当前位置：文档库 › 万科房地产营销策划书

万科房地产营销策划书

万科进入北大学城市场

前言

2009年杭州房地产市场火爆,很多区域板块也开始发展成熟,该策划主要对杭州丁桥板块的区域、规划、土地出让等介绍,对住宅供求与目前丁桥在建项目三盛·颐景园楼盘进行解读,并通过机会分析、战略分析等对潜在客户进行分析,最后提出相关营销推广方案及丁桥房地产市场的发展前景。

第1部分概要提示

三盛·颐景园位居杭城东北丁桥新城,属于杭城十公里生活圈,就是丁桥居住区最好的地块,紧邻商业中心区。

融中西建筑之文化精髓,开启现代家居园林之先河,倡导家居园林的美好构想。项目占地面积38000平方米,建筑面积105000平方米,坐拥新城CLD核心资源,周边配套设施完善,交通、医疗、金融、教育、旅游等尽囊其中。

灵韵园林,素质人居,丁桥颐景园仿苏州园林的设计理念,紧依大农港河,天然碧水,十幢高层住宅有机集合营造与谐品质人居。别出心裁的设计,鸟语花香鱼相戏,果树林木草青青,营造"园林深处有人家"的温馨氛围,打造都市素质人居。

第2部分环境分析

2.1 市场分析

2.1.1杭州房地产市场分析

2009年,就是21世纪以来杭州经济发展最为困难的一年,面对百年不遇国际金融危机的严重冲击与极其复杂的国内外形势,全市人民在市委、市政府的正确领导下,以科学发展观为统领,全力保增长、扩内需、调结构、增活力、重民生、抓稳定,各项工作取得了明显成效,经济实现稳步回升,社会事业协调发展,现代产业体系建设迈出新步伐,市域网络化大都市建设加快推进,市民生活品质进一步提高。

据抽样调查,市区城镇居民人均可支配收入26864元,比上年增长11、5％。人均生活消费性支出18595元,比上年增长11、2％,恩格尔系数(食品占消费支出比重)由上年的38、3%下降至37、5%;全市农村居民人均纯收入11822元,比上年增长10、6％;人均生活消费性支出9065元,增长7、3％。恩格尔系数由上年的35、9%下降至33、8%。

2.2 房地产发展状况

杭州市房地产稳步发展,为我市经济社会发展做出了重要贡献。2009年全市完成房地产开发投资704、68亿元,比上年增长14、5％。房屋施工面积5121、49万平方米,比上年增长2、7％;竣工面积763、95万平方米,下降25、9％。全年商品房销售面积1441、18万平方米,比上年增长86、0％,其中住宅销售1300、99万平方米,增长92、2％。市区公开销售经济适用房7002套,建筑面积50、09万平方米。

房地产开发投资快速增长,成为固定资产投资增长的主导力量。在整体上能保持持续、稳定增长,并且占全社会固定资产投资的比重过半。

而且房地产市场也日趋成熟。商品住宅成为住宅供应的主渠道,个人购房成为商品住宅消费主体;商品房空置面积趋于合理,空置率不断下降;商品住宅价格近五年呈上降趋势。

2.3土地出让情况

如下图所示:

图2-1 土地出让情况

2.4 丁桥区域房地产市场分析

2.4.1区域城市规划

浙江省杭州市江干区丁桥镇位于杭州市郊东北部,距市中心10公里,就是一个新兴的私营经济发展基地、杭城重要的副食品供应基地与重要的风景旅游开发区域。该镇东接天都娱乐城,与余杭区星桥街道为界;西连下城区科技经济园,与石桥镇为界;南至大石一级公路,与市区与绕城公路相连;北部就是著名的皋亭山、黄鹤山风景区,总面积15、5平方公里。全镇辖10个行政村,1个居民区,1个市级开发区——杭州私营经济园区;2005年统计总人口2、5万,其中常住人口1、18万。

丁桥镇素以粮、麻、茶、水果为主业,就是改革开放的春风,吹开了丁桥诚招天下客的大气。经过多年的努力,至2005年,一个私营企业创业发展的基地——杭州私营经济园区已初具规模并全力拓展开发,上百家来自省内外的私营企业在这里兴旺发达,海通木业、阿思家羽绒、祝强医疗设备、西林链条等企业从这里走出国门,走向世界,成为丁桥建经济大镇的支柱;随着大杭州城区发展的构想与都市农业的发展趋势,花卉、珍禽、特种水产养殖正逐步取代传统农业,森禾花卉、三雄种苗、建塘水产、同协食用珍禽等省、市农业示范园从小到大,以其强劲的辐射力迅速推进了丁桥农业产业结构的调整步伐。丁桥集镇综合开发规划的制订与实施,使丁桥现代城镇建设目标由蓝图变为现实;以龙居寺景区开发为龙头,黄鹤山、皋亭山风景旅游资源的开发已列入了杭州市的总体发展规划,杭州“东南佛角”即将重现其间。

丁桥大型居住区建成后将就是一个居住人口达40万人,功能完备的大型现代化居住区。

2.4.2房地产开发现状

区域想要发展,教育配套不容忽视。区域规划设置36班中学两所、36班小学四所,12班幼儿园七所。通过与名校整合办学的教育发展方针,进一步提高师资水平,提升教育质量,教育配套的各个项目正在紧张建设中,杭师院附属丁兰学校,已于2006年下半年交付使用。

随着今明两年区域内将有大量经济适用房小区陆续交付,丁桥的居住氛围也越发浓重了。政府各项配套设施的跟进,秋石快速路、留石快速路等快速路的开

通,将缩短该板块与市区之间的距离。

无可争议,丁桥板块依托政府打造城市中央居住区的战略,将逐渐建设成为设施齐全、交通便捷、环境优美、功能完善的现代化新城区。

2.4.3竞争项目分析

本次调查的目的侧重于识别有关楼盘相关的指标,并以此界定不同市场层次的特征,从而为三盛·颐景园制定营销方案与销售代理方案提供更可靠的评估与决策基准。

●通过2个代表性楼盘了解丁桥区房地产市场的总体特征;

●通过畅销楼盘所反映出被市场接受的有效的产品及价格;

●通过该区位的楼盘反映出该区位的需求特征;

广宇·上东城(人居展展位:世贸S5-11)

作为丁桥新城内规模最大、启动最早、工程进度最快的商品房项目,广宇·上东城的入驻,在丁桥新城的开发进程中有着举足轻重的意义。

上东城位于丁桥大型居住区内,紫丁香路蕙兰雅路交会处,西侧为新城广场。总建筑面积约41万平方米,随着杭州城市地铁3号线计划开通,临丁路及勤丰路交会处也规划有站口。K99路上东城站点即将开通。目前在售89平方米及90平方米小户型,均价为6900元/平米。

天阳·观筑(人居展展位:与平H2-02)

天阳·观筑位于江干区丁桥大型居住区,南与上东城毗邻,北临绕城高速,西临规划中的六号路,东接规划中的小学。另还规划1所市级医院、净菜超市三座、垃圾中转站、公交首末站、公交中心等。地铁3号线、秋石高架路、留石高架路建成后,将迅速连接市中心。

天阳·观筑总建筑面积达12万㎡,由五幢板式高层、一幢点式高层以及联排别墅共同组成。预计在6月份,将推出2号楼,户型面积在90平方米左右。目前艺居1号楼还有少量余房,在售均价6900元/平方米。

2.5 市场走势研判

随着以广宇集团为头炮的一批品牌开发商的进驻,把丁桥迅速推到了购房者眼前。可以说,在目前以武林广场为圆心的10公里主城区圈内,隶属江干区的丁桥,则属于明显的房价低洼地。

2007年7月25日,丁桥36号住宅用地的出让,正式拉开了丁桥板块商品房买卖的序幕。最终广宇集团以总价49800万元竞得,楼面价约为4241元/平方米。

2008年初,新源·元都新景开盘均价为7380元∕平方米,给当时丁桥板块的商品房销售起到标杆作用。

随后在2008年末开盘的就是广宇·上东城。受市场波动的影响,开盘价格定在7300多元∕平方米。前景瞧好的丁桥,7000余元/平方米的价格依旧在同等价格的在售板块中显示出较强的竞争力,所以上东城一开盘即受到购房者的热捧。

2009年,随着“小阳春”掀起的新一股购房热,彻底炒热了丁桥。

今年5月初,竞得39号地块的天阳·观筑首次开盘即以6900元/平方米的均价对外发售,而联合·格里将于下半年正式开盘,丁桥板块的居住区,即将逐渐形成,丁桥的居住价值也正在被越来越多的购房者肯定。

第3部分机会分析

3.1 杭州房地产客户分析

杭州全市总面积16596平方公里,其中市区面积3068平方公里,辖上城、下城、拱墅、江干、西湖、滨江、萧山、余杭8个区,临安、富阳、建德3个县级市,桐庐、淳安2个县,共有57个街道、110个镇、39个乡(包括1个民族乡),678个社区、65个居民区、3666个行政村;其中市辖区共有44个街道、49个镇、3个乡,597个社区、4个居民区、8 07个行政村。市域形成“一心二圈、三轴二连、一环多点”的城镇布局结构。

据各类统计,现阶段青年人购房比一直比较高,购房欲望旺盛,特对杭州年龄分组做一个分析。根据南京我爱我家门店成交客户年龄结构统计:2007年以来30岁以下的青年人购房占比一直在40％左右,一月份甚至高达50％以上,就是二手房市场上的绝对主力军。从人口年龄结构来瞧,20-30岁这一年龄段的人口所占比重虽然并不就是最高,但就是这部分人出生在改革开放后,生活条件更好,所受教育更高,理财观念更强,收入增速也很快。同时,这个分组的人群刚好就是结婚年龄,购买婚房也就是一种家庭需求一种社会形势。因此,该人群对住宅的需求非常旺盛。

图3-1 杭州市住房客户特征及分类说明

将客户的消费需要分为5个层次。这5个聚类中心(类别)如下:(表中数据的得分值越低,表示消费者对该指标的认同程度越高,O表示中性)。

聚类分析的中心

图3-2 聚类分析

第一,从年龄上瞧,21～30周岁占购房非常需求群体的80％;31～40周岁与

占购房舒适需求群体的36.4％;41～50周岁占购房投资需求的35％。

第二,从家庭收入来瞧,高收入群体当然就是住宅市场上的主要客户,但就是,中低档收入群体两者合起来远超过住宅市场的二分之一,就是住宅市场的重要客户。

第三,从性别上瞧,男性更瞧重住宅的投资效益及非常需要,而女性则更倾向于居住及舒适目的。

第四,从置业目的上来瞧,婚房与改善居住条件就是两项最主要的。客户忠诚度就是影响住宅市场需求的重要因素,经调查,目前市场上,客户所表现出来的主要就是刺激性忠诚度与习惯性忠诚度,然而,这两种忠诚度表现出来就是不牢靠的,住宅市场上需要培养出更多的情感性的忠诚度。

3.2 杭州市住宅需求特征分析

第一、需求面积。90-120方的户型面积需求占据最高,占总需求方面的比例为41、1％;结合历次的调研可以瞧出,住宅面积的主流需求并没有发生大的变化,依然集中在90-120方;但选择50-80方的比例有所上升,80-90方的比例有所下降。

图3-3 杭州购房者购买意向面积统计情况

第二、意向单价。从整体上瞧,意向购房者极限单价接受能力提升十分明显。

图3-4 杭州购房极限单价统计

从2007年5月份开始,杭州房价受地价快速上涨的影响,加上资助需求的旺盛,房价有了大幅度的上扬,目前主城区已经少见商品房单价在万元以下的楼盘了,故在面对现实的情况下,意向购房者提高了自己对单价的预期值,极限单价道德接受度随之上升。这就是一种意向购房者心理预期与市场现状调整地结果。

第三、物业类型。在意向购房者选择的物业类型中,普通小高层最受欢迎,其次为普通多层,而高层住宅也有相当的接受量。在杭州主城区多层住宅日渐稀缺的今天,甚至连小高层也不多见的时候,意向购房者对高层物业类型的接受度也日益增加。

图3-5杭州购房选择的物业统计类型

第四、地理位置。数据显示,购房者对地理位置及区位的选择并没有形成集中偏好。其中,市区非中心地段成为购房者的首选地段占44%;而以市中心地段以及城郊结合部作为购房理想地段的受访者比例基本相当,均在二成左右;选择近郊及远郊的购房者相对较少,其中远郊中选率仅为2%。

第五、房屋造型。绝大多数选择了平面设计的房屋造型,其次二成左右的人

选择了跃层式／复式的房屋造型。

第六、房间类型、户型结构。因一般性功能房间就是满足人们起居生活最基本需要的空间。所以,受访者对一般性功能房间的提及率较高,其中对于卧室、客厅、厨房及卫生问的提及率为100%。而在特殊性功能房间中,书房与餐厅人们关注程度较高的房间类型。

3.3 丁桥区域客户特点分析

相较于滨江、下沙、九堡等早已为人熟知的区域而言,丁桥算就是后起之秀,目前在建的除核心商业项目——新城广场外,还有华元·邻里人家等多个经济适用房项目,以及天阳·观筑、广宇·上东城等多个商品房项目。据悉,2009年下半年整个丁桥将会迎来交付入住的高峰期,在丁桥大型居住区与天都城等周边居住区成片建成后,总人口将达40万以上。

每平方米2280元起的惊爆价,唱主角的就是新城广场;但在其背后,倾力打造这个区域商业项目的并不仅仅就是它的发展商——华元房产。新城广场的土地性质属于10％村属留用地,就是丁桥政府与开发商合作开发、鼓励用于招商引资的大型商业项目。

丁桥区域的客户特点在其住房市场的分类中,我们可以瞧出其目标客户主要为最低收入户、中低收入户以及一些投资客。

图3-6住房供应结构与不同收入水平居民家庭的住房消费比重分析

(一)市场价商品住房市场

其供房对象就是高收入户家庭,住房供应主体就是住房开发企业,住房价格由市场调节,开发建设规模、住房建设标准由企业自主决定,开发企业不享受政府的优惠政策,政府对利润水平不作限制,也不限制居民购买住房的数量,这就是一个由市场调节的住房市场,政府对该市场的干预最少。这一类型的购买者在丁桥

地区多为我们前面所分析的理智投资型。

背景特征为:平均年龄在35岁左右,最主要在30-54岁之间,教育程度一般具有大学以上的文化程度,平均家庭收入较好,平均在5600元／月左右,置业次数在两次及其以上,虽然教育程度相对较高,但同时也就是分散程度最高的,表明投资的选择并不就是高学历者的专利。与其她类型相比,这一类型中的三资企业员工的比例最大,她们绝大多数已婚,已婚比例就是各类消费者中最高的,这似乎表明有稳定的家庭也就是成为理智投资的一个条件。男性的比例为55％,高于女性。

(二)经济适用住房市场

其供房对象就是中低收入户家庭,住房供应主体就是住房开发企业或住宅合作社等。经济适用住房实行政府指导价,开发企业享受政府的优惠政策,包括实行土地划拔、减收各项行政事业收费等;由政府确定开发建设计。划与住房建设标准,并规定企业利润率在3％以下;政府不但规定经济适用住房的供应对象就是中低收入家庭,而且还限制每户家庭购买住房的数量。经济适用住房就是政府为了解决中低收入家庭住房问题而推行的含有一定保障因素的住房,但因实行微利价或成本价,因而仍属商品房范畴或可称为准商品房。

购买可贺属于自保型,她们更多的就是为自己生计考虑。考虑自己能否有稳定的经济来源,保证安稳的居住就是她们最关心的问题。这些人的受教育程度处于社会平均水平,中青年人的比例较高,她们绝大多数已婚,平均年龄在44岁左右,家庭收入较低,平均在3600元左右,国营企业员工以及离退休人员的比例较高。女性的比例高于男性。

(三)廉租住房市场

其供房对象就是城镇中低收入户家庭,住房供应主体就是政府与职工所在单位。这个市场就是个很特殊的住房市场。一般来说,它由政府提供开发建设资金与房源(我国现阶段单位也可提供廉租住房,所以单位也可提供资金并建设廉租房),并由政府确定开发建设规模与房源数量,规定住房建设标准、承租面积与租金标准等。廉租住房就是具有社会保障性质的住房。

主要背景:这类消费者在年龄上比较分散,从18岁到54岁之间的各年龄段均有相当比例, 平均教育程度一般,家庭平均收入在1900元／月左右,能过上平淡供给的生活,住房大多限于租房或单位房。在职业上没有显著特征,但待岗人员的

比例稍高于其她各类型。在性别上,男性稍高于女性。

3.4 目标客户群定位

人们生活水平的提高,房地产市场开始逐步进行细分,不同收入与生活品位的人对住房有不同的要求,开发商也通过独特的产品卖点来吸引目标客户群。三盛颐景园以“园林深处有人家”的居住氛围着实打动了众多来自市区的中等收入家庭以及城市白领一族,虽然价格因此而高出周边地区行情价许多,却赢得了一定的市场,以观景效果佳、位置优的公寓引来注目。

3.4.1目标客群特征:

1、新婚夫妇人群

特点:新婚夫妇工作时间有限,积蓄不多,对房屋总价较为关注;新1婚婚房对功能性的关注应该更有预见性;对社区内及周边的环境、配套要求相对较高。

置业方案:一对即将走进婚姻殿堂的新人对于住宅就是比较挑剔的,通常情况下最注意的就就是以下3点:

住宅的功能性。新婚夫妇虽然购买新居时家庭人口较少,但应该考虑未来家庭结构的变化,一般来说应尽量选择两室的住宅。户型设计应该突出生活特点。

住宅面积及价格控制。由于支付能力有限,同时婚后生活支出也呈上升趋势,所以新婚夫妇对于住宅的面积及总价要求较严格。

社区及周边配套项目。周边最好配备完善的生活服务设施,包括运动设施、商业设施、医疗、幼教等配套设施。

2、投资客人群

特点:投资客分为短期投资与长期投资两类,通常前者投资住宅,靠短期住宅价格波动赚取差价;后者多投资商业或写字楼,以出租形式获利。颐景园属于中档商品住宅。

置业方案:住宅投资客。投资住宅通常在项目启动期内介入,以获得较低的成交价格,最理想的投资物业就是中心景观区内、户型适中、楼层位于建筑物三分之一与二分之一间的部分。对于项目本身应考查的就比较多了,最主要的就是位置,一个相对有发展的位置会使物业价值实现大幅提升,通常位置选择在市区边界或风景区内,未来有大规模建设的规划。

3、年轻的白领与创业一族人群

特点:公司规模不大、资金有限或处于个人创业期,采用办公、居住两用,既节省资金又方便工作。

置业方案:这类人群考虑住房的条件就是既拥有办公室通透、大方的设计,又拥有住宅的功能全面;既拥有比写字楼实惠的价格,又拥有与住宅一样的使用年限。

3.4.2选购产品的动机:

总体来说,对于丁桥区域各收入水平的房产消费者,购房的最主要目的仍就是自住,其次就是两者兼有目的与纯投资目的。如果将兼有目的与纯投资目的统视作投资性需求,静态来瞧,住房购买的投资性需求同城市的发达程度、家庭收入水平成正比;动态来瞧,投资性住房需求在丁桥区域,各种收入水平都有伴随增长的趋势。

3.4.3购买行为特征:

主要目标客户属于该区域内的中产阶级人士,她们共同的特点就是对前途充满信心,工作紧张繁忙,生活节奏快捷且充实,没有太多资本可以作更高选择,经济实力也使其不得不斤斤计较,但就是人人都希望以中等价位享受到高层的待遇。因此销售现场、环境绿化、工地包装及广告宣传等方面的精心设计与营造对激起客户的购买欲的影响至关重要。

目标客户的知识层次较高,预计购买过程中将有较多的房地产专业人士介入,因此对销售员的要求将会更高。

目标客户对物业的评价将不单纯就是依据位置、交通、平面、社区配置等物理因素进行简单评判,而会将精神层次上的感性因素加入到购买评价中,因此销售中品味与格调的营造与酝酿,尤其就是对物业管理服务意识的早期展现,将会使其产生更强烈的购买欲望。

目标客户所在的区域、年龄、职业特点都相对集中,所以对产品的偏好一致,容易形成“扎堆”现象,假如都以70-80万元的房子作为目标,预计会有80%以上的客户会采用公积金与商业贷款形式,加之早期期房销售的这一特点,所以一定要注意付款方式适应市场的创新,以低首付甚至零首付等措施的运用,来达到全方位对本案销售的推动。

万科集团财务报表分析

万科集团财务报表分析姓名：周春燕学号：引言：随着中国经济的发展，我国个人拥有的金融资产总量已超过了23万亿元人民币，其中个人拥有储蓄额已超过了16万亿元，我国个人金融资产的总量的积累导致人们对优秀投资理财理论的需求。对于广大投资者而言,尤其是中小投资者,在我国现阶段的证券市场上，如果想在房地产行业中捕捉到投资机会，进行理性投资，不盲目跟风，将自己的投资风险降到最低，正确分析房地产上市公司的投资价值就显得尤为重要。万科是我国证券市场中一家优秀的房地产上市公司，其前瞻的公司战略，稳健的经营，完善的公司治理结构，以及优秀的管理团队，吸引了许多投资者的目光。万科作为房地产行业的龙头上市公司，这几年业绩增长迅速，股价涨幅巨大，在整体A股市场估值处于高位，投资者希望在买入它的同时了解它的内在价值和未来成长性。本文主要通过对万科2011年到2015年第三季度期间公布的财务报表的分析，来说明万科业务前景和财务绩效，给出目前股票价值判断，从而有助于投资者认识万科的内在价值，更好的进行投资。 } 一、公司概况万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2002年底，公司总资产亿元，净资产亿元，拥有员工6055名，全资及关联公司43家。公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良

好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币亿元，公司开始跨地域发展。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，为本集团的发展奠定了稳固基础。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务的发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币亿元，公司实力进一步增强。公司于1988年介入房地产领域。凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报，于2001年将直接及持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三大产品线：购物中心+写字楼+社区商业，万科2013年2月与美国铁狮门房地产公司宣布成立合资公司，万科持合资公司70%的股权，铁狮门持股30%。截至2014年底，公司进入中国大陆65个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。二、财务报表分析（一）资产负债结构分析 ~ 表1 资产负债表（单位：万元）

2017年万科财务分析报告

万科财务分析报告一．万科基本情况介绍：万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2003年12月31日止，公司总资产105.6亿元，净资产47.01亿元。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。 1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。 1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。

公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州、东莞，目前万科业务已经扩展到16个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报二．行业环境：在美国金融危机冲击下，中国很难独善其身，经济增长动力减弱。在此背景下，宏观调控政策有所转向，从07年底提出“防经济过热，防通货膨胀”的“双防”的调控基调，到了08年4月则开始强调“既要防经济过热，又要防经济下滑”。7月，中共中央政治局会议则定调为“保持经济发展和控制物价上涨”的“一保一控”。众多迹象表明，经历了过去五年连续两位数的经济高增长后，中国经济正步入下行周期，保持经济稳定增长正成为宏观调控的重点。 1.货币政策：着力保持经济发展货币政策由紧转松在此背景下，央行放松了货币政策，8月初央行宣布放松对中小企业的贷款管制并增加了2000亿元的贷款额度、9月、10月分别下调了存款准备金率、10月末央行宣布不再对商业银行信贷规划进行硬性约束、1年期央票的隔周发行，保证市场流动性充分供应。 2、保障性住房政策：中央高度重视保障性住房的建设和管理 08年10月，财政部强调要“继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活”，并指出08年4季度，要加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区（危旧房）改造。同时在近日发布

华为手机营销项目策划案

华为手机营销策划案第1章华为公司情况分析 1.1华为公司简介华为技术有限公司成立于1988年，专门从事通信网络技术与产品的研究、开发、生产与销售，致力于为电信运营商提供固定网、移动网、数据通信网和增值业务领域的网络解决方案，是中国电信市场的主要供应商之一，并己成功进入全球电信市场。目前正专注于3G CWCDMA/CDMA2000/TI）-SCDMA）， NGN、光网络、xDSL，数据通信等几个领域，希望通过持续投入和努力成为这几个领域的全球领先者。华为截至2006年9月拥有员工56333多人，其中外籍员工3400多人。在华为的成长过程中有许多关键性的事件： 1988公司在成立。1989商业发布第一个小交换机产品，1992商业应用CC08公众程控交换机，该产品夺得1998年中国固定程控交换机市场份额第一。1995SDH光通信系统获得商用，该产品在2000年夺得中国SDH市场最大的份额。2001年光产品稳占市场第一位。商业应用智能网解决方案，该产品2000年获中国国智能网市场份额第一。商用A8010大容量接入服务器，并在2000年达国市场份额第一。建立印度研发中心，于2001年获CMM4级（一种软件开发过程管理认

证）认证，2003年获CMMS级认证。被选定为中国移动智能网最大的供应商，中国移动智能网目前是世界规模最大和最先进的移动智能网。2000合同销售额超过US$26.5亿，其中海外销售额达I亿美元。2002:和NEC等成立合资企业COSMOBIC和上海的3G开放实验室。1.2华为公司竞争优势分析从综合实力看，最近香港一家公司对五家通信公司WCDMA（即3G）的评比：西门子第一北电第二华为第三阿尔卡特第四中兴第五华为之所以能取得这样的地位，它的竞争优势主要集中在以下三个方面: （1）以研发推动产品持续创新。华为以“做一个世界级的、领先的电信设备提供商”为发展目标，强化研究与开发的投入，不析推出适应中国市场特点的高性能产品。华为特别强调科研投入，每年将销售额跳10%作为R&D的费用，从事产品研发的科研人员达到10000多人，占到华为员工总数的46%。目前，R&D投入超过50亿元的3G 技术己跻身全球第一阵营，率先在阿联酋、香港、毛里求斯、马来西亚实现商用，突破欧洲UMTS市场，承建荷兰全国UMTS网络。在NGN，IPDSLAM， NG-SDH等新产品的不断创新，直接导致其领先的技术优

万科房地产营销策略分析

2 万科地产概况万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2007年公司完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。万科作为中国最大的上市住宅开发企业，是行业第一个全国驰名商标。根据盖洛普公司的调查结果，万科2006年客户满意度为87％，忠诚度为69％。至2006年底，平均每个老客户曾向6.41人推荐过万科楼盘。其品牌形象得到社会各界的广泛认同。（见表1）表1：万科成为2007年最关注的地产公司万科管理层认为，当前部分市场所出现的理性调整是阶段性的，并不会改变行业整体的发展方向。（见表2）长远来看，中国城市住宅总体供应趋紧的状况没有改变；中国高速城市化和工业化的方向没有改变；人口红利和人口迁徙的态势没有改变；国民财富积累和投资理财需求的升级没有改变；人民币和资本品升值的预期没有改变。因此，我们依然可以坚定不移地看好行业的未来前景。而市

场从过热向理性的回归，不仅不是住宅行业由繁荣转向衰退的信号，反而将有助于行业获得更为稳定健康的发展环境。顺应这一趋势的企业，将获得更为广阔的成长空间。表2：网民对于房地产行业的关注度呈节节攀高之势正是基于这样的思路，万科将2008年的主题词确定为“虑远积厚?守正筑坚”。在住宅行业中耕耘了二十年的万科，越来越意识到只有回到市场逻辑的起点，不断强化自身的能力，才是应对一切市场变动最简洁、也最有效的终极策略。有志于成为世界级优秀住宅企业的万科，越来越意识到，市场是最公平的游戏，在这里不存在取巧的捷径，只有脚踏实地、一步步前行，才是通往理想的康庄大道。 3 房地产4P营销的多元回归分析 3.1房地产营销概述房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物,市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分,强有力的房地产市场营销活动可以促进地区的经济繁荣,还有助于将计划中的房地产开发建设方案变成现实。从事房地产营销需要清楚地了解营销策略,辨别外界环境的发展变化,通过系统分析及时改变营销策略。作为房地产开发商和经营商,首先要对爆炸性的人口增长、人口的老龄化以

万科集团财务报表分析

万科集团财务报表分析报告时间：2013年院系：商学院财务管理1201班学号：xxxxxxxxxxxxx 姓名：周钻

一万科集团简介万科企业股份有限公司成立于1984年5月，2013年是万科第三个十年发展阶段的收官之年，这三十年里，万科由一个年销售不足百亿的小公司，成长为全世界最大的房地产开发企业。2013 年8 月全国工商联合会公布的中国民营企业500 强榜单中，万科的营业收入名列第九，而纳税额则排到了第二位。万科于1991年1月29日在深圳证券交易所发行A股上市，1993年5月28日，在深圳证券交易所发行B股上市。作为目前中国最大的房地产公司，万科的发展在过去几年中经历了很多波折，面对市场的不确定性，万科在策略上作出了多次调整，近二十年来，中国的房地产企业几经潮起潮落，但万科依然保持着持续增长的劲头。连续七年在中国房地产上市公司综合实力榜中排名第一。鉴于其客观的发展前景，我在众多的上市公司中选择了万科企业来进行财务分析。公司名称：万科企业有限公司法人代表：王石外文名称：China Vanke Co.,Ltd. 注册资本：110.1亿（2013）公司总部：中国·深圳营业收入：1354.2亿（2013）成立时间：1984年05月营业利润：242.6亿（2013）经营范围：房地产开发净利润：151.1亿（2013）公司性质：股份制公司市值1056亿（亿）

二资产负债表分析概述三：同行业企业选择具有典型性的两个房地产上市企业，保利地产和滨江集团与万科进行同行业比较。

通过对企业资产各要素的数据分析，应重点关注以下项目：（一）投资性房地产投资性房地产总额增加幅度很大，增加了9335247929元，增幅达393.02%！万科投资性房地产占资产比例一直较低，小于1%。但2013年有大幅度的上涨，由于万科本身就是房地产企业，可以推测出，未来的地产价格可能上升，所以万科要加大投资性房地产。投资性房地产作为企业的重要资产，投资性房地产总额的大幅增长，说明企业的价值是增长的。（二）货币资金 2013年万科公司的货币资金为44365409795.23元，占其总资产的9.26%，与2012年相比下降了15.16%

最完整的万科房地产营销策划方案(20200422191003)

最完整的万科房地产营销策划方案目录引言第一部分市场解构基本描述项目SWOT分析目标市场定位与分析第二部分客户分析目标市场定位与分析

目标消费群购买心理及行为分析第三部分产品策略策划思路产品规划卖点梳理第四部分价格策略价格策略价格结构价格预期第五部分营销通路

营销展示中心接待中心 VIP营销第六部分营销推广推广策略及遵循原则案名与LOGO 推广总精神营销推广工作阶段划分与工作要点一期市场和策略整体营销战略

入市策略推广策略推广部署阶段销售周期划分及策略附录

引言对于****项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次《****项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力：如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。

本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。将“用心、品位、感动***”作为****项目的开发理念。“用心”是企业行为的准则，也是立足业界、长远发展的根本；“感动***”是开发理念的核心，指对人性的关注，体现在建筑设计、功能配套等方面对人需求的关怀；“品位”指产品质量方针和品质保障。

万科地产战略分析报告

万科地产战略分析

目录目录 (1) 一、万科地产简介 (4) （一）企业愿景 (5) （三）企业核心价值观 (5) （四）宗旨 (5) （五）核心理念 (5) （六）万科之道 (6) （七）万科理念 (6) （八）万科使命 (6) （九）万科方法论 (6) （十）万科的经营原则 (6) 二、部环境分析 (7) （一）资源 (7) 1. 人力资源 (7) 2. 客户资源 (8) （二）核心竞争力 (10) 1. 品牌 (10) 2. 职业经理队伍 (10) 3. 网络经济时代的大环境 (11) 4. 创新组织结构 (11)

5. 企业文化 (11) 6. 研究开发能力 (13) 7. 经营管理模式 (13) 8. 战略眼光 (15) （一）行业环境分析（波特五力模型） (16) 1. 供应商的议价能力 (16) 2. 购买者议价能力 (16) 3. 潜在的进入者分析 (17) 4. 万科房产的替代品分析 (18) 5. 万科-房地产行业间的竞争 (19) （二）宏观环境分析（PEST） (20) 1. 政治因素分析 (20) 2. 经济环境因素分析 (20) 3. 社会环境因素分析 (21) 4. 技术环境分析 (21) 五、企业战略 (24) （一）继续推进住宅建设专业化 (24) （二）以住宅为主，商业地产为辅。 (25) （三）继续扩 (25) （一）成本领先战略 (25) （二）差异化战略 (27)

（三）集聚战略（聚焦战略） (30) （四）多元化战略 (32) 1. 集中性多元化战略 (32) 2. 横向发展多元化战略 (33) 六、企业战略实施 (33) （一）专注住宅产品开发 (33) （二）注重优质的物业管理 (34) （三）看重品牌战略 (34) 1. 万科品牌定位 (34) 2. 万科品牌发展 (34) 七、企业战略综合分析 (35) （一）企业外部环境分析和企业资源与能力分析 (35) （二）企业总体战略与外部环境的适应性分析 (35) （三）企业经营战略（竞争战略）与外部环境的适应性分析 (36) 附1：万科地产利润表 (37) 附2：万科地产资产负债表 (37) 附3：万科地产现金流量表 (38)

华为手机网络营销策划书

华为手机网络营销策划书篇一：华为手机络营销策划书华为手机络营销策划书一、企业和产品介绍 1、华为公司简介华为技术有限公司是一家总部位于中国广东省深圳市的生产销售电信设备的员工持股的民营科技公司，于1987年由任正非创建于中国深圳，是全球最大的电信络解决方案提供商，全球第二大电信基站设备供应商。华为的主要营业范围是交换，传输，无线，数据通信类电信产品，在电信领域为世界各地的客户提供络设备、服务、解决方案。在XX 年11月8日公布的XX年中国民营500强企业榜单中，华为技术有限公司名列第一。同时华为也是世界500强中唯一一家没有上市的公司，也是全球第六大手机厂商。我们看到华为的logo就能体现出华为坚持以客户需求为导向，持续为客户创造长期价值的核心理念，将继续以积极进取的心态，持续围绕客户需求进行创新，为客户提供有竞争力的产品与解决方案，共同面对未来的机遇与挑战；华为将坚持开放合作，构建和谐商业环境，实现自身健康成长。该公司以技术研发为核心，希望为广大顾客带来持续价值。华为公司科技力量雄厚，拥有87000名员工中的43%从事研发工作，截至XX年12月底，华为累计申请专利42,543

件。在3GPP 基础专利中，华为占7%，居全球第五。华为数据通信认证提供从数据通信工程师到数据通信专家的三级通用认证体系。HCDA（华为认证数据通信工程师）、HCDP （华为认证数据通信资深工程师）、HCDE，华为认证数据通信专家其企业文化总结为“狼性文化”。此处狼性并非贬义，而是说目标明确，确定目标后，不计代价达到目标。对于狼性文化，华为总裁任正非曾有过详细解释，他认为更全面准确的说法是“狼狈组织计划”，狼有敏锐的嗅觉、团队合作的精神，以及不屈不挠的坚持，而狈不能独立作战，但很有策划能力，很细心。也正是凭借这种精神，华为战胜了许多危机，最终取得了今天的成就。 2、华为手机简介就本身而言华为具有较强的技术研发能力，并有一支销售能力很强的销售队伍，但是手机毕竟不是和通信系统那样只要技术含量高、运行稳定性好就可以满足顾客的需求，另外，通讯系统、增值服务的推广和销售面对的大多是重点大客户，而手机的销售却要面对为数众多、千差万别的消费者。进入手机领域并不久的华为，如果试图进入所有可能进入的消费者市场，直面来自全方位的竞争，必然要承担较大的风险。所以我认为华为面临目前的中国手机市场，较适宜采取重点以培育华为手机中端品牌形象为根本，着眼于未来3G 发展机遇，采取集中化策略，服务于较为狭窄的细分市场。

万科地产项目策划书

万科地产 ——项目全程策划流程一、市场调研： 1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；2，市场分析：（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况） 3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析

5，消费者分析：（1）购买者地域分布；（2）购买者动机（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）（4）购买时机、季节性（5）购买反应（价格、规划、地点等）（6）购买频度 6，结论二、项目环境调研 1，地块状况：（1）位置（2）面积（3）地形（4）地貌（5）性质 2，地块本身的优劣势 3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）

5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通） 6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店） 7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）三、项目投资分析 1，投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开（2）房地产的政策法规（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 2，土地建筑功能选择（见下图表） 3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 4，土地延展价值分析判断（十种因素） 5，成本敏感性分析（1）容积率（2）资金投入（3）边际成本利润 6，投入产出分析

万科集团财务报表分析

万科集团财务报表分析一、选择理由这几年，我国出现了房价的全国性上涨。幅度之大，范围之广，在我国房地产历史上是少有的。房子是百姓的生活必需品，房地产业又汇集了天下的资金。所以，房产动态时刻牵动着大家的敏感神经。从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的趋势，国内的房地产市场依然会有较大的发展空间，据此可判断出中国的房地产进入了一个特殊的发展阶段，房地产市场的现实需求升级具有可观的空间，我国房地产在未来的一段年时间仍将处于总量增长型发展时期，发展前景良好，所以我们选择房地产业。中国房地产业一共有141家上市公司，而其中尤以万科企业发展的最好。万科成立于1984年，是中国大陆首批公开上市的企业之一，作为中国目前最大的房地产公司，万科的发展在过去几年中经历了很多波折。面对市场的不确定性，万科在策略上做出了多次调整，近二十年来，中国的房地产企业几经潮起潮落，大浪淘沙，但万科依然保持者持续增长的尽头。在2012中国房地产上市公司综合实力榜中，万科排在了第一位。鉴于其客观的发展前景，我们在众多的上市公司中选择了万科企业。二、公司概况 1、公司简介万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。

至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。1991年1月29日，发行A股在深圳证券交易所上市。1993年5月28日，发行B股在深圳证券交易所上市。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三大产品线，近两年，万科虽然一直强调以住宅开发为主，但其在商业地产领域却是动作频频。截止目前，万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科2049四大商业产品线，在全国在建、规划18个购物中心项目，商业面积达150 万平方米。 2、公司发起人

华为手机广告策划

华为智能手机广告策划书

指导老师：xxx 策划组长：xxx 组员：xxx 目录引言 (3) 一、市场分析 (3) （一）营销环境分析 (3) （二）竞争状况分析 (4) （三）消费者分析 (4) （四）产品分析 (4) （五）企业和竞争对手分析 (6)

（六）分析总结 (7) 二、广告策略 (8) （一）广告目标策略 (8) （二）广告定位策略 (8) （三）广告诉求策略 (9) 三、广告创意 (11) （一）广告表现策略 (11) （二）广告创意表现 (12) 四、广告媒介策划 (13) （一）媒介背景分析 (13) （二）目标消费者媒介分析 (14) （三）媒介策略 (14) 五、广告预算分配及效果评估 (15) （一）广告制作预算 (16) （二）媒体投放预算 (16) （三）广告效果评估 (16) 六、附录 (16)

引言手机最早是美国科技巨头摩托罗拉公司发明的。移动电话，通常称为手机，早期又有大哥大的俗称，是可以在较广范围内使用的便携式电话终端。目前，已发展至4G时代。当前，中国手机市场出货量持续增长，市场在不断的扩大。全球市场研究机构TrendFroce发布了2016年第一季度全球智能手机统计报告。报告显示，2016年第一季度，全球智能手机出货约2.92亿部，环比下降18.6%，同比则下降1.3%。其中三星排名第一，第一季度出货量达到8100万部，市场份额达到27.8%，苹果出货量为4200万部，市场份额为14.4%。华为的出货量为2700万部，市场份额为9.30%，华为手机要想在市场上继续扩大份额，需制定合理的广告策略。一、市场分析（一）营销环境分析 1.宏观环境分析（1）政治环境分析随着我国社会主义市场经济制度的不断完善，华为手机的市场环境也在不断得到改善。各种对企业营销影响较大的法律法规的出台和修正，将会对手机销售提供更多的保证，促进华为手机在市场上的占有率。（2）经济环境分析随着社会主义市场经济的不断发展与完善，国内经济不断飞速发展。国民的经济收入不断提高，极大的物质丰富给智能手机的迅速发展提供了可能。作为国产智能机，华为当然也是受益者之一。中国经济步入转型期，互联网终端产品的开发与发展成为中国经济一颗明星。（3）人文环境分析

万科房地产营销策划书-副本

万科进入北大学城市场 2009 年杭州房地产市场火爆，很多区域板块也开始发展成熟，该策划主要对杭州丁桥板块的区域、规划、土地出让等介绍，对住宅供求和目前丁桥在建项目三盛?颐景园楼盘进行解读，并通过机会分析、战略分析等对潜在客户进行分析，最后提出相关营销推广方案及丁桥房地产市场的发展前景。第1部分概要提示三盛?颐景园位居杭城东北丁桥新城，属于杭城十公里生活圈，是丁桥居住区最好的地块，紧邻商业中心区。融中西建筑之文化精髓，开启现代家居园林之先河，倡导家居园林的美好构想。项目占地面积38000平方米，建筑面积105000平方米，坐拥新城CLD核心资源，周边配套设施完善，交通、医疗、金融、教育、旅游等尽囊其中。灵韵园林，素质人居，丁桥颐景园仿苏州园林的设计理念，紧依大农港河，天然碧水，十幢高层住宅有机集合营造和谐品质人居。别出心裁的设计，鸟语花香鱼相戏，果树林木草青青，营造"园林深处有人家"的温馨氛围，打造都市素质人居。第2部分环境分析 2.1 市场分析 2.1.1 杭州房地产市场分析 2009 年，是21 世纪以来杭州经济发展最为困难的一年，面对百年不遇国际

金融危机的严重冲击和极其复杂的国内外形势，全市人民在市委、市政府的正确领导下，以科学发展观为统领，全力保增长、扩内需、调结构、增活力、重民生、抓稳定，各项工作取得了明显成效，经济实现稳步回升，社会事业协调发展，现代产业体系建设迈出新步伐，市域网络化大都市建设加快推进，市民生活品质进据抽样调查，市区城镇居民人均可支配收入26864元，比上年增长11.5 ％。人均生活消费性支出18595 元，比上年增长11.2 ％，恩格尔系数（食品占消费支出比重）由上年的38.3%下降至37.5%；全市农村居民人均纯收入11822 元，比上年增长 10.6 ％；人均生活消费性支出9065元，增长7.3 ％。恩格尔系数由上年的35.9%下降至33.8%。 2.2 房地产发展状况杭州市房地产稳步发展，为我市经济社会发展做出了重要贡献。2009 年全市完成房地产开发投资704.68 亿元，比上年增长14.5 ％。房屋施工面积5121.49 万平方米，比上年增长2.7 ％；竣工面积76 3.95 万平方米，下降25.9％。全年商品房销售面积1441.18 万平方米，比上年增长86.0 ％，其中住宅销售 1300.99 万平方米，增长92.2 ％。市区公开销售经济适用房7002套，建筑面积50.09 万平方米。房地产开发投资快速增长，成为固定资产投资增长的主导力量。在整体上能保持持续、稳定增长，并且占全社会固定资产投资的比重过半。而且房地产市场也日趋成熟。商品住宅成为住宅供应的主渠道，个人购房成为商品住宅消费主体；商品房空置面积趋于合理，空置率不断下降；商品住宅价格近五年呈上降趋势。 2.3 土地出让情况如下图所示： 1999牟「2009年杭州弄区上地出让績况汇总出"it "t tv a nh「卡剋 Fl ? j J M L iK H 出.■星.* ‘7 If』均if )均槎ib价L电,m 2) J-QJ J J x R 57口沁5 7 non［了I T耶R SfrOL. S3

万科公司战略分析报告上

万科集团调查分析报告 ---宏观因素分析及行业竞争分析一、政治要素最近几年，国家制定了很多相关的政策，法律来限制疯涨的房价。而这些具体的政策也给房地产业带来了很大的影响。其中有： 1、政府调控采取了平稳的步骤（1）前期----营业税优惠政策有力地促进二手房市场（2）部分城市的房价和成交量一直飙升，市场已经显得过热，房地产优惠政策适当退出。 2、限制房地产开发的的贷款管理。对项目资本金比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；限制了房地产商的资金来源，规范了房地产行业。 3、加强住房消费贷款管理商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于20% ;对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30% ;对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%增加了投资者投资房地产的成本，减少了消费者购买房屋的成本。二、经济要素我国的房地产市场的发展和宏观经济依然保持着较为密切的相关性，国内房地产的周期与GDP增长有明显关系，波动基本一致，但波幅前者大于后者。但不管宏观环境还是微观环境的改变对于房地产这个对于经济政策敏感的行业都会造成很大的影响。国家的经济环境变化如下： 1、国民生产总值持续高速增长

华为广告策划书

[湖北UA广告有限公司] [华为广告策划书] [UA团队]

目录一、前言二、企业简介三、广告策划 1 市场分析 1.1 营销环境分析 1.1.1 企业市场营销环境中宏观制约因素 1.1.2 企业市场营销环境中微观制约因素 1.1.3 市场概况 1.1.4 营销环境分析总结 1.2 消费者分析 1.2.1 消费者的总体消费态势 1.2.2 现有消费者分析 1.2.3 潜在消费者 1.3 产品分析 1.3.1 产品特征分析 1.3.2 产品生命周期分析 1.3.3 产品定位分析 1.4 企业和竞争对手的竞争状况分析 1.4.1 企业在竞争中的地位 1.4.2 企业的竞争对手 1.4.3 企业与竞争对手的比较 1.5 企业与竞争对手的广告分析 1.5.1 企业和竞争对手的产品定位策略 1.5.2 企业和竞争对手以往的广告诉求策略

2 广告策略 2.1 广告的目标 2.1.1 企业提出的目标 2.2 产品定位策略 2.2.1 产品定位策略 2.3 广告诉求策略 2.3.1 广告的诉求对象 2.3.2 广告的诉求重点 2.3.3 诉求方法策略 2.4 广告表现策略 2.4.1 广告主题策略 2.4.2 广告创意的策略 2.5 广告媒介策略 2.5.1 对媒介策略的总体表述 2.5.2 媒介的地域 2.5.3 媒介的类型 2.5.4 媒介的选择 2.5.5 媒介组合策略 3 广告计划 3.1. 广告费用预算四、总结

前言在当今世界范围内，ICT产业融合的趋势正愈演愈烈。这股潮流的一个重要推动力量，便是智能终端的兴起和普及。而同样依靠通信业务成长为世界500强的华为，在这股浪潮中，也早已开始自己的探索和适应调整，划分出企业业务BG和消费者BG两个业务，在企业IT服务和个人消费服务领域双线布局，尤其是后者所包含的智能终端业务和云服务，更是华为向ICT产业成功转型的重要筹码。无可否认，拥有中国少有的具有世界广泛影响力的高科技企业，华为终端真正让我们看到了中国智能手机成长为世界性品牌的希望。华为终端正在以最终用户为中心，从面对企业的B2B转向面对消费者的B2C。 2012年底，华为推出的“四核飙机王”——华为荣耀四核，以高配低价策略进入四核智能手机市场，率先引领中国智能手机进入全民四核的新时代。

万科房地产营销策划书---副本

万科进入北大学城市场前言 2009年杭州房地产市场火爆，很多区域板块也开始发展成熟，该策划主要对杭州丁桥板块的区域、规划、土地出让等介绍，对住宅供求和目前丁桥在建项目三盛·颐景园楼盘进行解读，并通过机会分析、战略分析等对潜在客户进行分析，最后提出相关营销推广方案及丁桥房地产市场的发展前景。第1部分概要提示三盛·颐景园位居杭城东北丁桥新城，属于杭城十公里生活圈，是丁桥居住区最好的地块，紧邻商业中心区。融中西建筑之文化精髓，开启现代家居园林之先河，倡导家居园林的美好构想。项目占地面积38000平方米，建筑面积105000平方米，坐拥新城CLD核心资源，周边配套设施完善，交通、医疗、金融、教育、旅游等尽囊其中。灵韵园林，素质人居，丁桥颐景园仿苏州园林的设计理念，紧依大农港河，天然碧水，十幢高层住宅有机集合营造和谐品质人居。别出心裁的设计，鸟语花香鱼相戏，果树林木草青青，营造"园林深处有人家"的温馨氛围，打造都市素质人居。第2部分环境分析 2.1 市场分析 2.1.1杭州房地产市场分析 2009年，是21世纪以来杭州经济发展最为困难的一年，面对百年不遇国际

金融危机的严重冲击和极其复杂的国内外形势，全市人民在市委、市政府的正确领导下，以科学发展观为统领，全力保增长、扩内需、调结构、增活力、重民生、抓稳定，各项工作取得了明显成效，经济实现稳步回升，社会事业协调发展，现代产业体系建设迈出新步伐，市域网络化大都市建设加快推进，市民生活品质进一步提高。据抽样调查，市区城镇居民人均可支配收入26864元，比上年增长11.5％。人均生活消费性支出18595元，比上年增长11.2％，恩格尔系数（食品占消费支出比重）由上年的38.3%下降至37.5%；全市农村居民人均纯收入11822元，比上年增长10.6％；人均生活消费性支出9065元，增长7.3％。恩格尔系数由上年的35.9%下降至33.8%。 2.2 房地产发展状况杭州市房地产稳步发展，为我市经济社会发展做出了重要贡献。2009年全市完成房地产开发投资704.68亿元，比上年增长14.5％。房屋施工面积5121.49万平方米，比上年增长2.7％；竣工面积763.95万平方米，下降25.9％。全年商品房销售面积1441.18万平方米，比上年增长86.0％，其中住宅销售1300.99万平方米，增长92.2％。市区公开销售经济适用房7002套，建筑面积50.09万平方米。房地产开发投资快速增长，成为固定资产投资增长的主导力量。在整体上能保持持续、稳定增长，并且占全社会固定资产投资的比重过半。而且房地产市场也日趋成熟。商品住宅成为住宅供应的主渠道，个人购房成为商品住宅消费主体；商品房空置面积趋于合理，空置率不断下降；商品住宅价格近五年呈上降趋势。 2.3土地出让情况如下图所示：

2019年华为手机广告策划书

2019年华为手机广告策划书华为集全球不同地区优势，把美欧日中等技术优势的创新资源有机地结合起来，构建全球的创新能力。以下是华为手机广告策划书，欢迎阅读。市场分析 1.1营销环境分析 1.1.1企业市场营销环境中宏观制约因素随着移动互联网时代的到来，手机使用环境的不断成熟和全球经济等各方面的迅速发展，手机在人们的生活中已经变得十分普及。全球各大知名手机制造商间的竞争已经趋于白热化，纷纷以强势的姿态抢攻市场。国内智能手机的发展势头也颇为强劲，在抵御侵略者的同时不短为扩大市场份额绞尽脑汁，已初见成效。政治环境（PoliticalFactors）国际：

(1).中国不断与国际大环境融合，与世界接轨，先后加入APEC （亚太经济合作组织）WTO（世界贸易组织），为华为拓展国际市场建立契机。 (2).中国外交政策不断发展，除了与广大亚非拉国家建立友好关系，还增进了与欧美国家的友好合作，为华为高端市场拓展提供了可能。 (3).华为的国际营销业务发展顺序影响其市场的拓展，华为曾以中国外交的友好程度为顺序先后派驻营销人员。前期市场拓展前期受限，先天不足。 (4).由于前期业务拓展策略的限制，华为的国际市场主要集中在亚非拉国家。经济基础决定上层建筑，经济环境也基本决定了这些国家的通信网络环境、潜在购买力、购买偏好（价格优惠/技术领先）国内： (1).国内政治环境相对稳定，逐步规范对相关企业的监管，保证国内企业健康发展的环境。 (2).随着国内经济体制的建立于完善，国内经济发展迅速，充满活力。

(3).国内不断出台对企业发展有利的政策，鼓励国内企业走向世界。这些政策也促进了华为海外市场的开拓经济环境（EconomicFactors）随着社会主义市场经济的不断发展与完善，国内经济不断飞速发展。国民的经济收入不断提高，极大的物质丰富给智能手机的迅速发展提供了可能。作为国产智能机，华为当然也是受益者之一。中国经济步入转型期，互联网终端产品的开发与发展成为中国经济一颗明星文化环境（SocioculturalFactors）随着社会经济的发展，物质的极大丰富，人们的生活观念也悄然发生改变，不在仅仅停留在实用，耐用的传统观念上，而是在实用与方便的基础上追求时尚。随着互联网时代的到来，越来越多的人开始依赖互联网终端产产品。

万科集团的分析报告

万科集团的分析报告万科集团成立于1984年5月，是目前中国最大的住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。2009年实现营业收入486亿，营业利润142亿，毛利率29.2%，实现净利润52.8亿。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化享誉业内。万科作为国内房地产行业的佼佼者，是因为：一、完整科学的职业经理人文化万科之所以先进，首先是有一套非常正确的价值观。它的创业者和管理团队始终以职业经理人的道德操守严格要求自己，敬业爱岗，全心全意回报股东。所以，万科形成了一整套与职业经理人相关的价值观和公司文化，万科的管理在点点滴滴中都透露出由此带来的专业、专注、细致和严谨，这种价值观和文化甚至成为万科产品的特色包装和特有的品牌价值。万科的“企业视角、人文关怀”很好地表达了经理人文化的内涵，同时也恰到好处地反映了白领的文化趣味，使一批白领对万科情有独钟。企业独特的文化决定了企业不同的发展命运，这主要是由各自不同的核心价值观驱使的行为方式不同所造成的。一间公司由优秀变成伟大，其核心竞争力的最重要的组成要素之一就是正确的价值观。所以今天，看到一个优秀和走向伟大的万科，我相信深植于万科经理人当中的企业文化和价值伦理，才是他们最重要的获胜基因。二、专业化战略在美国，土地随着城市化进程不断被开发出来，房地产公司又充分竞争，谈不上什么垄断，因此地价、楼价都由供求关系决定，公司也无暴利可言。由于充分竞争和高度发达的不动产金融，房地产公司不得不采用高度专业化和长期收益为主的商业模式，在细分市场上取胜，靠长期经营获利。我国地域辽阔，未来房地产领域的竞争趋势和市场化走向更像美国。因此，万科未雨绸缪，改弦易张，尽早将注意力转到美国模式，即走一条专业化道路。万科目前将专业化不仅理解

万科房地产营销策划书

万科集团财务报表分析

最新华为手机网络营销策划书资料

2017年万科财务分析报告

华为手机营销项目策划案

万科房地产营销策略分析

万科集团财务报表分析

最完整的万科房地产营销策划方案(20200422191003)

万科地产战略分析报告

华为手机网络营销策划书

万科地产项目策划书

万科集团财务报表分析

华为手机广告策划

万科房地产营销策划书-副本

万科公司战略分析报告上

华为广告策划书

万科房地产营销策划书---副本

2019年华为手机广告策划书

万科集团的分析报告