中信华夏苏宁云创资产支持专项计划计划说明书

国内资产证券化业务模式详细讲解之资产支持专项计划模式

国资产证券化业务模式详解之资产支持专项计划模式 我国的资产证券化更多的是按照监管部门的不同进行业务模式划分，目前包括四大类模式：资产支持专项计划模式、信托计划模式、资产支持票据（ABN）模式以及项目资产支持计划模式。他们的监管部门分别是证监会、银监会、银行间市场交易商协会和保监会。另外还存在一些民间模式，不受上述部门的监管，没有标准的业务规则，或许称之为类资产证券化业务更为合适，典型的例子是陆金所。本文将对资产支持专项计划模式进行详细的介绍，涉及的容包括该业务的发展历程、交易结构、基础资产、增信措施、发起动机、合格投资者、业务机会、有待探讨的问题以及法律法规等。设想的潜在读者是具有一定的金融实务知识——至少能够理解相关概念——但未对资产证券化业务进行过深入研究的非资产证券化专业人士。 发展历程 一、发展历程 2004年10月21日，证监会发布《关于证券公司开展资产证券化业务试点有关问题的通知》，标志着由证监会监管的资产证券化业务开始试点，当时该业务被习惯性地称为企业资产证券化业务（以区别在同一时期开始试点的由银监会及人民银行监管的信贷资产证券化业务[ii]）。企业资产证券化业务，最初是以券商专项资产管理计划作为特殊目的载体（SPV），由证监会负责审批，在上海或者交易所上市交易。 2005年8月，中金公司作为计划管理人和主承销商发行了第一单企业资产证券化产品——中国联通CDMA网络租赁费收益计划，标志着企业资产证券化业务正式开闸。 随后，莞深收益、网通01-10、远东01等资产支持证券相继发行。截止2006年底，共发行九只企业资产证券化产品，累计发行额度约为265亿元，基础资产涉及网络租赁收益权、应收账款、高速公路收费权、融资租赁收费权、水电收益权、BT债权、污水处理收费权、上网电费收费权等。 之后美国爆发次贷危机，并引发了一场全球性金融危机，资产支持证券MBS被认为是罪魁祸首。为了防风险，我国监管部门叫停了资产证券化业务。 直到2011年，金融危机基本结束之后，资产证券化业务才得以重启。但是在此之前的2009年，证监会颁布了《证券公司企业资产证券化业务试点指引（试行）》，从专项计划、计划管理人、原始权益人、投资人、专项计划设立申请、信息披露等角度对企业资产证券化业务进行了规。 2011年重启后发行的第一单企业资产证券化产品为11远东01-05，之后又发行了宁公控01-06、侨城01-06、13隧道01-03等27支产品，基础资产涉及融资

半年工作总结精品篇-中信银行股份有限公司

半年工作总结 -----中信银行股份有限公司 20xx上半年不知不觉地走过，我在平凡的工作中去寻找自身的价值和人生的意义。回顾这半年来的工作，我在单位领导及各位同事的支持与帮助下，严格要求自己，按照单位的要求，较好地完成了自己的本职工作。通过半年来的学习与工作，工作模式上有了新的突破，工作方式有了较大的改变，同时我也学到了许多知识。体会到了许多校园里无法体会的东西。也深知自己肩膀上担子的重量，现将半年来的工作情况总结如下: 一、办公室的日常管理工作。 办公室对我来说是一个全新的工作领域。作为办公室的负责人，自己清醒地认识到，办公室是总经理室直接领导下的综合管理机构，是承上启下、沟通内外、协调左右、联系四面八方的枢纽，推动各项工作朝着既定目标前进的中心。办公室的工作千头万绪，在文件起草、提供调研资料、数量都要为决策提供一些有益的资料，数据。有文书处理、档案管理、文件批转、会议安排、迎来送往及用车管理等。面对繁杂琐碎的大量事务性工作，自我强化工作意识，注意加快工作节奏，提高工作效率，冷静办理各项事务，力求周全、准确、适度，避免疏漏和差错，至今基本做到了事事有着落。 （一）理顺关系，积极为公司办理各类证件，充分发挥综合部门的协调作用。 （二）及时了解员工汇报的情况，为领导决策提供依据。 （三）积极响应公司号召，深入开展市场调研工作。 （四）认真做好公司的文字工作。整理归档入册，配合领导在制订的各项规章制度基础上进一步补充、完善各项规章制度。及时传达贯彻公司有关会议、文件、批示精神。 （五）落实公司人事、劳资管理工作。组织落实公司的劳动、人事、工资管理和员工的考勤控制监督工作，根据人事管理制度与聘用员工签订了劳动合同，按照有关规定，到劳动管理部门办好缴纳社保(养老保险、失业保险、医疗保险)的各项手续。体现公司的规范性，解决员工的后顾之忧。 （六）切实抓好公司的福利、企业管理的日常工作。按照预算审批制度，组织落实公司办公设施、宿舍用品、劳保福利等商品的采购、调配和实物管理工作。办公室装修完毕后，在X月份按照审批权限完成了购置办公用品、通讯、复印机、电脑等设备的配置工作。切实做好公司通讯费、招待费、水电费、车辆使用及馈赠品登记手续，严格按照程序核定使用标准。 （七）做好公司董事会及其他各种会议的后勤服务工作。董事会在XXXX召开期间，认真做好会场布置、食宿安排工作。落实好各种会议的会前准备、会议资料等工作。 二、认认真真，做好本职工作 （一）是遵从岗位职责，坚持做好工作，保证项目的准确无误，尽量完善工作以保证零投诉； （二）是做好入库接受，保证库存数据的准确，确保库存数据达到实实在在的百分百；

项目资产支持计划试点业务监管口径 201407

中国保监会保险资金运用监管部 资金部函〔2014〕197号 各保险资产管理公司、长江养老保险股份有限公司： 为规范项目资产支持计划试点业务，保障保险资金安全，防范和控制风险，根据《中华人民共和国信托法》、《保险资金运用管理暂行办法》等相关法律法规，制定如下监管口径： 一、保险资产管理公司等专业管理机构作为项目资产支持计划（以下简称“支持计划”）受托人，按照约定从原始权益人受让或者以其他方式获得基础资产，以基础资产产生的现金流为偿付支持，发行受益凭证的业务活动，适用本监管口径。 二、受托人开展试点业务，应当符合《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》有关受托人的相关规定，获得基础设施投资计划产品创新能力备案，并按照附件向中国保监会提交有关申请材料。 三、支持计划投资的基础资产应当符合以下要求： 1、权属明确，原始权益人对基础资产具有完整的财产权利和处置权利； 2、可特定化的财产，能够产生独立、可持续现金流，支持计划存续期间内预期产生的累计现金流能够覆盖支持计划预期投资收益和投资本金； 3、没有附带抵押、质押等担保责任或者其他权利限制，能够通过相关安排，解除基础资产相关担保责任和其他权利限制的除外； 4、资产转让依法办理批准、登记手续，法律法规未要求或者暂时不具备办理登记条件的，应当采取其他措施，有效维护基础资产安全； 5、资产种类限于信贷资产（企业商业贷款、住房及商业性不动产抵押贷款、个人消费贷款、小额贷款公司发放的贷款、信用卡贷款、汽车融资贷款）、金融租赁应收款和每年获得固定分配的收益且对本金回收和上述收益分配设置信用增

级的股权资产。其中，股权资产的信用增级方式包括保证担保、抵押担保和质押担保。 四、支持计划的交易结构应当符合以下要求： 1、结构简单明晰，募集资金投向基础资产的路径清晰，不存在两层或者多层嵌套； 2、原始权益人具备持续经营能力，能够保障基础资产产生现金流的稳定性和可持续性，无重大经营风险、财务风险和法律风险； 3、建立资产隔离机制，确保支持计划财产独立于原始权益人、受托人、托管人、受益凭证持有人及其他业务参与机构的固有财产； 4、建立相对封闭、独立的基础资产现金流归集机制； 5、建立托管机制，托管人具备保险资金托管资质； 6、建立基础资产管理机制，委托原始权益人或其他有业务资格的机构履行贷款服务等职责； 7、由专业律师就交易结构、交易文件的合法性发表意见，出具专业法律文件； 8、由经中国保监会认可的信用评级机构对支持计划受益凭证进行初始评级和跟踪评级。 五、受托人应当及时向中国保监会上报支持计划定期和不定期管理报告。其中年度报告应当至少包括基础资产运行情况、业务参与人的履约情况、支持计划账户资金收支情况、会计师事务所对支持计划年度运行情况的审计意见等内容。

资产支持专项计划说明书内容与格式指引(试行)

资产支持专项计划说明书内容与格式指引（试行） 2015-02-09 总则 一、根据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》、《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务信息披露指引》等法律法规、规范性文件及中国证券监督管理委员会和中国证券投资基金业协会的有关规定，制定本指引。 二、证券公司、基金管理公司子公司等相关主体（以下简称管理人）开展资产证券化业务应当按照本指引的要求订立资产支持专项计划说明书。 三、管理人应当保证本说明书的内容真实、准确、完整，不存在任何虚假内容、误导性陈述和重大遗漏。 四、本指引的规定是对计划说明书信息披露的最低要求。不论本指引是否有明确规定，凡对投资者投资决策有重大影响的信息，均应披露。管理人可根据基础资产及原始权益人所属行业或业态特征，在本指引基础上增加有利于投资者判断和决策的相关内容。 五、本指引部分条款具体要求不适用的，管理人可根据实际情况，在不影响内容完整性的前提下作适当调整，但应在申报时作书面

说明；由于涉及特殊原因申请豁免披露的，应有充分依据，管理人及律师应出具意见。 六、计划说明书应包括封面、扉页、目录、释义和正文内容等部分。 计划说明书封面和目录 计划说明书封面应当标有“XX资产支持专项计划说明书”的字样。封面下端应当标明管理人的全称、公告年月以及相关机构签章。 管理人应当在计划说明书的扉页提示投资者：“资产支持证券仅代表专项计划权益的相应份额，不属于管理人或者其他任何服务机构的负债。中国证券投资基金业协会对本期专项计划 的备案、××证券交易场所同意本期资产支持证券的挂牌转让（如有），并不代表对本期证券的投资风险、价值或收益作出任何判断或保证。投资者应当认真阅读有关信息披露文件，进行独立的投资判断，自行承担投资风险。” 计划说明书释义应在目录次页排印，对计划说明书中的有关机构简称、代称、专有名词、专业名词进行准确、简要定义。

中信银行

第一章中信银行公司简介 1.1 公司信息框图 1.2 中信银行公司概况 中信银行（601998.SH、0998.HK）成立于1987 年，原名中信实业银行，是中国改革开放中最早成立的新兴商业银行之一，是中国最早参与国内外金融市场融资的商业银行，并以屡创中国现代金融史上多个第一而蜚声海内外。伴随中国经济的快速发展，中信实业银行在中国金融市场改革的大潮中逐渐成长壮大，于2005 年8 月，正式更名“中信银行”。2006 年11月，中信银行成功引进战略投资者，与欧洲领先的西班牙对外银行（BBV A）建立了优势互补的战略合作关系。2006 年12 月，中信银行引入中信国际金融控股有限公司作为股东与中国中信集团公司共同发起，成立中信银行股份有限公司。2007 年4 月27 日，中信银行在上海交易所和香港联合交易所成功同步上市。今天的中信银行，经过二十的发展，已成为国内资本实力最雄厚的商业银行之一，是一家快速增长并具有强大综合竞争力的全国性商业银行。 中信银行拥有一支业绩卓越、经验丰富的管理团队，他们在金融领域平均拥有超过二十年的从业及管理经验，均为业内知名专家，具有创新的管理理念及全面的操作经验。行长陈小宪博士于2005 年和2006 年连续两年被评选为“年度中国十大金融人物”，在业界享负盛名，广受敬重。 近年来，在这支优秀管理团队的带领下，中信银行秉承“坚持效益、质量、规模协调发展”、“追求滤掉风险的利润”、“追求稳定增长的市值”和“努力走在中外银行竞争前列”经营管理理念，积极发展公司银行业务、国际业务、资金资本市场业务、投资银行业务、住房按揭业务、个人理财业务、信用卡业务、私人银行业务等，并拥有一流的对公客户服务能力，领先同业的国际贸易结算业务、物流融资业务和资金资本市场业务，极具创新能力的投资银行业务以及特色鲜明的零售银行发展战略享誉业界。 中信银行的业务辐射全球70 多个国家和地区，全国450 多家分支机构战略性地分布在经济发展迅速的中国东部、沿海地区以及内陆的经济中心城市。16000 多名员工为客户提

十大地产金融创新案例评点

2014年十大地产金融创新案例评点 1地产基金金融创新事件1）PE挂牌新三板 事件：2014年4月，九鼎投资试水全国中小企业股份转让系统（俗称“新三板”）。2014年11月6日，新三板挂出中科招商的《公开转让说明书》，中科招商挂牌新三板一锤定音。根据文件，中科招商拟以整体挂牌的方式，向不超过30名投资者定向发行募资不超过90亿元。据相关报道，硅谷天堂等其他数家家PE机构也在准备挂牌新三板。 点评：PE机构试水新三板，是登陆主板的初级版。在新三板挂牌，可以解决小股东退出、PE基金融资、股权定价等问题，并留有之后转主板之想象空间。国际大牌基金黑石和KKR均登陆资本市场，在募资方面打通公募资本市场通道，国内PE机构亦在此方向做尝试和努力。目前国内已经有一批优秀基金管理正在准备上新三板。2）稳盛投资发起设立劣后资金池 事件：2014年4月24日，金地集团（600383）公告公司董事会批准了金地及公司高级副总裁陈长春先生与其他非关联方作为有限合伙人，共同投资稳盛投资发起设立的优选共赢基金。优选共赢基金的预计规模不超过人民币6亿元，其中金地拟认缴49%的出资即人民币2.94亿元，陈长春先生拟认缴1%-10%的出资。（具体比例将根据其他非关

联方的最终认缴数额予以确定）。优选共赢基金将以劣后级出资的形式与稳盛投资对外定向募集的优先级资金及其他劣后级资金（如有）共同对由稳盛投资作为普通合伙人的项目基金进行出资，并通过项目基金对金地的项目实施股权投资及债权投资。 点评：在2014年房地产市场调整大背景下，地产基金市场募资比较困难，尤其是劣后资金募集比较难。稳盛投资通过设立有母基金性质的劣后资金池，一定程度上比较好地解决后续项目基金募资的难点问题，且通过金地及高管共同出资较好协调内部管制上的利益冲突问题。但该优选共赢基金只能投金地自身项目为标的的项目基金，不利于稳盛对外开展业务，一定程度上未能超脱开发商基金的基因。3）长富汇银创新私募基金募投方式 事件：国内排名前十的私募基金长富汇银与某百强房企在武汉以股权合作的形式拿地，配合开发商杠杆拿地，开发商实际出资比例15%,长富汇银基金以自有资金出资15%，用基金子公司募集70%的资金投资长富汇银的有限合伙基金。 点评：这种多方合作共赢、高杠杆配资拿地对开发商有极大的吸引力，提高了其财务收益，助其快速扩张；对私募基金来说，创新了募集方式，更公开化的运作，利于其提升品牌影响力和扩大管理规模。3）阳光新业设立上海商业物

中信集团-金融控股集团案例之中信集团-201301

中信集团案例 中信集团公司包括实业类公司，服务类公司和金融类公司（图6.B.1）。集团以金融为主业，拥有银行、证券、保险、信托、基金、期货等金融牌照齐全的金融子公司。 中信集团公司出资于2002年12月5日设立国有独资的中信控股有限责任公司。通过投资和接受集团公司委托，中信控股管理银行、证券、保险、信托、资产管理、期货、租赁、基金、信用卡等金融企业，控股包括中信银行、中信证券股份有限公司，中信信托投资有限责任公司、中信国际金融控股有限公司、信诚人寿保险有限公司、中信期货经济有限责任公司、中信资产管理有限公司等子公司。 中信控股公司已成为具有相当规模和实力的金融控股公司。由于中信母公司既从事股权投资，又从事实际业务经营，母公司通过对内部所有子公司的经营业务进行整合，从而取得规模效应、范围效应和协同效应。

图 6 . B . 1 中 信 集 团 子 公 司 示 意 图

一、组织策略 （一）母公司公司治理 中信集团母公司股权结构具有“一元化”特征，实收资本全部来自财政部，直属国务院管理。 常务董事会是集团常设机构。集团常务董事会成员由国务院任免。常务董事会决定集团经营方针、财务预算方案、经营计划和投融资及资产处置方案、集团管理机构设置方案、公司规章制度、职工薪酬和奖惩方案等，审议集团财务决算和利润分配及亏损弥补方案、公司合并、分立、变更和解散方案等，拟定集团注册资本变更和发行债券方案以及集团章程修改方案等。高级管理层按照董事会和常务董事会的授权，决定其权限范围内的经营管理与决策事项。监事会由国务院派出，由主席1名和监事若干名组成。 图6.B.2 中信集团公司治理结构 （二）子公司公司治理 中信集团对下属子公司既有全资和绝对控股，也有参股、相对控股。因此子

资产支持专项计划说明书内容与格式指引

附件5： 资产支持专项计划说明书 内容与格式指引（试行） 总则 一、根据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》、《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务信息披露指引》等法律法规、规范性文件及中国证券监督管理委员会和中国证券投资基金业协会的有关规定，制定本指引。 二、证券公司、基金管理公司子公司等相关主体（以下简称管理人）开展资产证券化业务应当按照本指引的要求订立资产支持专项计划说明书。 三、管理人应当保证本说明书的内容真实、准确、完整，不存在任何虚假内容、误导性陈述和重大遗漏。 四、本指引的规定是对计划说明书信息披露的最低要求。不论本指引是否有明确规定，凡对投资者投资决策有重大影响的信息，均应披露。 管理人可根据基础资产及原始权益人所属行业或业态特征，在本指引基础上增加有利于投资者判断和决策的相关内容。 五、本指引部分条款具体要求不适用的，管理人可根据实际情况，在不影响内容完整性的前提下作适当调整，但应在申报时 1

作书面说明；由于涉及特殊原因申请豁免披露的，应有充分依据，管理人及律师应出具意见。 六、计划说明书应包括封面、扉页、目录、释义和正文内容等部分。 计划说明书封面和目录 计划说明书封面应当标有“XX资产支持专项计划说明书”的字样。封面下端应当标明管理人的全称、公告年月以及相关机构签章。 管理人应当在计划说明书的扉页提示投资者：“资产支持证券仅代表专项计划权益的相应份额，不属于管理人或者其他任何服务机构的负债。中国证券投资基金业协会对本期专项计划的备案、××证券交易场所同意本期资产支持证券的挂牌转让（如有），并不代表对本期证券的投资风险、价值或收益作出任何判断或保证。投资者应当认真阅读有关信息披露文件，进行独立的投资判断，自行承担投资风险。” 计划说明书释义应在目录次页排印，对计划说明书中的有关机构简称、代称、专有名词、专业名词进行准确、简要定义。 计划说明书正文 第一章 当事人的权利和义务 1.1资产支持证券持有人的权利与义务 2

商业物业资产证券化结构分析

商业物业资产证券化结构分析 ——以中信华夏苏宁云创资产支持专项计划为例 一、专项计划的基本情况 （一）资产支持证券的基本情况 中信华夏苏宁云创资产支持专项计划（简称“专项计划”）属于基金子公司资产支持专项计划，存续期限为18个计划年度，A类资产支持证券存续期间为18个年度，评级为AAA；B类资产支持证券的存续期间为3+1个计划年度，评级为AA，根据情况可能延长。 A类资产支持证券的金额为20.85元，B类资产支持证券的金额为23.10元。 A类、B类资产支持证券均销售各合格投资者。 （二）基础资产与目标资产 1、基础资产 基础资产是指原始权益人（苏宁云商）直接持有的，并由计划管理人代表专项计划的利益，向原始权益人收购的私募投资基金全部基金份额及优先债收益权。 2、项目公司 接或间接持有全部股权的11家公司。 3、门店物业 指各项目公司分别持有的房屋。 4、目标资产 指各项目公司持有的门店物业的合称。 二、专项计划的交易结构 （一）交易前的准备动作 1、苏宁云商集团股份有限公司（简称“苏宁云商”）与基金管理人签署《基金合同》，约定双方在私募投资基金设立、投资、收益分配和清算等过程中的权利和义务。基金管理人设立“中信苏宁云创私募投资基金”。中信金石基金管理有限公司作为基金管理人。苏宁云商作为基金份额持有人，在私募投资基金设立

时认购全部私募投资基金份额。 2、基金管理人代表私募投资基金设立11个全资的资产管理公司（也称项目公司），并持有11个门店物业。 3、基金管理人、委贷银行及各项目公司分别签署11份《委托债权代理投资合同》。私募投资基金委托银行向各项目公司提供借款，项目公司以其持有的门店物业作为债权的抵押担保，并将物业抵押给提供委贷的银行，使基金管理人代表私募投资基金对项目公司享有优先债权，基金管理人将优先债收益权作为对价向苏宁云商支付部分私募投资基金份额赎回对价，苏宁云商仍保留着部分基金份额。 4、经过上述运作，苏宁云商作为原始权益人已拥有优先债的收益权及部分的私募投资基金份额。 （二）专项计划的交易结构 1、计划管理人发起设立“中信华夏苏宁云创资产支持专项计划”，并与投资者签署《认购协议》或《申购协议》，向投资者募集资金。 2、苏宁云商、基金管理人与计划计划管理人签署《基金份额转让协议》，由苏宁云商向计划管理人转让其持有的全部私募基金份额。苏宁云商、基金管理人

【VIP专享】资产支持专项计划风险揭示书

招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划 风险揭示书 一、签订目的 本《风险揭示书》是《招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划资产支持证券认购协议》（以下简称《认购协议》）不可分割的部分。 本《风险揭示书》中使用的定义均与《计划说明书》及《认购协议》所列的定义具有相同的含义。 本《风险揭示书》旨在揭示招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划可能面临的各种风险，以便认购人了解投资风险。 二、风险揭示 招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划可能面临的主要风险如下：（一）利率风险 本专项计划优先级资产支持证券的预期收益水平是根据当前市场的利率水平和专项计划信用评级情况评估的，采用固定收益率的形式。市场利率将随宏观经济环境的变化而波动，利率波动可能会影响优先级资产支持证券持有人收益，此风险表现为当专项计划资产支持证券预期收益固定，而市场利率上升时，其市场价格可能会下降。 （二）流动性风险 本专项计划优先级资产支持证券和次级资产支持证券可以在深圳证券交易所的固定收益信息平台进行转让，在交易对手有限的情况下，资产支持证券持有人将面临无法在预期的时间内以公允价格出售资产支持证券而遭受损失的风险。 （三）再投资风险

在计划管理人依据相关协议约定对专项计划托管账户及物业项目监管账户中的沉淀资金进行合格投资的过程中，管理人的知识、经验、判断、决策、技能等，会影响其对信息的分析和对经济形势、金融市场价格走势的判断，如管理人判断有误、获取信息不全、或对投资工具使用不当等，有可能影响专项计划的收益水平，从而产生风险。 （四）租金收入波动风险 本专项计划存续期间基础资产的现金流来自于物业产生的租金收益。因此，在专项计划存续期内，若出现承租人拒绝履行租约或拖欠租金或除不可抗力之外的其他因素导致物业无法于最佳状态运营等情况时，可能会对专项计划目标资产现金流产生不利影响，从而影响优先级资产支持证券固定回报的实现。 （五）物业处置价格波动风险 专项计划终止时，计划管理人将以出售方式处置目标资产本身或持有目标资产的项目公司股权。由于基础资产的公允价值可能受到当时不动产市场景气程度的影响，导致售价出现不确定性，从而影响专项计划获得的现金流规模，进而导致资产支持证券持有人初始认购金额的损失。 专项计划将持有项目公司100%股权。目标资产每年将进行公允价值评估，目标资产的公允价值波动可能会对项目公司可分配利润产生影响，从而影响资产支持证券的预期收益。 （六）专项计划无法如期退出风险 根据本专项计划的退出安排，专项计划的退出路径分为公募REITs收购，出售给原始权益人或第三方。由于基础资产的公允价值可能受到当时不动产市场景气程度的影响，计划管理人有可能无法在专项计划存续期内成功出售目标资产本身或持有的目标资产的项目公司股权，从而导致专项计划无法如期退出。 （七）专项计划提前终止风险 本专项计划会在公募REITs相关政策出台后，选择恰当的市场时机退出，使资产支持证券持有人利益最大化。此等恰当的市场时机可能发生在专项计划存续

中信银行业务分析

中信银行业务分析 中信银行（中信银行股份有限公司）的主营业务分为资产业务，负债业务和中间业务。 资产业务主要有客户贷款及垫款、债券投资、存放中央银行款项、存放同业及拆出资、买入返售款项、短期贷款、中长期贷款、公司贷款、个人贷款、基金投资、权益投资。 负债业务主要有吸收公众存款、发行金融债券、同业拆借、外汇存款，外汇借款、贴现贷款、定期存款、活期存款。 中间业务主要有顾问和咨询服务、银行卡服务、办理结算、提供信用证服务及担保、理财服务、代理发行、代理兑付、代理收付款项及代理保险业务、代理买卖股票以外的外币有价证券、托管及其他受托业务佣金、手续费及佣金支出、手续费及佣金净收入、外汇担保、资信调查、见证业务等。 下表为中信银行在2011年的经营业绩： 2011年,全球经济增速放缓,国际金融市场动荡,欧债危机继续恶化,世界经济复苏的不稳定性、不确定性未见缓解，国内经济虽面临物价高企和结构调整的压力,但在中央坚定有力的宏观调控下,整体经济仍保持平稳较快的发展势头,实现了“十二五”时期的良好开局。2011年,中信银行集团实现归属于股东的净利润首次突破300亿元人民币,达308.19亿元,比上年增长43.28%,平均权益回报率20.92%,比上年提高1.63个百分点,每股收益0.71元人民币,比上年增长0.18元,经营效益创历史新高。不良贷款余额和不良贷款率继续维持较低水平,资产质量保持良好,拨备覆盖率攀升至272.31%;总资产首次突破2.7万亿元人民币,达

27,658.81亿元,客户存款和客户贷款分别提高至19,680.51亿元人民币和14,340.37亿元人民币。 利息收入增长稳定,非息收入大增55%。公司2011年净利润308亿元,同比增长43%,受拨备集中计提影响,四季度净利润环比降26%,符合预期;公司存贷款分别较年初增长13.7%/13.2%,四季度存款冲高,信贷增长平稳; 中间业务增幅54%,手续费业务净收入40亿。二季度,公司手续费及佣金收入环比继续上升了11%,虽然环比增速略有放缓,但非息收入占营业收入比较上季小幅提升。其中,在传统业务领域结算量大幅增加,理财业务手续费保持增长势头,投资银行业务增幅依然居前。不良贷款小幅增加,不良率稳定,拨备环比大增。 中信银行2011年年报略好于预期,主要是息差的上升幅度非常快。整体来看,零售业务和中间业务快速发展,资产质量好于同业,但拨备仍欠。如果宏观经济下行风险加大,信用成本压力可能会比较大。

国内REITs市场、模式、税收及投资要点分析

国内REITs市场、模式、税收及投资要点分析

国内REITs以过户型作为起点，最开始的中信启航，苏宁云商，浦发大厦，云南城投酒店等，其实都是过户模式，目前国内过户型REITs合计发行9单，金额合计269.87亿元。 抵押型REITs，有些人称之为CMBS，是最近的一个热点，2016年至今一共发了4单项目，目前物业都比较高大上，包括我们熟悉的世茂酒店、金宝大厦、银泰、金茂凯晨大厦，金额合计155.41亿元。 抵押型REITs采取的是目标物业抵押模式，不涉及产权转移，过户型采取的是股权过户模式，它是将目标物业公司股权直接进行转让。 二、国内REITs模式 （一）过户型REITs 过户型REITs，国内目前操作模式主要是通过将底层物业所在的项目公司的股权进行转让和过户。一般优先级或者A类对应的是一个现金流，所以我们称之为现金流全覆盖型产品。次级或者B类以物业的评估价值作为支持，通过融资人优先收购或者物业出售实现退出。期限可能通常设计18年，相当于A类现金流全覆盖。 退出方式上如果不具备公募REITs上市的条件，就靠收购，不行就处置物业，所以增信措施也比较丰富。 模式一：过户型REITs（债权型） 案例一：中信华夏苏宁云创资产支持专项计划

中信金石设立名为“中信苏宁云创私募投资基金”的私募投资基金，苏宁云商与中信金石签订《基金合同》，认购私募投资基金的全部基金份额。私募投资基金成立后，中信金石以私募投资基金的名义与苏宁云商签订《中信苏宁云创私募投资基金股权转让协议》，收购苏宁云商持有的项目公司100%的股权，同时给项目公司发放委托贷款，且将优先债收益权（项目公司以其持有的底层物业资产向优先债委托贷款银行提供抵押担保）通过实物分配的方式转让至苏宁云商。华夏资本根据专项计划文件的约定，代表专项计划受让苏宁云商拥有的优先债收益权及拥有的全部私募投资基金份额。 核心要点 （1）底层资产 底层资产为苏宁云商自有的11家门店物业（北京2家，成都3家，重庆2家，武汉、常州、西安、昆明各一家）的房屋所有权及对应的土地使用权，并以此出资设立11家全资子公司，物业评估价值44.25亿元。 租金：苏宁云商下属大区销售公司将与项目公司就目标资产中面积占比达78%的物业签署12 年期不可撤销租约。第12年到期前30日，由大区销售公司与项目公司另行协商，若大区销售公司不再租赁，则由苏宁电器集团有限公司（以下简称“苏宁集团”）承租至第20年。目标资产租金在前6年每年上涨3%，第7年按市场水平重新确定租金，但最低不低于首年租金水平；第13年按市场水平重新确定租金，但最低不低于首年租金水平的135%。 （2）产品结构及增信措施

资产支持专项计划服务协议

资产支持专项计划服务协议 甲方（资产服务机构）：融资租赁有限公司（或简称“租赁”） 法定代表人： 注册地址： 邮编： 办公地址： 邮编： 乙方（管理人）：证券有限公司（或简称“”） 法定代表人： 注册地址： 办公地址： 邮编： 鉴于： 1.系经中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）批准的具有办理客户资产管理业务资格的证券公司，拟发起设立租赁年第一期资产支持专项计划并作为该专项计划的管理人，为认购人的利益管理、运用该等专项计划项下的资产并获取收益； 2.根据《租赁年第一期资产支持专项计划说明书》（以下简称“《计划说明书》”）《租赁年第一期资产支持专项计划标准条款》（以下简称“《标准条款》”）和《租赁年第一期资产支持专项计划资产支持证券认购协议》（以下简称“《认购协议》”）的约定，拟将专项计划募集资金用于向租赁购买基础资产，并与租赁签订《租赁年第一期资产支持专项计划资产买卖协议》。 3.根据《计划说明书》、《标准条款》和《认购协议》的规定，管理人拟委任租赁为资产服务机构，租赁愿意接受该委任，由租赁按照本协议的规定为专项计划提供与基础资产及其回收有关的管理服务及其他服务，并按照本协议的规定租赁有权向专项计划收取服务报酬或费用。 鉴此，双方现达成协议如下： 第1条定义 如无特别说明，本协议中所定义的词语或简称应与《标准条款》中相关的词语或简称的定义具有相同的含义，具体见《标准条款》第一条的约定，该条约定构成本协议不可分割的组成部分，与本协议具有相等的法律效力。 第2条基础资产的管理和服务 2.1 资产服务机构的委任 2.1.1 管理人委任租赁作为专项计划的资产服务机构，由其按照本协议的规定为专项计划提供与基础资产及其回收有关的管理服务及其他服务。同时，租赁接受该委任并同意将根据本协议的规定履行相应职责。 2.1.2 除前述规定以外，在必要的限度内，资产服务机构有权以自己的名义参加与基础资产有关的法律程序，包括但不限于进行与租金回收有关的强制执行程序、租赁合同项下承租人的破产清算程序和其他相关法律程序。管理人在此授权资产服务机构以资产服务机构自己的名义签署和交付任何通知、请求、权利主张、书面请求及与上述法律程序有关的其

案例5：苏宁云商集团股份有限公司创新资产运作

案例正文： 苏宁云商集团股份有限公司创新资产运作1 摘要：售后回租的轻资产模式，不仅可以盘活优质物业存量资产，还可以回笼巨额现金保证公司的长期运营。本案例以苏宁云商集团股份有限公司进行创新资产运作为背景，从财务角度重点分析其进行资产售后回租以及资产证券化的资金运作过程。这不仅有助于其他企业更好的借鉴和运用售后回租融资，还有助于学生更好地理解售后回租这种创新型资产运营方式的优点及具体的实现方式。 关键词：创新资产；售后回租；资产证券化 0引言 在过去连锁经营的战略中，苏宁云商集团股份有限公司（以下简称“苏宁云商”）通过自建、购置的方式积累了部分核心优质门店物业，为其提升销售收入、树立品牌形象和规模经营等方面发挥了一定作用。但是，近年来电商数量急剧增加，传统的线下电器零售遭受线上销售严重冲击，实体门店物业也逐步成为线下零售商的严重“包袱”。苏宁为提升自身竞争力，不但提出向O2O零售模式转型，并积极探寻如何减轻“包袱”。 2014年10月，苏宁云商携手中信证券开展售后回租交易，盘活优质物业存量资产，回笼巨额现金，这对于提升用户体验、完善服务内容、建立企业品牌形象以及移动互联网发展都具有重要的意义。苏宁云商创新性尝试有效解决了优质资产所有权与流动性的困境，同时也为苏宁云商下一步战略布局腾出巨大空间。那么，苏宁云商具体是如何进行创新资产运作？创新资产运作带来的影响是怎样的呢？ 1公司发展简介 苏宁云商集团股份有限公司是中国商业企业的领先者，国家商务部重点培育的“全国15家大型商业企业集团”，当前中国最大的商业零售企业。苏宁创办 1.本案例由广西师范大学经济管理学院的苏毓敏、王宜峰、邹青青合作撰写，作者拥有著作权中的署名权、 修改权、改编权。 2.本案例授权中国管理案例共享中心使用，中国管理案例共享中心享有复制权、修改权、发表权、发行权、 信息网络传播权、改编权、汇编权和翻译权。 3.由于企业保密的要求，在本案例中对有关名称、数据等做了必要的掩饰性处理。 4.本案例只供课堂讨论之用，并无意暗示或说明某种管理行为是否有效。

中信银行股份有限公司董事会提名与薪酬委员会议事规则

中信银行股份有限公司 董事会提名与薪酬委员会议事规则 第一章总 则 第一条为进一步建立健全本行薪酬管理制度，完善本行治理结构，根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国商业银行法》、《股份制商业银行公司治理指引》、《中信银行股份有限公司章程》（“本行章程”）、《中信银行股份有限公司董事会议事规则》及其他有关规定，本行特设立董事会提名与薪酬委员会（以下简称“本委员会”），并制定本议事规则。 第二条本委员会是董事会的专门工作机构，在其职责权限范围内协助董事会拟定董事的选任程序和标准，拟定董事和高级管理层的薪酬方案、绩效考核制度以及激励方案，向董事会提出建议。本委员会对董事会负责。 第二章人员组成 第三条本委员会成员由五名董事组成，不应包括控股股东提名的董事，独立董事应占多数。 第四条本委员会委员由董事长提名，并由董事会选举产生。本委员会委员的罢免，由董事长提议，董事会决定。

第五条本委员会委员应符合中国有关法律、法规及相关证券交易所对本委员会委员资格的要求。 第六条本委员会设主席一名，由独立董事委员担任，负责主持委员会工作；主席由本行董事长提名，并经董事会任命。主席的罢免，由董事会决定。 主席的主要职责权限为： （一）主持委员会会议，签发会议决议； （二）提议和召集定期会议； （三）提议召开临时会议； （四）领导本委员会，确保委员会有效运作并履行职责； （五）确保本委员会就所讨论的每项议案都有清晰明确的结论，结论包括：通过、否决或补充材料再议； （六）确定每次委员会会议的议程； （七）确保委员会会议上所有委员均了解本委员会所讨论的事项，并保证各委员获得完整、可靠的信息； （八）本议事规则规定的其他职权。 第七条本委员会任期与董事会一致，委员任期届满，连选可以连任。期间如有委员不再担任本行董事职务或独立董事职务，自动失去委员资格，并由董事会根据上述的三至第五条规定补足委员人数，补充委员的任职期限截至该委员担任董事的任期结束。 第八条委员的主要职责权限为：

中信集团简介

中信集团简介 中国中信集团公司（原中国国际信托资公司）是中国改革开放的总设计师邓小平亲自倡导和批准，由原国家副主席荣毅仁于1979年10月4日创办的。 中信集团成立后，充分发挥了改革试点和对外开放重要窗口的作用。按照国家的法律法规和方针政策，积极开拓创新，努力吸收和运用外资，引进先进技术，采用国际上先进、科学的经营方式和管理方法，遵循市场经济规律，在诸多业务领域进行了卓有成效的探索，取得了较好的经济效益，在国内外树立了良好的信誉，为国家的改革开放事业作出了重大贡献。 经过不懈努力，中信集团已成为国家授权投资机构和国有大型综合性跨国企业集团。中信集团现有境内外合资子公司27家，控股子公司12家，中信系统上市公司9家，其中包括设在美国、加拿大、澳大利亚和香港、澳门等地的子公司；在美国、日本、哈萨克斯坦设立了代表处。中信集团在金融、房地产、工程承包、基础设施、资源和能源、机械制造、信息产业和服务业等领域进行了重大投资。中信集团入选美国《财富》杂志2009年度“世界500强”公司排行榜。 在中信集团成立5周年时，邓小平同志为中信集团题词“勇于创新多作贡献”；中信集团成立20周年时，江泽民同志为中信集团题词“开拓创新勤勉奋发办好中信”。

中信地产公司简介 中信房地产股份有限公司（简称中信地产）是中国中信集团公司（简称中信集团）一级控股子公司，具备一级房地产开发资质，注册资本为67.9亿元。 中信地产拥有二十多年房地产开发经验。1979年，中信集团成立房地产部；1986年，中信房地产公司成立，是中国首批具有一级房地产开发资质的企业；2007年，中信房地产股份有限公司在中信房地产公司的基础上重组成立。多年来，中信地产积极参与城市规划建设、土地整理与开发，在20多个城市累计开发房地产项目近百个，竣工面积超过1000万平方米。 新的历史机遇期下，中信地产以“跻身行业综合实力前三名”为努力目标，确立了“立足京津、珠三角、长三角，有选择进入经济发达地区的二线城市”的战略布局，在业务上以中高档住宅开发为业务主线，坚持以二级开发为导向进行土地一级开发，适时有选择地培育商业地产，依托中信集团的金融平台发展金融地产。 2009年中信地产总资产近600亿元，实现销售额203亿元。目前中信地产与各级政府签署的土地一级开发协议面积已超过3036万平方米，二级开发业务年开复工面积超过600万平方米，二级开发土地储备约2000万平方米。 中信地产坚持“市场导向、创新为先、以人为本、包容高效”的核心价值观，获得“2006年中国区域性开发贡献奖”、“2007年中国房地产行业年度十佳雇主品牌”，“第三届中国企业社会责任重大贡献奖”、“第五届中国管理大会管理成就奖”，2007首届中国房地产知名品牌（商标）企业榜评选中

证券公司设立专项计划发行资产支持证券申请文件清单及要求

证券公司设立专项计划发行资产支持证券申请文件清单及要求 2015-02-04 一、申请文件： （一）申请书； （二）计划说明书草案； （三）主要交易合同文本草案； （四）法律意见书； （五）特定原始权益人最近3年（未满3年的自成立之日起）经审计的财务会计报告及融资情况说明； （六）中国证监会要求的其他材料。 二、计划说明书应当包括以下内容： （一）专项计划的交易结构； （二）信用增级方式； （三）资产支持证券的发行规模、品种、期限、预期收益率、资信评级状况（如有）、登记、托管、交易场所等基本情况； （四）特定原始权益人、管理人等业务参与人情况；

（五）基础资产情况及其现金流预测或者收益分析； （六）专项计划资产的管理安排； （七）现金流归集、投资及分配； （八）风险揭示与防范措施； （九）专项计划的设立、终止等事项； （十）专项计划清算程序、清算财产的分配顺序及方式； （十一）信息披露安排； （十二）主要交易文件摘要。 计划说明书应当在显著位置说明，资产支持证券仅代表专项计划权益的相应份额，不属于管理人或者任何其他机构的负债，并提示资产支持证券投资风险。 三、法律意见书应当包括以下内容： （一）管理人、销售机构、托管人的资质及权限； （二）说明书、资产转让协议、托管协议、认购协议等法律文件的合法性； （三）基础资产的真实性、合法性、有效性、权利归属及其负担情况；

（四）基础资产转让行为的合法性； （五）专项计划信用增级安排的合法性、有效性； （六）对可能影响资产支持证券投资者利益的其他重大事项的意见。 四、证券公司、其他相关业务参与机构及相关人员应当作出承诺，保证申请文件内容真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其出具的相关文件及申请文件中引用内容的真实性、准确性、完整性承担相应的法律责任。 五、证券公司编制申请文件时，应当尽量使用事实描述性语言；报送申请文件时，应当提交原件1份、复印件2份；申请文件一经受理，未经中国证监会同意，不得增加、撤回或者更换。

中国四大资产管理公司概述

中国四大资产管理公司 一、历史背景 1999年，东方、信达、华融、长城四大AMC在国务院借鉴国际经验的基础上相继成立，并规定存续期为10年，分别负责收购、管理、处置相对应的中国银行、中国建设银行和国家开发银行、中国工商银行、中国农业银行所剥离的不良资产。当时财政部为四家公司各提供了100亿元资本金，央行发放了5700亿元的再贷款，AMC获准向对口国有商业银行发行了固定利率为2.25%的8200亿元金融债券，并用这些钱向四大行收购1.4万亿元不良资产。 二、四大资产公司困境与转型 由于AMC在成立时都是以账面价值收购对口银行的不良资产，不良资产处置形成的损失都挂在AMC的账上，因此形成了AMC羞于示人的财务报表。粗略估计，AMC按25％左右的回收率，其政策性业务的亏损将超过万亿元。截至2007年，除信达资产管理公司能足额偿还人民银行的再贷款本息之外，其他三家均无力持续履行还贷义务。 （一）四大资产管理公司之病 1.不良资产处置 第一次政策性不良资产处置的损失由国家承担，但第二次剥离的商业性不良资产的盈亏，则由AMC用自己的经营收入归还央行再贷款本息来承担，假如处置不利，再贷款的损失就由资产管理公司的资本金去弥补。 2.盈利状况 转型后盈利状况，除去处置不良资产商业化过程中的亏损，在先前AMC最为看好，具有“自主造血”机能的证券行业里，信达证券、东兴证券、华融证券却一直表现不佳。 3.体制弊病 现在四家AMC都忙着转型，其实质仍然是穿新鞋走老路，仍然是穿着官服，却干着经商活动的“四不像”组织———既非市场组织，也非行政组织。国有商业银行股改之前的毛病，现在的资产管理公司都有。 4.资本金之困 成立之初，国家财政分别为四大AMC注入100亿资本金，但其中约80%属于实物性资产，现金只有20亿元左右。由于资产折旧和利息负担的原因，当初的100亿的资本金已不足额。

table12(分行)中信实业银行单项授信交易调查分析报告

附表12中信实业银行单项授信交易调查分析报告 报告编号： __________________ 客户是否有可能在近期内会被列为预警客户是1-否- 客户目前的经营、财务状况等相对于最近一次评级时有无明显恶化？ 看口千口 有无 如果对以上三个问题中任何一个回答“是”或“有”，请就原因做具体说明: 建议将中信客户授信额度缩减为人民币_____________________ 元 单项交易产品种类贷款类进出口贸易类I担保类 单项交易产品名称 ___________________ 申请金额 _________________ 币另H __________________ 申请期限 ______ 年_______ 月_________ 日至 ______ 年 ______ 月_____ 日（_年—个月） 此笔单项交易是否为展期？是否I 如果是为展期，是否为首次展期？是口否「 □ □

还款来源: 其它: 担保方式口1保证人□ 2抵押口3质押1.1保证人情况调查一保证人为中信现有客户

保证人名称 _____________________ 保证人的中信客户编号 _______________________ 保证人的现有客户风险级别___________ 级 保证人的总体债务上限人民币 ____________ 元 保证人现有总体非银行债务人民币_______________ 元 保证人现有总体银行债务人民币_______________ 元 保证人的中信授信额度人民币 ____________ 元 有效期 _______ 年_________ 月________ 日至_________ 年________ 月_________ 日 保证人现有总体债务是否已超过其总体债务上限是否 保证人现在中信已授信总金额是否已超过其中信授信额度是* I否 评估意见： *如果是则必须增加保证人或更换保证人