成都最贵酒店公寓

成都最贵酒店公寓－成都棕榈泉费尔蒙公寓

“6月22日，成都棕榈泉费尔蒙公寓单日成交30套，并以29200元/㎡的价格打破了成都最高公寓成交单价。”消息一出便引发成都楼市各界热议，而成都高端酒店式公寓，一时间成为楼市关注焦点。

棕榈泉费尔蒙挑动成都高端公寓神经

棕榈泉费尔蒙公寓单日成交30套，并以29200元/㎡的价格打破了成都最高公寓成交单价，这对于成都楼市确实是个不小的撼动，尤其对于成都刚刚起步的酒店式服务公寓。

去年5月26日，成都第一座六星级酒店公寓棕榈泉费尔蒙国际公寓正式对外开放，并成为成都首个可售六星级酒店公寓。而在这之前，成都的酒店式服务公寓管理机构大都采取与开发商合作开发的模式，只租不售，亦或采取与业主合作的模式，只提供物业租赁服务。

棕榈泉费尔蒙公寓的亮相，可以说填补了成都楼市酒店公寓投资行业的一个空白。这也就可以理解为何棕榈泉费尔蒙公寓自推出以来一直都备受青睐。

成都棕榈泉国际中心（来源：网络）

在成都，尽管服务式酒店公寓刚刚起步，但是作为未来发展最有潜力的城市，其国际化和高端性决定了城市的未来定位，高端服务式酒店公寓成为投资产品中的一朵奇葩，受青睐程度不容小觑。

“棕榈泉费尔蒙公寓的高端性因费尔蒙而保障，并且有国际窗口的意义，可作为自己的高端会所来安排宴请和住宿。”6月22日一位购买6套棕榈泉费尔蒙公寓的客户谈到自己下手购置的原因时说，他将买来开展高端商务活动。

作为越来越国际化的成都，成都虽然已经有全球知名机构入驻，但市场仍处于初级阶段。成都国际化市场正在成为新的投资领域(小区网论坛)，而对于有实力的投资客而言，成都高端服务公寓或许是一个资金出口。

而成都棕榈泉费尔蒙公寓、奥克伍德华庭、盛捷江畔、辉盛阁国际公寓、香格里拉大酒店公寓等成都顶级的服务式公寓长期受到投资客追捧正是凸显了成都服务式公寓的神经敏锐度。

成都国际化市场掀高端公寓激战

对于北上广深等国际化大都市，顶级酒店公寓产品早已不稀奇，上海四季酒店旗下的四季汇售价16万元/平米、上海半岛酒店旗下的半岛酒店公寓售价20万元/平米、北京的励骏酒店旗下的励骏酒店公寓售价15万元/平米、北京四季酒店旗下的四季世家售价16万元/平米，这些酒店公寓在当地早已奠定了顶级城市豪宅的地位，业主均为当地的社会名流。章子怡、姚明等，都是顶级酒店公寓的业主。

按照房地产市场的发展规律，高端客户对高端产品和国际化服务的要求正是房地产市场发展成熟和细分要求的体现。对于成都，这样的需求正在逐日膨胀。

随着财富论坛在成都的胜利举办，成都的知名度和城市影响力将会极大提升，越来越多的世界500强企业家会逐步进入成都，成都的国际化程度越来越高，带来更加广泛的城市合作和商务机会；同时，成都直飞伦敦、墨尔本、德国法兰克福航线先后开通，更多外籍商务和旅游人士将进驻成都，势必会激增成都高端酒店公寓的需求，都将刺激酒店市场和高端酒店服务式公寓的发展。

以上海和成都做对比，据不完全统计，目前上海拥有外籍人士约14.32万人，在成都长驻的外籍人士约有2.5万人。从统计数据来看，成都外籍人口数量约为上海外籍人口的1∕6，但上海的酒店式服务公寓的供应量却是成都的10倍。

对于高端服务酒店公寓市场十分成熟的上海而言，其投资潜力还很可观，那么对于高端服务酒店公寓严重不足的成都，其市场的激战想必是迟早的事情。

29200元/平方米，迄今为止成都最昂贵的高层住宅成交单价在6月22日诞生。有意思的是，创造这一历史的既不是以豪装闻名的铂雅苑、望今缘，也不是以地段著称的天誉、滨河湾，而是傍着一座六星级酒店就敢与这些豪宅们对垒的棕榈泉费尔蒙公寓。我们想问，棕榈泉是如何做到的？费尔蒙真的值这么多钱么？买如此昂贵的“奢侈品”的人到底是谁？

只需找对1%的人

棕榈泉费尔蒙公寓并不是一个在装修上靠堆金砌银作为卖点的豪宅产品。在将成都几

大豪宅产品放到一起跟棕榈泉费尔蒙公寓作比较研究时，成都棕榈泉副总经理冯渝也坦诚地承认：“比装修，我们比不过望今缘，比不过铂雅苑。”不过正如一位业界大佬所说：“如果费尔蒙公寓是一辆兰博基尼，它不需要那些愿意买宾利的人也喜欢他。如果有100个人喜欢这辆兰博基尼，而只有1个人买得起，那么棕榈泉只需要找出这1个人就够了。”确实如此，仅仅只有不足400套房源的费尔蒙公寓，找出这1%的人，就足够了。

在做客户细分上，棕榈泉很费了一番心思。最终发现，这个群体有别于传统的豪宅客户，他们支付能力强，但生活节奏快，交际广泛，早出晚归，居所不能离市中心太远；他们不会把过多的精力放在饮食起居上，需要人照顾。同时，这个群体对生活品质的要求较高，并不仅仅满足硬件上的要求，同时还要满足软件上的需求。

近一年的时间，棕榈泉费尔蒙公寓已经成功售出近200套房源。在这个过程中，棕榈

泉也没有放过已经成为费尔蒙公寓的业主，对其再次进行了分析。最终棕榈泉发现，他们对客户的细分还远远不够。在这近200位业主中，有超过97%的人拥有海外留学或者工作背景，他们熟知费尔蒙。棕榈泉还发现，他们的业主对圈层的影响力巨大，往往一个人就能为费尔蒙公寓带来大量的客户。同时，棕榈泉也发现他们的客户非常会精打细算。他们更愿意交1000多元/月的物业费，而不是5000元/月的保姆费。最意外的研究结果是，在棕榈泉对已购买费尔蒙酒店公寓的业主的分析中，并没有任何一位业主明确表态其购买原因是作为投资，倒有不少业主表态其购买意图是作为自住或者聚会场所。

高端酒店公寓为何“投价”？

在国外或者国内的一线城市，高端酒店公寓确实已经跻身顶级豪宅之列。据加拿大国

家传媒集团报道，位于加拿大温哥华的费尔蒙泛太平洋酒店，其顶层公寓日前以2500万加

币的价格售出，跻身加拿大历史上公寓成交总价的前三。而平均每平方英尺3900加币的单价也创了加拿大的物业售价新高。在国内，上海四季酒店旗下的四季汇售价16万元/平方米、上海半岛酒店旗下的半岛酒店公寓售价20万元/平方米、北京的励骏酒店旗下的励骏酒店公寓售价15万元/平方米、北京四季酒店旗下的四季世家售价16万元/平方米。这些无一不证明，高端酒店公寓正在成为富豪们的新宠儿。

那么，在成都是否也是如此呢？也许要下这个判断还为时过早。毕竟现在能够真正做到拥有可出售酒店公寓，并由其配套高端酒店的团队提供物业服务的项目还太少。一位业界知名人士看遍成都所有的酒店服务式公寓产品后曾感叹：“做精装容易，做服务难。要引进一家全球高端品牌酒店，并不是随随便便一家开发商就能做到。”

不过，高端酒店公寓依然是豪宅进化的一个主要方向。因为人们对居住的更多新的需求从没有停止过。从最初对居住环境的要求而产生的第一代豪宅高端别墅，到后来对居住硬件的要求而产生的第二代豪宅精装大平层，到如今，人们更看重的是豪宅的“软实力”——物业服务，应运而生的正是拥有极高服务水准的第三代豪宅高端酒店公寓。

运营好酒店公寓物业，开发商必须学会做乙方

在打造费尔蒙公寓这件事情上，棕榈泉老老实实地当了一次“乙方”。也让人们见识了费尔蒙这个百年老店是如何做事的。

13元/月?平方米的物业费，在成都住宅项目中绝对是最昂贵的。但这实际上并不是费尔蒙的底线。棕榈泉在最初与费尔蒙的谈判中，费尔蒙的底线是18元/月?平方米，少一分就拒绝再与棕榈泉合作。棕榈泉明白，这个价格在成都肯定是无法被接受的。最终，为了能引进费尔蒙，棕榈泉自掏腰包贴了5元/月?平方米。

在打造产品上，棕榈泉也必须严格按照费尔蒙的要求来做。不仅聘请费尔蒙推荐的设计团队，还聘请了数十家顾问团队，其中就包括了灯光顾问、厨房顾问、声学顾问等等一系列在其他项目几乎不可能出现的团队。

在一些细节上，棕榈泉也体验到了做“乙方”的艰辛。一个宣传PPT，在费尔蒙的要求下，修改了数次，一篇刊登于外国杂志的文章，在费尔蒙的要求下，改了六稿。而这些修改仅仅是因为多出了一个空格，或者字体粗细不合适。

关于成都的酒店服务式公寓发展市场，业界有唱衰的，也有异常乐观的。在我们看来，如果做酒店服务式公寓产品的开发商心态没有摆正，仅仅只是通过签约酒店品牌的名声来为自己项目扩大知名度，赚完快钱了事，始终一副甲方的姿态，“我的产品就是值钱，高端投

资者不买我的产品那是你们没眼光”，这样的酒店服务式公寓，“服务”的魂儿从一开始就已经丢掉了，谁买谁就成冤大头。

酒店式公寓前景及客户分析方案

酒店式公寓前景及客户分 析

酒店式公寓前景及客户分析 壹、酒店式公寓的概念 1、酒店式公寓的概念 酒店式公寓也称酒店式服务公寓，是目前尚不多见的物业类型。所谓酒店式服务公寓是指位于大型商圈内，保持统壹装修模式、配置壹整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司且由其统壹运营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。最早来源于欧洲的“产权式公寓”，属舶来品，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专业管理公司进行统壹上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业于欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。于我国，酒店式公寓最早出当下，后来又出当下、俩地，但前几年未形成热点。 2、酒店式公寓的特征 酒店式公寓除了提供传统酒店的服务外，更重要的是向过往住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大特点是要比传统的酒店多了家的味道。具体而言，酒店式公寓有如下几点特征： （1）提供酒店式服务和管理所谓酒店式公寓，顾名思义，就是壹种提供酒店式服务的公寓，它借鉴酒店式服务及管理模式，提供诸如家居清洁、送餐或宴会安排、洗熨及送衣、电召的士、钟点服务等壹系列服务。酒店式公寓的物业管理较壹般公寓更完善，服务内容更多，为其独特的消费群体提供所需的服务和物业管理。

（2）商居俩宜，兼具居住和办公俩种功能酒店式公寓既可用于居住，也可用于办公。面积小的酒店式公寓中，居住和办公空间混于壹起，面积较大酒店式公寓中，居住空间和办公空间分离。不同的酒店式公寓侧重点不同，有的偏重于居住，厨房、卫生间齐全，甚至有阳台；有的则偏重于办公，只有卫生间，没有厨房，提供壹些办公设施和通讯条件。酒店式公寓和前几年热炒的SOHO概念有着异曲同工之处，俩者均是将居住的概念分别和酒店式服务和居家办公相结合，但SOHO概念中提供给住户的是较完善的办公空间，但忽略了五星级的配套和服务；其设计的主要功能为满足居家办公的要求。 3、目标客户群的类型 我国的酒店式公寓经过几年的发展，于原有的基础上已经形成自己的特点，是集住宅、酒店、会所多功能于壹体的，具有“自用”和“投资”俩大功效。和传统的酒店相比，酒店式服务公寓于硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更胜壹筹了。由于它吸收了传统酒店和传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。酒店式服务公寓的购买客户中，投资者占绝大多数。投资客户主要能够分为俩大类型（如表）表1：酒店式公寓投资者分类类型纯投资客户养老型客户组成个人投资者，机构投资者个人投资为主年龄、构成个人投资者25-35岁，机构投资者主要是具备壹定经济实力的中、小型企业40岁之上目的酒店的增值潜力退休后能够得到丰厚、稳定的经济来源，多投资于100㎡之上的较大户型预期投资回报8﹪-15﹪10﹪以下客户比例60﹪15﹪左右除投资型客户外，其他客户也有相当比例，包括以自住兼投资为主要目的私营业主、办公族和以满足内部需要为目的的海外跨国集团客户等等。可是当下于这种住宅立项的商住俩用的公寓正于被禁止商用，这就失去部分客户的投资热情。应当引起注意。

上海市酒店公寓市场分析报告(doc 63页)

酒店式公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。 酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，定位成为服务高端市场的产品，是一种只做服务、没有酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。概括地说，就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。因此，酒店式公寓更多地被称为“酒店式服务公寓”。 酒店式公寓大多位于成熟商务中心，外国企业和外籍人员聚集流动地带，这些地区写字楼、酒店、商业中心等服务配套设施完善，拥有高档公寓的硬件配置，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，给住户的生活带来很大便利，星级服务品质完全满足了这些客户的需求。同时，相对独立稳定的客源也给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益。 三、特点 （一）酒店独立产权 投资者通过一次性付款或分期或按揭的方式获取客房的独立产权。酒店式公寓可将每个客房出售给投资者，投资者拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的酒店。不过大多数酒店式公寓，投资者在一定期限内只拥有客房的所有权，而没有经营权。 （二）酒店式管理 酒店式公寓属于酒店的一种，同样提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣物、更换被单、叫醒服务，以及各种钟点等服务。由于酒店式公寓的公共设施均类似酒店，故可以彰显居住者的身份和气派。

成都五星级酒店汇总包括已建在建及规划建设

一、成都已有五星酒店（准五星）汇总

成都现挂牌的五星级酒店13家，其余为准五星或按五星标准装修的酒店。

二、待建五星级酒店。 希尔顿 目前希尔顿集团在成都在建酒店华尔道夫、康拉德和希尔顿三大品牌 1.华尔道夫：位于成都金融城的成都银泰中心（金融城·天府大道北段1199号），预计2016年开业。 2.康拉德：位于西部国际金融中心（所属商圈：成都东大街物业地址：成都锦江红星路步行街）250 间客房，预计2015年开业 3.希尔顿酒店：位于成都希顿国际广场（天府大道中段666号），预计2013年开业 4.希尔顿逸林酒店 龙泉驿区百悦·云景项目龙泉驿区大面街办金旗大道以西，北临西干道，西邻公园大道，项目20011年11月动工，预计2014年年底开业。酒店建筑高度100米，建筑面积达48084.5平方米 5.希尔顿酒店（协信中心） 地址：成华区府青路二段 2012年10月签约成华北改项目，希尔顿酒店总投资约5.5亿元，建筑总高度18层，设置房间294个，大小会议室8个，可同时容纳1000余人召开会议，预计2014年正式投入运营。 紧临茂御、卡尔森瑞德·丽笙酒店 6.W酒店 成都誉峰项目 项目地址：成都高新区城南CBD中央新益州城市广场西侧，2009年签署战略协议 7.四季酒店 成都汇日国际广场 项目地址：武侯锦江桥头,人民南路与府南河交汇处,锦江宾馆对面。2011年3月签署战略协议，酒店大楼高约140米左右，设有270—300个客房，预计2014年建成交投入使用。 8. 瑞吉(St. Regis)酒店 华置广场(原文化宫地块，太升南路商圈) 计划在2014年开业，酒店拥有包括55间套房在内的268间客房 9.丽思卡尔顿酒店 位于富力天汇项目（顺城大街），计划2013年营业。酒店拥有353间客房，其中55间套房。 项目地址：青羊区顺城大街 10. 柏悦Park Hyatt ICC环球贸易广场（规划中）

成都2016四五星级酒店名单

成都四五星级酒店名单 酒店名称星级 中国四川成都成都国栋中央国际酒店（原国栋维景国际酒5星中国四川成都成都大鼎戴斯大酒店5星 中国四川成都成都希尔顿酒店5星 中国四川成都成都最佳西方金韵酒店5星 中国四川成都成都融投酒店5星 中国四川成都成都世外桃源酒店5星 中国四川成都成都峨眉雪芽大酒店5星 中国四川成都四川万事兴凤凰国际酒店5星 中国四川成都成都费尔顿凯莱大酒店5星 中国四川成都成都高新豪生大酒店5星 中国四川成都成都上层名人酒店5星 中国四川成都成都雅诗阁来福士服务公寓5星 中国四川成都成都富力丽思卡尔顿酒店5星 中国四川成都成都赛仑吉地大酒店5星 中国四川成都成都金府华美达大酒店5星 中国四川成都成都西藏饭店5星 中国四川成都成都广都国际酒店5星 中国四川成都成都盛捷江畔服务公寓5星 中国四川成都成都香格里拉大酒店5星 中国四川成都成都世纪城天堂洲际大饭店5星 中国四川成都成都凯宾斯基饭店5星 中国四川成都四川锦江宾馆5星 中国四川成都四川岷山饭店5星 中国四川成都成都尊悦豪生酒店4星 中国四川成都蓉港酒店（成都双流国际机场店）4星 中国四川成都瑞晶酒店（成都机场店）4星 中国四川成都盛铂仕丹酒店（成都金融城店）4星 中国四川成都成都太成宾馆4星 中国四川成都成都艺家风格酒店4星 中国四川成都西姆酒店（成都天府广场店）4星 中国四川成都成都美丽云天国际酒店4星 中国四川成都成都晶山假日酒店4星 中国四川成都皓天国泰大饭店（成都双流国际机场店）4星中国四川成都成都润和柏栎酒店4星 中国四川成都四川铁道大酒店4星 中国四川成都成都锦悦酒店4星 中国四川成都四川岷山拉萨大酒店4星 中国四川成都成都有客酒店4星 中国四川成都四川岷山安逸大酒店4星 中国四川成都成都武侯智选假日酒店4星 中国四川成都成都金科圣嘉公寓酒店4星

酒店式公寓前景及客户分析

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酒店式公寓前景及客户分析 一、酒店式公寓概念及特征 1、酒店式公寓的概念 酒店式公寓也称酒店式服务公寓，是目前尚不多见的物业类型。所谓酒店式服务公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。最早来源于欧洲的“产权式公寓”，属舶来品，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专业管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。在我国，酒店式公寓最早出现在深圳，后来又出现在上海、北京两地，但前几年未形成热点。 2、酒店式公寓的特征 酒店式公寓除了提供传统酒店的服务外，更重要的是向过往住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大特点是要比传统的酒店多了家的味道。具体而言，酒店式公寓有如下几点特征：

（1）提供酒店式服务和管理所谓酒店式公寓，顾名思义，就是一种提供酒店式服务的公寓，它借鉴酒店式服务及管理模式，提供诸如家居清洁、送餐或宴会安排、洗熨及送衣、电召的士、钟点服务等一系列服务。酒店式公寓的物业管理较一般公寓更完善，服务内容更多，为其独特的消费群体提供所需的服务和物业管理。 （2）商居两宜，兼具居住和办公两种功能酒店式公寓既可用于居住，也可用于办公。面积小的酒店式公寓中，居住和办公空间混在一起，面积较大酒店式公寓中，居住空间与办公空间分离。不同的酒店式公寓侧重点不同，有的偏重于居住，厨房、卫生间齐全，甚至有阳台；有的则偏重于办公，只有卫生间，没有厨房，提供一些办公设施和通讯条件。酒店式公寓与前几年热炒的SOHO概念有着异曲同工之处，两者均是将居住的概念分别与酒店式服务与居家办公相结合，但SOHO概念中提供给住户的是较完善的办公空间，但忽略了五星级的配套和服务；其设计的主要功能为满足居家办公的要求。 3、目标客户群的类型 我国的酒店式公寓经过几年的发展，在原有的基础上已经形成自己的特点，是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更胜一筹了。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。酒店式服务公寓的购买客户中，投资者占绝大多数。投资客户主要可以分为两大类型（如表）表1：酒店式公寓投资者分类类型纯投资客户养老型客户组成个人投资者，机构投资

成都所有五星级酒店名单汇总及在建和规划

成都所有五星级酒店名单汇总及在建和规划！（欢迎大家及时更新）已经建成并投入使用：（53个） 成都锦江宾馆 成都总府皇冠假日酒店 成都天府丽都喜来登酒店 成都索菲特万达大饭店 成都凯宾斯基酒店 成都家园国际酒店 成都香格里拉大酒店 成都望江宾馆 成都首座富豪酒店 成都岷山饭店 成都瑞城名人酒店 成都城市名人酒店 成都凯宴美湖酒店 成都世纪城天堂洲际大酒店 成都世纪城假日酒店东楼 成都世纪城假日酒店西楼 成都天之府温德姆至尊豪庭大酒店 成都明宇尚雅酒店 成都明宇丽雅酒店 成都隆堡趣园酒店0 成都凯宴美湖酒店 成都明悦大酒店 成都保利公园皇冠假日酒店 成飞宾馆贵宾楼 成都香格里拉大酒店-公寓楼 成都新东方千禧大酒店 成都仁恒辉盛阁国际公寓 成都盛捷江畔服务公寓 成都山水欧韵（豪生）国际酒店（新津） 成都丰德奥克伍德华庭公寓 成都格兰会酒店 成都海悦酒店 成都诺亚方舟酒店

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3层 发表于2012-6-20 13:35 | 只看该作者规划未开工项目：（65个） 万科中心规划五星级酒店 华润万象城规划五星级酒店 信和御龙山规划五星级酒店 海峡产业城规划五星级酒店 誉峰之W酒店（两个五星级） 誉峰规划之另一个五星级酒店 郫县望从温泉酒店

酒店式公寓品牌整理

For pers onal use only in study and research; not for commercial use 蚂国际知名酒店式公寓管理品牌 莈 薇 ?月排名岳牌名称所属集团品牌指数 1雅诗阁雅诗阁有限公司 4.09 2興克诜徳豪景奥克伍徳亚太有限公司 2.42 3辉盛庭晖盛国际公离管理有眼公司Z15 4万橐行政公寓万克国际酒店第团1V6 5聲乐庭雅诗阁有限公司 1.63 6盛捷雎诗阁有限公司1,59 7杏格里拉公寓香格里拉国际饭店管理有限公司 1.48 8艾丽华艾丽华胆务式公寓及洒店管理公司 1.34 9薛盛阁辉盛国际公黯管理有陨公司 1.26 10辉盛国际公离皆理有职公司0.92 7 料F品牌名称所属集团品牌指数 11斯维登海南斯维登酒店管理育限舍司0.&1 12亠广州喜运酒店耸理有隈公司0.B8 13奥克伍德华庭奥克伍is亚丈有限公司0.6 14御庭酒店公寓御庭酒店隼团0.56 15天天如家天天如家（北京）房地产经纪有琨公司0,51 1G悅羞廷上海悦躍廷酒店管理有限公司0,4 17莎玛泰国ON￥X酒店集团0.4 18诗拍雅髙酒店乗团0.39 19逐丈平洋高级服务公當泛太平洋酒店及度假村0.37 20悦fij悦榕庄酒店瑕度假村0.37二、肂奥克伍德

薀Tel : (86-21 ) 衿成立于190 年，奥克伍德是全球最大的企业住宿和服务公寓运营商，业务范围覆盖全球超过95个国家。公司为超过80%的全球500 强企业提供住宿服务，并与美国十大迁移服务公司有合作关系。奥克伍德拥有强大的住宿供应储备，并且在全球管理超过50 个奥克伍德品牌的项目。 莅奥克伍德拥有四个特色品牌，每个品牌都代表了不同的等级的特色服务及品质，即 Oakwood Apartme nt (奥克伍德雅居)；Oakwood Corporate Housi ng ; Oakwood Reside nee (奥克伍德华庭)‘Oakwood Premier (奥克伍德豪景)，四个品牌根据不停市场的不同需求开发。 螂 薂 羇奥克伍德豪景( Oakwood Premier) 袅豪景将高雅公寓与奢华的酒店服务融为一体，专门针对消费层次较高的国际旅游客。公寓主要位于各大城市市中心。公寓从宾客踏入新城的一刻开始提供贴心服务奥克伍德豪景公寓内设有高级保健俱乐部与温泉疗养设施，包括网球馆，游泳池，桑拿房以及按摩服务。奥克伍德豪景品牌还同样用于豪华五星级度假村。 蒃 蚃奥克伍德华庭( Oakwood Residence) 莀华庭代表居家舒适感与各种酒店服务相结合的酒店式公寓，公寓设在居民区与商务区，每家公寓提供的高级服务包括24小时的前台接待，机场接送，定期家政服务，内设餐厅等，华庭一般面积较大，更适合家庭居住。 芄案例:世贸丽晶城欧美中心EAC 芃 蒀奥克伍德雅居( Oakwood Apartments) 蒈奥克伍德雅居品牌代表与众不同的风格、舒适和超值。奥克伍德热情的员工在工作时间随时准备为客户提供服务。奥克伍德根据不同地点提供相应的便利设施，每周提供一次家政服务。 羄奥克伍德服务式公寓( Oakwood Corporate Housing) 蒂奥克伍德服务式公寓在亚洲不提供服务。 袀

酒店式公寓顾客的需求和服务

酒店式公寓客人需求的服务整理 酒店式公寓主要为居家生活者提供酒店式服务，具有“酒店式服务、公寓式管理”，定位于服务高端市场住宅产品。要研究酒店式公寓的客人更多的需求，首先应该研究一下酒店式公寓的消费群体具体有哪些，才能做到真正满足客人的需求。 一、酒店式公寓宾客来源： 目前酒店公寓的消费群体有以下几类： 1、外资公司或国内知名企业工作者，外资公司的人员多数来自欧、美国家，为这些公司的行政管理人员（如：CEO、总经理、部门经理等）享受公司给予的丰厚的住房补贴，他们大多数选择比较高档的酒店式公寓，是酒店式公寓强势的消费群体； 2、“海派人士”他们回国只要是为了自己创业，由于多方面原因前期他们不会将资本用于购房，但是长期受到国外思想的影响，对生活品质相当重视，这部分人群大多数选择中档酒店式公寓； 3、处于金领与白领之间的高收入的年轻人，便利、自在让自己全身心地放松的心情都是他们选择酒店式公寓最充分的理由，他们往往会把目光放在性价比高的酒店式公寓。 4、全家出游的客人在旅行中住宿的时候想感受到家的温馨，不习惯快捷酒店那种千篇一律的感觉，也会选择性价比高的酒店式公寓。 二、根据定位的设计特点要求： 对于消费群体准确的定位后，针对这些对于酒店式公寓真正有需求的这部分群体，我们应该在一般的酒店服务上提出一些更具特色的服务，更贴合“公寓”二字的服务。 1、整体设计上，户型应满足长住商务客人的特点，要考虑儿童房（包括两个孩子的家庭）、保姆房（可在一套内，也可在隔壁）； 2、在面积上来说，酒店式公寓的房间面积应该大于酒店标准规定的星级酒店房间的面积； 3、在房间内部装潢上，可以区别于一般星级酒店在统一于整体酒店装潢风格下打造的暖色柔和的感觉，打造出明亮而又温馨的效果，让客人感觉在自己的

成都新十大豪宅曝光

成都新十大豪宅曝光 在成都，金字塔尖的顶级富豪都住哪里？别墅？只对了三分之一。当下的成都，真正谈得上豪宅的楼盘早已不是单一的高端材料上的堆砌，更是综合品牌实力、项目背景、地理位置、建筑设计、高端商业、主题定制等六大要素中最为顶尖的部分，按照以上标准，成都目前“新十大豪宅”主要分成三类：滨江项目、独栋别墅和城市中心。不过，这新十大豪宅大多低调神秘，甚至有的连售楼部都没有，因为它们的业主大部分不是成都本地人，而是来自北上广甚至国外的商界名流。当然，更为“拉仇恨”的是，它们有的售价超过8万一平米，普通成都人一年的工资别说厕所了，连一个玄关都买不到。 01. 中国华商金融中心(楼盘详情图库) 40万方顶级综合体、跨国企业打造、“全球华商顶级商务中心”仍然不能涵盖这个传奇项目，因为在这些头衔之下，它还有一个普通豪宅完全不可能比拟的优势——成都首家以“中国”冠名的中字头豪宅。一个楼盘名称经过国务院商务部签署同意，这显然不是“有钱任性”就能实现的。不过，该项目极其低调神秘，市场声音不多，售价更是一个谜。 02：成都银泰中心华悦府(楼盘详情图库)。综合体下的大平层豪宅。有中国第三家华尔道夫酒店、奢侈品购物中心In99的重磅加持，吸引多位商界名流在此置业，目前单价为3.3万。

03：成都棕榈泉费尔蒙公寓。成都首个入市销售的六星级费尔蒙奢侈品酒店公寓。曾以29200元创下成都最贵住宅成交单价，由全球奢侈品牌酒店管理集团——费尔蒙酒店直接管理。

04：阿玛尼艺术公寓。中国首个阿玛尼集团队设计并打造的豪宅项目，部分公寓内部家具也为阿玛尼定制。

05：来福士T5。新加坡知名开发商凯德置地打造，相传该项目设计费上亿，而且只有76席。不过这个位于城市中轴线的人民南路的豪宅，销售的主要对象并非成都本地，而是针对新加坡、上海、北京。

酒店式公寓投资优势

为什么要进行酒店式公寓投资呢？很多投资者在投资之初都会考虑 到这个问题。酒店式公寓是介于酒店和高档住宅间的一种物业，它 集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有自用和投资两大功效。酒 店式公寓之所以能够在激烈的租赁市场中存活下来，是因为它能够 满足市场的不同需求，这类住宅既能享受家庭式的居住布局，又能 享受到酒店的殷勤服务。 酒店式公寓投资优势： 1、小面积，低总价，投资风险小，转让出租回报大。通常，酒店的租金要比公寓高30%，而酒店式服务公寓单位小，好管理，易出租等特点却是其优势。不过，高档次项目所占用的资金相对较多，回 报的周期相对较长，因此较适合中长线的投资者。 2、产品功能兼有，投资和自用性质都可以。由于它吸收了传统酒店、传统公寓和传统办公楼的各自的长处，因此受商务人士欢迎。 3、拥有产权可以让业主居住得安心、放心。必要时还可以出让自己的产权，回收投资，因而降低了投资的风险。酒店式服务公寓也是 投资置业者的上选，尤其是异地置业的首选。此类投资对多数人来讲，是有超值回报空间的。 4、宏观形势向好，市场需求大，有升值空间。未来有更多跨国企业来中国设立公司，酒店式公寓这类物业成为部分中小型公司的首选。同时，国内大、中城市的高级商务人士阶层，对这类物业拥有可观

的消费能力。单身公寓由于面积小、总价低、月供负担轻，对年轻 一族尤其是外来专业人才格外有吸引力。 酒店式公寓投资的几点理由： 1、出租率较有保证。酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理公司进行管理，他们有广泛的租客源。同时公寓 的出租的最短时间可以是一天，最长就没有限制，而住宅一般最少 要3个月，它们面对的客户群要比住宅范围广。 2、租金要比普通公寓来的高。在普通公寓里，由于各投资者的资金、持房能力不同，投资比例的增加势必导致小业主在出租市场上的恶 性竞争。即使最开始的时候住进去的都是高端客户，当只要有一个 出租者愿意降低价格引进比较低端的客户的时候，普通公寓就开始 进去恶性循环，最后高端客户会慢慢流失。而酒店式公寓统一的经 营方式使各业主的经济利益捆绑在一起，管理公司根据收益分成， 可以保持物业的整体租价;此外，租客也愿意花比公寓高的价差来和具有同等身份的人住在一起，获得更多的服务和安全保障。 3、发展更具持续性。统一经营的方式使得酒店式公寓会比普通公寓更加关注长远的发展，会有自己的推广和营销计划，从而使它们的 发展具有持续性。总而言之，投资酒店式公寓比普通公寓要有优势。这可能也是在上海这块到处都洋溢着投资热情的土地上，酒店式公 寓能够热卖的主要原因。 酒店式公寓投资可能存在的风险： 1、居住成本高。

成都五星级酒店汇总包括已建在建及规划建设

一、成都已有五星酒店（准五星）汇总 1 / 7

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成都现挂牌的五星级酒店13家，其余为准五星或按五星标准装修的酒店。 3 / 7

二、待建五星级酒店。 希尔顿 目前希尔顿集团在成都在建酒店华尔道夫、康拉德和希尔顿三大品牌 1.华尔道夫：位于成都金融城的成都银泰中心（金融城·天府大道北段1199号），预计2016年开业。 2.康拉德：位于西部国际金融中心（所属商圈：成都东大街物业地址：成都锦江红星路步行街）250 间客房，预计2015年开业 3.希尔顿酒店：位于成都希顿国际广场（天府大道中段666号），预计2013年开业 4.希尔顿逸林酒店 龙泉驿区百悦·云景项目龙泉驿区大面街办金旗大道以西，北临西干道，西邻公园大道，项目20011年11月动工，预计2014年年底开业。酒店建筑高度100米，建筑面积达48084.5平方米 5.希尔顿酒店（协信中心） 地址：成华区府青路二段 2012年10月签约成华北改项目，希尔顿酒店总投资约5.5亿元，建筑总高度18层，设置房间294个，大小会议室8个，可同时容纳1000余人召开会议，预计2014年正式投入运营。 紧临茂御、卡尔森瑞德·丽笙酒店 6.W酒店 成都誉峰项目 项目地址：成都高新区城南CBD中央新益州城市广场西侧，2009年签署战略协议 7.四季酒店 成都汇日国际广场 项目地址：武侯锦江桥头,人民南路与府南河交汇处,锦江宾馆对面。2011年3月签署战略协议，酒店大楼高约140米左右，设有270—300个客房，预计2014年建成交投入使用。 8. 瑞吉(St. Regis)酒店 华置广场(原文化宫地块，太升南路商圈) 计划在2014年开业，酒店拥有包括55间套房在内的268间客房 9.丽思卡尔顿酒店 位于富力天汇项目（顺城大街），计划2013年营业。酒店拥有353间客房，其中55间套房。 项目地址：青羊区顺城大街 10. 柏悦Park Hyatt ICC环球贸易广场（规划中）

酒店式公寓大全

酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是上世纪中期从欧洲兴起的一种只做服务、非酒店经营的纯服务式公寓。目前在上海得到迅速发展，据统计，已经有75家酒店式公寓开出。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强，的酒店式物业管理概念，集商住、酒店、会所等多种功能于一体。酒店式公寓在装修上统一为精装修，提供全套的家俱和电器，但其内部的设计也是个性化的，不流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，他的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，户型选择余地大，而且价格相对住酒店又较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如餐饮、洗衣、室内清洁等之外，甚至包括商务服务。一般酒店式公寓的公共设施和建筑外观参考于酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。 省钱：在同档次品质前提下，旅游自助公寓租金比三星级酒店套房价格至低30%~50% 以上； 舒适：公寓内配齐了家具家电及其他居家用品，就连床铺被褥等也都换洗一新，您放下行李即可休息，就象回到自己家里一样，尽享家的温馨与方便； 自由：您可以按自己的习惯和喜好生活,甚至可以为自己做可口的饭菜，完全私密的独立空间，不受外界干扰. 灵活：可作短租公寓，租期长短由您定。日租月租均可，月租价格超便宜。 今天我就告诉大家如何在其他豪宅大跌的情况下，投资酒店式公寓，做个楼市投资高手。 如何投资酒店式公寓 酒店式服务公寓兼具传统酒店和公寓的长处。它们大多位于成熟商务中心，外国企业和外籍人员聚集流动的地带，周围的服务配套设施完善。公寓本身在硬件配套设施上毫不逊色，住户只两手空空都可以安心住到里面；其服务也更家庭化，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入驻管理，提供普通公寓所没有的有偿商务服务，如进行商务活动所需的打印、传真等服务。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，并且月租和各种服务费加一起比传统酒店少得多。因此，备受在京工作的外地与外籍商务人士青睐。 区域价值决定投资价值 买酒店式服务公寓进行投资不能盲目，要选对区域。北京酒店式服务公寓市场经过10余年的发展已经形成了特色鲜明的区域市场特征。金融街、CBD及其辐射区域、中关村及丽都商圈是高档公寓集中的热点区域。其中CBD及其辐射区域是发展最早、租金最高的地区。该地区租户大多为外国公司或机构的外籍工作人员，就连其辐射区的高档酒店公寓也因此而租价上涨，比如在2003年就已经迎来开发热潮的广渠门地区，这一地区的项目基本上都是精装修的房子。发展潜力最大的区域当数金融街，该地区写字楼众多，公寓的商务功能相对较弱，更贴近居住的本质，将会得到本地区商务人士的认同。丽都商圈则是老牌的外销公寓集散地。 了解投资目标人群 据了解，在京的海外公司高层管理人员，以及在京海外社团和驻华使馆的工作人员等，构成了北京酒店式公寓的主要需求群体，一些小型公司也将其作为商住使用。这些企业的中高层领导都有享受租用酒店的权利。他们希望在市中心或交通便捷地区生活，有传统酒店的硬件配置，相当水准的上门服务，重要的是能提供家庭式的居室布局，既有家的私密性和生活氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。在京外企目前有数千家，且这个数字还会继续攀升。而酒店式服务公寓的数量还远远不够，因此投资这种物业毫无疑问是可以获益的

成都酒店市场分析最终版

文件一：成都市旅游及酒店行业概要 2010年成都市，和酒店行业有关的数据参照： 1．2010年全年共实现旅游总收入1886.09亿元，同比增长28.1%；2010年四川省累计接待国内旅游者2.71亿人次，同比增长23.8%。全国第9。 2．成都会展业取得迅猛发展，得益于当地政府的政策支持。早在2003年8月，成都市委、市政府就提出建设“会展之都”的目标，并在组织机构、财政政策、产业政策等方面予以支持。建立了重点展会政务服务联络协调制度，省市30多个部门协调配合，提供优质、全面的会展政务服务，对推动和促进成都市产业发展的会展、节庆、赛事项目，给予资金、人力和物力上的支持。 在一次北京举行的成都会展新闻发布会暨联谊沙龙上，成都市博览局局长、成都市贸促会常务副会长陈琳透露，2010年，成都共举行各类会展节庆活动366个，会展业直接收入32．1亿元，增加值23．8亿元，同比增长27．8％，拉动消费272．06亿元。 此外，2011年，成都将编制并开始实施会展业“十二五”重点专项规划，以“专业化、品牌化、国际化”为发展方向，创新运作机制，加大政策支持，优化发展环境，培育国际品牌，全力打造“会展品牌集聚区、国际会议目的地城市、休闲节庆之都”。 3．2010年1—12月份成都旅游接待和收入情况如下：接待总人数6818.48万人次，同比增长22.32%；其中接待入境旅游者人数80.21万人次，同比增长24.14%，接待国内旅游者人数6738.27万人次，同比增长22.29%。实现旅游总收入603.87亿元人民币，同比增长20.45%；其中旅游外汇收入28890.49万美元，同比增长22.15%，国内旅游收入584.60亿元人民币，同比增长20.49%。 4．2010年，成都双流机场的旅客吞吐量为2580万人次，排在全国第6位。 5．成都市政府新闻办在2011年首次新闻发布中透露，去年成都“扩大开放年”中，全市实际利用外资64.1亿美元，增长43.2%，位居中西部第一。其中外商投资实际到位48.6亿美元，同比增长73.6%。 6．2010年，新落户成都的世界500强企业12家，为史上最多的一年。其中包括日本钢铁、法国电力、澳新银行等。目前，成都已引入世界500强企业189家，居西部城市第一。其中落户成都区域又以高新区（含高新西区）、温江海峡开发区为重点。 7．2011年7月13日，成都市《2010年治安工作会》上通报数据：A。目前全成都市每天登记入住人数为10万人，全年度最高峰为13万人/天；B。2010年，全成都市实际登记入住酒店人数为2800万人/次；C。目前全成都市各类酒店（含酒店、宾馆、公寓、旅馆）共4619家，总床位约18万张，其中涉外酒店床位约2万张。 8．2010年平均每周出入境航班达140余架次、旅客21000余人次。2010年，入境游客超过100万。 根据以上和旅游及酒店有关数据来看，成都酒店行业近年来处于明显的上升和良好趋势，也必将同时产生大量:

成都高端酒店市场分析

成都高端酒店市场分析谁为酒店客源支撑 虽然成都五星级酒店这两年增长的势头明显，但每个品牌的酒店都有固定的客户群，各家都有自己的优势，感觉就是开一家火一家。 现状 成都目前挂牌的五星级酒店以及没有挂牌但按照五星级标准打造的酒店已达18家。截至2010年底，有意向、立项、开工建设的五星级酒店在35家左右，到2015年全市（含区市县）预计开业运营的五星级酒店将达到50家。 潜力 在成都目前挂星的12家五星级酒店中，洲际酒店、香格里拉、锦江宾馆等平均日常入住率可达80%—100%；近两年新开的酒店，平均日常入住率则为70%—80%。虽然成都五星级酒店增长势头明显，但依然是开一家火一家。 原因 对于开发商而言，建造五星级酒店能够提升物业价值，并带动周

边地产升值。同时，成都旅游业发达，加之会展经济带动，五星级酒店扩张成为大势所趋。此外，成都外地消费者的数量正在以每年15%-20%的速度递增，这也是酒店业长久不衰的原因之一。趋势 目前成都酒店业已进入诸侯纷争的阶段，许多酒店或采取了被大型酒店集团收购和入股加盟的方式，或采取交由知名品牌酒店托管、全权打理的方式，未来将会加速洗牌。 2010年年底，成都某高级酒店的餐饮部大厨袁北川意外发现：“众人所说的‘求职难’，在我从事的酒店行业并没有出现。”袁北川说，“相反，四处都是即将开业的高端酒店，就连没毕业的师弟师妹们也说今年到学校招兵买马广发帖的酒店特别多。”在这些就业机会背后，是一股前所未有的高星级酒店建设浪潮在成都席卷而来。 从2007年开始，越来越多的国内外顶级酒店业巨头就开始纷纷到蓉踏足探路，目标都定位在了“五星酒店”。“新居民”们不但没有让任何一个“老住户”黯然退场，而且每一家高星级酒店都经营得有声有色，这在全国并不多见。

成都最贵酒店公寓

成都最贵酒店公寓－成都棕榈泉费尔蒙公寓 “6月22日，成都棕榈泉费尔蒙公寓单日成交30套，并以29200元/㎡的价格打破了成都最高公寓成交单价。”消息一出便引发成都楼市各界热议，而成都高端酒店式公寓，一时间成为楼市关注焦点。 棕榈泉费尔蒙挑动成都高端公寓神经 棕榈泉费尔蒙公寓单日成交30套，并以29200元/㎡的价格打破了成都最高公寓成交单价，这对于成都楼市确实是个不小的撼动，尤其对于成都刚刚起步的酒店式服务公寓。 去年5月26日，成都第一座六星级酒店公寓棕榈泉费尔蒙国际公寓正式对外开放，并成为成都首个可售六星级酒店公寓。而在这之前，成都的酒店式服务公寓管理机构大都采取与开发商合作开发的模式，只租不售，亦或采取与业主合作的模式，只提供物业租赁服务。 棕榈泉费尔蒙公寓的亮相，可以说填补了成都楼市酒店公寓投资行业的一个空白。这也就可以理解为何棕榈泉费尔蒙公寓自推出以来一直都备受青睐。 成都棕榈泉国际中心（来源：网络）

在成都，尽管服务式酒店公寓刚刚起步，但是作为未来发展最有潜力的城市，其国际化和高端性决定了城市的未来定位，高端服务式酒店公寓成为投资产品中的一朵奇葩，受青睐程度不容小觑。 “棕榈泉费尔蒙公寓的高端性因费尔蒙而保障，并且有国际窗口的意义，可作为自己的高端会所来安排宴请和住宿。”6月22日一位购买6套棕榈泉费尔蒙公寓的客户谈到自己下手购置的原因时说，他将买来开展高端商务活动。 作为越来越国际化的成都，成都虽然已经有全球知名机构入驻，但市场仍处于初级阶段。成都国际化市场正在成为新的投资领域(小区网论坛)，而对于有实力的投资客而言，成都高端服务公寓或许是一个资金出口。 而成都棕榈泉费尔蒙公寓、奥克伍德华庭、盛捷江畔、辉盛阁国际公寓、香格里拉大酒店公寓等成都顶级的服务式公寓长期受到投资客追捧正是凸显了成都服务式公寓的神经敏锐度。 成都国际化市场掀高端公寓激战 对于北上广深等国际化大都市，顶级酒店公寓产品早已不稀奇，上海四季酒店旗下的四季汇售价16万元/平米、上海半岛酒店旗下的半岛酒店公寓售价20万元/平米、北京的励骏酒店旗下的励骏酒店公寓售价15万元/平米、北京四季酒店旗下的四季世家售价16万元/平米，这些酒店公寓在当地早已奠定了顶级城市豪宅的地位，业主均为当地的社会名流。章子怡、姚明等，都是顶级酒店公寓的业主。 按照房地产市场的发展规律，高端客户对高端产品和国际化服务的要求正是房地产市场发展成熟和细分要求的体现。对于成都，这样的需求正在逐日膨胀。 随着财富论坛在成都的胜利举办，成都的知名度和城市影响力将会极大提升，越来越多的世界500强企业家会逐步进入成都，成都的国际化程度越来越高，带来更加广泛的城市合作和商务机会；同时，成都直飞伦敦、墨尔本、德国法兰克福航线先后开通，更多外籍商务和旅游人士将进驻成都，势必会激增成都高端酒店公寓的需求，都将刺激酒店市场和高端酒店服务式公寓的发展。 以上海和成都做对比，据不完全统计，目前上海拥有外籍人士约14.32万人，在成都长驻的外籍人士约有2.5万人。从统计数据来看，成都外籍人口数量约为上海外籍人口的1∕6，但上海的酒店式服务公寓的供应量却是成都的10倍。 对于高端服务酒店公寓市场十分成熟的上海而言，其投资潜力还很可观，那么对于高端服务酒店公寓严重不足的成都，其市场的激战想必是迟早的事情。

公寓式酒店概念

酒店式公寓是介于酒店和高档住宅之间的一种物业，由于其涉及范围广，业界没有一个明确的定义，“引入酒店式管理的公寓”只是一个比较普遍的笼统的解释。在对上海大大小小100 多个“酒店式公寓”调查后，我们发现目前上海市场上酒店式公寓产品之间的差异很大，其中也不乏借“酒店式公寓”的名字来抬高项目身价的做法。 酒店式公寓能在竞争激烈的租赁市场上有一席之地，是因为酒店、用于出租的高档公寓以及酒店式公寓各自存在优势和缺陷，满足了市场的不同需求。酒店提供了周到的客房服务和完善的配套设施，但是其客房面积偏小且功能简单，没有厨房和客厅，不适合长期居住。高档公寓虽房间内部功能齐全，但外部的配套设施匮乏，没有酒店式的服务，给高端商务人士的生活带来不便。 酒店式公寓的优势在哪里？ 酒店式公寓则结合了以上两种物业的长处：提供的客房面积偏大，一般在80-200 平米之间，能享受家庭式的居住布局：客厅、卧室、厨房和卫生间一应俱全，保持了“居家”的私密性和温馨生活氛围；提供的服务很完善，由专业的公司进行 管理，除了每周两次免费的定期打扫以外，还提供付费的菜单式服务；配套设施齐全，一般都建有专门的会所，其中包括健身房、游泳池、桑拿房、网球场等；而且就单位面积租金来算，它也是比较经济的。经过调查，符合以上条件的酒店 式公寓在上海大约有50 家左右。 酒店式公寓的客户是谁？ 上海酒店式公寓需求的客户主要是外籍商务人士，他们是全球顶级公司中层以上员工，租金的费用一般都来自于公司预算补贴。由于工作的原因，他们不会在上海长期居住，但会在某一阶段在此地生活。酒店式公寓的特点决定了它非常适合满足这种需求。 租赁酒店式公寓的外籍人士以欧美和日韩地区人士为多，东南亚地区其次。其中欧美公司预算宽松，他们的消费能力最高，其次是日韩。通过对多家各等级酒店 公寓进行分析，外籍人士住房预算在1500-2500美元/月占据市场的39％，2500-3500美元/月占据市场的20％，3500 美元/ 月以上占据41％。 酒店式公寓比普通公寓更值得投资吗？ 确实，在地理位置和硬件品质相当、服务配套完整的基础上，酒店式公寓比同档次普通公寓更值得投资。其原因主要在于： 出租率较有保证。酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理公司进行管理，他们有广泛的租客源；同时公寓的出租的最短时间可以是一天，

高端酒店式公寓访谈问卷

酒店式公寓客户访谈 年月日 尊敬的先生／女士： 您好! 我是***公司的访问员，感谢您在百忙之中接受我们的采访！我们正在开展一项关于高端酒店式公寓的市场调查，以便了解您对于酒店式公寓物业的需求。您提供的所有意见和资料都将被绝对保密，感谢您的合作！ 一、目前购买公寓情况： 1、您购买的是： □精装修□毛胚 2、您购买的面积： 3、您之所以选择这种户型的原因： 4、购买原因： □投资房产□转租□自用□长期出差□旅游□自住用房紧张□喜欢酒店式公寓的私密性和随意性□找个离上班地点近的地方住□设施齐全能直接入住 □交通便利、出行方便□办公以及商务用途 5、非自住，投资的回报率或者月租金情况； 6、若自住，则自住居住状态： □独自居住□与家人一起居住 7、居住频率：□偶尔□经常□一直 8、公寓人员流动量：□大□一般□少

9、如果人员流动大，您对物业的安防措施放心吗？ 10、您选择居住该公寓的理由（包括选择该项目的理由）： 11、您居住在该公寓内，最满意哪些方面？ □景观环境□装修风格□楼盘品质 □社区物业□附属的额外服务□地段以及周边配套12、您对该公寓物业服务满意吗？有提供相关的酒店式服务吗？如有，请举例。 13、您认为酒店式公寓与小户型住宅的主要区别是？ 14、您觉得该项目还有哪些可以改进的地方？ 二、您理想中的酒店式公寓 1、未来是否还会选择酒店式公寓？ □是□否□考虑其他物业，比如； 2、未来选择酒店式公寓最看重的因素？ □地段□价格□物业公司□酒店式服务□交通 □园林景观□周边配套□产权年限□租金及回报率 3、在下列的酒店式公寓附近城市设施中，您认为最重要的是(请选择3项) ： 24HR便利超级市场电影院咖啡吧餐厅公园绿地酒吧

酒店式公寓前景及客户分析

一、酒店式公寓概念及特征 1、酒店式公寓的概念 酒店式公寓也称酒店式服务公寓，是目前尚不多见的物业类型。所谓酒店式服务公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。最早来源于欧洲的“产权式公寓”，属舶来品，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专业管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。在我国，酒店式公寓最早出现在深圳，后来又出现在上海、北京两地，但前几年未形成热点。 2、酒店式公寓的特征 酒店式公寓除了提供传统酒店的服务外，更重要的是向过往住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大特点是要比传统的酒店多了家的味道。具体而言，酒店式公寓有如下几点特征： （1）提供酒店式服务和管理所谓酒店式公寓，顾名思义，就是一种提供酒店式服务的公寓，它借鉴酒店式服务及管理模式，提供诸如家居清洁、送餐或宴会安排、洗熨及送衣、电召的士、钟点服务等一系列服务。酒店式公寓的物业管理较一般公寓更完善，服务内容更多，为其独特的消费群体提供所需的服务和物业管理。 （2）商居两宜，兼具居住和办公两种功能酒店式公寓既可用于居住，也可用于办公。面积小的酒店式公寓中，居住和办公空间混在一起，面积较大酒店式公寓中，居住空间与办公空间分离。不同的酒店式公寓侧重点不同，有的偏重于居住，厨房、卫生间齐全，甚至有阳台；有的则偏重于办公，只有卫生间，没有厨房，提供一些办公设施和通讯条件。酒店式公寓与前几年热炒的SOHO概念有着异曲同工之处，两者均是将居住的概念分别与酒店式服务与居家办公相结合，但SOHO概念中提供给住户的是较完善的办公空间，但忽略了五星级的配套和服务；其设计的主要功能为满足居家办公的要求。 3、目标客户群的类型 我国的酒店式公寓经过几年的发展，在原有的基础上已经形成自己的特点，是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更胜一筹了。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。酒店式服务公寓的购买客户中，投资者占绝大多数。投资客户主要可以分为两大类型（如表）表1：酒店式公寓投资者分类类型纯投资客户养老型客户组成个人投资者，机构投资者个人投资为主年龄、构成个人投资者25-35岁，机构投资者主要是具备一定经济实力的中、小型企业40岁以上目的酒店的增值潜力退休后能够得到丰厚、稳定的经济来源，多投资于100平方米以上的较大户型预期投资回报8﹪-15﹪10﹪以下客户比例60﹪15﹪左右除投资型客户外，其他客户也有相当比例，包括以自住兼投资为主要目的私营业主、办公族和以满足内部需要为目的的海外跨国集团客户等等。但是现在在北京这种住宅立项的商住两用的公寓正在被禁止商用，这就失去部分客户的投资热情。应当引起注意。 二、酒店式公寓的市场投资前景分析 1、酒店式公寓的优势在地理位置和硬件品质相当、服务配套完整的基础上，酒店式公寓比