限购令的合理性分析

限购令的合理性分析

【摘要】限购令作为房地产调控措施中的一环，旨在稳定房价，促进房地产市场健康发展。限购令是抽象行政行为。限购令合法与否应当根据从主体、权限、程序、内容以及形式等方面进行分析。各地限购令主要gx”新国十条”为依据，“新国十条”为国务院依职权颁布。《价格法》可以成为部分限购令的法律依据。限购令应当规定其生效的期限，否则不具有合法性。

【关键词】房地产限购今调控

近年来，我国房产价格持续上涨，住房难的问题己经影响了人民群众的生活和社会的安定。因此，政府以调整房价为目的，加大了对房地产市场的调控力度，各级政府出台多项重要的措施对房地产市场进行调控。2011年1月26日，国务院公布了《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发[2011]1号)，简称“新国八条”，是对去年房地产市场调控政策的延续，旨在巩固和扩大调控成果，进一步推动房地产市场出现的积极变化，并遏制房价过快上涨势头，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展。“新国八条”出台住房限购实施细则，并且规定“对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有一套及以上住房的非当地户籍家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍家庭，暂停在本行政区域向其售房”。随后，许多城市颁布了限购令。

别拿限购令歧视外地人

别拿限购令歧视外地人
春寒料峭的 2 月 16 日，北京出台的地产调控政策“京十五条”规定，持有本市有效暂住证的外地人，如果无 房但能提供连续 5 年(含)以上在京缴社保或个税证明，方能在北京购买一套住房。…[详细] 据说，此规定出台后，北京户口的价值再一次水涨船高。有笑话说：甚至兴起了“为买房先找个北京人假结 婚”这样的“业务”。 无论这次的房市调控，以及之前的车市限购，究竟能起到多大效果。那些有购买意向，却没有北京户口的 外地人，其心情可想而知。
“
“粮食危机”从哪来？
国际粮价屡创新高
“粮食危机 其实是价格危机 粮食危机”其实是价格危机 粮食危机

2010 年，中国全年粮食总产 10928 亿斤，增产 312 亿斤，实现了连续第七年的增长，不过，这并 不妨碍“粮食危机”的口号越喊越响。 这倒并不是危言耸听， 按照世界粮食首脑会议对粮食安全概念的表述： 让所有的人在任何时候都能 享有充足的粮食，过上健康、富有朝气的生活。这个定义包括三个方面的内容：要有充足的粮食（有效 供给）；要有充分获得粮食的能力（有效需求）；以及这两者的可靠性。也就是说，粮食危机的真正意 粮食危机的真正意 思不是买不到粮，而是不能以合理的价格买到粮。…[详细 思不是买不到粮，而是不能以合理的价格买到粮。 详细] 详细
粮食会不够吃吗？ 粮食会不够吃吗？ 人口会无止境的增长，粮食生产却会走到尽头，这是马尔萨斯的著名预言，至今信奉者众。然而过 去几十年的事实是，粮食增长的速度可以远远高于人口增长的速度：从 1960 年到 1980 年之间，全球粮 食产量翻了一倍，粮食价格下降，粮食储备大大增加。如果我们回顾历史，就会发现粮食价格其实在走 一条长期下行线，过去的半个世纪世界人口增加一倍半，人均粮食消耗增加 17％，种粮食的人减了大概 三分之二。 人们动辄喜欢引述粮价在最近几十年中的快速上涨， 实际上， 任何一个国家都处在长期的通胀过程 当中，如果以货币作为单位，我们只能发现几乎任何物品的价格都在上涨，而如果用比价来看，粮食价 详细] 格在最近半个世纪中相对于其他商品却降低了一半。 …[详细 详细 这个世界在养活 60 多亿人的同时，还要养活超过 200 亿只动物，其中包括 15 亿头牛、9 亿头猪， 将近 18 亿只羊和 165 亿只家禽，他们中间的大多数所吃的饲料也可以由玉米和大豆等粮食制造的，如 果真的发生严重的粮食危机，只要粮价随之上涨，就将极大减少动物饲料和生物燃料的生产，因为把这 些粮食卖给人更划得来。
“粮食危机 来自期货市场 粮食危机”来自期货市场 粮食危机 据东方艾格农业咨询公司提供的数据，2010 年全球只有小麦出现减产，玉米和稻谷均出现小幅增 产，小麦减产幅度不到 4%，但国际小麦价格却出现疯涨，其中法国的小麦价格一年大涨 78%。农产品 存在生产周期性，受异常天气影响，其供需矛盾会被放大，易被市场炒作。 “农产品供给因素被市场过于放大。”东方艾格农业咨询分析师马文峰认为，“除了天气因素，流动 性泛滥也是国际粮价暴涨的主要推手。美日欧实行超低利率，使流动性资金过多，炒作因素增强。最近 国际资金已开始把中国干旱作为炒作题材。”…[详细 详细] 详细
粮食危机这笔糊涂账

东北大学行政公共管理考研参考书目真题高培勇公共经济学第三版笔记

第一章公共部门的经济活动 公共经济学是一门关于公共部门?——亦称政府部门一一经济活动的科学。或者说，公共经济学的研究刘象是公共部门经济活动的规律性。 进一步说，尽管公共部门经济活动的表现多种多样，纷繁复杂，但事实上它是存在着一条主线的。这条主线，就是围绕公共部门经济活动而发生的收入与支出。所以，公共经济学也有一个别称——公共财政学。 本书对于公共经济学的阐释，是从公共部门经济活动的意义开始并以公共部门的收入与支出为主线的。作为开篇，这章的基本线索是：由社会资源配置效率的评判入手，分析市场机制的缺陷，给出社会公共需要的概念，揭示公共部门经济活动的必要性。以此为基础，界定公共部门经济活动的范围和公共财政的职能。 1.1 资源配置效率：含义与条件 经济学的核心问题在于如何实现社会资源的有效配置。 在经济学家看来，社会资源的配置状况是否具有效率是最重要的。 那么，应当如何把握资源配置效率的含义和条件呢？ 1.1.1 效率的含义：帕累托效率 对资源配置效率含义的最严谨的解释，是由帕累托做出的。 著名的帕累托效率准则：如果社会资源的配置已经达到这样一种状态，即任何重新调整都不可能在不使其他任何人境况变坏的情况下，而使任何一人的境况更好，那么，这种资源配置的状况就是最佳的，也就是具有效率的。如果达不到这种状态，即可以通过资源配置的重新调整而使得某人的境况变好，而同时又不使任何一人的境况变坏，那就说明资源配置的状况不是最佳的，也就是缺乏效率的。 实际上，在现实经济生活中，帕累托效率是不可能完全实现的。大多数的经济活动都可能是以其他人境况变坏为条件而使某些人的境况变好。 帕累托效率准则的意义：为实行市场经济的社会提供了一种合理配置资源的判断标准。 帕累托效率准则的实际含义：经济活动上的任何措施，都应当使“得者的所得多于失者的所失”，或者从全社会看，“宏观上的所得要大于宏观上的所失”如果做到了这一点资源的配置就可说是具有效率的。 1.1.2 效率的实现条件：MSB=MSC 将以往使用的边际效益和边际成本“一分为二”： 按照其覆盖范围的大小，区分为“私人的”边际效益和边际成本与”社会的”边际效益和边际成本两类。即所谓私人边际效益和社会边际效益、私人边际成本和社会边际成本。 社会总效益指人们从消费一定量的该种物品或服务中所得到的总的满意程度。 社会边际效益指人们对该种物品或服务的消费量每增加个单位所增加的满足程度。 社会边际效益以通过人们为增加个单位的某种物品或服务的消费能所愿付出的货币最高额来测定。 社会边际效益，随其数量的增加而倾向于减少。

房地产限购令的经济法律

●江苏商论2011．5［基金项目］上海市重点学科———经济法学（S30902） ［作者简介］杨勤法（1966-），男，法学博士，复旦大学工商管理博士后，华东政法大学研究生导师，主要从事房地产法、经济法、公司法的研究和教学。 1 2011年1月15日，北京在贯彻国务院国八条的实施细则中，将限购令严格化，规定对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭 (含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。 房地产限购令的经济法律分析 ●杨勤法 （华东政法大学，上海200063） 一、限购令的出台 限购令出台是基于商品的短缺，供应不能满足需求。只有产品短缺，国家才会限制购买，如我国曾经出现过的粮票、布票、油票等。我国对短缺产品实行限制，是建立在我国计划经济基础之上的。我国实行市场经济以后，计划时代对短缺产品的限制措施逐渐被放弃。商品的价格由市场决定，而市场价格的高低又自动调节商品的供求平衡。除关系到国计民生及国家安全的部分商品外，其他商品的价格及供求由市场自我调整，国家不加以干涉。 我国在取消福利分房、住房商品化后，逐步形成了通过市场购买住宅而实现住房目的的基本模式。按照我国住房改革的最初设想，通过住房改革，形成两个界限明确又相互补充的商品房市场和社会保障房市场。由于制度设计的缺陷与利益集团的博弈，最后结果是两个市场没有得到平衡发展。地方政府及房地产利益集团将精力全部投向商品房市场，社会保障房因无利可图而被忽视。社会各阶层的住房大都依赖于商品房市场，这加大了商品房市场的规模，不断推高房价。当房价上涨到大多数 人都无法承受之时，国家被迫干预，出台了限制需求的限购令。 2010年4月17日国务院发布《国发（2010）10 号》文，文件授权地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。这是地方政府出台限购政策的基本依据。同年4月30日北京市人民政府出台了“国十条实施细则”，该细则明确提出：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”1。由于全国房价并没有由于国发（2010）10号文的颁布得到有效遏制，国家相关部委又于2010年9月29日出台了一系列调控措施，为配合国家的调控措施，深圳等12个房价上涨过快的城市先后颁布了限购令。 到了2011年，房地产调控进一步升级，国务院办公厅于2011年1月26日颁布了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）。该通知第六条规定：各直辖市、计划单 ［关键词］限购令；逻辑基础；合法性；完善［摘 要］房价的快速上涨，迫使中央及地方出台了限制房地产买卖的限购 令。房地产限购令短期内能抑制需求、控制房价的上涨。为保证我国房地产宏观调控依法进行，必须加快保障房的供应，使房地产业尽快走上正轨。 ［文献标识码］A ［文章编号］1009-0061（2011）05-0148-03 148

公共经济学课后习题解答修订稿

公共经济学课后习题解 答 集团档案编码：[YTTR-YTPT28-YTNTL98-UYTYNN08]

1.为什么从20世纪60年代起，一些学者以“公共经济学”的名称取代财政 学？ 2. 传统的公共财政学理论，是围绕政府收支以及管理而展开的，并且侧重于公共收入的分析而相对忽视公共支出的研究，在凯恩斯主义逐渐兴盛随着政府对经济的广泛干预，公共部门的活动范围逐渐扩大，越来越多的经济学家把分析的重点落在了通过公共经济活动来弥补市场缺陷，企图使混合经济体制既能保证自由和效率，又能体现公平和稳定。 经济时代和经济环境的深刻的变化，要求从过去单纯研究政府收支本身，转变到从更广泛、更深层次的角度研究政府经济活动，及运用现代经济学的基本原理和方法，研究公共部门如何为弥补市场缺陷从事各种经济活动，公共经济学就是为了适应这种变化和要求诞生的。 19世纪70年代发生的边际革命，对公共财政学产生了深远影响，促进财政学向公共经济学的演变。 3.既然公共经济学与政治学之间关系密切，为什么仍将它视为经济学的一个 分支学科？ 虽然公共经济学和政治学的活动主体一致，活动方式一致，但公共经济学与经济学的研究主题一致，研究方法一致。（1）经济学主要研究资源配置的，生产什么、怎样生产、为谁生产以及如何决策的问题，公共经济学也是研究资源配置的，其解决的实质问题是如何实现公共部门与私人部门之间以及公共部门内部的最优资源配置。（2）公共经济学把理性经济人的假设延伸到公共资源配置过程之中，认为政治领域的参与者和市场主体一样，都以追求自身利益最大化为行为动机 4.公共经济学与盎格鲁-萨克森传统的财政学相比，存在哪些区别？ 研究范围不同：传统财政学只研究政府部门本身，公共经济学的主体研究范围不仅包括政府部门，而且包括公共事业单位和公共企业部门。 研究母的不同：传统财政学着眼于研究如何通过税收和公债满足国家对财政经费的需求，公共经济学着眼于弥补市场缺陷。 假设前提不同：传统财政学认为政府行为与厂商的消费行为完全不同。公共经济学认为，政府不是神的造物，而是由人组成和操纵的，它没有无所不能和正确无误的天赋。 立足基本点不同：传统财政学以古典经济学为理论基础，公共经济学以福利经济学为基础。 5.公共部门职能与公共部门职能范围有什么区别和联系？ 公共部门从事经济活动的目的是弥补市场缺陷，因此，可将公共经济职能概括为；参与资源配置，、协调收入分配和促进经济稳定

2020年最新广州房产新政细则

2020年最新广州房产新政细则根据国家分类调控、因城施策的要求，为进一步促进我市房地产市场平稳健康发展，经市人民政府同意，现提出了关于广州房产新政的意见。下文就是橙子收集整理的资料，请参考! 最新20xx年关于广州新政细则 一、严格执行限购限贷政策 严格执行我市既有的住房限购政策，即本市户籍居民家庭限购2套住房(含新建商品住房和二手住房，下同);非本市户籍居民家庭能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。 严格执行现有差别化住房信贷政策，即对贷款购买首套自住住房的家庭和对拥有1套住房并已结清相应购房贷款、为改善居住条件再次申请贷款购买普通自住房，执行最低首付款比例30%的规定;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例不得低于70%，继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款。 二、加大住宅用地供应力度 积极推进土地供给侧结构性改革，进一步增大用地供应力度。调整土地供应结构，根据市场需求，加大住宅供地比例，合理确定租赁住房建设规模，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安

排。土地公开出让时，采取竞配建、竞自持等多种方式有效控制地价快速上涨。 三、加强房地产开发企业和中介机构监管 加强商品房价格监管，引导开发企业理性定价，继续对新建商品住房预售价格、现房销售价格实行价格指导，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证或不予办理交易网签备案。 对取得预售许可或现房销售的房地产开发项目，要在10天内一次性公开全部房源并进行销售，继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照备案价格对外销售。未取得商品房预售许可证的项目不得进行预售、不得收取或者变相收取任何价金。开发企业不得采取蓄客集中开盘、控制房源、故意制造房源紧张气氛等手段进行促销，不得明示或暗示房价即将上涨升值等误导消费者，禁止虚假广告宣传。 严格贯彻执行房地产中介管理有关规定，房地产经纪机构及房地产经纪人员应依法从事房地产经纪活动，中介服务实行明码标价、不得利用虚假信息等进行欺诈、不得捆绑、强迫其他服务和收费。 四、严肃查处房地产市场违法违规行为 由市住房城乡建设委、市国土规划委会同市发展改革委、市工商局等部门联合开展专项治理，加大市场监管执法力度，依法严肃查处、严厉打击开发企业捂盘惜售、囤积房源、闲置土地，以及房地产经纪机构、信息广告服务机构参与炒房、哄抬房价、发布虚假房源及价格信息等违法违规行为，严厉打击各类交易欺诈行为。

公共经济学课后复习思考题

第一章公共部门经济活动 1什么是社会公共需要? 是指向社会提供安全，秩序，公民基本权利和经济发展的社会条件等方面的需要．它区别于微观经济主体的个别需要． 2政府经济活动的范围是如何界定的？ 生产或提供公共物品或服务；调节收入分配；促进经济稳定发展 3公共财政要担负哪些职能？ a 资源配置职能 b 调节收入分配职能 c 促进经济稳定发展职能 4简要解释MSB=MSC的含义？ MSB:a 人们对某种物品的消费量每增加一个单位所增加的满足程度 b 以人们为增加一个单位的某种物品的消费量而愿付出的货币最高额测定 MSC:a 人们对某种物品的生产量每增加一个单位所需增加的资源耗费的价值 b 以为补偿因增加一个单位的某种物品的生产量所消耗的资源价值而需付出的货币最低额测定 第二章外部效应 8什么是外部效应？ 外部效应是指某些个人或企业的经济行为影响了其他人或企业，却没有为之承担应有的成本费用或没有获得应有的报酬的现象 9举例说明负的外部效应与正的外部效应对资源配置效率的影响。 外部：带有正的外部效应的物品或服务的价格，不能充分反映该种物品或服务所能带来的社会边际效益MSB。 事例：疫苗接种——其他人减少接触感染的机会——整个社会因此受益 负的：带有负的外部效应的物品或服务的价格，不能充分反映用于生产或提供该种物品或生产要素的社会边际成本。 事例：纸张生产——污染环境——第三者成本（利益受损） 10A矫正性的税收和B财政补贴的作用机制是怎样的？ A;将MEC加计到MPC之上。 增加纸张的生产成本和售价，进而将产量减少至MSB=MSC的最佳水平。 将部分收入从纸张生产者手中转移给遭受损害或需要政府提供服务的企业和个人。 将水资源的污染减少至可容忍水平（但不能减少至零）。 B:将MEB加计到MPB之上。 增加对带有正的外部效应的物品或服务的需求，降低消费者支付的净价格，进而将产量调整至MSB=MSC的最佳水平。 增加对带有正的外部效应的物品或服务的消费者所获效益，鼓励这类物品或服务的消费。 第三章公共物品或服务 13、试述市场失灵的表现。 1、垄断 2、外部性 3、信息不对称 4、分配不公 15相对于私人物品或服务来说，公共物品或服务具有哪些特性？ 水平相加垂直相加 16什么是纯粹的公共物品或服务？什么是纯粹的私人物品或服务？二者有哪些区别？ 纯粹的公共物品是同时满足效用的非可分割性、消费的非竞争性、受益的非排他性三个特性的公共物品。17如何实现纯粹的公共物品或服务的配置效率？ 18什么是林达尔均衡？ 成员人数较少的社会中，通过自愿捐献和成本负担的合作方式，有可能使得公共物品或服务的供给量达到

现行房地产调控政策背后的法律思考

房价调控唯法先行——现行房地产调控政策背后的法律思考 徐倩 在房地产价格经过数次调控的结果都是报复性反弹的局面形成常态后，政府部门为彰显遏制房价过快增长的决心，又陆续出台了一系列的调控政策，调控政策就像一剂剂猛药，意图医治当前房地产价格飞涨的顽疾，但是当前的调控政策并没有起到立竿见影的效果，反而让已经日趋白热化的房地产市场变得更加雾里看花，扑朔迷离。“限价”、“限购”、“取消三套房贷”、“房产税”等名词俨然成为了2010年房地产市场最炙手可热的谈资。然而在政府不断伸出调控之手的同时，房价调控之措施是否已经偏离法制的轨道，外界的质疑声不绝于耳，作为法律工作者，我们不得不审视房价调控措施背后的法律支撑。 一、地方限购令的违法之嫌 为了控制国内房价过快上涨，2010年4月17日，国务院下发《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号，地产业界称之为“新国十条”），意在打压房价疯涨的势头。其中重要的一条就是：“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”。即所谓的“限购”。其中包含两方面的意思，其一是为非本地人员购房做出限制；其二，对购房套数进行限制。随后，上海、北京、深圳等城市纷纷响应国家号召出台了“国十条”配套细则的限购法令，然而条条细读这些“限购令”，却发现不少硬伤。首先，上述限购令涉嫌“违宪”，侵犯了公民最基本的宪法权利“平等权”。我国《宪法》规定，公民在法律面前人人平等。公民有迁徙与居住的自由。地方限购令对拥有本地户籍与非本地户籍公民购买房屋的权利区别对待，显然侵犯了公民的平等权，并且限制了公民自由选择住宅与迁徙的自由。其次，《宪法》规定公民的合法私有财产受法律保护，公民财产处分权理所当然地受法律保护。而是否购买房屋是公民行使的一项民事基本权利，属于基本民事法律制度的范畴，根据我国《立法法》的规定，基本民事制度和民事责任属于法律保留事项，行政法律位阶以下的法律法规及其他法律性文件不得做出相应的规定，地方限购令公然染指民事基本法律制度，限制18岁以下的公民购买住房，亦是违反我国基本民事法律制度的。再次，根据我国《民法通则》以及《物权法》的规定，房产所有权的取得，不得违反法律规定。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。据此可见，法律、行政法规未对不动产购买做出限制规定的情况之下，地方政府无权出台房地产限购的命令或规定。 二、政府限价商品房是否存在法律依据 今年国庆长假之前，上海市住房保障和房屋管理局曾经组织房地产商开会，新售楼盘只能降低售价，不得涨价。2010年9月1日深圳市出台的《深圳市房地产市场监管办法》里规定，当房地产市场价格水平发生异常波动时，政府可以进行价格警示提醒，否则由价格监督执行部门予以处罚。紧接着11月30日，国家发改委发布公告，希望社会各方面能够正确看待价格临时干预措施，积极支持政府为抑制价格上涨较快势头所开展的各项工作。亦表示实施价格临时干预措施是有法律依据的。其依据即是《价格法》中“当重要商品和服务价格显著上涨或者有可能显著上涨，国务院和省、自治区、直辖市人民政府可以对部分价格采取限定差价率或利润率、规定限价、实行提价申报制度和调价备案制度等干预措施。”笔者认为，政府在必要时采取的价格临时干预措施也无可厚非，但是必须在法律框架下，按照法律程序进行有效干预。我国现行《价格法》中，并未明确对所谓的“重要商品和服务价格”进行定义，何种程度属于“显著上涨”也没有参考标准。在五类可以由政府定价或指导价格的商品或服务价格中，并未能明示或暗示的将商品房纳入其中。目前中央政府定价目录中，也并没有商品房。根据建设部2001年颁布的《商品房销售管理办法》明确规定，商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。因此，若政府要限制房价，必须要另立新规，并将商品房纳入政府定价目录，按照法律规定的政府定价程序，经过相应部门的报批与备案手续，并且开展价

房地产税改革的政策背景(DOC)

房地产税改革的政策背景，也是现在亟待解决的问题， 1.现行房地产税收体系不合理，税收制度不完善 房地产领域的税种设置主要涉及房地产开发、流转和保有阶段。房产保有税是很多国家地方财政收入的重要来源之一，但我国现行房地产税体系存在“重开发和流转，轻保有”的问题。房地产开发、流转环节税目多、税负重，保有环节仅有房产税和城镇土地使用税，整体税负偏轻。2012 年，我国地方财政税收收入为47319 亿元，其中房产税为1372. 5 亿元，城镇土地使用税为1541. 7 亿元，两者合计占比仅为6. 2%。与之相较，仅开发、流转环节的土地增值税与契税之和占比就达11. 8%，还未考虑涉房涉地的营业税、所得税等。由此可见税负分布的不合理。另外，从微观的企业层面来看，开发环节的税负还是较高的。开发、流转环节税负畸重与保有环节税负畸轻并存的局面，致使房地产税负中的间接税比重偏高而直接税比重偏低，一定程度上推高了房价，加剧市场不平衡。（财产税是直接税，不可转嫁） 2.土地财政 数据提示：2013年地方政府性基金收入决算表显示，土地出让金收入决算数为39073亿元，是预算数的152.6%。地方政府的土地出让金收入再创历史之最。 近日，财政部公布了2013年全国财政决算情况，列出公共财政、政府性基金、国有资本经营的收入和支出等23张决算表。包括国有土地使用权出让金收入（下称“土地出让金收入”）在内的详细财政数据也一一出炉。 地方政府土地出让金在2011年达到3.1万亿元顶峰，2012年降至2.7万亿元，2013年再猛增1.2万亿元。 对此，财政部的解释是，主要是土地出让合同成交价款增加较多。这也意味着，地方政府对土地财政的依赖度再次回升。 3.地方财政收入缺失

公共经济学结课论文

对公共经济学的认识 【摘要】：在市场经济的作用下，政府的作用主要表现在:提供公共服务、维护市场秩序、影响收入分配、优化资源配置、稳定宏观经济等。政府是以自己特有的方式和规律与企业和居民一起参与和影响国民经济的。公共经济学就是专门研究政府经济行为的规律的科学，它是经济学的分支学科，是论述各级政府部门和公共组织的存在意义和行为，回答政府需要做什么以及应该怎么做的学科。这个学期跟着我们敬爱的罗老师我们学习了公共经济学，活跃的课堂气氛使我们喜欢上了这门学科。通过课堂老师的讲解和对书本的学习，我们了解了公共经济学的定义、发展、特征和它的一些研究对象。 【关键词】：市场失灵研究对象学科联系 一公共经济学的基础知识 公共经济学的定义：西方经济学把所有经济主体分为两大类:公共部门、私人部门，前者是指政府及其附属物，后者是指企业和家庭。无论是政府还是企业和家庭，都以各自的方式参与国民经济的运行，影响着国民经济的发展。但它们的行为方式和目的却不一样。企业和居民以实现利润最大化为目标，有强烈的利益动机，行为方式也自然是以有利于自己的方式进行。政府却与此不同，它主要是为了社会目标而存在。当然政府的经济活动不能完全忽视收益和成本，但它更多的是考虑社会公正和公平。市场由于信息不对称、公共产品、垄断、外部性等原因，会出现失灵的现象。如何弥补市场失灵的重担自然就落到了政府的身上，政府可以弥补市场的失灵与不足。在市场经济的作用下，政府的作用主要表现在:提供公共服务、维护市场秩序、影响收入分配、优化资源配置、稳定宏观经济等。 政府是以自己特有的方式和规律与企业和居民一起参与和影响国民经济的。公共经济学就是专门研究政府经济行为的规律的科学，它是经济学的分支学科，是论述各级政府部门和公共组织的存在意义和行为，回答政府需要做什么以及应该怎么做的学科。 公共经济学的特征： 1、公共经济学是主要研究政府及其行为的学科。 政府与市场也同样存在着失灵的现象，因此就需要对政府的行为进行科学的研究。公共经济学就要解决此类问题，即政府为什么要干预经济生活？什么时候干预？怎样干预？政府从事经济活动的范围、方式、途径和效果是什么？ 2、公共经济学是以经济学的方法来研究政府经济行为。 人们研究政府可以从许多角度来进行，比如从社会学的角度，从政治学的角度等。但是，经济学认为人们是通过理性的利己主义行为、利用价格机制和竞争机制在商品货币关系中完成自己的交易行为，政府所起的作用是服务性的，政府是服务性的政府。 3、公共经济学更加注重对实际问题的研究。 公共经济学研究提供公共物品、政府价格管制、外部性与政府行为、政府政策与经济自由度、寻租等问题时，采用了大量的方法。这些方法对解决实际问题起到了极大的作用，比如运用委托—代理理论、博弈理论、信息理论、公共选择理论、制度经济学理论等。作为经济活动主体的政府在实际工作中也迫切需要这样一些理论来指导自己的实践，既完成社会的目标，又能够提高经济效益。 公共经济学的研究对象：西方国家的混合经济大致显示出以下几个方面的特点: 1、在混合经济体制下，社会的经济活动不仅要满足个人的经济目标，而且还必须满足某些公共目标；

房地产限购令的合法性与合理性探析

房地产限购令的合法性与合理性探析 摘要:为抑制房价过快增长,国务院和各地方出台了一系列的房地产限购政策,这种限购政策在短期内对抑制房价过快增长起到了一定的作用,但却不符合社会主义市场经济依法治国的要求。同时，由于这种行政干预微观市场的行为不符合市场经济规律，其在短期压抑市场需求的同时，也压抑了房地产的开发，减少了供给，长期来看并不能起到平抑房价的目的。房地产价格过快增长的原因主要在于存在着较大的刚性需求、流动性过剩、地方政府过度依赖土地财征和实体经济活力不足等原因，抑制房价过快增长的根本对策在于扩大供给、减少流动性向房地产集中、改革财税体制和改善投资环境。 关键词:房地产;限购;不合法;不合理 1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化，并建立住房保障制度。自此至今，中国实行住房制度市场化改革已经历了16年，中国的住房价格也经历了16年的上涨期，2008年初房价虽有所回落，但随着4万亿的刺激政策出台，房价很快又回归上涨通道。特别是在2009年以后，中国房价呈现了一个过快增长的势头，房价增长速度远远超过居民收入增长水平，严重影响社会稳定，也给中国经济造成不利的影响。为遏制房价的过快增长，国务院和各地方发布了一系列的限购政策，以抑制房价过快增长。这些政策的出台，对抑制房地产过度投机起到了一定的作用，但总体抑制房价的作用并不明显，同时，这种行政干预市场的行为也对公民基本权利进行了限制，遭到许多法律和经济界人士的质疑。目前，很多地方已经采取了间接放松房产限购政策的策略。 笔者认为，房屋限购虽然存在一定的合理性，但既不符合法律精神，也不符合市场经济规则，在已经达到“遏制房价过快上涨”目的情况下，应该及时予以取消。 一、房地产限购令概况 2010年4月17日，国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号，俗称“国十条”），规定商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款；授权地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时间内，限制购房套数。按照“国十条”的要求，北京市人民政府下发了《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》（京政发[2010]13号）。 2011年，国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号，俗称“新国八条”），对已拥有1套住房的当地

2020广州限购政策最新

2020广州限购政策最新 18日午间，广州市住建委发布官方权威解读公告，明确：3月17日及之前已签订认购书或购房合同，并且完成购房合同网签的，按原政策执行。3月17日及之前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同且能提供交付房款(含定金、首付款或部分房款)的银行入账凭证或完税证明原件的，仍按原政策执行。 以下为解读原文: 《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》(穗府办函〔2017〕50号)自2017年3月18日起执行，现将有关政策解读如下: 一、住房限购政策新旧对照 (一)本市户籍居民家庭 继续执行限购2套住房不变。 增加本市户籍成年单身人士在本市只能购买1套住房的要求。“成年单身人士”是指年满18周岁的单身或离异人士。 (二)非本市户籍居民家庭 由“购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险”调整为“购房之日前5年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险”，限购1套住房。 (三)从化、增城区 按现行政策不纳入限购范围。 (四)境外机构和个人购房

按照《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房〔2006〕171号)、《住房城乡建设部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》(建房〔2015〕122号)执行。 二、差别化住房信贷政策新旧对照 (一)在本市无住房 同时无住房贷款记录的，最低首付款比例30%不变。 同时存在有住房贷款记录的，购买普通商品住房最低首付款比例40%，购买非普通商品住房最低首付款比例70%。 (二)在本市有1套住房 同时无住房贷款记录的或住房贷款已还清的，购买普通商品住房最低首付款比例50%，购买非普通商品住房最低首付款比例70%。 同时存在住房贷款未还清的，最低首付款比例70%不变。 “住房贷款记录”包括商业性住房贷款和公积金住房贷款记录。 三、关于“首付贷”问题 严厉打击“首付贷”等违规行为，商业银行、小额贷款机构、互联网金融机构、信托公司等各类金融业务经营者，不得对购房首付款发放贷款或以各种形式变相发放贷款。 房地产中介机构不得提供融资或者协助购房人办理各种形式的贷款、融资用于购房首付款。 四、关于市场监管 个人提供虚假资料骗购住房的，不予办理网签或房地产登记。房地产开发企业或房地产中介机构教唆、协助购房人伪造证明材料，骗取购房资格的，将依法给予“暂停使用网签系统”、“取消房地产开发资质”、“责令停业整顿”以及市场禁入等处罚。 五、关于执行时点

政府限购令对房地产业的影响

政府限购令对房地产业和律师业务的影响 河南栋梁律师事务所刘泽华聂新尚 【内容提要】2010年两会结束后，中央政府针对代表们普遍反映的房价增长过快、房地产泡沫严重、广大人民群众的刚性住房需求得不到满足的新形势，制定了遏制房地产价格增长过快、挤压房地产泡沫的调控政策。为落实中央政府政策，地方政府在中央政府指出的城市实施了限制居民购买房屋套数、限制购房位置区域、限制首付比例和贷款比例的限购政策，被称为“限购令”。限购以来，各限购城市投资性购房明显减少，房价过快增长的势头得到一定遏制，效果显著。同时针对限购引起的二三线城市房价增长过快的局面，中央政府扩大限购范围，要求地方政府在二三线城市实施限购政策。限购令不仅遏制了房价过快增长，打击了投机性购房行为，促进了房地产行业的优胜劣汰，加速了房地产行业的重新洗牌，而且也对律师法律服务业务的开展创造了机遇，提出了新挑战。 【关键词】限购令房地产业律师业务影响 一、政府限购令的出台背景、内容、目标及效果 （一）、出台背景 政府限购令是在我国房价过高、房价疯涨，房地产行业的暴利以及房地长行业的泡沫严重影响到国计民生、人民群众普遍反对、严重影响着社会稳定、威胁着和谐社会建设，以及国际金融风暴危机严重威胁国家经济稳定的形势下，国家为了避免房地产泡沫影响经济的稳定、社会的安定和政治的稳定，为了促进和谐社会建设而采取的对房地产行业实施调控而采取措施之一，是国家调控措施的一种，是地方政府落实国家调控政策的一项具体措施。（二）、限购令的发展过程 1、“限购令”的出现与限购政策在主要一线城市的推广 面对日益高涨的房价，2010年国务院连续推出多项严厉调控房地产的政策，以打击各种炒房及投资性购房行为，显示出中央政府坚决遏制部分城市房价过快上涨的决心。2010年4月15日，国务院公布了新一轮遏制部分城市房价过快上涨的新政，新政策共四条，被业内称为房地产“新国四条”。4月17日，国务院又出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出十条举措，被业内称为房地产“新国十条”。 为响应中央政府政策，2010年4月30日北京出台“国十条实施细则”，明确提出的：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。“限购令”就是在这份文件中提出的，也是国内首次出现“限购令”一词，这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。 限购令标志着楼市新政进入了数量调节阶段。地产大腕纷纷惊呼，楼市的寒冬即将来到，原因很简单，任由房地产泡沫膨胀发酵，无异于饮鸩止渴。短期内刺穿泡沫，则不免带来阵痛。2010年4月15日，“国十条”出台后，各地将根据其房地产现状逐渐出台“限购令”。被称为“最严厉楼市调控措施”的“限购令”先后在北京、上海、深圳、厦门实行。 2、限购政策实施范围的扩大阶段 2010年9月29日国家有关部委再次出台调控新措施时，针对第一条中有关“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数”的规定，被业内称为“新国五条”。当天就有多位业内人士断言，史上最严厉调控措施——“北京限购令”或将在全国推广。其后广州限购令也在同年10月15日正式公布，深圳等更多城市出台限购令，2011年1月26日，国务院公布了《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号），即新“国八条”，“地方政府要切实承担起促进房地产

从公共经济学角度看我国食品安全管理问题

从公共经济学角度看我国食品安全管理问题 摘要：近来，我国食品安全事件频发，食品安全问题越来越受到重视。本文从食品安全公共管理的角度，找出当前食品安全最主要的问题。通过对现有食品安全管理体系中存在问题的分析，提出针对性的对策建议。 关键词：食品安全管理市场失灵标准体系 中图分类号：f062.6文献标识码：a abstract: recently, food safety incidents occurred frequently in china. food safety is focused more and more attention. this paper finds the most important problems from the perspective of public management. after analyzing the problems existing in the food safety regulation, and it proposes suggestions and solutions. key words:food safety managementmarket failurestandard system 民生问题在“十七大”以后越来越引起重视，而民以食为天，食品安全问题是最大的民生问题。我国作为发展中国家，在解决食品供应数量、增加食品多样性等方面取得了众所周知的成就。但是，由于我国食品在原料供应、流通环节监管、法律实施等方面存在诸多的问题，食品安全形势不容乐观。近来，食品安全问题不断被揭露，如瘦肉精事件、三聚氰胺事件等。食品安全属于公共产品，如何从政府公共管理的角度，找出当前食品安全最主要的问题并提出

限购令对房地产价格的影响分析

限购令对房地产价格的影响分析 市场纵横 2019 年 4月17日国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称新“国十条”），其中住房“限购”政策是一个非常严厉的政策措施，旨在调控房地产业非理性 膨胀。 一、限购令政策颁布后市场运行状况 据中房指数统计，全国大部分城市国庆期间成交量环比下降40%以上。以深圳为例， 从2019年10月份深圳住房市场运行情况来看，当前限购令政策对宏观经济及市场运行产 生了极大的影响。10月份，深圳新建商品住房成交备案量40.91万平方米，环比减少 3.8%。如果考虑9月底网签认购书集中在10月1日-7日备案的因素，10月实际成交量较 9月下降约50%；2019年10月份，二手住房成交量为44.08万平方米，环比9月减少 55.75%，扣除11月税收政策调整预期导致二手交易增加因素，当 限购令对房地产价格的影响分析 文/刘旦 月实际成交水平只有9月份的28%。然而，在成交量低迷的背景下，深圳房价俨然 “维持高位”。广发证券选取“十月上旬出台限购令的十大城市”调查显示，出台限购令 前后，成交量下滑城市占8成，整体跌幅19%，其中下滑幅度超过40%以上的城市占比达4成。反观“未出台限购令的13个大城市”，整体成交量仅小幅下滑3%，且下滑城市占比 为46%。这说明，限购政策的负面效应已逐步显现。然而，从房价数据来看，据中国房地 产指数系统（百城价格指数）调查数据获悉，2019年10月份全国100个城市住宅平均价 为8418元/平方米，深圳以24550元/平方米位居全国第一位。另外，2019年11月10日，国家统计局发布“1-10月份全国房地产市场运行状况”也显示，10月份，全国70个大中 城市房屋销售价格环比上涨0.2%，，其中，商品住宅价格环比上涨0.3%，普通商品住宅 价格环比上涨0.4%。 January 2019 13 市场纵横 从2019年底中央政府开始出手调控措施后，截止2019年10月底，除“9.29”新政 后颁布限购令的13个城市房价10月份涨幅较小外，其它城市房价涨幅程度与8、2019年

广州住房限购政策 2011年广州限购令细则

广州住房限购政策2011年广州限购令细 则 导读:本文介绍在房屋买房，购房资格的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 广州住房限购令主要针对已拥有住房的家庭购买房产数量进行限制，以进一步调控房地产市场。2011年广州限购令提出对非本市户籍人员的高层次人才在广州买房的优待政策。 广州住房限购政策 各相关单位： 根据《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)和《关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见》(穗府办〔2011〕3号)，自2011年2月24日起，进一步严格执行我市住房限购措施。现就有关具体事项通知如下： 一、对在本市已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(包括购房人、配偶及未成年子女，下同)、能够提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房，下同);

对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，不得购买住房。 符合《中共广州市委、广州市人民政府关于加快吸引培养高层次人才的意见》(穗字〔2010〕11号)有关高层次人才条件的非本市户籍人员，且在广州市无自有住房的，可购1套住房。 二、境外机构和个人购买商品住房的，严格按照《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房〔2006〕171号)、《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》(建房〔2010〕186号)等国家有关政策执行。 三、限购时限内，购房人须在商品住房买卖合同中签名具结已知悉并执行我市住房限购政策，境内居民如实填写《家庭成员情况申报表》(详见附件1)，房地产开发企业和房地产经纪机构应通过查验购房人的户口簿、结婚证等证件原件对购房人的《家庭成员情况申报表》进行核实。房地产开发企业发现购房人提供虚假信息骗购住房的，应当立即与其解除买卖合同;经纪机构发现购房人提供虚假信息骗购住房的，应当通知并协助售房人与其解除买卖合同。房地产开发企业、经纪机构与购房人串通、骗购住房的，要追究责任，并予以曝光。

限购令对房地产产业和经济发展的影响

限购令对房地产产业和经济发展的影响 研究方向：限购令对房地产产业今后的发展的影响是利大于弊还是弊大于利？ 背景：房地产市场是中国经济过去20年非凡增长纪录的基础，房地产行业的状况对中国建筑、钢铁和水泥行业至关重要。精明的投资者和那些希望资金回报高于银行存款利息的普通中国人也十分青睐房地产投资。中国地方省市也依赖不断上涨的地价来为基础设施项目提供资金。 从房价与市民收入的对比来看，北京位居世界最昂贵的房地产市场之列。按搜房网数据推算，2006年前几个月，北京一套新房的均价约为10万美元，相当于普通居民32年的可支配收入。到2011年，均价已涨至25万美元，翻了一倍多，但收入增幅却相对较小，这意味着，一个普通居民现在需要储蓄57年才能够支付房价。 自2010年1月开始，中国政府推出了多种措施抑制投机，其中包括将第二套房首付款比例由40%提高至60%，禁止房地产行业以外的国有企业投资地产，11次上调银行存款准备金率，至21%，第三个措施在本质上就是减少银行的放贷量。党中央国务院对房地产市场实施了包括信贷、土地供应、税收、保障房建设、限购五位一体的调控政策，也称为房地产调控组合拳。房贷收缩政策不能有效抑制投机性购房需求，政府对于征收房地产税还在犹豫，保障房建设是中长期任务，所以短期内能够对投机性购房需求和房地产泡沫起到抑制作用的手段就只有限购了。 限购的具体措施：中央政府可在住房与城乡建设部指定的40个重点城市统一实施基本限购令：各城市本地户籍与持人才居住证家庭，最多限拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多限拥有一套；两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房。 研究方法：1、从截至到今年9月份中央政府住房与城乡建设部指定统一实施基本限购令的43个重点城市中选取二到四个城市以及未实现限购令的二到四个城市（因为限购令对不同城市的影响是相互关联的），收集限购令实施前后的经济数据，分析限购令对全国范围的房地产产业的整体影响，看看是否对抑制房价过热有起到作用；并分析其可能的原因，继而寻求数据来证实这些可能的原因。 2、搜集限购令发布前后的一些其他相关产业（比如能源、水泥、钢铁产业）的行业规模数据，看看这些产业所受到的影响，这可以从另一个方面来验证限购令是否达到了其抑制房价的预期效果，同时也可以得到限购令对整体经济的影响。 数据来源：北京房地产交易管理网、国家统计局 预期：限购令如果能如愿地抑制投机，那么会产生降低中国经济的发展速度的代价，这是因为一方面限制了房价和房屋建设的数量，一方面也不利于房地产相关的产业的发展，所以经济增长会减速，但这也是房地产乃至整体经济走向健康发展道路的开始；但限购令执行过程中也有可能会发生上有政策下有对策的情况，可能会把房价的增长由一线城市转移到未实行限购令的城市上来，导致错误的房地产配置格局。 到底是否能达到健康预期，利大于弊还是弊大于利，正是我们要探讨的。