论房地产企业并购融资风险及策略

论房地产企业并购融资风险及策

略

摘要：在国家去库存、去杠杆的调控政策影响下，近年来房地产行业并购案例逐渐增加，并购金额越来越大。

关键词房地产企业并购融资风险策略

并购作为一种优化资源配置、实现产权重组的有效手段，就当前行业发展形势来看，是房地产企业适应复杂形势的必然选择。但是在房地产企业并购融资过程中，也伴随着潜在的风险。如果房地产企业不能及时识别并做好风险应对，轻则影响并购的顺利进行，严重时还会因为融资困难导致企业破产。文章在分析当前房地产企业并购融资风险成因的基础上，就具体的应对策略展开了分析。

1房地产企业并购融资中的风险成因

1.1房地产融资机构的风险防控意识不强

融资风险伴随在房地产企业并购融资的各个工作环节中，在国内房地产领域融资监管体系尚不完善的大环境下，一方面，许多房地产企业受到自身运营机制和发展历程的影响，没有形成强烈的内部控制意识，提前做好风险分析和制定应对策略，导致在并购融资中遇到风险不能及时应对和控制;另一方面，由于缺乏强有力的外部监控手段，对房地产企业一些不规范的融资行为没有及时指出，后期也会面临严重的问题。

1.2房地产企业采取的融资方式较为单一

从房地产行业发展比较成熟的发达国家来看，房地产企业走“多元化”融资模式是提高风险应对能力和永葆企业发展动力的关键。但是就我国房地产行业来看，现阶段主流的融资方式还是以商业银行贷款、发行股票等传统模式为主。由于融资方式比较单一，特别是对于商业银行贷款过度依赖，一旦后期融资渠道不畅，将会直接导致房地产企业的流动资金大幅缩水，甚至因为短期内资金周转不开，引发严重的融资风险。除了融资方式单一化之外，在融资风险防控技术手段上也不够多元。1.3存在拿地难和融资难的两难局面从去化和收益的角度出发，开发商重点开发一线和二线热点城市的住宅或商住类项目，刚好与政策相左(如《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号－私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》)，导致拿地难和融资难的两难局面。1.4融资双方立意沟通困难投资拓展部门的融资知识和实操经验无法一蹴而就，导致仍然使用投

资的思路跟资金方沟通，且无法有效理解资金方的顾虑和要求，最终导致双方合作空间变小或拉长谈判周期。

2房地产企业并购融资风险的基本类型

2.1权益性融资风险

权益性融资是通过稀释原有投资者对企业的控制权为代价，获取资金的一种融资形式，主要以股票融资为主。引发权益性融资风险的原因主要是发行新股选择的时机不当，导致新股对投资者的吸引力不强，不能获得预期融资金额。此外，房地产企业新发股票的数量不当，也会带来一定的融资风险。现阶段股票融资的类型有两种:其一是股权再融资，能够保证房地产企业获得较为稳定的现金流，风险相对较小;其二是首次公开上市，由于融资周期偏长，可能会因为市场波动或政策变动带来不可预知的风险。

2.2债务性融资风险

债务性融资风险主要有银行融资风险和债券融资风险。银行融资风险是指房地产企业通过商业银行渠道获取贷款后，在还款期限内由于银行利率升高或其他融资条件发生调整，导致房地产企业需要承受比原来更多的利息，由此引发的风险。

这些风险的特点是具有较强的客观性，特别是受到宏观调控政策的影响，近年来商业银行关于房地产企业的贷款审批更加严格，限制条款也随之而增加，进一步增加了房地产企业的融资风险。债券融资风险是指企业利用债券方式筹集资金时，由于债券发行时机、发行价格、票面利率等因素考虑欠佳，使企业经营成果遭受损失的可能性。

3房地产企业并购融资风险的应对策略

3.1“投资+融资”

的联动拓展思路2018年以来，很多开发商把融资职能和工作合并划入了投资拓展部(部分开发商仍保留融资部门，部分开发商已经两者合并)，职能的合并让投拓部门的压力和工作思路发生很大变化，甚至一个项目变成了重点关注融资的事情，而不是投资的事情。虽然国内金融市场的起步较晚，但是近年来发展迅速，基本形成了体系完善、监管到位的金融市场，为各个行业尤其是近年来房地产的发展提供了巨大的帮助。虽然国内金融市场体量较大，但是金融产品的创新能力后劲不足，不能满足当前各个行业的融资需求。此外，从房地产企业角度来说，由于金融市场中提供的融资方式单一，也会进一步增加企业并购融资的风险。基于这一问题，今后要尝试拓宽融资渠道。

3.2灵活调整拿地方式或合作方式

针对城市更新项目和仍处于前期的项目(即已经圈地但尚未最终拿到土地证)，开发商倾向与项目方捆绑合作开发，前期通过小投入和设置更为严格的合作条件，从而实现风险转移和确保资金使用率和资金安全。合理的融资结构，是降低房地产企业并购融资风险的一种有效策略。房地产企业可以通过以下几种途径，实现企业资金结构的优化调整。例如，某地区的村企合作，其中包含城市更新、非农指标和征返地指标合作、土地整体筹备利益统筹的留用地合理开发等。这种卖方市场的现象使得土地报价居高不下。因此对政策的理解不能过于表面，领会调整拿地方式和合作方式，虽然短期来看融资成本偏高，但是房地产企业有更多选择权，对风险的控制力度较强，从而将风险控制在可控范围之内。

3.3严格遵循并购流程

房地产企业实施并购融资是一项专业性、复杂化的工作，要想达到有效预防融资风险、确保并购顺利进行的目的，就必须遵守相关章程，按部就班地完成并购融资工作。首先，房地产企业要结合自身情况和并购需要，制定一个明确的并购目标。其次，还要制定符合房地产企业的并购策略，包括进行自我测评、可行性报告等。明确房地产企业的纳税信息、财务信息、资产负债信息等。在完场上述工作的基础上，制定最终的并购方案，同时开始筹措并购资金。

3.4加强对当地政策和流程的解读与市场分析

房地产企业内部要自上而下地树立起并购融资风险的防控意识，作为企业管理者，要做好顶层设计与宏观指导，加强对当地政策和流程的解读，为并购融资工作的顺利开展提供支持;作为企业各部门工作人员，要将并购融资方案落到实处，从源头上防范风险的发生。只有全员提高防范意识，才能在并购融资过程中做好风险的提前识别、有效预防和及时止损。此外，房地产企业还要结合以往工作经验，借鉴其他国家和企业的成功方法，建立起风险预警机制。

3.5做好相关法规制度的完善工作

完善的法律法规也能够达到规范并购融资行为、有效预防融资风险的目的。关于完善制度方面，需要各方共同努力:首先，政府方面要通过出台政策和宏观引导，为房地产企业并购融资创造良好的环境。例如，进一步完善证券法，通过走房地产资产证券化的方式，解决融资问题;其次，要引进中介机构，发挥监督作用。要给予中介机构一定的自主权和独立权，保持客观和公平，在保障并购融资透明化和规范化过程中给予实质性的帮助。

4结论

我国房地产行业改革已经进入“深水区”，并购逐渐成为企业谋求生存和实现发展的有效渠道。但是并购融资中客观存在的风险，也不得不引起房地产企业的高度重视。要结合自身实际情况、房地产行业发展形势，提高风险认识，并提前做好全方面的应对措施，才能让房地产企业顺利地并购融资，提高自身的市场竞争力。

互联网融资商业计划书

互联网融资商业计划书 项目名称：XXXXX 项目单位：北京XXXXX发展有限公司 地址：北京市朝阳区XXXXXX 电话：010-51XXXXXX 传真：0XXXX 电子邮件： XXXX 联系人：XXXXXX XXXXXX限公司 2018年7月12日

“赢在中国”融资计划 一、推动项目快速发展的背景 近两年来“连锁加盟”商业模式在中国市场得到迅速的推行，这种新型流通方式，正以每年180%至190%的速度在发展着。连锁加盟店被公认为投入最少，见效最快、成功率最高的营销模式。据国际商务部公布的统计资料表明，独立开办企业业主的成功率不到20%，加盟连锁店而开办的企业，成功率高于90%。加盟店之所以成功，除品牌统一宣传、统一配货优势外，其中很关键的是来自总部的经营指导、员工培训，使你用最短的时间成为业内高手。根据这一市场经验，连锁经营的市场占有率在快速提高。从食品饮料到文化图书，从医疗保健到超市便利，从家居装饰到婴幼用品，各行各业都在联盟，人间无处不连锁！互联网融资商业计划书。 互联网的普及，使全世界范围的亿万消费者连接在一起，形成了一个全球性商品及服务的巨大市场，并且这个市场无论是规模还是应用范围，都在以惊人的速度扩张和发展着。网络经济已成为企业新经济的核心，网民数量的增长不仅使中国的互联网进入高速成熟阶段，带动相关产业链迅速拓展，由于招商加盟行业的快速发展及网民的普及，作为“招商加盟网站平台”就拥有一个无限大的发展空间！ 当前中国网民人数已位居前球第一，中国老百姓的创业激情更是空前高涨，据权威部门调查在中国10个年轻人当中就有3.5个人有创业的目标！因此如何创业？创业选什么项目？成为大家关注的热点！在全民创业热情不断高涨的前提下，“招商加盟网络平台”的市场空间，被长期看好，也是网络投资领域新的财富亮点，拥有快速的发展与高回报的赢利前景。是当前投资网络领域见效最快，投资风险最小的投资方向！ 二、“品牌联盟”模式，成就网络传媒 第三方数据显示，当前活跃在中国市场上的招商加盟项目，不少于5000家，还有一些非正规的运营项目不低于3000家，这8000家客户正在大把大把的花钱做各种媒体广告的宣传投入，他们为了将自己的项目在中国境内推广出去，顺利的发展到加盟商，在宣传上可谓费尽心机！他们每年每家花出的广告费少则100万元，多则上1000万，按每家投入50万费用计算，招商加盟行业每年的推广费用保守估计要花去50亿元，而随着网络媒体的迅速普及，招商加盟行业把大量的宣传经费都投在网络媒体上，因此招商加盟行业的网络媒体，受到认可与追捧，其因有三： 1、网络平台互动性强，不受时间及空间的限制

中小企业融资结构与风险防范

中小企业融资结构与风险防范 [ 08-02-19 10:26:00 ] 作者：未知编辑： studa20 目前，中小企业融资难已成为制约其进一步发展的瓶颈。据统计，2001 年，中小企业数量占全国规模以上的企业数的比例达99.14%，在国内生产总值、工业新增产值、社会销售总额、实现利税和出口总额分别占比50.50%、 76.60%、 7.10%、43.20%和60%。而截至2002 年底，我国金融机构各项贷款余额为184024.50 亿元，乡镇企业与民营企业的贷款余额为7871.10 亿元，仅占4.28%。由此可见，中小企业顺利融资是其做大做强的根本保证，而合理的融资结构则有利于中小企业规避财务风险，使其在激烈的市场竞争中处于有利的地位。 一、我国中小企业融资结构分析中小企业融资结构是指中小企业资金来源的结构及比例关系，即自有资金和借入资金之比。不同的融资结构所涉及的融资成本和融资风险会有所不同，而合理地利用不同来源的资金则有利于增强企业的市场竞争力，对其未来的融资能力也有相当大的影响。与大多数企业一样，中小企业的融资来源主要也是分成两大类，一是权益资金，二是债务资金。前者主要是指自有资金及各项留存收益，后者主要指金融机构的贷款及各项商业信用。一般而言，中小企业在不同的发展阶段，其融资结构会呈现出不同的特点。在中小企业初创时期，由于受到规模和业绩的限制，中小企业一般很难从金融机构取得贷款，因此其资金主要来源于自有资金及自身积累。进入成长期后，由于企业规模得以扩大，企业的经营走上正轨，经营业绩日益提升，在这一阶段，中小企业为扩大生产，会更多地依靠外部融资，特别是外部金融机构的贷款。于是，中小企业会建立和健全企业的各项制度，增加信息的透明度，减少由于信息不对称而带来的金融机构惜贷情况。在成熟阶段，中小企业的产品销售状况稳定，财务状况良好，业绩增长，内部管理制度也日趋完善，企业的社会信用程度越来越高，这时企业会相对容易地获得债务资金。高正平（2004）将对西方发达国家中小企业融资结构分成三大类，一是以业主 （或合伙人、股东）自有资金为主、注意间接融资的作用、强调企业自主意识的自由主义类型；二是以家族融资为主要渠道，注意间接融资的作用，强调社会和政府作用的集体主义类型；三是介于以上两者之间的类型。而在我国，虽然《中小企业促进法》给中小企业的发展带来了契机，但要获得外部融资，却是难上加难。据国际金融公司（IFC, 1999）在中国北京、成都、顺德、温州等地开展的一项针对民营企业的调查表明，我国民营企业不论处在哪个发展阶段,其融资来源都严重依赖于内部融资。相比较,可以总结出目前我国中小企业融资结构的特点：一是资金来源渠道单一,主要以内部融资为主,绝大部分是业主投资及企业的留存收益,外部融资所占的比重很小；二是在取得外部融资时,过分依赖债务融资,尤其是银行贷款。据中国人民银行2003年8月的调查数据显示,我国中小企业外部融资98.7%来自银行贷款。以上两方面的特点可以归结为一句话,即“业主投资资金占比过大,银行贷款占比过多”。笔者认为,造成这种现状的原因是多方面的,首先我国资本市场不发达,中小企业由于规模、业绩等方面的限制,难以达到在股票市场融资的条件,加之专为中小企业融资创造条件的创业板市场容量较小,债券市场和票据贴现市场不 发达，难以满足其融资要求。其次，国有银行信贷资金主要投向国有大中型企业，对中小企业是一种惜贷的态度。第三，中小企业由于自身的原因，如内部控制制度不完善，财务信息不真实等原因，也使其难以筹集到资金。第四，目前我国中小企

完善我国房地产企业融资的策略

完善我国房地产企业融资的策略 发表时间：2010-08-17T09:34:59.840Z 来源：《中小企业管理与科技》2010年6月上旬刊供稿作者：李树香 [导读] 由于房地产存在着物质性方面和经济性质方面的特征，其资金运作也就有着与一般商品生产和流通行业不同的特点 李树香 (辽源市城镇住房制度改革办公室) 摘要：房地产企业融资难在我国是普遍的问题。特别是近年来，国家加大宏观调控力度，对房地产行业进行重点规范与调控，严控流向房地产行业的银行贷款，使得这个问题越发突出。对于我国房地产企业来讲，如何解决资金瓶颈问题，把握良好的发展时机迅速壮大成为企业面临的首要难题。 关键词：房地产企业融资特点方式比较完善措施 0 引言 作为经营风险程度本身就比较高的行业，房地产企业，其资金结构中债务比率过高会带来很大的财务风险，于企业的持续稳定的发展十分不利。因此，房地产企业有必要重新审视其现行融资方式，以期在当前的经济环境下保持生存能力谋求发展潜力。 1 房地产企业融资的特点 由于房地产存在着物质性方面和经济性质方面的特征，其资金运作也就有着与一般商品生产和流通行业不同的特点。主要有： 1.1 开发资金需求量大，对外源性融资依赖性高房地产业的资本密集性决定了开发一个房地产项目动辄数亿，甚至数十亿，仅仅依靠企业自有资金，是不可能完成项目开发的，房地产开发商必须通过各种手段进行外源性融资。从今后的发展趋势看，我国房地产单纯依赖银行信贷的局面会有所缓和，但外部融资比例不减，只是在结构上多元化。 1.2 资金周转慢，投资回收期长因为房地产开发受土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场和房地产市场等四个互相联系的市场的制约，房地产从开发到交付使用，其生产周期短则一年，长则数年，才能进入流通和消费领域，因此投资回收期较长，如果靠分期收款或出租获得租金收回投资则所需时间更长。 1.3 投资风险较大因为房地产开发占用资金多，资金周期长，其投资风险也较大，主要表现为流动性风险、通货膨胀风险、经营风险等。 1.4 房地产资金的增值性由于土地资源的稀缺性、房地产的不可替代性等特点而使得房地产具有保值、增值的优点。随着经济发展和人民生活水平的提高，房地产的需要也不断增大，造成一定时间和特定地点上的供需矛盾加剧，从长期来看，房地产的价格呈上扬趋势，房地产资金的增值性也愈发明显。 1.5 资金运作受地域影响大房地产属于不动产，其生产、流通和消费都要在同一地域才能完成，加上房地产的购买者或投资者往往受国籍、城市户口等的限制，使得房地产的流通和消费有一定的地域性，从而导致房地产资金运作也会受地域的影响。 1.6 土地和房产的抵押是重要条件房地产属于不动产，它附着于特定的地块。土地是稀缺性资源，随着经济的发展，对土地的需求不断增加，房地产的价值随之增大，土地和房产的抵押成为金融机构所欢迎的融资条件。 2 当前我国房地产企业几种主要融资方式的比较分析 对于我国的房地产企业来说，主要的融资方式有IPO、买壳、信托、发债、房地产基金、REITS等几种方式。通过对几种不同融资方式的比较与分析，可得出下面的比较结果汇总表如下： 比较分析，可以看出。对于大型的房地产企业可以选择IPO、买壳、信托、发债、房地产基金、REITS等多种方式或其组合。而中型的房地产公司则可以选择买壳、信托、房地产基金等方式进行融资。小型房地产公司可以选择的融资方式比较有限，主要为信托。这主要是因为：对于与证券市场结合的融资方式来说，一般要求很高。在我国只有少数超大规模的房地产企业具备这样的条件与实力。相对于在证券市场首发融资（IPO、REITS），买壳上市与房地产基金（私募）的要求略低，中等规模的房地产企业可以采用这些融资方式，只要房地产企业拥有一定的资产规模、项目具备较强的盈利能力或拥有可以带来未来收益的储备就可以。而对于小型房地产企业来讲，由于自身规模的局限性，只能通过信托等方式进行融资。 当然除了以上的融资方式，房地产企业还可以通过联合开发、项目融资、房地产证券化等方式进行融资，这里不再一一进行论述了。 3 完善房地产企业的信息披露提高企业融资效率 融资成本是影响融资效率的重要因素，对于我国房地产企业而言，当前其资金来源普遍是银行贷款，房地产企业在获得银行等金融机构的债务融资时，通常面临着“信贷配给”问题，主要原因是两者之间存在着信息非均衡。解决该问题的关键是完善企业的信息披露制度，以增加房地产企业信用风险的透明度。这是防止房地产企业逆向选择和道德风险行为以及建立信用市场公正、公开以及公平竞争的关键。而要做到这一点，就必须要求房地产企业在不涉及商业机密的条件下充分公开自己的信用及相关信息，增强企业信息的透明度，以利于消除银行与房地产企业之间的信息非均衡。房地产企业要取得社会各界的信任与支持，顺利获得贷款，信用是决定因素。房地产企业一方面要规范和完善企业财务规章制度，定期提供全面、准确的财务信息，做到规范发展，产权清晰，提高自身资信等级，创造条件使企业在硬件上更多地符合银行贷款条件；另一方面，房地产企业经营者要加强金融法规的学习，充分尊重银行的债权，真正在社会上树立起守信用、重履约的良好形象。 4 发展和完善房地产企业融资渠道的措施 我国房地产企业融资方式有限，资金来源主要是内部积累以及银行信贷，但是房地产企业与银行之间存在较大的信息不对称，再加之房地产企业高资本、高风险的特征，企业融资成本较高，影响企业融资效率，因此，优化企业资本结构，提高房地产企业融资效率，就要发展多样化的融资渠道，以灵活的方式给予房地产企业更多的选择空间。除此而外，多元化的融资方式有利于资金优化配置，提高资金的使用效率，从而降低企业的资本成本。 改变以贷款为主的传统债权融资方式，培养和健全商业票据和企业债券等债权融资市场，如票据融资，使资金流转加快，减少了企业资金占用，通过背书转让就可完成结算，在资金紧张时，可以通过票据贴现取得资金;再如通过企业集团内部融资，灵活调剂子公司之间的资金余缺，提高了企业内部资金的利用效率，节省了财务费用。大力发展融资租赁和项目融资等不需在资产负债表中反映也不影响企业资信状况的表外融资方式。融资租赁的实质是转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的金融交易，是一种特殊的金融工具。通过企业资产所有权和使用权的分离，使有需要的企业以较低的成本获得所需资产，来达到融资的目的;还可以尝试项目融资，利用其多元融

房地产企业融资问题文献综述

文献综述 1.引言 我国房地产市场与国外同行业相比差距大，在融资渠道方面差距尤为明显。现在，我国主要依靠银行贷款满足整个房地产行业的金融需求，对资本市场的利用相对落后，据统计，在我国房地产企业资金来源中，银行贷款占到70％以上，贷款余额也占到了商业银行贷款余额的7．8％。我国仅有为数不多的上市公司可以获得非常有限的市场金融支持，上市对于大多数开发商而言，仍然是可望而不可及的事。资金来源的单一和过度集中，是我国房地产业融资渠道的软肋。一旦银行信贷紧缩，大批白有资金不足的开发商将面临资金链崩断的危险。 2.房地产企业融资方式的研究现状 2.1国外相关研究现状 房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts，简称REITs)属美国发展的时间最长，也最为成熟。因此，美国对REITs研究的文献也最多，涉及到有关REITs发展的各个方面，从整体的介绍、发展历史、政策变化对其影响到从定量的角度对RErrs的分红收益率(分红／股价)、净收益、经验所得资金乘数等盈利能力同宏观经济的相关性、股市的相关性等进行定量分析。 美国的REITs要求REITs将应税收入的90％以上分配给投资人，否则REITs就不能享受应有的税收优惠。考察1995-1996年间在REITs分红公告发布前和发布后的买卖报价价差，发现如果分红越高，买卖报价价差就会越小，反之，买卖报价差就会越大。因为如果投资者相信公司的管理者对该股票的相关信息知道得比他们多，他们就会倾向加大该股票的买卖报价差。可见，REds的高分红能消除信息不对称水平。 对于如何衡量REITs的价值，Richard Imperiale在其《房地产投资信托：投资组合管理的新策略》(Real Estate Investment Trusts：New strategies for Portfolio Management)一书中作了详尽的论述，该书是他对房地产投资信托的了解和投资理念以及大量对业界顶尖专家的采访谈话的整理。 Steve Bergsman(2006)提出：尽管人们普遍认为房地产板块的股票价格波动对整个股票市场的影响要高于其他行业板块的股票，但人们却认为房地产投资信

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中小企业融资风险探讨 摘要 中小企业作为改革开放以来制度变迁的新生物，在促进经济繁荣和缓解就业压力等方面起到了重要的作用。但是现阶段，中小企业面临着诸多问题，其中最为突出的就是融资问题。由于国内市场体系的不完善以及其当前所处的特殊的经济体制转轨时期，各中小企业面临严重的融资风险。 本文通过分析中小企业的融资风险成因与种类，然后再根据风险现状提出有效的规避方案。中小企业融资存在的诸多风险有：来自政府政策变动所带来的融资风险，市场利率变动而带来的风险等外生变量；来自企业内部经营稳定性的风险，管理缺失带来的风险，以及企业诚信不足带来的风险等内生变量。中小企业融资困难最主要的是应从市场融资法则及中小企业的特性来理解，否则中小企业融资困难的问题也许无解可求。对待中小企业融资风险这一问题，我们不应当拘泥于传统观念的束缚，而应当以现代的观点去分析它，不仅要从国家政策的角度加大倾斜力度，而且也要从企业自身的角度去寻找对策。文章拟从中小企业的角度出发，探索中小企业融资的风险识别及防范问题，提出一些可行的融资应对措施，强化中小企业的融资环境。中小企业顺利融资是其做大做强的根本保证，而合理的融资结构则有利于中小企业规避财务风险，使其在激烈的市场竞争中处于有利的地位。 关键词：中小企业；融资风险；规避方案

Abstract The medium and small enterprises are reform to open system change of new-born thing, there is important action in the aspects of helping the economic prosperity to alleviate solution employed press waiting. But present stage, the medium and small enterprises face many questions, among them, the most outstanding is margin question. Because the imperfection of home market system and it screws a track time the special economic system of section at present, each medium and small enterprises face serious margin risk. This text approval analyzes the margin risk of medium and small enterprises to become because of and type, then propose according to the risk present condition useful evade scheme. Many risks of medium and small enterprises margin existence have Fm the government margin risk brought for fluctuating policy, the risk of market rate of interest variation but fetch waits outside living variable ;The risk from business inside management stability manages the risk of imperfection fetch, and business in good faith scarcity fetch of living variable inside risk etc.. Medium and small enterprises margin the difficult most is to should comprehend from the characteristic of margin law in the market and the medium and small enterprises, otherwise the medium and small enterprises margin difficult question probably has no solution to beg. Treat the medium and small enterprises margin risk, this question, we should not tie down by the tie of traditional idea, and should with modernistic standpoint go to analytical it, not only want to enlarge tilt from the angle of national policy, but also want to look for a counter plan from the angle of business oneself. The article draws up to set out from the angle of medium and small enterprises and investigates the risk identification of medium and small enterprises margin and guards against a question, proposing some viable margins should enhance the margin environment of medium and small enterprises to the measure. Medium and small enterprises smooth margin is it makes to greatly make strong root assurance, while the fair margin structure then be advantageous to medium and small enterprises to evade financial risk and make it at vehemence of be placed in a beneficial stance in rivalry in the market.

企业并购融资问题研究知识讲解

企业并购融资问题研 究

企业并购融资问题研究 内容提要： 并购是企业资本运作中最为常见的一种方式，能有效地实现企业低成本、高速度扩张。现代企业的并购规模越来越大，涉及大量资产的转移，在这一过程中如果没有强有力的资金保障，并购最终就难以确保成功。近年来，随着企业并购数量的增多和并购规模的扩大，企业并购融资问题日益受到重视。目前我国企业并购中，银行贷款因政策和经营层面约束而支持有限，股权融资与债券融资受政策和制度限制障碍重重，致使企业并购融资行为受到极大的制约。这就要求我们完善并创新股权融资渠道，重视培育和发展债券市场，充分利用投资银行等金融中介机构的专业性服务，积极开创新的并购融资方式。本文从企业并购融资基本理论出发，介绍了企业并购融资的主要方式，存在的问题以及原因，最后针对性地提出促进我国企业并购融资健康发展的对策建议。 作为企业增强实力、开拓市场、调整结构以求迅速发展的经济手段，并购这种资本运作的核心手段在西方发达的市场经济国家己经盛行多年，前后经历了五波浪潮。众多的企业由此而走上了发展的高速通道，花旗集团的系列并购、法国雷诺对日本日产的成功并购等成为企业发展的经典案例，为人们所津津乐道。我国的并购活动虽然起步较晚，但随着市场经济体制的建立和完善也日趋活跃，特别是伴随着国民经济产品结构与产业结构的调整，并购被越来越多的企业选用为规模扩张和经营结构调整的手段。 任何事物都有正反两方面，企业并购也不例外。在众多成功案例耀眼光芒的背后却是无数的并购失败的个案。并购是一项特殊的投资，一项涉及企业股权和控制权、涉及资产和负债的，不同于新建项目和购买资产的投资，一项关

中小企业融资难与风险投资分析

经济研究导刊 ECONOMIC RESEARCH GUIDE 总第53期2009年第15期Serial No．53 No．15，2009摘 要：中小企业在中国经济和社会发展中扮演着日益重要的角色，然而，由于多种不利因素，中小企业普遍面 临着融资难问题，难以从传统金融市场获得资金。这使得风险投资成为中小企业融资的一条可选之径。分析了风险投资相对于传统银行贷款在中小企业融资中的优势，并提出了要大力发展风险投资，以缓解中小企业融资难问题。 关键词：中小企业；风险投资；信息不对称中图分类号：F832.5 文献标志码：A 文章编号：1673－291X （2009）15－0065－02 收稿日期：2009-02-11 作者简介：汪正宏（1976－），男，安徽望江人，讲师，硕士研究生，从事货币银行研究；梅春（1981－），男，安徽怀远人，讲师，硕士研究生，从事证券投资研究。 中小企业融资难与风险投资分析 汪正宏1，梅 春2 （1.淮北煤炭师范学院计算机科学与技术学院电子商务系，安徽淮北235000； 2.玉林师范学院政法系，广西玉林537000） 中国的中小企业普遍面临着严重的融资难问题，这一问题的产生，主要是因为这些企业自身条件不符合传统融资渠道的要求。如中小企业的经营不稳定、信誉不良、担保品较少、偿还能力有限，最重要的是中小企业与银行或其他投资者存在严重的信息不对称，使得中小企业很难从银行或股票和债券市场获得融资。 风险投资（Venture Capital ）又被译为创业投资。广义的风险投资是指对一切开拓性、创造性经济活动的投入；狭义的风险投资一般是指针对高科技产业的投资。根据美国全美风险投资协会的定义，风险投资是指由职业金融家对新兴的、迅速发展的、蕴藏着巨大竞争潜力的企业的一种权益性投资。其基本特征是： 第一，投资周期长，一般为三至七年；第二，除资金投入外，投资者还向投资对象提供企业管理等方面的咨询和帮助；第三，投资者通过对投资结束时的股权转让活动获取投资回报[1]。 风险投资的对象中有着中小企业的一个主要组成部分———高技术、高增长的创业型中小企业。作为一种投融资模式，风险投资的出现解决了高科技产业中的资金瓶颈问题，虽然发展风险投资并不能完全解决一般意义上的中小企业融资问题，但是通过风险投资发展起来的资金配置、使用、监管的机制，做到投资者、风险投资家和企业管理层目标的有机结合，通过减少融资过程中的信息不对称来最大限度地提高了资金、人力资源、高新技术的使用效率的成功经验对解决中小企业的融资缺口有着重要的借鉴和参考价值。 风险投资的特点、投资对象和投资规模决定了这种投资制度和高成长性中小企业资本性融资有着天然的联系。风险投资和高成长性中小企业像一对相互依存的共同体，彼此无法分离。关注获得高额资本利润使得风险投资自然将目光转向小型的高成长企业，而获得资本利润的动力则自然要求风险投资以资本的形式进入企业并占有大部分股权。风险投资对高成长中小企业企业资本性融资需求有较强的亲和力，其原因是： 1.风险投资以权益性资本方式进入能有效地解决风险—收益对称的问题。市场经济中，高风险必然对应高收益，低风险必然对应低收益。高成长性中小企业发展是一个高风险的过程，在这种情况下，传统的银行信贷面临着巨大的风险。如果中小企业发展的大部分资金来源于银行，而中小企业抵押品价值较低，一旦企业破产倒闭，受损的主要是银行；而如果中小企业获得成功，债权资本只能获得固定利息，而创业者获取了大量的资本利润。因此银行信贷资金所承担的风险和所获取的收益的是不对称的。这也是银行不愿意把钱借给中小企业的重要原因。风险投资通常采取权益性资本进入，如果企业发展得好，市场就会以股权资本价格上涨反映出来。在理论上股票价格是投资者未来收益的贴现，这种对未来收益的预期是没有上限的，这给权益资本投入者提供了一个极为广阔的获利空间，能有效解决风险收益不对称的问题。 2.风险投资能有效地解决风险投资家和中小企业之间存在的严重信息不对称。制约中小企业融资的一个重要因素———“信息不对称”在资金融通活动中是非常普遍的，它所引起的“逆向选择”和“道德风险”降低了资金配置的效率。而风险投资在机制上较好地解决了信息不对称问题，表现出了良好的融资绩效。 从银行融资来看，银行信贷中的银行与中小企业间的信息不对称，在短期内是无法克服的。这其中既包括了信贷合约签订前企业为获得银行贷款而隐瞒不利信息的“逆向选 二、与银行融资相比，风险投资在中小企业融资 中的优势 一、 风险投资在中小企业发展中的地位和作用65——

企业并购中的财务风险分析

企业并购中的财务风险分析 【摘要】并购时企业成长和扩张的重要手段，企业通过并购能够获得更多的收益，但同时，并购总会面临各种各样的风险，而所有风险最终都表现在财务风险方面。企业并购的计划决策、交易执行和运营整合三大阶段中都存在财务分析。主要包括目标企业定价风险、融资和支付风险、流动性风险和偿债风险，并购企业需针对不同阶段的风险做好防范。 【关键词】企业并购财务风险防范措施 加快经济结构调整、促进经济增长方式的根本改变是当前深化改革的重点内容。经济结构调整必然带动和促进存量资产的流动和重组，而企业并购又是当前经济环境下的一种有效的、有利于调整经济结构的资本营运方式。同时，成功的企业并购可产生扩大经济规模、优化资源配置、提高市场占有率以及向新经济领域渗透等协同效应，有利于促进经济增长方式的改变。当然，企业并购带来的高收益必然伴随着高风险，而且并购业务将对企业的经营管理造成冲击。从事后分析看，只有35%的兼并与收购能达到预期目标，一旦并购决策失误，不仅会造成并购失败，甚至会是企业破产。企业并购风险就是指企业并购投资净收益的不确定性。企业并购风险主要源于并购过程中成本的膨胀一集未能取得和发挥目标企业的核心能力，其深层次原因在于经济周期的变化、市场环境的动态变化、政策和体制的变化、企业自身变化、对企业并购认识的相对有限等因素。因而必须高度重视并购风险，做到防范于未然。 一、企业并购财务风险概述 企业并购风险广义上是指由于企业并购未来收益的不确定性，造成的未来实际收益与预期收益之间的偏差；但现实中我们主要研究是狭义的并购风险，是指企业在实施并购行为时遭受损失的可能性。 一般来说，企业财务风险指南于负债和融资变化而给企业财务状况带来不确定性。企业并购的财务风险是各种并购风险在价值量上的综合反映，是一个由定价、融资和支付等财务决策行为引起的企业财务状况恶化或损失的不确定性，是并购价值预期与价值实现的严重负偏离而导致的企业财务困境和财务危机。 二、并购各阶段的财务风险及原因分析 （一）并购前目标企业价值评估风险分析 目标企业的价值评估是并购交易的精髓，每一次成功并购的关键就在于找到恰当的交易价格。目标企业的估价取决于并购企业对其未来收益大小和时间的预期，对目标企

房地产企业融资策略分析

房地产企业融资策略分析 银行贷款融资是典型的间接融资，具有短期性特征，到期还本付息的财务风险也较大。因此应大力拓展多元化直接融资渠道，除适度放宽股票融资政策限制和培育完善房地产债券市场以外，还可以发展市场化直接融资，建立多层次的房地产金融体系。 1.大力培育房地产信托融资方式 房地产信托是信托金融工具在房地产业中的应用。目前我国房地产信托基本上参照银行贷款的有关条款执行，很大程度上是银行贷款的变种，但信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能不如银行，因而很难起到有效的风险分散和风险管理作用。此外，我国目前真正意义上的信托投资机构并不多，且绝大多数在房地产信托融资方面并无良好建树。因此，一方面应建立和培养一批真正意义上的房地产信托投资机构，另一方面应在加强对房地产信托监管的同时，通过完善房地产金融市场，规范和发展信托融资方式，使之成为房地产业融资的一条主要通道。 2.培育地产金融二级市场，推动住房抵押贷款证券化 住房抵押贷款证券化，就是将金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券（主要以抵押贷款作为担保的债券），并通过二级市场进行交易，转卖给市场投资者，以达到融通资金和把抵押贷款风险分散给市场众多投资者的目的。二级市场（个人房贷市场）的运作不仅使得一级市场（开发贷款市场）有了稳定的资金来源，而且极大地增强了住房抵押贷款的安全性和流动性，有效实现了风险分散和风险管理的目标，同时也为证券市场提供了一种具有较高信誉的中长期投资工具。在美国，经过联邦金融中介机构担保过的房地产抵押贷款证券化金融产品，具有类似于政府债券的信誉。而且由于二级市场产品相对于政府债券具有更高的收益率，受到保险、养老基金等中长期投资者的欢迎。目前，我国的房贷证券化试点已进入方案设计阶段，各地宜根据国家相关政策，结合当地实际情况，积极推动住房抵押贷款证券化进程。 3.建立多层次房地产金融体系 借鉴国外先进经验，逐步建立和完善政府干预与市场调节相结合的多层次房地产金融体系，以促进我国房地产金融业发展，加速银行资金周转，降低银行金融风险。 4.建立和完善相应法律制度配套措施 规范各种融资行为并加强监督管理，以防止在降低银行风险的同时产生新的隐患，引发新的金融风险。如对房地产证券化给予明确的法律依据；加快修订《企业债券管理条例》，尽快出台《产业投资基金法》等等。 进一步完善间接融资

上海房地产的18种融资渠道

上海房地产的18种融资渠道 房地产开发是一种资本、技术、管理密集型的投资行为，开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的，如果不借助于各种融资手段，开发商将寸步难行。同时，融资渠道作为产业链中的首环，一直以来便是房地产开发的瓶颈，需要金融业和健全的资金市场作为后盾。然而房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求,因此必须对房地产的融资途径进行分析，确定最优的融资结构。 1．自有资金：开发商利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。例如关联公司借款，以此来支持项目开发。通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用；必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。121号文件规定，自有资金比例必须超过30%。全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。 2．预收房款预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家；而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。121号文件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。房地产项目从开工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。 3．建设单位垫资：一种是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一种是延期支付工程款。据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不能解决根本问题。121号文件对建筑施工企业流动资金贷款用途作了严格限制，严禁建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。2004年起国家大力清欠农民工工资，继而引发大力清欠工程款，使得开发商业利用建设单位垫资筹集到的资金会更有限。

互联网企业融资商业计划书模板

第三章市场分析 3.1目标市场定位 本项目目标市场群体目前前期定位于高校学生群体，经营校园生活服务类020平台，主营高校夜宵市场； 后期则跟随学生流动轨迹，将目标人群扩展至中高端企业员工和社区居民人群，主要经营区域生活服务类020平台。 3.2目标人群特征分析 3.2.1高校学生网络普及率高 本项目前期主要针对高校人数，后期逐渐扩散至办公企业人群和社区人群。 移动互联网的普及和消费人群的年轻化，据中国互联网络信息中心发布的《第35次中国互联网络发展状况统计报告》显示，截至2014 年12月，我国网民以10-39岁年龄段为主要群体，比例合计达到78.1%。其中20-29岁年龄段的网民占比最高，达31.5%。 21^90% H mini rTninnnii 11111 ■L. ■ 1079岁■其余

图3-1网民年龄结构总图 40.33% ■ 20-29$ ■其余 图3-2 10-39岁网民年龄结构图 3.2.2高校学生网络使用率高 网民中学生群体的占比最高，为23.8%,其次为个体户/自由职业 者，比例为22.3%，企业/公司的管理人员和一般职员占比合计达到 3.2.3小额便利消费频率高，消费需求具有延续性优势 高校学生年轻群体密度高，网购消费频次远高于其他年龄段群 体， 是消费类020理想用户群体 ; 17.0%。高校学生成为网络用户中最为活跃人群之一 ■ 2013 年 .2014 图3-3网民职业分布结构图

由于高校学生对价格有较高的敏感性，随时随地的小额便利消费成为主流场景之一，消费习惯基本形成出高频、碎片化的懒人需求特征，便利消费需求具有延续性发展优势。 324学生夜宵需求旺盛 由于大部分学校食堂限时运营，导致一大部分因为复习功课，搞学生活动、上晚课或上自习或宅在寝室里的学生人群感到饥饿时，不得不到校外购买食品，既占用较大时间也带来一定的食品安全隐患；即使知道存在这样的问题，中国所有高校门口的小摊小贩却几乎能一直营业到凌晨两三点，可以说是高校一道标准“风景线”。 这也充分说明了高校学生旺盛的夜宵需求。 325高校便利消费习惯易延续 不同于校园社交网络，校园交易网络渗入过后，更易培养用户使用习惯，并有较大几率在其离校后保留交易习惯，为项目将来更为广阔的市场延伸奠定了良好的客户资源基础。 326物流服务需求旺盛且质量要求较高 作为年轻群体，对消费服务的质量有较高的要求。对于价值较低但消费频率较高的便利性消费用品，高校学生也希望得到快速方便的服务。 327乐于分享、发现新事物 据《第35次中国互联网络发展状况统计报告》显示，与其他群体相比，青少年群体的网络舆论表达意愿更强烈，其中10-19岁网民网上发言积极性最高，有50.2%的比例；其次是20-29岁的网民群体，

中国中小企业融资现状及对策分析

★★★文档资源★★★ 摘要中小企业的发展需要资金强有力的支持。我国中小企业融资状况有所改善，但“融资难”日益成为其进一步发展的巨大障碍。从完善我国中小企业融资的法律法规、国有商业银行改革、建立专门的中小企业信贷机构、金融创新、“二板市场”及场外交易等方面提出了相应的应对策略。 关键词中小企业信贷融资信用担保 无论发达国家还是发展中国家，中小企业都是经济发展和社会稳定的重要支柱。中小企业是我国国民经济的重要组成部分。改革开放以来，我国中小企业实现总产值和利税分别占全国的60%和40%，中小企业还提供了大约75%的城镇就业机会。我国经济增长离不开中小企业的发展，同时，中小企业的融资难成为其进一步发展的“瓶颈”。然而，由于目前我国银行金融机构针对中小企业融资存在着观念陈旧、专门机构缺失、融资品种单一、金融营销动力不足、过度夸大风险等问题，再加上我国中小企业自身存在企业信用过低等先天不足，使得中小企业相对于国有大型企业在信贷融资上更加困难。 1 中小企业融资现状 1．1 中小企业融资状况有所改善 1998年中央正式提出要“增加向中小企业贷款”。2000年国务院发布《关于鼓励和促进中小企业发展的若干政策意见》后，中小企业信用担保体系进入制度和体系建设阶段，特别是我国制定的《中小企业促进法》，以法律的形式为广大中小企业的发展及融资提供了有力的保护和支持，中小企业融资状况得到了一定程度的缓解。截至2003年6月末，中小企业贷款余额6.1万亿元，占全部企业贷款余额的51.7%，同比提高了0.7个百分点。中小企业新增贷款6 558亿元，占全部企业新增贷款的56.8%，比同期大型企业新增贷款占比高出28.2个百分点。 1．2 中小企业融资方式呈现多元化趋势，但银行信贷仍然是主要渠道 随着我国中小企业不断发展壮大，其融资需求日益增大，与此相适应，我国中小企业融资方式逐渐呈现多样化趋势。目前，全国有１００多个城市建立了中小企业信用担保机构，在国家政策和有关部门的扶植下，信用担保贷款将成为中小企业一种有效的融资方式；起源于美国的风险投资，以资金与公司股权相交换方式尤其适合于科技含量高、具有广阔市场前景的中小型高科技企业，目前风险投资在我国得到了迅速的发展，风险投资机构已有２００多家；金融租赁是一种新型的融资方式，以租赁物件的所有权与使用权相分离为特征的新型融资方式，采用金融租赁方式，通过融物的方式实现融资目的，从而缓解了固定投资的资金压力；典当融资以其特有的优势重新拥有了市场，典当是以实物为抵押，以实物所有权转移的形式取得临时性贷款的一种融资方式，可以帮助中小企业利用闲置资产筹措到流动资金，从而盘活企业存量资产；票据融资方式适应中小企业资金需求金额小、周期短、频率高的特点，近几年发展很快；合伙投资、互助基金、民间信用等各种非正规金融也是我国现有中小企业融资的一条渠道；2004年深交所中小企业板正式启动，为中小企业专设了一个新的融资平台。尽管我国中小企业融资渠道有多元化的趋势，但总体来看，我国中小企业融资渠道仍很狭窄，其目前发展主要依靠自身内部积累，外部融资比重过低，银行贷款是中小企业最重要的外部融资渠道，但银行主要提供的是流动资金以及固定资产更新资金，而很少提供长期信贷。1．3 地区差异明显 在沿海地区，中小企业的融资问题得到了较好解决，广东、浙江、江苏、福建等地，中小企业也成为经济的骨干和经济增长的引擎，产品升级和技术更新快，这些地区的银行都积极对中小企业融资。此外，由于经济发展水平较高以及民间信用体系的建立，这些地区亲友借贷、职工内部集资以及民间借贷等非正规金融在中小企业融资中发挥了重要作用。 在中西部地区，中小企业数量及质量均与沿海有较大差异，当地银行由于资产质量和收益方

房地产企业融资计划书(模板)

房地产企业融资计划书(模板) 项目融资计划书融资计划书目录 摘要 一、公司介绍 二、项目分析 三、市场分析 四、管理团队 五、财务计划 六、融资方案的设计 七、摘要 摘要长篇的融资报告是提供给有融资意向的客户来认真读的，而对于在接触客户的初期阶段，仅需要提供报告摘要就可以了。报告摘要是对融资报告的高度浓缩，因此，言简意赅就非常重要。 一、公司介绍

、公司简介主要内容包括公司成立的时间、注册资本金、公司宗旨与战略、主要产品等，这方面的介绍是有必要的，它可以使人们了解你公司的历史和团队。 、公司现状在此将您公司的资本结构、净资产、总资产、年报或者其他有助于投资者认识你的公司的有关参考资料附上。如果是私营公司还应将前几年经过审计的财务报告以附件形式提供。如果经过审计请注明审计会计师事务所，如果未经审计也请注明。 、股东实力股东的背景也会对投资者产生重要的影响。如果股东中有大的企业，或者公司本身就属于大型集团，那么对融资会产生很多好处。如果大股东能提供某种担保则更好。 、历史业绩对于开发企业而言，以前做过什么项目，经营业绩如何，都是要特别说明的地方，如果一个企业的开发经验丰富，那么对于其执行能力就会得到承认。 、资信程度把银行提供的资信证明，工商、税务等部门评定的各种奖励，或者其他取得的荣誉，都可以写进去，而且要把相关资料作为附件列入。最好有证明的人员。

、董事会决议对于需要融资的项目，必须经过公司决策层的同意。这样才更加强了融资的可信程度，而不是戏言。 二、项目分析 、项目的基本情况位置、占地面积、建筑面积、物业类型、工程进度等，都是房地产开发的基本情况，需要在报告中指出。 、项目来历项目来历是指项目的来龙去脉，项目的上家是谁，怎么得到的项目，是否有遗留问题，是如何解决的等情况。 、证件状况文件项目是否有土地证、用地规划许可证、项目规划许可证、开工证和销售许可证等五证的情况。需要复印件。 、资金投入自有资金的数额、投入的比例、其他资金来源及所占比例、建筑商垫资情况、预计收到预售款等情况等，方便了解项目的资金状况。 、市场定位指项目的市场定位，包括项目的物业类型、档次、项目的目标客户群等、建造的过程和保证项