万科金色家园-营销策划报告
万科金色花园-营销策划报告
一、项目研析
（一）项目概况
项目名称：万科金色家园
项目性质：小高层（12F）和高层（18/31F）共计12栋
开发商：南京万科置业有限公司
区域位置：南京汉中门大街1号莫愁湖东路西侧地块
建设周期：3年
技术经济指标
占地面积：59500㎡
容积率：2.75
建筑面积：141600㎡
建筑密度：25.7%
绿化率：52.3%
（二）优势分析
区域位置
南京市是江苏省的省会,又是全国南北经济、文化、交通的枢纽重地，也是近年来全国发展最快、最有活力的城市之一。本案位于汉中门外莫愁湖地区，距南京市中心——新街口仅两公里，基地北面是汉中门大街，西靠莫愁湖，东面是莫愁湖东路。本案西侧两公里则是未来南京奥林匹克运动中心，地理位置十分优越。
道路交通
本案入口主干道莫愁湖东路的路幅将由现在的6米左右拓宽到20米，今后随着实施建邺路西延工程，将从外秦淮河上架两座桥直通小区，一座桥将通过现在的北伞巷小学，宽24米；另外一座桥离水西门略远一些，位于南京二轻局仓库的北侧，届时小区居民进入市中心将变得更快捷。同时，为了增强景观效果，在桥的西部对面将建起两块绿地，
规划面积分别约为80×50平米和50×50平米。
本案目前周边交通配套非常便利。规划中的南京地铁二号线将于2004年左右动工，将来的地铁汉中路站与本案基地非常接近，届时交通将更为便捷。项目周边地区还规划了两条快速轨道交通：一是沿江东路的地铁四号线，途径河西地区，长8.4公里。另一条是沿汉中西路从莫愁湖北侧经过的地铁三号线，长4.8公里。发展前景令人乐观。
自然环境
本案地块西面就是面积为30万平米的莫愁湖，并拥有近四分之一的千米湖岸线。水景资源异常丰富，周边的地块较空旷，障碍物少，视野开阔，观湖景效果尤佳，是营造高档环境的理想地块。结合绿化景观的渗透和融合，将会形成明显的社区景观优势，享受亲水社区的美妙情怀。而且本案东侧临近秦淮河，秦淮河是唯一贯穿南京整个城市的水道，有着悠久的历史和美丽的传说，目前南京政府将把秦淮河整治成为无污染、游船穿梭，南京人民独享的黄金水道。
本案能够两边独享标志性水景，在南京是决无仅有的。
房价上升潜力优势
由于南京市的地域关系，目前开发投资成本较低，但是从长远看，房价上涨的潜力很大。
?南京房产市场从全国范围来看启动较慢，目前价格正稳步攀升，今后的前景
令人看好；
?地价上涨，南京已经实行土地竞标拍卖，加上城市建设用地的总量控制，
地价将会上升；
?从发展的眼光看，建设标准将会越来越高；
?利润下调空间微乎其微，房价上涨是必然趋势。
发展商品牌形象
万科作为一个房地产名牌企业，在国内各主要城市房产开发的过程中，积累了丰富的经验和良好的口碑。这次通过万科金色家园项目的开发，目标是要在区域市场中树立起万科经典物业的市场形象，而对于一个大型高档楼盘，作为国内地产界领先者的发展商——万科，其品牌感染力将是项目成功的信心保证。
金色家园的产品品质
万科地产的专业品质，必将本案产品打造成为南京的经典，社区规划、建筑风格、立面造型、立体交通、区内景观、社区配套都将构成本案完整的竞争优势。
会所、健康设施
会所作为高端盘的项目配套，很为业主关注，而目前“会所”还是很有争议的，但本案会所从实用主义出发，设置了与居家生活密切关联的服务设施，如：酒/茶吧、中西餐厅、咖啡吧、美容健身中心、便利服务等，并配合五星级外部会所——“金丝利喜来登”酒店，将会所建成本案的亮点。
本案将健康运动设施作为体现为业主体贴服务的概念，以完整、实用的健康运动设施在会所、户外等部位提供业主日常的康体运动便利，如健身教练、体能测试，同时设置一些户外休闲设施，提供户外饮料等服务。
教育
本案站在业主家庭需要的出发点，就教育配套问题，通过与名校合作并在区内设立“教育基金”等多种形式来实现本案业主子女能够接受良好的教育，培育一种宽松又竞争的学习氛围。
帮助业主子女解决入学尤其是名校的问题，区内设立幼儿园，由著名幼儿园入区设分园，强化学龄前儿童的早期教育；由万科牵头，把业主子女上小学的问题通过与名校（如：石鼓路小学、力学小学等）联合，解决学龄儿童的上学。
（三）劣势分析
区位劣势
莫愁湖所处的河西区域是南京市的低档住宅区域，而且“二道埂子”更是一个影响极坏的区域，在南京市民中口碑较差，从环境和配套上也都相对落后，是一个档次不高的、比较混杂的高密度住宅区。而且基地东面还有大面积的旧式棚户和工厂，对本案环境形象会有较大的负面影响。
交通限制
受交通管理部门对汉中门大桥西向二道埂子路转弯实施交通时段管制，不利于居民和车辆的通行，而且水西门出口的交通更糟糕，对小区进出交通流线的组织造成一定的困难。
地块缺陷
整个地块基地面积约6万平方米。地块形状狭长，东西向总宽度平均只有50米左右，
总平面布置存在一定的困难，也不利于小区内部生活配套设施的分布和展开。南北地块交接处有规划预留区域穿过，给项目整体开发带来不便，同时使南、北地块的衔接以及定位变得复杂。
周边配套不足
本案由于区位的影响，周边配套相对较少，而且档次一般都不高。尽管过了汉中门大桥就是繁华市区，但对本案的使用却有着一定的限制，如：学校、医疗等。
（四）市场切入点
区域背景
南京房地产竞争力水平较低，高端市场在产品设计、推广、营销等方面与发达城市差距较大。随着消费者成熟度的不断提高，高端市场的需求也急剧升高。河西区域目前已进行区域整体规划，由于申办十运会成功，河西地区未来还将建设一个奥林匹克体育中心，从而带动周边住宅和公建设施的迅速发展，成为一个类似广州天河的商贸文化新区。莫愁湖周边地区将在3-5年内重新进行改造、拆迁，围绕莫愁湖规划成南京新的高尚住宅区，并结合朝天宫建成旅游、文化风景区。
湖景住宅的稀缺性
南京市内的观湖景点有玄武湖、莫愁湖、月牙湖。月牙湖和玄武湖周边的楼盘开发较早，其可开发土地也日趋饱和。而且目前真正的湖景住宅也是屈指可数。莫愁湖周边地区还处于未开发的处女地，但它的湖景和地理位置却是上佳之选，有很强的开发潜力，将成为南京市场又一个开发热点地区。
区域市场有效供应不足
从市场供求关系来看，近几年南京市民对住宅的需求还在不断上涨，尤其是市区，总是处于稀缺状态（从华能城市花园的热销中可见一斑），这说明南京市民对房地产现有供应已经不满足了，区域供应市场还有很大的发展潜力。特别是莫愁湖区域的未来规划使其成为今后重点发展区域之一。而区域内已开发和即将开发的优秀的楼盘凤毛麟角，这更会刺激南京市高档房产开发西移的脚步，来尽快满足住户的需求。
区域市场领先型个案的空缺
南京市虽然集中了多家高水准的发展商，也不乏高产品力的楼盘，但都偏向于市中心和月牙湖周边，客观来看，南京市场特别是莫愁湖区域的市场开发力度还远远不足，迄今为止还没有一个楼盘能够作为领先市场的典型个案。而市场需要这样一个风云个案，能够将区域市场推向一个新的高潮，将区域形象推向一个新的高度，从而带动周边市场的良好培育和进一步快速发展。
城市中心、空心和人口的回流
根据城市规划区理想的布局形式是城市中心为商业集中区域，商业区域外是金融贸易以及办公写字区域，再外圈是居民居住集中区域。而由于城市发展的不均匀或者说是城市规模的无限扩大，使整个城市中心的分化，使得城市形成若干中心，同样，一般而言，城市若干中心区域外才是居民居住的理想区域。由于本案地处南京大中心的和未来城市副中心共同的边缘，尤其还具备独有的城市中心区生态景观，因此是人们梦寐以求的未来理想居住区域。
由于城市中心的喧嚣、污染以及环境的恶化，人们逐渐厌烦城市中心的生活，而会向往城市外的田园宁静生活，对生态的要求日益高涨。而又因为在城市中心工作，城市外的不便利会成为他们两难的选择。本案着力打造城市中心的生态居住区域，使居民得以“鱼和熊掌”可以兼得。
可识别性社区的塑造
居住区作为城市空间的延伸，规划设计应该体现城市的个性，南京市虽然开发的楼盘不少，但大手笔、高规格的楼盘较少。难以营造出一个独具文化品位及生活设施齐全的住宅氛围，楼盘的个性特征难以体现，使人有种嚼之乏味的感受。因此如若能从规划到建筑风格刻意创造不同的识别性，同时这种识别性又能加强居民的认同感和归属感，并融入时代的文化内涵，必能令人产生焕然一新之感觉。
（五）潜在威胁
区域配套
目前周边市政建设还没有跟上，同时地块所处的莫愁湖周边生活配套设施缺乏。周边还存在大量棚户区和工厂，有碍观瞻并影响项目当前的形象。虽然规划前景较为看好，但要落到实处还有待时日。所以对提升本案整体形象的力度有限。
周边个案威胁
周边有“金基唐城”、“金鹰国际花园”、“蔚蓝之都”（因发展商资金匮乏，对项目本身信心不足，且为超高层项目，风险很大，现正考虑转让。由于这些因素，在时间上对本案威胁不大）这两个主要竞争对手，同时将来河西将会出现更多的新起个案。
地块特殊性造成高成本
本案地块目前比莫愁湖东路路面标高低约4米，需要进行大量回填土作业，加上水边土质一般较差，承载力较低，而建筑规划楼盘底层架空等因素的影响，需要本案付出的前期成本比一般的楼盘要高。
（六）相应对策
对于“二道埂子”本身固有的不良形象，可通过南京市政府对莫愁湖及二道埂子正在实施与将要进行的拆迁、改造与远景规划前景的宣传减弱或消除。
目前“二道埂子”已经更名为“莫愁湖东路”，推广中已经没有必要再去提起
“二道埂子”，而且莫愁湖东路路幅20米，拓宽完成后，新道路良好的形象
将是本案的一个亮点；
项目所处行政区域“建邺区”为项目抗性之一。传播过程中，将区位宣传偏重于汉中门与莫愁湖东路，尽量避免使用“建邺”二字。由于建邺区没有好
的教育设施，而本案已经解决业主的教育问题，因此在配套设施问题上也无
须再与“建邺”发生关系；
项目地块的狭窄不利于项目的景观设计，况且由于南北狭长，势必影响部分业主使用区内会所等公共配套设施的便利程度，同时社区东西通透性太强，
影响区内业主活动的隐秘性。这种条件下，在社区建筑与环境营造上可以利
用社区围墙（栏）与建筑小品的系统设计等来减弱其影响，此外，本案的环
境景观设计已经基本解决了这一矛盾，同时由于底层架空，通透性对住家的
影响也已经基本消除。
社区周边的配套有待完善。由于周边相应配套的贫乏，以及已有配套设施的低级化，对本案高档物业形象的营造确实存在着比较大的抗性。此处，可以
通过本案万科社区配套的良好营造，将区内业主的配套以及区外会所——“金
丝利喜来登酒店”同时展示给南京市民，并加强市政规划的远景宣传以消除
潜在购买客户的心理障碍。
二、产品定位分析
（一）主题定位
南京CLD 60万M2典藏湖景尊贵生活样板
定位诠释：
住宅是人们赖以生存的生活场所，而随着社会的发展、时代的变迁和科技进步，自然化、生态化、人性化、智能化、网络化等新兴生活理念已经步入人们生活中，由此住宅已不仅仅是人们赖以生存的一般场所，而是人们放松心情、享受生活的自我空间，是完整的家的概念；
真正的社区不仅要划分空间，同时还须组织空间，不仅要建造房子和环境，同时还要营造亲和的人性氛围。为追求居住空间的舒适，我们需要营造合理完整的功能结构空间；为追求居住空间的人性氛围，我们需要营造充满人性的、自然的、感性的交流享受空间；
从总体设计到细部推敲，从规划布局到单体设计，我们都要把理性功能和人性交流渗透其中，精益求精，力图使客户以适度的价格获取高层次的居住生活感受。
让居民在社区中拥有居住的空间，渡假的享受，成为真正的“家园”，让居民在居住品味、荣誉感、安全感、自由度等方面得到充分的满足，以此体现居家的超值概念。
在社区规划中，应以社区的独有的水景优势以及地块的规模开发优势来营造本案风格特色，建筑形式追求阳光活泼性和生活简洁性，建筑以优选玻璃等新兴材料的质感变化和细部结构上的处理体现“湖畔家园”的自身特点，使本案具有较高的识别性和观赏性。
（二）开发理念
回顾近几年南京住宅建设的发展历程，从强调区位、居住到强调房型、立面、风格，再到强调社区整体性、空间合理、景观生态设计，这是一个循序渐进的过程。中原认为，本案应充分利用和结合地段优势、原有的环境和规模优势，结合“阳光湖岸，休闲观景”的核心设计思想来营造社区景观空间，结合莫愁湖的优势来营造水岸绿化空间，强调市
区生态住宅的稀缺性，突出人与人、人与环境、住宅与环境的融合，体现二十一世纪以人为本的“适度”超前的生活模式。
（三）建筑风格
通过对南京房产市场的调查分析，同时为了体现“阳光湖岸，休闲观景”的特点，中原认为本案的建筑风格既不应该是古典的中国园林风格，也不应是欧陆风格亦或套着新古典主义的光环，而是力求简洁、自然、通透、大方的阳光建筑，而且本案的初步设计已经确定了这样的风格特征。这与本案的“现代湖畔家园”的产品定位相符合，是自然风格和现代建筑风格的融合。去除了繁复花俏而无实际功用的装饰，运用了玻璃、金属等新兴材料来体现建筑物的简洁感和现代感，通过顶层退台、设立阳光室，转角凹凸视窗，玻璃门厅等手法的运用，使户户见景、开门即景，让景观如密友般与业主形影不离，让美景融入人们的生活，营造和领导一种完美的市中心生态生活。
（四）景观绿化
南京房地产开发起步虽较晚，但新建项目的规划起点却颇高，在小区景观设计上，许多开发商纷纷推出“园林式景观”作为卖点。而对本案来说怎样与莫愁湖的自然景色相协调是绿化设计的重点。中原认为，景观设计应利用基地内漫长的湖岸线，以滨湖大道为中心展开，并分段营造几个主题景区，布置小品、绿化与其相对应。并利用本案住宅底层架空的特点设置文化长廊，作为本案景观设计的另一条主线，与滨湖大道相呼应，可相应提高本案的文化品位。同时规划一些露天的烧烤营地和咖啡屋，给人们提供休闲和交流的场所，如果能做成亲水平台就更完美了。虽然本案只是一个住宅项目，但在环境设计理念上应把它作为莫愁湖公园的一个组成部分，让目标客户有真正地回归自然的感觉。
（五）物业管理
南京人对于物业管理费可谓“斤斤计较”，集中在0.15—0.50元之间，完备的物业管理服务还是广为接受的。平心而论，南京楼盘总体的物业管理水平不高，服务内容大都仅停留在安保和保洁的层面上。一流的家园，需要一流的物业管理，陈旧的管理理念早已跟不上日新月异的房地产发展潮流，先进的物业新理念，应是“早期介入”。房产开
发之前，就应做到“业主未进，物业先行”，让物业公司直接参与项目开发前的物业规划，并在施工过程中从物业管理的角度进行物业监理（如设立业主监理会）；期房销售阶段，物业管理人员入驻售楼现场，让客户从看房停车、现场接待，样板间的管理，体会小区未来物业管理的高水准。
万科的物业管理水平在行内是数一数二的，这一点在宣传中应尽量放大化，让南京市民感受到物业管理服务的核心价值，因为“管理亦是创造价值”的
建议附加特色社区服务内容
分质供水：饮、用分离，预埋管道，入室到户；
供电充足：满足户12KW（至少8KW）；
卫星天线、干洗店、音像店、面包店、24小时超市；
咖啡吧、小茶吧，提供业主交流的场所；
ATM自动取款机或24小时自助银行；
24小时小邮局，提供杂志、报刊订阅，以及日常邮寄特色服务；
医院保健站，提供健康咨询、简单医疗顾问、健身教练；
胶卷冲印以及日常小礼品包装等服务；
这些配套为日常生活所必须，尽可能考虑周全，为业主提供便利。
三、客户定位
本盘的目标是打造南京湖景住宅的第一品牌，作为万科在南京地产界的起航之作。根据初步的项目定位，中原认为本案的目标客户主要有：
南京市大中型国有企事业单位领导层，以及部分集团客户；
南京市外资企业老总或高级白领；
证券、银行等金融机构，IT界，房地产相关行业中高层人士；
本省或周边地区来南京发展的成功人士；
长期在南京生活工作或有一定地域感情的港澳台及外籍人士；
江苏省文化、体育、娱乐等圈内知名人士。
目标客户的共同特点：
年龄在35-50岁左右，大多具有良好的文化教育背景，有较高的文化品位，都
是思维敏捷，心智聪颖成功人士。受传统观念的影响较少，对事物有独到的见
解。有激情，有自信，也有理性；
目标客户意识开放，注重居家舒适和交通便利，由于工作比较紧张忙碌，对居住环境和物业服务都有较高的要求。希望找到一个让其释放自我的高水准、高
品位的居住空间；
在事业上有所成就，荣誉感较强。对新的生活方式保持浓厚兴趣，渴望以社会领先者形象出现，获得身份地位的认同感和荣誉感；
对所购物业的形象定位、品质塑造比较看重，通过置业来体现社会地位和价值。
目标客户消费心理：
关注景观效果
南京虽然有玄武湖、月牙湖、莫愁湖，但真正的临湖住宅并不多。玄武湖因为政策的原因无法再进行深度开发；月牙湖周边的住宅也呈饱和状态，而且距湖较远。湖景住宅总供给的稀缺性决定了本案广阔的市场前景。而且本案占据莫愁湖湖岸线的近四分之一，自然条件完整优越，具有不可多得的先天优势。
关注升值潜力
虽然河西地区在传统观念中居住档次和人文品位都不高，但本案离新街口仅两公里，而且规划中地铁二号线也在此处设有出口，将进一步提升该区域市场的层次，使本案具有较高的投资、升值潜力。
关注社区配套
目标客户对居住环境、社区整体形象、生活配套犹为关注，同时会较多考虑物业的保值和升值潜力，然后是房型、价格、交通等其他综合因素。
关注品牌
凭借万科多年对其住宅市场品牌的培育，选择万科物业也逐渐变成对该公司实力和信心的一种保证。
目标客户的地域构成：
南京市作为江苏省的省会以及南北方文化、金融、交通、旅游的交汇处，随着华商会的举行和十运会的申办成功，其经济的后发趋势越来越明显，对周边地区的吸引力也将大大增强，江苏省内和安徽省来南京置地创业的人呈上升趋势。预计南京本地人和外地人的购房比例为70：30，这就决定了销售以南京本地市场为主。
客户购买用途：
根据本案的地段，自然条件和人文环境所营造的高尚居住氛围，购买本案的客户群以自用和投资这两种目的为主。其中自用和投资的比例大约为9：1。这部分目标客户大多为两次或两次以上置业，他们比较看重物业本身的品质和升值潜力。
四、市场形象定位
（一）定位策略
本案从品质分析，在未来的销售和推广的公众形象应突出一个“景”字以及都市的、成熟的、人性的、生态的社区，并在诉求上达到各种要素的和谐统一。建议以写实的手法道出本案的综合优势，而不是单打某一卖点。因此推广形象上的定位为：“全都市、全湖景、全生活”
定位诠释：
全都市
开发过程中更强调物业的内涵，更注重功能的延伸。住宅社区是城市功能的延伸，通过营造一种都市的生态化生活是本案成功、写实的手法，向南京市民展示一种新的住宅理念、新的生活态度。以完备的设施和功能配套和自然景观相互融合，给目标客户以及南京人民展现一种求新、唯美、崇尚自然健康的新都市生活方式，并领导了住宅运动的新潮流。
全湖景
东临秦淮河，西靠莫愁湖，此所谓“左右逢源”。小区内部有大面积集中绿化，结合主题景观，节点小品等。组成多方位景观系统。景观在本案中不是一种美化和附属，而是一种与自然相安共存的概念。本案的开发也建立在充分尊重完全的湖景现状，体味其独特的文化品位，并与环境有机共融的基础上。
全生活
以十四万平方米的大容量开发，引进幼儿园，休闲商业一条街、中央会所与五星级外部会所共同演绎精品社区概念。精心于细部设计的推敲，从房型、外观、观景设计、组团绿化、公建配套等，都将体现本案精品化社区的形象，体现并领导全生活的都市成熟生活社区。
通过建筑各项要素与个人生活有机结合可引申出许多推广主题，有利于本案的各项要素进行生动、全面的诉求。以此完成以小见大、提高推广立意的目的。此外，市场形象的推广应以强调本案产品设计与建设理念的领先性和万科地产品牌的领先性并重。
（二）市场策略
竞争策略
建议本案以“市场领导者与领先者”的角色进入市场
策略支持
通过市场分析资料可以发现，建邺区及莫愁湖周边地区并无能与本案相提并论竞争楼盘。即使是南京高档住宅市场，象本案这样傍湖而建，占据莫愁湖近半湖岸线的景观楼盘也几乎是唯一的，市场契机优势明显。虽然基地周边环境尚不尽如人意，但良好的规划前景使其更具发展潜力和投资价值。而且本案从建筑设计、景观定位、包装理念、销售服务等多方位所体现出来的均好性，本案之市场领先者的形象得以完整确立。
除了着重楼盘本身的公众推广活动,公司品牌的渗透展示也是同样显示出重要的角色。这是万科公司与一般房产公司的市场形象方针不同的地方，并在地产界声誉鹊起的重要原因，所以楼盘推广其实也是展示公司形象的过程。当然本案在未来公
众形象的宣传和销售中应注意其并重的关系。
五、价格策略
（一）定价原则
综合市场分析表明，南京莫愁湖周边住宅楼盘大致在3700元/平方米左右，而南京高档住宅楼盘均价在5000-6000/平方米。依托本案的交通区位优势和良好的规划前景，把握湖景住宅的稀缺性，确立本案在区域高端市场的领先地位。
本案一期规划绿化率高达52.3%，再加上本项目景致优美的60万平米“私家”莫愁湖花园，本案可利用独特景观视角和完善的配套设施，以高性价比为主要推诉求点，为本盘取得良好的销售业绩打下基础。
另外，要利用万科物业作为一种品牌切入南京市场的契机，以自身丰富的市场开拓经验，确立市场领先者的形象。抓住南京房产市场高档湖景住宅的稀缺性，以取得事半功倍得效果。
（二）价格定位建议
中原建议一期全程均价为5200元/平方米
一期楼盘开盘平均价建议定在4800元/平方米,如在短时间内销售达到30%。则价格上扬100-200元；在销售比例超过60%左右，可以到达均价的5500元/平方米。
而一期销售的成功，规摸效应和口碑效应对今后的开发会有很大的帮助。
以5300元/平方米的均价计算，楼盘的主力面积为130平方米，可得住宅的总价在70万左右，对追求精致优雅的生活理念和自然生态的居住环境的目标客户还是很有吸引力的。
一期楼盘周边环境和配套抗性明显，建议先以折中的价格先观察市场反应，然后根据市场情况再另行调整。
（三）付款方式
内部认购
确定内部认购大致从3月15日起至5月1日开盘前3天即4月28日结束。由于前
期认购的形象推广，相信本案已经在南京市民的心中产生了良好的形象，也激起了潜在消费的购买欲望，在此基础上适时推出“认购派筹”活动聚集人气。具体安排如下：前期认购期可以不接受预定，到活动开始时对客户发放“派筹卡”并对获取筹卡者收取一定押金。筹卡梯度如下：
筹卡来访日期折扣优先等级
97折一级
蓝筹4月1日—4月10
日
红筹4月11日—4月
98折二级
20日
99折三级
黄筹4月21日—4月
30日
所有得筹的客户必须在5月1日规定时间内来现场选房，否则无效。同时，针对“万客会”的金卡客户，有选择地主动发放筹卡。
正式销售
1、一次性付款（97折优惠价）
签署认购书支付定金，RMB ￥20000；
签定认购书后7日内签定正式买卖契约，并支付30%房款（含定金）；
签约后10日内再付房款40%，同时办理鉴证；
办理产权手续；
余款在房屋交付后30日之内付清；
2、分期付款（98折优惠价）
签署认购书支付定金，RMB ￥20000；
签定认购书后7日内签定正式买卖契约，并支付30%房款（含定金）；
办理鉴证；
房屋交付60天内再支付30%，120天内再支付30%，余款在180天内付清。
办理产权手续；
3、按揭贷款
（1）一次性首付（99折优惠价）
签署认购书支付定金，RMB ￥20000；
签定认购书后7日内签定正式买卖契约，并支付30%房款（含定金）；
签约后10日内提供按揭资料；
办理鉴证；
办理按揭手续；
贷款到帐后，办理产权手续。
（2）首付款分期支付（无折扣）
30%的首付款采用分三期支付；
一期付款40%，在契约签订之日付清；
二期付款30%，于第二月付清；
三期付款30%，于第三月付清。
其余手续同“一次性首付”。
六、营销策略
（一）策略构想
中原认为由于本案的体量宏大，为加速整体项目资金快速回笼，应根据实际状况进行统领主题分阶段推广。
第一阶段为今年4月份内部认购期和5月份的开盘前期，此时推广的重点是户型相对较差的和部分好户型，而把大量的好单元控制起来，以相对较低的价格激发市场热度。由于目前南京城市中心区房地产市场呈现出供不应求的现象，特别是住宅部分这一现象更为突出，基本表现为市场上没有多少优良品质可以挑选的住宅项目。这首先与南京强劲的购买力密切相关；其次，在今年下半年，将有几个项目陆续推出，如“湖景花园”在后期的高层项目，如果本项目不抓住这一市场机会，一旦拖延开盘时机，我们将不得不面对与其他新项目展开激烈的市场竞争。
第二阶段进行推广的重点是项目的全面推广。在这一时间段里，正处在销售十分火爆的阶段，住宅单元基本上消化了近50%，市场上对“金色家园”也产生了较强的口碑效应，在此阶段本案的形象进度也正如火如荼的展开，“金色家园”恢宏的气势已经初露端倪，会大大缩短竣工交房时间，有助于消除客户焦急等待或持币观望的心理。
其次在此时进行的项目二期的规划前期建设工作可减弱客户徘徊犹豫的心态；能保证项目销售快速去化。在此推出“万客会”大型联谊活动和合作伙伴（如学校、医疗机构等）新闻发布会，一来可以挟前期销售火爆之势推动项目的市场形象推广，二来可以帮助剩余的住宅的销售速度，三来该时间段可能正逢其他项目开盘，并且此时我们的二期也正紧锣密鼓地推出，借此时机推出种种促销方案，从多方面给对手以致命的打击，给本案带来第二销售高潮。
第三阶段推广的是一期剩余的住宅销售工作，和项目的二期。首先因为在此一阶段本案最大的卖点——一期建设我们基本上己可以一览其傲人风姿。此一阶段的推盘可以有充分的时间来分析考虑河西城市副中心建设对区域经济的利弊，可以正确了解购买我们住宅的客户对此一变革的投资方向与重点，藉此我们可以根据市场与购买者实际需求制定出最佳营销方式，以达到一举成功的效果。此一阶段本案已经积聚了相当的人气，加之本项目的形象工程的日益完善、销售的火爆以及市场已经奠定了本案的高档性，再通过一系列的宣传引导加与告之“本案所剩不多、欲购从速”，推动那些正处在购房犹豫阶段的买家产生购买行动，并通过日后新区的日趋热闹与繁华，将为本项目带来不小的推动作用。
中原认为按此三个阶段进行全程推广可以最大程度上加速资金的回收和运转速度，并且最符合工程进度的要求。如此分成三个阶段的推广比较具有条理性且有利于销售控制，通过每一阶段的宣传销售进度配合能加聚本案的品牌形象力和号召力，越到后阶段，随着部分物业逐步投入使用及工程进度的推广，因为形象工程也投入使用和展现，可以更大程度上加大本案的品牌认知度，极具有可能在后期获取最大超值利润空间。
（二）营销策略原则
本案因其位置规模的宏大性和产品类型的高档性，必须有着一个明确的原则方能在日后销售过程中做到井井有条，能不惧怕任何对手的竞争，做到引领市场，让竞争对手跟着我们的计划做相应的调整与布局。因此所有销售推广方式必须在一个总的思想纲领原则下进行延伸拓展。
●高姿态，宁缺勿滥，坚持走高品味的方针
正如前面项目定位而言，本案的体量规模以及产品类型在日后销售过程中均应把握住这个方针，更因为本案的地理位置显赫和拥有一座五星级酒店作为外部会所，加之发展商的雄心壮志，更加明确本案的定位是莫愁湖甚至南京的标志性领袖型物业，其综合品质堪称是南京第一高品质物业。
●定位明确，走高档路线，着重树立品牌，争取获得最大的利润空间
我们要独占高档市场，因为本案具有这个能力。应该通过市场细分进行错位竞争，展开差异化营销，坚持走高档次、高品味的路线。在本案定位明确的基础上，必须做到“说到做到”，“做的比说的要好”，只有这样才能在南京市民中树立起对万科地产的信任度，有助于日后地块开发工作的顺利开展；其次只有当我们坚持高档路线，才能让南京市民相信，无论万科地产设计出什么产品，他的档次和品质都是一流的，只有这样才能获得长久和最大化的经济利益。
（三）市场营销策略
竞争策略
本案确定以“市场领导者与领先者”形象介入市场。
通过市场分析资料可以发现，河西附近个案中，大部分个案的规模不大，以中档住宅物业为主，以依托毗邻城市副中心作为主要卖点，其中小区型物业有如：花开四季、聚福园、长江之家等个案都取得了较好的销售业绩，区域房地产虽已经形成规模开发的态势，但任何自称第一高档次楼盘都有些名不其实的感觉，因此向本案这样一个高档性
的楼盘在南京西城区市场存在明显的契机。
反观本案，无论从建筑特色、环境景观与五星级酒店会所、高档商铺，还是颇具特色的住宅，以及日后五星级酒店式的物业管理都显示了本案的王者之相，所以凭借以上诸多优势，本案之市场领导者形象完全可以确立。
本案无须过多考虑周边如金基唐城以及其他各案会对本案造成多大的竞争影响，然而唯一需要值得本案慎重的是日后在莫愁湖以及城市中心区新开发或新开盘的较大规模项目，只有他们才有可能是本案的直接竞争者，我们必须从他们的产品类型与品质、客户定位以及营销手法等方面加以关注，并且不断加强自身的产品品质，才能匹配南京第一高品质楼盘的桂冠。
1、立体化、全方位同步营销推广、造势，膨胀市场聚焦热点，树立品牌形象
本案成败的最关键因素就是要高起点，在南京地产市场造成轰动效应，力争以最快的速度树立起本案的品牌形象。何谓立体化、全方位同步营销推广?立体化、全方位的营销推广并非指单纯的报纸媒体和一些庆祝开盘的活动，他应该是建立在一个策略的原则基础上，展开一系列、有计划、有目的、彼此有着相互关联的宣传推广—方式，它结合了目前南京所有可以利用的媒体、宣传方式，达到信息畅通输送的效果，让所有南京市民都能了解“万科金色家园”即将开盘这一信息。在此我们可以利用新闻报导的手法，让“金色家园”开盘成为南京一个值得众人注目的头条重要消息，并充分利用万科地产集团麾下所有产业，为“金色家园”的开盘做免费、长期、有效的全国性广告宣传，充分利用万科地产集团的规模优势，让每一个前来光顾“万客会”的消费者都能了解到“金色家园”的信息，我们要争取做到，在南京居住的市民在一个月内都能知道“金色家园”即将开盘，并充分了解“万科金色家园”是目前南京最高档的楼盘，要在短暂的时间之内，把南京市民的目光都聚焦在“金色家园”这个项目上，让那些要买房者和打算买房者都来本案售楼处前来观看，并通过舆论导向告诉南京市民“要买好房子请到金色家园来”，希望通过宣传在南京市民中奠定下“金色家园”的高档性，在南京市民心目中潜移默化地扎下一个“根”，那就是打算买房，必定要来金色家园现场看一看，要买别处的房，一定要那别处的房与金色家园作一比较．让南京市民从心目中认为——“高档的房子，就应该象金色家园那样”。
2、销售节奏控制，形象凝聚，促使品牌形象迅速飙升
经过前一期的形象宣传活动，在南京市区内进行了一系列的形象推广宣传工作，在南京市场上势必会引起不小的反响和引起市场的注意，通过预定的销售策略方案，精选一部分单元进行市场预测。由于本案广告宣传攻势强劲，而第一阶段所推出销售的单元数量有限，势必会在市场上引发抢购热潮，这样可以以高价位来衬托高品质的物业认同感，通过制造出抢购氛围为接下来第二次全面正式销售奠定下高标准、高起点，并通过每次前期市场需求预估分析，进行现场销售节奏掌控，制造出需大于求的市场状况，引发每次阶段推盘都攀升开创出价格新高，从而通过每一次阶段推广活动凝聚起品牌的形象力，只有当每次凝聚起品牌形象，才能为下一次销售推广增加机会，减少困难阻碍。在此阶段现场销售节奏的控制将显得由为重要，千万不可因为一时销售火爆而不加计划得将下一阶段应该推出的单元过早的提前推入市场销售，虽然这样可以一时使本案的销售量呈直线上升之势，但这会打乱本案的销售策略与节奏，也不利于本案想象的提升，更无法使万科地产的品牌形象通过一个“金色家园”迅速飙升。这种图一时之快的举动，在日后销售火爆之际需特别加以防范与注意的。
在每个阶段的销售阶段，通过制定出的组合式营销战术，进行市场推广和奠定并凝聚品牌形象。传统上的销售是单一切无关联的，单独分割而显得苍白无力，我们将综合利用各种营销方式，根据不同阶段的营销目标重点，酌情安排调整不同营销战术的比重组合，配以最合适的组合模式对此一特定阶段进行市场营销推广活动。在最关键的营销阶段(如销售高潮时期)明确营销的重点和任务，不仅在整个宣传策略和营销方式中，针对此一阶段的目标和重点采取不同的宣传方式，还应加上中原公司在一、二手市场上所具有卓越的知名度，以及多年在房产市场的经验，制定一套完整、可行性强的组合式营销推广方案，有节奏性地向既定的销售目标冲刺。告诉我们的购买群体，本案是南京最高档的标志性物业，以详尽的数据资料作为品牌支持。将综上所述贯通融汇起来，并配以最优秀的人员组合，构成一个具有强大实战经验的营销推广团队来进行此项目的推广工作，可以将营销与推广的精髓发挥到及至，相信本案的销售推广一定会取得良好的市场认同效应和丰厚的市场回报。
3、以利润回报等多种优惠促销方式，不断创销售高潮，力争提前圆满清盘
在本案最后推广活动阶段，将根据不同阶段销售重点，穿插采取一些比较多的实质
万科房地产营销策略分析
2 万科地产概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2007年公司完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。万科作为中国最大的上市住宅开发企业，是行业第一个全国驰名商标。根据盖洛普公司的调查结果，万科2006年客户满意度为87％，忠诚度为69％。至2006年底，平均每个老客户曾向6.41人推荐过万科楼盘。其品牌形象得到社会各界的广泛认同。（见表1） 表1：万科成为2007年最关注的地产公司 万科管理层认为，当前部分市场所出现的理性调整是阶段性的，并不会改变行业整体的发展方向。（见表2）长远来看，中国城市住宅总体供应趋紧的状况没有改变；中国高速城市化和工业化的方向没有改变；人口红利和人口迁徙的态势没有改变；国民财富积累和投资理财需求的升级没有改变；人民币和资本品升值的预期没有改变。因此，我们依然可以坚定不移地看好行业的未来前景。而市
场从过热向理性的回归，不仅不是住宅行业由繁荣转向衰退的信号，反而将有助于行业获得更为稳定健康的发展环境。顺应这一趋势的企业，将获得更为广阔的成长空间。 表2：网民对于房地产行业的关注度呈节节攀高之势 正是基于这样的思路，万科将2008年的主题词确定为“虑远积厚?守正筑坚”。在住宅行业中耕耘了二十年的万科，越来越意识到只有回到市场逻辑的起点，不断强化自身的能力，才是应对一切市场变动最简洁、也最有效的终极策略。有志于成为世界级优秀住宅企业的万科，越来越意识到，市场是最公平的游戏，在这里不存在取巧的捷径，只有脚踏实地、一步步前行，才是通往理想的康庄大道。 3 房地产4P营销的多元回归分析 3.1房地产营销概述 房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物,市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分,强有力的房地产市场营销活动可以促进地区的经济繁荣,还有助于将计划中的房地产开发建设方案变成现实。从事房地产营销需要清楚地了解营销策略,辨别外界环境的发展变化,通过系统分析及时改变营销策略。 作为房地产开发商和经营商,首先要对爆炸性的人口增长、人口的老龄化以
很实用的11个企业微信活动营销方案成功案例
很实用的11个企业微信活动营销方案成功案例 当微信营销策略方案的风头已经扫过中国大陆的每一个角落，当020营销策略方案以不可阻挡走势走过，你是否已经跟随时代的潮流了？您是否已经开始微信营销策略的步伐了？ 当微信营销策略方案的风头已经扫过中国大陆的每一个角落，当020营销策略方案以不可阻挡走势走过，你是否已经跟随时代的潮流了？您是否已经开始微信营销策略的步伐了？今天，就在这里为广大客户朋友盘点2013年微信营销策略方案的十大经典案例，希望通过这些案例，能够带给大家更多的微信营销策略知识。 2013年可以说是微信爆发的一年，近来业内外一直纠结于微信营销策略方案的问题，探索微信营销策略模式，我们通过一些成功的微信营销策略来总结一下他们的经营模式。 案例一、杜蕾斯微信 活动营销策略方案 对于杜蕾斯大家都不陌生，每每提及微博营销策略案例，总能看到杜杜的身影，似乎他已经是微博营销策略中一块不可逾越的丰碑。这个在微博上独树一帜的“杜杜”也在微信上开启了杜杜小讲堂、一周问题集锦。 广大订阅者所熟知的还是杜杜那免费的福利，2012年12月11日，杜蕾斯微信推送了这样一条微信活动消息： “杜杜已经在后台随机抽中了十位幸运儿，每人将获得新上市的魔法装一份。今晚十点之前，还会送出十份魔法装!如果你是杜杜的老朋友，请回复‘我要福利’，杜杜将会继续选出十位幸运儿，敬请期待明天的中奖名单!悄悄告诉你一声，假如世界末日没有到来，在临近圣诞和新年的时候，还会有更多的礼物等你来拿哦。” 活动一出，短短两个小时，杜杜就收到几万条“我要福利”，10盒套装换来几万粉丝，怎么算怎么划算。微信活动营销策略方案的魅力在杜杜这里被演绎的淋漓尽致，毕竟免费的福利谁都会忍不住看两眼。 案例二、微媒体微信 关键词搜索+陪聊式营销策略方案 据了解，微媒体微信公众账号是最早一批注册并实现官方认证的公众账号，从开始到现在，一直专注于专注新媒体营销策略思想、方案、案例、工具，传播微博营销策略知识，分享微博营销策略成功案例。作为该账号的杀手锏，微媒体的关键词搜索功能不得不提。 用户通过订阅该账号来获取信息知识，微信公众账号每天只能推送一条信息，但一条微信不能满足所有人的口味，有的订阅者希望看营销策略案例，而有些或许只是想要了解新媒
最完整的万科房地产营销策划方案(20200422191003)
最完整的万科房地产营销策划方案 目录 引言 第一部分市场解构 基本描述 项目SWOT分析 目标市场定位与分析 第二部分客户分析 目标市场定位与分析
目标消费群购买心理及行为分析第三部分产品策略 策划思路 产品规划 卖点梳理 第四部分价格策略 价格策略 价格结构 价格预期 第五部分营销通路
营销展示中心 接待中心 VIP营销 第六部分营销推广 推广策略及遵循原则 案名与LOGO 推广总精神 营销推广工作阶段划分与工作要点一期市场和策略 整体营销战略
入市策略 推广策略 推广部署 阶段销售周期划分及策略附录
引言 对于****项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次《****项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力： 如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？ 如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？ 如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？ 如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？ 一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工 作，均需严谨地执行。
本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。 房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。将“用心、品位、感动***”作为****项目的开发理念。“用心”是企业行为的准则，也是立足业界、长远发展的根本；“感动***”是开发理念的核心，指对人性的关注，体现在建筑设计、 功能配套等方面对人需求的关怀；“品位”指产品质量方针和品质保障。
五大经典营销策划案例分析
五大经典营销策划案例分析 文章作者：网络时间： 2010-05-27 17:00 来源：网络 回忆过去的岁月，有许多经典的营销案例让我们回味，其创意的手段让我们感叹，无论是在营销的某一环节还是整个系统过程，还是具体的策划过程，都有许多值得我们学习和借鉴的地方，营销策划案例分析无论是借势还是比附定位，无论是造势还是卖点策划，无论是产品创新还是营销传播，都值得我们去探讨分析。 案例一：黄山香烟上市 二十世纪九十年代，云系烟在中国市场上是如日中天，红塔集团的红塔山、阿诗玛等品牌香烟在内地 市场更是作为高端烟草代表受到消费者广泛追捧。营销策划案例分析面对这样一个几乎绝 对垄断烟草品牌，当时的安徽蚌埠卷烟厂可谓高不可攀。 1993 年 6 月，安徽蚌埠卷烟厂 研发了一个无论是口感还是包装都可以与红塔山相媲美的新产品——黄山烟，如何打破 红塔山在当时安徽市场上高端产品封锁成为企业考虑的 关键。营销策划案例分析当时，蚌埠卷烟厂无论是行业知名度还是传播资源，跟亚洲最大的烟 草企业——红塔集团都不是一个重量级别的，营销策划案例分析在激烈的竞争中突围需要的 是善于借力借势，当时， 蚌埠卷烟厂在安徽省会城市合肥搞了一个全国性不记名卷烟品牌拼吸活动，将新品黄山、 红塔山、阿诗玛、中华等全国性著名品牌放在一起进行品牌，结果是，黄山烟排名第一、 红塔山第二，中华第三。随后，公司迅速在市场上发布了资讯：香烟品吸，黄山第一， 红塔山第二。并且连篇累牍的软文迅速在全国主流媒体上进行传播，营销策划案例分析 红塔山被打了一个措手不及，黄山烟，就是几个巧妙的公关策略很好地化解了强势品牌 红塔山在安徽、华东乃至于全国市场的竞争势头，利用很少资源实现全国崛起的梦想， 创 造了弱势品牌巧妙挑战强势品牌，成功实现新产品上市的经典范例，凭借良好的开端，以 “天高云淡，一品黄山”为突破口，主打中式烤烟的品牌，“中国相，中国味”，使得黄 山烟赢得了眼球的同时赢得了市场。 综观黄山烟的成功，关键在于比附定位，巧借品牌名烟，将其捆绑在一起，然后迅 速传播，奠定了市场基础。首先，黄山烟将自己与主流的高端品牌放在一起让消费者与 专家去品吸，本身就意味着其产品定位是面向高端市场的竞争性产品，即使是产品品吸 本身已经使得黄山拥有了足够的本钱；营销策划案例分析其次，在品吸结束的第一时间， 将品吸结果的省会城市合肥快速传播。香烟品吸，黄山第一，营销策划案例分析红塔山 第二的广告铺天盖地，实现了信息第一到达，吸引了省内媒体的高度关注；第三，很显 然，黄山烟战略企图不仅仅是省内市场，他要将产品与品牌蛋糕做大。营销策划案例分 析所以，黄山在全国性媒体上很巧妙传播了这样一个主题，主题内容已经从品吸走向了 更加广阔的视野：中国烟草：黄山第一，红塔山第二，这时候，黄山品牌战略企图基本 上被发挥到极致。 案例之二：农夫山泉
万科跑步活动策划方案.doc
万科跑步活动策划方案 篇一：(完善)万科活动策划详细方案 万科红郡携手沛欣 “瑜伽盛宴” 策 划 方 案 湖北省沛欣瑜伽管理有限公司自2011年6月创办以来，仅三四月的时间，沛欣瑜伽在湖北乃至华中地区的名牌影响力和知名度都有大幅度提升，美誉度有较大幅度的上扬。不论是沛欣瑜伽师资力量还是沛欣瑜伽的营销策略与手段，都无疑于给湖北省瑜伽市场最强有力的视觉冲击。 沛欣瑜伽励志于建立中国瑜伽市场的规范和标准，重塑瑜伽文化和瑜伽道德职业观。让真正喜欢瑜伽热爱瑜伽并渴望通过瑜伽实现身体健康的瑜伽者真正能享受到瑜伽生活和瑜伽品味。 沛欣瑜伽为更好的做好自身品牌的进一步推广，帮助更多的人通过瑜伽的练习而改善身体，舒缓身心，传播积极正面的瑜伽文化，让广大市民认识瑜伽、了解瑜伽、热爱瑜伽！ 本次活动由万科地产主办，沛欣瑜伽承办，通过舞韵瑜伽表演，瑜伽身体测评，双人瑜伽展示，团队瑜伽展示4个环节，向光谷附近的广大市民推广瑜伽文化和瑜伽知识，展现万科集团丰富多彩以人为本的
理念！ 一、活动目的：通过瑜伽文化的传播和瑜伽带给人身心的益处展现万科以人为本的理念和丰富多彩的企业活动！ 二、活动主题：瑜伽盛宴 三、活动口号： 四、活动对象：万科员工、光谷附近居民及上班一族 五、活动时间：4月28日 六、活动地点： 七、活动形式：瑜伽表演和观众有奖互动（舞韵瑜伽表演，瑜伽身体测评，双人瑜伽展示，团队瑜伽展示，现场抽奖4个环节） 八、活动筹备： 九、工作人员：20人 十、邀约人数：10人 宣传方式：在光谷各个小区出入口拉本次活动相关的横幅（例如：万科地产携手沛欣瑜伽??） 通过在万科地产附近的街道、写字以“扫楼扫街”的形式发放活动相关宣传单 在马路的十字楼口处摆放由万科定制的帐篷，帐篷上印刷活动相关内容光谷社区网、光谷软件园论坛贴吧等线上宣传本次活动的详情 场地选择：面积在50平米以上，能容纳13人左右的场地，身体舒展开来互不影响，地面清洁平整。形状为方形，圆形场地更佳！ 主持人：男女各一名，年龄20—30之间，有良好的台风，语言流利、吐词清晰、有一定的瑜伽常识、熟悉沛欣瑜伽的瑜伽导师，能很好的
某房地产营销策划提案
新城置业 [ 水木清华 ] 营销策划提案
目录 第一部分市场分析 A 武汉房地产市场分析 B 区域市场分析 C 同类可比性工程分析 D 重点竞争对手分析及我方因应技术方案第二部分工程定位及推广策略 A 工程核心竞争力分析 B 工程形象定位 C 目标客户定位 D 价格定位 E 推广策略 F 广告创意表现 G 广告阶段策略 第三部分营销思路的提出及策略 A 活动策划 B 现场包装 C 售楼部包装 D 样板房设计
第一部分市场分析
武汉市商品房市场经过近几年的迅速发展，开始呈现了如下几个方面的特征： 1.住宅投资、交易额，价格均表现出上升态势 2001年武汉市住宅投资额为95.49亿元人民币，占房地产开发总投资额的82.75%，销售面积为523.18万M2，占总销预售面积的80.75%，同此2000年增长4.1%，其中别墅、高档公寓均价3800元/ M2，同此2000年增长2.7%。 2.房地产开发的区域分化十分明显 开发企业的投资开发紧随市场的导向，越是热点的地区，开发企业越有热情，而那些市场不很景气的地区,则难以提起开发企业的投资兴趣。已形成以南湖板块、东湖高新板块、后湖板块、金银湖板块、汉阳经济开发区等“三区五片”规模,成为众多开发商角逐的地方。
3.规模型住宅区不断出现 随着投资额度明显增大，大型住宅社区显露头角，2002年武汉市住宅建设除市内还分布着57个5万M2以上的工程外，大型工程将集中在“三区五片”，且这些大型工程的开发和销售均有较上佳的表现。4.楼盘主题概念在变化 2001年楼市的特点和主题是“智能化”，而2002年楼盘主题多以“绿色生态”为主，强调工程的园林景观的建设，全市打出“绿色生态”牌“亲水住宅”的小区不下20家，如“大洋彼岸”，“蓝湾俊园”、“金色港湾”、“万科城市花园”、“泰合百花园”、“新地东方花都”等。 5.房型设计悄然变化 随着大众生活水平的提高，对住宅房型的要求也发生了变化，即： 三大一小：大厅、大厨、大卫生间、卧室较小； 明厅明厨双阳台：客厅、厨房要求采光较好，最好是没有一间暗房、一生活阳台、一景观阳台；
35个成功的市场营销策划案例
35个成功的市场营销策划案例 市场营销策划出身的我们，想要在市场上做出业绩，那就必须要有营销案例来进行分析，想创业就要有好的营销方案，想要把事业做好，就要有好的方法，无论你做哪一行，都要学会营销，下面是各行业经典营销案例总结，奉献给大家。 目录 1.摆地摊的营销案例 2 饭店的杠杆借力营销案例 3 花店、服装店如何通过杠杆借力，实现利润倍增！ 4 儿童影楼90天业绩爆增3倍的经营秘诀 5 免费打车让宾馆生意爆满 6 无本经营租房中介 7 一家快要倒闭的烧鹅餐厅复活的营销运作策略 8 如何借力别人的客户快速拥有海量客户？ 9 如何通过杠杆借力零成本创造互联网百万富翁神话！ 10 一碗臭豆腐如何通过杠杆借力，创造百万财富神话！ 11 笔记本维修中心客户提前预约排队等待背后的秘密 12 美道100客户暴增背后的秘密 13 健身中心客户爆满，工作人员接电话都人手不够，这背后的
秘密是什么呢？ 14 电影院如何让客户再次去消费，揭秘背后的秘密 15 KTV营销如何轻松打败竞争对手 16 服装店女老板如何把销售额从10万/月倍增到200万/月 17 理发店老板1年内赚100万的秘密 18.员工也可以用杠杆借力赚100 万案例 19 杠杆借力买报纸案例！ 20 杠杆借力买书案例！ 21 低价收购美容院让它变成你的自动提款机 22 杠杆借力资源整合的技术！ 23 如何把1 个两分钱的礼品卖1 元钱 24 空手怎样套白狼？ 25 没有网站、产品、客户如何赚钱？ 26 旅游景点房子出租 27 婚礼乐队 28 搬家、家政类 29 酒店做成人用品//同城做成人用品 30 宾馆足疗 31 小东西，大利润 32 摆地摊卖水果年赚百万案例 33 困惑的软件行业杠杆借力赚钱 34 洗车店如何杠杆借力抓潜在客户
公众账号微信营销策划方案(万科)汇编
XXXXXXXXX wanke微信营销策划方案 本方案由微信营销培训班学员专用，马佳彬原创，请勿外传，谢谢合作。
1.1 微信营销定位 XXXXX作为一个纯天然农产品品牌，秉承将更多原生态产品带入大都市、为品质之城贡献绵薄之力的理念，微信无疑是山妞连接大都市消费者的最佳桥梁。山妞的微信营销公众号定位于纯天然果蔬专家，为大都市消费者提供果蔬百科知识服务和纯天然果蔬产品的健康生活小顾问。 微信3亿用户量中白领与商务人士占比近半，因而公众号的目标粉丝群体锁定在追求高品质生活的白领人士和中高端收入的商务人士，以女性为主。通过每天推送果蔬养生百科知识、健康农家菜介绍、果蔬美容养颜知识来吸引粉丝持续关注。同时根据在推送的内容中添加产品销售链接进行销售，例如在介绍水果小黄瓜的文章中添加上淘宝网店的销售链接，引导粉丝进入淘宝网店下订单购买产品。 公众号采用自媒体与电商相结合的运营模式。在传播品牌的同时建立消费者圈子，提高消费者对高山有机果蔬的认可度，以口碑带动微信电商新渠道的拓展。从而达到既卖得出产品，客户关系又较为稳固的效果。 1.2 微信营销效益 通过建立一对多的公众账号，XXXXX就相当于拥有了一个能够直接传播信息到消费者身上，且不受外界干扰、成本较为低廉的媒体平台。XXXXX与消费者之间的沟通将更加便捷，不存在任何障碍，对于客户关系维护和及时获知客户反馈信息的作用不言而喻。当今营销卖产品就是卖服务，微信能够让XXXXX与消费者之间建立信任基础，促发重复性消费和对品牌的高度忠诚。微信将为XXXXX在移动互联网时代构建一条潜力无限的电子商务销售渠道。 1.3 微信营销预算 XXXXX的微信营销预算分为两个部分。第一部分是微信公众平台的日常维护，包括内容的发布、客户消息的处理和管理。第二部分是微信公众账号的推广。第一部分为固定预算，主要为公众账号日常运营所支付的人力成本，以每月人民币元计算。第二部分预算为推广成本，根据投入周期的多少和时间长短计算，一般情况下时间均按月计算，例如下表的五周期预算统计。
万科房地产营销策划案例
万科房地产营销策划案例 篇一：营销策划-万科地产整合营销创新 【长沙】《万科地产整合营销创新、 实战案例解析与远洋地产客户体验 营销》(4月25-28日) 【课程说明】 ? 主办：中房商学院中房博越? 时间：XX年4月25-28日 ? 地点：长沙 【课程背景】如何提高销量、如何提高销售额、如何提高置业顾问解决问题的能力?面对复杂多变的 房地产市场环境，房产企业如何由表及里把握规律与认识中国房地产? 房产企业如何组建强有力销售特种兵，突破当前销售困局?房产企业如何在发展中去面 对机会与挑战?房地产市场未来趋势如何? 国家调控政策变化有多远?谁将引领未来行业新趋势?如何在弱市下让项目起死回生，寻 找突破之道?如何快速回笼资金让楼盘销售火爆?营销
靠什么打动客户?赢得客户?远洋地产 为何一年销售350亿;万科如园项目开盘当日为何成交额高达5亿元??? 奇迹?似是而非，因为有一针见血的方法策略为据;假象?能受考验，因为有铁证如山的 销售业绩为证。越来越多的地产商意识到：核心竞争优势的来源逐渐从产品、技术走向客户 端。 客户体验管理正在成为一种主流管理方式和竞争能力。楼市破冰学习将为您揭开标杆地 产精品楼盘旺销之谜，为全国房地产策划师、操盘手、地产管理人士破除楼盘销售逆市困局。 在整个培训过程将系统围绕万科、远洋经典项目的小区规划、客户体验接触点、建筑设 计、园林景观布局、建筑细部处理、营销创新、销售渠道等要素展开。 为进一步了解我国房地产形势，保证和促进房地产业健康有序发展,将于XX年4月25 日-4月28日在湖南长沙组织举办《万科地产整合营销
创新、实战案例解析与远洋地产客户体 验营销管理(CEM)借鉴实战讲座》此次培训将重点从政策调控、市场发展趋势、运作攻略、 规划设计、市场营销策略等方面入手并通过全方位逐一剖析万科、远洋地产的经典案例，一 同分享标杆企业产品设计及营销、策划管理创新的执行路径与操作经验;学习标杆企业独创 销售胜经、实战技术;通过实战案例形式向全国房地产企业分享最新营销策划创新理念与实战营销策略，为您解决营销管理方面的困惑，帮您提升营销管理能力。 【课程收益】 1、现场案例剖析“全员营销”“逆市营销”“淡市营销”“体验式营销”等实战“赢 销”手法。 2、解密标杆地产企业成熟的样板房体验区设计管理模式，学会售楼处、样板房的操作 特点、设计管理流程及各阶段管控要点。 3、认识本轮楼市调控政策与市场的特点，正确研判目前房地产市场大势。通过详实的
各知名企业营销策划全案案例分析汇总1
抓住机会，你就红 “红了网络饭饭”全案策划记实 继2005年春季糖酒会“飞儿”馍片“一飞冲天”之后，叶茂中营销策划机构策划的“红了网络饭饭”，在济南秋季糖酒会上，再次“红遍天下”！ 从10月6日开始，“红了网络饭饭”火爆场面就一路飘红： 开展第二天，就签下70位经销商 第三天，签下近100位经销商，预收款900余万 10月9日下午3点，“红了网络饭饭”招商说明会大幕拉开，叶茂中到场对"红了网络饭饭"市场机会进行分析演讲，形象代言人李冰冰倾情参会，近1000名经销商隆情捧场?? 经销商热情继续高潮迭起，甚至出现两个东北经销商，为争夺区域代理权，最后以拳脚高低来定输赢?? 招商数量还在直线攀升，回收现款也不断刷新，到招商会结束，“红了网络饭饭”的经销商数量，已经从零上升为250多位，订货金额达到2个多亿，首批货款达到3000余万，“红了的全国渠道”，一夜之间，即已建立?? 是什么样的魔力，使一个一穷二白的企业，瞬间成为市场的宠儿？ 又是什么样的机遇，使一个原本岌岌无名的企业，眨眼间“红遍中国”？?? 一、饼干，一个似乎没有“市”的“市场” □当这个名叫“美福莱”的散糖企业，在今年5月份找到叶茂中公司时，我们了解到：这个企业以做散糖起家，走批发市场，找到我们，只带来两样东西：一个做饼干的方向和一小笔钱，其它什么都没有。 □缺乏品牌知名度，缺乏具体的产品，缺乏生产线，缺乏营销网络和营销队伍一切都从零开始：从做什么样的产品，到引进什么样的生产线；
从开发什么样产品概念，到营销渠道的建立?? □这是一个典型的全面策划，企业的命运就完全掌握在我们的策划当中，因为企业完全依赖我们，我们肩上的责任更无比巨大。 □首先从寻找机会开始，有了市场机会，才有具体的产品。 □我们开始对饼干市场进行搜索，结果让我们感到压力重重，饼干市场已经非常成熟，几乎找不到什么机会存在： （一）、机会缺失1：饼干市场严重供大于求 □截止2000年，中国县级以上的饼干厂家约4000余家，饼干类产品生产线达到5000余条，2002年标志着中国成为饼干净出口国，国内总生产能力远远大于市场需求，2005年饼干生产量将达170万吨，而市场需求量不到130万吨，“供大于求、生产过剩”已成为定局。 （二）、机会缺失2：市场成熟度高，增长缓慢，竞争激烈 □中国的饼干行业发展始于1985年，年产量以10%-15%的速度递增，在2001年、2002年出现阶段性的“井喷”现象，增长幅度将近25%，之后整个行业进入一个相对缓慢的增长时期，年均增长率只有1%左右。 □饼干行业已经成为一个非常成熟的品类市场，市场表现为： 1、“一线市场”呈现“三足鼎立”的格局：以达能、纳贝斯克、康师傅为代表的独合资品牌垄断了一线市场的绝大部分市场份额，竞争力不足的品牌将面临从一线市场转向二三级市场的困境； 2、产品主流价位的拉低：随着达能在中高档市场地位的稳定，随之就开始了对中低档市场的洗牌（一元饼干的推出），饼干主流价位全面拉低，国产品牌价格战开幕，据统计，国内约16家大型饼干生产企业（年产量万吨以上）的产品零售价下降约30％，饼干已成为低利或微利产品，一些大型企业供应量下滑到中等企业的水平，有的企业则破产、转产或被兼并。 在这样一个过度竞争的市场上，作为一个毫无基础的新兵，美福莱公司
万科房地产营销策划书-副本
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万科进入北大学城市场 前言 2009年杭州房地产市场火爆，很多区域板块也开始发展成熟，该策划主要对杭州丁桥板块的区域、规划、土地出让等介绍，对住宅供求和目前丁桥在建项目三盛·颐景园楼盘进行解读，并通过机会分析、战略分析等对潜在客户进行分析，最后提出相关营销推广方案及丁桥房地产市场的发展前景。 第1部分概要提示 三盛·颐景园位居杭城东北丁桥新城，属于杭城十公里生活圈，是丁桥居住区最好的地块，紧邻商业中心区。 融中西建筑之文化精髓，开启现代家居园林之先河，倡导家居园林的美好构想。项目占地面积38000平方米，建筑面积105000平方米，坐拥新城CLD核心资源，周边配套设施完善，交通、医疗、金融、教育、旅游等尽囊其中。 灵韵园林，素质人居，丁桥颐景园仿苏州园林的设计理念，紧依大农港河，天然碧水，十幢高层住宅有机集合营造和谐品质人居。别出心裁的设计，鸟语花香鱼相戏，果树林木草青青，营造"园林深处有人家"的温馨氛围，打造都市素质人居。 第2部分环境分析 2.1 市场分析 2.1.1杭州房地产市场分析 2009年，是21世纪以来杭州经济发展最为困难的一年，面对百年不遇国际
金融危机的严重冲击和极其复杂的国内外形势，全市人民在市委、市政府的正确领导下，以科学发展观为统领，全力保增长、扩内需、调结构、增活力、重民生、抓稳定，各项工作取得了明显成效，经济实现稳步回升，社会事业协调发展，现代产业体系建设迈出新步伐，市域网络化大都市建设加快推进，市民生活品质进一步提高。 据抽样调查，市区城镇居民人均可支配收入26864元，比上年增长11.5％。人均生活消费性支出18595元，比上年增长11.2％，恩格尔系数（食品占消费支出比重）由上年的38.3%下降至37.5%；全市农村居民人均纯收入11822元，比上年增长10.6％；人均生活消费性支出9065元，增长7.3％。恩格尔系数由上年的35.9%下降至33.8%。 2.2 房地产发展状况 杭州市房地产稳步发展，为我市经济社会发展做出了重要贡献。2009年全市完成房地产开发投资704.68亿元，比上年增长14.5％。房屋施工面积5121.49万平方米，比上年增长2.7％；竣工面积763.95万平方米，下降25.9％。全年商品房销售面积1441.18万平方米，比上年增长86.0％，其中住宅销售1300.99万平方米，增长92.2％。市区公开销售经济适用房7002套，建筑面积50.09万平方米。 房地产开发投资快速增长，成为固定资产投资增长的主导力量。在整体上能保持持续、稳定增长，并且占全社会固定资产投资的比重过半。 而且房地产市场也日趋成熟。商品住宅成为住宅供应的主渠道，个人购房成为商品住宅消费主体；商品房空置面积趋于合理，空置率不断下降；商品住宅价格近五年呈上降趋势。 2.3土地出让情况 如下图所示：
房地产营销推广方案经典成功案例
余货促销推广方案 市场背景： 市场各项目均以居住产品为主打，价格作为竞争主武器，加大优惠的促销手段愈演愈烈，针对公司项目商业及住宅体量的比重，营销中心提出，产品差异化，价格多样化的促销方案。 一、推广目的 1．短时间内（不超过4个月）清完项目（公寓除外）所有货量，促进销售，回笼资金； 2. 保持市场关注度，积蓄及消化客户资源； 二、住宅部分 宣传核心：城市的繁荣，英德最具价值府邸 主题基调：稀缺、价值洼地 宣传概念： 1）现房，即买即住； 2）区域价值提升，土地放量紧缺； 3）成熟区域，英德投资热土； 4）地位价值初显； 5）周边60万方商业氛围初显端倪，20万消费群体炽热追捧。 推广策略 销售推进策略 策略一：客户资源再度深入挖掘 背景： 1.目标客户资源重新整合； 2.口碑效应促成交易比率增加。 策略： 1.通过业主互动，深度挖掘潜在口碑目标客户资源； 2.通过大客户购买推荐，以点对面进行针对性专员销售；
3.适当补充楼盘的媒介投放，提炼优势释放其他项目周边； 4.更换户外广告风格，焕然一新亮相全城； 5.本地中介机构参与项目互动，不少于10家以上作为第一轮合作，并且在后续运营中长期确保10家以上合作关系。 策略二：提升目标客户综合满意度 背景： 1.目标客户对价格敏感度高是基于对项目的其他方面的不满足感所致； 2.现场气氛冷淡、老旧、缺乏新鲜探求认知感； 3.看房路线设计、小区环境展示需调整优化。 策略： 1.统一销售说辞，规范接待流程，提高接待质量，提升项目美誉度； 2.适当增加有助于提高现场亲和力的设施和设备； 3.针对性地设计销售接待参观路线； 4.给予客户反复比较、思考的空间，增加对产品的认知，提升对项目品质的再认知。 策略三：促成目标客户下单 背景： 1.目标客户流失严重，绝大多数因价格的敏感性而放弃； 2.项目的促销手段与手法不够，消费者欲望诱导性微弱。 策略： 1.保持项目销售均价调整现有的价格体系，充分体现产品的景观、户型、楼层、朝向等指标差异； 2.制定相应的促销策略，可以参考特惠房体验等活动进行媒介宣传，并通过全城营销对项目整体形象的维护； 3.销售现场气氛的营造上，除了亲和力、专业性沟通、背景音乐之外，应增加项目信息的明确传达； 4.来访客户的信息搜集及回访计划安排及时，群策群力，认真研究意向客户的购房需求动机及反馈意见； 5.增加有利于销售信息流沟通的宣传资料、销售工具，促进销售。
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万科销售计划书范文 一、市场调研： 1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等； 2，市场分析------ （1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量） （2）区域市场分析（销售价格、成交情况） 3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析 5，消费者分析： （1）购买者地域分布； （2）购买者动机 （3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式） （4）购买时机、季节性 （5）购买反应（价格、规划、地点等） （6）购买频度 6，结论 二、项目环境调研 1，地块状况： （1）位置 （2）面积 （3）地形
（4）地貌 （5）性质 2，地块本身的优劣势 3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述） 4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安） 5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通） 6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店） 7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析） 三、项目投资分析 1，投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开 （2）房地产的政策法规 （3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 2，土地建筑功能选择（见下图表） 3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 4，土地延展价值分析判断（十种因素） 5，成本敏感性分析（1）容积率
（2）资金投入 （3）边际成本利润 6，投入产出分析（1）成本与售价模拟表 （2）股东回报率 7，同类项目成败的市场因素分析 四，营销策划 （一）市场调查 1 项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序） 2 建筑规模与风格 3 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等） 4 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯） 5 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等） 6 物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等） 7 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质） 8 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整） （二）、目标客户分析 1、经济背景 经济实力
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万科进入北大学城市场 2009 年杭州房地产市场火爆，很多区域板块也开始发展成 熟，该策划主要对杭州丁桥板块的区域、规划、土地出让等介绍， 对住宅供求和目前丁桥在建项目三盛?颐景园楼盘进行解读，并 通过机会分析、战略分析等对潜在客户进行分析，最后提出相关营销推广方案及丁桥房地产市场的发展前景。 第1部分概要提示 三盛?颐景园位居杭城东北丁桥新城，属于杭城十公里生活圈，是丁桥居住区最好的地块，紧邻商业中心区。 融中西建筑之文化精髓，开启现代家居园林之先河，倡导家居园林的美好构想。项目占地面积38000平方米，建筑面积105000平方米，坐拥新城CLD核心资源，周边配套设施完善，交通、医疗、金融、教育、旅游等尽囊其中。 灵韵园林，素质人居，丁桥颐景园仿苏州园林的设计理念，紧依大农港河，天然碧水，十幢高层住宅有机集合营造和谐品质人居。别出心裁的设计，鸟语花香鱼相戏，果树林木草青青，营造"园林深处有人家"的温馨氛围，打造都市素质人居。 第2部分环境分析 2.1 市场分析 2.1.1 杭州房地产市场分析 2009 年，是21 世纪以来杭州经济发展最为困难的一年，面对百年不遇国际
金融危机的严重冲击和极其复杂的国内外形势，全市人民在市委、市政府的正确领导下，以科学发展观为统领，全力保增长、扩内需、调结构、增活力、重民生、抓稳定，各项工作取得了明显成效，经济实现稳步回升，社会事业协调发展，现代产业体系建设迈出新步伐，市域网络化大都市建设加快推进，市民生活品质进 据抽样调查，市区城镇居民人均可支配收入26864元，比上年增长11.5 ％。人均生活消费性支出18595 元，比上年增长11.2 ％，恩格尔系数（食品占消费支出比重）由上年的38.3%下降至37.5%；全市农村居民人均纯收入11822 元，比上年增长 10.6 ％；人均生活消费性支出9065元，增长7.3 ％。恩格尔系数由上年的35.9%下 降至33.8%。 2.2 房地产发展状况杭州市房地产稳步发展，为我市经济社会发展做出了重要贡献。2009 年全市完成房地产开发投资704.68 亿元，比上年增长14.5 ％。房屋施工面积5121.49 万平方米，比上年增长2.7 ％；竣工面积76 3.95 万平方米，下降25.9％。 全年商品房销售面积1441.18 万平方米，比上年增长86.0 ％，其中住宅销售 1300.99 万平方米，增长92.2 ％。市区公开销售经济适用房7002套，建筑面积50.09 万平方米。 房地产开发投资快速增长，成为固定资产投资增长的主导力量。在整体上能保持持续、稳定增长，并且占全社会固定资产投资的比重过半。 而且房地产市场也日趋成熟。商品住宅成为住宅供应的主渠道，个人购房成为商品住宅消费主体；商品房空置面积趋于合理，空置率不断下降；商品住宅价格近五年呈上降趋势。 2.3 土地出让情况 如下图所示： 1999牟「2009年杭州弄区上地出让績况汇总 出"it "t tv a nh「卡剋 Fl ? j J M L iK H 出.■星.* ‘7 If』均if )均槎ib价L电,m 2) J-QJ J J x R 57口沁5 7 non［了I T耶R SfrOL. S3
万科房地产营销策划书
万科进入北大学城市场 营 销 策 划 书 策划人: 徐超 2013年4月25日
前言 2009年杭州房地产市场火爆,很多区域板块也开始发展成熟,该策划主要对杭州丁桥板块得区域、规划、土地出让等介绍,对住宅供求与目前丁桥在建项目三盛·颐景园楼盘进行解读,并通过机会分析、战略分析等对潜在客户进行分析,最后提出相关营销推广方案及丁桥房地产市场得发展前景。
目录 第1部分概要提示 (1) 第2部分环境分析 (1) 2、1 市场分析 (1) 2、1、1杭州房地产市场分析 (1) 2、2 房地产发展状况 (1) 2、3土地出让情况 (2) 2、4 丁桥区域房地产市场分析 (2) 2、4、1区域城市规划 (2) 2、4、2房地产开发现状 (3) 2、4、3竞争项目分析 (3) 2、5 市场走势研判 (4) 第3部分机会分析 (5) 3、1 杭州房地产客户分析 (5) 3、2 杭州市住宅需求特征分析 (6) 3、3 丁桥区域客户特点分析 (7) 3、4 目标客户群定位 (9) 3、4、1目标客群特征: (9) 3、4、2选购产品得动机: (10) 3、4、3购买行为特征: (10) 第4部分产品分析 (11) 4、1 地块现状分析 (11) 4、1、1地块环境调研 (11) 4、1、2地块周边环境调查 (11) 4、1、3地块交通条件调查 (12) 4、1、4周边市政配套设施调查 (12) 4、2 SWOT分析 (13) 4、3 产品定位 (14) 第5部分战略及行动方案 (15) 5、1 定价原则 (15) 5、2 定价建议 (15) 5、3 价格调整方案 (16) 5、3、1开发成本核算 (16) 5、3、2价格定位 (18) 第6部分营销策略 (19) 6、1 推广主策略 (19) 6、1、1平面广告形式 (20) 6、1、2多维广告形式 (20) 6、2 媒体组合建议 (20) 6、2、1媒体投放目标 (20) 6、2、2媒体投放原则 (20) 6、2、3媒体选择 (20) 6、3 营销活动策略 (21)
最成功的广告营销策划方案案例
XXX广告项目南宁周边县市的营销策划方案 在上级指示下，本业务部(二部)负责落实XXXX广告牌在市周边县市的建设及其同体广告的招商工作。通过工作小组全体人员研究决定，集思广益，制作本项目营销策划方案一份，供大家参考落实，切实执行。 本项目在南宁市周边区域的业务开展总体按如下进行： 1、小组成员对各个区域市场进行初步调研，考察汇总，根据考察结果对各区域制定不同的营销方案，并指派专人负责。 2、原则上由小组成员完成初步沟通，掌握客户信息，鉴定客户主次及意向，根据实际情况明确该区域的营销是以分销代理进行还是以自主开发经营的形式进行。 (考虑到本部目前的人员配备及公司刚起步运作，原则上优先考虑把落实区域代理放在重点，但不排除对有潜力地区进行多渠道开发。) 3、组领导成员进行适时跟踪和再访，考察目标客户的实力及能力，进一步确定合作意向及内容，完成细节上和总体上的谈判落实。 4、在具体工作进程中可根据客户需要及事态发展作灵活变动，原则性和灵活性相辅助，普遍性和个体性相结合，实现共赢和发展。 5、努力积极地协助好合作代理商的工作，并认真总结经验，吸取教训。 通过现阶段的业务探索和工作，在总结经验教训的基础上重点强调： 1、务必做到洞察真相和细微环节，思维严谨缜密，处事老练圆滑，不被轻易蒙蔽和忽悠，细微之处拿捏好分寸。 2、不要打毫无准备的仗，更不打没有目的的仗，谋定后动，随机应变。出访前务必按规范的业务流程办事，先预约好见面再去细谈，不然费时费力又费钱而前功尽弃。 3、概括本部门成员工作方针并以此共勉：精于计划、善于协同、处事有方。 人员配备： 业务部经理：1人 业务部主管：1人 业务代表及区域办事处负责人：7人 激励方案： 1、对能切实落实区域代理商的业务员视情况拟定给予每牌5元以上的奖励。 2、关于自主经营区域的业务提成方案参考其他业务部，按实际情况作出调整并报上级批示。 业务费用的控制： 考虑到本部业务的特殊性，人员要经常市外出差以及一些必要的商务应酬，业务费用原则上采取以发收据)为依据实报实销的方式，具体办法根据工作开展的实际情况会不断做出调整并形成制度。现暂定如下：出差补助50元/日，电话补贴100元/月，超过200元的业务应酬需向主管领导请示。 现阶段目标： 争取用两个月的时间完成对各区域市场的摸底调查，掌握实际情况，掌握和确认意向客户及其信息资料并向上级做出详细汇报。 争取尽早落实本项目各个区域的合作代理商并在谈判中为我方争取有利条件，切实维护公司的利益。 本方案将随项目开展和业务进展而不断完善和更新。恳请领导指示关怀和各位工作人员参考提议并切实执行！
万科项目营销6大关键动作
万科项目营销 6 大关键动作 为了统一万科集团各房地产项目营销的标准，规范房地产项目营销的内容和深度，达到“确保营销工作完整、提高营销工作质量、保证项目开发进度”的目的，万科制定了项目营销节点操作指引及成果标准。该标准依据房地产营销理论和模型，并总结万科集团以往房地产项目开发过程中的营销操作经验编制而成。 、市场定位阶段操作指引及成果标准 1. 项目定位工作执行计划 1）项目定位工作小组 ①由公司营销专业牵头，联合设计、成本专业，组成项目定位工作小组 ②项目定位工作小组由公司营销部第一负责人直接负责 ③项目定位工作小组成立之后，第一时间知会区域中心，并上报集团企划部备案；由集团企划部牵头组织或授权区域中心成立定位协助小组。 2）定位工作总体方向和思路 ①定位工作小组召集项目定位工作务虚会，由公司领导、相关部门第一负责人、集团/ 区域中心定位协助小组及其他邀请人员参与。
② 定位工作务虚会需要明确项目定位工作的总体方向及思路 ③ 定位工作务虚会需要明确项目定位工作的主要工作节点 ④ 形成定位工作务虚会会议决议 3）定位执行和审核计划 ① 根据定位工作务虚会要求，拟定定位工作执行计划 ② 拟定阶段性成果及最终成果的汇报、审核计划说明 2. 项目基础资料 1）宗地区位与交通 ① 表现宗地在城市范围内的位置， 可在城市地图基础上制作， 要 区域的交通情况。 ② 表现宗地在片区范围内的位置， 可在片区地图基础上制作， 要 位置的交通情况。 2）宗地基本指标 宗地规划设计要点。包括：总用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿地 率、车位总数、限高要求、配套的名称与面积要求、退红线要求。 并说明与城市各主 并说明与片区各主
营销策划方案成功案例
营销策划方案成功案例 营销策划方案永远要有创造世界第一的意识 宝洁大中华区总裁施文圣（Shannan Stevenson）对世界纪录协会认证官说：我们申报世界纪录的目的很简单，就是培养员工创造世界第一的意识！ 大到一个企业，小到一款产品、一个人，都必须要目光长远。这是当今企业主管应具备的“第一意识”。正如NBA流传的一句名言：永远不要低估了一颗冠军的心! 世界最高峰是哪一座?——珠穆朗玛峰。 第一个登上月球的人是谁?——阿姆斯特朗。 那么第二位的呢？世界第二峰?登月第二人?——大多数人都回答不上来。 因为人们对“第二”向来是漠不关心的。记住：第二不是第二，第二什么都不是！定位理论告诉我们，所谓成为某一方面的第一，其实就是要让自己的品牌在消费者心智中排第一。杰克特劳特说：做第一胜过做最好！排在第一位就意味着第一个被选择，排在第一位的品牌机会最多、最大。 营销策划方案案例一：宝洁 宝洁2010年度营销大会向世界纪录协会申报了一个让人意想不到的世界纪录，全体营销经理一起刺破汽球最多，很多人觉得奇怪，为什么宝洁会选择创造这样一个纪录？宝洁大中华区总裁对世界纪
录协会认证官说：我们申报世界纪录的目的很简单，就是培养员工创造世界第一的意识！ 营销策划方案案例二：腾讯 腾讯游戏穿越火线是从零开始的，但他们一开始就瞄准了FPS 网络游戏世界第一的位置，尽管起步不算早，经过一年的努力，《穿越火线》于2010年3月21日下午3点，同时在线人数达到206万，腾讯以此数据向世界纪录协会申报该项目世界纪录成功，创造了世界纪录协会世界FPS网络游戏同时在线人数最高世界纪录。将FPS网络游戏世界第一的位置牢牢占据。 有了创造第一的意识，我们从7个不同的途径，打造第一品牌。 营销策划方案行业定位做销量世界第一的第一品牌 如果企业的规模做到了行业最大，一定要让这个“最”突显出来，在消费者心目中形成印象，市场占有率最高、产能最大、员工最多、销量最大等等，这是企业在行业中的实力与地位，营销经典理论指出，“一个行业第一，胜过100句承诺”，行业第一，往往是消费者决定是否购买您产品的最有力的判断标准。 营销策划方案案例1：世界参与人数最多的电子竞技比赛——2010街头篮球全国联赛 上海天游为了炒热旗下的游戏《街头篮球》，打了一场漂亮的世界纪录大战。他们策划了制订了详细的计划，从申报到宣传到执行，