一二三四线城市房地产开发的对比分析1036133753

一二三四线城市房地产开发的对比分析

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作者：未知文章来源：未知点击数：736 更新时间：2005-05-15

从地球有生命以来，空间与生存紧密相连，任何生物体都需要空间。从地球有人类以来，他们就一直和其他物种进行着对空间的争夺。时至今天，房地产企业也为这个空间多少的把握而痴迷。尽管跨地域最早的万科老板王石屡次在不同场合宣称“跨地域”的危险性，但还是有公司可着劲儿制定“全国战略”。这些开发商搞跨地域主要是将在某地域的成功经验运用到其他地域，即通行的“ｃｏｐｙ”方式，比如万科、阳光100、金地、中海、珠江、华润……说是复制，其实也都结合本地特点来生产产品。而且从现在的市场看来，万科的全国战略的优势已经凸现。现在万科认为：“跨地域经营、发展的实施，可以迅速扩大规模，提高了万科的市场占有率，降低了开发成本，同时，防范了地域风险，保持公司长期稳定发展的态势，更有利于营造出一个真正的全国性知名品牌。”恰恰是房地产的地域性已经使得想要永续经营的发展商必须图谋跨地域。为了更好地进行跨区域发展，本文对不同区域的核心主体——不同规模的城市的房地产开发进行了一次对比分析。值得说明的是本文来自于李峰的毕业论文《房地产企业营利模式研究》的初稿，资料来源无法考证，再次对参考的文献表示抱歉和感谢。

首先我们对各种形式的城市划分标准进行一下梳理并统一确认：根据房地产行业在全国城市发展的状况和公开的流行说法，通常我们把目前房地产行业的最热点地区和最发达的城市如北京和上海、深圳这几个所谓的中国三大经济区域的中心城市划分为一线城市；而把天津和一些发达的省会城市如南京、重庆、成都、武汉、大连、厦门、杭州、苏州、东莞、泉州、杭州、沈阳等及一些沿海开放城市如大连、青岛等划分为二线城市；习惯将地级市甚至一些落后省会城市如青海、呼和浩特等划分为三线城市；毫无疑问县级市和县城就是我们所谓的四线城市。

一线模式：优势与机会：投资空间巨大、热点不断就像曾经发生在其他年代和其他地域的事情一样，一个国家中最富饶的地方吸引了来自四面八方的人，人们涌向那里，寻找着各种各样的机会。无论是几千年前的罗马，还是一百多年前的纽约都是一样的景象。中国的北京、上海、深圳目前是这个国家最富有吸引力的地方。北京是2008年奥林匹克运动会的举办城市、上海是资本创造者的摇篮、深圳是中国改革开发的摇篮……空间巨大、热点不断是一线城市的最大优势与机会。劣势与风险：开发土地有限、竞争激烈虽然有很多指出南京、天津等二线城市也蛮不错的，但是一个显而易见的事实是更多的外地发展商纷纷登陆北京、上海两地淘金。但北京因为2008年奥运会的环境问题，会在2006年禁止动土开工，即使是上海、深圳两地的土地资源也不可能是无限的。因此就房地产发展的依赖——土地来看，一线城市土地的瓶颈必将会带来“僧多粥少”的激烈竞争现象。把握关键点：郊区化发展、差异化竞争从一线城市之间的选择来看，三大热点区域的投资时机分为两个阶段，近期是北京，中长期是上海、深圳。北京热的原因是近期内有奥运概念，同时原有体制改革过程中为地产发展提供了巨大的市场空间，给企业提供了大好机会。从2008年到2020年是上海、深圳大发展时期，上海是资本创造者的摇篮，深圳是改革开放的窗口。随着加入世界贸易组织后的经济发展和改革开放的进一步深化，政府必将给予上海、深圳更

大力度政策支持。从各一线城市中的发展选择来看，一线城市庞大的规模，具备较大的市场空间，不仅拥有持续稳定的房地产市场需求,其巨大的市场空间使得房地产企业在项目开发的过程中，拥有相当宽泛的余地来进行市场定位，寻找市场的缝隙，进行差异化竞争。此外，一线城市的另一大特点是自身具有强大的向外扩张效应同时对周边地区具有强烈的集聚效应。因此给郊区化发展带来了很大的发展机遇。

二线模式：优势与机会：城市化推进、地方政策优惠迎合中央政府“大力推进城市化进程”的主要目标（据中国科学院可持续发展战略研究组研究表明：中国50年必须年均有1000万以上的农村人口转化为城市人口，中国才有望实现现代化），依据现实生活中每一个具体的个人水涨船高对于居住条件需求的存在。二线城市蕴含着巨大的发展机会。但绝大多数的二线城市，在过去的年代已建设的一切，现在看起来是那么的亟待改善。从中央的角度来讲，市场动力可以解决城市化进程中所需要的资金资源问题；从地方的角度来讲，招商引资、搞活经济的指标、城市化指标都是出政绩的地方，这些环节彼此相互关联，而房地产是其中最为主动的一个。地区政府通过与大开发商合作，一来改造基础建设环境，二来可以增加公建配套，提升地区价值，三来带动就业机会，总之，都是看得见的政绩。精明的开发商都应该看见这里蕴藏的空间。劣势与风险：资本运作为先、成本控制为上发展商在奔赴二线市场的时候，一般都会选择面积巨大的土地来开发。从见诸于报端的各种报道来看，基本都是上“百万平米”的规模。从现有的经验来看，规模大可以使土地、工程、材料、管理、服务、营销推广成本都相对低廉，从而造成较大的利润空间。也正如中城房网此轮的主席冯仑所言：大发展商到二线城市去做大规模的开发最重要的还是从财务考虑出发。核心在于成本竞争的优势。对于二线城市的政府来讲，其关心的重点是大发展商的资金实力是否足够的强。是否能保证项目能按照原先的预想在搞活经济的同时，将就业和安居两结合。另外一个要考虑的是在这个过程中的农民问题。这是中央和地方政府普遍都很关心的问题。把握关键点：运营城市、进行资源的全面整合二线作战最常见的思路都盘算着像上海那样，弄个浦东新区，完善各种配套，大家都搬到新环境里去，然后把空出来的旧区再改造一番，又成一个新的天地，再带来新的商机和利益。但是，这一思路的最直接的后果就是可能会造成“就业”和“居住”相脱节的“空城”。因为腾出来的土地上生出来的诸多房屋，与其相对应的人群的购买力很难支撑。据悉，现在三峡地区已经出现了这样的“某些令人担忧的迹象”。所以，这里要求二线开发的不只是一个住宅或是写字楼，更像是一个带有经济功能的城区的开发，或者说是一个就业和居住相结合的城区概念。另外，如果发展商不考虑这些因素，那么可以想见将来会发生什么——比如将面临由于开发周期长、投入资金大、开发面积广而带来的种种隐患，资金积压、变动不拘的社会政治经济条件让后续的经营难度加大等问题；而如果发展商来考虑这些问题，素质、意识以及能力是最为关键的因素。因此进行二线投资时，开发商一定要站在运营城市的高度去进行思考。去整合各个方面可以利用的一切资源。如中城房网将通过组建12家房地产相关企业的策略联盟进行二线的战略转移。

三线模式：优势与机会：自我把握能力强、政策回旋余地大三线城市的房地产开发：一是政策优惠，包括土地政策、税收政策和人文政策；特别是这些中小城市都搞了各种开发区、高新产业区和新城区等名目，很容易拿到打包的优惠政策；二是综合成本低，包括土地成本、建安成本、配套成本和税收成本及费用成本、人力成本等；三是机会成本小，有时依靠政府支持，一些重要部门如税务局、电信局和银行等的团体订购就能消化1／3甚至1／2。劣势与风险：市场容量小、消费能力低三线城市人口规模基本都在100万以下；市场容量小，消费能力较低，如果选择一个没有重要产业支持的城市就更要小心谨慎；当然如果项目过大，很容易造成船大掉头难的局面，三线城市一般很难看到一座超过15万平米的现代

住宅小区；同样三线城市住宅价格瓶颈均价2500元／平米左右，价格瓶颈较死，突破历史和平均消费水准，销售形势微妙而险峻；此外三线城市的风俗习惯一般比较强，不是诱导型消费，而是抵抗型消费。把握关键点：市场领跑、商业为重住宅项目的最大卖点就是做成全城顶尖的小区，创造一种全新的生活方式，将小城最有权和最有钱的金字塔人士一网打尽。价格通常能上冲15－205％。如果商业面积和价格的比例能做到最大化——一般以上两种模式的项目不会低于一线和二线城市的利润率。在三线城市房地产项目通常最有爆发力的利润带就是城区的商业中心区，几乎所有的住宅小区都最大限度地增加商业面积，甚至拓宽到二层和地下一层。赢利模式是住宅保本或赚小头利润，大头全靠商铺赚。有的城市甚至出现“剥皮建筑”的奇特现象，即只盖临街住宅，里面不动，因为临街能出商业面积。还有的城市住宅小区把一层和二层全部做成商业面积，四周是商铺，中间是大超市或专业市场，把二楼平台做成住宅的入口和绿化等配套环境，既保证了利润的最大化，又未降低小区的品质。据说，一个人口不到100万的东北名城市中心的人防商业项目竟然达到2．5万元／平米的天价还要走后门才能买到！

四线模式：优势与机会：政策、政策、还是政策为了拉动地方经济和出政绩，地方首脑招商引资方面愿望强烈，所以在土地和税收方面的优惠政策口子开得很大甚至有悖于国家和中央的政策。一个大项目尤其是招商引资项目通常都会成为首长工程，各方面的支持力度都超越常规。比如在一开始的接待规格上都会令投资商有点受宠若惊——警车开道，几大班子领导轮流坐庄。劣势与风险：经济、经济、还是经济四线城市人口规模基本都在20万以下；几乎没有一座超过10万平米的现代住宅小区；住宅价格瓶颈均价1500元／平米左右。政策变化大，如果地方排外情绪严重，阎王好送，小鬼难缠！或者一届政府一届书记（市长）一个令，客观上通常弄得虎头蛇尾甚至是敞开大门招商关起门来打狗——商人成了政治和地方权力斗争的牺牲品！但四线城市操盘的最大困境还是地方经济薄弱，甚至没有成型支柱产业和产业经济链，观念和意识比较落后。把握关键点：多方权衡、综合把握在四线城市做项目有三点至关重要：一是要跟定领导算准周期，最保险和聪明的方法就是一个项目一定要在本届领导任期内完成；二是要做好充分的市场调查，既要做好科学的市场调查，更要做好民间的访查像当地的民俗习惯和风土人情等，如在一个朝鲜族集中去韩国打工占相当比例的地区，老人几乎不给晚辈看孩子甚至很少三代同堂，甚至认为按揭买房丢脸——这就不仅涉及项目和产品定位、户型设计，也关系到营销方式；三是广告和推广一定要结合当地的现状，假如在一个从来没有见过和住过配套齐全和物业管理封闭小区的小城，大城市买期房和炒概念的手法一定会碰得头破血流！因为你吹得越玄他越心里没底，眼见为实和身临其境才是最高的营销境界和操盘思路；四是口碑相传影响力强大；五是民间信用超过商业信用甚至法律信用。

中国一线二线三线四线各种线城市列表

中国一线二线三线四线各种线城市列表 一线城市是指对本国的经济和政治具有重要作用的大都市。在城市规模、基建、财政收入、消费、对人才吸引力等各层面，一线城市一般均领先于其他城市。在商业活动中，企业也会将具有重要市场地位的城市称为一线城市。 同时中国最常被提及的所谓一线、二线、三线城市的概念起源于房地产市场。常规或主要的指标包括经济地位、城市规模（人口，面积等）、城市级别、影响力、辐射力、知名度等。 排行依据: 1政治地位2经济实力3城市规模4区域辐射力 一线城市 一线强：北京上海（一个政治文化中心，一个经济中心，无争议） 一线：广州深圳（南粤双雄，实力旗鼓相当，公认一线） 准一线：天津（原本属于二线强，近几年国家重视、发展极快，步入准一线） 二线城市

二线强：南京武汉沈阳西安成都（都属于区域中心城市）重庆（直辖市） 杭州（经济发达、副省级） 青岛大连宁波（三个经济发达的计划单列市） 二线中：济南哈尔滨长春（剩下的三个副省级城市） 厦门（计划单列市、规模小所以只能是二线中） 郑州长沙福州（经济发展较好的三个非副省级省会城市） 乌鲁木齐昆明（国家重点发展的边疆国际化城市） 兰州（西北重工业城市、兰州军区） 苏州无锡（最发达的两个非省会地级市） 二线弱：南昌贵阳南宁合肥太原石家庄呼和浩特（七个实力相当的省会城市） 准二线：佛山东莞（两个制造业经济强市） 唐山（环渤海重工业大城市） 烟台（环渤海重要港口、经济强市） 泉州（闽南经济中心城市） 包头（重工业大城市）

三线城市 : 三线强：银川西宁海口洛阳南通常州徐州潍坊淄博绍兴温州台州大庆鞍山中山珠海汕头吉林柳州 三线中：拉萨保定邯郸秦皇岛沧州鄂尔多斯东营威海济宁临沂德州滨州泰安湖州嘉兴金华泰州镇江盐城扬州桂林惠州湛江江门茂名株洲岳阳衡阳宝鸡宜昌襄樊开封许昌平顶山赣州九江芜湖绵阳齐齐哈尔牡丹江抚顺 三线弱：本溪丹东辽阳锦州营口承德廊坊邢台大同榆林延安克拉玛依石河子南阳濮阳安阳焦作新乡日照聊城枣庄蚌埠淮南马鞍山丽水衢州荆州安庆景德镇新余湘潭常德郴州漳州清远揭阳玉林北海德阳宜宾遵义大理连云港淮安梅州肇庆喀什天水 四线城市:（剩余的所有城市）

房地产开发过程中的规划管理

房地产开发过程中的规划管 理 -标准化文件发布号：（9556-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII

房地产开发过程中的规划管理 房地产开发过程中的规划管理主要体现在：开发项目的选址定点审批，核发《建设用地规划许可证》及规划设计条件，规划方案及初步设计审批以及核发《建筑工程规划许可证》等方面。 1、开发项目选址、定点审批阶段。开发商首先须持计委批准立项文件、开 发建设单位或其主管部门申请用地的函件、工程情况简要说明和选址要求、拟建方案、开发项目意向位置的1/2000或1/500地形图及其他相关材料向城市规划管理部门提出开发项目选址、定点申请，由城市规划管理部门审核后向城市土地管理部门等发征询意见表。开发商请有关部门填好征询意见表后，持该征询意见表、征地和安置补偿方案及经城市土地管理部门盖章的征地协议、项目初步设计方案、批准的总平面布置图或建设用地图，报城市规划管理部门审核后，由城市规划管理部门下发《选址规划意见通知书》。2、申请建设用地规划许可证阶段。开发商持城市计划部门批准征用土地的 计划任务、市政府批准征用农田的文件（使用城市国有土地时，需持城市土地管理部门的拆迁安置意见）、1/2000或1/500的地形图、《选址规划意见通知书》、要求取得的有关协议与函件及其他相关资料，向城市规划管理部门提出申请。经城市规划管理部门审核后颁发《建设用地规划许可证》。 《建设用地规划许可证》主要规定了用地性质、位置和界限。 3、规划设计条件审批阶段。开发商需持城市及化管理部门批准的计划任 务、开发商对拟建项目的说明、拟建方案示意图、地形图（单位建筑 1/500，居住区1/2000，其中一份划出用地范围）和设计单位提供的控制性规划方案及其他相关资料，向城市规划管理部门提出申请，经城市规划管理部门审核后，下达《规划设计条件通知书》及用地红线图。《规划设计条件通知书》主要规定了征地面积、规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度和停车位个数等。4、设计方案审批阶段。开发商应首先委托有规划设计资格的设计机构完成 不少于2个方案设计，然后持设计方案报审表、项目各设计方案总平面图（单位建筑1/500、居住区1/2000，其中一份划出用地范围）、各层平立剖面图、街景立面图等（1/100或1/200）、方案说明书及其他相关资料，向城市规划管理部门提出设计方案审批申请，城市规划管理部门接此申请后协同其他有关单位，审查该详细规划设计方案并提出修改或调整意见。之后，开发商根据审查意见对设计方案进行调整修改，再报城市管理部门审批。审批通过后由城市规划管理部门签发《规划设计方案审批通知书》。 5、建设工程规划许可证阶段。开发商需持由城市建设主管部门下发的年度 施工任务批准文件、工程施工图纸、工程档案保证金证明、其他行政主管部门审查意见和要求取得的有关协议（如使用水、电、煤气、热力的等的协

城市规划学科的发展方向分析之令狐文艳创作

城市规划学科的发展方向分析 令狐文艳 摘要：城市规划是一个比较广义的概念，具有综合性的特征，因为其不仅涉及到工程技术，同时涉及到政府行为，另外还与人的社会活动有直接关系。一方面，城市规划学科的研究边界还不够清晰，另一方面，目前还没有针对这门学科建立起完善的理论体系，因此关于城市规划学科的发展方向一直就存在争议。文本主要对城市规划学科进行概述，从规划实践的角度分析了这门学科的发展方向，并提出了相关建议，希望这门学科可以更好的为我国的城市化建设服务。 关键字：城市规划；学科；发展方向；分析 前言：随着社会经济的发展，我国城镇化建设取得新突破，人们对城市规划的认识也越来越深入。以往我们将城市规划作为城市建设中的一个环节，并没有将其作为一门学科来研究，随着城市化建设的进行，人们认识到了城市规划的重要作用，因此目前的研究中已经将其作为一门半独立的学科。但是由于我国在这方面的研究起步较晚，因此对这门学科的定位、作用以及发展前景等方面仍旧存在很多困惑，如何解决上述问题，明确城市规划学科的发展方向，是所有城市规划工作者需要长期思考的问题。

一．城市规划学科概述 （一）对于城市规划学科的基本认识 城市规划的研究客体是非常复杂的，既不是某一种物质，也不是某一种体系，它涉及到与城市建设相关的方方面面，因此，我们很难用一种方法或者是一种理论对其进行研究。这就造就了城市规划研究中多学科交叉的局面，具体主要包括以下几个内容：一是地理学，规划过程中需要考虑城市的地形地貌以及地质特征；二是经济学，城市规划的重要目标之一就是促进当地经济的发展，使其成为中国特色社会主义建设中的一部分；三是社会学，因为城市建设和发展的核心都是人，因此城市规划过程中要考虑到人的社会活动；四是生态学，城市规划时要遵循科学发展观，走一条可持续发展的道路，实现人与自然的和谐相处。以上这些仅仅是在大方向上的分析，就涉及到了如此多的内容，如果具体到规划内容上将更加复杂。总结来说，这门新兴学科几乎很难建立起属于自己的研究体系，脱离这些相关学科对其进行研究也是不现实的，这就需要研究者在以上这些相关学科中间做好平衡，明确研究重点，将理论与实践结合起来，这样相关研究才是有意义的[1]。 （二）城市规划学科的重要特征分析 虽然城市规划学科很难形成独立的学科体系，但是这并不代表这门学科的发展将会停滞，实践证明，过去十几

城市规划与房地产开发的对立与统一

城市规划与房地产开发的对立与统一 内容摘要：随着城镇化建设的快速推进，城市规划与房地产开发的矛盾日夜凸显，二者既对立又统一，既排斥又相互依存，如何正确处理好二者之间的矛盾，成为城市建设中亟须解决的问题。本文从城市规划、房地产开发的定义及特征说起，分析二者之间矛盾与统一的关系，促进城市规划与房地产的合理、协调、健康发展。 关键词：城市规划房地产开发对立统一 一、城市规划与房地产开发的定义及特点 （一）城市规划的定义及其特点 城市规划：指根据国家城市发展和建设方针、经济技术政策、国民经济和社会发展长远计划、区域规划，以及城市所在地区的自然条件、历史情况、现状特点和建设条件，布置城市体系，研究城市的未来发展和合理布局，综合安排城市各项工程建设，确定城市性质、规模和布局，统一规划城市土地用途，保证城市有序发展，获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。 城市规划的特点：他是城市发展的规划蓝图，是城市建设和管理的依据，是城市管理的重要构成，是城市规划、城市建设、城市运行三个管理阶段的“龙头”，是一种政府干预行为，具有很强的计划性和政策性，考虑整体利益和长远利益，协调各方面关系，使城市建设经济合理、坏境优美，为城市生活创造良好条件。 （二）房地产开发的定义及特点 房地产开发：《城市房地产管理法》中指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设、房屋建设的行为。从经济学意义上讲，房地产开发指企业或个人以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为，是以城市规划为基础，结合自身利益实现城市规划目标的经济活动。 房地产开发的特点：是在依法取得土地使用权后，对土地进行综合开发，是一种商品生产和管理行为。主要任务是对城市进行建设, 提高城市化的建设水平,使城市能够适应人们居住和生活需求，并从中换取收益。房地产开发多是企业或个人的经济行为，以谋求最大利润为目的，受市场经济规律的制约，并对城市建设有很大的积极作用，是城市化进程的重要表现与必然产物。 二、城市规划与房地产的对立 （一）城市规划与房地产开发的利益出发点不同

中国的一线二线三线城市划分

中国的一线二线三线城市划分 依据1政治地位2经济实力3城市规模4区域辐射力 一线城市 一线强北京上海（一个政治文化中心，一个经济中心，无争议） 一线广州深圳（南粤双雄，实力旗鼓相当，公认一线） 准一线天津（原本属于二线强，近几年国家重视、发展极快，步入准一线） 二线城市 二线强南京武汉沈阳西安成都（都属于区域中心城市） 重庆（直辖市） 杭州（经济发达、副省级） 青岛大连宁波（三个经济发达的计划单列市） 二线中济南哈尔滨长春（剩下的三个副省级城市） 厦门（计划单列市、规模小所以只能是二线中） 郑州长沙福州（经济发展较好的三个非副省级省会城市） 哈密瓜市昆明（国家重点发展的边疆国际化城市） 兰州（西北重工业城市、兰州军区） 苏州无锡（最发达的两个非省会地级市） 二线弱南昌贵阳南宁合肥太原石家庄呼和浩特（七个实力相当的省会城市） 准二线佛山东莞（两个制造业经济强市）唐山（环渤海重工业大城市）烟台（环渤海重要港口、经济强市）泉州（闽南经济中心城市）包头（重工业大城市） 三线城市 三线强银川西宁海口洛阳南通常州徐州潍坊淄博绍兴温州台州大庆鞍山中山珠海汕头吉林柳州 三线中拉萨保定邯郸秦皇岛沧州鄂尔多斯东营威海济宁临沂德州滨州泰安

湖州嘉兴金华泰州镇江盐城扬州桂林惠州湛江江门茂名株洲岳阳衡阳宝鸡宜昌襄樊开封许昌平顶山赣州九江芜湖绵阳齐齐哈尔牡丹江抚顺 三线弱本溪丹东辽阳锦州营口承德廊坊邢台大同榆林延安天水克拉玛依喀什石河子南阳濮阳安阳焦作新乡日照聊城枣庄蚌埠淮南马鞍山连云港淮安丽水衢州荆州安庆景德镇新余湘潭常德郴州漳州清远揭阳梅州肇庆玉林北海德阳宜宾遵义大理 四线城市：剩余的所有城市

城市规划的发展前景与未来

城市规划的发展前景与未来

城市规划的发展前景与未来 【摘要】随着城市化进程的加快，城市在发展的过程中对各方面的要求也不断增高。城市的合理规划在城市发展中起着举足轻重的作用。本文从阻碍城市发展的因素出发，简述了城市未来发展的趋势和未来城市规划的展望。 【关键词】城市规划；未来；发展 随着社会的不断进步，由工业经济转向知识经济的模式，人们的生活方式和价值观念也受到也一定的变化，城市的规划将经历前所未有的变革。城市的规划和发展于市民息息相关，在进行城市规划的时候应以城市的发展和认知为灵魂，对一个城市做出合理的规划目标。由于经济全球化带来多方面的影响，城市的规划工作也有一定的影响。城市的规划对城市空间结构的探索更全面，也追求安全、高效的工作、生活环境。 一、阻碍城市发展的因素 （一）环境因素 城市环境的好坏制约着城市活动的发展。目前，人类创造出大量的城市物质环境来满足人口增多和不同活动发展 的需求。虽然总体的进步可以，但是却带来巨大的污染和破坏。一方面是对自然环境的污染和破坏，另一方面是历史人

文资源遭受的损坏。城市环境的情况会严重制约着未来城市发展的标准。这里所说的城市环境包含文化、人文、教育等多方面的内容。 （二）科学技术 各个时期人类科学技术的发展和进步，都会对该地区城市的功能和发展结构有一定的影响。随着科学技术在现代化城市建设中的运用，为人们带来了高效、全面的生活帮助。科学技术的运用对未来城市的空间结构的影响表现的形式 如下； 1、信息化、智能化高新技术会对未来城市的空间结构有巨大的影响，也会对人们的生活和工作由一定的影响和改变。智能化高科技的建筑形式，不但给人们创造出一个舒适、高效的生活和工作的空间，也便于合理的运用各种能源和高效的安全管理。智能化在城市中的大规模使用，会在很大程度上改变土地应用的模式。 2、高新工程技术的发展，帮助人们建造更加高层安全、便捷的楼层，开发更深层次的地下领域。原来人们探讨的海上城市、空中楼阁等不再成为幻想可以成为现实。高新科技的运用也会为城市提供无污染的新能源，具有高效率、成本低的新型运输工具等，更加快捷的为人们的生活和工作所服务。这种种的因素都会在一定程度上影响未来城市的发展形态和空间结构。

中国城市旅游集散中心模式的对比分析(20200704183947)

中国城市旅游集散中心模式的对比分析 摘要: 中国的大型城市为了解决巨量散客出游的问题,由 上海率先建立了“旅游集散中心” 的散客旅游服务模式目前已经被证明适用于中国现行体制下的特大型城市,符合 城市旅游发展之需。国内其它许多城市也跟着建设了名为“旅游集散中心”的机构,但是仔细比较可以发现,这些机构虽然表面名称一致,在体制和运行机制上却存在较大差异,实际运行效果也很是不同。文章比较分析了上海、杭州、成都、北京以及其它若干城市的旅游集散中心在体制、机制与运行效果上的异同点,并探讨了旅游集散中心的本质特征与形成机制,强调了它的准公共产品属性。 关键词: 城市旅游; 散客; 旅游集散中心; 旅游服务体系收稿日期: 2009-08-30; 修订日期: 2009-10-20 基金项目: 北京市哲学社会科学“十一五” 规划项目《北京散客旅游服务体系与管理模式》(06BaZH018) 作者简介: 徐菊凤(1965-), 女,北京联合大学旅游学院现代休闲方式与旅游发展研究所副研究员,博士。研究方向:文化旅游、休闲旅游、旅游消费行为。赵晓燕(1959-), 女,北京联合大学旅游学院休闲与旅游管理系市场营销专业负责人, 副 教授。研究方向: 旅游市场营销、旅游经济理论。 散客潮与中国城市旅游集散中心的形成

1. 巨量散客考验中国城市旅游服务体系 统计数据表明,北京和上海已经成为国际上少有的特大型旅游城市。2007 年,北京接待的国内旅游者和入境旅游者数量,分别达到9352 万人次和435万人次,如果加上本市居民在京旅游数4912 万人次,则北京接待的全部旅游者数量已达到1.4264 亿人次。上海的数字也接近于这一水平:2007 年接待的国内旅游者（含本市居民在沪旅游）1.02 亿人次,国际旅游者665.6 万人次,合计 1.0866 亿人次（注:北京和上海的旅游接待数量,分别见:人民网2008 年 2 月27 日《北京市2007 年旅游业发展概况》,以及人民网2008 年 4 月1 日《上海旅游市场2007 大盘点》两篇报道。）。这种规模的游客接待量,已经远远超过巴黎、纽约等国际著名大都市,后二者近年来每年游客接待量分别为5000 万人次左右和4500 万人次左右（注: 有关纽约的数字,见新华网2006 年12 月29 日《纽约游客人次再创新高近4400 万人次》;有关巴黎的数字,也曾出现于网上一篇报道,出自巴黎市长之口。）。因此,可以认为, 我国的北京和上海已属于世界少有的特大型旅游城市。 更值得关注的是,如此庞大的旅游客流,大多以散客的方式（个人或与亲友结伴）到访。中国国内旅游抽样调查资料显 示,2006 年城镇居民国内游客中,以散客方式出游的占 71.7%[1], 北京和上海的散客接待率也接近于这一百分比。尽管这一散客比例还未像某些欧美发达国家那样达到80%~90%, 但显而

中国一二三线城市划分标准

目前国内常被提及的所谓一线、二线、三线城市的概念最早起源于房地产市场，现在已演变成为城市综合实力和竞争力的划分。专家介绍说，常规的划分指标包括：综合经济实力、城市发展与规模(建设水平、人口、面积等)、辐射带动力与影响力、对人才的吸引力、信息交流能力、国际竞争能力、科技创新能力、交通通达能力等许多层面。 简单来说，政治地位、经济实力、城市规模、区域辐射力是划分一线、二线、三线城市的主要标准。 一线城市是指对本国的经济和政治具有重要作用的大都市。在城市规模、基建、财政收入、消费、对人才吸引力等各层面，一线城市一般均领先于其他城市。在商业活动中，企业也会将具有重要市场地位的城市称为一线城市。 同时中国最常被提及的所谓一线、二线、三线城市的概念起源于房地产市场。常规或主要的指标包括经济地位、城市规模（人口，面积等）、城市级别、影响力、辐射力、知名度等。 排行依据: 1、政治地位； 2、经济实力； 3、城市规模； 4、区域辐射力。 一、一线城市： （一）一线强——北京、上海（一个政治文化中心，一个经济中心，无

争议）等； （二）一线——广州、深圳（南粤双雄，实力旗鼓相当，公认一线）等； （三）准一线——天津（原本属于二线强，近几年国家重视、发展极快，步入准一线）。 二、二线城市： （一）二线强——南京、武汉、沈阳、西安、成都（都属于区域中心城市）、重庆（直辖市）、杭州（经济发达、副省级）、青岛、大连、宁波（三个经济发达的计划单列市）等； （二）二线中——济南、哈尔滨、长春（剩下的三个副省级城市）、厦门（计划单列市、规模小所以只能是二线中）、郑州、长沙、福州（经济发展较好的三个非副省级省会城市）、乌鲁木齐、昆明（国家重点发展的边疆国际化城市）、兰州（西北重工业城市、兰州军区）、苏州、无锡（最发达的两个非省会地级市）等； （三）二线弱——南昌、贵阳、南宁、合肥、太原、石家庄、呼和浩特（七个实力相当的省会城市）等； （四）准二线——佛山、东莞（两个制造业经济强市）、唐山（环渤海经济圈重工业大城市）、烟台（环渤海经济圈重要港口、经济强市）、泉州（闽南经济中心城市）、包头（重工业大城市）等。 三、三线城市： （一）三线强——银川、西宁、海口、洛阳、南通、常州、徐州、潍坊、

浅谈城市居住区规划设计及其发展趋势

浅谈城市居住区规划设计及其发展趋势 居住区是一个城市中住房集中，并设有一定数量及相应规模的公共服务设施和公用设施的地区，是一个在一定地域范围内为居民提供居住、休憩和日常生活服务的社区。它包括居住区、居住小区、居住组团、住宅街坊和住宅群落等，它不仅是传统意义上的相对独立的生活居住地段，同时还是一个社会学意义上的社区，它包含了居民相互间的邻里关系、价值观念和道德准则等维系个人发展和社会稳定与繁荣的内容。 居住区的规划结构，是根据居住区的功能要求综合地解决住宅与公共服务设施、道路、公共绿地等相互关系而采取的组织方式。规划结构有各种组织形式，有居住区—小区—组团、居住区—组团、小区—组团、独立式组团等多种类型。基本的形式有： 1.以居住小区为规划基本单位来组织居住区 2.以居住组团为基本单位组织居住区 3.以住宅组团和居住小区为基本单位来组织居住区 居住区的组成要素也是居住区的规划因素，主要有住宅、公共服务设施、道路和绿地。居住区规划布局的目的是要求将规划构思及规划因素，通过不同的规划手法和处理方式，全面、系统地组织、安排、落实到规划范围内的恰当位置，使居住区成为有机整体，为居民创造良好的居住生活环境。 （一）居住区住宅的规划布置 住宅及其用地的规划布置是居住区规划设计的主要内容。住宅及其用地不仅量多面广，而且在体现城市面貌方面起着重要的作用。住宅应布置在居住区内环境条件优越的地段。面街布置的住宅，其出入口应避免直接开向城市道路和居住区（级）道路。在不同的气候区，住宅布置应考虑不同的环境因素对于住宅的影响，如日照、通风、保温、除湿、防风沙等。住宅间距应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防灾、视觉卫生等要求确定。居住区按住宅层数可分为低层居住区、多层居住区、高层居住区或各种层数混合的居住区。应根据城市规划要求和综合经济效益，确定经济的住宅层数与合理的层数结构。 （二）居住区公共服务设施的规划布置 居住区公共服务设施是为满足居民物质和文化生活方面的需要而配套建设的。所配套建设的项目多少、面积大小及空间布局等，决定着居住生活的便利程度和质量。公共服务设施应合理设置，避免烟、气味、尘及噪声对居民的干扰。 （三）居住区道路的规划布置 居住区道路是城市道路的延续，是居住空间和环境的一部分，它既是交通空

城市规划与房地产开发关系

城市规划与房地产开发关系探究 摘要：城市规划是一个城市长期发展的蓝图，它为城市未来的发展指明了方向。在城市规划中，有一块十分重要，与人们生活密切相关的一项，就是土地使用规划。它包括：城市发展规模、用地发展方向、建筑密度、容积率、绿化率等等。而这些规划的制定，恰恰决定了一个十分重要行业的发展——这就是房地产。 房地产行业的每一步发展，都与一个城市的城市规划密切相关，房地产的开发必须要以城市规划的用地为依据，任何一项违背城市规划的房地产开发都是不允许的。城市规划对房地产开发的调控也是最直接最具体的。 关键字：城市规划房地产开发城市服务社会发展 一、城市规划与房地产开发之间的关系 1、城市规划的概念 城市规划研究城市的未来发展、城市的合理布局和综合安排城市各项工程建设的综合部署，是一定时期内城市发展的蓝图，是城市管理的重要组成部分，是城市建设和管理的依据，也是城市规划、城市建设、城市运行三个阶段管理的龙头。 在现有城市管理体制条件下,城市规划的编制、实施和管理,一般由规划设计院和规划管理局来完成。而它们是政府的职能部门,归根结蒂规划的权力集中在市政府。所以就其性质而言,城市规划是一种政府行为。这一行为结果要求反映城市全体公众的意志,维护公共利益,保障公民的合法权利,创造优美的城市环境。 2、房地产开发 房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设（包括城市新区开发和旧区改建）而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。是指在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。因此，取得国有土地使用权是房地产开发的前提，而房地产开发也并非仅限于房屋建设或者商品房屋的开发，而是包括土地开发和房屋开发在内的开发经营活动。简言之，房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发与城市规划紧密相关，是

中国一二三线城市等级划分表

中国一二三线城市等级划分表 （中国一线城市、中国二线城市、中国三线城市） （中国第四线城市、中国第五线城市） 2014年最新中国城市等级划分表 2014年中国城市排名 一线城市（五个） 北京；上海；广州；深圳；天津. 二线城市（31个） 二线发达城市（8个）： 杭州；南京；济南；重庆；青岛；大连；宁波；厦门； 二线中等发达城市（23个）： 成都；武汉；哈尔滨；沈阳；西安；长春；长沙；福州；郑州；石家庄；苏州；佛山；东莞；无锡；烟台；太原；合肥； ◆南昌；南宁；昆明；温州；淄博；唐山（二线中等发达城市但经济水平较弱） 三线城市（61个） 乌鲁木齐；贵阳；海口；兰州；银川；西宁；呼和浩特；洛阳；邯郸；泉州；包头； 南通；大庆；徐州潍坊；常州；鄂尔多斯；绍兴；济宁；盐城；临沂；东营；扬州；台州；嘉兴；沧州；榆林；泰州；镇江；昆山；江阴；张家港；义乌；金华；保定；吉林；鞍山；泰安；宜昌；襄阳；中山；惠州；南阳；威海；德州；岳阳；聊城； 常德；漳州；滨州；茂名；淮安；江门；芜湖；湛江；廊坊；菏泽；柳州；宝鸡； 珠海；绵阳 四线城市（92个） 株洲；枣庄；许昌；通辽；湖州；新乡；咸阳；松原；连云港；安阳；周口；焦作； 赤峰；邢台；安庆；日照；遵义；三明；呼伦贝尔；长治；湘潭；德阳；南充；乐山；达州；盘锦；延安；上饶；锦州；宜春；宜宾；张家口；马鞍山；吕梁；抚顺；临汾；渭南；开封；莆田；荆州；黄冈；四平；承德；齐齐哈尔；三门峡；秦皇岛；本溪；玉林；孝感；牡丹江；荆门；宁德；运城；绥化；永州；怀化；黄石；泸州；清远；邵阳；衡水；益阳；丹东；铁岭；晋城；朔州；吉安；娄底；玉溪；辽阳；南平；濮阳；晋中；资阳；都江堰；攀枝花；衢州；内江；滁州；阜阳；十堰；大同；朝阳 六安；宿州；通化；蚌埠；韶关；丽水；自贡；阳江；毕节 五线城市 拉萨；克拉玛依；库尔勒；昌吉；哈密；伊宁；喀什；阿克苏；石河子；晋江；增城；

房地产开发规划与城市发展知识讲解

房地产开发规划与城市发展 城市房地产开发规划设计需要综合考虑城市经济、地理、环境、居民需求、心理、行为等种种因素，而随着住宅的商品化，住宅开发建设的产业化，提供住宅商品流通的场所和信息、评价住宅商品价值的市场成为我们日益需关注的新领域。 为了在比较中提出问题，我们首分析一下市场中的房地产开发规划行为与城市规划的关系。作为密切相关的两个领域，城市规划与房地产开发规划都对城市建设与发展担以重任。城市规划是一门开放性很强的综合科学，而房地产开发规划是一项综合性的社会经济活动。 由于城市规划和房地产开发规划内涵、性质不同，在编制城市规划和进行房地产项目开发的过程，难免有不同的侧重点，城市规划侧重于从宏观、长远、整体的角度考虑问题，更加关注社会效益和环境效益，房地产开发注重微观、近期、局部的效果，更关心开发项目或企业的经济效益；从信息反馈角度看，城市规划侧重听取市民的反馈意见，满足大多数市民的需要，而房地产开发侧重搜集市场信息，适应市场的需要。虽有侧重点，它们却相辅相成，相互影响，共同作用。房地产开发过程中，开发和规划设计之间是密不可分的，规划与设计并非孤立的创造工作，而是整体开发流程中的一环。

在城市房地产开发规划过程中，房地产开发规划与城市规划设计处于不同阶段，面对着住宅这一商品从生产、流通到消费过程中显露的不同方面的性质，也就是说，两者的劳动和经营对象是处于不同阶段的同一商品。房地产企业由于对开发全程负责，直接面对市场，有切身的风险和利益，因此，对市场机制和市场灵敏性有更加透彻的了解；反之，在规划设计领域，传统的以物质形体规划为主的规划指导思想暴露出明显的不足，落后于社会主义市场经济发展的步伐。这便是人们评论开发商走到了城市规划前头的原因。其实，相关行业应随市场而调整以适应市场的发展为宗旨，与住宅开发相关的各行业都在进行有效的调整。 对房地产开发公司而言，投资能否成功取决于时机、地段和建筑质量。地段的选择、总图布置与规划有关。当然，地段的选择与城市规划中的总体布局有关，经济因素、规划条件、业主的意图等等因素对规划设计都有很大的影响和限制。 因此，作为业主或开发者越来越倾向于积极创造条件，以便得出符合整体城市规划的方案，同时要考虑与整个城市的发展相结合，做到可持续发展。

城市规划考研——各种规划的内容

1、区域规划的内容（原理四） 1）对区域发展条件评价和发展定位 准确评价区域发展条件是合理确定区域发展方向的重要基础，可以明确区域未来发展的有利条件和不利因素，扬长避短，有的放矢。评价区域的发展条件的有①硬条件：自然条件、资源条件、区位条件、社会经济发展基础等。②软条件：社会、文化、科技实力、投资环境以及生态环境等 区域发展定位的内容包括：区域发展性质与功能定位、经济、社会和生态发展的目标定位等。区域发展定位的确定不能仅就本区域的分析而“就区域论区域”，而要跳出本区域，从更大区域乃至国家、全球层面论本区域。 2）区域发展战略 区域发展战略是对区域整体发展的分析、判断而做出的重大的、具有决定全局意义的谋划，是区域规划的关键性内容。区域发展战略包括：战略方针、战略模式、战略阶段、战略重点和战略措施等。 3）经济结构与产业布局 区域经济结构包括生产结构、消费结构、就业结构等多方面的内容。我国现阶段的区域规划多侧重于产业结构研究，即研究区域内部各种产业之间的比例关系与组合方式，包括产业的部门结构和空间结构。 4）城镇化与城乡居民点体系规划 城镇化水平预测是预测规划期内区域城镇人口占总人口的比重，其中包括对区域总人口的预测、区域城镇水平的预测。 城乡居民点体系规划是社会生产力和人口在地域空间组合上的具体落实，重点建立完善的城乡居民生活和生产网络、聚集空间和资源、设施区域共享、培育重点城镇和乡村居民点，成为区域城乡社会经济发展的节点和人口集聚的核心，促进资源环境的保护及区域生产生活水准的整体提升。 区域城乡居民点体系规划包括：城镇体系规划和乡村居民点体系规划。两者在功能定位、人口空间位配置、建设标准以及设施共享等方面有着密切的联系。其中城镇体系规划要研究其演变过程和规律，分析其现状特征和存在的问题，并据此展开城镇体系规划。 城镇体系规划基本内容：①确定区域城镇发展战略和总体布局；②确定城镇体系规划等级规模结构、职能组合结构和地域分布结构以及城镇体系网络系统（三结构一网络）；③提出重点发展城镇及其近期建设的建议。 乡村居民点体系：是指县城以下的乡村居民点所构成的体系（一般不包含县城和县级政府所在地），从乡村居民点的行政等级和作用的层次来划分，一般可以分为城镇、集镇、中心村、基层村等，重点为集镇以下的居民点。 乡村居民点体系规划基本内容：①依据区域城镇化发展的目标，明确区域内的农村人口容量，确定各级乡村居民点的人口配置及空间布局；②确定各等级乡村居民点的功能定位；

全国各地城市精神表述语

全国各地城市精神表述语 省份 河北省：坚韧质朴重信尚义宽厚包容求实创新 江苏省：创新、创业、创优 吉林省：同舟共济，激流勇进 广东省：敢为人先，务实进取，开放兼容，敬业奉献内蒙古自治区：活力、人文、和谐 城市 南京：开明开放，诚朴诚信，博爱博雅，创业创新 南宁：能帮就帮敢做善成 重庆：重山重水重情重义 无锡：尚德务实、和谐奋进 常州：勤学习、重诚信、敢拼搏、勇创业 杭州：精致和谐，大气开放 宁波：诚信、务实、开放、创新 上海：海纳百川，追求卓越 青岛：诚信、博大、和谐、卓越 济南：诚信、创新、和谐 汕头：海纳百川，负重图强 深圳：开拓创新，诚信守法，务实高效，团结奉献 石狮：团结、自强、务实、奉献

泉州：求是、团结、务实、创新 长沙：心忧天下，敢为人先 大连：创造、创业、创世 抚顺：不懈奋斗，无私奉献 成都：和谐包容，智慧诚信，务实创新 西充：充而思充，求新求美 三亚：极力争取 唐山：感恩、博爱、开放、超越 郑州：博大开放创新和谐 苏州：崇文、融和、创新、致远 南昌：大气、开放、诚信、图强 荆州：筚路蓝缕、和衷共济、励精图治、发愤图强 太原：兼容和谐诚信卓越 呼和浩特：（前两名）（1）骏马精神草原气质（2）呼和风细雨养浩然之气建特色青城 广州：务实求真宽容开放创新 昆明：春融万物和谐发展敢为人先追求卓越 长春：宽容大气、自强不息 徐州：承两汉雄风，集南北大成；展英雄气概，铸徐州辉煌（一等奖）。 温州：自强不息自主改革自担风险自求发展（1993年）；敢为天下先特别能创业（1998年）；敢为人先民本和谐（2005

年）。 九江：融汇九川敢为人先勇创实干追求卓越 新乡：厚善崇文敬业图强 太仓：书承七录船系五洲毓秀钟灵人争上游 海门：海纳百川强毅力行 慈溪：慈惠三北溪通四海 昆山：开放融合创新卓越 张家港：团结拼搏负重奋进自加压力敢于争先 安阳：文明和谐创新超越 抚顺：不懈奋斗无私奉献 鹤岗：创业发展包容和谐竞争图强捷径敢超 襄樊：淡泊明志宁静致远 金阊：精致卓越和合昌明 井冈山：坚定信念艰苦奋斗实事求是敢闯新路依靠群众勇于胜利 延安：坚定正确的政治方向实事求是的思想路线全心全意为人民服务的根本宗旨自力更生艰苦奋斗的创业精神大庆：为国争光、为民族争气的爱国主义精神，独立自主、自力更生的艰苦创业精神，讲求科学、“三老四严”的求实精神，胸怀全局、为国分忧的奉献精神。 参考城市精神：

全国各个地区城市列表

重庆北京上海天津 重庆渝中区大渡口区江北区沙坪坝区九龙坡区南岸区北碚区万盛区 双桥区渝北区巴南区万州区涪陵区黔江区长寿区江津区合川区永川 区南川区 北京东城区西城区海淀区朝阳区石景山区丰台区通州区顺义区大兴区昌平区房山区怀柔区平谷区密云县延庆县 上海浦东新区、徐汇、长宁、普陀、闸北、虹口、杨浦、黄浦、卢湾、静安、宝山、闵行、嘉定、金山、松江、青浦、南汇、奉贤崇明县 天津和平区南开区河西区河东区河北区红桥区东丽区西青区津南区武清区宝坻区北辰区 安徽省 地级市：合肥、宿州、淮北、阜阳、蚌埠、淮南、滁州、马鞍山、芜湖、铜陵、安庆、黄山、六安、巢湖、池州、宣城、亳州。 福建省 副省级城市：厦门。 地级市：福州、南平、三明、莆田、泉州、漳州、龙岩、宁德。 甘肃省 地级市：兰州、嘉峪关、金昌、白银、天水、酒泉、张掖、武威、庆阳、平凉、定西、陇南。 广东省 副省级城市：广州、深圳。 地级市：清远、韶关、河源、梅州、潮州、汕头、揭阳、汕尾、惠州、东莞、珠海、 中山、江门、佛山、肇庆、云浮、阳江、茂名、湛江。

地级市：贵阳、六盘水、遵义、安顺 河北省 地级市：石家庄、邯郸、唐山、保定、秦皇岛、邢台、张家口、承德、沧州、廊坊、 衡水。 黑龙江省 副省级城市：哈尔滨 地级市：齐齐哈尔、黑河、大庆、伊春、鹤岗、佳木斯、双鸭山、七台河、鸡西、牡 丹江、绥化。 河南省 地级市：郑州、开封、洛阳、平顶山、安阳、鹤壁、新乡、焦作、濮阳、许昌、漯河、三门峡、南阳、商丘、周口、驻马店、信阳。 省直辖县级市：济源。 湖北省 副省级城市：武汉。 地级市：十堰、襄樊、荆门、孝感、黄冈、鄂州、黄石、咸宁、荆州、宜昌、随 州。 省直辖县级市：仙桃、天门、潜江。 湖南省 地级市：长沙、张家界、常德、益阳、岳阳、株洲、湘潭、衡阳、郴州、永州、邵阳、怀化、娄底。 吉林省 副省级城市：长春。 地级市：白城、松原、四平、辽源、通化、白山。

城市规划与房地产开发的和谐发展

城市规划与房地产开发的和谐发展 发表时间：2010-01-08T08:41:22.607Z 来源：《赤子》2009年第20期供稿作者：党奇 [导读] 如今的人们，打开报纸、杂志、电视网络，随处的媒体都可见到房地产产业无所不在的广告 党奇（大连神洲众益集团，辽宁大连 116000） 摘要：简述城市规划与房地产开发的行为特点以及城市规划与房地产开发的矛盾。并针对其所存在的问题进行浅显的分析。 关键词：城市规划；房地产开发；和谐发展 如今的人们，打开报纸、杂志、电视网络，随处的媒体都可见到房地产产业无所不在的广告。到处都是楼盘分析，楼价趋势预测，房屋买卖中介，不知不觉房地产开发日益成为社会的经济龙头产业。房地产业是一种城市形态的产业。是社会城市化进程的一个重要表现与必然产物。房地产业的兴起、发展都离不开城市这个主体环境。它是在人群聚居的城市地区中，随着工业化、城市代的发展而发展，并形成的独立产业。而房地产业在社会经济实践活动中的重要作用也主要是在城市这个环境中体现也来的。因此，房地产业的发展与城市的发展有着密切联系，与城市规划有着密切的联系。但我国的房地产业在实际运作中，由于起步晚、基础差等种种原因与城市规划的协调发展存在着不和谐之处。从最开始的长期的滞后到后来的短期的过热，即使在经过调整后的今天，仍有一些矛盾存在。该如何采取措施，才能促使形成房地产业这一地域性很强的产业的发展与城市规划发展的良性互动，使房地产业这一基础性、先导性产业更好地在城市发展中发挥作用。试图就这一问题，进行一点浅显的分析。 1 何为城市规划？何为房地产开发？ 城市规划即为：研究城市的未来发展、城市的合理布局和综合安排城市各项工程建设的综合部署，是一定时期内城市发展的蓝图，是城市管理的重要组成部分，是城市建设和管理的依据，也是城市规划、城市建设、城市运行三个阶段管理的龙头。城市规划的任务是根据国家城市发展和建设方针、经济技术政策、国民经济和社会发展长远计划、区域规划，以及城市所在地区的自然条件、历史情况、现状特点和建设条件，布置城市体系；确定城市性质、规模和布局；统一规划、合理利用城市土地；综合部署城市经济、文化、基础设施等各项建设，保证城市有秩序地、协调地发展，使城市的发展建设获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。 房地产开发一般则指房地产开发企业以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为。 2 城市规划与房地产开发的行为特点 城市规划是一种政府干预行为，规划方案多由政府部门组织编制，具有很强的计划性和政策性，考虑整体利益和长远利益；要建设好城市，必须有一个统一的、科学的城市规划，并严格按照规划来进行建设。城市规划是一项政策性、科学性、区域性和综合性很强的工作。它要预见并合理地确定城市的发展方向、规模和布局，作好环境预测和评价，协调各方面在发展中的关系，统筹安排各项建设，使整个城市的建设和发展，达到技术先进、经济合理、“骨、肉”协调、坏境优美的综合效果，为城市人民的居住、劳动、学习、交通、休息以及各种社会活动创造良好条件。 而房地产开发是指在依法取得土地使用权后，对地上、地下基础设施和房屋进行的综合开发与配套建设，是一种商品生产和管理的行为。房地产开发多是企业或个人的经济行为，以谋求最大利润为目的，受市场经济规律的制约。这决定了城市规划与房地产开发的不同特点。 3 城市规划与房地产开发的矛盾 城市规划的整体最优和房地产开发的个体最优城市规划考虑整个城市甚至更大区域范围内用地的合理组织，以求达到经济效益、社会效益和生态效益的统一，具有全局性的特点。房地产开发是个体经济行为。开发商从自身利益出发，总是选择区位条件最好的地段，采用收益最大的开发方式，要求更高的容积率。 两者的出发点不同导致城市规划与房地产之间产生的必然的矛盾：城市规划在寻求城市发展的整体最优模式，立足于长远考虑。而房地产开发的投资者和开发商最为重要的是如何使投入资金在最短时间内。获得最大利润，市场经济成为衡量项目可行性的重要依据。房地产开发更加着重于经济开发，有利于城市的经济发展。 以上的根本矛盾导致了现代城市建设中经常发生的一些问题。比如，对公共开发的冷落，公共设施是城市发展的基础和必不可少的前提，为社会的利益服务。但以市政设施、绿化、道路等公用设施为主体的公共开发。由于缺少直接的经济利益，很少有人参与建设。而商品房楼盘则存在过度开发现象，开发方为提高出房率，尽可能增大建筑密度，简单的行列式密集排列，往往导致居住区面貌单调，日照不足，居住环境质量下降等。 如果过份强调长远利益，会失去经济发展的机会；过分强调短期效益，则可能加重未来城市的负担和损害城市公众利益。那么如何协调发展两者之间的矛盾，协调长远利益与短期利益的关系，使城市规划的宏伟蓝图通过房地产开发的短期活动来实现，城市得到稳步、协调的发展是我们重点思考的问题。 3.1城市规划必须有超前意识。城市规划超前不仅能使房地产开发部门有一定的时间和思想、物质准备按照规划进行开发建设，而且能影响房地产开发的投资方向、策略，促进房地产业健康发展。 3.2开发方则应在委托规划设计时，在审查资质的基础上，设计输出除符合法律、法规外，一定要符合城市规划和开发企业的设计意图。无论是单体建筑，还是联片开发，都应和周围的建筑及环境相协调，并体现出设计规划总体意图的建筑艺术。加强自己身服务城市的意识，给市民提供一个舒适、幽雅的生活空间。不能只顾自身经济效益，而不顾社会效益。 3.3在市场经济中，城市规划在城市发展过程中始终不具有开发的决定权，而只具有否决权，这导致了规划部门对城市建设的一些被动。规划行政主管部门职能的更应该强调主观能动性，在控制性指标范围内适当的来控制划定地块的用地性质、开发强度和建筑形态。控制性详规的各项控制指标应有一定的弹性和灵活性，也赋予开发方更大的设计方面的自由度，同时又符合规划要求，更好的吸引投资。 3.4房地产开发要服从城市规划，同时将开发过程中遇到的各种问题情况及时反馈给城市规划部门，双方共同协调解决问题。 4 城市规划与房地产开发的统一目标 城市规划与房地产开发两者共同为建设城市服务，从这一点看，它们的最终目标是一致的。那么在最终目标一致的情况下，城市规划

一线二线三线城市划分

最新排出一线二线三线城市划分 2011-02-05 12:11:06来自: Max.远山和叶(胆子有多大，假期就有多长) 排名依据：1政治地位，2经济实力，3城市规模，4区域辐射力 【一线城市】 一线强：北京、上海（一个政治文化中心，一个经济中心，无争议） 一线：广州、深圳（南粤双雄，实力旗鼓相当，公认一线） 准一线：天津（原本属于二线强，近几年国家重视、发展极快，步入准一线） 【二线城市】 二线强：南京、武汉、沈阳、西安、成都（都属于区域中心城市）；重庆（直辖市）、杭州（经济发达、副省级）；青岛、大连、宁波（三个经济发达的计划单列市） 二线中：济南、哈尔滨、长春（剩下的三个副省级城市）；厦门（计划单列市、规模小所以只能是二线中）；郑州、长沙、福州（经济发展较好的三个非副省级省会城市）；乌鲁木齐、昆明（国家重点发展的边疆国际化城市）；兰州（西北重工业城市、兰州军区）；苏州、无锡（最发达的两个非省会地级市） 二线弱：南昌、贵阳、南宁、合肥、太原、石家庄、呼和浩特（七个实力相当的省会城市） 准二线：佛山、东莞（两个制造业经济强市）；唐山（环渤海重工业大城市）；烟台（环渤海重要港口、经济强市）；泉州（闽南经济中心城市）；包头（重工业大城市）

【三线城市】 三线强：银川、西宁、海口、洛阳、南通、常州、徐州、潍坊、淄博、绍兴、温州、台州、大庆、鞍山、中山、珠海、汕头、吉林、柳州。 三线中：拉萨、保定、邯郸、秦皇岛、沧州、鄂尔多斯、东营、威海、济宁、临沂、德州、滨州、泰安、湖州、嘉兴、金华、泰州、镇江、盐城、扬州、桂林、惠州、湛江、江门、茂名、株洲、岳阳、衡阳、宝鸡、宜昌、襄樊、开封、许昌、平顶山、赣州、九江、芜湖、绵阳、齐齐哈尔、牡丹江、抚顺。 三线弱：本溪、丹东、辽阳、锦州、营口、承德、廊坊、邢台、大同、榆林、延安、天水、克拉玛依、喀什、石河子、南阳、濮阳、安阳、焦作、新乡、日照、聊城、枣庄、蚌埠、淮南、马鞍山、连云港、淮安、丽水、衢州、荆州、安庆、景德镇、新余、湘潭、常德、郴州、漳州、清远、揭阳、梅州、肇庆、玉林、北海、德阳、宜宾、遵义、大理。 【四线城市】 剩余的所有城市

城市设计的发展历史、现状及发展趋势

城市设计的发展历史、现状及发展趋势

目录 1 城市设计发展历史 (1) 1.1 古代的城市设计 (1) 1.1.1 古希腊时期 (1) 1.1.2 古罗马时期 (1) 1.1.3 中世纪时期 (2) 1.1.4 古代中国的城市设计 (3) 1.2 文艺复兴以后的城市设计 (4) 1.2.1 14至15世纪 (4) 1.2.2 17世纪后 (4) 1.2.3 18、19世纪 (5) 1.2.4 20世纪 (5) 2 现代城市设计 (7) 2.1 现代城市设计产生的背景 (7) 2.1.1 工业革命对城市空间环境和物质形态产生的影响 (7) 2.1.2 现代城市设计的产生 (7) 2.2 现代城市设计的发展 (7) 2.2.1 30年代起 (7) 2.2.2 60年代起 (8) 2.2.3 70年代以来 (10) 2.2.4 80年代以来 (11) 2.2.5 90年代初 (11) 3 城市设计的发展趋势 (14) 3.1 城市未来发展趋势 (14) 3.1.1 科学技术对城市未来发展的影响 (14) 3.1.2知识经济与城市发展动力 (15) 3.1.3高科技园区规划越来越显其重要性 (15) 3.2 经济全球化与城市未来的发展 (16) 3.2.1经济全球化对城市未来发展的影响 (16) 3.2.2 经济全球化与城镇结构体系重组 (16) 3.3 影响城市未来发展的主要因素 (16) 3.3.1 经济发展始终是推动城市发展最直接、最活跃的因素 (17) 3.3.2 城市社会 (17) 3.3.3 环境问题 (17) 3.3.4 科学技术 (17) 4 城市规划发展的展望 (19) 4.1规划理论 (19) 4.2规划的目标 (19) 4.3规划方法 (19) 4.4规划管理 (20) 5 小结 (21)