武汉市基准地价技术报告

第五章 武汉市市区基准地价修正体系编制

基准地价修正体系是指利用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速高效、及时的评估出宗地地价。

第一节 基准地价修正体系及编制原理

一、基准地价修正体系

基准地价修正系数分为区域因素修正和个别因素修正。基准地价修正体系可以分为不同用地类型、不同修正因素、不同级别土地修正体系三个层次。武汉市市区基准地价体系中宗地地价修正体系见图5-1。

图5－1 武汉市市区基准地价修正体系图

二、基准地价修正因素及其权重确定

根据地租地价理论和区位理论可知影响土地级别和影响土地价格的区域因素具有一致性。在进行基准地价因素修正体系编制时，选取土地级别更新因素因子体系作为地价影响的区域因素，以专家打分计算的定级因素权重作为宗地地价区域影响因素权重，再根据实际情况进行适当调整。武汉市市区基准地价各类用地修正因素具体因素见修正体系系数表。基准地价各修正因素的权重确定是采用特尔菲法利用专家打分来获取。见图5－2

商业用地修正体系

商业用地区域因素

修正体系

住宅用地修正体系

工业用地修正体系

住宅用地区域因素

修正体系 商业用地个别因素

修正体系

工业用地区域因素

修正体系 住宅用地个别因素

修正体系

工业用地个别因素

修正体系

武汉市市区基准地价修正体系

各级别商业用地区域因素修正体系

各级别住宅用地区域因素修正体系

各级别工业用地区域因素修正体系

图5－2 修正因素权重确定

武汉市市区基准地价修正系数体系建立遵循以下原则：

（1）因素全面，权重确定科学

（2）因素指标说明量化，增强评估工作的可操作性

（3）专家咨询与实际调查相结合

（4）修正范围合理，覆盖面广

三、基准地价修正体系的编制原理

（一）区域因素修正系数编制

按照《城镇土地估价规程》，区域因素修正系数的编制采用土地利用效益资料、市场地价资料和定级分值三种方法。本次基准地价修正系数表采用市场地价资料编制。为了给土地评估提供形象直观的因素条件描述，级别内因素条件按优、较优、一般、较劣、劣分为5个段，并给出每段对应的条件指标描述和相应的地价修正系数。区位条件修正系数编制按照以下步骤进行：

1.级别或区域基准地价

按评估结果，确定级别或区域基准地价。

2.计算修正幅度值

将调查到的区域中正常地价的最高值、最低值与基准地价作相对值比较，得到相对于基准地价的最高和最低修正幅度值，其计算方法按以下公式确定。

1112111[()]100%[()]100%

nh b b b n b F I I I F I I I =-?=-? （公式45）

式中：1F —— 基准地价上调最大幅度；

2F —— 基准地价下调最大幅度； 1b I —— 基准地价；

nh I —— 级别或区域正常地价的最高值； 1n I —— 级别或区域正常地价的最低值。

这里的最高地价和最低地价是剔除了不合理样点之后的地价，前提条件是调查样点的均匀分布，也可在各级别选定一个最高或最低地价区间，取其平均值作为最高地价。

对基准地价与最高地价、最低地价之间的均分点，按样点地价计算修正幅度。 3.影响地价各因素修正值的确定

根据五个标准的修正幅度，将修正幅度分解到各影响地价的因素上，确定出各因素在不同标准下的修正值，其计算方法按以下公式确定。

1122i i i i

F F W F F W =?=?

（公式46）

式中：1i F —— 某一因素的上调幅度；

2i F —— 某一因素的下调幅度；

i W —— 某一因素对宗地地价的影响权重。

以基准地价为一般水平，其修正系数为零。在一般水平与上限价格之间，内插条件较优的修正系数为1/2i F ，条件优的修正系数为1i F 。在一般水平与下限价格之间，内插条件较劣的修正系数为2/2i F 。具体操作见下图5－3：

图5－3 修正系数确定

4．确定宗地地价修正系数对应的因素条件

按优、较优、一般、较劣、劣确定各种地价标准下的因素修正系数，在此基础上，量化所有影响因素的标准，按此编制修正系数表，并通过已有地价点的检验、校核，编制基准地价修正系数表。区域因素修正系数条件指标中包括两类指标，一是与因子本身状况有关的属性指标如等级，二是宗地与因子的空间位置指标，一般用距离来衡量。

（二）个别因素修正系数编制

个别条件修正系数条件指标的编制主要是基于调查、数理统计和比较分析基础之上对各因素不同条件下的地价水平进行统计，并进行规律性分析，确定因素各修正系数对应的条件指标。

包括容积率修正、年期修正、交易日期修正、开发程度修正、宗地面积形状修正等，各种修正系数计算方法如下：

1．容积率修正系数编制

武汉市市区容积率修正系数编制主要综合基准地价、房屋重置成本和容积率与建筑面积关系（商业用地考虑楼层售价关系）进行综合测算而得。本次武汉市市区基准地价修正体系编制中只考虑了商业、住宅一级到五级用地的容积率与地价关系，其他级别与工业用地实用价值不高，因此不作考虑。具体步骤如下：

（1）调查武汉市典型区域房屋不同用途下各楼层的平均售价、各种结构房屋重置成本、建筑成本，利用房地分割方法求取不同楼层下的房屋土地价格，得出各楼层地价分配比例；

（2）通过各典型区域建筑规划条件获取各类用地的平均建筑密度，计算各容积率对应下的楼层与单位土地面积下的最大建筑面积；

（3）在设定的平均土地面积下，按照剩余法计算各容积率下对应的单位土地面积地价；

（4）根据以上计算得到的不同容积率下对应的地价，计算基准地价设定的平均容积率条件下的容积率修正系数；

（5）根据各容积率修正系数变化关系建立模型，得到容积率修正系数公式。 具体过程下：

A.计算不同容积率下土地价格

根据收集到不同容积率下房地产的平均市场价格以及各种不同结构房屋建筑成本、费用、利润、贷款利率等资料，利用剩余法来计算不同容积率下的土地价格。

剩余法公式：宗地价格＝总楼价－建安费－专业费用－销售税费－配套费－利息－利润 其中：建筑工程与安装费用根据武汉市建筑造价管理站提供资料确定；室外附属工程的建设费用和基础设施配套费根据武汉市政府公布资料确定；专业费用、管理费、销售税费等根据武汉市土地评估行业确定的平均水平分别为7％、3％、8％；投资利润率确定为房地产的平均利润率为20％。利用剩余法所求得不同容积率下的土地价格。

B.建立容积率－地价模型

根据报酬递增和递减规律、边际效益与容积率的关系以及容积率对土地价格的影响，考虑城市规划中对各种用地类型容积率以及建筑密度的限制（《武汉市城市规划管理技术规定》）；根据剩余法所计算出来的土地价格与容积率的关系，可以建立模型进行分析。经过各种模型的比较发现只有多项式建模的相关性最高，因此利用多项式建模。

C.容积率修正系数的计算

设定武汉市住宅用地的平均容积率为2.0，商业用地的平均容积率为2.5。

利用容积率－地价模型来计算不同容积率下的土地价格，进而用计算所得的不同容积率的土地价格与平均容积率下的土地价格进行比较，从而得出同一级别不同容积率下的容积率修正系数，然后使用收集到的不同容积率下的样点数据进行验证，对于个别容积率修正系数进行调整，使之更能符合实际情况。

2．年期修正系数编制

年期修正系数是依据如下公式计算所得：

（公式47） 式中：R —— 土地还原利率

M —— 土地使用权法定最高出让年限 N —— 出让年期 Y —— 使用年期修正系数

3．其他修正，如交易日期修正按武汉市市区地价指数来确定，开发程度修正参考武汉

市区基础配套的相关建筑工程造价，并参照地价内涵中“六通一平”来确定。

??

?

?

??????? ??+-??????????? ??+-=M N R R Y 111/111

四、基准地价修正体系的检验

对于计算的修正系数和对应的条件指标，本次武汉市市区基准地价更新聘请武汉市市区熟悉估价业务的专业人员（包括武汉市国土资源局领导、专家，武汉市市区土地评估机构的资深土地估价师等等）进行讨论，并进行实地查核和案例验证，最后根据反馈意见进行了相应的调整，得出最终结果。

第二节商业用地基准地价修正体系

一、商业用地基准地价区域因素修正体系

（一）Ⅰ级商业用地宗地地价区域因素修正系数

表5－1Ⅰ级商业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表

注：①（表示>，）表示<，[表示≥，]表示≤；

②临公交站点状况指半径在500米之内公交站点的公交线路条数；

③供电状况指供电保证率，排水状况指排水及时率。

（二）Ⅱ级商业用地宗地地价区域因素修正系数

表5－3Ⅱ级商业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表

（三）Ⅲ级商业用地宗地地价区域因素修正系数

表5－5 Ⅲ级商业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表

表5－6 Ⅲ级商业用地宗地地价区域因素修正系数表

（四）Ⅳ级商业用地宗地地价区域因素修正系数

表5－7Ⅳ级商业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表

表5－8 Ⅳ级商业用地宗地地价区域因素修正系数表

（五）Ⅴ级商业用地宗地地价区域因素修正系数

表5－9Ⅴ级商业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表

表5－10 Ⅴ级商业用地宗地地价区域因素修正系数表

（六）Ⅵ级商业用地宗地地价区域因素修正系数

表5－11 Ⅵ级商业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表

表5－12 Ⅵ级商业用地宗地地价区域因素修正系数表

（七）Ⅶ级商业用地宗地地价区域因素修正系数

表5－13 Ⅶ级商业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表

表5－14 Ⅶ级商业用地宗地地价区域因素修正系数表

（八）Ⅷ级商业用地宗地地价区位因素修正系数

表5－15 Ⅷ级商业用地宗地地价区位因素修正系数指标说明表

表5－16 Ⅷ级商业用地宗地地价区位因素修正系数表

（九）Ⅸ级商业用地宗地地价区位因素修正系数

表5－17 Ⅸ级商业用地宗地地价区位因素修正系数指标说明表

表5－18 Ⅸ级商业用地宗地地价区位因素修正系数表

二、商业用地基准地价个别因素修正体系

(一)容积率修正系数

基准地价是代表设定容积率水平下的地价，在进行宗地地价计算时需将基准地价修正到宗地实际容积率水平下的地价。采用数理统计学原理，调查不同容积率水平下的地价，以容积率作为变量，地价作为应变量作曲线拟合，并通过回归检验，两者线性关系显著，由此确定回归方程参数。利用回归方程参数最终确定容积率与地价的函数关系(见下表)。

表5－19 商业容积率与商业用地价格的函数关系

系数，则商业用地部分容积率修正系数见表5-20。如容积率不为整数可利用内插法求取修正系数；如容积率不在表5－20范围内，则可先求取容积率下的地价水平，再与平均容积率下地价水平相比，得出修正系数。

表5－20 武汉市商业用地容积率修正系数表

（二）使用年期修正系数

表5-21 商业用地使用年期修正系数表

注：使用年期为剩余使用年期，其值为非整数时按照要求折算成年，利用本章第一节第三部分公式47求

取。

（三）交易期日修正系数

交易日期修正系数根据2001年到2006年武汉市地价动态监测结果来确定修正系数。

表5-22 商业用地交易期日修正系数表

（四）商业用地宗地面积修正

表5-23 商业用地宗地面积修正说明表

（五）商业用地宗地形状修正

表5-24 商业用地宗地形状修正系数表

（六）临街修正

表5-25 商业用地街角地修正系数表

临路口情况如图5-16：地块A 为三面临街，B 为两面临街，C 为一面临街

图5－4 临路口情况示意图（七）商业用地各楼层地价分配情况

表5-26 Ⅰ级商业用地楼层地价分配表

表5-27 Ⅱ级商业用地楼层地价分配表

表5-28 Ⅲ级商业用地楼层地价分配表

表5-29 Ⅳ级商业用地楼层地价分配表

表5-30 Ⅴ级商业用地楼层地价分配表

表5-31 Ⅵ级商业用地楼层地价分配表

表5-32 Ⅶ、VIII、IX级商业用地楼层地价分配表

注：以上各表（表5－26到表5－32）只列举了五层及以下的商业用地地价分配，如层数高于五层则随楼层的增加而递增，递增的比例比较小，一般以五层地价为标准，每层上涨2％。 (本数据是调查武汉和相关城市典型商业楼盘的各楼层房价比例而来的，一般商业每层变化价格为100元/平方米左右，商业高层一般为办公均价在5000元/平方米左右，因此，上涨幅度为2％左右)。在评估不同楼层地价时，如果楼层超过了五层，则可先求出各楼层的地价比例，再求该层的地价分配率。例：如果是六层，一到五层地价比率分别设为a1.a2.a3.a4.a5，六层的地价比五层高1％，则六层的地价分配率为[a5×（1+1％）]/{ a1+ a2+ a3+ a4+ a5+[ a5×（1+1％）]}。1到5层的地价分配率分别为：a1/{ a1+ a2+ a3+ a4+ a5+[ a5×（1+1％）]}，a2/{ a1+ a2+ a3+ a4+ a5+[ a5×（1+1％）]}，a3/{ a1+ a2+ a3+ a4+ a5+[ a5×（1+1％）]}，a4/{ a1+ a2+ a3+ a4+ a5+[ a5×（1+1％）]}，a5/{ a1+ a2+ a3+ a4+ a5+[ a5×（1+1％）]}。

第三节住宅用地基准地价修正体系

一、住宅用地基准地价区域因素修正体系

（一）Ⅰ级住宅用地宗地地价区域因素修正系数

表5-33 Ⅰ级住宅用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表

章丘市土地级别基准地价技术报告终稿

章丘市城镇土地级别与基准地价更新技术报告 章丘市国土资源局 2007年6月

目录 第一部分概述 1.1城市概况 (1) 1.2章丘市土地市场状况 (5) 1.3本次基准地价更新的背景 (6) 1.4总体要求 (6) 1.5主要依据 (7) 1.6工作内容 (7) 1.7更新的基本原则 (8) 1.8技术路线 (9) 1.9提交成果 (10) 1.10工作程序 (10) 1.11技术方法 (11) 第二部分城区土地级别与基准地价更新 2.1土地级别更新 (13) 2.2城区基准地价更新 (28) 2.3城区基准地价修正系数体系更新 (43) 第三部分乡镇土地级别与基准地价更新 3.1土地级别更新 (58) 3.1.1圣井办事处驻地土地级别更新 (58) 3.1.1.1定级因素及权重 (58) 3.1.1.2定级因素分值计算 (58) 3.1.1.3土地级别划分 (63) 3.1.2其他乡镇土地级别更新 (63) 3.2基准地价的评估 (64) 3.3基准地价修正体系 (65) 第四部分土地级别与基准地价更新成果的应用 4.1土地级别与基准地价更新成果的应用 (73) 4.2应用基准地价应注意的问题 (73)

第一部分概述 1.1城市概况 1.1.1地理位置 章丘市位于山东省中部，泰山东北，黄河南岸。西邻历城区，东连淄博市，南交泰安，莱芜市，东北与邹平县接壤，西北隔黄河与济阳相望，总面积1855平方公里。地势南高北低，海拔高度50－500米，处中纬度，东经117°1′－117°35′，北纬36°25′－37°09′。至2006年底，全市共辖14个乡镇，6个街道办事处，1035个自然村，人口99.94万人，其中非农业人口15.98万人。 1.1.2历史沿革 商代，东北部为蒲姑国，西部为谭国(都城今龙山镇城子崖)。战国属齐。秦属济北郡。汉属青州部济南郡。汉景帝四年(前153年)置县称阳丘(治今绣惠镇回村)。东汉中部为阳丘县，北部为猇县、菅县，南部为土鼓县。后阳丘、土鼓县并入东朝阳县。南北朝宋时改东朝阳县为朝阳县。北齐废朝阳县置高唐县。北齐天保七年(556年)高唐县迁治女郎山(章丘山)南建城。隋开皇十六年(596年)改为章丘县。唐贞观元年(627年)属河南道齐州济南郡。宋、金属济南府。元属山东东路西南道济南路总管府。明、清属济南府。民国初属岱北道。1914年改属济南府。1945年8月划章丘西北部、历城县东部为章历县，其余为章丘县，属泰山专区。1950年4月两县划归淄博专区。1953年9月章历县并入章丘县，属泰安专区。1958年8月县治迁明水，11月属济南市。1961年5月归泰安专区。1979年1月复属济南市。1992年8月撤章丘县设章丘市(县级，山东省辖，济南市代管)。 1.1.3自然条件 1.1.3.1地势、地貌 章丘市地处泰沂山脉北麓与黄河之间。自南而北为山地、丘陵、平原，分别占全市总面积的30.8％、25.9％、43.3％。在地质构造上，南部属鲁西隆起，北部属济阳凹陷。地质构造形式普遍为单斜岩，以块断为主，褶皱少见，岩层走向北西60°，倾向北东30°，倾角7°－13°。 1.1.3.2气候、水文 市域处中纬度，属暖温带季风区中的大陆性气候，四季分明，雨热同季。春季干旱多风，夏季雨量集中，秋季温和凉爽，冬季雪少干冷。历年平均日照2647.6小时，平均气温为12.8℃。降雨量多年平均为600.8毫米，平均无霜期为192天。 河流大部属小清河水系，东南部少数属大汶河水系。共有河流7条，其中外流河2条：黄河，为西北界河，西南东北流向，境内长度27.08公里；小清河，位于西北部，西南东北流向，境内长度18.8公里，流域面积1651.6平方公里，年均径流量7.77亿立方米。内陆河4条：绣江河，源于明水百脉泉，境内长32.8公里，流域面积667.9平方公里；西巴漏河，在中南部，南北流向，属季节河，境内长68.8公里；东巴漏河，在东南部，东南西北流向，属季节河，境内长34.4公里；漯河，境内长28公里。 湖泊有白云湖，位于西北部白云湖镇，总面积17.4平方公里，水面积7.5平方公里，水深1～3米。芽庄湖，总面积5.38平方公里，水面积2.17平方公里，水深1.9米，最深处2.4米。 1.1.4社会经济 2006年，全市国内生产总值达到266.8亿元，比上年增长22.4％。其中：第一产业增加值35.8亿元，增长19.3％；第二产业增加值141.9亿元，增长24.5％；第三产业增加值89.1亿元，增长20.4％。三次产业结构为13.4：53.2：33.4。人均国内生产总值26769元，增长21.9％。 2006年完成税收15.18亿元比上年增长25.3％。规模以上工业企业(即全部国有及年销售收入500万元以上非国有独立核算工业企业，下同)实现利税43.2亿元，比上年增长24.6％，其中实现利润24.8

14年基准地价更新通知

泉洛政〔2016〕9号 泉州市洛江区人民政府关于发布洛江区 2014年基准地价更新报告的通告 《洛江区2014年基准地价更新报告》已于2016年7月20 日经区政府第四十四次常务会议研究通过，现将主要内容发布。 一、基准地价的内涵 本次评估基准地价指城镇各级土地或均质地域不同土地利用类型在土地使用权法定出让最高年限下的国有建设用地使用权平均价格。土地用途分为商服用地、住宅用地、工矿仓储用地和其它用地等四类。商服用地细分为批发零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地和其它商服用地；住宅用地细分为普通住宅用地和别墅等高档住宅用地；工矿仓储用地细分为工业用地、采矿用地和仓储用地；其它用地包括公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地。基准日为2014年6月30日；土地开发程度为宗地红线外“三通”（通路、通水、通电）、红线内场地平整。 二、适用范围 《洛江区2014年基准地价更新报告》适用于洛江区城区及乡镇土地利用总体规划确定的建设用地范围。其中，洛江区城区基准地价适用范围包括万安街道、双阳街道、河市镇以及马甲镇规划镇区用地，东至洛阳江，西至清源山，南至丰泽区与洛江区分界线，北至马甲镇东环路。洛江区乡镇基准地价适用范围为罗溪镇、虹山乡及马甲镇规划镇区

外的国有建设用地范围。基准地价覆盖范围外各类型用地的基准地价参照基准地价覆盖范围内同类型用地末级的级别价下限。 《洛江区2014年基准地价更新报告》作为洛江区范围内的国有建设用地使用权交易的价格指导，同时作为国土资源管理部门在土地一级市场中确定国有建设用地使用权出让价格标准的依据。 三、国有建设用地基准地价构成范围 基准地价的构成包括土地取得成本、土地前期开发成本、按规定收取的相关费用和土地出让收益四个部分，不包括城市基础设施配套费、契税。 1.土地取得成本：包括征地、征收安置费用，其中征地费用包括土地补偿费、安置补助费和青苗、地上物补偿费、被征地农民社会保障资金等费用，征收安置费用包括拆除房屋及构筑物的补偿费、征收安置补助费等费用。 2.土地前期开发成本：指土地前期开发达到“三通一平”（宗地红线外通路、通水、通电,红线内土地平整）所需的费用。 3.按规定收取的相关费用：包括新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、耕地占用税、支农资金、廉租房建设资金、农田水利建设资金、教育基金以及土地出让业务费、预缴有偿调剂补充耕地指标费用以及按规定应收取的其他费用。 4.土地出让收益：根据《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）规定，国有土地使用权出让收入是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的征地和征收补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。 四、本次基准地价的具体级别界线、修正体系依据为《洛江区2014年基准地价更新应用方案》。

土地估价技术报告(基准地价修正、成本逼近)

土地估价技术报告 （转载“评估师信息网”网页） 第一部分总述 一、估价项目名称 ***评估师信息网https://www.wendangku.net/doc/924794706.html,***先生抵押土地使用权价格估价。 二、委托估价方 委托估价方：***评估师信息网https://www.wendangku.net/doc/924794706.html,***先生 地址：广东省佛山市xxxx号 联系人：***评估师信息网https://www.wendangku.net/doc/924794706.html,*** 联系电话：0757-833xxxxxx 三、受托估价方 委托单位：佛山市XXX会计师事务所 地址：佛山市 执业范围：佛山市范围执业 注册号：C------佛10 资格证书获得时间：2002年12月 四、估价目的 为委托估价方***评估师信息网https://www.wendangku.net/doc/924794706.html,***先生用土地使用权向银行申请抵押贷款提供参考价值。 五、估价依据 （一）有关法律、法规、文件 （1）《中华人民共和国土地管理法》； （2）《中华人民共和国城市房地产管理法》； （3）《关于公布佛山市区国有土地定级及基准地价标准的通知》（佛府[2002]70号）； （4）《关于印发<佛山市农用地转用和征用土地管理规定>的通知》（佛府[2001]023号）； （5）地方政府及有关部门颁布的其他法规、文件。 （二）有关技术标准 （6）新版《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）及其附录《土地估价报告规范格式》； （7）《佛山市区土地定级与基准地价更新成果应用指南》（佛山市国土资源局）； （三）其他 （8）《佛山市土地利用总体规划》； （9）《佛山市统计年鉴》； （10）《佛山市土地资源》； （11）委托估价方提供的《国有土地使用证》； （12）估价人员现场勘查、调查、收集的相关资料。 六、估价基准日 二○○四年八月三十一日。 七、估价日期 二○○四年九月二日到二○○四年九月五日。 八、地价定义

基准地价更新工作方案

基准地价更新工作方案 篇一：XX年泉港基准地价工作方案(正) 泉港区XX年 基准地价修编工作方案 厦门均和房地产土地评估咨询有限公司 二零一一年三月 泉港区XX年基准地价修编 工作方案 一、我司的作业优势 厦门均和房地产土地评估咨询有限公司创建于1997年，是福建省最高级别的大型综合性评估机构。公司拥有国土资源部颁发的《土地估价资质》（全国执业、原A级）、财政部颁发的《资产评估资质》（全国执业）、国家发改委颁发的《甲级价格评估资质》、福建省房地产价格评估管理委员会颁发的《甲级房地产价格评估资质》、厦门市国土资源与房产管理局颁发的《二级房地产经纪资质》。并于XX年通过了ISO9002质量体系认证，成为全国率先全面通过资产评估、房地产评估、土地估价国际认证的综合型国家级评估咨询机构。 公司现拥有60多名高素质的专业执业人员，其中：90%以上人员具有硕士、本科学位，70%以上人员具有中高级专

业技术职称。其中：国家注册房地产估价师25人，注册土地估价师21人，注册资产评估师11人，造价工程师6人，价格鉴证师5人。此外公司还拥有兼职评估师几十人，并拥有多名土建工程类、机械设备类、财务会计类、金融法律类专业资深人士组成的专家顾问委员会，形成一支经验丰富、业务能力强的工作团队。 在基准地价评估方面，公司先后参与泉州市泉港区、龙海市、晋江市基准地价地价修编工作；公司有多位估价师曾参与福建省多个地市的基准地价修编工作，且公司前后数次接触地价标准的应用，我司还专门成立基准地价工作小组，专职从事基准地价工作，有足够的技术力量参与本次基准地价修编工作。 二、新一轮基准地价的特点 本轮基准地价修编的主要工作内容包括城镇土地级别的调整、基准地价的修编（包括地上和地下空间建设用地使用权两部分（必选），以及相 关专题的研究。 根据《中华人民共和国物权法》和《土地利用现状分类标准》（GB/T21010-XX），物权法明确规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立，因此，研究制定地下空间建设用地使用权被提上了议事日程。省九地市城

东明县建制镇土地级别与基准地价更新报告

东明县建制镇土地级别 与基准地价更新报告 Revised by Petrel at 2021

2017年东明县建制镇土地级别调整与基准地价 更新报告 东明县国土资源局 二〇一七年十二月

目录 第一部分工作报告 (1) 第一节工作概况······················································错误!未定义书签。第二节工作步骤······················································错误!未定义书签。第三节工作结果······················································错误!未定义书签。第四节取得的主要成果和经验体会 ·····························错误!未定义书签。 第二部分技术报告·····································错误!未定义书签。第一章概述 ······························································错误!未定义书签。第一节自然与社会经济概况·······································错误!未定义书签。第二节建制镇基准地价更新概述 ································错误!未定义书签。第二章资料调查 ························································错误!未定义书签。第一节工作底图数据收集与整理 ································错误!未定义书签。第二节土地定级与基准地价更新评估资料调查 ··············错误!未定义书签。第三章土地定级 ························································错误!未定义书签。第一节土地定级的基本方法·······································错误!未定义书签。第二节定级因素、因子体系的建立 ·····························错误!未定义书签。第三节土地定级因素整理与分析量化 ··························错误!未定义书签。第四节土地级别划分················································错误!未定义书签。第四章基准地价更新··················································错误!未定义书签。第一节基准地价更新评估的主要步骤 ··························错误!未定义书签。

基准地价更新成果汇编及应用指南

附件：潮州市区2017年国有农用地基准地价成果 一、评估范围 本次潮州市区2017年国有农用地基准地价评估的工作范围为潮州市区行政区内现有的国有农用地和国有宜农未利用地。包括辖区内各种农场、国有林场，及其他国有农用地和宜农未利用地，根据2016年土地利用现状数据统计，潮州市区国有农用地面积2217.28公顷，国有宜农未利用地面积263.71公顷。 二、基准地价内涵 农用地基准地价是指县（市）政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。本次潮州市区2017年国有农用地基准地价的评估用途主要为耕地、园地、林地、坑塘水面与水库水面四种用地类型，具体基准地价内涵如下： 1、耕地：土地级别的平均开发程度宗地红线外通路、通电、水源供给有保障，宗地内土地平整、大小适中、形状规则、沟渠建设良好、田间道路密度适中，在正常市场条件，耕作制度为一年二熟（早稻-晚稻、春花生-秋甘薯），基准作物设定为水稻-花生，土地估价期日为2017年12月31日，土地出让年期为50年下的完整国有

土地出让使用权平均价格。 2、园地：土地级别的平均开发程度宗地红线外通路、水源供给有保障，宗地内土地较平整、有基本的排水与灌溉设施，在正常市场条件，基准作物设定为柑橘，土地估价期日为2017年12月31日，土地出让年期为50年下的完整国有土地出让使用权平均价格。 3、林地：土地级别的平均开发程度宗地红线外通路，宗地内集材道，在正常市场条件，基准作物设定为松、杉-杂木，土地估价期日为2017年12月31日，土地出让年期为50年下的完整国有土地出让使用权平均价格。 4、坑塘水面与水库水面：土地级别的平均开发程度宗地红线外通路、通电、水源供给补充有保障，宗地内大小适中、形状较规则，在正常市场条件，基准作物设定为四大家鱼，土地估价期日为2017年12月31日，土地出让年期为50年下的完整国有土地出让使用权平均价格。 表2-1 潮州市区2017年国有农用地基准地价内涵表

基准地价报告

基准地价调查技术报告 基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度和设定容积率下，对现状利用条件及开发条件下不同级别或不同均质地域的按照商业、住宅、工业等用途，分别评估在某一估价期日法定最高年限土地使用权区域平均价格。 一、基准地价的评估应遵循以下程序： （一）、准备工作：主要有编写基准地价评估任务书，制定基准地价调查表和工作表、准备工作底图，确定基准地价评估区域。 （二）、土地调查与整理： 1、资料调查与整理： （1）土地定级成果资料：包括土地级别图、土地定级报告、土地估价定级成果的资料。 （2）土地利用收益资料：包括土地利用效益资料，资金利用效益资料，不同行业不同规模的劳动力标准等。 （3）地租、地价资料：土地使用权出让、转让资料，土地征用补偿，安置补助及地上附着物补偿标准资料，以地换房资料，房屋拆迁补偿标准，房屋拆迁标准等。 （4）影响地价的因素资料：有一般因素、区域因素、个别因素。 （5）其他资料：历史地价资料，土地开发经营的政策法规、条例、规定，有关土地房屋的税收种类，税率等，城镇规划有关资料。 2、资料调查的一般要求： （1）调查、收集到有关的地价资料按实地工作位置标注到地图上。 （2）调查以土地级别或均质地域为单位进行（本次实习以上庄村、前庄村为一均质地域）。 （3）样本抽查采用分类不等比调查。 （4）样本要有代表性。 （5）样本分布要均匀。 （6）调查样本每级应不少于30个。 （7）所选样本能同时获得地价利用或利用收益和相对应的土地条件资料。 （8）土地利用收益资料应不少于近期两年的数据。

（9）以人民币为单位，准确到小数点后一位。 （10）调查资料必须填入相应的调查表格或记录手簿。 3、样本资料整理： （1）样本剔除，剔除不符合本次实习要求的资料。 （2）样本资料归类。 （三）基准地价评估： 1、利用级差收益侧算法。 2、利用土地交易资料估算基准地价。 （四）基准地价确定： 1、以一种方法测算城镇基准地价的，用该种方法确定该均质地域范围内的商业、住宅、工业用途的基准地价为城镇基准地价。 2、以两种方法测算城镇用途基准地价的，应以均质地域为单位，用不同的测算结果，根据当地土地市场和地价水平确定。 3、以两种以上方法测算的，根据不同方法的评估结果，土地市场状况等。以其中最符合市场行情的一种方法结果为标准。 （五）编制基准地价修正系数表： 基准地价系数修正表采用替代原理，建立基准地价，宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系。 （六）成果检验： 对测定的成果按《规程》或本地具体情况进行检查和验收。 二、调查结果报告： 经过我们第四组全体成员对调查区域的调查，结合本地情况和具体的实际资料综合分析得出，该区域的土地地价和相关情况： 该区位于兰州市安宁区，是一个典型的城中村，我组主要调查的是上庄村和前庄村。该区域人多地少，人地矛盾突出，平均人均耕地为0.38亩。该区主要进行集约型农业生产，大部分耕地用于蔬菜生产。1997年市政府对该区进行土地征用，以6.9万元/亩的价格进行耕地补偿。2005年后又进行第二次土地征用，耕地补偿为14.8万元/亩，房屋拆迁补偿标准为649元/㎡。实行以房换房的拆迁

基准地价更新方法及趋势探析

基准地价更新方法及趋势探析 摘要：城镇基准地价制度是我国在城镇土地市场发育初期所建立的一项土地管理制度，随着土地市场的发育，原有的基准地价更新方法已不能完全满足土地管理的需求，各地都在探索适应当地土地利用管理的新的更新方法。本文通过对各类基准地价更新方法的比较，并借鉴国外的地价制度，对城镇基准地价更新方法的发展趋势作以探讨。 关键词：基准地价；土地市场；更新方法；发展趋势 Study on Remedying Methods of Benchmark Land Prices and Development Trend Abstract：Urban system is China's benchmark land prices in the early development of urban land market by the establishment of a land management system. Along with the development of the land market，the original method can not fully meet the demand for land management，all localities are exploring adapt to the local land-use management of the new method update. This essay，which bases on comparing various methods and using foreign premium system，try to update on urban land price benchmark trends for the development of methods to explore.

土地估价技术报告

土地估价技术报告 项目名称:贵阳环宇进口汽车修配厂因办理土地出让 金涉及的位于贵阳市南明区花溪大道 2002-151号商住综合用地土地使用权价格 评估 受托估价单位:************咨询有限公司 土地估价报告编号:*****(2010)评字第029号 土地估价技术报告编号:*****(2010)技字第029号 提交估价报告日期:二○一○年十一月二日

关键词：贵阳市、补缴土地出让金、贵州东信恒业咨询有限公司、2010年 土地估价技术报告 第一部分总述 一、估价项目名称 贵州中伟房地产开发有限公司因补缴土地出让金涉及的位于贵阳市南明区花溪大道2002-151号商住综合用地土地使用权价格评估。 二、委托估价方 单位名称：贵阳环宇进口汽车修配厂 单位住所：三桥南路131号 法定代表人：*** 单位联系人：*** 单位电话： 三、受托估价方 机构名称：***************咨询服务有限公司 机构地址：贵阳市中华北路世纪商务城****室 资质注册号：B2010520 法定代表人: ******** 联系人：********** 联系电话：0851- 机构传真：0851-********* 邮政编码：550001 四、估价目的 贵州中伟房地产开发有限公司因补缴土地出让金目的的需要，为了解其土地使用权价值，特委托我公司对位于贵阳市南明区花溪大道2002-151号商住综合用地土地使用权进行合理、公正之价值评估，为其进行补缴出让金提供

参考依据。 五、估价依据 （一）国家有关部门颁布的法律、法规 1、《中华人民共和国土地管理法》； 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 3、国土资源部“关于做好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知” （国土资发[2000]105号）； 4、国土资源部《关于印发<土地分类>的通知》（国土资发[2001]255 号）。 （二）地方有关部门颁布的法规、通知文件 1、贵州省2001年1月1日起施行的《贵州省土地管理条例》； 2、2007年8月公布的《关于贵阳市云岩区、南明区土地定级与基准 地价的通知》。 （三）有关技术标准 1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）； 2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2001) 。 （四）其他资料 1、《土地价格评估委托书》； 2、2010补第011号《补缴土地出让金公文处理签》； 3、筑预登[2006]字第035号、036号《贵阳市土地使用权预登记证》； 4、《贵阳市云岩区、南明区土地定级与基准地价更新技术报告》（2006 年1月）； 5、委托方提供的其他资料； 6、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。 六、估价基准日 2010年10月25日

岳阳市城区基准地价更新报告

目录 第一章岳阳市城区基准地价成果更新概述 (1) 第一节岳阳市概况 (1) 第二节原基准地价成果分析 (2) 第三节岳阳市地产市场分析及基准地价成果更新必要性 (4) 第二章基准地价成果更新方法 (7) 第一节基准地价成果更新的理论基础和原则方法 (7) 第二节资料的收集、调查与整理 (14) 第三章基准地价评估与测算 (21) 第一节基准地价内涵及表达方式 (21) 第二节基准地价更新评估 (25) 第四章土地级别划分与基准地价确定 (46) 第一节土地级别调整 (46) 第二节基准地价的确定 (53) 第五章宗地地价修正体系 (57) 第一节宗地地价修正体系概述 (57) 第二节区域因素修正 (58) 第三节个别因素修正 (83) 第四节基准地价系数修正法评估宗地地价 (91) 第五节岳阳市城区基准地价更新成果分析 (93) 第六章基准地价更新成果特点及应用 (97) 第一节基准地价更新成果的内容及特点 (97) 第二节基准地价成果应用建议 (98) 第七章城市地价动态监测体系 (103) 第一节建立的必要性和总体目标 (103) 第二节标准宗地 (105)

第一章岳阳市城区基准地价成果更新概述 第一节岳阳市概况 一、岳阳市概况 岳阳市位于湖南省东北部，长江中游南岸，湘、鄂、赣三省交界处，素称“湘北门户”。地理坐标为东经112o18′31″—114o09′06″，北纬28o25′33″—29o52′30″。东临江西九江、宜春，西频益阳，北望湖北荆州、咸宁，南接长沙。市境南北长157公里，东西宽177公里，土地总面积1.49万平方公里，占全省总面积7.05%。 岳阳夏商为三苗国地，春秋属楚，三国时修巴邱邸阁城，公元291年始为州郡治所。现为湖南省辖市，辖岳阳、平江、华容、湘阴四县，汩罗、临湘两市和岳阳楼、君山、云溪三行政区及屈原管理区、岳阳经济开发区与南湖度假区。全市总人口542.94万，其中城镇244.32万，占45%。 二、主要自然资源条件 岳阳市地处东洞庭湖平原和幕阜山区,地势东高西低,呈阶梯状向洞庭湖倾斜,以丘陵和平原为主,山地、丘陵、岗地、平原和水面兼备，物产丰富，素有“鱼米之乡”之美称。属亚热带季风湿润气候。特点是：严寒期短，无霜期长，光照充足，气候温和，雨量充沛，四季分明。年平均气温16.4℃—17℃，最高39.7—40.4℃，最低零下11.8℃—18.1℃。年均降水量1233.9—1498.4毫米，年均日照1740—1850.9小时。境内水资源特优，除洞庭湖外，有东湖、横岑湖等内湖165个，江河除长江、湘江、资水外，有汩罗江、新墙河等大小河流315条，湖泊众多，水源充足，素称“洞庭水乡”。矿产有铅、锌、铜、金、白云石、花岗岩等40余种资源供采。岳阳名胜景点丰富，有岳阳楼古城区、洞庭湖水上浏览区，君山岛景区，汩罗江屈原纪念地，平江起义革命纪念地，张谷英民俗村等240多处，尤以岳阳楼洞庭湖风景名胜区名扬海内外，为国家风景名胜重点旅游区。 三、主要社会经济条件 2007年末，全市完成国内总值915.84亿元，比上年增长15.2%，人均16868元。一、二、三产业增加值，分别增长19.3%、48.6%、和32.1%，产业结构不断优化。全年完成工业增加值444.63亿元，农业增加值176.84亿元，社会固定资产

上海市基准地价更新成果

上海市基准地价更新成果（征求意见稿） 一、上海市基准地价土地级别（基准日2003年6月30日） 一级区域： 浦西： 黄浦江岸线－苏州河南岸－四川中路－延安东路－黄浦江岸线 南京西路－成都北路－淮海中路－西藏南路－西藏中路－南京西路南京东路、南京西路（西藏中路至乌鲁木齐北路）、淮海东路、淮海中路（西藏南路至陕西南路）沿线两侧 浦东： 黄浦江岸线－东昌路－银城中路－浦东南路－黄浦江岸线 世纪大道（银城路至浦东南路）沿线两侧 二级区域： 由一级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为二级地区域： 浦西： 苏州河南岸－石门二路－新闸路－泰兴路－北京西路－乌鲁木齐北路－乌鲁木齐中路－复兴西路－复兴中路－重庆南路－自忠路－西藏南路－寿宁路－人民路－河南南路－方浜中路－中华路－复兴东路－中山南路－王家码头街－黄浦江岸线 苏州河北岸－吴淞路－天潼路－长治路－大名路－溧阳路－黄浦江岸线 广元路－广元西路－宜山北路－宜山路－南丹路－南丹东路－宛平南路－宛平路－广元路 浦东： 黄浦江岸线－张杨路－世纪大道－浦东南路－银城中路－东昌路－黄浦江岸线 三级区域： 由二级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为三级地区域： 浦西： 黄浦江岸线－公平路－东大名路－商丘路－东汉阳路－溧阳路－周家嘴路－九龙路－武进路－河南北路－天目东路－天目中路－共和新路－交通路－恒丰路－长安路－天目西路－长寿路－长宁路－江苏路－华山路－广元路－宛平路－?D嘉浜路－徐家汇路－陆家浜路－黄浦江岸线 仙霞路－古北路－延安西路－仙霞路

四川北路（武进路至溧阳路）两侧； 浦东： 黄浦江岸线－民生路－浦东大道－源深路－杨高中路－世纪大道－浦电路－东方路－浦建路－塘桥新路－黄浦江岸线 四级区域： 由三级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为四级地区域： 浦西： 黄浦江岸线－怀德路－杨树浦路－大连路－大连西路－密云路－中山北二路－伊敏河路－运光路－邯郸路－中山北一路－西宝兴路－北宝兴路－延长路－延长中路－延长西路－志丹路－光新路－华池路－岚皋路－真如港－中宁路－武宁路－杨柳青路－枣阳路－金沙江路－大渡河路－冕宁路－苏州河南岸－古北路－天山支路－天山路－威宁路－北虹路－虹古路－水城路－虹桥路－虹许路－古羊路－姚虹西路－虹桥路－中山西路－宜山路－桂林路－钦州南路－钦州路－龙华港－黄浦江岸线 国定路－政通路－淞沪路－虬江－国和路－翔殷路－黄兴路－国定路 浦东： 黄浦江岸线－上南路－浦东南路－龙阳路－罗山路－黄浦江岸线 五级区域： 由四级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为五级地区域： 浦西：黄浦江岸线－宁国路－长阳路－隆昌路－营口路－中原路－长海路－恒仁路－政立路－国权北路－三门路－逸仙路－场中路－共和新路－汶水路－真北路－北虹路－哈密路-仙霞西路-虹桥机场外边界-迎宾三路－虹桥路－程家桥路－合川路－吴中路－莲花路－上中西路－上中路－龙吴路-环南二大道-黄浦江岸线 浦东：黄浦江岸线－川杨河－杨高南路－博文路－川北公路－张江路－金桥路－黄浦江岸线 六级区域： 由五级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为六级地区域： 外环线以内 浦西：五级以外、外环以内扣除桃浦工业区及宝山七级地部分 浦东：黄浦江岸线－东高路－杨高北路－巨峰路－申江路－申江路南段

上海市基准地价更新成果

上海市2013年基准地价更新成果

目录

第一章基准地价成果 基准地价内涵说明 本次基准地价成果为分用途各级别国有建设用地在一定设定条件下的土地使用权平均价格。 A 基准日为 2013 年 1 月 1 日； B 使用年限为对应用途的法定最高出让年限； C 开发强度为各用途各级别的设定容积率； D 住宅、商业、办公用地开发程度为“七通一平”，指宗地外通路、供电、通讯、通上水、通下水、通污水、通燃气及宗地内场地平整；研发总部类和工业用地开发程度为“五通一平”，指宗地外通路、供电、通讯、通上水、通下水及宗地内场地平整。 表 1－1 上海市基准地价内涵说明表

基准地价成果表 上海市 2013 年基准地价采用分类定级的方式，即依据不同用途划分土地级别，并确定基准地价成果。各用途各级别的基准地价成果，如下表： 表 1－2 上海市基准地价成果表（楼面地价） 基准日：2013年1月1日单位：元/平方米 说明：该表不可独立理解和使用，须与基准地价土地级别范围说明和成果应用说明结合使用。

表 1－3 上海市基准地价成果表（土地面积单价）基准日：2013年1月1日单位：万元/亩 说明：该表不可独立理解和使用，须与基准地价土地级别范围说明和成果应用说明结合使用。

土地级别范围说明 根据不同用途土地价格影响因素因子的分布情况，住宅、商业、办公用地分为 10 个级别，研发总部、工业用地分为 9 个级别。所述级别范围均不含滩涂。 住宅用地 全市住宅用地共分为 10 级，中心城区以 1－6 级为主。 具体定级范围说明如下： 1 级： 黄浦江以西：北京西路－万航渡路－华山路－延安西路－江苏路－华山路－广元西路－恭城路－虹桥路－文定路－南丹路－南丹东路－宛平路－建国西路－襄阳南路－永嘉路－瑞金二路－复兴中路－西藏南路－西藏中路－北京西路 北外滩：秦皇岛路－杨树浦路－东大名路－大名路－黄浦江－秦皇岛路 黄浦滨江：中山东路、中山东一路、中山南路：苏州河－南浦大桥 徐汇滨江：黄浦江－沪杭铁路新日支线－宛平南路－龙华港－黄浦江 黄浦江以东：黄浦江－张家浜－浦明路－浦电路－浦城路－陆家嘴环路－黄浦江

市城镇土地级别与基准地价更新技术报告

章丘市城镇土地级别与基准地价更新技术报告

目录 第一部分概述 1.1城市概况 (1) 1.2章丘市土地市场状况 (5) 1.3本次基准地价更新的背景 (6) 1.4总体要求 (6) 1.5主要依据 (7) 1.6工作内容 (7) 1.7更新的基本原则 (8) 1.8技术路线 (9) 1.9提交成果 (10) 1.10工作程序 (10) 1.11技术方法 (11) 第二部分城区土地级别与基准地价更新 2.1土地级别更新 (13) 2.2城区基准地价更新 (28) 2.3城区基准地价修正系数体系更新 (43) 第三部分乡镇土地级别与基准地价更新 3.1土地级别更新 (58) 3.1.1圣井办事处驻地土地级别更新 (58) 3.1.1.1定级因素及权重 (58) 3.1.1.2定级因素分值计算 (58) 3.1.1.3土地级别划分 (63) 3.1.2其他乡镇土地级别更新 (63) 3.2基准地价的评估 (64) 3.3基准地价修正体系 (65) 第四部分土地级别与基准地价更新成果的应用 4.1土地级别与基准地价更新成果的应用 (73) 4.2应用基准地价应注意的问题 (73)

第一部分概述 1.1城市概况 1.1.1地理位置 章丘市位于山东省中部，泰山东北，黄河南岸。西邻历城区，东连淄博市，南交泰安，莱芜市，东北与邹平县接壤，西北隔黄河与济阳相望，总面积1855平方公里。地势南高北低，海拔高度50－500米，处中纬度，东经117°1′－117°35′，北纬36°25′－37°09′。至2006年底，全市共辖14个乡镇，6个街道办事处，1035个自然村，人口99.94万人，其中非农业人口15.98万人。 1.1.2历史沿革 商代，东北部为蒲姑国，西部为谭国(都城今龙山镇城子崖)。战国属齐。秦属济北郡。汉属青州部济南郡。汉景帝四年(前153年)置县称阳丘(治今绣惠镇回村)。东汉中部为阳丘县，北部为猇县、菅县，南部为土鼓县。后阳丘、土鼓县并入东朝阳县。南北朝宋时改东朝阳县为朝阳县。北齐废朝阳县置高唐县。北齐天保七年(556年)高唐县迁治女郎山(章丘山)南建城。隋开皇十六年(596年)改为章丘县。唐贞观元年(627年)属河南道齐州济南郡。宋、金属济南府。元属山东东路西南道济南路总管府。明、清属济南府。民国初属岱北道。1914年改属济南府。1945年8月划章丘西北部、历城县东部为章历县，其余为章丘县，属泰山专区。1950年4月两县划归淄博专区。1953年9月章历县并入章丘县，属泰安专区。1958年8月县治迁明水，11月属济南市。1961年5月归泰安专区。1979年1月复属济南市。1992年8月撤章丘县设章丘市(县级，山东省辖，济南市代管)。 1.1.3自然条件 1.1.3.1地势、地貌 章丘市地处泰沂山脉北麓与黄河之间。自南而北为山地、丘陵、平原，分别占全市总面积的30.8％、25.9％、43.3％。在地质构造上，南部属鲁西隆起，北部属济阳凹陷。地质构造形式普遍为单斜岩，以块断为主，褶皱少见，岩层走向北西60°，倾向北东30°，倾角7°－13°。 1.1.3.2气候、水文 市域处中纬度，属暖温带季风区中的大陆性气候，四季分明，雨热同季。春季干旱多风，夏季雨量集中，秋季温和凉爽，冬季雪少干冷。历年平均日照2647.6小时，平均气温为12.8℃。降雨量多年平均为600.8毫米，平均无霜期为192天。 河流大部属小清河水系，东南部少数属大汶河水系。共有河流7条，其中外流河2条：黄河，为西北界河，西南东北流向，境内长度27.08公里；小清河，位于西北部，西南东北流向，境内长度18.8公里，流域面积1651.6平方公里，年均径流量7.77亿立方米。内陆河4条：绣江河，源于明水百脉泉，境内长32.8公里，流域面积667.9平方公里；西巴漏河，在中南部，南北流向，属季节河，境内长68.8公里；东巴漏河，在东南部，东南西北流向，属季节河，境内长34.4公里；漯河，境内长28公里。 湖泊有白云湖，位于西北部白云湖镇，总面积17.4平方公里，水面积7.5平方公里，水深1～3米。芽庄湖，总面积5.38平方公里，水面积2.17平方公里，水深1.9米，最深处2.4米。 1.1.4社会经济 2006年，全市国内生产总值达到266.8亿元，比上年增长22.4％。其中：第一产业增加值35.8亿元，增长19.3％；第二产业增加值141.9亿元，增长24.5％；第三产业增加值89.1亿元，增长20.4％。三次产业结构为13.4：53.2：33.4。人均国内生产总值26769元，增长21.9％。 2006年完成税收15.18亿元比上年增长25.3％。规模以上工业企业(即全部国有及年销售收入500万元以上非国有独立核算工业企业，下同)实现利税43.2亿元，比上年增长24.6％，其中实现利润24.8

西安市临潼区土地基准地价研究报告

西安市临潼区基准地价评估 技术报告

一、基准地价评估的历史 早在1993年，临潼县土地管理局（现为临潼区国土资源管理局）就对基准地价做过评估，经临潼县常务会议讨论通过后，以临政发（93）79号文件下发。为了适应形势的变化，1996年7月到12月临潼县国土资源局1993年基准地价重新进行了调整更新。2000年西安市政府公布基准地价时，将临潼区土地价格统一纳入西安市的地价体系中，临潼区政府所在地，最高为7级，临潼区土地级别从7级开始，分为4个级别，即7到10级。因此，此次基准地价的更新，是继1993年基准地价评估以来的第二次更新。 二、基准地价的内涵、评估依据和评估范围 （一）基准地价的内涵 根据《城镇土地估价规程》和《陕西省城镇地价体系建设实施技术方案》，此次评估的基准地价是指城镇在城市平均开发程度、平均容积率和法定最高出让年限下，各级别土地在2002年5月31日的价格。 法定最高出让年限：商业用地40年，居住用地70年，工业用地50年； 临潼区城区的平均开发程度为“五通一平”。“五通”是指通路、通电、通上水、通下水、通讯，“一平”是指场地平整； 各建制镇镇区的平均开发程度为“三通一平”，“三通”是指通路、通电、通水，“一平”是指场地平整。 县城的平均容积率：商业用地1.2，居住用地1.2，工业用地0.4； 各镇的平均容积率：商业用地0.8，居住用地0.8，工业用地0.4；（二）基准地价的评估依据 此次基准地价的评估，是在陕西省国土资源厅的统一部署下进行的，根据陕西省国土资源厅的安排，在2002年年底前，陕西省所有的县、市都必须完成城镇土地分等、定级、基准地价与标定地价的评估工作。评估的依据主要有：

土地评估技术服务方案范本

技术服务方案 （招标单位名称）采用公开招标的方式确定土地评估服务单位。我公司拟投标，为了规范入围后我公司参与的具体宗地评估项目的评估行为，按时、保质完成具体宗地评估业务，保证我公司出具的评估结果科学、合理，且符合云南省、曲靖市相关要求，结合曲靖市土地收储中心估价对象的实际情况，特制订本方案。 一、公司情况简介 我公司具备从事全国范围内的土地评估业务的资质的机构，自公司成立以来一直从事涉及土地出让、转让、土地划拨、企业改制等地价评估工作，目前已经充分掌握了云南省大部分地区的土地、房地产交易资料，对云南省土地市场的现状特点、发展规律有较为全面的了解。 本公司具体负责该项目评估项目的负责人和土地估价师均是长期从事宗地地价评估的专职资深注册土地估价师，从事过大量土地出让、转让、划拨、企业改制项目的评估工作，不但理论功底扎实、实践经验丰富，而且对XX 省，尤其是XXX、XXX、XXX涉及土地出让、转让、土地划拨的有关政策、办理流程有充分的了解，完全有能力为委托方提供高质量、高效率的服务。 二、工作思路和措施

（一）成立项目小组，明确评估人员、业务流程及岗位职责 根据项目特点，本公司拟安排公司评估副经理XXX作为项目负责人，组织、协调具体评估工作。另抽调多名丰富经验的土地估价师成立项目小组，负责具体项目的组织实施（详见下表）。 项目实施主要人员情况 本公司宗地评估项目依据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB／T18508—2001）、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（CB／T18507—2001）、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB／T 21010—2007）、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部第21号）、《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局第1号）及委托方提供的有关估价对象的资料（包括规划设计资料、宗地图及出让前置条件和配套保障性住房的文件、委托评估约定书等）受理业务，

2017东明县建制镇土地级别与基准地价更新报告

2017年东明县建制镇土地级别调整与基准地价 更新报告 东明县国土资源局 二〇一七年十二月

目录 第一部分工作报告 (1) 第一节工作概况 (1) 第二节工作步骤 (2) 第三节工作结果 (5) 第四节取得的主要成果和经验体会 (8) 第二部分技术报告 ...................................................... - 11 -第一章概述............................................................................... - 13 -第一节自然与社会经济概况 .. (13) 第二节建制镇基准地价更新概述 (24) 第二章资料调查 ........................................................................ - 35 -第一节工作底图数据收集与整理 .. (35) 第二节土地定级与基准地价更新评估资料调查 (37) 第三章土地定级 ........................................................................ - 42 -第一节土地定级的基本方法 .. (42) 第二节定级因素、因子体系的建立 (44) 第三节土地定级因素整理与分析量化 (48) 第四节土地级别划分 (68) 第四章基准地价更新 ·································································· - 76 -