、三位，广州位列第六位，上海位列第十七位；而35个城市中有30个城目前房价收入比高于合理值。房价的不合理已经成为制约我国发展、影响社会稳定的大问题、土地的供给、市场的需求等都会影响房价，本文将从土地财政方面进行分析。

一、中国土地财政的现状

（一）土地财政的定义

广义的土地财政是指政府利用土地资源进行的土地开发利用，获取财政收入的统称。土地财政主要收入形式表现为土地出让金。土地财政收入的主要项目有两类，一是与土地有关的税收，如耕地占用税，房地产和建筑业等的营业税、土地增值税等；二是与土地有关的政府非税收入，如土地租金、土地出让金等。狭义的土地财政是指依靠增量土地创造财政收入，也就是说通过出让土地来获得土地出让金满足财政需求。为便于统计，本文所提到的土地财政单纯指出让土地获得的土地出让金。

（二）土地财政和地方财政收入情况对比

土地财政是一些地方政府依靠出让土地使用权的收入，这属于预算外收入，又叫第二财政。某些地区第二财政已超过第一财政。在土地财政上，这些地方政府最核心的做法是土地整理，即政府运用行政权力把集体所有或其他用途的土地整理后，进行招拍挂，价格就会翻几番。地方政府的经济发展对土地财政的依赖越来越强。

综合国土资源部、财政部数据，近几年我国土地出让金收入占地方财政收入比重除2008年受全球金融危机影响外，普遍超过40%，2010年达到了66.72%。从绝对数看，2013年土地出让金达到4.2万亿，刷新了2011年的土地出让金3.15万亿的历史高位

二、土地出让金与房价实证分析

（一）房价的构成

目前房价主要是由九项因素构成的：土地取得费用、前期工程费、配套费、建筑安装工程费、管理费、销售费、税费、利息和利润。

（二）土地出让金与房价的实证分析

土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额）。土地出让金是房地产经济发展的必然产物，关系到房地产开发商、购房者、地方政府收入三方的利益。土地出让价格基本由市场决定，政府有针对性地进行宏观调控。近几年我国土地出让金整体趋于上上涨态势。根据国土资源部分类，我国出让的土地主要分为四类：商业、住宅、工业、综合用地。

2010—2013年土地出让金占到房价单位价格的比重分别为35%，34%，29%，36%，土地出让金已成为地方政府预算外收入的主要来源，是影响房价的主要因素。地方政府过依赖土地出让金收入解决财政支出导致房价的不断攀升。

三、调控房价的建议

一是提高土地税收。土地财政是中国经济发展阶段性的产物。不可否认，土地财政在我国经济发展中发挥了重要的作用，地方政府的主要收入应来源于税收，而不是依靠土地出让金来满足财政需求。建议通过对存量土地征收物业税、房产税等方式创造财政收入，这样既体现了公平性，也保证了政府又相对稳定的财政收入，也会促使政府主动平抑地价。

二是GDP不作为地方政府考核的唯一标准，习近平强调“要改进考核方法手段，既看发展又看基础；既看显绩，又看潜绩，把民生改善、社会进步、生态效益等指标和实绩作为重要考核内容，再也不能简单以国内生产总值增长率来论英雄了”。土地是

地方政府能够垄断掌握、快速获取最大经济利润的有效手段，所以唯GDP的发展模式必须打破，积极探索构建课持续的新模式。

参考文献：王玉倩，土地财政与中国房价实证分析

谭浩俊，土地财政必须尽快退出历史舞台

许凤丽，财政分权对土地财政影响的实证分析

《朱镕基讲话实录》第一卷

公管Q 1542班

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张航